营 销 推 广 篇
营销推广前言
营销天马行空带着镣铐舞蹈
营销真正深入解市场认识产品分析消费者然
十分重：
切实行做出策划推动销售终达产品市场化品牌建立
二 营销容
具体营销容合理时间完成合理事情针阶段必须进行方资源整合
三营销思路
（）营销基点
利商业理公
司资源进行招商
项目优势
宣传推广
商业市
场繁荣
商业物业成功
通项目推广吸引众商家
出利种资源进行招商促进市场繁荣促进商业物业成功整营销基点项目推广宣传
（二）推广宣传纲
1推广目
实现销售 + 品牌确立
2推广步骤
21 品牌推广
211 品牌推广目
房产项目营销推广言产品消费者认知前首先应该充分认知开发商形象
样做益处：
A 产品期推广奠定利产品形象基础
B 开发商续产品开发奠定良市场基础
212 品牌推广容
A 开发商总体形象包装形象推广
B 开发商企业形象包装推广
C 开发商形象包装推广
213 品牌推广时间
品牌先行原
选择销售预热期进行开发商形象推广奠定良市场基础
22 产品推广
221 产品推广目
产品推广消费者基础消费者
认识产品——认产品——购买产品
222 产品推广容
A 产品形象包装推广
B 产品卖点包装推广
223 产品推广时间
先形象卖点原
仅开发商形象产品身形象十分重产品整体形象未广消费者接受前产品卖点推出合理
A 销售预热期前期进行着重产品形象推广
B 销售预热期期强销期持续期着重进行产品卖点宣传
四营销推广具体执行
第阶段：预热期（20031118——2004217）
（）目标
预热期目标开发商形象产品形象广泛推广投资者营者 拥第认知
（二）具体执行
★ 企划工作
1宣传手段选择
11 选择说明
阶段形象建立形象建立目标众选择推广渠道首先众
针项目群选择高性价媒体进行宣传
12 选择渠道
◆ 报纸
报纸直房产宣传推广渠道覆盖率高实效性强效果明显
1具体容
1） 题容：开发商形象 + 产品形象
■ 开发商形象
开发商形象切入点：
A 开发商整体形象——中国浙商
里浙商里市场
中国浙商崛起美丽富饶东南海坚韧务实勤劳严谨开创广阔商业时常建立特商业品牌特商业文化——浙商文化
B 开发商企业形象——南京浙商投资限公司
浙商写进历史写进浙商
南京浙商投资限公司家宁颇具实力浙资企业出资成立实力投资开发企业拥浙商企业固企业文化雄厚济实力结合浙江商业市场南京实际情况造出跨时代商业航母——浙江商品城该项目建立浙商公司前进座里程碑记载艰辛记载光荣
C 开发商形象——南京浙商限公司总理张国安
核心物——成功企业核心品牌
王石万科灵魂陈兴汉栖霞支点张国安浙商核心
充分体会张总格魅力足够解张总营思想充分知晓浙商浙商投资公司品牌文化
■ 产品形象
产品形象切入点
产品形象价值包装：
浙江商品城——城市财富新丝路
浙江商品城现代丝路商业价值
浙江商品城现代丝路社会价值
浙江商品城现代丝路文化价值
浙江商品城现代丝路历史价值
2 宣传形式
软文 + 硬广告
3容
软文：
1关注浙商
2深入浙商
——深入南京浙商投资限公司
3话张总
——浙商公司总理张国安先生访谈
4浙江商品城——城市财富新丝路
1 浙江商品城——2004年南京十具潜力投资楼盘
硬广告：
1财富英雄
2浙江商品城——城市财富新丝路
3奖种肯定
4 报纸媒体选择
项目针目标群选择江苏浙江两流报纸进行形象推广
江苏：扬子晚报现代快报金陵晚报
浙江：钱江晚报市快报温州市报
◆ 网络
1 说明
网络年兴起新兴媒体特点阅读群较集中专业例：房产专业网站浏览群房产专业士购房意消费群（中包括专业炒房投资客）
网络建设费较般报纸广告言相较低网络中信息通定期维护断更新达资讯时发布利意客户产品深入解
浙商项目商业项目消费群般住宅项目消费群更会利网络获取相关信息
2具体容
1）话张总话浙江商品城话浙商
——2004年南京具潜力楼盘老总线交流
