房地产销售代理产业分析报告

房产销售代理产业分析报告

目 录

环境篇

1政策济环境…………………………………………………………………6
11国房产相关政策综述……………………………………………………………6
12国国民济概况……………………………………………………………………10
13济发展展…………………………………………………………………………16

2 住宅房产业十五规划………………………………………………18
21目标战略……………………………………………………………………………18
22务重措施…………………………………………………………………19

产业市场篇

3 房产级市场概述……………………………………………………………23
31国土市场现状……………………………………………………………………23
311年土市场建设成效…………………………………………………………23
312土市场发展验………………………………………………………………24
32国土交易市场化前景……………………………………………………………25

4房产二级市场概述……………………………………………………………28
41国房产市场综述………………………………………………………………28
42房产行业周期……………………………………………………………………33
421市场周期划分…………………………………………………………………33
422市场数统计分析……………………………………………………………35
43房产市场现状……………………………………………………………………38
431房产二级市场供求关系……………………………………………………38
432住宅成交价格攀升明显………………………………………………………40
433房产二三级市场联动…………………………………………………41
44房产消费市场……………………………………………………………………42
441历年海市总体消费特征……………………………………………………42
442购房群体消费性……………………………………………………………43

5 房产三级市场概述…………………………………………………………47
51国房产三级市场概况……………………………………………………………47
511租赁市场………………………………………………………………………47
512置换市场………………………………………………………………………48
513口迁移房产三级市场影响……………………………………………48
52房产中介机遇竞争……………………………………………………………49
521市场竞争表现…………………………………………………………………49
522市场机遇………………………………………………………………………50
53海房产三级市场…………………………………………………………………50
531海三级市场现状……………………………………………………………50
532海三级市场展……………………………………………………………51

产业现状篇

6 代理产业发展状况……………………………………………………………52
61国代理业发展历程………………………………………………………………52
62代理产业发展现状……………………………………………………………………54
621业务领域…………………………………………………………………………54
622公司分类…………………………………………………………………………54
623服务体系…………………………………………………………………………59
624发展特点…………………………………………………………………………59
产业竞争篇

7 竞争市场概况…………………………………………………………………61
71中国四济圈代理产业概况………………………………………………………61
711中国代理市场区域状况…………………………………………………………61
712四济圈代表城市知名代理公司……………………………………………62
72代理企业分析……………………………………………………………………63
721金丰易居·海房屋销售限公司……………………………………………63
722策源置业顾问限公司…………………………………………………………68
723海新联康投资顾问限公司…………………………………………………69
724天启企业策划限公司…………………………………………………………70
725中原物业代理限公司…………………………………………………………71
726伟业顾问限责公司…………………………………………………………72
727重庆宏佳房产交易限公司…………………………………………………73
728深圳市众厦房产代理限公司………………………………………………74
73房产代理模式较验鉴……………………………………………………75
731台湾房产代理模式剖析………………………………………………………75
732香港房产代理模式剖析………………………………………………………78
733美国房产代理模式剖析………………………………………………………79
734述代理模式验鉴…………………………………………………………81

产业问题机遇篇

8 代理产业风险分析……………………………………………………………83
81政策风险分析…………………………………………………………………………83
811政策风险成分析………………………………………………………………83
812重政策法规分析……………………………………………………………83
813风险应措施……………………………………………………………………85
82市场风险分析…………………………………………………………………………86
821房产市场周期风险分析………………………………………………………86
822区域市场风险分析………………………………………………………………90
823消费市场风险分析………………………………………………………………92
83业务营风险分析……………………………………………………………………96
831风险成分析……………………………………………………………………96
832风险应策略措施……………………………………………………………97
84风险………………………………………………………………………………99

9房产代理业存问题机遇……………………………………………100
91国房产代理服务存问题……………………………………………………100
911法规体系健全缺乏行业理规范………………………………………100
912国代理商品牌意识薄弱……………………………………………………100
913代理商分注重营销…………………………………………………………101
914专业素质提高缓慢法满足市场进步需求…………………………102
915代理商竞争质化造成恶性竞争………………………………………102
916房产代理企业理落流失严重…………………………………102
92国房产代理业机遇挑战…………………………………………………103
921房产代理绝业务量需求质量呈现升趋势………………………103
922消费者需求变化拓宽房产代理市场…………………………………103
923商品房预售条件提升强化房产代理业信誉专业重性………106
924入世资房产代理商机遇挑战存……………………………107

产业展篇

10公司组织形式展……………………………………………………………110
101分公司模式…………………………………………………………………………110
102特许营模式………………………………………………………………………110
103合作营模式………………………………………………………………………110

11代理产业市场展……………………………………………………………110
111产销分离……………………………………………………………………………110
112资运营……………………………………………………………………………112
113策略联盟……………………………………………………………………………114
114融资渠道……………………………………………………………………………115

12代理通路展…………………………………………………………………118
121电子商务……………………………………………………………………………118
122房产区域网络………………………………………………………………………120
123会员系统……………………………………………………………………………124








环境篇
1政策济环境
11国房产相关政策综述
国第法——中华民国宪法国现行宪法1982年12月4日五届全国民代理会五次会议通先1988年4月12日七届全国次会议1993年3月八届次会议1999年3月九届二次会议宪法部分容进行修正2003年12月十六届三中全会通中中央关修改宪法部分容建议修改宪法部分容进入法定程序目前正十六届三中全会进行第四次修正
十五全全国民团结奋斗国改革开放社会义现代化建设取历史性进展积累十分宝贵验世纪开始国进入全面建设康社会加快推进社会义现代化新发展阶段年召开十六全面分析新世纪新阶段国家面新形势新务科学总结改革开放特十三届四中全会带领全国民建设中国特色社会义基验
三代表重思想马克思列宁义毛泽东思想邓理道确立必须长期坚持指导思想明确提出世纪头二十年奋斗目标重方针政策十六届三中全会马克思列宁义毛泽东思想邓理三代表重思想指导贯彻十六精神体现十三届四中全会基验次提出修改宪法部分容建议非常时十分必反映全全国民意愿具重深远意义

国房产业相关政策发展历程：
1958年开始房产收国中国房产市场消失直1979年开始济体制改革中国房产业发展契机发展速度划分中国房产市场致分三阶段：
第阶段：
19791991年中国房产市场复苏成长1980年4月邓发表关建筑业房产业谈话全中国开始城镇住房制度改革1986年全国民代表会常务委员会第十六次会议通中华民国土理法1990年中国国务院发布城镇国土权出转暂行条例外商投资开发营成片土暂行理办法加海浦东开发开放带动作1991年半年房产市场呈现明显回升趋势房产金融政策1979年基建设投资财政拨款转银行贷款基建设投资资金达住房资金转偿信贷资金1984年全国相继开始成立房产综合开发公司城市建设进行综合开发1985年建设银行开始办理土开发商品房贷款业务1988年专业商业银行建立房产信贷部形成目前商业银行房产信贷房产金融政策体系1991年海市更鉴新加坡住房制度验全国率先建立住房公积金制度
第二阶段：
19921997年中国房产市场初步形成1992年初邓南方谈话推动中国房产市场全面发展中华民国城市房产理法城市房产开发营理条例相继出台1992年房产开发投资731亿元增长1175土开发面积2334万公顷增长1751993年年市场迅速发展推动中国房产业发展出现热趋势期间全中国商品房开发投资额增长1435新开工面积增长136房产开发企业接2万家中国采取系列调控措施房产业告疯狂迎理性19941995年中国房产开发投资额分年增长3182331997年更出现负增长12
第三阶段：
1998年中国房产市场进入新发展时期政府鼓励房产市场重新发展采取系列优惠措施1999年4月国务院发布住房公积金理条例求全国城镇范围实施住房公积制度结合9698年央行七次降息方政府采取诸推行蓝印户口政策（海）购房退税政策（海）调整契税（海）等刺激消费者购房潜力2001年商品房销售理方法出台政府鼓励引导中国房产市场明显转暖仅98年半年房产开发投资增长达1457年半年增长幅度更达2242002年中国房产市场发展呈现出幅欣欣荣趋势时政府防止出现房产投资热趋势相继出台系列法律法规加宏观调控中包括控制土开发源头宗旨协议出国土权规定控制房产开发商开发环节宗旨关进步加强房产信贷业务理通知建设部2001年颁发关修改城市商品房预售理办法决定角度全面调控中国房产市场发展走势引领中国房产市场着健康正确方发展


年8月12日国务院颁布国务院关促进房产市场持续健康发展通知进步重申中国已房产业作国家支柱产业中国房产发展健康序预测中国房产市场进入新轮发展时期轮发展特点住宅建设消费重点改善城镇居民居住条件带动济增长目逐步消化存量实现房产市场稳发展

（附表：国房产业相关法律）
房产
法规分类
法规名称
颁发实施时间
综合
法规
中华民国宪法修正案
1988年4月12日第十届全国常委会第次会议通2003年12月十六届三中全中进行第四次修正
中华民国城市规划法
中华民国第七届全国民代表会常务委员会第十次会议１９８９年１２月２６日通现予公布１９９０年４月１日起施行

土理相关法规
中华民国土理法
1986年6月25日第六届全国民代表会常务委员会第十六次会议通
1998年8月29日第九届全国民代表会常务委员会第四次会议修订
中华民国席第八号令公布1999年1月1日起施行
征土公告办法
2001年10月18日国土资源部第9次部务会议通现予发布2002年1月1日起施行
中华民国土理法实施条例
中华民国国务院令第２５６号发布１９９９年１月１日起施行
中华民国城镇国土
权偿出转暂行条例
1990年5月19日国务院发布
外商投资开发营成片土
暂行理办法
1990年5月19日国务院发布
出国土权审批
理暂行规定
1990年4月29日国家土理局发布
土登记规
1988年11月18日陆国家土理局发布




房产
法规分类
法规名称
颁发实施时间
土
房屋税
新增建设土偿
费财务理暂行办法
中华民国财政部中华民国国土资源部2001年6月10日颁发
中华民国城镇土
税暂行条例
1988年9月27日国务院发布
中华民国建筑税暂行条例
1987年6月25日国务院发布
中华民国房产税暂行条例
1986年9月15日国务院发布
中华民国土
增值税暂行条例
1993年12月23日国务院发布
1994年1月1日起施行
中华民国土
增值税暂行条例实施细
1995年1月27日财政部颁布
房产理相关法规
中华民国城市房产理法
1994年7月第八届全国常委会第八次会议通1995年1月1日实施
房产纪员职业
资格制度暂行规定
房产纪执业资格
考试实施办法
中华民国事部中华民国建设部2002年12月18日颁发
城市房产权属档案理办法
2001年8月23日建设部第47次常务会议审议通现予发布2001年12月1日起施行


城市房产开发营理条例
中华民国国务院令 第２４８号１９９８年７月２０日实施
城市私房屋理条例
1983年12月17日国务院发布
商品房销售理办法
２００１年３月１４日建设部第３８次部常务会议审议通２００１年６月１日起施行
城市房屋拆迁理条例
中华民国国务院令第７８号1991年3月22日发布1991年6月1日起施行
关进步加强房产
信贷业务理通知
2003年６月１３日中国民银行正式颁布关进步加强房产信贷业务理通知（简称121号文件通知）
国务院关促进房产
市场持续健康发展通知
2003年8月12日国务院出台





12国国民济概况
济持续高速增长
1978年实行改革开放中国济取重成1978～2002年GDP36241亿元增102398亿元间GDP均保持年均9高速度2002年GDP价格计算年增长8中第产业增加值14883亿元增长29第二产业增加值52982亿元增长99第三产业增加值34533亿元增长73中国GDP总量跃居世界第6位
国生产总值突破10万亿元

1978年中国济增长历1978～1984年1985～1987年1988～1992年1993四周期波动改革前相中国济波动周期拉长峰位谷位落差降低反映中国济增长质量断提高追求高速度逐步转兼顾发展稳定兼顾速度效益追求济持续稳定健康发展中国济增长质量断提高国房产稳定发展奠定基础




产业结构改善
产业结构严重脱离需求结构畸形状态改善长期困扰计划济国家商品数量短缺现象基消源交通运输邮电通讯重原材料等基础产业基础设施快速发展农业持续稳定增长瓶颈产业制约济增长现象缓解第二三产业发展较协调接业员三产业例1985年687：182：1312000年改变500：225：275国生产总值例1980年301：485：2142000年改变171：474：355间关系已初步改善

国生产总值中三次产业占重变化

年份
第产业（）
第二产业（）
第三产业（）
世界均
1980年
70
377
552
1993年
54
318
623
中国
1980年
301
485
214
1993年
199
474
327
1999年
177
493
330
2000年
171
474
355


中国三次产业业员例
年度
1980年
1990年
2000年
第产业
687
601
500
第二产业
182
214
225
第三产业
131
185
275

城乡口生活水持续提高
城乡居民生活继续改善2002年全国城镇居民均支配收入7703元考虑物价降素年实际增长134农村居民均纯收入2476元实际增长48居民家庭恩格尔系数（居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出重）城镇
377年降低02百分点农村462降低15百分点

五年城乡居民生活改善情况
指 标
1998
1999
2000
2001
2002
城镇居民均支配收入（元）
5425
5854
6280
6860
7703
农村居民均纯收入（元）
2162
2210
2253
2366
2476
城镇居民家庭恩格尔系数（）
445
419
392
379
377
农村居民家庭恩格尔系数()
534
526
491
477
462
　
产业结构断优化民生活水提高激发房产业需求产品更新

外开放日益扩
2002年国进出口总额已达6208亿美元1978年排世界第32位跃升第5位表明国世界济中位日益升
外贸进出口规模显著扩



世界贸易排名
年度
1978年
1989年
1997年
2001年
2002年
中国排名
32
15
10
6
5
实际利外资数额断增加2002年外商直接投资合金额828亿美元年增长196实际金额527亿美元增长125

外济技术合作保持良发展势头2002年外承包工程劳务合作完成营业额144亿美元年增长182新签合额179亿美元增长87
国外开放促进房产业供元化高档物业需求

城市化进程提高
改革开放20年城市化然未工业化步发展截2001年国目前已设市城市667中百万口特城市3750万100万口城市5120万50万口中等城市21620万口城市363外19000建制镇
世界城市化水相国城市化水偏低城市化低世界均水目前世界城市化均水47发达国家均城市化水75发展中国家37国309
世界国城市化发展历程规律十五时期开始国城市化进程应进入较快发展阶段城市化十五时期国国民济重增长点预计2010年城市化水应达452020年城市化水应达502050年城市化水应达6070适应国济社会发展
着城市化进展房产潜需求释放

房产金融发展滞
住房融资言国住房融资发展历三阶段：
第阶段（80年代初1992年半年）配合住房制度改革试点住房私化阶段区域性政策性住房融资开始局部形成住房金融全面开展良基础 1991年1月进步推动动产金融业务发展中国民银行总行增设房产信贷部国房产金融业务高理机构
第二阶段（1992年半年1998年7月）配合房产开发旧城改造阶段表现住房贷款生产者开发商倾斜住房消费概念开始众接受专业银行全面参住房信贷业务均成立住房信贷机构
第三阶段(1998年7月1号)1998年7月1日起停止实物分房程度激活房产业特住房建设发展阶段特点住房信贷消费者买方倾斜住房开发建设纳入国家宏观济决策范畴住房建设作国民济新济增长点
房产企业融资言二十年中国房产开发企业资金源赖银行贷款预售房款开发商银行贷款
1988年重79192002年占85房产市公司融资2002年占市值332003年半年降32002年市公司融资29亿民币2003年截9月仅仅融资5亿民币信托融资方面2002年融28亿2003年截9月融资99亿增加少信托融资占房产总融资例05目前房产融资单丰富房产金融合作渠道单纯购房者预付款银行贷款模式直接融资间接融资模式时渡努力握发达国家融资体系积极尝试证券市场债券市场融资租赁市场房产信托基金等种金融工具未年房产金融市场急需解决问题
房产金融未发展速度房产业供需求产生重影响程度决定国房产业未发展前景

市场机制济生活中作增强
着改革深化中国已确立社会义市场济体制作改革目标模式市场正逐渐成配置资源基手段1988年开始中国开始生产素市场化进程1990年代生产素市场化速度加快1980年代生产素市场化体现生产资料流通领域实物资形态进行进入1990年代土资金开始急速进入市场推动房产市场股票市场债券市场超常发展表明量生产素脱离计划轨道济体行方式发生巨变化中国济运行方式产生较影响时通计划投资财政金融收入分配业社会保障等系列改革初步确立市场济宏观调控体系框架

公制体种济成份存局面正形成
改革开放前公济统天国济第二产业数第三产业中占绝垄断位状况已破2002年国国控股企业完成增加值16638亿元年增长117增速年加快36百分点集体企业完成增加值2769亿元增长86年加快14百分点股份制企业完成增加值11570亿元增长144年加快4百分点外商港澳台投资企业完成增加值8091亿元增长133年加快14百分点
市场机制成熟种济成份存营模式理理念等方面房产企业运作产生影响未房产企业运作更加趋规范化国际化

发展中存众困难问题
总全国济已进入全面快速工业化阶段取巨成绩时存少困难问题集中表现明显侧面二元现象：新社会义市场济体制已开始运行旧体制然许领域起作新旧体制双轨运行存转轨缓慢特国企业改革面定困难济高速增长低效率低质量存济然粗放型增长资源配置结构合理规模济效益差国市场容量断扩情况相部分国产商品生产力剩销售困难部分商品量进口存国产名牌断消失民族工业外资压兼国家济安全受威胁出口高速增长传统低附加值产品占导位存高档名牌产品高新技术产业国际竞争力强国市场占率日益降：东南海区济持续高速增长民生活奔富裕中西部数区济发展缓慢收入水相低存济发展区差距日益拉着济规模扩业数断增加全社会失业率升存农村剩余劳动力流动速度加快困难加存潜社会稳定素增加趋势少数暴富相部分城乡贫困口存社会群收入差距断扩工农业产品积压产销率高相部分民群众（尤农村居民）效购买力足存济规模迅速扩资源浪费环境污染日益严重存源水资源短缺生态失衡环境恶化日益成济社会持续发展制约素科学技术需求日益提高量低素质剩余劳动力存
问题短期难克服必须长期艰苦努力精心操作逐步解决国房产业发展增加确定素

