新海商业城战略定位发展规划
新海商业城现状环境分析
（）建设初衷
新海商业城海市民政府商业委员会海商业九五发展规划直接组织建设海新市级商贸中心规划目标亚洲商贸中心1991年底奠基1996年建设体结束
新海商业城位浦东新区陆家嘴金融贸易区占面积144公顷建第八佰伴三鑫世界商厦华诚商厦福兴厦福达厦银峰商厦新亚汤臣酒店鑫联广场银河厦胜康斯米克厦胜康廖氏厦乐凯厦良友厦外联厦远东商厦联合广场华申厦新陆广场等18幢单体楼宇楼宇天桥相连
作建设初规划新海商业城建筑面积80万方米中商业面积24方米办公楼面积28方米餐饮业面积6万方米宾馆面积3万方米娱乐业面积3万方米休闲享空间面积43万方米（包括1万方米中心广场万余方米环行步行街2万方米城中街千方米喷泉广场数千方米型露天广场）希发展成集商务办公展示购物观光旅游娱乐健身休闲体商贸中心
建设初新海商业城首先良发展前景优惠政策次交通段便利性吸引入驻企业段时间营入驻企业新海商业城发展前景交通条件然较设施现代化革新性理协调性方面颇微辞
（二）现实位
1优势
（1）作海市八市级商业中心（四街四城）受市区政府高度关注
海市政府南京路淮海路四川北路西藏中路豫园商城徐家汇商城夜城新海商业城列四街四城作未海零售商业发展重点区政府政策融资税收等方面提供少倾斜新海商业城发展奠定基础作浦东商业唯入选者新海商业城全市商业总体宣传中占重席
浦东范围新海商业城更重商业功商务功受新区政府重视目前止新海商业城然浦东商业中心代表着浦东开发开放形象浦东新区政府新海商业城未发展寄厚关心着商业城招商理工作希陆家嘴区新商业设施建设新海商业城造成影响商业城调整发展策作深入探讨浦东新区政府成新海商业城调整发展直接支持者
（2） 浦东口呈逐年增长趋势口结构发生
变化
浦东城镇口增长速度快农村农村中非农业口增长较快表明浦东工业化城市化发展速度加快新区口总量增长伴着业率提高新区商业总量增长创造前提浦东新区口构成出现层次员国外沪商者办公楼职白领士外省市沪工作员外民工浦东工薪阶层士等层次士形成消费层次综合性层次商贸中心开发提供市场保证
（3） 周边公交线路较发达新海商业城带众
客流
公交线路集结点浦东南路张扬路两条路相加超20条公交线路客流浦东特浦西方集中新海商业城应该流部分第八佰伴作第层截流然顾客松散流家电城鞋城书店等单体流回公交路线集结点目前新海商业城客流集聚东面
（4） 数消费者认新海商业城应 浦东商业中心
然偏离商业城原始定位方面说明商业城消费者心目中现位置已较明确调查中发现进入新海商业城消费者中目前83认浦东商业中心位新海商业城新海商业城消费者印象购物中心（见图1）然新海商业城身定位定差异商业功充分肯定
图1：消费者新海商业城认识
2利条件
（1）海居民购物惯时难完全改变客观造成新海商业城气足
历史原浦东商业层次较低单化商业网点营档次般较低仅仅提供满足浦东居民日常生活需消费品长期浦东居民已养成浦西购买高档消费品惯浦西消费者更没江浦东消费惯便部分浦西居民动迁浦东保留着浦西购物惯客观成新海商业城目前气足重原
（2）新海商业城运行时期整海商业发展状况利
新海商业城开始运行时期正海商业高速发展零售商业出现结构性饱时期海零售商业营业面积1992年412万方米1998年发展1006万方米万米商厦出现60家种新型零售业态纷纷出现百货业形成巨压力加消费购买力出现住房教育非商品性支出分流趋势商品市场出现疲软现象海市社会消费品零售总额增长率历93年高峰94年开始滑（见表1）新海商业城建设初处利市场环境中
表1 海市历年社会消费品零售总额增长率
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
217
343
235
259
197
152
110
（3）浦东未商业交通发展趋势新海商业城利
新海商业城偏离浦东客流载体铁2号线距离站点达300米左右周边世纪道张扬路东方路行车高速干道东面南面客流产生定阻隔北侧商城路单行道样交通布局利新海商业城流汇集
陆家嘴区目前气足新居民区尚未形成办公楼入住率低已建成开业易初莲花特型超市新海商业形成巨压力出现正广场万邦广场两新型商业设施必然会新海商业城进步发展构成威胁
（4）新海商业开发时间短商业文化底蕴较薄弱
较成熟市级区级商业中心商业街相新海商业城开发时间短投入三年左右历史位置商业集聚区域新海商业城商业文化底蕴明显足消费者新海商业城缺乏深刻印象特定认识新海商业城招商工作带定困难
（三）环境条件
1客流情况
新海商业城周围日客流量周未约20万次时约10万次消费者新海商业城目购物（38）中八佰伴客流占15新海商业城客流总量浦西类区约浦西50左右仅单体第八佰伴购物率等浦西销售成绩较商厦
客流入口集中浦东南路张扬路崂山西路设公交站点客流极少半时六七班车班车五六客崂山东路张扬路口客流少推断东方路公交车站新海商业城客流集聚基没贡献
进入新海商业城消费者浦东居民（70）数常客周占40次占45达新海商业城时间30分钟数23顾客明确购物目
进入新海商业城消费者商业城单体认知度（54）高商业城名认知度（35）单体中八佰伴认知率高单体认知定程度分散性相言商业城名认知度消费者心目中算低
第八佰伴客流情况顾客年龄集中1645岁家庭月收入集中2000元—4999元次1000元—1999元顾客达八佰伴般交通工具公交通浦东南路张扬路入口
进入八佰伴消费者常购物点南京路第百货新世界华联商厦次四川北路（东宝百货春天百货福德广场）徐家汇（东方商厦太洋百货）
2建筑情况
整体规划顾新海商业楼宇气势缺乏客流导商业效应考虑18幢楼似堵 围墙挡住城景物挡住广顾客远远难出商业中心更办公楼群新海商业城呈现出头热头冷周边热闹城冷清局面客流商业城外特第八佰伴附流动吸引进入城中房产开发初政缺少统规划致楼宇部外部结构甚合理路口关键出入口明显标志果：次通道分行道车行道分布合理卸货场明显足新海商业城
进步发展形成障碍
外原先规划中楼宇间通道未开通休闲43万方米享空间直闲置围栏团团围住商业城路面修缮亮灯工程费分摊原迟迟解决崂山西路公交线路改造未起吸引流作新海商业城硬件环境进步完善
（四）营现状：
新海商业城提高商业设施利率目前发展市场化营方式利规模场进行摊位招商入场企业营方式较简单价格进行竞争第八佰伴外高品位高规格商家太少中低档产品法满足已发生变化浦东区市场需更法浦西争夺市场总体集聚客流力较差
目前新海商业城已建成开业餐饮娱乐面积面积新亚汤臣酒店外135万方米左右然部分面积商场面积基相面众餐饮娱乐设施尤休息种品种选择价格中低休闲场少新海商业城功综合性特征未体现
（五）总体形象
新海商业城建设初作整体商贸中心外宣传招商开发时商业城极优势吸引开发商原楼宇开发基完成新海商业城宣传量骤减特缺乏总体形象宣传单体宣传出众处政第八佰伴外单体媒体曝露度极低
