政策海房产市场影响
专题分析报告
海绎凯博房产代理限公司
2005年6月
引 言
历1997年金融危机利影响1999年底海房产市场触底2000年开始全面反弹4年时间海楼市路高歌猛进犹芝麻开花节节高演出令咂舌神话
行业运行周期海房产市场已处高位运行阶段高涨市场调整迟早会政府言面日益膨胀房产市场担心泡破灭济带击金融风险开始采取抑制性措施控制市场涨
政策频繁出台力度断加种政牙海房产市场急转直政策房产市场影响日益加市场确定性断增强正确认识房产政策正确判断海房产市场走势前阶段关重
结合海房产市场仔细解读政策部机制分析政策影响力度基海房产市场短期长期走势做出判断希种研究够助海房产开发企业采取针性策略规避市场风险
绎凯博·市场开发研究中心
期出台政策介绍
着房产市场持续升温面越越市场风险2004年开始政府部门开始重点调控房产市场采取系列紧缩性宏观调控政策特年3月份相关政策连续出台引发市场频繁震动相关政策表述：
Ø 2005年3月6日海市政府发布关前加强房产市场调控促进房产市场持续健康发展干意见
Ø 2005年3月7日市税局市出售普通住房营业税征收规定通知规定购买市行政区域范围普通住房居住满年出售销售时销售价减购入原价差额5税率征收营业税规定征收城建税教育费附加河道整治费（简称营业税附加）购买居住满年（含年）普通住房出售时免征营业税附加
Ø 2005年3月16日中国民银行宣布现行住房贷款优惠利率回期贷款利率水基准利率调整612时实行限理
Ø 2005年3月26日海市政府推出两千万配套商品房工程抑房价意图凸显
Ø 2005年3月29日海市政府出台关进步加强住房贷款理指引重点指出贷款购买房屋年转商业银行提供住房贷款转揭服务交易时增加营业税
Ø 2005年3月26日国务院发关切实稳定住房价格通知高度重视稳定住房价格二切实负起稳定住房价格责：房价提高政治高度建立政府负责制省政府负总责住房价格涨快控制力追究关责责三力调整住房供应结构调整供应结构增加普通商品房济住房土供应督促建设四严格控制动性住房需求控制拆迁数量五正确引导居民合理消费需求六全面监测房产市场运行七积极贯彻调控住房供求项政策措施八认真组织稳定住房价格工作督促检查
Ø 2005年4月6日海市房资源局推出三条措施中转揭交易登记三步办政策引注目
Ø 2005年4月27日国务院总理温家宝持召开国务院常务会议分析前房产市场形势
提出八项措施引导调控房产市场（简称新8条）强化规划调控改善商品房结构二加土供应调控力度严格土理三加强普通商品住房济适住房价格调控保证中低价位中户型住房效供应四完善城镇廉租住房制度保障低收入家庭基住房需求五运税收等济手段调控房产市场特加房产交易行调节力度六加强金融监七切实整顿规范市场秩序八加强市场监测完善市场信息披露制度
Ø 2005年4月30日国务院七部委联合发关稳定房价工作意见容包括：强化规划调控改善住房供应结构住房价格涨快中低价位普通商品住房济适住房供应足方保证中低价位中套型住房效供应二加土供应调控力度严格土理居住住房价格涨快方适提高居住土供应中例着重增加中低价位普通商品住房济适住房建设供应量继续停止墅供严格控制高价住房供三调整住房转环节营业税政策严格税收征规定2005年6月1日起国家调整住房转环节营业税政策购买住房足2年转手交易销售时取售房收入全额征收营业税购买普通住房超2年（含2年）转手交易销售时免征营业税购买非普通住宅住房超2年（含2年）转手交易销售时售房收入减购买房屋价款差额征收营业税四加强房产信贷理防范金融风险五明确享受优惠政策普通住房标准合理引导住房建设消费六加强济适住房建设完善廉租住房制度七切实整顿规范市场秩序严肃查处违法违规销售行八加强市场监测完善市场信息披露制度
Ø 2005年5月31日海市政府出台关加强房产税收理补充通知海享受税收优惠政策普通住房标准住房交易关税收政策等作细化规定规定6月1日起购买非普通住房3％税率征收契税5月31日前购买商品住房已取发票尚未缴纳契税3％税率减半征收必须2005年7月31日前缴清
