XX房产
开发限公司商业计划书
——款计划书
2013年X月X日
XX房产开发限公司商业计划书
——款计划书
第章 项目概
项目建设点
工程位洼新华街南侧湖滨路西通达街北利民路东东西长220m南北长440m成矩型花园式区着辽宁五点线开发建设相程度增添项目理优势
二项目建设规模建设容
东湖胜景项目规划面积85474万方米总建筑面积2627万方米总居住中约六千规划建设成561824层功高档住宅区中90方米占70外区中心集购物休闲健身体东湖广场更该项目增添限活力
三项目建设总投资
项目总投资：53571万元
四项目济指标
技术济指标表
序号
指标
单位
指标值
1
方案类
11
占面积
方米
85474
12
建筑面积
方米
2704万
13
容积率
％
32
14
绿化率
％
30
15
建筑密度
％
35
16
例
3：7
2
投资类
21
项目建设总投资
万元
53571
3
财务预测类
31
项目总销售收入
万元
101739
32
全投资角度分析
万元
321
税财务部收益率
139
322
财务净现值
万元
7868
331
税前财务部收益率
2215
332
财务净现值
万元
12490
32
回收期
年
5
第二章 公司介绍
企业简介
盘锦鼎城房产开发限公司家全资房产开发企业创建1999年拥注册资金1218万元固定资产4800万元年完成总产值亿元拥员工154中高级工程师54技术员24中级职员15高级职员2公司理念：认认真真做事踏踏实实做集团领导精心理公司员工断努力蓬勃发展形成支独具规模现代化高素质队伍
鼎城房产开发限公司着重住宅开发导方质量求生存信誉求发展原独立开发先建区司机乐区天安区税家属楼明珠家园等房产项目年开发明珠家园年底已正式交付公司拥较强济技术实力产品销售实力具备开发型房产项目力
二 股权组织结构
1公司组织架构
董事长
力资源部
项目部
财务部
财务总监
运营总监
行政总监
三营范围
盘锦鼎城家综合性企业集团涉房产源物流建筑等行业
第三章 项目介绍项目环境分析
设计理念
设计充分尊重居住行模式创造际交流环境塑造社区文化达居住面积分部合理规划设计充分体现洼生活惯
二建筑风格
东湖胜景区工程占面积85474万方米拟建面积2704万方米住宅区根区总体规划求东湖胜景区作生态型区建设工程应采先进设计理念强调环境生态意识体现居住环境高品质求贯彻发展战略适应居住者心理生活行求提高居住空间领域感温馨感保证住宅良日通风完善公建配套设施项活动场规划精心设计住宅控制套型面积标准提高住宅功注意立面造型色彩处理采取现代建筑布局特点创造充满活力建筑群体形象营造景交融景合社区首先满足功求完善配套设施超距离绿化空间造现代居住文化生活品位业种新生活享受
基础设施建设现代城市标准智化满足需求体结构框架装饰采环保型毒辐射公害建筑材料外墙保温执行国家强制性标准节设计采高密度苯板保温釆暖热盘
三功总体布局
结合规划区范围周边相关环境特点规划设计采合理布局先进设计构思强调环境意识生态意识营造康社区
园区路网采口车分流形式保证业休闲活动安全性住宅区中户外活动场均布置环境优雅宜绿中整园区四周道路环绕车行道边配建面停车场便停放车辆绿化系统相结合
四环境设计
注重生态环境保护营造总体景观设计城市道路周边区域相统考虑结合道路网形成周边硬质城市空间中间软质绿化空间总体风貌道路通断面形式绿化种植周边块建筑围合等条件变化形成风格性道路景观道路两侧建长界面均定呼应时道路空间封闭渗透形成空间节奏
然生长营造社区佳状态植物配置方面选特点植物种类植物发挥特长建筑成绿植配角然真正含义理重新定义肤半支莲草莓等生命力强植物色彩丰富精致巧中创造出生命奇迹宅间迷花园巧致家园设计栽植体现出谐温馨家庭区理位置区东西两侧密植乔木绿墙围合出生态空间城市快捷奏步伐阻挡外
五住宅布局
针盘锦市冬寒夏热气候特点建筑采南北布局通合理间距住宅获良日通风住宅布置形式行列绿化分隔式庭院半围合等种空间围合形式形成良邻里气氛增加安全防护功住宅顶层做坡屋顶处理
（）住宅户型
户型根社会调查资料设计建筑面积47—145m2等种形式满足阶层户型室厅卫三室二厅二卫等十五种户型总户数2063户左右规划建设成561824层功高档住宅区根顶数难出售价格低等特点次规划中户型设计六层全越层式住宅配置楼顶花园建筑立面屋顶设计手法体现精美现代义风格增添住宅文化涵形成亮丽城市景观
（二）住宅层数
综合考虑济性建筑造价施工条件居民生活水居住方便程度等素该区规划建设成561824层功高档住宅区
六公建项目
公建布局形式
区入口处物业理房业提供便利条件童活动区域健身活动区域均设置行景观道业健身休闲余享受诗画般美丽景色
七区道路
道路等级划分
区道路分二级：园区道路宅前路园区道路幅宽6m宅前路3m建筑退道路边缘25m
道路布置形式
居住区道路城市道路延续居民区道路方面希利进入城市道路方面愿意关车辆流干扰安静安全次规划中通区道路南北两方延伸整区溶入城市环境中
八区绿
区采植物材料绿化布置手法楼间绿形成丰富彩绿化系统形成集中公活动空间单独活动范围效改善环境景观增加居民室外活动空间增强居民良邻里气氛区成现代化花园式区
九区环保卫生
入口处布置两移动式垃圾箱影响园区美观便垃圾转运
区布置水排水电力电讯采暖线排水化粪池处理先园区网进入中心路预埋网
十区智化理
区设处探头物业理办公室相连入口配备保安员定时检查巡逻确保区安全物业部门认真做区环境卫生帮助户解决困难
十消防安全措施
深入贯彻中华民国消防法提高全民消防意识推动省城市社区消防建设工作全面开展切实消防安全工作落实基层提高城市社区抗御火灾整体力实现城市区消防理教育服务提高求根全国城市区消防建设工作会议精神制定相应措施
第四章 产品市场分析
市场规模投资结构分析
1洼县概况
洼县位辽宁省西南部辽河辽河游辽东湾东北部环渤海济带县份洼县1975年建县1988年国务院确定海开放县辽宁省15县域济发展重点县全县总面积1387方公里辖14镇全县总口35万
洼县东西宽60公里南北长78公里土总面积1683方公里全县辖10建制镇5乡17国农（苇）场1济技术开发区29社区138村委会洼县土总面积中包括省科研三角洲委会两块飞面积分2km2101 km2辖乡镇济区总面积1580 km2
2房产投资结构
洼房产市场供求结构：受五点线辽东湾济区双重效应影响疏港铁路通车等利消息刺激前市场供应求特征未洼房产市场具较发展空间
2012年第季度洼房价均价达3000元米湖位置达3500元米年房价3800元米左右放眼洼全县里属增值宝低成高品质养生度假佳选择
二客户目标市场定位分析
1目标消费群定位
东湖胜景先前确定产品走中档偏高路线作中高档楼盘面客户群必然选择性消费群金字塔结构出中高档消费群数量求低说质价衡协调类消费群体中头痛族群介项目盘属性市场客户定位方面应扩客源客源基中等中高等阶层客户网式客户定位现区域作逐分析：
11客源区域
级区域：洼城区
二级区域：外阜购房者（全省范围）
三级区域：洼城区外县乡车程1时周边城镇
12客源职业
私营业体营者洼外务工者洼政府公务员企业高级理员学校医院银行等企事业职工洼效益较企业职工富裕进城农民
13购房目
宜居型：选择环境适合居住群
