东西茭白园前期市场定位产品建议
营销推广策划书
产品营销篇
委托单位：海市政动迁房建设限公司
报告单位：海天启企业策划限公司
报告日期：二000年十月
海天启企业策划限公司
址：海市徐虹北路31号
电话：02164477442 传真：02164473940
产 品 篇
SWOT分析
消费者市场分析
价格建议
环境建议
配套智物业建议
产品篇·SWOT分析
劣 势
1 时间性劣势：案年底开始动工周边现竟争手相交房时间较晚现行预售标准规定高层物业造体结构23开始销售开盘销售作定延期抢市场抓时机利
2 物业形态劣势：案物业形态高层高层竞争手（层高层）相处劣势
3 配套成熟：案周边生活配套相较少成熟
4 区身劣势：块江浦路割裂分东西两块案规划设计推广物业理等利
5 案规划中优势突出：案环境规划特点突出绿化面积较少
优 势
1 市政优势（段）：周家嘴路段杨浦区传统旺段概念时周家嘴路已拓宽江浦路横南北交通便捷
2 规模优势项目总建筑面积达22万方米目前杨浦区第二规模（仅次文化花园）社区优势明显
3 单体房型合理：目前项目已房型设计（单体房型面积控制）较合理
4 发展商定开发背景
威 胁
1 供应辐增长威胁：未两年房产市场供应量急剧增长会出现少新楼盘案形成竞争
2 拆迁竞争威胁：杨浦区年161万米拆迁面积周家嘴路周边量拆迁块形成相开发余出现新楼盘构成案潜竞争
3 热点区域楼盘击：杨浦区楼市热点区域黄兴绿周围江湾新城北外滩带崛起量房产项目
4 现竞争威胁：案周边现楼盘周家嘴路线楼盘控江路线楼盘价格规模环境规划户型等方面案构成竞争威胁
机 会
1 房产宏观形势：楼市持续升温购买需求增加迅速杨浦区年楼市倍受方关注购房需求旺盛
2 品牌塑造机会：果品牌塑造成功极推动项目成功销售
3 环境规划机会：环境案形象概念提升价格保证重手段
4 微观机会：期推广销售程中利二期块资源先造片台坡绿（路）楼盘形象销售作巨
5 段机会：周家嘴路段作传统旺前景周家嘴路拓宽改造成贯穿虹口杨浦条重干道着路段两边楼盘陆续开发建设该区域迅速成熟起
6 市场机会（拆迁）：杨浦区年161万米拆迁面积案带量客源
7 进入时机：目前海楼市持续升温需求旺盛杨浦区现楼盘数量少数盘处销售中期
产品篇·调整建议
说明：部分调整建议基客户规划方案结合杨浦区市场实际情况提出希客户进行适调整
1 调整
现消费者购房求提高尤等素非常关注客户提供区规划图西茭白园中西块幢物业存较问题超南偏差太（30度）建议客户物业进行适调整
2 增加错层
目前市场错层然较认杨浦区虹口区楼盘中基没错层错层房型区域市场空隙点值握目前案房型规划中错层存三房（1295方米）中数量60套建议客户增加错层例（提高2530）中保证定例房型错层
3 增加两房减三房例
房型例统计分析：
房型
面积（方米）
总套数
例（）
总价（万元）
二房
二房
867—919
84
254
1414
4276
373—395
二房
961—991
170
2862
413—426
三房
三房
1157—1159
62
314
1044
5286
498
三房
1250—1292
252
4242
538—556
跃层
1422—1626
26
438
611—699
注：表中总价暂4300元米单价进行计算
规划分析：表分析知目前房型规划中二房例4276低三房5286中二房三房例分14141044房型例远低房型
区域市场情况：目前区域市场情况二房化速度明显快三房房型受欢迎程度房型
参考：
市场心理需求情况具体（全市范围3000样调查结果）
心理需求均价（元米）
例（）
心理需求总价（万元）
例（）
2500
37
35
37
25003500
45
3545
27
35004500
11
45
15
45005500
4
55006500
2
6500
1
结：案目前房型规划中
（1） 房型面积显稍
（2） 二房重偏三房重偏
（3） 房型例太房型例太
建议：建议客户房型规划进行适调整更迎合市场需求
（1） 增加房型：二房例提高55中二房例提高25
（2） 减少房型：三房例控制40
（3）否适做部分房
4 房型做量飘窗
飘窗（低窗台凸窗台）实际销售程中受消费者欢迎飘窗设计增加房型空间感建议客户房型进行飘窗等特色规划增加房型卖点
5 增房型厨房间面积
通规划房型分析房型（1297方米）厨房间面积仅51方米现代居家概念中明显（案中甚数二房厨房间面积56方米）建议客户适增该房型厨房间面积
6 街第排定做两房（房型）
街房子会相抗力（尤江浦路房屋）建议客户街排房屋规划房型（二房）
7 起居室（客厅）开间做四米
案房型规划中客厅开间3942米数楼盘市场情况求客厅开间起码4米案希做成杨浦区明珠楼盘建议客户客厅开间进行适调整设计
产品篇·消费者市场分析
力客户源：1区域中高层消费群（传统型家境殷实者）
2政府机关国企中高层干部
3拆迁户
4高质量置换房屋需求者（改善型购房者）
补充客户源：1虹口边缘区客源：中层消费群（价格品牌导）
2学府教授老师
3外客（老板）
n 购房验产品求高需方面配合形成综合优势吸引
n 源杨浦区受案理位置楼盘特色楼盘概念价格吸引提升案区间
n 提升居住品质士规模楼盘概念案便捷交通高尚品质中等价格吸引中高阶层选择案
·年龄层次30－55岁年龄层次属中青年文素质较高
产品篇·价格建议
方案：整体均价4200元方米
价格建议
根周边市场情况建议案期销售价格：均价4200元m2左右
（） 区位价格：系数第区间第五区间次106104099097094
编 号：11幢楼东西南北次编号1——25门栋（参见附图）
价格区间分5区间——
第区间：11121318192425门栋（红色块）
该区域位中庭区域位置佳景观栋间距基南
第二区间：814172023门栋（绿色块）
该区域端区车行道第区间（红色块）略差视野开阔景观较
第三区间：91521门栋（桔黄色块）
该区域第二区间（黄色块）略差居第三位位区端较幽静物业形态16层高层12层高层略差
第四区间：234567门栋（褐色块）
该区域南面路部分离正南偏差角较居第四位
第五区间：1101622门栋（黄色块）
该区域江浦路干道噪音灰尘端连体二层商铺光受影响居第五位
（二） 定价原：根位置景观房型四项素房价
（三） 楼层系数：建议楼层系数总差额15（12层）—20（16层）
中高中低楼段中4层7层10层13层跳跃段系数均差略
二 定价参
三 价格策略
开高走收
建 议：部预定期均价4000量20
开盘均价4150量20
外墙粉饰均价4250量15
土建完工均价4350量15
现房均价4400量20
清盘均价4000量10
开盘价格建议3700—4700元方米
：1周边市场参考价格
2案处段
3案规划设计等
：
案处段略差西区楼盘规模规划略占优势案该区价格应基持
案处环线案价格应明显高案东区环线外楼盘价格
案段气生活配套成熟度等方面北区楼盘差案价格应低北区楼盘200元方米左右
案南区楼盘规模较档次相较低案价格应高出该区楼盘100200元方米左右
方案二：整体均价4350元方米
价格策略：
开高走收
建 议：预开盘均价4100量20
开盘强销期均价4350量20
持续期均价4450量20
现房均价4500量30
清盘均价4200量10
开盘价格建议3700—4700元方米
该价格建议方案需专业策划公司进行专业营销炒作时需定量广告配合
产品篇·环境建议
总体概念： 型特色环境取胜综合衬托
1具体位消费者居住房子着手保证幢外立面纯正感根处开始获竞争优势
2率先考虑环境案中位通环境设计解决楼盘品质感
3综合考虑配套物业理智化等方面辅助支撑优质社区概念
建筑体环境规划建议：
规模型社区容易作出题环境块方正容易规划布局
n 建筑布局：
结合案尤期建筑布局整社区建筑错落致形成定建筑景观题景观特色布局配合叠石流泉雕塑点缀突显出案独树环境特色
n 环境规划：
建议：
题概念
二十万方米纯正新加坡风情社区
新加坡生活风格读解
Modern现代：浓郁文氛围社区印象
View 景观：处处皆景绿意蔓延然风光
Elegant优雅：LADIES AND GENTLEMEN彬彬礼风度体生活举止
Nature 然：融然感觉室外景延伸入室
新加坡概况
*位东南亚马半岛南端北隔柔佛海峡马西亚邻势高起伏缓植物资源丰富誉花园国家中橡胶椰树著名热带观赏花卉641方公里口280万
*国花兰花称胡姬花著名万里胡姬花园
*鱼尾狮雕塑新加坡象征城徽国旗红色象征等白色象征纯洁新月代表国家国徽左边狮子右边老虎
*商业园裕华园亚拉街牛车水老巴刹等处
*东方莱坞新加坡电影城新加坡艺术中心牛车水民剧场派艺术气质
新加坡意义象征
国花兰花称胡姬花名卓锦万黛兰花意喻：卓越锦秀万代朽
万黛兰深刻含意：隽秀四绽唇片象征等互助生活环境
中间蕊柱睢雄体象征幸福根源
唇片密汁袋形角象征财富汇集
攀花茎象征着善蕊柱花粉盖两花头象征着高瞻远瞩
花调谢花继开象征着国家民族命脉源远流长具穷信心希
清秀端庄万黛兰超群谦代表新加坡温文尔雅气质
种条件争芳吐艳顽强生命力正新加坡民族刻苦耐劳勇敢奋斗精神写
重现新加坡生活文化花园景观社区
新加坡城市国家花园构成瑰丽花园花园岛国新加坡走里处花坛绿化繁华市中心区甚听鸟林中鸣清洁绿化美丽繁荣新加坡特点新加坡住宅1020房屋十座连起气势十分壮观楼底层全部架空（栋群房屋前左右草坪花坛树木成独立花园高耸马路路灯房屋墙壁披绿装）
支撑点
1社区形呈现丘陵起伏绵延状道路蜿转曲折致植层次分明符合新加坡东西合璧中国园林意境环境设计视效果尤东方园林
2东西区域放置量具文化意境园艺品雕塑更增添浓郁文氛围品融合春夏秋冬四季题历史现代未题东西方名塑名题动静皆宜动音乐运动静思考书形态雕塑
3建筑环境体现东情西韵结构天际线建筑物线角体现出西方建筑欣赏东方合家融融情趣中西合璧环境建筑规划中文化生活交融
4成片绿化面积中央绿特色风景题公园做导柔绿色缓坡台延伸绵延草坪块巨毯镶嵌社区
5围合组团式布局墙面绿化推窗见景景动
6道路绿带辅楼前屋绿化建筑物窗口阳台屋顶花点缀
7滋润气候空气底层架空建筑通透视觉效果新加坡建筑相合
8社区引入浓郁新加坡风情园艺绿化设计遍布狮城特棕榈树香樟美蕉九重葛玫瑰新加坡国花胡姬花点缀灌木树木摒弃简单植树加草皮绿化方式丰富景观空间
景点建议
1景观品：（参见附图二）
星空中花园：四季花木倾吐芬芳空中花园畅游惬意抒怀区景观览遗设计阳光温室玻璃幕墙玻璃项通透设计雨天聆听细雨叮咚夏夜繁星满天冬天感受样温情