2005年成房产市场调控关键年政府出台政策密度强度断加山雨欲风满楼伴政策紧缩市场开始动摇长达５年繁荣开始转未市场走扑朔迷离
二政策性质类型背景分析
21政策性质类型分析
政策性质分五方面政策类型：
（1）土供政策限制土供调节土供结构（增加中低价房济适房土供）规范土转防止土囤积
（2）金融政策包括利率政策汇率贷款首付额度物业贷款安排
（3）财政税收政策包括间接税直接税交易环节终环节进行税收调控税属直接税营业税契税房产税（尚未推出）属间接税持交易环节征收
（4）结构调节政策增中低价商品房济适房市场供控制高价房市场供
（5）市场规范政策规范市场交易买卖增强市场透明度防止暗箱操作非法行
已推出五方面政策土供政策结构调节政策市场供调控政策类（限制市场供调节供结构）金融政策财政税收政策需求调控政策类（限制市场需求）出台政策政府需求调节政策市场影响力远远供调控政策
政府供调控政策目通结构调节限制土投机增加中低价房市场供重化解房价泡沫房产稳回落实际结果初期土限制政策适反导致房价降反升新推出加济适房供政策效果明显
需求调节政策目抑制投机需求渡膨胀增加投机成提高投机门槛降低市场投机化解市场虚高泡沫稳定市场
新出台政策针投机者交易环节紧缩调控意图非常明显政府采取局部调控
22出台序分析
政策出台序反映政府房产市场调控走政府出台政策序政府房产调控政策导序：
征收营业税调高契税
提高房贷利率
财政税收政策
限制开发信贷提高利率首付例
金融政策
金融政策
市场规范政策
增加中低价房土供
土政策
土政策
土政策
市场规范政策
结构调节政策
限制土供迫开发商囤积土迅速开发
增加中低价房济适房供限制高价房供
出台政策程呈现出方面特点：
（１）单调控转拳出击
年政府重点级市场调控房产控制土投机价迫囤积土开发商快开发增加市场供期通控制房价调控需求实际适反加速开发商企业两级分化企业市场控制力增强进步增强市场信心土供限制房产供导致房价预期进步涨
单政策调价市场极度繁荣形势力度限够市场通种手段抵消政府开始转入综合调节拳出击年推出政策政府开始级二级三级市场时出击供需求综合调控财政金融双结合
（２）政策力度断加
调节综合性外政策力度断加３月１６日加息首付提高导致购买者贷款门槛提高贷款成增４月３０日七部委联合意见引发市场剧烈震抛盘激增成交急剧萎缩资金实力较弱投机者纷纷动摇政府压投机决心越越强
（３）调节目标越越明确
早期政策总体调控没严格区分角色调控结果正常需求者投机者关系国计民生中低价房奢侈消费高价房遭受等击保社会济稳定政府敢采取力度政策收效甚微出台政策政府调节目标开始明晰针性增强增加济适房中低价房供严格限制高价房营业税征收针投机者设计续政策推出肯定会着方继续称结构性紧缩政策着调节目标明确政策调节力度增强效果突出
23出台背景分析
伴系列力度更强政策出台房产市场开始受巨击政府政策否会直接导致房产市场泡沫破灭呢？政府意图否呢？政府出台政策程容政府压缩房产泡沫举动非常心
早期政府房产态度摆定政府缺乏针性效果佳着市场扩张越越政府态度转明朗实际政府压房产直非常谨慎2005年3月26日国务院发关切实稳定住房价格通知中央已稳定房价房产市场作方政府项政治务严防价格起落稳定市场基础房产市场稳回落房产市场软着落政府终目击投机时增加中低价房供意
政府出台政策会综合考虑政策影响力度政府政策影响会逐步释放程
24渡击果分析
国房产行业联系面非常广泛行业果出现房产崩溃果非常严重结果体现方面：
（１）投资需求幅滑政府财政收入急剧减少
房产投资占固定资产投资非常高重海2003年达378％两年持续提高房产投资高涨需求旺盛产生巨政府收入政府财政收入房产赖性非常高甚某城市建设发展资金土拍卖房产税收海市某区50财政收入房产
