海房产市场现状前景研究报告
前言
第部分海房产市场历史回顾
海房产市场复苏阶段（19781985年）
二缓慢发展阶段（19861991年）
三超常发展阶段（19921994年）
四调整回落阶段（19951997年）
第二部分海房产市场现状（稳步发展阶段）
住宅需求增长较快
二 供求关系逐步趋衡
三房产价格止跌回升
四市场营体逐步成熟
五购房已成住宅市场力军
六空置办公商业房问题较突出
七房产成构成价格构成进步改善
八企业级高产业集中度偏低
九房产市场信息运行充分适应市场需
第三部分21世纪初海房产市场前景
需求全面稳定增长
三 住宅质量全方位提高
三运行机制基完成市场化
四外资进入兴起轮新高潮
五服务业全面发展提高
六国企业改革加快速度
七信息技术互联网技术房产市场中全面发挥重作
第四部分21世纪初海房产市场商机
进入海房产业力业务机会
二海房产市场发展带机会
前言
市场容量标志目前海房产市场中国城市中市场便代国际城市中进行较研究海房产市场发展现状前景海中国甚世界城市发展房产发展具重意义
20世纪90年代海房产市场走繁荣特征路程21世纪已中国面着进入WTO重时刻进步溶入全球济格局中样重时刻中国中央政府海发展定位确立国际济中心城市位建成国际济贸易金融航运中心现代化国际市20世纪90年代长江流域龙头全国济贸易金融中心定位重变化21世纪初海面着前未重机遇联系国外许重素中国海身发展需海房产市场21世纪初发展令世包括海外朋友特关注
第部分海房产市场历史回顾
历史海中国房产市场相发达城市1949年中华民国成立房产开始纳入计划济理逐渐萎缩沉寂整整30年1978年中国开始济改革外开放海房产业（市场）复苏发展致历复苏缓慢发展超常发展调整4阶段
海房产市场复苏阶段（1978－1985年）
改革开放济建设中心政策背景海房产市场复苏两方面条件
第较快解决长期严重住房短缺海居民强烈求
历史海口众城市住房直较紧张1949年尤1956年计划济体制控制住房作种福利国家统投资统建设统分配偿住房生产正常循环遭破坏投入困难加重生产轻生活思想影响住房问题忽视海住房长期严重紧缺改革开放初期成海第社会问题（1978年海市区均居住面积仅4．5方米）改变状况1979年海市政府提出实行国家统建企业建相结合方针企业建房积极性调动起海掀起轮住宅建设热潮1985年市区住宅建筑面积达6444．3万方米1978年增加50％均居住面积达5．4方米轮住宅建设然非市场化历史性演练日海房产市场发展提供建设知识初步准备
第二房产济理争鸣房产市场复苏创造舆环境
70年代末80年代初邓发表两次关房产住房制度改革意见理界开始房产理进行全面反思探索年热烈讨终住房商品属性城市土济属性取识成果理思想海房产市场发展奠定基础
海房产市场复苏第标志成立开发市场出售房屋海中华企业公司海工商业者爱国建设公司1984年爱建公司建设爱建公寓香港市半月销售空标志开始试行新建住房土建成政府单位负担三分出售然该三三制售房方式种种原没普遍推广海住房制度改革中住房商品化尝试
海房产市场复苏相限仅仅处萌芽状态海房产市场确起步
二缓慢发展阶段（19861991年）
年讨1986年中国确立社会义商品济理该理局限性相程度承认市场作推动类市场发展房产市场社会义市场体系重组成部分观点确认极推动市场机制房产领域发展海房产市场1986—1991年间取缓慢实质性发展
营性房产开发公司起步1991年底海房产开发公司94家中中资公司72家中外合资外商独资企业22家拥资金23．5亿元业员6000
房产投资规模迅速扩1986－1989年实际完成投资21．76亿元1990年1991年分7．60亿元759亿元1986－1991年海商品房竣工面积402．08万方米销商品住宅销售面积39476万方米
土制度开始商品化改革1986年起中外合资营企业征收土费1987年开始实施土权偿转1988年7月8日海通国际招标日孙氏企业限公司2800万美元出金获虹桥济技术开发区第26号块1．29万方米50年权建造办公酒店住宅等建筑6．45万方米行动拉开海外资土批租序幕1991年底海外出土权12幅计980万方米土出金总收入约8474万美元1215亿元民币
行政性房产中介机构诞生房产投资开发规模断扩相适应房产中介机构政府鼓励出现1987年海市房产交易成立1988年9月政企分开原交易分离成立海市房产交易市场区县相继成立区县级交易市场
综观时期海房产市场发展然较缓慢进展实质性更重时期发展初步构筑海房产市场
三超常发展阶段（19921994年）
1992年邓志南方谈话建立社会义市场济成识海全国国民济出现高速增长迅雷掩耳势引发轮房产发展高潮
首先土制度改革全面推行土权规模进入市场1992年海外批租土194幅占面积1983万方米1993年外出土244幅占面积达4932．56万方米1994年外出452幅占1594．22万方米特1994年2月海市第十届常委会第7次会议通海市实施＜中华民国土法＞办法规定1995年1月1日起全面商业等6类资项目实行土权偿出标志着海土制度改革全面推行年海资偿出168幅块面积326．34万方米
次房产企业数量迅速扩张1992年海类房产企业数猛增849家1993年增1425家1994年超两千关达2081家
三房产投资成倍增长1992年完成投资12．55亿元1993年迅速增加83．7亿元1994年更增加117．43亿元
四商品房开发竣工面积直线升1992年海房产施工面积432．27万方米竣工面积139．6万方米1993年施工面积达1521万方米竣工面积320万方米1994年施工竣工面积分1305．82万方米341．2万方米
伴着投资开发高潮房产纪咨询物业理评估等全业量出现1992年7月海第家房产纪企业——海威利房产咨询公司成立年底房部门工商登记批准成立房产纪公司12家1993年起年新增超300家1991年11月海第家专业物业公司——沪港合资海安居乐物业理公司海古北新区诞生中房海公司等批资开发公司相继成立物业公司成立1992年海市土估价解放早出现房产估价机构类企业产生沟通房产生产环节促进房产业全面发展
四调整回落阶段（1995－1997年）
1992－1994年间海房产业发展惊然海房产市场发展坚实基础发展速度快产生问题引发轮调整海房产市场调整效果1995年开始显现表现：
首先土权出数量回落1995年海土偿出497幅占面积1203．51万方米分1994年80％64％中外销块258幅640．30万方米1994年降43％59％销块（含外资销）239幅563．21万方米1996年海土偿出764幅1066．86万方米1995年相然块幅数增加出土面积减少10％中外销块出面积减少40％销块增加1倍达537幅土面积增加20％1997年土出规模回升
次房产供应求转变供求商品房空置增长较快1995－1997年三年年市供应销商品房分1019．99万方米1330．35万方米1737．52万方米均年新增300－400万方米市外销商品房1992年22．2万方米增1997年161．5万方米增长7．27倍外销商品房中综合办公楼占体例超50％商品房供急剧市加房价高企市场短期难消化造成空置严重1995年海商品房空置量达413．39万方米1994年175．33万方米增加1．4倍1996年升629．9万方米1997年底达969万方米供求矛盾相突出
时继续海房产市场房产企业数较快增长种纪咨询评估物业理等企业发展充满生机整海房产市场调整阵痛中着更理性更市场化更规范方发展
第二部分海房产市场现状（稳步发展阶段）
1997年前中国成功实现国民济软着陆保持国民济持续增长中央政府采取积极财政政策旨通增加投资拉动济发展时住宅消费放极重位置作国民济新增长点新消费热点出台系列促进房产市场发展相关政策海房产市场背景进入稳步发展阶段
阶段市场表现出5特征：市场需求增长较快供求关系逐步趋衡房产价格止跌回升市场营体逐步成熟购房成住宅市场力军时存4问题：空置办公商房问题较突出房产成构成价格构成进步改善企业级高产业集中度偏低房产信息运行适应市场需进行分分析：
市场需求增长较快
表现三方面：
首先新建商品房销售增长迅速1995年销售面积仅567．66万方米1998年突破1000万方米达1050．77万方米短短三年翻番1999年达1328．67万方米进入2000年销售进步升达1557．87万方米创记录水
次二手房（海称存量房）买卖幅度升速度超新房市场1995年二手房交易面积仅60．87万方米仅四年1999年达511万方米2000年达779万方米速度计算2003年海存量房交易面积超商品房销售面积（见表1）
表1海商品房销售面积存量房买卖面积情况较
年份
商品房销售面积（万方米）
年增长幅度％
存量房买卖面积（方米）
年增长幅度％
存量房买卖商品房销售面积％
1995
56766
6087
9166
1072
1996
57350
103
8229
3519
1435
1997
68645
1969
16240
9735
2366
1998
115077
6764
31523
9411
2739
1999
132867
1546
51084
6205
3845
2000
155787
1725
77852
5240
4997
资料源：19952000年海统计年鉴2002海统计手册
三租赁市场迅速崛起1998年已登记房屋租赁面积198．55万方米1999年达318．85万方米
年海房产市场需求迅速增加原：
（1）海率先跨入中等收入区1997年海均GDP达3102美元根世界银行1998年分类：海已进入中等收入国家区户等收入国家区济发展特征汽车动产等宗耐消费品开始量进入家庭海房产市场需求背景迅速发展
（2）城市旧区改造动拆迁拉动商品房销售90年代改善城市基础设施建设优化城市环境提高土利价值改善居民居住条件海加旧区改造力度19952000年全市拆迁旧房面积达2303万方米50年拆总面积53％动拆迁口导入区房产市场迅速发展浦东闵行宝山徐汇作海口导入区两年直海房产市场热点区域
（3）海市民改善居住条件愿迫切80年代初海均居住面积仅4方米点（折成建筑面积约8方米）全国城市中位列末流水改革开放海市民居住条件断改善居住面积断扩难短期解决90年代中期市民改善居住愿然强烈
（4）政府断调整政策力推动居民住房消费热情包括4项重措施：
降低居民购买住宅税费1996年开始连续3次降低居民购房契税负担1996年前6％降2000年0．75％1999年实施居民购买空置年住房免营业税契税交易手续费规定措施居民购房交易成较降低旧房市场推动新房需求1996年中国率先实施允许居民政府购买旧公房提前市措施搞活旧住房市场方便居民套现购新房力推动新房市场
税政策推动住房需求1998年购买差价换购商品住宅支付购房款税务机关核实五年税计征税基中扣措施极鼓励中收入阶层住房消费热情
金融政策推动住房需求1997年开始配合银行利率降次降居民购买力购房公积金贷款商业贷款利率时降低住宅购买头款例（少20％）延长买房抵押贷款款年限（长30年）国际惯例基接轨保障居民购房资金源2000年底海市居民购买住房贷款余额已突破300亿民币登全国榜首
90年代期海市推动住房消费拓展住房需求政策措施全面领先目前海住房消费政策没明显缺陷时海住房消费发展全国领先
二供求关系逐步趋衡
供求关系趋衡通供相减少需求绝增加实现集中商品房预售销售两指标予说明：
预售情况商品房批准预售面积呈明显降趋势1997年1899．02万方米降2000年1549．17万方米减少349．85万方米减幅达580％相应已登记商品房预售面积呈幅升态势1997年44557万方米猛增2000年145287万方米增加10073万方米均年增长4829％供求1997年426：1降2000年107：1
销售需求增幅超供应增幅需求面积幅升商品房批准销售面积1997年1129．57万方米增加2000年1673．19万方米均年增长13．99％商品房销售面积1997年686．45万方米猛增2000年155787万方米均年增长31．43％供应1997年1．65：1降1．07：1尤商品住宅销售1999年首次出现年销售量年竣工量基衡态势消化部分空置商品房空置商品房幅增长势头效控制（见表2）
表2海市商品房供求衡较单位：万方米
年份
商品房竣工面积
均增长速度％
商品房销售面积
均增长速度％
商品房空置面积
均增长速度％
商品住宅空置面积
均增长速度％
1997
146496
2118
68645
1969
96880
5380
72921
4375
1998
156534
685
115077
6764
123833
2782
90162
2365
1999
146862
618
132867
1546
129734
477
92223
229
2000
164362
1195
155787
1725
125030
361
84337
855
资料源：19982000年海统计年鉴2002海统计手册
海房产市场供求关系衡实现政府采取—系列力措施：