外楼宇开发商银行贷款商业城建设投资资金已贷期限力贷楼盘低价出租出方面影响市场繁荣程度方面更助长政缺乏统形象局面发展
（六）理体制
新海商业城建设初期海市商委组建新海商业城联合发展公司负责项目建设建成负责单体业协调理新海商业城处浦东新区建设运行程中必然浦东新区关部门理服务浦东新区未介入情况理问题难处理影响商业城总体形象营情况1998年起海市商委浦东新区政府组建新海商业城联合理委员会商业城实施理
目前情况理已取定成效然业单位分属系统数企业传统国企业市场营意识强涉新海商业城总体利益需携手开发少问题难统意志行动更缺乏新海商业城长远发展研究策划联合理委员会新海商业城进步开发深感心余力足
二新海商业城进步建设发展战略思考
根分析新海商业城进步建设发展提出思路
㈠ 新海商业城战略定位
1．功定位：
根新海商业城建设初衷投资规模建筑形态现实环境条件认新海商业城应建设成具现代水准集购物娱乐观光休闲功体综合性商业中心功定位目标商业中心应直接面消费者零售业务购物中心商业中心应现代化销品茂(shopping mall)楷模功休闲中心商业中心目标消费层次应中等偏
新海商业城作样功定位基理：
⑴ 新海商业现实条件决定必须零售业务商业中心建筑结构完全零售业求设计适应批发业务需具备批发业务必需容量停车场二目前新海商业城影响第八佰伴新世纪百货公司典型零售企业吸引购买群体必然广消费者新海商业城宜批发业务应势利导发展零售业务长远应发展交易市场作发展方应发展百货零售业体功综合性商业中心作发展方
⑵ 市场发展趋势决定必须功综合性商业中心世界零售商业发展趋势百货业体型零售商业娱乐休闲等辅助功发展延伸趋势增强型百货零售业竞争实力需浦东商业海商业中现实未位增强旅游观光休闲功形成浦西历史悠久基础实力雄厚商业群休相抗衡竞争实力新海商业城应发展购物功时增强娱乐休闲旅游观光功成浦东区旅游观光景点
⑶ 市场环境条件决定必须坚持中等偏消费层次作服务象仅新海商业城处区域位置浦东新区发展规划中已确定商业中心消费层次定位低周边环境发展趋势中高档住宅区成片高级办公楼集聚起批消费层次较高市场群体新海商业城样市场群体目标逐步提高营档次市场环境相适应时市场扩占市场数中等收入层次消费者形成规模效应新海商业城总层次定位应中等偏
2．市场定位：
新海商业城处区域位置身条件言市场辐射面颇复杂问题目前情况存着三种：浦东新区形成区域性商业中心点应难做面着正广场等崛起新型商业中心竞争威胁新海商业城毕竟托第八百伴已形成先发效应成区域性商业中心方面应说较强竞争力二整海市场成名副实市级商业中心目标形成象徐家汇商城样辐射效应目标实现付出极努力关键必须克服浦西消费者江隔心理障碍增强身独吸引力三成区域性商业中心基础吸引国外旅游者成浦东区富特色观光购物景点点目前实际已形成未区域（正广场万邦广场等）商业中心形成新海商业城吸引旅游观光群体方面竞争力会削弱维持位增加旅游观光方面特色资源显尤必
目前较理想较现实市场定位应第三种第种市场定位狭窄相新海商业城巨额投资言相匹配第二种市场定位够现实面商业功齐全浦西商业群体具备徐家汇区样处交通枢纽独特优势浦西消费者量吸引新海商城谈容易
定位出发新海商业城面市场群体四方面构成：⑴浦东区居民（涵盖区二县居民）⑵陆家嘴商务楼中外工作员（包括浦东区中外工作员家住浦西工作员说光顾机会会太）⑶浦东区观光旅游广中外宾客着浦东国际机场启动运行外环线全线开通浦东观光旅游中外宾客必然会增加特江浙两省旅游者海浦东欲会越越强烈⑷节假日部分浦西居民越江前购物休闲四部分市场群体中前两者静态客流新海商业城基市场面两者成动态客流新海商业城应积极寻求开发市场资源
㈡ 新海商业城业态结构形态布局
1．业态结构
根新海商业城战略定位业态结构应现代购物中心(shopping mall)基模式模式典型结构应：家中型百货商店家中型超级市场托配置系列具特色专业店专卖店辅批餐饮吃店种影视娱乐场银行营业服务机构参杂中
新海商业城目前业态状况分析
百货商店已第八百伴型百货商店存营规模商品结构市场影响已基满足新海商业城业态结构发展需
超级市场已联华超市（600方米左右）存作新海商业城业态结构托角度规模远远够处位置够理想
专业店专卖店新海商业城开业初期已海服饰中心等专业商店存营状况现已普遍退化种类型专业市场档次低布局混乱新海商业城整体化布局求极相称
餐饮业新海商业城中商城路楼里楼宇餐饮第八佰伴里吃广场外城餐饮业没
娱乐业张扬路起眼体育俱乐部外新海商业城娱乐业片空白导致入夜全城片漆黑
金融业新海商业城金融业进入情况较突出然种商业消费群体服务银行营业正规银行厅证券公司仅助商业城商气集聚占良市口反造成商业链阻断隔裂影响商业城总体布局
分析中出新海商业城目前业态结构残缺全互配套缺乏总体规划指导处种然发展状态长远仅商业城总体商业效应法形成营单体终难取良效益结果成铁营盘流水兵新海商业城始终处种低层次市场化状态
新海商业城业态结构必须进行总体规划明确目标基础逐步调整前重点考虑问题发展新海商业城支柱业态店场中心
谓店开发家百货商店第八佰伴已成家颇影响百货商店研究加巩固发展问题首先第八佰伴应坚持百货业态动摇应维持中等偏档次定位方面应根浦东区消费者需百货商品种类断出新出奇形成营特色次第八佰伴应充分考虑城兴店兴城衰店衰关联效应注意商业城企业间渡衔接促进商业城兴旺方面作出应贡献具体措施讲调整进货通道开通崂山西路顾客出入口客流引新海商业城核心带引发商业城聚客效应产生积极影响举第八佰伴利弊事情新海商业城说更充分发挥型百货商店全城支撑托作
谓场开发家具规模超级市场目前联华超市新海商业城难发挥支撑托作必须商业城中选择适位置开设家500010000方米型超级市场仅商业城身发展配套需新海商业城周边区实际没家具定规模超级市场商业城中开设样超级市场仅周边居民职工具吸引力会300米外铁交通带流动客流产生吸引力目前已开设
友谊南方商城（shopping mall）验超级市场吸引客流作低估超级市场原联华超市基础进步扩展行引进超级市场商品结构应第八佰伴错位价格应浦东现卖场接具竞争力位置应处客流相密集处新海商业城核心部位产生引客效应
谓中心开发型娱乐中心娱乐中心综合型购物休闲中心（shopping mall）作忽视持续稳定吸引量客流具特色娱乐中心成购物休闲中心特标志成旅游观光重资源新海商业城必须开发出富特色娱乐中心保持住作浦东新区游览观光必景点位否着浦东区观光景点开发失中外游客吸引力根新海商业城现条件建议城开发魔宫娱乐中心中进行种魔术表演开展种魔术游戏进行群众性魔术培训甚开设富神奇色彩魔术餐馆时邀请国外魔术表演家前表演新海商业城中形成海独二特色娱乐中心相信必然会广游客产生巨吸引力海目前情况专门马戏表演场馆没专门魔术表演场馆魔术转化群众性娱乐活动更先例果引进海魔术团体批团体企业进行开发项目成功性