2）搜房网期月网络推广
3）温州房产网项目形象广告
3网络选择
1） 南京搜房网温州房产
◆ 电视
1说明
电视宣传房产项目言存两种宣传方式：专业房产栏目制作宣传硬广告宣传前者价格较低效果较差者价格高效果较总体言性价高较少房产项目通电视广告进行宣传
浙江商品城已参加2004年南京具潜力楼盘活动宣传活动电视台免费提供制作需提供制作单位相应资料
通专业电视房产栏目宣传更加提升浙商项目品牌位
2具体容
南京电视台生活频道2004年南京具潜力楼盘进行踪报道
1）采访入选楼盘老总
2） 制作电视专题节目30分钟
◆ 户外
1 高炮
1）沪宁高速
沪宁高速连接海南京两外济窗口时辐射整长江三角洲设立高炮沪宁线量群进行产品形象宣传推广
段选择应该车辆减速点设立高炮保证高炮设立效果
南京段设置该块高炮
２） 机场高速
机场南京群商政府员中必然部分浙商项目潜消费群体该点进行项目宣传引起群关注扩产品知名度
杭州方南京会机场高速公路该段设置高炮产生效果宁杭高速设置高炮效果相时兼顾机场南京杭州方南京客户群
机场高速宁高高速交汇处设立该高炮
3）工现场
现场形象十分重未达现房准现房阶段工包装宣传开发商实力产品体现
目前项目周边拥莱茵达财富广场该项目定程度项目存定竞争现场包装项目宣传推广造成帮助会场客户产生产品开发商实力怀疑
该高炮项目运营阶段成营商广告推广渠道期发布费创造较济收益
2 板
1）市区
新街口鼓楼珠江路等均设置户外板良段良视觉效果充分展示浙商项目品牌形象段价格存着必然关系
市区余段设立板达样宣传效果
2）工现场
工现场设置板工围墙相互呼应达充分树立形象作
★ 配合营销执行销售落实工作
1招商工作进行（招商建议）
1） 品牌移植
义乌政府联合义乌商品城品牌移植浙江商品城利明星商业市场品牌效应进行招商
2） 利招商公司资源进行招商
步骤商公司联系利商公司身资源进行招商
3） 利身资源进行招商
A 通遍撒网方法进行招商
营公司联系进行项目推广吸引浙江商品城设立销售点
B 目进行推广
次竞争手进行商业考察找出营产品空缺针市场空缺产品商品生产厂商联系进行项目宣传推广吸引浙江商品城设立该产品级销售点进行销售
▲ 备注：招商工作开发商司建议参
2销售工作落实
1） 产品销售价格确定
2） 项目销售控制方案基制定
3） 销售团队组建
4） 售楼处落实
5） 销讲资料销售文件确定
6） 销售员培训
7） 销售市场详细市场调查
8） 企化工作时信息整理反馈
第二阶段：蓄水期（2004218——2004428）
（）目标
聚集营销势产生营销爆点
蓄水期目标产品形象次推广逐渐进入产品卖点推广阶段投资者营者产品产生第二次认知达认程度产品部分开盘前市场化
（二）具体执行
★ 企划工作
1说明
该阶段产品着重推广阶段必须程度进行推广手段整合达促进销售作
2媒体广告投放
◆ 报纸
１） 题容
产品卖点——产品核心价值推广
产品核心价值切入点
1产品总体规划
源市场高市场引领市场
浙江商品城立足市场基础结合成功商业市场发展程发展趋势深入研究理性分析产生出产品时代商业发展产物必领导时代商业发展产品
2产品营规划
繁荣市场收益保证
商业项目成功运作关键商业市场形成发展浙江商品城营规划运作模式秉承浙江成熟成功商业市场固模式南京市场相结合充分考虑效营前提做出种营规划必定吸引众营者营利润投资者投资回报直接源
3政府宏观规划
江宁特区南京特区
项目位江宁区科学园江宁区政府予江宁区科学园众利政策扶持
项目位南京江宁区南京市政府予江宁区众利政策
政策优惠济腾飞保证
4投资前景规划
利前景规划 美投资前景
项目部市政配套长远规划市消费者提供良条件
项目外围交通条件长远规划周边城市消费者创造便利环境
外利前景规划项目价值提升奠定坚实基础投资者美现实投资前景
2） 宣传形式
软文 + 硬广告
软文：
1投资商业产许生财富第桶金