切实控制土出（详第部分）1997年开始停止高档办公楼宾馆饭店土出控制土出控制房产供量（尤办公楼商场）创造根条件
扩住房市场销售象1996年开放蓝印户口政策允许非海市居民购买住宅予海蓝印户口
—系列调动住房消费政策推动住房需求（详见文）
市场动调节机制供求衡实现中起重作表现：（1）房产商动降低销售价格吸引买家（详见文房产价格）较言项行动中外资房产商资尤国营企业更动（2）房产商放慢土房屋开发速度房屋开工施工竣工量增长速度降（见文）（3）房产商竞争加激竞争仅体现价格降低体现房屋质量提高开发商新房屋开发开始注意市场调查根市场调查结果选择成片块确定档次完善规划布局增加绿化面积美化区环境丰富立面顶面推敲房型注重营销策略措施导致海90年代半期房屋整体质量较提高更加符合市场需
三房产价格止跌回升
济学角度价格涨跌基取决市场供求关系某种商品供应求时价格必然涨供求时价格呈跌趋势海房产市场价格1995年开始跌中房海指数1995年2月942点1999年10月691点历时56月连续跌跌幅达26．64％1999年11月开始止跌回升（详见表3）
表3 19952000年中房海指数
时间
9502
9602
9605
9608
9611
9702
9705
9708
9711
9802
9805
9808
9811
9902
9905
9908
9911
0002
0005
0008
0011
城市指数
942
911
900
892
893
888
877
842
825
809
772
749
730
713
703
696
692
692
700
708
711
跌涨
11
11
8
1
5
11
35
17
16
37
23
19
17
10
7
4
0
8
8
3
住宅指数
835
817
808
807
810
808
800
769
754
738
704
683
669
653
646
643
641
642
652
660
663
跌涨
12
9
1
3
2
8
31
15
16
34
21
14
16
7
3
2
1
10
8
3
办公楼指数
1463
1401
1380
1345
1332
1308
1270
1209
1185
1174
1134
1089
1038
1007
978
938
918
912
905
906
907
跌涨
7
21
35
13
24
38
61
24
11
40
45
51
31
29
40
20
6
7
1
1
资料源：中房海指数办公室
中房海指数走势出海房产价格供求关系密切相关中房海指数建立1995年2月时房产发展正处90年代半期高峰末尾开始滑坡间变化1995年2月1997年2月中房海指数运行24月指数942点滑888点总跌54点跌幅5．73％1997年2月1999年2月样24月中房海指数跌713点跌175点跌幅达19．71％明显供求矛盾1997年1998年扩原1997年半年爆发亚洲金融危机海外销房市场起巨击众周知海外销房市场客户港台日新加坡东南亚等国华侨亚洲金融危机导致国家区货币缩水原购买力降低时海外销房前年高投入进入市高峰许外销楼盘已外销转销售价折
进入1999年海房产市场价格开始筑底原先较幅度跌开始进入幅缓跌中房海指数连续月仅跌1点表明市场正筑底年底出现止跌世纪交2000年中房海指数开始出现缓慢回升迹象回升幅度限予市场信号令鼓舞
区域市场市中心区价格高峰已前年突出边缘区价格逐渐扬中心城区偏远城区市场价格差距正缩北区南区价格趋接原海轨道交通发展区域房产市场价格出现整合着汽车进入家庭步伐越越快消费者第二次购房时开始郊区选择独立式墅联体墅类物业价格开始涨
四市场营体逐步成熟
海房产市场10年发展市场营体已逐步成熟房产开发物业理咨询策划中介代理评估拍卖会计审计已形成定规模出现代表性企业
房产开发企业成市场军2000年底海房产开发企业3500家业员达8万1991年2000年房产开发企业开发商品房销售均年39．25％速度递增时开发企业海房产业增加值迅速增加2000年达240亿占全市GDP重1991年1．36％升5．3％房产开发企业海济发展作出重贡献
二海产中介服务企业迅速壮海1992年7月诞生第家房产中介服务企业2000年已发展2000家房产中介服务企业诞生迅速壮海房产市场发展必然结果程中海外著名公司纷纷抢滩海带动海房产中介服务企业发展
三物业理初步实现社会化专业化企业化1991年11月海成立第家专业物业公司2000年已发展2000家理房屋面积2亿方米初步实现物业理社会化专业化企业化出现万科中海等批通ISO－9002国际标准认证物业理品牌公司批理规模80万方米建筑面积优秀物业理公司
五购房成住宅市场力军
海住房市场90年代半期单位购买发展90年代半期1995年时购房仅占34％2000年已占93．6％（详见表4图4）发展速度快全国著称
表4海购买商品住宅面积
年份
职工均年工资（元）
均居住面积
购买商品住宅面积
购买例（％）
1995
9279
80
17260
3400
1996
10663
87
24483
4632
1997
11425
93
40284
6535
1998
12059
97
78659
7384
1999
14147
109
100925
8117
2000
15420
114
116322
9360
资料源：2000年海统计年鉴2002海统计手册
海购房例幅度升原三：（1）前述1996年始海市政府推出系列鼓励住房消费政策量普通百姓进入市场（2）1998年户央决定开始实行住房分配货币化停止单位实物分配然该政策海没步位力改变居民赖政府单位心理居民住房消费观念变纷纷进入市场购租住房中批年轻白领全新住力消费观念引领市场潮流（3）90年代半期海居民收入继续增长速度前半期慢绝量增长（见表4）消费品市场价格相稳定居民吃穿较宽余年积累储蓄购租住房
六空置办公商业房问题较突出
问题二：
办公商业房全部空置量中例然较高2000年住宅外办公楼商业房空置量继续增长表明住宅空置消化较办公楼商业房空置量总量中重越越办公楼占总量重1994年3．28％断升发展2000年15．26％商业房空置发展司样1994年1．43％断升发展2000年10．34％
表59942000年海空置商品房结构情况
年份
总量
住宅
办公楼
商业房
1994
17533
15760
576
250
1995
41339
34558
1490
774
1996
62990
50726
4598
2946
1997
96880
7291
11784
4064
1998
123833
90162
18880
9478
1999
12974
92223
17420
11424
2000
125030
84337
19084
12929
资料源：19952000年海统计年鉴海市统计局部资料
二空置办公商业房现代信息技术程度较低目前冠3A5A智化甲级写字楼已鲜见名符实智化写字楼见房产非均质商品特性增加消化难度空置办公楼商业房说互联网特征信息社会电子商务电子网络正极快速度前发展SOHO族崛起办公家庭化队伍迅速扩两素变化办公楼商业房市场带许确定素海房产市场结构矛盾较突出
七房产成构成价格构成进步改善
目前海房产价格形成基市场决定调节情况体正常房产成构成中块权力部门垄断性事业企业持非市场决定某合理方开发商开发项目述机构审批盖百图章审批收费机构收费属政府明文规定费体算正常问题：（1）属中央海市政府规定费区县政府巧立名目付付某区政府规定房产开发国家规定销售税附加教育税外行支付教育费典型例（2）问题道路供水排水供电供气电讯环卫等机构配套时收费混乱机构基属垄断性政府事业企业性质交叉重迭难分中部分机构前年整改中收费规范水提高供水供气等施工垄断问题未解决垄断继续存公老爷衙门作风强收费乱收费合理问题继续存部分机构仅垄断问题尚存收费混乱毫改善中数区县环卫配套收费问题严重开发商反映强烈奈中心问题市环卫部门联系领
述问题存海房产成构成合理偏高价格构成合理偏高讲海房产价格成构成价格构成较改善余述问题海已老生常谈90年代半期改善未基改观
问题存属根性体制机制缺陷属理懈怠两者兼问题严重性消极果低估未效解决影响海房产市场投资环境支柱产业迈进步伐
2000年前78年时间中海方局试图予改变问题盘根错节相复杂尤房产理部门苦理范围限制法直接进行理未改进希：中国加入世界贸易组织中央海市政府正积极准备中WTO公透明歧视等原作标准改善政府工作减少行政审批2002年中国会议国务院理市场机构——工商行政理总局已宣布：未年中国市场秩序整顿指垄断行业垄断行2002年3－4月间开始中国历史首轮针垄断行举报行动相信中国海房产市场运行环境会愈愈愈愈规愈愈符合国际惯例述切符合商业规垄断房产开发企业乱收费等合理现象逐步取消直消海尤
八企业级高产业集中度偏低
2000年底海房产开发企业3500家企业级高产业集中度低表现3方面：
（1）企业注册资仅500万元资质三级暂定三级未定级企业2000家约占房产开发企业总数50％然企业具资金优势运某巧妙参联建形式筹措资金项目建设请施工队垫资销售请中介代理公司售结帐等等总空麻袋背米者居中竟然乏成功者取席然房产开发土获取设计建造销售等诸环节需量资金企业稍慎资金接气陷入困境甚破产导致系列纠纷诉讼样事例海少见
（2）中型房产企业仅数量少优质企业更少级资质企业仅100家投资额商品房销售量仅占全市总量10％尤型国房产企业19921993年房产高潮中投资高档写字楼商住楼项目90年代中期市道低际套牢成半截子工程企业负债率相高伤元气目前住宅销售形势慢半拍中型房产企业占市场份额作限1999年海市商品房销售面积前10名总仅162万方米占全市12％稍远低国成熟行业中著名企业占60％市场份额香港十房产商占香港房产市场80％份额相更显微足道
（3）市公司表现海现9家房产市公司中兴业房产全市第家房产市公司新黄浦中华企业外高桥陆家嘴金桥众诚实业（中远置业收购）等5家企业先市金丰投资天宸实业通买壳成房产市公司房产市公司利股市筹资方便理应做做成房产航母时日基表现2000年底海股市已超2000点超20元股价房产市公司仅外高桥1家余15元左右海股市中处中位原业绩够理想2000年年度报告显示家房产市公司业绩股仅分钱二年名气较房产市公司股净利1角
海房产市场中缺乏型超型优质房产企业现状海房产市场规模极相称重产业集中规律相称更重种状况影响产业效率形成原复杂简言旧体制遗留区制部门制次房产运行全程中行政保护时发生市场竞争机制发挥作完整海房产理局意识问题2000年提高房产开发进入门坎清理缺乏独立开发力企业等等引导企业重组联合该问题较解决国退民进正常进行市公司设立公开放WTO原指导市场竞争机制充分发挥作
九房产市场信息运行充分适应市场需
海房产信息收集利年较发展基形成体系首先房产部门重视1996年8月海市政府出台关搞活市房产二三级市场干规定政策中条求建立市区县房产交易中心海市房产交易中心1996年底成立开始试运行目前已19区县组建区县级房产交易中心市房产交易中心形成市区二级信息服务交易理网络建立市场信息集发布体系市房局通市交易中心定期社会发布关房产基信息价格指数社会较评价次政府统计部门相应房产统计制度统计部门通直接房产企业收集数房产部门协调数报告政府社会发布价格指数研究机构某咨询公司积极介入目前海房产市场信息工作已走全国前列适应市场需言存三问题：
时效足现政府民间机构发布房产市场信息季度周期没月度信息开发商服务企业作市场研究时希获时信息月更加贴现状信息
准确性困惑房产部门信息源登记程序统计部门信息直接源企业源导致指标统计数数协调困难者单纯服统计权威终数实际情况差异降低准确性
细化程度足目前权威房产信息基政府机构政府部门发布信息总体性指标缺乏分区分品种分项目数企业购买者需总体数外更加需细化数尤需细化项目甚套房政府信息远远满足需
第三部分21世纪初海房产市场前景
根海房产市场发展历史现状出结：80－90年代海房产市场走稍曲折道路总体繁荣特征目前问题总体健康相良基础
前言述21世纪海发展社会济定位重积极变化种变化利海房产发展提出更高求相信21世纪前10－20年中海房产发展着极机遇会迎改革开放第2黄金时代总体趋势：形成世界超型市相类似格局前景鼓舞心
报告研究重点21世纪初期（2002－2005年）海房产市场前景报告认呈现7趋势：市场需求全面稳定增长住宅质量全方位提高运行机制基实现市场化外资进入起高潮服务业全面发展国企改革加快速度信息技术互联网技术发挥实质作作详细阐述
需求全面稳定增长
90年代中期海房产市场舆尤价格角度更实90年代4年住宅需求增长速度相观21世纪初海房产需求全面稳定增长尤住宅需求高台继续增长基原：
1．海济增长进入加速周期带房产市场全面兴旺
全国济发展类似90年代前中期尤1992－1996年海济增长迅速1996年连续年增长速度放慢中央政府力宏观调控加东南亚国际济转90年代末全国海济开始加速进入新增长周期轮增长刚刚开始没突发性事件海济增长速度超90年代期维持短时期国民济般角度考察出结