房产崩溃直接导致投资需求锐减引发济衰退政府财政收入会减少相关城市发展城市建设会陷入停滞
（２）联系行业面衰退量失业避免
房产联系效应非常广泛基础产业源建筑建材家居装璜金融媒体等等设计国家济方方面面时房产带动产业发展吸纳业非常巨果房产崩溃会引发联系产业衰退带量失业
（３）银行坏账急剧增加导致金融风险
房产行业崩溃风险金融风险房产严重赖金融机构融资部分资金融资贷款崩溃导致金融机构量坏账产生甚引发金融危机
三政策走预测
政府出台政策目逐渐释放市场泡沫未出台政策类型力度视已出台政策效果定政策走势政府会持交易环节税收作政府调控手段时辅金融紧缩土调控继续维持
政府推出政策包括：
１．房产税目前该税开征讨火荼财政部已明确表示房产税开征已成定局
２．利率调整果现政策奏效继续调息进步抑制市场需求国济发展状况政府通加息调控房产市场会非常慎重
３．继续调高首付例严格限制第套住房外银行贷款会政府重点采取金融措施
４．税属直接税功减少投机收益抑制投机效果该政策会增投机者市场风险抑制市场膨胀意义
５．汇率调整影响属政府调控政策范畴目前实际影响非常民币升值已成定局民币升值会导致套汇目国际资撤离国房产市场直低估国际资规模目前重约13断增长影响力确实非常巨具强示范效应
６．继续加中低价房政策倾斜继续增加中低价房供时采取定优惠措施加中低价购房者政策优惠会成政府调控房产市场长期措施
政府期政策效果逐渐体现相反果目前政策达效抑制房产市场涨势头面阶段中会采取需求理政策调控措施包括税收贷款首付例等
国投资热时出口断增长引发民币低估目前面着民币升值加息双重压力两政策济影响非常政府希种压力够逐步释放通加息调控会非常谨慎
四房产政策传导机制影响特征分析
41政策传导机制
411利率传导机制
开发投资减少
价格跌
房产紧缩
投机成提高
利率提高
购买需求减少
发达国家利率调节房产热手段国效果明显国金融制度紧密联系利率提高房产压效果利率提高抑制房产市场效果非常强
政府调息会非常慎重调息会整体济影响调息增幅会估计０２５－０５百分点
时利率提高会房产市场合理购买需求投机需求均形成击针性强
412汇率传导机制
国际套汇资撤出房产
引发连锁反应
房价跌
需求降
汇率提高
汇率调整房产影响体现国际资流动目前量国际资涌入海房产市场旦民币升值资离开引发市场需求连锁反应影响房价跌根关机构统计海房产市场国际资例约13正断增加已低估国际资规模国际性机构投资者市场影响力非常民币升值房产影响会较
政府目前方面力抑制房产市场方面顶住强国际保持民币汇率担心汇率升值带房产市场巨击引发全面济问题金融危机
413交易环节税收传导机制
价格降
投机需求降低
投资风险增
投机成提高
开征交易税收
交易环节税收仅降低投机者收益更重增投机市场风险投机需求击非常明显新推出营业税属种税收市场效应非常明显
414直接税传导
价格降
需求降
投机意愿降低
收益减少
提高税
税针差价征税没增投机者市场风险降低收益抑制市场投机影响力较限
415供调节政策
价格逐步回落
市场需求分流投机需求支撑减弱
增加中低价房供
效供增加供结构改善
增加中低价房供分流市场需求减弱投机实际需求基础终抑制投机需求促进市场价格结构性回落滞期较长作效果释放较缓慢
42影响特征分析
政策效应根政策影响滞期效应特征政府政策分三类：长滞期政策中滞期政策短滞期政策
421长滞期政策
土政策中低价房增加供政策属类政策通供环节调控抑制市场膨胀供调节需通较长时间体现重环节政策滞效应较甚需12年够逐渐体现出房产市场热情况难时发挥作政府开始推出土限制政策正没充分认识房产热势头政策力度够
422中滞期政策
银行信贷政策属类信贷政策通时抑制供需求两环节抑制市场膨胀开发商提高利率限贷开发商资金源减少时资金成提高会直接击开发商市场扩张规模市场控制力素质高企业会淘汰供角度控制市场度投机购房者提高利率贷款门槛直接提高购房者购房成减弱购买力需求减少