鱼尾狮雕莱佛士雕塑：艺术雕园中景区增添浓浓文气质增加区附加文化价值
万黛兰花园：区特色精神幽兰飘香赏心悦目表现出社区精神气质
水榭流泉：涓涓流泉逐层沉式退台层层跌落形面独特亲水景观
圣陶沙中心广场：区中心位置广场中心起伏绿碎石拼面道蜿蜒特色玉兰立柱灯休闲椅雕塑点缀间区休闲时佳处
芳草绿波：简洁片草皮绵延成景绿意通透形成片开朗然风景
叠石翠圃：种奇石垒成特色景观青青翠圃相应成趣
回廊：回廊处心境抒怀处
伴月花径：园香径久徘徊抬头明月朗朗低头花叶行
2入口设计：
两入口处形成式协调采称式式称式活波动感树木配置草坪花坛放雕塑中鱼尾狮雕塑旁建座鱼尾狮相伴入夜亮起射灯洁白塑晶莹夺目历史形象现代面貌结合文化追求形色质构成较丰富整体绿化坪彩砖铺设连接两入口广场彩虹桥弧状横架江浦路（需道路理部门联系否允许）
3会：
设计强调通透玻璃270度观景玻璃穹顶屋顶花园
观景性：会屋顶阳光吧景吧
运动性：网球场羽毛球场健身房
新概念造
现代生活城新加坡风情社区作基调外东西两块造新概念：
东庭西园
东庭西园意喻西块做出西式环境建筑东块引入纯中国园林规划住宅观形成两种风情生活氛围中蕴含着东情西韵东西合璧文气息
建议环境规划物业理方面聘请新加坡专业士请做顾问
建议二：
时尚现代欧洲风格
细观案块现规划布置（步行商业街）处理位置区域文化氛围应杨浦区距北外滩较集文化商业艺术体综合型型社区
欧洲生活风格读解
1 房型简洁明朗特色鲜明兼具实性
2 保证观景性社区环境中庭集中绿化住户环境延景入室概念
3 广告炒做题名牌楼盘底蕴
题概念
欧式规划 k 现代欧洲生活体验高尚家园
开放式景观休闲浪漫处处体现深厚文情怀
区整体布局
型整体绿化贯穿空间
1 根椐社区块规划分东西两块（中间江浦路贯穿）巧妙呼应风格门入口处两广场
相互呼应（题景观）两块然贯通两条商业街互联系
2街商铺做长廊采长长欧式连廊样助风格统便底楼商铺销售退稍
抗噪声
景点建议
社区风格休闲开阔充盈欧洲浪漫风情健康题处处体现欧式品细节
·入口广场法国夏乐宫广场雕塑喷泉块状绿化巧妙结合体社区建筑标志
·绿 化简洁片草皮球状灌木性质组合梧桐树
·广场雕塑充分发挥想象力社区锦添花巴黎蓬皮杜文化中心现代雕塑特
罗加德罗广场雕塑
·景观品简单具匠心题休闲座椅欧洲特色路灯庭园灯
·会 设计强调通透玻璃270度观景玻璃穹顶屋顶花园
观景性：屋顶阳光吧景吧
运动性：网球场羽毛球场健身房
法国概况
*位欧州西部口密度方公里106浪漫繁华
*湖泊较卢瓦尔河塞纳河莱茵河等
*凯旋门埃菲尔铁塔巴黎圣母院标志性建筑香榭里街繁华美丽
*枫丹白露卢浮宫尔赛宫充满高贵优雅氛围
*著名巴黎歌剧院博物馆派艺术气质
建议三：
具文化底蕴中国园林风格
1组团特色感
2整体绿化水景特色题表现概念
题概念
五行生生息环境天圆圆满满生
住宅精神解义
景情合情景生
1 设情绘景欣喜赞誉
2 求景托情绘景取舍
3 寄情抒怀托物寄兴
4 化景触情触象感怀
景点建议
心二带五组团
中心广场+二条林荫绿化带+五特色组团（参见附图三）
1组团：水（水榭喷泉墙浮雕）
水（水苑）：位区中间位置幢建筑围合成园区组团景观组织环形干道辅展开拾阶进入逐渐抬高水苑广场中轴线两侧展开景观空间穿环形道视点落区会中心广场视野开阔阔形成水苑体区中心花园景观组织水苑景观面呈现蝴蝶状生命体机形曲线构成外轮廓南北抬高势水构成机变化丰富极具动感景观场合水苑景面硬件三部分组成：A：北环道童嬉水池 B：天然石材铺砌落水台阶C：南侧展开呈现裙状浅水池
2组团二：石（雕塑品石凳石椅）
石（石苑）：围合空间中央设置圆形天然石材拼贴图案布局成环形石阵（片草坪+天然石料广场砖铺设宅道配然石头花边方种植面块植物石阵相印成趣）采天然鹅卵石铺设健康步道旁置供休息石凳石块稍加工雕刻具观赏性具实性
3组团三：竹（竹林亭假山长椅）
竹（竹苑）：块应块形状方面出整区衡考虑前围合空间中呈点状竹林破种局面高低错落等竹林幢楼围合享竹林清幽曲径通幽处三条天然石铺径弯延进入园区考虑采光需整竹林高度总体控制园区中高边低疏密致突破片竹林呆板形式中设计型喷水池浓密竹林中增加生动景观轻风中摇弋竹梢感回真正然体验着四季变幻节奏韵律
4组团四：木（长廊健身桩）
木（木苑）：基构想建具童游戏性质园区形式直径3040厘米圆木成长短等木桩呈曲线排例插入面组成类似排萧形状供面行走具娱乐游戏健身功童滑梯翘翘板等游戏结合草坪拼花砖构成简洁明快整体效果该园具某种现代园林特征
5组团五：沙（沙雕童游戏园）
沙（沙苑）：椭 圆形沙苑条曲径分东西两部分园区中央设置直径沙坑周边天然石材作固基提供童玩耍场中设计两旋转滑梯种场景童带进乐园成带回童年轻松充满童趣开阔明亮感受
建议：先做出部分环境概念（售楼处附）配合现场销售
细节建议
1设立增强邻里沟通交流台
幢间围合空间局部抬高15米设立交流台交流台采台阶处理绿化安排低矮山墙采天然石材铺砌交流台铺设广场砖休闲椅构成处增进邻里交流活动空间
2区细节注意：
外立面：注意外立面设计料屋顶设计包括阳台窗台等细部设计提升区品质感
门：做出品质感西式环境开阔典雅融体客户种高雅浪漫感购买区价值感
围 墙：雕化栏杆透出西式情调精致典雅外墙庄重质朴围墙设计已成高尚社区强烈外标志
入口处干道设计红砖式栏杆围墙增添视觉美感余围墙设计封闭式呈现中式风格
产品篇·配套建议
·绅士俱乐部：代成长教育越越成现代家庭父母关注问题家长孩子顾工作间
法两全美许独生子女现代居住方式带童间接触少性格法合群案设置
绅士俱乐部孩子放学物业员型教室里辅导功课朋友起游戏星期六日发组织
课外训练孩子谐空间朋友充分交流
产品篇·智化建议
实生活化指导思想追求分专业超前配置
背景音乐视讲系统周界红外线监控系统
公区域电视监控系统防盗密码门锁非接触式智卡系统电子巡更系统
产品篇·物业理建议
物业理消费者选择住宅起作仅次段交通价格等硬件设施案物业理完善相应领炒作助案化
物业理容：案物业理建议四专项物业理特色服务完成
四专项
1 保安消防
2 行政理
3 清洁绿化
4维修服务
物业服务
1 社区月报黑板报刊登区类信息加
强区住户间联系
2 特约服务住户具体求提供度
身定制特色服务
3 居民联谊活动定期举办居民联谊活动春节端午节重阳节中秋节举办种联谊活动增强区居民物业公司居民居民间解联系
营销推广篇
整体定位
案名建议
广告组团
营销战略
推盘策略
预开盘策略
营销推广篇·整体定位
21世纪·周家嘴路
杨浦区首席型新加坡明珠现代社区
n 杨浦区崛起明珠社区
n 东西合璧高尚现代城
n 文关怀然风情完美结合
·21世纪崭新辉煌时代应溯出案21世纪规划标准海献世纪住宅精品
·案目标象区域客户方面希扩消费群层面真正成海部分
·现代城充盈着文关怀然环境完美结合
案卖点： 规模现代型社区+东西合璧园艺风情＋优秀特色房型
机 会 点： 根区域市场供需情况存中偏高定位机会
环境会物业提高品质建选特色盘吸纳3550万总价区域市场创造出案品牌盘位
战略契机：1通概念营销塑造特色楼盘4200元方均价切入市场
2特色楼盘合理价格量扩市场层面完成化务
战略理：
ã 概念准确效提高楼盘品质附加值附予楼盘题生命力
ã 案块规模社区更需艰概念提高档次扩知名度
ã 周边竞争然规划没提出特概念
ã 楼盘品质提高4200元方均价显示出市场竞争优势
营销推广篇·案名建议
n 东西合璧现代风格：
特推荐： 现代星洲城
Modern Times Garden
〖说明〗1命名较气定品质感
2东西合壁现代生活概念案做新市场定位全新姿态脱颖出
备 案：
现代新洲城 现代明珠城 裕隆新城 东庭西园
星洲现代城 东西风情苑 裕华新 现代1+1
n 欧式现代风格：
特推荐： 闲庭欧洲
〖说明〗1命名贴合欧式风情国家种容闲适气度
2案名反映出楼盘定位表达生活态度
备 案：
欧洲花园城 欧陆典 欧风城市
家宜欧洲 新天
n 中国园林风格：
特推荐： 晨曦光
〖说明〗1中国东方立足点传达出东方神韵神秘风情更表达出种希善生活态度
2案名反映出城进取精神
备 案：
海现代 间四月天 城市光
家新城 中华城市 家春秋
营销推广篇·广告组团
n 原：整概念基调分卖点展开
n 组团：（概念篇）
[1] 崛起
现代星洲城
二十二万方米现代新加坡风情明珠社区
风云开盘
[2] 瞩目
旺高尚居
周家嘴路崛起二十二万方东西合壁高尚居住城
飞天
n 组团二：（概念篇）
然文现代星洲
美景享受现代星洲
生活现代星洲
n 组团三：（卖点篇）
[1]
风景新加坡
[2]
生活新加坡
n 组团四：（环境篇）
幅水帘围沉中心广场
空中花园四季吐芬芳
片绿浪汇成窗前莱茵河
n 组团五：（形象篇）
享受纯粹现代生活体验
品鉴精致生活全然呈现
尊贵顾盼生辉豪家园
默契左邻右舍友善微笑
营销推广篇·营销战略
推案时机准确突破性运作案关健点
n 性：
案相较合理价位切入市场独特环境规划形成卖点案突破性运作成
n 战略动作：
抢推案时机 夺区域客源 占市场空隙 定差异定位
战略立足点稳定举推案
1产 品 抢 位：通产品规划设计特色化深入化环境规划配套设施等方面压倒竞争手创造全市唯性独占性名盘
2营 销 先 行：通前未营销方式楼盘进行炒作迅速扩影响达爆炸性开盘
3消费者 抢占：通产品优势营销震撼快速撇取消费群
n 战略规划
抓住目前周边楼盘销售周期接尾声市场需求旺盛周边没型社区空隙利机会轰动市场完成楼盘形象定位
总体概念次树立
阶段性传播
产品分期完成
整20万米左右规模社区开盘时统概念推出方面整体造势方面整体塑造概念提升整楼盘品质档次弱化第期相位置劣势销售通销控实际分期推出楼盘造成整体均衡化
营销推广篇·推盘策略
推盘计划表（参见附图四）
时期
时间
开房源
工程进度
建议价格
计划销售量
预计资金回笼
部预定期
工程动工——正式开盘前（预计六月）
红色块11016202122门栋（相较差资源）
动工土建9层
均价4000元 m2
14万m2
预计销售额5600万元
0
强销期
开盘100天（预计三月）
黄色块23141522425六门栋
土建9层——结构封顶
均价4150元 m2
14万m2
预计销售额5810万元
7448万元中：
期：5600×70（资金回笼率）3920万元
二期：5810×60（资金回笼率）3486万元
持续期[1]
开盘第四月——第六月（预计三月）
桔红色块451723四门栋（中差房源搭配）
