2003年度海南省海口市房产
商业市场调查报告
前 言
2003年3月12日3月17日海南省海口市房产商业市场进行市场调查研究目海口市路椰树门广场产项目作全面客观准确市场数统计市场状况概括力求素材具典型性代表性项目做出科学合理决策定位提供理
时间关系案采走访询问收集相关资料方式开展调研工作
宏观济
1城市概况：
理环境：海口市位海南岛北部北濒琼州海峡隔18海里陆相海口市属滨海区质新老沉积物构造形滨海原势低南高北低城市原总面积24455方公里规划面积1127方公里城市建成区面积34方公里城区口７０万
气候条件：海口市处低纬度热带北缘属季风性热气候区海口市年均气温238高均气温280低均气温188
城市规划：2002年11月4日国务院批复海口市进行行政区划调整撤消琼山市撤消海口市秀英区新华区振东区原琼山市海口市原秀英区新华区振东区行政区域设立海口市秀英区龙华区琼山区美兰区调整海口市口原80万增加150万增加倍土面积原2364方公里扩23648方公里扩10倍GDP占全省40财政总收入占全省50利外资占全省60固定资产投资占全省55贸易总额占全省70左右
道路交通：海口交通四通八达海口——三亚高速公路已完工全线通车市交通十分发达便利建省
拓宽新建道路桥梁城市道路120公里增加391公里桥梁20座增加56座南
立交桥建成南车辆进散开源源流畅海口美兰国际机场距海口市区20
公里中国第八航空港已开辟国国际航线70条供波音737747757777麦道82
等种中型客机起降海口海港2万吨级泊位243000吨泊位已开辟国外货运航线
23条国货运航线47条达国海港口香港澳利亚新加坡等30国家区
新海口四城市职：中心城市职新海口全省政治济文化流通中心北部湾区域商贸中心
二交通枢纽职新海口全国20枢纽港海南集海运空运铁路运输公路运输体综合性枢纽城市
三旅游服务基职新海口充分利热带海滨风光历史文化民族风情生态环境等天独厚旅游资源突出做题公园滨海度假酒店规划建设形成度假休闲特色旅游基
四居住职新海口建成华南热带花园城市走绿色发展路生态环境建设走世界前列成理想居住
2001年～2002年海南省海口市济指标表：
类
区域 常住口 面积 固定资产投资 居民年均支配收入 消费零售总额 GDP
海南省 80313万 6790元 704亿元 62545亿元
海口市 150万 23648 KM2 2255亿元 1912亿元
新旧海口市2001年项指标：
项目
区域 均GDP（美元） 面积（KM2） 口（万） 国生产总值
原海口市 3000 236 8303 1457亿元
原琼山市 2069 6697 455亿元
新海口市 1950 2305 150 1912亿元
新海口市设四行政区：秀英区龙华区琼山区美兰区2002年底区情况表：
区域
类 秀英区 龙华区 琼山区 美兰区
面积 5115 3006 9395 5528
口 2902 4393 3569 5105
年收入（亿） 13096 67831 26 69027
GDP（亿） 2721 762 554 56
均国
总值 2010年
4000美元 2007年
4000美元 2010年
2500美元 2010年
4500美元
2001年城市居民家庭生活收支情况表（抽样调查数）
种类 指数 单 位 3 月 月止累计 年期 ±
月 累计
调查户数 户 200 200
二户均家庭口 351 349 25 36
# 户均业口 176 176 35 41
三均期初手存现金 元 11022 8786 733 13倍
四均实际收入 元 6039 23458 134 187
# 均支配收入 元 6034 23380 134 185
五均储蓄贷收入 元 677 4839 260 12倍
六均实际支出 元 4642 20874 38 246
# 均消费性支出 元 4245 16783 51 209
1食品 元 1904 7116 12 19
2衣着 元 169 1111 300 217
3家庭设备品服务 元 376 1491 554 880
4医疗保健 元 221 553 47 108
5交通通讯 元 426 1365 14 307
6娱乐教育文化服务 元 346 2025 144 411
7居住 元 627 2362 272 692
8杂项商品服务 元 176 760 116 89
七均储蓄贷支出 元 1620 4643 12倍 12倍
八均期末手存现金 元 11477 11477 627 627
2 海南省海口市综合环境：
市场综合环境房产项目开发程中控素房产开发商整生产营活动否相适应相协调会项目日运作产生估量影响案市场环境素方面展开调研：
政策环境：
● 海南建省十年时间海南房产行业历热潮——冷——低谷——复苏周期程国家海南省政府出台系列优惠政策海南房产业终步出低谷进入复苏阶段
● 2001年11月份国务院海南省政府北京召开关海南省存量房处置专题会议吸引国外投资商投资热情颁布«存量房转化济适房相关规定»配套财政补贴（200亿元）政策税收优惠（消费者买存量房转济适房减付50契税免交易费）政策贷款优惠政策
● 海口市鼓励招商引资市政府专门成立重招商引资项目服务中心外重投资项目进行专负责追踪服务
● 海口市城市导济定位观光型旅游济休闲度假型旅游济转变
● 海口市西海岸线济带营造环境力发展旅游房产重新带动房产发展改变海口市房产低廉售价舆导
法律环境：
● 泡沫济导致海南市场极混乱十年风雨洗礼终理性回济法治环境根改观
● 年海口市济发展迟缓速度济快速发展形成较落差着济环境逐步改善海口市政府扶持力度加济必然步入新轮高速发展快车道
● 海口市统计局统计资料显示2002年海口市济刑事犯罪案件1992年高峰时3652件降497件社会治安环境明显转新轮济发展创造良投资软环境
济环境：
l 国民济保持较快增长：初步统计全年实现国生产总值13349亿元价格计算年增长102超预期增长目标12百分点中第产业增加值318亿元增长78第二产业增加值3437亿元增长113第三产业增加值9594亿元增长99三次产业结构年2525572调整24257719户籍口计算全年均国生产总值
23897元年提高57
l 商品房施工面积继续增加：全年商品房施工面积12719万方米年增加16万方米增长145中住宅施工面积1114万方米增加20万方米增长221商品房竣工面积幅增长全年商品房竣工面积3365万方米年增加114万方米增长509中住宅竣工面积3128万方米增加1139万方米增长572
全市济指标（2002年13月）
全市济指标 单 位 3 月 月止累计 年期 ±
月 累计
* 全部工业总产值 亿 元 791 2489 143 141
^ 工业增加值 亿 元 146 500 321 288
^ 工业总产值 亿 元 730 2329 152 156
二货物运输周转量 亿吨公里 2011 5018 201 177
旅客运输周转量 亿公里 747 2198 234 279
三固定资产投资额 亿 元 1457 135倍
四社会消费品零售总额 亿 元 699 2073 97 90
五口岸进出口总值 亿美元 046 123 62 04
进口总值 亿美元 031 078 38 159
出口总值 亿美元 015 045 335 508
六外商直接投资 亿美元 015 038 641 502
七接旅游者数 万次 3556 8934 320 184
旅游营业收入（月数） 亿 元 121 264 154 220
八财政收入 亿 元 183 521 134 249
财政支出 亿 元 100 228 413 79
九金融机构存款余额 亿 元 51288 （年初减少514亿元）
# 储蓄存款余额 亿 元 16842 （年初增加533亿元）
金融机构贷款余额 亿 元 58636 （年初减少1098亿元）
十城镇居民均支配收入 元 603 2338 134 185
城镇居民均消费性支出 元 425 1678 51 209
十居民消费价格指数 987 994
全省济指标（2002年13月）
单 位 2 月 12 月累计 累计年期 ±
工业增加值（现行价） 亿 元 564 1255 122
工业总产值（现行价） 亿 元 1790 4014 134
二货物运输周转量 亿吨公里 794 1420 330
旅客运输周转量 亿公里 678 1508 244
港口货物吞吐量 万 吨 1597 3185 90
邮电业务总量（90年变价） 亿 元 022 037
三全固定资产投资额 亿 元 — 1734 992
四社会消费品零售总额 亿 元 1545 3141 85
五进出口贸易总值 亿 美 元 118 118 198
出口总值 亿 美 元 077 077 476
进口总值 亿 美 元 041 041 112
六实际利外资额（外商投资） 亿 美 元 021 027 358
七接旅游者数 万 次 8595 18191 140
旅游收入 亿 元 645 1570 286
八般预算收入 亿 元 251 599 135
般预算支出 亿 元 306 957 211
全社会银行项存款期末余额 亿 元 82970 19
全社会银行项贷款期末余额 亿 元 61494 10
九城镇居民均支配收入 元 622 1312 130
十商品消费价格指数 989
社会消费品零售总额 （2002年13月）单位：万元
社会消费品 3 月 月止累计 年期 ±