新增型：新婚分家购房拆迁购房外出务工返乡购房
改善型：改善原住宅环境居住层次
工作型：工作原洼工作方便群
14吸引客源种类
体买家集团客户辅
立足中高收入阶层争取吸引工薪阶层
2力客源分析
总体量26万方米客源定位公务员阶层富裕阶层工薪阶层返乡置业者四力群体期确定公务员阶层客源群体引导者吸引带动力群体购买力群体购买达提升项目品质形象利化目
21公务员阶层
×收入状况：公务员阶层属中高收入群
×居住现状：目前公务员居住环境单位建济适房定公务员商品房公务员购买享政府补贴政策
× 25岁群：般处工作起步阶段济基础薄弱购买商品房承受力限类群部分暂时没考虑购买商品房少数父母济支持情况考虑购买市场潜需求者力房型需求二房面积90方米左右
× 25－35岁群：般事业处发展稳定阶段父母济支持情况算购买商品房作婚房原父母家中分离独生活类群全部目前需求者明显具更强购买力市场潜需求者力房型需求二房三房面积90110方米
×需关注群3645岁年龄段群体：类群事业已稳定较发展已较牢济基础开始算购买商品房改善目前居住条件部分群现实流需求者力房型需求三房面积110120方米
×较值关注群46岁群：国家机关部门担领导职务家庭年收入般4万元收入水洼属高层阶级二次置业购买商品房改善居住品质愿较强烈力房型需求三房面积130方米户产品
22富裕阶层：
收入状况：富裕阶层包括私营事业单位领导中层干部效益企业领导中层干部等
居住现状：企事业领导中层干部居住环境单位建房改善居住环境现已相数量企事业领导中层干部购买商品房私营建房屋父母住例较高追逐更高生活品质购买商品房例逐年增加
未居住需求：企事业领导家庭年收入般4万元二次甚次置业购买商品房改善居住品质愿较强烈力房型需求三房面积130方米户产品企事业中层干部收入相已步入稳定期存购买面积户型济实力时存抚养未成年子女需负担笔支出确定素较导致购买商品房面积户型需求相均匀分布中家庭口求该类家庭三房需求重稍面积110130方米私营家庭年收入3万元年龄结构收入等需求户型相2535岁区间相需求户型三房面积110方米左右3645岁区间相需求户型三房面积110120方米少数私营会考虑购买户
23工薪阶层
收入状况：工薪阶层年收入13万元包括企事业单位基层员工教师退休职工等
居住现状：目前工薪阶层绝部分居住环境济房居住品质较低政府2013年加薪工薪阶层商品房需求较强
未需求：工薪阶层鉴家庭收入足需求力户型二房三房面积90120方米
单身群 ：家庭口单购买力约束问题相应户型面积求相较集中二房户型面积需求集中90方米左右区间
新婚夫妇家庭：购买力较单身群稍胜筹该类家庭口生存面积需求需求等部分家庭考虑久时间存生育女家庭口扩展该类家庭户型面积需求定扩展求部分家庭家庭成员年纪较轻总体收入高受总价约束户型面积需求存缩空间综合言该类家庭面积需求集中90110方米需求空间户型需求二房三房受家庭发展空间影响110130方米面积范围存定需求
子女未独立家庭：该类家庭家庭成员工作收入相稳定时存抚养未成年子女需负担笔支出确定素较导致该类家庭购买商品房面积户型需求相均匀分布中家庭口求该类家庭三房需求重稍
子女已成家家庭：子女已成年独立成家原家庭进入空巢期数家庭口回复两受居住口减少退休收入减少影响该类家庭户型需求集中110130方米区间
24具体房型目标客户：
居室：新婚夫妇单身族老年夫妇等
二居室：济较企事业职工私营企业职员般公务员
三（四）居室：济收入超高阶层追求家居舒适型两代堂家庭家庭
3东湖胜景产品分析定位
31品质定位
根周围竞争楼盘该区域客户潜市场判断产品定位中高档品质中高级物业理中档偏价格商品房
32形象定位
政务苑——针公务员新政务中心花园形象正面高贵失浪漫意情调
文化宅苑——针富裕阶层利权利文化特殊情结满足官亲附庸风雅心理需求
市花园——针工薪阶层迎合普通民众趋攀高心理糅合现代时尚元素营造市花园新生活空间
精神家园——针劳务输出阶层前期产品形象饱满丰富基础利已形成家园氛围带强烈豪感满足感属感
33形态定位
开发高层层辅层6+跃层宜高层1824+跃层区环境优美日充足应适降低建筑密度容积率控制30建筑层数结合天际线美观错落设计
34功定位
建筑体量较功居住商业辅选择性适放商业面积部商业背背形式车库相结合商业住宅分离
道路停车系统：进入区机动车区环道行驶分流支路进入组团
绿化景观环境：原努力改善区生态环境区绿分三层次庭院绿组团绿中心绿
社区生活理念：文化阳光然金色生活
企业文化开发理念高度契合：营造市中纯然空间现代化舒适家园然谐相处间礼貌关怀协调统着浓郁文化气息高品质社区
35品牌定位：
阳光化生活
气候原区域居民住宅求较高产品概念中应该营造出种阳光化生活建筑单体设计时设置公阳光会客室阳光书房等设置外底层（层）部分宅前绿化结合营造阳光花园环境顶层（阁楼）适面积设置露台住户享受更阳光造空中花园概念
优美文环境 百花汇聚唐诗宋词景观品营造古典文化意境
调查中解区域居民区文环境求较高家认区居民层次致相区环境配套满足居民性化求现区域楼盘基没方面做较导致区域居民知道什文环境做告诉居民：什生活什高品质生活区环境建设时应重点提倡社区文化营造居民足够活动空间交流空间面积绿化清新空气充足阳光邻里间浓浓友谊造种生活文化理想居家环境提供住户种高品质生活
提供众运动空间创造健康生活
社区居民提供开放运动场健康群众体育运动休闲开展家庭院倡导现代健康文明新生活
4总体规划构思
区规划建筑设计创建21世纪居住水准目标充分体现设计理念创造出具良居住环境配套设施齐全百花汇聚诗情画意住宅社区（四季观赏性花卉寓意唐诗宋词景观品面积绿化构成景观体系）住宅室外功齐全环境综合体建筑环境三者机统考虑区域实际消费模式惯根区域气候条件结合住宅建设发展潮流趋势研究判断总结确立条设计原：
41
贯彻思想建设生态型居住环境规划目标创造布局合理功齐备交通便捷绿意盎然生活方便具文化涵住区注重居住生态环境居住生活质量合理分配项资源全面体现持续发展思想提高居环境质量作规划设计建筑设计基出发点终目充分考虑现代生活方式形成种绿意盎然然谐典高尚居住环境
42尊重然
贯彻尊重然持续发展思想贯彻生态原文化原效益原强调绿脉居民生活活动融合点状组团绿带状林荫步行道局部集中块状绿居住区绿化系统限度发挥绿均性功效满足层次居民活动需求住宅群绿色水活动空间融体贯穿持续发展原
43济开发
规划满足开发建设客观规律宗旨加强规划弹性灵活性规划设计便分期实施房产营形成良性循环滚动发展机制
44文涵
通景观百花汇聚唐诗宋词景观品节点营造区赋予厚重文化涵唐宋中国古典文化全盛时期阶段留诗词作品数量丰富容包罗万象中华民族文化瑰宝通寓意唐诗宋词景观品四季观赏花卉塑造风花雪月诗情画意意境项目问涵饱满充满张力
45科技生活
强调高科技建设理生活中运科技导适应时代发展科技进步e生活（宽带等）仅种时尚已升必需区国标进行智化配备提供基础
46安全节
居民提供健康舒适安全居住活动空间时建筑全寿命周期中高效利资源低限度影响环境外建筑材料选择选占少排污少安全环保建材减少建筑耗环境资源破坏
47配套完善
项目区域目前配套设施较少功齐全高起点配套设施成败竞争手王牌根洼市民生活特点项目配备商业娱乐休闲文化养生餐饮等系列功建筑客户提供舒适便捷生活环境