身角度考察海特推动济增长素前述中央海21世纪发展定位已重提升根中央提出海建成国际济贸易金融航运4中心指导意见2002年3月海市民代表会通十五社会济发展计划已规划宏发展计划产业发展布局城市基础设施计划布局世界级世纪性未五年仅固定资产投资达10000亿民币理解中央新定位海济增长巨意义
济增长繁荣必然带海企业居民收入增长速度提高推动国外资金海流动必然带房产市场增长繁荣言喻
2继续外开放中国进入WTO进步扩海海外吸引力全方位扩海外海房产需求
坚持外开放中国基国策中国进入WTO眼前加海变成现代化国际市国际济中心城市灿烂前景增强海海外吸引力方面海外客商继续量进入海商购租办公楼商场厂房需住宅方面海政治安定治安良环境改善房价便宜香港台湾澳门胞海外华侨华裔返土乡落叶根购租住宅具较吸引力（情况港台媒体已2000年4季正面报道）伴着开放新高潮引发外商进入海新高潮引发外商购租海房产新高潮2000年海房产外销房强劲增长（1999年预售增长53％销售增长35％）出干端倪
需强调：海外海房产需求增长年两年会持续1－2年代
3改善城乡居民居住条件21世纪初政府提高民生活目标容
2002年3月15日全国会9届4次会议批准中国国民济社会发展第十五年计划纲指导方针中提出坚持提高民生活水作根出发点民生活篇中指出提高居民吃穿等基消费水基础重点改善居民居住出行条件中国历高文献中强调指出重点改善居民居住条件……见说明住宅问题民生活中重性政府工作中位高仅全国海发展具重指导意义然十五计划居住放重位政府必定会运种种政策手段调动住宅消费必定会推动住宅需求
海政府历住宅重视运政策调动需求力口皆碑相信21世纪初会根中央指导思想进步完善深化推动住宅消费政策2002年海市通十五计划中规定2005年末海城镇居民住房均面积达18－20方米2000年末较提高
4．政府机关事业单位职工住房分配货币化政策全面实施进步激发居民住宅消费热情
1998年朱鎔基总理全国提出全国切断城镇职工住房实物分配实行货币化分配求海市进行积极准备工作年年底海市通原性条例系列复杂细致工作需处理严格说海政府机关事业单位住房货币化没全面实施海政府项工作处理历积极稳妥两面兼顾住房货币化处理现离朱总理提出求时间已两年余准备工作较充分全国中城市相继实质性推出货币化方案形势海市会久拖决相信2002年终推出研究海市方案框架解基老职工实施购房补贴新职工实施工资补贴两种方式方案许完善技术细化补贴说变海政府机关事业单位职工居住水起普通百姓总体高（合理）中低层次职工住房相困难旦货币化方案实施极激发改善住房积极性时会进步社会产生住宅消费漪涟效应
21世纪初海房产市场全面稳定增长基原
21世纪初海房产市场全面稳定增长指：需求总规模扩需求品种结构全面升（非住宅增长速度超住宅）需求增长持续时间较长较稳定三层意思：
1．需求总规模扩
里说需求总规模指年新建商品房需求（购买新增租赁）总量研究运数量模型验估计相结合方法预测海房产需求总规模（见表第5栏）2002年2005年年2000万方米中前三年呈升趋势2003年达历史顶峰2004－2005年略降
表620022005年海新建商品房需求（租售）量预测
单位：万方米
年份
（1）住宅
（2）办公楼
（3）商场房
（4）
（5）总计
2002
1650
180
110
20
1960
2002
1750
210
130
20
2110
2003
1800
240
150
30
2220
2004
1750
260
160
30
2200
2005
1700
280
170
40
2190
合计
8650
1170
720
140
10680
2．需求品种结构全面升非住宅增长速度超住宅
90年代5年中海房产需求增长表现住宅办公楼商铺厂房等（简称非住宅）需求疲软21世纪初海房产需求增长全结构仅住宅办公楼商铺厂房等非住宅房产需求全面升非住宅升速度超住宅90年代期中国海济增长速度较缓海非住宅房产需求呈疲软势样背景政府采取调动住宅需求量措施海房产市场中住宅需求连续年保持强劲态势枝独秀非住宅相形见细空置量空置率特高价格跌落时间长跌落程度深超住宅目前海房产价格已全面回升非住宅价格然回升然处空置量较价格租金相低阶段济背景持续转暖形势必然会吸引量厂商竞相购买租赁兴起高潮未5年中非住宅需求增长速度会超住宅
未5年种新建房产需求量（购买新增租赁）预测见表第123栏表知未2年住宅需求呈增长趋势2002－2003年达历史顶峰1800万方米两年住宅需求降办公楼商场等非住宅5年中逐年增长甚延续整年代
3．需求增长持续时间较长较稳定
90年代海房产市场历起落两阶段中起时间长历约3年时间（1992．3－1995．6）楼盘总体价格约升倍落时间较长差历5年时间（1995．2－1999．10）楼盘总体价格降26．64％（中房海指数）
未5年需求增长总体会出现述情况：首先次需求增长较深较广泛国外济动非1992年式突然启动跳跃次政府理部门90年代起落验教训调控房产市场综合水提高尤会注意利土供调控整市场次90年代曲折海房产开发企业已变聪明起会现90年代样盲目投资动海房产学会协会院校种研究机构较成熟较冷静公允会动分析监测市场发布信息参谋
二住宅质量全方位提高
里讨住宅质量指工程建造质量指住宅适合满足类居住求程度
90年代海住宅质量较80年代已较提高局限性90年代海住宅问题短缺首解决问题扩住宅供数量住宅质量求考虑相较少90年代中期海住宅市场度呈现供求现象种情况利推销计开发商定程度重视住宅质量问题起步干案例积累验总体觉动充分
21世纪初海住宅质量必然会全方位提高
首先重影响素中国十五计划规定改善城乡居民居住条件21世纪初政府提高民生活重点容（见前文）政府住房问题目标求必然会变成住宅质量提高巨动力良社会氛围
次20年努力海市住房短缺基解决已达住宅质量全面提高阶段2000年底海市区居民均居住面积已达11．4方米（折合建筑面积接22方米）数统计技术足（未剔流动口占住宅面积等）误差作出基判断：均言海居民住宅消费数量体满足数量问题基解决质量全面提高然然提议事日程许西方发达国家住房发展历程中走第三阶段
次房产住宅产品市场竞争会更加激烈迫开发商全面提高住宅质量21世纪开始海房产市场前景会吸引国外更投资者仅开发投资服务投资进入种投资进入均增加竞争者提高竞争质量尤预期90年代中国海房产投资强烈兴趣发达国家投资者21世纪初进入进入仅带资金带发达国家房产住宅新观念新思路新材料新工艺新产品种种情况21世纪初海房产市场竞争达前未高度疑会推动海住宅质量全面提高
传统具国际化市（海派）意识海居民（国独具）仅接受欢迎新鲜具较高品位事物21世纪初海住宅质量全面提高提供良文市场需求基础
21世纪初海住宅质量全面提高体现4方面：
1．住宅品种进步样化发展包括：
（1）住宅档次样化
高档中档低档住宅品种全面发展种档次部高低分档次愈愈愈愈细化档次质量全面提高前提发展趋势：低档品种较中档发展考虑未社会济民生活科学技术迅速发展房产品知识精神折旧加速仅全面提高质量较考虑提高档位延长生命周期
（2）适象住宅样化
90年代海新建住宅挡次区较明显档次部象细分足例老学生单身单亲伤残等群需住宅没考虑2000年开发商已开始考虑单身公寓问题相信21世纪初会更考虑种群住宅需求特殊性设计开发符合求住宅住宅样化
（3）住宅风格样化创新
90年代海住宅风格发展历两发展阶段先90年代半期动迁房风格顶道厅紧房型立面少绿化基延续80年代职工住房简朴风格90年代半期刮起欧陆风表现横三段式富立面时普遍接受客厅概念间典型新加坡风香港风点缀宣传调欧陆风（沪少工程技术专家认建筑学称呼纯属杜撰予事鞭鞑实欧陆风正海动迁房时代风格否定新风格追求欧洲国建筑艺术初步综合鉴洋沪范例完整充分太表面化）海新建住宅仅种导风格实太单调90年代末海某楼盘尝试石库门里弄风格评样创试太少太少相信21世纪初开始海住宅风格发展首先中国风格尤江南风格海土风格住宅明显发展次西洋风格会细化深化会出现发达国家种风格北美北欧中欧南欧风格等等海出现住宅万国博览会盛景假时日熔中西炉新代住宅海派风格形成
2．住宅体设计性化细化发展
住宅体指居民家庭直接居住非区享空间套套住房集合成
90年期海住宅体设计外表部（非家装设计）长足进步前文说欧陆风问题基反映住宅体外表重视时住宅部尤房型设计重视领先全国部分区海1998年开始连续三年举行住宅优秀房型评中参评者踊跃侧面反映住宅部设计重视种重视局限基方面起居室卫生间采光通风贮藏室阳台寡位置电梯卧室避……等等体限空间布局合理性问题然满足需初步阶段
21世纪初开始海住宅体设计90年代基础应该会提高阶段性化细化发展住宅体方面角度尤住宅部适度面积前提种需出发仔细深入进行安排仅满足饮食起居休息基需定空间拓展住宅功深化求居室学工作甚娱乐需操作现代信息设施需需作极细心周密安排门门厅设计言仅简单问题更全面考虑客妇女老残疾等提物敲门开门进门驻足寒喧宽衣脱帽更鞋屏蔽等系列需设计时仔细安排门前空间门厅宽度长度起居室餐厅厨房卫生间衔接渡等家装奠定基础窗设计现推崇低凸否进步考虑安全柔隐蔽等求餐厅北阳台厨房工作阳台设计否兼顾时考虑摊晾中央空调位等更功等等
3．住宅环境设计生态领先生态美化文需全面发展
90年代期海新住宅建设环境设计环境设计中美观生态文化考虑片面性考虑美观需品草坪成追求美观置首位许品失雕琢伦类总文化言许面积草坪（包括车库复土绿）甚花代价建造喷水池等缺乏生态意义总生态文实质性意义少做表面文章居
相信21世纪开始海住宅建设中环境设计生态美化文全面考虑发展突出方面生态考虑居住需角度出发生态美化文化三者间重性首推生态生态环境造成法根改变生态通环境设计予局部改善围绕着生态改善环境设计趋势着重四方面：
（1）生态首推绿化绿化首推乔木正确观念全面接受实施
1方米乔木氧制造量相60方米草坪时乔木水份涵养温度调节噪声控制鸟类吸引等功超草坪知识21世纪初应居民普遍理解绿化设计中应予体现然乔木灌木花卉草应该合理搭配乔木疑占导位草坪住宅区中般宜采乔木中合理设计搭配选择常绿高品种时注意选择具特殊康健功品种香樟银杏等根部分住宅区实践竹林生态美化文化效果均相进步推广性
（2）生态环境组成部分植物动物微生物完整生物链条良性循环重性引起重视开始实验
目前生物环境塑造中仅注意植物群落基忽略整生物链条两方面动物微生物相专业士外问题认识较清楚简言良微生物存促进植物良生长引诱适宜动物反复循环形成良区生物群落促进良区生态形成海园林局原局长陈绪柯女士许重场合声疾呼重视述问题博许感评相信21世纪初正确认识会更接受政府重视海住宅生态环境塑造中发挥作
（3）生态出发环境品更趋然洁净求发展
品避免繁琐喧哗浮夸分雕琢视觉噪音污染容易造成光污染化学污染材料玻璃锈钢化学建材等量少竹木砖石铁等然材料样仅品居民具亲感适（包括观赏）破坏生态
（4）环境生态效趋均
良环境生态仅仅体现区前部显位置安排区中心位置住房四周量区家庭享达目保证住宅足够间距间距低覆盖率住宅例会升
4．电子技术代表综合科技成果广泛重视应
90年代期海住宅广告中时电子科技成果设施作吸引顾客卖点楼盘甚宣称已实现智化云云实际仅仅品质较高楼盘中采干宗新技术已讲红外监控系统等仅离开智化十万八千里采综合科技成果方面（尤轻型节环保材料）十分缺乏
21世纪开始电子动化技术进步成熟成量降低持续发展观念进步深入心种条件满足海居民生活质量提高求电子技术代表综合科技成果采思想广泛重视实际会实质性突破中：（1）引入专线宽带光缆基础区公电子信息台特考虑基础量采种电子装置周界报警室报警远程抄表IC卡卡通等消防安保交通物通讯视听饮食起居智装置实现部分区家庭动化（2）新材料新设施新工艺等综合性科技成果会幅度采高层住宅钢材框架eps隔热保温砖配筋砌块微型预制混凝土桩基础粘结预应力技术变频供水污水生化处理垃圾压缩外墙环保耐易洗涂料分户中央空调太阳热水供应节水节标准化橱卫等
三运行机制基完成市场化
1992年邓理指导中国确认社会义市场济体制举国目标前进海房产市场化程度极提高90年代末基全国领先受全国形势制约局限性
21世纪初海面着提高房产市场化程度——直完成市场化极机会海具象全国样社会济条件外独特形势求基完成房产市场化海开放性国际市外开放程度已较高中国进入WTO海会兴起外开放新高潮包括房产行业国外类企业踊跃前种情况已海遵守WTO规问题国外类企业构成社会济环境求海定WTO规行事指——市场化然许容实完全理期海会觉走步表现：
1．土出市场化水会极提高
80年代末海开始土权偿出起传统土权偿划拨制度起革命性进步出形式仅政府受者间谈判协议没采公透明市场竞争形式留干弊病90年代中期政府社会问题改进已认识相信21世纪初开始海土权出形式会完全市场化求进行
2．公住房市场化改革接宪成
目前海旧公房市场化（出售）部分已接7成购买旧公房出售增值前景确定性加政府出售成价提高优惠条件收缩意断表露居民购买旧公房动力进步提高估计21世纪初旧公房出售接结束法出售成套包括出售成套旧公房租金然法完全实行市场租金市场求跨步时着旧城改造深化旧公房量拆总体旧公房市场化改革接完成增加市场中买卖租赁住宅例力推动住宅市场化
3．物业理市场化水进步提高