店场中心支撑托新海商业城气逐渐旺盛时种专业店专卖店餐饮服务企业引入会变困难商业城掌握全城业态结构加调整动权根国外类似购物中心验店场中心营业面积应占全部营业面积约30销售额超50抓住店场中心开发整新海商业城开发言事半功倍
2．形态布局：
新海商业城形态布局存着严重先天足首先建筑结构合理开发初期新海商业城功定位明确参建单位行造成建筑群身商业效应严重破坏第八佰伴张扬路线家商店外建筑商业设施面城步行街说屁股外步行街开发失败商业设施全部失效应城步行衔中心广场四周高层建筑全部挡住根法引进客流商业城成座死城次楼业顾回收投资底层建筑意城商业布局呈现散乱断格局成线联片新海商业城根法产生整体效应
新海商业城形态布局规划应强调开放通畅贯穿享原必须注意开新海商业城入城通道保证客流城中然流畅种业态商业设施应相互衔接联线成片合理布局商业企业入城客流进行享
（1）鑫联广场改造娱乐中心
新海商业城目前实际情况真正直接面客流商业设施集中商业城南侧西侧北侧商城路基办公楼宇法吸引客流东侧新亚汤臣酒店银河厦锅炉房真正形成商业效应起点鑫联广场贯穿商业城中心步行街中心广场东西分银河厦新陆广场挡住客流法直接进入崂山西路穿越鑫联广场抵达建筑格局已定型样情况基法改变
数商业设施面商业城步行街启动商业城商业效应关键客流引入中心广场步行街导入客流商业城功开发首问题新海商业城形态布局核心问题根分析认：崂山西路鑫联广场新海商业城客流导入通道形态布局必须坚持抓两头带中间基策略目前情况新海商业城呈现头热头冷现象西边客流集中东头门罗雀抓两头关键首先激活东头鑫联广场重新开发成启动商业城商业效应重抓手
鑫联广场目前家具商场实际营效益理想加家具商场客流集聚效应较差新海商业城客流导入利鑫联广场必须重新进行功定位建议：鑫联广场改造成魔宫娱乐中心理：⑴鑫联广场作新海商业城东头客流导入通道必须成新海商业城支柱业态百货超市娱乐中心三支柱业态中超市鑫联广场建筑形态适应取百货方面第八佰伴会产生突方面市口理想开设富特色娱乐中心受市口素影响吸引广顾客悦远
⑵鑫联广场新海商业城中心广场相连改建成娱乐中心通前贯道立带动中心广场娱乐休闲功客流引入新海商业城⑶鑫联广场建筑条件门前弧形广场适应开设型娱乐中心
鑫联广场中心开发成功东边集聚气吸引客流通中心广场步行街张扬路线西边贯道新海商业城整体效应带动
（2）开发崂山西路商业街
崂山西路目前已成贯穿商业城南北通道两侧商业效应未开发难客流导入商业城核心带根观察分析崂山西路难导入客流原两点：路口商气足崂山西路南入口处第八百伴进货通道街封闭库房毫商气言北入口处边天庭酒店边良友厦单600方米左右联华超市难形成商气路口商气足难客流引入崂山西路二街店成线事实新开家新华书店外崂山西路实际没街开设商店店街客流难街入崂山西路商业开发前提激活商气集聚气
理想角度分析首先开第八佰伴崂山西路出口入手进步崂山西路两侧 商店全部开出样崂山西路成条贯空商业城南北商业街客流导入商业城中心然气尚未集聚时候第八佰伴新陆广场等开崂山西路门面积极性会太高考虑首先采取渡措施集聚气
认较行方法：先崂山西路街设摊形成商气客流带入商业城中心气集聚开店撤摊终形成崂山西路商业条街成商业城中心导入客流通道验证明现阶段设摊成市卖方买方吸引力目前层次较低吸引客流妨试然新海商业城中设摊形态应较规范选统制作货摊车采时活动房规范统加严格理会商业城形象造成良影响保证摊棚条街商气真正形成应禁止车辆崂山西路商城段行驶该段路成条步行街开街时首先展销形式出现广宣传求举成功
（3）开发联合广场
形态布局中重问题联合广场开发应说新海商业城中仅次第八佰伴良市口应积极加开发利问题联合广场功应样确定影响全局问题认联合广场商业开发考虑两方案：利少两楼面开设型超市构成新海商业城支柱业态第八佰伴形成互补成集聚客流重素二开设服饰广场成批品牌专卖店店中店方式组成服饰专卖中心弥补商业城中专卖店少足处联合广场土建尚未结束前应浦东南路侧街围墙开开设时商店形成浦东南路条街商业气氛通西广场客流引入商业城
形态布局中应考虑新海商业城中引入部分餐饮企业商城路楼中
楼宇餐饮已成气候商业城中餐饮应发展吃快餐布局位置应中心广场崂山西路周围考虑张扬路开设二家新海商业城总体形象相致餐饮业引进考虑定影响品牌企业
㈢ 新海商业城环境开发
新海商业城目前难集聚气重原缺乏必环境烘托效应新海商业城处位置历史非传统商业中心周边区商业气氛浓厚加目前浦东新区交通发展规划新海商业城形成利影响宽阔世纪道已辟快车道张扬路分东面南新海商业城客流形成阻断二铁二号线车站距离新海商业城300米远仅新海商业城带客流公交客转铁导致新海商业城现客流流失考虑新海商业城进步开发考虑环境改造根改变新海商业城孤岛现象
认新海商业城环境状况改变关键做两件事：开通铁站新海商业城通道客流引入新海商业城二着手开发浦东南路商业街新海商业城周边商业气氛形成两件事新海商业城负责做作新海商业城发展重环境条件商业城应进步开发程中予充分关注积极促成
1．商业街建设
铁二号线新海商业城站点距离新海商业城300米新海商业城产生极利影响商业城设法铁客引新海商业城摆脱尴尬位中较效方法东昌路铁站开辟条通路新海商业城中心广场客流引入新海商业城
然样铁客马出站愿意穿越300米左右通道新海商业城呢？增强商业城身吸引力外重措施充分利300米通道招商营形成条类似徐家汇商城商业街样客引新海商业城方便客吸引客甚考虑条商街中铺设动行道
目前铁建设部门已东昌路站留出隧道接口然谁投资建设问题尚未解决认商业街建设投资应三方面：新区财政拨款果浦东新区新海商业城中心张扬路商业中心建设规划没改变话促未浦东商业中心繁荣政府应方面予必投资二新海商业城业务单位通道开辟新海商业城受益者关业方面进行投资应该理然三进入商街营关企业商街边建设边招租招租资金推进商街建设然果明确商街建设体企业通银行贷款充实商街建设费
2．浦东南路商业街开发建设
海消费者目前消费惯预见未逛街购物然会数消费者购物惯种情况
点状商业设施设施没线状商业街串联烘托难吸引客流集聚气新海商业城周围应繁华商业街烘托浦东新区原商业发展规划中张扬路作规划中商业街开发然目前张扬路已确定条快速交通干道全封闭围栏绿化隔离带路两侧相互走动变较困难张扬路线开发商业街希变十分渺茫气商业集聚效应浦东南路明显优张扬路开发浦东南路促进新海商业城环境条件改善关重
浦东南路开发指北起浦东道南时代广场段浦东南路改造成较繁华商业街新海商业城形成良烘托效应浦东南路改造具体措施应接断头调网点造气氛通定置换破墙开店浦东南路目前断断续续商业网点联接起通网点适调整浦东南路名特优商店逐步增加提高浦东南路商业街营层次浦东南路商业街基形成便通种媒体利手段积极进行宣传甚举办型促销展示活动吸引注意提高商业街声誉
浦东南路商业街商业气氛旦形成集聚气带十分利影响正广场铁站流引新海商业城新海商业城进步开发程中忽略重环
（四）新海商业城进步开发推进程