硬件：区安装红外线周界视系统栋楼入户口安装讲系统确保安全
理公司提前介入：项目开发前期选择家区域国声誉物业理公司作理顾问提早物业理介入时机时助品牌优势强强联合提升项目附加值市场形象
整项目中兼顾：
×样性：
区建筑规划设计中贯穿样性原：区品质体现文化元化住宅类型样化住宅形式样性区功样化包括围绕居住生活娱乐休闲等系列化功环境设计媒体化包括建筑媒体绿化媒体水域媒体音乐媒体光媒体等
×合理性：
合理性原体现区功区块分析路网布置设计户型精心调整造型时尚分析重新创作等诸方面项感性理性指标综合进行量化理解贯彻理性途径达合理性目合理规划商业会幼园居住等功区功分区明确互干扰面组织科学结构造型济合理方便
×安全性：
保证良居住环境合理组织流车流正确处理流车流流环境关系处理住宅周围环境关系设计中采取车相分流方式减弱居民生活干扰流车流入口位置数量合理规划方便安全济求闭路电视监控系统防盗报警红外线闯入报警系统出入口控制系统24时电子巡更系统利先进保卫系统做安全误
×生态性：
然条件关注成设计中情趣感性表现基础类外环境已然生态系统种复合工生态系统然形态建成形态间界线变日益模糊然素透入建筑建筑构成景观框架然条件理解现已扩展文历史等素关注应充分考虑区域气候特点项目形貌特点利低洼水塘挖掘水景资源创造出优美舒适现代居住环境景观结合域气候特征注重环境景观通风采光基合理结合建筑单体布局户定日景观求
第五章 市场营销分析
价格策略
1采取低开高走价格策略
套相偏低单价总价住宅价格作市场价格切入采低幅频方式提价逐步推出略高市场价格力价位营造断升值趋势
第阶段：通高端形象推广积累客户意带动市场聚集气
第二阶段：物超值高性价入市形成老百姓住起房子市场印象
第三阶段：低幅频调价价格逐渐涨幅产生升值市场印象时铸造稳幅度较价格走势
2低价辅助策略：低单价低总价体现
正式销售时挑选套位置景观般房型面积较房型较低单价较低总价首先推出消客户项目高端形象带心理价位抗性（高贵贵房子）
二营销通路
1营销展示中心
营销中心作项目形象展示窗口销售前阵直接影响买家选择井然序购买氛围良购买体验购房者带更持久心理感助提升项目软价值
营销中心包装服务成营销推广工作重组成部分充实营销中心方面资料装备见闻全方位买家解信息营销中心具备硬件资料（模型效果图楼书等资料）外需高素质专业销售员
1)营销中心选址：设置项目块中心面积约500米
2)销售现场分区：销售现场分模型展示区控台洽谈区签约区意象表现区板展示区办公区七区域
3)模型求：模型(整体鸟瞰模型)典产品单体透视模型面套型模型
4)装修风格：简洁气注重细节色调谐高雅米色淡绿色等色调标准色谐搭配营造高贵氛围巧妙冷暖色调搭配标准色辅靓丽暖色商业气氛失轻松活泼部充分运灯光水玻璃绿色植物交作场外通透绿意浓浓具现代气息
5)现场氛围营造
×视觉体系：
①意象表现区：雕塑摄影油画建筑作品欣赏采艺术节获奖作品画廊雕塑制品等销商联系免费展示
②板展示区：运玻璃数码高精度输出墙面布设板色调营销中心整体风格相匹配进行项目容展示说明
③功标牌：销售员标牌接处签协议处交款处等标牌买家明确功突出运作专业性
④样板间：充分展示户型种功直接引导客户产生购买欲专门装修设计空间布局供业参考
×听觉体系：背景音乐系统
选择曲目符合楼盘特色：崇尚然清新宜作辅助放古筝曲提琴协奏曲注意曲风统格调致
×味觉体系：访客户奉杯清茶寓意份亲情茶具非次性纸杯
×触觉体系：营销中心接触面圆润光滑手感温润重尘染配备专门保洁员时确保环境整洁
×嗅觉体系：嗅觉记忆售楼处古典隽永氛围薰炉香淡雅清新沁心脾摆放造型优美干花塑造高尚情调服务员统品牌香水营造清雅氛围
×综合感觉体系：售楼员言谈举止音容笑貌客户美心理感受良专业素养确信项目整体素质项目充分认
6)营销中心ＣＩ系统
×VI：标准色整体装修布置风格协调社区整体定位相致员工衣着体色调温馨方款式时尚脱俗选改良式旗袍中式立领套装男士西装道具品设计详见VI手册
×BI：员工举止体方亲切礼貌日宣誓程序安排售楼处前广场天仪式成道亮丽风景展示客户面前
×MI：开发理念社区整体定位相吻合：追求然崇尚真诚求员工诚恳工作认真负责客户细心周
2接中心
项目距离旧城区稍距离会路途较远愿营销展示中心旧城中心繁忙空间节点设立接中心配备专业营销接员发放传单通接员展示介绍免费接送房等形式吸引潜客户
中心选址：
1）装修风格：营销展示中心风格保持直突出强烈市感利猎奇心理吸引眼球
2）氛围营造：营销展示中心区突出开发商品牌项目恢弘气势产生实动
3）C I 系统：营销展示中心保持致
3VIP营销
VIP卡形式建立种客户优先权重功增强客户属感购卡者享优先选房权VIP卡实行实名制单卡限购房套购卡客户开盘时享受定优惠享受九八折优惠视情况享受社区项收费服务优惠（会健身免费阅览物业增值服务等具体定）
VIP卡（直销）推广目：VIP卡（直销）目营造紧缺感促进购买会员活动引起市场扩效果促进客户带动亲朋购买
1）捕捉市场信息锁定目标客户积聚客源形成热销奠定基础
2）根客户认购状况反馈信息迅速调整销售策略定价系统
3）VIP卡（直销）优惠政策客户定吸引力加速产品化
4）增强客户社区认树立项目企业形象扩影响力
推广时间：开盘前月左右开始
1）具体步骤：
①售卡
A活动方式
VIP卡分银卡金卡白金卡三种分张5000800012000元售价外发售张卡印预约号码根先序进行发售
开盘日购房者根张卡等级享受折扣价格优惠（优惠视具体情况调整）白金卡折扣金卡次银卡低
规定VIP卡转限量发售适时公布优惠政策配合力促销表现稀缺性珍贵性
B．活动步骤
通悬挂横幅DM派发报纸广告电话通知等方式进行活动宣传预热意登记客户进行预约发函形式详细告知认购时间方式VIP卡优惠情况
开盘前月左右正式发卡出售售卡日售楼处门口举行公开售卡活动购卡者附赠礼品填写详细客户资料
张VIP卡附登记表张意者资料外具型市场调查功接受信息反馈目前职业物业理求等等
活动期间售楼处接客户提供宣传资料进行客户登记进行初步分析选择业务员保持联系提供价格接受预订
保持开盘期间楼盘良形象开盘三天予办理退卡手续余时间均办理退卡
根发卡情况控制销售节点配合预售手续进入选房阶段
2）选号
房型图面积基确定进行选房预计安排开盘前10天左右进行
VIP卡卡号先序进行选房力图现场井然序
③ 开盘转定：开盘日公布价格已选房客户转定开盘七日办理退卡
④ 定客户签约：开盘安排定客户陆续签约
2)效果预期
通次活动进行市场预热起市场宣传效果营造紧缺气氛意客户购卡程中提供需求信息步销售策略制定产品定价提供力参考VIP卡（直销）市场滤作效锁定目标客户阻隔竞争手
三 营销推广
推广策略遵循原
1总体策略
产品身优势基础发展前景做支撑便利交通完善配套辅助优美社区景观诱惑全面开展攻心战略
2策略诠释
总体策略纲充分作销售前项准备工作销售节点握作总体推广计划项目广告精线户外报纸电视媒体时辅路牌围墙车身广播电视报纸广告基采半版整版两种模式开盘前适辅软文炒作
3营销推广原
项目营销推广中应始终握三原：
抓住项目实际卖点产品说话产品优势诉求原
二未价值现化原政务新区物业价值超前呈现
三项目发展商品牌形象优势
4销售进程掌控