90年代中期海住宅物业理市场化良开端存两问题：部分住宅业法物业理市场选择物业理公司二少量高档外销住宅外部分物业理收费实行政府指导价离开市场价值较远两问题互相联系原物业理实践海时间长居民普遍物业理价值理解足市场化收费心理承受力弱时数居民收入增长限市场价值收费济承受力足种情况保护物业理公司成补偿顾数居民支付规定偏低收费指导价初步形成物业理市场种爱护
相信21世纪初开始着济进步繁荣外开放进步扩居民收入增长市场济观念进步深入物业理公司会提出物业理收费服务价值相适应求居民面物业理收费提高压力时会提出选择物业理公司求政府会适应述求调整物业理政策进步推动物业理市场化然物业理市场化进程21世纪第五年尚难完成实质性进步期21世纪初物业理市场化水提高话题中避开已出售旧公住房物业理目前已出售旧公房问售尚未出售旧公房混杂起物业理选择性水收费更低商品房离开市场化更远正文指出旧公房市场化改革21世纪初完成旧公房物业理市场化奠定良基础相信21世纪初旧公房物业理市场化紧商品住宅踏出坚定力步伐
四外资进入兴起轮新高潮
80年代末整80年代外资进入海房产发展起极重作表现两方面：（1）外资海房产发展提供重资金源般估计十年期间外资受海土出支付资金约100亿美元果须配套建安资金费计算进粗略估计外资项目投入资金总计应该2000亿民币左右会予正确评价数（2）外资带房产营理新观念种新观念全方位包括市场研究规划设计广告营销企业理等带动海房产成长
惜：90年代期东南亚金融危机累海房产销路外资海房产投资收缩述危机素影响加时海房产某种程度供热部分开发稍晚外资房产项目赔钱（中投资者决策失误观原）
便21世纪初外资海房产投资重新兴起轮高潮理：（1）中国济海济转热势头方兴未艾海房产市场提供限商机（详见文）切进入海投资者莫信心（2）外开放定国策指导中国政府积极争取加入WTO目前进入加入WTO中国全方位扩开放包括房产业第三产业然轮外开放重领域（3）尤正现代化国际市奋进海市外开放中具然理文资源基础设施济基础市场规模政府形象国际位等等独特综合优势海外投资具愈愈强吸引力成海外投资首选
21世纪初外资海房产投资高潮呈现特点：（1）总量低80年代5年甚超1992－1995年期间更理智稳会出现蜂拥局面（2）投资品种合理化90年代外资投入海房产办公商楼宇住宅例高21世纪初开始住宅例提高会出现住宅投资远远领先办公商楼宇投资适呼应合理局面（3）投资环节全方位90年代外资投入海房产开发环节服务（中介代理咨询设计物业理）环节辅21世纪初开始外资投入海房产开发环节保持相力度时会加力度投入服务环节种加仅仅指资金投入总量加指服务领域部专业全面进入渗透海房产服务业部分工更细化更完整海放宽外国购买房产政策期相外资进入消费投资环节全方位题中义（4）投资源分散化90年代海房产中外资香港台湾新加坡日等东亚东南亚区鲜见西欧北美区投资者21世纪初开始传统区投资者继续进入时西欧北美投资者会陆续进入形成投资源元化
五服务业全面发展提高
90年代尤5年海房产业中服务业发展表现两方面：门类较全基形成纪业评估业咨询业物业理业4专业二企业较截止2000年底4专业企业4000户新企业源源断诞生
现问题：首先少量外资优质企业外总体营素质高规模较次房产开发流通消费环节服务缺门已门类部分工较粗放够细化
21世纪初开始海房产服务业全面发展提高体现4方面：
（1）已服务企业竞争加剧提高水
已服务企业数量已少竞争程度低竞争水高乱收费等违规营屡见鲜引起社会政府密切关注目前政府正断加强服务业整顿加新企业（包括外资）断进入会加剧已服务企业竞争促进提高服务水中心掌握资料民营企业已酝酿高水竞争方略明证
（2）新服务品种服务观念断出现专业深化细化
海房产界素着良创新机制（产学研政合作）研究探索断加外资企业断进入引入新事物创新断种情况年服务业中体验会继续21世纪初新服务品种服务观念例代理投资者开发营（交钥匙理）代理消费者全程购房租房型租售店租房中心纪律师组合特许营……会断出现导致整服务业部专业配置深化细化
（3）外资服务企业源源进入
早90年代初外资已进入海房产服务业90年代末已形成相气候较著名香港台湾信义太洋新联康戴德梁行仲量行中原等海房产服务业萌芽初创发展起重领头作展21世纪初外资断进入尤西欧北美外资会进入（刚刚进入美国21世纪动产）仅中国外开放进入WTO需推动竞争提高海房产服务业身水需特指出目前悄悄存着外资进入服务业畏惧担忧心理完全必动欢迎进入欢迎高质量外资进入意识发挥提高土企业理水服务质量示范作更积极想法做法
（4）海基城市扩散
海房产服务业90年代末开始城市发展数量极少仅具象征意义目前海房产服务业总体水未臻理想事实起许城市高出等级21世纪初着海房产服务业竞争加剧质量提高发展仅种必种国家实施西部开发战略中西部区房产服务业会迅速发展海房产服务业发展提供新机遇海房集团金丰股份限公司已全国城市展开计划部署远见相信会更者
六国企业改革加快速度
企业市场体研究市场问题时深入步必须研究企业前中国海研究企业绕国企业
产业国企业窘态相海房产业中国企业（开发企业）状况算较仅中型企业资产占量某企业效益错知名度相高
仔细分析发现实少国企业政府行政部门托占许优势：受托营获数量质量尚资产优先获出块较少土出金行政授意银行优先贷款优先市较少遭乱收费困扰行政理部门特意关（包括行政首长亲睐宣传报道方便）等等足种种国房产开发企业提供企业法企优势优势项目外基合理公国房产开发企业失掉优势固劣势法改变话房产市场中位会降前景令忧虑
问题已许认识两年中央关国企业体制改革精神指引海少量国房产开发企业实施股份制改造例海县房产总公司中星集团公司等非常喜现象目前海部分国房产开发企业体制改革问题尤涉产权改革问题然没受充分重视原复杂甚敏感文予究文必须指出点：（1）2000年10月14日中海市7届7次全会通海市国民济社会发展第10五年计划建议中指出：通放弃控股减持股权合资合作资产变现租售结合破产兼公开拍卖等种形式促进国济般竞争性领域退出毫疑问房产领域（包括开发）基属般竞争性领域国济非固守（2）说实业士中间目前海房产开发企业总体较受称道民营企业资产规模开发量见长围绕满足市场需求著称然实力尚弱未行政限制愈愈少政策环境愈愈宽松加机制灵活竞争力会逐渐超国企业（3）90年代海房产开发中外资企业成功太原初海明情许政策身观念（狭隘信缺少调研）障碍21世纪开始情况样海解愈愈深政策障碍马清实力雄厚外资进入先进机制营理水环境公透明竞争力会超国企业（4）应该确信进入WTO海国房产开发企业享行政优势部分逐渐消失市场中资产规模开发量外保留定时期领先外外什优势言？便资产规模开发量逐渐萎缩
总政府方针言市场客观形势求海国房产开发企业加快体制改革中重方面产权制度改革2002年中国9届4次会议批准十五计划指明：鼓励非国企业境外投资者参国企业改制推动非市国企业股权结构调整股权交易形成混合制企业实批国开发企业负责早认识限种种障碍难启齿效启动相信21世纪初期种种条件臻成熟国房产企业改革会加快速度甚取突破性成果
七信息技术互联网技术房产市场中全面发挥重作
文住宅质量全面提高中讨电子技术代表综合科技成果全面采非居住房产办公楼商场厂房质量提高样适里毫疑问包括信息技术重作
信息技术房产市场中作仅局限楼盘身质量作整产业力提升整市场水准完全相信21世纪初开始信息技术房产业市场中显身手发挥重作表现4方面：信息技术设施量运新建中高档住宅般办公楼商业楼盘中部分已建成中高档楼盘实施信息化改造直接房产交易服务商业性网站站住脚形成数干巨头理部门中型企业信息化理走成熟中互联网技术更令关注
20世纪80－90年代互联网信息技术高速发展社会济生活中日益发挥巨作识90年代半期互联网商务技术发达国家迅猛发展导致2000年中国海房产业刮起股网站旋风着美国批站关门纳格达斯指数狂泻中国网站吹起关门风房产网站摇摇欲坠
底互联网技术房产市场中作？网站海房产市场中商机？现问题里？未发展？
首先肯定互联网技术房产市场中具作房产品交易特点说起房产品移动性差异性（套房区位街区段区幢位环境房型楼层——价值价格）非均质商品充分详细解述信息较消费者会作出购租决策然消费者通畅取信息困难信息源足车马劳顿四处奔波供角度发布令消费者全部需信息困难传统媒体发布信息代价实太高法实行互动交流互联网信息技术快速灵活形象直接广泛互动低廉特性房产供求信息发布提供工具交流台解决种种难题互联网技术房产市场中基重作（全部）
进步肯定站海房产市场中商机里城市单位海房产市场规模全国名列榜首（未年新房旧房年成交建筑面积长期保持2000方米左右）恐怕全世界少样成交规模互联网技术英雄武试想某房产网站量详细快速生动准确低廉发布供信息供者消费者福音种情况网站收入会发愁
前海房产网站情况问题前海房产网站数量然少（估计十家）成气候者凤毛麟角原：目前互联网运行速度较慢居民网数量少信息寻找惯尚未彻底改变等外网站身考察问题：（1）部分网站眼睛顾盼外风险投资没真正网站做房产供求信息劲法赢供求双方没济良性循汛（2）部分网站必开发供求信息没密切关系综合新闻谈话生活娱乐等栏目端提高网站运行成（3）部分站名IT士里鼓捣搬西方网站技术网页搞精致道没房产专业没营销专家知道房产市场什然会成功
文相信：21世纪开始海家庭电脑更加普互联网运行速度更快网普率进步提高世纪交激烈竞争留房产网站者会吸取教训总结验变聪明起21世纪初海房产网站定会发挥实质性作竞争中形成干巨头提高房产市场效率作出重贡献
第四部分21世纪初海房产市场商机
21世纪初5年海房产市场新增住宅需求达8000万方米左右存量住宅需求超4000万方米左右办公楼商铺厂房等需求约1000万方米房产市场交易总量达1．5亿方米海史房产市场需求旺盛时期全球城市法拟巨市场容量引起全球济界高度关注纷纷探索市场带商业机会进入市场途径报告进行概括分析
进入海房产业力业务机会
1．投资海房产开发
未年海房产（住宅）规模开发时期资需求幅升时巨市场需求海房产开发资金回报率超社会均水投资开发品种应住宅领先（中档住宅高档低档住宅副）办公楼厂房稍两三年进
2．投资现住房租赁
十五初期中国加入WTO十五时期海济持续高速发展外常住口增加量新增企业数超九五时期海房产租赁市场需求达建国高峰（包括福利租房）
3．进入房产纪业机会
未5年海房产交易总量超1亿方米房产纪业带巨机会海房产纪行业恢复十余年少数企业外企业数营验信较低境外名牌企业面着海房产纪业联合兼重组做机会
4．进入物业理企业机会
海物业理起步时间长房局系统房翻牌形成物企业数量理力员素质高90年代末期未开发品质越越智化程度越越高物业相适应目前进入海境外物业理企业仅第太洋戴维斯威格斯新加坡怡安等市场份额相少市场迫切需物业验丰富理力强物业理企业进入
5．投资接盘原业法建半截子工程
90年代中期海部分房产开发商盲目开发继资乏力致债台高筑法工程建设底形成批半截子工程谁资实力营力较低成收购项目投入较少资金获较利润
6．投资入股已房产企业
海房产企业数量然优质企业较少行业重组集中企业改革改制势必行中国房产企业改革减持国资实施企业资元化呼声相强烈已成箭弦势海外资国民间资相机收购股便21世纪初抓住房产发展新机会
二海房产市场发展带机会
1．设计业进入机会
目前海已少国少量海外建筑设计业进入面未房产市场数量发展质量进步提高需海外著名设计业进步进入
2．建筑业进入机会
90年代掀起海房产开发热潮已完成第循环未5年海掀起第二轮房产（尤住宅）高潮目前国建筑业施工方式基手工半机械化施工效率发达国家相尚较差距迫切需改进施工工艺施工设备庞建筑市场需更设备工艺先进建筑企业进入
3．建筑装饰材料部品部件业进入机会
目前国建筑装饰材料部品部件品种仅国际十分工业化（工厂化）生产程度低海巨房产市场需求建筑装饰材料部品部件业发展提供极机会
4．智化代表类科技产品服务进入机会
未5年海新建8000万方米住宅千万类房产改造部分旧房新建改造房产相部分需配备智化代表技术设施提供类产品服务企业开辟巨市场机会
5．房产抵押贷款证券化提供机会
国金融业房产住宅消费支持力度已相力推动住宅消费面量房产尤住房抵押贷款银行房产资金源周转已太宽裕中国已抵押贷款证券化进行较深入研究准备未太久时间中先行海等两城市试点世界美国抵押贷款证券化历史久规模中国研究交流相信美国金融业首先进入海抵押贷款证券化操作应属合理时相信进入WTO形势海抵押贷款证券交易买卖海外机构开放期
6．保险业扩业务机会
海保险业房产保险品种相少限房屋损坏灭失保险等远远满足房产市场需房产开发施工装修中许环节保险业务没介入拓展空间
7．家电器业家俱业轻纺业进入机会
未5年海百万户乔迁新居（约占全市居民家庭四分）绝部分重新购置家电器家俱厨卫具装饰轻纺产品市场需求名列中国城市
8通讯信息产业进入机会
着百万户居民家庭乔迁居传统电话（包括视电话）家电脑市场需求量持续提高市场初步饱量未5年形成（5年更新需）
9．家轿车进入机会
未5年海加城九镇建设力度住宅建设集中外环线问外环线外离开中心城区较远家轿车需迫切性提高客车厂商提供市场机会
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前言