月 累计
社会消费品零售总额 69886 207271 97 90
行业分
1批发零售贸易业 43297 126759 139 107
（1）限额 12372 37376 122 112
（2）限额体户 30925 89383 146 105
2餐饮业 5988 19445 116 111
3 20601 61067 14 49
制造业 603 1792 27 16
农业生产者 19185 56196 60 53
外 济（2002年13月）单位：万美元
外 济 3 月 月止累计 年期 ±
月 累计
口岸进出口总值 4621 12360 62 04
进口总值 3072 7833 38 159
出口总值 1549 4527 335 508
（）海口口岸进出口总值 4605 12194 419 92
进口总值 3056 7667 465 61
出口总值 1549 4527 335 509
（二）保税区口岸进出口总值 16 166 986 856
进口总值 16 166 986 855
出口总值
二实际利外资（外商投资） 1515 3793 641 502
外资企业 444 2411 38倍 107倍
合资企业 1071 1082 49倍 157
合作企业 300 71
投资环境：
l 九五年前外热特定历史条件炒作解时海南基础设施薄弱没工业基础口少交通发达时房产热必然导致盲目建设度投机
l 九五年二00年七年产业转型基础建设海南已具备发展条件单交通说两城市间三条高速公路连接海南海口市三亚市间样海南年道路机场港口等基础设施建设显示着济容量幅度增加旅游业持续升温热带农业特色工业兴起海南济转型发展提供较基础
l 独特资源寻找独特眼光什亚洲济坛会选择博鳌样渔村作永久性会址？钦佩会址开发者具独特眼光海南生资源限生资源尚发展空间特色工业生态农业海南省中央政府扶持甚口城市般控制海南相较言宽松毕竟整海南省现700万口辖着3万4千方公里陆100万方公里海洋相姐妹岛——台湾岛2000万口说海南岛口密度增加空间口增加意味着市场潜力增加
l 中央政府已意识海南特区独特性然海南济发展保留种特殊政策
海南省海口市社会政事：
l 2002年 调整海口市行政区域 原海口市琼山市合设立新海口市
l 2002年 海南汽车集团受海口保税区800亩土海南马达总装厂投产两年汽车产量达15万辆销售收入200亿
l 2002年 喜登登陆三亚
l 2002年 麦劳东方广场开设海南第家分店
l 2002年 连续3年跻身中国零售业第强联华超市正式海口开店
l 2003年 粤海铁路正式开通 火车开海南粤海铁1号进站海口市海南省民政治济生活
事正房产商法：着海口诞生粤海铁路通车房产市场
3 城市规划建设城市定位
l 海口行政区划调整——新海口行政区划设
秀英区：辖海口市原秀英区行政区域原琼山市石山镇永兴镇东山镇遵谭镇海榆中线公路界西侧区区民政府驻秀华路
龙华区：辖海口市原新华区行政区域原琼山市龙桥镇龙泉镇新坡镇遵谭镇海榆中线公路界东侧区府城镇薛村样村区民政府驻民声东路
琼山区：辖原琼山市府城镇（薛村样村外）龙塘镇云龙镇红旗镇旧州镇三门坡镇甲子镇坡镇海口市原振东区国兴街道蓝天街道米铺居委会道客居委会区民政府驻建国路
美兰区：辖海口市原振东区行政区域（国兴街道蓝天街道米铺居委会道客居委会外）原琼山市灵山镇美兰镇三江镇致坡镇区民政府驻振兴路
调整海口市口原80万增加150万增加倍土面积原236．4方公里扩2364．8方公里扩10倍GDP占全省40％财政总收入占全省50％利外资占全省60％固定资产投资占全省55％贸易总额占全省70％左右
目前海口市业已建成美兰机场秀英港客运站轮渡码头连接环海南岛高速公路现正建设全国第生态型火车站—海口火车站势必成椰城新名片
根海口新城市建设规划新海口市通完善城市基础设施增强城市功加强城市化进程
城市发展目标：
年 份 总口（万） 城镇口 建成区面积
2005
2010
2020 165
210
300 120万
160万
240万 70方公里
130方公里
190方公里
城市基础设施日臻完善服务水显著提高济现代化信息化建设实质性突破
市政府提出新海口城市涵：A生态城市
B热带花园城市
C旅游城市
D历史文化名城
未城市定位发展目标：优良环境质量宜气候独特热带风光美丽海滨景色建成全国居环境流生态城市全国理想第二居住新海口省交通枢纽环境优美然景观独特历史文资源丰富条件建设成全国重集观光旅游度假休闲疗养康复体育健身商务会展购物娱乐体热带海滨旅游胜
二 商 业 篇
1 概述：新海口商业定位造华南区南部区域性商贸中心编制新海口市规划纲2003年2月旬海口进行区贸局局长领导商业普查初步掌握数：海口进行区划调整前户籍口60万（83万常住口）批零餐饮商业网点26931原千零售网点25餐饮网点45均千拥超1方米商业网点均拥数量面积远超国中城市水
2 问题：目前海口商业网点建设中存四问题：
A 总体缺乏统筹规划布局够合理城乡结合新开发住宅区商业网点配套足群众购物便热点段网点集中导致度竞争
B 商业企业规模普遍偏理手段营方式缺乏创新商业企业没明确市场定位盲目入市营模式雷致千店面家低水竞争济效益欠佳
C 批发市场发展够档次较低没形成定规模完成适应海口作商业中心城市物流需求
D 口构成例气候等素海口饮食消费例较城市高衣着扮等消费较城市低造成超市较百货零售较弱根原
3 商业市场调查数
目前海口市两商圈：A海秀东商圈 B解放西消费商圈
中海秀东商圈常驻外游客购物居区商场规模较解放西商圈海口部分居商业传统专卖店体商场
海秀东商圈项目：
1 概述
海秀东路位海口市心脏带条路附集中约20家宾馆酒店海口外游客较聚集方附原英村带海口外移民集中时海秀东海口目前繁华路段该路段1999年评全国商业文明示范条街条街计街铺面28间型综合性商城5座产品档次相较高购物环境优越商业气氛浓郁流鲫
2 商业结构
1） 街铺面
表1 表2
类 数量 例 类 项目 数量 例
书店 1间 4 品牌
专卖
店 男装 5间 21
品牌服饰专卖店 24间 86 女装 7间 29
咖啡厅 1间 4 休闲 5间 21
眼镜店 1间 4 鞋 2间 8
士 1间 4 非品牌 男装 5间 21
计 28间 100 计 24间 100
租金：约700元 M²
2） 超 市
（1）南国超市
南国超市：海口生产海南特色产品公司现位金世商业城—1层商场室面积隅设置海南特色产品购物中心海南特色产品较丰富室布局般超市相流量方面较少
（2）超市
超市：海南货仓商场海口市仓储式商场位泰龙商城二楼商场营业面积3000余方米营商台湾企业室布局规划超市相差远
（3）万富隆超市
海口万福隆超市：海南万福隆超市海南万福隆百货限责公司投资目前海南省规模超级市场面积11000方米位明珠广场底层位海口市商业繁华口密度高客流量海秀道中心带仅半径3公里商圈范围便云集着海口市半数常驻口绝部分流动口场外占1万方米停车场位置配套基算海口市独二
评 述：
海口二种类型超市生存1综合性百货超市 2海南特产超市
二种超市针客户群流量布局商品价格相：
流量：分析现场流量海南特色产品较部分游客会满载综合性百货超市评售货员卖东西句出综合性百货超市旺场旺财
商品价格档次：综合性百货超市广州型超市感觉海南收入低商品价格广州贵商品档次较低数商品国商牌子知名较少
商场布局：商场布局存敝端灯光普遍暗室装修差部分货仓式形式商品功分区混乱理完善
超市说超市处较低层次规划布局理非常差南国超市道路规划问题导致顾客摔倒 项目目前考虑商场面积较超市必然存假结合海南市场充分发挥北京华联理完善优质商品针游客方面需求专门质优价廉特色产品区海南目前营档次营困难
海南乐普生DC商业城第百货商场明珠广场起形成海口市商业中心
1明珠广场
海南明珠广场坐落海口市商业中心繁华段—海秀东路两层九层建筑面积10万㎡海南规模商业厦设1200㎡透空庭6000㎡型户外文化广场500车位明珠广场致力创建型购物中心商业新模式目前已开业五层（负四层）第五层楼层正作营业筹备招商途目前已肯德基周福等进驻首层
明珠广场1999年9月正式发售12层商铺开放式商铺形式发售中首层通道铺22㎡22000元㎡单价出售目前首层已知高租金：首层烟酒滋补品专柜 500元㎡二层约350元㎡
动态：2F西区营调整中改皮具皮鞋专柜租金300~400元 M²高450元 M²品牌加盟者档次求太严格
设铺面招商预告栏：
铺 号 面积（㎡） 拟招商品类 合作条件
1052＃1065＃
1073＃1082＃1083＃
1065＃1606＃ 474
381
800
男装 保底联销
招商热线：
66768330
层功分布：
楼层 功 营面积
负层 万福隆超市 11000㎡
层 金银珠宝化妆品海南特产工艺品眼镜钟表保建医药高档烟酒快餐茶座 8000㎡
二层 皮具鞋类女士服饰 8000㎡
三层 A 探奇乐园：营家庭游乐童品服饰家饰
B 服饰名店廊：营精品男女服饰 8000㎡
四层 创新文化超市：营图书音文体艺术品书吧 8000㎡
营业时间：周周五 9：30～22：30 周六日：9：00～22：30
2 海南第百货
纯百货楼肯德基快餐进驻品牌档次较高较受欢迎中偏高档商厦
楼层 功
负层 超市百药堂
首层 鞋化妆品首饰钟表皮具肯德基
二层 女职业装女休闲装床品针织巾袜
三层 男士服饰运动服饰运动器材文具超市
四层 童装童鞋童玩具婴品欢乐天少书店
五层 家具家饰品五金灯具家电时尚品
