目 录
目录 ————————……————————————————————————————…………………………………………………………………………………………1
综 述 443
前言 443
二研究方法简介 553
1 研究背景说明 553
2 抉策产研究指标体系说明 663
三延伸服务 773
四报告 883
摘 883
1房产需求升势头强劲 883
第节 市场容量分析 10103
2003年南京市房产市场容量分析 10103
（）2003年商品房市场容量 10103
1 拆迁购房然处南京房产需求导位 10103
2 投资者例波动较较快 11113
3 结婚购房例较稳定 11113
4 改善居住环境群体需求例变化较 11113
5 城市化进程等购房需求 11113
（二）存量商品房市场容量 12123
二2003年南京房产市场交易状况分析 12123
1 2003年商品房已实现需求状况 12123
2 商品房交易量历年增长情况 13133
3 2003年未实现需求状况分析 13133
三2003年需求结构分析 14143
1 片区结构例季度变化情况 14143
2 楼型层次季度例变化分析 15153
3 商品房价格档次季度变化情况 16163
第二节 产品结构分析 17173
2003年市场供总量 17173
1 商品房开发持续增长 17173
2 土资源供状况 18183
3 2003年存量房供应状况 19193
4 济适房中低价商品房开发建设情况 19193
二2003年房产供应结构供需分析 20203
1 2003年南京市房产市场总体供需分析 20203
2 区域供需结构分析 20203
3 价格层次供需结构分析 22223
4 楼型供需结构分析 23233
5 商品房总价区域供需交叉分析 23233
三2004年南京市商品房供总量分析 24243
1 商品房 24243
2 济适房 24243
3 片区状况分析 25253
第三节 价格研究 26263
供应价格水分析 26263
1 抉策南京市70典型楼盘价格指数 26263
2 商品房价格水分析 28283
4 分物业商品房价格水分析 31313
5 存量房（二手房）价格水分析 32323
6 济适房中低价商品房价格水分析 33333
7 土价格水分析 34343
8 房产三级市场——租赁市场价格水分析 35353
二2003年度南京市商品房价格素相关分析 35353
1供需结构性失调南京市商品房价格涨动 35353
2 济增长消费者信心——价格支撑面 37373
3 投资拉动——价格支撑面二 37373
4 商品房直接成升带动房价涨 38383
5 城市化战略房价水——区中心效应显现 38383
6 开发商保利素——楼盘品质化倾 39393
7 拆迁新法等政策影响 39393
三南京市房价展 39393
1 2003年房价总体特征 39393
2 2004年市场环境房价趋势 39393
第四节 消费者调查研究 41413
背景资料 41413
1 样特征 41413
2 研究方法 41413
3 研究指标 41413
二购房者基情况分析 42423
1 年龄结构分析 42423
2 学历分析 42423
3 收入结构分析 43433
三购房需求分析 43433
1 面积需求分析 43433
2 收入承受价位交叉分析 44443
3 套型选择 45453
4 消费者承受商品房总价分析 45453
四购房者行分析 45453
1 付款方式分析 45453
2 收入媒体影响度交叉分析 46463
3 年龄购房区域交叉分析 47473
4 购房者2004年房价变化心理预期接受力分析 47473
第五节 生活指数评价 49493
生活指数评价 49493
1 区域生活指数模型 49493
2 应测评结果 50503
二典型楼盘生活指数评价 50503
1 典型楼盘生活指数模型 50503
2 应测评结果 51513
三典型楼盘性价分析 52523
四抉策产研究中心生活指数专项研究 52523
1 典型楼盘生活指数性价综合分析报告 52523
2 楼盘项目前期定位研究 52523
第六节 广告监测研究 53533
第三季度南京市房产面广告投放监测 53533
二2003年1112月南京市楼盘报纸面广告投放统计分析 53533
1 投放量排名 53533
2 投放频率排名 53533
3 分区域投放量统计 54543
4 物业类广告投放量统计 54543
5 开发商楼盘面广告投放量统计 55553
三南京区面媒体影响度分析 55553
均日发布广告量统计 55553
四楼盘形象宣传题踪分析 56563
1 2003年1112月楼盘面广告投放题类型分析 56563
2 2003年1112月楼盘面广告投放题宣传语览 56563
五购房者相关特征分析媒体影响度 57573
1 购房者媒体偏分析 57573
2 媒体广告购房者决策影响分析 58583
结 束 语 59593
报告附件： 2003年房产业政策影响面分析 60603
综 述 4
前言 4
二研究方法简介 5
1 研究背景说明 5
2 抉策产研究指标体系说明 6
三延伸服务 7
第节 市场容量分析 9
2003年南京市房产市场容量分析 9
（）2003年商品房市场容量 9
1 拆迁购房然处南京房产需求导位 9
2 投资者例波动较较快 10
3 结婚购房例较稳定 10
4 改善居住环境群体需求例变化较 10
5 城市化进程带购房需求 10
（二）存量商品房市场容量 10
二2003年南京房产市场交易状况分析 11
1 2003年商品房已实现需求状况 11
2 商品房交易量历年增长情况 12
3 2003年未实现需求状况分析 12
三2003年需求结构分析 13
1 片区结构例季度变化情况 13
2 楼型层次季度例变化分析 14
3 商品房价格档次季度变化情况 14
第二节 产品结构分析 16
2003年市场供总量 16
1 商品房开发持续增长 16
2 土资源供状况 17
3 2003年存量房供应状况 18
4 济适房中低价商品房开发建设情况 18
二2003年房产供应结构供需分析 19
1 2003年南京市房产市场总体供需分析 19
2 区域供需结构分析 19
3 价格层次供需结构分析 21
4 楼型供需结构分析 22
5 商品房总价区域供需交叉分析 22
三2004年南京市商品房供总量分析 23
1 商品房 23
2 济适房 23
3 片区状况分析 24
第三节 价格研究 25
供应价格水分析 25
1 抉策南京市70典型楼盘价格指数 25
2 商品房价格水分析 27
4 分物业商品房价格水分析 30
5 存量房（二手房）价格水分析 31
6 济适房中低价商品房价格水分析 32
7 土价格水分析 33
8 房产三级市场——租赁市场价格水分析 34
二2003年度南京市商品房价格素相关分析 34
1 房价供需结构性失调南京市商品房价格涨动 34
2 济增长消费者信心——价格支撑面 36
3 投资拉动——价格支撑面二 36
4 商品房直接成升带动房价涨 37
5 城市化战略房价水——区中心效应显现 37
6 开发商保利素——楼盘品质化倾 38
7 拆迁新法等政策影响 38
三南京市房价展 38
1 2003年房价总体特征 38
2 2004年市场环境房价趋势 38
第四节 消费者调查研究 40
背景资料 40
1 样特征 40
2 研究方法 40
3 研究指标 40
二购房者基情况分析 41
1 年龄结构分析 41
2 学历分析 41
3 收入结构分析 42
三购房需求分析 42
1 面积需求分析 42
2 收入承受价位交叉分析 43
3 套型选择 44
4 消费者承受商品房总价分析 44
四购房者行分析 44
1 付款方式分析 44
2 收入媒体影响度交叉分析 45
3 年龄购房区域交叉分析 46
4 购房者2004年房价变化心理预期接受力分析 46
第五节 生活指数评价 48
生活指数评价 48
1 区域生活指数模型 48
2 应测评结果 49
二典型楼盘生活指数评价 49
1 典型楼盘生活指数模型 49
2 应测评结果 50
三典型楼盘性价分析 51
四抉策产研究中心生活指数专项研究 51
1 典型楼盘生活指数性价综合分析报告 51
2 楼盘项目前期定位研究 51
第六节 广告监测研究 52
第三季度南京市房产面广告投放监测 52
二2003年1112月南京市楼盘报纸面广告投放统计分析 52
1 投放量排名 52
2 投放频率排名 52
3 分区域投放量统计 53
4 物业类广告投放量统计 54
5 开发商楼盘面广告投放量统计 54
均日发布广告量统计 54
四楼盘形象宣传题踪分析 55
1 2003年1112月楼盘面广告投放题类型分析 55
2 2003年1112月楼盘面广告投放题宣传语览 55
五购房者相关特征分析媒体影响度 56
1 购房者媒体偏分析 56
2 媒体广告购房者决策影响分析 57
结 束 语 58
综 述
前言
2003年南京市房产业波澜起伏众说纷纭年着长三角市圈形成南京市江开发方案全面启动众重市政建设项目完工建设南京市作区性政治文化济中心城市位日趋显现方面已驶高速发展快车道房产市场具体表现说2003年南京市价房价涨幅惊交易量更突破历史高水开发商运营商惊喜高利润回报时受制土拍卖造成高价品牌运营土储备资金实力更高求企业开始考虑兼整合长期战略方面消费者愿实际差距越拉越猜测犹豫中未实现买房愿2003年国均GDP首次突破1000美元GDP衡量国家济发展水总量尺度均GDP评价国家富裕程度根数字变化划分济发展阶段说明国真正进入脱贫致富阶段新历史时期社会会发生更积极变化日益发展完善市场济环境生活中奢侈品逐渐成日常必需品消费结构发展型享受型升级住房轿车电子通信等宗消费品市场出现爆炸性增长更加缤纷样消费方式膨胀消费时代成现实
2003年岁末众关房产市场报道中吸引读者眼球2004年房价走稳甚回落种种预测抉策产研究中心着四年房产市场研究纪服务验观2003年房产市场发展轨迹重申观点：市场济剩济商品短缺永远暂时商品剩市场济常态着市场发展成熟竞争会愈演愈烈久房产市场定会全面进入供求局面
房产市场目前远未成熟产品（商品房）相复杂特殊商品相关影响素国外宏观政治济形势金融政策相关法律法规变化会直接影响微观市场表现片面某济指标作房价房市预测进行市场预测取谓预测实瞎子算命会产生错误引导甚欺骗
供需关系房产市场导素解市场供求关系变化趋势深入研究微观济走势消费者需求特征消费行特征消费心理变化极具意义市场调查意义揭示市场真实表现分析市场发展变化原通科学研究模型研究市场历史现影响未市场发展相关素进行分析提出促进市场企业健康发展意见建议
2003年具影响力文件中国民银行发布关进步加强房产信贷业务理通知（121号文）9月国务院发出关促进房产市场持续健康发展通知（18号文）121文件降低银行信贷风险提高门槛规模资金率低融资渠道畅中开发企业疑会实力济淘汰促成实力强品牌开发企业规模化方发展18号文肯定房产国民济支柱产业强调符合条件房产开发企业房产项目继续加信贷支持力度影响房产价格素较复杂目前房产市场处初级阶段高增长时存着样样成熟规范未完全市场规律运行着市场成长发展规范成熟会逐步消失样高成长中初级市场政府应该逐渐规范时关怀扶持创造公公正市场环境够健康成长18号文正体现国家种精神
期报告通分析年南京房产市场供需状况价格走势购房需求变化等微观市场表现结合宏观济政策形势发展态势消费者调查媒体监测数分析研究2003年南京市房产市场期市场研究角度消费者房产相关企业提供公正价值研究成果瑕疵处敬请指正
二研究方法简介
1 研究背景说明
着房产市场化进程加速产生专业房产研究咨询服务机构需求特迫切需目前房产市场状况成体系市场研究评价模型抉策产研究中心2001年开始组建抉策购房会员俱乐部会员服务信息反馈等数基础2003年推出抉策房产市场研究指标体系研究模型研究模型建立抉策产研究中心独购房会员俱乐部会员数库南京70典型楼盘数库媒体监测数库 基础微观角度利专业统计软件三数库进行统计分析获研究报告需总量分量数
抉策产研究中心三市场研究数库运行说明：
（1）购房会员俱乐部会员数库：抉策产研究中心会员俱乐部建立2001年中截2003年底已拥会员13585名会员具特征均期实际购房需求准购房者会员资料中心数采集员回访校验确保真实性提供系列服务吸引会员时更新会员资料会员中2645岁中青年群占会员总数2370会员家庭年收入38万元间专学历会员超60会员资料中涉会员家庭基情况（：基收入口结构现住房情况等）购房意情况（：意购房区域楼型面积单价总价等）购房行心理特征（：购房决策权购房决策信息获取渠道房价接受度涨跌观判断等）数库现数量14余万条月更新量26
（2）南京70典型楼盘数库：包括楼盘基信息价格数踪销售进程周边生活便利程度等抉策产生活指数指标系统进行数收集分数评定项目全程营销投放进行监测目前建立起较健全南京市70典型楼盘价格指数数库收录楼盘数300家签订典型楼盘价格指数数合作协议100家家数收集项目100项抉策产研究中心2004年构建较全面长三角区重点城市楼盘数库系统全国范围具代表意义类楼盘进行案资料收集建立项目案例库
（3）媒体监测数库：抉策房产营销投入监测模型针开发企业楼盘项目够反映房产营销投放特征相关数进行长期监测目前监测范围包括报纸电视网络媒介等监测象：南京市房产开发企业项目监测象监测数30项
2 抉策产研究指标体系说明
考虑目前南京房产市场区域开发状态研究报告研究范围南京房产市场七片区：城中城北城东城南河西江宁江北
研究报告指标体系包括市场容量产品结构价格指数消费者调查生活指数媒体监测六部分报告六指标全面衡量南京市房产市场现状发展水研究评价开发企业商品（商品房）市场位竞争力分析市场未发展趋势
市场容量——总需求量需求决定供抉策购房俱乐部会员数基础整体角度根购房动机等素获南京房产市场市场容量该基础分析南京房产市场总容量分季度容量区域市场容量价格层次市场容量楼型市场容量分量变化发展趋势
产品结构——分析南京房产市场开发状况存量房济适房供应状况土供应状况角度分析楼盘供应状况结合需求状况南京房产市场供需结构作深入分析找出类产品需求旺盛区供压力区
价格指数——抉策产研究中心南京70典型楼盘价格指数数监测台数监测南京房产市场价格走势总体均价片区均价分物业均价结合片区案销售状况分析现状原研究市场价格成
消费者调查——通会员数进行抽样统计解购房会员准购房者基特征基础分析消费者购房需求购房行特征变化趋势
生活指数——抉策产研究中心区域典型楼盘生活指数评价系统影响商品房生活便利程度素进行指标量化分析分析片区典型楼盘生活便利程度结合商品房价格研究楼盘性价
媒体监测——通南京报刊房产类广告投放量投放频率投放额等数监测分析开发商营销投放特征结合楼盘开发销售状况营销投入角度研究开发企业楼盘市场营销状况媒体影响度媒体偏消费者决策影响等做相关研究
六指标构成全面衡量南京市房产市场某区域某楼盘发展水市场位市场竞争力体系独立互相关联单指标研究充分说明市场全貌必须相关性分析较全面反映某区域某时间段真实市场状态
三延伸服务
报告南京抉策产研究中心基础性常规研究报告常规层次市场研究较浅显中心开发企业相关决策部门提供类型层面房产市场调查研究延伸服务
中心认开发商项目开发前期阶段市场状况关注点：域房产市场环境域房产市场容量产品结构供需关系宏观济环境发展状况区域房产市场状况变化准购房者购买力消费特征区域准购房者特征区价房价状况竞争手价格策略销售周期预计销售进度控制
抉策产研究中心建议：通抉策楼盘数库系统获基础数通中长期分阶段市场监测踪市场变化动态通购房会员俱乐部踪消费者（准购房者）动态特征帮助开发者项目前期阶段获较精准数资料关键信息辅助项目相关定位决策
具体说提供层面相关服务：
数库基础产品：区域市场总体特征监测数定制时间段分类项目营销监测分析报告案分析报告
专项市场调查：区域济口理基础设施社会环境专项市场调查报告时间段区域济历史现状未发展影响素分析研究报告营销环境市场机会研究市场环境综合评价区消费环境发展动态分析消费者需求特征分析区房产市场产品空缺市场机会研究报告等
深度市场调研：项目行性方案包括产品定位市场细分方案定价策略营销战略建议投资效益财务分析融资策划项目全程营销解决方案
注：报告基础数特殊说明外均抉策产研究中心购房会员俱乐部会员数库南京70典型楼盘数库媒体监测数库果您南京市房产市场较深层次解愿求请南京抉策产研究中心联系
四报告
摘
1房产需求升势头强劲
2003年南京市房产市场总容量1400万方米中商品房市场容量850万方米存量房市场容量550万方米需求构成中拆迁购房需求占市场容量3285居民拆迁购房需求具刚性始终需求升基础投资需求增加快需求升动力2003年底投资需求例达24全年例17部分需求极稳定影响供求关系波动整房产市场稳定素
2房产投资升幅度商品房供足存量房供需两旺
2003年房产投资1838亿元创历史记录增长336竣工面积仅3928万方米降10加期房供市销售面积598万方米2003年土供应达658公顷存开发周期会快形成供02年土供仅173公顷01年土供27公顷受土约束商品房供应速度增长较慢存量房市场供需均飞速增长交易件数达59万件增长904交易面积430万方米均超商品房
3供需矛盾十分突出情况商品房价格飚升
2003年南京市片区商品房价格幅升低涨幅14涨幅高河西片区房价涨23（详见土33）片区涨幅均1000元方米存量房价格商品房带动升快城中城南片区外片区存量房价格基接商品房价格
4商品房总体供应求外存结构性供求情况
商品房整体市场供应足出现商品房销售困难甚滞销状况说明存结构性衡状况特价格层次需求结构衡状况较明显中低价位商品房供应求5000元方米商品房整体供求片区结构中河西区供需差距较江宁江北片区供求
5商品房成断升
作商品房成构成土成增长快已占商品房售价半2003年土出均价格达281万元亩涨121建筑原材料涨行情直持续钢材水泥石子等材料价格升2040等外拆迁新法规实施拆迁成幅升成升仅影响开发商利润促商品房价格涨
6商品房均价商品住宅均价超4000元方米
2003年底南京商品房均价达4537元方米商品住宅均价4378元方米全国城市中排名前列
第节 市场容量分析
产品（商品房）需求量直接影响市场供求双方位断升需求量南京房产市场高速发展动力节市场容量分析2003年南京房产市场商品房总需求量市场效潜需求量市场容量统计方法准购房者角度出实际购买意愿需求量分析角度包括总体容量已实现市场容量区域需求结构价格需求结构等市场容量分析房产市场研究基础总量层次结构变化趋势握房产市场发展具举足轻重意义
2003年南京市房产市场容量分析
房产市场容量指现实需求购房者准备购买房屋面积总量购房者房屋类型选择分商品房（开发商新建商品房政府推出济适房中低价商品房）存量房（包括二手房市公房等）抉策产研究中心数分析表明2003年南京全年房产市场商品房市场容量800850万方米存量房市场容量550万方米2003年南京市房产市场总容量约13501400万方米
购房者购买住房需求动包括拆迁安置购房结婚购房改善居住购房投资购房城市化进程等方面等方面带购房需求根2003年会员数库购房者商品房需求信息分析购房者全年商品房需求动机例构成图示
图1－1 2003年全年购房动构成图
（）2003年商品房市场容量
1 拆迁购房然处南京房产需求导位
统计南京市2003年实施拆迁项目115拆迁房屋面积179万方米拆迁居民24万户拆迁工企单位13202003年三季度拆迁矛盾激化导致国家求加强拆迁理南京44拆迁项目停拆缓拆计划4万户少拆迁16万户拆迁购房例半年相降较
抉策产中心2003年会员数库资料显示接83拆迁居民意购买商品房拆迁居民需购买商品房数量2万户左右部分居民购买住宅面积较户均购房面积85方米计算拆迁居民购买商品房170万方米外拆迁工企单位中均购买6001000方米面积计算拆迁单位需购买商品房80130万米左右拆迁需购买商品房数量250300万方米
2003年三季度拆迁矛盾激化导致国家求加强拆迁理南京44拆迁项目停拆缓拆拆迁购房例半年相降较
抉策产中心2003年会员数库资料显示接半拆迁居民意购买商品房拆迁居民需购买商品房数量约35万户左右部分居民购买住宅面积较户均购房面积85方米计算拆迁居民意购买商品房数量300万方米
2 投资者例波动较较快
投资需求种引致需求建立居民实际需基础投资购房需求受购房者心理影响甚购房者心理难预测估计心理素非常复杂波动较投资购房例季度间变动较第四季度投资例达242003年全年投资购房需求占例17左右总数接12728万均购房110方米计算部分群购买商品房需求约140140万米
3 结婚购房例较稳定
根市民政部门资料南京年约2万青年进行结婚登记中60~70新婚者购房需求购房者中占例季度变动20左右全市约14万户购买商品房部分群全年商品房需求面积155155万方米左右
4 改善居住环境群体需求例变化较
着国济快速增长居民收入显著提高改善居住条件提高生活质量购房需求相应逐步增加少高收入者开始拥第二居第三居换旧换新消费理念普通消费者接受2003年部分群占例仅次拆迁购房需求群例约157153万余总需求面积170万米
5 城市化进程等购房需求
目前南京城市化水约45规划南京年城市化水增长2年城市口增加11万该群体带巨购房需求
南京年高等院校毕业生7万左右相部分留南京工作年量农村外口迁入南京城区定居工作会新增定量商品房需求部分会租赁购买套住房作渡部分群购买商品房数量太根决策产研究中心购房会员数库资料部分商品房需求面积约8585万米
（二）存量商品房市场容量
抉策产研究中心会员数库三年购房者需求数进行分析购房者商品房存量房需求例图示：
图12 商品房类型需求例构成图
存量房面积总价商品房相明显优势城中例超70％商品房面积110方米套存量房面积部分50—80方米套城中样位置套商品房存量房总价相差半着年商品房价格升商品房需求例断降作代品存量房需求例升迅速2003年南京市居民购买商品房意户数约87万户左右意购买存量商品房户数74万户户均购房面积75方米计算2003年南京市存量房市场容量550万方米