第部分海房产市场历史回顾
海房产市场复苏阶段（19781985年）
二缓慢发展阶段（19861991年）
三超常发展阶段（19921994年）
四调整回落阶段（19951997年）
第二部分海房产市场现状（稳步发展阶段）
住宅需求增长较快
二 供求关系逐步趋衡
三房产价格止跌回升
四市场营体逐步成熟
五购房已成住宅市场力军
六空置办公商业房问题较突出
七房产成构成价格构成进步改善
八企业级高产业集中度偏低
九房产市场信息运行充分适应市场需
第三部分21世纪初海房产市场前景
需求全面稳定增长
三 住宅质量全方位提高
三运行机制基完成市场化
四外资进入兴起轮新高潮
五服务业全面发展提高
六国企业改革加快速度
七信息技术互联网技术房产市场中全面发挥重作
第四部分21世纪初海房产市场商机
进入海房产业力业务机会
二海房产市场发展带机会
前言
市场容量标志目前海房产市场中国城市中市场便代国际城市中进行较研究海房产市场发展现状前景海中国甚世界城市发展房产发展具重意义
20世纪90年代海房产市场走繁荣特征路程21世纪已中国面着进入WTO重时刻进步溶入全球济格局中样重时刻中国中央政府海发展定位确立国际济中心城市位建成国际济贸易金融航运中心现代化国际市20世纪90年代长江流域龙头全国济贸易金融中心定位重变化21世纪初海面着前未重机遇联系国外许重素中国海身发展需海房产市场21世纪初发展令世包括海外朋友特关注
第部分海房产市场历史回顾
历史海中国房产市场相发达城市1949年中华民国成立房产开始纳入计划济理逐渐萎缩沉寂整整30年1978年中国开始济改革外开放海房产业（市场）复苏发展致历复苏缓慢发展超常发展调整4阶段
海房产市场复苏阶段（1978－1985年）
改革开放济建设中心政策背景海房产市场复苏两方面条件
第较快解决长期严重住房短缺海居民强烈求
历史海口众城市住房直较紧张1949年尤1956年计划济体制控制住房作种福利国家统投资统建设统分配偿住房生产正常循环遭破坏投入困难加重生产轻生活思想影响住房问题忽视海住房长期严重紧缺改革开放初期成海第社会问题（1978年海市区均居住面积仅4．5方米）改变状况1979年海市政府提出实行国家统建企业建相结合方针企业建房积极性调动起海掀起轮住宅建设热潮1985年市区住宅建筑面积达6444．3万方米1978年增加50％均居住面积达5．4方米轮住宅建设然非市场化历史性演练日海房产市场发展提供建设知识初步准备
第二房产济理争鸣房产市场复苏创造舆环境
70年代末80年代初邓发表两次关房产住房制度改革意见理界开始房产理进行全面反思探索年热烈讨终住房商品属性城市土济属性取识成果理思想海房产市场发展奠定基础
海房产市场复苏第标志成立开发市场出售房屋海中华企业公司海工商业者爱国建设公司1984年爱建公司建设爱建公寓香港市半月销售空标志开始试行新建住房土建成政府单位负担三分出售然该三三制售房方式种种原没普遍推广海住房制度改革中住房商品化尝试
海房产市场复苏相限仅仅处萌芽状态海房产市场确起步
二缓慢发展阶段（19861991年）
年讨1986年中国确立社会义商品济理该理局限性相程度承认市场作推动类市场发展房产市场社会义市场体系重组成部分观点确认极推动市场机制房产领域发展海房产市场1986—1991年间取缓慢实质性发展
营性房产开发公司起步1991年底海房产开发公司94家中中资公司72家中外合资外商独资企业22家拥资金23．5亿元业员6000
房产投资规模迅速扩1986－1989年实际完成投资21．76亿元1990年1991年分7．60亿元759亿元1986－1991年海商品房竣工面积402．08万方米销商品住宅销售面积39476万方米
土制度开始商品化改革1986年起中外合资营企业征收土费1987年开始实施土权偿转1988年7月8日海通国际招标日孙氏企业限公司2800万美元出金获虹桥济技术开发区第26号块1．29万方米50年权建造办公酒店住宅等建筑6．45万方米行动拉开海外资土批租序幕1991年底海外出土权12幅计980万方米土出金总收入约8474万美元1215亿元民币
行政性房产中介机构诞生房产投资开发规模断扩相适应房产中介机构政府鼓励出现1987年海市房产交易成立1988年9月政企分开原交易分离成立海市房产交易市场区县相继成立区县级交易市场
综观时期海房产市场发展然较缓慢进展实质性更重时期发展初步构筑海房产市场
三超常发展阶段（19921994年）
1992年邓志南方谈话建立社会义市场济成识海全国国民济出现高速增长迅雷掩耳势引发轮房产发展高潮
首先土制度改革全面推行土权规模进入市场1992年海外批租土194幅占面积1983万方米1993年外出土244幅占面积达4932．56万方米1994年外出452幅占1594．22万方米特1994年2月海市第十届常委会第7次会议通海市实施＜中华民国土法＞办法规定1995年1月1日起全面商业等6类资项目实行土权偿出标志着海土制度改革全面推行年海资偿出168幅块面积326．34万方米
次房产企业数量迅速扩张1992年海类房产企业数猛增849家1993年增1425家1994年超两千关达2081家
三房产投资成倍增长1992年完成投资12．55亿元1993年迅速增加83．7亿元1994年更增加117．43亿元
四商品房开发竣工面积直线升1992年海房产施工面积432．27万方米竣工面积139．6万方米1993年施工面积达1521万方米竣工面积320万方米1994年施工竣工面积分1305．82万方米341．2万方米
伴着投资开发高潮房产纪咨询物业理评估等全业量出现1992年7月海第家房产纪企业——海威利房产咨询公司成立年底房部门工商登记批准成立房产纪公司12家1993年起年新增超300家1991年11月海第家专业物业公司——沪港合资海安居乐物业理公司海古北新区诞生中房海公司等批资开发公司相继成立物业公司成立1992年海市土估价解放早出现房产估价机构类企业产生沟通房产生产环节促进房产业全面发展
四调整回落阶段（1995－1997年）
1992－1994年间海房产业发展惊然海房产市场发展坚实基础发展速度快产生问题引发轮调整海房产市场调整效果1995年开始显现表现：
首先土权出数量回落1995年海土偿出497幅占面积1203．51万方米分1994年80％64％中外销块258幅640．30万方米1994年降43％59％销块（含外资销）239幅563．21万方米1996年海土偿出764幅1066．86万方米1995年相然块幅数增加出土面积减少10％中外销块出面积减少40％销块增加1倍达537幅土面积增加20％1997年土出规模回升
次房产供应求转变供求商品房空置增长较快1995－1997年三年年市供应销商品房分1019．99万方米1330．35万方米1737．52万方米均年新增300－400万方米市外销商品房1992年22．2万方米增1997年161．5万方米增长7．27倍外销商品房中综合办公楼占体例超50％商品房供急剧市加房价高企市场短期难消化造成空置严重1995年海商品房空置量达413．39万方米1994年175．33万方米增加1．4倍1996年升629．9万方米1997年底达969万方米供求矛盾相突出
时继续海房产市场房产企业数较快增长种纪咨询评估物业理等企业发展充满生机整海房产市场调整阵痛中着更理性更市场化更规范方发展
第二部分海房产市场现状（稳步发展阶段）
1997年前中国成功实现国民济软着陆保持国民济持续增长中央政府采取积极财政政策旨通增加投资拉动济发展时住宅消费放极重位置作国民济新增长点新消费热点出台系列促进房产市场发展相关政策海房产市场背景进入稳步发展阶段
阶段市场表现出5特征：市场需求增长较快供求关系逐步趋衡房产价格止跌回升市场营体逐步成熟购房成住宅市场力军时存4问题：空置办公商房问题较突出房产成构成价格构成进步改善企业级高产业集中度偏低房产信息运行适应市场需进行分分析：
市场需求增长较快
表现三方面：
首先新建商品房销售增长迅速1995年销售面积仅567．66万方米1998年突破1000万方米达1050．77万方米短短三年翻番1999年达1328．67万方米进入2000年销售进步升达1557．87万方米创记录水
次二手房（海称存量房）买卖幅度升速度超新房市场1995年二手房交易面积仅60．87万方米仅四年1999年达511万方米2000年达779万方米速度计算2003年海存量房交易面积超商品房销售面积（见表1）
表1海商品房销售面积存量房买卖面积情况较
年份
商品房销售面积（万方米）
年增长幅度％
存量房买卖面积（方米）
年增长幅度％
存量房买卖商品房销售面积％
1995
56766
6087
9166
1072
1996
57350
103
8229
3519
1435
1997
68645
1969
16240
9735
2366
1998
115077
6764
31523
9411
2739
1999
132867
1546
51084
6205
3845
2000
155787
1725
77852
5240
4997
资料源：19952000年海统计年鉴2002海统计手册
三租赁市场迅速崛起1998年已登记房屋租赁面积198．55万方米1999年达318．85万方米
年海房产市场需求迅速增加原：
（1）海率先跨入中等收入区1997年海均GDP达3102美元根世界银行1998年分类：海已进入中等收入国家区户等收入国家区济发展特征汽车动产等宗耐消费品开始量进入家庭海房产市场需求背景迅速发展
（2）城市旧区改造动拆迁拉动商品房销售90年代改善城市基础设施建设优化城市环境提高土利价值改善居民居住条件海加旧区改造力度19952000年全市拆迁旧房面积达2303万方米50年拆总面积53％动拆迁口导入区房产市场迅速发展浦东闵行宝山徐汇作海口导入区两年直海房产市场热点区域
（3）海市民改善居住条件愿迫切80年代初海均居住面积仅4方米点（折成建筑面积约8方米）全国城市中位列末流水改革开放海市民居住条件断改善居住面积断扩难短期解决90年代中期市民改善居住愿然强烈
（4）政府断调整政策力推动居民住房消费热情包括4项重措施：
降低居民购买住宅税费1996年开始连续3次降低居民购房契税负担1996年前6％降2000年0．75％1999年实施居民购买空置年住房免营业税契税交易手续费规定措施居民购房交易成较降低旧房市场推动新房需求1996年中国率先实施允许居民政府购买旧公房提前市措施搞活旧住房市场方便居民套现购新房力推动新房市场
税政策推动住房需求1998年购买差价换购商品住宅支付购房款税务机关核实五年税计征税基中扣措施极鼓励中收入阶层住房消费热情
金融政策推动住房需求1997年开始配合银行利率降次降居民购买力购房公积金贷款商业贷款利率时降低住宅购买头款例（少20％）延长买房抵押贷款款年限（长30年）国际惯例基接轨保障居民购房资金源2000年底海市居民购买住房贷款余额已突破300亿民币登全国榜首
90年代期海市推动住房消费拓展住房需求政策措施全面领先目前海住房消费政策没明显缺陷时海住房消费发展全国领先
二供求关系逐步趋衡
供求关系趋衡通供相减少需求绝增加实现集中商品房预售销售两指标予说明：
预售情况商品房批准预售面积呈明显降趋势1997年1899．02万方米降2000年1549．17万方米减少349．85万方米减幅达580％相应已登记商品房预售面积呈幅升态势1997年44557万方米猛增2000年145287万方米增加10073万方米均年增长4829％供求1997年426：1降2000年107：1
销售需求增幅超供应增幅需求面积幅升商品房批准销售面积1997年1129．57万方米增加2000年1673．19万方米均年增长13．99％商品房销售面积1997年686．45万方米猛增2000年155787万方米均年增长31．43％供应1997年1．65：1降1．07：1尤商品住宅销售1999年首次出现年销售量年竣工量基衡态势消化部分空置商品房空置商品房幅增长势头效控制（见表2）
表2海市商品房供求衡较单位：万方米
年份
商品房竣工面积
均增长速度％
商品房销售面积
均增长速度％
商品房空置面积
均增长速度％
商品住宅空置面积
均增长速度％
1997
146496
2118
68645
1969
96880
5380
72921
4375
1998
156534
685
115077
6764
123833
2782
90162
2365
1999
146862
618
132867
1546
129734
477
92223
229
2000
164362
1195
155787
1725
125030
361
84337
855
资料源：19982000年海统计年鉴2002海统计手册
海房产市场供求关系衡实现政府采取—系列力措施：
