房产项目开发全程成理
目 录
第章 成控制总述
1 房产项目成控制投资控制
2 全生命周期贯彻目标成
3 房产行业成控制现状
第二章 证阶段成分析
1 项目定位分析
2 项目成估算
3 目标成构成
第三章 设计阶段目标成
1 方案阶段目标成
2 施工图阶段限额设计
3 设计费构成
4 设计变更理
5 设计阶段目标成
第四章 招标采购阶段合约规划
1 项目合分判
2 合作单位规划
3 材料供应规划
4 合约规划
第五章 施工程动态成控制
1 施工计划编制
2 签证理
3 设计变更施工理
4 动态成理
第六章 结算阶段合价调整
1 工程结算办理
2 签证结算理
3 成指标累积
第章 成控制总述
1 房产项目成控制投资控制
房产项目成控制该项目定目标收益者利润率前提根未销售收入预期确定该项目总成项目实施程中动态控制支出原超目标成值保证目标收益者利润率实现程
房产项目成控制动态投资控制概念需历行性分析设计开发报建招标采购招标建设营销交楼然进入物业维护程整开发程环节成失控导致项目成超出目标成降低目标收益目标利润率
2 全生命周期贯彻目标成
历2008年启示公司逐步加强项目全生命周期目标成控制实施程中动态控制投入设定警戒例实施项目全生命周期目标成理
行业公司全生命周期成作出图揭示建设程中阶段成影响着项目推进成影响逐渐减少
21 建立目标成
行性研究结算做出目标成估算规划方案确定建立执行目标成
阶段目标成编制情况深度应符合：
立项阶段：形成项目目标总成
规划设计阶段：制定目标成分解形成专业目标成
方案设计阶段：专业目标成分解形成分项工程目标成
扩初设计阶段：分项工程目标成基础形成设计限额指标
施工图设计阶段：根设计限额指标进行作业设计出目标成符合求施工图
施工实施阶段：动态监控目标成执行情况时统计已发生成
22 动态执行控制
项目目标成重点执行控制执行目标成程分设计阶段招标采购阶段工程施工阶段结算阶段营销费开发报建费整项目费构成中占重高弹性较解决方案中讨
获取项目成理部根市场信息进步细化目标成产品设计中心设计限额指标设计限额指标约束开展设计工作成程中参设计阶段图纸进行测算保证设计成果符合目标成施工图出成施工图基础进行合约规划确定需选取合作单位求时工程容分解合范围合作单位材料供应商进行采购工程建设程设计效果呈现合履行阶段施工阶段已影响成阶段
目标成执行控制保证目标成实现力保障解决方案讨重点容
3 房产行业成控制现状
房产行业中国历年发展房产企业均断加强成控制意识纷纷研究企业特点鉴行验研究产品材料工艺成理粗放化理转移精细化理
房产开发企业中乏企业成控制做较成功万科碧桂园雅居
乐成控制力行业中处领先位增强激烈竞争环境生存力
成功房产企业抵特点全民成意识项目获取阶段开始构思成构成逐阶段成进行严格控制阶段超出成必须出强力说明
第二章 证阶段成分析
项目证否获取项目必须重程产品定位决定项目成重素
做项目证阶段成控制做项目行性研究分析基城市房产市场状况作出准确项目定位项目成构成分析项目运作计划成调研基础握成情况
行性研究报告应具备块基础资料周边环境发展趋势合作方背景合作方式条件初步规划设计方案开发节奏市场定位等基础容外须包括成造价活动：成费估算控制目标措施投资效益测算利润体现安排税务环境影响资金计划竞投方案(仅限招标拍卖项目)投资风险评估相应策项目综合评价意见
1 项目定位分析
项目定位直接决定产品档次目标客户群产品档次项目成成正例关系产品定位根目标客户确定直接关系产品销售情况做项目定位分析面角度着手考虑
11 城市发展状况
城市发展状况构成素中影响房产市场城市GDP总量均GDP常住口总量户籍口总量均支配收入房产投资固定资产投资中占例城市总体规划城市交通规划素直接影响城市房产市场发展
12 城市房产状况
城市房产状况直接影响项目定位项目定价开发节奏项目利润率直接影响
做城市房产状况分析进行项目分析重前提条件需考虑素房产市场供求现状房产开发投资额商品房新开工面积施工面积竣工面积商品房销售面积商品房销售价格走势土市场概况竞争手分布实力
13 项目分析
项目分析整行性研究分析中核心容决定项目走项目操作方关键程
项目分析需考虑素项目概况包括理位置重市政设施相位置距离项目周边交通状况项目现状项目客户定位源特征产品定位产品面积配产品定价分析项目运作计划项目里程碑计划项目风险预计控制
精确项目分析项目运作前提总纲领值重点关注容
2 项目成估算
行性研究报告中针项目实际情况根预计销售目标收益率作出项目成估算
21 项目成调研
正谓知知彼百战百胜项目严密成调研助项目精确握市场制定目标成
211 成调研容
1总述
说明调研目时间员容象致程等
2理方面
招投标：包括理范围法规程评定标方法等
造价理：包括计价基础(定额等)造价构成模式工程类划分等
政府垄断情况相关收费：垄断情况进行分析否进行谈判合约规划中体现
3成水
价格构成组成部分单价取费标准详细部分造价(材机部位部品专业工程分包工程等方式划分)
4典型楼盘
列表典型楼盘基资料包括规划设计指标成售价采资源独特处等
设计施工档次容惯狮山项目处
说明交楼标准配置方面
5资源
开发商供应商施工单位等
6实例测算
22 开发节奏模拟
