项目营销推广方案ppt
- 1. 项目营销推广方案项目前期建议版
- 2. 序 上善若水，水利万物而不争 本案位于如意湖西案，中都龙脉之地，朝阳徐徐而升，一昼之计，由此而发。 风水尚宅，有鳯来仪 ，等您来居
- 3. Part 1 项目区域市场分析 之 项目外围项目城市概况 汶上县总人口70万人，下辖14个乡镇，其中项目毗邻的 乡镇为：义桥乡，南站镇，康驿镇，苑庄乡等均为经济较 强乡镇 项目四至 东面： 明星路 ， 如意湖风景区 南面： 新世纪大道，即将建成的新城区医院 西面： 中都大街 ， 中都苑成熟居住区 北面： 九华山路 ， 喜客来大酒店、国际会议中心
- 4. Part 1 项目区域市场分析 之 项目配套交通 中都大街，九华山路，明星路，普陀山路，新世纪大道等 教育 哈佛幼儿园，明德小学，第二实验中学，新城小学，新城中学，汶上一中，近在咫尺 医疗 新城医院，皮肤防治医院，社区诊所 商业 中达广场，利客来购物广场，喜客来大酒店，联民，银座，社区超市 银行 工商银行，建设银行，邮政储蓄银行 文化娱乐 图书馆，文化馆，科技馆，如意湖，市民休闲广场，如意湖 政府机构 县委县政府办公大楼，创业大厦，卫生局，工商局，疾病防治中心，行政执法局等
- 5. Part 1 项目区域市场分析 之 竞争对手一观澜国际 项目地址： 中都大街与九华山路交汇处东侧 物业类型： 高层， 写字楼 主力户型： 87--138平 容积率 ： 2.27 建筑面积：21.6万平米 项目均价： 目前4000元/平 项目定位：中高端楼盘 项目依托：优越区位优势 销售情况：一期基本售罄，二期未动工 项目瓶颈：资金困难，工期延托，多次被拉条幅 且出现抵账房，影响销售 经验： 该项目借助区位优势，整合多方资源，开盘价格低开高走，现如今一期去化率达到约80%，值得借鉴 教训： 该项目一次性建设体量较大，建设周期未能与销售周期配合一致，导致后期资金困难，出现抵账房，影响售楼处销售
- 6. Part 1 项目区域市场分析 之 竞争对手二腾骐世家 项目地址： 如意湖东岸 物业类型： 高层、小高层、洋房、别墅 主力户型： 115--120平/130--136平（高层） 容积率 ：1.7 建筑面积：13万平米 项目均价： 目前3850元/平 项目定位：高端楼盘 项目依托：紧邻如意湖，中达广场 销售情况：一期高层仅售38% 项目瓶颈：资金困难，工程进度缓慢，出现拉条幅， 堵门现象，市场口碑不好，严重影响销售 经验：沿湖观景房销售情况良好且价格优势明显，对本项目带来信心，目标客户有待挖 掘 教训：项目一定要在入市开盘初期树立良好的形象和口碑，搞好外部关系 工程进度要为销售做支撑，资金链是维护项目形象的一个重要因素 ，
- 7. Part 1 项目区域市场分析 之 竞争对手三中都尚城 项目地址： 普陀山路与九华山路交汇处 物业类型： 高层、小高层、洋房、 主力户型： 120--130平 容积率 ：2.14 建筑面积：25万平米 项目均价： 目前3500元/平 项目定位：中高端楼盘 项目依托：紧邻如意湖，中达广场， 项目特点：会所，幼儿园，地源热泵中央空调，全现浇 销售情况：开盘不足1月，约售30套 项目瓶颈：暂无 经验：项目要有特色，“人无我有，人有我精，”前期大量宣传，扩大知名度，利用名人效应加大项目宣传力度 教训：暂无
