• 1. 红树东方 当红不让- 碧海云天二期推广2003年度提案 -
    • 2. 提案程序A 豪宅局面2003攻略 B 红树东方买点分析 C “集束炸弹”(策略核心) D 2003上年度推广的阶段布线
    • 3. > 豪宅局面2003攻略
    • 4. 项目名称 工程进度 销售进度 均价 推广概念 促销活动 备注 波托菲诺·纯水岸 12.28入伙 50%左右 15000元/㎡ 质朴的浪漫 自在的优雅 1、  12月8日每年投资百万开通环城巴士,华侨城地产业主可凭城卡免费乘坐; 2、  12月19日举行“波托菲诺杯”深港高尔夫邀请赛,波托菲诺及锦绣三期业主可由华侨城地产出资组队参加; 3、  12月28日、29日湖边会所开放,同时二期纯水岸入伙,31日举行新年晚会,并有现场抽奖; 4、  12月16日开始进行了全面提价,提价幅度在30-50元之间,目前销售速度良好; 现场实景开放后,销售较好(最近) 锦绣花园·翡翠郡 10月公开发售 65% 8500元/㎡ 品质需要鉴赏   开盘当天销售率50%,内部员工消化为主,后入销售瓶劲期,主要剩余高层海景单位,每周成交2-4套; 世纪村二期 世纪村·王府 二期Ⅰ1月30日公开发售 二期Ⅱ12月9日内部认购 二期Ⅰ已售70% 二期Ⅱ已售30套左右 二期Ⅰ:7600 二期Ⅱ:9000 感受国际人文居住标准 1.2002年11月30日邀请奥运冠军陶璐娜参加社区动运会,陶璐娜为世纪村一期业主。目前正筹备组织音乐会。 2.持VIP卡优先选房。 3.12月28日在深圳大剧院举行“王府之夜“新年交响音乐会,之前府筹客户,可获门票 2栋30层高层,共208套,复式为325-380平米,层高3.15米,3梯2户,其中一梯为室外观光电梯;独立会所,户户高尔夫景观 碧海红树园 公开发售:11.23 25%左右(100套左右) 7500元/㎡ 从此,MAGELIVING (自然从容,好生活) 1.低价入市,特价房活动 2、圣诞节推12楼海景单位回赠价5788元/㎡,并赠送8-12万教育基金 总建:20.5万平米 主力户型120-170平米;共410套 红树林景观,20000平米的海洋文化主题公园 星河国际 10.26公开发售 12.29平顶 30% 均价:8600元 CBD国际生活领域 中心区旗舰级国际住宅   1、“百万大抽奖回赠新老业主” 2、老业主带新业主送一个物业管理费 3、送老树咖啡卡 4、送现金券 5、  送名牌香水 997套,7栋高层;A栋五座共168套,带入户花园,户户正南正北; 户型86.75-239.28㎡,主力户型160㎡ 20000㎡空中园林 40000㎡国际内街区 绿景·蓝湾半岛 公开发售:10.19 20% 7100元/㎡ 中心区·红树林畔·首席庭院 1、  世界海滨之旅大抽奖 2、  额外2%优惠 3、  名优空调大派送 4、  神秘珍贵礼品大抽奖 二房至五房、复式,80-170㎡ 120M超宽楼间距 28000㎡西风情园林 海景、红树林景观 竞争楼盘一览表
    • 5. 水榭花都2期 均价10000,400余户,120—190平方米,高层靠湖,3、4月开盘 世纪村2期王府 均价8000,208户,高层面高尓夫,12月认购,2003年初开盘 金域蓝湾 均价8300,634余户,四房153—170平方米 熙园 均价10000以上,3、4月TOWNHOUSE封顶。
    • 6. 市场综述>¥9,000/m2<¥9,000/m2翡翠郡、星河国际、王府、金域蓝湾 绿景·蓝湾半岛、碧海红树园 波托菲偌、水榭花都、熙园
    • 7. >¥9,000/m2<¥9,000/m2碧海云天一期红树东方项目必须塑造的形象
    • 8. 结论1、单价8千元以上豪宅市场供应量很大,如果在形象档次上不能明显拉大差距,竞争压力将很大 2、广告诉求缺乏新信息,对客户缺乏刺激 3、作为碧海云天二期的红树东方有待确立和提升新的品牌内核。
    • 9. 推广任务提升碧海云天 的品牌内核利用碧海云天 一期推广的 有效知名度表现二期红树东方 新的产品信息, 引发市场关注
    • 10. > 二期买点分析
    • 11. 买点分析(外)一期 1、现场体验是最大的品牌资产(建筑、园 林、用材质量) 2、华侨城豪宅、滨海豪宅的形象力
    • 12. 地段 绝世地段: 华侨城、深圳湾、红树林、地铁站四位一体物业。
    • 13. 买点分析(内) 建筑 恢宏气势:二期占地4万余㎡,庭院绿化面积2万余㎡。 绝佳户型:两梯两户、户户朝南、南北通透、全海景、50% 以上跃式单位。 高实用率:大量单位免费赠送面积近20平方米,层高达6米的 观景空中花园,及35㎡可灵活间隔使用的超大露台, 实用率超过90%
