汇宝国际酒店式公寓推广思路
前 言
方案非执行性方案项目启动期运作思路体方面阐述
沈阳市整体房产市场分析
二沈阳市酒店式公寓概况分析
三项目身SWOT分析
四项目启动期营销思路概述
沈阳市整体房产市场分析
2002年沈阳市房产开发投资524亿元增长490高基建设技术改造投资增幅占固定资产重年319提高358房屋施工面积7652万方米增长325中商品住宅完成投资417亿元施工面积6184万方米分年期增长624380占房产开发投资房屋施工面积重分795808房产开发企业发生土购置费130亿元购置土1557万方米创历史期高纪录增长分112倍118倍数
2003年沈城房产市场逐渐成熟发展目前沈阳市场消费呈现三角形低部推进状态购房体中低档收入群较销售率幅度升市场消费群体现住房满意程度仅251余749均希更换住房改善现条件生活环境政府规划三年进行批动迁带动房产市场喷井式市场需求2003年4万动迁户中消费者占70潜需求变成现实需求户70方米计算200万需求量房价2000元计算金额达40亿元三年总体13万动迁户市场需求空间增1000万方米市场金额200亿元左右
沈阳市未相长段时间房产走势趋良体现非城市中心区域中高档房产项目
1 现许城市家庭存效需求
2 外口成交量15年速度增长种现象会继续存
3 未三年城市部13万动迁户会直接间接产生1000万方米需求量
投资买房群体增加买房目住二卖三租中两者种投资行着消费心理微妙变化消费者已趋理性化沈阳现开始进行住房投资投资买房已形成定规模房子作种资债券股票储蓄等相房市投资更增值力更强
二沈阳市酒店式公寓概况分析
酒店式公寓：意酒店式服务公寓式理种做服务没酒店营纯服务公寓吸收星级酒店服务功理模式吸收信息时代写字楼特点拥良通讯条件针性提供商务服务种综合性强物业理概念集住宅酒店会等种功体新兴产物
沈阳 代程式破土动工酒店式公寓子成引注目焦点新住宅产品仅吸引量消费者眼球时业界关注着腾龙国际商务公寓发售万众家园拔起沈阳华新五里河厦推出代程式二期正规划设计中楼盘未沈阳 酒店式公寓 预计达20万方米想进入该市场房产公司增加
早两年前北京海已出现酒店式公寓时情况产品市立抢购空市量断增加关注原产品特性充分满足市场需求酒店式公寓沈阳出现市场作结果中高档住宅产品供相剩银行房产业贷款收缩消费者降低房价总款需求该产品出现原动力沈阳酒店式公寓市场需求底？没详市场调查恐怕谁说清楚先进入市场公司肯定会尝甜头者结果难说点重产品身必须符合区域特点酒店式公寓前景长远属渡性产品会段时间繁荣
酒店式公寓间差异段配套服务否生存关键底业提供什？建成谁理？酒店式服务实现？身特点决定业产生期值果相关配套服务令失产品市场造成良影响显然物业公司服务难做星级酒店水准实现服务酒店化开发公司言挑战
三项目身SWOT分析
SWOT分析
l 优势（S）
1政府投入巨资南北金廊建设
2项目复制理位置
3集团品牌形象号召力
4坐拥汇宝国际商业广场
5具特色园区规划
4合理户型设计
l 劣势（W）
1理位置优越性决定着价格相偏高
2消费者购买行日益理性化产生低高心理
l 机会（O）
1金廊建设吸引较非区域性消费群体
2外沈次置业者成项目目标客群
3项目沈城项目较较强优越性较引导项目客户进行高质量分流
l 威胁（T）
1金廊周边项目断增造成销售分流现象
2市政建设时限
四项目启动期营销思路概述
项目启动期针销售工作十分重关项工作法：
1 前期市场调研分析：
知知彼百战殆应立足区域市场时面整沈城市场针竞争手消费群体进行细致周密调研分析确定目标客户群体区域整体市场竞争手分析营销策略销售方式等
2 提炼项目卖点
l 产品优势化展现目标客户群：
段：
处CBD核心位置坐标性建筑
休闲生活理念—EQE ：
Easy—轻松完美配套生活轻松
Quick—快速交通信息等
Enjoy—享受生活商业配套休闲运动优美环境精神休闲
开发商品牌：（略）
推广程中空洞推出概念项目优秀品质作支撑点
3 项目相关运作思路
目标客户群
目标消费群体力进行二次三次置业欲改变生活方式利实现销售针项目应进行阶段性市场目标客户群定位确保宣传准确性原客户群体加信息刺激力度深挖现目标客户群
拓展潜客户群体开展非目标客户群体挖掘充分储备客户资源
购买行分析
针购买酒店式公寓消费群进行分析出购买素体分：纯居住型商住办公投资出租率204040
应抓住消费者心理诉求点进行宣传推广
产品分析
着健康住宅概念引入点式高层成销售中难点减销售阻力建议户型设计理念着手进行引导式宣传采取短时间强制消化政策实现零库存通产品控方式部分精品户型封闭推迟市期户型量消化达接零库存时推出掀起销售高潮