价格走低开高走路线3380元米接成超低价格切入市场（仅5套）掀起抢购风潮30元米涨幅低幅频整理终实现期销售均价4500元米方面强化包装宣传提高市场预期价格方面结合产品提高附加值缩短销售外会做高层层价格配实现销售均价稍略超预期销售均价进入销售期间根现场实际销售情况适调高销售价格
整合营销传播总体策略
引入全新房产衡衡项目强势差异化弱势差异化作营销策略矛盾解决调动切资源利切手法力争项目公开发售时造成轰动时流量短时间清空期产品瞬间制造热销局面创建品牌社区高端客户服务理念介入做出市场竞争力二期产品势推出
三位体整合传播台针期务选择台组合受众传达信息
通高度资源整合预见性考虑未市场走势区域房产发展格局挑拨放消费者未生活工作矛盾物质精神矛盾投资住矛盾已买(非项目)房子悔未买房期
样前瞻意识够满足项目未发展5年需求必决定双龙通项目树立区域产领头羊全新住宅时代引导者形象位
1)整合传播台：公关活动+新闻媒体+广告组合
2)总体策略：通环境营销手法公关活动媒体两种工具做窝广告钓鱼整营销程公关活动节点展开媒体造势炒作
3)客户交流界面：价值观客户引导角度衡量价值挖掘心深处巨矛盾衡断放直发现华府整传播程中做：表面价值引导——买紧绝深层次价值导关键：法学果项目握相信里需里心中建立起标准项目找种感觉果孩子开始惯刀叉吃饭西餐源源断卖
第六章 项目投资构成
费效益估算
建设投资估算说明
① 估算范围 投资范围包括项目筹建结束时设计规定土征费前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费基预备费等
② 编制
全国统建筑工程预算工程量计算规
辽宁省建筑工程预算实物量定额（2001）
辽宁省建筑工程预算实物量定额单位估价表（2001）
2001年机电设备报价手册
盘锦区建安工程定额
项目单位提供相关资料等
③ 价格基年
价格基年2009年
二基参数
1土成
根项目实际情况项目占面积85474万方米土费 9725万元
2建安工程成
建筑安装工程费建造房屋建筑物发生建筑工程费设备采购费安装工程费等项目总建筑面积2704万方米项目建筑安装工程费估算额34006万元
3前期费
项目前期工程费包括规划设计费质勘探设计费三通费等阶段支出估算项目前期工程费220万元
4红线外工程公建配套
（二）期基础设施建设费指建筑物2m外项目规划红线种线道路环卫设施等建设费项目基础设施建设费估算额752万元
5城建配套费
项目水暖供电配套建设费估算额2976万元
6预见费
考虑项目实施程中发生难预料支出需估算定预备费总计2688万元
7理销售费
项目理销售费估算额528万元
8营运营费
项目营运营费估算额937万元
9开发期费
项目费估算额98万元
10财务费
项目财务费估算额1641万元
项目总投资
项目总投资包括开发建设投资营资金
项目总投资开发建设投资 + 营资金
53571万元
期总成费明细表
序号
工程项目
造价费（万元）
楼面造价（元）
1
开发建设成费
18354
1349
11
土费
4215
309
12
勘察设计前期费
92
67
13
建筑安装费
12891
9475
14
道路绿化等配套费
374
275
15
电暖配套费安全
782
575
16
理费
228
167
17
预见费
50
37
18
利息
395
290
2
营资金
176
129
3
运营费
288
211
4
营成
1275
937
5
项目总投资
20766
14767
二期总成费明细表
序号
工程项目
造价费（万元）
楼面造价（元）
1
开发建设成费
30919
19168
11
土费
5510
4028
12
勘察设计前期费
128
93
13
道路绿化等配套费
378
277
14
建筑安装费
21115
1544
15
电暖配套费安全
2194
1604
16
理费
300
22
17
预见费
48
35
18
财务利息
1246
911
2
营资金
182
133
3
运营费
291
213
4
营成
1413
1033
5
项目总投资
32805
2398
第七章 项目济效益分析
销售收入
现阶段项目类区湖畔花园住宅区推出然具特色已完成类产品市场说明务广泛接受希拥该项目仗理优势宜居牌环境牌会盘锦居住区中格外引注目刺激周边房产相关行业发展县级政府建造诣社会具体展现
目前市场类产品销售均价皆4000元／m2类产品相东湖胜景理位置园林景观设计产品品质等方面具明显优势根目前房产发展趋势消费者买升买降心理特征公司东湖胜景销售采取低开走稳中升价格策略采取较优惠价格定位收益利消费者根市场供求关系变化计划逐步控制涨幅消费者真诚感受东湖胜景物超值售价低
公司根项目身特点结合市场类产品价格进行综合研究分析东湖胜景期住宅入市阶段销售均价定位2850元／m2商网车库分6300元5100元方米东湖胜景二期高层住宅区入市阶段销售均价定位4000元／m2商网车库公寓分10000元7000元5500元方米预计获市场认项目销售开启良开端促进资金良性循环周转
估算整销售期实现销售收入101739万元
中2010年实现销售收入12000万元2011年实现销售收入13000万元2012年实现销售收入9000万元2013年实现销售收入27000万元2014年实现销售收入23000万元2015年实现销售收入17739万元
二 销售收入表
期销售收入明细表
工程项目
面积(㎡)
均单价（元㎡）
合价（万元）
备注
住宅
107050
2850
30509
商网
12068
4300
5189
车库
7820
4100
3206
车库
7910（150）
12万元
1800
总计
136049
41184
二期销售收入明细表
工程项目
面积(㎡)
均单价（元㎡）
合价（万元）
备注
住宅
121937
4000
48775
商网
6904
10000
6904
车库
3428
7000
2398
公寓
4507
5500
2478
总计
136776
60555
三 利润表
期利润结算表
销售收入
成费
税前利润
营业税税金
税利润
41184
20766
20418
8903
11515
二期利润结算表
销售收入
成费
税前利润
营业税税金
税利润
60555
32805
27750
13090
14660
（二）期利润总表
销售收入
成费
税前利润
营业税税金
税利润
101739
53571
48168
21993
26175
第八章 总结建议
1市场分析结
通前宏观济形式洼市房产市场调查分析综合项目特点项目项基础条件已具备市场进入时机已成熟符合国家相关法规政策规定济效益社会效益显著
2济分析结
通财务评价分析项目全部投资财务部收益率基准收益率财务净现值0静态投资收回期4年动态投资回期5年充分说明项目投资收益率高济效益清偿力强具较抗风险力项目济合理
3款金额：拟贵公司申请拆解1000万元期限1年该资金园区景观绿化网等配套工程
4款资金源：房屋销售收入33亿元偿贷款息月销售收入偿月利息
综述项目实施社会济效益显著
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XX房产