    • 14. 小区配置 高级会所、室内恒温泳池、室外大型泳池、小学、 保健中心、净菜市场一应俱全。
    • 15. 有效潜在客户描述
    • 16. 独特客户群最贪心的客户 复合性客户 (潮汕、华侨城、硅谷) 跻身龙门的客户
    • 17. 独特的心理特征大多英年得志 高学历智慧精干 处处受人称赞 滋生了一股好大喜功 自以为是的盛气
    • 18. 最吸引他们的销售信息1、红树林海景 2、位置交通 3、华侨城人文魅力 4、户型 (由高到低排列)
    • 19. C:推广概念的整合
    • 20. 总有碧海云天深圳楼市精粹卖点: 海景盘、红树林盘、华侨城盘、公园盘、地 铁口、 不管你亲睐哪一点,碧海云天都在你挑选范围中排在第一第二。
    • 21. 集束炸弹 不只是户型尖子 不只是景观尖子 不只是地段尖子 不只是配套尖子 不只是园林尖子 豪宅全能冠军
    • 22. 四大导弹 海景天下 豪奢外围 东方园林 豁达空间
    • 23. 关键词阔气 霸气 盛气
    • 24. 通俗表达不玩噱头 不有意用文化往自己脸上贴金 较量的是真枪实弹 给客户的是实实在在的无上豪宅
    • 25. 定位现代|东方|大宅
    • 26. 广告语 人居精华 无出其右 统摄精华 当红不让
    • 27. D:阶段推广布线
    • 28. 时间节点第一次解筹 元月15(70%中差单位,30%好单位) 第一次解筹 3月份 内部认购截止 3月份 开盘 3月份 推盘次序 侨城东路开通 3、4月份 园林展示 建筑完工后 会所投入使用 6月份
    • 29. 2 .20至3、4月开盘 内部认购 春交会至6月底 会所局部园林到位 开盘至春交会 解筹及开盘,春交会三大阶段 各个击破全精粹地段园林及 生活体验产品卖点
    • 30. 推广新规则实景化 版面异型化 最化(极致化) 排场化
    • 31. 阶段 A. 主旨:复合地段对豪宅品质的提升 主题:深圳精粹 四位一体 渠道: 报纸广告 户外、电视广告
    • 32. 一二期连横合纵
    • 33. 内圣外王
    • 34. 塑造的市场姿态在外称王 (竞争对手无可比拟) 在内成圣 (硬件考究无与伦比)
    • 35. 形象行销活动 毛泽东 诗词书法展
    • 36. 所谓豪宅,就比如10万平方米的社区,800万平方米的绿茵 检验毫宅,要看他周边方圆10公里的区域有否跟豪宅相称 推广卖点的语调
    • 37. 地铁西部第一站口豪宅深圳楼市地处地铁口的在售豪宅大社区 碧海云天是唯一的地铁口物业
    • 38. 周边环境最高尚, 绿化最多的豪宅华侨城、锦绣中华、黄牛垅公园、及园博 会、滨海高尔夫环抱周边。
    • 39. 阶段 B. 主旨:建筑本体卖点及配套优势的攻击 主题:花园宅 海景家 渠道: 户外。 DM&招商手册。
    • 40. 35平方米,大户人家的起居室?红树东方免费赠送的露台! 层高六米,复式豪宅的客厅?红树东方免费赠送20平方米的阳台! 2万平方米,社区版图?红树东方花草树木,亭台楼榭生活的园林! 推广卖点的语调
    • 41. 这里的花和人都挺直腰杆的生活,在6米高的阳台。 70年来,他都直来直往,我说的是正南北穿行的海风。 女儿说这是月亮睡觉的房间,在35平方米的露台。 推广卖点的语调
    • 42. 喜欢海,就让他天天出现 据说真正的豪宅外围除了私家道,便是绿地、海景、或者其他的自然风光 豪宅的朝向只有一种,叫做正南 称得上豪宅的园林,不是哗众一时,而是随时间推移历久弥新。 推广卖点的语调
    • 43. 阶段 C. 主旨:园林及生活体验 主题:30万㎡华侨城滨海生活 渠道: 报广、电视。 户外。 销售物料。
    • 44. 60万一株的千年澳洲古树,天然水磨石走道, 原木为框,玻璃为体,说的不是五星级酒店大门,而是碧海云天园林的栈道 在深圳,园林的联想是不是只有棕榈树, 碧海云天却有杨柳依依。 垂柳、清河、凉亭,对中国本色生活的坚持,才是豪宅的巅峰。 推广卖点的语调
    • 45. 推广卖点的语调“周末还去观澜打球吗”一位朋友问我,我说:春天来了,还是到碧海云天看看柳树吧 “爸爸来,我带你到河里抓鱼吧” ,随后儿子把我带到了碧海云天园子里的小木桥边。 儿子手工课比赛获胜了,作品是他从碧海云天园子里摘来的竹叶做的书签,
    • 46. 媒介建议 媒体覆盖整个珠江三角洲乃至全国 中国经营报 二十一世纪经济报道 南方都市报 广州日报 新浪 搜弧 163 深圳之窗