结构封顶外粉饰
均价4250元 m2
105万m2
预计销售额44625万元
43995万元中：
期：5600×10560万元 二期：5810×201162万元
三期：5950×6026775万元
持续期[2]
开盘第六月——第九月（预计三月）
绿色块671819四门栋
外粉饰土建完工
均价4350元 m2
105万m2
预计销售额45675万元
50715万元中：
期：5600×10560万元 二期：5810×10581万元
三期：5950×201190万元 四期：45675×6027405
次强销期
开盘第九月——第十月（二月）
灰色块89111213五门栋
土建完工绿化配套完成
均价4400元 m2
5904 4万m2
预计销售额6160万元
52045万元中：
期：0 二期：0
三期：5950×201190万元 四期：45675×6027405万元
五期：6160×603696万元
清盘期
交房（约开盘年）
剩余房源
现房
均价4000元 m2
7000m2
预计销售额2800万元
59045万元中：
期：5600×10560万元 二期：44625×1044625万元
三期：44625×1045675万元 四期：45675×209135万元
五期：6160×301848万元 六期：2800×601680万元
剩余资金回笼： 1736万元 销售完毕二月回笼全部资金 五期：6160×10616万元 六期：2800×401120万元
合 计： 29323万元
营销推广篇·预开盘战略
n 预认购方案
时 间：开盘前半年
二 客 户：
针系统： 1银行系统 2文教系统 3区政府部门
针散户： 目标消费群
三 预认购政策：
1方式 （1）享受优折扣购房次
活动折扣：94折
该权利转转次
活动折扣：96折
（2）享受次供应房源优先挑选权
（3）选择参加案阶段组织预认购活动规定时间享受优惠政策优惠额度期优惠政策指定
2系统 （1）15组团享受级96折权优先挑选房源
（2）30组团享受级95折权优先挑选房源
（3）40组团享受级94折权优先挑选房源
（4）优惠政策销售中长期执行解释权终止权发展商
3散户 散户相应时间参加预定活动享受97折优惠政策
四 预认购工作程序
1 部预认购开始政策传达——系统客户：通部系统传达
2 预认购活动全面展开——（1）通单片寄传
（2）通DM广告DS直接拜访
（3）通电话CALL楼盘活动展开
3 现场接预认购客户
4 完成预定手续付清定金
五 预认购活动组织
1 制作DM单片：
容：宣传楼盘特色概况介绍预认购方案宣传预认购优惠政策详细介绍楼盘房型特色
规 格：16开彩色双面A面形象广告B面文字介绍
准备时间：预认购开始前周完成
2 DM制作：
容：宣传楼盘特色介绍预认购方案宣传集团购买优惠政策重点介绍楼盘房型特点
规 格：16开彩色双面A面形象广告B面文字介绍
准备时间：预认购开始前周完成
3 电话CALL案：针散户
目 ：新颖形式吸引消费者注意购买意客户提供方便
容：（1）客户拨通电话售楼员根您求登记您满意房源留您联系方式时通知您楼盘新动态您需办理相关手续
（2）客户拨通电话定您方便时间售楼处领取优惠卡您约定时间领取优惠卡您保留该房源优先挑选权优惠权
（3）果房源已预定排队原处理先预定客户放弃时位客户排队原补原选择处房源
（4）优惠购买权保留预认购活动结束
形 式：选择23处型卖场做宣传场专设电话员咨询
卖场设部电话锁定号码直通案售楼处
电话旁布置块展板介绍活动容
员咨询周末天卖场做流动宣传
媒体宣传：通报纸广告补充宣传CALL案活动容
活动时间：预认购全面展开10天
n 公关活动
1 系列：
现代星洲城坛
题： 东情西韵现代住宅实践
目 ：巧妙利新闻公关发挥发展商背景优势时点特征创造案未开盘时推广引出案杨浦明珠案首席明确概念
形 式：专家沪高级士记者三家角度谈楼盘记者作持热点问题进行新闻性深入报道
参加员：
办：房产时报开启家园专版
协 办：海动迁房公司
参 者：专家记者文化发展商
媒体：新民解放晨报申江导报等
2系列二：
星洲聚会话周家嘴
活动题：周家嘴呼唤现代生活
活动时间：第月
活动点：杨浦区政府
活动形式：政府发展商专家消费者间话讨
参 加 者：海市政府（规划局房局）官员杨浦区政府官员市房产业专家发展商老总消费者代表（政府行政员企业高级白领老板外般众代表）20
活动容：围绕杨浦区呼唤现代生活杨浦区天明天杨浦区房产业居住生活等容述参加者分成十组进行话交流讨提出东西茭白园建设希建议
活动配合：海媒体进行新闻软性文章宣传
礼 品：领导专家送礼盒参者送纪念品
3系列三：
消费者见面会
活动题：做现代星洲城民
活动时间：第二月
活动点：控江路电影院
活动形式：电影会（介绍观影抽奖预订）
参 加 者：发展商老总邀请区域消费者相应目标售众约800
活动容：先期定范围确定邀请象通DM海报区广播等形式发出邀请
电影放映前发展商老总介绍楼盘规划物业形态环境题等基情况邀请家率先成现代星洲城城民电影放映观影完毕持宣布抽奖方式奖金优惠形式然电影票位置号码进行抽奖设等奖二等奖三等奖幸运奖干请领导发奖客送楼盘标志预订电话纪念品进行现场预订活动（定标准优惠方案）意消费者进行登记（话现场收订金）
活动配合：软性文章宣传DM海报制作户外广告发布预订方案确定
4系列四：
东西文化居住生活启迪
活动题：东西方文化居住生活启迪
活动时间：第三月
活动点：限
活动形式：征文报纸讨
参 加 者：限
活动容：报纸发布征文启事宣传征文题求规格等组织报纸讨活动
邀请市区群众（杨浦区众象）参征文讨
畅谈东西方文化居住生活启迪周家嘴路天明天
邀请征文获奖者讨热情参者参加茶话会奖发奖邀请作公司组织优惠活动参者编订征文集
活动配合：媒体配合组织征文评审委员会
5系列五：
现代宣言
活动题：现代宣言
时 间：案试桩设围墙天
点：楼盘现场工
活动容：试桩活动——通前面宣传导入案试桩建围墙时点桩定音确立宣告首席现代明珠城启动
活动程序：1）试桩仪式
2）领导讲话
3）集团领导圈出桩址
请关记者场利众宣传报道
参 加 者： 发展商关领导
市府部门领导
新闻界
6系列六：
房展会布展说介
活动题：现代生活星洲城
时 间： 海市2001春季房交会
点： 海市展览中心
目 ： 范围公众场合第次亮相特色吸引消费者突出楼盘优势特色积累效客户
形式容：
1破传统意义展台布置引绿色入展台新加坡风情现代概念引入进配定植物雕塑景特色灯光加休闲桌椅作洽谈处营造突出楼盘东西合壁现代生活方式展台布置消费者身境然提升品味
2幻灯片说介楼盘
7系列七：
长期活动
活动形式：直接针案目标客源通组织形式长期接触网罗目标消费象争取感获购买短期活动长期活动结合起成立新名流俱乐部作预认购活动载体消化目标客源样组织样沟通台期活动根实际情况实际需实际结点展开
时点设计：灵活机动会完工：正式开盘时组织活动介绍案会设施情况产品进步吸引消费者通届时中已购业表彰气氛渲染争取新消费群站高处风光：高层屋顶花园咖啡园完工进行次聚会推动高层销售
8系列八：
参加电视台收视率高娱乐活动进行促销宣传
考虑案特性发展商品牌知名度案推广结合锦添花案分三期推广品牌时效性延续性方提出电视媒体结合宣传建议供家讨
栏目名称：激情方盘
栏目性质：综合娱乐智力问答节目
栏目定位：众市民阶层（年龄阶段）
期长度：60分钟（星期期）
节目介绍：期三位迎战者三位嘉宾二位持提出种挑战问题期胜者金钥匙参予决逐
终年终取胜者奖档节目参性较强受众面广
合作方式：年时间终点方提供奖品年终卫冕者获现代星洲城提供80方（暂定）房子套
年节目现代星洲做冠名
效果预测：该节目海引起定反响知名度带动案发展商身美誉度知名度
9系列九：
软性广告宣传（参见媒体计划安排）
n 相关建议
1 建议先做周家嘴路江浦路间三角块绿化设计块绿草铺设绵延起伏配雕塑 景形成令心动美丽环境提升案附加值更利销售样板区加现代概念售楼处作案塑梦力支撑点
2售楼处
售楼处希设计师做出特色表现两方面：
外部包装整售楼处造型
二部装璜体现出现代新加坡风情社区生活气质（现附售楼处标准设计文字说明附图）
3户外宣传
房型配置图：销销海等印刷品解房型情况面积增加美感
跨街横幅： 现场周边街道方便客户寻找
灯箱： 分室户外两种置现场售楼处部外部周边道路口等处
展板： 现场售楼处展销会展板两种进行产品细说配合销售展出
媒体运作篇
传播策略
推广费
媒体计划
营销推广篇·传播战略
n 传播战略——1鲜明广告线完成形象宣传务诉求案特色积累广告效应
2系列性卖点展开份阶段推出销售题
3运报纸（硬软广告）+单片（DM投放）电视广告车身展会形式作宣传辅助
n 目 ——配合销售时效期间利完成化楼盘品质风格诉求形成特色鲜明广告特色
n 阶段安排：
1 引导期——开盘前半月：软广告+楼盘户外广告（路牌围墙横幅）+公关活动宣传树立楼盘形象知名度
2 进入期——开盘月左右：报纸广告（软硬）+楼书单片完成形象产品定位
3 强销期——开盘23月：报纸广告+楼书单片+电视广告+车身广告优面点卖点广告推出
4 持续期——开盘45月维持广告暴露频度解决抗性
营销推广篇·推广费
n 整体推广费：220000米 ＊ 4200元米 ＊１ ＝9240000
n 推广费三期安排：
期——450万
二期——250万
三期——250万
n 期推广费安排：
1 楼盘整体推广：售楼处建设包装配备（含灯箱模型样板房）电视广告楼书展板设计制作围墙路牌设计制作——200万
2 期媒体费：250万
3 售楼处费：计（100万左右）
营销推广篇·媒体计划
总计划费：2537800元
n 第阶段：引导期造势宣传——开盘前月半月安排软性文章费：474800
（认知熟悉楼盘积累客户树立楼盘形象知名度预认购）
五月初开盘时间（暂定）
时 间
媒 体 名 称
规 格
版 面
费 （元）
备 注
3月中旬第周周五
新民晚报
黑白半版
新民楼市
82800
第二周周四
解放日报
套红半版（2378）
住宅消费
106000
4月初
第周周三
申江服务导报
彩色半版
申江楼市
50000
第二周周四
新闻晨报
彩色半版
26000
第三周周五
解放日报
彩色半版
110000
第四周周五
新民晚报
彩色半版
100000
总计：474800
n 第二阶段：进入期扩宣传——12月安排硬广告费：1195800元
（完成楼盘形象产品定位）
（）开盘第月（5月）
时 间
