中国物业服务企业发展研究报告
1 研究背景目
国务院发展研究中心企业研究清华学房产研究中国指数研究院三家权威研究机构组成中国房产TOP10研究组2002年成立已连续6年完成中国房产市公司10强研究连续5年完成中国房产百强企业研究连续4年完成中国房产策划代理百强企业研究等项研究社会界广泛关注普遍认研究成果评价房产企业营实力行业位提供重参考标准
年着国房产市场繁荣物业理作新兴服务行业实现快速发展促进房产业发展构建社会义谐社会中扮演着重角色年物权法劳动合法相继颁布实施物业理行业发展面着新机遇挑战深入研究物业理行业面新形势新问题助宏观握行业发展方探寻新形势行业发展道
反映行业发展新状况流企业发展态势科学评价企业真实实力系统总结优秀企业服务理念营模式国务院发展研究中心企业研究清华学房产研究中国指数研究院三家单位决定设立专项课题开展2008中国物业服务企业发展研究
开展中国物业服务企业发展研究目：
（1） 客观数研究结果反映行业发展新状况流企业发展态势政府部门研究制定行业政策关部门加强行业指导提供参考
（2） 科学评价企业真实实力发掘批综合实力强服务水高业满意度高优秀物业服务企业
（3） 系统总结优秀企业服务理念营模式供广物业服务企业学鉴促进物业服务企业提升运作水服务质量
2 研究方法体系
21标准门槛值
中国房产TOP10研究组坚持客观数社会评价坚持客观公正准备全面愿研究原研究组国际惯例物业服务企业资质理办法确定现阶段纳入研究范围企业门槛值：
（1） 法设立具独立法资格事物业服务活动企业
（2） 具政府行政部门审定级资质物业服务企业特色二级资质物业服务企业
（3） 符合入选门槛值物业服务企业须求提供相应数报表方参次研究
（4） 指导物业服务企业做强做TOP10研究组鼓励企业集团名义参
22评价指标体系
221评价指标体系设立原
2008中国物业服务企业发展研究客观数社会评价坚持客观公正准确全面愿研究原遵循三准进行指标体系设计：
（1） 服务规模服务质量相结合规模质量衡量物业服务企业服务力水关键素研究组采物业理项目总数总建筑面积两项指标评价企业服务规模（含物业类型）时研究组采业满意度物业服务费收缴率物业理项目续约率评价企业服务质量
（2） 服务规模营绩效相结合研究组采营业收入营业成收入均产值种营收入例进行营绩效评价服务规模相结合更准确反映企业营现状
（3） 企业现状发展潜力相结合研究级采员工总数注册物业理师数工程理济等物业理相关专业类专职理技术员数三项指标相结合评价企业发展潜力服务规模质量营绩效等企业发展现状指标相结合全面评价企业结合实力
222评价指标体系
23数源复核
231数源
（1）中国房产TOP10研究组物业服务企业填报关数进行复核
（2）中国房产TOP10研究组业进行满意度调查（网调查网调查相结合）数
（3）中国房产指数系统（CREIS）数库中国房产统计年鉴
（4）物业服务企业外公布信息（包括公司年报企业网站公布信息外派发宣传资料
（5）关政府部门（包括建委房局统计局等）公开数
232数复核
企业填报数须实客观时研究组填报数进行复核：
（1） 通种公开信息统计局济普查数企业填报数交叉复核
（2） 企业项目信息通中国房产指数系统项目数库进行复核
（3） 部分财务数通会计事务出具报表企业年报税票进行复核
24计量评价方法
研究方法增加研究严谨性采子分析（Factor Analysis）方法进行子分析（Factor Analysis）种变量方差――协方差结构入手保留原始信息基础少数新变量解释原始变量方差元统计分析方法原始变量分解公子特殊子通子旋转符合现实意义公子然公子解释原始变量方差
计算中国物业服务企业综合实力时计算构成素相关矩阵通相关矩阵特征值累计特征值子载荷根初特征值全部特征值累计百分率等某百分原确定公子具体数然根子载荷矩阵确定子现实意义进行重新命名根企业子分载荷矩阵通加权累加构成企业综合实力指数
3 中国物业服务企业发展状况分析
根21中确定门槛值优选具政府行政部门审定级资质证书物业服务企业特色二级资质物业服务企业500家作次研究研究象回收数表中312家企业数填报质量较312家企业总部分布深圳海北京武汉重庆杭州成南京郑州西安等21城市基覆盖国物业理行业较发达级资质企业相较城市具发展时间较长理规模相较服务领域广泛员素质较高等特点中国物业服务企业典型代表针样企业分析显示中国物业服务企业具特点：
31营收入现金流较稳定企业成立时间10年
列入次研究象样企业中成立时间18年企业占约5成立时间足8年约占23企业成立时间侧面反映国物业理行业发展历程：1980－1990第10年间国物业理发展较缓慢基处萌芽阶段华南区物业服务企业数量占居高第二10年间特1998年住房制度改革着房产市场繁荣物业服务企业数量放量增长促进行业加速度发展2001年企业成立数量出现较幅度滑现存企业市场份额展开激烈竞争行业开始进入深化发展阶段
成立时间营指标关系成立时间较早发展时间较长企业理面积营业收入般超成立时间较晚企业企业规模品牌认知力资源等方面占领先优势数表明物业理马太效应明显行业然行业发展初期准入门槛较低旦企业成立开始承接项目开始优势积累程种积累达定规模项营指标出现快速增长成立已达18年中海物业2006年营收入较2005年增长271基础2007年增速达549增长提速现象明显数数企业成立时间1991－2000年间部分企业目前处规模积累阶段企业实力相市场份额争夺激烈