13济发展展
19世纪8090年代1980年国历三长波均周期36年1980年国济进入第四长波国第四济长波升期起始1980年结束90年代半期世纪９０年代半期２００２年国济长波降阶段济长波降阶段里济提速难物价低增长企业利润减少新建企业少业压力包括贷款融资承受趋势均济长波降阶段特征
２００２年半年国济保持长时间强势增长２００３年第三季度GDP增幅超９％前三季度固定资产投资增长３０％９月末广义货币Ｍ２贷款总额分增长２０．７％２３．７％济高速增长国济长时期实施宽松宏观济政策直接关系初步认国济进入新轮济长波升阶段新轮济长波中导产业汽车电子住宅产业
汽车电子住宅产业长期发展前景居民消费水世纪９０年代国居民（城镇居民）万元级消费品已基满足目前正处升级换代时期升级十万元级消费品趋势转私汽车住宅需求电子产品广泛需求机电体化数控设备二企业理信息化三济社会理信息化未十年更长段时间三产业着广阔利润空间良市场前景目前级政府国营民营企业正三领域量投资老企业扩张新企业产生三产业济拉动作开始显现
具权威士预测2000～205050年中中国国生产总值50年均增年率58中2000～2010年812011～2020年642021～2030年542031～2040年492041～2050年43

2000～2050年中国济总量均GDP预测
区间
GDP均
增长率（）
期末GDP总量
（万亿元1995年价）
期末均GDP
（万元1995年价）
20012010
81
197694
13889
20112020
64
367007
24178
20212030
54
522370
39657
20312040
49
1005209
63406
20412050
43
1530721
98638

GDP增长程未50年济发展致分3阶段第阶段2000～2010年期间济增长保持均80左右高速度国济增长黄金时期国济结构调整济体制转型阶段2010年1995年价格计算（）GDP总量会接20万亿元均约14万元民生活水全面达康中东部区西部城镇部分农村进入富裕康生活水阶段中型城市部分海区中城镇普遍完成工业化开始工业化信息化社会转变时工业化程全面农村推进
第二阶段：20112030年GDP年均6左右中速增2030年GDP总量会达60万亿元左右均约4万元时国全面完成工业化部分区基实现信息化科学技术全面接时国际较先进水部分领域世界领先济技术总体实力居世界前列民均生产水达时中等发达国家水部分区城市生活水达时发达国家水
第三阶段：2031～2050年GDP年均增长保持4左右水2050年GDP总量达150万亿元左右均约10万元济总规模居世界第二位（仅次美国）时国科学技术水达接国际先进水干领域保持领先位国民济全面信息化生态环境改善民生活水达时发达国家中等水

2 住宅房产业十五规划
21世纪初国住宅房产业进入新发展阶段济社会发展背景世界科技革命迅猛发展济全球化趋势增强国济结构调整正处关键时期改革处攻坚阶段现代化建设第三步战略部署开始实施国进入全面建设康社会加快推进现代化新发展阶段中华民国国民济社会发展第十五年计划纲（简称纲）提出坚持发展作题结构调整作线改革开放科技进步作动力提高民生活水作根出发点济社会协调发展重指导方针提出深化城镇住房制度改革落实住房分配货币化政策发展居民住宅重点房产业装饰装修业规范发展物业理业加济适住房重点住房建设力度建立廉租住房保障体系活跃住房二级市场发展租赁市场完善住房公积金制度国家历次五年计划中首次住宅房产业提出明确具体求新世纪初住宅房产业发展指导方针
21目标战略
十五期间国住宅房产业发展面着新形势住宅作扩需重方面十五期间必须保持较高增长速度实现拉动济增长目标
（）发展目标指标
十五住宅房产业发展指导思想：抓住国全面建设康社会实施城镇化战略历史机遇加快发展居民住宅重点房产业结构调整线实现产业整体素质提高结构优化升级积极稳妥推进住房制度改革通改革促进发展科技创新动力加快推进住宅产业现代化改造传统住宅产业终实现城乡民居住水提高环境质量改善达济社会协调发展
十五住宅房产业改革发展目标：十五期间全国城乡住宅计划竣工面积57亿方米中城镇住宅计划竣工面积27亿方米约3000万套2005年城镇居民均住宅建筑面积增加22方米农村住宅竣工面积30亿方米均住宅建筑面积达25方米
2010年城镇住宅达适济美观安全求工程质量功质量环境质量基满足居民长期居住需求城镇住宅竣工面积达55亿方米实现户均套均间功齐全设备配套居住环境良住宅实现住房商品化科技进步住宅产业发展贡献率达40

（二）住宅建设房产业发展战略
十五期间住宅房产业抓住发展利机遇重点实施三战略：
1．持续发展战略住宅建设房产业发展合理济高效利资源营造益民健康居住生态环境未建设留充分发展空间调整余
2 市场需求导战略住宅建设房产业发展市场消费需求导满足消费水消费层次家庭结构样化需求丰富市场供应
3 科技创新战略科技进步加科技投入提倡技术创新加快科技成果转化应提高科技含量推动住宅产业现代化根提高劳动生产率水整体济效益

22务重措施
进入21世纪中国住宅建设房产业发展面着三重转变住宅建设正处增量发展增量发展存量搞活重转变加快住宅建设搞活市场流通二房产市场正处数量型需求数量质量重型需求转化重务提高房屋质量三房产开发生产正处粗放型集约型转化突出务推进产业现代化十五期间住宅房产业发展重点务建立完善五体系：国家宏观控制体系住房供应体系房产市场体系住宅产业现代化体系市场服务体系
根十五期间住宅房产业发展目标务求十方面着力进行体制创新科技创新采取重举措切实抓出成效取明显进展
（）扩住房效需求保持住宅建设投资持续稳定增长
住宅建设发展建立扩住房效需求基础供需求两方面入手扩住房投资增加住房消费化解效需求足矛盾保持总供总需求基衡实现住宅房产业持续稳定增长
努力增加居民收入提高居民住房效需求力加快住房制度改革创新步伐逐步建立完整配套刺激住房消费政策制度体系扩住房消费信贷规模促进信支持型住房消费方式成长积极倡导住房梯度消费新模式分步骤分阶段逐步改善居住条件
保持住宅建设投资持续稳定增长适应济结构战略性调整求充分发挥政策导作断提高房产开发投资质量效益吸引更社会资金投住房建设住房消费特通优惠倾斜政策鼓励普通商品住宅济适住房投资
（二）加强化政府宏观调控力加强理
加政府房产开发理力度合理节约原保障住宅建设严格控制中城市房产开发数量加强已批房产开发理加旧城区改造力度盘活城市存量土调整现阶段住宅规划布局存问题建立土强制收购储备机制合理利土资源确保土市场供求衡
继续坚持统规划合理布局综合开发配套建设方针提高住宅区规划设计建筑设计水房产综合开发中充分考虑济发展城市建设发展规划居民收入水口结构变化持续发展等方面求影响具适应性定超前性促进城市建设整体水提高
（三）加济适住房重点住房建设力度增加住房效供
继续加济适住房建设力度落实济适住房项优惠政策确保济适住房低价位高质量时加快完善济适住房相关政策济适住房发展方济发展水居民收入状况房价住房商品化程度相协调相适应加强总量控制谨防空置
（四）建立廉租房保障体系解决低收入家庭基居住问题
廉租住房社会保障体系重组成部分快完善廉租住房供应理体系相关配套政策措施建立适合国国情分层次样化适度住房保障制度包括济适住房集资合作建房廉租住房等重点改善住房收入双重困难家庭住房条件根济发展水合理确定城镇低收入家庭廉租住房标准完善廉租住房申请审批入住迁出理办法建立起制度化规范化公开化低收入家庭住房保障机制切实帮助城镇低收入家庭解决基居住问题
（五）全面开放搞活房产市场建立市场化商品化流通体制
加强房产级市场宏观理力度建立公开透明土出转招投标制度规范房产二级市场切实保护消费者权益全面开放房产三级市场存量房屋市场明晰房屋产权完善配套政策减化工作程序降低交易税费调整收益分配建立健全市场化商品化房产流通体系
积极培育房屋租赁市场落实房屋租赁登记备案制度降低税费鼓励民间资金投资住房租赁领域加快开发老年公寓学生公寓等满足社会群体住房需
规范中介行拓宽住房消费服务领域加快制定房产中介服务规建立健全房产纪执业资格制度维护房产市场秩序房屋交易双方事合法权益充分利现代电子信息技术建立公开透明信息网络服务系统实现资源享提高住房消费服务水进步扩展推广房屋置换电子商务应房屋银行置业担保等新住房消费服务领域
（六）完善住房公积金制度发展住房金融
充分发挥住房公积金解决城镇中低收入阶层住房问题积极作提高住房公积金缴交例扩公积金受益范围积极采取灵活样公积金信贷款方式提高公积金信贷资金流动性率
提高商业银行住房贷款服务质量简化手续降低费采取固定利率浮动利相结合样化款方式加快住房金融制度创新步伐开发出更住房贷款品种满足层次住房贷款需求加住房消费支持力度提高居民购房力
完善住房抵押贷款项配套政策特快建立住房抵押贷款担保保险制度防范住房贷款风险促进住房贷款业务发展建立元化住房融资渠道拓展住房信贷资金源提高金融机构资产流动性质量鼓劲银行间公积金商业银行贷款利率款方式等方面引入竞争机制建立住房贷款代理制度提高住房金融中介服务水

（七）实施鼓励住宅建设消费济政策改革房产税费体制
进步研究制定鼓励住宅建设消费项济政策包括建立完善刺激住房消费税制度降低住房二三级市场交易税费政策等
降低房产开发营环节税赋税收政策重点转占环节促进房利通税收杠杆调节房产资源优化配置
（八）规范发展物业理业改善民群众生活工作环境
加快物业理立法步伐规范物业理市场体行实际情况出发逐步推行物业理消费货币补贴政策提高居民消费力断提高物业理覆盖面旧住宅区企事业单位办公生活房全面推行社会化物业理加强服务质量服务收费监督理提高物业理综合服务水开展优质服务活动建立收费行约束机制培育市场破垄断推进公竞争全面提高行业队伍素质推进行业科技进步促进物业理行业健康发展
（九）积极开展技术创新力推进住宅产业现代化
科技进步增加住宅产业科技投入快完善住宅建筑体系结构体系部品体系质量保证体系住宅性认定制度积极推广新材料新产品新技术淘汰限制落产品注重采先进技术改造传统住宅产业提高住宅产业科教含量智化水加速产业技术升级根提高住宅综合质量推进住宅产业现代化进程走节约资源持续发展道路
（十）提高城镇住房建设水加速改善基础设施条件
提高城镇化水加强城镇住房建设引导济发展水市场发育程度相适应改善济布局结构调整提高民居住生活质量相结合城镇住宅建设应着总量衡合理布局科学规划体现特色规模适度节约耕原实行统规划统征综合开发配套建设坚持新建改造相结合保证耕总量衡
提高城镇住宅建设规划设计水城乡体化发展战略区域社会济环境发展相协调加强城镇基础设施建设健全城镇居住公服务社区服务等功创造良居环境中心改善城镇环境
产业市场篇

3 房产级市场概述
31国土市场现状
311年土市场建设成效
年土市场建设取成效体现四方面
（1）国土配制范围市场配制范围断扩全国全面实行国土偿制度国家城市国建设（图绿色标记）315万公顷中偿市场配制国土面积（图中紫色标记）占城市国建设总面积例１９９２年足２％升２００２年２４％达76万公顷











单位：万公顷
国土权价格市场机制初步形成营性国土权（商业旅游娱乐商品住宅）求实行招标拍卖挂牌出现种制度已普遍建立１９９２年占年出总面积例足１％升２００２年１５％
市场交易日益活跃２００２年出金额达２３８０亿元出租１９．１万公顷租金额达２８亿元抵押金额７８４６亿元市场形成情况目前基逐年提高
（2）土途制制度基确立政府土市场宏观调控加强完善
3 总结世纪９０年代初房产热教训修订土理法确立新土途制制度
4 实行新土收益分配办法
5 建设集中统供应求实行土收购储备制度根市场供求情况调控土供应量增强政府调控土市场力目前全国概１２００市县建立储备制度
6 土调查登记制度进步完善强化土利状况土价格监测
（3）土市场运行制度组织建设取明显进展市场服务体系逐步形成表现两方面：土公开交易基准价定期确定公布土市场交易信息发布土登记资料公开查询制度基建立保障土市场规范运行方跳出制度运行矛盾二转变政府职减少规范行政审批严格实行政企分开培育发展中介服务组织总体形势样具体操作程中规范行
（4）土产权进步细化明确土权利体系开始出现根土市场建设需坚持土公制前提实行土权权分离土权成商品二细化完善土偿方式出基础增加国土租赁国土权折价出租者入股两种新土偿方式三适应国企业改革需明确划拨土权权相应权益价格点企业改制程中进行明确四适应乡镇企业融资兼需明确法取符合规划集体建设权企业破产兼时法流转

312土市场发展验
第必须服服务济建设中心维护改革发展稳定局十年建设供应优先保证国家基础设施导产业生态环境建设时市场济体制改革方推进土制度改革土市场建设充分发挥市场土资源配制作配合国家济结构调整支持促进国企业改革发展企业职工分流安置社会保障提供资金支持外优化国土利结构收取国土金８３００亿元果没土制度改革城市发展程中资金会受制约
第二必须坚持土资源资产理重实行严格土理制度加强土资源理严格限制农转建设保护耕需充分实现土资产价值基前提城市果加限制外面扩张占农想城市建设土资产理非常难土资源总量限土卖出价钱适度进行控制行处值钱
第三必须坚持法行政加强土市场秩序规范规范政府行规范市场行重点
第四必须坚持时俱进市场济原推进制度创新
容摘抄中国房产报

32国土交易市场化前景
十五期间土资产理目标：全面提高建设集约利水增加效供力全面深化土制度改革建立统公规范序土市场全面开展基础业务建设提高建设市场理科技含量全面转变政府理土资产职提高法行政水
国家土资产理十五计划纲已明确中国土市场建设预期目标：落实建设总量控制土集中统理制度建设供应必须符合土利总体规划年度计划严格实施土偿制度规范政府供行增加政府供行透明度营性房产供应律实行招标拍卖挂牌出规范协议出行推行土租赁制建立土价格市场形成机制增强政府调控土市场力条件市县建立土收购储备制度完善土权交易规加市场监力度土市场秩序基规范完善政府社会化服务功条件市县建立土形市场全面推行建设信息发布制度


3 政府偿供范围断扩供方式更加规范
着社会义市场济体制全面建立政府供市场化程度越越高政府偿供范围断扩划拨供范围逐步减偿象进步细化类土中具体功途进步细分出偿划拨供类型供方式规范化制度全面建立政府出营性采取招标拍卖方式协议出土通市场评估集体决策等谈判结果公布程序予规范化
6 市场公程度断提高竞争更加等
特殊体土优惠政策逐步取消政府供优惠政策针某类体针某类途市场体取土方式成机会趋致偿方式取土投入产出关系基达均衡国集体建设权利趋等集体土权某种偿方式进入土市场
9 政府调控市场层次断分明手段更加市场化
中央省级政府侧重增量土总量调控着中央政府新增建设总量控制日益严格新增建设数量减少成提高存量土特存量划拨土方政府价值进步凸显调控存量建设总量成方政府求市县政府存量土调控更加关注横调控方法趋样化市场化政府供价格土市场调控作更加明显土价格影响土市场中划拨土市量出土转量土需求价格杠杆通调节价水稳定土市场调节供需衡济手段成政府调控市场手段土收购储备作总量控制效手段制度政府广泛实施土债券换法律文书等逐步成调控土市场政策金融工具
12 土交易断规范素流动更加充分
遵循市场规律建立完善土交易规仅成政府求成土市场体求土产权形态更加明晰中国土产权系统通种方式予调整完善政府土产权保护力度进步加土产权交易产生资源配置效率趋更优二特殊交易制趋紧划拨土转预报计划市交易三政府优先购买权进入操作阶段明显低市场价格土交易政府优先行购买权四违法交易惩罚力度加土权交易行更加规范国家严格出土权转出租抵押理加强划拨土权市理未批准权民政府法批准收购进入土市场国家重点制订土权公开交易(招标拍卖转等)集体建设流转土收购储备闲置土处置国土权租赁划拨土权理国土收回土价格理等相关法规政策
16 政府服务市场容断增理更加透明
政府土交易场土交易信息收集发布等方面提供更更便捷服务信息享制度逐步完善土交易信息成降低政府社会发布土供总量信息已供土宗信息已供土综合信息土权市场交易信息市场预测信息政府供限制禁止目录基准价等信政府行政效率断提高趋透明化行更加规范国家建立出土价格确定土资产处置建设供应等重事项集体决策制度制衡行政权力严格法行政减少政府市场干预改革审批制度减少审批事项规范审批行简化审批程序提高办事效率方便交易着办理土市场关系列手续根市场发育程度积极建立土形市场完善服务功引导土权进入土形市场公开交易推行建设信息发布制度基准价公布制度价查询制度
19 中介组织断壮功更加齐全规范
着市场竞争激烈土市场中中介机构进行广泛整合重组分化中介机构品牌规模优势逐步形成实力中介机构兼迫退出土市场根市场求新服务领域产生市场咨询交易代理投资策划产权登记等中介服务行更加规范国家发展价评估招标拍卖代理土交易代理咨询等中介服务机构实现行业律推进产业化发展加强违规行处罚力度促进中介机构独立客观公正业
土流动划拨协议出公开招标拍卖转变透明化程度越越高国土流动形式进步集中表现势趋土市场建设艰辛实践摸索全面推进规范土市场运作符合中国加入WTO完善市场济体制需已成土制度改革攻方已取成绩中国土市场长远发展奠定坚实基础积累腾飞跃进巨力量新世纪里中国土市场进入全面规范化发展时期成较成熟素市场中国市场济体制逐步成熟完善土市场发展提供广阔空间机遇
容摘抄中国网
4房产二级市场概述
41国房产市场综述
市场综述
1992年邓志南巡讲话兴起中国房产业热潮发展两变化：较中国房产业正处史发展时期横较天中国房产业发展规模格局变化快世界位居首列
10年发展变化体现3方面：（1）房产业发展进入高位运行阶段投资角度1998年2001年城镇商品住宅完成投资保持30增长速度进入2002年半年房产开发投资然保持32增长率足见势头凶猛消费角度1998年2001年城镇居民购买商品住房5亿方米新旧住房交易额合计计算2001年购买换购住房支出4500亿元1997年4倍时数表明2002年半年房产销售面积增长额度20左右种数认定现国房产业正处高位运行阶段（2）房产业迈入供求买方市场进入消费者时代房产开发商提出更高求房产讲文化讲品牌讲服务（3）住宅产品进入产品更新换代时代已逐步跨入居者优屋方迈进住宅品质需求提高现房产突出数量更突出质量
10年房产变化基房改改两改革启动房产发展发动机房改房产业发展强烈动力源泉停止住房实物分配住房基金货币分配政策变化住宅建设成新济增长点新消费热点改土制度改革改房产市场化规范化源头偿划拨期限流通偿期限流通变化土成种商品解决产商品化问题实行招标拍卖挂牌出土权办法解决土市场化问题促中国房产更健康方发展
目前国房产业10年历程时日整产业发展呈现出方面特点状况：
1 国发展商现状分析
伴国房产业发展国房产开发商队伍迅速扩数量呈稳定增长趋势整体表现特点：1企业区域分布具较高集中性全国半房产开发商分布广东海北京江苏浙江等东部区12省市中西部区仅开发商数量少企业规模东部发展竞争已资金实力土开发权竞争进入品牌营销服务等方面西部远未达步2企业济类型具样性民营企业股份制企业发展趋势远国企业3种类型制企业中私营企业私营背景企业发展前景国企业4企业规模偏资质结构优化国房产商规模普遍偏级企业二级企业占重仅173部分开发商难受市场竞争考验
然着中国房产业发展中国房产开发商数量持续增加竞争加剧中国建设部统计资料截二零零二年底中国类房产开发商约3万家中国房产开发商规模普遍较截二零零二年底级企业仅346家占开发商总数115二级企业3266家占开发商总数108二零零二年度例中国均家房产开发商开发面积仅680538方米海中国房产业发达区海例截止二零零二年底海类房产开发商4672家中级企业仅37家占开发商总数079二级企业214家占开发商总数458前十房产开发商2002年商品住宅预售登记面积167万方米占海总预售登记面积622002年海均家房产开发商商品住宅预售登记面积057万方米显示市场极分散董事认中国绝部分房产开发商专业水高市场竞争力较弱种市场特性专业化房产开发咨询策划销售代理服务提供商提供广阔市场空间
数源：解放日报搜房网2002年全国楼市数字’进行时中国房产信档案网