切实控制土出（详第部分）1997年开始停止高档办公楼宾馆饭店土出控制土出控制房产供量（尤办公楼商场）创造根条件
扩住房市场销售象1996年开放蓝印户口政策允许非海市居民购买住宅予海蓝印户口
—系列调动住房消费政策推动住房需求（详见文）
市场动调节机制供求衡实现中起重作表现：（1）房产商动降低销售价格吸引买家（详见文房产价格）较言项行动中外资房产商资尤国营企业更动（2）房产商放慢土房屋开发速度房屋开工施工竣工量增长速度降（见文）（3）房产商竞争加激竞争仅体现价格降低体现房屋质量提高开发商新房屋开发开始注意市场调查根市场调查结果选择成片块确定档次完善规划布局增加绿化面积美化区环境丰富立面顶面推敲房型注重营销策略措施导致海90年代半期房屋整体质量较提高更加符合市场需
三房产价格止跌回升
济学角度价格涨跌基取决市场供求关系某种商品供应求时价格必然涨供求时价格呈跌趋势海房产市场价格1995年开始跌中房海指数1995年2月942点1999年10月691点历时56月连续跌跌幅达26．64％1999年11月开始止跌回升（详见表3）
表3 19952000年中房海指数
时间
9502
9602
9605
9608
9611
9702
9705
9708
9711
9802
9805
9808
9811
9902
9905
9908
9911
0002
0005
0008
0011
城市指数
942
911
900
892
893
888
877
842
825
809
772
749
730
713
703
696
692
692
700
708
711
跌涨
11
11
8
1
5
11
35
17
16
37
23
19
17
10
7
4
0
8
8
3
住宅指数
835
817
808
807
810
808
800
769
754
738
704
683
669
653
646
643
641
642
652
660
663
跌涨
12
9
1
3
2
8
31
15
16
34
21
14
16
7
3
2
1
10
8
3
办公楼指数
1463
1401
1380
1345
1332
1308
1270
1209
1185
1174
1134
1089
1038
1007
978
938
918
912
905
906
907
跌涨
7
21
35
13
24
38
61
24
11
40
45
51
31
29
40
20
6
7
1
1
资料源：中房海指数办公室
中房海指数走势出海房产价格供求关系密切相关中房海指数建立1995年2月时房产发展正处90年代半期高峰末尾开始滑坡间变化1995年2月1997年2月中房海指数运行24月指数942点滑888点总跌54点跌幅5．73％1997年2月1999年2月样24月中房海指数跌713点跌175点跌幅达19．71％明显供求矛盾1997年1998年扩原1997年半年爆发亚洲金融危机海外销房市场起巨击众周知海外销房市场客户港台日新加坡东南亚等国华侨亚洲金融危机导致国家区货币缩水原购买力降低时海外销房前年高投入进入市高峰许外销楼盘已外销转销售价折
进入1999年海房产市场价格开始筑底原先较幅度跌开始进入幅缓跌中房海指数连续月仅跌1点表明市场正筑底年底出现止跌世纪交2000年中房海指数开始出现缓慢回升迹象回升幅度限予市场信号令鼓舞
区域市场市中心区价格高峰已前年突出边缘区价格逐渐扬中心城区偏远城区市场价格差距正缩北区南区价格趋接原海轨道交通发展区域房产市场价格出现整合着汽车进入家庭步伐越越快消费者第二次购房时开始郊区选择独立式墅联体墅类物业价格开始涨
四市场营体逐步成熟
海房产市场10年发展市场营体已逐步成熟房产开发物业理咨询策划中介代理评估拍卖会计审计已形成定规模出现代表性企业
房产开发企业成市场军2000年底海房产开发企业3500家业员达8万1991年2000年房产开发企业开发商品房销售均年39．25％速度递增时开发企业海房产业增加值迅速增加2000年达240亿占全市GDP重1991年1．36％升5．3％房产开发企业海济发展作出重贡献
二海产中介服务企业迅速壮海1992年7月诞生第家房产中介服务企业2000年已发展2000家房产中介服务企业诞生迅速壮海房产市场发展必然结果程中海外著名公司纷纷抢滩海带动海房产中介服务企业发展
三物业理初步实现社会化专业化企业化1991年11月海成立第家专业物业公司2000年已发展2000家理房屋面积2亿方米初步实现物业理社会化专业化企业化出现万科中海等批通ISO－9002国际标准认证物业理品牌公司批理规模80万方米建筑面积优秀物业理公司
五购房成住宅市场力军
海住房市场90年代半期单位购买发展90年代半期1995年时购房仅占34％2000年已占93．6％（详见表4图4）发展速度快全国著称
表4海购买商品住宅面积
年份
职工均年工资（元）
均居住面积
购买商品住宅面积
购买例（％）
1995
9279
80
17260
3400
1996
10663
87
24483
4632
1997
11425
93
40284
6535
1998
12059
97
78659
7384
1999
14147
109
100925
8117
2000
15420
114
116322
9360
资料源：2000年海统计年鉴2002海统计手册
海购房例幅度升原三：（1）前述1996年始海市政府推出系列鼓励住房消费政策量普通百姓进入市场（2）1998年户央决定开始实行住房分配货币化停止单位实物分配然该政策海没步位力改变居民赖政府单位心理居民住房消费观念变纷纷进入市场购租住房中批年轻白领全新住力消费观念引领市场潮流（3）90年代半期海居民收入继续增长速度前半期慢绝量增长（见表4）消费品市场价格相稳定居民吃穿较宽余年积累储蓄购租住房
六空置办公商业房问题较突出
问题二：
办公商业房全部空置量中例然较高2000年住宅外办公楼商业房空置量继续增长表明住宅空置消化较办公楼商业房空置量总量中重越越办公楼占总量重1994年3．28％断升发展2000年15．26％商业房空置发展司样1994年1．43％断升发展2000年10．34％
表59942000年海空置商品房结构情况
年份
总量
住宅
办公楼
商业房
1994
17533
15760
576
250
1995
41339
34558
1490
774
1996
62990
50726
4598
2946
1997
96880
7291
11784
4064
1998
123833
90162
18880
9478
1999
12974
92223
17420
11424
2000
125030
84337
19084
12929
资料源：19952000年海统计年鉴海市统计局部资料
二空置办公商业房现代信息技术程度较低目前冠3A5A智化甲级写字楼已鲜见名符实智化写字楼见房产非均质商品特性增加消化难度空置办公楼商业房说互联网特征信息社会电子商务电子网络正极快速度前发展SOHO族崛起办公家庭化队伍迅速扩两素变化办公楼商业房市场带许确定素海房产市场结构矛盾较突出
七房产成构成价格构成进步改善
目前海房产价格形成基市场决定调节情况体正常房产成构成中块权力部门垄断性事业企业持非市场决定某合理方开发商开发项目述机构审批盖百图章审批收费机构收费属政府明文规定费体算正常问题：（1）属中央海市政府规定费区县政府巧立名目付付某区政府规定房产开发国家规定销售税附加教育税外行支付教育费典型例（2）问题道路供水排水供电供气电讯环卫等机构配套时收费混乱机构基属垄断性政府事业企业性质交叉重迭难分中部分机构前年整改中收费规范水提高供水供气等施工垄断问题未解决垄断继续存公老爷衙门作风强收费乱收费合理问题继续存部分机构仅垄断问题尚存收费混乱毫改善中数区县环卫配套收费问题严重开发商反映强烈奈中心问题市环卫部门联系领
述问题存海房产成构成合理偏高价格构成合理偏高讲海房产价格成构成价格构成较改善余述问题海已老生常谈90年代半期改善未基改观
问题存属根性体制机制缺陷属理懈怠两者兼问题严重性消极果低估未效解决影响海房产市场投资环境支柱产业迈进步伐
2000年前78年时间中海方局试图予改变问题盘根错节相复杂尤房产理部门苦理范围限制法直接进行理未改进希：中国加入世界贸易组织中央海市政府正积极准备中WTO公透明歧视等原作标准改善政府工作减少行政审批2002年中国会议国务院理市场机构——工商行政理总局已宣布：未年中国市场秩序整顿指垄断行业垄断行2002年3－4月间开始中国历史首轮针垄断行举报行动相信中国海房产市场运行环境会愈愈愈愈规愈愈符合国际惯例述切符合商业规垄断房产开发企业乱收费等合理现象逐步取消直消海尤
八企业级高产业集中度偏低
2000年底海房产开发企业3500家企业级高产业集中度低表现3方面：
（1）企业注册资仅500万元资质三级暂定三级未定级企业2000家约占房产开发企业总数50％然企业具资金优势运某巧妙参联建形式筹措资金项目建设请施工队垫资销售请中介代理公司售结帐等等总空麻袋背米者居中竟然乏成功者取席然房产开发土获取设计建造销售等诸环节需量资金企业稍慎资金接气陷入困境甚破产导致系列纠纷诉讼样事例海少见
（2）中型房产企业仅数量少优质企业更少级资质企业仅100家投资额商品房销售量仅占全市总量10％尤型国房产企业19921993年房产高潮中投资高档写字楼商住楼项目90年代中期市道低际套牢成半截子工程企业负债率相高伤元气目前住宅销售形势慢半拍中型房产企业占市场份额作限1999年海市商品房销售面积前10名总仅162万方米占全市12％稍远低国成熟行业中著名企业占60％市场份额香港十房产商占香港房产市场80％份额相更显微足道
（3）市公司表现海现9家房产市公司中兴业房产全市第家房产市公司新黄浦中华企业外高桥陆家嘴金桥众诚实业（中远置业收购）等5家企业先市金丰投资天宸实业通买壳成房产市公司房产市公司利股市筹资方便理应做做成房产航母时日基表现2000年底海股市已超2000点超20元股价房产市公司仅外高桥1家余15元左右海股市中处中位原业绩够理想2000年年度报告显示家房产市公司业绩股仅分钱二年名气较房产市公司股净利1角
海房产市场中缺乏型超型优质房产企业现状海房产市场规模极相称重产业集中规律相称更重种状况影响产业效率形成原复杂简言旧体制遗留区制部门制次房产运行全程中行政保护时发生市场竞争机制发挥作完整海房产理局意识问题2000年提高房产开发进入门坎清理缺乏独立开发力企业等等引导企业重组联合该问题较解决国退民进正常进行市公司设立公开放WTO原指导市场竞争机制充分发挥作
九房产市场信息运行充分适应市场需
海房产信息收集利年较发展基形成体系首先房产部门重视1996年8月海市政府出台关搞活市房产二三级市场干规定政策中条求建立市区县房产交易中心海市房产交易中心1996年底成立开始试运行目前已19区县组建区县级房产交易中心市房产交易中心形成市区二级信息服务交易理网络建立市场信息集发布体系市房局通市交易中心定期社会发布关房产基信息价格指数社会较评价次政府统计部门相应房产统计制度统计部门通直接房产企业收集数房产部门协调数报告政府社会发布价格指数研究机构某咨询公司积极介入目前海房产市场信息工作已走全国前列适应市场需言存三问题：
时效足现政府民间机构发布房产市场信息季度周期没月度信息开发商服务企业作市场研究时希获时信息月更加贴现状信息
准确性困惑房产部门信息源登记程序统计部门信息直接源企业源导致指标统计数数协调困难者单纯服统计权威终数实际情况差异降低准确性
细化程度足目前权威房产信息基政府机构政府部门发布信息总体性指标缺乏分区分品种分项目数企业购买者需总体数外更加需细化数尤需细化项目甚套房政府信息远远满足需
第三部分21世纪初海房产市场前景
根海房产市场发展历史现状出结：80－90年代海房产市场走稍曲折道路总体繁荣特征目前问题总体健康相良基础
前言述21世纪海发展社会济定位重积极变化种变化利海房产发展提出更高求相信21世纪前10－20年中海房产发展着极机遇会迎改革开放第2黄金时代总体趋势：形成世界超型市相类似格局前景鼓舞心
报告研究重点21世纪初期（2002－2005年）海房产市场前景报告认呈现7趋势：市场需求全面稳定增长住宅质量全方位提高运行机制基实现市场化外资进入起高潮服务业全面发展国企改革加快速度信息技术互联网技术发挥实质作作详细阐述
需求全面稳定增长
90年代中期海房产市场舆尤价格角度更实90年代4年住宅需求增长速度相观21世纪初海房产需求全面稳定增长尤住宅需求高台继续增长基原：
1．海济增长进入加速周期带房产市场全面兴旺
全国济发展类似90年代前中期尤1992－1996年海济增长迅速1996年连续年增长速度放慢中央政府力宏观调控加东南亚国际济转90年代末全国海济开始加速进入新增长周期轮增长刚刚开始没突发性事件海济增长速度超90年代期维持短时期国民济般角度考察出结