成立10年企业研究发现开发企业易受房产市场势影响销售收入常常出现较波动部分物业服务企业服务费收入通常较稳尤理水高品牌形象市场开拓力强企业够获更理项目项目数区域分布广企业接项目选择空间物业服务费收入现金流更稳定
32民营企业数量占优势国物业服务企业规模更胜筹
研究组企业性质物业服务企业划分国营民营合资企业数显示半数企业民营企业次国营企业占达26时研究组选取北京海深圳三城市进行进步研究发现民营企业数量城市均占绝优势中深圳民营企业数量占高达63国营企业城市占较重海国营企业数量占30三城市中例高北京合资企业数量占均超两城市30
三城市中民营企业数量占绝优势通民营国营企业2007年指标均值较发现国营企业理项目总建筑面积均值营业收入均值员工总数均值全部超民营企业数表明：物业理行业门槛较低域性较强行业具备垄断性质年民营物业服务企业雨春笋般出现取量优势时民营物业服务企业规模远远落国物业服务企业着物业理行业进步发展两类企业竞争继续存
33建分离进步推进行业市场化程度显著提高
中国物业理行业诞生特殊背景部分物业服务企业开发企业存隶属关系数显示次研究物业服务企业中开发企业存隶属关系企业占已达58中北京海深圳三物业理市场相成熟级资质物业服务企业较集中城市中非隶属关系企业占均高全国均水中北京62海68高深圳达75表明深圳物业服务企业建分离市场化方面走全国前列
研究组根物业服务企业项目开发企业否属集团存参（控）股关系（称二者具关联关系）物业服务企业项目分两类关联企业开发项目称关联项目数显示物业服务企业年加非关联项目拓展力度2007年企业理项目中非关联项目总建筑面积均值131
2万方米增长2182005－2007年非关联项目总建筑面积占持续增加2007年已升503相2005年提高53百分点
进步开发企业存关联关系企业进行分析发现类企业纷纷加非关联项目市场拓展力度数显示开发企业存关联关系物业服务企业2007年理非关联项目总建筑面积均值1207万方米增长率352高期企业非关联项目总建筑面积均值增长率绿城物2007年理非关联项目超1000万方米占项目重超60市场拓展力度见斑类似鹏基物业2005年2007年理非关联项目累计增幅达146远高期关联项目增幅
外数时显示市场拓展力度相较理项目均关联项目企业2005年30降2007年11市场拓展力度较理非关联项目占超80企业30家升40家变化表明物业服务企业年积极实行市场化运作理规模快速升长城物业中航物业等企业非关联项目积极拓展（占超80）理规模已位居国前列
34劳动密集特征突出效吸纳社会剩余劳动力专业员较缺乏
次研究数显示样企业2007年员工均数872中328企业员工数500－1000间207企业员工数1000－1500间时企业员工总数营业收入理项目总建筑面积相关系数分高达07710803企业员工总数越营业收入总额理项目总建筑面积越反成立表明物业服务企业密集劳动力获效益局面没发生变化
数时显示物业服务企业吸收剩余劳动力占员工总数例达342具体企业245企业吸收剩余劳动力占员工数重超60132企业吸收剩余劳动力员占员工数重50－60间
外研究组企业年均员流动率进行统计数显示样企业员流动率均值97中员流动率低10企业占达676国外济环境发生显著变化业压力断加社会背景物业服务企业吸收剩余劳动力促进业缓解社会矛盾方面发挥显著积极作
物业服务涉范围广设备设施维护操作员专业技求高服务质量服务员专业素养直接相关次研究样企业员工中物业理专业员工程理济等相关专业理技术员数（简称相关专业员）等指标进行统计数显示相关专业员占均值仅185中76企业占低5212企业专业员占510间外339企业物业理专业员占低10达15企业没注册物业理师数均表明物业服务企业种专业员较缺乏企业提升员素质优化结构提高服务质量增强企业发展潜力等方面重道远
42008中国优秀物业服务企业发展特点
412008中国优秀物业服务企业
次研究中研究组服务规模服务质量营绩效发展潜力等方面样企业综合实力进行评价产生2008中国物业服务百强企业部分优秀企业名单：
2008中国物业服务百强企业（部分优秀企业名单）
中海物业理限公司
新疆广汇物业理限公司
深圳市中航物业理限公司
深圳市鹏基物业理限公司
深圳市长城物业理股份限公司
海实物业理限公司
海陆家嘴物业理限公司
重庆新龙湖物业服务限公司
浙江绿城物业理限公司
深圳市莲花物业理限公司
招商局物业理限公司
北京燕侨物业理限公司
广东碧桂园物业理限公司
长江三峡实业限公司
深圳市万科物业理限公司
海科瑞物业理发展限公司
海明华物业公司
深圳市花样年物业理限公司
北京市均豪物业理限责公司
北京鲁物业服务限责公司
深圳市万厦居业限公司
融侨物业理限公司
北京首欣物业理限责公司
深圳市卓越物业理限公司
广州粤华物业限公司
重庆金科物业理限公司
海东湖物业理公司
浙江耀江物业理限公司
北京金融街物业理限责公司
佳兆业物业理（深圳）限公司
深圳市福田物业发展限公司
中化国际物业酒店理限公司
北京达文（中澳）物业理限公司
海中星集团申城物业限公司
海房物业理限公司
宁波银亿物业理限公司
北京方庄物业理限责公司
北京金隅物业理限责公司
北京北辰信诚物业理限责公司
深圳市科技工业园物业理限公司
北京万通鼎安国际物业服务限公司
重庆正物业理限公司
深业集团（深圳）物业理限公司
海紫泰物业理限公司
北京凯莱物业理限公司
港联物业集团限公司
海复瑞物业理限公司
重庆隆鑫物业理限公司