信贷政策滞期较长研究表明滞期般612月效果时时国金融制度金融市场完全性市场化程度高信贷调控实际效果强
加息时击开发投机需求正常需求针性弱时现阶段国政府加息调控较谨慎出整体济持续发展角度考虑
423短滞期政策
税收政策属类政策特总价税基持交易环节税收类税收政策仅减少投机者收益更重增投机者投资风险效应时体现滞期短
目前新推出房产税收全部针需求环节税收开发供环节税收
五市场表现政策影响分析
51政策出台市场表现
数年持续膨胀海市房产市场已处高位运行市场风险断增时推出宏观调控政策具强影响力
伴政策断出台市场行情开始急剧变化抛盘激增成交量急剧减少意味着市场开始陷入衰退渡膨胀市场种正常调整
目前抛盘者基属纯粹市场投机客没出现整体抛盘现象
抛售房子属90年代旧房子2年购买房子核心段抛盘量增幅抛盘集中段较差区域
价格变化出现差异化市场价格整体滑段差异段较住宅跌幅度甚没跌中凯城市光段较差居住条件较差段住宅价格出现较幅度跌世纪公园区域住宅
52政策影响分析
正确理解政策房产市场影响必须三方面进行综合思考：宏观济发展趋势二政策出台目实际功三房产市场身状况基趋势
政策市场影响市场条件影响程度会目前政府政策击投机目标市场出现较波动反映出非住需求房产市场中重非常市场调整避免肯定目前政府宏观调控会海城市房产市场调整期提前
着房产市场市场化改革发展趋势决定市场身供求政策调控政策调控属阶段性影响必短期长期两角度分析房产市场走势
521长期趋势判断
结合国海济发展海房产阶段特征较长时期海房产市场然呈现乐观发展趋势原：
（1）济持续增长形成持续购买力市场济中市场稳定前途终取决市场身健康政府济调控政策果说政策身导致市场崩溃话难令信服房产行业市场前景托房产市场身供求外更整体济发展海济持续快速发展重支撑
（2）外开发断深化形成外需求持续增长海市国外济交交汇点国际国企业开始断海集中种趋势持续长时间海房产市场带强外需求海房产市场托仅仅海土济需求济国际化带全球化需求
（3）房产渡炒作目前国普遍现象局部存
（4）居住条件没发展根改善发展空间2004年海均居住面积仅142方米远低等济水城市海房产进步增长空间巨
房产投机资国资中占导位房产市场出现滑市场需求恢复然会快
522短期影响
1住宅市场影响
目前出台政策针住宅市场市场反应较明显已出台政策走势结合海市场特点总结影响：
（１）化速度会降狂热投机潮退市场回理性买房开始慎重导致化速度减慢
（２）投机群两级分化低质量投机者挤出市场实力强投资力强投机者然会留市场短期投资转长期投资
（３）投资需求住需求保持稳步增长短期市场抛盘出现定观总体然会保持增长趋势
（４）产品需求出现两级分化品质求提高托势发展起区域投机需求重非常区域面困难身处段环境项目然会需求时注重品质项目难销售高品质项目然畅销
（５）长期市场信心然存海居住条件然较落改善需求新增需求空间
（６）政策影响力会相柔性程中释放
2写字楼市场影响
（１）市场保持稳定增长势头政策影响济前景决定写字楼市场前景写字楼企业办公处海济快速发展国际化程度日益提高成国外企业进驻重点未写字楼需求空间非常
政府政策着眼点住宅写字楼紧缩政策明显
（２）开发风险开发商身整体市场滑导致开发商破产导致写字楼开发风险
3商铺市场影响
（１）政策商铺市场压明显
（２）传统商业改造引发需求增长空间
（３）商铺投资回报确定性势利情况商铺投资性购买需求会出现降出租导型开发模式越越成商业开发流模式
基结
市场进入角力期期回落调整避免促进市场回健康发展具积极意义
投机需求开始挤压短期市场出现定跌中长期保持稳
项目市场差异化扩区域品质项目面市场命运
投机滑住需求开始抬头投资短期转中长期
现阶段项目投资慎重理性需仔细分析项目终真实需求空间年房子卖出情况复存必须仔细甄选项目具实际需求支撑项目然值投资
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政策海房产市场影响
