2004中国房产百强企业研究报告
2003年9月2004年3月国务院发展研究中心企业研究清华学房产研究搜房研究院三家国专注企业房产研究机构组成中国房产TOP10研究组全国房产开发企业综合实力进行公正客观全面研究继1994年国家建设部国家统计局举办首届中国房产开发企业综合效益百强10年首次全国范围针房产市非市公司综合性研究目客观反映前国房产开发企业整体状况发展动态科学评价房产开发企业综合实力
鉴国外研究理操作实务基础中国房产TOP10研究组房产开发企业20012003年销售额均值评价入选门槛指标反映房产企业开发规模营业绩市场占潜开发力房产开发实物量价值量等三方面销售额销售面积施工面积竣工面积投资额等基础济指标设计相应评价指标体系运子分析法相关数学模型定量计算2003年中国房产开发百强企业综合实力指数评选出综合实力百强企业
中国房产百强研究报告中国房产TOP10研究组继年9月推出 2003年中国城市开发投资潜力10强研究报告新研究成果中国产百强企业研究仅促房产开发企业明确发展方赶超目标房产开发企业客户投资者提供展现综合实力投资价值台
研究程中房产业界力支持特致谢北京天鸿集团首创置业北京城建股份公司万通集团北辰置海陆家嘴集团海复集团南京21世纪投资集团限公司广州恒实业集团合生创展集团广州富力集团万科集团金集团卓越置业（集团）限公司中信华南（集团）深圳航空城（东部）实业限公司现代城市房产（武汉）限公司四川蓝光实业集团限公司重庆南方集团限公司百强企业TOP10研究组基础资料收集程中鼎力帮助时特鸣谢政府部门TOP10研究组系列研究工作长期支持
中国房产百强企业研究报告
中国房产TOP10研究组20012003年销售额均值（35亿元）入选企业门槛值反映房产企业开发规模营业绩市场占潜开发力房产开发实物量价值量等三方面全国200家入选房产开发企业（集团）销售额销售面积开复工面积竣工面积投资额等5基础济指标运子分析方法相关数学模型定量计算出入选房产企业综合实力指数房产企业综合实力百强
房产百强企业整体现状
1．区分布 房产100强域分布呈现极均衡性分布华北华东华南区占100强总数88中华北区北京中心占100强企业32席华东区海龙头占31华南区深圳广州中心占25中西部区占100强9中重庆成西安武汉昆明乌鲁木齐等6城市房产企业入选说明房产行业发展水城市济发展区域差异极影响100强企业区域分布
TOP10研究组采城市吸引房产百强企业数量反映百强企业投资热点区域（见图）研究显示中国三济圈然目前房产投资区域房产开发潜力重庆天津武汉长春长三角南京苏州宁波等二线城市吸引较跨区域开发百强企业空间分布预示未房产行业投资取
2．营业绩 TOP10研究组百强企业销售额销售面积开复工面积竣工面积投资额等基础济指标研究表明房产百强企业两端极化较明显开发规模营业绩差异较百强企业营业绩销售额超20亿元17家1020亿元间19家10亿元百强企业65家百强企业开发规模百强企业开复工面积超200万方米3家开复工面积集中20万50万方米占百强总数40（见图二）
图二：房产百强企业营业绩分布图
3．产品结构 房产百强企业中住宅营产品企业94家写字楼3家商业产3家说明100强企业开发产品住宅百强企业开发产品均价 6171元方米全国房产均价格水269倍前10强企业产品均价5829元方米前1120强前2130强均价分5449元方米9194元方米见房产百强企业开发产品均档次较高中间化趋势明显时称雄房产市场开发满足广消费者需求中低档产品企业百强企业开发产品价格分布（见图三）呈现两头少中间分布特性根分布趋势预测未价位40006000元方米产品市场导