新海商业城进步开发根理想目标进行调整性开发已开业运转新海商业城说进步开发考虑目标实现考虑目前已营效益受影响新海商业城进步开发中存着三矛盾：
1．中高档理想定位目前低层次营吸引客流矛盾
2．追求理想结构布局目前业单位维护利益矛盾
3．已存高负债率进步开发需进步投资矛盾
三矛盾决定新海商业城进步开发时必须循序淅进边调整边开发蹴建议新海商业城进步开发中考虑分三步走第步：集聚气第二步调整结构第三步提高层次
1．集聚气（年左右时间）
集聚气新海商业城进步开发首问题没规模客流范围影响新海商业城法实现理想目标然气集聚营调整相辅相成营调整身起集聚气作然目前商业城客观状况周边市场环境状况子改变第阶段现基础集聚气首目标开展工作
根分析目前现实做法二方面：开发崂山西路商品市场快成市二开联合广场工外墙开店兴市两做法目设法商业城西片进步炒热设法客流引入商业城中心带
做法初步奏效基础考虑开发新陆广场底层商铺西广场崂山西路贯通方面积极开发中心广场步行街特休闲餐饮引入中心广场
炒热西部时应考虑东部启动中工作炒热鑫联广场终目标鑫联广场改建娱乐中心期家具市场确实景气策划具影响展销会（事市商委市委联系）通具特色展销行动集聚东部气西部形成呼应时积极探求建设魔宫娱乐中心方案结构调整作准备
2．调整结构（二年左右时间）
通第阶段努力新海商业城气集聚基础考虑定规划新海商业城业态业种布局进行结构性调整气集聚基础工商企业入城营积极性新海商业城调整结构动权
调整结构程中应强调抓住重点带动全局势利导逐步置换首先抓住商业城整体开发具重影响百货商店超级市场娱乐中心等支柱项目建设改造然根项目延伸效应商业城商业设施功业种业态进行逐步调整调整时应考虑原企业营延续性力争稳渡客流中断散失家电市场发展较考虑基础发展品牌专卖店家电专业商场逐步市场化营转化商场化营营状况新海商业城发展目标严重背离业种业态坚决置换出城该阶段崂山西路商业街应完成历史命开始撤摊进店
3．提高层次（二年左右时间）
新海商业城业态业种布局结构基调整位情况考虑逐步提升商业城营层次预计三四年新海商业城周边高级住宅区已开始启陆家嘴区办公楼宇入住率会提高批中高层次消费群体应该该区迅速形成新海商业城档次升级势必然
新海商业城提高层次具体措施表现方面：
第八佰伴商品档次略提高部购物环境应新改观
二新海商品城中应出现批精品商店步行街中形成条世界名品街满足高层次消费者需成商业城中值观赏景
三基消市场化营方式现代百货商店精品专卖店特色专业店成新海商业城业态
时新海商业城整体环境应重改变中心广场应体现欧陆风格增设现代雕塑崂山西路两头西广场鑫联广场等客流导入口应精心设计标志鲜明视觉击力强产生较强引客效应
新海商业城进步开发三阶段强调时期工作重点实际操作中交叉进行规划确定集聚气阶段逐步某区域开始进行功业种业态转换规模结构调整进行建设招商工作必须步进行
调整结构提高层次阶段进步集聚气程
三新海商业城理体制
新海商业城目前理体制商业城开发极利中间存着两矛盾市区矛盾两级政府利益权限方面存着定差异程中会参者问题难达成识二单体决策分散矛盾18单体时身利益目前新海商业城实际松散联合体新海商业城整体调整规划没统决策思想实际法变现实认新海商业城理体制必须坚持决策体系决策思想统做点理体制改造中应实体理方发展
谓实体理指逐渐新海商业城实体化成独立营实体公司割断18单体部门行政联系样保证新海商业城规划决策体系元化商业城调整发展规划够真正实施
新海商业城转化实体做法两种：
业商业资产总资产中剥离折算股投入新海商业城股份限公司组成公司董事会新海商业城改造发展问题进行统决策里谓商业资产指业单位营批发零售业务相关房产附助设施完全折算成定金额总资产中剥离作股金投资
新海商业城实体公司
二某家企业出面收购业部分商业房产终新海商业城基全部属某实力强商业集团商业公司种性没
总新海商业城外成真正营实体形成效理控制系统商业城进步开发目标实现
目前新海商业城理委员会认应渡性机构：具政府派出机构区域型行业协会双重性质基职然协调业关系整治新海商业城部环境业营活动中难介入难推进新海商业城功转换结构调整现起项重务筹建新海商业城股份限公司通策划动员组织理促新海商业城实体营方转化公司旦成立委会职然消亡
理体制改造程：
首先应新海商业城股份限公司组建方案调查证基础加策划
次策划成熟方案积极关方面宣传实施程中难点问题协商解决
次业商业资产进行界定评估研究股份折算方法
确定业关方面公司股份份额选举董事会新海商业城正式转化实体企业部门作投资介入行政方式进行直接干预
四新海商业城进步开发政策配套措施
新海商业城建设开始列入海商业发展浦东新区开发开放重点项目考虑项目建设质量效益海济发展特浦东新区发展具重影响开发程中始终市区两级政府全方面支持新海商业城济实体区域概念进步开发然需级政府政策支持某种意义说没相关政策支持新海商业城进步开发中某障碍难逾越
㈠ 必须明确新海商业城形态开发阶段未完成需予必投入新海商业城然早1996年12月正式开城应说种特定情况仓促马实际商业城设计项目未完成止包括占数千方米联合广场批项目土建工程没完成商业城整体形象受影响新海商业城功全面开发首先应形态开发工作全部完成政府关部门应采取效措施短时间促新海商业城尾巴工程全部完成少应外墙装璜基完工新海商业城良整体形象
㈡ 新海商业城进步开发环境配套建设应政策予必支持新海商业城进步集聚气应考虑环境配套方面予必支持中包括快批准促成铁站——新海商业城通道建设拆崂山东路浦东南路段张扬路隔离栏杆客流受障碍快进行浦东南路商业街开发建设通措施保证新海商业城气集聚
㈢ 新海商业城转化实体型企业进行证推进前述新海商业城进步开发成功应新海商业城实行实体化理中会涉方方面面利益关系应政府关部门新海商业城实体化问题进行专门调查证政府角度应现代企业制度原减少新海商业城营活动直接行政干预中商业资产界定通关政策放矢宣传说服工作予促成
（四）新海商业城长远发展劲考虑应中优势企业实行债转股新海商业城前期建设投资巨中相部分利银行贷款导致关企业负债率高缺乏发展劲中发展潜力较企业实施债转股减轻企业负担新海商业城进步开发中发挥骨干力量中第八佰伴资产负债率高达95作新海商业城龙头企业难中部分债务转达化投资仅第八佰伴量进步激活新海商业城进步开发发挥更支撑作
（五）争取关政策引进外资投入新海商业城进步开发目前新海商业城进步开发目标实现需量资金投入述关政策支持外应考虑引进外资投入新海商业城进步开发超级市场娱乐中心建设营良企业（含业）置换等考虑引进外资投入外资进入商业服务业限制情况浦东新区否采必变通措施保证外资利引进实际引进外资非仅仅资金方面需新海商业城进步开发符合现代市化商业发展求国外优秀商业企业引进十分必新海商业城应积极寻找样合作伙伴促进新海商业城层次进步提高
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新海商业城现状环境分析