2 房产业市场供状况分析
3 国房产业开发投资状况
² 投资增长速度国房产开发投资规模全行业发展步调基致
² 投资结构1996年开始² 国房产投资结构住宅转移² 时办公楼投资商业房投资重呈降趋势
² 资金源状况资金源体² 三级开发商房产业投资体重超50四级企业特级企业占投资重达20² 说明房产投资优化
4 土资源供状况1土供方式出现变化偿供重提高具体出方式中招标拍卖重提高2土转价格略降价格水区差距进步扩存济发展水城市间城市中城市间
5 房产市场供结构分析
6 住宅供稳增长部结构发生变化墅高档公寓例降安居工程例升
7 办公楼市场供差异进步扩海北京维持供销两旺态势广州深圳等前年投资剩出现办公楼市场滑趋势
8 商业房供求矛盾突出前年济发展热商业房较畅销出现严重供求状况年商业房竣工面积加导致商业房供求矛盾
9 房产业市场需求分析
目前国房产业市场需求存特点：
25 市场需求开始回升2002年半年房产销售面积呈22持续增长速度说明国房产出现高速增长势头
26 消费成市场需求体着房改结束购房成房产市场中新特点现购房例已达90
27 消费增长相适应居民住宅房产需求结构中重加
28 济适房成商品住宅重组成部分目前国部分中低收入家庭质优价廉济适房需求较相关优惠政策块市场成新热点
29 房产业发展面问题
然国房产业取令瞩目成绩目前国房产许问题：
36 商品房价格高超中国普通居民承受力
37 房产市场空置面积增长速度然控制总量然商品房积压日趋严重许开发商堪重负
38 房产业产业集中度没行业壁垒房产开发商开发楼盘质量高层次较低
39 商品房市场部分项目味追求速度味追求质量难达良绩效
40 房产市场方性统筹规划位土效率低
41 房产市场住房供应体系单满足消费者日益变购房需求

区域性2000—2002年房产市场分析
6 华北区——北京
北京房产市场2001年起呈现快速发展态势表现四高速增长投资规模开复工面积竣工面积销售面积增长两基稳定销售价格空置率基稳定2001年年中建设部关北京房价增速快政策压半年销售理想原：1商品房高端市场部分释放劲出现问题2北京房价炒作增速快3市场供需结构错位普通购买力启动时北京房产市场土市场二手房市场没形成公开健全市场整市场出现症结根原进入2002年铁轻轨等轨道交通工程开展北京开始新轮房产热潮2002年北京SRAS爆发相段时期压房产市场发展
7 西部区——重庆
2001年底重庆市房产开发企业1474家涌现出批实力雄厚理先进典型企业作新兴行业重庆房产业发展十分迅速开发规模日益扩已成投资领域重组成部分开发投资快速增长时商品房施竣工规模快速扩张房产开发结构发生新变化商品住宅建设体位加强外新开工房屋面积构成商品住宅体位进步加强重庆城市农村二元格局影响房产开发水存明显区差异关资金方面基房产市场销售状况理想开发商身实力增强银行信贷房产开发支持力度加等原房产开发建设资金位情况理想资金结构出现改变市场反映呈现：
1房产市场需求趋旺销售2成房产市场消费体3商品房价格稳中升等特点
8 珠江三角洲——广州深圳
广州房产总体发展形势良广州市委市政府建筑房产业列优先发展三支柱产业继续予方方面面扶持目前特点：1针目前商品房供求情况防止烂尾楼出现省建设厅发出通知：商品房预售项目七层完成结构工程封顶七层完成三分二结构工程准许售楼2房产企业联合兼重组规模改革2001年起正式拉开帷幕3收回闲置土开发招标拍卖政策合理配置土资源调控供应量促进房产市场健康序发展成4期享受然居住城郊趋势明显5二手楼市交易创新高6写字楼租售进入旺市出结：1商品房开发逐渐走理性成熟供求关系趋协调2写字楼租售趋旺成交量超年市供应量租售情况会改善空置情况减少 3商铺成交量稳定成交价格逐年攀升4空置房数量增长加快二年翻番综观整楼价变化广州房产市场次回稳定升阶段
深圳市2000年房产成交面积升空置面积降商品房稳中略升百分点中新盘升幅度旧房升降降幅达103房产发展趋势良典楼盘连连登场房产市场出现许谐音符开发商欺诈行增引起诸争议
9 长江三角洲——海
海房产市场总体供求矛盾继续缓解商品房销售保持良势头存量房屋交易稳步升房产开发投资呈现增长趋势房产买卖成交量持续放已成海房产市场消费体房屋租赁日趋活跃房产租售价格稳中升2000年2002年海房屋租赁市场住宅租金年基持办公楼商业房租金均增幅达23％2003年海高档住宅物业办公等产品市场租赁状况呈现震荡整体走势够理想住房消费信贷逐年扩市场供求趋衡空置量开始降两年商品房品质提高时综合供需关系断变化导致商品房均成交价格断涨继续扬空间



42房产行业周期
海作国济中心国际性市便分析海房产市场作简分析
421市场周期划分
1988年前房屋福利分房形式出现商品房尚未出现处休眠期

第周期
1988
–1993年
着商品房续出商品房开发产生房产市场逐步形成房产发展开始进入酝酿期时标志着房产市场第周期形成
1994
–1996年
量商品房建设尤外销商品房量推出房产市场进入发展高潮市场狂飙期形成
1997
–1998年
商品房供应量急速增量市场需求量限情况造成量商品房积压房产市场开始走入低谷市场进入调整期
第二周期
1999年
–
两年调整政府部门宏观调控力度加强1999年开始房产业开始复苏进入度发展期房产第二周期开始
出海房产市场发展周期10年左右般市场高潮期3年左右

房产阶段性发展
1 1988年前市场休眠期
Ø 该期间国房产属尚未形成阶段Ø 居民住房福利分房形式出现Ø 商品房概念尚未出现海居民住房集中中心城区（现静安卢湾黄浦三区Ø 部分徐汇普陀区）
2 1988–1993年市场酝酿期
Ø 1988年海第块商品房虹桥区进行续出Ø 揭开房产市场发展序幕
Ø 城市基础设施公事业居民住宅建设加快Ø 效促进房产市场发展
Ø 土制度改革深化Ø 土偿范围扩Ø 划拨土受限Ø 房产市场表现活跃尤外销幅度增Ø 外销房市量增加商品房开发针境外客源（东南亚华圈）外销房
Ø 段时期Ø 海房产开发集中中山路环线区域（长宁虹桥古北区）Ø 环线外工业区早期拆迁安置区
Ø 房产市场形成Ø 逐步发展Ø 相应房产体系逐渐完备Ø 房产交易理代理纪咨询仲裁等中介服Ø 务机构应运Ø 生
3 19941996年市场狂飙期
Ø 5年发展Ø 房产业开始进入新阶段着土偿范围效拓展Ø 销出面积升Ø 开始超越外销Ø 成市场角Ø 外销房开始销房转型Ø 房产供应量明显升
Ø 商品房开发区域进步外延Ø 中山路环线拓展现环线区
Ø 销房买受象扩蓝印户口政策试行降低房产交易税费政策出台Ø 效刺激购房消费Ø 市场消化量明显升Ø 供需两旺态势开始呈现
Ø 外Ø 着房产发展日益成熟Ø 房产理体制改革相关法规出台Ø 加强房产市场统理市场运作规范化Ø 起指Ø 导作
4 19971998年市场调整期
Ø 销商品房市量明显放Ø 销房外销房转型初步完成
Ø 商品房开发区域度外扩展Ø 已发展外环线区域
Ø 市场供求现象明显Ø 需求量限Ø 空置量放效需求降Ø 导致市场历3年发展高潮Ø 开始步入低谷Ø 进入调整期
5 1999年市场发展期
Ø 2年调整Ø 市场供应量效控制Ø 供求结构逐步趋衡Ø 市场重新进入发展期
Ø 商品房开发区域拓展迅速Ø 远郊区开发量逐年升
Ø 市政基础设施日益完善Ø 轨道交通纷纷投入Ø 促进房产市场外拓展性Ø 购房者提供较便利生活条件
Ø 购房信贷机制日益完善Ø 激起购房者置业积极性
Ø 蓝印户口政策正式施行外销房轨Ø 房产市场完全开放Ø 国际市定位进步相适应Ø 效扩市场需求面Ø 成房产业度崛起原
422市场数统计分析
历年海房产市场供应消化状况
单位：万M2

8 市场供应1995年开始明显放量1994年248万M2急速猛增928万M2着供应量升消费市场急速膨胀需求量跃增661万M2
9 1997年起市场供应持续1000万M2市场发展成熟连续2年出现供严重求局面直1999年缓解
10 9798年2年低谷期调整期1999年海楼市开始逐步走出低谷发展期迈进
11 2000年开始市场供需量高位保持稳走势供需结构逐步趋衡2001年呈现需略求良态势
12 2003年海楼市持续保持供需两旺态势半年供应量已达1307万M2需求量达1274万M2达房产历史期高点

商品房空置量
单位：万M2

3 商品房空置量1999年达高点9798年积压量造成
4 2001年商品房空置量已明显减少见该年度新开楼盘消化量枝独秀时效消化较量体空置商品房

商品房均价状况

单位：元M2











4 年发展海房价稳步升2001年成功突破4000元关达4208元M2
5 着楼市持续2003年房价持续扬跳高半年已破5000元观直接跃升5579元M2

2001年成海房产史真正转折点
20022003年价格飚升期


43房产市场现状

早期（2001年前）海房产市场商品房产品组成部分住宅（达97左右）办公商业产品市场总占率仅3左右2002年海房产市场推商品房中商品住宅目前止占市场总量86办公商业物业14见海楼市目前首点进步改善城市居民居住条件时发展趋元化










431房产二级市场供求关系
历年市场供求例变化情况出现年度间季度间逆转换


1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年半年
批准预售面积预售登记面积
1025
1055
1075
1094
1110
1103
1098



20012002年季供求逐季累计供求情况
单位：万方米
20012002年
商品房批准
预售面积
商品房预售
登记面积
批准面积
登记面积

2001年
2002年
2001年
2002年
2001年
2002年


季
第季度
12775
46633
35221
51657
1276
1111
第二季度
36879
67235
42098
71357
1126
1106
第三季度
52947
71270
51463
63799
1097
1090
第四季度
63314
75816
54411
81724
1086
1108
逐
季
累
计
13月份
12775
46633
35221
51657
1276
1111
16月份
49654
113868
77310
123014
1148
1108
19月份
102602
185138
128772
186813
1126
1101
112月份
165915
260954
183183
268538
1110
1103

6 19992000年政策效应驱动市场导素作供求矛盾逐年缓2000年均达相衡状态2001年供求关系终实现逆转进入供应求状态
7 2001年增量商品房供应求状况年度性需求增长速度快供应增长速度反映延续2001年供应求市场状况海城市济发展强势烘托2002年市场持续供需两旺
8 供求关系年度间季度间逆转换燕存现象充分显示：市场觉发调节供求关系力明显提高然供求关系衡暂时相衡永久绝追求市场供求关系适度衡政策业界永恒目标








432住宅成交价格攀升明显

1 楼价逐季稳步扬呈升幅跳跃性
季住宅价格升情况

2000年
第四季度
2001年
第季度
2001年
第二季度
2001年
第三季度
2001年
第四季度
成交均价
(元方米)
3943
4050
4173
4212
4625

2002年
第季度
2002年
第二季度
2002年
第三季度
2002年
第四季度
2003年
第季度
成交均价
(元方米)
4738
4710
4800
5213
5314

2003年
第二季度




成交均价
(元方米)
5830





2 区域间楼价差距拉
单位：元M2

2000年
2001年
2002年
市中心区域
5055
5463
7096
环区域
3684
4056
4750
外环间区域
3338
3693
4572
外环区域
2902
3162
3880
Ø 2000年市中心区域环外环间外环区域价差1371元1717元2153元
Ø 2001年市中心区域相应区域间价差扩1407元1770元2301元
Ø 2002年Ø 增长分达299171238227Ø 区域增长基控制20
4 力成交单价区间移位中高价位楼盘成交放量
5 存量房价格势
单位：元M2

2000年
2001年
2002年
存量产权房
均成交价
2111
2378
2995

433房产二三级市场联动
历年二三级市场交易量增长速度
单位：万方米


1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
商品房
预售面积
绝值
43744
91351
105129
145287
183183
268538
±
——
10883
1508
3820
2609
4660
存量产权房交易面积
绝值
15457
31523
51084
77852
142243
179048
±
——
10394
6205
5240
8271
2587

2001年前期三级市场交易量增幅明显高二级市场见市场成长发展阶段二级市场身发展引动三级市场交易量扩张数效应十分明显
2002年市场结构发生改变二级市场持续高走时三级市场增量幅度呈现明显降

44房产消费市场

441历年海市总体消费特征
城镇居民均支配收入
单位：元









Ø 2002年伴着海济第10年二位数增长Ø 海居民收入较提高Ø 2002年Ø 海市居民均支配收入已达13250元Ø 增长285Ø
Ø 海均支配收入占GDP重仅三分Ø 远远低国城市均水Ø 均收入应较升空间
三件演变

70年代 收音机行车手表

80年代 彩电冰箱洗衣机

90年代 住宅汽车电脑

年统计数显示居民收入消费支出111居民消费观念逐步改变蕴藏消费量逐步释放

年海居民消费结构特点
五消费：住宅汽车旅游教育通讯
4 居民食品类衣着类支出占消费性支出重呈递减趋势食品类占431年降11百分点衣着类占62年降02百分点
5 教育费支出快速增长居民均教育支出731元年增长249居民均年教育费支出中托幼费学杂费教材参考书费支出分年增长391355144
6 通信费支出快速增长居民均通信消费支出464元年增长两成2001年末城市居民家庭百户移动电话拥量年21部升50部居民家庭移动电话家电脑拥量增加居民电信费支出增长明显居民均电信费支出331元年增长221
7 娱乐旅游餐饮类消费持续增长居民均文娱费支出112元年增长103居民均旅游支出192元年增长159旅游占消费性支出重21提高02百分点居民均年外餐支出748元年增长成
8 居民投资幅提升年储蓄股票债券集邮收藏集资博彩等已成居民投资元化渠道居民购买价证券支出继续扬均年支出628元年增长41倍

442购房群体消费性
根目前海市场购房群体分三集团市购房群体外购房群体境外购房群体

市购房群体
海海楼市购买体正具鲜明性海样海买房着特色作体海讲求性作群体海购房行受域气候社会关系等素影响表现出定特征
1 区域情结强烈
2 原居住区域着较强恋性
3 选择购房区域时家庭社会关系成重考虑素
4 繁华便利市中心区域数海区域
相沪发展外已取海户籍域概念没海强城郊结合部规划环境较楼盘受购房者青睐
2 求高
海具四季分明特征房屋问题海购房者关心问题冬季较冷夏季较热北房屋较适合居住西房屋受太阳辐射强烈海房间求特高南坐必少
3 置业途

3 购房者置业目住例高达82住外越越海购房作项投资
4 高档住宅处市中心交通生活方便具升值潜力决定类住宅着定数量投资客户例达8

外购房群体
海作国际市中国济中心充满活力济发展态势完善科教文卫生活设施走前列住宅规划仅海美丽家园时吸引广外省市居民购房天海楼市外省市购房者已三分天中温州现象尤突出目前海购房般种：
4 购房投资
5 年海房产市场发展良态势国际化市魅力外省市居民未房产市场重原
6 房产保值增值性成项良投资渠道
7 子女教育投资
海丰富教育资源相较高学录取率令广外父母海青睐加海较业机会发展前景子女选择海重原
6 保障
买楼升值出租带稳定收益养老言种保障
7 商
海作长江济流域龙头周边区着强辐射力吸引广商者办理公司注册楼盘成购房者首选
8 海外兵团
海外国士购房定众心理海区域概念较模糊般注重楼盘品质

境外购房群体
境外士购房队伍忽视2001年8月海外销商品房轨港澳台士沪购房积极性增资料显示2001年海商品房买卖中境外士购买例占3中高档房屋40港澳台士购买
9 选择海购房理
10 较浓郁海情结
11 较高投资回报率
资料显示海房屋出租回报率812台湾23香港46
1 海楼市身产品优势
2 城市建设更成熟
3 购房特点
4 购房目

1 注重发展商品牌实力
较喜欢港澳台区知名房产品牌新鸿基汤臣东方海外中海记黄埔等
3 区配套求较高注重游泳池网球场等会设施24时安保系统求品牌物业理公司入驻
外客源（外境外）量涌入海消费市场断充实尤国进入WTO作国际市海表现尤明显庞消费市场整房产业提供坚实保证产业链中环节（生产流通消费领域）循环更畅元化消费群体保证目前海房产市场良发展态势
5 房产三级市场概述
 房产三级市场存量住宅二手住宅交易象市场房产开发形成住宅市场增量供增量供市场买家（投资者者）购买租变成住宅市场存量者迁移投资者寻找终家等原形成存量住宅供
51国房产三级市场概况
房产三级市场二手住宅包括已购公住房济适住房包括类已购商品住宅住房二级市场交易形式包括二手住宅买卖应该包括针二手住宅租赁置换行租赁市场置换市场房产三级市场重组成部分房产三级市场中房产中介起关重作
511租赁市场
    二手住宅租赁市场解决城市非户籍常住口渠道表达式示城市口状况出流动口城市尤济发达城市占重已接超20然海深圳等城市推行蓝印户口政策流动口中相例家庭户形式沪居住（海占618）流动口通租住居民住宅解决住房总仅流动口住房特征分析国城市住房二级市场中租赁市场规模非常巨
国城市口状况
    单位：万
城市名称
第五次普查口
1999年末
流动口
流动口占普查口重
北京
139190
110750
280
20
海
167377
131312
387
23
广州
99430
68500
310
31
深圳
70084
43294
270
39
天津
100100
91017
90
9
合计
776202
644773
1337
17