快速滚动开发直公司追求目标保障利益化效手段项目资金回笼时间缩短降低资金成成公司未段时间竞争手段面工作项作项目运作中重里程碑节点必进行项目行性研究时估计完成时间
3 目标成构成
费项合理搭配更效提升整项目竞争力面中山项目费项例构成实例说明目标成构成情况
鉴土成程度占项目费构成例控实际情况部未工作中
出土成外费项构成适宜例指引公司未项目获取行性研究报告编写
第三章 设计阶段目标成
设计项目成控制重阶段项目成影响3035设计阶段承项目证成果施工图表现实现项目意图指导合订立现场施工图纸效率质量直接关系合工程进度公司历史验数证明设计变更原造成现场签证签证总量中占例
设计阶段效控制成直房产企业头痛问题设计师常抱怨目标成束缚思维材料档次太低装饰太少达效果含钢量太少满足结构设计求等等
通研究房产企业做法时结合公司集团集中理设计组织架构设计阶段成控制通方案阶段设立目标成施工图阶段制定设计限额方式控制加积累力度沉淀项目做法验教训建立数库保证员流失情况会验带走强化设计单位图纸审核力争问题消灭图纸阶段深度达求图纸坚决发项目部等方式设计阶段实现目标成控制
1 方案阶段目标成
专业制定目标成进行方案评选重专业开展设计工作出发点时成控制重措施方案阶段目标成行性研究基础深化必须考虑专业间衡避免专业间矛盾
11 行性研究基础进行深化
行性研究阶段根求目标收益率估计销售情况作出成估算形成第版目标成项目理根情况产品定位目标成进行分解出项目建安成数额数额设计目标成
行性研究深化进步细化项目成构成开发节奏开始进入实际运作阶段项目理必须牢牢树立设计开始控制成概念制定行合理目标成求设计师严格目标成控制开展方案评选保证日项目成控
12 项目实际构成成分解专业强化专业间衡搭配
目标成专业间衡非常重果出现某专业目标成低合理水设计工作开展必然会导致该专业造价突破目标成专业均目标成开展设计工作保证整体目标成变必须调整专业样会出现少两专业必须调整满足目标成求时专业间衡档次产生性价高产品装水木桶条边高度样块木板效发挥出
接公司中山项目里水二期三水项目基建工程费构成例分析项费构成进行项目间费构成横较
集团企业发展部接工作中继续该问题深入研究形成基建费构成例指引指导设计阶段目标成制定
13 加强专业间沟通避免期方案变化
设计整体开发速度影响阶段程中方案变化导致设计进度影响非常然反直接影响工程进度销售节点
专业间缺少沟通会导致细节性方产生矛盾狮山云镇项目出现A户型客厅反梁建筑变更没时通知结构现场凿十条反梁结构安全性留隐患时园林求市政检查井种树两检查井间悬空中道路高房屋等等专业间问题严重影响工程进度造成量成升类似问题专业间必须沟通处理等施工阶段解决必然造成必成
期方案变化整项目开发节奏灾难性中山项目园林设计原计划2009年5月28日完成施工图5月初时候方案变更新园林施工图完成时间预计2009年8月中留合工程时间压缩导致成招标工程工期紧张开盘时间推迟工程质量难保障等系列问题
2 施工图阶段限额设计
历目标成方案评选根方案进步细化目标成形成设计限额指标
设计单位设计限额指标前提开展设计工作保证目标成控性根设计验数公司项目实际情况点需特注意
21 控制外墙面积
研究户型取实面积外墙面积衡成控制言非常重
体结构通常外墙成较高外墙面积简单采楼高周长计算建筑面积相前提外墙面积越少成越容易控制
22 控制窗
正常情况铝合金门窗造价高外墙造价需铝合金窗面积控制合理范围达成效果衡
铝合金窗面积建筑面积通常窗指标衡量窗合理范围需建筑师精心方案计算选择优方案目标成控制铝合金门窗门窗分配合理单元
23 控制单价较高材料量
材料形成成重组成部分种单价材料搭配组合控制高价材料量材料点起画龙点睛效果控制成会降低产品品质
公司材料面项目作法值商榷2008年普遍认识高档项目定非常昂贵材料狮山云镇A户型外立面砂岩材料成477元m2加损耗工综合单价接600元m2炭化木297元m2两种材料面积直接导致材料成高企降低项目盈利力
24 合理搭配种材料
合理搭配种材料控制材料建筑面积均单价控制材料成直接衡量方法定指标中设计师实际操作程中会选择种材料进行相互搭配果搭配程中控制材料总成公司目前尚需力改善
点面第23容具致性单价较高材料具备面积前提必须效方保证总材料成超目标成保证达设计效果目前公司项目中点面做例子难找
25 合理新工艺
必须合理新材料新工艺果熟悉材料性者新工艺没试验结果必须慎重
狮山云镇项目外墙玻璃砖公司项目没尝试玻璃砖作建筑情况会砌筑单位少少初工程部致求设计部出玻璃砖砌筑方法设计部设计院没够确定直等达艺装修公司做第块样板真正搞清楚玻璃砖砌筑方法接工程部求总包单位根达艺公司做法施工剩玻璃砖总包单位泥工班组根普通砌砖办法完成剩玻璃砖工程结果年量外墙玻璃砖开裂底材料问题砌筑方法问题尚存争议玻璃砖检测广东没单位做责划定带相难度界定损失承担方目前难定
3 设计费构成
设计图纸作种产品然满足商品市场分钱分货规律必定设计费合理分解设计成效保证专项设计间衡面图形公司某项目例分解专业设计费构成
集团企业发展部针设计费合理例构成做更深入研究出指引指导未项目订立目标成
4 设计变更理
设计变更造成现场签证进导致成增加原控制现场签证必须想办法严格控制设计变更尤控制错误导致返工者拆
建议公司加强审图时订立设计院出现错误处罚条款求设计院提高出图质量减少设计错误造成成升