——商业产投资分析
2规划浙江商品城规划未财富
——浙江商品城规划系列报导
3投资长三角投资浙江商品城
——长三角区商业产高峰坛续报道
4良产品目光聚焦
——浙江商品城引众异投资者
5获殊荣
——浙江商品城获中国佳策划楼盘二十强
硬广告
1启动城市资创造时代财富
2见证新代财富英雄诞生
3聚焦长三角聚焦浙江商品城
4金榜题名
3）报纸媒体选择
项目针目标群选择江苏浙江两流报纸进行形象推广
江苏：扬子晚报现代快报金陵晚报
浙江：钱江晚报市快报温州市报
◆ 网络
1宣传容
1） 浙江商品城施工建设动态报导
2） 投资长三角投资浙江商品城
——长三角区商业产高峰坛网络直播
3） 浙江商品城部认购情况报导
4） 金榜题名
——浙江商品城获中国佳策划楼盘二十强
2网络选择
1） 搜房网南京房产网
更选择说明：
根前期广告效果评定两网站中选择中家网络进行宣传推广
2） 温州房产
3户外媒体
３１说明
车身广告针群车辆群着车辆流动范围群接受楼盘信息
◆ 公车车身广告
目前车身广告众房产项目户外媒体重方面线路致两方面考虑：
第：该车辆车程范围较广例：16路城南雨花台城北南京西站
第二：途项目行车路线涉范围较广泛车辆项目言时雨线
针项目结合两路公交车：16路 + 时雨线
◆ 出租车屏风广告
出租车屏风广告着该出租车流动固定路线言覆盖范围较广
选择南京市5000辆出租车进行项目广告投放
3SP活动
31活动名称
长三角区商业产高峰坛
32 活动目
联合南京众商业产开发商举办商业产高峰坛活动通媒体续新闻炒作浙江商品城社会形象社会价值体现提升浙江商品城销售奠定社会基础
33 续报道
江浙两省相关报纸电台电视台网络等众媒体续报道
4异联动
41联动目
通异宣传推广异投资者营者充分解浙江商品城拥宁实考察浙江商品城便利条件实现浙江商品城异化
42联动形式
■ 异售楼处
■ 异媒体组建购房团
★ 销售执行配合
1招商工作（建议）进步实施
第阶段招商工作进行现阶段致情况应该较明朗（特义乌市场品牌移植工作）应该立足项目商公司资源开发商身资源进行招商
2销售工作落实
1） 预热情况汇总分析反馈
2） 根现实情况进行销售方案调整
3） SP活动准备参
4） 开盘准备
三第三阶段：开盘强销期（2004428——2004628）
（）目标
进步推出产品实现产品销售
开盘项目销售情况逐渐明朗时营销重点针产品进步进行项目卖点阐述力求产品短时期进行实现市场化
（二）具体执行
★ 企划工作
1说明
该阶段样产品着重推广阶段前期市场反映更效整合营销手段达产品营销推广
2媒体广告投放
◆ 报纸
1） 题容
产品卖点——产品核心价值推广二
产品核心价值切入点：
1项目拥良招商情况
成功招商信心保障
项目否招商成功投资者保持市场观素项目拥众商家入驻前提必然众投资者观进行投资购买
2项目拥良市场反映
羊群效应永改变市场济现象
羊群效应直投资明显现象观投资者产品拥良市场反映会保持观态度直接进行购买
浙江商品城前期良市场反映会原市场观者决定观选择购买
3项目拥良投资回报
理性投资良性收益
刻予投资者营者投资回报分析更应该立足市场实际数投资者营者算笔帐帮计算出投资浙江商品城拥巨投资前景
2） 宣传形式
软文 + 硬广告
软文：
1做品牌店房东
——浙江商品城引众知名品牌营店
2浙江商品城
——掀起购买热潮
3帮您计算里投资回报
——浙江商品城投资回报分析
4房展会热点
——浙江商品城成房展会焦点
1 惊见浙江商品城
——浙江商品城缘已进入二三级市场？
硬广告
1做品牌店房东
2天浙江商品城谱写城市财富传奇（开盘广告）
3浙江商品城您值拥
3）报纸媒体选择
项目针目标群选择江苏浙江两流报纸进行形象推广
江苏：扬子晚报现代快报金陵晚报南京日报
浙江：钱江晚报市快报温州市报温州晚报
◆ 网络
1宣传容