开发限公司商业计划书
——款计划书
2013年X月X日
XX房产开发限公司商业计划书
——款计划书
第章 项目概
项目建设点
工程位洼新华街南侧湖滨路西通达街北利民路东东西长220m南北长440m成矩型花园式区着辽宁五点线开发建设相程度增添项目理优势
二项目建设规模建设容
东湖胜景项目规划面积85474万方米总建筑面积2627万方米总居住中约六千规划建设成561824层功高档住宅区中90方米占70外区中心集购物休闲健身体东湖广场更该项目增添限活力
三项目建设总投资
项目总投资：53571万元
四项目济指标
技术济指标表
序号
指标
单位
指标值
1
方案类
11
占面积
方米
85474
12
建筑面积
方米
2704万
13
容积率
％
32
14
绿化率
％
30
15
建筑密度
％
35
16
例
3：7
2
投资类
21
项目建设总投资
万元
53571
3
财务预测类
31
项目总销售收入
万元
101739
32
全投资角度分析
万元
321
税财务部收益率
139
322
财务净现值
万元
7868
331
税前财务部收益率
2215
332
财务净现值
万元
12490
32
回收期
年
5
第二章 公司介绍
企业简介
盘锦鼎城房产开发限公司家全资房产开发企业创建1999年拥注册资金1218万元固定资产4800万元年完成总产值亿元拥员工154中高级工程师54技术员24中级职员15高级职员2公司理念：认认真真做事踏踏实实做集团领导精心理公司员工断努力蓬勃发展形成支独具规模现代化高素质队伍
鼎城房产开发限公司着重住宅开发导方质量求生存信誉求发展原独立开发先建区司机乐区天安区税家属楼明珠家园等房产项目年开发明珠家园年底已正式交付公司拥较强济技术实力产品销售实力具备开发型房产项目力
二 股权组织结构
1公司组织架构
董事长
力资源部
项目部
财务部
财务总监
运营总监
行政总监
三营范围
盘锦鼎城家综合性企业集团涉房产源物流建筑等行业
第三章 项目介绍项目环境分析
设计理念
设计充分尊重居住行模式创造际交流环境塑造社区文化达居住面积分部合理规划设计充分体现洼生活惯
二建筑风格
东湖胜景区工程占面积85474万方米拟建面积2704万方米住宅区根区总体规划求东湖胜景区作生态型区建设工程应采先进设计理念强调环境生态意识体现居住环境高品质求贯彻发展战略适应居住者心理生活行求提高居住空间领域感温馨感保证住宅良日通风完善公建配套设施项活动场规划精心设计住宅控制套型面积标准提高住宅功注意立面造型色彩处理采取现代建筑布局特点创造充满活力建筑群体形象营造景交融景合社区首先满足功求完善配套设施超距离绿化空间造现代居住文化生活品位业种新生活享受
基础设施建设现代城市标准智化满足需求体结构框架装饰采环保型毒辐射公害建筑材料外墙保温执行国家强制性标准节设计采高密度苯板保温釆暖热盘
三功总体布局
结合规划区范围周边相关环境特点规划设计采合理布局先进设计构思强调环境意识生态意识营造康社区
园区路网采口车分流形式保证业休闲活动安全性住宅区中户外活动场均布置环境优雅宜绿中整园区四周道路环绕车行道边配建面停车场便停放车辆绿化系统相结合
四环境设计
注重生态环境保护营造总体景观设计城市道路周边区域相统考虑结合道路网形成周边硬质城市空间中间软质绿化空间总体风貌道路通断面形式绿化种植周边块建筑围合等条件变化形成风格性道路景观道路两侧建长界面均定呼应时道路空间封闭渗透形成空间节奏
然生长营造社区佳状态植物配置方面选特点植物种类植物发挥特长建筑成绿植配角然真正含义理重新定义肤半支莲草莓等生命力强植物色彩丰富精致巧中创造出生命奇迹宅间迷花园巧致家园设计栽植体现出谐温馨家庭区理位置区东西两侧密植乔木绿墙围合出生态空间城市快捷奏步伐阻挡外
五住宅布局
针盘锦市冬寒夏热气候特点建筑采南北布局通合理间距住宅获良日通风住宅布置形式行列绿化分隔式庭院半围合等种空间围合形式形成良邻里气氛增加安全防护功住宅顶层做坡屋顶处理
（）住宅户型
户型根社会调查资料设计建筑面积47—145m2等种形式满足阶层户型室厅卫三室二厅二卫等十五种户型总户数2063户左右规划建设成561824层功高档住宅区根顶数难出售价格低等特点次规划中户型设计六层全越层式住宅配置楼顶花园建筑立面屋顶设计手法体现精美现代义风格增添住宅文化涵形成亮丽城市景观
（二）住宅层数
综合考虑济性建筑造价施工条件居民生活水居住方便程度等素该区规划建设成561824层功高档住宅区
六公建项目
公建布局形式
区入口处物业理房业提供便利条件童活动区域健身活动区域均设置行景观道业健身休闲余享受诗画般美丽景色
七区道路
道路等级划分
区道路分二级：园区道路宅前路园区道路幅宽6m宅前路3m建筑退道路边缘25m
道路布置形式
居住区道路城市道路延续居民区道路方面希利进入城市道路方面愿意关车辆流干扰安静安全次规划中通区道路南北两方延伸整区溶入城市环境中
八区绿
区采植物材料绿化布置手法楼间绿形成丰富彩绿化系统形成集中公活动空间单独活动范围效改善环境景观增加居民室外活动空间增强居民良邻里气氛区成现代化花园式区
九区环保卫生
入口处布置两移动式垃圾箱影响园区美观便垃圾转运
区布置水排水电力电讯采暖线排水化粪池处理先园区网进入中心路预埋网
十区智化理
区设处探头物业理办公室相连入口配备保安员定时检查巡逻确保区安全物业部门认真做区环境卫生帮助户解决困难
十消防安全措施
深入贯彻中华民国消防法提高全民消防意识推动省城市社区消防建设工作全面开展切实消防安全工作落实基层提高城市社区抗御火灾整体力实现城市区消防理教育服务提高求根全国城市区消防建设工作会议精神制定相应措施
第四章 产品市场分析
市场规模投资结构分析
1洼县概况
洼县位辽宁省西南部辽河辽河游辽东湾东北部环渤海济带县份洼县1975年建县1988年国务院确定海开放县辽宁省15县域济发展重点县全县总面积1387方公里辖14镇全县总口35万
洼县东西宽60公里南北长78公里土总面积1683方公里全县辖10建制镇5乡17国农（苇）场1济技术开发区29社区138村委会洼县土总面积中包括省科研三角洲委会两块飞面积分2km2101 km2辖乡镇济区总面积1580 km2
2房产投资结构
洼房产市场供求结构：受五点线辽东湾济区双重效应影响疏港铁路通车等利消息刺激前市场供应求特征未洼房产市场具较发展空间
2012年第季度洼房价均价达3000元米湖位置达3500元米年房价3800元米左右放眼洼全县里属增值宝低成高品质养生度假佳选择
二客户目标市场定位分析
1目标消费群定位
东湖胜景先前确定产品走中档偏高路线作中高档楼盘面客户群必然选择性消费群金字塔结构出中高档消费群数量求低说质价衡协调类消费群体中头痛族群介项目盘属性市场客户定位方面应扩客源客源基中等中高等阶层客户网式客户定位现区域作逐分析：
11客源区域
级区域：洼城区
二级区域：外阜购房者（全省范围）
三级区域：洼城区外县乡车程1时周边城镇
12客源职业
私营业体营者洼外务工者洼政府公务员企业高级理员学校医院银行等企事业职工洼效益较企业职工富裕进城农民
13购房目
宜居型：选择环境适合居住群