营业时间：周周五 9：30～22：30 周六日：9：00～22：30
3 DC商城
体营档次较低布局陈旧期二层准备重新招商清货
动态：商业区划调整中提高项目档次
3F现租金100元 M² 2F全面撤场整改采利润分成方式招租
{外国知名品牌纯利20国知名品牌纯利21国般品牌纯利22般纯利24} 保证金1万元加入门槛限制中高档品牌
1F 现租金100~400元 M²租赁合2003年9月20日期届时收回采联营代销统收银利润分成方式营旅游特产
楼层 功
首层 化妆品皮具包箱旅游纪念品摄影器材
二层 男女服饰鞋
三层 电脑城（已 业）
四层 证券公司
营业时间：9：00～22：30
4 乐普生商场
位海秀东路明珠广场面海口老牌商场1994年开业已营九年1999年12月27日海南乐普生投资（集团）限公司新加坡佳新集团组成合资商业理公司双方营理佳新集团新加坡著名华财团该集团1991年日崇光百货合作负责拓展中国华区百货零售业目前佳新旗商业机构销售额超6亿美元目前安徽乐普生受理
设施日渐陈旧商业布局落档次显较低品牌较差理位置优越期举办深圳服装特卖会等促销活动带动定客源租金：首层700元㎡五层约550元㎡
楼层 功
层 超市皮鞋名表
二层 首饰化妆品珠宝
三层 男女休闲服皮具箱包
四层 女职业装女正装孕妇服中老年服装
五层 男西服西裤T恤衬衫男士休闲服男士饰品
六层 童品童装童鞋童车婴品
七层 运动器材文体品
八层 电器床品家具
租赁咨询：0898—6671627566709790 王生郑生
5专卖店
海秀东路南侧专卖店较密集品牌海口定代表性西东次：精功眼镜佛卡伦掂拼雅伦典奥罗科（FORTUN DUCK）RED EARTH佐丹奴奥斯曼（男装）七匹狼佑威班尼路S￡K U2G2000
租金：约400～500元㎡
6生生百货商场
位滨海道海口体育馆面该商场8年营竞争中坚持走中高档品牌路线宝姿百丽Lefonde等品牌定位明确停车位充足该商场商业旺屹立倒商场力求体现休闲时尚精品风格
楼层 功
首层 超市化妆品香水珠宝玉器海南工艺精品
二层 女士服饰童装玩具彩妆饰品衣
三层 男士服装鞋帽皮具体育品家电文具订制加工
7：
新华南路电器条街 授予全国购物放心条街中电器行专卖点电器商城数十家
胜沙步行街 服装鞋类批零条街 服装鞋类批发十余服装体批发市场兼少量包箱皮具杂货美容童装等批发行
备注：海秀东商圈商业项目较集中交通：21016243236282940等10条线路巴中巴
解放西路商圈
1概述
解放西路传统商圈位海口市振东区海口公园北海甸河南广阔带包括解放路路新华南路胜沙步行街广场横路等繁华商业街道毗邻着风景画东西两湖椰树门广场青少年宫市体育场等海口市民传统休闲娱乐购物处
1东方广场
该广场位路解放西路口北侧2000年6月开业海南省首家麦劳已2002年3月18日开分店该商场装修装饰似太洋华联风格品牌：皮尔•卡丹百丽鞋ONLYPLAYBOY乔士•雅戈尔等
楼层 功
首层 世界名品馆 化妆品皮具鞋
二层 超市男士馆 男西装衬衫男饰品T恤
三层 仕女服饰馆 职业女装淑女装衣床品
四层 童休闲馆 童装童鞋婴品运动品
五层 童娱乐馆 童欢乐园童碰碰车
2泰龙商城
泰龙商城位路西侧椰树门广场斜1997年开业已营6年尚5年营期该商城层体营街佛卡伦RED EARTH等品牌二层货仓（超市）该商城占约7000㎡海口体营产场中品牌形象档次较高均定口碑
铺号 月租金 面积（㎡） 租价 转费
中76＃ 1570 62 253元㎡ 三压12000元
32＃ 4400 145 303元㎡ 25000元
街 详 详 折368元㎡ 详
3解放西路 租金调查表
名 称 楼 层 月租金
（元） 租价
（元㎡） 转费
（元） 理公摊
费（元） 电 话
条街铺 首层街 3000 166 85000 详 0898—66217883
香港服饰商场（百货楼二楼） 二 层 详 75～95 详 4410 0898—66245389
66245386 陈生
百货楼首层（独立铺） 首 层 4300 358 65000 详 68180355 唐生
千家发商城中A26＃ 首层街 3150 350250～350 详 58 0898—66248208
4 解放西路品牌商铺普查示意图（详见附件）
备注：解放西路商圈交通1258101225262834等十条公交车中巴
三 房产篇
1次调查商业项目：A中央商城B周昌商厦C嘉华城市花园商业广场
A中央商城
位置：海口市滨海西路（秀英港面）
发展商：海南环瑞置业限公司
规模：占百余亩建筑面积10万㎡
配套：整项目建成集旅游餐饮购物休闲娱乐体型综合性休闲购物中心
面积规格：4063㎡ 5308㎡ 7497㎡
价格：8000元㎡～12000元㎡
卖点：新商城新坐标新生活海南第摩尔海文化题商城拟引入沃尔玛
B周昌商厦
位置：海口市国贸道玉沙路交汇处
发展商：海南周昌实业限公司
规模：占约2500㎡
面积：15街铺
价格：35000元㎡ 报价偏高招商中
配套：屋顶花园典商务酒吧童游乐场
卖点：中规模综合性商厦曲尺形街建筑卖独立街铺
C嘉华城市花园商业广场
位置：金贸区金龙路8号
发展商：
面积规格：1124㎡（案例）
价格：16800元㎡
卖点：5成首付10年返租月收入82海口国贸商圈旺带铺养三代
2住宅高层洋楼墅市场调查表
楼盘
名称 规模 类
高价
（元㎡） 低价（元㎡） 均价
（元㎡） 位置 卖点
阳光西
海岸 联排
墅洋房 4300 3800 4000 滨海道
169号 海相户型新颖会功齐全周边娱乐场齐全
置
花园 10幢高层 高层
住宅 4200 2688 金贸区
明珠路2号 发展商实力雄厚园林逾万方米海口成熟社区代表作
紫荆
花园 占8757㎡
总建33570㎡ 高层
住宅 4700 2980 3600 金贸区
紫荆路 纯居坐标旨实践城市品味精髓豁达空间限周边配套齐全
鸿联商
务广场 2699848㎡ 写字楼 3800 4000 滨海道文华路交汇 5A智化办公楼绝版海景写字楼处金融商务区
阳光•
典 占88867㎡
总建66437㎡ 墅 6000 玉兰路9号 滨海第居阳光生 典百年CBD永恒明珠
黄金海
岸花园 墅 9800 6800 8300 海滨西201号 海口少海成熟墅社区送园面积绿化
长信海
景花园 35幢独立花园
墅8幢复式
9幢层公寓 墅
洋房 墅：6000
～7000 洋房：
4200 长秀开发区长怡路 海口老牌海成熟社区发展商海口老牌发展商全区绿化率达50
金海厦 21层单体楼 住宅 1478 海秀中路167号 交通便利生活配套设施齐全居家商住方便舒适
康盛商务公寓 17层单体楼 公寓 2200 1820 2000 海府路 海景现房户型交通便利商务生活两相宜
3海口市写字楼案
项目名称：鸿联商务广场
该项目位海口市滨海道文华路交汇处东文华酒店北眺琼州海峡背金融贸易区理位置优越交通方便海口市滨海商务5A标准智化写字楼栋12层20000方米商务写字楼二栋3层7000方米休闲文化广场组成
建筑济技术指标：
总面积：11856м²
建筑占面积：421264м²
总建筑面积：26998м²（含1498м²）
容积率：215
绿化率：30
售价：3800元м²起楼层差价50元м²
销售情况：已售50
建筑外观：简洁明快凹凸配置金属外墙漆配面积中空钢化落玻璃铝合金白色喷涂
点评：周边环境糟糕商住气氛浓售楼处脏乱差营销工作重视程度够推海景概念
项目名称：银通厦
该项目位海口市金融贸易区腹心带交通四通八达理位置优越楼高34层顶楼设旋转餐厅座功写字楼
售价：时均售价5800元м²中1——12层交通银行海南省分行整体购买
租金：40元м²•月（含物费）
入驻率：95整层租赁
项目名称：南洋厦
该项目位滨海道邻海南省体育中心万绿园号称海南第高尚写字楼
原售价：8000港元м²
租金：20元м²•月物费15元м²•月
入驻率90楼层面积划分较50——80方米较
写字楼租售调查表
楼盘名称 楼层 面积 租金 理费
南洋厦 7楼 100㎡ 40元㎡ 含租金部分
10楼 160㎡ 25元㎡ 11元㎡
银通厦 34层 250～500㎡ 40元㎡ 全包
鸿联商务广场 7层 200㎡316㎡
400㎡540㎡ 售价4000元㎡ 15元㎡
04元㎡（电梯费）
4酒店业市场调查表
附表海口豪华型酒店
名 称 星 级 电 话
寰岛泰酒店 五星级 0898—66268828
金海岸罗顿酒店 五星级 0898—66259888
文华酒店 五星级 0898—68548888
燕华国际酒店 四星级 0898—66250888
海口宝华酒店 四星级 0898—68536699
海口国际金融厦 四星级 0898—66773088
附表二普通型酒店
名 称 星 级 电 话
海口宾馆 三星级 0898—65350266
海南华侨宾馆 三星级 0898—66772776
五洲酒店 三星级 0898—68511811
奥斯罗克酒店 三星级 0898—66778808
52002年楼市盘点——正购房建仓时机
2002年海口楼市特征：
A 中低档盘强劲反弹
2002年海口楼市出现异动标志性事件华发厦甫面市遭抢购华发厦海口商业中心区栋带王色彩34层建筑刚转化济适房发展商心里惴惴安料开盘久批神秘买家举150套批温州业飞机赶售楼处已购房者加价1000元套进行收购业士介绍前两年岛外士购房养老度假次岛外民间资举进入海口楼市目投资资金源较单江浙北京海秀东商圈带找房目光转国贸拉动国贸区处置房二手房价格快速升目前述段房价已1000元1400～1500元等涨2500元㎡