- 8. Part 1 项目区域市场分析 之 市场走势参与者参与区域竞争的开发企业较少。 参与区域竞争的开发企业水平较低。参与区域竞争的开发企业逐渐增多。 开始有实力开发商进入。提升区域竞争水平。各类开发企业全面进入，同时大型品牌开发商成为区域领袖，主导区域方向。 参与企业开始全面竞争。消费者消费者置业目的不明确。 消费者置业价值体系不明确。 消费者置业目的与动机逐步明确。 不同层次的客户开始分离，形成本区域的主流客户。其他客户被分流。消费者充分细分。 树立完整全面的消费者置业特征。 项目针对不同的细分客户确立自身的核心竞争力。产品市场整体产品力较低。 市场存在较多各层各类产品空白点。 能够通过产品的创新等实现明显高于市场的价格逐渐形成符合区域价值的产品平台，同时主流产品素质开始提升。 区域主流产品的竞争不完全，同层产品空白点存在，能够通过补缺实现溢价。在区域产品平台的基础上，进一步对其细分，形成不同的竞争方向。 区域在产品层面已经不存在明确的空白。已经不能仅通过产品点上创新实现明显的溢价。起步期发展期成熟期
- 9. Part 1 项目区域市场分析 之 小结整体特点 生活氛围较为浓厚，商业、金融、医疗、教育资源丰富，以便利生活和繁华之上为主要卖点 产品特征 户型设计水平层次不齐，但均能被市场接受，户型以紧凑经济型为主，产品中规中矩，易被超越进而被替代。 客户特征 以汶上本地客户购买为主，其中周边乡镇首富阶层为主要购买人群
- 10. 把握机遇 发挥优势 Part 1 项目区域市场分析 之 项目SWOT 分析
- 11. Part 1 项目区域市场分析 之 启示辨证的看待市场 机遇>挑战
- 12. Part 1 项目区域市场分析 之 机遇 天时 城市规划利好 政府重点打造的东南部新城区，发展潜力巨大 地利 地段优势明显 新老城区结合处，本区域已被炒热为全城 人民 看好希冀之处 人和 区域高端住宅区雏形显现 腾骐世家，观澜国际，中都尚城等 高端项目纷纷启动且日渐成熟
- 13. Part 2 项目定位 之 分析本案的区域定位——---老城区与新城区“咽喉”位置。 利用政府重点规划及城市重心东移南扩的发展机会 成长为重要的政治、经济、教育、娱乐核心 本案的功能定位——承载者一个新城区与老城区的枢纽地带， 占据了成熟和发展的双重资源。 本案的价值定位——东南区域政府重点规划的核心区域， 未来升值潜力巨大。
- 14. Part 2 项目定位 之 高端 定位关键点解读用产品创新 赋予项目独特的人文价值内涵，在形象上占位高端 把握市场契机 跳出区域价值同质化竞争，用前瞻性的眼光， 保证产品3-5年的新颖性，引领市场。 明确产品区间 完善配套、丰富园林景观，从而直击目标客户群体
- 15. Part 2 项目定位 之 项目形象项目形象概述 精品户型精致生活精彩人生精心塑造精益求精市场强销户型，120-130主力户型完善配套，精致园林有天有地，有友有邻，有家有身份精品物业配套，塑造高品质社区本地开发商龙灏置业建设与开发一体的鼎力巨作
- 16. Part 2 项目定位高端 之 目标客群客户群体定位 ▀ 汶上主城区较富裕阶层 包括本地商人，私营业主，高薪行业工作人员，政府工作人员等，他们是目前市场上中高端项目的消费主力，以高端物业舒适性和安全性为主要需求并以体现自己身份地位 ▀ 汶上主城区普通市民阶层 中低水平收入者，多为城区打工者，工作不稳定，中年人群为主，需要给子女购买婚房，对户型、楼层、朝向要求不高，低价格是他们的首选 ▀ 汶上周边乡镇进城阶层 城市化进程的影响下，农村首富阶层看好汶上东南片区的发展潜力，对价格不是非常敏感，要求生活配套的便捷性。购房目的以满足基本购房需求和子女教育为主
- 17. Part 2 项目定位高端 之 建筑风格 建筑风格建议（一）现代中式风格 ▲汶上市场现有楼盘，建筑风格多为现代简约风格，欧式风格少有，仅腾骐世家和泉河丽景，究其原因是前两个楼盘产品类型多样，便于简欧风格的采用。本项目以高层为主，建议采用有别于市场现有的建筑风格：中式+现代风格 ▲ 项目周边紧邻如意湖，环境绿化设计以中国园林景观为主要设计手法，项目内部体现中式风格，这样能够达到项目内外的统一与和谐，人文内涵丰富 建筑风格建议（二 ）新古典主义 ▲ 新古典主义的设计风格其实就是经过改良的古典主义风格。一方面保留了材质、色彩的大致风格，仍然可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的肌理和装饰，简化了线条 ▲ 无论是家具还是配饰均以其优雅、唯美的姿态，平和而富有内涵的气韵，描绘出居室 主人高雅、贵族之身份。常见的壁炉、水晶宫灯、罗马古柱亦是新古典风格的点睛之笔。