媒 体 名 称
规 格
版 面
费 （元）
备 注
第周周四
新民晚报
彩色半版
A版
100000
开盘稿
第周周三
申江服务导报
彩色整版
豪华版
100000
第周周五
解放日报
彩色整版
220000
第周周四
新闻晨报
彩色整版
50000
第周周四
文汇报
黑白跨通栏
第二周周五
新民晚报
彩色半版
100000
第三周周五
申江服务导报
彩色整版
标准版
80000
第四周周五
新闻晨报
黑白半版
22000
总计672000
（二）开盘第二月（6月）开盘持续期
时 间
媒 体 名 称
规 格
版 面
费 （元）
备 注
第周周五
申江服务导报
彩色半版
豪华版
100000
第二周周五
新民晚报
黑白通栏
A版
50600
第三周周三
解放日报
半版
106000
第四周周五
新闻晨报
彩色半版
26000
总计：282600
（三）开盘第三月（7月）
时 间
媒 体 名 称
规 格
版 面
费 （元）
备 注
第二周周五
新民晚报
黑白通栏
A版
50600
第三周周五
解放日报
黑白跨通栏
普通版
68000
第四周周五
新闻晨报
黑白半版
A版
22000
总计：140600
（四）开盘第四月（8月）
时 间
媒 体 名 称
规 格
版 面
费 （元）
备 注
第周周五
新民晚报
黑白通栏
A版
50600
第四周周三
申江服务导报
彩色半版
50000
总计：100600
n 第三阶段：强销期卖点宣传——硬广告软性文章配合费：489400元
（）开盘第五月（9月）
时 间
媒 体 名 称
规 格
版 面
费 （元）
备 注
第周周四
申江服务导报
彩半版
豪华版
50000
第二周周五
新民晚报
黑白半版
A版
50600
第三周周三
解放报
跨通栏版
文字版
80000
第四周周五
新闻晨报
彩半版
26000
总计206600
（二）开盘第六月（10月）
时 间
媒 体 名 称
规 格
版 面
费 （元）
备 注
第周周五
新民晚报
黑白半版
82800
第二周周五
申江服务导报
彩色半版
50000
第三周周三
解放报
黑白半版
100000
第四周周五
申江服务导报
彩色半版
50000
总计：282800
n 第四阶段：持续期持续宣传——费：377800元
（）开盘第七月（11月）
时 间
媒 体 名 称
规 格
版 面
费 （元）
备 注
第二周周三
申江服务导报
彩色半版
50000
第三周周四
新闻晨报
黑白半版
26000
总 计：76000
（二）开盘第八月（12月）
时 间
媒 体 名 称
规 格
版 面
费 （元）
备 注
第周周五
新民晚报
黑白通栏
A版
50600
第三周周五
申江服务导报
彩色半版
50000
总 计：100600
（三）开盘第九月（1月）
时 间
媒 体 名 称
规 格
版 面
费 （元）
备 注
第周周五
新民晚报
黑白通栏
A版
50600
第三周周五
申江服务导报
彩色半版
50000
总 计：100600
（四）开盘十月（2月）
时 间
媒 体 名 称
规 格
版 面
费 （元）
备 注
第周周五
新民晚报
黑白通栏
A版
50600
第三周周五
申江服务导报
彩色半版
50000
总 计：100600
媒体价格2000年准
销 售 篇
现场营销员培训
现场售楼处布置
销售模式
销售周期
销售道具建议
销售篇·现场营销员培训
两周培训计划（时间10天）
日 期
时 间
课 程 容
讲
1
午9：0011：30
企业介绍
1 海城投总部介绍
2 海市政动迁房限公司介绍
3 海周家嘴置业限公司介绍
公司老总
午1：30 4：30
公司规章制度
1公司规程 2考勤制度 3奖金制度
办公室
2
午9：0011：30
销售部工作范围责
天启
午1：30 4：30
销售员准
1素质求 2形象 3行规范
天启
3
午9：0011：30
销讲资料解析（答客问）
天启
午1：30 4：30
熟悉形工参观（作业：制作形图）
分组活动
4
午9：0011：30
市场调研
1调查目 2调查容 3调查方法
4注意事项5调查报告
天启
午1：30 4：30
竞争案调研（作业：调查报告）
分组活动
5
午9：0011：30
案调研汇总分析
午1：30 4：30
规划理念规划方案介绍
规划设计院
6
午9：0011：30
策划义策划题推广方案
天启
午1：30 4：30
电接听接工参观
7
午9：0011：30
客户类型分析策现场组织结构职
天启
午1：30 4：30
业务技巧
1谈判技巧 2折扣技巧 3成交技巧
8
午9：0011：30
销售流程介绍银行揭表单介绍购房须知
天启
午1：30 4：30
沙盘模拟练
9
午9：0011：30
沙盘模拟练
天启
午1：30 4：30
沙盘模拟练
10
午9：0011：30
沙盘模拟练
天启
午1：30 4：30
沙盘模拟练
销售篇·现场售楼处布置 （参见附图五）
n 位 置：
建议江浦路区次入口处步行商业街转角处设置现场售楼处面街部分全透明玻璃装饰
n 面 积：
约300—430方米中120米展示接区域80米办公区域100—230米样板房区域
n 功设置：
120米接区域中设：模型展示区洽谈区控台区三部分构成
80米办公区域中设：财务室办公室会议室（兼签约室）更衣室（兼储藏室）男女卫生间
100—230米样板房区域设：力房型二房三房1—2
n 功细分：
（1）模型展示区：A区整体规划模型 1
B力房型剖面模型 2
C型挂壁式灯箱 2
D展板4—6块（公司背景智化设施交通示意图物业理房型图等）
（2）洽 谈 区：设置6—8组洽谈桌椅（建议圆形玻璃桌）适位置设置休息沙发干
（3）控 台 区：设控台1（2—3位置）设业务员工作台1（6—8位置）
n 装潢风格：
整规划风格相呼应
销售篇·销售模式
n 模 式――团队销售
团队销售方式适应规模房价中偏高开发商定实力案三条件皆具备
A 利团队销售方式规范性序性协调性体现战斗力
B 利现场气氛客户产生购买动便快速成交
C 团队销售模式短时间快速培训销售员提高业务水
D 利团队统说词发挥案特优势掩盖现缺点扬长避短
n 辅助模式――SP推广模式
方 式：利现场SP活动例室装潢展等现场活动特定消费群进行推广
优 点：1创造现场热烈气氛形成购买动
2吸引高层次购买群定时间界限逼定购买
3发掘老客户潜力带动新客户
销售篇·销售周期
引导期
n 时间：开盘前2月
n 点：销售现场工围墙
n 销售控制：封掉排层景观较楼层
n 目标：
掌握现客户资料作先期预定完成现场准备工作传达案进场前销售信息建造申请开盘前
月销售员进入现场模拟
n 重工作容：
预先公开日期电话拜访方式告知公司客户做先期销售DM寄发电统计追踪NP出
现排定媒介计划接中心完工
n 具体工作容：
开产品知名度创造品牌
（1） 开盘前二月先行搭造型户外板独特新颖文案引起客户奇引发购买意愿
（2） 工现场清理美化搭设风格新颖清新接总部面积约200方米
（3） 制作干样板房：风格房型
（4） 接中心现场POP开盘预先开放籍客户解产品塑造声势
（5） 预约单种记录表制作完成电登记周分析表等
（6） 讲资料编制完成
（7） 价格表完成
（8） 采夹报软性文章刊登引导广告引起潜客户注意树立案形象
（9） 销售员培训（月时间强化培训）结束进驻现场
n 引导期注意事项：
（1） 预约客户中做DS（直接拜访）
（2） 现场业务销售方方式畅者时修正
（3） 定期举行业务企划部门间动脑会议针电区域记录表予分析修正企划策略
（4） 定期专案召开销售员会议提振士气
（5） 接中心样板房试调试
二 公开期强销期
n 时 间：引导期7－15天强销期（公开第七天起）3－6月
n 目 ：建立维护产品知名度塑造产品声势价值唤起购房意愿购买行动
n 目 标：扩诉求面开发潜客户延续试销热潮进入第阶段强销集中掌握电成交第二阶段强销签约阻力产品促销
n 重工作容：电滤实施销售控制现场指示牌旗帜等张挂完毕举办SP活动配合NP海 报等媒体DS作业充分掌握案情发展客户反应统计分析媒体反应
n 具体容：
（1） 正式公开推出需整合引导期客户配合种强势媒体宣传聚集潮施展现场销售员团队销售魅力促成定购安排鸡尾酒会邀请政界名莅剪彩提高客户购买信心
（2） 日班前半时现场销售员日应填资料填缴回专案滤隔日交位销售员隔日晨会举行讨种状况客户追踪提出方案
（3） 周周业务企划部举行脑力激荡会议讨周广告媒体路线促销活动（SP）项目销售策略检讨销售成果
（4） 设定SP活动前需提前召集销售支援销售员讲全然解日活动策略方式配合
（5） SP活动期间善组假客户控台然呼应现场气氛达高点
（6） 周召开次例会讨周情况作周工作部署
（7） 业务员组时掌握补足成交签约户数金额日期未订单注明日期前办理补足签约手续者立催前办理
（8） 客户工作销售现场洽订电询购求留姓名联络电话做电登记便休息时间广告期间实施DS（直销）出外追踪拜访客户日班前专案验收追踪成果达预期销售目标
三 持续期
n 时间：公开销售3－6月
n 点：现场售楼处分销场
n 销售控制：
n 目标：第三阶段强销困难产品突破未成交客户检讨追踪
n 重工作容：希客户滤竞争案采取势机动做法
n 具体容：
（1）销售员应配合广告滤追踪期达成交目
（2）利已购客户介绍客户成活动广告奖金鼓励已购客户介绍亲友购买案产品
（3）针未售产品作产品修正选择机会点已购客源产生信心
（4）退订户追踪实际解问题
（5）采密集海报（DS）攻势针未售户展开攻击
（6）销售成果决定坚持秒钟处全力赴销售末期士气高低容忽视
备注：案销售周期历引导－公开强销－持续期栋楼宇推出历周期栋楼宇持续期栋楼宇推盘引导期样循环叠加保持旺势
销售篇·销售道具建议
模型： 置接中心展现区整体布局规划楼立面造型现场展示
效果图： 表现区规划绿化设计
立面图： 表现区总体立面效果
房型配置图： 销销海等印刷品解房型情况面积增加美感
楼书销销海： 楼书针客户已购客户开发展现形象细说产品销寄发销海定点派
发作现场工具
手提袋： 表示案名产品楼盘形象方便客户收取资料现场房展会
跨街横幅： 现场周边街道方便客户寻找
灯箱： 分室户外两种置现场售楼处部外部周边道路口等处
展板： 现场售楼处展销会展板两种进行产品细说配合销售展出
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营销推广策划书