（）建设初衷
新海商业城海市民政府商业委员会海商业九五发展规划直接组织建设海新市级商贸中心规划目标亚洲商贸中心1991年底奠基1996年建设体结束
新海商业城位浦东新区陆家嘴金融贸易区占面积144公顷建第八佰伴三鑫世界商厦华诚商厦福兴厦福达厦银峰商厦新亚汤臣酒店鑫联广场银河厦胜康斯米克厦胜康廖氏厦乐凯厦良友厦外联厦远东商厦联合广场华申厦新陆广场等18幢单体楼宇楼宇天桥相连
作建设初规划新海商业城建筑面积80万方米中商业面积24方米办公楼面积28方米餐饮业面积6万方米宾馆面积3万方米娱乐业面积3万方米休闲享空间面积43万方米（包括1万方米中心广场万余方米环行步行街2万方米城中街千方米喷泉广场数千方米型露天广场）希发展成集商务办公展示购物观光旅游娱乐健身休闲体商贸中心
建设初新海商业城首先良发展前景优惠政策次交通段便利性吸引入驻企业段时间营入驻企业新海商业城发展前景交通条件然较设施现代化革新性理协调性方面颇微辞
（二）现实位
1优势
（1）作海市八市级商业中心（四街四城）受市区政府高度关注
海市政府南京路淮海路四川北路西藏中路豫园商城徐家汇商城夜城新海商业城列四街四城作未海零售商业发展重点区政府政策融资税收等方面提供少倾斜新海商业城发展奠定基础作浦东商业唯入选者新海商业城全市商业总体宣传中占重席
浦东范围新海商业城更重商业功商务功受新区政府重视目前止新海商业城然浦东商业中心代表着浦东开发开放形象浦东新区政府新海商业城未发展寄厚关心着商业城招商理工作希陆家嘴区新商业设施建设新海商业城造成影响商业城调整发展策作深入探讨浦东新区政府成新海商业城调整发展直接支持者
（2） 浦东口呈逐年增长趋势口结构发生
变化
浦东城镇口增长速度快农村农村中非农业口增长较快表明浦东工业化城市化发展速度加快新区口总量增长伴着业率提高新区商业总量增长创造前提浦东新区口构成出现层次员国外沪商者办公楼职白领士外省市沪工作员外民工浦东工薪阶层士等层次士形成消费层次综合性层次商贸中心开发提供市场保证
（3） 周边公交线路较发达新海商业城带众
客流
公交线路集结点浦东南路张扬路两条路相加超20条公交线路客流浦东特浦西方集中新海商业城应该流部分第八佰伴作第层截流然顾客松散流家电城鞋城书店等单体流回公交路线集结点目前新海商业城客流集聚东面
（4） 数消费者认新海商业城应 浦东商业中心
然偏离商业城原始定位方面说明商业城消费者心目中现位置已较明确调查中发现进入新海商业城消费者中目前83认浦东商业中心位新海商业城新海商业城消费者印象购物中心（见图1）然新海商业城身定位定差异商业功充分肯定
图1：消费者新海商业城认识
2利条件
（1）海居民购物惯时难完全改变客观造成新海商业城气足
历史原浦东商业层次较低单化商业网点营档次般较低仅仅提供满足浦东居民日常生活需消费品长期浦东居民已养成浦西购买高档消费品惯浦西消费者更没江浦东消费惯便部分浦西居民动迁浦东保留着浦西购物惯客观成新海商业城目前气足重原
（2）新海商业城运行时期整海商业发展状况利
新海商业城开始运行时期正海商业高速发展零售商业出现结构性饱时期海零售商业营业面积1992年412万方米1998年发展1006万方米万米商厦出现60家种新型零售业态纷纷出现百货业形成巨压力加消费购买力出现住房教育非商品性支出分流趋势商品市场出现疲软现象海市社会消费品零售总额增长率历93年高峰94年开始滑（见表1）新海商业城建设初处利市场环境中
表1 海市历年社会消费品零售总额增长率
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
217
343
235
259
197
152
110
（3）浦东未商业交通发展趋势新海商业城利
新海商业城偏离浦东客流载体铁2号线距离站点达300米左右周边世纪道张扬路东方路行车高速干道东面南面客流产生定阻隔北侧商城路单行道样交通布局利新海商业城流汇集
陆家嘴区目前气足新居民区尚未形成办公楼入住率低已建成开业易初莲花特型超市新海商业形成巨压力出现正广场万邦广场两新型商业设施必然会新海商业城进步发展构成威胁
（4）新海商业开发时间短商业文化底蕴较薄弱
较成熟市级区级商业中心商业街相新海商业城开发时间短投入三年左右历史位置商业集聚区域新海商业城商业文化底蕴明显足消费者新海商业城缺乏深刻印象特定认识新海商业城招商工作带定困难
（三）环境条件
1客流情况
新海商业城周围日客流量周未约20万次时约10万次消费者新海商业城目购物（38）中八佰伴客流占15新海商业城客流总量浦西类区约浦西50左右仅单体第八佰伴购物率等浦西销售成绩较商厦
客流入口集中浦东南路张扬路崂山西路设公交站点客流极少半时六七班车班车五六客崂山东路张扬路口客流少推断东方路公交车站新海商业城客流集聚基没贡献
进入新海商业城消费者浦东居民（70）数常客周占40次占45达新海商业城时间30分钟数23顾客明确购物目
进入新海商业城消费者商业城单体认知度（54）高商业城名认知度（35）单体中八佰伴认知率高单体认知定程度分散性相言商业城名认知度消费者心目中算低
第八佰伴客流情况顾客年龄集中1645岁家庭月收入集中2000元—4999元次1000元—1999元顾客达八佰伴般交通工具公交通浦东南路张扬路入口
进入八佰伴消费者常购物点南京路第百货新世界华联商厦次四川北路（东宝百货春天百货福德广场）徐家汇（东方商厦太洋百货）
2建筑情况
整体规划顾新海商业楼宇气势缺乏客流导商业效应考虑18幢楼似堵 围墙挡住城景物挡住广顾客远远难出商业中心更办公楼群新海商业城呈现出头热头冷周边热闹城冷清局面客流商业城外特第八佰伴附流动吸引进入城中房产开发初政缺少统规划致楼宇部外部结构甚合理路口关键出入口明显标志果：次通道分行道车行道分布合理卸货场明显足新海商业城
进步发展形成障碍
外原先规划中楼宇间通道未开通休闲43万方米享空间直闲置围栏团团围住商业城路面修缮亮灯工程费分摊原迟迟解决崂山西路公交线路改造未起吸引流作新海商业城硬件环境进步完善
（四）营现状：
新海商业城提高商业设施利率目前发展市场化营方式利规模场进行摊位招商入场企业营方式较简单价格进行竞争第八佰伴外高品位高规格商家太少中低档产品法满足已发生变化浦东区市场需更法浦西争夺市场总体集聚客流力较差
目前新海商业城已建成开业餐饮娱乐面积面积新亚汤臣酒店外135万方米左右然部分面积商场面积基相面众餐饮娱乐设施尤休息种品种选择价格中低休闲场少新海商业城功综合性特征未体现
（五）总体形象
新海商业城建设初作整体商贸中心外宣传招商开发时商业城极优势吸引开发商原楼宇开发基完成新海商业城宣传量骤减特缺乏总体形象宣传单体宣传出众处政第八佰伴外单体媒体曝露度极低