深圳市赛格物业理限公司
浙江金物业理限公司
422008中国优秀物业服务企业发展特点
（1）理项目数建筑面积快速增长服务规模显著提升非住宅项目占稳步提高
2005－2007年着中国房产市场发展优秀企业理项目数建筑面积快速增长服务规模显著提升理项目数均修值23增长46理项目总建筑面积均值2507万方米增4680万方米2007年项目总数建筑面积增长率分588437增速年分提高235138百分点
服务规模整体愉速升时行业里涌现出批理规模突出企业规模领先优势持续加2005年优秀企业中67企业项目建筑面积300万方米仅3企业理面积超1000万方米2007年时理面积1500万方米优秀企业达13绿城物中航物业更超2000万方米11优秀企业理面积1000－1500万方米间仅39优秀企业理面积低300万米
2005－2007年优秀企业项目数量快速增长时墅非住宅物业项目（指办公楼工业厂房物业项目）占稳步升：层住宅项目占2005年312降2007年272降幅达40百分点非住宅项目占提高29百分点优秀企业理项目类型结构变化两点原：（1）墅高档写字楼等物业项目相较高利润吸引更物业服务企业争相进入（2）部分普通住宅物业收费标准收费率普遍较低企业入敷出保证生存部分优秀企业选择退出普通住宅物业理
（2）优秀企业营业收入快速增长成收入营业成占营业收入重幅降
2005－2007年优秀企业营业收入快速升2007年营业收入均值达82717万元增长率达373增速相2006年提高108百分点值注意中海物业长城物业绿城物中航物业等家企业2007年营业收入均超2亿元金融街物业达文等家企业营业收入超1亿元
收入结构物业服务费收入占保持稳定种营收入增速更显著年优秀企业物业服务费收入均值幅增长2005年31096万元增加2007年57695万元连续两年增长率分357367增幅保持稳定时营业收入中占重始终保持65表明物业服务费收入企业收入源时着部分优秀企业积极探索资产理特约服务等业务种营成物业服务企业重收入源2007年优秀企业种营收入均值达25022万元增长达389增速高期物业服务费收入增速加快趋势较明显值注意长城物业中航物业等企业种营收入超亿元占企业期营业收入重超30优秀企业扩收入规模提高营效益起良示范作
数显示2005年受益种营业务成收入快速降优秀企业营业成收入幅降2005年－2007年优秀企业营业成占营业收入重基稳定85水中2007年相2005年降1百分点业务成收入种营业务具显著成优势优秀企业年营业成收入幅降原2007年优秀企业种营成收入707相2005年降10百分点时远低期物业服务成收入（898）长城物业绿城物等企业种营收入源资产理特约服务等种渠道成优势十分明显
值注意年工成断提高加企业发展力属劳动密集型物业服务企业更面着严峻挑战次研究数显示27优秀企业物业服务成收入超95甚部分企业物业服务方面出现亏损通服务创新提高企业理服务智化程度降低企业工成应成优秀企业发展关键
43服务规模专题研究分析
中国房产TOP10研究组认服务规模衡量物业服务企业综合实力重标准研究组通物业理项目总数总建筑面积等指标结合企业员工总数进行分析优选出批规模较规模效应明显企业进行专题分析
2008中国优秀物业服务企业服务规模TOP10
排名
企业名称
1
中海物业理限公司
2
浙江绿城物业理限公司
3
深圳市中航物业理限公司
4
深圳市长城物业理股份限公司
5
海陆家嘴物业理限公司
6
招商局物业理限公司
7
深圳市万科物业理限公司
8
广东碧桂园物业理限公司
9
深圳市万厦居业限公司
10
北京首欣物业理限责公司
2007年服务规模TOP10企业物业理项目总建筑面积均值超1600万方米2006年1100万方米增长接50优秀企业理项目总建筑面积均值2007年仅400万方米增幅437见服务规模TOP10企业规模指标绝数增长速度均领先优秀企业呈现出定行业集中趋势时服务规模TOP10企业2007年物业理项目总数均值115期优秀企业均值仅46服务规模TOP10企业2007年员工总数均值超5000约优秀企业员工总数均值4倍中中海物业绿城物等企业员工总数超6000理总建筑面积均接超2000万方米
着服务规模扩服务规模TOP10企业规模济效应明显2007年均营业收入624万元更两家企业均营业收入超8万元远高期优秀企业521万元均水均营业收入较高时服务规模TOP10企业均营业成43万元低期优秀企业505万元均水表明服务规模TOP10企业具定规模营优势见企业发展定阶段规模扩摊薄营成带效率收益提高
营绩效方面2007年优秀企业营业收入均值达82717万元增长率373期服务规模TOP10企业营业收入均值已突破2亿元关增长率高达411绝量增速均高期企业数表明服务规模TOP10企业规模优势明显优秀企业中企业梯次关系已逐渐形成时营业收入巨差距仅加非TOP10企业竞争压力时奠定服务规模TOP10企业行业中领先位企业营成方面服务规模TOP10企业优秀企业成收入相分85856服务规模TOP10企业物业服务成收入914优秀企业898水相服务规模TOP10企业种营成收入631明显低优秀企业707水见服务规模TOP10企业种营方面相企业具定优势体现出种营开拓市场化道路提高营绩效思路
44服务质量专题研究分析
物业服务企业服务产品服务质量坏关系企业否生存发展研究组通优秀企业业满意度物业服务费收缴率物业理项目续约率研究优选出十家服务质量高企业进行研究部分企业先进服务理念扎实服务行创造优秀服务产品赢较高业满意度