512置换市场
 计划济时代国城市房产理部门均设立换房站着房产市场发展种较落住宅交易形式逐渐萎缩换房业务始终没退出市场北京海部分二手房代理机构网站统计出住宅置换然占相份额市场交易效率说房屋置换模式交易条件严格成功率较低效率低房屋置换模式交易双方节约交易税费然受城市中低收入者欢迎
北京海部分网站二手房交易信息
网站名称
置换房源
租赁房源
楼盘数量
海金丰易居
8642
18321
620
北京爱家
5715
23320
428

北京精品家园
2576
85

二手住宅租赁市场住房级市场重组成部分租赁市场房产市场该市场决定房产租金空置率买卖交易市场房产投资市场该市场决定房产价格投资收益率水市场该市场决定房产价格投资收益率水市场租金影响着投资市场房产价值房产交易数量

513口迁移房产三级市场影响
口迁移导致二手住宅交易重素口迁移肯定伴着住房需求迁移口购买新建商品住宅外二手住宅巨需求二手住宅通常位业点附房型价格选择余较更受迁移口欢迎
传统认计划济体制住宅制度限制劳动力口合理流动外侧面说国现行政策口迁移例尤城市部城市间口迁移例低迁移成高制约新建尤二手住宅需求海深圳等城市住房二级市场较发达中重原城市口迁移流动例较北京严格口迁移限制住房二级市场发展受定程度制约
部分数信息源中房产信息52房产中介机遇竞争
521市场竞争表现
（1）品牌化竞争愈演愈烈
特许营模式2003年行业发展导趋势特许营减少资金力资源投入资风险进行扩张企业速度拓展市场增加企业品牌价值采特许授权者良品牌形象成功营验降低营风险投资风险家品牌店享受相标准产品服务形中增加品牌认知度具备类条件型中介公司辟蹊径采合作联营形式举旗塑造品牌效应合作联营激烈市场竞争中出现规模合浪潮出现鱼吃鱼鱼吃虾米现象品牌企业更加重视品牌营销加强品牌涵塑造

（2）服务质量成竞争
数中介公司具备等服务条件时服务质量提升成重中重市场化程度迅速提高环境断变化求中介公司营理必须实现转型包括市场转型理转型转型包括服务观念转型中介机构利特资源优势基础重新清理整合资源配置业务组合客户提供实质性服务方案增值服务成客户消费素

（3）税费降二手房入户等问题阻止发展瓶颈
目前二手房市场发展瓶颈二手房入户居高税费数具购房意外说二手房法入户阻碍入市门槛房产交易税费调然高阻碍二手房市场进步繁荣根素
览年房产中介市场市场环境愈愈走规范业竞争愈愈趋激烈政府进步加开放二级市场力度着金融保险评估等领域配套服务日趋完善房产交易品质提升二手成交量楼市成交量中占例进步提升必然趋势

522市场机遇
二三级市场联动初见端倪
利中介公司信息发布优势开发商说增加新楼盘宣传渠道信息更效进行传播消费者说高质量房产信息服务减少买卖双方间确定性降低交易成正处初始阶段类式合作效果尚法评估相信会出现更二三级市场联动合作种形成三赢局面合作疑力推动房产业发展
跨区域市场网络营建成发展趋势
数中介公司说信息单域局限性限制中介公司购房客户开发部分中介公司开始跨越域鸿沟规划跨行政区划房产服务网络力图域布点实现高效信息流通加强外置业者开发掌控

53海房产三级市场
531海三级市场现状
完全统计海新建商品房销售面积年１４％速度递增二手房销售面积年增长量超５２％海二手房销售面积已１９９７年时仅占新建商品房销售面积１４％升５５％呈齐头进势
三级市场中介2001年前海3000家房屋中介截2003年12月1日全市已注册案房产纪机构10257家中分支机构6508家注册案房产执业纪24364名分2000年12月底增长3786697均月家店成8万元月均收入1215万元净利润达20％
着海房产业日臻完善二手房市场极发展空间发达国家二手房交易已占房产交易量半数部分达８０％目前海新建商品房销售占导位土资源限性规模新建住宅高潮退二手房交易必幅启动促进海房产市场持续繁荣

532海三级市场发展展
海房产三级市场动作状态良继续推进持续发展着新世界海房产市场包括房产三级市场发展态势良已摆脱90年代期度出现盘整格局进入相活跃持续发展阶段前海房产三级市场空前活跃房产二三级市场联动出现喜局面
通 （1）继续落实完善年已出台实践中取良效果系列政策
（2）进步简化房产交易程中权属登记程序断完善行业行政理
（3）全面启动住宅租赁市场发挥租赁市场消费投资双拉动作
（4）注重发展房产投资市场
（5）规范市场中介行发展够提供专业化综合服务房产中介企业拓展住房消费服务领域
等措施实现存量住房增量住房交易良性互动繁荣进步推动房产业发展进步培育发展房产三级市场


产业现状篇
6 代理产业发展状况
61国代理业发展历程
房产代理产业开始正式登国房产舞台商品房预售制度产生开始中国城市商品房1995年1月1日实行预售理国家建设部根中华民国城市房产理法制定城市商品房预售理办法规范理商品房销售行保障商品房交易双方事合法权益房产开发公司商品房开发建设中达定条件未建成商品房社会销售房产开发企业行销售商品房委托房产中介服务结构销售商品房2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通商品房销售理办法2001年6月1日起开始实施办法商品房现售预售作进步规定国家政策发房产代理咨询业断发展
概括说国房产代理业发展历三阶段
（1）第阶段：1993~1997年房产代理业起步阶段
90年代前期国房产业处高速增长期二级市场非常火爆数城市房产呈现绝卖方市场形态发展商根需代理商提供营销策划销售代理服务房产二级市场代理仅仅作种概念业务体现着存1993年国家宏观调控热房产二级市场降温——炒家绝迹集团购买消失全国房产二级市场陷入尴尬境方面积压楼盘出现营销难题重新定位急需解决方面买方市场形成新项目销售出现畅反国刚起步房产代理业提供站稳发展机遇空间许城市发展商开始寻求具专业知识营销员支持房产代理市场需启动发展起
时期房产代理业业务重点项目销售策划销售代理代理商非常注重项目期包装策划处单项策划阶段房产销售代理特点提炼项目卖点精心培育销售队伍楼盘带全新销售风格销售技巧
（2）第二阶段：1998~1999年发达城市房产代理业全面发展阶段
1997年全国房产业跌入谷底1998年海区发达城市深圳广州海等城市房产业历次低潮悄然启动次房产二级市场复苏凝聚着房产代理业功劳时推动房产代理业深方发展
时期房产代理单纯期销售逐步渡项目全程代理业务仅包括项目销售程直接深入产品开发环节策划处综合策划阶段销售环节紧密融合起房产销售代理特点全面贯穿策划理念思想精心设计营销中心样板单位强化售楼员专业素质注重新颖致公开活动策划追求楼盘销售速度社会影响等
全程代理模式两核心点：策划员利系统思想房产整体规划策划市场调研投资分析行性研究项目分析概念设计项目包装营销推广物业销售等系列环节中进行二级市场全程策划销售代理环节相互连贯缺二策划环节中提高产品价值目强调项目开发提升价值手段空间
房产代理商时期形成三种运作方式：公司组织形式二策划销售研究实践相结合组织形式三策划身份出现形式
年房产代理业发展土正规专业代理公司长足进步时香港台湾知名中介公司带着成熟专业服务营方式已成功进入国房产代理业国房产代理业开始较规模较系统较专业性代理服务整代理市场竞争激烈市场逐步规范环境快速发展
（3）第三阶段2000年发达城市房产代理业快速发展渗透阶段
着2000年国第二轮房产业发展开始发达城市房产项目量增加种房产代理公司雨春笋般浮现出策划逐步退居次位房产代理公司已市场起着导作市场占份额越越少热销楼盘记录着代理公司功绩生存发展需加房产业复苏许发达城市代理公司目光转克隆营销模式房产发展带较成熟先进理念操作手段促进房产业健康发展
时期狭义产泛产相结合概念产泛产等思想2000年代理界士演绎极致房产需营销更需坚实产品基础发展商代理商已逐步认识产品涵项目开发程中重性房产代理业正营销时代逐步转产品时代
目前土房产代理正规军土优势成长壮时香港台湾产公司加紧断扩张跨国产顾问公司强势入侵房产市场正见手抗拒实行着优胜劣汰国房产代理业逐步呈现快速发展趋势

62代理产业发展现状
国目前房产市场状况更接台湾：供求关系转买方市场型产开发商未取相垄断位开发商间竞争相激烈房产业发展国城市目前发展土供应量基数然较金融体制落难出现力掀起谓圈运动型开发商房产二级市场旧会维持型发展商中型发展商存现状型发展商品牌生存发展机会会更行业利润更高竞争更加激烈验丰富中发展商更需专业代理公司产品设计阶段早介入需销售执行程中营销成精算销售阶段合理安排需通项目运作建立身品牌更重需种商业机制代理商享利益担风险
目前国型市海北京深圳广州等区均已量代理咨询公司出现海例完全统计2001年度海全市批准预售楼盘998中代理商代理楼盘已达300约占总量30中较具知名度代理商代理楼盘165约占总量165海2002年批准预售楼盘约930中级销售代理商代理楼盘约450约占总量48中国房产咨询级销售代理市场较分散具市场领导位级销售代理商产生根统计资料二零零二年度中国概家级销售代理商销售总量超70万方米外绝部分级销售代理商均局限某单城市开展业务仅少数级销售代理商跨区营中绝部分局限直辖市省会城市济较发达中城市着市场日益规范产销分离代理市场份额断提高

621业务领域
房产咨询机构均属房产中介服务机构包括法设立具备房产中介资格房产咨询房产价格评估房产济等中介服务机构企事业单位社会团体社会组织公民外国事提供关房产开发投资营理消费等方面中介服务委托收取合理费目前国房产代理咨询业涉业务领域分房产二级市场三级市场房产二级市场尤集中房产二级市场中涉面商品住宅商铺办公楼三领域房产代理服务指针房产二级市场言房产中介服务业务范围包括开发商获取土权进行开发建设建成房产转者全程策划咨询销售代理服务
目前行业均佣金水准115间

622公司分类
公司成立方式分
公司成立方式分般分转制型市场型两类

转制型
市场型
定义
原先政府部门机构通体制改革转制成立公司

营特征
政府背景强关系网
身实力专业度进行营
代表性公司
金丰易居：海市房局转制成
荒岛工作室：原解放日报编房集团合作创立
戴德梁行
策房产
新联康投资顾问公司

规模分
规模分分中三类

型公司
中型公司
型公司
定义
定义：型公司指公司常备数百公司部结构较齐全
中型公司指公司常备数30100间公司部结构尚完善
型公司指公司常备数30基项目组形式出现公司
项目代理特征
代理项目数量较较全面12知名项目
项目代理具定局限性
代理项目少单项目
代表性公司
金丰易居
戴德梁行
策房产
新联康投资顾问公司
中原产
华燕房产
天启&开启
精稳企划
川普机构
盘古房产

分析：
2 型中型公司部门结构相较全型公司中般成立单独研展部企划部中型公司中市场部策划部代
3 型公司中基设立研展部企划部市场前期调研业务部完成广告设计广告设计公司完成

营模式分
营模式分分四体系：陆台湾香港

陆体系
台湾体系
香港体系
体系
定义
陆公司吸取台湾香港等营验行揣摩出套营模式
台湾公司传统营模式进行运营
香港公司传统营模式进行运营
区营模式进行运营新加坡日美国等
部门
职
研展
配合项目前期调研初步定位员较少部分公司市场部执行该职
配合项目前期调研初步定位研究市场综合变化状况微观市场分析力较强
配合项目前期调研初步定位研究市场综合变化状况
注重宏观市场分析
配合项目前期调研初步定位
开发
拓展公司业务量
拓展公司业务量
拓展公司业务量
拓展公司业务量
业务
负责项目实际操作涉范围住宅方面
负责项目实际操作涉范围住宅方面
负责项目实际操作涉面拓展办公物业商铺
负责项目实际操作涉范围住宅方面
企划
负责项目广告企划般策划负责文案工作设计负责广告设计
负责项目广告企划般分文案设计
负责项目广告企划般分文案设计
负责项目广告企划般分文案设计
代表性公司
金丰易居投资股份限公司
策房产咨询限公司
聚仁物业咨询机构
新联康投资顾问公司
莲花物业
新吉阳房产咨询限公司
精稳企划
戴德梁行
中原物业代理限公司
美联物业
柏晟机构



业务范围分
业务范围分般分外部承接型部承接型两类中外部承接型分全面型代表型区域型三类

外部承接型
部承接型
全面型
代表型
区域型
定义
全市区域代理项目
局限某家开发商某种类档次物业
海某区域代理项目
开发公司属代理公司

营
特
征
业务范围广营项目
代理项目知名度较高具定品牌性
局限某区域该区域代理项目集中
承接公司部项目业务持续性较强
代
表
性
公
司
新联康投资顾问公司：代理项目较全面外辐射

中原物业代理限公司：全国性代理公司
莲花物业：代理阳光系列较知名
华燕房产咨询限公司：长宁区

策房产咨询限公司：浦东新区
绿集团房产营销部：承接级公司绿集团开发项目

策源房产咨询公司：承接级公司复集团项目







623服务体系
目前房产代理咨询业服务体系房产开发咨询广告企划行销策划销售代理四部分构成

房产开发咨询
广告企划
行销策划
销售代理
服
务

容
·城市区域市场调查
·房产发展趋势分析
·消费性特点分析
·项目行性分析
·投资收益分析
·开发项目定位
·规划设计总体布局咨询
·项目广告企划
·整合广告媒体
·项目概念设计市场定位策划
·营销策划
·品牌策划
·价格策划
·广告策划
·公关策划
·开盘策划
·商品住宅销售
·办公物业销售
·商业物业销售
·产品销售
相
关
分
析
·房产开发咨询职弥补房产开发者房产专业面缺陷限度降低房产开发稳定性高风险性代理企业提供市场机遇
·目前海全国房产代理行业已出现部分旗舰式企业房产开发咨询服务均较成熟专业面竞争避免
·企划面需云集量资深设计文案拥理想企划力强度专业度该服务体系生存

·充分挖掘利现资源采系列佳战略战术组合达佳行销效果
·该服务体系求项目价值素具充分认知力素中进行权重取舍需具驾驭实现营意图综合力
·代理销售模式众机动灵活强劲业务执行力专业素质满足房产开发商类需求供应需求两方面均提供良服务
·目前行企业间代理竞争日益激烈开发者专业化程度提高断威胁着代理公司生存

624发展特点
房产业存区域差异性城市房产代理业差异非常全国范围发达城市房产代理业已形成定特色中等城市现完全引进发达城市房产代理模式未形成土特色城市房产业启动缓慢鲜见房产代理业面北京深圳海等发达城市作代表描述国房产代理业发展特点
（1）北京房产代理业发展现状
北京房产代理业发展早1993年便港台房产代理商介入带动发展北京房产代理业市场表面繁荣畸形发展忽略市场研究身素质提高1998年北京代理业呈现外资公司衰败资公司法发展商抗衡局面年十热销项目中代理商介入越越少北京1000家代理公司数业务策划顾问代理型项目北京发展商强势代理商已成争事实
（2）深圳房产代理业发展现状
数统计深圳代理业已占深圳房产销售量半壁江山深圳房产代理业城市差两点值特指出：诞生满足市场需行政理强制发动点进步凝聚着市场残酷断创新二香港业介入行业竞争更加激烈深圳土代理业深深烙香港痕印
（3）海房产代理业发展现状
海房产代理业着海房产业复苏建立起着房产业发展茁壮成长年海房产代理业海房产业发展起着积极作二级市场起着导作市场激烈竞争者说间掺杂着规范竞争海房产销售代理行业已进入战国时代目前海产代理企业已超4000家具获利营水准房产代理公司海50家左右
总体房产营销代理高风险高回报行业着房产业日益呈现现代化生产格局房产领域市场分工细化势必行房产市场日益走规范天实行产销分离仅营销角色更换更反映中国房产业粗放型集约型实质性转变

产业竞争篇
7 竞争市场概况

71中国四济圈代理产业概况

711中国代理市场区域状况
海区房产代理业率先实现充分竞争市场垄断竞争市场转变
陆济东西部发展衡特性导致房产代理业竞争格局呈现衡发展十余年发展济发达珠江三角洲长江三角洲京津区代理市场份额已达约40产业整合趋势日趋明显逐步充分竞争市场垄断竞争市场转变马太效应进步凸现区域实力派代理市场份额重逐步加区域代理行业进入门槛提高直接限制潜市场进入者威胁已该区域立足实力代理公司疑利市场格局改变导致竞争层次提高区域已代理公司感觉竞争者增竞争者实力增强
中西部区代理产业发展
广袤中西部区代理产业发展刚刚起步市场份额足10中国广阔性发展衡性相段时间拓展市场份额样代理块蛋糕做代理企业目标市场份额部分割行市场状态持续激烈竞争市场格局会马市场创业机会代理公司数量快速增长


712四济圈代表城市知名代理公司

公司名称——海
金丰易居·海房屋销售限公司
海中原物业代理限公司
海策源房产咨询限公司
海纬行投资咨询限公司
海天行房产营销限公司
海精稳房产咨询限公司
海新联康投资顾问限公司
海天音房产纪限公司
海天启开启房产投资咨询限公司
海旭阳万欣房产咨询服务限公司
戴德梁行房产咨询（海）限公司
海中天行房产顾问限公司
海荒岛房产工作室限公司
第太洋戴维斯
海策房产咨询限公司
富阳物业咨询限公司
海华燕房产营销顾问限公司
海锦投资顾问限公司
海聚仁物业咨询限公司
海新吉阳房产咨询限公司
海新汉业房产咨询限公司
海晏子房产策划咨询限公司
海百马房产咨询限公司
基强联行投资理顾问（海）限公司
海宝名房产咨询限公司
海美联房产咨询服务限公司




