4．产权结构 房产百强企业制结构国济成分正逐渐非国济成分（包括民营企业三资企业）取代新届百强企业中国房产企业占40席民营企业三资企业分占4218房产百强企业市情况26企业市公司控股市公司中6家企业香港证券交易市
5．业务特征 房产百强企业营业务特征产品生产专业化营收入元化百强企业中纯房产开发业务企业占45家房产开发企业占55家 房产开发活动外百强企业涉足物业营建筑施工装修建材商业贸易房产中介等关联行业百强企业元化营结构出物业营关联施工建材装饰分吸引401524百强企业（见图四）说明百强企业基房产开发核心延伸价值链产业链元化营模式已形成
6．10年变迁 TOP10研究组1994年首届中国房产开发企业综合效益百强较研究发现10年房产行业洗礼首届百强企业12家继续保持百强企业称号淘汰率高达88说明房产百强企业稳定性差房产行业变化更新快10年重新换脸连续两届百强12家企业中100具国性质成分企业数开发中低端产品营规模较保持长期稳定持续发展中知名国性质开发集团北京天鸿集团北京城建集团中华企业等成功企业部产权结构组织结构进行改组调整特国资纽带房产开发营营进行产业链延伸金融资结合目前房产行业中力军
二房产百强企业竞争力
1．市场占 房产企业间存激烈竞争企业间竞争相互代关系表现房产市场争夺占TOP10研究组采商品房销售额销售面积反映企业市场占率研究结果显示：房产行业离散度较房产百强企业全国市场占率普遍偏低作行业龙头企业万科集团陆家嘴集团全国销售额销售面积市场占率1房产百强市场占率北京房产百强企业销售额销售面积占北京市份额分41308（见图五）销售额销售面积市场占率出房产行业全国集中度较低房产百强规模化营模式凸现具较明显市场领先份额
美国100强房屋建造商相中国房产100强企业市场占率偏低根美国PB杂志全美Giant400研究结果美国房产开发商Pulte Homes Inc销售额高达596亿民币万科集团135倍美国前10强房产开发商销售总额368676亿民币中国前10强14倍市场占率言全美开发商市场占率45前10强市场占率2725
2．企业信 房产市场规范性导致房产交易纠纷增加时暴露房产行业诚信缺失房产企业诚信建设已成前房产行业关注话题 TOP10研究组认房产行业信问题根源房产行业准入门槛太低量低资质房产企业房产市场迫切需资质信良房产企业房产百强企业规模较营业绩良注重长期营理品牌建设企业信远高行业均水房产百强企业中级资质企业占总数41二级资质企业占4495百强企业进入中国房产信档案信披露制度公布企业业绩良行良行记录受国家省奖励荣誉称号等房产百强企业应该进步加强企业信建设树立领先企业榜样扩市场份额提高企业竞争力
3．品牌建设 房产市场逐渐走成熟规范程中房产产品高度代性品牌资源成房产企业重形资产消费行角度品牌追求已成消费者理性选择商品房重素TOP10研究组认品牌建设增强房产企业竞争力具非常重作百强企业中已形成定品牌效应企业全国范围进行盘操作品牌复制万科合生珠江阳光100等已开始进步瓜分全国市场份额未年会更盘品牌企业成市场活跃力军品牌产品市场强占争夺市场竞争结果趋势
三房产百强企业GDP增长贡献
准确估计房产百强企业城市济增长贡献TOP10研究组根相关理模型测算房产开发投资GDP增长贡献研究结果表明房产产业已成国民济支柱产业房产开发投资国民济增长贡献较20002003年间全国房产开发投资GDP增长均贡献1726房产百强企业济增长拉动作全国GDP增长速度中028房产百强企业投资直接贡献全国城市房产开发投资GDP增长贡献中北京房产开发投资北京GDP增长贡献较20002003年间均贡献率高达535百强房产开发企业中北京天鸿集团例20012003年间天鸿房产开发投资北京GDP增长均贡献高达166说明房产百强企业投资够高效率拉动城市济增长
房产百强GDP增长贡献
四房产百强企业发展趋势