2008中国优秀物业服务企业服务质量TOP10
排名
企业名称
1
中海物业理限公司
2
重庆新龙湖物业服务限公司
3
深圳市万科物业理限公司
4
海陆家嘴物业理限公司
5
浙江绿城物业理限公司
6
深圳市鹏基物业理限公司
7
北京达文（中澳）物业理限公司
8
佳兆业物业理（深圳）限公司
9
北京市均豪物业理限责公司
10
港联物业集团限公司
着物业理市场环境断改善业消费意识提高企业物业项目类型结构逐步调整服务质量TOP10企业物业服务费收缴率年稳步提高2005年932升2007年952高期样企业约10百分点2005－2007年服务质量TOP10企业物业理项目续约率均值呈降走势部分企业优化物业项目类型结构发展战略调整关中海物业20062007年动撤出部分物业项目理物业理项目续约率2005年100降2006年2007年97左右
2008中国物业服务企业发展研究中研究组优秀企业业满意度进行调查结果显示服务质量TOP10企业总体满意度超80高样企业60左右总体满意度非常满意较满意例均高样企业服务质量TOP10企业中中海物业陆家嘴物业隆鑫物业等企业满意度表现较突出
2008物业服务企业发展研究中研究组针基础设施维护质量物业理服务工作质量（服务态度服务技巧服务效率服务礼仪住区清洁卫生等）物业理服务项目物业区环境氛围等方面满意度进行调查结果显示服务质量TOP10企业项指标满意度均高样企业尤解决业投诉报修物业服务员素质等软件服务方面较突出消防理设备理维修秩序维护方面差异相较
满意度调查中服务质量TOP10企业服务员素质业满意例超样企业倍企业重视员培训密切相关龙湖物业绿城物独特新员工培训模式培养员工优良职业操守较强执行力力保证企业品牌形象
服务质量坏企业硬件设施建设理标准模式社区智化等相关服务质量TOP10企业方面走行业前列中海物业研发ePMIS（中海物业理系统）陆家嘴物业96916物业服务信息台系统公开出版陆家嘴物业企业标准佳兆业物业盘物模式等均获市场高度认
服务效率社区文化等方面服务质量TOP10企业获两倍样企业满意度中鹏基物业连续举办6届服务质量月活动达文港联物业提供金钥匙家服务等帮助企业拓宽服务涵提升物业服务质量
服务质量专题研究中研究组发现批住宅质量商业物业等领域领先表现特色物业服务企业
2008中国特色物业服务领先企业
企业名称
特色领域
重庆金科物业理限公司
住宅质量
深圳市中航物业理限公司
商业物业
北京金融街物业理限责公司
写字楼物业
海紫泰物业理限公司
酒店物业
企业中金科物业非常注重住宅质量服务积极参楼盘研发验收建立套迅速反应客户服务体系中航物业全面推行物业理服务集成商运营模式商业物业领域表现突出金融街物业树立写字楼理方面优势紫泰物业高星酒店物业理起点形成综合性厦物业理特色
5结语
51优化项目结构规模化发展目前物业服务企业提升企业效益手段
次研究物业服务样企业中住宅物业理企业占数数伴营业收入增长营业成幅提升增速仅落营业收入增速2百分点物业服务企业营效益增长造成滞绊
提高企业盈利企业积极进行服务项目结构优化包括写字楼医院游览区商场工业厂房文化体育建筑等泛商物业类型成企业市场拓展重点住宅物业相泛商业物业具物权者较单沟通成低物业服务费收缴率普遍较高等优点受物业服务企业青睐方面泛商物业数量规模均法住宅物业相提定程度会造成企业盈利增长新瓶颈
市场现状工成升物价涨公物权收益分配等素造成物业服务企业短期法通资产收益率升幅提高企业盈余企业目前通规模化发展换取盈利增长优化项目结构程中逐步走特色化发展物业服务企业说规模换效益会受区域物业规模限制企业必然早面跨区发展压力专业特色品牌造疑未雨绸缪良计
52专业分包升级物业服务质量种营促进优秀企业物业服务集成商角色转化
年营程中动采专业分包形式物业服务企业数量断增尤甲级写字楼酒店等商物业理更明显体现市场化竞争必然结果通保洁绿化工程维修等专业项目分包物业服务企业够繁琐事务中脱身出集中力量发展身理优势加强物业服务质量环节流程设计掌控
基础物业服务企业种营方面进行积极益探索研究数显示种营收入占企业营业收入重均值超20企业甚超50物业服务费收入占相较降三年发展种消彼涨现象逐年明显趋势
物业服务企业事种营先天优势掌握量终端消费者消息传统低端集采外BtoBtoC营销链中物业服务企业应该说企业应组织物业理输出理验提供顾问服务时利身客户理物业项目优劣势等充分解提供更增值服务动产投咨询租赁买卖市场研究等等加快轻资产类型服务集成商角色转化
53行业市场化逐步提高物业服务企业应应趋势积极调整发展战略
年开发企业存关联关系物业服务企业加市场拓展力度非关联开发企业开发项目数均值总建筑面积均值持续升
值关注目前房产市场景气情况知名开发商年出身品牌造需正逐步缩减属物业服务企业补贴规模时属物业服务企业推市场通招投标形式选聘物业外聘物业服务企业求业提供更专业服务种逐步剥离相反趣现象部分较早市场化关联企业正逐渐收缩外接项目规模集中优势力量优先满足母公司开发项目物业服务需
研究组认中合久必分分久必合事实反映出物业服务企业作开发商游企业然开发商创造更高品牌溢价开发链条创造真实价值缺乏较高权话语权程度赖开发企业现实物业服务行业发展前景市场化必然趋势企业利马太效应稳固市场份额时必适度外拓展积极心态促进行业良性发展
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中国物业服务企业发展研究报告