外楼宇开发商银行贷款商业城建设投资资金已贷期限力贷楼盘低价出租出方面影响市场繁荣程度方面更助长政缺乏统形象局面发展
（六）理体制
新海商业城建设初期海市商委组建新海商业城联合发展公司负责项目建设建成负责单体业协调理新海商业城处浦东新区建设运行程中必然浦东新区关部门理服务浦东新区未介入情况理问题难处理影响商业城总体形象营情况1998年起海市商委浦东新区政府组建新海商业城联合理委员会商业城实施理
目前情况理已取定成效然业单位分属系统数企业传统国企业市场营意识强涉新海商业城总体利益需携手开发少问题难统意志行动更缺乏新海商业城长远发展研究策划联合理委员会新海商业城进步开发深感心余力足
二新海商业城进步建设发展战略思考
根分析新海商业城进步建设发展提出思路
㈠ 新海商业城战略定位
1．功定位：
根新海商业城建设初衷投资规模建筑形态现实环境条件认新海商业城应建设成具现代水准集购物娱乐观光休闲功体综合性商业中心功定位目标商业中心应直接面消费者零售业务购物中心商业中心应现代化销品茂(shopping mall)楷模功休闲中心商业中心目标消费层次应中等偏
新海商业城作样功定位基理：
⑴ 新海商业现实条件决定必须零售业务商业中心建筑结构完全零售业求设计适应批发业务需具备批发业务必需容量停车场二目前新海商业城影响第八佰伴新世纪百货公司典型零售企业吸引购买群体必然广消费者新海商业城宜批发业务应势利导发展零售业务长远应发展交易市场作发展方应发展百货零售业体功综合性商业中心作发展方
⑵ 市场发展趋势决定必须功综合性商业中心世界零售商业发展趋势百货业体型零售商业娱乐休闲等辅助功发展延伸趋势增强型百货零售业竞争实力需浦东商业海商业中现实未位增强旅游观光休闲功形成浦西历史悠久基础实力雄厚商业群休相抗衡竞争实力新海商业城应发展购物功时增强娱乐休闲旅游观光功成浦东区旅游观光景点
⑶ 市场环境条件决定必须坚持中等偏消费层次作服务象仅新海商业城处区域位置浦东新区发展规划中已确定商业中心消费层次定位低周边环境发展趋势中高档住宅区成片高级办公楼集聚起批消费层次较高市场群体新海商业城样市场群体目标逐步提高营档次市场环境相适应时市场扩占市场数中等收入层次消费者形成规模效应新海商业城总层次定位应中等偏
2．市场定位：
新海商业城处区域位置身条件言市场辐射面颇复杂问题目前情况存着三种：浦东新区形成区域性商业中心点应难做面着正广场等崛起新型商业中心竞争威胁新海商业城毕竟托第八百伴已形成先发效应成区域性商业中心方面应说较强竞争力二整海市场成名副实市级商业中心目标形成象徐家汇商城样辐射效应目标实现付出极努力关键必须克服浦西消费者江隔心理障碍增强身独吸引力三成区域性商业中心基础吸引国外旅游者成浦东区富特色观光购物景点点目前实际已形成未区域（正广场万邦广场等）商业中心形成新海商业城吸引旅游观光群体方面竞争力会削弱维持位增加旅游观光方面特色资源显尤必
目前较理想较现实市场定位应第三种第种市场定位狭窄相新海商业城巨额投资言相匹配第二种市场定位够现实面商业功齐全浦西商业群体具备徐家汇区样处交通枢纽独特优势浦西消费者量吸引新海商城谈容易
定位出发新海商业城面市场群体四方面构成：⑴浦东区居民（涵盖区二县居民）⑵陆家嘴商务楼中外工作员（包括浦东区中外工作员家住浦西工作员说光顾机会会太）⑶浦东区观光旅游广中外宾客着浦东国际机场启动运行外环线全线开通浦东观光旅游中外宾客必然会增加特江浙两省旅游者海浦东欲会越越强烈⑷节假日部分浦西居民越江前购物休闲四部分市场群体中前两者静态客流新海商业城基市场面两者成动态客流新海商业城应积极寻求开发市场资源
㈡ 新海商业城业态结构形态布局
1．业态结构
根新海商业城战略定位业态结构应现代购物中心(shopping mall)基模式模式典型结构应：家中型百货商店家中型超级市场托配置系列具特色专业店专卖店辅批餐饮吃店种影视娱乐场银行营业服务机构参杂中
新海商业城目前业态状况分析
百货商店已第八百伴型百货商店存营规模商品结构市场影响已基满足新海商业城业态结构发展需
超级市场已联华超市（600方米左右）存作新海商业城业态结构托角度规模远远够处位置够理想
专业店专卖店新海商业城开业初期已海服饰中心等专业商店存营状况现已普遍退化种类型专业市场档次低布局混乱新海商业城整体化布局求极相称
餐饮业新海商业城中商城路楼里楼宇餐饮第八佰伴里吃广场外城餐饮业没
娱乐业张扬路起眼体育俱乐部外新海商业城娱乐业片空白导致入夜全城片漆黑
金融业新海商业城金融业进入情况较突出然种商业消费群体服务银行营业正规银行厅证券公司仅助商业城商气集聚占良市口反造成商业链阻断隔裂影响商业城总体布局
分析中出新海商业城目前业态结构残缺全互配套缺乏总体规划指导处种然发展状态长远仅商业城总体商业效应法形成营单体终难取良效益结果成铁营盘流水兵新海商业城始终处种低层次市场化状态
新海商业城业态结构必须进行总体规划明确目标基础逐步调整前重点考虑问题发展新海商业城支柱业态店场中心
谓店开发家百货商店第八佰伴已成家颇影响百货商店研究加巩固发展问题首先第八佰伴应坚持百货业态动摇应维持中等偏档次定位方面应根浦东区消费者需百货商品种类断出新出奇形成营特色次第八佰伴应充分考虑城兴店兴城衰店衰关联效应注意商业城企业间渡衔接促进商业城兴旺方面作出应贡献具体措施讲调整进货通道开通崂山西路顾客出入口客流引新海商业城核心带引发商业城聚客效应产生积极影响举第八佰伴利弊事情新海商业城说更充分发挥型百货商店全城支撑托作
谓场开发家具规模超级市场目前联华超市新海商业城难发挥支撑托作必须商业城中选择适位置开设家500010000方米型超级市场仅商业城身发展配套需新海商业城周边区实际没家具定规模超级市场商业城中开设样超级市场仅周边居民职工具吸引力会300米外铁交通带流动客流产生吸引力目前已开设
友谊南方商城（shopping mall）验超级市场吸引客流作低估超级市场原联华超市基础进步扩展行引进超级市场商品结构应第八佰伴错位价格应浦东现卖场接具竞争力位置应处客流相密集处新海商业城核心部位产生引客效应
谓中心开发型娱乐中心娱乐中心综合型购物休闲中心（shopping mall）作忽视持续稳定吸引量客流具特色娱乐中心成购物休闲中心特标志成旅游观光重资源新海商业城必须开发出富特色娱乐中心保持住作浦东新区游览观光必景点位否着浦东区观光景点开发失中外游客吸引力根新海商业城现条件建议城开发魔宫娱乐中心中进行种魔术表演开展种魔术游戏进行群众性魔术培训甚开设富神奇色彩魔术餐馆时邀请国外魔术表演家前表演新海商业城中形成海独二特色娱乐中心相信必然会广游客产生巨吸引力海目前情况专门马戏表演场馆没专门魔术表演场馆魔术转化群众性娱乐活动更先例果引进海魔术团体批团体企业进行开发项目成功性