产品营销篇
委托单位：海市政动迁房建设限公司
报告单位：海天启企业策划限公司
报告日期：二000年十月
海天启企业策划限公司
址：海市徐虹北路31号
电话：02164477442 传真：02164473940
产 品 篇
SWOT分析
消费者市场分析
价格建议
环境建议
配套智物业建议
产品篇·SWOT分析
劣 势
1 时间性劣势：案年底开始动工周边现竟争手相交房时间较晚现行预售标准规定高层物业造体结构23开始销售开盘销售作定延期抢市场抓时机利
2 物业形态劣势：案物业形态高层高层竞争手（层高层）相处劣势
3 配套成熟：案周边生活配套相较少成熟
4 区身劣势：块江浦路割裂分东西两块案规划设计推广物业理等利
5 案规划中优势突出：案环境规划特点突出绿化面积较少
优 势
1 市政优势（段）：周家嘴路段杨浦区传统旺段概念时周家嘴路已拓宽江浦路横南北交通便捷
2 规模优势项目总建筑面积达22万方米目前杨浦区第二规模（仅次文化花园）社区优势明显
3 单体房型合理：目前项目已房型设计（单体房型面积控制）较合理
4 发展商定开发背景
威 胁
1 供应辐增长威胁：未两年房产市场供应量急剧增长会出现少新楼盘案形成竞争
2 拆迁竞争威胁：杨浦区年161万米拆迁面积周家嘴路周边量拆迁块形成相开发余出现新楼盘构成案潜竞争
3 热点区域楼盘击：杨浦区楼市热点区域黄兴绿周围江湾新城北外滩带崛起量房产项目
4 现竞争威胁：案周边现楼盘周家嘴路线楼盘控江路线楼盘价格规模环境规划户型等方面案构成竞争威胁
机 会
1 房产宏观形势：楼市持续升温购买需求增加迅速杨浦区年楼市倍受方关注购房需求旺盛
2 品牌塑造机会：果品牌塑造成功极推动项目成功销售
3 环境规划机会：环境案形象概念提升价格保证重手段
4 微观机会：期推广销售程中利二期块资源先造片台坡绿（路）楼盘形象销售作巨
5 段机会：周家嘴路段作传统旺前景周家嘴路拓宽改造成贯穿虹口杨浦条重干道着路段两边楼盘陆续开发建设该区域迅速成熟起
6 市场机会（拆迁）：杨浦区年161万米拆迁面积案带量客源
7 进入时机：目前海楼市持续升温需求旺盛杨浦区现楼盘数量少数盘处销售中期
产品篇·调整建议
说明：部分调整建议基客户规划方案结合杨浦区市场实际情况提出希客户进行适调整
1 调整
现消费者购房求提高尤等素非常关注客户提供区规划图西茭白园中西块幢物业存较问题超南偏差太（30度）建议客户物业进行适调整
2 增加错层
目前市场错层然较认杨浦区虹口区楼盘中基没错层错层房型区域市场空隙点值握目前案房型规划中错层存三房（1295方米）中数量60套建议客户增加错层例（提高2530）中保证定例房型错层
3 增加两房减三房例
房型例统计分析：
房型
面积（方米）
总套数
例（）
总价（万元）
二房
二房
867—919
84
254
1414
4276
373—395
二房
961—991
170
2862
413—426
三房
三房
1157—1159
62
314
1044
5286
498
三房
1250—1292
252
4242
538—556
跃层
1422—1626
26
438
611—699
注：表中总价暂4300元米单价进行计算
规划分析：表分析知目前房型规划中二房例4276低三房5286中二房三房例分14141044房型例远低房型
区域市场情况：目前区域市场情况二房化速度明显快三房房型受欢迎程度房型
参考：
市场心理需求情况具体（全市范围3000样调查结果）
心理需求均价（元米）
例（）
心理需求总价（万元）
例（）
2500
37
35
37
25003500
45
3545
27
35004500
11
45
15
45005500
4
55006500
2
6500
1
结：案目前房型规划中
（1） 房型面积显稍
（2） 二房重偏三房重偏
（3） 房型例太房型例太
建议：建议客户房型规划进行适调整更迎合市场需求
（1） 增加房型：二房例提高55中二房例提高25
（2） 减少房型：三房例控制40
（3）否适做部分房
4 房型做量飘窗
飘窗（低窗台凸窗台）实际销售程中受消费者欢迎飘窗设计增加房型空间感建议客户房型进行飘窗等特色规划增加房型卖点
5 增房型厨房间面积
通规划房型分析房型（1297方米）厨房间面积仅51方米现代居家概念中明显（案中甚数二房厨房间面积56方米）建议客户适增该房型厨房间面积
6 街第排定做两房（房型）
街房子会相抗力（尤江浦路房屋）建议客户街排房屋规划房型（二房）
7 起居室（客厅）开间做四米
案房型规划中客厅开间3942米数楼盘市场情况求客厅开间起码4米案希做成杨浦区明珠楼盘建议客户客厅开间进行适调整设计
产品篇·消费者市场分析
力客户源：1区域中高层消费群（传统型家境殷实者）
2政府机关国企中高层干部
3拆迁户
4高质量置换房屋需求者（改善型购房者）
补充客户源：1虹口边缘区客源：中层消费群（价格品牌导）
2学府教授老师
3外客（老板）
n 购房验产品求高需方面配合形成综合优势吸引
n 源杨浦区受案理位置楼盘特色楼盘概念价格吸引提升案区间
n 提升居住品质士规模楼盘概念案便捷交通高尚品质中等价格吸引中高阶层选择案
·年龄层次30－55岁年龄层次属中青年文素质较高
产品篇·价格建议
方案：整体均价4200元方米
价格建议
根周边市场情况建议案期销售价格：均价4200元m2左右
（） 区位价格：系数第区间第五区间次106104099097094
编 号：11幢楼东西南北次编号1——25门栋（参见附图）
价格区间分5区间——
第区间：11121318192425门栋（红色块）
该区域位中庭区域位置佳景观栋间距基南
第二区间：814172023门栋（绿色块）
该区域端区车行道第区间（红色块）略差视野开阔景观较
第三区间：91521门栋（桔黄色块）
该区域第二区间（黄色块）略差居第三位位区端较幽静物业形态16层高层12层高层略差
第四区间：234567门栋（褐色块）
该区域南面路部分离正南偏差角较居第四位
第五区间：1101622门栋（黄色块）
该区域江浦路干道噪音灰尘端连体二层商铺光受影响居第五位
（二） 定价原：根位置景观房型四项素房价
（三） 楼层系数：建议楼层系数总差额15（12层）—20（16层）
中高中低楼段中4层7层10层13层跳跃段系数均差略
二 定价参
三 价格策略
开高走收
建 议：部预定期均价4000量20
开盘均价4150量20
外墙粉饰均价4250量15
土建完工均价4350量15
现房均价4400量20
清盘均价4000量10
开盘价格建议3700—4700元方米
：1周边市场参考价格
2案处段
3案规划设计等
：
案处段略差西区楼盘规模规划略占优势案该区价格应基持
案处环线案价格应明显高案东区环线外楼盘价格
案段气生活配套成熟度等方面北区楼盘差案价格应低北区楼盘200元方米左右
案南区楼盘规模较档次相较低案价格应高出该区楼盘100200元方米左右
方案二：整体均价4350元方米
价格策略：
开高走收
建 议：预开盘均价4100量20
开盘强销期均价4350量20
持续期均价4450量20
现房均价4500量30
清盘均价4200量10
开盘价格建议3700—4700元方米
该价格建议方案需专业策划公司进行专业营销炒作时需定量广告配合
产品篇·环境建议
总体概念： 型特色环境取胜综合衬托
1具体位消费者居住房子着手保证幢外立面纯正感根处开始获竞争优势
2率先考虑环境案中位通环境设计解决楼盘品质感
3综合考虑配套物业理智化等方面辅助支撑优质社区概念
建筑体环境规划建议：
规模型社区容易作出题环境块方正容易规划布局
n 建筑布局：
结合案尤期建筑布局整社区建筑错落致形成定建筑景观题景观特色布局配合叠石流泉雕塑点缀突显出案独树环境特色
n 环境规划：
建议：
题概念
二十万方米纯正新加坡风情社区
新加坡生活风格读解
Modern现代：浓郁文氛围社区印象
View 景观：处处皆景绿意蔓延然风光
Elegant优雅：LADIES AND GENTLEMEN彬彬礼风度体生活举止
Nature 然：融然感觉室外景延伸入室
新加坡概况
*位东南亚马半岛南端北隔柔佛海峡马西亚邻势高起伏缓植物资源丰富誉花园国家中橡胶椰树著名热带观赏花卉641方公里口280万
*国花兰花称胡姬花著名万里胡姬花园
*鱼尾狮雕塑新加坡象征城徽国旗红色象征等白色象征纯洁新月代表国家国徽左边狮子右边老虎
*商业园裕华园亚拉街牛车水老巴刹等处
*东方莱坞新加坡电影城新加坡艺术中心牛车水民剧场派艺术气质
新加坡意义象征
国花兰花称胡姬花名卓锦万黛兰花意喻：卓越锦秀万代朽
万黛兰深刻含意：隽秀四绽唇片象征等互助生活环境
中间蕊柱睢雄体象征幸福根源
唇片密汁袋形角象征财富汇集
攀花茎象征着善蕊柱花粉盖两花头象征着高瞻远瞩
花调谢花继开象征着国家民族命脉源远流长具穷信心希
清秀端庄万黛兰超群谦代表新加坡温文尔雅气质
种条件争芳吐艳顽强生命力正新加坡民族刻苦耐劳勇敢奋斗精神写
重现新加坡生活文化花园景观社区
新加坡城市国家花园构成瑰丽花园花园岛国新加坡走里处花坛绿化繁华市中心区甚听鸟林中鸣清洁绿化美丽繁荣新加坡特点新加坡住宅1020房屋十座连起气势十分壮观楼底层全部架空（栋群房屋前左右草坪花坛树木成独立花园高耸马路路灯房屋墙壁披绿装）
支撑点
1社区形呈现丘陵起伏绵延状道路蜿转曲折致植层次分明符合新加坡东西合璧中国园林意境环境设计视效果尤东方园林
2东西区域放置量具文化意境园艺品雕塑更增添浓郁文氛围品融合春夏秋冬四季题历史现代未题东西方名塑名题动静皆宜动音乐运动静思考书形态雕塑
3建筑环境体现东情西韵结构天际线建筑物线角体现出西方建筑欣赏东方合家融融情趣中西合璧环境建筑规划中文化生活交融
4成片绿化面积中央绿特色风景题公园做导柔绿色缓坡台延伸绵延草坪块巨毯镶嵌社区
5围合组团式布局墙面绿化推窗见景景动
6道路绿带辅楼前屋绿化建筑物窗口阳台屋顶花点缀
7滋润气候空气底层架空建筑通透视觉效果新加坡建筑相合
8社区引入浓郁新加坡风情园艺绿化设计遍布狮城特棕榈树香樟美蕉九重葛玫瑰新加坡国花胡姬花点缀灌木树木摒弃简单植树加草皮绿化方式丰富景观空间
景点建议
1景观品：（参见附图二）
星空中花园：四季花木倾吐芬芳空中花园畅游惬意抒怀区景观览遗设计阳光温室玻璃幕墙玻璃项通透设计雨天聆听细雨叮咚夏夜繁星满天冬天感受样温情