72代理企业分析

721金丰易居·海房屋销售限公司
（1）公司概况
金丰易居·海房屋销售限公司A股市公司金丰投资（证券代码600606）旗专业事房产销售代理型国控股合资企业成立2000年7月20002001年海开设四购房中心创建易居会建立金丰易居住宅消费品牌2001年3月正式进入物业代理领域
目前该公司正努力金丰易居品牌造成海中国住宅消费流通服务领域领导品牌建设房屋销售置换租赁装饰等住宅消费产业链创造开发商零库存消费者零风险房屋销售模式酒店式公寓户型住宅全装修住宅火爆营销等产品领域取令市场瞩目业绩研究成果时公司正全力开拓商业房产营销产营销市场


（2）组织架构















（3）营业务
全程营销：开发商提供住宅商铺写字楼等物业市场研究营销策划代理销售等服务
ü 市场研究：拥专门数中心ü 提供房产行业中微观走分析
ü 营销策划：提供项目评估行性报告市场风险成等分析提出广告理念制定广告策划等
ü 代理销售：制定实施销售策略
二三级市场联动：
8 金丰易居购屋消费服务广场信息服务汇聚集中展示涵盖楼盘信息展示置业顾问购房保障二手房联动营销策划销售代理等服务时综合装潢家具购房服务三位体服务模式
部分代理楼盘：知雅汇志诚花苑（墅）世纪时空（产权式酒店服务理公寓）骏豪国际（产权式酒店服务理公寓）春天花园（住宅）等

（4）优劣势分析
优势
ü 海市房局转制ü 成ü 具较强政府背景ü 客户关系网
ü 公司规模较ü 部门结构相较全ü 具定专业度ü 代理项目形态较广泛
ü 开辟新流通方式：金丰投资房产流通业务托金丰易居房置换连锁店金丰易居消费广场形网点网络结合金丰易居网互联网络ü 搭建台ü 提供房屋置换房屋租赁销售代理等服ü 务全国首创全程站式住宅消费服ü 务业态开发商说ü 降低销售成ü 消费者说ü 提高购房效率
ü 开创型客服ü 中心——易居会：充分利该信息台流通量ü ü 掌握足够动权ü 实现低成吸纳租赁房产资源ü 客户说应获时资金周转ü 实现二三级市场联动
劣势
ü 该公司广告宣传媒体发布面声势浩ü 颇具炒作嫌
ü 易居会利房产资源量吸纳实现二三级市场联动ü 时ü 鼓励量投资客进入ü 目前市政府提倡努力防止房价涨快正审议中期房ü 转政策相勃
ü 该公司采量资金买断开发商未开发楼盘代理权ü 定程度推进身销售品牌化规模化资化专业化运作模式ü ü 行中ü 乏会引起定程度恶性竞争

（5）特企划
[ 金丰投资综合优势造核心竞争力 ]
●技术体系——电子理台
应加入WTO国外先进技术挑战金丰易居建立先进电子理台利现代化网络实现B－CB－B营方式硬件利统互联网（WWWEHOUSEECOM）30－50中城市局域网相结合联网计算机总数达3000－5000台软件利ERPCRMMIS系统等高新技术开发业务操作模块（二手房商品房租赁消费服务）业务享模块（信息客户资金固定资产HROA项目）辅助理模块（网点财物客户业务流程相关知识）分析服务模块（信息分析专家模式库岗位支持模块消费者分析）等类功模块完成业务控制交易控制信息控制形象控制等工作
●营体系——房产营台
实现房产产销分离新模式取规模化营优势达项目财务资源高效配置金丰易居建立财务统结算项目统理房产营台审核项目提供资金研究财务结算进行融资通建立科学高效项目决策理体系房产营提供安全保障利市公司实力融资力房产营提供强力资金支持通规模投资分散风险外统作战专业化营降低总体营成取较优势资市场接进步强化领先优势
●策划体系——营销企划台
程度树立金丰易居品牌形象整合金丰易居属公司营销企划资源体系建立专门营销企划台总体负责金丰易居品牌推广项目企划宣传总体制作发布服务利金丰易居整体营销企划优势（集中专业集合专业力量整合专业资源）塑造金丰易居品牌形象进行具体项目业务宣传推广

[ 收入形式 ]
销售代理包括包销代理般代理：
包销代理服务：公司承担代理楼盘销售费销售进度风险提供开发商相应风险资金作销售率销售速度保证般利润率
15％－20％
般代理服务：公司承担销售费服务包括前期市场调研楼盘市场定位策划报告广告宣传现场售楼等般佣金例高2％
展位租赁：面庞海楼盘市场金丰易居消费广场提供常年展示中心相短期房展会报纸广告等促销形式消费广场幅降低销售费提高宣传效果报纸通栏广告例通栏广告实际成3000元组消费广场相应成仅50元组竞争力言喻
着中国新轮房产开发热潮启动房产行业产销分离模式探索房屋销售带广阔发展空间成金丰投资业务中新增长点拓展增量房市场金丰投资设立购房中心通中福花园青年汇等楼盘销售房屋销售业务迅速发展着市场占率逐步提高预计2003年金丰投资房屋销售业务交易额逐步达50亿元规模 公司未前景广阔



722策源置业顾问限公司
（1）公司概况
海策源置业顾问限公司复集团属成员企业着专业化房产营销策划置换业务力事房产营销策划代理拥支200销售队伍先进理模式良精神面貌优秀销售模式高水准企划力海全国树立房产营销品牌复易置换拥房产置换估价房产纪等270余名专业员全市已开设40家门店全方位提供置换中介咨询代办手续房屋出租建筑监理物业理等房产业务托专业化房产营销体系进行类房产开发销售置换等业务代理
复（集团）股份限公司（『复』）1993年成立家营房产开发营业务型房产集团开发资质二级截止2003年11月集团拥属公司二十三家

（2）营业务
楼盘代理销售业务
楼盘咨询业务包括市场研究营销策划等
部分代理楼盘：摩园景（住宅）东方知音（住宅）美墅（墅）城Uptown(住宅)紫藤居（住宅）等

（3）优劣势分析
优势
ü 复ü 集团属成员公司ü 够保持相固定客源ü 业务持续性较强
ü 身具定专业代理力ü 代理少量开发公司楼盘（紫藤居）
劣势
ü 代理楼盘业绩ü 较赖身开发公司楼盘ü 业务拓展力进步提高
ü 受身开发公司影响ü 代理楼盘产品形态较单ü 整水中等
723海新联康投资顾问限公司
（1）公司概况
公司前身系台北新联阳实业机构台湾22年专业精神验造代理业首席金字招牌92年进入中国陆历年海连福州北京等定案推出1995年着海外事业处业务断扩1995年6月2日正式注册成立海新联康投资顾问限公司专业事新联阳实业营项目

（2）组织架构
该公司业务部企划部研展部理部组成

（3）营业务
专业事房产策划代理销售业务
部分代理楼盘：古北瑞仕花园（住宅）金隆海悦（产权式酒店服务理公寓）南证厦（办公）名仕苑（住宅）润湖森堡（墅）等

（4）优劣势分析
优势
ü 公司规模较ü 部门结构相齐全ü 成立单独研展部企划部ü 微观市场分析力广告策划力较强
ü 业务范围较广ü 全市区域均定代理项目ü 具备ü 定知名ü 度

劣势
ü 属台资公司ü 营模式台湾公司传统理念进行运营ü 相国企业缺乏定政府背景支持
ü 市场研究分析力ü 宏观分析力较弱
ü 负责代理销售范围集中住宅方面

724天启企业策划限公司
（1）公司概况
1992年底五名交通学教师研究生创办前身广告策划公司年成立海开启房产投资咨询限公司导业务转房产开发（目前没开发楼盘）代理咨询业务

（2）组织架构





（3）营业务
楼盘策划销售代理
广告策划：包括销售指导广告代理等
部分代理楼盘：现代星洲城（住宅）实华苑（住宅）绿·世家（住宅+单身公寓）欧风花（住宅）金格林春晓（墅）等

（4）优劣势分析
优势
ü 天启前身广告策划公司ü 营广告策划业务ü 广告策划力较强
ü 身具较强广告策划设计力ü 公司涉足房产业策划理念面表现力卖点
劣势
ü 公司前期专业广告企划公司ü 房产市场专业力度较欠缺ü 缺乏定竞争力
ü 公司代理项目具定局限性ü 涉范围住宅方面

725中原物业代理限公司
（1）公司概况
海中原物业代理限公司1998年12月8日成立家香港中原(中国)物业顾问限公司投资成立独资公司公司海中心华东区辐射发展



（2）组织架构

（3）营业务
二手房产租售中介：房产性质分类分成住宅办公楼二组
手房产代理销售
部分代理楼盘：歌林春天（住宅）海奥林匹克花园（住宅）水景苑（住宅）观前街产权商铺（商铺）


（4）优劣势分析
优势
ü 公司规模较ü 部门结构相较齐全
ü 香港公司传统营模式进行运营ü 较注意宏观市场分析ü 具备ü 定实力
ü 营业务较齐全ü 涉范围已拓展办公物业商铺
ü 具备ü 二三级市场ü 时操作ü 具备ü 定知名ü 度
劣势
ü 定程度缺乏房产微观市场专业度分析
ü 较注重房产三级市场运营ü 房产二级市场运营相较薄弱

726伟业顾问限责公司
（1）公司概况
1994年公司京广中心成立1994年代理销售聚龙花园众房产代理行中脱颖出19961999年连续四年名列京城房产代理销售额首1997年1月伟业房产信息系统正式推出通国家部级鉴定定期（季度）发布伟业房产价格指数推出伟业指数报告等指数产品时成立伟业指数研究部1999年4月北京市房局评首批房产资质级中介代理公司1999年伟业资产理公司成立2000年伟业顾问实现重改组伟业控股公司核心属营销代理投资顾问资产理三专业公司2000年3月发起组建爱家公司（WWW5I5JCOM）正式进军房产电子商务领域
（2）组织构架



（3）营业务
ü 营销业务：1999年底ü 公司原销售部策划部基础组建伟业营销公司
ü 投资顾问业务：开展1996年
ü 资产理业务：2000年成立
ü 爱家业务：中介服ü 务台ü 形成二三级市场互动

（4）营业绩
京国兴家园通惠家园锦秋知春风格雅园世贸公寓紫芳园等

727重庆宏佳房产交易限公司
（1）公司概况
该公司深圳市宏厦房产交易评估限公司1999年重庆成立家独立法机构重庆产行业A级代理公司先持策划销售代理50余楼盘总面积超250万方米销售金额达60亿元民币代理范围重庆外域涉深圳北京西安长沙泸州贵阳等
（2）组织架构





（3）营业务
公司营房产中介代理业务涉足房产项目选址房产市场调查房产产品策划营销策划营销执行策划房产销售代理房产咨询顾问房产培训房产价格评估资产理项目理三级市场等领域
（4）营业绩
巴渝世家城市传说达飞苑西欧花园王广场帝花园现代广场金城广场洋河花园等

728深圳市众厦房产代理限公司
（1）公司概况
深圳市众厦房产代理限公司（简称众厦产）成立九九六年着立足深圳面全国营理念历数年高速发展现集中百名贴市场产精英活跃全国房产营销站线已成目前深圳业员规模房产代理纪机构深圳市十金牌房产营销机构

（2）组织架构


（3）营业务
提供包括房产全程营销策划政策法规信息咨询投资顾问市场调研行性研究项目分析等更全面更周专业服务

（4）营业绩
益田花园海韵花园曦龙山庄富瑰园金成花园第世界广场雅涛花园金港豪庭等

73房产代理模式较验鉴
731台湾房产代理模式剖析
台湾房产二级市场称房屋预售市场房屋预售市场中存五种参者：建设公司（发展商）代理公司（代理商）购屋者（消费者）营造公司（承建商）银行
二十世纪六十年代中期开始着台湾济发展台湾房产行业快速发展起农民土逐步转移开发商手中台湾局执行较公开土买卖制度开始没形成型发展商土垄断二十世纪九十年代台湾房产行业开始进入新区开发旧城改造举阶段旧城改造中台湾局采取透明度高土招标政策台湾房产市场竞争程度高
台湾房产代理行业70年代初开始起步开始时作单纯销售行业着房产开发行业竞争程度加剧代理行业迅速深度广度扩展代理公司业务包括传统意义销售包括项目前期规划设计中期广告设计项目期客户维护发展商品牌建立等诸方面
房产开发行业台湾产代理行业八十年代中期形成代理公司市场相垄断目前位前三位代理公司占领台湾70代理市场份额中排名第新联阳公司独占台湾岛50房产代理市场

销售模式
台湾房产代理模式相成熟销售方式般粗分四种：
（1）[包销]
代公司支付全部广告费企划费业务执行费全权接受委托执行销售事宜负担风险较高收服务费（高）般言总销售金额4 6视市场景气情况
（2）[包销纯企划]
代公司支付全部企划费业务执行费建设公司支付广告费种合作方式业控制力较强代理公司负担风险较服务费较低般言总销售金额15 25间
（3）[包销型纯企划]
业（建设公司）支付全部广告费业务执行费代理公司出企划费种合作方式代理公司风险更服务费更低般言总销售金额1 2间
（4）[顾问型纯企划]
业支付全部广告费业务执行费企划费代理公司名声外必负担风险服务费总销售金额关通常笔固定费

外种[分摊型纯企划]建设公司销售公司分摊部分广告费然托例分享销售利益分担交易责合作方
基产销分立原预售市场通路甚赖销售业销售公司专业包装技巧丰富销售验独广告方式掌握预售市场绝数通路整销售产业二十年发展已创出台湾特房产文化

特征
（1）行业位：行业中高姿态
台湾土市场高度公开发展商垄断位取超额利润项目否成功程度取决发展商抗风险力项目营销操作水台湾代理公司产行业中处相重位定程度发展商更强势外方面台湾代理公司注重身消费者品牌建设情况品牌代理公司销售成项目卖点代理公司台湾消费者选择物业重砝码
（2）业务组成：开展深入形式样
台湾产代理公司通常情况前期介入项目参项目全程操作业务包括项目销售程直接深入产品开发策划广告品牌战略等诸方面业务形式方面传统意义代理外台湾代理行业开展包销包柜型企划（含广告设计策划）包柜型企划（含广告设计策划）顾问型企划等种业务形式根项目特征发展商资金实力风险意识发展商提供形式服务
（3）营理念：发展商担风险
台湾代理公司通种业务发展商结成非常紧密利益联系重营理念：发展商享利益发展商担风险种担风险营理念通业务方面体现出代理费收取方式台湾代理公司代理佣金提取例划分成非常细档次然销售率挂钩风险担机制利促代理公司项目全力投入程度降低发展商风险
（4）交易行：消费者提供安全交易
台湾代理公司建立身消费者品牌作项长期营目标十分强调消费者提供安全交易反客户做出实现承诺优质台湾代理公司引进目前全球高服务标准CS（customer satisfaction）系统客户满意深入消费者研究建筑设计现场销售售服务等营销环节台湾房产产品身产品营销相性化
（5）服务观念：产品牌专家
台湾产行业高度竞争发展商十分注重长远发展求代理商具备强品牌塑造力事实台湾优秀代理公司作专业产品牌专家开发商缺少品牌利润创造者项目营销程中台湾代理公司综合考虑发展商短期长期利益典型例子台湾代理公司十分擅长营销成核算营销效果（长期短期）评价营销投入产出形成套精确计量系统发展商提供长短期价性高营销组合
（6）组织形式：团队集体作战
台湾代理公司统制定营销计划负责营销实施组成支市场研究建筑规划广告设计销售执行消费者服务等专业融体专业团队台湾优秀代理公司配备专业技相高建筑设计队伍建筑设计园林景观设计高新科技产品选取国外新建筑理念引进等方面发展商提出专业建议协助设计单位设计出符合市场产品香港代理特台湾广告设计业务隶属代理公司样方面代理公司保持营销思路延续性提高广告品质攻击效果创造更销售业绩方面代理公司必须整营销工作负完全责

732香港房产代理模式剖析
香港房产1945年战社会趋稳定房产业历六发展周期1980年香港房产许方面已达世界先进水香港土制度实行土批租制度政府握着土进入市场供应权香港土资源重度稀缺时发展商介入造起圈运动形成型产开发集团市场高度垄断香港房产市场数情况呈现供应求局面拥相垄断力量发展商李嘉诚长江实业新鸿基企业等通常房产二级市场处非常强势位
着成熟开发验香港产开发商般需代理商参项目前期工作项目销售程中会考虑雇代理商部分情况项目销售会数家代理执行行业中
全程参独家代理概念弱香港房产代理业然起步20世纪70年代代理商二级市场相弱势香港代理行业发展重点三级市场二级市场销售业务销售代理业务逐渐呈现品牌中原美联等垄断势年着代理商日渐成熟部分代理商参项目前期策划拓宽业务范围寻求更发展
（1）商业模式：单纯雇佣销售行
香港房产代理作种单纯雇销售行代理商业务二级市场销售员组织三级市场中介服务香港房产中介行业理较规范法制较健全然家代理销售市场井然序九十年代期着社会进步房产市场竞争激烈消费者求提高房产发展商业买家逐渐体会产代理服务重性发挥功发展商产代理服务增加甚少中型房产发展商建起楼盘较托信誉市场策划推广验产代理公司策划整套楼宇销售计划
（2）组织形式：代理商广告商独立
香港房产代理商功局限销售组织销售相关专业公司（：广告公司）独立组织形式更采组负责制代理商根图纸已成型楼盘进行营销策略构思广告公司进行沟通完成楼盘销售工作受香港中西汇合独特文化影响香港模式营销活动迅猛直接见长广告形式通常表现直接卖点罗列
（3）销售模式：细致科学
香港房产代理公司专长表现客户踪促进成交力销售现场计划执行控制力特色现场营销手段三：电脑喷绘工包装香港六七年兴起工建象宫殿样外表根出里盖楼二奢侈营销卖场香港销售中心般设五星级酒店堂租住市中心型商场商场首层厅搭建精心设计样板间（搭建样板间约需500万元成）公司里值钱工艺品摆样板间里五星级商场作卖场背景营造出非常漂亮卖点吸引着前吃饭购物光顾三样板间巧妙装修样板间中表现装饰艺术引导生活方式香港已发挥极致首先充分发挥装修师想象力设计出超前装修方式甚现实生活中实目留深刻印象外方案进行较区装修套样板间反映风格吸引更买房