B 海口楼市走价值回路
业界介绍波房价涨行情发源低端市场目前尚未中偏高高端转移迹象江浙北方资金抄底势极猛促成房价回暖首先海口楼市练功海口房价8年连续行挤干泡沫市场较干净盘恒楼市投机资金已全部撤出次海口规划希海口市政府营城市理念深入
心生态城市园林城市前景诱发展商海口整洁城市面貌动作倍增信心海口楼市走价值回路终房价体现省会城市应价格
C 高档楼盘正蕴集力量
2000～2001年高档楼盘限风光相2002年高档盘门罗雀景象极惨淡楼盘销售算错许销售率30中低档盘二手盘济适房畅销形成鲜明
分析士表示2000年高档盘获成功益海口时市场需求初期海口没样区绿化居住质量差时批中高收入阶层提高生活质量强烈愿首先希改善居住环境适应趋势较早开盘高档区取错业绩头脑发热开发商误判形势急急杀入价位路升
总量海口高档楼盘海口口构成消费力高档房已外相剩态势价格国省市低高档中低档盘价位差距中间缺乏缓出现高档房高价位徘徊低价楼盘放现象业士估计房价普遍升1800元左右时房价行空间封死高档盘优势言
D 警惕商铺风险
2002年楼市特点概念商铺流行方米万元商铺正热卖投资角度细细审视海口商铺投资回报率中心带普遍住宅
业士指出国际流行商铺住宅价格3：1目前海口例达7：18：1段年黄金段发展趋势远远超出商铺获利空间价格直逼广州海部分发展商返租包租等国家明令禁止形式售楼高回报引诱消费者拖累海口楼市健康发展
目前海口商铺供应量少黄金段铺面供应求投资者扬楼价迷住眼投资商铺定赚亏海口商业环境商业气氛客流投资商铺未黄金时代着新楼盘推出更商铺更段铺位量面市时现高价商铺价格必定回落投资者切三思行
62003年海口楼市展
2003年着处置积压房产重点转路区海南省全面处置接收金融单位积压房产工作转入实施阶段业士认：户型结构合理环境优美层住宅更受欢迎二手房济适房保持旺销高档楼盘受省外购买力影响较确定素增总说海口楼市2003年特点：
a总价低功全 受青睐
根市场士预测市场需求角度目前海口市场高档房市场需求足流客户需求档次降低总价功全户型开始逐渐受青睐类客户购买行理性居住120㎡产品
寻找目标两年海口新开盘楼房公摊户型设计层户通风透光性强域原海南购房注重通风性特注意采光层户梯户房难时满足求层南北房子成消费者首选热点
b房价略升
2002年底海口市转化房补贴指标已基批完果2003年段新政策支持2003年会量转化房出现二手房受关注没转化房击新优惠政策出台海口部分房价（处置房产价格）会调重新进入市场价格定位轨道海口房产交易市场关士介绍估计年海口市新开发商品房价格总体水相年变化房价会略升海口市总价房价格形式：均价2800元高档盘价格区位均价2000～2300元盘活房产价格区位均价1500元㎡左右二手房价格区位根市处置办关士介绍中央出台海南省政府收购金融单位房产政策估计期难财政补贴处置半拉子房没补贴开发商势必费加消费者头房价升成必然趋势
c岛外购房者增减
受住宅观念养老方式转达变北方士相继海南购房度假养老着粤海铁路开通
升趋势保持相段时间老年公寓成投资热点省市海口居民市场均容易忽视着海南居住环境宣传深入海南佳居住理念已全国相影响海南置业会全国更范围广泛认岛外房产消费市场会进步扩海口市行政区划调整海口市容整治海口市居环境更加完善海口工作外信心海口长住
d商品房海景房成促销重点
2002年开盘新世界锦锈金江名门广场奥林匹克花园等楼盘没出现发展商预期火爆场面市场分析士认存缺陷细部处理太街户型符合海南市场需属理位置太偏然房子身错没满足消费者期受市场冷落
房产市场士认真正海景房完善配套设施加优质售服务吸引外士购房北京海等特城市已形成批身家千万富翁高品质住宅抱浓厚兴趣海南优美环境房产卖点
● 存量房
国家统计局统计数表明海南省存量房面积约460万方米约占全国存量房面积10海口市存量房占整海南省存量房90约400万方米70烂尾楼烂尾楼存直接影响现楼开发尤现楼销售会产生负面影响然存量房转济适房政策已消化13烂尾楼烂尾楼存始终抑制着
海口市房产业楼市价格
海口市存量房面积处置情况表
2001年 2002年
海南省存量房面积（万м²） 460 305
海口市存量房面积（万м²） 400 265
海口已处置面积（万м²） 135
海口市统计局提供数表明2002年建工程面积销售空置表
施工面积（万м²） 销售面积（万м²） 空置面积（万м²）
住宅 16799 5544 5709
写字楼 1464 025 668
商业房 2067 084 697
四旅游济房产
着海口诞生粤海铁路开通生态省建设旅游火爆……等诸利消息纷沓整海南省特海口市房产迎第二春
众周知海南旅游产业支柱产业年接游客全省口数量国唯热带海岛特海南冬天温暖长夏冬吸引量富裕家庭特北方家庭琼度假伴着吸引更外士琼置业消费海口三亚重点选择象
三亚楼市例2002年商品房纷纷涨价国外批游客蜂拥带动三亚房产交易活跃2002年商品房销售量达25㎡越越士想拥度假式养老住宅调查统计外游客占购房例80客源体国外济相富裕者2000年尚40万㎡现房空置两年盘活20万㎡出租达18万㎡现房仅余2万㎡
业士称：年海南房产面更机遇海口诞生粤海铁路火车开进生态省造旅游业红红火火区济快速发展海南房产提供更宽阔施展舞台
海口市房产交易市场总办副韩红记者说：目前海南房产需求市场岛外市场省外
购买者占百分六十省外士海南楼市力军着海南省居住环境断改善海南旅游业加快发展会吸引更岛外士关注海南海南岛外房产消费市场会进步扩预计作省会城市海口市具方面优势必中首先受惠
气候素长夏冬海口长年游客断典型旅游城市游客消费力直接影响海口旅游业商业发展海口常住岛外游客消费力：4：3：35：3：2
旅游业发展较快2000年市建设琼州海峡旅游度假区目标全方位拓宽旅游市场形式开展旅游宣传促销加旅游基础设施投入建成风景秀美西海岸带状公园热带海洋世界等新景点优化组合市历史文海滨周边旅游景点资源开通海口日游两日游充分利五十暑假海南岛欢乐节发展节假日旅游着力整顿旅游市场秩序规范旅游行业理全市旅游业保持良发展态势全年接国外游客32481万次年增长168中涉外饭店接夜游客2528万次增长19非涉外饭店接夜游客7201万次增长531涉外饭店接夜游客中外国游客317万次国游客23954万次分增长328219全年旅游总收入2602亿元年增长109中旅游营业收入1531亿元增长262全年涉外饭店客房开房率631年提高106百分点年末全市拥星级宾馆酒店26家中五星级2家四星级3家三星级15家二星级6家
五项目定位市分析
海口房产市场特商业项目特注意研究消费水消费惯特点
目前海口市区（商业旺区）住宅市场存量转化房（政府处置房）原限价1478元㎡均价2800元㎡中高档楼盘活房价格区域均价2000～2300元㎡
楼市特点：1楼价单价低 均价1478元㎡盘活房2000～2300元㎡2800元㎡中高档联排海墅4200元㎡
2空置率高：50～60空置房度假
3外购买率高：60岛外士购买
4养老例高：入住颐养天年老年消费力高
商业特点：1市区口总量少商场例高商业网点
2消费水低购买力低
3消费惯受气候素影响重休闲饮食轻衣着扮
4超市发展空间百货面激烈竞争济效益高
项目简介：1占面积：8326亩（55506㎡）
2项目性质：型商住综合项目
3价：70万亩 总价：582820万
4拆迁费：74934万
5块包括：体育场青少年宫广场横路
6四 ：西椰树门广场东青少年宫广场横路南广场路北工文化宫面
7年限：50年
项目特点：1块形状特征：东西深长南面西湖北面未解放西路相通西边路椰树门广场路相通呈梯形布局
2 项目优势：占规模
价低成控制
易拆迁公开阔场
启动市公司力店支持
3 项目劣势：项目出口解放路商圈商业气氛较淡静路椰树门广场方解放西路（商业街）没直接出入口旺解放路线出口略显局促
项目商业区现营商品档次较低租金高提高区域商业档次限度提升项目附加值获取相应较高投资回报率成项目策划难点
项目周边商业档次较低块商业气氛够流旺路段隔涉便
项目定位初步判断：问题规划布局时注意突围出吸引流疏导车流
问题二商业营时研究切合海口市场消费水消费惯
建议华联北方营思路海口情况
注意商业创新学鉴泰国马西亚等热带旅游国家商业营模式
岛外常住消费者游客济效益
六总结
通述海口城市宏观环境房产市场现状商业现状等情况综合性调查认目前海南投资开发房产项目宏观方面诸条件相错国家方政府金融系统采取鼓励扶持态度素构成项目开发政策利案处理位置条件相错然周边环境太理想变素够通进步策划运作加改变然运作楼盘仅项目优势远远够更重项目身设计定位（产品定位）项目市场定位目标消费群定位综合考虑素前提生产出针目标市场产品根调查分析项目定位设计提出方性建议供贵公司参考：
1考虑建海口市城市中心具海洋特色文化题SHOPPING MALL力店建项目块深处（工文化宫处）带动MALL场流外场设计通道开敞式商业步行街考虑建部分写字楼作功配套现广场横路建成具热带海洋特色风情餐饮吃街
2考虑建酒店式公寓针旅游市场目标消费群考虑分时度假模式运作
3考虑建部分酒店做旅游配套
4果采面建裙楼面建写字楼方案认较运作风险
调研报告时间关系市场需求部分调研采集样获取第手数该部分分析研究够成案遗憾
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2003年度海南省海口市房产