二2003年南京房产市场交易状况分析
1 2003年商品房已实现需求状况
市场容量分已实现需求房价产品结构等原没实现需求已实现需求中分商品房存量商品房济适房商铺办公楼途径分述：
2003年南京商品房市场非常旺盛商品房销售面积创出历年高记录2003年合销售商品房面积达739万方米增长342003年南京市完成产权登记商品房交易3万余件交易金额130亿元交易面积超400万方米
存量房交易件数面积超商品房2003年南京市存量房交易达59万件交易额1184亿元2002年相分增长9041357创历史高纪录交易面积超商品房交易面积30万方米达430万方米
2003年济适房基供应求拆迁居民超724万户 全年建成济适房9176万方米仅满足12万户家庭需满足拆迁居民需求需加济适房建设中低价商品房2003年9月刚刚启动年底尚供应交易
物业分类情况住宅然枝独秀办公楼商铺等销售苦乐均2003年商铺成南京楼市匹黑马2003年商铺投资额1327亿元2002年增长25南京住宅涨幅什段没超商铺排队购房中少着区商铺投资商铺收益住宅已众投资者认识
商铺旺销相反办公楼需求相低迷2003年全市办公楼开发投资仅1369亿元约住宅投资成2002年相降161甚段办公楼价格反低住宅价格前国消费品消费然低迷济增长受投资拉动致导致国办公楼需求足会开发商原作办公楼途开发商住两楼酒店式公寓等形式迎合断涨商品住宅需求
2 商品房交易量历年增长情况
2003年南京市房产市场签约交易金额交易数量创历史高水增幅居历史冠历年商品房成交面积增长率图示：
图13 1996年—2003年商品房成交面积增长率示意图
南京商品房成交历史纪录出南京商品房需求年非常旺盛增长速度屡屡创造纪录表明年高速发展南京房产市场着强劲需求支撑商品房交易数量1999年增速相稳年增长率维持102003年更达17老城改造城市建设等素强劲拉动南京房产市场未1—2年具较市场发展前景
3 2003年未实现需求状况分析
2003年南京市房产市场容量14001400万方米2003年商品房合销售面积740738万方米存量房完成交易430万方米加济适房9176万方米市场容量中138140万方米未实现总体供应足外房产产品结构存着衡状况普通老百姓急需套型中低价商品房供应求套高价房供应较致类项目销售周期相较长
三2003年需求结构分析
1 片区结构例季度变化情况
房产种特殊商品理位置造成商品房独特性代性导致区域商品房需求南京房产市场分城中城南城东城北河西江北江宁区市场容量表现出差异根抉策产研究中心购房会员俱乐部数库数统计2003年季度购房者区域选择例变化图1—4示：
图14 2003年季度片区市场容量较图
图表显示购房者区域需求河西片区例高较稳定系列市政基础设施陆续开工建设河西区奥体中心等十标志性建筑开工建设河西板块市场注入新鲜活力推动楼盘销售持续火爆着金马骊城奥体新城等超级盘开发市2003年河西区吸引30左右总需求表明河西片区房产市场需求非常旺盛河西片区2003年底商品房均价已超5000元方米低价位楼盘供应足消费者价格意需求相背离（见第二章图2—3）河西区需求份额第三季度达高出现降趋势
城北区河西规模开发辐射逐渐受广泛关注市场需求份额提高江宁区然全年商品房市量区域价格优势然南京销售量较区域江宁楼盘住宅销售价格已突破3000元方米逐渐失高性价优势配套设施建设进展相慢房价涨太快需求量出现滑迹象片区需求例变化甚微需求结构稳定
2 楼型层次季度例变化分析
房子楼型影响购房者决策重素房产楼型角度包括层高层高层墅根抉策产研究中心会员数库资料统计分析楼型需求例图：
图15 2003年南京市楼型需求例图
见2003年南京商品房市场中楼型需求层高层次高层高层房率较低电梯问题惯心理等层选择例超半前房产整市场供方市场产品供导需求开发商占导位高层高层供例较高购房者选择余供应求情况购房者较够容忍楼型满意度高层高层需求例定提高相言层供足导致层需求例降尤意需求量较城中河西区
3 商品房价格档次季度变化情况
价格商品需求实现制约素商品房需求房价非常敏感南京购房者期价格区间例统计图：
图16 购房者期价格图（单位：元米）
图见35005000元米间中档房市场需求例高接50消费者房价心理接受价位逐渐提高方面消费者收入增加更消费者商品供应求情况迫慢慢接受目前商品房断涨价格5
000元米商品房期例相应升趋势3500元米期例趋降
第二节 产品结构分析
产品（商品房）供角度包括新开发商品房政府扶持鼓励建设中低价商品房济适房存量商品房部分部分分析2003年南京市房产市场中产品供情况结合市场容量结构商品房供状况进行角度深入分析探寻目前存结构性矛盾供应缺口容包括南京房产市场开发供应状况供应结构分析2004年房产产品供情况
2003年市场供总量
1 商品房开发持续增长
房产开发投资作南京固定资产投资组成部分直扮演着导角色尤年房产市场持续升温开发投资年年升出现加速趋势2003年全年房产开发投资额创出历年高纪录2003年房产开发投资额1838亿元2002年增长336房产开发投资中2003年住宅投资12933亿元增长339商业营业房投资1369亿元增长252办公楼投资1327亿元降1612003年全市房产施工面积155685万方米中新开工面积780万米商品房竣工面积39282万方米2002年相降102003全市
批准市商品房面积598万方米（包括江宁江北六合）中城中城区368万方米2002年数持
表2—1 1995—2003年房产开发投资面积等指标览表
年份
房产业直接指标
固定资产投资
(亿元)
房产
开发投资（亿元）
住宅开发投资
（亿元）
房产施工面积
（万㎡）
住宅施工面积
(万㎡)
房产竣工面积
（万㎡）
住宅竣工面积
（万㎡）
住宅交易面积
（万㎡）
1995
23386
5945
292
86324
60236
27712
23078
1996
31795
697
3394
86451
54378
34825
27567
178
1997
35166
7289
3617
85016
53575
27491
20787
215
1998
3766
10106
5879
94434
61182
35758
27046
253
1999
37336
9791
6221
99238
68693
38529
31433
2222
2000
4122
9934
6642
97066
65859
38311
29755
2542
2001
46491
111
7528
1053
74395
40278
30896
30523
2002
60295
13763
9657
11844
9096
43459
37443
34192
2003
78343
1838
1293
15569
12550
39282
33624
40016
表中出：2000年南京市房产投资占固定资产例保持24左右全国均水基致房产开发投资基固定资产投资步增长角度南京房产投资说热外住宅开发投资占房产开发投资例年直呈升趋势办公楼投资开发处低谷时期没赶整房产高速发展步伐甚出现投资滑现象
图2—1 历年房产开发投资面积增长率示意图
图出南京房产投资屡屡创造高潮特1999年投资增速断升目前南京房价增长太快呼声绝耳销售面积增长速度竣工面积增长速度出然南京竣工增长率销售面积增长率2001年前差竣工面积增长率1999年表现相稳维持10老城改造等素强劲拉动销售面积增长率99年增长势头非常强劲表明需求非常旺盛相言竣工面积增长缓慢2003年甚出现负增长现象难解释2003年供需矛盾十分突出现象开发投资99年增长速度断升高期竣工增长速度表明2004年商品房供会增速
2 土资源供状况
南京土市场实施招标拍卖制度促进土市场发育完善土市场建设规范土市场交易起积极作2003年南京土市场圈运动异常热炒成风土作生资源日益稀缺尤市中心黄金段更奇货居仅南京开发商少实力非外房产巨子纷纷抢滩南京惜市中心繁华段重金圈市区已基没空置土供出开发通转手交易块价格涨幅较
土开发商生存发展基条件2000年南京房产市场交易日益火爆需求高速增长然土供应量增长速度房产开发建设需求增长速度土供应足导致目前土市场火爆面老百姓断增长房价满加快城市化进程缘政府部门加土供应量2003年营性项目土出面积出现前未增长采招标拍卖挂牌等市场化运作方式出土138641公顷中市区（含江宁浦口六合）转面积62幅6584公顷成交金额11356亿元前三年转土三倍
表2—2 2000年 —2003年南京城区土转面积金额览表
年份
转面积（万米）
转面积增长率
转金额（亿元）
2000
1224
370
2001
2718
122
690
2002
17293
536
3286
2003
65840
281
11069
3 2003年存量房供应状况
整房产市场存量房（二手房）市场表现活跃房产中介公司雨春笋般出现赛超市银行势商品房价格断走高供应法满足需求总房价超部分居民承受力导致部分购房者购买存量商品房
2003年存量房交易全面超商品房2003年全市存量房交易59万件交易金额1184亿元年分增长9041357交易面积达429万方米存量房交易项指标均幅增长
价格断走高存量房吸引部分居民卖掉陈旧狭老房买新房改善居住部分短线投资者房价涨急套现退出市场存量房供应量逐月增加存量房供需紧张状况缓解2003年底存量房供需形势发生逆转整存量房市场供求供需半年054逐渐缩112相应存量房交易量断升2003年存量房交易面积件数均超商品房着存量房供应断增加存量房供需逐渐走衡根发达国家房产业发展验成熟房产市场商品房存量房市场交易量致1：31：4南京存量房市场继续高速发展
4 济适房中低价商品房开发建设情况
面断涨房价普通老百姓购房压力逐渐加中低收入拆迁处安身居民尤南京城镇居民2003均支配年收入刚刚超万元中低收入居民拆迁居民收入尚低收入水购买均价4000商品房家中限存款说够购买商品房中低收入居民生活压力想知关系社会稳定普通老百姓住房问题成政府必须解决问题房产业国民济支柱产业年投资高速增长房产业功没时力拉动居民消费希房价跌满足中低收入居民需求短时间太房产业出现幅波动方面愿意情景
济适房中低价商品房解决中低收入居民购房房产市场稳发展矛盾较方法面拆迁困难户低收入家庭济适房建设速度2003年骤然加快2002年全市仅仅开工建设20万方米济适房2003年底竣工包括6项目9176方米济适房安置12900户低收入家庭外2003年全年划拨9片区600亩规划土济适房建设建设面积达370万方米48万套住房效缓解部分低收入家庭购房压力改变目前中低价商品房供应严重足衡状况
2003年济适房建设力度加然法满足市场需2003年拆迁24万居民预计2004年拆迁量达4万户济适房建设力度应加加快外应加建设位置条件较中低价商品房满足层次收入水居民需
二2003年房产供应结构供需分析
1 2003年南京市房产市场总体供需分析
2003年商品房市场容量850850方米存量房市场容量550万方米左右常规研究报告仅研究商品房供需状况根南京市房产理局资料2003年全市新商品房市面积598万方米济适房供应9176万方米整商品房市场需求供
2003年全年南京房产市场总量供应求然存着结构性矛盾局部片区房产市场供需状况较紧张排队购房现象屡见鲜期开盘价格总高期价格类型商品房销售较缓慢部分市场存着供求现象着二级市场高速发展种鼓励政策出台存量房交易快速升时市政府加济适房中低价商品房建设力度2003年土放量市效缓解土资源制约房产开发状况2004商品房供量2003年供量幅增加总体供应求房产市场状况改变
2 区域供需结构分析
南京商品房供需结构统计分析中采供份额需求份额较模型分析通较供份额需求份额够反映市场结构否衡判断片区供需状况片区容量供需：该片区总供面积该片区总需求面积数值1说明该区域市场供应求数值1说明该区域市场供剩2003年全年供需基衡区域供需结构衡状况突出表现片区供求衡现象通较片区供需状况市场方够准确握片区市场状况避免造成资源浪费
根决策产研究中心70典型楼盘数库南京楼盘销售状况监测资料结合中心会员数库购房需求数出2003年南京市片区商品房供需状况
图22 2003年片区供需结构例图
抉策产研究中心数显示2003年片区房产市场中产品供需基衡片区城中城东城北片区城东城北片区供应求城南片区特市宁南楼盘供较受交通生活配套等条件限制需求落供30供求供需差距较片区江宁河西片区江宁片区前年土供应较充足商品房供应量较表现市场压力区供份额需求份额高约半27河西南京房产市场热点数盘开发2003年够市表现供占少数身优势河西片区需求非常旺盛需求份额仅满足需求半44着供应增加河西片区供需矛盾突出状况2003年发生变化图
图23：2003年河西片区全年供需走势图
2003年底河西土供应幅升时奥体中心片区楼盘开始全面启动数盘开盘供增加影响消费心理致供紧张状况缓解
3 价格层次供需结构分析
毫疑问消费者开发商市场价格非常敏感商品房价格层次供需结构样存结构性矛盾里引价格层次容量供需该价位档次总供面积该价位档次总需求面积数值1说明该价格层次市场供应求数值1说明该价格层次市场供剩根抉策产研究中心楼盘数库购房会员数库数统计：
图24 价格层次供需结构图（单位：元米）
抉策产研究中心数显示中低档价位区间商品房供应求3500元米价位段区间商品房供需求份额仅满足供需求份额高约28百分点585000元米价位段区间供剩区供份额超需求份额然3500元米区间价位段区间商品房中江宁江北片区供外片区基没供价位超15％消费者意选择宁南仙林购房
进步结合购房者购房意区指标进行交叉分析会发现更问题面3500—5000元价位区间例：
图2—5 3500—5000元米价位区间区域供需例图
总体3500—5000元米价位段区间供稍求果分区域考察会发现价位区间城南城北片区供应需求例较出现结构性剩衡现象
4 楼型供需结构分析
利抉策产研究中心数楼型供需结构进行分析里引楼型容量供需该楼型总供面积该楼型总需求面积数值1说明该楼型市场供应求数值1说明该楼型市场供剩
根抉策产研究中心楼盘数库购房会员数库数统计：
图2—6 楼型供需结构图
出层楼型需求非常旺盛供仅满足需求四分三62预示层楼型价格继续坚挺高层区域中表现市场供剩部分楼盘销售压力会较墅区供稍微剩高层区域供需基达均衡
土资源非常稀缺价商品房成构成中例较高建设高层建筑降低单位建筑面积分摊土费高层高层楼型市场供较特城中价高区域消费者消费惯心理差距导致供需衡
5 商品房总价区域供需交叉分析
消费者购买商品房时候单价重素毫疑问消费者选择受总价制约消费者区域接受总价某总价区间总体供应求果结合区域进步进行交叉分析会发现市场结构性剩
根抉策产研究中心楼盘数库购房会员数库数统计（仅列举河西城中城南江宁）：
图2－7 商品房总价区域交叉供需例图（总价单位：万元套）
图示
市场中单套总价30万商品房基供应求中城中河西片区供需差距较单身公寓公寓式酒店外基没类型供部分需求转存量房市场实现单套总价3060万区间商品房江宁片区供求城中供需基衡河西城南供需矛盾稍单套总价60万商品房区间四区域供求中江宁区供需求相差较
三2004年南京市商品房供总量分析
1 商品房
2003年南京房产施工面积1255万方米2002年增长38竣工面积仅39282万方米房产动工日起般年竣工2003年底量建商品房部分2004年完工交付外南京计划年新开工住宅面积1000万方米南京市2004年城市规划重点建设宁南长巷河西仙林片区加年开工建设竣工商品房04年商品房市量估计达900万方米均套住宅100方米计算9万解决住房问题
2003年南京市存量房商品房交易量相存量房交易量升速度超商品房趋势城市北京海房产市场中存量房交易量已趋势超商品房2004年存量房供量交易量应商品房相
2 济适房
政府规划2004年继续加济适房中低价商品房建设力度规模年南京全面开展宝善门东南捕厅冶山道院等区旧城改造黄泥岗扇骨营热河路永宁街等片区危旧房改造约26片50万方米继续建设景明佳园兴贤佳园二期尧化门等6片济适房2004年底竣工面积120万方米建设仙鹤门幕府西路南湾营宋家洼等中低价商品房年完成90万方米样2004年济适房中低价商品房供量达210万方米户均75方米计算解决28万户居民住房问题
3 片区状况分析
2005年十运会日益开发商担心河西房产市场会出现北京亚运会亚运村区房产市场长期低迷状况2004年河西特奥体中心附会出现楼盘放量供应现象规模达41万方米超级盘金马郦城已开始发售占100公顷奥体新城04年春开盘外2004年河西市项目包括驰奥城万科光明城市雨润项目四季仁恒万达项目等等推出住宅区规模基较完全统计2004年河西仅奥体中心附推出住宅体量达120万方米预计
2003年底河西新城区土供应量达72万方米未2年奥体板块纯住宅供应量会达370万米左右参12容积率2年450万米住宅进入市场预计2004年河西商品房市面积150万方米2003年基础翻番
江宁年始终商品房市面积片区建筑面积达75万方米新盘拖乐嘉街区代表批新盘年市外老盘30万方米明月港湾66万方米天新城40万方米21世纪现代城80万方米武夷绿洲等项目会期期开发建设市预计江宁2004年供应面积超200万方米
第三节 价格研究
期价格研究根抉策产研究中心2003年8月开始推出70典型楼盘价格指数系统年度南京市70家典型楼盘销售状况进行连续性踪分析市场供应价格销售变化率等出价格指数价格层次供需状况等方面研究2003年南京市商品房市场价格特征
期价格研究容包括：2003年12月抉策70典型楼盘价格指数2003年度南京市商品房总体价格水商品住宅价格水分物业土二手房济适房价格水分析2003年价格走势分析2003年南京市商品房价格成分析
供应价格水分析
1 抉策南京市70典型楼盘价格指数
2003年8月抉策产研究中心创立南京市第较完善监测商品房价格行情销售成交状况南京市70典型楼盘指数评价系统已90余房产项目中心签定数交换协议已陆续2003年8月起月提供次新楼盘信息价格信息销售动态业信息信息汇总中心70楼盘数库相关研究定期发布抉策产研究中心南京市70典型楼盘指数报告中
注：70指数单纯价格变量销售进程空置例出租行情相关市场动态行情重参考项目相关研究详情公布抉策南京70指数定期报告中
2003年8月份第期70指数值定100根2003年10月份公布第期抉策产南京70典型指数数运系统模型2003年第二期抉策南京70典型指数：
（1）总指数表
发布时间
南京市70典型楼盘价格总指数值
期增长率
2003年12月
111↑
57
2003年10月
106↑
6
2003年8月
100
（2）分区指数表
发布时间
分区域指数
城北
城东
城南
城中
河西
江宁
2003年12月
111↑
112↑
110↑
108↑
115↑
110↑
2003年10月
106↑
107↑
106↑
105↑
109↑
105↑
2003年8月
100
100
100
100
100
100
（3）分物业指数表
发布时间
住宅
商住写字楼
墅
2003年12月
115↑
108↑
110↑
2003年10月
108↑
105↑
106↑
2003年8月
100
100
100
期抉策产研究中心70典型楼盘价格指数分析项变化表明2003年1012月南京市房产产品市场总指数分区指数分物业指数升37点2003年810月涨幅基相
2003年南京市商品房市场前三季度呈现供应求局面年末量新盘涌入市场形成短期某片区供求市场价格涨速放缓代表区域城南城中区域市场整体持续升温迹象然
目前供应结构性失衡南京市房价导决定素高价位段产品城中区域商住写字楼项目价格增速放缓局部现象背中低价产品结构性供应求导致价位整体拉升现象市场流根抉策产研究中心70典型楼盘数台监测统计2003年1112月度70指数项数全线升加接年关市场准现房供应例定量增加带动整体商品房价格升
国家发展改革委国家统计局全国35中城市房产市场调查显示2003年四季度年季相房屋销售价格涨51土交易价格涨89房屋租赁价格涨22涨幅均高三季度较全国水根国家统计局2003年11月份 国房景气指数公布全国房产开发景气指数10645开发投资保持扬势头 2003年110月国房产总投资额增长25全国商品房均销售价格涨5 较线重二线城市房价2003年四季度前年季相全国房屋销售价格涨51三季度涨幅增加1百分点中涨幅排名前四位海青岛沈阳南京涨幅度分291176158134涨幅三季度分增加76176445百分点南京市2003年房价涨幅居全国第四位置2003年南京市办理房产交易登记914万件实现房产交易额249亿元分年增长711105 参考期中房指数公布北京海重庆等7城市住宅综合指数数（见表）涨跌点数较全国均涨幅较低南京市属城市发展速度领先涨幅较城市较抉策产南京市70指数行情说明南京2003年第四季度长三角区房产市场发展较快代表城市
数显示2003年南京市济指标创十年水2003年南京市均GDP增长超15城镇居民均支配支出增长12社会消费品零售总额增长153房产投资总额年期增长47房贷方面2003年全市购房贷款量购房揭登记件数年增长29
97982003年南京市房产重项指标水销售金额等均2002年超60房价年度涨幅超接20高项济指标增长率项济数显示2003年南京市目前中国长三角济圈重位开始显示加入WTO形势济增长预期稳健康2004年南京市城市建设总投资规模超400亿元重点建设16单项投资20亿元项目新开工住宅达1000万方米建成500万方米全年均住宅建筑面积达24方米济持续快速增长居民消费力提高房产基金债券市特征新型房产投资途径崭露头角种种迹象楼市全面方发展
参考数：中房11月典型城市房产综合指数
区
11月综合指数
升降
北京
1126
7
海
1086
20
南京
1306
3
广州
967
1
天津
637
0
重庆
532
1
成
372
2
2 商品房价格水分析
图31 2003年10月2003年12月商品房价格走势图(单位：元米)
根抉策产研究中心70指数楼盘数库数2003年12月70典型价格指数南京市七片区作统计象根供面积市场价格加权计算参考出南京市2003年12月商品房均价格2003年12月南京房产市场商品房均价米4537元米七片区均价图示较10月价格南京市商品房总均价片区均价呈涨态势涨幅度较表