身角度考察海特推动济增长素前述中央海21世纪发展定位已重提升根中央提出海建成国际济贸易金融航运4中心指导意见2002年3月海市民代表会通十五社会济发展计划已规划宏发展计划产业发展布局城市基础设施计划布局世界级世纪性未五年仅固定资产投资达10000亿民币理解中央新定位海济增长巨意义
济增长繁荣必然带海企业居民收入增长速度提高推动国外资金海流动必然带房产市场增长繁荣言喻
2继续外开放中国进入WTO进步扩海海外吸引力全方位扩海外海房产需求
坚持外开放中国基国策中国进入WTO眼前加海变成现代化国际市国际济中心城市灿烂前景增强海海外吸引力方面海外客商继续量进入海商购租办公楼商场厂房需住宅方面海政治安定治安良环境改善房价便宜香港台湾澳门胞海外华侨华裔返土乡落叶根购租住宅具较吸引力（情况港台媒体已2000年4季正面报道）伴着开放新高潮引发外商进入海新高潮引发外商购租海房产新高潮2000年海房产外销房强劲增长（1999年预售增长53％销售增长35％）出干端倪
需强调：海外海房产需求增长年两年会持续1－2年代
3改善城乡居民居住条件21世纪初政府提高民生活目标容
2002年3月15日全国会9届4次会议批准中国国民济社会发展第十五年计划纲指导方针中提出坚持提高民生活水作根出发点民生活篇中指出提高居民吃穿等基消费水基础重点改善居民居住出行条件中国历高文献中强调指出重点改善居民居住条件……见说明住宅问题民生活中重性政府工作中位高仅全国海发展具重指导意义然十五计划居住放重位政府必定会运种种政策手段调动住宅消费必定会推动住宅需求
海政府历住宅重视运政策调动需求力口皆碑相信21世纪初会根中央指导思想进步完善深化推动住宅消费政策2002年海市通十五计划中规定2005年末海城镇居民住房均面积达18－20方米2000年末较提高
4．政府机关事业单位职工住房分配货币化政策全面实施进步激发居民住宅消费热情
1998年朱鎔基总理全国提出全国切断城镇职工住房实物分配实行货币化分配求海市进行积极准备工作年年底海市通原性条例系列复杂细致工作需处理严格说海政府机关事业单位住房货币化没全面实施海政府项工作处理历积极稳妥两面兼顾住房货币化处理现离朱总理提出求时间已两年余准备工作较充分全国中城市相继实质性推出货币化方案形势海市会久拖决相信2002年终推出研究海市方案框架解基老职工实施购房补贴新职工实施工资补贴两种方式方案许完善技术细化补贴说变海政府机关事业单位职工居住水起普通百姓总体高（合理）中低层次职工住房相困难旦货币化方案实施极激发改善住房积极性时会进步社会产生住宅消费漪涟效应
21世纪初海房产市场全面稳定增长基原
21世纪初海房产市场全面稳定增长指：需求总规模扩需求品种结构全面升（非住宅增长速度超住宅）需求增长持续时间较长较稳定三层意思：
1．需求总规模扩
里说需求总规模指年新建商品房需求（购买新增租赁）总量研究运数量模型验估计相结合方法预测海房产需求总规模（见表第5栏）2002年2005年年2000万方米中前三年呈升趋势2003年达历史顶峰2004－2005年略降
表620022005年海新建商品房需求（租售）量预测
单位：万方米
年份
（1）住宅
（2）办公楼
（3）商场房
（4）
（5）总计
2002
1650
180
110
20
1960
2002
1750
210
130
20
2110
2003
1800
240
150
30
2220
2004
1750
260
160
30
2200
2005
1700
280
170
40
2190
合计
8650
1170
720
140
10680
2．需求品种结构全面升非住宅增长速度超住宅
90年代5年中海房产需求增长表现住宅办公楼商铺厂房等（简称非住宅）需求疲软21世纪初海房产需求增长全结构仅住宅办公楼商铺厂房等非住宅房产需求全面升非住宅升速度超住宅90年代期中国海济增长速度较缓海非住宅房产需求呈疲软势样背景政府采取调动住宅需求量措施海房产市场中住宅需求连续年保持强劲态势枝独秀非住宅相形见细空置量空置率特高价格跌落时间长跌落程度深超住宅目前海房产价格已全面回升非住宅价格然回升然处空置量较价格租金相低阶段济背景持续转暖形势必然会吸引量厂商竞相购买租赁兴起高潮未5年中非住宅需求增长速度会超住宅
未5年种新建房产需求量（购买新增租赁）预测见表第123栏表知未2年住宅需求呈增长趋势2002－2003年达历史顶峰1800万方米两年住宅需求降办公楼商场等非住宅5年中逐年增长甚延续整年代
3．需求增长持续时间较长较稳定
90年代海房产市场历起落两阶段中起时间长历约3年时间（1992．3－1995．6）楼盘总体价格约升倍落时间较长差历5年时间（1995．2－1999．10）楼盘总体价格降26．64％（中房海指数）
未5年需求增长总体会出现述情况：首先次需求增长较深较广泛国外济动非1992年式突然启动跳跃次政府理部门90年代起落验教训调控房产市场综合水提高尤会注意利土供调控整市场次90年代曲折海房产开发企业已变聪明起会现90年代样盲目投资动海房产学会协会院校种研究机构较成熟较冷静公允会动分析监测市场发布信息参谋
二住宅质量全方位提高
里讨住宅质量指工程建造质量指住宅适合满足类居住求程度
90年代海住宅质量较80年代已较提高局限性90年代海住宅问题短缺首解决问题扩住宅供数量住宅质量求考虑相较少90年代中期海住宅市场度呈现供求现象种情况利推销计开发商定程度重视住宅质量问题起步干案例积累验总体觉动充分
21世纪初海住宅质量必然会全方位提高
首先重影响素中国十五计划规定改善城乡居民居住条件21世纪初政府提高民生活重点容（见前文）政府住房问题目标求必然会变成住宅质量提高巨动力良社会氛围
次20年努力海市住房短缺基解决已达住宅质量全面提高阶段2000年底海市区居民均居住面积已达11．4方米（折合建筑面积接22方米）数统计技术足（未剔流动口占住宅面积等）误差作出基判断：均言海居民住宅消费数量体满足数量问题基解决质量全面提高然然提议事日程许西方发达国家住房发展历程中走第三阶段
次房产住宅产品市场竞争会更加激烈迫开发商全面提高住宅质量21世纪开始海房产市场前景会吸引国外更投资者仅开发投资服务投资进入种投资进入均增加竞争者提高竞争质量尤预期90年代中国海房产投资强烈兴趣发达国家投资者21世纪初进入进入仅带资金带发达国家房产住宅新观念新思路新材料新工艺新产品种种情况21世纪初海房产市场竞争达前未高度疑会推动海住宅质量全面提高
传统具国际化市（海派）意识海居民（国独具）仅接受欢迎新鲜具较高品位事物21世纪初海住宅质量全面提高提供良文市场需求基础
21世纪初海住宅质量全面提高体现4方面：
1．住宅品种进步样化发展包括：
（1）住宅档次样化
高档中档低档住宅品种全面发展种档次部高低分档次愈愈愈愈细化档次质量全面提高前提发展趋势：低档品种较中档发展考虑未社会济民生活科学技术迅速发展房产品知识精神折旧加速仅全面提高质量较考虑提高档位延长生命周期
（2）适象住宅样化
90年代海新建住宅挡次区较明显档次部象细分足例老学生单身单亲伤残等群需住宅没考虑2000年开发商已开始考虑单身公寓问题相信21世纪初会更考虑种群住宅需求特殊性设计开发符合求住宅住宅样化
（3）住宅风格样化创新
90年代海住宅风格发展历两发展阶段先90年代半期动迁房风格顶道厅紧房型立面少绿化基延续80年代职工住房简朴风格90年代半期刮起欧陆风表现横三段式富立面时普遍接受客厅概念间典型新加坡风香港风点缀宣传调欧陆风（沪少工程技术专家认建筑学称呼纯属杜撰予事鞭鞑实欧陆风正海动迁房时代风格否定新风格追求欧洲国建筑艺术初步综合鉴洋沪范例完整充分太表面化）海新建住宅仅种导风格实太单调90年代末海某楼盘尝试石库门里弄风格评样创试太少太少相信21世纪初开始海住宅风格发展首先中国风格尤江南风格海土风格住宅明显发展次西洋风格会细化深化会出现发达国家种风格北美北欧中欧南欧风格等等海出现住宅万国博览会盛景假时日熔中西炉新代住宅海派风格形成
2．住宅体设计性化细化发展
住宅体指居民家庭直接居住非区享空间套套住房集合成
90年期海住宅体设计外表部（非家装设计）长足进步前文说欧陆风问题基反映住宅体外表重视时住宅部尤房型设计重视领先全国部分区海1998年开始连续三年举行住宅优秀房型评中参评者踊跃侧面反映住宅部设计重视种重视局限基方面起居室卫生间采光通风贮藏室阳台寡位置电梯卧室避……等等体限空间布局合理性问题然满足需初步阶段
21世纪初开始海住宅体设计90年代基础应该会提高阶段性化细化发展住宅体方面角度尤住宅部适度面积前提种需出发仔细深入进行安排仅满足饮食起居休息基需定空间拓展住宅功深化求居室学工作甚娱乐需操作现代信息设施需需作极细心周密安排门门厅设计言仅简单问题更全面考虑客妇女老残疾等提物敲门开门进门驻足寒喧宽衣脱帽更鞋屏蔽等系列需设计时仔细安排门前空间门厅宽度长度起居室餐厅厨房卫生间衔接渡等家装奠定基础窗设计现推崇低凸否进步考虑安全柔隐蔽等求餐厅北阳台厨房工作阳台设计否兼顾时考虑摊晾中央空调位等更功等等
3．住宅环境设计生态领先生态美化文需全面发展
90年代期海新住宅建设环境设计环境设计中美观生态文化考虑片面性考虑美观需品草坪成追求美观置首位许品失雕琢伦类总文化言许面积草坪（包括车库复土绿）甚花代价建造喷水池等缺乏生态意义总生态文实质性意义少做表面文章居
相信21世纪开始海住宅建设中环境设计生态美化文全面考虑发展突出方面生态考虑居住需角度出发生态美化文化三者间重性首推生态生态环境造成法根改变生态通环境设计予局部改善围绕着生态改善环境设计趋势着重四方面：
（1）生态首推绿化绿化首推乔木正确观念全面接受实施
1方米乔木氧制造量相60方米草坪时乔木水份涵养温度调节噪声控制鸟类吸引等功超草坪知识21世纪初应居民普遍理解绿化设计中应予体现然乔木灌木花卉草应该合理搭配乔木疑占导位草坪住宅区中般宜采乔木中合理设计搭配选择常绿高品种时注意选择具特殊康健功品种香樟银杏等根部分住宅区实践竹林生态美化文化效果均相进步推广性
（2）生态环境组成部分植物动物微生物完整生物链条良性循环重性引起重视开始实验
目前生物环境塑造中仅注意植物群落基忽略整生物链条两方面动物微生物相专业士外问题认识较清楚简言良微生物存促进植物良生长引诱适宜动物反复循环形成良区生物群落促进良区生态形成海园林局原局长陈绪柯女士许重场合声疾呼重视述问题博许感评相信21世纪初正确认识会更接受政府重视海住宅生态环境塑造中发挥作
（3）生态出发环境品更趋然洁净求发展
品避免繁琐喧哗浮夸分雕琢视觉噪音污染容易造成光污染化学污染材料玻璃锈钢化学建材等量少竹木砖石铁等然材料样仅品居民具亲感适（包括观赏）破坏生态
（4）环境生态效趋均
良环境生态仅仅体现区前部显位置安排区中心位置住房四周量区家庭享达目保证住宅足够间距间距低覆盖率住宅例会升
4．电子技术代表综合科技成果广泛重视应
90年代期海住宅广告中时电子科技成果设施作吸引顾客卖点楼盘甚宣称已实现智化云云实际仅仅品质较高楼盘中采干宗新技术已讲红外监控系统等仅离开智化十万八千里采综合科技成果方面（尤轻型节环保材料）十分缺乏
21世纪开始电子动化技术进步成熟成量降低持续发展观念进步深入心种条件满足海居民生活质量提高求电子技术代表综合科技成果采思想广泛重视实际会实质性突破中：（1）引入专线宽带光缆基础区公电子信息台特考虑基础量采种电子装置周界报警室报警远程抄表IC卡卡通等消防安保交通物通讯视听饮食起居智装置实现部分区家庭动化（2）新材料新设施新工艺等综合性科技成果会幅度采高层住宅钢材框架eps隔热保温砖配筋砌块微型预制混凝土桩基础粘结预应力技术变频供水污水生化处理垃圾压缩外墙环保耐易洗涂料分户中央空调太阳热水供应节水节标准化橱卫等
三运行机制基完成市场化
1992年邓理指导中国确认社会义市场济体制举国目标前进海房产市场化程度极提高90年代末基全国领先受全国形势制约局限性
21世纪初海面着提高房产市场化程度——直完成市场化极机会海具象全国样社会济条件外独特形势求基完成房产市场化海开放性国际市外开放程度已较高中国进入WTO海会兴起外开放新高潮包括房产行业国外类企业踊跃前种情况已海遵守WTO规问题国外类企业构成社会济环境求海定WTO规行事指——市场化然许容实完全理期海会觉走步表现：
1．土出市场化水会极提高
80年代末海开始土权偿出起传统土权偿划拨制度起革命性进步出形式仅政府受者间谈判协议没采公透明市场竞争形式留干弊病90年代中期政府社会问题改进已认识相信21世纪初开始海土权出形式会完全市场化求进行
2．公住房市场化改革接宪成
目前海旧公房市场化（出售）部分已接7成购买旧公房出售增值前景确定性加政府出售成价提高优惠条件收缩意断表露居民购买旧公房动力进步提高估计21世纪初旧公房出售接结束法出售成套包括出售成套旧公房租金然法完全实行市场租金市场求跨步时着旧城改造深化旧公房量拆总体旧公房市场化改革接完成增加市场中买卖租赁住宅例力推动住宅市场化
3．物业理市场化水进步提高
