房产开发项目实施阶段风险分析
房产开发项目实施国房产开发程序房产开发商应该行性研究批准直项目验收前阶段均属实施阶段阶段工作交付成果费包括： A房产开发项目规划设计 1申报选址定点 2申报规划设计条件 3委托作出规划设计方案4办理防审核 5办理消防审核 6审定规划设计方案 7住宅设计方案专家组审查 8落实环保三废治理方案 9委托环境影响评价报批 10建设工程勘察招投标 11委托质勘探 12委托初步设计 13申报审定初步设计 B房产开发项目市政配套 （）市政配套1征求部门审查意见2落实市政公设施配套方案 3报审市政配套方案 4市政理部门提出市政配套意见 5市政线综合 （二）房产开发项目规划设计市政配套阶段相关税费 1工程勘察（测量）费 2工程设计费 3建设工程规划许证执费 4竣工档案保证金 5时费 6时建设工程费 7建设工程勘察招标理费 8勘察设计监督理费 9古建园林工程设计费 C房产开发项目土权取 取房产开发项目土权法律程序 （）国土权出 1办理建设规划许证 2办理建设委托钉桩 3办理国土权出申请 4部门实勘察 5土估价报告预审 6委托价评7办理核定价手续 8办理土出审批 9签订国土权出合 10领取时国土证 11领取正式国土证 12国土权出金返 （二）国土权划拨 1国土权划拨申请 2部门现场勘察 3划拨申请审核报批 4取划拨批准 （三）集体土征 1征集体土申请 2拟征区（县）房局立案 3签订征协议 4签订补偿安置协议 5确定劳动力安置方案 6区（县）房局审核项协议 7市政府文征 8交纳菜田基金耕占税等税费 9办理批文件批图 10办理冻结户口 11调查户口核实劳动力 12办理农转工工作 13办理农转居工作 14办理超转员安置工作 15物作价补偿工作 16征结案 （四）取房产开发项目土权相关税费 1价款（土出金） 2资金占费 3滞纳金 4土费 5外商投资企业土费 6防洪工程建设维护理费 7土闲置费 8土权属调查籍测绘费 9城镇土税 10价评估费 11出土预订金 12征理费 13土补偿费 14青苗树木补偿费 15物补偿费 16劳动力安置费 17超转员安置费 18新菜田开发建设基金 19耕占税D 房产开发项目拆迁安置 （） 房产开发项目拆迁安置阶段法律程序 1委托进行拆迁工作 2办理拆迁申请 3审批领取拆迁许证 4签订房屋拆迁责书 5办理拆迁公告通知 6办理户口冻结 7暂停办理相关事项 8确定拆迁安置方案 9签订拆迁补偿书面协议 10召开拆迁动员会进行拆迁安置 11发放运作拆迁补偿款 12拆迁施工现场防尘污染理 13移交拆迁档案资料 14房屋拆迁纠纷裁决 15强制拆迁 （二）房产开发项目拆迁安置阶段相关税费1房屋拆迁补偿费 2搬家补助费 3提前搬家奖励费 4时安置补助费（周转费） 5清理费 6停产停业综合补助费 7城区位置较区迁位置较差区远郊区县居民补助费 8次性异安置补助费 9房屋拆迁理费 10房屋拆迁服务费 E房产开发项目开工建设房产开发项目开工建设竣工阶段法律程序 （）房产开发项目开工前准备工作 1领取房产开发项目手册 2项目转入正式计划 3交纳煤气（天然气）厂建设费 4交纳水厂建设费 5交纳污水处理厂建设费 6交纳供热厂建设费 7交纳供电贴费电源建设集资费 8土偿出项目办理四源接手续 9设计单位出报批图 10出施工图 11编制报送工程档案资料交纳档案保证金 12办理消防审核意见表 13审批防工程办理防许证 14核发建设工程规划许证 15领取开工审批表办理开工登记 （二）房产开发项目工程建设招投标 1办理招标登记招标申请 2招标准备 3招标通告 4编制招标文件核准5编制招标工程标底 6标底送审合预算审查处确认 7标底送市招标办核准正式申请招标 8投标单位资格审批 9编制投标书送达 10召开招标会勘察现场 11召开开标会议进行开标 12评标决标 13发中标通知书 14签订工程承包合 15工程承包合审查 （三）房产开发项目开工手续办理 1办理质量监督注册登记手续 2建设工程监理 3办理开工统计登记 4交纳实心黏土砖限制费 5办理开工前审计 6交纳投资方调节税 7领取固定资产投资许证 8报装施工水电路 9协调街道环卫部门 10协调交通理部门 11交纳绿化建设费签订绿化协议 12领取建设工程开工证 （四）房产开发项目工程施工 1施工场五通 2施工单位进场施工暂设 3工程基础结构施工设备安装 4施工程中工程质量监督