图32 2003年10月2003年12月商品房分区均价增长幅度表
期数显示城中城北江宁城东片区价格涨幅度基810月涨幅接期70典型楼盘指数片区入选项目中商住写字楼项目例较期低10左右总体涨幅统计城南城中片区期供量较销售形势较良涨幅较稳59间江北片区涨幅较明显超10旭日华庭代表江北片区项目价格涨形势南京江济全面启动信号河西片区江开发直接受益范围迎接十运会造新市区节奏明显加快河西区价位涨情理中城北片区继续受消费者追捧两月均价涨超200元米均根70家典型楼盘提供历史数2003年半年价格数相2003年半年片区楼盘价格普遍涨300600元米左右年度片区均涨幅渐趋致均涨1000元米房价涨幅超居民收入涨幅1998年南京房价直维持着高速增长已超收入增长速度参见表统计数
图33 19992003年南京市房价年度涨幅较图
3 商品住宅价格水分析
根抉策产研究中心70指数楼盘数库数统计2003年10月12月商品住宅价格走势统计表：
图34 2003年10月12月商品住宅价格走势图(单位：元米)
出2003年12月南京七片区总体均价米4378元米10月份较涨216元米3月里月均涨70元米涨幅较季度增快高商品房总均价涨幅住宅均价接米6000元米城中区域达5850元米高位值关注均价米30004000元米价位段越升40005000元米价位段片区城北城南两片区江宁片区期住宅均价总体涨幅较江宁片区优势盘涨势城区涨幅差异四季度江北片区涨幅较三月涨200元米
2003年全年南京市商品住宅均价涨幅超20楼盘数胜数片区房价普遍涨1000元米左右领涨片区城中河西城东江宁城北城南江北半年涨幅提升较明显2003年商品住宅价格飞涨导素供求关系力量拉升楼盘品质化倾提升表2000年2003年时间段南京市商品住宅典型盘价格走势
表31 南京市盘20002003年价格走势分析
年度
2000年
（2000年前）
2001年
2002年
2003年
项目名称
属
片区
售价（元米）
武夷花园
江宁
1800
2000
2400
3300（墅式公寓）
明月花园
江宁
14001680
2100
明月港湾：3380
湖滨世纪花园
江宁
16001900
2100
2300
2600
太阳城
城东
2300
3000
天新城
江宁
1700
2000
2200
3050
云锦美
河西
期：4200二期：4600三期：5200
关70典型楼盘项目销售踪详情相关研究详见2004年1月底发布抉策南京市70典型楼盘价格指数报告（2003年12月）报告详细分析20031012月南京市片区商品房商品住宅价格走势销售状况予角度相关性分析
4 分物业商品房价格水分析
根抉策产研究中心70典型楼盘价格指数数库数统计2003年10月12月南京市分物业商品房价格走势统计表：
图35 分物业商品房均价较图(单位：元米)
期70指数写字楼均价米6026元略高城中住宅均价期南京市酒店式公寓销售状况良供量加12月墅公寓均价米5988元价格基代表城区公寓住宅郊区中档墅价格面貌写字楼商住楼项目相户型城区公寓项目尤热销项目3月价格涨幅达20鉴物业理费较高等素户型公寓项目城中区优质住宅项目较优势够明显
2003年南京市场郊墅项目销售状况良业已两三处房产情况休闲度假第二居目进行长期投资行定程度说明消费者济长期乐观预期南京房市房价继续涨心理预期
期70指数项目踪南京市典型商铺销售状况稳方面说明市场接受投资型产权商铺模式定等期方面说明期炒商铺笔游资没击南京商铺市场值关注江宁区商铺供应面积超市场需求果区域济发展预期继续滞规划设计合理项目江宁片区商铺价市局面形成
2003年全年说南京市分物业商品房价格走势明显特点商铺价格涨幅出现产权式零售商铺热销情况承诺高额投资回报销售方式促进商铺价格进步涨商铺价格走势较2003年南京市住宅价格涨幅较稳季度涨幅较均2003年南京市墅写字楼价格走势较理性涨幅度较高附加值产品供较
5 存量房（二手房）价格水分析
根抉策产研究中心南京房产市场2003年1112月二手房价格监测数城中河西城东三区域二手房均价然遥遥领先均4000元米较半年河西二手房价格涨约200元米二手房均价35004000元米区间城南城北两片区城北区价位升幅较成交活跃导素铁通车江宁片区目前南京市二手房均价盆底区域仅2960元米
图36 2003年10月12月二手房分区均价较图（单位：元米）
结合2003年底南京市二手房价格走势进步12月商品住宅二手房价格做分析：
图37 2003年12月二手房商品住宅分区均价较图（单位：元米）
受新商品住宅价格涨幅拆迁新法刺激2003年12月南京市二手房价格继续扬例河西城南等区域二手房均价涨幅商品住宅涨幅接较2003年10月数目前南京房产市场二手房均价仅仅略低商品住宅均价拆迁新法公布刺激原先持币观群拆迁均价调城区众块升级现象部分期淘价格低廉二手房观者决心实施购买行部分需求年末新开盘商品住宅项目分流导致二手房价格升幅度放缓代表目前南京市二手房市场降温
2003年全年南京市二手房交易登记59万件交易额1184亿元分年增长9041357南京市二手房交易量增幅高新商品房交易价格涨幅基新商品房价格涨幅步城中生活品质较高某段设施完善二手房价格年里涨1000元米已特例二手房供受市场价格走势影响较2003年半年南京市二手房供总量较半年增市场状态明显供应求供求基衡渡
6 济适房中低价商品房价格水分析
南京市2003年度供应市场济适房价格普遍米16001800元左右占商品房供应总量例较低目前南京市整体房价没体现出拉效应济适房然解决部分低收入群拆迁户居住需求全年供应量90万米较低价位住宅需求量远远超出水住房已成居民生活第必需品中低收入群转购买中等价位段位置较偏商品房
2004年南京市中低价商品房济适房新开工规模达210万方米全年完成180万方米解决28万户困难家庭中低收入家庭住房问题总量2003年3倍说2004年中低收入家庭拆迁户家庭购中低价商品房济适房例增加形成二手房价格新商品房价格压力源2004年缓解
2004年南京市济适房价格：济适房旨解决低收入家庭拆迁困难家庭住房问题浮幅度会太预估应方米150元左右期正式拉开申购序幕南营湾块楼盘售价采方米2600元政府定价南京保障拆迁补偿款20万元住房困难家庭第二幅中低价商品房——幕府西路块利挂牌出市场限价3100元米2003年南京中低价商品房楼盘售面积均价格标准确定方米26003200元价格水目前选址块附约500800元米价格优势2003年中低价商品房南京市片区商品房均价拉低效应尚未显现两年中低价商品房供应放量性影响未南京房价走势重素期关数显示2004年适房中低价商品房供应例占新建商品房总量20左右
7 土价格水分析
表32 南京四年土出价格统计
年份
成交均价(万元亩)
2000
193
2001
187
2002
229
2003
281
2003年南京市土出成交价格升幅较根统计类建设均亩出价格已达281万元2003年南京市土供应量较两年加许统计数字显示2003年南京市出土138641公顷2002年8倍然土供应量放量土价格然节节攀高
楼面价统计2003年区域成交土楼面价水较2002年涨约121
图38 20022003年南京市片区楼面价较
根相关数资料2003年南京市土出楼面均价达2124元2003年涨150元米2003年城东片区出位置较偏块占例较高楼面价均值降城中河西区天价块较幅度拉升两片区2003年均价城中拍卖块商业例较高楼面价较高总体分析2003年南京市拍卖块中住宅例较高楼面价增长较快
8 房产三级市场——租赁市场价格水分析
房屋售价租价南京市房产租赁市场行情目前租赁价格水较低项数房产投资定参考意义目前南京市市区住宅租赁价格约2030元米月商住写字楼租金水较稳定约4080元米月墅商铺租赁水域位置实际品质影响差异较总体投资收益偏低
参考数：区住宅房价租金统计
区
商品房均价（元米）
房价租金
北京
7500
100：1
海
5500
150：1
广州
4000
160：1
南京
4400
210：1
全国租赁市场类似南京市房屋租赁市场结构性供失衡现象较明显中高档供相剩户型中低档产品供应求抉策产研究中心2004年开始分物业类型月度租赁行情监测详情公布中心月度监测报告中
二2003年度南京市商品房价格素相关分析
1 房价供需结构性失调南京市商品房价格涨动
图39 2003年度南京市商品住宅期单价份额实际供份额较图
供需结构性失调表现市场供应商品房单价总价区域供实际价位区位需求间差异
期抉策产研究中心消费者调查数显示居民房价期值市场价差距甚远调查总体方米价格预期：需求方米3500元价位段占462严重供应求
需求35005000元米价位段占40供求基衡区域供结构失衡需求5000元米价位段仅占总量71实际供例达342属严重供求结合片区实际供2003年全年南京市商品房价格供应结构性失调现象较突出需求量较区域单价普遍高消费者期水消费者购买期单价水商品房房价节节升高
供需结构性失调表现总价供应需求结构性矛盾2003年南京市二手房济适房中低价商品房供应严重足新建商品房中楼盘项目中套型单套面积120米产品例较高造成单价低总价高商品房供应较区域存供应需求数单价较高商品房总价更高单价高套型总价相较低酒店式公寓项目日前受市场追捧例许购房者舍弃郊价优总价较高套型新商品房购买总价较低市区套型二手存量房二手房价格攀升强劲甚直追新商品房单价诸表现说明目前南京市商品房市场价格攀升形式总价供需失调关
外2003年全年南京市房价供需结构性矛盾表现市场供应商品房消费者楼盘学生活品质等需求合城区学区段新建商品房供奇缺导致区域房价水涨船高
2 济增长消费者信心——价格支撑面
2003年国GDP增长率85 时国市场迅速扩张城市中心消费变革正进行中关国际机构调查目前消费者信心指数达历史较高水反映中国济强动力消费者高度乐观情绪国民济固定收入生活质量信心年南京恩格尔系数已达40数表明目前南京济已进入消费高增长变革康阶段2000年2003年南京市实现商品住宅销售额年均30左右速度递增商品住宅销售额四类商品销售额呈现步增长态势新三件耐消费品（电脑轿车商品住宅）时代——
南京正处房产发展高增长时期——南京省会城市口集中济发达生活水年提高较快住宅需求量国外验证明区城市化水达40该区住宅产业会快速发展南京现城市化水约45世界银行统计国家均GDP达600－800美元间时住宅产业进入高速增长阶段达1300美元时进入稳定快速发展阶段超1500美元时住宅建设投资占GDP重达顶峰南京目前均GDP约2000美元左右济增长直接果收入增长购换房成时尚间接拉动房价
3 投资拉动——价格支撑面二
投资拉动效应体现三方面：投资型物业形成投资型购房例增长投资心理形成
投资型物业形成——南京市2003年市投资型物业超前年总量
例户型物业特户型酒店式公寓成热点户型回收较稳定风险较市场户型住宅商住两型商品房需求越越商铺商住两楼户型酒店式公寓2003年投资型物业市场重点产权式固定回报率返租模式成2003年推广较广泛模式旅游型房产升温迹象类特色产品供2003年南京市房产市场投资型物业形成气候年
投资型购房例增长——统计数表明2003年全市购房贷款量幅度升办理购房揭登记34万件担保债务价值1022亿元分年增长299798中住房贷款余额年初相增幅55抉策产研究中心数显示2003年四季度购置新商品房投资型业占总量20购置二手房投资型业占总量302002年倍左右特值注意中外购房者例约40左右例说明城市化进程吸引投资方面效应显现南京江济带辐射影响吸引批外置业群普通中低收入者买起房短期供需结构性失调状况尚未改观前投资型购房例增长2003年房价涨重支撑面
投资消费心理形成机制——受高额投资回报诱惑投资回报风险加影响居民进行物业投资心理日趋成熟着房产市场服务业务推陈出新通卖旧买新押旧买新租旧养新转揭买新等方式通银行商业贷款种投资理财形式购置第二套住房作投资观念兴起已越越普通市民认
4 商品房直接成升带动房价涨
土成——2003年南京市实际出土楼面价计算商品房开发中土成已占商品房总价50左右土价格涨幅较带动2003年房价升直接动力2003年土供应量逐步升定程度缓解房产市场土供求关系紧张问题抑房价定作方面二级市场存供求矛盾市场势稳状态房价土价格时行土稀缺资源城市化进程中消耗量土长段时期南京市土资源处供应求阶段
建材涨价——2003年建筑原材料涨行情直持续价格普遍涨2040建筑原材料涨幅少二成计算建筑原材料涨导致建设成提高20导致总成增长7某种建筑钢材涨1200元吨达3400元吨增长幅度超50水泥沙子石子混凝土等盖楼着建筑施工原材料价格全部涨建安成提高开发商迫升价建材原料价格涨导致楼价涨直接素建材成提高房屋开发成方米增加100200元开发商成压力增会导致楼价合理性升2003年8月前开发商品房没受建材涨价影响开发商会幅度提价8月开发产品会春节前市根抉策产研究中心数监测2003年春节前楼价调幅度会太外楼盘景观设计费营销造费重增加较快已达300400元米水部分成增加趋势较明显
5 城市化战略房价水——区中心效应显现
南京市正积极推进城市化进程2005年南京城市化率达65 意味着需量新建住宅着交通规划逐步落实南京市圈形成中心型城市位进步巩固中心城市位拉动房价涨着京沪高速铁路修成海南京杭州形成三时济圈世界制造业中心长江济圈理位置决定南京市未城市发展速度会更快期江开发战略已直接拉动南京市河西江北城北等片区房价涨2003年南京市城市化战略房价水已成密切相关素
6 开发商保利素——楼盘品质化倾
着房产金融政策变化开发商运作项目实力求提升趋势保持较高利润开发商提升楼盘品质时提升房价已成普遍做法
7 拆迁新法等政策影响
拆迁新法直接效应级跃升导致2003年四季度直接拉动南京市二手房均价200元左右米预见2004年政策新建商品房开盘价影响超二手房价格影响
影响期南京市房价相关素分析角度房产市场价格状况走势进行研究目前项相关数显示短期南京市房价变动相稳定
三南京市房价展
1 2003年房价总体特征
2003年南京国民济进入新轮发展周期基建投资急剧扩张拉动贷款快速增长城市建设步入高峰期江开发老城改造十运会场馆建设铁秦淮河整治三桥塞虹桥立交等数亿元投资项目断涌现房产开发持续升温扩信贷资金需求消费层次明显提升促进消费信贷业务发展
良宏观济环境中心城市位居住环境求逐渐提高住宅产品升级换代外购买力持续强化市区土资源紧缺旧区改造进程等诸推进素避免造成南京市2003年房价飚升
2 2004年市场环境房价趋势
基判断：（1）微观市场表现分析2004年商品房供应量增长较快需求量会增长供求关系会发生根性转折区域会出现供应量需求量出现区域性供求局面（2）诸宏观济表现显示2004年南京市房价涨性较济发展角度分析2000年房产业已成拉动GDP重素政策面鼓励房产业持续稳增长消费走说住宅标准提高家庭件耐消费增长商品房消费增长直接带动行业增长趋势明显城市发展阶段性规划说住宅均面积达康化标准政府追求（3）房产产品品质化元化时代（4）2004年二手房市场继续繁荣房价理性发展性增
2004年商品房供求关系会发生根性转折——南京已公布2004年拆迁量见整体数量超2003年年出现更购房者南京作长江中游区域中心城市外定辐射影响力决定南京会吸引批外创业者部分群构成2004年南京房产市场潜购房者年开始市政府解决贫困户收入较低拆迁户居住问题启动三房工程中低收入阶层住房问题备受关注已公布2004年建设计划三房总体供应量会少200万方米中高档商品房占例会降济适房占例会升南京市2004年达均住宅建筑面积24方米
房价走势影响面分析——第：政策综合力量（国土资源部45文件央行121文件国务院18号文）出台会导致房产价格会继续涨首先政策面房产行业规范化求房产产品实际供减少进入房产开发行业门槛提升2004年房产价格行性次房产市场需求然处快速增长态势城镇化进程加快外口增长等素增加房产市场需求第二：消费者消费观念发生变化增加市场需求着居民消费观念变化换购住房需求逐年增长增幅较第三城市发展带需求拆迁安置城市危旧住房改造城市基础设施建设产生购房需求量保持稳定增长第四政府2004年房产市场发展起推动作时控制房产泡沫出现会出台系列政策抑制炒房相关政策等
房产产品品质化元化趋势——发展时期南京市全国许城市样涌现批质化严重楼盘未真正独特优势楼盘适应新形势避免市场淘汰良性竞争提升楼盘品质未发展路产商避免出现分化未区域市场带动效应复存具独特卖点盘发展成市场亮点
潜需求开发引导通产品差异化理念创新满足成开发商占领市场先机竞争中取胜效途径着行业利润断降低市场环境变化行业格局重新洗牌市场通竞争方式产商淘汰出局竞争良性发展范围性价格高房子会越越创造高性价产品2004年南京市房产业发展动2004年符合市场细分需求特色产品会市场商品房结构调整越越受市场需求引导品质化元化倾提升产品价值间接起拉动房价作
二手房市场发展速度继续——活跃二手房市场房产市场繁荣重标志供应格局房价水2004年二手房市场发展速度继续2003年较高水繁荣二手房市场益促进新商品房价格理性回房产市场发展机组成部分
第四节 消费者调查研究
目前购房会员俱乐部拥会员总数14000名会员特征均期算购房准购房者够准确解购房者购房心理行需求变化推进南京房产市场健康发展开发商开发出够适合市场需求楼盘抉策产研究中心基础做深入消费者调查研究
消费者调查报告重容抉策产研究中心拥14000名准购房者样特征报告价值准确解握消费者心理特征变化情况房产相关产业开发商等开发投资提供重参考外消费者调查数指标数相关分析非常价值资讯
根购房会员俱乐部会员数库资料购房者年龄学历收入等基特征面积单价等需求特征付款方式等行特征三方面进行分析
背景资料
调查时间：购房会员俱乐部拥会员中选取入会时间跨度2003年1月1日2003年12月31日
1 样特征
（1）南京居住2年常住口
（2）算两年购房准购房者
（3）选择购房意区域南京城区七片区（六合溧水等包括）
（4）样容量：总拥13585名购房会员俱乐部会员数库中通机抽样方法获取样样5724名通样甄选获效样5531名电话回访会员280名获效样232名样容量信度95误差范围控制3
2 研究方法
（1）调研方法：次调研会员数库抽取样外采电话回访老会员调研方法
（2）分析方法：通数进行甄编码录入数库利SPSSEXCEL等软件进行统计分析
3 研究指标
（1）购房者基特征
（2）购房者购房需求特征
（3）购房者购房行特征
二购房者基情况分析
1 年龄结构分析
购房者年龄分成25岁2635岁3645岁4655岁55岁五年龄组年龄组结构例图：
图41 购房者年龄结构例图
图见购房者年龄2645岁年龄段中青年例达总数23显示年龄段购房力欲非常高该年龄段收入水投资消费观念支付力相致
通全年四季度变化情况出25岁年龄组购房例明显升外余年龄组需求例程度降表明25岁年龄组商品房市场着较强信心
2 学历分析
图42 购房者学历结构图
结构图表明购房者学历专例科学历例购房力致原科学历总口中分布较
通半年购房者学历变化情况出专学历购房数明显降年快速涨房价抑制购房需求购房力般说低两类群
3 收入结构分析
图43 购房者收入水结构图
统计图表明购房群体中家庭收入集中38万元间约占总购房群体70左右中35万元中等收入购房者购房例高8万元购房者例维持10左右收入阶层变化趋势太明显
三购房需求分析
1 面积需求分析
图44 购房者面积需求图
全年面积需求状况目前购房者面积需求然71110方米四季度例变化情况出110方米需求升110方米商品房需求降明显
2 收入承受价位交叉分析
家庭收入高低购房者进行分组采全年数进行统计然组家庭期购房价格进行分析
图45 2003年购房者家庭收入期价格交叉较图
图出高价房需求例着家庭收入增张增加58万家庭收入组期价格明显外三组意购房价格较明显3万家庭购买单价3500元方米住宅3—5万家庭收入组需求35005000元方米单价住宅8万家庭收入组需求7000元方米住宅见高价位房需求较高收入水家庭承受力相关性较强
3 套型选择
图46 购房者套型需求结构图
需求量较种套型分三室二厅卫三室厅卫需求量超20％三室厅卫二室厅卫二室二厅卫套型需求超10％套型市场需求例十分限种套型全年四季度间需求例变动反映消费者套型需求较稳定
4 消费者承受商品房总价分析
图47 购房者承受总价需求结构图
图出南京城镇居民均收入仅万元左右承受总价60万商品房消费者例2030－60万元例接半30万需求例超13
四购房者行分析
1 付款方式分析
图48 购房者付款方式图
图示购房者购住房付款方式揭付款例超23半年提高4百分点分期付款例降3百分点次性付款例降货币支付力等素影响部分购房者然选择揭付款方式实现安居生活
2 收入媒体影响度交叉分析
媒体收入阶层影响程度收入阶层消费惯消费心理信息源渠道差异里媒体影响度指种媒体消费者影响程度运抉策产中心数库收入段购房群体媒体接受度作交叉分析：
图49 收入媒体影响度交叉较图
图出收入段报纸始终消费者解商品房信息首渠道超半认报纸影响力媒体着收入增长报纸影响增长网络影响处报纸着收入增长报纸影响增长网络特房产专业网受众针性强较发展前景电视媒体中低收入阶层中占重位
3 年龄购房区域交叉分析
年龄受众住宅区域偏受素影响仅验判断解偏非常重避免商品房结构性衡运抉策产中心数库年龄段购房群体区域接受度作简单交叉分析（包括仙林江北55岁年龄段）：
图4—10 年龄购房区域交叉图
图出河西城南意购房群体25岁年轻购房者意购房区域江宁区城北江宁城东河西消费群体26363545岁年龄段4655岁年龄段意购房者更趋河西城东购房
4 购房者2004年房价变化心理预期接受力分析
商品房价格仅受消费者收入水供求关系影响消费者房价趋势预期极影响着房价商品房仅居民生活必需品投资品作投资品仅考虑资产前价格更受价格预期心理影响
解消费者未房价走预期心理非常重抉策产中心利电话回访老会员1112月会员登记数作样进行统计分析结果图：
图4—11 消费者2004年房价走势预期结构图
统计结果出仅仅113左右消费者2004年房产市场持悲观态度认2004年济适房商品房供幅增加房产市场出现转折商品房价格会降