中国房产TOP10研究组通房产百强企业系列研究认规模化专业化跨区域化资市场化房产百强企业发展趋势
1．规模化 房产百强企业生产规模普遍较年开复工面积100万方米仅占7百强企业年度竣工面积均值30万方米百强企业中万科集团合生创展竣工面积100万方米产百强开发劲言北京家型开发集团施工转结均100万方米说明方面企业集团台阶必须规模化生产达做做强方面规模化生产需房产持续性滚动开发作力保障
2．专业化元化 房产开发专业性非常强购买土开发建设市场销售售服务涉面广操作程复杂房产具投资风险高特性种非专业性行产生法弥补果房产百强企业中纯粹做房产开发企业45家房产营业务企业55家纯住宅物业产品企业占40专注12类物业开发投资百强企业占80说明企业规模化生产占房产行业中领先位必须坚持专业化发展道路 时房产行业具营形式收入源元化特点房产开发业务核心产业游进行价值链延伸拓展百强企业发展趋势
3．跨区域开发 着行业日益规范市场需求持续旺盛市场长远增长特国土资源部11号令相继实施土交易公开化房产跨区域开发清障碍时关政府部门工作规范化公开化降低异开发成批相成熟区域开发商开始走全国市场房产百强企业中跨区域开发企业占百强43已形成全国品牌百强企业包括万科合生珠江海绿天津驰等正展开新轮全国范围圈运动房产行业面土资金客户资源等方面更激烈竞争环境实力资信品牌开发商跨区域开发程中重整原房产格局获更发展空间
4．资市场化 实业资必须金融资结合企业获长足发展央行121号文件禁止商业银行房产开发商购买土予贷款限制开发商资金状况提出更高 求房产市公司证券市场低成融资渠道房产百强企业中处领先位前10强企业中8家房产集团公司分中国境香港进行证券市场资运作期海复集团二次击香港市成功极鼓舞包括SOHO中国天津驰北京代集团等百强企业走资市场长远开发商应该极力开拓银行资金外融资渠道包括证券市场信托产品企业债券投资基金等等资市场化未房产企业发展必然趋势
中国房产百强企业名单
万科企业股份限公司
海陆家嘴(集团）限公司
北京天鸿集团公司
首创置业股份限公司
广州市恒实业集团限公司
合生创展集团限公司
北京城建投资发展股份限公司
海绿集团
广州富力集团
中信华南集团限公司
广东珠江投资限公司
海实业发展股份限公司
碧桂园集团
浙江绿城房产集团
海中星集团
北京世纪金源集团
北京城市开发集团限责公司
金集团
卓越置业集团限公司
复（集团）股份限公司
中华企业股份限公司
阳光100置业集团
华（集团）限公司
SOHO中国
海世贸房产限公司
广州保利房产股份限公司
广州市番禺祈福新村房产限公司
北京代投资集团
北京万通产集团
连万达集团
金融街控股股份限公司
天津驰投资集团限公司
北京金隅嘉业房产开发公司
利嘉实业(福建)集团限公司
杭州市南房产集团限公司
华润置(北京)股份限公司
深圳市振业集团股份限公司
中远房产开发限公司
西安高科产
北京华远房产股份限公司
福州市房产营总公司
北京敬远房产开发限公司
北京泰跃房产开发限责公司
北京住总房产开发限责公司
天津市房产发展(集团)股份限公司
新疆广汇房产开发限公司
通州区房产开发总公司
北京天恒置业集团
海证集团
深圳市东部开发(集团)公司
重庆市龙湖置业限公司
深圳招商房产限公司
北京昆泰房产开发集团
杭州市居民区发展中心
重庆华宇物业(集团)限公司
连市建设控股限公司
深圳华侨城房产限公司
记黄埔产（深圳）限公司
四川蓝光实业集团限公司
海康桥半岛房产发展限公司
成置信实业限公司
云南龙泉房产开发营限公司
重庆南方集团限公司
深圳市长城产(集团)股份限公司
浙江广厦股份限公司
海中环投资开发（集团）限公司
中国光房产开发公司
深圳航空城（东部）实业限公司