鱼尾狮雕莱佛士雕塑：艺术雕园中景区增添浓浓文气质增加区附加文化价值
万黛兰花园：区特色精神幽兰飘香赏心悦目表现出社区精神气质
水榭流泉：涓涓流泉逐层沉式退台层层跌落形面独特亲水景观
圣陶沙中心广场：区中心位置广场中心起伏绿碎石拼面道蜿蜒特色玉兰立柱灯休闲椅雕塑点缀间区休闲时佳处
芳草绿波：简洁片草皮绵延成景绿意通透形成片开朗然风景
叠石翠圃：种奇石垒成特色景观青青翠圃相应成趣
回廊：回廊处心境抒怀处
伴月花径：园香径久徘徊抬头明月朗朗低头花叶行
2入口设计：
两入口处形成式协调采称式式称式活波动感树木配置草坪花坛放雕塑中鱼尾狮雕塑旁建座鱼尾狮相伴入夜亮起射灯洁白塑晶莹夺目历史形象现代面貌结合文化追求形色质构成较丰富整体绿化坪彩砖铺设连接两入口广场彩虹桥弧状横架江浦路（需道路理部门联系否允许）
3会：
设计强调通透玻璃270度观景玻璃穹顶屋顶花园
观景性：会屋顶阳光吧景吧
运动性：网球场羽毛球场健身房
新概念造
现代生活城新加坡风情社区作基调外东西两块造新概念：
东庭西园
东庭西园意喻西块做出西式环境建筑东块引入纯中国园林规划住宅观形成两种风情生活氛围中蕴含着东情西韵东西合璧文气息
建议环境规划物业理方面聘请新加坡专业士请做顾问
建议二：
时尚现代欧洲风格
细观案块现规划布置（步行商业街）处理位置区域文化氛围应杨浦区距北外滩较集文化商业艺术体综合型型社区
欧洲生活风格读解
1 房型简洁明朗特色鲜明兼具实性
2 保证观景性社区环境中庭集中绿化住户环境延景入室概念
3 广告炒做题名牌楼盘底蕴
题概念
欧式规划 k 现代欧洲生活体验高尚家园
开放式景观休闲浪漫处处体现深厚文情怀
区整体布局
型整体绿化贯穿空间
1 根椐社区块规划分东西两块（中间江浦路贯穿）巧妙呼应风格门入口处两广场
相互呼应（题景观）两块然贯通两条商业街互联系
2街商铺做长廊采长长欧式连廊样助风格统便底楼商铺销售退稍
抗噪声
景点建议
社区风格休闲开阔充盈欧洲浪漫风情健康题处处体现欧式品细节
·入口广场法国夏乐宫广场雕塑喷泉块状绿化巧妙结合体社区建筑标志
·绿 化简洁片草皮球状灌木性质组合梧桐树
·广场雕塑充分发挥想象力社区锦添花巴黎蓬皮杜文化中心现代雕塑特
罗加德罗广场雕塑
·景观品简单具匠心题休闲座椅欧洲特色路灯庭园灯
·会 设计强调通透玻璃270度观景玻璃穹顶屋顶花园
观景性：屋顶阳光吧景吧
运动性：网球场羽毛球场健身房
法国概况
*位欧州西部口密度方公里106浪漫繁华
*湖泊较卢瓦尔河塞纳河莱茵河等
*凯旋门埃菲尔铁塔巴黎圣母院标志性建筑香榭里街繁华美丽
*枫丹白露卢浮宫尔赛宫充满高贵优雅氛围
*著名巴黎歌剧院博物馆派艺术气质
建议三：
具文化底蕴中国园林风格
1组团特色感
2整体绿化水景特色题表现概念
题概念
五行生生息环境天圆圆满满生
住宅精神解义
景情合情景生
1 设情绘景欣喜赞誉
2 求景托情绘景取舍
3 寄情抒怀托物寄兴
4 化景触情触象感怀
景点建议
心二带五组团
中心广场+二条林荫绿化带+五特色组团（参见附图三）
1组团：水（水榭喷泉墙浮雕）
水（水苑）：位区中间位置幢建筑围合成园区组团景观组织环形干道辅展开拾阶进入逐渐抬高水苑广场中轴线两侧展开景观空间穿环形道视点落区会中心广场视野开阔阔形成水苑体区中心花园景观组织水苑景观面呈现蝴蝶状生命体机形曲线构成外轮廓南北抬高势水构成机变化丰富极具动感景观场合水苑景面硬件三部分组成：A：北环道童嬉水池 B：天然石材铺砌落水台阶C：南侧展开呈现裙状浅水池
2组团二：石（雕塑品石凳石椅）
石（石苑）：围合空间中央设置圆形天然石材拼贴图案布局成环形石阵（片草坪+天然石料广场砖铺设宅道配然石头花边方种植面块植物石阵相印成趣）采天然鹅卵石铺设健康步道旁置供休息石凳石块稍加工雕刻具观赏性具实性
3组团三：竹（竹林亭假山长椅）
竹（竹苑）：块应块形状方面出整区衡考虑前围合空间中呈点状竹林破种局面高低错落等竹林幢楼围合享竹林清幽曲径通幽处三条天然石铺径弯延进入园区考虑采光需整竹林高度总体控制园区中高边低疏密致突破片竹林呆板形式中设计型喷水池浓密竹林中增加生动景观轻风中摇弋竹梢感回真正然体验着四季变幻节奏韵律
4组团四：木（长廊健身桩）
木（木苑）：基构想建具童游戏性质园区形式直径3040厘米圆木成长短等木桩呈曲线排例插入面组成类似排萧形状供面行走具娱乐游戏健身功童滑梯翘翘板等游戏结合草坪拼花砖构成简洁明快整体效果该园具某种现代园林特征
5组团五：沙（沙雕童游戏园）
沙（沙苑）：椭 圆形沙苑条曲径分东西两部分园区中央设置直径沙坑周边天然石材作固基提供童玩耍场中设计两旋转滑梯种场景童带进乐园成带回童年轻松充满童趣开阔明亮感受
建议：先做出部分环境概念（售楼处附）配合现场销售
细节建议
1设立增强邻里沟通交流台
幢间围合空间局部抬高15米设立交流台交流台采台阶处理绿化安排低矮山墙采天然石材铺砌交流台铺设广场砖休闲椅构成处增进邻里交流活动空间
2区细节注意：
外立面：注意外立面设计料屋顶设计包括阳台窗台等细部设计提升区品质感
门：做出品质感西式环境开阔典雅融体客户种高雅浪漫感购买区价值感
围 墙：雕化栏杆透出西式情调精致典雅外墙庄重质朴围墙设计已成高尚社区强烈外标志
入口处干道设计红砖式栏杆围墙增添视觉美感余围墙设计封闭式呈现中式风格
产品篇·配套建议
·绅士俱乐部：代成长教育越越成现代家庭父母关注问题家长孩子顾工作间
法两全美许独生子女现代居住方式带童间接触少性格法合群案设置
绅士俱乐部孩子放学物业员型教室里辅导功课朋友起游戏星期六日发组织
课外训练孩子谐空间朋友充分交流
产品篇·智化建议
实生活化指导思想追求分专业超前配置
背景音乐视讲系统周界红外线监控系统
公区域电视监控系统防盗密码门锁非接触式智卡系统电子巡更系统
产品篇·物业理建议
物业理消费者选择住宅起作仅次段交通价格等硬件设施案物业理完善相应领炒作助案化
物业理容：案物业理建议四专项物业理特色服务完成
四专项
1 保安消防
2 行政理
3 清洁绿化
4维修服务
物业服务
1 社区月报黑板报刊登区类信息加
强区住户间联系
2 特约服务住户具体求提供度
身定制特色服务
3 居民联谊活动定期举办居民联谊活动春节端午节重阳节中秋节举办种联谊活动增强区居民物业公司居民居民间解联系
营销推广篇
整体定位
案名建议
广告组团
营销战略
推盘策略
预开盘策略
营销推广篇·整体定位
21世纪·周家嘴路
杨浦区首席型新加坡明珠现代社区
n 杨浦区崛起明珠社区
n 东西合璧高尚现代城
n 文关怀然风情完美结合
·21世纪崭新辉煌时代应溯出案21世纪规划标准海献世纪住宅精品
·案目标象区域客户方面希扩消费群层面真正成海部分
·现代城充盈着文关怀然环境完美结合
案卖点： 规模现代型社区+东西合璧园艺风情＋优秀特色房型
机 会 点： 根区域市场供需情况存中偏高定位机会
环境会物业提高品质建选特色盘吸纳3550万总价区域市场创造出案品牌盘位
战略契机：1通概念营销塑造特色楼盘4200元方均价切入市场
2特色楼盘合理价格量扩市场层面完成化务
战略理：
ã 概念准确效提高楼盘品质附加值附予楼盘题生命力
ã 案块规模社区更需艰概念提高档次扩知名度
ã 周边竞争然规划没提出特概念
ã 楼盘品质提高4200元方均价显示出市场竞争优势
营销推广篇·案名建议
n 东西合璧现代风格：
特推荐： 现代星洲城
Modern Times Garden
〖说明〗1命名较气定品质感
2东西合壁现代生活概念案做新市场定位全新姿态脱颖出
备 案：
现代新洲城 现代明珠城 裕隆新城 东庭西园
星洲现代城 东西风情苑 裕华新 现代1+1
n 欧式现代风格：
特推荐： 闲庭欧洲
〖说明〗1命名贴合欧式风情国家种容闲适气度
2案名反映出楼盘定位表达生活态度
备 案：
欧洲花园城 欧陆典 欧风城市
家宜欧洲 新天
n 中国园林风格：
特推荐： 晨曦光
〖说明〗1中国东方立足点传达出东方神韵神秘风情更表达出种希善生活态度
2案名反映出城进取精神
备 案：
海现代 间四月天 城市光
家新城 中华城市 家春秋
营销推广篇·广告组团
n 原：整概念基调分卖点展开
n 组团：（概念篇）
[1] 崛起
现代星洲城
二十二万方米现代新加坡风情明珠社区
风云开盘
[2] 瞩目
旺高尚居
周家嘴路崛起二十二万方东西合壁高尚居住城
飞天
n 组团二：（概念篇）
然文现代星洲
美景享受现代星洲
生活现代星洲
n 组团三：（卖点篇）
[1]
风景新加坡
[2]
生活新加坡
n 组团四：（环境篇）
幅水帘围沉中心广场
空中花园四季吐芬芳
片绿浪汇成窗前莱茵河
n 组团五：（形象篇）
享受纯粹现代生活体验
品鉴精致生活全然呈现
尊贵顾盼生辉豪家园
默契左邻右舍友善微笑
营销推广篇·营销战略
推案时机准确突破性运作案关健点
n 性：
案相较合理价位切入市场独特环境规划形成卖点案突破性运作成
n 战略动作：
抢推案时机 夺区域客源 占市场空隙 定差异定位
战略立足点稳定举推案
1产 品 抢 位：通产品规划设计特色化深入化环境规划配套设施等方面压倒竞争手创造全市唯性独占性名盘
2营 销 先 行：通前未营销方式楼盘进行炒作迅速扩影响达爆炸性开盘
3消费者 抢占：通产品优势营销震撼快速撇取消费群
n 战略规划
抓住目前周边楼盘销售周期接尾声市场需求旺盛周边没型社区空隙利机会轰动市场完成楼盘形象定位
总体概念次树立
阶段性传播
产品分期完成
整20万米左右规模社区开盘时统概念推出方面整体造势方面整体塑造概念提升整楼盘品质档次弱化第期相位置劣势销售通销控实际分期推出楼盘造成整体均衡化
营销推广篇·推盘策略
推盘计划表（参见附图四）
时期
时间
开房源
工程进度
建议价格
计划销售量
预计资金回笼
部预定期
工程动工——正式开盘前（预计六月）
红色块11016202122门栋（相较差资源）
动工土建9层
均价4000元 m2
14万m2
预计销售额5600万元
0
强销期
开盘100天（预计三月）
黄色块23141522425六门栋
土建9层——结构封顶
均价4150元 m2
14万m2
预计销售额5810万元
7448万元中：
期：5600×70（资金回笼率）3920万元
二期：5810×60（资金回笼率）3486万元
持续期[1]
开盘第四月——第六月（预计三月）
桔红色块451723四门栋（中差房源搭配）
结构封顶外粉饰