然2003年片区涨幅均超1000元方米河西片区月均涨幅超100元方米高涨速度必然惯性2004年房价出现逆转性较许利素支撑着房价坚挺消费者提高2004年房价走高心理承受力心理预期接45％消费者认年房价继续走高
40％消费者认土供应供增加等确定素影响 2004年房价涨跌相
第五节 生活指数评价
2003年12月修订抉策产研究中心南京市区域生活指数评价系统南京市典型楼盘生活指数评价系统科学设计模型评价城市片区楼盘生活便利程度出区域生活便利指数区域发展综合评价专项分析房产开发商楼盘开发提供理性参考前期模型基础中心模型进行进步发展应
生活指数评价
1 区域生活指数模型
生活指数模型抉策产研究中心2003年8月继南京市房产70典型楼盘指数数库建立建立影响生活便利程度项信息分析系统运德尔菲法指标计算分时利MATLAB软件评定区域生活便利程度方法双层加权指标7项指标项目：区域交通设施完备程度区域环境保护程度区域商业设施完备程度区域医疗设施完备程度区域休闲设施完备数区域教育设施完备程度典型社区居民满意程度素建立双重加权监测项目模型计算分量化评价结果说明属域市场价值
该模型推出商品住宅价值评价体系已社会界接受期生活指数评价中心模型进行进步应：南京市口理进行板块划分基础选取城中六理片区进行生活指数评价
表51 区域生活指标双重加权评定模型（5分制）
影响素
总权重(w)
分级指标分权重
（w）
区域交通设施完备程度
015
公交线路总里程
（045）
区域中心点距市中心直线距离（035）
否轻轨铁快速交通环线规划（020）
区域环境质量
015
周边植覆盖率（050）
域风貌
（030）
属级
（020）
区域商业设施完备程度
015
超市便利店密度
（045）
型商贸场密度
（025）
农贸易市场密度
（030）
区域医疗设施完备程度
015
10公里范围医疗机构数（）（050）
距离片区中心三级医院距离名称（050）
区域休闲设施完备数
015
方公里体育场馆数（045）
方公里中档餐饮服务机构数（025）
方公里文化娱乐场数（030）
区域教育设施完备程度
015
学展览馆密度
（025）
中学密度
（045）
幼教服务机构密度
（030）
代表社区居民
居住满意程度
（5分制）
010
通型抽样调查获关：居民社区保安标准物业收费标准保洁标准态度出综合分
利模型更范围片区进行生活指数评价
2 应测评结果
期评价六城中片区理位置较接三牌楼片区紫竹林片区许府巷片区高云岭片区西家塘片区四牌楼片区六片区进行生活指数评定评定结果：
表52 型片区生活便利指数评定结果列表
片区
名称
三牌楼
片区
紫竹林
片区
许府巷
片区
高云岭
片区
西家塘
片区
珠江路
片区
属区
城中
生活指数
435
430
445
460
455
465
房屋均价
6500
5800
5900
6300
6000
6500
测评结果消费者评价楼盘价值开发商进行楼盘项目规划中介机构评价租赁行情参考价值抉策产研究中心开通网站中公布更关区域生活指数评价结果社会界开放生活指数评定楼盘信息查询南京市房产专口理信息台功
二典型楼盘生活指数评价
1 典型楼盘生活指数模型
抉策产研究中心典型楼盘生活指数模型建立区域生活指数模型基础典型楼盘进行生活指数评定该系统充分考虑房产产品价值构成购房者购房程提供效指导房产投资项目预期销售收益状况提供参考
楼盘生活指数评价指标系统包括：建筑质量发展商水周边环境交通环境医疗教育环境楼盘套设施完备数区设施完备数业情况楼盘物业服务水分级指标影响楼盘生活便利程度指标建立分标准70楼盘数库数台模型涉信息项目进行月信息踪期生活指数评价添加衡量建筑质量发展商水评价指标总模型：
表53 典型楼盘生活指标双重加权评定模型（5分制）
影响素
总权重(W)
分级指标
分权重（W）
开发商评价
005
资金实力
020
销售状况
030
品牌知名度
025
相似项目验
025
项目建筑质量
010
建筑设计等级
03020
实施施工企业级
030
室布局合理性评估
020
项目验收评价
04030
楼盘套设施完备数
010
设施完备数量化评级分
区设施
完备数
010
周边环境
015
周边文化场馆施数
030
周边植覆盖率
020
周边治安
025
处片区生活指数
025
交通环境
015
距市中心直线距离
035
1公里设站点公交线路条数
045
交通规划
020
医疗教育环境
020
10公里范围医疗机构数
030
否社区医疗救助机构
020
距离社区三级医院距离名称
030
幼园学中学学
020
业情况
010
职业结构例
025
业入住满意度
030
职业结构例
025
购房目例客层分析
020
楼盘服务水
005
保安标准
025
保洁标准
025
物业收费标准
025
提供服务项目
025
根楼盘生活指数评定模型计算某楼盘生活便利程度该指数作判断某楼盘便利程度标准
2 应测评结果
根测评标准MATLAB软件计算5典型楼盘进行楼盘生活指数评定结果：
表54 典型楼盘生活指数结表
楼盘名称
花神美境
市政天元城
罗马假日
金源太古城
城市桃源
物业类型
住宅
住宅
住宅
住宅
住宅
属区
城南
江宁
城中
城北
河西
生活指数
410
415
425
420
425
楼盘均价
4200
3100
5900
5500
6200
抉策产研究中心建议相价位段楼盘项目中选择生活指数分较高项目期媒体合作推出2004年度南京市楼盘生活指数系列评定
三典型楼盘性价分析
根楼盘价位典型楼盘生活指数值相关性分析设计楼盘性价分析模型价位区间标尺数值175分代表1000元米单位价格区间样价位楼盘生活指数较高说明生活便利程度较高开发商言开发样楼盘较市场竞争力生活指数标尺15分根表54数6五典型楼盘进行楼盘性价测评结果：
图51 楼盘性价测评图
图示显示统价格区间（期参评五楼盘价位分布1400元米价位区间）代表楼盘价位区间方形点落代表楼盘生活指数菱形点层说明性价较高生活便利程度较高反落外层说明相等价位楼盘生活便利程度较低性价较低生活指数评定性价模型设计宗旨合理评价房产产品市场价值市场竞争力市场提供参考开发商项目开发消费者理性消费说积极意义
四抉策产研究中心生活指数专项研究
1 典型楼盘生活指数性价综合分析报告
报告组成：成熟理概念区域5公里范围典型楼盘项目生活指数评价性价分析周边项目较分析工作表发展商背景分析特殊卖点分析
2 楼盘项目前期定位研究
口理整合信息结合楼盘数库生活指数评价模型抉策产研究中心提供商品房开发前期需市场调查项目定位研究专项报告
第六节 广告监测研究
抉策产研究中心媒体监测数库运科学监测模型助数库软件南京市房产广告投放进行监测研究定期公布南京市房产市场广告动态信息六指标体系中抉策广告投放监测工作意义分析开发企业营销策略销售动态进行相关性分析更加深入透析市场
第三季度南京市房产面广告投放监测
期报告2003年10月1日12月31天广告监测统计数基础第三季度南京市房产广告投放排名投放总额投放频率区域楼盘广告发布量排名开发商投放量排名媒体分布南京市房产营销广告题踪等方面进行统计分析南京面媒体影响度消费者媒体偏媒体影响度排名进行进步研究
期面媒体监测范围包括南京日报周末星期五扬子晚报南京晨报金陵晚报现代快报服务导报江南时报江苏商报
2003年1112月份南京房产广告住宅商铺写字楼构成中住宅商住写字楼类项目广告刊登量较高
2003年1112月份南京房产广告然集中金陵晚报扬子晚报现代快报等市类报纸中金陵晚报现代快报房产广告市场中市场份额较媒体
2003年1112月份投放总量前三名区域然江宁城中河西三区域2003年1112月份南京区房产广告较规格双通栏半版通栏105通栏全彩色广告
二2003年1112月南京市楼盘报纸面广告投放统计分析
根抉策产研究中心媒体监测数库数统计出2003年1112月南京市房产面广告投放项统计分析
1 投放量排名
1112月份南京楼盘面广告投放总量2430通栏广告中翠岛花城
120通栏总投放量排名第盘谷亚泰广场735通栏总投放量排名第二旭日华庭625通栏总投放量排名第三（见表61）
2 投放频率排名
投放频率角度统计翠岛花城盘谷亚泰广场旭日华庭三楼盘排名前三位分达隔 052083098日投放1通栏广告单次投放版面高楼盘翠岛花城钟山银城东苑汇杰广场相关统计见表：
楼盘名称
投放版面总量
投放总额
排名
（元）
投放总量
排名
投放
总次数
投放频率
（隔日投放
1通栏广告）
单次
投放版面
翠岛花城
120
840000
1
24
051
500
盘谷亚泰广场
735
514500
2
20
083
368
旭日华庭
625
437500
3
14
098
446
江山万欣翠园
615
430500
4
24
099
256
万科金色家园
535
374500
5
19
114
282
汇杰广场
52
364000
6
11
117
473
武夷绿洲
52
364000
7
17
117
306
钟山银城东苑
50
350000
8
10
122
500
明月港湾
475
332500
9
18
128
264
君国际
44
308000
10
18
139
244
表61 2003年1112月南京市楼盘报纸面广告投放量统计表
（注：报告中面广告发布版面量统计数值1表示1通栏广告广告价格计算标准采7000元通栏均水）
3 分区域投放量统计
表62 2003年1112月南京市楼盘面广告分区域投放量统计表
楼盘属区
投放广告次数
投放广告版面总量
投放广告总量排名
江宁
244
6495
1
城中
183
5005
2
城南
86
289
3
河西
110
288
4
城东
74
2345
5
区
66
234
6
江北
36
127
7
城北
35
1075
8
南京楼盘面广告投放总量分区域统计显示2003年1112月份投放总量前三名区域江宁城中城南三区域分达64955005289通栏广告河西区域广告投放版面达 288通栏城东区域广告投放版面达2345通栏城北江北楼盘广告投放版面总量相较低值关注周边区外商铺旅游房产投放量较达234通栏
4 物业类广告投放量统计
表63 2003年1112月南京市分物业楼盘面广告投放量统计图
物业类型
投放总量
（通栏数）
占总量百分
投放广告
楼盘总数（家）
投放次数
区域
墅
160
69
12
江宁
公寓
1415
58
7
城中
旅游房产
685
28
7
黄山
商铺
1785
73
20
城中
商住楼写字楼
302
124
29
城中
住宅
1572
647
129
江宁
2003年1112月份投放广告楼盘物业类型统计住宅类广告占投放量647区域排名江宁区住宅墅广告投放量然区中高城中商铺商住楼写字楼广告投放总量高外旅游房产中黄山区楼盘投放总量高
5 开发商楼盘面广告投放量统计
表64 2003年1112开发商楼盘面广告投放量前五名统计表
开发商排名
投放
广告次数
投放广告
版面总量
投放广告版面总量排名
雨花城建综合开发总公司
24
120
1
银城房产
19
95
2
振宏民防开发公司
20
735
3
南京21世纪房产开发限公司
22
675
4
南京百家湖房产开发限公司
20
64
5
南京红太阳房产
14
625
6
南京江山房产
24
615
7
南京明月建设集团
21
55
8
南京万科置业限公司
19
535
9
2003年1112月份南京楼盘面广告开发商投放总量统计显示投放总量前三名开发商雨花城建综合开发总公司银城房产振宏民防开发公司着三开发商2003年1112月投放楼盘面广告总量达12095735通栏
三南京区面媒体影响度分析
均日发布广告量统计
表65 2003年1112月南京面类媒体发布房产广告量统计表
媒体排名
发布广告次数
发布广告量排名
发布广告量
均日
发布广告量
金陵晚报
268
1
720
1180
现代快报
245
2
7095
1163
南京晨报
135
3
386
633
扬子晚报
96
4
2985
489
南京日报
46
5
1265
207
2003年1112两月监测数显示：南京面类媒体接受房产类面广告月份总量达2430通栏广告中金陵晚报月发布720通栏发布量排名第均日发布广告量达1180通栏现代快报发布7095通栏发布量排名第二均日发布广告量达1163通栏南京晨报发布386通栏发布量排名第三发布广告次数均日发布广告量两角度统计现代快报金陵晚报南京晨报分列前三位
四楼盘形象宣传题踪分析
1 2003年1112月楼盘面广告投放题类型分析
总体说期楼盘营销宣传两趋势宣传楼盘购买诱惑采取策略广告般较煽动语言强调投资回报价值明显趋势社会分层角度提出项目入住者追求高生活品质差异化生活方式性化生活空间
2 2003年1112月楼盘面广告投放题宣传语览
表66 房产广告营销题表
楼盘名称
广告宣传题
百家湖印象威尼斯
应错机会
济领袖选择
百家湖花园
房子家更幸福
欧式水岸风情生活纯色彩
然理想居
豪庭街旺铺
赢领财富风暴
高视野高境界
翠岛花城
第三次签约风景
货真价实产品赢市场
双水景住宅
德基厦
国际新锐文
400棵梧桐树会呼吸玻璃幕墙
独立年代
世界太惜太空城市太太
商务行馆酒店生活
投资型酒店式商务公寓
利润化
东恒阳光嘉园
假日里选择度假风情住宅
回家·享受度假
夫子庙世界商业城
铁必口抢赚
谷阳世纪厦
IT核心身份标签
您奇迹您创造奇迹空间
翰海翠庭
园林·墅·然·境界
专属中产阶级山水墅升级版惊世呈现
君国际
黑夜白天
情智慧成明天
预约市繁华预演生
Happy 2004
预约市繁华预演生
君国际酒店式单身公寓国际部落
预约市繁华预演生
君国际学会珍惜现
名嘉佳园
名嘉佳园春节铁定涨
机会 等眼光
名家俊雅名嘉凝眸相惜
热烈祝贺名嘉佳园三天销售额突破三千万
仁恒玉兰山庄
种成功境界层生体会
墅式公寓墅生活空间
苏宁馨瑰园
卓越房型 实尊
品味河西首席生活美宅
市新贵生活缤纷演
五购房者相关特征分析媒体影响度
1 购房者媒体偏分析
根购房会员俱乐部数分析前消费者获取楼盘信息六渠道例进行较图示：
图61 消费者获取楼盘信息六渠道例较图
图示表明目前购房者信息获取渠道报纸广告电视广告房产交易会三渠道报纸电视发布较时信息发布时间较零散房产交易会楼盘模型景观体现较直观会员俱乐部数显示准购房者机渠道认提高趋势图出网络种集合视听文图片动态影集成新兴媒体已受越越房产企业营销代理机构重视动态文字画面配音乐短片成众房产网站年末页面重组成部分中心南京市房产网（WWWENJHOUSECOM）12月某日页面进行统计发现类房产类装修类产品广告
时条数已达90条非高峰时刻网站时线网民准购房者数达300400该网站日均发布二手房求购出售信息房屋求租出租赁信息达500条网成交速度2周左右
抉策产研究中心建议楼盘项目应适加网信息发布量毫疑问未购买新商品房力群体追求新生活方式全面进入数字时代群
2 媒体广告购房者决策影响分析
购房会员俱乐部新数媒体宣传影响购房者决策程度统计图
表67 媒体购房决策影响程度统计
较
般
没影响
报纸
2500
6167
1333
电视
3000
4000
3000
房产交易会
3333
6111
556
亲友推荐
5500
3833
667
网络
2870
5700
1430
图表明房产广告投放组合已成企业营销中面难题开发商明白：实施广告投放中半广告费浪费根没效果效果甚微半浪费知道效制定媒介组合投放计划实施广告投放抉策产研究中心提供广告专项调研报告：分类媒介影响力分析广告投放策略销售实绩相关性分析投放时间形式实际受众反映投放预案前期受众反映测试典型楼盘形象设计广告创意研究
抉策产研究中心提供广告专题研究项目：（1）广告投放营销投入相关性研究（2）广告创意研究（3）分类项目广告案例研究
结 束 语
2003年房产市场纷争安年年初SARS风波央行121号文国务院18号文房产热争年底土市场整治规范拆迁矛盾激化引出拆迁条例更新次事件引起市场方诸反应2003年南京市房产市场然保持着高速增长
房产开发投资创出历年高纪录2003年房产开发投资1838亿元2002年增长336全年南京商品房合销售面积达673万方米2002年增长336商品房价格继续路高歌2003年商品房价格2002年增长20
家欢喜家忧房产开发商赚盆满钵盈均年收入万元左右老百姓购买均价超4000元方米住宅感非常吃力尤房住拆迁居民低收入居民政府采取系列措施满足中低收入居民住房需求2003年政府减缓规范市政拆迁提高拆迁补偿标准加土供缓解商品房供需矛盾加济适房中低价商品房建设力度满足收入层次安居需求
南京房产市场然处初级市场阶段初级市场典型特征高增长速度市场秩序规范根中国市场成长验初级市场基历810年高速成长期（增长率15）处房产高速发展时期市场卖方市场开发商占导位样难市场机遇前开发商轻松获取利润然市场济常态剩济房产市场进入买方市场市场环境秩序逐渐规范现存60开发商情市场淘汰产战硝烟散黄沙吹始见金真正注重信誉断提高身实力开发商规范房产市场中继续发展真正长远眼光开发商仅仅考虑抓住前时机会真正社会消费者担负责建立起信誉品牌确保立长久败
2003年相2004年南京房产市场发展面变数着股市复兴必部分房产投资者套现投入股市投资者退出两方面影响房产市场方面增加市场供方面减少房产投资需求影响消费者信心引起房产供需连锁反应城市建设拆迁影响房产市场素拆迁居民需求缺乏弹性拆迁购房数量需求量变化动房产市场面变数受宏观济形势继续利影响着城市建设城市化进程推进居民改善居住环境需求断增加南京房产市场继续快速发展
南京抉策产研究中心
2004年2月1 8 日
报告附件： 2003年房产业政策影响面分析
12003年——房产政策年
总方针出台——2003年房产政策导性文件国务院……（18号文）2003年6月5日发布中国民银行关进步加强房产信贷业务理通知（ 121号文）提出政府调控房产市场总方针121号文件目规范房产信贷业务促进房产投资购买行慢慢转理性消费防范房产金融风险18号文明确肯定房产业国民济中重作表明政府房产业发展态度——坚持市场化基方两重量级文件先出台带市场重影响房产行业融资成进入门槛形中提升短期拉升市场价格
整顿规范建设土市场——土市场发展完善正房产市场健康发展源头2003年2月18日国土资源部发关清理类园区加强土供应调控紧急通知提出严格控制土供应总量特住宅写字楼供应量停止墅类土供应适增加普通住宅土供应严格控制总量03年度全国撤整合类开发区2046规范土市场治理整顿土市场秩序力推进营性招标拍卖挂牌出制度落实等系列方针政策出台土供局面产生重影响短期市场影响限制土供应量
控制房产信贷开拓房产金融市场形成元化房产融资——2003年国房产市场60资金源信贷资金房产贷款余额占商业银行项贷款余额重高达178维护金融稳定央行121号文规定房产开发企业申请银行贷款资金（指者权益）应低开发项目总投资30然目前达规定房产企业开辟新融资渠道引起方高度重视促进产信托房产基金发展
保障普通住宅需求增加普通商品住房供应——121 号文18号文时提出增加普通商品房供应提高市场供应中例努力住房价格数居民家庭住房支付力相适应观点提出建立起较完整市场化住房供应体系满足10消费者高档房适合70－80居民普通商品房15－20济适房然贫困家庭廉租房政策落实表现方政府加中低价商品房济适房建设规模改变年中低收入群住宅供应足局面
规避住房贷款风险——规避住房贷款风险121号文’规定购买第二套(含第二套)住房应适提高首付款例执行住房贷款利率投资型购房例较高城市政策实施房市稳定发展起良作
城市动拆迁问题——着城市扩张规模拆迁引发纠纷全国断暴发城市拆迁反映出问题已单纯城市建设问题更触政策法律政府职公民权利等深层次问题城市拆迁已成年整社会关注焦点2003年9月19日国务院办公厅特拆迁问题发关认真做城镇房屋拆迁工作维护社会稳定紧急通知半年中国纷纷出台相关法规政策规范房屋动拆迁行时出台具体拆迁补偿标准拆迁评估办法规模城市拆迁导致普通商品房供应求素国家相关增加普通商品房供应政策解决动拆迁问题良补充作
物业理条例实施——国务院总理温家宝2003年6月8日签署第379号国务院令9月1日正式公布实施中国第物业理条例容：规定切权利属业会明确业物业理活动中享10项权利物业理条例出台确立业位明确方体责权利法律消许引起物业理纠纷隐患提供保证房产市场健康发展起积极促进作
2政策面市场未影响
土市场房产金融市场国家采取通商品房信贷措施税收调节机制住房补贴制度济适房建设等系列措施调控房产市场供应量供应结构加普通商品房济适房供应规范城市动拆发展二手房市场严控房产开发企业银行贷款加强住房贷款担保体系降低信贷风险总体2003年房产市场利暂时利空政策短期间接南京市房价水继续快速涨房产市场结构非常复杂然政策面影响未促进市场更加理性健康成长历2003年曲折前行政府理行企业投资开发行消费者商品房消费行趋理性
32004年热点——产金融年土税实施讨
土政策动产金融政策成热点——土理制度更加精细动产金融方面揭抵押贷款企业发债投资基金政策会出台新规会推动房产市场更加健康发展着行业购趋势出现产业更加专业化集约化规模化发展土房产资着土市场规范化整房产业会重新排序整战略格局会发生重变化产业资结合必然专业化购时代规模化营发展趋势阻挡资基金入市利股权融资方式房产开发中表现十分活跃国类基金式公司募集资金具备银行融资资市场融资条件房产企业提供桥资金外增加债券市场供应实现信贷资产证券化种新融资渠道2004年房产企业发展产生重影响
未实行土税影响——讨否实施土税渐成热点城市土理体制实行三权分离城市土权进步明确产权关系进步清晰土权济利益中央方两层面时实现方政府收取级差租利市政建设企事业单位法取土权方政府代表国家法转出租等行进行效监督果目前市场状况土拍卖制度变更土税制度市场产生重影响
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目录 ————————……————————————————————————————…………………………………………………………………………………………1
综 述 443