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2003年9月2004年3月国务院发展研究中心企业研究清华学房产研究搜房研究院三家国专注企业房产研究机构组成中国房产TOP10研究组全国房产开发企业综合实力进行公正客观全面研究继1994年国家建设部国家统计局举办首届中国房产开发企业综合效益百强10年首次全国范围针房产市非市公司综合性研究目客观反映前国房产开发企业整体状况发展动态科学评价房产开发企业综合实力
鉴国外研究理操作实务基础中国房产TOP10研究组房产开发企业20012003年销售额均值评价入选门槛指标反映房产企业开发规模营业绩市场占潜开发力房产开发实物量价值量等三方面销售额销售面积施工面积竣工面积投资额等基础济指标设计相应评价指标体系运子分析法相关数学模型定量计算2003年中国房产开发百强企业综合实力指数评选出综合实力百强企业
中国房产百强研究报告中国房产TOP10研究组继年9月推出 2003年中国城市开发投资潜力10强研究报告新研究成果中国产百强企业研究仅促房产开发企业明确发展方赶超目标房产开发企业客户投资者提供展现综合实力投资价值台
研究程中房产业界力支持特致谢北京天鸿集团首创置业北京城建股份公司万通集团北辰置海陆家嘴集团海复集团南京21世纪投资集团限公司广州恒实业集团合生创展集团广州富力集团万科集团金集团卓越置业（集团）限公司中信华南（集团）深圳航空城（东部）实业限公司现代城市房产（武汉）限公司四川蓝光实业集团限公司重庆南方集团限公司百强企业TOP10研究组基础资料收集程中鼎力帮助时特鸣谢政府部门TOP10研究组系列研究工作长期支持
中国房产百强企业研究报告
中国房产TOP10研究组20012003年销售额均值（35亿元）入选企业门槛值反映房产企业开发规模营业绩市场占潜开发力房产开发实物量价值量等三方面全国200家入选房产开发企业（集团）销售额销售面积开复工面积竣工面积投资额等5基础济指标运子分析方法相关数学模型定量计算出入选房产企业综合实力指数房产企业综合实力百强
房产百强企业整体现状
1．区分布 房产100强域分布呈现极均衡性分布华北华东华南区占100强总数88中华北区北京中心占100强企业32席华东区海龙头占31华南区深圳广州中心占25中西部区占100强9中重庆成西安武汉昆明乌鲁木齐等6城市房产企业入选说明房产行业发展水城市济发展区域差异极影响100强企业区域分布
TOP10研究组采城市吸引房产百强企业数量反映百强企业投资热点区域（见图）研究显示中国三济圈然目前房产投资区域房产开发潜力重庆天津武汉长春长三角南京苏州宁波等二线城市吸引较跨区域开发百强企业空间分布预示未房产行业投资取
2．营业绩 TOP10研究组百强企业销售额销售面积开复工面积竣工面积投资额等基础济指标研究表明房产百强企业两端极化较明显开发规模营业绩差异较百强企业营业绩销售额超20亿元17家1020亿元间19家10亿元百强企业65家百强企业开发规模百强企业开复工面积超200万方米3家开复工面积集中20万50万方米占百强总数40（见图二）
图二：房产百强企业营业绩分布图
3．产品结构 房产百强企业中住宅营产品企业94家写字楼3家商业产3家说明100强企业开发产品住宅百强企业开发产品均价 6171元方米全国房产均价格水269倍前10强企业产品均价5829元方米前1120强前2130强均价分5449元方米9194元方米见房产百强企业开发产品均档次较高中间化趋势明显时称雄房产市场开发满足广消费者需求中低档产品企业百强企业开发产品价格分布（见图三）呈现两头少中间分布特性根分布趋势预测未价位40006000元方米产品市场导