41 避免已施工正施工部位发生变更造成返工
已施工正施工部位变更必然造成返工工期成控素公司出现样例子已举胜举狮山泳池拆中山首层飘板拆重做等等项目造成成增加绝量少
问题基设计阶段解决公司设计理部门应该加力度解决问题工程理部门解决基现实现施工单位已基会施工前阅读施工图
42 改变材料变更审慎处理
果改变某部位材料必须重新计算否满足设计限额求否极导致突破目标成
狮山云镇A弧形泳池处墙面开始设计求炭化木改砂岩导致砂岩量直接突破原先设计量外墙材料幅突破目标成
5 设计阶段目标成
设计阶段成理成控制重程需项目组成员密切配合实现整目标成设立修订程应该项目理持进行项目理必须完全掌握设计执行目标成程
成积极参设计程成控制非常必设计必须方案扩初施工阶段取成配合积极成获取材料价格信息积极动解现市场流材料价格效设计限额约束开展设计工作
第四章 招标采购阶段合约规划
招标采购包含合作伙伴采购材料供应商采购寻找确立项目合作方程合作方报价合作质量定区优秀企业取费付款求会更高求产品质量会更保障利降低期维护费保证时间节点
选择什样合作伙伴材料供应商需考虑符合身求满足现理力需系统考虑公司目标项目态度现资源必须首先明确产品需达标准愿意承担成
1 项目合分判
公司现行合分判思路整项目总体合数量约200份左右包含前期工程合设计合工程施工合材料供应合营销合涵盖项目运作环节方面
现行项目合分判方式鉴企业精细化理模式力求细分程材料供应理分解分项工程材料力争控制整程项细节材料幅度降低造价保障材料质量控制成
公司合分判思路程中分部工程均寻找专业单位作合作伙伴理力提出挑战狮山云镇项目工程类材料采购类合合计超100中土建方面预应力桩基础土方开挖栏杆铝窗百叶入户门防火门消防电梯涂料木饰面钢结构防雷公部分装修均专业分包饰面施工阶段时楼栋施工单位达十三分包单位土建单位理均表现欠佳须监理公司甲方员强协调支持开展工作然合理角度言样子分判控制成实现场协调位造成工期延误单位间注意成品保护造成损失等甲方负面影响容忽视
必针目前状况合理进行合分判达控制成目
11 合理界定土建单位施工范围
现土建单位签订合通常会做xx项目总包工程合意合作单位总承包该项目实根合容需方完成基承台开挖体结构防水砌体工程水电安装外墙砖铺贴室外综合网中山项目开始增加防雷消防园建工程
实现总包单位求言已称总承包单位应该土建单位中山项目防雷消防园建工程划分土建单位降低合数量降低理风险尝试
合理划分土建单位施工范围招标采购阶段控制成重点利总包单位量做效降低合总数量时单位间交叉协调工作分摊总包单位效减少甲方理风险成品保护求
针目前公司理力建筑市场现状建议划分总包单位范围：土方开挖基坑维护桩基础施工土方回填体结构体防水工程砌体结构体水电安装外墙砖铺贴外墙石材铺贴外墙涂料装饰钢结构百叶安装木饰面安装栏杆安装铝合金安装消防楼梯墙面面天花工程消防楼梯栏杆制作安装室外综合网量出现含限类模糊描述
12 界定项目总合数量必须适应身理力
根百锐产讲台调研情况目前华南区房产企业肢解分包情况非常严重房产企业成真正甲方项目合数量均超80
时代产年单项目合数量均超百执行合部门设计工程营销工程营销合理数量2007年2008年情况理力合数量说显点力心出现分包单位影响项目进度情况
根理力行业现状应该控制合总数量合理范围国房产咨询公司百锐建议工程合总数量60左右协调工作转移合作单位员更低层次工作中解放出事甲方理工作
13 约定签证设计变更执行流程
现场签证设计变更成影响果签证设计变更执行流程合中约定更加利控制成
实践证明合约束合作单位效工程通知单会议纪作理手段效果差签证变更合作单位利润点会助切性高估算获取收益应该详细定义流程控制类似成
2 合作单位规划
21 确定目标合作单位求
俗话说分钱分货合作单位表现优秀施工单位报价较高完全属正常现象目前中国挂普遍现象时候资质求够直接反映出合作单位水力合作老板态度力程度决定合作单位水里
公司言需特想清楚需什样合作伙伴果想少费心合作伙伴话必须承受较高价格
22 付款节点规划
量占资金必须等售楼回笼资金房产项目言前期资金少投入利提高项目投资回报率减少银行贷款数量房产项目前期土购买达预售条件工程成支出开盘月量资金回笼减轻资金压力
针需提高投资回报率实际情况付款节点放开盘月值考虑鉴方法减少开盘前工程费支出等合作单位融资融资成般会高银行者融资渠道成必制定合理付款节点规划减少前期费支付降低融资成
3 材料供应规划
31 明确甲供材甲指乙供材甲限乙供材清单
甲供材甲指乙供材甲限乙供材房产开发企业保证质量降低成效保障措施华南区房产开发企业广泛采效益非常明显
公司理甲供材甲指乙供材甲限乙供材时候目前没份清晰表格说明容容应该站全集团高度做出统规定定合时候写合中目前公司运作常出现图纸刚出未审定订合者没图纸订合情况清晰甲供材甲指乙供材甲限乙供材清单显更加重招投标阶段成控制重措施
中山项目甲指乙供材料结算办法充分说明订合前确定清单重性中山项目甲指乙供材结算办法函施工单位边月盖章回项目部方材料价格浮12结算基础
4 合约规划
针面提问题合理合约规划项目成控制关重需足够重视养成计划行事惯
第五章 施工程动态成控制
项目施工程持续时间长工程成占项目总成例约3540土成列项目成前两位工程阶段影响项目总成重阶段研究表明非发生特重变化工程项目总成影响基5工程项目总成影响较然必须足够重视施工程动态成控制