店场中心支撑托新海商业城气逐渐旺盛时种专业店专卖店餐饮服务企业引入会变困难商业城掌握全城业态结构加调整动权根国外类似购物中心验店场中心营业面积应占全部营业面积约30销售额超50抓住店场中心开发整新海商业城开发言事半功倍
2．形态布局：
新海商业城形态布局存着严重先天足首先建筑结构合理开发初期新海商业城功定位明确参建单位行造成建筑群身商业效应严重破坏第八佰伴张扬路线家商店外建筑商业设施面城步行街说屁股外步行街开发失败商业设施全部失效应城步行衔中心广场四周高层建筑全部挡住根法引进客流商业城成座死城次楼业顾回收投资底层建筑意城商业布局呈现散乱断格局成线联片新海商业城根法产生整体效应
新海商业城形态布局规划应强调开放通畅贯穿享原必须注意开新海商业城入城通道保证客流城中然流畅种业态商业设施应相互衔接联线成片合理布局商业企业入城客流进行享
（1）鑫联广场改造娱乐中心
新海商业城目前实际情况真正直接面客流商业设施集中商业城南侧西侧北侧商城路基办公楼宇法吸引客流东侧新亚汤臣酒店银河厦锅炉房真正形成商业效应起点鑫联广场贯穿商业城中心步行街中心广场东西分银河厦新陆广场挡住客流法直接进入崂山西路穿越鑫联广场抵达建筑格局已定型样情况基法改变
数商业设施面商业城步行街启动商业城商业效应关键客流引入中心广场步行街导入客流商业城功开发首问题新海商业城形态布局核心问题根分析认：崂山西路鑫联广场新海商业城客流导入通道形态布局必须坚持抓两头带中间基策略目前情况新海商业城呈现头热头冷现象西边客流集中东头门罗雀抓两头关键首先激活东头鑫联广场重新开发成启动商业城商业效应重抓手
鑫联广场目前家具商场实际营效益理想加家具商场客流集聚效应较差新海商业城客流导入利鑫联广场必须重新进行功定位建议：鑫联广场改造成魔宫娱乐中心理：⑴鑫联广场作新海商业城东头客流导入通道必须成新海商业城支柱业态百货超市娱乐中心三支柱业态中超市鑫联广场建筑形态适应取百货方面第八佰伴会产生突方面市口理想开设富特色娱乐中心受市口素影响吸引广顾客悦远
⑵鑫联广场新海商业城中心广场相连改建成娱乐中心通前贯道立带动中心广场娱乐休闲功客流引入新海商业城⑶鑫联广场建筑条件门前弧形广场适应开设型娱乐中心
鑫联广场中心开发成功东边集聚气吸引客流通中心广场步行街张扬路线西边贯道新海商业城整体效应带动
（2）开发崂山西路商业街
崂山西路目前已成贯穿商业城南北通道两侧商业效应未开发难客流导入商业城核心带根观察分析崂山西路难导入客流原两点：路口商气足崂山西路南入口处第八百伴进货通道街封闭库房毫商气言北入口处边天庭酒店边良友厦单600方米左右联华超市难形成商气路口商气足难客流引入崂山西路二街店成线事实新开家新华书店外崂山西路实际没街开设商店店街客流难街入崂山西路商业开发前提激活商气集聚气
理想角度分析首先开第八佰伴崂山西路出口入手进步崂山西路两侧 商店全部开出样崂山西路成条贯空商业城南北商业街客流导入商业城中心然气尚未集聚时候第八佰伴新陆广场等开崂山西路门面积极性会太高考虑首先采取渡措施集聚气
认较行方法：先崂山西路街设摊形成商气客流带入商业城中心气集聚开店撤摊终形成崂山西路商业条街成商业城中心导入客流通道验证明现阶段设摊成市卖方买方吸引力目前层次较低吸引客流妨试然新海商业城中设摊形态应较规范选统制作货摊车采时活动房规范统加严格理会商业城形象造成良影响保证摊棚条街商气真正形成应禁止车辆崂山西路商城段行驶该段路成条步行街开街时首先展销形式出现广宣传求举成功
（3）开发联合广场
形态布局中重问题联合广场开发应说新海商业城中仅次第八佰伴良市口应积极加开发利问题联合广场功应样确定影响全局问题认联合广场商业开发考虑两方案：利少两楼面开设型超市构成新海商业城支柱业态第八佰伴形成互补成集聚客流重素二开设服饰广场成批品牌专卖店店中店方式组成服饰专卖中心弥补商业城中专卖店少足处联合广场土建尚未结束前应浦东南路侧街围墙开开设时商店形成浦东南路条街商业气氛通西广场客流引入商业城
形态布局中应考虑新海商业城中引入部分餐饮企业商城路楼中
楼宇餐饮已成气候商业城中餐饮应发展吃快餐布局位置应中心广场崂山西路周围考虑张扬路开设二家新海商业城总体形象相致餐饮业引进考虑定影响品牌企业
㈢ 新海商业城环境开发
新海商业城目前难集聚气重原缺乏必环境烘托效应新海商业城处位置历史非传统商业中心周边区商业气氛浓厚加目前浦东新区交通发展规划新海商业城形成利影响宽阔世纪道已辟快车道张扬路分东面南新海商业城客流形成阻断二铁二号线车站距离新海商业城300米远仅新海商业城带客流公交客转铁导致新海商业城现客流流失考虑新海商业城进步开发考虑环境改造根改变新海商业城孤岛现象
认新海商业城环境状况改变关键做两件事：开通铁站新海商业城通道客流引入新海商业城二着手开发浦东南路商业街新海商业城周边商业气氛形成两件事新海商业城负责做作新海商业城发展重环境条件商业城应进步开发程中予充分关注积极促成
1．商业街建设
铁二号线新海商业城站点距离新海商业城300米新海商业城产生极利影响商业城设法铁客引新海商业城摆脱尴尬位中较效方法东昌路铁站开辟条通路新海商业城中心广场客流引入新海商业城
然样铁客马出站愿意穿越300米左右通道新海商业城呢？增强商业城身吸引力外重措施充分利300米通道招商营形成条类似徐家汇商城商业街样客引新海商业城方便客吸引客甚考虑条商街中铺设动行道
目前铁建设部门已东昌路站留出隧道接口然谁投资建设问题尚未解决认商业街建设投资应三方面：新区财政拨款果浦东新区新海商业城中心张扬路商业中心建设规划没改变话促未浦东商业中心繁荣政府应方面予必投资二新海商业城业务单位通道开辟新海商业城受益者关业方面进行投资应该理然三进入商街营关企业商街边建设边招租招租资金推进商街建设然果明确商街建设体企业通银行贷款充实商街建设费
2．浦东南路商业街开发建设
海消费者目前消费惯预见未逛街购物然会数消费者购物惯种情况
点状商业设施设施没线状商业街串联烘托难吸引客流集聚气新海商业城周围应繁华商业街烘托浦东新区原商业发展规划中张扬路作规划中商业街开发然目前张扬路已确定条快速交通干道全封闭围栏绿化隔离带路两侧相互走动变较困难张扬路线开发商业街希变十分渺茫气商业集聚效应浦东南路明显优张扬路开发浦东南路促进新海商业城环境条件改善关重
浦东南路开发指北起浦东道南时代广场段浦东南路改造成较繁华商业街新海商业城形成良烘托效应浦东南路改造具体措施应接断头调网点造气氛通定置换破墙开店浦东南路目前断断续续商业网点联接起通网点适调整浦东南路名特优商店逐步增加提高浦东南路商业街营层次浦东南路商业街基形成便通种媒体利手段积极进行宣传甚举办型促销展示活动吸引注意提高商业街声誉
浦东南路商业街商业气氛旦形成集聚气带十分利影响正广场铁站流引新海商业城新海商业城进步开发程中忽略重环
（四）新海商业城进步开发推进程