房产开发程序中结起述工作交付成果费出阶段风险：1项目启动阶段交付成果正确性行性研究报告项目综合评价正确性2产品定位准确度3环境评估准确性4代产品研究深入度代产品代性5规划设计设计方案先进性合理性适性6项目开发资金项目规模开发节拍否匹配7项目营销定位项目产品实施中成质量进度目标绩效目标协调协调度8项目团队理理念工作方式理力执行力否满足产品品质项目团队需求9勘初步设计施工图设计景观园林设计等单位提供服务否产品定位需提供服务相匹配10项目选择施工单位监理公司提供服务材料供应商提供成品半成品否产品定位需提供服务产品相匹配11执行组织项目团队沟通方式沟通渠道沟通工具否产品定位适应性述房产开发项目实施阶段风险中出前期行性研究真实性性第风险房产开发项目程序环境评估法律程序摆行性研究批准进行作般开发商思维项目行征拆迁开始规划开始费已发生万十万百万时环境评估慢腾腾出笼报批果环
境综合评定理想开发商授意环境评诂公司作出项目开发利唯心环境评价政府批文现相部分开发项目某块适宜居偏偏政府批准某块建厂生产程排泄物周边环境居民会造成影响政府批准根原什？建设基法律程序孰先孰问题二拉关系走门明知笔者认果政府真重视环境真正落实持续发展战略基建设法律程序应作出调整环境评估报告批准批准性研究报告样避免开发建设环境破坏提高开发建设质量真正实现持续发展
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房产开发项目实施国房产开发程序房产开发商应该行性研究批准直项目验收前阶段均属实施阶段阶段工作交付成果费包括： A房产开发项目规划设计 1申报选址定点 2申报规划设计条件 3委托作出规划设计方案4办理防审核 5办理消防审核 6审定规划设计方案 7住宅设计方案专家组审查 8落实环保三废治理方案 9委托环境影响评价报批 10建设工程勘察招投标 11委托质勘探 12委托初步设计 13申报审定初步设计 B房产开发项目市政配套 （）市政配套1征求部门审查意见2落实市政公设施配套方案 3报审市政配套方案 4市政理部门提出市政配套意见 5市政线综合 （二）房产开发项目规划设计市政配套阶段相关税费 1工程勘察（测量）费 2工程设计费 3建设工程规划许证执费 4竣工档案保证金 5时费 6时建设工程费 7建设工程勘察招标理费 8勘察设计监督理费 9古建园林工程设计费 C房产开发项目土权取 取房产开发项目土权法律程序 （）国土权出 1办理建设规划许证 2办理建设委托钉桩 3办理国土权出申请 4部门实勘察 5土估价报告预审 6委托价评7办理核定价手续 8办理土出审批 9签订国土权出合 10领取时国土证 11领取正式国土证 12国土权出金返 （二）国土权划拨 1国土权划拨申请 2部门现场勘察 3划拨申请审核报批 4取划拨批准 （三）集体土征 1征集体土申请 2拟征区（县）房局立案 3签订征协议 4签订补偿安置协议 5确定劳动力安置方案 6区（县）房局审核项协议 7市政府文征 8交纳菜田基金耕占税等税费 9办理批文件批图 10办理冻结户口 11调查户口核实劳动力 12办理农转工工作 13办理农转居工作 14办理超转员安置工作 15物作价补偿工作 16征结案 （四）取房产开发项目土权相关税费 1价款（土出金） 2资金占费 3滞纳金 4土费 5外商投资企业土费 6防洪工程建设维护理费 7土闲置费 8土权属调查籍测绘费 