新增型：新婚分家购房拆迁购房外出务工返乡购房
改善型：改善原住宅环境居住层次
工作型：工作原洼工作方便群
14吸引客源种类
体买家集团客户辅
立足中高收入阶层争取吸引工薪阶层
2力客源分析
总体量26万方米客源定位公务员阶层富裕阶层工薪阶层返乡置业者四力群体期确定公务员阶层客源群体引导者吸引带动力群体购买力群体购买达提升项目品质形象利化目
21公务员阶层
×收入状况：公务员阶层属中高收入群
×居住现状：目前公务员居住环境单位建济适房定公务员商品房公务员购买享政府补贴政策
× 25岁群：般处工作起步阶段济基础薄弱购买商品房承受力限类群部分暂时没考虑购买商品房少数父母济支持情况考虑购买市场潜需求者力房型需求二房面积90方米左右
× 25－35岁群：般事业处发展稳定阶段父母济支持情况算购买商品房作婚房原父母家中分离独生活类群全部目前需求者明显具更强购买力市场潜需求者力房型需求二房三房面积90110方米
×需关注群3645岁年龄段群体：类群事业已稳定较发展已较牢济基础开始算购买商品房改善目前居住条件部分群现实流需求者力房型需求三房面积110120方米
×较值关注群46岁群：国家机关部门担领导职务家庭年收入般4万元收入水洼属高层阶级二次置业购买商品房改善居住品质愿较强烈力房型需求三房面积130方米户产品
22富裕阶层：
收入状况：富裕阶层包括私营事业单位领导中层干部效益企业领导中层干部等
居住现状：企事业领导中层干部居住环境单位建房改善居住环境现已相数量企事业领导中层干部购买商品房私营建房屋父母住例较高追逐更高生活品质购买商品房例逐年增加
未居住需求：企事业领导家庭年收入般4万元二次甚次置业购买商品房改善居住品质愿较强烈力房型需求三房面积130方米户产品企事业中层干部收入相已步入稳定期存购买面积户型济实力时存抚养未成年子女需负担笔支出确定素较导致购买商品房面积户型需求相均匀分布中家庭口求该类家庭三房需求重稍面积110130方米私营家庭年收入3万元年龄结构收入等需求户型相2535岁区间相需求户型三房面积110方米左右3645岁区间相需求户型三房面积110120方米少数私营会考虑购买户
23工薪阶层
收入状况：工薪阶层年收入13万元包括企事业单位基层员工教师退休职工等
居住现状：目前工薪阶层绝部分居住环境济房居住品质较低政府2013年加薪工薪阶层商品房需求较强
未需求：工薪阶层鉴家庭收入足需求力户型二房三房面积90120方米
单身群 ：家庭口单购买力约束问题相应户型面积求相较集中二房户型面积需求集中90方米左右区间
新婚夫妇家庭：购买力较单身群稍胜筹该类家庭口生存面积需求需求等部分家庭考虑久时间存生育女家庭口扩展该类家庭户型面积需求定扩展求部分家庭家庭成员年纪较轻总体收入高受总价约束户型面积需求存缩空间综合言该类家庭面积需求集中90110方米需求空间户型需求二房三房受家庭发展空间影响110130方米面积范围存定需求
子女未独立家庭：该类家庭家庭成员工作收入相稳定时存抚养未成年子女需负担笔支出确定素较导致该类家庭购买商品房面积户型需求相均匀分布中家庭口求该类家庭三房需求重稍
子女已成家家庭：子女已成年独立成家原家庭进入空巢期数家庭口回复两受居住口减少退休收入减少影响该类家庭户型需求集中110130方米区间
24具体房型目标客户：
居室：新婚夫妇单身族老年夫妇等
二居室：济较企事业职工私营企业职员般公务员
三（四）居室：济收入超高阶层追求家居舒适型两代堂家庭家庭
3东湖胜景产品分析定位
31品质定位
根周围竞争楼盘该区域客户潜市场判断产品定位中高档品质中高级物业理中档偏价格商品房
32形象定位
政务苑——针公务员新政务中心花园形象正面高贵失浪漫意情调
文化宅苑——针富裕阶层利权利文化特殊情结满足官亲附庸风雅心理需求
市花园——针工薪阶层迎合普通民众趋攀高心理糅合现代时尚元素营造市花园新生活空间
精神家园——针劳务输出阶层前期产品形象饱满丰富基础利已形成家园氛围带强烈豪感满足感属感
33形态定位
开发高层层辅层6+跃层宜高层1824+跃层区环境优美日充足应适降低建筑密度容积率控制30建筑层数结合天际线美观错落设计
34功定位
建筑体量较功居住商业辅选择性适放商业面积部商业背背形式车库相结合商业住宅分离
道路停车系统：进入区机动车区环道行驶分流支路进入组团
绿化景观环境：原努力改善区生态环境区绿分三层次庭院绿组团绿中心绿
社区生活理念：文化阳光然金色生活
企业文化开发理念高度契合：营造市中纯然空间现代化舒适家园然谐相处间礼貌关怀协调统着浓郁文化气息高品质社区
35品牌定位：
阳光化生活
气候原区域居民住宅求较高产品概念中应该营造出种阳光化生活建筑单体设计时设置公阳光会客室阳光书房等设置外底层（层）部分宅前绿化结合营造阳光花园环境顶层（阁楼）适面积设置露台住户享受更阳光造空中花园概念
优美文环境 百花汇聚唐诗宋词景观品营造古典文化意境
调查中解区域居民区文环境求较高家认区居民层次致相区环境配套满足居民性化求现区域楼盘基没方面做较导致区域居民知道什文环境做告诉居民：什生活什高品质生活区环境建设时应重点提倡社区文化营造居民足够活动空间交流空间面积绿化清新空气充足阳光邻里间浓浓友谊造种生活文化理想居家环境提供住户种高品质生活
提供众运动空间创造健康生活
社区居民提供开放运动场健康群众体育运动休闲开展家庭院倡导现代健康文明新生活
4总体规划构思
区规划建筑设计创建21世纪居住水准目标充分体现设计理念创造出具良居住环境配套设施齐全百花汇聚诗情画意住宅社区（四季观赏性花卉寓意唐诗宋词景观品面积绿化构成景观体系）住宅室外功齐全环境综合体建筑环境三者机统考虑区域实际消费模式惯根区域气候条件结合住宅建设发展潮流趋势研究判断总结确立条设计原：
41
贯彻思想建设生态型居住环境规划目标创造布局合理功齐备交通便捷绿意盎然生活方便具文化涵住区注重居住生态环境居住生活质量合理分配项资源全面体现持续发展思想提高居环境质量作规划设计建筑设计基出发点终目充分考虑现代生活方式形成种绿意盎然然谐典高尚居住环境
42尊重然
贯彻尊重然持续发展思想贯彻生态原文化原效益原强调绿脉居民生活活动融合点状组团绿带状林荫步行道局部集中块状绿居住区绿化系统限度发挥绿均性功效满足层次居民活动需求住宅群绿色水活动空间融体贯穿持续发展原
43济开发
规划满足开发建设客观规律宗旨加强规划弹性灵活性规划设计便分期实施房产营形成良性循环滚动发展机制
44文涵
通景观百花汇聚唐诗宋词景观品节点营造区赋予厚重文化涵唐宋中国古典文化全盛时期阶段留诗词作品数量丰富容包罗万象中华民族文化瑰宝通寓意唐诗宋词景观品四季观赏花卉塑造风花雪月诗情画意意境项目问涵饱满充满张力
45科技生活
强调高科技建设理生活中运科技导适应时代发展科技进步e生活（宽带等）仅种时尚已升必需区国标进行智化配备提供基础
46安全节
居民提供健康舒适安全居住活动空间时建筑全寿命周期中高效利资源低限度影响环境外建筑材料选择选占少排污少安全环保建材减少建筑耗环境资源破坏
47配套完善
项目区域目前配套设施较少功齐全高起点配套设施成败竞争手王牌根洼市民生活特点项目配备商业娱乐休闲文化养生餐饮等系列功建筑客户提供舒适便捷生活环境