前言 443
二研究方法简介 553
1 研究背景说明 553
2 抉策产研究指标体系说明 663
三延伸服务 773
四报告 883
摘 883
1房产需求升势头强劲 883
第节 市场容量分析 10103
2003年南京市房产市场容量分析 10103
（）2003年商品房市场容量 10103
1 拆迁购房然处南京房产需求导位 10103
2 投资者例波动较较快 11113
3 结婚购房例较稳定 11113
4 改善居住环境群体需求例变化较 11113
5 城市化进程等购房需求 11113
（二）存量商品房市场容量 12123
二2003年南京房产市场交易状况分析 12123
1 2003年商品房已实现需求状况 12123
2 商品房交易量历年增长情况 13133
3 2003年未实现需求状况分析 13133
三2003年需求结构分析 14143
1 片区结构例季度变化情况 14143
2 楼型层次季度例变化分析 15153
3 商品房价格档次季度变化情况 16163
第二节 产品结构分析 17173
2003年市场供总量 17173
1 商品房开发持续增长 17173
2 土资源供状况 18183
3 2003年存量房供应状况 19193
4 济适房中低价商品房开发建设情况 19193
二2003年房产供应结构供需分析 20203
1 2003年南京市房产市场总体供需分析 20203
2 区域供需结构分析 20203
3 价格层次供需结构分析 22223
4 楼型供需结构分析 23233
5 商品房总价区域供需交叉分析 23233
三2004年南京市商品房供总量分析 24243
1 商品房 24243
2 济适房 24243
3 片区状况分析 25253
第三节 价格研究 26263
供应价格水分析 26263
1 抉策南京市70典型楼盘价格指数 26263
2 商品房价格水分析 28283
4 分物业商品房价格水分析 31313
5 存量房（二手房）价格水分析 32323
6 济适房中低价商品房价格水分析 33333
7 土价格水分析 34343
8 房产三级市场——租赁市场价格水分析 35353
二2003年度南京市商品房价格素相关分析 35353
1供需结构性失调南京市商品房价格涨动 35353
2 济增长消费者信心——价格支撑面 37373
3 投资拉动——价格支撑面二 37373
4 商品房直接成升带动房价涨 38383
5 城市化战略房价水——区中心效应显现 38383
6 开发商保利素——楼盘品质化倾 39393
7 拆迁新法等政策影响 39393
三南京市房价展 39393
1 2003年房价总体特征 39393
2 2004年市场环境房价趋势 39393
第四节 消费者调查研究 41413
背景资料 41413
1 样特征 41413
2 研究方法 41413
3 研究指标 41413
二购房者基情况分析 42423
1 年龄结构分析 42423
2 学历分析 42423
3 收入结构分析 43433
三购房需求分析 43433
1 面积需求分析 43433
2 收入承受价位交叉分析 44443
3 套型选择 45453
4 消费者承受商品房总价分析 45453
四购房者行分析 45453
1 付款方式分析 45453
2 收入媒体影响度交叉分析 46463
3 年龄购房区域交叉分析 47473
4 购房者2004年房价变化心理预期接受力分析 47473
第五节 生活指数评价 49493
生活指数评价 49493
1 区域生活指数模型 49493
2 应测评结果 50503
二典型楼盘生活指数评价 50503
1 典型楼盘生活指数模型 50503
2 应测评结果 51513
三典型楼盘性价分析 52523
四抉策产研究中心生活指数专项研究 52523
1 典型楼盘生活指数性价综合分析报告 52523
2 楼盘项目前期定位研究 52523
第六节 广告监测研究 53533
第三季度南京市房产面广告投放监测 53533
二2003年1112月南京市楼盘报纸面广告投放统计分析 53533
1 投放量排名 53533
2 投放频率排名 53533
3 分区域投放量统计 54543
4 物业类广告投放量统计 54543
5 开发商楼盘面广告投放量统计 55553
三南京区面媒体影响度分析 55553
均日发布广告量统计 55553
四楼盘形象宣传题踪分析 56563
1 2003年1112月楼盘面广告投放题类型分析 56563
2 2003年1112月楼盘面广告投放题宣传语览 56563
五购房者相关特征分析媒体影响度 57573
1 购房者媒体偏分析 57573
2 媒体广告购房者决策影响分析 58583
结 束 语 59593
报告附件： 2003年房产业政策影响面分析 60603
综 述 4
前言 4
二研究方法简介 5
1 研究背景说明 5
2 抉策产研究指标体系说明 6
三延伸服务 7
第节 市场容量分析 9
2003年南京市房产市场容量分析 9
（）2003年商品房市场容量 9
1 拆迁购房然处南京房产需求导位 9
2 投资者例波动较较快 10
3 结婚购房例较稳定 10
4 改善居住环境群体需求例变化较 10
5 城市化进程带购房需求 10
（二）存量商品房市场容量 10
二2003年南京房产市场交易状况分析 11
1 2003年商品房已实现需求状况 11
2 商品房交易量历年增长情况 12
3 2003年未实现需求状况分析 12
三2003年需求结构分析 13
1 片区结构例季度变化情况 13
2 楼型层次季度例变化分析 14
3 商品房价格档次季度变化情况 14
第二节 产品结构分析 16
2003年市场供总量 16
1 商品房开发持续增长 16
2 土资源供状况 17
3 2003年存量房供应状况 18
4 济适房中低价商品房开发建设情况 18
二2003年房产供应结构供需分析 19
1 2003年南京市房产市场总体供需分析 19
2 区域供需结构分析 19
3 价格层次供需结构分析 21
4 楼型供需结构分析 22
5 商品房总价区域供需交叉分析 22
三2004年南京市商品房供总量分析 23
1 商品房 23
2 济适房 23
3 片区状况分析 24
第三节 价格研究 25
供应价格水分析 25
1 抉策南京市70典型楼盘价格指数 25
2 商品房价格水分析 27
4 分物业商品房价格水分析 30
5 存量房（二手房）价格水分析 31
6 济适房中低价商品房价格水分析 32
7 土价格水分析 33
8 房产三级市场——租赁市场价格水分析 34
二2003年度南京市商品房价格素相关分析 34
1 房价供需结构性失调南京市商品房价格涨动 34
2 济增长消费者信心——价格支撑面 36
3 投资拉动——价格支撑面二 36
4 商品房直接成升带动房价涨 37
5 城市化战略房价水——区中心效应显现 37
6 开发商保利素——楼盘品质化倾 38
7 拆迁新法等政策影响 38
三南京市房价展 38
1 2003年房价总体特征 38
2 2004年市场环境房价趋势 38
第四节 消费者调查研究 40
背景资料 40
1 样特征 40
2 研究方法 40
3 研究指标 40
二购房者基情况分析 41
1 年龄结构分析 41
2 学历分析 41
3 收入结构分析 42
三购房需求分析 42
1 面积需求分析 42
2 收入承受价位交叉分析 43
3 套型选择 44
4 消费者承受商品房总价分析 44
四购房者行分析 44
1 付款方式分析 44
2 收入媒体影响度交叉分析 45
3 年龄购房区域交叉分析 46
4 购房者2004年房价变化心理预期接受力分析 46
第五节 生活指数评价 48
生活指数评价 48
1 区域生活指数模型 48
2 应测评结果 49
二典型楼盘生活指数评价 49
1 典型楼盘生活指数模型 49
2 应测评结果 50
三典型楼盘性价分析 51
四抉策产研究中心生活指数专项研究 51
1 典型楼盘生活指数性价综合分析报告 51
2 楼盘项目前期定位研究 51
第六节 广告监测研究 52
第三季度南京市房产面广告投放监测 52
二2003年1112月南京市楼盘报纸面广告投放统计分析 52
1 投放量排名 52
2 投放频率排名 52
3 分区域投放量统计 53
4 物业类广告投放量统计 54
5 开发商楼盘面广告投放量统计 54
均日发布广告量统计 54
四楼盘形象宣传题踪分析 55
1 2003年1112月楼盘面广告投放题类型分析 55
2 2003年1112月楼盘面广告投放题宣传语览 55
五购房者相关特征分析媒体影响度 56
1 购房者媒体偏分析 56
2 媒体广告购房者决策影响分析 57
结 束 语 58
综 述
前言
2003年南京市房产业波澜起伏众说纷纭年着长三角市圈形成南京市江开发方案全面启动众重市政建设项目完工建设南京市作区性政治文化济中心城市位日趋显现方面已驶高速发展快车道房产市场具体表现说2003年南京市价房价涨幅惊交易量更突破历史高水开发商运营商惊喜高利润回报时受制土拍卖造成高价品牌运营土储备资金实力更高求企业开始考虑兼整合长期战略方面消费者愿实际差距越拉越猜测犹豫中未实现买房愿2003年国均GDP首次突破1000美元GDP衡量国家济发展水总量尺度均GDP评价国家富裕程度根数字变化划分济发展阶段说明国真正进入脱贫致富阶段新历史时期社会会发生更积极变化日益发展完善市场济环境生活中奢侈品逐渐成日常必需品消费结构发展型享受型升级住房轿车电子通信等宗消费品市场出现爆炸性增长更加缤纷样消费方式膨胀消费时代成现实
2003年岁末众关房产市场报道中吸引读者眼球2004年房价走稳甚回落种种预测抉策产研究中心着四年房产市场研究纪服务验观2003年房产市场发展轨迹重申观点：市场济剩济商品短缺永远暂时商品剩市场济常态着市场发展成熟竞争会愈演愈烈久房产市场定会全面进入供求局面
房产市场目前远未成熟产品（商品房）相复杂特殊商品相关影响素国外宏观政治济形势金融政策相关法律法规变化会直接影响微观市场表现片面某济指标作房价房市预测进行市场预测取谓预测实瞎子算命会产生错误引导甚欺骗
供需关系房产市场导素解市场供求关系变化趋势深入研究微观济走势消费者需求特征消费行特征消费心理变化极具意义市场调查意义揭示市场真实表现分析市场发展变化原通科学研究模型研究市场历史现影响未市场发展相关素进行分析提出促进市场企业健康发展意见建议
2003年具影响力文件中国民银行发布关进步加强房产信贷业务理通知（121号文）9月国务院发出关促进房产市场持续健康发展通知（18号文）121文件降低银行信贷风险提高门槛规模资金率低融资渠道畅中开发企业疑会实力济淘汰促成实力强品牌开发企业规模化方发展18号文肯定房产国民济支柱产业强调符合条件房产开发企业房产项目继续加信贷支持力度影响房产价格素较复杂目前房产市场处初级阶段高增长时存着样样成熟规范未完全市场规律运行着市场成长发展规范成熟会逐步消失样高成长中初级市场政府应该逐渐规范时关怀扶持创造公公正市场环境够健康成长18号文正体现国家种精神
期报告通分析年南京房产市场供需状况价格走势购房需求变化等微观市场表现结合宏观济政策形势发展态势消费者调查媒体监测数分析研究2003年南京市房产市场期市场研究角度消费者房产相关企业提供公正价值研究成果瑕疵处敬请指正
二研究方法简介
1 研究背景说明
着房产市场化进程加速产生专业房产研究咨询服务机构需求特迫切需目前房产市场状况成体系市场研究评价模型抉策产研究中心2001年开始组建抉策购房会员俱乐部会员服务信息反馈等数基础2003年推出抉策房产市场研究指标体系研究模型研究模型建立抉策产研究中心独购房会员俱乐部会员数库南京70典型楼盘数库媒体监测数库 基础微观角度利专业统计软件三数库进行统计分析获研究报告需总量分量数
抉策产研究中心三市场研究数库运行说明：
（1）购房会员俱乐部会员数库：抉策产研究中心会员俱乐部建立2001年中截2003年底已拥会员13585名会员具特征均期实际购房需求准购房者会员资料中心数采集员回访校验确保真实性提供系列服务吸引会员时更新会员资料会员中2645岁中青年群占会员总数2370会员家庭年收入38万元间专学历会员超60会员资料中涉会员家庭基情况（：基收入口结构现住房情况等）购房意情况（：意购房区域楼型面积单价总价等）购房行心理特征（：购房决策权购房决策信息获取渠道房价接受度涨跌观判断等）数库现数量14余万条月更新量26
（2）南京70典型楼盘数库：包括楼盘基信息价格数踪销售进程周边生活便利程度等抉策产生活指数指标系统进行数收集分数评定项目全程营销投放进行监测目前建立起较健全南京市70典型楼盘价格指数数库收录楼盘数300家签订典型楼盘价格指数数合作协议100家家数收集项目100项抉策产研究中心2004年构建较全面长三角区重点城市楼盘数库系统全国范围具代表意义类楼盘进行案资料收集建立项目案例库
（3）媒体监测数库：抉策房产营销投入监测模型针开发企业楼盘项目够反映房产营销投放特征相关数进行长期监测目前监测范围包括报纸电视网络媒介等监测象：南京市房产开发企业项目监测象监测数30项
2 抉策产研究指标体系说明
考虑目前南京房产市场区域开发状态研究报告研究范围南京房产市场七片区：城中城北城东城南河西江宁江北
研究报告指标体系包括市场容量产品结构价格指数消费者调查生活指数媒体监测六部分报告六指标全面衡量南京市房产市场现状发展水研究评价开发企业商品（商品房）市场位竞争力分析市场未发展趋势
市场容量——总需求量需求决定供抉策购房俱乐部会员数基础整体角度根购房动机等素获南京房产市场市场容量该基础分析南京房产市场总容量分季度容量区域市场容量价格层次市场容量楼型市场容量分量变化发展趋势
产品结构——分析南京房产市场开发状况存量房济适房供应状况土供应状况角度分析楼盘供应状况结合需求状况南京房产市场供需结构作深入分析找出类产品需求旺盛区供压力区
价格指数——抉策产研究中心南京70典型楼盘价格指数数监测台数监测南京房产市场价格走势总体均价片区均价分物业均价结合片区案销售状况分析现状原研究市场价格成
消费者调查——通会员数进行抽样统计解购房会员准购房者基特征基础分析消费者购房需求购房行特征变化趋势
生活指数——抉策产研究中心区域典型楼盘生活指数评价系统影响商品房生活便利程度素进行指标量化分析分析片区典型楼盘生活便利程度结合商品房价格研究楼盘性价
媒体监测——通南京报刊房产类广告投放量投放频率投放额等数监测分析开发商营销投放特征结合楼盘开发销售状况营销投入角度研究开发企业楼盘市场营销状况媒体影响度媒体偏消费者决策影响等做相关研究
六指标构成全面衡量南京市房产市场某区域某楼盘发展水市场位市场竞争力体系独立互相关联单指标研究充分说明市场全貌必须相关性分析较全面反映某区域某时间段真实市场状态
三延伸服务
报告南京抉策产研究中心基础性常规研究报告常规层次市场研究较浅显中心开发企业相关决策部门提供类型层面房产市场调查研究延伸服务
中心认开发商项目开发前期阶段市场状况关注点：域房产市场环境域房产市场容量产品结构供需关系宏观济环境发展状况区域房产市场状况变化准购房者购买力消费特征区域准购房者特征区价房价状况竞争手价格策略销售周期预计销售进度控制
抉策产研究中心建议：通抉策楼盘数库系统获基础数通中长期分阶段市场监测踪市场变化动态通购房会员俱乐部踪消费者（准购房者）动态特征帮助开发者项目前期阶段获较精准数资料关键信息辅助项目相关定位决策
具体说提供层面相关服务：
数库基础产品：区域市场总体特征监测数定制时间段分类项目营销监测分析报告案分析报告
专项市场调查：区域济口理基础设施社会环境专项市场调查报告时间段区域济历史现状未发展影响素分析研究报告营销环境市场机会研究市场环境综合评价区消费环境发展动态分析消费者需求特征分析区房产市场产品空缺市场机会研究报告等
深度市场调研：项目行性方案包括产品定位市场细分方案定价策略营销战略建议投资效益财务分析融资策划项目全程营销解决方案
注：报告基础数特殊说明外均抉策产研究中心购房会员俱乐部会员数库南京70典型楼盘数库媒体监测数库果您南京市房产市场较深层次解愿求请南京抉策产研究中心联系
四报告
摘
1房产需求升势头强劲
2003年南京市房产市场总容量1400万方米中商品房市场容量850万方米存量房市场容量550万方米需求构成中拆迁购房需求占市场容量3285居民拆迁购房需求具刚性始终需求升基础投资需求增加快需求升动力2003年底投资需求例达24全年例17部分需求极稳定影响供求关系波动整房产市场稳定素
2房产投资升幅度商品房供足存量房供需两旺
2003年房产投资1838亿元创历史记录增长336竣工面积仅3928万方米降10加期房供市销售面积598万方米2003年土供应达658公顷存开发周期会快形成供02年土供仅173公顷01年土供27公顷受土约束商品房供应速度增长较慢存量房市场供需均飞速增长交易件数达59万件增长904交易面积430万方米均超商品房
3供需矛盾十分突出情况商品房价格飚升
2003年南京市片区商品房价格幅升低涨幅14涨幅高河西片区房价涨23（详见土33）片区涨幅均1000元方米存量房价格商品房带动升快城中城南片区外片区存量房价格基接商品房价格
4商品房总体供应求外存结构性供求情况
商品房整体市场供应足出现商品房销售困难甚滞销状况说明存结构性衡状况特价格层次需求结构衡状况较明显中低价位商品房供应求5000元方米商品房整体供求片区结构中河西区供需差距较江宁江北片区供求
5商品房成断升
作商品房成构成土成增长快已占商品房售价半2003年土出均价格达281万元亩涨121建筑原材料涨行情直持续钢材水泥石子等材料价格升2040等外拆迁新法规实施拆迁成幅升成升仅影响开发商利润促商品房价格涨
6商品房均价商品住宅均价超4000元方米
2003年底南京商品房均价达4537元方米商品住宅均价4378元方米全国城市中排名前列
第节 市场容量分析
产品（商品房）需求量直接影响市场供求双方位断升需求量南京房产市场高速发展动力节市场容量分析2003年南京房产市场商品房总需求量市场效潜需求量市场容量统计方法准购房者角度出实际购买意愿需求量分析角度包括总体容量已实现市场容量区域需求结构价格需求结构等市场容量分析房产市场研究基础总量层次结构变化趋势握房产市场发展具举足轻重意义
2003年南京市房产市场容量分析
房产市场容量指现实需求购房者准备购买房屋面积总量购房者房屋类型选择分商品房（开发商新建商品房政府推出济适房中低价商品房）存量房（包括二手房市公房等）抉策产研究中心数分析表明2003年南京全年房产市场商品房市场容量800850万方米存量房市场容量550万方米2003年南京市房产市场总容量约13501400万方米
购房者购买住房需求动包括拆迁安置购房结婚购房改善居住购房投资购房城市化进程等方面等方面带购房需求根2003年会员数库购房者商品房需求信息分析购房者全年商品房需求动机例构成图示
图1－1 2003年全年购房动构成图
（）2003年商品房市场容量
1 拆迁购房然处南京房产需求导位
统计南京市2003年实施拆迁项目115拆迁房屋面积179万方米拆迁居民24万户拆迁工企单位13202003年三季度拆迁矛盾激化导致国家求加强拆迁理南京44拆迁项目停拆缓拆计划4万户少拆迁16万户拆迁购房例半年相降较
抉策产中心2003年会员数库资料显示接83拆迁居民意购买商品房拆迁居民需购买商品房数量2万户左右部分居民购买住宅面积较户均购房面积85方米计算拆迁居民购买商品房170万方米外拆迁工企单位中均购买6001000方米面积计算拆迁单位需购买商品房80130万米左右拆迁需购买商品房数量250300万方米
2003年三季度拆迁矛盾激化导致国家求加强拆迁理南京44拆迁项目停拆缓拆拆迁购房例半年相降较
抉策产中心2003年会员数库资料显示接半拆迁居民意购买商品房拆迁居民需购买商品房数量约35万户左右部分居民购买住宅面积较户均购房面积85方米计算拆迁居民意购买商品房数量300万方米
2 投资者例波动较较快
投资需求种引致需求建立居民实际需基础投资购房需求受购房者心理影响甚购房者心理难预测估计心理素非常复杂波动较投资购房例季度间变动较第四季度投资例达242003年全年投资购房需求占例17左右总数接12728万均购房110方米计算部分群购买商品房需求约140140万米
3 结婚购房例较稳定
根市民政部门资料南京年约2万青年进行结婚登记中60~70新婚者购房需求购房者中占例季度变动20左右全市约14万户购买商品房部分群全年商品房需求面积155155万方米左右
4 改善居住环境群体需求例变化较
着国济快速增长居民收入显著提高改善居住条件提高生活质量购房需求相应逐步增加少高收入者开始拥第二居第三居换旧换新消费理念普通消费者接受2003年部分群占例仅次拆迁购房需求群例约157153万余总需求面积170万米
5 城市化进程等购房需求
目前南京城市化水约45规划南京年城市化水增长2年城市口增加11万该群体带巨购房需求
南京年高等院校毕业生7万左右相部分留南京工作年量农村外口迁入南京城区定居工作会新增定量商品房需求部分会租赁购买套住房作渡部分群购买商品房数量太根决策产研究中心购房会员数库资料部分商品房需求面积约8585万米
（二）存量商品房市场容量
抉策产研究中心会员数库三年购房者需求数进行分析购房者商品房存量房需求例图示：
图12 商品房类型需求例构成图
存量房面积总价商品房相明显优势城中例超70％商品房面积110方米套存量房面积部分50—80方米套城中样位置套商品房存量房总价相差半着年商品房价格升商品房需求例断降作代品存量房需求例升迅速2003年南京市居民购买商品房意户数约87万户左右意购买存量商品房户数74万户户均购房面积75方米计算2003年南京市存量房市场容量550万方米
二2003年南京房产市场交易状况分析
1 2003年商品房已实现需求状况