商业市场调查报告
前 言
2003年3月12日3月17日海南省海口市房产商业市场进行市场调查研究目海口市路椰树门广场产项目作全面客观准确市场数统计市场状况概括力求素材具典型性代表性项目做出科学合理决策定位提供理
时间关系案采走访询问收集相关资料方式开展调研工作
宏观济
1城市概况：
理环境：海口市位海南岛北部北濒琼州海峡隔18海里陆相海口市属滨海区质新老沉积物构造形滨海原势低南高北低城市原总面积24455方公里规划面积1127方公里城市建成区面积34方公里城区口７０万
气候条件：海口市处低纬度热带北缘属季风性热气候区海口市年均气温238高均气温280低均气温188
城市规划：2002年11月4日国务院批复海口市进行行政区划调整撤消琼山市撤消海口市秀英区新华区振东区原琼山市海口市原秀英区新华区振东区行政区域设立海口市秀英区龙华区琼山区美兰区调整海口市口原80万增加150万增加倍土面积原2364方公里扩23648方公里扩10倍GDP占全省40财政总收入占全省50利外资占全省60固定资产投资占全省55贸易总额占全省70左右
道路交通：海口交通四通八达海口——三亚高速公路已完工全线通车市交通十分发达便利建省
拓宽新建道路桥梁城市道路120公里增加391公里桥梁20座增加56座南
立交桥建成南车辆进散开源源流畅海口美兰国际机场距海口市区20
公里中国第八航空港已开辟国国际航线70条供波音737747757777麦道82
等种中型客机起降海口海港2万吨级泊位243000吨泊位已开辟国外货运航线
23条国货运航线47条达国海港口香港澳利亚新加坡等30国家区
新海口四城市职：中心城市职新海口全省政治济文化流通中心北部湾区域商贸中心
二交通枢纽职新海口全国20枢纽港海南集海运空运铁路运输公路运输体综合性枢纽城市
三旅游服务基职新海口充分利热带海滨风光历史文化民族风情生态环境等天独厚旅游资源突出做题公园滨海度假酒店规划建设形成度假休闲特色旅游基
四居住职新海口建成华南热带花园城市走绿色发展路生态环境建设走世界前列成理想居住
2001年～2002年海南省海口市济指标表：
类
区域 常住口 面积 固定资产投资 居民年均支配收入 消费零售总额 GDP
海南省 80313万 6790元 704亿元 62545亿元
海口市 150万 23648 KM2 2255亿元 1912亿元
新旧海口市2001年项指标：
项目
区域 均GDP（美元） 面积（KM2） 口（万） 国生产总值
原海口市 3000 236 8303 1457亿元
原琼山市 2069 6697 455亿元
新海口市 1950 2305 150 1912亿元
新海口市设四行政区：秀英区龙华区琼山区美兰区2002年底区情况表：
区域
类 秀英区 龙华区 琼山区 美兰区
面积 5115 3006 9395 5528
口 2902 4393 3569 5105
年收入（亿） 13096 67831 26 69027
GDP（亿） 2721 762 554 56
均国
总值 2010年
4000美元 2007年
4000美元 2010年
2500美元 2010年
4500美元
2001年城市居民家庭生活收支情况表（抽样调查数）
种类 指数 单 位 3 月 月止累计 年期 ±
月 累计
调查户数 户 200 200
二户均家庭口 351 349 25 36
# 户均业口 176 176 35 41
三均期初手存现金 元 11022 8786 733 13倍
四均实际收入 元 6039 23458 134 187
# 均支配收入 元 6034 23380 134 185
五均储蓄贷收入 元 677 4839 260 12倍
六均实际支出 元 4642 20874 38 246
# 均消费性支出 元 4245 16783 51 209
1食品 元 1904 7116 12 19
2衣着 元 169 1111 300 217
3家庭设备品服务 元 376 1491 554 880
4医疗保健 元 221 553 47 108
5交通通讯 元 426 1365 14 307
6娱乐教育文化服务 元 346 2025 144 411
7居住 元 627 2362 272 692
8杂项商品服务 元 176 760 116 89
七均储蓄贷支出 元 1620 4643 12倍 12倍
八均期末手存现金 元 11477 11477 627 627
2 海南省海口市综合环境：
市场综合环境房产项目开发程中控素房产开发商整生产营活动否相适应相协调会项目日运作产生估量影响案市场环境素方面展开调研：
政策环境：
● 海南建省十年时间海南房产行业历热潮——冷——低谷——复苏周期程国家海南省政府出台系列优惠政策海南房产业终步出低谷进入复苏阶段
● 2001年11月份国务院海南省政府北京召开关海南省存量房处置专题会议吸引国外投资商投资热情颁布«存量房转化济适房相关规定»配套财政补贴（200亿元）政策税收优惠（消费者买存量房转济适房减付50契税免交易费）政策贷款优惠政策
● 海口市鼓励招商引资市政府专门成立重招商引资项目服务中心外重投资项目进行专负责追踪服务
● 海口市城市导济定位观光型旅游济休闲度假型旅游济转变
● 海口市西海岸线济带营造环境力发展旅游房产重新带动房产发展改变海口市房产低廉售价舆导
法律环境：
● 泡沫济导致海南市场极混乱十年风雨洗礼终理性回济法治环境根改观
● 年海口市济发展迟缓速度济快速发展形成较落差着济环境逐步改善海口市政府扶持力度加济必然步入新轮高速发展快车道
● 海口市统计局统计资料显示2002年海口市济刑事犯罪案件1992年高峰时3652件降497件社会治安环境明显转新轮济发展创造良投资软环境
济环境：
l 国民济保持较快增长：初步统计全年实现国生产总值13349亿元价格计算年增长102超预期增长目标12百分点中第产业增加值318亿元增长78第二产业增加值3437亿元增长113第三产业增加值9594亿元增长99三次产业结构年2525572调整24257719户籍口计算全年均国生产总值
23897元年提高57
l 商品房施工面积继续增加：全年商品房施工面积12719万方米年增加16万方米增长145中住宅施工面积1114万方米增加20万方米增长221商品房竣工面积幅增长全年商品房竣工面积3365万方米年增加114万方米增长509中住宅竣工面积3128万方米增加1139万方米增长572
全市济指标（2002年13月）
全市济指标 单 位 3 月 月止累计 年期 ±
月 累计
* 全部工业总产值 亿 元 791 2489 143 141
^ 工业增加值 亿 元 146 500 321 288
^ 工业总产值 亿 元 730 2329 152 156
二货物运输周转量 亿吨公里 2011 5018 201 177
旅客运输周转量 亿公里 747 2198 234 279
三固定资产投资额 亿 元 1457 135倍
四社会消费品零售总额 亿 元 699 2073 97 90
五口岸进出口总值 亿美元 046 123 62 04
进口总值 亿美元 031 078 38 159
出口总值 亿美元 015 045 335 508
六外商直接投资 亿美元 015 038 641 502
七接旅游者数 万次 3556 8934 320 184
旅游营业收入（月数） 亿 元 121 264 154 220
八财政收入 亿 元 183 521 134 249
财政支出 亿 元 100 228 413 79
九金融机构存款余额 亿 元 51288 （年初减少514亿元）
# 储蓄存款余额 亿 元 16842 （年初增加533亿元）
金融机构贷款余额 亿 元 58636 （年初减少1098亿元）
十城镇居民均支配收入 元 603 2338 134 185
城镇居民均消费性支出 元 425 1678 51 209
十居民消费价格指数 987 994
全省济指标（2002年13月）
单 位 2 月 12 月累计 累计年期 ±
工业增加值（现行价） 亿 元 564 1255 122
工业总产值（现行价） 亿 元 1790 4014 134
二货物运输周转量 亿吨公里 794 1420 330
旅客运输周转量 亿公里 678 1508 244
港口货物吞吐量 万 吨 1597 3185 90
邮电业务总量（90年变价） 亿 元 022 037
三全固定资产投资额 亿 元 — 1734 992
四社会消费品零售总额 亿 元 1545 3141 85
五进出口贸易总值 亿 美 元 118 118 198
出口总值 亿 美 元 077 077 476
进口总值 亿 美 元 041 041 112
六实际利外资额（外商投资） 亿 美 元 021 027 358
七接旅游者数 万 次 8595 18191 140
旅游收入 亿 元 645 1570 286
八般预算收入 亿 元 251 599 135
般预算支出 亿 元 306 957 211
全社会银行项存款期末余额 亿 元 82970 19
全社会银行项贷款期末余额 亿 元 61494 10
九城镇居民均支配收入 元 622 1312 130
十商品消费价格指数 989
社会消费品零售总额 （2002年13月）单位：万元
社会消费品 3 月 月止累计 年期 ±