硬件：区安装红外线周界视系统栋楼入户口安装讲系统确保安全
理公司提前介入：项目开发前期选择家区域国声誉物业理公司作理顾问提早物业理介入时机时助品牌优势强强联合提升项目附加值市场形象
整项目中兼顾：
×样性：
区建筑规划设计中贯穿样性原：区品质体现文化元化住宅类型样化住宅形式样性区功样化包括围绕居住生活娱乐休闲等系列化功环境设计媒体化包括建筑媒体绿化媒体水域媒体音乐媒体光媒体等
×合理性：
合理性原体现区功区块分析路网布置设计户型精心调整造型时尚分析重新创作等诸方面项感性理性指标综合进行量化理解贯彻理性途径达合理性目合理规划商业会幼园居住等功区功分区明确互干扰面组织科学结构造型济合理方便
×安全性：
保证良居住环境合理组织流车流正确处理流车流流环境关系处理住宅周围环境关系设计中采取车相分流方式减弱居民生活干扰流车流入口位置数量合理规划方便安全济求闭路电视监控系统防盗报警红外线闯入报警系统出入口控制系统24时电子巡更系统利先进保卫系统做安全误
×生态性：
然条件关注成设计中情趣感性表现基础类外环境已然生态系统种复合工生态系统然形态建成形态间界线变日益模糊然素透入建筑建筑构成景观框架然条件理解现已扩展文历史等素关注应充分考虑区域气候特点项目形貌特点利低洼水塘挖掘水景资源创造出优美舒适现代居住环境景观结合域气候特征注重环境景观通风采光基合理结合建筑单体布局户定日景观求
第五章 市场营销分析
价格策略
1采取低开高走价格策略
套相偏低单价总价住宅价格作市场价格切入采低幅频方式提价逐步推出略高市场价格力价位营造断升值趋势
第阶段：通高端形象推广积累客户意带动市场聚集气
第二阶段：物超值高性价入市形成老百姓住起房子市场印象
第三阶段：低幅频调价价格逐渐涨幅产生升值市场印象时铸造稳幅度较价格走势
2低价辅助策略：低单价低总价体现
正式销售时挑选套位置景观般房型面积较房型较低单价较低总价首先推出消客户项目高端形象带心理价位抗性（高贵贵房子）
二营销通路
1营销展示中心
营销中心作项目形象展示窗口销售前阵直接影响买家选择井然序购买氛围良购买体验购房者带更持久心理感助提升项目软价值
营销中心包装服务成营销推广工作重组成部分充实营销中心方面资料装备见闻全方位买家解信息营销中心具备硬件资料（模型效果图楼书等资料）外需高素质专业销售员
1)营销中心选址：设置项目块中心面积约500米
2)销售现场分区：销售现场分模型展示区控台洽谈区签约区意象表现区板展示区办公区七区域
3)模型求：模型(整体鸟瞰模型)典产品单体透视模型面套型模型
4)装修风格：简洁气注重细节色调谐高雅米色淡绿色等色调标准色谐搭配营造高贵氛围巧妙冷暖色调搭配标准色辅靓丽暖色商业气氛失轻松活泼部充分运灯光水玻璃绿色植物交作场外通透绿意浓浓具现代气息
5)现场氛围营造
×视觉体系：
①意象表现区：雕塑摄影油画建筑作品欣赏采艺术节获奖作品画廊雕塑制品等销商联系免费展示
②板展示区：运玻璃数码高精度输出墙面布设板色调营销中心整体风格相匹配进行项目容展示说明
③功标牌：销售员标牌接处签协议处交款处等标牌买家明确功突出运作专业性
④样板间：充分展示户型种功直接引导客户产生购买欲专门装修设计空间布局供业参考
×听觉体系：背景音乐系统
选择曲目符合楼盘特色：崇尚然清新宜作辅助放古筝曲提琴协奏曲注意曲风统格调致
×味觉体系：访客户奉杯清茶寓意份亲情茶具非次性纸杯
×触觉体系：营销中心接触面圆润光滑手感温润重尘染配备专门保洁员时确保环境整洁
×嗅觉体系：嗅觉记忆售楼处古典隽永氛围薰炉香淡雅清新沁心脾摆放造型优美干花塑造高尚情调服务员统品牌香水营造清雅氛围
×综合感觉体系：售楼员言谈举止音容笑貌客户美心理感受良专业素养确信项目整体素质项目充分认
6)营销中心ＣＩ系统
×VI：标准色整体装修布置风格协调社区整体定位相致员工衣着体色调温馨方款式时尚脱俗选改良式旗袍中式立领套装男士西装道具品设计详见VI手册
×BI：员工举止体方亲切礼貌日宣誓程序安排售楼处前广场天仪式成道亮丽风景展示客户面前
×MI：开发理念社区整体定位相吻合：追求然崇尚真诚求员工诚恳工作认真负责客户细心周
2接中心
项目距离旧城区稍距离会路途较远愿营销展示中心旧城中心繁忙空间节点设立接中心配备专业营销接员发放传单通接员展示介绍免费接送房等形式吸引潜客户
中心选址：
1）装修风格：营销展示中心风格保持直突出强烈市感利猎奇心理吸引眼球
2）氛围营造：营销展示中心区突出开发商品牌项目恢弘气势产生实动
3）C I 系统：营销展示中心保持致
3VIP营销
VIP卡形式建立种客户优先权重功增强客户属感购卡者享优先选房权VIP卡实行实名制单卡限购房套购卡客户开盘时享受定优惠享受九八折优惠视情况享受社区项收费服务优惠（会健身免费阅览物业增值服务等具体定）
VIP卡（直销）推广目：VIP卡（直销）目营造紧缺感促进购买会员活动引起市场扩效果促进客户带动亲朋购买
1）捕捉市场信息锁定目标客户积聚客源形成热销奠定基础
2）根客户认购状况反馈信息迅速调整销售策略定价系统
3）VIP卡（直销）优惠政策客户定吸引力加速产品化
4）增强客户社区认树立项目企业形象扩影响力
推广时间：开盘前月左右开始
1）具体步骤：
①售卡
A活动方式
VIP卡分银卡金卡白金卡三种分张5000800012000元售价外发售张卡印预约号码根先序进行发售
开盘日购房者根张卡等级享受折扣价格优惠（优惠视具体情况调整）白金卡折扣金卡次银卡低
规定VIP卡转限量发售适时公布优惠政策配合力促销表现稀缺性珍贵性
B．活动步骤
通悬挂横幅DM派发报纸广告电话通知等方式进行活动宣传预热意登记客户进行预约发函形式详细告知认购时间方式VIP卡优惠情况
开盘前月左右正式发卡出售售卡日售楼处门口举行公开售卡活动购卡者附赠礼品填写详细客户资料
张VIP卡附登记表张意者资料外具型市场调查功接受信息反馈目前职业物业理求等等
活动期间售楼处接客户提供宣传资料进行客户登记进行初步分析选择业务员保持联系提供价格接受预订
保持开盘期间楼盘良形象开盘三天予办理退卡手续余时间均办理退卡
根发卡情况控制销售节点配合预售手续进入选房阶段
2）选号
房型图面积基确定进行选房预计安排开盘前10天左右进行
VIP卡卡号先序进行选房力图现场井然序
③ 开盘转定：开盘日公布价格已选房客户转定开盘七日办理退卡
④ 定客户签约：开盘安排定客户陆续签约
2)效果预期
通次活动进行市场预热起市场宣传效果营造紧缺气氛意客户购卡程中提供需求信息步销售策略制定产品定价提供力参考VIP卡（直销）市场滤作效锁定目标客户阻隔竞争手
三 营销推广
推广策略遵循原
1总体策略
产品身优势基础发展前景做支撑便利交通完善配套辅助优美社区景观诱惑全面开展攻心战略
2策略诠释
总体策略纲充分作销售前项准备工作销售节点握作总体推广计划项目广告精线户外报纸电视媒体时辅路牌围墙车身广播电视报纸广告基采半版整版两种模式开盘前适辅软文炒作
3营销推广原
项目营销推广中应始终握三原：
抓住项目实际卖点产品说话产品优势诉求原
二未价值现化原政务新区物业价值超前呈现
三项目发展商品牌形象优势
4销售进程掌控