专题分析报告
海绎凯博房产代理限公司
2005年6月
引 言
历1997年金融危机利影响1999年底海房产市场触底2000年开始全面反弹4年时间海楼市路高歌猛进犹芝麻开花节节高演出令咂舌神话
行业运行周期海房产市场已处高位运行阶段高涨市场调整迟早会政府言面日益膨胀房产市场担心泡破灭济带击金融风险开始采取抑制性措施控制市场涨
政策频繁出台力度断加种政牙海房产市场急转直政策房产市场影响日益加市场确定性断增强正确认识房产政策正确判断海房产市场走势前阶段关重
结合海房产市场仔细解读政策部机制分析政策影响力度基海房产市场短期长期走势做出判断希种研究够助海房产开发企业采取针性策略规避市场风险
绎凯博·市场开发研究中心
期出台政策介绍
着房产市场持续升温面越越市场风险2004年开始政府部门开始重点调控房产市场采取系列紧缩性宏观调控政策特年3月份相关政策连续出台引发市场频繁震动相关政策表述：
Ø 2005年3月6日海市政府发布关前加强房产市场调控促进房产市场持续健康发展干意见
Ø 2005年3月7日市税局市出售普通住房营业税征收规定通知规定购买市行政区域范围普通住房居住满年出售销售时销售价减购入原价差额5税率征收营业税规定征收城建税教育费附加河道整治费（简称营业税附加）购买居住满年（含年）普通住房出售时免征营业税附加
Ø 2005年3月16日中国民银行宣布现行住房贷款优惠利率回期贷款利率水基准利率调整612时实行限理
Ø 2005年3月26日海市政府推出两千万配套商品房工程抑房价意图凸显
Ø 2005年3月29日海市政府出台关进步加强住房贷款理指引重点指出贷款购买房屋年转商业银行提供住房贷款转揭服务交易时增加营业税
Ø 2005年3月26日国务院发关切实稳定住房价格通知高度重视稳定住房价格二切实负起稳定住房价格责：房价提高政治高度建立政府负责制省政府负总责住房价格涨快控制力追究关责责三力调整住房供应结构调整供应结构增加普通商品房济住房土供应督促建设四严格控制动性住房需求控制拆迁数量五正确引导居民合理消费需求六全面监测房产市场运行七积极贯彻调控住房供求项政策措施八认真组织稳定住房价格工作督促检查
Ø 2005年4月6日海市房资源局推出三条措施中转揭交易登记三步办政策引注目
Ø 2005年4月27日国务院总理温家宝持召开国务院常务会议分析前房产市场形势
提出八项措施引导调控房产市场（简称新8条）强化规划调控改善商品房结构二加土供应调控力度严格土理三加强普通商品住房济适住房价格调控保证中低价位中户型住房效供应四完善城镇廉租住房制度保障低收入家庭基住房需求五运税收等济手段调控房产市场特加房产交易行调节力度六加强金融监七切实整顿规范市场秩序八加强市场监测完善市场信息披露制度
Ø 2005年4月30日国务院七部委联合发关稳定房价工作意见容包括：强化规划调控改善住房供应结构住房价格涨快中低价位普通商品住房济适住房供应足方保证中低价位中套型住房效供应二加土供应调控力度严格土理居住住房价格涨快方适提高居住土供应中例着重增加中低价位普通商品住房济适住房建设供应量继续停止墅供严格控制高价住房供三调整住房转环节营业税政策严格税收征规定2005年6月1日起国家调整住房转环节营业税政策购买住房足2年转手交易销售时取售房收入全额征收营业税购买普通住房超2年（含2年）转手交易销售时免征营业税购买非普通住宅住房超2年（含2年）转手交易销售时售房收入减购买房屋价款差额征收营业税四加强房产信贷理防范金融风险五明确享受优惠政策普通住房标准合理引导住房建设消费六加强济适住房建设完善廉租住房制度七切实整顿规范市场秩序严肃查处违法违规销售行八加强市场监测完善市场信息披露制度
Ø 2005年5月31日海市政府出台关加强房产税收理补充通知海享受税收优惠政策普通住房标准住房交易关税收政策等作细化规定规定6月1日起购买非普通住房3％税率征收契税5月31日前购买商品住房已取发票尚未缴纳契税3％税率减半征收必须2005年7月31日前缴清