1 研究背景目
国务院发展研究中心企业研究清华学房产研究中国指数研究院三家权威研究机构组成中国房产TOP10研究组2002年成立已连续6年完成中国房产市公司10强研究连续5年完成中国房产百强企业研究连续4年完成中国房产策划代理百强企业研究等项研究社会界广泛关注普遍认研究成果评价房产企业营实力行业位提供重参考标准
年着国房产市场繁荣物业理作新兴服务行业实现快速发展促进房产业发展构建社会义谐社会中扮演着重角色年物权法劳动合法相继颁布实施物业理行业发展面着新机遇挑战深入研究物业理行业面新形势新问题助宏观握行业发展方探寻新形势行业发展道
反映行业发展新状况流企业发展态势科学评价企业真实实力系统总结优秀企业服务理念营模式国务院发展研究中心企业研究清华学房产研究中国指数研究院三家单位决定设立专项课题开展2008中国物业服务企业发展研究
开展中国物业服务企业发展研究目：
（1） 客观数研究结果反映行业发展新状况流企业发展态势政府部门研究制定行业政策关部门加强行业指导提供参考
（2） 科学评价企业真实实力发掘批综合实力强服务水高业满意度高优秀物业服务企业
（3） 系统总结优秀企业服务理念营模式供广物业服务企业学鉴促进物业服务企业提升运作水服务质量
2 研究方法体系
21标准门槛值
中国房产TOP10研究组坚持客观数社会评价坚持客观公正准备全面愿研究原研究组国际惯例物业服务企业资质理办法确定现阶段纳入研究范围企业门槛值：
（1） 法设立具独立法资格事物业服务活动企业
（2） 具政府行政部门审定级资质物业服务企业特色二级资质物业服务企业
（3） 符合入选门槛值物业服务企业须求提供相应数报表方参次研究
（4） 指导物业服务企业做强做TOP10研究组鼓励企业集团名义参
22评价指标体系
221评价指标体系设立原
2008中国物业服务企业发展研究客观数社会评价坚持客观公正准确全面愿研究原遵循三准进行指标体系设计：
（1） 服务规模服务质量相结合规模质量衡量物业服务企业服务力水关键素研究组采物业理项目总数总建筑面积两项指标评价企业服务规模（含物业类型）时研究组采业满意度物业服务费收缴率物业理项目续约率评价企业服务质量
（2） 服务规模营绩效相结合研究组采营业收入营业成收入均产值种营收入例进行营绩效评价服务规模相结合更准确反映企业营现状
（3） 企业现状发展潜力相结合研究级采员工总数注册物业理师数工程理济等物业理相关专业类专职理技术员数三项指标相结合评价企业发展潜力服务规模质量营绩效等企业发展现状指标相结合全面评价企业结合实力
222评价指标体系
23数源复核
231数源
（1）中国房产TOP10研究组物业服务企业填报关数进行复核
（2）中国房产TOP10研究组业进行满意度调查（网调查网调查相结合）数
（3）中国房产指数系统（CREIS）数库中国房产统计年鉴
（4）物业服务企业外公布信息（包括公司年报企业网站公布信息外派发宣传资料
（5）关政府部门（包括建委房局统计局等）公开数
232数复核
企业填报数须实客观时研究组填报数进行复核：
（1） 通种公开信息统计局济普查数企业填报数交叉复核
（2） 企业项目信息通中国房产指数系统项目数库进行复核
（3） 部分财务数通会计事务出具报表企业年报税票进行复核
24计量评价方法
研究方法增加研究严谨性采子分析（Factor Analysis）方法进行子分析（Factor Analysis）种变量方差――协方差结构入手保留原始信息基础少数新变量解释原始变量方差元统计分析方法原始变量分解公子特殊子通子旋转符合现实意义公子然公子解释原始变量方差
计算中国物业服务企业综合实力时计算构成素相关矩阵通相关矩阵特征值累计特征值子载荷根初特征值全部特征值累计百分率等某百分原确定公子具体数然根子载荷矩阵确定子现实意义进行重新命名根企业子分载荷矩阵通加权累加构成企业综合实力指数
3 中国物业服务企业发展状况分析
根21中确定门槛值优选具政府行政部门审定级资质证书物业服务企业特色二级资质物业服务企业500家作次研究研究象回收数表中312家企业数填报质量较312家企业总部分布深圳海北京武汉重庆杭州成南京郑州西安等21城市基覆盖国物业理行业较发达级资质企业相较城市具发展时间较长理规模相较服务领域广泛员素质较高等特点中国物业服务企业典型代表针样企业分析显示中国物业服务企业具特点：
31营收入现金流较稳定企业成立时间10年
列入次研究象样企业中成立时间18年企业占约5成立时间足8年约占23企业成立时间侧面反映国物业理行业发展历程：1980－1990第10年间国物业理发展较缓慢基处萌芽阶段华南区物业服务企业数量占居高第二10年间特1998年住房制度改革着房产市场繁荣物业服务企业数量放量增长促进行业加速度发展2001年企业成立数量出现较幅度滑现存企业市场份额展开激烈竞争行业开始进入深化发展阶段
成立时间营指标关系成立时间较早发展时间较长企业理面积营业收入般超成立时间较晚企业企业规模品牌认知力资源等方面占领先优势数表明物业理马太效应明显行业然行业发展初期准入门槛较低旦企业成立开始承接项目开始优势积累程种积累达定规模项营指标出现快速增长成立已达18年中海物业2006年营收入较2005年增长271基础2007年增速达549增长提速现象明显数数企业成立时间1991－2000年间部分企业目前处规模积累阶段企业实力相市场份额争夺激烈