价格走低开高走路线3380元米接成超低价格切入市场（仅5套）掀起抢购风潮30元米涨幅低幅频整理终实现期销售均价4500元米方面强化包装宣传提高市场预期价格方面结合产品提高附加值缩短销售外会做高层层价格配实现销售均价稍略超预期销售均价进入销售期间根现场实际销售情况适调高销售价格
整合营销传播总体策略
引入全新房产衡衡项目强势差异化弱势差异化作营销策略矛盾解决调动切资源利切手法力争项目公开发售时造成轰动时流量短时间清空期产品瞬间制造热销局面创建品牌社区高端客户服务理念介入做出市场竞争力二期产品势推出
三位体整合传播台针期务选择台组合受众传达信息
通高度资源整合预见性考虑未市场走势区域房产发展格局挑拨放消费者未生活工作矛盾物质精神矛盾投资住矛盾已买(非项目)房子悔未买房期
样前瞻意识够满足项目未发展5年需求必决定双龙通项目树立区域产领头羊全新住宅时代引导者形象位
1)整合传播台：公关活动+新闻媒体+广告组合
2)总体策略：通环境营销手法公关活动媒体两种工具做窝广告钓鱼整营销程公关活动节点展开媒体造势炒作
3)客户交流界面：价值观客户引导角度衡量价值挖掘心深处巨矛盾衡断放直发现华府整传播程中做：表面价值引导——买紧绝深层次价值导关键：法学果项目握相信里需里心中建立起标准项目找种感觉果孩子开始惯刀叉吃饭西餐源源断卖
第六章 项目投资构成
费效益估算
建设投资估算说明
① 估算范围 投资范围包括项目筹建结束时设计规定土征费前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费基预备费等
② 编制
全国统建筑工程预算工程量计算规
辽宁省建筑工程预算实物量定额（2001）
辽宁省建筑工程预算实物量定额单位估价表（2001）
2001年机电设备报价手册
盘锦区建安工程定额
项目单位提供相关资料等
③ 价格基年
价格基年2009年
二基参数
1土成
根项目实际情况项目占面积85474万方米土费 9725万元
2建安工程成
建筑安装工程费建造房屋建筑物发生建筑工程费设备采购费安装工程费等项目总建筑面积2704万方米项目建筑安装工程费估算额34006万元
3前期费
项目前期工程费包括规划设计费质勘探设计费三通费等阶段支出估算项目前期工程费220万元
4红线外工程公建配套
（二）期基础设施建设费指建筑物2m外项目规划红线种线道路环卫设施等建设费项目基础设施建设费估算额752万元
5城建配套费
项目水暖供电配套建设费估算额2976万元
6预见费
考虑项目实施程中发生难预料支出需估算定预备费总计2688万元
7理销售费
项目理销售费估算额528万元
8营运营费
项目营运营费估算额937万元
9开发期费
项目费估算额98万元
10财务费
项目财务费估算额1641万元
项目总投资
项目总投资包括开发建设投资营资金
项目总投资开发建设投资 + 营资金
53571万元
期总成费明细表
序号
工程项目
造价费（万元）
楼面造价（元）
1
开发建设成费
18354
1349
11
土费
4215
309
12
勘察设计前期费
92
67
13
建筑安装费
12891
9475
14
道路绿化等配套费
374
275
15
电暖配套费安全
782
575
16
理费
228
167
17
预见费
50
37
18
利息
395
290
2
营资金
176
129
3
运营费
288
211
4
营成
1275
937
5
项目总投资
20766
14767
二期总成费明细表
序号
工程项目
造价费（万元）
楼面造价（元）
1
开发建设成费
30919
19168
11
土费
5510
4028
12
勘察设计前期费
128
93
13
道路绿化等配套费
378
277
14
建筑安装费
21115
1544
15
电暖配套费安全
2194
1604
16
理费
300
22
17
预见费
48
35
18
财务利息
1246
911
2
营资金
182
133
3
运营费
291
213
4
营成
1413
1033
5
项目总投资
32805
2398
第七章 项目济效益分析
销售收入
现阶段项目类区湖畔花园住宅区推出然具特色已完成类产品市场说明务广泛接受希拥该项目仗理优势宜居牌环境牌会盘锦居住区中格外引注目刺激周边房产相关行业发展县级政府建造诣社会具体展现
目前市场类产品销售均价皆4000元／m2类产品相东湖胜景理位置园林景观设计产品品质等方面具明显优势根目前房产发展趋势消费者买升买降心理特征公司东湖胜景销售采取低开走稳中升价格策略采取较优惠价格定位收益利消费者根市场供求关系变化计划逐步控制涨幅消费者真诚感受东湖胜景物超值售价低
公司根项目身特点结合市场类产品价格进行综合研究分析东湖胜景期住宅入市阶段销售均价定位2850元／m2商网车库分6300元5100元方米东湖胜景二期高层住宅区入市阶段销售均价定位4000元／m2商网车库公寓分10000元7000元5500元方米预计获市场认项目销售开启良开端促进资金良性循环周转
估算整销售期实现销售收入101739万元
中2010年实现销售收入12000万元2011年实现销售收入13000万元2012年实现销售收入9000万元2013年实现销售收入27000万元2014年实现销售收入23000万元2015年实现销售收入17739万元
二 销售收入表
期销售收入明细表
工程项目
面积(㎡)
均单价（元㎡）
合价（万元）
备注
住宅
107050
2850
30509
商网
12068
4300
5189
车库
7820
4100
3206
车库
7910（150）
12万元
1800
总计
136049
41184
二期销售收入明细表
工程项目
面积(㎡)
均单价（元㎡）
合价（万元）
备注
住宅
121937
4000
48775
商网
6904
10000
6904
车库
3428
7000
2398
公寓
4507
5500
2478
总计
136776
60555
三 利润表
期利润结算表
销售收入
成费
税前利润
营业税税金
税利润
41184
20766
20418
8903
11515
二期利润结算表
销售收入
成费
税前利润
营业税税金
税利润
60555
32805
27750
13090
14660
（二）期利润总表
销售收入
成费
税前利润
营业税税金
税利润
101739
53571
48168
21993
26175
第八章 总结建议
1市场分析结
通前宏观济形式洼市房产市场调查分析综合项目特点项目项基础条件已具备市场进入时机已成熟符合国家相关法规政策规定济效益社会效益显著
2济分析结
通财务评价分析项目全部投资财务部收益率基准收益率财务净现值0静态投资收回期4年动态投资回期5年充分说明项目投资收益率高济效益清偿力强具较抗风险力项目济合理
3款金额：拟贵公司申请拆解1000万元期限1年该资金园区景观绿化网等配套工程
4款资金源：房屋销售收入33亿元偿贷款息月销售收入偿月利息
综述项目实施社会济效益显著
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