市场容量分已实现需求房价产品结构等原没实现需求已实现需求中分商品房存量商品房济适房商铺办公楼途径分述：
2003年南京商品房市场非常旺盛商品房销售面积创出历年高记录2003年合销售商品房面积达739万方米增长342003年南京市完成产权登记商品房交易3万余件交易金额130亿元交易面积超400万方米
存量房交易件数面积超商品房2003年南京市存量房交易达59万件交易额1184亿元2002年相分增长9041357创历史高纪录交易面积超商品房交易面积30万方米达430万方米
2003年济适房基供应求拆迁居民超724万户 全年建成济适房9176万方米仅满足12万户家庭需满足拆迁居民需求需加济适房建设中低价商品房2003年9月刚刚启动年底尚供应交易
物业分类情况住宅然枝独秀办公楼商铺等销售苦乐均2003年商铺成南京楼市匹黑马2003年商铺投资额1327亿元2002年增长25南京住宅涨幅什段没超商铺排队购房中少着区商铺投资商铺收益住宅已众投资者认识
商铺旺销相反办公楼需求相低迷2003年全市办公楼开发投资仅1369亿元约住宅投资成2002年相降161甚段办公楼价格反低住宅价格前国消费品消费然低迷济增长受投资拉动致导致国办公楼需求足会开发商原作办公楼途开发商住两楼酒店式公寓等形式迎合断涨商品住宅需求
2 商品房交易量历年增长情况
2003年南京市房产市场签约交易金额交易数量创历史高水增幅居历史冠历年商品房成交面积增长率图示：
图13 1996年—2003年商品房成交面积增长率示意图
南京商品房成交历史纪录出南京商品房需求年非常旺盛增长速度屡屡创造纪录表明年高速发展南京房产市场着强劲需求支撑商品房交易数量1999年增速相稳年增长率维持102003年更达17老城改造城市建设等素强劲拉动南京房产市场未1—2年具较市场发展前景
3 2003年未实现需求状况分析
2003年南京市房产市场容量14001400万方米2003年商品房合销售面积740738万方米存量房完成交易430万方米加济适房9176万方米市场容量中138140万方米未实现总体供应足外房产产品结构存着衡状况普通老百姓急需套型中低价商品房供应求套高价房供应较致类项目销售周期相较长
三2003年需求结构分析
1 片区结构例季度变化情况
房产种特殊商品理位置造成商品房独特性代性导致区域商品房需求南京房产市场分城中城南城东城北河西江北江宁区市场容量表现出差异根抉策产研究中心购房会员俱乐部数库数统计2003年季度购房者区域选择例变化图1—4示：
图14 2003年季度片区市场容量较图
图表显示购房者区域需求河西片区例高较稳定系列市政基础设施陆续开工建设河西区奥体中心等十标志性建筑开工建设河西板块市场注入新鲜活力推动楼盘销售持续火爆着金马骊城奥体新城等超级盘开发市2003年河西区吸引30左右总需求表明河西片区房产市场需求非常旺盛河西片区2003年底商品房均价已超5000元方米低价位楼盘供应足消费者价格意需求相背离（见第二章图2—3）河西区需求份额第三季度达高出现降趋势
城北区河西规模开发辐射逐渐受广泛关注市场需求份额提高江宁区然全年商品房市量区域价格优势然南京销售量较区域江宁楼盘住宅销售价格已突破3000元方米逐渐失高性价优势配套设施建设进展相慢房价涨太快需求量出现滑迹象片区需求例变化甚微需求结构稳定
2 楼型层次季度例变化分析
房子楼型影响购房者决策重素房产楼型角度包括层高层高层墅根抉策产研究中心会员数库资料统计分析楼型需求例图：
图15 2003年南京市楼型需求例图
见2003年南京商品房市场中楼型需求层高层次高层高层房率较低电梯问题惯心理等层选择例超半前房产整市场供方市场产品供导需求开发商占导位高层高层供例较高购房者选择余供应求情况购房者较够容忍楼型满意度高层高层需求例定提高相言层供足导致层需求例降尤意需求量较城中河西区
3 商品房价格档次季度变化情况
价格商品需求实现制约素商品房需求房价非常敏感南京购房者期价格区间例统计图：
图16 购房者期价格图（单位：元米）
图见35005000元米间中档房市场需求例高接50消费者房价心理接受价位逐渐提高方面消费者收入增加更消费者商品供应求情况迫慢慢接受目前商品房断涨价格5
000元米商品房期例相应升趋势3500元米期例趋降
第二节 产品结构分析
产品（商品房）供角度包括新开发商品房政府扶持鼓励建设中低价商品房济适房存量商品房部分部分分析2003年南京市房产市场中产品供情况结合市场容量结构商品房供状况进行角度深入分析探寻目前存结构性矛盾供应缺口容包括南京房产市场开发供应状况供应结构分析2004年房产产品供情况
2003年市场供总量
1 商品房开发持续增长
房产开发投资作南京固定资产投资组成部分直扮演着导角色尤年房产市场持续升温开发投资年年升出现加速趋势2003年全年房产开发投资额创出历年高纪录2003年房产开发投资额1838亿元2002年增长336房产开发投资中2003年住宅投资12933亿元增长339商业营业房投资1369亿元增长252办公楼投资1327亿元降1612003年全市房产施工面积155685万方米中新开工面积780万米商品房竣工面积39282万方米2002年相降102003全市
批准市商品房面积598万方米（包括江宁江北六合）中城中城区368万方米2002年数持
表2—1 1995—2003年房产开发投资面积等指标览表
年份
房产业直接指标
固定资产投资
(亿元)
房产
开发投资（亿元）
住宅开发投资
（亿元）
房产施工面积
（万㎡）
住宅施工面积
(万㎡)
房产竣工面积
（万㎡）
住宅竣工面积
（万㎡）
住宅交易面积
（万㎡）
1995
23386
5945
292
86324
60236
27712
23078
1996
31795
697
3394
86451
54378
34825
27567
178
1997
35166
7289
3617
85016
53575
27491
20787
215
1998
3766
10106
5879
94434
61182
35758
27046
253
1999
37336
9791
6221
99238
68693
38529
31433
2222
2000
4122
9934
6642
97066
65859
38311
29755
2542
2001
46491
111
7528
1053
74395
40278
30896
30523
2002
60295
13763
9657
11844
9096
43459
37443
34192
2003
78343
1838
1293
15569
12550
39282
33624
40016
表中出：2000年南京市房产投资占固定资产例保持24左右全国均水基致房产开发投资基固定资产投资步增长角度南京房产投资说热外住宅开发投资占房产开发投资例年直呈升趋势办公楼投资开发处低谷时期没赶整房产高速发展步伐甚出现投资滑现象
图2—1 历年房产开发投资面积增长率示意图
图出南京房产投资屡屡创造高潮特1999年投资增速断升目前南京房价增长太快呼声绝耳销售面积增长速度竣工面积增长速度出然南京竣工增长率销售面积增长率2001年前差竣工面积增长率1999年表现相稳维持10老城改造等素强劲拉动销售面积增长率99年增长势头非常强劲表明需求非常旺盛相言竣工面积增长缓慢2003年甚出现负增长现象难解释2003年供需矛盾十分突出现象开发投资99年增长速度断升高期竣工增长速度表明2004年商品房供会增速
2 土资源供状况
南京土市场实施招标拍卖制度促进土市场发育完善土市场建设规范土市场交易起积极作2003年南京土市场圈运动异常热炒成风土作生资源日益稀缺尤市中心黄金段更奇货居仅南京开发商少实力非外房产巨子纷纷抢滩南京惜市中心繁华段重金圈市区已基没空置土供出开发通转手交易块价格涨幅较
土开发商生存发展基条件2000年南京房产市场交易日益火爆需求高速增长然土供应量增长速度房产开发建设需求增长速度土供应足导致目前土市场火爆面老百姓断增长房价满加快城市化进程缘政府部门加土供应量2003年营性项目土出面积出现前未增长采招标拍卖挂牌等市场化运作方式出土138641公顷中市区（含江宁浦口六合）转面积62幅6584公顷成交金额11356亿元前三年转土三倍
表2—2 2000年 —2003年南京城区土转面积金额览表
年份
转面积（万米）
转面积增长率
转金额（亿元）
2000
1224
370
2001
2718
122
690
2002
17293
536
3286
2003
65840
281
11069
3 2003年存量房供应状况
整房产市场存量房（二手房）市场表现活跃房产中介公司雨春笋般出现赛超市银行势商品房价格断走高供应法满足需求总房价超部分居民承受力导致部分购房者购买存量商品房
2003年存量房交易全面超商品房2003年全市存量房交易59万件交易金额1184亿元年分增长9041357交易面积达429万方米存量房交易项指标均幅增长
价格断走高存量房吸引部分居民卖掉陈旧狭老房买新房改善居住部分短线投资者房价涨急套现退出市场存量房供应量逐月增加存量房供需紧张状况缓解2003年底存量房供需形势发生逆转整存量房市场供求供需半年054逐渐缩112相应存量房交易量断升2003年存量房交易面积件数均超商品房着存量房供应断增加存量房供需逐渐走衡根发达国家房产业发展验成熟房产市场商品房存量房市场交易量致1：31：4南京存量房市场继续高速发展
4 济适房中低价商品房开发建设情况
面断涨房价普通老百姓购房压力逐渐加中低收入拆迁处安身居民尤南京城镇居民2003均支配年收入刚刚超万元中低收入居民拆迁居民收入尚低收入水购买均价4000商品房家中限存款说够购买商品房中低收入居民生活压力想知关系社会稳定普通老百姓住房问题成政府必须解决问题房产业国民济支柱产业年投资高速增长房产业功没时力拉动居民消费希房价跌满足中低收入居民需求短时间太房产业出现幅波动方面愿意情景
济适房中低价商品房解决中低收入居民购房房产市场稳发展矛盾较方法面拆迁困难户低收入家庭济适房建设速度2003年骤然加快2002年全市仅仅开工建设20万方米济适房2003年底竣工包括6项目9176方米济适房安置12900户低收入家庭外2003年全年划拨9片区600亩规划土济适房建设建设面积达370万方米48万套住房效缓解部分低收入家庭购房压力改变目前中低价商品房供应严重足衡状况
2003年济适房建设力度加然法满足市场需2003年拆迁24万居民预计2004年拆迁量达4万户济适房建设力度应加加快外应加建设位置条件较中低价商品房满足层次收入水居民需
二2003年房产供应结构供需分析
1 2003年南京市房产市场总体供需分析
2003年商品房市场容量850850方米存量房市场容量550万方米左右常规研究报告仅研究商品房供需状况根南京市房产理局资料2003年全市新商品房市面积598万方米济适房供应9176万方米整商品房市场需求供
2003年全年南京房产市场总量供应求然存着结构性矛盾局部片区房产市场供需状况较紧张排队购房现象屡见鲜期开盘价格总高期价格类型商品房销售较缓慢部分市场存着供求现象着二级市场高速发展种鼓励政策出台存量房交易快速升时市政府加济适房中低价商品房建设力度2003年土放量市效缓解土资源制约房产开发状况2004商品房供量2003年供量幅增加总体供应求房产市场状况改变
2 区域供需结构分析
南京商品房供需结构统计分析中采供份额需求份额较模型分析通较供份额需求份额够反映市场结构否衡判断片区供需状况片区容量供需：该片区总供面积该片区总需求面积数值1说明该区域市场供应求数值1说明该区域市场供剩2003年全年供需基衡区域供需结构衡状况突出表现片区供求衡现象通较片区供需状况市场方够准确握片区市场状况避免造成资源浪费
根决策产研究中心70典型楼盘数库南京楼盘销售状况监测资料结合中心会员数库购房需求数出2003年南京市片区商品房供需状况
图22 2003年片区供需结构例图
抉策产研究中心数显示2003年片区房产市场中产品供需基衡片区城中城东城北片区城东城北片区供应求城南片区特市宁南楼盘供较受交通生活配套等条件限制需求落供30供求供需差距较片区江宁河西片区江宁片区前年土供应较充足商品房供应量较表现市场压力区供份额需求份额高约半27河西南京房产市场热点数盘开发2003年够市表现供占少数身优势河西片区需求非常旺盛需求份额仅满足需求半44着供应增加河西片区供需矛盾突出状况2003年发生变化图
图23：2003年河西片区全年供需走势图
2003年底河西土供应幅升时奥体中心片区楼盘开始全面启动数盘开盘供增加影响消费心理致供紧张状况缓解
3 价格层次供需结构分析
毫疑问消费者开发商市场价格非常敏感商品房价格层次供需结构样存结构性矛盾里引价格层次容量供需该价位档次总供面积该价位档次总需求面积数值1说明该价格层次市场供应求数值1说明该价格层次市场供剩根抉策产研究中心楼盘数库购房会员数库数统计：
图24 价格层次供需结构图（单位：元米）
抉策产研究中心数显示中低档价位区间商品房供应求3500元米价位段区间商品房供需求份额仅满足供需求份额高约28百分点585000元米价位段区间供剩区供份额超需求份额然3500元米区间价位段区间商品房中江宁江北片区供外片区基没供价位超15％消费者意选择宁南仙林购房
进步结合购房者购房意区指标进行交叉分析会发现更问题面3500—5000元价位区间例：
图2—5 3500—5000元米价位区间区域供需例图
总体3500—5000元米价位段区间供稍求果分区域考察会发现价位区间城南城北片区供应需求例较出现结构性剩衡现象
4 楼型供需结构分析
利抉策产研究中心数楼型供需结构进行分析里引楼型容量供需该楼型总供面积该楼型总需求面积数值1说明该楼型市场供应求数值1说明该楼型市场供剩
根抉策产研究中心楼盘数库购房会员数库数统计：
图2—6 楼型供需结构图
出层楼型需求非常旺盛供仅满足需求四分三62预示层楼型价格继续坚挺高层区域中表现市场供剩部分楼盘销售压力会较墅区供稍微剩高层区域供需基达均衡
土资源非常稀缺价商品房成构成中例较高建设高层建筑降低单位建筑面积分摊土费高层高层楼型市场供较特城中价高区域消费者消费惯心理差距导致供需衡
5 商品房总价区域供需交叉分析
消费者购买商品房时候单价重素毫疑问消费者选择受总价制约消费者区域接受总价某总价区间总体供应求果结合区域进步进行交叉分析会发现市场结构性剩
根抉策产研究中心楼盘数库购房会员数库数统计（仅列举河西城中城南江宁）：
图2－7 商品房总价区域交叉供需例图（总价单位：万元套）
图示
市场中单套总价30万商品房基供应求中城中河西片区供需差距较单身公寓公寓式酒店外基没类型供部分需求转存量房市场实现单套总价3060万区间商品房江宁片区供求城中供需基衡河西城南供需矛盾稍单套总价60万商品房区间四区域供求中江宁区供需求相差较
三2004年南京市商品房供总量分析
1 商品房
2003年南京房产施工面积1255万方米2002年增长38竣工面积仅39282万方米房产动工日起般年竣工2003年底量建商品房部分2004年完工交付外南京计划年新开工住宅面积1000万方米南京市2004年城市规划重点建设宁南长巷河西仙林片区加年开工建设竣工商品房04年商品房市量估计达900万方米均套住宅100方米计算9万解决住房问题
2003年南京市存量房商品房交易量相存量房交易量升速度超商品房趋势城市北京海房产市场中存量房交易量已趋势超商品房2004年存量房供量交易量应商品房相
2 济适房
政府规划2004年继续加济适房中低价商品房建设力度规模年南京全面开展宝善门东南捕厅冶山道院等区旧城改造黄泥岗扇骨营热河路永宁街等片区危旧房改造约26片50万方米继续建设景明佳园兴贤佳园二期尧化门等6片济适房2004年底竣工面积120万方米建设仙鹤门幕府西路南湾营宋家洼等中低价商品房年完成90万方米样2004年济适房中低价商品房供量达210万方米户均75方米计算解决28万户居民住房问题
3 片区状况分析
2005年十运会日益开发商担心河西房产市场会出现北京亚运会亚运村区房产市场长期低迷状况2004年河西特奥体中心附会出现楼盘放量供应现象规模达41万方米超级盘金马郦城已开始发售占100公顷奥体新城04年春开盘外2004年河西市项目包括驰奥城万科光明城市雨润项目四季仁恒万达项目等等推出住宅区规模基较完全统计2004年河西仅奥体中心附推出住宅体量达120万方米预计
2003年底河西新城区土供应量达72万方米未2年奥体板块纯住宅供应量会达370万米左右参12容积率2年450万米住宅进入市场预计2004年河西商品房市面积150万方米2003年基础翻番
江宁年始终商品房市面积片区建筑面积达75万方米新盘拖乐嘉街区代表批新盘年市外老盘30万方米明月港湾66万方米天新城40万方米21世纪现代城80万方米武夷绿洲等项目会期期开发建设市预计江宁2004年供应面积超200万方米
第三节 价格研究
期价格研究根抉策产研究中心2003年8月开始推出70典型楼盘价格指数系统年度南京市70家典型楼盘销售状况进行连续性踪分析市场供应价格销售变化率等出价格指数价格层次供需状况等方面研究2003年南京市商品房市场价格特征
期价格研究容包括：2003年12月抉策70典型楼盘价格指数2003年度南京市商品房总体价格水商品住宅价格水分物业土二手房济适房价格水分析2003年价格走势分析2003年南京市商品房价格成分析
供应价格水分析
1 抉策南京市70典型楼盘价格指数
2003年8月抉策产研究中心创立南京市第较完善监测商品房价格行情销售成交状况南京市70典型楼盘指数评价系统已90余房产项目中心签定数交换协议已陆续2003年8月起月提供次新楼盘信息价格信息销售动态业信息信息汇总中心70楼盘数库相关研究定期发布抉策产研究中心南京市70典型楼盘指数报告中
注：70指数单纯价格变量销售进程空置例出租行情相关市场动态行情重参考项目相关研究详情公布抉策南京70指数定期报告中
2003年8月份第期70指数值定100根2003年10月份公布第期抉策产南京70典型指数数运系统模型2003年第二期抉策南京70典型指数：
（1）总指数表
发布时间
南京市70典型楼盘价格总指数值
期增长率
2003年12月
111↑
57
2003年10月
106↑
6
2003年8月
100
（2）分区指数表
发布时间
分区域指数
城北
城东
城南
城中
河西
江宁
2003年12月
111↑
112↑
110↑
108↑
115↑
110↑
2003年10月
106↑
107↑
106↑
105↑
109↑
105↑
2003年8月
100
100
100
100
100
100
（3）分物业指数表
发布时间
住宅
商住写字楼
墅
2003年12月
115↑
108↑
110↑
2003年10月
108↑
105↑
106↑
2003年8月
100
100
100
期抉策产研究中心70典型楼盘价格指数分析项变化表明2003年1012月南京市房产产品市场总指数分区指数分物业指数升37点2003年810月涨幅基相
2003年南京市商品房市场前三季度呈现供应求局面年末量新盘涌入市场形成短期某片区供求市场价格涨速放缓代表区域城南城中区域市场整体持续升温迹象然
目前供应结构性失衡南京市房价导决定素高价位段产品城中区域商住写字楼项目价格增速放缓局部现象背中低价产品结构性供应求导致价位整体拉升现象市场流根抉策产研究中心70典型楼盘数台监测统计2003年1112月度70指数项数全线升加接年关市场准现房供应例定量增加带动整体商品房价格升
国家发展改革委国家统计局全国35中城市房产市场调查显示2003年四季度年季相房屋销售价格涨51土交易价格涨89房屋租赁价格涨22涨幅均高三季度较全国水根国家统计局2003年11月份 国房景气指数公布全国房产开发景气指数10645开发投资保持扬势头 2003年110月国房产总投资额增长25全国商品房均销售价格涨5 较线重二线城市房价2003年四季度前年季相全国房屋销售价格涨51三季度涨幅增加1百分点中涨幅排名前四位海青岛沈阳南京涨幅度分291176158134涨幅三季度分增加76176445百分点南京市2003年房价涨幅居全国第四位置2003年南京市办理房产交易登记914万件实现房产交易额249亿元分年增长711105 参考期中房指数公布北京海重庆等7城市住宅综合指数数（见表）涨跌点数较全国均涨幅较低南京市属城市发展速度领先涨幅较城市较抉策产南京市70指数行情说明南京2003年第四季度长三角区房产市场发展较快代表城市
数显示2003年南京市济指标创十年水2003年南京市均GDP增长超15城镇居民均支配支出增长12社会消费品零售总额增长153房产投资总额年期增长47房贷方面2003年全市购房贷款量购房揭登记件数年增长29
97982003年南京市房产重项指标水销售金额等均2002年超60房价年度涨幅超接20高项济指标增长率项济数显示2003年南京市目前中国长三角济圈重位开始显示加入WTO形势济增长预期稳健康2004年南京市城市建设总投资规模超400亿元重点建设16单项投资20亿元项目新开工住宅达1000万方米建成500万方米全年均住宅建筑面积达24方米济持续快速增长居民消费力提高房产基金债券市特征新型房产投资途径崭露头角种种迹象楼市全面方发展
参考数：中房11月典型城市房产综合指数
区
11月综合指数
升降
北京
1126
7
海
1086
20
南京
1306
3
广州
967
1
天津
637
0
重庆
532
1
成
372
2
2 商品房价格水分析
图31 2003年10月2003年12月商品房价格走势图(单位：元米)
根抉策产研究中心70指数楼盘数库数2003年12月70典型价格指数南京市七片区作统计象根供面积市场价格加权计算参考出南京市2003年12月商品房均价格2003年12月南京房产市场商品房均价米4537元米七片区均价图示较10月价格南京市商品房总均价片区均价呈涨态势涨幅度较表
图32 2003年10月2003年12月商品房分区均价增长幅度表