成立10年企业研究发现开发企业易受房产市场势影响销售收入常常出现较波动部分物业服务企业服务费收入通常较稳尤理水高品牌形象市场开拓力强企业够获更理项目项目数区域分布广企业接项目选择空间物业服务费收入现金流更稳定
32民营企业数量占优势国物业服务企业规模更胜筹
研究组企业性质物业服务企业划分国营民营合资企业数显示半数企业民营企业次国营企业占达26时研究组选取北京海深圳三城市进行进步研究发现民营企业数量城市均占绝优势中深圳民营企业数量占高达63国营企业城市占较重海国营企业数量占30三城市中例高北京合资企业数量占均超两城市30
三城市中民营企业数量占绝优势通民营国营企业2007年指标均值较发现国营企业理项目总建筑面积均值营业收入均值员工总数均值全部超民营企业数表明：物业理行业门槛较低域性较强行业具备垄断性质年民营物业服务企业雨春笋般出现取量优势时民营物业服务企业规模远远落国物业服务企业着物业理行业进步发展两类企业竞争继续存
33建分离进步推进行业市场化程度显著提高
中国物业理行业诞生特殊背景部分物业服务企业开发企业存隶属关系数显示次研究物业服务企业中开发企业存隶属关系企业占已达58中北京海深圳三物业理市场相成熟级资质物业服务企业较集中城市中非隶属关系企业占均高全国均水中北京62海68高深圳达75表明深圳物业服务企业建分离市场化方面走全国前列
研究组根物业服务企业项目开发企业否属集团存参（控）股关系（称二者具关联关系）物业服务企业项目分两类关联企业开发项目称关联项目数显示物业服务企业年加非关联项目拓展力度2007年企业理项目中非关联项目总建筑面积均值131
2万方米增长2182005－2007年非关联项目总建筑面积占持续增加2007年已升503相2005年提高53百分点
进步开发企业存关联关系企业进行分析发现类企业纷纷加非关联项目市场拓展力度数显示开发企业存关联关系物业服务企业2007年理非关联项目总建筑面积均值1207万方米增长率352高期企业非关联项目总建筑面积均值增长率绿城物2007年理非关联项目超1000万方米占项目重超60市场拓展力度见斑类似鹏基物业2005年2007年理非关联项目累计增幅达146远高期关联项目增幅
外数时显示市场拓展力度相较理项目均关联项目企业2005年30降2007年11市场拓展力度较理非关联项目占超80企业30家升40家变化表明物业服务企业年积极实行市场化运作理规模快速升长城物业中航物业等企业非关联项目积极拓展（占超80）理规模已位居国前列
34劳动密集特征突出效吸纳社会剩余劳动力专业员较缺乏
次研究数显示样企业2007年员工均数872中328企业员工数500－1000间207企业员工数1000－1500间时企业员工总数营业收入理项目总建筑面积相关系数分高达07710803企业员工总数越营业收入总额理项目总建筑面积越反成立表明物业服务企业密集劳动力获效益局面没发生变化
数时显示物业服务企业吸收剩余劳动力占员工总数例达342具体企业245企业吸收剩余劳动力占员工数重超60132企业吸收剩余劳动力员占员工数重50－60间
外研究组企业年均员流动率进行统计数显示样企业员流动率均值97中员流动率低10企业占达676国外济环境发生显著变化业压力断加社会背景物业服务企业吸收剩余劳动力促进业缓解社会矛盾方面发挥显著积极作
物业服务涉范围广设备设施维护操作员专业技求高服务质量服务员专业素养直接相关次研究样企业员工中物业理专业员工程理济等相关专业理技术员数（简称相关专业员）等指标进行统计数显示相关专业员占均值仅185中76企业占低5212企业专业员占510间外339企业物业理专业员占低10达15企业没注册物业理师数均表明物业服务企业种专业员较缺乏企业提升员素质优化结构提高服务质量增强企业发展潜力等方面重道远
42008中国优秀物业服务企业发展特点
412008中国优秀物业服务企业
次研究中研究组服务规模服务质量营绩效发展潜力等方面样企业综合实力进行评价产生2008中国物业服务百强企业部分优秀企业名单：
2008中国物业服务百强企业（部分优秀企业名单）
中海物业理限公司
新疆广汇物业理限公司
深圳市中航物业理限公司
深圳市鹏基物业理限公司
深圳市长城物业理股份限公司
海实物业理限公司
海陆家嘴物业理限公司
重庆新龙湖物业服务限公司
浙江绿城物业理限公司
深圳市莲花物业理限公司
招商局物业理限公司
北京燕侨物业理限公司
广东碧桂园物业理限公司
长江三峡实业限公司
深圳市万科物业理限公司
海科瑞物业理发展限公司
海明华物业公司
深圳市花样年物业理限公司
北京市均豪物业理限责公司
北京鲁物业服务限责公司
深圳市万厦居业限公司
融侨物业理限公司
北京首欣物业理限责公司
深圳市卓越物业理限公司
广州粤华物业限公司
重庆金科物业理限公司
海东湖物业理公司
浙江耀江物业理限公司
北京金融街物业理限责公司
佳兆业物业理（深圳）限公司
深圳市福田物业发展限公司
中化国际物业酒店理限公司
北京达文（中澳）物业理限公司
海中星集团申城物业限公司
海房物业理限公司
宁波银亿物业理限公司
北京方庄物业理限责公司
北京金隅物业理限责公司
北京北辰信诚物业理限责公司
深圳市科技工业园物业理限公司
北京万通鼎安国际物业服务限公司
重庆正物业理限公司
深业集团（深圳）物业理限公司
海紫泰物业理限公司
北京凯莱物业理限公司
港联物业集团限公司
海复瑞物业理限公司
重庆隆鑫物业理限公司