1 施工计划编制
工程否利开展直接关系销售节点否够保障影响投资资金回笼速度投资利润率资金高速运转实现目标利润率强力手段万科房产行业中快速滚动开发实现高利润率典型企业目前公司正着目标努力
根销售计划编制工程进度计划然根工程进度计划编制合设计时间计划设计成工程营销协作战实现定目标收益
中山试点项目第次项目全生命周期进度计划概念ERP系统中工作项涵盖行性研究土建保修期重时间节点项工作开始完成日期均根集团求开工开盘交楼时间节点倒推获遗憾中山项目程中方面原造成项工作延误销售时间第次推14天
编份计划需考虑方面容面点：
11 行性研究深化
行性研究中时间节点计划里程碑计划完全战略性时间求效指
导实际工作施工计划编制时间关系保证行性研究中时间节点实现求更加细致反应整项目工程开展程便设计成事安排做工作
12 里程碑节点计划
里程碑节点特开盘直接关系资金周转速度必须努力保证节点
13 设计合时间求
通进度计划出合设计时间求排定工程进度计划核心价值
14 工程进度款支付理
工程进度计划反映工程开展时间序根工程进度计划排定资金流量表指导工程款支付融资程
2 签证理
现场签证直现场造成成增加重原公司讨项容公司2008年项目中数项目表现现场签证份数金额庞签证原五花八门令成理部门手
理讲设计图纸完整准时效合包含工程容现场发生指挥错误基会产生签证实际排设计成原现场签证预见障碍物天气原造成工程量增加指挥错误满足进度求时答应施工单位签证工作面交接单位代单位施工成品破坏需着重控制三种情况
21 明晰签证范围
满足进度求时答应施工单位签证种做法非常取会公司带法律信度风险种情况公司项目中非常常见
果效解决类似情况单纯工程部觉远远够者时候施工单位签证某工作做进行挟工程部迫进度压力范必须合阶段明晰
存争议容措施费中包含项目综合单价包含工作容总价包干情况包含工作容
实际项目运作程中发生抽水台班签证定额中措施费已包含进行体结构施工必须进行基坑降水费项目然会产生量室基坑降水台班签证然成理部会计部分费样签证成结算推利位置时公司带风险
果类似种问题写入合中少合交底时候工程理部门监理公司造价咨询公司施工单位说明形成合交底记录方签字确认控制种重复计量造成成增加
22 家公司代公司施工签证必须取足够证
工程罚扣款理成理部门前难效处理问题特表现罚扣家施工单位款项施工单位情况极承担损失者变成甲方
种情况常会出现工作面交接成品保护解决问题需工程理部门采更加规范化理制度做出处罚事先说明取足够证问题2009年新开项目中改善
2009年新开项目中山进行专门工作面交接培训培训资料求发相关单位发生样情况时项目部现场片作扣款三水项目总包合中体现工作面交接求果施工单位达合中工作面交接标准单位施工单位全部工程量扣费外增加甲方理费
采取规范化理制度取强力证甲方完全避免种工作面交接成品保护位增加成
3 设计变更施工理
设计变更单工程理部门希东西干扰正常施工计划障碍实际工程程中难避免求现场理部门做设计变更成控制工作
31 设计变更时时掌握相应部位施工情况
现场变更通常会施工单位带额外利润拖延工期理工程理部门必须掌握变更部位实际进展情况变更发时否已开始施工施工什进度果造成返工必须记录返工容
掌握面信息针施工单位相应签证单效扣施工单位高估算部分控制设计变更成影响
32 量变更未施工阶段处理掉
事前未开始施工相应部位前处理存问题会控制成进度质量减少量麻烦次性完成产品质量保障图纸阶段解决问题控制设计变更成
4 动态成理
签证变更发生形成项目实际发生成项目动态成
时签证变更形成成进行动态成理成理部门重职责程理重手段方法
ERP系统建立执行更利相关部门进行动态成监控理时解已发生成剩余成数量时成警戒线关键时刻提醒相关员避免成失控
动态成理需成理中心导部门力配合效实施
第六章 结算阶段合价调整
1 工程结算办理
11 工程结算应具备基条件：
⑴ 符合合协议关结算条款规定
⑵ 具备完整效质量评定结果符合规范求竣工验收资料
⑶ 工程竣工图纸设计变更现场签证关结算原始资料齐备
⑷ 工程遗留问题已处理完毕验收合格
⑸ 施工单位结算书求编制附资料齐全
12 工程结算程序
2009年开始公司新项目成理中引入造价咨询公司承担项目程中施工图预算签证理工程结算等工作流程中清晰界定造价咨询公司职责工作容关单位部门须流程执行
2 签证结算理
现场签证结算公司里直成理部门头痛问题量非真正意义签证结算时难结算款中扣施工单位牢牢抓住签证单已工程理部门签名应该支付求支付结算理工作带难度
结算作项目工程阶段结尾成控制务艰巨针公司实际情况结算阶段签证成理做面两点：
21 剔包含合范围签证
包含合范围签证常遇情况工程理部门情况保证进度明知该签签施工单位部分签证结算阶段必须坚决予扣
22 剔包含措施费中签证
包含措施费签证通常合约定清晰办员定额计价办法熟悉造成部分费结算阶段作措施费支付予签证结算
3 成指标累积
工程完成结算应该时结算数进行整理分析产品类型定位标准形成种济指标技术指标含钢量混凝土含量窗工日含量模板含量等指标新项目提供数支持参考
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目 录