月 累计
社会消费品零售总额 69886 207271 97 90
行业分
1批发零售贸易业 43297 126759 139 107
（1）限额 12372 37376 122 112
（2）限额体户 30925 89383 146 105
2餐饮业 5988 19445 116 111
3 20601 61067 14 49
制造业 603 1792 27 16
农业生产者 19185 56196 60 53
外 济（2002年13月）单位：万美元
外 济 3 月 月止累计 年期 ±
月 累计
口岸进出口总值 4621 12360 62 04
进口总值 3072 7833 38 159
出口总值 1549 4527 335 508
（）海口口岸进出口总值 4605 12194 419 92
进口总值 3056 7667 465 61
出口总值 1549 4527 335 509
（二）保税区口岸进出口总值 16 166 986 856
进口总值 16 166 986 855
出口总值
二实际利外资（外商投资） 1515 3793 641 502
外资企业 444 2411 38倍 107倍
合资企业 1071 1082 49倍 157
合作企业 300 71
投资环境：
l 九五年前外热特定历史条件炒作解时海南基础设施薄弱没工业基础口少交通发达时房产热必然导致盲目建设度投机
l 九五年二00年七年产业转型基础建设海南已具备发展条件单交通说两城市间三条高速公路连接海南海口市三亚市间样海南年道路机场港口等基础设施建设显示着济容量幅度增加旅游业持续升温热带农业特色工业兴起海南济转型发展提供较基础
l 独特资源寻找独特眼光什亚洲济坛会选择博鳌样渔村作永久性会址？钦佩会址开发者具独特眼光海南生资源限生资源尚发展空间特色工业生态农业海南省中央政府扶持甚口城市般控制海南相较言宽松毕竟整海南省现700万口辖着3万4千方公里陆100万方公里海洋相姐妹岛——台湾岛2000万口说海南岛口密度增加空间口增加意味着市场潜力增加
l 中央政府已意识海南特区独特性然海南济发展保留种特殊政策
海南省海口市社会政事：
l 2002年 调整海口市行政区域 原海口市琼山市合设立新海口市
l 2002年 海南汽车集团受海口保税区800亩土海南马达总装厂投产两年汽车产量达15万辆销售收入200亿
l 2002年 喜登登陆三亚
l 2002年 麦劳东方广场开设海南第家分店
l 2002年 连续3年跻身中国零售业第强联华超市正式海口开店
l 2003年 粤海铁路正式开通 火车开海南粤海铁1号进站海口市海南省民政治济生活
事正房产商法：着海口诞生粤海铁路通车房产市场
3 城市规划建设城市定位
l 海口行政区划调整——新海口行政区划设
秀英区：辖海口市原秀英区行政区域原琼山市石山镇永兴镇东山镇遵谭镇海榆中线公路界西侧区区民政府驻秀华路
龙华区：辖海口市原新华区行政区域原琼山市龙桥镇龙泉镇新坡镇遵谭镇海榆中线公路界东侧区府城镇薛村样村区民政府驻民声东路
琼山区：辖原琼山市府城镇（薛村样村外）龙塘镇云龙镇红旗镇旧州镇三门坡镇甲子镇坡镇海口市原振东区国兴街道蓝天街道米铺居委会道客居委会区民政府驻建国路
美兰区：辖海口市原振东区行政区域（国兴街道蓝天街道米铺居委会道客居委会外）原琼山市灵山镇美兰镇三江镇致坡镇区民政府驻振兴路
调整海口市口原80万增加150万增加倍土面积原236．4方公里扩2364．8方公里扩10倍GDP占全省40％财政总收入占全省50％利外资占全省60％固定资产投资占全省55％贸易总额占全省70％左右
目前海口市业已建成美兰机场秀英港客运站轮渡码头连接环海南岛高速公路现正建设全国第生态型火车站—海口火车站势必成椰城新名片
根海口新城市建设规划新海口市通完善城市基础设施增强城市功加强城市化进程
城市发展目标：
年 份 总口（万） 城镇口 建成区面积
2005
2010
2020 165
210
300 120万
160万
240万 70方公里
130方公里
190方公里
城市基础设施日臻完善服务水显著提高济现代化信息化建设实质性突破
市政府提出新海口城市涵：A生态城市
B热带花园城市
C旅游城市
D历史文化名城
未城市定位发展目标：优良环境质量宜气候独特热带风光美丽海滨景色建成全国居环境流生态城市全国理想第二居住新海口省交通枢纽环境优美然景观独特历史文资源丰富条件建设成全国重集观光旅游度假休闲疗养康复体育健身商务会展购物娱乐体热带海滨旅游胜
二 商 业 篇
1 概述：新海口商业定位造华南区南部区域性商贸中心编制新海口市规划纲2003年2月旬海口进行区贸局局长领导商业普查初步掌握数：海口进行区划调整前户籍口60万（83万常住口）批零餐饮商业网点26931原千零售网点25餐饮网点45均千拥超1方米商业网点均拥数量面积远超国中城市水
2 问题：目前海口商业网点建设中存四问题：
A 总体缺乏统筹规划布局够合理城乡结合新开发住宅区商业网点配套足群众购物便热点段网点集中导致度竞争
B 商业企业规模普遍偏理手段营方式缺乏创新商业企业没明确市场定位盲目入市营模式雷致千店面家低水竞争济效益欠佳
C 批发市场发展够档次较低没形成定规模完成适应海口作商业中心城市物流需求
D 口构成例气候等素海口饮食消费例较城市高衣着扮等消费较城市低造成超市较百货零售较弱根原
3 商业市场调查数
目前海口市两商圈：A海秀东商圈 B解放西消费商圈
中海秀东商圈常驻外游客购物居区商场规模较解放西商圈海口部分居商业传统专卖店体商场
海秀东商圈项目：
1 概述
海秀东路位海口市心脏带条路附集中约20家宾馆酒店海口外游客较聚集方附原英村带海口外移民集中时海秀东海口目前繁华路段该路段1999年评全国商业文明示范条街条街计街铺面28间型综合性商城5座产品档次相较高购物环境优越商业气氛浓郁流鲫
2 商业结构
1） 街铺面
表1 表2
类 数量 例 类 项目 数量 例
书店 1间 4 品牌
专卖
店 男装 5间 21
品牌服饰专卖店 24间 86 女装 7间 29
咖啡厅 1间 4 休闲 5间 21
眼镜店 1间 4 鞋 2间 8
士 1间 4 非品牌 男装 5间 21
计 28间 100 计 24间 100
租金：约700元 M²
2） 超 市
（1）南国超市
南国超市：海口生产海南特色产品公司现位金世商业城—1层商场室面积隅设置海南特色产品购物中心海南特色产品较丰富室布局般超市相流量方面较少
（2）超市
超市：海南货仓商场海口市仓储式商场位泰龙商城二楼商场营业面积3000余方米营商台湾企业室布局规划超市相差远
（3）万富隆超市
海口万福隆超市：海南万福隆超市海南万福隆百货限责公司投资目前海南省规模超级市场面积11000方米位明珠广场底层位海口市商业繁华口密度高客流量海秀道中心带仅半径3公里商圈范围便云集着海口市半数常驻口绝部分流动口场外占1万方米停车场位置配套基算海口市独二
评 述：
海口二种类型超市生存1综合性百货超市 2海南特产超市
二种超市针客户群流量布局商品价格相：
流量：分析现场流量海南特色产品较部分游客会满载综合性百货超市评售货员卖东西句出综合性百货超市旺场旺财
商品价格档次：综合性百货超市广州型超市感觉海南收入低商品价格广州贵商品档次较低数商品国商牌子知名较少
商场布局：商场布局存敝端灯光普遍暗室装修差部分货仓式形式商品功分区混乱理完善
超市说超市处较低层次规划布局理非常差南国超市道路规划问题导致顾客摔倒 项目目前考虑商场面积较超市必然存假结合海南市场充分发挥北京华联理完善优质商品针游客方面需求专门质优价廉特色产品区海南目前营档次营困难
海南乐普生DC商业城第百货商场明珠广场起形成海口市商业中心
1明珠广场
海南明珠广场坐落海口市商业中心繁华段—海秀东路两层九层建筑面积10万㎡海南规模商业厦设1200㎡透空庭6000㎡型户外文化广场500车位明珠广场致力创建型购物中心商业新模式目前已开业五层（负四层）第五层楼层正作营业筹备招商途目前已肯德基周福等进驻首层
明珠广场1999年9月正式发售12层商铺开放式商铺形式发售中首层通道铺22㎡22000元㎡单价出售目前首层已知高租金：首层烟酒滋补品专柜 500元㎡二层约350元㎡
动态：2F西区营调整中改皮具皮鞋专柜租金300~400元 M²高450元 M²品牌加盟者档次求太严格
设铺面招商预告栏：
铺 号 面积（㎡） 拟招商品类 合作条件
1052＃1065＃
1073＃1082＃1083＃
1065＃1606＃ 474
381
800
男装 保底联销
招商热线：
66768330
层功分布：
楼层 功 营面积
负层 万福隆超市 11000㎡
层 金银珠宝化妆品海南特产工艺品眼镜钟表保建医药高档烟酒快餐茶座 8000㎡
二层 皮具鞋类女士服饰 8000㎡
三层 A 探奇乐园：营家庭游乐童品服饰家饰
B 服饰名店廊：营精品男女服饰 8000㎡
四层 创新文化超市：营图书音文体艺术品书吧 8000㎡
营业时间：周周五 9：30～22：30 周六日：9：00～22：30
2 海南第百货
纯百货楼肯德基快餐进驻品牌档次较高较受欢迎中偏高档商厦
楼层 功
负层 超市百药堂
首层 鞋化妆品首饰钟表皮具肯德基
二层 女职业装女休闲装床品针织巾袜
三层 男士服饰运动服饰运动器材文具超市
四层 童装童鞋童玩具婴品欢乐天少书店
五层 家具家饰品五金灯具家电时尚品