2005年成房产市场调控关键年政府出台政策密度强度断加山雨欲风满楼伴政策紧缩市场开始动摇长达５年繁荣开始转未市场走扑朔迷离
二政策性质类型背景分析
21政策性质类型分析
政策性质分五方面政策类型：
（1）土供政策限制土供调节土供结构（增加中低价房济适房土供）规范土转防止土囤积
（2）金融政策包括利率政策汇率贷款首付额度物业贷款安排
（3）财政税收政策包括间接税直接税交易环节终环节进行税收调控税属直接税营业税契税房产税（尚未推出）属间接税持交易环节征收
（4）结构调节政策增中低价商品房济适房市场供控制高价房市场供
（5）市场规范政策规范市场交易买卖增强市场透明度防止暗箱操作非法行
已推出五方面政策土供政策结构调节政策市场供调控政策类（限制市场供调节供结构）金融政策财政税收政策需求调控政策类（限制市场需求）出台政策政府需求调节政策市场影响力远远供调控政策
政府供调控政策目通结构调节限制土投机增加中低价房市场供重化解房价泡沫房产稳回落实际结果初期土限制政策适反导致房价降反升新推出加济适房供政策效果明显
需求调节政策目抑制投机需求渡膨胀增加投机成提高投机门槛降低市场投机化解市场虚高泡沫稳定市场
新出台政策针投机者交易环节紧缩调控意图非常明显政府采取局部调控
22出台序分析
政策出台序反映政府房产市场调控走政府出台政策序政府房产调控政策导序：
征收营业税调高契税
提高房贷利率
财政税收政策
限制开发信贷提高利率首付例
金融政策
金融政策
市场规范政策
增加中低价房土供
土政策
土政策
土政策
市场规范政策
结构调节政策
限制土供迫开发商囤积土迅速开发
增加中低价房济适房供限制高价房供
出台政策程呈现出方面特点：
（１）单调控转拳出击
年政府重点级市场调控房产控制土投机价迫囤积土开发商快开发增加市场供期通控制房价调控需求实际适反加速开发商企业两级分化企业市场控制力增强进步增强市场信心土供限制房产供导致房价预期进步涨
单政策调价市场极度繁荣形势力度限够市场通种手段抵消政府开始转入综合调节拳出击年推出政策政府开始级二级三级市场时出击供需求综合调控财政金融双结合
（２）政策力度断加
调节综合性外政策力度断加３月１６日加息首付提高导致购买者贷款门槛提高贷款成增４月３０日七部委联合意见引发市场剧烈震抛盘激增成交急剧萎缩资金实力较弱投机者纷纷动摇政府压投机决心越越强
（３）调节目标越越明确
早期政策总体调控没严格区分角色调控结果正常需求者投机者关系国计民生中低价房奢侈消费高价房遭受等击保社会济稳定政府敢采取力度政策收效甚微出台政策政府调节目标开始明晰针性增强增加济适房中低价房供严格限制高价房营业税征收针投机者设计续政策推出肯定会着方继续称结构性紧缩政策着调节目标明确政策调节力度增强效果突出
23出台背景分析
伴系列力度更强政策出台房产市场开始受巨击政府政策否会直接导致房产市场泡沫破灭呢？政府意图否呢？政府出台政策程容政府压缩房产泡沫举动非常心
早期政府房产态度摆定政府缺乏针性效果佳着市场扩张越越政府态度转明朗实际政府压房产直非常谨慎2005年3月26日国务院发关切实稳定住房价格通知中央已稳定房价房产市场作方政府项政治务严防价格起落稳定市场基础房产市场稳回落房产市场软着落政府终目击投机时增加中低价房供意
政府出台政策会综合考虑政策影响力度政府政策影响会逐步释放程
24渡击果分析
国房产行业联系面非常广泛行业果出现房产崩溃果非常严重结果体现方面：
（１）投资需求幅滑政府财政收入急剧减少
房产投资占固定资产投资非常高重海2003年达378％两年持续提高房产投资高涨需求旺盛产生巨政府收入政府财政收入房产赖性非常高甚某城市建设发展资金土拍卖房产税收海市某区50财政收入房产