- 18. 现代中式建筑风格图片赏析1、充分糅合现代与传统的中国风 2、讲究材料质地和色彩配置效果 3、线条明快简洁
- 19. 新古典主义图片赏析建筑风格建议： A.将古典的繁复雕饰经过简化； B.线脚简化,采用简约 C.三段式建筑立面
- 20. Part 2 项目定位高端 之 园林景观（一）现代中式风格 强调组团小尺度景观，使景观富于变化和表现力，张力十足，同时布局休闲、游憩设施，强调景观及设施的使用功能
- 21. Part 2 项目定位高端 之 园林景观（二）新古典主义园林景观风格大型内部庭院式绿化，从而可以使得住户在小区内部也可享受到公园般的景色 漫步崎岖小径，欣赏沿途风景，归家 一路风景，一路成长，随时给孩子上课
- 22. Part 2 项目定位高端 之 户型设计高层产品建议——经济户型 所提供户型面积集中在80—130平米之间的两室和三室，南向客厅，阳台，满足居住的舒适性。
- 23. Part 2 项目定位高端 之 户型设计一梯三户，户型经济紧凑，实用率高
- 24. Part 2 项目定位高端 之 户型设计户型亮点超大观景凸窗：大面积凸窗，实惠赠送，可变换成实用空间，建议在沿湖高层中 转角凸窗，既给到客户赠送面积的实惠，又增加了采光面，同时将社区园林景观引入室内，扩大了景观视野。 270度转角凸窗适用于高层外部景观较好的户型中。
- 25. Part 2 项目定位高端 之 户型设计优质户型赏析
- 26. Part 2 项目定位高端 之 户型设计小高层建议——大户型，入户花园，错层楼台 拉高产品档次，沿湖观景1322阳光早餐厅4独立 客房设计基本理念 视野开阔 空间享受（如多面采光、阳光室、空中花园、绝对的通透性） 豪华功能享受（如阳光餐厅、景观舒享）创新关键点： 生态走廊+入户花园系列 错层露台 双阳台设计 专属私家电梯类别产品面积小高层大平面160-180
- 27. 产品户型建议小结1、根据项目定位及目标客户群体不同，以及朝向不同增加产品创意点 2、户型建议主要围绕南向客厅，阳台，北向大露台，赠送观景飘窗、入户 花园、层层露台设计。 3、主力户型面积集中在120—130平米，舒适三居，阳台多以双阳台为主 4、因项目东临如意湖，沿湖观景景观户型设计要以观景舒适为主设置观景 阳台 ▪ 户型配比建议：
- 28. Part 2 项目定位高端 之 物业服务物业服务的附加值基于项目周边楼盘档次高，物业管理将成为客户对比的主要因素，本案定位高端，物业管理及节能科技是本案产品附加值提升的重要手段。 1、项目规模较大，会所功能的配备将是必不可少的，会所内可增设：乒乓球室、台球、棋牌室、满足客户日常娱乐所需，提升产品价值。如果条件允许可以先行完善会所功能，让客户提前感知入住后的生活品质 2、户外活动健身器材的丰富和完善，给客户充足的户外活动空间 3、实现项目高品质社区定位的必要条件：科技生态、低碳生活概念的传递（断桥隔热铝合金窗、双层中空LOW-E玻璃、直饮水入户、太阳能与建筑一体化、中水回用等科技节能设施） 4、如条件允许建议增设幼儿园，本案相邻的两个大盘都没有幼儿园配套，教育资源将是本案未来销售的卖点之一。 5、聘请专业物业管理公司，为居民提供24小时安全服务。