4．产权结构 房产百强企业制结构国济成分正逐渐非国济成分（包括民营企业三资企业）取代新届百强企业中国房产企业占40席民营企业三资企业分占4218房产百强企业市情况26企业市公司控股市公司中6家企业香港证券交易市
5．业务特征 房产百强企业营业务特征产品生产专业化营收入元化百强企业中纯房产开发业务企业占45家房产开发企业占55家 房产开发活动外百强企业涉足物业营建筑施工装修建材商业贸易房产中介等关联行业百强企业元化营结构出物业营关联施工建材装饰分吸引401524百强企业（见图四）说明百强企业基房产开发核心延伸价值链产业链元化营模式已形成
6．10年变迁 TOP10研究组1994年首届中国房产开发企业综合效益百强较研究发现10年房产行业洗礼首届百强企业12家继续保持百强企业称号淘汰率高达88说明房产百强企业稳定性差房产行业变化更新快10年重新换脸连续两届百强12家企业中100具国性质成分企业数开发中低端产品营规模较保持长期稳定持续发展中知名国性质开发集团北京天鸿集团北京城建集团中华企业等成功企业部产权结构组织结构进行改组调整特国资纽带房产开发营营进行产业链延伸金融资结合目前房产行业中力军
二房产百强企业竞争力
1．市场占 房产企业间存激烈竞争企业间竞争相互代关系表现房产市场争夺占TOP10研究组采商品房销售额销售面积反映企业市场占率研究结果显示：房产行业离散度较房产百强企业全国市场占率普遍偏低作行业龙头企业万科集团陆家嘴集团全国销售额销售面积市场占率1房产百强市场占率北京房产百强企业销售额销售面积占北京市份额分41308（见图五）销售额销售面积市场占率出房产行业全国集中度较低房产百强规模化营模式凸现具较明显市场领先份额
美国100强房屋建造商相中国房产100强企业市场占率偏低根美国PB杂志全美Giant400研究结果美国房产开发商Pulte Homes Inc销售额高达596亿民币万科集团135倍美国前10强房产开发商销售总额368676亿民币中国前10强14倍市场占率言全美开发商市场占率45前10强市场占率2725
2．企业信 房产市场规范性导致房产交易纠纷增加时暴露房产行业诚信缺失房产企业诚信建设已成前房产行业关注话题 TOP10研究组认房产行业信问题根源房产行业准入门槛太低量低资质房产企业房产市场迫切需资质信良房产企业房产百强企业规模较营业绩良注重长期营理品牌建设企业信远高行业均水房产百强企业中级资质企业占总数41二级资质企业占4495百强企业进入中国房产信档案信披露制度公布企业业绩良行良行记录受国家省奖励荣誉称号等房产百强企业应该进步加强企业信建设树立领先企业榜样扩市场份额提高企业竞争力
3．品牌建设 房产市场逐渐走成熟规范程中房产产品高度代性品牌资源成房产企业重形资产消费行角度品牌追求已成消费者理性选择商品房重素TOP10研究组认品牌建设增强房产企业竞争力具非常重作百强企业中已形成定品牌效应企业全国范围进行盘操作品牌复制万科合生珠江阳光100等已开始进步瓜分全国市场份额未年会更盘品牌企业成市场活跃力军品牌产品市场强占争夺市场竞争结果趋势
三房产百强企业GDP增长贡献
准确估计房产百强企业城市济增长贡献TOP10研究组根相关理模型测算房产开发投资GDP增长贡献研究结果表明房产产业已成国民济支柱产业房产开发投资国民济增长贡献较20002003年间全国房产开发投资GDP增长均贡献1726房产百强企业济增长拉动作全国GDP增长速度中028房产百强企业投资直接贡献全国城市房产开发投资GDP增长贡献中北京房产开发投资北京GDP增长贡献较20002003年间均贡献率高达535百强房产开发企业中北京天鸿集团例20012003年间天鸿房产开发投资北京GDP增长均贡献高达166说明房产百强企业投资够高效率拉动城市济增长
房产百强GDP增长贡献
四房产百强企业发展趋势