第章 成控制总述
1 房产项目成控制投资控制
2 全生命周期贯彻目标成
3 房产行业成控制现状
第二章 证阶段成分析
1 项目定位分析
2 项目成估算
3 目标成构成
第三章 设计阶段目标成
1 方案阶段目标成
2 施工图阶段限额设计
3 设计费构成
4 设计变更理
5 设计阶段目标成
第四章 招标采购阶段合约规划
1 项目合分判
2 合作单位规划
3 材料供应规划
4 合约规划
第五章 施工程动态成控制
1 施工计划编制
2 签证理
3 设计变更施工理
4 动态成理
第六章 结算阶段合价调整
1 工程结算办理
2 签证结算理
3 成指标累积
第章 成控制总述
1 房产项目成控制投资控制
房产项目成控制该项目定目标收益者利润率前提根未销售收入预期确定该项目总成项目实施程中动态控制支出原超目标成值保证目标收益者利润率实现程
房产项目成控制动态投资控制概念需历行性分析设计开发报建招标采购招标建设营销交楼然进入物业维护程整开发程环节成失控导致项目成超出目标成降低目标收益目标利润率
2 全生命周期贯彻目标成
历2008年启示公司逐步加强项目全生命周期目标成控制实施程中动态控制投入设定警戒例实施项目全生命周期目标成理
行业公司全生命周期成作出图揭示建设程中阶段成影响着项目推进成影响逐渐减少
21 建立目标成
行性研究结算做出目标成估算规划方案确定建立执行目标成
阶段目标成编制情况深度应符合：
立项阶段：形成项目目标总成
规划设计阶段：制定目标成分解形成专业目标成
方案设计阶段：专业目标成分解形成分项工程目标成
扩初设计阶段：分项工程目标成基础形成设计限额指标
施工图设计阶段：根设计限额指标进行作业设计出目标成符合求施工图
施工实施阶段：动态监控目标成执行情况时统计已发生成
22 动态执行控制
项目目标成重点执行控制执行目标成程分设计阶段招标采购阶段工程施工阶段结算阶段营销费开发报建费整项目费构成中占重高弹性较解决方案中讨
获取项目成理部根市场信息进步细化目标成产品设计中心设计限额指标设计限额指标约束开展设计工作成程中参设计阶段图纸进行测算保证设计成果符合目标成施工图出成施工图基础进行合约规划确定需选取合作单位求时工程容分解合范围合作单位材料供应商进行采购工程建设程设计效果呈现合履行阶段施工阶段已影响成阶段
目标成执行控制保证目标成实现力保障解决方案讨重点容
3 房产行业成控制现状
房产行业中国历年发展房产企业均断加强成控制意识纷纷研究企业特点鉴行验研究产品材料工艺成理粗放化理转移精细化理
房产开发企业中乏企业成控制做较成功万科碧桂园雅居
乐成控制力行业中处领先位增强激烈竞争环境生存力
成功房产企业抵特点全民成意识项目获取阶段开始构思成构成逐阶段成进行严格控制阶段超出成必须出强力说明
第二章 证阶段成分析
项目证否获取项目必须重程产品定位决定项目成重素
做项目证阶段成控制做项目行性研究分析基城市房产市场状况作出准确项目定位项目成构成分析项目运作计划成调研基础握成情况
行性研究报告应具备块基础资料周边环境发展趋势合作方背景合作方式条件初步规划设计方案开发节奏市场定位等基础容外须包括成造价活动：成费估算控制目标措施投资效益测算利润体现安排税务环境影响资金计划竞投方案(仅限招标拍卖项目)投资风险评估相应策项目综合评价意见
1 项目定位分析
项目定位直接决定产品档次目标客户群产品档次项目成成正例关系产品定位根目标客户确定直接关系产品销售情况做项目定位分析面角度着手考虑
11 城市发展状况
城市发展状况构成素中影响房产市场城市GDP总量均GDP常住口总量户籍口总量均支配收入房产投资固定资产投资中占例城市总体规划城市交通规划素直接影响城市房产市场发展
12 城市房产状况
城市房产状况直接影响项目定位项目定价开发节奏项目利润率直接影响
做城市房产状况分析进行项目分析重前提条件需考虑素房产市场供求现状房产开发投资额商品房新开工面积施工面积竣工面积商品房销售面积商品房销售价格走势土市场概况竞争手分布实力
13 项目分析
项目分析整行性研究分析中核心容决定项目走项目操作方关键程
项目分析需考虑素项目概况包括理位置重市政设施相位置距离项目周边交通状况项目现状项目客户定位源特征产品定位产品面积配产品定价分析项目运作计划项目里程碑计划项目风险预计控制
精确项目分析项目运作前提总纲领值重点关注容
2 项目成估算
行性研究报告中针项目实际情况根预计销售目标收益率作出项目成估算
21 项目成调研
正谓知知彼百战百胜项目严密成调研助项目精确握市场制定目标成
211 成调研容
1总述
说明调研目时间员容象致程等
2理方面
招投标：包括理范围法规程评定标方法等
造价理：包括计价基础(定额等)造价构成模式工程类划分等
政府垄断情况相关收费：垄断情况进行分析否进行谈判合约规划中体现
3成水
价格构成组成部分单价取费标准详细部分造价(材机部位部品专业工程分包工程等方式划分)
4典型楼盘
列表典型楼盘基资料包括规划设计指标成售价采资源独特处等
设计施工档次容惯狮山项目处
说明交楼标准配置方面
5资源
开发商供应商施工单位等
6实例测算
22 开发节奏模拟