733美国房产代理模式剖析
美国房产二级市场房产三级市场基步发展美国房产代理实际等房产中介服务房产流通领域美国房产中介行业房产业持续繁荣蓬勃发展
美国开发投资商部分股份制规模较资金雄厚投资项目严格求会雇调查公司分析公司分析投资项目正面负面数美国开发商言必须成文东西数字性结果觉信调查结果开发商求致会做出决定
美国房产买卖买卖般先见面通房产纪中介种制度买卖双方乐接受沟通渠道悉美国82住宅购买者85住宅出售者均通住宅中介服务实现商品交易新房美国开发公司般会单独设立销售部会楼盘进行直接销售转手纪转代理购买代进行房屋买卖求减少风险加快资金回笼
然美国房产二级市场中介服务国差异较美国房产中介理制度非常值国房产代理业鉴
（1）纪资质等级
美国事房产中介业机构必须拥州政府机构——房产委员会颁发营业执房产纪两类员：(1)纪具备独立法位具纪执(2)销售员具销售员执纪雇员代表纪行事执行纪制定务权订立契约收取佣金仅纪名义外接洽业务时纪负责纪公司数纪干销售员销售员受雇纪独立订约二者均需书面考试合格取执方开业
美国分房产纪销售员取执制定具体条件年龄学历专业知识验名声考试等持房产纪销售员执者4年需重新申请更发执申请时提供证证明已完成45学时关房产新课程学
（2）法规制度
美国关房产中介法规：般代理法规契约原州执法联邦法专业伦理法
动产执法关房产交易严密法令立法目规定发中介者执需符合标准需具备资格维护房产业定专业水准进保证社会众免受劣质中介损害时保证领执者免受公正竞争执行房产执法州房产委员会执法方式包括拒发执扣留执吊销执关执法规定审批执机构进行社会监督防止违规行
（3）契约方式
美国房产纪房双方雇佣合约(般称托付书)形成代理关系
般美国纪佣金终销售价格百分支付佣金数目委托纪商定根反托拉斯法规定房产纪交易机构强迫订立佣金率否受严厉处罚佣金数目房产出售种类出售佣金率：住宅5~7型商业3~6未开发土6~10

734述代理模式验鉴
国房产代理业已基完成数量增长阶段进入增量质量重发展阶段鉴房产代理模式验中吸收益东西
（1）业务组成全面深入
国房产行业背景决定国定时期出现发展商垄断行国房产代理业务会局限销售代理业务果发展商房产开发期代理商参决策销售事势必会造成两方面良果：验丰富发展商项目前期决策失误机率增物业性质已定性代理商销售动二项目期营销员夸词营销手段泛滥代理商应发展商应处等位代理商前期介入项目参项目全程操作开发创造产品业务形式方面根项目特征发展商资金实力风险意识发展商提供形式服务方面台湾产代理公司业务组成较具鉴意义
（2）消费者提供安全交易做产品牌专家
国房产代理业年发展房产消费形态进入理性消费时期消费者心态逐步成熟起代理公司应建立身消费者品牌作项长期营目标消费者提供安全交易反客户做出实现承诺项目营销程中代理商学会综合考虑发展商短期长期利益发展商提供长短期价性高营销组合真正成发展商
品牌利润专家
（3）积极开发房产三级市场
根美国香港等国家区房产市场发展验成熟房产市场三级市场业务占房产中介业务60美国2000年二手房交易量500万套中国口美国4倍果中国市场成熟年二手房交易达2000万套见中国房产三级市场具非常市场潜力目前三级市场太序短期行恶性竞争导致市场压价回扣行十分普遍许代理公司放弃三级市场业务中原公司例香港中原业务三级市场交易铺分行遍布香港达260家深圳中原业务二级市场交易三级市场营业额占公司全年营业额例然流通领域强支持房产发展必然趋势深圳房产代理业土老世联2000年已重点开拓三级市场相信未房产三级市场走规范时必然更代理商参分割三级市场块巨蛋糕









产业问题机遇篇
8 代理产业风险分析
81政策风险分析
811政策风险成分析
政策政府市场效控制影响手段直接体现政府市场分析判断间接体现政府市场导意图政策市场指挥棒政策直接作代理咨询业导引行业发展时通行业规划间接影响代理咨询业市场政策风险形成政府政府部门作房产业源头根市场发展状况制定相应政策法规规划市场进行引导调控政策法规变化房产代理咨询业发展起较作目前房产相关政策法规规划尚健全情况市场发展带许确定性代理咨询业带众风险

812重政策法规分析
海房产1988年起步15年发展市场已逐渐趋成熟期间政府部门出台类政策法规支持引导房产市场良性发展海颁布重政策法规作简分析
财税政策
1 公积金制度
n 时间：1991年度建立公积金制度1996年4月n 海住房公积金理条例正式施行
n 目：促进海市居民购房消费n 海市居民工资收入中n 拨离出部分款项作公积金n 购买商品房n 该款项属专款专性质
n 作：公积金制度建立n 广居民建立起购买商品房概念n 定程度促进购房消费

2 银行降息
3 时间：19961998年央行7次降息住房贷款利率幅调
4 目：刺激需扩消费鼓励社会投资加速产品流通缩短资金回收周期促进济发展
5 作：房产开发商言降低企业融资成购房者言激起购房积极性提供资金保障
产业政策
（1）外销商品房轨政策
海房产市场外销分离轨整整历3年半时间
1999年11月海首先实行类销商品住宅政策
2001年8月海实施外销商品住宅轨
2003年3月海实施非居住房外销轨海房产市场全面开放
3 目：配合中国进入WTO扩境外客源购房选择面进步促进房产高端市场发展
4 作：广泛吸纳外客源房产高端市场发展起直接作海商品房均价快速提升 2002年半年楼市均价4628元M2
财税政策
（1）契税补贴政策
4 时间：1999购房契税调整15中购买缴纳075政府补贴0752002年9月政府取消契税补贴075
5 目：鼓励购房
6 作：促进房产需求提高购房积极性房产市场走出低谷起定作
7 负面影响：海楼市价格持续涨情况政府取消政策定程度会降低购房者积极性中低价产品客源影响较
房改政策
（1）蓝印户口政策
2 时间：1998年正式推出蓝印户口政策2002年4月1日起蓝印户口停办推出居住证政策
3 目：吸引外购房者沪置业扩消费需求面
4 作：吸引众外置业者达扩需求面目中高价位楼盘支持尤明显统计2001年海房产消费市场中外客源例30中高价位楼盘客源中40外
5 负面影响：蓝印户口停办居住证政策推出定程度限制外客源沪置业数量缩客源面
行业理
17 时间： 1995年1月1日起国家建设部根中华民国城市房产理法制定城市商品房预售理办法2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通商品房销售理办法2001年6月1日起开始实施
18 目：维护商品房交易双方合法权益
19 作：效维护商品房交易双方合法权益代理咨询行业提出关规定限制求代理咨询公司注册资金必须少50万元须持纪证书者少5建立分公司注册资金少10万元须持纪证书者少3规定出台引导代理行业良性发展方面起较作

813风险应措施
风险设想
1 市政规划
着海房产市场发展日益成熟信息化程度提高目前数房产相关信息较齐全尤关城市发展市政规划方面信息源量较丰富然相关规划信息预先知真正实施期限具较延性例苏州河线整治工程整治方案调整造成众开发商土空置暂时法开发样造成开发商提供前期服务代理咨询公司投入成虚耗
2 相关法规
目前海代理咨询公司数量已急剧升相应代理咨询公司理正式法规尚未出台果缺乏该类法规产生代理咨询产业序竞争恶性竞争现象

应措施
政策风险具较预见性政策变化市场变化具定联系性政策变化产生风险公司采取调整身营结构减风险影响度表现：
2 调整营战略市场指房产二三级市场营变换
3 调整营范围指商品房领域营范围调整

82市场风险分析
821房产市场周期风险分析
房产周期假设
国房产市场起源1988年时标志着房产市场第周期开始约10年发展房产市场开始步入第二周期发展房产周期变化需求轴供应围绕需求产生波动变化第周期中整房产正处摸索发展阶段供求衡关系尚较握出现较长发展酝酿期（19881993年历时6年）造成19971998年房产低潮市场进入调整期
着2年市场调整期房产市场1999年开始走出低谷整市场开始步入第二周期根市场第周期发展历程目前房产市场发展现状供求结构变化作预判年房产出现走势推断房产第二周期变化状况

房产第二周期假设
（1）阶段划分
Ø 19992000年市场发展期
市场供求状况然呈现供求局面两者结构正逐步趋衡较19971998年存明显差异度明显改良态势（附表）

1997年
1998年
1999年
2000年
批准预售面积：
预售登记面积
1025
1055
1075
1094
Ø 20012005年市场高潮期
市场供求状况2001年开始房产二级市场出现供求关系逆转变进入供应求状态（附表）

2001年
2002年
半年
批准预售面积：
预售登记面积
1110
1108
房产第周期发展历程房产发展高潮般持续34年外果宏观调控等素影响估计高潮期发展2005年
Ø 20062008年市场回落期
房产历发展高潮期着原供求衡破市场势必走入低谷进入调整阶段寻求建立新供求关系衡点
（2）相关风险假设分析
风险假设
Ø 市场回落期面风险
市场回落期间房产市场景气度急剧降产业生产者——房产开发商信心度会降商品房供应量会着需求量降减少疑代理咨询产业发展说灾难性甚会造成代理咨询公司灭亡现象出现
Ø 市场高潮期面风险
市场高潮期间房产市场景气度飚升言喻期间代理咨询产业面定风险性市场需求量较房产开发商加开发量时会采行行销方式案推流通市场目前国产销尚未分离状况代理咨询产业直面开发商行行销市场竞争减少代理咨询业市场占率
风险成
Ø 市场回落期面风险
n 市场景气度降n 市场效需求减少n n 市场供应量相应减少n 造成代理咨询业服n 务群体萎缩
Ø 市场高潮期面风险
n 市场景气度飚升n 需求市场充分n 量开发商纷纷加入流通市场n 瓜分市场份额现阶段n 该类现象已出现（附表）
2001年海房产销售面积列强排名
位次
开发商
销售面积（M2）
销售方式
1
海中星（集团）限公司
425824
行销售
2
海绿（集团）限公司
390793
行销售

3
华（集团）限公司
383878
行销售
4
中远置业集团限公司
248989
行销售
5
闵行房产发展总公司
216284
行销售
6
复（集团）股份限公司
188709
策源咨询
7
海中环投资
开发（集团）限公司
157980
行销售
8
海浦东新翔
房产开发营公司
143632
详
9
海新江湾开发限公司
143460
行销售
10
海农口房产
（集团）限公司
139520
详


2001年海房产销售金额列强排名
位次
开发商
销售金额（万元）
销售方式
1
海绿（集团）限公司
152349
行销售
2
海中星（集团）限公司
128610
行销售
3
华（集团）限公司
124379
行销售
4
海仁恒房产限公司
103961
行销售
5
海恒立房产限公司
103895
详
6
中远置业集团限公司
97299
行销售
7
海浦东新翔
房产开发营公司
89025
详
8
海东方海外
徐家汇房产限公司
86504
行销售
9
复（集团）股份限公司
68091
策源咨询
10
海静安新世纪
企业发展限公司
60970
行销售

风险应策略措施
Ø 扩业务营区域Ø 转移风险
n 国疆土辽阔n 区济实力存着较明显差异n 海区济较发达n 西部陆区相落n 样房产领域n 呈现出东部西部逐步衰弱迹象相应房产周期发展会出现较差异性海区房产正处高潮期n 西部区刚刚进入酝酿期发展初期相反n 海区房产进入回落期n 西部区恰处高潮期n 扩业务营区域n 风险转移n 效规避市场周期变化n 带代理咨询业影响n 达代理咨询公司长期持续营目
Ø 合理运公司知名Ø 度专业度Ø 长期验积累Ø 减风险影响力
n 房产回落期房产市场n 景气时候n 着需求市场缩n 商品房开发量会相应减少表明房产开发商该时段信心度已减n 产品创造出利润预期值会相应降低n 选择代理咨询公司时追求利润预期方面求会降低样代理公司n 言n 疑降低求（相市场景气时n 言）专业代理公司说n 运身品牌效应专业技长期验销售案n 难度n
n 房产高潮期房产市场景气度高n 需求量广阔n 房产开发商行销售n 达赢利目n 利润额相限代理公司运销售流通领域长期操作验n 房产开发商创造更利润空间通研展部市场深入分析n 精确定位出项目目标n 客源层通规划部产品研究n 设计出目标n 客层易接受产品等n 终达开发商创造利润空间公司身赢利目标n

822区域市场风险分析
目前仅域性进行市场分割国房产市场划分出四重点区域分：华东区（海中心长江三角洲区）华南区（广州深圳代表珠江三角洲区）华北区（北京中心京津唐区）西南区（重庆中心川贵区）市场分割风险分析针四区域作分析象
全国区域市场简析
国疆土辽阔民族众区消费者均消费性区房产表现形式
10 华东区：海中心房产市场发展较早利区位优势吸收量外投资加快整体济增长济中心位进步巩固促进房产市场发展时量外客户支持房产市场呈现出良发展态势供需两旺房价稳步攀升
11 华北区：北京中心房产市场受政治中心影响量境外士国家高级干部文艺界士等高端客源力支持北京房产开发始终集中高端市场适合普通工薪阶层商品房开发量限北京均房价居全国首原
12 华南区：广州深圳代表房产市场发展较早受区域性素影响市场发展态势类似香港区该区商品房呈现出特点：城市外扩明显商品房开发区域性外延二商品房开发规模效应显著规模案层出穷三精品案较目前市场呈现供求态势市场竞争激烈商品房空置量较更消费者呈持币观态势统计全国商品房空置总量约1亿万M2中区域约2000万M2占总量五分
13 西南区：重庆中心房产市场起步相较晚发展较迅速年受直辖利素房改政策刺激市场容量幅增长房产业取跳跃性发展呈现市场需求趋旺销售成消费体房价稳中升特点
区域市场风险成
市场分割风险表现域范围单性原：
6 国部分区房产市场尚处发展起步阶段房产企业抗风险力强容易造成房产泡漠济现象需求市场效性足
7 单局限区域市场代理咨询业容易着总体市场变化发展会造成代理咨询业周期市场周期步发展削弱规避风险力
风险应策略措施
4 拓展营范围做跨区域营分摊风险承受压力增强抗风险力
全国房产市场言区房产市场存较明显差异度房产周期效应时降必会定先性做跨区域营风险时时改变营区域保证公司利益受损失真正做立败华南区目前商品房空置量较市场景气度降公司改变营区域选择市场较华东区作营区域选择尚处发展初期西南区作营区域
华东区市场言海目前市场较火爆样会带业市场竞争激烈局面公司业务扩展华东区（中型城市）运套成熟营方法开创片新市场达公司赢利发展目
6 深入解区域市场类消费者消费性营销位产品
国域民族国家气候文俗等众综合素生活性必深入解塑造出消费者需求产品样避免风险产生达公司赢利发展终目

823消费市场风险分析
风险成分析
房产消费市场整市场中较重部分消费市场体现出需求变化会直接导致房产供应市场变化影响整房产市场走势房产开发总围绕需求方变化作出断调整商品房象商品生产程较长致房产供应始终表现出定滞性消费市场风险出现直接原
海区言该类现象表现明显历史发展程1996年前应时量境外购房者需求海房产开发集中外销商品房领域着境外客源数量日益减少造成量外销商品房积压整市场供求结构出现危机导致市场进入调整期开发重点外销商品房销商品房转型
市场现状需求供应方面存着较差异度面积需求方面调查海目前需求体集中70100M2间市场供应情况面积集中
120140M2间明显两者间存差异度见斑出现房产三级市场存量房交易火爆局面
外消费群体收入市场房价关系影响房产市场走势果两者差距会造成房产市场泡漠济产生市场发展产生负面影响需求市场缩相反两者差距太说明市场调节力明显足房产市场长期发展产生良影响会未市场处长期停滞状态样海例（附表）




海房价家庭年收入表
年份
均年
支配收入
（元）
家庭年收入
（万元）
建筑面积80M2
住宅售价
（万元）
房价收入
1988
1989





1990
1991
1992
1993
1994
218160
248556
300912
427740
586848
061
070
084
12
16


1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
717191
815874
843889
877310
1093164
1171801
12883
201
228
236
246
306
328
361
2057
2560
2559
2794
2754
3067
3446
102
112
108
114
90
94
95
（注：支配收入未包括居民资投资收入均户家庭成员2．8算家庭年收入）
台北市房价家庭年收入较表
年份
(1)均户住宅价格(30坪)
(2)均户住宅价格(35坪)
(3)家庭年收入
(1)(3)倍数
(2)(3)倍数
1973
156
182
26
60
70

1974
148
173
23
64
75
1975
159
186
25
64
74
1976
161
188
29
56
65
1977
156
182
29
54
63
1978
169
197
31
55
64
1979
214
250
36
59
69
1980
265
309
37
72
84
1981
247
288
38
65
76
1982
223
260
41
54
63
1983
207
242
44
47
55
1984
210
245
44
48
56
1985
201
235
46
44
51
1986
201
235
46
44
51
1987
274
320
51
54
63
1988
532
621
52
102
119
注：1坪303M2
世界国区房价家庭年收入较表
国家区域
房价家庭年收入
日
67
韩国
55
埃
72
非洲
69
阿拉伯
65
亚洲
84
拉美
37
工业化国家
43
济转型国家
120
资料源：联合国居中心
资料反映出：
5 着城市居民家庭收入断提高市房价断调整2001年房价家庭收入95
6 拉美区房价家庭年收入仅37该区房产发展时间较长需求已基趋饱
7 传统验通常情况房价家庭收入合理值应68间见目前市状况定距离
8 相信着城市居民生活水度提高海市房价逐步趋理性调整房价家庭收入更趋合理性
见代理咨询公司瞬息万变消费市场中运专业知识长期验捕捉消费者心理预判市场走势房产开发商作出合理产品达开发商代理商双赢目标身发展尤重
风险应策略措施
消费市场体消费群体——购房者消费群体般分两类横两类横消费群体指域性产生群体外（国省市）境外（港澳台国外区）三类消费群体组成消费群体指购买力产生群体高价位中价位低价位等消费群体组成针两类消费群体变化会引起风险应作简阐述：
n 横消费群体
部分消费群体域分布性较广域差性生活惯消费性商品房需求性必存较明显差异针类消费群体应做：
Ø 解客源构成
通解客源构成侧面反映出城市济实力繁华程度时便项目目标客源定媒体宣传找方
Ø 解消费性
² 居住现状居住性
充分解居住现状居住性精准握项目定位方降低项目操作风险度
² 产品需求
项目产品定位提供保证项目未需求效性
n 消费群体
Ø 深入效市场细分Ø 针细分市场Ø 进行专性研究Ø 解消费性充分挖掘需求潜力Ø 精确作出项目定位
Ø 成立客户中心Ø 建立客户数库
² 通公司售案² 进行客源样采集² 针客源类型进行整理² 建立数库存档
² 样进行深入分析² 掌握类客源消费性出具专客源研究报告² 存档
² 掌握类客源消费性² 更房产开发商提供服² 务² 减少避免风险发生