深圳市赛格物业理限公司
浙江金物业理限公司
422008中国优秀物业服务企业发展特点
（1）理项目数建筑面积快速增长服务规模显著提升非住宅项目占稳步提高
2005－2007年着中国房产市场发展优秀企业理项目数建筑面积快速增长服务规模显著提升理项目数均修值23增长46理项目总建筑面积均值2507万方米增4680万方米2007年项目总数建筑面积增长率分588437增速年分提高235138百分点
服务规模整体愉速升时行业里涌现出批理规模突出企业规模领先优势持续加2005年优秀企业中67企业项目建筑面积300万方米仅3企业理面积超1000万方米2007年时理面积1500万方米优秀企业达13绿城物中航物业更超2000万方米11优秀企业理面积1000－1500万方米间仅39优秀企业理面积低300万米
2005－2007年优秀企业项目数量快速增长时墅非住宅物业项目（指办公楼工业厂房物业项目）占稳步升：层住宅项目占2005年312降2007年272降幅达40百分点非住宅项目占提高29百分点优秀企业理项目类型结构变化两点原：（1）墅高档写字楼等物业项目相较高利润吸引更物业服务企业争相进入（2）部分普通住宅物业收费标准收费率普遍较低企业入敷出保证生存部分优秀企业选择退出普通住宅物业理
（2）优秀企业营业收入快速增长成收入营业成占营业收入重幅降
2005－2007年优秀企业营业收入快速升2007年营业收入均值达82717万元增长率达373增速相2006年提高108百分点值注意中海物业长城物业绿城物中航物业等家企业2007年营业收入均超2亿元金融街物业达文等家企业营业收入超1亿元
收入结构物业服务费收入占保持稳定种营收入增速更显著年优秀企业物业服务费收入均值幅增长2005年31096万元增加2007年57695万元连续两年增长率分357367增幅保持稳定时营业收入中占重始终保持65表明物业服务费收入企业收入源时着部分优秀企业积极探索资产理特约服务等业务种营成物业服务企业重收入源2007年优秀企业种营收入均值达25022万元增长达389增速高期物业服务费收入增速加快趋势较明显值注意长城物业中航物业等企业种营收入超亿元占企业期营业收入重超30优秀企业扩收入规模提高营效益起良示范作
数显示2005年受益种营业务成收入快速降优秀企业营业成收入幅降2005年－2007年优秀企业营业成占营业收入重基稳定85水中2007年相2005年降1百分点业务成收入种营业务具显著成优势优秀企业年营业成收入幅降原2007年优秀企业种营成收入707相2005年降10百分点时远低期物业服务成收入（898）长城物业绿城物等企业种营收入源资产理特约服务等种渠道成优势十分明显
值注意年工成断提高加企业发展力属劳动密集型物业服务企业更面着严峻挑战次研究数显示27优秀企业物业服务成收入超95甚部分企业物业服务方面出现亏损通服务创新提高企业理服务智化程度降低企业工成应成优秀企业发展关键
43服务规模专题研究分析
中国房产TOP10研究组认服务规模衡量物业服务企业综合实力重标准研究组通物业理项目总数总建筑面积等指标结合企业员工总数进行分析优选出批规模较规模效应明显企业进行专题分析
2008中国优秀物业服务企业服务规模TOP10
排名
企业名称
1
中海物业理限公司
2
浙江绿城物业理限公司
3
深圳市中航物业理限公司
4
深圳市长城物业理股份限公司
5
海陆家嘴物业理限公司
6
招商局物业理限公司
7
深圳市万科物业理限公司
8
广东碧桂园物业理限公司
9
深圳市万厦居业限公司
10
北京首欣物业理限责公司
2007年服务规模TOP10企业物业理项目总建筑面积均值超1600万方米2006年1100万方米增长接50优秀企业理项目总建筑面积均值2007年仅400万方米增幅437见服务规模TOP10企业规模指标绝数增长速度均领先优秀企业呈现出定行业集中趋势时服务规模TOP10企业2007年物业理项目总数均值115期优秀企业均值仅46服务规模TOP10企业2007年员工总数均值超5000约优秀企业员工总数均值4倍中中海物业绿城物等企业员工总数超6000理总建筑面积均接超2000万方米
着服务规模扩服务规模TOP10企业规模济效应明显2007年均营业收入624万元更两家企业均营业收入超8万元远高期优秀企业521万元均水均营业收入较高时服务规模TOP10企业均营业成43万元低期优秀企业505万元均水表明服务规模TOP10企业具定规模营优势见企业发展定阶段规模扩摊薄营成带效率收益提高
营绩效方面2007年优秀企业营业收入均值达82717万元增长率373期服务规模TOP10企业营业收入均值已突破2亿元关增长率高达411绝量增速均高期企业数表明服务规模TOP10企业规模优势明显优秀企业中企业梯次关系已逐渐形成时营业收入巨差距仅加非TOP10企业竞争压力时奠定服务规模TOP10企业行业中领先位企业营成方面服务规模TOP10企业优秀企业成收入相分85856服务规模TOP10企业物业服务成收入914优秀企业898水相服务规模TOP10企业种营成收入631明显低优秀企业707水见服务规模TOP10企业种营方面相企业具定优势体现出种营开拓市场化道路提高营绩效思路
44服务质量专题研究分析
物业服务企业服务产品服务质量坏关系企业否生存发展研究组通优秀企业业满意度物业服务费收缴率物业理项目续约率研究优选出十家服务质量高企业进行研究部分企业先进服务理念扎实服务行创造优秀服务产品赢较高业满意度