快速滚动开发直公司追求目标保障利益化效手段项目资金回笼时间缩短降低资金成成公司未段时间竞争手段面工作项作项目运作中重里程碑节点必进行项目行性研究时估计完成时间
3 目标成构成
费项合理搭配更效提升整项目竞争力面中山项目费项例构成实例说明目标成构成情况
鉴土成程度占项目费构成例控实际情况部未工作中
出土成外费项构成适宜例指引公司未项目获取行性研究报告编写
第三章 设计阶段目标成
设计项目成控制重阶段项目成影响3035设计阶段承项目证成果施工图表现实现项目意图指导合订立现场施工图纸效率质量直接关系合工程进度公司历史验数证明设计变更原造成现场签证签证总量中占例
设计阶段效控制成直房产企业头痛问题设计师常抱怨目标成束缚思维材料档次太低装饰太少达效果含钢量太少满足结构设计求等等
通研究房产企业做法时结合公司集团集中理设计组织架构设计阶段成控制通方案阶段设立目标成施工图阶段制定设计限额方式控制加积累力度沉淀项目做法验教训建立数库保证员流失情况会验带走强化设计单位图纸审核力争问题消灭图纸阶段深度达求图纸坚决发项目部等方式设计阶段实现目标成控制
1 方案阶段目标成
专业制定目标成进行方案评选重专业开展设计工作出发点时成控制重措施方案阶段目标成行性研究基础深化必须考虑专业间衡避免专业间矛盾
11 行性研究基础进行深化
行性研究阶段根求目标收益率估计销售情况作出成估算形成第版目标成项目理根情况产品定位目标成进行分解出项目建安成数额数额设计目标成
行性研究深化进步细化项目成构成开发节奏开始进入实际运作阶段项目理必须牢牢树立设计开始控制成概念制定行合理目标成求设计师严格目标成控制开展方案评选保证日项目成控
12 项目实际构成成分解专业强化专业间衡搭配
目标成专业间衡非常重果出现某专业目标成低合理水设计工作开展必然会导致该专业造价突破目标成专业均目标成开展设计工作保证整体目标成变必须调整专业样会出现少两专业必须调整满足目标成求时专业间衡档次产生性价高产品装水木桶条边高度样块木板效发挥出
接公司中山项目里水二期三水项目基建工程费构成例分析项费构成进行项目间费构成横较
集团企业发展部接工作中继续该问题深入研究形成基建费构成例指引指导设计阶段目标成制定
13 加强专业间沟通避免期方案变化
设计整体开发速度影响阶段程中方案变化导致设计进度影响非常然反直接影响工程进度销售节点
专业间缺少沟通会导致细节性方产生矛盾狮山云镇项目出现A户型客厅反梁建筑变更没时通知结构现场凿十条反梁结构安全性留隐患时园林求市政检查井种树两检查井间悬空中道路高房屋等等专业间问题严重影响工程进度造成量成升类似问题专业间必须沟通处理等施工阶段解决必然造成必成
期方案变化整项目开发节奏灾难性中山项目园林设计原计划2009年5月28日完成施工图5月初时候方案变更新园林施工图完成时间预计2009年8月中留合工程时间压缩导致成招标工程工期紧张开盘时间推迟工程质量难保障等系列问题
2 施工图阶段限额设计
历目标成方案评选根方案进步细化目标成形成设计限额指标
设计单位设计限额指标前提开展设计工作保证目标成控性根设计验数公司项目实际情况点需特注意
21 控制外墙面积
研究户型取实面积外墙面积衡成控制言非常重
体结构通常外墙成较高外墙面积简单采楼高周长计算建筑面积相前提外墙面积越少成越容易控制
22 控制窗
正常情况铝合金门窗造价高外墙造价需铝合金窗面积控制合理范围达成效果衡
铝合金窗面积建筑面积通常窗指标衡量窗合理范围需建筑师精心方案计算选择优方案目标成控制铝合金门窗门窗分配合理单元
23 控制单价较高材料量
材料形成成重组成部分种单价材料搭配组合控制高价材料量材料点起画龙点睛效果控制成会降低产品品质
公司材料面项目作法值商榷2008年普遍认识高档项目定非常昂贵材料狮山云镇A户型外立面砂岩材料成477元m2加损耗工综合单价接600元m2炭化木297元m2两种材料面积直接导致材料成高企降低项目盈利力
24 合理搭配种材料
合理搭配种材料控制材料建筑面积均单价控制材料成直接衡量方法定指标中设计师实际操作程中会选择种材料进行相互搭配果搭配程中控制材料总成公司目前尚需力改善
点面第23容具致性单价较高材料具备面积前提必须效方保证总材料成超目标成保证达设计效果目前公司项目中点面做例子难找
25 合理新工艺
必须合理新材料新工艺果熟悉材料性者新工艺没试验结果必须慎重
狮山云镇项目外墙玻璃砖公司项目没尝试玻璃砖作建筑情况会砌筑单位少少初工程部致求设计部出玻璃砖砌筑方法设计部设计院没够确定直等达艺装修公司做第块样板真正搞清楚玻璃砖砌筑方法接工程部求总包单位根达艺公司做法施工剩玻璃砖总包单位泥工班组根普通砌砖办法完成剩玻璃砖工程结果年量外墙玻璃砖开裂底材料问题砌筑方法问题尚存争议玻璃砖检测广东没单位做责划定带相难度界定损失承担方目前难定
3 设计费构成
设计图纸作种产品然满足商品市场分钱分货规律必定设计费合理分解设计成效保证专项设计间衡面图形公司某项目例分解专业设计费构成
集团企业发展部针设计费合理例构成做更深入研究出指引指导未项目订立目标成
4 设计变更理
设计变更造成现场签证进导致成增加原控制现场签证必须想办法严格控制设计变更尤控制错误导致返工者拆
建议公司加强审图时订立设计院出现错误处罚条款求设计院提高出图质量减少设计错误造成成升