销售理
房产营成功50块选择30规划设计20功销售执行关键前面80面20加实现见销售理重性
针性销售技巧培训
A基求：客户认
1销售员身形象
2注重修养
3锻炼动交际力
B销售技巧方面锻炼
信心确立
工欲成事必先利器信心成功必元素成事者必定信心十足项目毫挑剔观念灌输销售员项目产生极信心心深处萌发出项目衷热爱份激情倾注销售工作中事半功倍 相应采取晨会激励等方式进行
媒体组合
达刺激目标客户群项目提高关注度实现销售考虑单报纸媒体宣传力度够应采取媒体相互配合扩信息量传递弥补报纸媒体达率缺陷方案：
1媒体选择作：
报纸媒体：报广宣传沈阳日报辽沈晚报作辅助媒体相媒体权威性报纸更具较强阅读量信息传递准确企业项目宣传形象传递项目进程信息等
电视媒体：广告增单媒体效性逐渐削弱众开发商单媒体宣传逐渐媒体组合宣传发展电视媒体生动形象产品展现消费者面前具项目踪调查表明通电视媒体获取楼盘信息消费者逐渐升
户外媒体：媒体针性较强弥补报纸媒体达率缺陷选择目标群体集中区发布抓住受众视线进行反复刺激值提路旗媒体单周边导视作发展较影响力刺激力媒体扩路旗覆盖范围道路选择：黄河街北陵街青年街等
电子楼书：电子楼书已悄然进入房产销售领域房产销售市场深入考察探索基础软件技术媒体手段巧妙结合起种全新房产宣传模式特定生活方式决定天生活决部分时间网络占电子楼书标志企业宣传力度时部分网虫提供项目较全面介绍应现代科技时代发展趋势
派 发：作种媒体媒体相派发信息传递更直接信息效传递致位消费者
备注：
决定热销十关键素
1 定位
2 风格
3 创新
4 段
5 价格
6 户型
7 竞争
8 客户
9 操盘手
10 附加价值
二建议
1 找准竞争手
2 筹建团结协作团队
3 题策略推广
4 适创新准确定价
5 销售控掌握火候（网点容易住宅难办公难）
6 定位中高档产品线明晰
7 时刻全员意识接受双审视眼睛
8 物业工程销售盘棋
————沈阳酒店式公寓肯定定市场法北京海相沈阳具备述两城市口特征时作第二第三居酒店式公寓应更实现第居资源互补否吸引力会锐减时酒店式公寓种产品转换成商品应该仔细考虑问题
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前 言
方案非执行性方案项目启动期运作思路体方面阐述
沈阳市整体房产市场分析
二沈阳市酒店式公寓概况分析
三项目身SWOT分析
四项目启动期营销思路概述
沈阳市整体房产市场分析
2002年沈阳市房产开发投资524亿元增长490高基建设技术改造投资增幅占固定资产重年319提高358房屋施工面积7652万方米增长325中商品住宅完成投资417亿元施工面积6184万方米分年期增长624380占房产开发投资房屋施工面积重分795808房产开发企业发生土购置费130亿元购置土1557万方米创历史期高纪录增长分112倍118倍数
2003年沈城房产市场逐渐成熟发展目前沈阳市场消费呈现三角形低部推进状态购房体中低档收入群较销售率幅度升市场消费群体现住房满意程度仅251余749均希更换住房改善现条件生活环境政府规划三年进行批动迁带动房产市场喷井式市场需求2003年4万动迁户中消费者占70潜需求变成现实需求户70方米计算200万需求量房价2000元计算金额达40亿元三年总体13万动迁户市场需求空间增1000万方米市场金额200亿元左右
沈阳市未相长段时间房产走势趋良体现非城市中心区域中高档房产项目
1 现许城市家庭存效需求
2 外口成交量15年速度增长种现象会继续存
3 未三年城市部13万动迁户会直接间接产生1000万方米需求量
投资买房群体增加买房目住二卖三租中两者种投资行着消费心理微妙变化消费者已趋理性化沈阳现开始进行住房投资投资买房已形成定规模房子作种资债券股票储蓄等相房市投资更增值力更强
二沈阳市酒店式公寓概况分析
酒店式公寓：意酒店式服务公寓式理种做服务没酒店营纯服务公寓吸收星级酒店服务功理模式吸收信息时代写字楼特点拥良通讯条件针性提供商务服务种综合性强物业理概念集住宅酒店会等种功体新兴产物
沈阳 代程式破土动工酒店式公寓子成引注目焦点新住宅产品仅吸引量消费者眼球时业界关注着腾龙国际商务公寓发售万众家园拔起沈阳华新五里河厦推出代程式二期正规划设计中楼盘未沈阳 酒店式公寓 预计达20万方米想进入该市场房产公司增加