83业务营风险分析
831风险成分析
着房产业发展代理咨询产业正日益壮量代理咨询公司纷纷成立限市场中竞争变越越激烈种前提市场中立足公司业务营显尤重公司业务营中会遇风险
2 业务营单性形成风险
单业务营房产发展形势较情况般会出现问题着市场变化部分消费群体日益稀释市场景气度低时危机会逐步显露
目前海市场种第业务营代理公司存较新联康代理业务集中中高价位市场旦中高价位市场出现盘整会增加公司业务营风险度外象华燕房产业务营集中海长宁区笔房产咨询业务集中中低价位市场等说目前海市场代理咨询公司绝数存营第化现象公司长远发展未风险性较
4 市场份额限业强势竞争风险
国房产业生产流通领域未实行产销分离制度出现代理咨询业市场份额限局面限市场份额面强业竞争压力公司面业竞争局限实力规模代理公司面开发商属机构成立代理公司甚时需面新成立代理公司竞争压力公司实力规模差代理公司言属相公竞争专业度品牌创新度敬业精神等方面中原物业新联康等开发商行成立代理公司新成立代理公司言竞争似起跑线前者开发商属公司理然接项目较便利果源咨询等者言公司销费低营成低项目报价相低型公司说难做
5 营业务转型风险
公司言目前营业务商品住宅代理部分涉商铺代理达综合营成国际代理公司目标必进步拓展业务领域面种业竞争代理公司言代理市场商品住宅市场份额会逐步减趋均化前提公司营业务会商品住宅代理转领域商铺办公楼酒店等代理甚开发区招商代理厂房仓库代理等熟悉业务领域转新业务领域必然开始阶段会存较困难公司部部门营模式营方法企划包装等方面进行系列准备调整显易见营业务转度公司言风险度非常甚某细偏差导致公司破产
11 市场景气度发生变化导致业务营风险产生房产市场景气度降 出 现房产开发商减少商品房开发量代理咨询产业服务客户减少产生公司资金运作日常营困难等问题

832风险应策略措施
16 扩化营分两块指域范围扩化营二指商品房范围扩化营
17 域范围扩化营指立足海全国范围辐射发展营思路国域阔蕴藏着限商机目前公司北京南京杭州重庆等域成立分公司业务已遍布国华东华北华南西部区型城市中尤华东区江渐区域业务集中（江苏南京镇江常州苏州扬州等渐江：杭州宁波金华等均项目操作）域范围扩化营避免第化营效规避第化营房产周期变化产生风险公司目前然已国区分布战略点着扩化营持续发展公司业务营区域进步扩展原先级市二三级市拓展真正做全国性营风险度定情况分散点达效降低风险影响力目
18 商品房范围扩化营目前国代理咨询业营范围基局限住宅商铺办公楼三板块中尤住宅集中着房产市场断发展代理咨询业营范围理商品房领域扩展（酒店厂房仓库等）商品房开发占体位住宅领域代理咨询应做元化营高中低档住宅应涉
19 增强外沟通外沟通象两部份房产开发商二购房者
20 增强现合作关系开发商间沟通时解开发商意图提供针性咨询服务中已建立长期合作关系型实力开发商须尤重视（恒集团渐江广厦海物业新虹桥集团等）
21 开发新合作伙伴新建立关系房产开发商保持较沟通体现出公司良精神面貌敬业精神专业水留深刻印象
22 建立客户中心成立客户数库
23 业务处负责案场访客源调查记录中成交客户应作深入解编入数库档交研展部进行分析
24 研展部进行公司运作案问卷数分析针具体项目具体区域组织问卷调查进行数汇总分析终进入数库档
25 实行电信化理
26 公司部建立型数库效资料进行档综合理提高工作效率
27 案场操作应鉴金丰易居投资股份限公司操作验实行电脑联网销售






84风险
代理咨询产业发展面述三风险时必面风险威胁

风险成
策略措施
济风险
国济发展速度增长态势世界济发展形势亚洲金融风暴911恐怖事件全球济击等
——
政治风险
国济体制转变等房产土批租年限期等素
——
历史文风险
历史文生活俗等方面差异目前房产代理咨询业仅局限华区发展
通公司完善营体系专业度引导区住户消费性改变
入世外行
竞争确定性
入世必面外行竞争短期行尚会量进驻目前现市场熟悉需中国市场段解适应程
运市场长期解身专业度国品牌效应争取市场



9房产代理业存问题机遇
91国房产代理服务存问题
十年国房产代理服务业呈现出良发展势头存着少问题甚致命问题影响房产代理业健康发展关键性问题方面
911法规体系健全缺乏行业理规范
房产代理业国属新兴行业尚未严密法律法规市场活动行业理均缺乏统权威法律然参相关法律法规操作性较差法真正起指导监督市场行作根中华民国城市房产理法中华民国公司法关规定：事科技开发咨询服务性限责公司注册资少民币10万元股份限公司注册资低限额民币1千万元[9]相单项目利润国房产代理业进入门槛谓非常低法规策划代理约束出现许单项目代理商项目某策划销售拉伙干长期赚钱想干常常散伙走投入风险低回报高造成目前国房产代理业出现两现象：代理商行业鱼目混珠良莠齐二代理商常会走马灯似天作代理明天见严重影响国房产代理业健康发展
国房产中介行业协会代理机构资质理员执业资格理目前停留粗放理阶段机构年审常常年进行次业员资格认证未真正达规范化许代理商专业素质低身利益刻意夸楼盘卖点方面造成发展商客户纠纷处理难度方面影响发展商代理商信造成部分发展商选择请策划销售导致代理商面失业尴尬局面
912国代理商品牌意识薄弱
世纪七十年代发达国家发展中国家济策略已商品输出资输出转品牌输出房产代理业例外着国房产市场日渐成熟外资房产中介品牌美国21世纪动产亚洲戴德梁行台湾新联阳等雄厚资金先进理验开始介入中国房产中介行业通合作形式者采取特许营模式克隆品牌理模式服务理念等利国中介企业土优势迅速扩张知名度争夺市场份额目前亚洲物业顾问领头羊戴德梁行国已设立七家分公司房产中介业享高声誉全球房产中介机构2 1世纪动产已中国四加盟区域北京已十家加盟店专家预测果势头发展洋中介年占国房产代理市场
反观国房产代理业数企业存规模素质低理规范服务质量差问题市场没完全放开房产中介公司竞争应规范手法关系网时相关法律监督足违法营欺骗客户现象屡见鲜客户信程度低传统思维方式理体制惯性造成企业品牌意识淡漠更谈品牌营处海中介市场龙头位
房置换公司政府背景浓厚旦离开适宜土壤品牌延续外扩张市场速度成问题国入世政府职转变势必行市场相关法律监督理逐步健全服务专业性安全性成房产中介公司新竞争点品牌竞争变更重
913代理商分注重营销
中华民国城市房产理法第44条城市房产转理规定第23条城市商品房预售理办法第5条规定商品房预售应符合列条件：（）已交付全部土权出金取土权证书（二）持建筑工程规划许证施工许证（三）提供预售商品房计算投入开发建设资金达工程建设总投资25已确定施工进度竣工交付日期（四）县级民政府房产理部门办理预售登记取商品房预售许证明[9]商品房预售条件宽松开发商常常获取土权取预售许证精明开发商需利销售回笼资金便完成剩工程时销售坏销售速度成开发商关心重点
作房产二级市场专业营销服务商价值市场中客户挖掘价值节省交易成降低专业风险开发商项目销售分赖代理商利润化分追求造成代理商注重营销忽视产品身质量代理商度营销仅扰乱房产市场秩序时代理商丧失存专业价值
首先代理商度营销发展商减少营销成降低风险许代理商没站开发商角度制定营销策划方案发展商现实环境风险素作全面考虑片面追求快速销售高销售额致发展商营销成提高风险加时代理商必众实现承诺卖点承担责定金收取代理费结算作实现济利益终结点发展商期客户关系处理造成难度楼盘留度营销遗症
次代理商度营销消费者提供合适产品安全交易代理商常常发展商作终极客户注重消费者需求产品开发研究分注重没产品托营销概念营销手法推陈出新导致结果代理商提供消费者真正喜爱产品代理商取消费者信容易建立起消费者品牌
914专业素质提高缓慢法满足市场进步需求
房产代理业发展初期受行业低投入高回报利益驱许策划员销售员属半路出家缺乏系统专业知识专业技常常现学现卖验积累优势缺乏成功操作楼盘验力中发展商服务着中发展商逐渐成熟代理商专业力求越越高国代理商专业性系统知识足专业理创新较少专业素质提高缓慢发展商提出专业性问题处理常常令发展商甚满意代理商专业优势边际效已呈现递减趋势法进步满足中发展商市场需求时国现阶段代理商相型开发商具信息优势专业优势面需求代理商心余力足
915代理商竞争质化造成恶性竞争
房产代理业专业素质提高缓慢导致结果营销注重表象忽略涵营销方式热闹余涵足营销手段缺乏深度造成业间模仿盛行导致房产代理行业竞争质化竞争质化已激烈市场竞争变更加残酷获代理权代理商竞相降低佣金形成恶性竞争惯例房产正常代理佣金应3现深圳行情15（免收策划费）海行情更低051时降趋势竞相降价必然会导致部分代理商注重服务质量产生许规范市场行房产代理业未发展种祸根
916房产代理企业理落流失严重
房产代理业策划销售跳槽频繁已争事实企业组织混乱激励机制匮乏致许企业部分精力项目操作洽谈忽视企业制度建设组织建设低水营理力企业常常会事倍功半代理企业企业员工承诺予兑现员工利益没保障然会流失面生存危机房产代理业说疑雪加霜解决问题代理公司加强部理完善身机制亡羊补牢未雨绸缪

92国房产代理业机遇挑战
国房产代理服务暴露问题发展八九年尚属新兴行业房产代理业冠夕阳名整房产代理业着中发展商逐渐成熟潜威胁着代理商生存国代理商言境外知名代理商挑战业寡头垄断趋势关闭型代理商生存门然市场变化接受挑战时获许发展机遇深入认识国房产代理业目前面机遇挑战挖掘国房产代理商生存发展空间明确房产代理业发展策略帮助
921房产代理绝业务量需求质量呈现升趋势
信息济学角度发展商代理商关系事实居信息优势处信息劣势市场参加者间相互关系[14]房产市场发展商代理商委托——代理关系成立第前提条件：发展商需求处相信息劣势发展商需具相信息优势专业公司提供专业性服务帮助发展商达预期目标第二前提条件：发展商够找力提供需专业性服务专业公司——代理商市场存具种信息优势代理商果两前提条件均成立假设发展商代理商报酬问题够达成致认发展商代理商委托——代理关系成立
目前国房产代理公司服务客户中发展商方面中发展商缺乏成功操作楼盘验力房产市场具高度确定性风险性中发展商需专业公司利专业知识帮助节省交易成降低专业风险方面代理商具专业优势：长期事销售策划物业市场详解研究够提供市场定位物业推广销售策划条龙服务二拥支具丰富策划销售理验专业化队伍三家代理商潜影响力客源市场专业优势定程度弥补中型发展商专业劣势时帮助达节省交易成降低专业风险目正代理商满足中发展商需求代理业快速发展着中发展商逐渐成熟代理商专业知识求越越高利润求越越高代理商专业素质提高缓慢发展商提出专业性问题处理越越难令发展商满意加代理商高额营销成果卖点承诺仅提高发展商营成减少利润影响发展商声誉偏离发展商需求造成部分中发展商请策划销售代理商活干局面
国型开发商处快速成长阶段时期代理商具相信息优势专业优势型开发商前没考虑代理商合作着型开发商规模扩相短缺问题出现某项目销售畅新项目急需市场调查等现开始需成熟专业公司合作解决发展中问题令尴尬国代理商专业力远远落国型开发商需求境外知名代理商专业公司某方面具相专业优势型开发商难找力提供需专业性服务国专业公司代理业型开发商市场停滞前
中国加入世贸组织首先东南亚欧美投资商开发商进入中国房产市场房产域性强行业市场数透明市场成熟程度远国外房产市场情况投资商开发商需成熟顾问公司提供市场定位产品定位方面服务提供房产开发阶段需专业服务
预测未发展商房产代理服务绝需求数量会越越留房产代理业发展空间会时未发展商房产代理需求范围越越需求质量越越高代理商限专业力差强必导致现房产代理业变革努力提高身专业素质适应种类型发展商需求房产代理业生存发展唯出路
922消费者需求变化拓宽房产代理市场
国房产业健康持续发展离开房产消费市场蓬勃兴旺房产代理商直接服务象然开发商代理商服务价值终需通房产消费者认体现消费者需求变化影响房产代理市场重素国房产消费需求呈现种变化[1]：
(1) 住宅消费支出呈现升趋势
调查年城镇居民食品消费重（恩格尔系数）呈逐年降态势1995年499降2000年392降107百分点着城市住房制度改革住房货币化商品化建设步伐加快居民购房重增加居住消费显著增长城镇居民购房居住支出成居民家庭次性笔支出2000年城镇居民均购房支出1995年增长1508 居住消费重1995年71升10增加29百分点
(2) 房产效需求扩
着房改政策逐步出台落实居民收入增加国家力发展房产金融城镇居民住房购买力购买欲增强极提升房产效需求城镇居民均支配收入2000年已达6280元十五计划指出济发展时断增加城乡居民特农民城镇低收入者收入城镇居民均支配收入农村居民均纯收入年均增长目标5左右年城镇居民收入住房消费力断提高方面医疗养老等社会保障制度改革推动国社会保障体系逐步建立完善会收入增长期降低支出预期升矛盾缓解顾忧少老百姓敢手中钱未收入购房
住房抵押贷款资产证券化等房产金融发展刺激居民购买行目前国房产金融市场意远远发达国家前国外房产贷款通常占信贷总额30贷款占70国现房产信贷占信贷总额37贷款仅占168左右例低住房抵押贷款国发展迅速前景着抵押贷款证券化措施出台房产金融发展极促进居民住房消费
(3) 房产市场需求层次更加分明
收入增加居住物业舒适性享受性求提高住宅消费更加注重住宅性化智化生态化处化等时着国城镇户口制度改革合理流动国加入世贸必动创造出新住房需求白领士公寓老龄公寓学生公寓外商商品房需求逐步加东西方差区差城乡差购买力差房产消费质量便呈现出较明显台阶式梯度消费特征定阶段追求着房产消费逐步升级量变质变中国房产业中长期发展提供着成长性消费需求断拓展市场空间
房产消费呈现变化国房产代理业带极市场机遇拓宽房产代理市场范围首先代理商应物业类型消费者进行市场细分动态准确握细分市场消费者需求变化协助开发商开发迎合需求变化物业更进步代理商判断消费趋势时挖掘细分市场消费者潜需求创造物业提供专业服务终引导房产消费者起调整房产市场结构房产消费结构作
923商品房预售条件提升强化房产代理业信誉专业重性
保障消费者权益规范房产市场开发行许城市已提升商品房预售标准海2001年1月1日起调整商品房预售标准调整商品房预售工程进度标准：七层(含七层)商品房项目应完成基础工程施工体结构封顶八层(含八层)商品房项目应完成基础工程施工体结构2／3(少七层) [16]广东省2000年9月颁布预售条款修改方案预售工程进度标准：三层商品房项目已完成基础结构工程四层商品房项目室工程已完成基础首层结构工程室工程已完成基础四层结构工程省建设行政部门根市场供求状况低项规定条件商品房预售项目工程进度进行调整报省民政府批准实施[17]杭州市2000年底颁布杭州市城市房产开发营理干规定中调整商品房预售条件求新建商品房符合条件时预售：层建筑物项目已完成体结构13高层建筑物项目已完成面体工程
商品房预售条件提升房产代理商影响表现两方面：
(1) 效遏制房产代理商度承诺行
预售合属承诺性合购房购买仅份合约非实物代理商常常空承诺加承购房产知识合容认识局限性致入住房屋预期想象符引发开发商消费者纠纷商品房预售条件提升更保护消费者权益效遏制房产代理商度承诺行首先消费者会轻易空中楼阁式效果图夸词预售广告迷惑降低消费者购房风险次变售楼花售实物效减少建阶段知素减少知素引发合纠纷保障市场秩序
(2) 引发房产代理商变革营销思路
商品房预售条件提升首先淘汰开发力差空麻袋背米开发商预售规定投资资金已达总投资25领取预售证土项投资达40左右开发商土开始预售楼市供求情况见片瓦期房卖红红火火开发商着预售回笼资金造房子预售条件提高意味着开发商买土资金必须定建设资金说预售前资金投入40~50提高70生存开发商求市场更握营销思路味炒作概念转严谨市场调查商品房预售政策调整疑提高开发商开发风险开发商必加强代理商水考察信誉专业水代理商制胜关键武器
924入世资房产代理商机遇挑战存
房产中介服务外商想进入房产领域入世受影响深行业中国入世前港资台资代理商早已进入国房产代理业取错成绩资代理商已感压力2001年11月中国加入世界贸易组织国外品牌公司进入陆设置障碍规基扫国外特欧美国外房产代理公司仲量行威格思等级公司进入国市场会马川国现代理商段时间必然处动位面巨竞争压力资代理商重新审视企业外环境特点企业重新定位正确认识身生存发展方面资代理商SWTO分析
(1) 资代理商优势
1) 信息渠道畅通
房产代理商客户提供服务质讲信息方法智慧中信息策划销售服务基础现阶段国外代理公司中国实力言收集原始信息渠道远土生土长注重文环境中国畅
宏观信息收集方面宏观信息包括政策济文化科技等方面信息果国外发达国家区公司容易便信息中国没实行政府信息公开制80信息源控制政府手中加政府信息安全考虑国外中介公司获取宏观信息方面远土公司容易外政治政策文化等方面理解力言国外策划员绝处劣势
二市场信息收集方面市场透明度够业关系位许国外中介公司解区消费者市场情况竞争手情况时常常会需信息者完全赖长时间精心做市场调查进行策划处转型期中国市场调查速度远远市场变化速度做策划现实意义会折扣求事代理员必须具备种基中国文化国情深入透彻理解握预见力
2) 具较强文化亲力
谓文化亲力房产代理中表现沟通优势首先资房产代理商更容易开发商沟通代理商开发商决策支持系统代理商开发商提供决策建议然综合验市场情况决策开发商进行充分沟通终达成识资代理商更容易采开发商够理解接受方式沟通事情事半功倍次资房产代理商更容易消费者沟通然前期市场分析市场定位营销策划等方面欧美港台产顾问公司具较强专业优势销售代理方面国客户言文化亲力资代理商着国外公司法拟优势——资代理商更容易准确握目标客户心理诉求点销售风格销售手段等更易国客户接受
(2) 资代理商劣势
1) 实力弱模式未成熟
国外代理公司知名跨国公司资代理商规模实力拥劣势国外代理公司理较先进够留住高级拥成熟策划软件善利高科技手段善利国际背景运国际资源（包括信息资源资源）外投资商服务时房产代理业国外运作较成熟操作较规范长期实践中形成少实性较强策划理代理模式资代理商发展时间较短尚未形成套较成熟理模式
2) 专业知识创新少未形成完善综合知识台
长远建立完善房产代理领域综合知识台提高专业理水房产代理商实现持续发展赢竞争重基础资房产代理商1997年真正开始开发商提供全程代理服务理模式泊品理实践磨合时间短创新少更说重视综合知识台基础建设长必食恶果
3) 资代理商快速成长程中存发展风险
资房产代理商取突出成绩时连续高速发展必然带问题首先连续高速发展公司级理专业员成长成熟出现问题会时法满足市场公司发展需次公司层级架构增加公司出现信息传递效率低现象公司理念专业追求做事风格等方面信息传递效率降第三忙业务公司知识台建设流程控制方面正规化然问题均属发展中问题问题解决坏严重影响资代理商发展
(3) 资代理商机会点
1) 拘泥模式操作灵活
实践中国外产顾问公司常常抄袭搬简单修改嫁接区成熟理模式房产域性强区房产市场特征差异性种理模式市场现状突时出现问题障碍目前没种国外模式完全适合国市场正资代理商提供创新代理模式空间资代理商拘泥现模式灵活操作现实状况出发找理实践佳切合点
2) 入世机遇
中国加入世贸组织首先表现房产代理市场块蛋糕会越做越次房产市场中参英雄色彩着WTO推进市场深度发展淡化核心竞争力表现团队整体协力服务市场代理咨询机构品牌竞争门槛增高案带英雄时代必整房产代理市场终走成熟规范房产代理商发展环境更加健康
入世带发展机遇时资房产代理商劣势会较充分暴露出面竞争抓住机遇发挥优势化解弱势动迎接挑战资代理商唯出路狼感竞争压力件事然会吃掉生存房产代理企业定会成长更加成熟更加健壮
资料国房产代理业发展策略