新海商业城进步开发根理想目标进行调整性开发已开业运转新海商业城说进步开发考虑目标实现考虑目前已营效益受影响新海商业城进步开发中存着三矛盾：
1．中高档理想定位目前低层次营吸引客流矛盾
2．追求理想结构布局目前业单位维护利益矛盾
3．已存高负债率进步开发需进步投资矛盾
三矛盾决定新海商业城进步开发时必须循序淅进边调整边开发蹴建议新海商业城进步开发中考虑分三步走第步：集聚气第二步调整结构第三步提高层次
1．集聚气（年左右时间）
集聚气新海商业城进步开发首问题没规模客流范围影响新海商业城法实现理想目标然气集聚营调整相辅相成营调整身起集聚气作然目前商业城客观状况周边市场环境状况子改变第阶段现基础集聚气首目标开展工作
根分析目前现实做法二方面：开发崂山西路商品市场快成市二开联合广场工外墙开店兴市两做法目设法商业城西片进步炒热设法客流引入商业城中心带
做法初步奏效基础考虑开发新陆广场底层商铺西广场崂山西路贯通方面积极开发中心广场步行街特休闲餐饮引入中心广场
炒热西部时应考虑东部启动中工作炒热鑫联广场终目标鑫联广场改建娱乐中心期家具市场确实景气策划具影响展销会（事市商委市委联系）通具特色展销行动集聚东部气西部形成呼应时积极探求建设魔宫娱乐中心方案结构调整作准备
2．调整结构（二年左右时间）
通第阶段努力新海商业城气集聚基础考虑定规划新海商业城业态业种布局进行结构性调整气集聚基础工商企业入城营积极性新海商业城调整结构动权
调整结构程中应强调抓住重点带动全局势利导逐步置换首先抓住商业城整体开发具重影响百货商店超级市场娱乐中心等支柱项目建设改造然根项目延伸效应商业城商业设施功业种业态进行逐步调整调整时应考虑原企业营延续性力争稳渡客流中断散失家电市场发展较考虑基础发展品牌专卖店家电专业商场逐步市场化营转化商场化营营状况新海商业城发展目标严重背离业种业态坚决置换出城该阶段崂山西路商业街应完成历史命开始撤摊进店
3．提高层次（二年左右时间）
新海商业城业态业种布局结构基调整位情况考虑逐步提升商业城营层次预计三四年新海商业城周边高级住宅区已开始启陆家嘴区办公楼宇入住率会提高批中高层次消费群体应该该区迅速形成新海商业城档次升级势必然
新海商业城提高层次具体措施表现方面：
第八佰伴商品档次略提高部购物环境应新改观
二新海商品城中应出现批精品商店步行街中形成条世界名品街满足高层次消费者需成商业城中值观赏景
三基消市场化营方式现代百货商店精品专卖店特色专业店成新海商业城业态
时新海商业城整体环境应重改变中心广场应体现欧陆风格增设现代雕塑崂山西路两头西广场鑫联广场等客流导入口应精心设计标志鲜明视觉击力强产生较强引客效应
新海商业城进步开发三阶段强调时期工作重点实际操作中交叉进行规划确定集聚气阶段逐步某区域开始进行功业种业态转换规模结构调整进行建设招商工作必须步进行
调整结构提高层次阶段进步集聚气程
三新海商业城理体制
新海商业城目前理体制商业城开发极利中间存着两矛盾市区矛盾两级政府利益权限方面存着定差异程中会参者问题难达成识二单体决策分散矛盾18单体时身利益目前新海商业城实际松散联合体新海商业城整体调整规划没统决策思想实际法变现实认新海商业城理体制必须坚持决策体系决策思想统做点理体制改造中应实体理方发展
谓实体理指逐渐新海商业城实体化成独立营实体公司割断18单体部门行政联系样保证新海商业城规划决策体系元化商业城调整发展规划够真正实施
新海商业城转化实体做法两种：
业商业资产总资产中剥离折算股投入新海商业城股份限公司组成公司董事会新海商业城改造发展问题进行统决策里谓商业资产指业单位营批发零售业务相关房产附助设施完全折算成定金额总资产中剥离作股金投资
新海商业城实体公司
二某家企业出面收购业部分商业房产终新海商业城基全部属某实力强商业集团商业公司种性没
总新海商业城外成真正营实体形成效理控制系统商业城进步开发目标实现
目前新海商业城理委员会认应渡性机构：具政府派出机构区域型行业协会双重性质基职然协调业关系整治新海商业城部环境业营活动中难介入难推进新海商业城功转换结构调整现起项重务筹建新海商业城股份限公司通策划动员组织理促新海商业城实体营方转化公司旦成立委会职然消亡
理体制改造程：
首先应新海商业城股份限公司组建方案调查证基础加策划
次策划成熟方案积极关方面宣传实施程中难点问题协商解决
次业商业资产进行界定评估研究股份折算方法
确定业关方面公司股份份额选举董事会新海商业城正式转化实体企业部门作投资介入行政方式进行直接干预
四新海商业城进步开发政策配套措施
新海商业城建设开始列入海商业发展浦东新区开发开放重点项目考虑项目建设质量效益海济发展特浦东新区发展具重影响开发程中始终市区两级政府全方面支持新海商业城济实体区域概念进步开发然需级政府政策支持某种意义说没相关政策支持新海商业城进步开发中某障碍难逾越
㈠ 必须明确新海商业城形态开发阶段未完成需予必投入新海商业城然早1996年12月正式开城应说种特定情况仓促马实际商业城设计项目未完成止包括占数千方米联合广场批项目土建工程没完成商业城整体形象受影响新海商业城功全面开发首先应形态开发工作全部完成政府关部门应采取效措施短时间促新海商业城尾巴工程全部完成少应外墙装璜基完工新海商业城良整体形象
㈡ 新海商业城进步开发环境配套建设应政策予必支持新海商业城进步集聚气应考虑环境配套方面予必支持中包括快批准促成铁站——新海商业城通道建设拆崂山东路浦东南路段张扬路隔离栏杆客流受障碍快进行浦东南路商业街开发建设通措施保证新海商业城气集聚
㈢ 新海商业城转化实体型企业进行证推进前述新海商业城进步开发成功应新海商业城实行实体化理中会涉方方面面利益关系应政府关部门新海商业城实体化问题进行专门调查证政府角度应现代企业制度原减少新海商业城营活动直接行政干预中商业资产界定通关政策放矢宣传说服工作予促成
（四）新海商业城长远发展劲考虑应中优势企业实行债转股新海商业城前期建设投资巨中相部分利银行贷款导致关企业负债率高缺乏发展劲中发展潜力较企业实施债转股减轻企业负担新海商业城进步开发中发挥骨干力量中第八佰伴资产负债率高达95作新海商业城龙头企业难中部分债务转达化投资仅第八佰伴量进步激活新海商业城进步开发发挥更支撑作
（五）争取关政策引进外资投入新海商业城进步开发目前新海商业城进步开发目标实现需量资金投入述关政策支持外应考虑引进外资投入新海商业城进步开发超级市场娱乐中心建设营良企业（含业）置换等考虑引进外资投入外资进入商业服务业限制情况浦东新区否采必变通措施保证外资利引进实际引进外资非仅仅资金方面需新海商业城进步开发符合现代市化商业发展求国外优秀商业企业引进十分必新海商业城应积极寻找样合作伙伴促进新海商业城层次进步提高
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