房产崩溃直接导致投资需求锐减引发济衰退政府财政收入会减少相关城市发展城市建设会陷入停滞
（２）联系行业面衰退量失业避免
房产联系效应非常广泛基础产业源建筑建材家居装璜金融媒体等等设计国家济方方面面时房产带动产业发展吸纳业非常巨果房产崩溃会引发联系产业衰退带量失业
（３）银行坏账急剧增加导致金融风险
房产行业崩溃风险金融风险房产严重赖金融机构融资部分资金融资贷款崩溃导致金融机构量坏账产生甚引发金融危机
三政策走预测
政府出台政策目逐渐释放市场泡沫未出台政策类型力度视已出台政策效果定政策走势政府会持交易环节税收作政府调控手段时辅金融紧缩土调控继续维持
政府推出政策包括：
１．房产税目前该税开征讨火荼财政部已明确表示房产税开征已成定局
２．利率调整果现政策奏效继续调息进步抑制市场需求国济发展状况政府通加息调控房产市场会非常慎重
３．继续调高首付例严格限制第套住房外银行贷款会政府重点采取金融措施
４．税属直接税功减少投机收益抑制投机效果该政策会增投机者市场风险抑制市场膨胀意义
５．汇率调整影响属政府调控政策范畴目前实际影响非常民币升值已成定局民币升值会导致套汇目国际资撤离国房产市场直低估国际资规模目前重约13断增长影响力确实非常巨具强示范效应
６．继续加中低价房政策倾斜继续增加中低价房供时采取定优惠措施加中低价购房者政策优惠会成政府调控房产市场长期措施
政府期政策效果逐渐体现相反果目前政策达效抑制房产市场涨势头面阶段中会采取需求理政策调控措施包括税收贷款首付例等
国投资热时出口断增长引发民币低估目前面着民币升值加息双重压力两政策济影响非常政府希种压力够逐步释放通加息调控会非常谨慎
四房产政策传导机制影响特征分析
41政策传导机制
411利率传导机制
开发投资减少
价格跌
房产紧缩
投机成提高
利率提高
购买需求减少
发达国家利率调节房产热手段国效果明显国金融制度紧密联系利率提高房产压效果利率提高抑制房产市场效果非常强
政府调息会非常慎重调息会整体济影响调息增幅会估计０２５－０５百分点
时利率提高会房产市场合理购买需求投机需求均形成击针性强
412汇率传导机制
国际套汇资撤出房产
引发连锁反应
房价跌
需求降
汇率提高
汇率调整房产影响体现国际资流动目前量国际资涌入海房产市场旦民币升值资离开引发市场需求连锁反应影响房价跌根关机构统计海房产市场国际资例约13正断增加已低估国际资规模国际性机构投资者市场影响力非常民币升值房产影响会较
政府目前方面力抑制房产市场方面顶住强国际保持民币汇率担心汇率升值带房产市场巨击引发全面济问题金融危机
413交易环节税收传导机制
价格降
投机需求降低
投资风险增
投机成提高
开征交易税收
交易环节税收仅降低投机者收益更重增投机市场风险投机需求击非常明显新推出营业税属种税收市场效应非常明显
414直接税传导
价格降
需求降
投机意愿降低
收益减少
提高税
税针差价征税没增投机者市场风险降低收益抑制市场投机影响力较限
415供调节政策
价格逐步回落
市场需求分流投机需求支撑减弱
增加中低价房供
效供增加供结构改善
增加中低价房供分流市场需求减弱投机实际需求基础终抑制投机需求促进市场价格结构性回落滞期较长作效果释放较缓慢
42影响特征分析
政策效应根政策影响滞期效应特征政府政策分三类：长滞期政策中滞期政策短滞期政策
421长滞期政策
土政策中低价房增加供政策属类政策通供环节调控抑制市场膨胀供调节需通较长时间体现重环节政策滞效应较甚需12年够逐渐体现出房产市场热情况难时发挥作政府开始推出土限制政策正没充分认识房产热势头政策力度够
422中滞期政策
银行信贷政策属类信贷政策通时抑制供需求两环节抑制市场膨胀开发商提高利率限贷开发商资金源减少时资金成提高会直接击开发商市场扩张规模市场控制力素质高企业会淘汰供角度控制市场度投机购房者提高利率贷款门槛直接提高购房者购房成减弱购买力需求减少