- 29. Part 2 项目定位高端 之 物业服务建议科技环保单方成本增加客户价值感知地源热泵系统约200-300元/㎡较弱家庭垃圾处理系统约10-30元/㎡较弱新风系统约50元/㎡较弱直饮水系统约20-30元/㎡较高生态灭蚊机5000元/台较高断桥铝合金窗约100-150元/㎡较强壁挂式太阳能系统 约30元/㎡较高同层后排水系统3500元/卫生间较弱 1、壁挂式太阳能与断桥铝合金窗 为市场成熟利用的附加值，本项目应采用； 2、直饮水系统 能改变水质，保证居民健康生活，增加产品卖点，且项目整体 运用，费用增加不高，但能为项目提升的高额的附加值， 减轻客户工业区顾虑， 因此，应该使用； 3、生态灭蚊机，根据本项目规模需要10台，费用仅有3万元，但能展现项目高端形象以及以人为本的设计，能很好的树立项目形象和产生附加值，因此，建议使用；
- 30. Part 2 项目定位高端 之 物业管理智能化物业管理安全防卫系统 人车分流 主入口门禁系统 周界防翻越报警系统 重要区域设立录像监控系统 可视对讲与门禁系统 巡更） 物业智能管理系统 社区广播系统（含背景音乐） 信息网络系统 宽带网---数字电视---卫星电视系统。
- 31. Part 2 项目定位高端 之 物业会所成功人士独享领地
- 32. Part 3 项目营销推盘 之 价格推售价格平开高走 利润实现步骤如下： 1:3:6 1、本案地理位置优越，区域地段已赢得市场和客户认可，但是项目作为刚入市新盘，期房，市场知名度小，客户对项目信心不足，需要通过市场活动累计蓄客提升产品性价比，以价格优势赢得市场，奠定汶上新区市场基础 2、随着市场认可度提升及产品工程进度，项目昭示性较好，开始项目以获取利润、树立形象为主的阶段； 3、第三阶段，项目入市时间较长、产品以得到市场充分肯定，因此此阶段将成为项目利润最大的阶段。 合理的价格入市、合理的开发次序，实现项目利润
- 33. Part 3 项目营销推盘 之 价格推售项目价格根据市场变化而调整 平价入市，站稳脚跟，逐步拉升，控制风险 项目上市必须一炮而红，不同产品进行搭配，突出产品高性价比，逐步拉升价格； 一房一价，好房优价，特房特价 用价格来对产品及客户进行区隔，一房一价，沿湖观景房价格拉高，给客户带来唯一感和价值感 ；具体问题具体分析，后期特价房策略； 小幅频涨，及时变化，紧盯市场，灵活应对 根据蓄客量、成交量及客户反映等综合因素适时调整价格，每次上调幅度在50元/平方米左右，用总价低于竞争对手，赢得市场。 针对竞争楼盘 同类产品制定较有竞争力的价格，截获及稳定客户
- 34. Part 3 项目营销推盘 之 营销步骤 营销步骤 第一阶段：概念出街，热点话题 第二阶段：造势深宣，开盘预热第三阶段：活动营销，资源整合第四阶段：联营机构，跨界营销优质区位，精致大盘，恢弘面市占居人生高地（高高宅上。别人仰望）活动造势，分批次活动与产品相结合维护老客户，创建联谊会，提供赞助，形成规模销售
- 35. Part 3 项目营销推盘 之 营销节骤 营销节奏建议依据 与工程进度和重要工程节点相匹配 与常规的营销旺季与淡季的时间节点相匹配 与市场上竞品项目和类似项目的年均销售面积和套数的销售情况相匹配
- 36. “三线合一”的营销战略 Part 3 项目营销推盘 之 营销战略推广线活动线销售线户外路牌报广软文定点传播文本物料工程节点，节庆假日，特色节目，团购营销。。。定向营销实景营销网络营销巡展路演
- 37. Part 3 项目营销推盘 之 推广线媒体分类，线上线下，各司其职 报纸网络短信活动户外在形象宣传上，以DM直投诉求提升项目形象地位,创造“热销”及“品质”口碑； 通过户外辅助手段，将实景呈现的照片与信息对外公布，形成信息的不断流，特别是增加对城区户外的投入，扩散信息； 通过各类公关活动的执行展开，形成讨论热点，完成信息持续释放； 利用签约客户的“种子”效应，在其周边人群展开项目信息传递，吸纳新的客户； 通过电话访谈及上门陌拜，直达目标客群进行一对一的信息传达。