营业时间：周周五 9：30～22：30 周六日：9：00～22：30
3 DC商城
体营档次较低布局陈旧期二层准备重新招商清货
动态：商业区划调整中提高项目档次
3F现租金100元 M² 2F全面撤场整改采利润分成方式招租
{外国知名品牌纯利20国知名品牌纯利21国般品牌纯利22般纯利24} 保证金1万元加入门槛限制中高档品牌
1F 现租金100~400元 M²租赁合2003年9月20日期届时收回采联营代销统收银利润分成方式营旅游特产
楼层 功
首层 化妆品皮具包箱旅游纪念品摄影器材
二层 男女服饰鞋
三层 电脑城（已 业）
四层 证券公司
营业时间：9：00～22：30
4 乐普生商场
位海秀东路明珠广场面海口老牌商场1994年开业已营九年1999年12月27日海南乐普生投资（集团）限公司新加坡佳新集团组成合资商业理公司双方营理佳新集团新加坡著名华财团该集团1991年日崇光百货合作负责拓展中国华区百货零售业目前佳新旗商业机构销售额超6亿美元目前安徽乐普生受理
设施日渐陈旧商业布局落档次显较低品牌较差理位置优越期举办深圳服装特卖会等促销活动带动定客源租金：首层700元㎡五层约550元㎡
楼层 功
层 超市皮鞋名表
二层 首饰化妆品珠宝
三层 男女休闲服皮具箱包
四层 女职业装女正装孕妇服中老年服装
五层 男西服西裤T恤衬衫男士休闲服男士饰品
六层 童品童装童鞋童车婴品
七层 运动器材文体品
八层 电器床品家具
租赁咨询：0898—6671627566709790 王生郑生
5专卖店
海秀东路南侧专卖店较密集品牌海口定代表性西东次：精功眼镜佛卡伦掂拼雅伦典奥罗科（FORTUN DUCK）RED EARTH佐丹奴奥斯曼（男装）七匹狼佑威班尼路S￡K U2G2000
租金：约400～500元㎡
6生生百货商场
位滨海道海口体育馆面该商场8年营竞争中坚持走中高档品牌路线宝姿百丽Lefonde等品牌定位明确停车位充足该商场商业旺屹立倒商场力求体现休闲时尚精品风格
楼层 功
首层 超市化妆品香水珠宝玉器海南工艺精品
二层 女士服饰童装玩具彩妆饰品衣
三层 男士服装鞋帽皮具体育品家电文具订制加工
7：
新华南路电器条街 授予全国购物放心条街中电器行专卖点电器商城数十家
胜沙步行街 服装鞋类批零条街 服装鞋类批发十余服装体批发市场兼少量包箱皮具杂货美容童装等批发行
备注：海秀东商圈商业项目较集中交通：21016243236282940等10条线路巴中巴
解放西路商圈
1概述
解放西路传统商圈位海口市振东区海口公园北海甸河南广阔带包括解放路路新华南路胜沙步行街广场横路等繁华商业街道毗邻着风景画东西两湖椰树门广场青少年宫市体育场等海口市民传统休闲娱乐购物处
1东方广场
该广场位路解放西路口北侧2000年6月开业海南省首家麦劳已2002年3月18日开分店该商场装修装饰似太洋华联风格品牌：皮尔•卡丹百丽鞋ONLYPLAYBOY乔士•雅戈尔等
楼层 功
首层 世界名品馆 化妆品皮具鞋
二层 超市男士馆 男西装衬衫男饰品T恤
三层 仕女服饰馆 职业女装淑女装衣床品
四层 童休闲馆 童装童鞋婴品运动品
五层 童娱乐馆 童欢乐园童碰碰车
2泰龙商城
泰龙商城位路西侧椰树门广场斜1997年开业已营6年尚5年营期该商城层体营街佛卡伦RED EARTH等品牌二层货仓（超市）该商城占约7000㎡海口体营产场中品牌形象档次较高均定口碑
铺号 月租金 面积（㎡） 租价 转费
中76＃ 1570 62 253元㎡ 三压12000元
32＃ 4400 145 303元㎡ 25000元
街 详 详 折368元㎡ 详
3解放西路 租金调查表
名 称 楼 层 月租金
（元） 租价
（元㎡） 转费
（元） 理公摊
费（元） 电 话
条街铺 首层街 3000 166 85000 详 0898—66217883
香港服饰商场（百货楼二楼） 二 层 详 75～95 详 4410 0898—66245389
66245386 陈生
百货楼首层（独立铺） 首 层 4300 358 65000 详 68180355 唐生
千家发商城中A26＃ 首层街 3150 350250～350 详 58 0898—66248208
4 解放西路品牌商铺普查示意图（详见附件）
备注：解放西路商圈交通1258101225262834等十条公交车中巴
三 房产篇
1次调查商业项目：A中央商城B周昌商厦C嘉华城市花园商业广场
A中央商城
位置：海口市滨海西路（秀英港面）
发展商：海南环瑞置业限公司
规模：占百余亩建筑面积10万㎡
配套：整项目建成集旅游餐饮购物休闲娱乐体型综合性休闲购物中心
面积规格：4063㎡ 5308㎡ 7497㎡
价格：8000元㎡～12000元㎡
卖点：新商城新坐标新生活海南第摩尔海文化题商城拟引入沃尔玛
B周昌商厦
位置：海口市国贸道玉沙路交汇处
发展商：海南周昌实业限公司
规模：占约2500㎡
面积：15街铺
价格：35000元㎡ 报价偏高招商中
配套：屋顶花园典商务酒吧童游乐场
卖点：中规模综合性商厦曲尺形街建筑卖独立街铺
C嘉华城市花园商业广场
位置：金贸区金龙路8号
发展商：
面积规格：1124㎡（案例）
价格：16800元㎡
卖点：5成首付10年返租月收入82海口国贸商圈旺带铺养三代
2住宅高层洋楼墅市场调查表
楼盘
名称 规模 类
高价
（元㎡） 低价（元㎡） 均价
（元㎡） 位置 卖点
阳光西
海岸 联排
墅洋房 4300 3800 4000 滨海道
169号 海相户型新颖会功齐全周边娱乐场齐全
置
花园 10幢高层 高层
住宅 4200 2688 金贸区
明珠路2号 发展商实力雄厚园林逾万方米海口成熟社区代表作
紫荆
花园 占8757㎡
总建33570㎡ 高层
住宅 4700 2980 3600 金贸区
紫荆路 纯居坐标旨实践城市品味精髓豁达空间限周边配套齐全
鸿联商
务广场 2699848㎡ 写字楼 3800 4000 滨海道文华路交汇 5A智化办公楼绝版海景写字楼处金融商务区
阳光•
典 占88867㎡
总建66437㎡ 墅 6000 玉兰路9号 滨海第居阳光生 典百年CBD永恒明珠
黄金海
岸花园 墅 9800 6800 8300 海滨西201号 海口少海成熟墅社区送园面积绿化
长信海
景花园 35幢独立花园
墅8幢复式
9幢层公寓 墅
洋房 墅：6000
～7000 洋房：
4200 长秀开发区长怡路 海口老牌海成熟社区发展商海口老牌发展商全区绿化率达50
金海厦 21层单体楼 住宅 1478 海秀中路167号 交通便利生活配套设施齐全居家商住方便舒适
康盛商务公寓 17层单体楼 公寓 2200 1820 2000 海府路 海景现房户型交通便利商务生活两相宜
3海口市写字楼案
项目名称：鸿联商务广场
该项目位海口市滨海道文华路交汇处东文华酒店北眺琼州海峡背金融贸易区理位置优越交通方便海口市滨海商务5A标准智化写字楼栋12层20000方米商务写字楼二栋3层7000方米休闲文化广场组成
建筑济技术指标：
总面积：11856м²
建筑占面积：421264м²
总建筑面积：26998м²（含1498м²）
容积率：215
绿化率：30
售价：3800元м²起楼层差价50元м²
销售情况：已售50
建筑外观：简洁明快凹凸配置金属外墙漆配面积中空钢化落玻璃铝合金白色喷涂
点评：周边环境糟糕商住气氛浓售楼处脏乱差营销工作重视程度够推海景概念
项目名称：银通厦
该项目位海口市金融贸易区腹心带交通四通八达理位置优越楼高34层顶楼设旋转餐厅座功写字楼
售价：时均售价5800元м²中1——12层交通银行海南省分行整体购买
租金：40元м²•月（含物费）
入驻率：95整层租赁
项目名称：南洋厦
该项目位滨海道邻海南省体育中心万绿园号称海南第高尚写字楼
原售价：8000港元м²
租金：20元м²•月物费15元м²•月
入驻率90楼层面积划分较50——80方米较
写字楼租售调查表
楼盘名称 楼层 面积 租金 理费
南洋厦 7楼 100㎡ 40元㎡ 含租金部分
10楼 160㎡ 25元㎡ 11元㎡
银通厦 34层 250～500㎡ 40元㎡ 全包
鸿联商务广场 7层 200㎡316㎡
400㎡540㎡ 售价4000元㎡ 15元㎡
04元㎡（电梯费）
4酒店业市场调查表
附表海口豪华型酒店
名 称 星 级 电 话
寰岛泰酒店 五星级 0898—66268828
金海岸罗顿酒店 五星级 0898—66259888
文华酒店 五星级 0898—68548888
燕华国际酒店 四星级 0898—66250888
海口宝华酒店 四星级 0898—68536699
海口国际金融厦 四星级 0898—66773088
附表二普通型酒店
名 称 星 级 电 话
海口宾馆 三星级 0898—65350266
海南华侨宾馆 三星级 0898—66772776
五洲酒店 三星级 0898—68511811
奥斯罗克酒店 三星级 0898—66778808
52002年楼市盘点——正购房建仓时机
2002年海口楼市特征：
A 中低档盘强劲反弹
2002年海口楼市出现异动标志性事件华发厦甫面市遭抢购华发厦海口商业中心区栋带王色彩34层建筑刚转化济适房发展商心里惴惴安料开盘久批神秘买家举150套批温州业飞机赶售楼处已购房者加价1000元套进行收购业士介绍前两年岛外士购房养老度假次岛外民间资举进入海口楼市目投资资金源较单江浙北京海秀东商圈带找房目光转国贸拉动国贸区处置房二手房价格快速升目前述段房价已1000元1400～1500元等涨2500元㎡