2008中国优秀物业服务企业服务质量TOP10
排名
企业名称
1
中海物业理限公司
2
重庆新龙湖物业服务限公司
3
深圳市万科物业理限公司
4
海陆家嘴物业理限公司
5
浙江绿城物业理限公司
6
深圳市鹏基物业理限公司
7
北京达文（中澳）物业理限公司
8
佳兆业物业理（深圳）限公司
9
北京市均豪物业理限责公司
10
港联物业集团限公司
着物业理市场环境断改善业消费意识提高企业物业项目类型结构逐步调整服务质量TOP10企业物业服务费收缴率年稳步提高2005年932升2007年952高期样企业约10百分点2005－2007年服务质量TOP10企业物业理项目续约率均值呈降走势部分企业优化物业项目类型结构发展战略调整关中海物业20062007年动撤出部分物业项目理物业理项目续约率2005年100降2006年2007年97左右
2008中国物业服务企业发展研究中研究组优秀企业业满意度进行调查结果显示服务质量TOP10企业总体满意度超80高样企业60左右总体满意度非常满意较满意例均高样企业服务质量TOP10企业中中海物业陆家嘴物业隆鑫物业等企业满意度表现较突出
2008物业服务企业发展研究中研究组针基础设施维护质量物业理服务工作质量（服务态度服务技巧服务效率服务礼仪住区清洁卫生等）物业理服务项目物业区环境氛围等方面满意度进行调查结果显示服务质量TOP10企业项指标满意度均高样企业尤解决业投诉报修物业服务员素质等软件服务方面较突出消防理设备理维修秩序维护方面差异相较
满意度调查中服务质量TOP10企业服务员素质业满意例超样企业倍企业重视员培训密切相关龙湖物业绿城物独特新员工培训模式培养员工优良职业操守较强执行力力保证企业品牌形象
服务质量坏企业硬件设施建设理标准模式社区智化等相关服务质量TOP10企业方面走行业前列中海物业研发ePMIS（中海物业理系统）陆家嘴物业96916物业服务信息台系统公开出版陆家嘴物业企业标准佳兆业物业盘物模式等均获市场高度认
服务效率社区文化等方面服务质量TOP10企业获两倍样企业满意度中鹏基物业连续举办6届服务质量月活动达文港联物业提供金钥匙家服务等帮助企业拓宽服务涵提升物业服务质量
服务质量专题研究中研究组发现批住宅质量商业物业等领域领先表现特色物业服务企业
2008中国特色物业服务领先企业
企业名称
特色领域
重庆金科物业理限公司
住宅质量
深圳市中航物业理限公司
商业物业
北京金融街物业理限责公司
写字楼物业
海紫泰物业理限公司
酒店物业
企业中金科物业非常注重住宅质量服务积极参楼盘研发验收建立套迅速反应客户服务体系中航物业全面推行物业理服务集成商运营模式商业物业领域表现突出金融街物业树立写字楼理方面优势紫泰物业高星酒店物业理起点形成综合性厦物业理特色
5结语
51优化项目结构规模化发展目前物业服务企业提升企业效益手段
次研究物业服务样企业中住宅物业理企业占数数伴营业收入增长营业成幅提升增速仅落营业收入增速2百分点物业服务企业营效益增长造成滞绊
提高企业盈利企业积极进行服务项目结构优化包括写字楼医院游览区商场工业厂房文化体育建筑等泛商物业类型成企业市场拓展重点住宅物业相泛商业物业具物权者较单沟通成低物业服务费收缴率普遍较高等优点受物业服务企业青睐方面泛商物业数量规模均法住宅物业相提定程度会造成企业盈利增长新瓶颈
市场现状工成升物价涨公物权收益分配等素造成物业服务企业短期法通资产收益率升幅提高企业盈余企业目前通规模化发展换取盈利增长优化项目结构程中逐步走特色化发展物业服务企业说规模换效益会受区域物业规模限制企业必然早面跨区发展压力专业特色品牌造疑未雨绸缪良计
52专业分包升级物业服务质量种营促进优秀企业物业服务集成商角色转化
年营程中动采专业分包形式物业服务企业数量断增尤甲级写字楼酒店等商物业理更明显体现市场化竞争必然结果通保洁绿化工程维修等专业项目分包物业服务企业够繁琐事务中脱身出集中力量发展身理优势加强物业服务质量环节流程设计掌控
基础物业服务企业种营方面进行积极益探索研究数显示种营收入占企业营业收入重均值超20企业甚超50物业服务费收入占相较降三年发展种消彼涨现象逐年明显趋势
物业服务企业事种营先天优势掌握量终端消费者消息传统低端集采外BtoBtoC营销链中物业服务企业应该说企业应组织物业理输出理验提供顾问服务时利身客户理物业项目优劣势等充分解提供更增值服务动产投咨询租赁买卖市场研究等等加快轻资产类型服务集成商角色转化
53行业市场化逐步提高物业服务企业应应趋势积极调整发展战略
年开发企业存关联关系物业服务企业加市场拓展力度非关联开发企业开发项目数均值总建筑面积均值持续升
值关注目前房产市场景气情况知名开发商年出身品牌造需正逐步缩减属物业服务企业补贴规模时属物业服务企业推市场通招投标形式选聘物业外聘物业服务企业求业提供更专业服务种逐步剥离相反趣现象部分较早市场化关联企业正逐渐收缩外接项目规模集中优势力量优先满足母公司开发项目物业服务需
研究组认中合久必分分久必合事实反映出物业服务企业作开发商游企业然开发商创造更高品牌溢价开发链条创造真实价值缺乏较高权话语权程度赖开发企业现实物业服务行业发展前景市场化必然趋势企业利马太效应稳固市场份额时必适度外拓展积极心态促进行业良性发展
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