期数显示城中城北江宁城东片区价格涨幅度基810月涨幅接期70典型楼盘指数片区入选项目中商住写字楼项目例较期低10左右总体涨幅统计城南城中片区期供量较销售形势较良涨幅较稳59间江北片区涨幅较明显超10旭日华庭代表江北片区项目价格涨形势南京江济全面启动信号河西片区江开发直接受益范围迎接十运会造新市区节奏明显加快河西区价位涨情理中城北片区继续受消费者追捧两月均价涨超200元米均根70家典型楼盘提供历史数2003年半年价格数相2003年半年片区楼盘价格普遍涨300600元米左右年度片区均涨幅渐趋致均涨1000元米房价涨幅超居民收入涨幅1998年南京房价直维持着高速增长已超收入增长速度参见表统计数
图33 19992003年南京市房价年度涨幅较图
3 商品住宅价格水分析
根抉策产研究中心70指数楼盘数库数统计2003年10月12月商品住宅价格走势统计表：
图34 2003年10月12月商品住宅价格走势图(单位：元米)
出2003年12月南京七片区总体均价米4378元米10月份较涨216元米3月里月均涨70元米涨幅较季度增快高商品房总均价涨幅住宅均价接米6000元米城中区域达5850元米高位值关注均价米30004000元米价位段越升40005000元米价位段片区城北城南两片区江宁片区期住宅均价总体涨幅较江宁片区优势盘涨势城区涨幅差异四季度江北片区涨幅较三月涨200元米
2003年全年南京市商品住宅均价涨幅超20楼盘数胜数片区房价普遍涨1000元米左右领涨片区城中河西城东江宁城北城南江北半年涨幅提升较明显2003年商品住宅价格飞涨导素供求关系力量拉升楼盘品质化倾提升表2000年2003年时间段南京市商品住宅典型盘价格走势
表31 南京市盘20002003年价格走势分析
年度
2000年
（2000年前）
2001年
2002年
2003年
项目名称
属
片区
售价（元米）
武夷花园
江宁
1800
2000
2400
3300（墅式公寓）
明月花园
江宁
14001680
2100
明月港湾：3380
湖滨世纪花园
江宁
16001900
2100
2300
2600
太阳城
城东
2300
3000
天新城
江宁
1700
2000
2200
3050
云锦美
河西
期：4200二期：4600三期：5200
关70典型楼盘项目销售踪详情相关研究详见2004年1月底发布抉策南京市70典型楼盘价格指数报告（2003年12月）报告详细分析20031012月南京市片区商品房商品住宅价格走势销售状况予角度相关性分析
4 分物业商品房价格水分析
根抉策产研究中心70典型楼盘价格指数数库数统计2003年10月12月南京市分物业商品房价格走势统计表：
图35 分物业商品房均价较图(单位：元米)
期70指数写字楼均价米6026元略高城中住宅均价期南京市酒店式公寓销售状况良供量加12月墅公寓均价米5988元价格基代表城区公寓住宅郊区中档墅价格面貌写字楼商住楼项目相户型城区公寓项目尤热销项目3月价格涨幅达20鉴物业理费较高等素户型公寓项目城中区优质住宅项目较优势够明显
2003年南京市场郊墅项目销售状况良业已两三处房产情况休闲度假第二居目进行长期投资行定程度说明消费者济长期乐观预期南京房市房价继续涨心理预期
期70指数项目踪南京市典型商铺销售状况稳方面说明市场接受投资型产权商铺模式定等期方面说明期炒商铺笔游资没击南京商铺市场值关注江宁区商铺供应面积超市场需求果区域济发展预期继续滞规划设计合理项目江宁片区商铺价市局面形成
2003年全年说南京市分物业商品房价格走势明显特点商铺价格涨幅出现产权式零售商铺热销情况承诺高额投资回报销售方式促进商铺价格进步涨商铺价格走势较2003年南京市住宅价格涨幅较稳季度涨幅较均2003年南京市墅写字楼价格走势较理性涨幅度较高附加值产品供较
5 存量房（二手房）价格水分析
根抉策产研究中心南京房产市场2003年1112月二手房价格监测数城中河西城东三区域二手房均价然遥遥领先均4000元米较半年河西二手房价格涨约200元米二手房均价35004000元米区间城南城北两片区城北区价位升幅较成交活跃导素铁通车江宁片区目前南京市二手房均价盆底区域仅2960元米
图36 2003年10月12月二手房分区均价较图（单位：元米）
结合2003年底南京市二手房价格走势进步12月商品住宅二手房价格做分析：
图37 2003年12月二手房商品住宅分区均价较图（单位：元米）
受新商品住宅价格涨幅拆迁新法刺激2003年12月南京市二手房价格继续扬例河西城南等区域二手房均价涨幅商品住宅涨幅接较2003年10月数目前南京房产市场二手房均价仅仅略低商品住宅均价拆迁新法公布刺激原先持币观群拆迁均价调城区众块升级现象部分期淘价格低廉二手房观者决心实施购买行部分需求年末新开盘商品住宅项目分流导致二手房价格升幅度放缓代表目前南京市二手房市场降温
2003年全年南京市二手房交易登记59万件交易额1184亿元分年增长9041357南京市二手房交易量增幅高新商品房交易价格涨幅基新商品房价格涨幅步城中生活品质较高某段设施完善二手房价格年里涨1000元米已特例二手房供受市场价格走势影响较2003年半年南京市二手房供总量较半年增市场状态明显供应求供求基衡渡
6 济适房中低价商品房价格水分析
南京市2003年度供应市场济适房价格普遍米16001800元左右占商品房供应总量例较低目前南京市整体房价没体现出拉效应济适房然解决部分低收入群拆迁户居住需求全年供应量90万米较低价位住宅需求量远远超出水住房已成居民生活第必需品中低收入群转购买中等价位段位置较偏商品房
2004年南京市中低价商品房济适房新开工规模达210万方米全年完成180万方米解决28万户困难家庭中低收入家庭住房问题总量2003年3倍说2004年中低收入家庭拆迁户家庭购中低价商品房济适房例增加形成二手房价格新商品房价格压力源2004年缓解
2004年南京市济适房价格：济适房旨解决低收入家庭拆迁困难家庭住房问题浮幅度会太预估应方米150元左右期正式拉开申购序幕南营湾块楼盘售价采方米2600元政府定价南京保障拆迁补偿款20万元住房困难家庭第二幅中低价商品房——幕府西路块利挂牌出市场限价3100元米2003年南京中低价商品房楼盘售面积均价格标准确定方米26003200元价格水目前选址块附约500800元米价格优势2003年中低价商品房南京市片区商品房均价拉低效应尚未显现两年中低价商品房供应放量性影响未南京房价走势重素期关数显示2004年适房中低价商品房供应例占新建商品房总量20左右
7 土价格水分析
表32 南京四年土出价格统计
年份
成交均价(万元亩)
2000
193
2001
187
2002
229
2003
281
2003年南京市土出成交价格升幅较根统计类建设均亩出价格已达281万元2003年南京市土供应量较两年加许统计数字显示2003年南京市出土138641公顷2002年8倍然土供应量放量土价格然节节攀高
楼面价统计2003年区域成交土楼面价水较2002年涨约121
图38 20022003年南京市片区楼面价较
根相关数资料2003年南京市土出楼面均价达2124元2003年涨150元米2003年城东片区出位置较偏块占例较高楼面价均值降城中河西区天价块较幅度拉升两片区2003年均价城中拍卖块商业例较高楼面价较高总体分析2003年南京市拍卖块中住宅例较高楼面价增长较快
8 房产三级市场——租赁市场价格水分析
房屋售价租价南京市房产租赁市场行情目前租赁价格水较低项数房产投资定参考意义目前南京市市区住宅租赁价格约2030元米月商住写字楼租金水较稳定约4080元米月墅商铺租赁水域位置实际品质影响差异较总体投资收益偏低
参考数：区住宅房价租金统计
区
商品房均价（元米）
房价租金
北京
7500
100：1
海
5500
150：1
广州
4000
160：1
南京
4400
210：1
全国租赁市场类似南京市房屋租赁市场结构性供失衡现象较明显中高档供相剩户型中低档产品供应求抉策产研究中心2004年开始分物业类型月度租赁行情监测详情公布中心月度监测报告中
二2003年度南京市商品房价格素相关分析
1 房价供需结构性失调南京市商品房价格涨动
图39 2003年度南京市商品住宅期单价份额实际供份额较图
供需结构性失调表现市场供应商品房单价总价区域供实际价位区位需求间差异
期抉策产研究中心消费者调查数显示居民房价期值市场价差距甚远调查总体方米价格预期：需求方米3500元价位段占462严重供应求
需求35005000元米价位段占40供求基衡区域供结构失衡需求5000元米价位段仅占总量71实际供例达342属严重供求结合片区实际供2003年全年南京市商品房价格供应结构性失调现象较突出需求量较区域单价普遍高消费者期水消费者购买期单价水商品房房价节节升高
供需结构性失调表现总价供应需求结构性矛盾2003年南京市二手房济适房中低价商品房供应严重足新建商品房中楼盘项目中套型单套面积120米产品例较高造成单价低总价高商品房供应较区域存供应需求数单价较高商品房总价更高单价高套型总价相较低酒店式公寓项目日前受市场追捧例许购房者舍弃郊价优总价较高套型新商品房购买总价较低市区套型二手存量房二手房价格攀升强劲甚直追新商品房单价诸表现说明目前南京市商品房市场价格攀升形式总价供需失调关
外2003年全年南京市房价供需结构性矛盾表现市场供应商品房消费者楼盘学生活品质等需求合城区学区段新建商品房供奇缺导致区域房价水涨船高
2 济增长消费者信心——价格支撑面
2003年国GDP增长率85 时国市场迅速扩张城市中心消费变革正进行中关国际机构调查目前消费者信心指数达历史较高水反映中国济强动力消费者高度乐观情绪国民济固定收入生活质量信心年南京恩格尔系数已达40数表明目前南京济已进入消费高增长变革康阶段2000年2003年南京市实现商品住宅销售额年均30左右速度递增商品住宅销售额四类商品销售额呈现步增长态势新三件耐消费品（电脑轿车商品住宅）时代——
南京正处房产发展高增长时期——南京省会城市口集中济发达生活水年提高较快住宅需求量国外验证明区城市化水达40该区住宅产业会快速发展南京现城市化水约45世界银行统计国家均GDP达600－800美元间时住宅产业进入高速增长阶段达1300美元时进入稳定快速发展阶段超1500美元时住宅建设投资占GDP重达顶峰南京目前均GDP约2000美元左右济增长直接果收入增长购换房成时尚间接拉动房价
3 投资拉动——价格支撑面二
投资拉动效应体现三方面：投资型物业形成投资型购房例增长投资心理形成
投资型物业形成——南京市2003年市投资型物业超前年总量
例户型物业特户型酒店式公寓成热点户型回收较稳定风险较市场户型住宅商住两型商品房需求越越商铺商住两楼户型酒店式公寓2003年投资型物业市场重点产权式固定回报率返租模式成2003年推广较广泛模式旅游型房产升温迹象类特色产品供2003年南京市房产市场投资型物业形成气候年
投资型购房例增长——统计数表明2003年全市购房贷款量幅度升办理购房揭登记34万件担保债务价值1022亿元分年增长299798中住房贷款余额年初相增幅55抉策产研究中心数显示2003年四季度购置新商品房投资型业占总量20购置二手房投资型业占总量302002年倍左右特值注意中外购房者例约40左右例说明城市化进程吸引投资方面效应显现南京江济带辐射影响吸引批外置业群普通中低收入者买起房短期供需结构性失调状况尚未改观前投资型购房例增长2003年房价涨重支撑面
投资消费心理形成机制——受高额投资回报诱惑投资回报风险加影响居民进行物业投资心理日趋成熟着房产市场服务业务推陈出新通卖旧买新押旧买新租旧养新转揭买新等方式通银行商业贷款种投资理财形式购置第二套住房作投资观念兴起已越越普通市民认
4 商品房直接成升带动房价涨
土成——2003年南京市实际出土楼面价计算商品房开发中土成已占商品房总价50左右土价格涨幅较带动2003年房价升直接动力2003年土供应量逐步升定程度缓解房产市场土供求关系紧张问题抑房价定作方面二级市场存供求矛盾市场势稳状态房价土价格时行土稀缺资源城市化进程中消耗量土长段时期南京市土资源处供应求阶段
建材涨价——2003年建筑原材料涨行情直持续价格普遍涨2040建筑原材料涨幅少二成计算建筑原材料涨导致建设成提高20导致总成增长7某种建筑钢材涨1200元吨达3400元吨增长幅度超50水泥沙子石子混凝土等盖楼着建筑施工原材料价格全部涨建安成提高开发商迫升价建材原料价格涨导致楼价涨直接素建材成提高房屋开发成方米增加100200元开发商成压力增会导致楼价合理性升2003年8月前开发商品房没受建材涨价影响开发商会幅度提价8月开发产品会春节前市根抉策产研究中心数监测2003年春节前楼价调幅度会太外楼盘景观设计费营销造费重增加较快已达300400元米水部分成增加趋势较明显
5 城市化战略房价水——区中心效应显现
南京市正积极推进城市化进程2005年南京城市化率达65 意味着需量新建住宅着交通规划逐步落实南京市圈形成中心型城市位进步巩固中心城市位拉动房价涨着京沪高速铁路修成海南京杭州形成三时济圈世界制造业中心长江济圈理位置决定南京市未城市发展速度会更快期江开发战略已直接拉动南京市河西江北城北等片区房价涨2003年南京市城市化战略房价水已成密切相关素
6 开发商保利素——楼盘品质化倾
着房产金融政策变化开发商运作项目实力求提升趋势保持较高利润开发商提升楼盘品质时提升房价已成普遍做法
7 拆迁新法等政策影响
拆迁新法直接效应级跃升导致2003年四季度直接拉动南京市二手房均价200元左右米预见2004年政策新建商品房开盘价影响超二手房价格影响
影响期南京市房价相关素分析角度房产市场价格状况走势进行研究目前项相关数显示短期南京市房价变动相稳定
三南京市房价展
1 2003年房价总体特征
2003年南京国民济进入新轮发展周期基建投资急剧扩张拉动贷款快速增长城市建设步入高峰期江开发老城改造十运会场馆建设铁秦淮河整治三桥塞虹桥立交等数亿元投资项目断涌现房产开发持续升温扩信贷资金需求消费层次明显提升促进消费信贷业务发展
良宏观济环境中心城市位居住环境求逐渐提高住宅产品升级换代外购买力持续强化市区土资源紧缺旧区改造进程等诸推进素避免造成南京市2003年房价飚升
2 2004年市场环境房价趋势
基判断：（1）微观市场表现分析2004年商品房供应量增长较快需求量会增长供求关系会发生根性转折区域会出现供应量需求量出现区域性供求局面（2）诸宏观济表现显示2004年南京市房价涨性较济发展角度分析2000年房产业已成拉动GDP重素政策面鼓励房产业持续稳增长消费走说住宅标准提高家庭件耐消费增长商品房消费增长直接带动行业增长趋势明显城市发展阶段性规划说住宅均面积达康化标准政府追求（3）房产产品品质化元化时代（4）2004年二手房市场继续繁荣房价理性发展性增
2004年商品房供求关系会发生根性转折——南京已公布2004年拆迁量见整体数量超2003年年出现更购房者南京作长江中游区域中心城市外定辐射影响力决定南京会吸引批外创业者部分群构成2004年南京房产市场潜购房者年开始市政府解决贫困户收入较低拆迁户居住问题启动三房工程中低收入阶层住房问题备受关注已公布2004年建设计划三房总体供应量会少200万方米中高档商品房占例会降济适房占例会升南京市2004年达均住宅建筑面积24方米
房价走势影响面分析——第：政策综合力量（国土资源部45文件央行121文件国务院18号文）出台会导致房产价格会继续涨首先政策面房产行业规范化求房产产品实际供减少进入房产开发行业门槛提升2004年房产价格行性次房产市场需求然处快速增长态势城镇化进程加快外口增长等素增加房产市场需求第二：消费者消费观念发生变化增加市场需求着居民消费观念变化换购住房需求逐年增长增幅较第三城市发展带需求拆迁安置城市危旧住房改造城市基础设施建设产生购房需求量保持稳定增长第四政府2004年房产市场发展起推动作时控制房产泡沫出现会出台系列政策抑制炒房相关政策等
房产产品品质化元化趋势——发展时期南京市全国许城市样涌现批质化严重楼盘未真正独特优势楼盘适应新形势避免市场淘汰良性竞争提升楼盘品质未发展路产商避免出现分化未区域市场带动效应复存具独特卖点盘发展成市场亮点
潜需求开发引导通产品差异化理念创新满足成开发商占领市场先机竞争中取胜效途径着行业利润断降低市场环境变化行业格局重新洗牌市场通竞争方式产商淘汰出局竞争良性发展范围性价格高房子会越越创造高性价产品2004年南京市房产业发展动2004年符合市场细分需求特色产品会市场商品房结构调整越越受市场需求引导品质化元化倾提升产品价值间接起拉动房价作
二手房市场发展速度继续——活跃二手房市场房产市场繁荣重标志供应格局房价水2004年二手房市场发展速度继续2003年较高水繁荣二手房市场益促进新商品房价格理性回房产市场发展机组成部分
第四节 消费者调查研究
目前购房会员俱乐部拥会员总数14000名会员特征均期算购房准购房者够准确解购房者购房心理行需求变化推进南京房产市场健康发展开发商开发出够适合市场需求楼盘抉策产研究中心基础做深入消费者调查研究
消费者调查报告重容抉策产研究中心拥14000名准购房者样特征报告价值准确解握消费者心理特征变化情况房产相关产业开发商等开发投资提供重参考外消费者调查数指标数相关分析非常价值资讯
根购房会员俱乐部会员数库资料购房者年龄学历收入等基特征面积单价等需求特征付款方式等行特征三方面进行分析
背景资料
调查时间：购房会员俱乐部拥会员中选取入会时间跨度2003年1月1日2003年12月31日
1 样特征
（1）南京居住2年常住口
（2）算两年购房准购房者
（3）选择购房意区域南京城区七片区（六合溧水等包括）
（4）样容量：总拥13585名购房会员俱乐部会员数库中通机抽样方法获取样样5724名通样甄选获效样5531名电话回访会员280名获效样232名样容量信度95误差范围控制3
2 研究方法
（1）调研方法：次调研会员数库抽取样外采电话回访老会员调研方法
（2）分析方法：通数进行甄编码录入数库利SPSSEXCEL等软件进行统计分析
3 研究指标
（1）购房者基特征
（2）购房者购房需求特征
（3）购房者购房行特征
二购房者基情况分析
1 年龄结构分析
购房者年龄分成25岁2635岁3645岁4655岁55岁五年龄组年龄组结构例图：
图41 购房者年龄结构例图
图见购房者年龄2645岁年龄段中青年例达总数23显示年龄段购房力欲非常高该年龄段收入水投资消费观念支付力相致
通全年四季度变化情况出25岁年龄组购房例明显升外余年龄组需求例程度降表明25岁年龄组商品房市场着较强信心
2 学历分析
图42 购房者学历结构图
结构图表明购房者学历专例科学历例购房力致原科学历总口中分布较
通半年购房者学历变化情况出专学历购房数明显降年快速涨房价抑制购房需求购房力般说低两类群
3 收入结构分析
图43 购房者收入水结构图
统计图表明购房群体中家庭收入集中38万元间约占总购房群体70左右中35万元中等收入购房者购房例高8万元购房者例维持10左右收入阶层变化趋势太明显
三购房需求分析
1 面积需求分析
图44 购房者面积需求图
全年面积需求状况目前购房者面积需求然71110方米四季度例变化情况出110方米需求升110方米商品房需求降明显
2 收入承受价位交叉分析
家庭收入高低购房者进行分组采全年数进行统计然组家庭期购房价格进行分析
图45 2003年购房者家庭收入期价格交叉较图
图出高价房需求例着家庭收入增张增加58万家庭收入组期价格明显外三组意购房价格较明显3万家庭购买单价3500元方米住宅3—5万家庭收入组需求35005000元方米单价住宅8万家庭收入组需求7000元方米住宅见高价位房需求较高收入水家庭承受力相关性较强
3 套型选择
图46 购房者套型需求结构图
需求量较种套型分三室二厅卫三室厅卫需求量超20％三室厅卫二室厅卫二室二厅卫套型需求超10％套型市场需求例十分限种套型全年四季度间需求例变动反映消费者套型需求较稳定
4 消费者承受商品房总价分析
图47 购房者承受总价需求结构图
图出南京城镇居民均收入仅万元左右承受总价60万商品房消费者例2030－60万元例接半30万需求例超13
四购房者行分析
1 付款方式分析
图48 购房者付款方式图
图示购房者购住房付款方式揭付款例超23半年提高4百分点分期付款例降3百分点次性付款例降货币支付力等素影响部分购房者然选择揭付款方式实现安居生活
2 收入媒体影响度交叉分析
媒体收入阶层影响程度收入阶层消费惯消费心理信息源渠道差异里媒体影响度指种媒体消费者影响程度运抉策产中心数库收入段购房群体媒体接受度作交叉分析：
图49 收入媒体影响度交叉较图
图出收入段报纸始终消费者解商品房信息首渠道超半认报纸影响力媒体着收入增长报纸影响增长网络影响处报纸着收入增长报纸影响增长网络特房产专业网受众针性强较发展前景电视媒体中低收入阶层中占重位
3 年龄购房区域交叉分析
年龄受众住宅区域偏受素影响仅验判断解偏非常重避免商品房结构性衡运抉策产中心数库年龄段购房群体区域接受度作简单交叉分析（包括仙林江北55岁年龄段）：
图4—10 年龄购房区域交叉图
图出河西城南意购房群体25岁年轻购房者意购房区域江宁区城北江宁城东河西消费群体26363545岁年龄段4655岁年龄段意购房者更趋河西城东购房
4 购房者2004年房价变化心理预期接受力分析
商品房价格仅受消费者收入水供求关系影响消费者房价趋势预期极影响着房价商品房仅居民生活必需品投资品作投资品仅考虑资产前价格更受价格预期心理影响
解消费者未房价走预期心理非常重抉策产中心利电话回访老会员1112月会员登记数作样进行统计分析结果图：
图4—11 消费者2004年房价走势预期结构图
统计结果出仅仅113左右消费者2004年房产市场持悲观态度认2004年济适房商品房供幅增加房产市场出现转折商品房价格会降
然2003年片区涨幅均超1000元方米河西片区月均涨幅超100元方米高涨速度必然惯性2004年房价出现逆转性较许利素支撑着房价坚挺消费者提高2004年房价走高心理承受力心理预期接45％消费者认年房价继续走高