早两年前北京海已出现酒店式公寓时情况产品市立抢购空市量断增加关注原产品特性充分满足市场需求酒店式公寓沈阳出现市场作结果中高档住宅产品供相剩银行房产业贷款收缩消费者降低房价总款需求该产品出现原动力沈阳酒店式公寓市场需求底？没详市场调查恐怕谁说清楚先进入市场公司肯定会尝甜头者结果难说点重产品身必须符合区域特点酒店式公寓前景长远属渡性产品会段时间繁荣
酒店式公寓间差异段配套服务否生存关键底业提供什？建成谁理？酒店式服务实现？身特点决定业产生期值果相关配套服务令失产品市场造成良影响显然物业公司服务难做星级酒店水准实现服务酒店化开发公司言挑战
三项目身SWOT分析
SWOT分析
l 优势（S）
1政府投入巨资南北金廊建设
2项目复制理位置
3集团品牌形象号召力
4坐拥汇宝国际商业广场
5具特色园区规划
4合理户型设计
l 劣势（W）
1理位置优越性决定着价格相偏高
2消费者购买行日益理性化产生低高心理
l 机会（O）
1金廊建设吸引较非区域性消费群体
2外沈次置业者成项目目标客群
3项目沈城项目较较强优越性较引导项目客户进行高质量分流
l 威胁（T）
1金廊周边项目断增造成销售分流现象
2市政建设时限
四项目启动期营销思路概述
项目启动期针销售工作十分重关项工作法：
1 前期市场调研分析：
知知彼百战殆应立足区域市场时面整沈城市场针竞争手消费群体进行细致周密调研分析确定目标客户群体区域整体市场竞争手分析营销策略销售方式等
2 提炼项目卖点
l 产品优势化展现目标客户群：
段：
处CBD核心位置坐标性建筑
休闲生活理念—EQE ：
Easy—轻松完美配套生活轻松
Quick—快速交通信息等
Enjoy—享受生活商业配套休闲运动优美环境精神休闲
开发商品牌：（略）
推广程中空洞推出概念项目优秀品质作支撑点
3 项目相关运作思路
目标客户群
目标消费群体力进行二次三次置业欲改变生活方式利实现销售针项目应进行阶段性市场目标客户群定位确保宣传准确性原客户群体加信息刺激力度深挖现目标客户群
拓展潜客户群体开展非目标客户群体挖掘充分储备客户资源
购买行分析
针购买酒店式公寓消费群进行分析出购买素体分：纯居住型商住办公投资出租率204040
应抓住消费者心理诉求点进行宣传推广
产品分析
着健康住宅概念引入点式高层成销售中难点减销售阻力建议户型设计理念着手进行引导式宣传采取短时间强制消化政策实现零库存通产品控方式部分精品户型封闭推迟市期户型量消化达接零库存时推出掀起销售高潮
销售理
房产营成功50块选择30规划设计20功销售执行关键前面80面20加实现见销售理重性
针性销售技巧培训
A基求：客户认
1销售员身形象
2注重修养
3锻炼动交际力
B销售技巧方面锻炼
信心确立
工欲成事必先利器信心成功必元素成事者必定信心十足项目毫挑剔观念灌输销售员项目产生极信心心深处萌发出项目衷热爱份激情倾注销售工作中事半功倍 相应采取晨会激励等方式进行
媒体组合
达刺激目标客户群项目提高关注度实现销售考虑单报纸媒体宣传力度够应采取媒体相互配合扩信息量传递弥补报纸媒体达率缺陷方案：
1媒体选择作：
报纸媒体：报广宣传沈阳日报辽沈晚报作辅助媒体相媒体权威性报纸更具较强阅读量信息传递准确企业项目宣传形象传递项目进程信息等
电视媒体：广告增单媒体效性逐渐削弱众开发商单媒体宣传逐渐媒体组合宣传发展电视媒体生动形象产品展现消费者面前具项目踪调查表明通电视媒体获取楼盘信息消费者逐渐升
户外媒体：媒体针性较强弥补报纸媒体达率缺陷选择目标群体集中区发布抓住受众视线进行反复刺激值提路旗媒体单周边导视作发展较影响力刺激力媒体扩路旗覆盖范围道路选择：黄河街北陵街青年街等
电子楼书：电子楼书已悄然进入房产销售领域房产销售市场深入考察探索基础软件技术媒体手段巧妙结合起种全新房产宣传模式特定生活方式决定天生活决部分时间网络占电子楼书标志企业宣传力度时部分网虫提供项目较全面介绍应现代科技时代发展趋势
派 发：作种媒体媒体相派发信息传递更直接信息效传递致位消费者
备注：
决定热销十关键素
1 定位
2 风格
3 创新
4 段
5 价格
6 户型
7 竞争
8 客户
9 操盘手
10 附加价值
二建议
1 找准竞争手
2 筹建团结协作团队
3 题策略推广
4 适创新准确定价
5 销售控掌握火候（网点容易住宅难办公难）
6 定位中高档产品线明晰
7 时刻全员意识接受双审视眼睛
8 物业工程销售盘棋
————沈阳酒店式公寓肯定定市场法北京海相沈阳具备述两城市口特征时作第二第三居酒店式公寓应更实现第居资源互补否吸引力会锐减时酒店式公寓种产品转换成商品应该仔细考虑问题
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