9城镇土税 10价评估费 11出土预订金 12征理费 13土补偿费 14青苗树木补偿费 15物补偿费 16劳动力安置费 17超转员安置费 18新菜田开发建设基金 19耕占税D 房产开发项目拆迁安置 （） 房产开发项目拆迁安置阶段法律程序 1委托进行拆迁工作 2办理拆迁申请 3审批领取拆迁许证 4签订房屋拆迁责书 5办理拆迁公告通知 6办理户口冻结 7暂停办理相关事项 8确定拆迁安置方案 9签订拆迁补偿书面协议 10召开拆迁动员会进行拆迁安置 11发放运作拆迁补偿款 12拆迁施工现场防尘污染理 13移交拆迁档案资料 14房屋拆迁纠纷裁决 15强制拆迁 （二）房产开发项目拆迁安置阶段相关税费1房屋拆迁补偿费 2搬家补助费 3提前搬家奖励费 4时安置补助费（周转费） 5清理费 6停产停业综合补助费 7城区位置较区迁位置较差区远郊区县居民补助费 8次性异安置补助费 9房屋拆迁理费 10房屋拆迁服务费 E房产开发项目开工建设房产开发项目开工建设竣工阶段法律程序 （）房产开发项目开工前准备工作 1领取房产开发项目手册 2项目转入正式计划 3交纳煤气（天然气）厂建设费 4交纳水厂建设费 5交纳污水处理厂建设费 6交纳供热厂建设费 7交纳供电贴费电源建设集资费 8土偿出项目办理四源接手续 9设计单位出报批图 10出施工图 11编制报送工程档案资料交纳档案保证金 12办理消防审核意见表 13审批防工程办理防许证 14核发建设工程规划许证 15领取开工审批表办理开工登记 （二）房产开发项目工程建设招投标 1办理招标登记招标申请 2招标准备 3招标通告 4编制招标文件核准5编制招标工程标底 6标底送审合预算审查处确认 7标底送市招标办核准正式申请招标 8投标单位资格审批 9编制投标书送达 10召开招标会勘察现场 11召开开标会议进行开标 12评标决标 13发中标通知书 14签订工程承包合 15工程承包合审查 （三）房产开发项目开工手续办理 1办理质量监督注册登记手续 2建设工程监理 3办理开工统计登记 4交纳实心黏土砖限制费 5办理开工前审计 6交纳投资方调节税 7领取固定资产投资许证 8报装施工水电路 9协调街道环卫部门 10协调交通理部门 11交纳绿化建设费签订绿化协议 12领取建设工程开工证 （四）房产开发项目工程施工 1施工场五通 2施工单位进场施工暂设 3工程基础结构施工设备安装 4施工程中工程质量监督
房产开发程序中结起述工作交付成果费出阶段风险：1项目启动阶段交付成果正确性行性研究报告项目综合评价正确性2产品定位准确度3环境评估准确性4代产品研究深入度代产品代性5规划设计设计方案先进性合理性适性6项目开发资金项目规模开发节拍否匹配7项目营销定位项目产品实施中成质量进度目标绩效目标协调协调度8项目团队理理念工作方式理力执行力否满足产品品质项目团队需求9勘初步设计施工图设计景观园林设计等单位提供服务否产品定位需提供服务相匹配10项目选择施工单位监理公司提供服务材料供应商提供成品半成品否产品定位需提供服务产品相匹配11执行组织项目团队沟通方式沟通渠道沟通工具否产品定位适应性述房产开发项目实施阶段风险中出前期行性研究真实性性第风险房产开发项目程序环境评估法律程序摆行性研究批准进行作般开发商思维项目行征拆迁开始规划开始费已发生万十万百万时环境评估慢腾腾出笼报批果环
境综合评定理想开发商授意环境评诂公司作出项目开发利唯心环境评价政府批文现相部分开发项目某块适宜居偏偏政府批准某块建厂生产程排泄物周边环境居民会造成影响政府批准根原什？建设基法律程序孰先孰问题二拉关系走门明知笔者认果政府真重视环境真正落实持续发展战略基建设法律程序应作出调整环境评估报告批准批准性研究报告样避免开发建设环境破坏提高开发建设质量真正实现持续发展
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