41 避免已施工正施工部位发生变更造成返工
已施工正施工部位变更必然造成返工工期成控素公司出现样例子已举胜举狮山泳池拆中山首层飘板拆重做等等项目造成成增加绝量少
问题基设计阶段解决公司设计理部门应该加力度解决问题工程理部门解决基现实现施工单位已基会施工前阅读施工图
42 改变材料变更审慎处理
果改变某部位材料必须重新计算否满足设计限额求否极导致突破目标成
狮山云镇A弧形泳池处墙面开始设计求炭化木改砂岩导致砂岩量直接突破原先设计量外墙材料幅突破目标成
5 设计阶段目标成
设计阶段成理成控制重程需项目组成员密切配合实现整目标成设立修订程应该项目理持进行项目理必须完全掌握设计执行目标成程
成积极参设计程成控制非常必设计必须方案扩初施工阶段取成配合积极成获取材料价格信息积极动解现市场流材料价格效设计限额约束开展设计工作
第四章 招标采购阶段合约规划
招标采购包含合作伙伴采购材料供应商采购寻找确立项目合作方程合作方报价合作质量定区优秀企业取费付款求会更高求产品质量会更保障利降低期维护费保证时间节点
选择什样合作伙伴材料供应商需考虑符合身求满足现理力需系统考虑公司目标项目态度现资源必须首先明确产品需达标准愿意承担成
1 项目合分判
公司现行合分判思路整项目总体合数量约200份左右包含前期工程合设计合工程施工合材料供应合营销合涵盖项目运作环节方面
现行项目合分判方式鉴企业精细化理模式力求细分程材料供应理分解分项工程材料力争控制整程项细节材料幅度降低造价保障材料质量控制成
公司合分判思路程中分部工程均寻找专业单位作合作伙伴理力提出挑战狮山云镇项目工程类材料采购类合合计超100中土建方面预应力桩基础土方开挖栏杆铝窗百叶入户门防火门消防电梯涂料木饰面钢结构防雷公部分装修均专业分包饰面施工阶段时楼栋施工单位达十三分包单位土建单位理均表现欠佳须监理公司甲方员强协调支持开展工作然合理角度言样子分判控制成实现场协调位造成工期延误单位间注意成品保护造成损失等甲方负面影响容忽视
必针目前状况合理进行合分判达控制成目
11 合理界定土建单位施工范围
现土建单位签订合通常会做xx项目总包工程合意合作单位总承包该项目实根合容需方完成基承台开挖体结构防水砌体工程水电安装外墙砖铺贴室外综合网中山项目开始增加防雷消防园建工程
实现总包单位求言已称总承包单位应该土建单位中山项目防雷消防园建工程划分土建单位降低合数量降低理风险尝试
合理划分土建单位施工范围招标采购阶段控制成重点利总包单位量做效降低合总数量时单位间交叉协调工作分摊总包单位效减少甲方理风险成品保护求
针目前公司理力建筑市场现状建议划分总包单位范围：土方开挖基坑维护桩基础施工土方回填体结构体防水工程砌体结构体水电安装外墙砖铺贴外墙石材铺贴外墙涂料装饰钢结构百叶安装木饰面安装栏杆安装铝合金安装消防楼梯墙面面天花工程消防楼梯栏杆制作安装室外综合网量出现含限类模糊描述
12 界定项目总合数量必须适应身理力
根百锐产讲台调研情况目前华南区房产企业肢解分包情况非常严重房产企业成真正甲方项目合数量均超80
时代产年单项目合数量均超百执行合部门设计工程营销工程营销合理数量2007年2008年情况理力合数量说显点力心出现分包单位影响项目进度情况
根理力行业现状应该控制合总数量合理范围国房产咨询公司百锐建议工程合总数量60左右协调工作转移合作单位员更低层次工作中解放出事甲方理工作
13 约定签证设计变更执行流程
现场签证设计变更成影响果签证设计变更执行流程合中约定更加利控制成
实践证明合约束合作单位效工程通知单会议纪作理手段效果差签证变更合作单位利润点会助切性高估算获取收益应该详细定义流程控制类似成
2 合作单位规划
21 确定目标合作单位求
俗话说分钱分货合作单位表现优秀施工单位报价较高完全属正常现象目前中国挂普遍现象时候资质求够直接反映出合作单位水力合作老板态度力程度决定合作单位水里
公司言需特想清楚需什样合作伙伴果想少费心合作伙伴话必须承受较高价格
22 付款节点规划
量占资金必须等售楼回笼资金房产项目言前期资金少投入利提高项目投资回报率减少银行贷款数量房产项目前期土购买达预售条件工程成支出开盘月量资金回笼减轻资金压力
针需提高投资回报率实际情况付款节点放开盘月值考虑鉴方法减少开盘前工程费支出等合作单位融资融资成般会高银行者融资渠道成必制定合理付款节点规划减少前期费支付降低融资成
3 材料供应规划
31 明确甲供材甲指乙供材甲限乙供材清单
甲供材甲指乙供材甲限乙供材房产开发企业保证质量降低成效保障措施华南区房产开发企业广泛采效益非常明显
公司理甲供材甲指乙供材甲限乙供材时候目前没份清晰表格说明容容应该站全集团高度做出统规定定合时候写合中目前公司运作常出现图纸刚出未审定订合者没图纸订合情况清晰甲供材甲指乙供材甲限乙供材清单显更加重招投标阶段成控制重措施
中山项目甲指乙供材料结算办法充分说明订合前确定清单重性中山项目甲指乙供材结算办法函施工单位边月盖章回项目部方材料价格浮12结算基础
4 合约规划
针面提问题合理合约规划项目成控制关重需足够重视养成计划行事惯
第五章 施工程动态成控制
项目施工程持续时间长工程成占项目总成例约3540土成列项目成前两位工程阶段影响项目总成重阶段研究表明非发生特重变化工程项目总成影响基5工程项目总成影响较然必须足够重视施工程动态成控制