产业展篇
10公司组织形式展
面竞争日益激励房产中介市场业已形成买方市场房产代理企业应集团化规模化发展利品牌进行扩张房产代理企业更高层次战略需

101分公司模式
房产二级市场咨询业务专业性单业务差异性复杂性许实力雄厚房产中介品牌选择城市设立分公司形式扩规模实施品牌扩张设立分公司诸优势：统安排力物力财力节省成优化资源配置获取规模效益二统规范统服务标准利提高服务质量树立品牌发挥品牌效应三扩业务量提高市场占率增强竞争力

10 2特许营模式
特许营二十世纪重商业营模式特许营指特许者拥商标商号产品专利专技术营模式等特许营合形式授予特许者特许者合规定特许者统业务模式事营活动特许者支付相应费特许企业存形式具连锁营统形象统理等基特征称特许连锁房产中介行业较少投入享值信赖国际品牌拥特许营体系丰富房产住房资源量集中广告支持体系专业长期培训指导结果言喻授权商加盟商角度相传统营模式直营连锁模式特许营特点：低成投入高效益回报真正实现品牌资源享利体系规模效应隐藏低身运营成

103合作营模式
房产市场区域差异性较具成熟代理模式外区域品牌公司达某较陌生区域快速占领市场目会助产品牌采取合作形式实现优势互补创立新品牌完成原品牌扩容

11代理产业市场展
111产销分离
着房产市场进步发展房产市场产销模式难适应市场发展需根发达国家房产市场发展规律房产开发销售分离已成检验房产市场否成熟标志结合国年市场发展趋势说房产行业开发销售分离市场发展必然趋势
产销分离必然性
15 走产销分离道路市场济发展需
年实践证明成功楼盘开发商前期选择块规划设计建筑施工销售理始终营销策划贯彻房产开发全程见营销策划房产开发中重性营销成功关键解市场摸准市场规律赢市场目前批专业营销机构市场握推广手段方面棋高筹选择家代理商走产销分离道路力推进开发商营销水市场济运行中盘活资金获成功
16 走产销分离道路专业化分工需
般说房产开发商应专注项目决策设计开发建设开发决策组织协调资金运筹方面具优势销售代理商良企业机制市场情况消费者心理营销手段营销策略开发商更具专业性种专业化分工程弥补企业机制市场等方面足
产销分离营模式优势
1 代理商层面 ：
（1）代理商专业市场资讯收集分析研究市场握推广集中优秀策划员专门事市场调研行性分析推广策划效果评估广告设计方面开发商设计工作交专业设计单位完成代理商市场客户需求特征等方面理解专业设计单位更全面准确身广告设计力量设计出广告更符合市场需求迎合消费者心理

（2）代理商操作理性责心优开发商开发商代理商关系契约式代理销售项目成败关系代理商生存发展信誉代理商选择代理项目实际销售程中企业开发商更具理性责心风险意识
2 开发商层面
开发商产销存弊端：销售专业性操作熟练度够销售门店网点较少销售速度较缓慢销售阶段预测性较差房屋开发设计房型定位定价没销售商参容易市场脱节缺乏前瞻性销售行设立售楼处刊登广告雇佣员致效性较差销售期扫尾工作难度较高二次楼盘开发销售间隙员安排难理成高
产销分离利开发商精干队伍投入竞争开发商没必保留数量较销售队伍项目销售结束面员安排问题烦恼精干队伍专心致力开发竞争业务争取更利润
前海东部城市产销分离度已达50左右海北京广州等城市例更高预计产销分离作种成熟营模式未段时间成房产销售流模式
未房产代理业产销分离趋势深入产品策划广告销售等诸方面执行销售程中加强营销成精算销售阶段合理安排通项目运作建立身品牌产销合作双方实力品牌市场行业认情况产生双赢格局

112资运营
资化运营背景
1 代理商层面
行业发展现状部分代理企业游客户（开发商）具较强稳定性房产发展企业间合作受时间效应限制较明显基项目合作项目旦结束沟通联系相疏远代理企业开发企业间合作缺乏连贯性持久性拥相稳定供货渠道代理企业生存条必途径未代理企业游供应渠道争夺日趋激烈代理企业日益追求资化运营资状况决定企业核心竞争力代理产业着逐步规范完善知识专业资相较均衡尤市场景气时候知识专业资差异难体现出优势时资重性明显化
2 开发商层面
商品房销售中风险法售出者法时售出种风险商品房开发商承担开发商追求运转较快资金流降低风险房产代理公司资投入持欢迎态度
资化运营手段
代理产业逐步发展参建性代理包销买断未发展商开发楼盘等模式资密集决定代理公司根竞争优势
3 资化运营手段概念
代理包销指代理商先投入资金然开发商讲定价位包销超部分例分成包销产权销权混方式
买断指代理商出资获未某开发商开发项目销售代理权方式
参建性代理指代理商出资参开发商开发项目部分开发承建获终该项目代理权
4 资化运营前景
代理商资化运营实际起开发商金融投资银行作传统意义代理代理业智力开发取胜传统模式挑战
资化运营手段实代理商做部分开发商工作需强资金作盾实力较弱代理商言难度较实力代理商全部代理项目采种形式代理商作出市场分析研究认潜力挖楼宇代理企业加工价值提升空间项目采取相应资运作必须资金压力资化运作成代理模式流意味着没存市场机会未代理商资化运作实力代理商市场竞争手段利代理商提高市场份额

113策略联盟
（1）战略联盟背景
中国房产市场历10年发展目前已成中国国民济支柱产业规划设计产品创新水已国际接轨目前国民营房产企业普遍存着资金缺乏企业型化现实问题壮企业实力强强联合资市场寻求战略伙伴已成房产企业十分关注问题时异类行业互动 官民机构合作交流市场市场发展目前止新兴求
（2）代理企业联盟形态
9 建立横联盟 发展商间联盟：信息享联合培训集体采购融资联合开发进行储备
10 建立联盟 产业链间联盟：更运国际先进建材体系设计单位施工单位等建立佳合作伙伴关系
11 官民联盟官方机构行业协会房产商会企业联盟等机构发展良性互动关系
（3）联盟
房产代理企业房产开发企业业外商家合作确实利代理企业整合资源优势降低成提升增值服务更重效促进楼盘销售房产游企业间结盟合作已业界普遍位业界士表示房产区域化单位化较强市场环境够成熟房产企业间横联合横购容易做房产游企业战略联盟成壮房产企业效途径房产企业游联盟未5年国房产企业发展壮方
（4）横联盟
房产业界横联盟区域单位化较严重现况存重重障碍目前市场发展动态房产业界已开始掀起业界结盟风潮广州海北京等产业领头城市强—强联合 强—弱联合 弱—弱联合已悄然形成解决公司企业间物源资金压力品牌等方面利素
（5）联盟通路
针外部机构团体交流研究达公司品牌效应影响力扩信息资源通路增加权威性提高等方面目













114融资渠道
前融资渠道简述
房产金融体系涵盖企业面客户面两层结构联系区处产金融时期金融工具产品线侧重点银行机构住房抵押贷款重视程度已超企业房产抵押贷款基金运作方单消费型基金—公积金投资型基金方发展消费者二级市场间接融资行客观成开发商企业直接融资（购房者预付款支付）等等
房产业带动国济增长支柱产业开发商消费者说需投资消费行长期性力发展房产业必须建立包括房产开发融资体系房产消费融资体系复合型元融资体系开发商房产开发营程中限资购置土进行房产开发融资时应间接融资基础力发展直接融资渠道拓展资市场融资消费者资金缺乏情况进行购房消费时应采住宅抵押贷款模式住房公积金住房储蓄补充复合式住房消费总企业开发商国房产融资体系完善发展
前房产金融探讨焦点集中金融产品创新开发商消费者服务层面

房产融资服务体
融资途径
客户层面：消费者
间接融资：银行贷款（手段）
企业层面：房产开发商
直接融资：IPO产业基金房产信托企业债券（起步阶段）

着房产代理业竞争手段资化规模化渡房产融资渠道发展房产代理商逐步城房产融资体极溶入房产金融手段创新未新型房产金融资市场竞争未融资渠道发展充分考虑房产代理商需
房产代理商融资行性
1 代理商缓解资金压力
着代理商运包销买断等营方式普代理商必定面资金面压力赢市场份额代理商势必寻求外力支持新兴直接融资渠道成代理商首选
2 房产金融产品元化投资
房产开发市场资金高度密集运作体说没资金没产开发投资规模周期长房产价值昂贵等特点房产开发投资需资金量巨诸房产信托基金开发商开发项目投资存投资金额回收周期长特点增加投资风险性投资房产代理商代理项目资金周转率快收益高风险性相较特点质信托基金投资理念运作方式相吻合着元化投资降低投资风险目信托产品基金产品会动目光瞄房产代理商未房产代理业房产金融相结合具充分空间未代理商否拥优质代理项目销售力高低等资质成代理商获直接融资竞争筹码
房产代理商融资确定性
房产代理商融资前景视未房产金融国发展程度前房产市公司融资2002年占市值332003年半年降32002年市公司融资29亿民币2003年截9月仅仅融资5亿民币信托融资方面2002年融28亿2003年截9月融资99
亿增加少信托融资占房产总融资例05
产业基金法国出台日期未定直接抑制房产产业基金发展2003年半年成立号称国第房产产业基金精瑞基金走海外基金程序境外注册募集国组建投资公司路线国实体操作采取托信托机制方法精瑞基金目前处境外公司注册阶段时进行募集基金项目启动预计明年7月招募完成
综述房产直接融资国尚处起步阶段占房产融资例相低央行出台121号文件开发企业赖间接融资形势变越越严峻开发商蜂拥转直接融资未段时间诸信托基金等房产金融产品发展赶开发商资需求僧粥少局面短时期难改变房产信托基金高质开发项目选择房产代理商开放商融资渠道竞争疑处利位






12代理通路展
121电子商务
发展现状
互联网交互性海量信息时性马太效应具独特优势着信息时代电子商务发展利internet网络资源进行网络营销房产市场营销渠道创新
2003年非典流行房展开展现场研讨推广开盘认购等系列聚敛气机会刀切断传统面媒体局限性非常时期凸现网络营销台提供全天候全方位市场服务新模式开始受关注目前房产业网行销方式：（1）建网站企业产品进行宣传推广（2）专业房产门户网站（：焦点房产网站搜房房产网站）投放电子广告通专业房产门户网站知名度点击率进行楼盘推广销售目前谓房产电子商务非真正意义电子商务更楼盘信息发布展示线交易

运作模式





网络行销目标终构建成功电子商务系统效快速支持客户资源扩展楼盘吸引力种相关商业素交互式洽促成交种手段直实现交易全部业务程模式图右：

房产电子商务系统组成
较理想房产线交易系统板块组成：
功板块
容功效
楼盘线发布
提供发展商物业理电子楼书360度实景浏览等信息楼盘进行高效线推广
网选房
提供万单元查询房间面布置户型点评装修效果售价 种付款方式较表等详细资料
线订房
客户通互联网远程查询楼盘单位销售状况时订系统支持客户信卡线支付交易
网拍卖
畅销户型滞销尾房等进行线拍卖楼盘项目利益化提高销售效率缩短销售周期
查询计算种揭方式付款情况
通系统客户提供楼盘投资回报分析资料等
社区坛
开辟楼盘业坛等互动性极强户反馈专区解消费者真实需求喜商务活动更具灵活性针性
会员注册理
建立客户数库针会员需求进行方便高效市场营销提高销售效率
城市电子图
查询楼盘具体位置周边环境
厂商合作专区
建材装潢公司合作业提供更便捷更具实效服务
网站计数器功
网站访情况进行统计解消费者兴趣需求变化帮助市场进行预测


受资金技术限制目前部分房产网站线交易台中功板块组成房产专业网站搜房焦点房产等市场技术容具较专业优势更易成行业工作台交易台





优缺点
网购房
消费者
开发商
优点
（1）足出户解项目详细情况楼盘信息户型网友评等筛选适合求楼盘排
（2）通文字图片声音图虚拟现实等媒体方式全方位展示网购房实现方位角度立体房
（1）网购房进行网认购团购操作进行销售理销售控制时通电话传真短信电邮坛留言线答疑等呼中心定直推顾问服务促成购房访售楼处
（2）降低营销成拓宽营销渠道
缺点
（1）网络运营资费高惯利电子商务获商机数少
（2）目前电子商务结算办法土洋结合信息卡记卡邮局汇款等种支付方式混信制度完善情况交易结算存量风险

传统房产产业说企业信息化程度高低决定企业成败关键未网络社会相适应普通消费者专业房产企业求房产业务高度信息化样企业企业合作中运网络信息技术保证更市场机会房产代理产业甚整房产业言利网络整合资源进行电子商务开辟新交易通路种趋势种潮流

122房产区域网络
（1）房产区域网络定义早期表现形式
房产区域网络概念指区域产品区域分点联动销售
该种营通路模式初级版房产开发企业房产三级市场中介阶层相应体现某开发公司该公司销售产品相较集中时规模量体开发公司创造相应市场知名度鉴该类素产品销售推广统放置展示厅中改善单售楼处客源面狭窄信息单化等利面
中介市场中产品分店中流动销售该模式表现
（2）目前代理销售模式房产区域网络较分析
早期目前代理企业销售模式基采取特定产品定点（售楼处）销售营方式针代理公司说该形式操作方式具备相应优劣势体：
优势
劣势
Ø1 现场销售Ø2 直观
Ø3 控制理较便捷
Ø4 ……
Ø5 销售形式动
Ø6 销售客源面狭窄
Ø7 信息单化
Ø8 购房便捷度Ø9 高
Ø10 销售现场广告发布等成高
Ø11 售楼处等现场设备Ø12 循环率低
Ø13 ……
表见售楼处销售营方式存相问题着市场化程度断提高新销售通路断出现升级
针代理商言销售产品离散性等特征进步体现房产区域网络营通路优势















123会员系统
海房产市场细分分房产二级市场房产三级市场房产二级市场房产代理市场房产三级市场房产中介市场俗称二手房买卖市场房产发展早期二三级市场没形成联动性进行分操作
目前发展状况
现二三级市场缺少直接联系纽带两市场间相互促进间接限特二级市场三级市场推动够目前二级市场交易情况分析新二手房进入市场速度断加快市场需桥梁够促进二三级市场发展
客户法享受全程站式服务没相应企业体机构客户提供住宅消费全程站式服务导致客户完成买卖新旧房需企业体进行服务程度影响服务质量效果时数情况法律金融装饰等住宅消费衍生服务法时进入两市场住宅消费服务容完全脱节中介企业奈中完成许应该专业机构律师事务银行等提供服务造成服务专业服务成提高
房产二三级市场服务联动势必行方面居民改善身居住条件会转年购置新建商品房购买新市住宅果二三级市场服务相互脱节转现住宅愿利实现会影响房产二级市场持续繁荣
方面二级市场投资性购房重越越投资者购房租赁转增值果购房者提供令满意舒心续三级市场服务直接影响购房积极性影响房产二级市场增长潜力
基原易居会终身站式置业服务新模式提出产品联动服务联动律师全程介入新理念该模式海房屋销售限公司海联合律师事务提出时作服务实施体易居会原手房服务模式基础助合作双方品牌技术客户资源等方面优势服务涵进行胆创新拓展着力加强法律保障功合作双方新二手房市场切入点致力客户提供安全终身置业服务
时沪房产市场格局正悄然发生变化新建商品房已开始房产总存量中逐渐占导位加市民二次置业投资性购房兴起新房断涌入二手房市场破二手房市场售公房里弄住宅老式公寓旧格局目前投资性购房例
30二次置业例34商品房断涌入二手房市场周期缩短新房已成二手房市场体项权威测算表明日前海二手房交易中1995年市新建商品房———新二手房已占六成左右售公房里弄住宅老式公寓交易量仅四成左右
易居会例金丰易居数年二级市场成功代理三级市场成功运作基础利期间积累量客源分析认率先房产代理行业中成立专门购房客户提供类专业服务俱乐部——易居会早期职会员享优先认购权发展已具备购房者购进商品房直接进入转租赁等服务律师全程权证审查法律文书拟定相关手续律师代办作易居会会员客户享安全保障终身置业服务等项功

未发展模式
通二级市场房屋销售中累积客户资料建立已购欲购客户资料库配合实现房屋直销模式通客户资料库逐步扩充完善开发商进行深层次接洽通提供强客户资源建立牢固长期合作关系公司实现业务拓展作前期准备工作实现房屋直销基础客户提供进步服务措施包括组织系列活动提供装修楼盘信息相关房产信息等效咨询信息公司建立起支强客户网（置业会）体系成电子商务房产超市强盾资源体系






附：租赁买卖流程模式























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