中国房产TOP10研究组通房产百强企业系列研究认规模化专业化跨区域化资市场化房产百强企业发展趋势
1．规模化 房产百强企业生产规模普遍较年开复工面积100万方米仅占7百强企业年度竣工面积均值30万方米百强企业中万科集团合生创展竣工面积100万方米产百强开发劲言北京家型开发集团施工转结均100万方米说明方面企业集团台阶必须规模化生产达做做强方面规模化生产需房产持续性滚动开发作力保障
2．专业化元化 房产开发专业性非常强购买土开发建设市场销售售服务涉面广操作程复杂房产具投资风险高特性种非专业性行产生法弥补果房产百强企业中纯粹做房产开发企业45家房产营业务企业55家纯住宅物业产品企业占40专注12类物业开发投资百强企业占80说明企业规模化生产占房产行业中领先位必须坚持专业化发展道路 时房产行业具营形式收入源元化特点房产开发业务核心产业游进行价值链延伸拓展百强企业发展趋势
3．跨区域开发 着行业日益规范市场需求持续旺盛市场长远增长特国土资源部11号令相继实施土交易公开化房产跨区域开发清障碍时关政府部门工作规范化公开化降低异开发成批相成熟区域开发商开始走全国市场房产百强企业中跨区域开发企业占百强43已形成全国品牌百强企业包括万科合生珠江海绿天津驰等正展开新轮全国范围圈运动房产行业面土资金客户资源等方面更激烈竞争环境实力资信品牌开发商跨区域开发程中重整原房产格局获更发展空间
4．资市场化 实业资必须金融资结合企业获长足发展央行121号文件禁止商业银行房产开发商购买土予贷款限制开发商资金状况提出更高 求房产市公司证券市场低成融资渠道房产百强企业中处领先位前10强企业中8家房产集团公司分中国境香港进行证券市场资运作期海复集团二次击香港市成功极鼓舞包括SOHO中国天津驰北京代集团等百强企业走资市场长远开发商应该极力开拓银行资金外融资渠道包括证券市场信托产品企业债券投资基金等等资市场化未房产企业发展必然趋势
中国房产百强企业名单
万科企业股份限公司
海陆家嘴(集团）限公司
北京天鸿集团公司
首创置业股份限公司
广州市恒实业集团限公司
合生创展集团限公司
北京城建投资发展股份限公司
海绿集团
广州富力集团
中信华南集团限公司
广东珠江投资限公司
海实业发展股份限公司
碧桂园集团
浙江绿城房产集团
海中星集团
北京世纪金源集团
北京城市开发集团限责公司
金集团
卓越置业集团限公司
复（集团）股份限公司
中华企业股份限公司
阳光100置业集团
华（集团）限公司
SOHO中国
海世贸房产限公司
广州保利房产股份限公司
广州市番禺祈福新村房产限公司
北京代投资集团
北京万通产集团
连万达集团
金融街控股股份限公司
天津驰投资集团限公司
北京金隅嘉业房产开发公司
利嘉实业(福建)集团限公司
杭州市南房产集团限公司
华润置(北京)股份限公司
深圳市振业集团股份限公司
中远房产开发限公司
西安高科产
北京华远房产股份限公司
福州市房产营总公司
北京敬远房产开发限公司
北京泰跃房产开发限责公司
北京住总房产开发限责公司
天津市房产发展(集团)股份限公司
新疆广汇房产开发限公司
通州区房产开发总公司
北京天恒置业集团
海证集团
深圳市东部开发(集团)公司
重庆市龙湖置业限公司
深圳招商房产限公司
北京昆泰房产开发集团
杭州市居民区发展中心
重庆华宇物业(集团)限公司
连市建设控股限公司
深圳华侨城房产限公司
记黄埔产（深圳）限公司
四川蓝光实业集团限公司
海康桥半岛房产发展限公司
成置信实业限公司
云南龙泉房产开发营限公司
重庆南方集团限公司
深圳市长城产(集团)股份限公司
浙江广厦股份限公司
海中环投资开发（集团）限公司
中国光房产开发公司
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