信贷政策滞期较长研究表明滞期般612月效果时时国金融制度金融市场完全性市场化程度高信贷调控实际效果强
加息时击开发投机需求正常需求针性弱时现阶段国政府加息调控较谨慎出整体济持续发展角度考虑
423短滞期政策
税收政策属类政策特总价税基持交易环节税收类税收政策仅减少投机者收益更重增投机者投资风险效应时体现滞期短
目前新推出房产税收全部针需求环节税收开发供环节税收
五市场表现政策影响分析
51政策出台市场表现
数年持续膨胀海市房产市场已处高位运行市场风险断增时推出宏观调控政策具强影响力
伴政策断出台市场行情开始急剧变化抛盘激增成交量急剧减少意味着市场开始陷入衰退渡膨胀市场种正常调整
目前抛盘者基属纯粹市场投机客没出现整体抛盘现象
抛售房子属90年代旧房子2年购买房子核心段抛盘量增幅抛盘集中段较差区域
价格变化出现差异化市场价格整体滑段差异段较住宅跌幅度甚没跌中凯城市光段较差居住条件较差段住宅价格出现较幅度跌世纪公园区域住宅
52政策影响分析
正确理解政策房产市场影响必须三方面进行综合思考：宏观济发展趋势二政策出台目实际功三房产市场身状况基趋势
政策市场影响市场条件影响程度会目前政府政策击投机目标市场出现较波动反映出非住需求房产市场中重非常市场调整避免肯定目前政府宏观调控会海城市房产市场调整期提前
着房产市场市场化改革发展趋势决定市场身供求政策调控政策调控属阶段性影响必短期长期两角度分析房产市场走势
521长期趋势判断
结合国海济发展海房产阶段特征较长时期海房产市场然呈现乐观发展趋势原：
（1）济持续增长形成持续购买力市场济中市场稳定前途终取决市场身健康政府济调控政策果说政策身导致市场崩溃话难令信服房产行业市场前景托房产市场身供求外更整体济发展海济持续快速发展重支撑
（2）外开发断深化形成外需求持续增长海市国外济交交汇点国际国企业开始断海集中种趋势持续长时间海房产市场带强外需求海房产市场托仅仅海土济需求济国际化带全球化需求
（3）房产渡炒作目前国普遍现象局部存
（4）居住条件没发展根改善发展空间2004年海均居住面积仅142方米远低等济水城市海房产进步增长空间巨
房产投机资国资中占导位房产市场出现滑市场需求恢复然会快
522短期影响
1住宅市场影响
目前出台政策针住宅市场市场反应较明显已出台政策走势结合海市场特点总结影响：
（１）化速度会降狂热投机潮退市场回理性买房开始慎重导致化速度减慢
（２）投机群两级分化低质量投机者挤出市场实力强投资力强投机者然会留市场短期投资转长期投资
（３）投资需求住需求保持稳步增长短期市场抛盘出现定观总体然会保持增长趋势
（４）产品需求出现两级分化品质求提高托势发展起区域投机需求重非常区域面困难身处段环境项目然会需求时注重品质项目难销售高品质项目然畅销
（５）长期市场信心然存海居住条件然较落改善需求新增需求空间
（６）政策影响力会相柔性程中释放
2写字楼市场影响
（１）市场保持稳定增长势头政策影响济前景决定写字楼市场前景写字楼企业办公处海济快速发展国际化程度日益提高成国外企业进驻重点未写字楼需求空间非常
政府政策着眼点住宅写字楼紧缩政策明显
（２）开发风险开发商身整体市场滑导致开发商破产导致写字楼开发风险
3商铺市场影响
（１）政策商铺市场压明显
（２）传统商业改造引发需求增长空间
（３）商铺投资回报确定性势利情况商铺投资性购买需求会出现降出租导型开发模式越越成商业开发流模式
基结
市场进入角力期期回落调整避免促进市场回健康发展具积极意义
投机需求开始挤压短期市场出现定跌中长期保持稳
项目市场差异化扩区域品质项目面市场命运
投机滑住需求开始抬头投资短期转中长期
现阶段项目投资慎重理性需仔细分析项目终真实需求空间年房子卖出情况复存必须仔细甄选项目具实际需求支撑项目然值投资
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