均价4250元 m2
105万m2
预计销售额44625万元
43995万元中：
期：5600×10560万元 二期：5810×201162万元
三期：5950×6026775万元
持续期[2]
开盘第六月——第九月（预计三月）
绿色块671819四门栋
外粉饰土建完工
均价4350元 m2
105万m2
预计销售额45675万元
50715万元中：
期：5600×10560万元 二期：5810×10581万元
三期：5950×201190万元 四期：45675×6027405
次强销期
开盘第九月——第十月（二月）
灰色块89111213五门栋
土建完工绿化配套完成
均价4400元 m2
5904 4万m2
预计销售额6160万元
52045万元中：
期：0 二期：0
三期：5950×201190万元 四期：45675×6027405万元
五期：6160×603696万元
清盘期
交房（约开盘年）
剩余房源
现房
均价4000元 m2
7000m2
预计销售额2800万元
59045万元中：
期：5600×10560万元 二期：44625×1044625万元
三期：44625×1045675万元 四期：45675×209135万元
五期：6160×301848万元 六期：2800×601680万元
剩余资金回笼： 1736万元 销售完毕二月回笼全部资金 五期：6160×10616万元 六期：2800×401120万元
合 计： 29323万元
营销推广篇·预开盘战略
n 预认购方案
时 间：开盘前半年
二 客 户：
针系统： 1银行系统 2文教系统 3区政府部门
针散户： 目标消费群
三 预认购政策：
1方式 （1）享受优折扣购房次
活动折扣：94折
该权利转转次
活动折扣：96折
（2）享受次供应房源优先挑选权
（3）选择参加案阶段组织预认购活动规定时间享受优惠政策优惠额度期优惠政策指定
2系统 （1）15组团享受级96折权优先挑选房源
（2）30组团享受级95折权优先挑选房源
（3）40组团享受级94折权优先挑选房源
（4）优惠政策销售中长期执行解释权终止权发展商
3散户 散户相应时间参加预定活动享受97折优惠政策
四 预认购工作程序
1 部预认购开始政策传达——系统客户：通部系统传达
2 预认购活动全面展开——（1）通单片寄传
（2）通DM广告DS直接拜访
（3）通电话CALL楼盘活动展开
3 现场接预认购客户
4 完成预定手续付清定金
五 预认购活动组织
1 制作DM单片：
容：宣传楼盘特色概况介绍预认购方案宣传预认购优惠政策详细介绍楼盘房型特色
规 格：16开彩色双面A面形象广告B面文字介绍
准备时间：预认购开始前周完成
2 DM制作：
容：宣传楼盘特色介绍预认购方案宣传集团购买优惠政策重点介绍楼盘房型特点
规 格：16开彩色双面A面形象广告B面文字介绍
准备时间：预认购开始前周完成
3 电话CALL案：针散户
目 ：新颖形式吸引消费者注意购买意客户提供方便
容：（1）客户拨通电话售楼员根您求登记您满意房源留您联系方式时通知您楼盘新动态您需办理相关手续
（2）客户拨通电话定您方便时间售楼处领取优惠卡您约定时间领取优惠卡您保留该房源优先挑选权优惠权
（3）果房源已预定排队原处理先预定客户放弃时位客户排队原补原选择处房源
（4）优惠购买权保留预认购活动结束
形 式：选择23处型卖场做宣传场专设电话员咨询
卖场设部电话锁定号码直通案售楼处
电话旁布置块展板介绍活动容
员咨询周末天卖场做流动宣传
媒体宣传：通报纸广告补充宣传CALL案活动容
活动时间：预认购全面展开10天
n 公关活动
1 系列：
现代星洲城坛
题： 东情西韵现代住宅实践
目 ：巧妙利新闻公关发挥发展商背景优势时点特征创造案未开盘时推广引出案杨浦明珠案首席明确概念
形 式：专家沪高级士记者三家角度谈楼盘记者作持热点问题进行新闻性深入报道
参加员：
办：房产时报开启家园专版
协 办：海动迁房公司
参 者：专家记者文化发展商
媒体：新民解放晨报申江导报等
2系列二：
星洲聚会话周家嘴
活动题：周家嘴呼唤现代生活
活动时间：第月
活动点：杨浦区政府
活动形式：政府发展商专家消费者间话讨
参 加 者：海市政府（规划局房局）官员杨浦区政府官员市房产业专家发展商老总消费者代表（政府行政员企业高级白领老板外般众代表）20
活动容：围绕杨浦区呼唤现代生活杨浦区天明天杨浦区房产业居住生活等容述参加者分成十组进行话交流讨提出东西茭白园建设希建议
活动配合：海媒体进行新闻软性文章宣传
礼 品：领导专家送礼盒参者送纪念品
3系列三：
消费者见面会
活动题：做现代星洲城民
活动时间：第二月
活动点：控江路电影院
活动形式：电影会（介绍观影抽奖预订）
参 加 者：发展商老总邀请区域消费者相应目标售众约800
活动容：先期定范围确定邀请象通DM海报区广播等形式发出邀请
电影放映前发展商老总介绍楼盘规划物业形态环境题等基情况邀请家率先成现代星洲城城民电影放映观影完毕持宣布抽奖方式奖金优惠形式然电影票位置号码进行抽奖设等奖二等奖三等奖幸运奖干请领导发奖客送楼盘标志预订电话纪念品进行现场预订活动（定标准优惠方案）意消费者进行登记（话现场收订金）
活动配合：软性文章宣传DM海报制作户外广告发布预订方案确定
4系列四：
东西文化居住生活启迪
活动题：东西方文化居住生活启迪
活动时间：第三月
活动点：限
活动形式：征文报纸讨
参 加 者：限
活动容：报纸发布征文启事宣传征文题求规格等组织报纸讨活动
邀请市区群众（杨浦区众象）参征文讨
畅谈东西方文化居住生活启迪周家嘴路天明天
邀请征文获奖者讨热情参者参加茶话会奖发奖邀请作公司组织优惠活动参者编订征文集
活动配合：媒体配合组织征文评审委员会
5系列五：
现代宣言
活动题：现代宣言
时 间：案试桩设围墙天
点：楼盘现场工
活动容：试桩活动——通前面宣传导入案试桩建围墙时点桩定音确立宣告首席现代明珠城启动
活动程序：1）试桩仪式
2）领导讲话
3）集团领导圈出桩址
请关记者场利众宣传报道
参 加 者： 发展商关领导
市府部门领导
新闻界
6系列六：
房展会布展说介
活动题：现代生活星洲城
时 间： 海市2001春季房交会
点： 海市展览中心
目 ： 范围公众场合第次亮相特色吸引消费者突出楼盘优势特色积累效客户
形式容：
1破传统意义展台布置引绿色入展台新加坡风情现代概念引入进配定植物雕塑景特色灯光加休闲桌椅作洽谈处营造突出楼盘东西合壁现代生活方式展台布置消费者身境然提升品味
2幻灯片说介楼盘
7系列七：
长期活动
活动形式：直接针案目标客源通组织形式长期接触网罗目标消费象争取感获购买短期活动长期活动结合起成立新名流俱乐部作预认购活动载体消化目标客源样组织样沟通台期活动根实际情况实际需实际结点展开
时点设计：灵活机动会完工：正式开盘时组织活动介绍案会设施情况产品进步吸引消费者通届时中已购业表彰气氛渲染争取新消费群站高处风光：高层屋顶花园咖啡园完工进行次聚会推动高层销售
8系列八：
参加电视台收视率高娱乐活动进行促销宣传
考虑案特性发展商品牌知名度案推广结合锦添花案分三期推广品牌时效性延续性方提出电视媒体结合宣传建议供家讨
栏目名称：激情方盘
栏目性质：综合娱乐智力问答节目
栏目定位：众市民阶层（年龄阶段）
期长度：60分钟（星期期）
节目介绍：期三位迎战者三位嘉宾二位持提出种挑战问题期胜者金钥匙参予决逐
终年终取胜者奖档节目参性较强受众面广
合作方式：年时间终点方提供奖品年终卫冕者获现代星洲城提供80方（暂定）房子套
年节目现代星洲做冠名
效果预测：该节目海引起定反响知名度带动案发展商身美誉度知名度
9系列九：
软性广告宣传（参见媒体计划安排）
n 相关建议
1 建议先做周家嘴路江浦路间三角块绿化设计块绿草铺设绵延起伏配雕塑 景形成令心动美丽环境提升案附加值更利销售样板区加现代概念售楼处作案塑梦力支撑点
2售楼处
售楼处希设计师做出特色表现两方面：
外部包装整售楼处造型
二部装璜体现出现代新加坡风情社区生活气质（现附售楼处标准设计文字说明附图）
3户外宣传
房型配置图：销销海等印刷品解房型情况面积增加美感
跨街横幅： 现场周边街道方便客户寻找
灯箱： 分室户外两种置现场售楼处部外部周边道路口等处
展板： 现场售楼处展销会展板两种进行产品细说配合销售展出
媒体运作篇
传播策略
推广费
媒体计划
营销推广篇·传播战略
n 传播战略——1鲜明广告线完成形象宣传务诉求案特色积累广告效应
2系列性卖点展开份阶段推出销售题
3运报纸（硬软广告）+单片（DM投放）电视广告车身展会形式作宣传辅助
n 目 ——配合销售时效期间利完成化楼盘品质风格诉求形成特色鲜明广告特色
n 阶段安排：
1 引导期——开盘前半月：软广告+楼盘户外广告（路牌围墙横幅）+公关活动宣传树立楼盘形象知名度
2 进入期——开盘月左右：报纸广告（软硬）+楼书单片完成形象产品定位
3 强销期——开盘23月：报纸广告+楼书单片+电视广告+车身广告优面点卖点广告推出
4 持续期——开盘45月维持广告暴露频度解决抗性
营销推广篇·推广费
n 整体推广费：220000米 ＊ 4200元米 ＊１ ＝9240000
n 推广费三期安排：
期——450万
二期——250万
三期——250万
n 期推广费安排：
1 楼盘整体推广：售楼处建设包装配备（含灯箱模型样板房）电视广告楼书展板设计制作围墙路牌设计制作——200万
2 期媒体费：250万
3 售楼处费：计（100万左右）
营销推广篇·媒体计划
总计划费：2537800元
n 第阶段：引导期造势宣传——开盘前月半月安排软性文章费：474800
（认知熟悉楼盘积累客户树立楼盘形象知名度预认购）
五月初开盘时间（暂定）
时 间
媒 体 名 称
规 格
版 面
费 （元）
备 注
3月中旬第周周五
新民晚报
黑白半版
新民楼市
82800
第二周周四
解放日报
套红半版（2378）
住宅消费
106000
4月初
第周周三
申江服务导报
彩色半版
申江楼市
50000
第二周周四
新闻晨报
彩色半版
26000
第三周周五
解放日报
彩色半版
110000
第四周周五
新民晚报
彩色半版
100000
总计：474800
n 第二阶段：进入期扩宣传——12月安排硬广告费：1195800元
（完成楼盘形象产品定位）
（）开盘第月（5月）
时 间
媒 体 名 称