1 施工计划编制
工程否利开展直接关系销售节点否够保障影响投资资金回笼速度投资利润率资金高速运转实现目标利润率强力手段万科房产行业中快速滚动开发实现高利润率典型企业目前公司正着目标努力
根销售计划编制工程进度计划然根工程进度计划编制合设计时间计划设计成工程营销协作战实现定目标收益
中山试点项目第次项目全生命周期进度计划概念ERP系统中工作项涵盖行性研究土建保修期重时间节点项工作开始完成日期均根集团求开工开盘交楼时间节点倒推获遗憾中山项目程中方面原造成项工作延误销售时间第次推14天
编份计划需考虑方面容面点：
11 行性研究深化
行性研究中时间节点计划里程碑计划完全战略性时间求效指
导实际工作施工计划编制时间关系保证行性研究中时间节点实现求更加细致反应整项目工程开展程便设计成事安排做工作
12 里程碑节点计划
里程碑节点特开盘直接关系资金周转速度必须努力保证节点
13 设计合时间求
通进度计划出合设计时间求排定工程进度计划核心价值
14 工程进度款支付理
工程进度计划反映工程开展时间序根工程进度计划排定资金流量表指导工程款支付融资程
2 签证理
现场签证直现场造成成增加重原公司讨项容公司2008年项目中数项目表现现场签证份数金额庞签证原五花八门令成理部门手
理讲设计图纸完整准时效合包含工程容现场发生指挥错误基会产生签证实际排设计成原现场签证预见障碍物天气原造成工程量增加指挥错误满足进度求时答应施工单位签证工作面交接单位代单位施工成品破坏需着重控制三种情况
21 明晰签证范围
满足进度求时答应施工单位签证种做法非常取会公司带法律信度风险种情况公司项目中非常常见
果效解决类似情况单纯工程部觉远远够者时候施工单位签证某工作做进行挟工程部迫进度压力范必须合阶段明晰
存争议容措施费中包含项目综合单价包含工作容总价包干情况包含工作容
实际项目运作程中发生抽水台班签证定额中措施费已包含进行体结构施工必须进行基坑降水费项目然会产生量室基坑降水台班签证然成理部会计部分费样签证成结算推利位置时公司带风险
果类似种问题写入合中少合交底时候工程理部门监理公司造价咨询公司施工单位说明形成合交底记录方签字确认控制种重复计量造成成增加
22 家公司代公司施工签证必须取足够证
工程罚扣款理成理部门前难效处理问题特表现罚扣家施工单位款项施工单位情况极承担损失者变成甲方
种情况常会出现工作面交接成品保护解决问题需工程理部门采更加规范化理制度做出处罚事先说明取足够证问题2009年新开项目中改善
2009年新开项目中山进行专门工作面交接培训培训资料求发相关单位发生样情况时项目部现场片作扣款三水项目总包合中体现工作面交接求果施工单位达合中工作面交接标准单位施工单位全部工程量扣费外增加甲方理费
采取规范化理制度取强力证甲方完全避免种工作面交接成品保护位增加成
3 设计变更施工理
设计变更单工程理部门希东西干扰正常施工计划障碍实际工程程中难避免求现场理部门做设计变更成控制工作
31 设计变更时时掌握相应部位施工情况
现场变更通常会施工单位带额外利润拖延工期理工程理部门必须掌握变更部位实际进展情况变更发时否已开始施工施工什进度果造成返工必须记录返工容
掌握面信息针施工单位相应签证单效扣施工单位高估算部分控制设计变更成影响
32 量变更未施工阶段处理掉
事前未开始施工相应部位前处理存问题会控制成进度质量减少量麻烦次性完成产品质量保障图纸阶段解决问题控制设计变更成
4 动态成理
签证变更发生形成项目实际发生成项目动态成
时签证变更形成成进行动态成理成理部门重职责程理重手段方法
ERP系统建立执行更利相关部门进行动态成监控理时解已发生成剩余成数量时成警戒线关键时刻提醒相关员避免成失控
动态成理需成理中心导部门力配合效实施
第六章 结算阶段合价调整
1 工程结算办理
11 工程结算应具备基条件：
⑴ 符合合协议关结算条款规定
⑵ 具备完整效质量评定结果符合规范求竣工验收资料
⑶ 工程竣工图纸设计变更现场签证关结算原始资料齐备
⑷ 工程遗留问题已处理完毕验收合格
⑸ 施工单位结算书求编制附资料齐全
12 工程结算程序
2009年开始公司新项目成理中引入造价咨询公司承担项目程中施工图预算签证理工程结算等工作流程中清晰界定造价咨询公司职责工作容关单位部门须流程执行
2 签证结算理
现场签证结算公司里直成理部门头痛问题量非真正意义签证结算时难结算款中扣施工单位牢牢抓住签证单已工程理部门签名应该支付求支付结算理工作带难度
结算作项目工程阶段结尾成控制务艰巨针公司实际情况结算阶段签证成理做面两点：
21 剔包含合范围签证
包含合范围签证常遇情况工程理部门情况保证进度明知该签签施工单位部分签证结算阶段必须坚决予扣
22 剔包含措施费中签证
包含措施费签证通常合约定清晰办员定额计价办法熟悉造成部分费结算阶段作措施费支付予签证结算
3 成指标累积
工程完成结算应该时结算数进行整理分析产品类型定位标准形成种济指标技术指标含钢量混凝土含量窗工日含量模板含量等指标新项目提供数支持参考
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