40％消费者认土供应供增加等确定素影响 2004年房价涨跌相
第五节 生活指数评价
2003年12月修订抉策产研究中心南京市区域生活指数评价系统南京市典型楼盘生活指数评价系统科学设计模型评价城市片区楼盘生活便利程度出区域生活便利指数区域发展综合评价专项分析房产开发商楼盘开发提供理性参考前期模型基础中心模型进行进步发展应
生活指数评价
1 区域生活指数模型
生活指数模型抉策产研究中心2003年8月继南京市房产70典型楼盘指数数库建立建立影响生活便利程度项信息分析系统运德尔菲法指标计算分时利MATLAB软件评定区域生活便利程度方法双层加权指标7项指标项目：区域交通设施完备程度区域环境保护程度区域商业设施完备程度区域医疗设施完备程度区域休闲设施完备数区域教育设施完备程度典型社区居民满意程度素建立双重加权监测项目模型计算分量化评价结果说明属域市场价值
该模型推出商品住宅价值评价体系已社会界接受期生活指数评价中心模型进行进步应：南京市口理进行板块划分基础选取城中六理片区进行生活指数评价
表51 区域生活指标双重加权评定模型（5分制）
影响素
总权重(w)
分级指标分权重
（w）
区域交通设施完备程度
015
公交线路总里程
（045）
区域中心点距市中心直线距离（035）
否轻轨铁快速交通环线规划（020）
区域环境质量
015
周边植覆盖率（050）
域风貌
（030）
属级
（020）
区域商业设施完备程度
015
超市便利店密度
（045）
型商贸场密度
（025）
农贸易市场密度
（030）
区域医疗设施完备程度
015
10公里范围医疗机构数（）（050）
距离片区中心三级医院距离名称（050）
区域休闲设施完备数
015
方公里体育场馆数（045）
方公里中档餐饮服务机构数（025）
方公里文化娱乐场数（030）
区域教育设施完备程度
015
学展览馆密度
（025）
中学密度
（045）
幼教服务机构密度
（030）
代表社区居民
居住满意程度
（5分制）
010
通型抽样调查获关：居民社区保安标准物业收费标准保洁标准态度出综合分
利模型更范围片区进行生活指数评价
2 应测评结果
期评价六城中片区理位置较接三牌楼片区紫竹林片区许府巷片区高云岭片区西家塘片区四牌楼片区六片区进行生活指数评定评定结果：
表52 型片区生活便利指数评定结果列表
片区
名称
三牌楼
片区
紫竹林
片区
许府巷
片区
高云岭
片区
西家塘
片区
珠江路
片区
属区
城中
生活指数
435
430
445
460
455
465
房屋均价
6500
5800
5900
6300
6000
6500
测评结果消费者评价楼盘价值开发商进行楼盘项目规划中介机构评价租赁行情参考价值抉策产研究中心开通网站中公布更关区域生活指数评价结果社会界开放生活指数评定楼盘信息查询南京市房产专口理信息台功
二典型楼盘生活指数评价
1 典型楼盘生活指数模型
抉策产研究中心典型楼盘生活指数模型建立区域生活指数模型基础典型楼盘进行生活指数评定该系统充分考虑房产产品价值构成购房者购房程提供效指导房产投资项目预期销售收益状况提供参考
楼盘生活指数评价指标系统包括：建筑质量发展商水周边环境交通环境医疗教育环境楼盘套设施完备数区设施完备数业情况楼盘物业服务水分级指标影响楼盘生活便利程度指标建立分标准70楼盘数库数台模型涉信息项目进行月信息踪期生活指数评价添加衡量建筑质量发展商水评价指标总模型：
表53 典型楼盘生活指标双重加权评定模型（5分制）
影响素
总权重(W)
分级指标
分权重（W）
开发商评价
005
资金实力
020
销售状况
030
品牌知名度
025
相似项目验
025
项目建筑质量
010
建筑设计等级
03020
实施施工企业级
030
室布局合理性评估
020
项目验收评价
04030
楼盘套设施完备数
010
设施完备数量化评级分
区设施
完备数
010
周边环境
015
周边文化场馆施数
030
周边植覆盖率
020
周边治安
025
处片区生活指数
025
交通环境
015
距市中心直线距离
035
1公里设站点公交线路条数
045
交通规划
020
医疗教育环境
020
10公里范围医疗机构数
030
否社区医疗救助机构
020
距离社区三级医院距离名称
030
幼园学中学学
020
业情况
010
职业结构例
025
业入住满意度
030
职业结构例
025
购房目例客层分析
020
楼盘服务水
005
保安标准
025
保洁标准
025
物业收费标准
025
提供服务项目
025
根楼盘生活指数评定模型计算某楼盘生活便利程度该指数作判断某楼盘便利程度标准
2 应测评结果
根测评标准MATLAB软件计算5典型楼盘进行楼盘生活指数评定结果：
表54 典型楼盘生活指数结表
楼盘名称
花神美境
市政天元城
罗马假日
金源太古城
城市桃源
物业类型
住宅
住宅
住宅
住宅
住宅
属区
城南
江宁
城中
城北
河西
生活指数
410
415
425
420
425
楼盘均价
4200
3100
5900
5500
6200
抉策产研究中心建议相价位段楼盘项目中选择生活指数分较高项目期媒体合作推出2004年度南京市楼盘生活指数系列评定
三典型楼盘性价分析
根楼盘价位典型楼盘生活指数值相关性分析设计楼盘性价分析模型价位区间标尺数值175分代表1000元米单位价格区间样价位楼盘生活指数较高说明生活便利程度较高开发商言开发样楼盘较市场竞争力生活指数标尺15分根表54数6五典型楼盘进行楼盘性价测评结果：
图51 楼盘性价测评图
图示显示统价格区间（期参评五楼盘价位分布1400元米价位区间）代表楼盘价位区间方形点落代表楼盘生活指数菱形点层说明性价较高生活便利程度较高反落外层说明相等价位楼盘生活便利程度较低性价较低生活指数评定性价模型设计宗旨合理评价房产产品市场价值市场竞争力市场提供参考开发商项目开发消费者理性消费说积极意义
四抉策产研究中心生活指数专项研究
1 典型楼盘生活指数性价综合分析报告
报告组成：成熟理概念区域5公里范围典型楼盘项目生活指数评价性价分析周边项目较分析工作表发展商背景分析特殊卖点分析
2 楼盘项目前期定位研究
口理整合信息结合楼盘数库生活指数评价模型抉策产研究中心提供商品房开发前期需市场调查项目定位研究专项报告
第六节 广告监测研究
抉策产研究中心媒体监测数库运科学监测模型助数库软件南京市房产广告投放进行监测研究定期公布南京市房产市场广告动态信息六指标体系中抉策广告投放监测工作意义分析开发企业营销策略销售动态进行相关性分析更加深入透析市场
第三季度南京市房产面广告投放监测
期报告2003年10月1日12月31天广告监测统计数基础第三季度南京市房产广告投放排名投放总额投放频率区域楼盘广告发布量排名开发商投放量排名媒体分布南京市房产营销广告题踪等方面进行统计分析南京面媒体影响度消费者媒体偏媒体影响度排名进行进步研究
期面媒体监测范围包括南京日报周末星期五扬子晚报南京晨报金陵晚报现代快报服务导报江南时报江苏商报
2003年1112月份南京房产广告住宅商铺写字楼构成中住宅商住写字楼类项目广告刊登量较高
2003年1112月份南京房产广告然集中金陵晚报扬子晚报现代快报等市类报纸中金陵晚报现代快报房产广告市场中市场份额较媒体
2003年1112月份投放总量前三名区域然江宁城中河西三区域2003年1112月份南京区房产广告较规格双通栏半版通栏105通栏全彩色广告
二2003年1112月南京市楼盘报纸面广告投放统计分析
根抉策产研究中心媒体监测数库数统计出2003年1112月南京市房产面广告投放项统计分析
1 投放量排名
1112月份南京楼盘面广告投放总量2430通栏广告中翠岛花城
120通栏总投放量排名第盘谷亚泰广场735通栏总投放量排名第二旭日华庭625通栏总投放量排名第三（见表61）
2 投放频率排名
投放频率角度统计翠岛花城盘谷亚泰广场旭日华庭三楼盘排名前三位分达隔 052083098日投放1通栏广告单次投放版面高楼盘翠岛花城钟山银城东苑汇杰广场相关统计见表：
楼盘名称
投放版面总量
投放总额
排名
（元）
投放总量
排名
投放
总次数
投放频率
（隔日投放
1通栏广告）
单次
投放版面
翠岛花城
120
840000
1
24
051
500
盘谷亚泰广场
735
514500
2
20
083
368
旭日华庭
625
437500
3
14
098
446
江山万欣翠园
615
430500
4
24
099
256
万科金色家园
535
374500
5
19
114
282
汇杰广场
52
364000
6
11
117
473
武夷绿洲
52
364000
7
17
117
306
钟山银城东苑
50
350000
8
10
122
500
明月港湾
475
332500
9
18
128
264
君国际
44
308000
10
18
139
244
表61 2003年1112月南京市楼盘报纸面广告投放量统计表
（注：报告中面广告发布版面量统计数值1表示1通栏广告广告价格计算标准采7000元通栏均水）
3 分区域投放量统计
表62 2003年1112月南京市楼盘面广告分区域投放量统计表
楼盘属区
投放广告次数
投放广告版面总量
投放广告总量排名
江宁
244
6495
1
城中
183
5005
2
城南
86
289
3
河西
110
288
4
城东
74
2345
5
区
66
234
6
江北
36
127
7
城北
35
1075
8
南京楼盘面广告投放总量分区域统计显示2003年1112月份投放总量前三名区域江宁城中城南三区域分达64955005289通栏广告河西区域广告投放版面达 288通栏城东区域广告投放版面达2345通栏城北江北楼盘广告投放版面总量相较低值关注周边区外商铺旅游房产投放量较达234通栏
4 物业类广告投放量统计
表63 2003年1112月南京市分物业楼盘面广告投放量统计图
物业类型
投放总量
（通栏数）
占总量百分
投放广告
楼盘总数（家）
投放次数
区域
墅
160
69
12
江宁
公寓
1415
58
7
城中
旅游房产
685
28
7
黄山
商铺
1785
73
20
城中
商住楼写字楼
302
124
29
城中
住宅
1572
647
129
江宁
2003年1112月份投放广告楼盘物业类型统计住宅类广告占投放量647区域排名江宁区住宅墅广告投放量然区中高城中商铺商住楼写字楼广告投放总量高外旅游房产中黄山区楼盘投放总量高
5 开发商楼盘面广告投放量统计
表64 2003年1112开发商楼盘面广告投放量前五名统计表
开发商排名
投放
广告次数
投放广告
版面总量
投放广告版面总量排名
雨花城建综合开发总公司
24
120
1
银城房产
19
95
2
振宏民防开发公司
20
735
3
南京21世纪房产开发限公司
22
675
4
南京百家湖房产开发限公司
20
64
5
南京红太阳房产
14
625
6
南京江山房产
24
615
7
南京明月建设集团
21
55
8
南京万科置业限公司
19
535
9
2003年1112月份南京楼盘面广告开发商投放总量统计显示投放总量前三名开发商雨花城建综合开发总公司银城房产振宏民防开发公司着三开发商2003年1112月投放楼盘面广告总量达12095735通栏
三南京区面媒体影响度分析
均日发布广告量统计
表65 2003年1112月南京面类媒体发布房产广告量统计表
媒体排名
发布广告次数
发布广告量排名
发布广告量
均日
发布广告量
金陵晚报
268
1
720
1180
现代快报
245
2
7095
1163
南京晨报
135
3
386
633
扬子晚报
96
4
2985
489
南京日报
46
5
1265
207
2003年1112两月监测数显示：南京面类媒体接受房产类面广告月份总量达2430通栏广告中金陵晚报月发布720通栏发布量排名第均日发布广告量达1180通栏现代快报发布7095通栏发布量排名第二均日发布广告量达1163通栏南京晨报发布386通栏发布量排名第三发布广告次数均日发布广告量两角度统计现代快报金陵晚报南京晨报分列前三位
四楼盘形象宣传题踪分析
1 2003年1112月楼盘面广告投放题类型分析
总体说期楼盘营销宣传两趋势宣传楼盘购买诱惑采取策略广告般较煽动语言强调投资回报价值明显趋势社会分层角度提出项目入住者追求高生活品质差异化生活方式性化生活空间
2 2003年1112月楼盘面广告投放题宣传语览
表66 房产广告营销题表
楼盘名称
广告宣传题
百家湖印象威尼斯
应错机会
济领袖选择
百家湖花园
房子家更幸福
欧式水岸风情生活纯色彩
然理想居
豪庭街旺铺
赢领财富风暴
高视野高境界
翠岛花城
第三次签约风景
货真价实产品赢市场
双水景住宅
德基厦
国际新锐文
400棵梧桐树会呼吸玻璃幕墙
独立年代
世界太惜太空城市太太
商务行馆酒店生活
投资型酒店式商务公寓
利润化
东恒阳光嘉园
假日里选择度假风情住宅
回家·享受度假
夫子庙世界商业城
铁必口抢赚
谷阳世纪厦
IT核心身份标签
您奇迹您创造奇迹空间
翰海翠庭
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专属中产阶级山水墅升级版惊世呈现
君国际
黑夜白天
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预约市繁华预演生
Happy 2004
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君国际酒店式单身公寓国际部落
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君国际学会珍惜现
名嘉佳园
名嘉佳园春节铁定涨
机会 等眼光
名家俊雅名嘉凝眸相惜
热烈祝贺名嘉佳园三天销售额突破三千万
仁恒玉兰山庄
种成功境界层生体会
墅式公寓墅生活空间
苏宁馨瑰园
卓越房型 实尊
品味河西首席生活美宅
市新贵生活缤纷演
五购房者相关特征分析媒体影响度
1 购房者媒体偏分析
根购房会员俱乐部数分析前消费者获取楼盘信息六渠道例进行较图示：
图61 消费者获取楼盘信息六渠道例较图
图示表明目前购房者信息获取渠道报纸广告电视广告房产交易会三渠道报纸电视发布较时信息发布时间较零散房产交易会楼盘模型景观体现较直观会员俱乐部数显示准购房者机渠道认提高趋势图出网络种集合视听文图片动态影集成新兴媒体已受越越房产企业营销代理机构重视动态文字画面配音乐短片成众房产网站年末页面重组成部分中心南京市房产网（WWWENJHOUSECOM）12月某日页面进行统计发现类房产类装修类产品广告
时条数已达90条非高峰时刻网站时线网民准购房者数达300400该网站日均发布二手房求购出售信息房屋求租出租赁信息达500条网成交速度2周左右
抉策产研究中心建议楼盘项目应适加网信息发布量毫疑问未购买新商品房力群体追求新生活方式全面进入数字时代群
2 媒体广告购房者决策影响分析
购房会员俱乐部新数媒体宣传影响购房者决策程度统计图
表67 媒体购房决策影响程度统计
较
般
没影响
报纸
2500
6167
1333
电视
3000
4000
3000
房产交易会
3333
6111
556
亲友推荐
5500
3833
667
网络
2870
5700
1430
图表明房产广告投放组合已成企业营销中面难题开发商明白：实施广告投放中半广告费浪费根没效果效果甚微半浪费知道效制定媒介组合投放计划实施广告投放抉策产研究中心提供广告专项调研报告：分类媒介影响力分析广告投放策略销售实绩相关性分析投放时间形式实际受众反映投放预案前期受众反映测试典型楼盘形象设计广告创意研究
抉策产研究中心提供广告专题研究项目：（1）广告投放营销投入相关性研究（2）广告创意研究（3）分类项目广告案例研究
结 束 语
2003年房产市场纷争安年年初SARS风波央行121号文国务院18号文房产热争年底土市场整治规范拆迁矛盾激化引出拆迁条例更新次事件引起市场方诸反应2003年南京市房产市场然保持着高速增长
房产开发投资创出历年高纪录2003年房产开发投资1838亿元2002年增长336全年南京商品房合销售面积达673万方米2002年增长336商品房价格继续路高歌2003年商品房价格2002年增长20
家欢喜家忧房产开发商赚盆满钵盈均年收入万元左右老百姓购买均价超4000元方米住宅感非常吃力尤房住拆迁居民低收入居民政府采取系列措施满足中低收入居民住房需求2003年政府减缓规范市政拆迁提高拆迁补偿标准加土供缓解商品房供需矛盾加济适房中低价商品房建设力度满足收入层次安居需求
南京房产市场然处初级市场阶段初级市场典型特征高增长速度市场秩序规范根中国市场成长验初级市场基历810年高速成长期（增长率15）处房产高速发展时期市场卖方市场开发商占导位样难市场机遇前开发商轻松获取利润然市场济常态剩济房产市场进入买方市场市场环境秩序逐渐规范现存60开发商情市场淘汰产战硝烟散黄沙吹始见金真正注重信誉断提高身实力开发商规范房产市场中继续发展真正长远眼光开发商仅仅考虑抓住前时机会真正社会消费者担负责建立起信誉品牌确保立长久败
2003年相2004年南京房产市场发展面变数着股市复兴必部分房产投资者套现投入股市投资者退出两方面影响房产市场方面增加市场供方面减少房产投资需求影响消费者信心引起房产供需连锁反应城市建设拆迁影响房产市场素拆迁居民需求缺乏弹性拆迁购房数量需求量变化动房产市场面变数受宏观济形势继续利影响着城市建设城市化进程推进居民改善居住环境需求断增加南京房产市场继续快速发展
南京抉策产研究中心
2004年2月1 8 日
报告附件： 2003年房产业政策影响面分析
12003年——房产政策年
总方针出台——2003年房产政策导性文件国务院……（18号文）2003年6月5日发布中国民银行关进步加强房产信贷业务理通知（ 121号文）提出政府调控房产市场总方针121号文件目规范房产信贷业务促进房产投资购买行慢慢转理性消费防范房产金融风险18号文明确肯定房产业国民济中重作表明政府房产业发展态度——坚持市场化基方两重量级文件先出台带市场重影响房产行业融资成进入门槛形中提升短期拉升市场价格
整顿规范建设土市场——土市场发展完善正房产市场健康发展源头2003年2月18日国土资源部发关清理类园区加强土供应调控紧急通知提出严格控制土供应总量特住宅写字楼供应量停止墅类土供应适增加普通住宅土供应严格控制总量03年度全国撤整合类开发区2046规范土市场治理整顿土市场秩序力推进营性招标拍卖挂牌出制度落实等系列方针政策出台土供局面产生重影响短期市场影响限制土供应量
控制房产信贷开拓房产金融市场形成元化房产融资——2003年国房产市场60资金源信贷资金房产贷款余额占商业银行项贷款余额重高达178维护金融稳定央行121号文规定房产开发企业申请银行贷款资金（指者权益）应低开发项目总投资30然目前达规定房产企业开辟新融资渠道引起方高度重视促进产信托房产基金发展
保障普通住宅需求增加普通商品住房供应——121 号文18号文时提出增加普通商品房供应提高市场供应中例努力住房价格数居民家庭住房支付力相适应观点提出建立起较完整市场化住房供应体系满足10消费者高档房适合70－80居民普通商品房15－20济适房然贫困家庭廉租房政策落实表现方政府加中低价商品房济适房建设规模改变年中低收入群住宅供应足局面
规避住房贷款风险——规避住房贷款风险121号文’规定购买第二套(含第二套)住房应适提高首付款例执行住房贷款利率投资型购房例较高城市政策实施房市稳定发展起良作
城市动拆迁问题——着城市扩张规模拆迁引发纠纷全国断暴发城市拆迁反映出问题已单纯城市建设问题更触政策法律政府职公民权利等深层次问题城市拆迁已成年整社会关注焦点2003年9月19日国务院办公厅特拆迁问题发关认真做城镇房屋拆迁工作维护社会稳定紧急通知半年中国纷纷出台相关法规政策规范房屋动拆迁行时出台具体拆迁补偿标准拆迁评估办法规模城市拆迁导致普通商品房供应求素国家相关增加普通商品房供应政策解决动拆迁问题良补充作
物业理条例实施——国务院总理温家宝2003年6月8日签署第379号国务院令9月1日正式公布实施中国第物业理条例容：规定切权利属业会明确业物业理活动中享10项权利物业理条例出台确立业位明确方体责权利法律消许引起物业理纠纷隐患提供保证房产市场健康发展起积极促进作
2政策面市场未影响
土市场房产金融市场国家采取通商品房信贷措施税收调节机制住房补贴制度济适房建设等系列措施调控房产市场供应量供应结构加普通商品房济适房供应规范城市动拆发展二手房市场严控房产开发企业银行贷款加强住房贷款担保体系降低信贷风险总体2003年房产市场利暂时利空政策短期间接南京市房价水继续快速涨房产市场结构非常复杂然政策面影响未促进市场更加理性健康成长历2003年曲折前行政府理行企业投资开发行消费者商品房消费行趋理性
32004年热点——产金融年土税实施讨
土政策动产金融政策成热点——土理制度更加精细动产金融方面揭抵押贷款企业发债投资基金政策会出台新规会推动房产市场更加健康发展着行业购趋势出现产业更加专业化集约化规模化发展土房产资着土市场规范化整房产业会重新排序整战略格局会发生重变化产业资结合必然专业化购时代规模化营发展趋势阻挡资基金入市利股权融资方式房产开发中表现十分活跃国类基金式公司募集资金具备银行融资资市场融资条件房产企业提供桥资金外增加债券市场供应实现信贷资产证券化种新融资渠道2004年房产企业发展产生重影响
未实行土税影响——讨否实施土税渐成热点城市土理体制实行三权分离城市土权进步明确产权关系进步清晰土权济利益中央方两层面时实现方政府收取级差租利市政建设企事业单位法取土权方政府代表国家法转出租等行进行效监督果目前市场状况土拍卖制度变更土税制度市场产生重影响
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