规 格
版 面
费 （元）
备 注
第周周四
新民晚报
彩色半版
A版
100000
开盘稿
第周周三
申江服务导报
彩色整版
豪华版
100000
第周周五
解放日报
彩色整版
220000
第周周四
新闻晨报
彩色整版
50000
第周周四
文汇报
黑白跨通栏
第二周周五
新民晚报
彩色半版
100000
第三周周五
申江服务导报
彩色整版
标准版
80000
第四周周五
新闻晨报
黑白半版
22000
总计672000
（二）开盘第二月（6月）开盘持续期
时 间
媒 体 名 称
规 格
版 面
费 （元）
备 注
第周周五
申江服务导报
彩色半版
豪华版
100000
第二周周五
新民晚报
黑白通栏
A版
50600
第三周周三
解放日报
半版
106000
第四周周五
新闻晨报
彩色半版
26000
总计：282600
（三）开盘第三月（7月）
时 间
媒 体 名 称
规 格
版 面
费 （元）
备 注
第二周周五
新民晚报
黑白通栏
A版
50600
第三周周五
解放日报
黑白跨通栏
普通版
68000
第四周周五
新闻晨报
黑白半版
A版
22000
总计：140600
（四）开盘第四月（8月）
时 间
媒 体 名 称
规 格
版 面
费 （元）
备 注
第周周五
新民晚报
黑白通栏
A版
50600
第四周周三
申江服务导报
彩色半版
50000
总计：100600
n 第三阶段：强销期卖点宣传——硬广告软性文章配合费：489400元
（）开盘第五月（9月）
时 间
媒 体 名 称
规 格
版 面
费 （元）
备 注
第周周四
申江服务导报
彩半版
豪华版
50000
第二周周五
新民晚报
黑白半版
A版
50600
第三周周三
解放报
跨通栏版
文字版
80000
第四周周五
新闻晨报
彩半版
26000
总计206600
（二）开盘第六月（10月）
时 间
媒 体 名 称
规 格
版 面
费 （元）
备 注
第周周五
新民晚报
黑白半版
82800
第二周周五
申江服务导报
彩色半版
50000
第三周周三
解放报
黑白半版
100000
第四周周五
申江服务导报
彩色半版
50000
总计：282800
n 第四阶段：持续期持续宣传——费：377800元
（）开盘第七月（11月）
时 间
媒 体 名 称
规 格
版 面
费 （元）
备 注
第二周周三
申江服务导报
彩色半版
50000
第三周周四
新闻晨报
黑白半版
26000
总 计：76000
（二）开盘第八月（12月）
时 间
媒 体 名 称
规 格
版 面
费 （元）
备 注
第周周五
新民晚报
黑白通栏
A版
50600
第三周周五
申江服务导报
彩色半版
50000
总 计：100600
（三）开盘第九月（1月）
时 间
媒 体 名 称
规 格
版 面
费 （元）
备 注
第周周五
新民晚报
黑白通栏
A版
50600
第三周周五
申江服务导报
彩色半版
50000
总 计：100600
（四）开盘十月（2月）
时 间
媒 体 名 称
规 格
版 面
费 （元）
备 注
第周周五
新民晚报
黑白通栏
A版
50600
第三周周五
申江服务导报
彩色半版
50000
总 计：100600
媒体价格2000年准
销 售 篇
现场营销员培训
现场售楼处布置
销售模式
销售周期
销售道具建议
销售篇·现场营销员培训
两周培训计划（时间10天）
日 期
时 间
课 程 容
讲
1
午9：0011：30
企业介绍
1 海城投总部介绍
2 海市政动迁房限公司介绍
3 海周家嘴置业限公司介绍
公司老总
午1：30 4：30
公司规章制度
1公司规程 2考勤制度 3奖金制度
办公室
2
午9：0011：30
销售部工作范围责
天启
午1：30 4：30
销售员准
1素质求 2形象 3行规范
天启
3
午9：0011：30
销讲资料解析（答客问）
天启
午1：30 4：30
熟悉形工参观（作业：制作形图）
分组活动
4
午9：0011：30
市场调研
1调查目 2调查容 3调查方法
4注意事项5调查报告
天启
午1：30 4：30
竞争案调研（作业：调查报告）
分组活动
5
午9：0011：30
案调研汇总分析
午1：30 4：30
规划理念规划方案介绍
规划设计院
6
午9：0011：30
策划义策划题推广方案
天启
午1：30 4：30
电接听接工参观
7
午9：0011：30
客户类型分析策现场组织结构职
天启
午1：30 4：30
业务技巧
1谈判技巧 2折扣技巧 3成交技巧
8
午9：0011：30
销售流程介绍银行揭表单介绍购房须知
天启
午1：30 4：30
沙盘模拟练
9
午9：0011：30
沙盘模拟练
天启
午1：30 4：30
沙盘模拟练
10
午9：0011：30
沙盘模拟练
天启
午1：30 4：30
沙盘模拟练
销售篇·现场售楼处布置 （参见附图五）
n 位 置：
建议江浦路区次入口处步行商业街转角处设置现场售楼处面街部分全透明玻璃装饰
n 面 积：
约300—430方米中120米展示接区域80米办公区域100—230米样板房区域
n 功设置：
120米接区域中设：模型展示区洽谈区控台区三部分构成
80米办公区域中设：财务室办公室会议室（兼签约室）更衣室（兼储藏室）男女卫生间
100—230米样板房区域设：力房型二房三房1—2
n 功细分：
（1）模型展示区：A区整体规划模型 1
B力房型剖面模型 2
C型挂壁式灯箱 2
D展板4—6块（公司背景智化设施交通示意图物业理房型图等）
（2）洽 谈 区：设置6—8组洽谈桌椅（建议圆形玻璃桌）适位置设置休息沙发干
（3）控 台 区：设控台1（2—3位置）设业务员工作台1（6—8位置）
n 装潢风格：
整规划风格相呼应
销售篇·销售模式
n 模 式――团队销售
团队销售方式适应规模房价中偏高开发商定实力案三条件皆具备
A 利团队销售方式规范性序性协调性体现战斗力
B 利现场气氛客户产生购买动便快速成交
C 团队销售模式短时间快速培训销售员提高业务水
D 利团队统说词发挥案特优势掩盖现缺点扬长避短
n 辅助模式――SP推广模式
方 式：利现场SP活动例室装潢展等现场活动特定消费群进行推广
优 点：1创造现场热烈气氛形成购买动
2吸引高层次购买群定时间界限逼定购买
3发掘老客户潜力带动新客户
销售篇·销售周期
引导期
n 时间：开盘前2月
n 点：销售现场工围墙
n 销售控制：封掉排层景观较楼层
n 目标：
掌握现客户资料作先期预定完成现场准备工作传达案进场前销售信息建造申请开盘前
月销售员进入现场模拟
n 重工作容：
预先公开日期电话拜访方式告知公司客户做先期销售DM寄发电统计追踪NP出
现排定媒介计划接中心完工
n 具体工作容：
开产品知名度创造品牌
（1） 开盘前二月先行搭造型户外板独特新颖文案引起客户奇引发购买意愿
（2） 工现场清理美化搭设风格新颖清新接总部面积约200方米
（3） 制作干样板房：风格房型
（4） 接中心现场POP开盘预先开放籍客户解产品塑造声势
（5） 预约单种记录表制作完成电登记周分析表等
（6） 讲资料编制完成
（7） 价格表完成
（8） 采夹报软性文章刊登引导广告引起潜客户注意树立案形象
（9） 销售员培训（月时间强化培训）结束进驻现场
n 引导期注意事项：
（1） 预约客户中做DS（直接拜访）
（2） 现场业务销售方方式畅者时修正
（3） 定期举行业务企划部门间动脑会议针电区域记录表予分析修正企划策略
（4） 定期专案召开销售员会议提振士气
（5） 接中心样板房试调试
二 公开期强销期
n 时 间：引导期7－15天强销期（公开第七天起）3－6月
n 目 ：建立维护产品知名度塑造产品声势价值唤起购房意愿购买行动
n 目 标：扩诉求面开发潜客户延续试销热潮进入第阶段强销集中掌握电成交第二阶段强销签约阻力产品促销
n 重工作容：电滤实施销售控制现场指示牌旗帜等张挂完毕举办SP活动配合NP海 报等媒体DS作业充分掌握案情发展客户反应统计分析媒体反应
n 具体容：
（1） 正式公开推出需整合引导期客户配合种强势媒体宣传聚集潮施展现场销售员团队销售魅力促成定购安排鸡尾酒会邀请政界名莅剪彩提高客户购买信心
（2） 日班前半时现场销售员日应填资料填缴回专案滤隔日交位销售员隔日晨会举行讨种状况客户追踪提出方案
（3） 周周业务企划部举行脑力激荡会议讨周广告媒体路线促销活动（SP）项目销售策略检讨销售成果
（4） 设定SP活动前需提前召集销售支援销售员讲全然解日活动策略方式配合
（5） SP活动期间善组假客户控台然呼应现场气氛达高点
（6） 周召开次例会讨周情况作周工作部署
（7） 业务员组时掌握补足成交签约户数金额日期未订单注明日期前办理补足签约手续者立催前办理
（8） 客户工作销售现场洽订电询购求留姓名联络电话做电登记便休息时间广告期间实施DS（直销）出外追踪拜访客户日班前专案验收追踪成果达预期销售目标
三 持续期
n 时间：公开销售3－6月
n 点：现场售楼处分销场
n 销售控制：
n 目标：第三阶段强销困难产品突破未成交客户检讨追踪
n 重工作容：希客户滤竞争案采取势机动做法
n 具体容：
（1）销售员应配合广告滤追踪期达成交目
（2）利已购客户介绍客户成活动广告奖金鼓励已购客户介绍亲友购买案产品
（3）针未售产品作产品修正选择机会点已购客源产生信心
（4）退订户追踪实际解问题
（5）采密集海报（DS）攻势针未售户展开攻击
（6）销售成果决定坚持秒钟处全力赴销售末期士气高低容忽视
备注：案销售周期历引导－公开强销－持续期栋楼宇推出历周期栋楼宇持续期栋楼宇推盘引导期样循环叠加保持旺势
销售篇·销售道具建议
模型： 置接中心展现区整体布局规划楼立面造型现场展示
效果图： 表现区规划绿化设计
立面图： 表现区总体立面效果
房型配置图： 销销海等印刷品解房型情况面积增加美感
楼书销销海： 楼书针客户已购客户开发展现形象细说产品销寄发销海定点派
发作现场工具
手提袋： 表示案名产品楼盘形象方便客户收取资料现场房展会
跨街横幅： 现场周边街道方便客户寻找
灯箱： 分室户外两种置现场售楼处部外部周边道路口等处
展板： 现场售楼处展销会展板两种进行产品细说配合销售展出
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