B 海口楼市走价值回路
业界介绍波房价涨行情发源低端市场目前尚未中偏高高端转移迹象江浙北方资金抄底势极猛促成房价回暖首先海口楼市练功海口房价8年连续行挤干泡沫市场较干净盘恒楼市投机资金已全部撤出次海口规划希海口市政府营城市理念深入
心生态城市园林城市前景诱发展商海口整洁城市面貌动作倍增信心海口楼市走价值回路终房价体现省会城市应价格
C 高档楼盘正蕴集力量
2000～2001年高档楼盘限风光相2002年高档盘门罗雀景象极惨淡楼盘销售算错许销售率30中低档盘二手盘济适房畅销形成鲜明
分析士表示2000年高档盘获成功益海口时市场需求初期海口没样区绿化居住质量差时批中高收入阶层提高生活质量强烈愿首先希改善居住环境适应趋势较早开盘高档区取错业绩头脑发热开发商误判形势急急杀入价位路升
总量海口高档楼盘海口口构成消费力高档房已外相剩态势价格国省市低高档中低档盘价位差距中间缺乏缓出现高档房高价位徘徊低价楼盘放现象业士估计房价普遍升1800元左右时房价行空间封死高档盘优势言
D 警惕商铺风险
2002年楼市特点概念商铺流行方米万元商铺正热卖投资角度细细审视海口商铺投资回报率中心带普遍住宅
业士指出国际流行商铺住宅价格3：1目前海口例达7：18：1段年黄金段发展趋势远远超出商铺获利空间价格直逼广州海部分发展商返租包租等国家明令禁止形式售楼高回报引诱消费者拖累海口楼市健康发展
目前海口商铺供应量少黄金段铺面供应求投资者扬楼价迷住眼投资商铺定赚亏海口商业环境商业气氛客流投资商铺未黄金时代着新楼盘推出更商铺更段铺位量面市时现高价商铺价格必定回落投资者切三思行
62003年海口楼市展
2003年着处置积压房产重点转路区海南省全面处置接收金融单位积压房产工作转入实施阶段业士认：户型结构合理环境优美层住宅更受欢迎二手房济适房保持旺销高档楼盘受省外购买力影响较确定素增总说海口楼市2003年特点：
a总价低功全 受青睐
根市场士预测市场需求角度目前海口市场高档房市场需求足流客户需求档次降低总价功全户型开始逐渐受青睐类客户购买行理性居住120㎡产品
寻找目标两年海口新开盘楼房公摊户型设计层户通风透光性强域原海南购房注重通风性特注意采光层户梯户房难时满足求层南北房子成消费者首选热点
b房价略升
2002年底海口市转化房补贴指标已基批完果2003年段新政策支持2003年会量转化房出现二手房受关注没转化房击新优惠政策出台海口部分房价（处置房产价格）会调重新进入市场价格定位轨道海口房产交易市场关士介绍估计年海口市新开发商品房价格总体水相年变化房价会略升海口市总价房价格形式：均价2800元高档盘价格区位均价2000～2300元盘活房产价格区位均价1500元㎡左右二手房价格区位根市处置办关士介绍中央出台海南省政府收购金融单位房产政策估计期难财政补贴处置半拉子房没补贴开发商势必费加消费者头房价升成必然趋势
c岛外购房者增减
受住宅观念养老方式转达变北方士相继海南购房度假养老着粤海铁路开通
升趋势保持相段时间老年公寓成投资热点省市海口居民市场均容易忽视着海南居住环境宣传深入海南佳居住理念已全国相影响海南置业会全国更范围广泛认岛外房产消费市场会进步扩海口市行政区划调整海口市容整治海口市居环境更加完善海口工作外信心海口长住
d商品房海景房成促销重点
2002年开盘新世界锦锈金江名门广场奥林匹克花园等楼盘没出现发展商预期火爆场面市场分析士认存缺陷细部处理太街户型符合海南市场需属理位置太偏然房子身错没满足消费者期受市场冷落
房产市场士认真正海景房完善配套设施加优质售服务吸引外士购房北京海等特城市已形成批身家千万富翁高品质住宅抱浓厚兴趣海南优美环境房产卖点
● 存量房
国家统计局统计数表明海南省存量房面积约460万方米约占全国存量房面积10海口市存量房占整海南省存量房90约400万方米70烂尾楼烂尾楼存直接影响现楼开发尤现楼销售会产生负面影响然存量房转济适房政策已消化13烂尾楼烂尾楼存始终抑制着
海口市房产业楼市价格
海口市存量房面积处置情况表
2001年 2002年
海南省存量房面积（万м²） 460 305
海口市存量房面积（万м²） 400 265
海口已处置面积（万м²） 135
海口市统计局提供数表明2002年建工程面积销售空置表
施工面积（万м²） 销售面积（万м²） 空置面积（万м²）
住宅 16799 5544 5709
写字楼 1464 025 668
商业房 2067 084 697
四旅游济房产
着海口诞生粤海铁路开通生态省建设旅游火爆……等诸利消息纷沓整海南省特海口市房产迎第二春
众周知海南旅游产业支柱产业年接游客全省口数量国唯热带海岛特海南冬天温暖长夏冬吸引量富裕家庭特北方家庭琼度假伴着吸引更外士琼置业消费海口三亚重点选择象
三亚楼市例2002年商品房纷纷涨价国外批游客蜂拥带动三亚房产交易活跃2002年商品房销售量达25㎡越越士想拥度假式养老住宅调查统计外游客占购房例80客源体国外济相富裕者2000年尚40万㎡现房空置两年盘活20万㎡出租达18万㎡现房仅余2万㎡
业士称：年海南房产面更机遇海口诞生粤海铁路火车开进生态省造旅游业红红火火区济快速发展海南房产提供更宽阔施展舞台
海口市房产交易市场总办副韩红记者说：目前海南房产需求市场岛外市场省外
购买者占百分六十省外士海南楼市力军着海南省居住环境断改善海南旅游业加快发展会吸引更岛外士关注海南海南岛外房产消费市场会进步扩预计作省会城市海口市具方面优势必中首先受惠
气候素长夏冬海口长年游客断典型旅游城市游客消费力直接影响海口旅游业商业发展海口常住岛外游客消费力：4：3：35：3：2
旅游业发展较快2000年市建设琼州海峡旅游度假区目标全方位拓宽旅游市场形式开展旅游宣传促销加旅游基础设施投入建成风景秀美西海岸带状公园热带海洋世界等新景点优化组合市历史文海滨周边旅游景点资源开通海口日游两日游充分利五十暑假海南岛欢乐节发展节假日旅游着力整顿旅游市场秩序规范旅游行业理全市旅游业保持良发展态势全年接国外游客32481万次年增长168中涉外饭店接夜游客2528万次增长19非涉外饭店接夜游客7201万次增长531涉外饭店接夜游客中外国游客317万次国游客23954万次分增长328219全年旅游总收入2602亿元年增长109中旅游营业收入1531亿元增长262全年涉外饭店客房开房率631年提高106百分点年末全市拥星级宾馆酒店26家中五星级2家四星级3家三星级15家二星级6家
五项目定位市分析
海口房产市场特商业项目特注意研究消费水消费惯特点
目前海口市区（商业旺区）住宅市场存量转化房（政府处置房）原限价1478元㎡均价2800元㎡中高档楼盘活房价格区域均价2000～2300元㎡
楼市特点：1楼价单价低 均价1478元㎡盘活房2000～2300元㎡2800元㎡中高档联排海墅4200元㎡
2空置率高：50～60空置房度假
3外购买率高：60岛外士购买
4养老例高：入住颐养天年老年消费力高
商业特点：1市区口总量少商场例高商业网点
2消费水低购买力低
3消费惯受气候素影响重休闲饮食轻衣着扮
4超市发展空间百货面激烈竞争济效益高
项目简介：1占面积：8326亩（55506㎡）
2项目性质：型商住综合项目
3价：70万亩 总价：582820万
4拆迁费：74934万
5块包括：体育场青少年宫广场横路
6四 ：西椰树门广场东青少年宫广场横路南广场路北工文化宫面
7年限：50年
项目特点：1块形状特征：东西深长南面西湖北面未解放西路相通西边路椰树门广场路相通呈梯形布局
2 项目优势：占规模
价低成控制
易拆迁公开阔场
启动市公司力店支持
3 项目劣势：项目出口解放路商圈商业气氛较淡静路椰树门广场方解放西路（商业街）没直接出入口旺解放路线出口略显局促
项目商业区现营商品档次较低租金高提高区域商业档次限度提升项目附加值获取相应较高投资回报率成项目策划难点
项目周边商业档次较低块商业气氛够流旺路段隔涉便
项目定位初步判断：问题规划布局时注意突围出吸引流疏导车流
问题二商业营时研究切合海口市场消费水消费惯
建议华联北方营思路海口情况
注意商业创新学鉴泰国马西亚等热带旅游国家商业营模式
岛外常住消费者游客济效益
六总结
通述海口城市宏观环境房产市场现状商业现状等情况综合性调查认目前海南投资开发房产项目宏观方面诸条件相错国家方政府金融系统采取鼓励扶持态度素构成项目开发政策利案处理位置条件相错然周边环境太理想变素够通进步策划运作加改变然运作楼盘仅项目优势远远够更重项目身设计定位（产品定位）项目市场定位目标消费群定位综合考虑素前提生产出针目标市场产品根调查分析项目定位设计提出方性建议供贵公司参考：
1考虑建海口市城市中心具海洋特色文化题SHOPPING MALL力店建项目块深处（工文化宫处）带动MALL场流外场设计通道开敞式商业步行街考虑建部分写字楼作功配套现广场横路建成具热带海洋特色风情餐饮吃街
2考虑建酒店式公寓针旅游市场目标消费群考虑分时度假模式运作
3考虑建部分酒店做旅游配套
4果采面建裙楼面建写字楼方案认较运作风险
调研报告时间关系市场需求部分调研采集样获取第手数该部分分析研究够成案遗憾
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