- 38. 长效性及 形象媒体节点性媒体平面广告：《新信息》《都市传媒》《华洋广告》等广播广告：黄金时间段在湖南卫视及山东卫视等收视率高的 电视台字幕滚动DM直投： 直投到县城及乡镇办公单位及沿街商业户外广告：中都大街及九华山路城区内核心区域的主要路段大型广告牌售楼处、工地现场包装（围挡）公关活动：阶段性主题公关及事件行销活动短信： 直投短信、利用短信覆盖车的 便利性对周边乡镇进行覆盖广播广告、DM宣传等媒介组合策略
- 39. Part 3 项目营销推盘 之 活动线客户资源内外联动售楼处开放活动场内外氛围布置活动开场现场沟通互动活动开场本次活动意在体现项目品质，迎合项目客户群的品味，凝聚意向客户与项目零距离融合的激情，加深客户对项目的深刻印象，为后期成功认筹及开盘做好准备
- 40. Part 3 项目营销推盘 之 活动线奠基仪式奠基仪式将是项目入市的一次最华丽的亮相， 目的： 引起轰动效应，对项目充满期待，奠定高品质楼盘形象。
- 41. Part 3 项目营销推盘 之 活动线针对市场的团购促销 提出 “百人团购”或“单位团购”的促销方案，刺激具有深度意向的 购房客户加 快认购速度 优势： 不但可以 减小项目前期资金压力 而且扩大项目口碑宣传影响力
- 42. Part 3 项目营销推盘 之 活动线小众邀约类活动（亲子游戏，户外羽毛球赛等） 优势：1、让意向客户感受到人文关怀，进而认可项目， 2、给销售人员再次邀约的一个说辞，进而再次说服 客户购买
- 43. Part 3 项目营销推盘 之 销售线项目销售横道图 仅2014年度 ▪▪▪▪▪▪2月5月 8月10月11月项目准备期项目开盘持续热销期强销期 业主答谢会12月底 返乡潮2014年 前期： 推售形式：此阶段是在开盘日期及答客问等一系列问题确定后对 市场 展开冲刺， 实施高密度多点轰炸，为开盘造势， 确保开盘一炮而红 营销策略：在开盘前，进行VIP卡认筹 开盘 ：推售形式：硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告与 销售有力配合， 实现“灌装”销售，是客户进行 批量选房 营销策略：在开盘当日组织演出，抽奖等活动以保证开盘 现场气氛 后期： 活动根据工程节点及节庆 假日适时调整， 根据市场情况制定计划
- 44. Part 3 项目营销推盘 之 销售线一、软件设施： 售楼处销售人员招聘及培训 销售人员职业道德及整体素质的培养 二、硬件设施： 售楼处布置: 沙盘陈列区，洽谈区， 签约区，饮 水区等 广告牌、灯箱、导示牌、彩旗 办公设备及办公用品
- 45. Part 3 项目营销推盘 之 销售线▲销售接待流程 问好沙盘讲解摸底户型推荐置业计划全款成交银行按揭房管局抵押下贷售后服务工地看房
- 46. Part 3 项目营销推盘 之 销售线 ▲ 销售接待礼仪: 职业形象 礼仪礼貌 微笑服务 热情服务 ▲ 销售文件准备 : 价目表 、计划书 、购房须知、付款方式、 按揭资料、 购房合同 ▲ 销售物料准备 : 电脑 打印机 复印件 谈客夹 计算器 激光笔 等办公用品 ▲ 销售待客要求: 礼（礼貌待人）、勤（勤服务）、 精（精通业务 ）、 快（动作快捷）、静（保持环境安静）、 细（细心工作） 、洁（保持自身和环境清洁） ▲ 销售接待制度: 首接制 撞单分单原则 评级评分标准案 ▲ 案场管理制度 : 考勤管理 奖惩管理 规章纪律 业务报表
- 47. 结束语谢 谢 观 看 ！紧盯目标，团结合作，实现共赢！
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