90年代中期海住宅物业理市场化良开端存两问题：部分住宅业法物业理市场选择物业理公司二少量高档外销住宅外部分物业理收费实行政府指导价离开市场价值较远两问题互相联系原物业理实践海时间长居民普遍物业理价值理解足市场化收费心理承受力弱时数居民收入增长限市场价值收费济承受力足种情况保护物业理公司成补偿顾数居民支付规定偏低收费指导价初步形成物业理市场种爱护
相信21世纪初开始着济进步繁荣外开放进步扩居民收入增长市场济观念进步深入物业理公司会提出物业理收费服务价值相适应求居民面物业理收费提高压力时会提出选择物业理公司求政府会适应述求调整物业理政策进步推动物业理市场化然物业理市场化进程21世纪第五年尚难完成实质性进步期21世纪初物业理市场化水提高话题中避开已出售旧公住房物业理目前已出售旧公房问售尚未出售旧公房混杂起物业理选择性水收费更低商品房离开市场化更远正文指出旧公房市场化改革21世纪初完成旧公房物业理市场化奠定良基础相信21世纪初旧公房物业理市场化紧商品住宅踏出坚定力步伐
四外资进入兴起轮新高潮
80年代末整80年代外资进入海房产发展起极重作表现两方面：（1）外资海房产发展提供重资金源般估计十年期间外资受海土出支付资金约100亿美元果须配套建安资金费计算进粗略估计外资项目投入资金总计应该2000亿民币左右会予正确评价数（2）外资带房产营理新观念种新观念全方位包括市场研究规划设计广告营销企业理等带动海房产成长
惜：90年代期东南亚金融危机累海房产销路外资海房产投资收缩述危机素影响加时海房产某种程度供热部分开发稍晚外资房产项目赔钱（中投资者决策失误观原）
便21世纪初外资海房产投资重新兴起轮高潮理：（1）中国济海济转热势头方兴未艾海房产市场提供限商机（详见文）切进入海投资者莫信心（2）外开放定国策指导中国政府积极争取加入WTO目前进入加入WTO中国全方位扩开放包括房产业第三产业然轮外开放重领域（3）尤正现代化国际市奋进海市外开放中具然理文资源基础设施济基础市场规模政府形象国际位等等独特综合优势海外投资具愈愈强吸引力成海外投资首选
21世纪初外资海房产投资高潮呈现特点：（1）总量低80年代5年甚超1992－1995年期间更理智稳会出现蜂拥局面（2）投资品种合理化90年代外资投入海房产办公商楼宇住宅例高21世纪初开始住宅例提高会出现住宅投资远远领先办公商楼宇投资适呼应合理局面（3）投资环节全方位90年代外资投入海房产开发环节服务（中介代理咨询设计物业理）环节辅21世纪初开始外资投入海房产开发环节保持相力度时会加力度投入服务环节种加仅仅指资金投入总量加指服务领域部专业全面进入渗透海房产服务业部分工更细化更完整海放宽外国购买房产政策期相外资进入消费投资环节全方位题中义（4）投资源分散化90年代海房产中外资香港台湾新加坡日等东亚东南亚区鲜见西欧北美区投资者21世纪初开始传统区投资者继续进入时西欧北美投资者会陆续进入形成投资源元化
五服务业全面发展提高
90年代尤5年海房产业中服务业发展表现两方面：门类较全基形成纪业评估业咨询业物业理业4专业二企业较截止2000年底4专业企业4000户新企业源源断诞生
现问题：首先少量外资优质企业外总体营素质高规模较次房产开发流通消费环节服务缺门已门类部分工较粗放够细化
21世纪初开始海房产服务业全面发展提高体现4方面：
（1）已服务企业竞争加剧提高水
已服务企业数量已少竞争程度低竞争水高乱收费等违规营屡见鲜引起社会政府密切关注目前政府正断加强服务业整顿加新企业（包括外资）断进入会加剧已服务企业竞争促进提高服务水中心掌握资料民营企业已酝酿高水竞争方略明证
（2）新服务品种服务观念断出现专业深化细化
海房产界素着良创新机制（产学研政合作）研究探索断加外资企业断进入引入新事物创新断种情况年服务业中体验会继续21世纪初新服务品种服务观念例代理投资者开发营（交钥匙理）代理消费者全程购房租房型租售店租房中心纪律师组合特许营……会断出现导致整服务业部专业配置深化细化
（3）外资服务企业源源进入
早90年代初外资已进入海房产服务业90年代末已形成相气候较著名香港台湾信义太洋新联康戴德梁行仲量行中原等海房产服务业萌芽初创发展起重领头作展21世纪初外资断进入尤西欧北美外资会进入（刚刚进入美国21世纪动产）仅中国外开放进入WTO需推动竞争提高海房产服务业身水需特指出目前悄悄存着外资进入服务业畏惧担忧心理完全必动欢迎进入欢迎高质量外资进入意识发挥提高土企业理水服务质量示范作更积极想法做法
（4）海基城市扩散
海房产服务业90年代末开始城市发展数量极少仅具象征意义目前海房产服务业总体水未臻理想事实起许城市高出等级21世纪初着海房产服务业竞争加剧质量提高发展仅种必种国家实施西部开发战略中西部区房产服务业会迅速发展海房产服务业发展提供新机遇海房集团金丰股份限公司已全国城市展开计划部署远见相信会更者
六国企业改革加快速度
企业市场体研究市场问题时深入步必须研究企业前中国海研究企业绕国企业
产业国企业窘态相海房产业中国企业（开发企业）状况算较仅中型企业资产占量某企业效益错知名度相高
仔细分析发现实少国企业政府行政部门托占许优势：受托营获数量质量尚资产优先获出块较少土出金行政授意银行优先贷款优先市较少遭乱收费困扰行政理部门特意关（包括行政首长亲睐宣传报道方便）等等足种种国房产开发企业提供企业法企优势优势项目外基合理公国房产开发企业失掉优势固劣势法改变话房产市场中位会降前景令忧虑
问题已许认识两年中央关国企业体制改革精神指引海少量国房产开发企业实施股份制改造例海县房产总公司中星集团公司等非常喜现象目前海部分国房产开发企业体制改革问题尤涉产权改革问题然没受充分重视原复杂甚敏感文予究文必须指出点：（1）2000年10月14日中海市7届7次全会通海市国民济社会发展第10五年计划建议中指出：通放弃控股减持股权合资合作资产变现租售结合破产兼公开拍卖等种形式促进国济般竞争性领域退出毫疑问房产领域（包括开发）基属般竞争性领域国济非固守（2）说实业士中间目前海房产开发企业总体较受称道民营企业资产规模开发量见长围绕满足市场需求著称然实力尚弱未行政限制愈愈少政策环境愈愈宽松加机制灵活竞争力会逐渐超国企业（3）90年代海房产开发中外资企业成功太原初海明情许政策身观念（狭隘信缺少调研）障碍21世纪开始情况样海解愈愈深政策障碍马清实力雄厚外资进入先进机制营理水环境公透明竞争力会超国企业（4）应该确信进入WTO海国房产开发企业享行政优势部分逐渐消失市场中资产规模开发量外保留定时期领先外外什优势言？便资产规模开发量逐渐萎缩
总政府方针言市场客观形势求海国房产开发企业加快体制改革中重方面产权制度改革2002年中国9届4次会议批准十五计划指明：鼓励非国企业境外投资者参国企业改制推动非市国企业股权结构调整股权交易形成混合制企业实批国开发企业负责早认识限种种障碍难启齿效启动相信21世纪初期种种条件臻成熟国房产企业改革会加快速度甚取突破性成果
七信息技术互联网技术房产市场中全面发挥重作
文住宅质量全面提高中讨电子技术代表综合科技成果全面采非居住房产办公楼商场厂房质量提高样适里毫疑问包括信息技术重作
信息技术房产市场中作仅局限楼盘身质量作整产业力提升整市场水准完全相信21世纪初开始信息技术房产业市场中显身手发挥重作表现4方面：信息技术设施量运新建中高档住宅般办公楼商业楼盘中部分已建成中高档楼盘实施信息化改造直接房产交易服务商业性网站站住脚形成数干巨头理部门中型企业信息化理走成熟中互联网技术更令关注
20世纪80－90年代互联网信息技术高速发展社会济生活中日益发挥巨作识90年代半期互联网商务技术发达国家迅猛发展导致2000年中国海房产业刮起股网站旋风着美国批站关门纳格达斯指数狂泻中国网站吹起关门风房产网站摇摇欲坠
底互联网技术房产市场中作？网站海房产市场中商机？现问题里？未发展？
首先肯定互联网技术房产市场中具作房产品交易特点说起房产品移动性差异性（套房区位街区段区幢位环境房型楼层——价值价格）非均质商品充分详细解述信息较消费者会作出购租决策然消费者通畅取信息困难信息源足车马劳顿四处奔波供角度发布令消费者全部需信息困难传统媒体发布信息代价实太高法实行互动交流互联网信息技术快速灵活形象直接广泛互动低廉特性房产供求信息发布提供工具交流台解决种种难题互联网技术房产市场中基重作（全部）
进步肯定站海房产市场中商机里城市单位海房产市场规模全国名列榜首（未年新房旧房年成交建筑面积长期保持2000方米左右）恐怕全世界少样成交规模互联网技术英雄武试想某房产网站量详细快速生动准确低廉发布供信息供者消费者福音种情况网站收入会发愁
前海房产网站情况问题前海房产网站数量然少（估计十家）成气候者凤毛麟角原：目前互联网运行速度较慢居民网数量少信息寻找惯尚未彻底改变等外网站身考察问题：（1）部分网站眼睛顾盼外风险投资没真正网站做房产供求信息劲法赢供求双方没济良性循汛（2）部分网站必开发供求信息没密切关系综合新闻谈话生活娱乐等栏目端提高网站运行成（3）部分站名IT士里鼓捣搬西方网站技术网页搞精致道没房产专业没营销专家知道房产市场什然会成功
文相信：21世纪开始海家庭电脑更加普互联网运行速度更快网普率进步提高世纪交激烈竞争留房产网站者会吸取教训总结验变聪明起21世纪初海房产网站定会发挥实质性作竞争中形成干巨头提高房产市场效率作出重贡献
第四部分21世纪初海房产市场商机
21世纪初5年海房产市场新增住宅需求达8000万方米左右存量住宅需求超4000万方米左右办公楼商铺厂房等需求约1000万方米房产市场交易总量达1．5亿方米海史房产市场需求旺盛时期全球城市法拟巨市场容量引起全球济界高度关注纷纷探索市场带商业机会进入市场途径报告进行概括分析
进入海房产业力业务机会
1．投资海房产开发
未年海房产（住宅）规模开发时期资需求幅升时巨市场需求海房产开发资金回报率超社会均水投资开发品种应住宅领先（中档住宅高档低档住宅副）办公楼厂房稍两三年进
2．投资现住房租赁
十五初期中国加入WTO十五时期海济持续高速发展外常住口增加量新增企业数超九五时期海房产租赁市场需求达建国高峰（包括福利租房）
3．进入房产纪业机会
未5年海房产交易总量超1亿方米房产纪业带巨机会海房产纪行业恢复十余年少数企业外企业数营验信较低境外名牌企业面着海房产纪业联合兼重组做机会
4．进入物业理企业机会
海物业理起步时间长房局系统房翻牌形成物企业数量理力员素质高90年代末期未开发品质越越智化程度越越高物业相适应目前进入海境外物业理企业仅第太洋戴维斯威格斯新加坡怡安等市场份额相少市场迫切需物业验丰富理力强物业理企业进入
5．投资接盘原业法建半截子工程
90年代中期海部分房产开发商盲目开发继资乏力致债台高筑法工程建设底形成批半截子工程谁资实力营力较低成收购项目投入较少资金获较利润
6．投资入股已房产企业
海房产企业数量然优质企业较少行业重组集中企业改革改制势必行中国房产企业改革减持国资实施企业资元化呼声相强烈已成箭弦势海外资国民间资相机收购股便21世纪初抓住房产发展新机会
二海房产市场发展带机会
1．设计业进入机会
目前海已少国少量海外建筑设计业进入面未房产市场数量发展质量进步提高需海外著名设计业进步进入
2．建筑业进入机会
90年代掀起海房产开发热潮已完成第循环未5年海掀起第二轮房产（尤住宅）高潮目前国建筑业施工方式基手工半机械化施工效率发达国家相尚较差距迫切需改进施工工艺施工设备庞建筑市场需更设备工艺先进建筑企业进入
3．建筑装饰材料部品部件业进入机会
目前国建筑装饰材料部品部件品种仅国际十分工业化（工厂化）生产程度低海巨房产市场需求建筑装饰材料部品部件业发展提供极机会
4．智化代表类科技产品服务进入机会
未5年海新建8000万方米住宅千万类房产改造部分旧房新建改造房产相部分需配备智化代表技术设施提供类产品服务企业开辟巨市场机会
5．房产抵押贷款证券化提供机会
国金融业房产住宅消费支持力度已相力推动住宅消费面量房产尤住房抵押贷款银行房产资金源周转已太宽裕中国已抵押贷款证券化进行较深入研究准备未太久时间中先行海等两城市试点世界美国抵押贷款证券化历史久规模中国研究交流相信美国金融业首先进入海抵押贷款证券化操作应属合理时相信进入WTO形势海抵押贷款证券交易买卖海外机构开放期
6．保险业扩业务机会
海保险业房产保险品种相少限房屋损坏灭失保险等远远满足房产市场需房产开发施工装修中许环节保险业务没介入拓展空间
7．家电器业家俱业轻纺业进入机会
未5年海百万户乔迁新居（约占全市居民家庭四分）绝部分重新购置家电器家俱厨卫具装饰轻纺产品市场需求名列中国城市
8通讯信息产业进入机会
着百万户居民家庭乔迁居传统电话（包括视电话）家电脑市场需求量持续提高市场初步饱量未5年形成（5年更新需）
9．家轿车进入机会
未5年海加城九镇建设力度住宅建设集中外环线问外环线外离开中心城区较远家轿车需迫切性提高客车厂商提供市场机会
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