1） 浙江商品城开工盛典网络直播
2） 浙江商品城房展会剪辑
3） 浙江商品城新建设情况报导
2网络选择
１）搜房网南京房产网
２）温州房产
3户外媒体
◆ 灯箱
1街灯箱
2候车亭灯箱
１）说明：
灯箱制作精美群覆盖范围广泛候车亭灯箱保持24时性达广告宣传力度利楼盘形象提升
灯箱价格较昂贵范围制作发布会增加定宣传费
项目言灯箱制作十分必项目进行全方位宣传时市区繁华段（效果市区牌相似起形象推广作）天元路附（起指示作）制作灯箱（市区否设置定）必定会达良宣传效果
２）段选择：
市区繁华段：龙蟠路
项目附：天元路竹山路
３）发布时间：选择开盘前进行该类广告投放
◆ 户外飞艇
１）发布说明：
雇飞艇城市空飞行产生十分轰动广告效果事实证明企业品牌提升销售相推动
采该种方式项目形象推广产生积极作费言南京区性价较高
２）发布点：南京
３）发布时间：开盘天进行户外飞艇广告投放
◆ 房展会图
１）说明：
房展会纷发图阅读群意购房者专业士（专业士中乏投资者）种阅读群言具较强针性广告价格昂贵
项目强销期会历江浙两房展会客观存原现场参加房展会情况选择房展会分发房产专业图印刷项目关资料起良宣传效果
２）发布时间：根房展会时间定
3SP活动
31活动名称：
日浙江商品城谱写城市财富新传奇
——浙江商品城盛开盘
32 活动目
通浙江商品城盛开盘次掀起项目销售热潮
33 续报道
江浙两省相关报纸电台电视台网络等众媒体浙江商品城盛开盘进行现场报道续报道
4二三级市场联动
41联动目
◇ 泛销售结果
泛销售通销售点销售员增加达增加销售群覆盖面作
◇ 引起市场销售错觉
产品流入二三级市场证明产品前期市场火热程度消费者产品更信心容易产生更消费愿
42 联动形式
利江浙两省知名房产二三级市场营公司进行产品销售产品拥更售楼处更销售员面更消费群增加更销售性
43 二三级市场联动存弊端
消费者足理性者投资验足够丰富会明确解开发商销售代理公司运种销售手段目项目产生利想象项目产生良社会效应反会影响销售
★ 销售执行配合
1二三级市场联动执行配合
二三级市场联动需量资料收集市场调查然进行联动象选择落实必须配合企划员进行类工作落实
2销售工作落实
1）销售情况汇总分析反馈
2）根现实情况进行销售方案调整
3）开盘活动参
4）联动活动参
5） 商业市场资料收集间断市场调查
四第四阶段：持续销售期（2004629——2004915）
（）目标
强销期项目卖点已全部前期进行宣传推广剩余房源价格高位置较差铺位
阶段工作重点生市场热点产品利销售
（二）具体执行
★ 企划工作
1说明：
该阶段企划工作重点策划活动冷市场热度次高涨促进产品销售
2媒体广告投放
◆ 报纸
121 题容
产品卖点——产品核心价值推广三
产品核心价值切入点：
项目营真正差异——寻找市场空缺真正形成差异化营
南京商业市场什？
南京商业市场没什？
市场消费者带什？
回答三问题保证浙江商品城真正解南京商业市场切实做营战略
浙江商品城拥南京市场没营产品消费者想南京余市场购买里消费需求满足
4）宣传形式
软文 + 硬广告
软文：
1实实
——谈浙江商品城真正做产品差异化营
2里什？
——浙江商品城营产品解析
硬广告
1差异
2满足
3）报纸媒体选择
项目针目标群选择江苏浙江两流报纸进行形象推广
江苏：扬子晚报现代快报金陵晚报
浙江：钱江晚报市快报温州市报
◆ 网络
1宣传容
1） 浙江商品城SP活动剪辑
2） 浙江商品城新建设情况报导
3） 浙江商品城新销售动态
2网络选择
1）搜房网南京房产网
２）温州房产
3非常规媒体
相关组织信息发布
１） 说明
关组织部信息发布效果般众传媒中信息发布效性强特某商业组织言信息发布更具权威性
项目言联系某商业组织进行项目信息发布起较宣传效果例：温州商会等等
４SP活动
４1活动名称：
走进浙江商品城
——浙江商品城模拟消费活动
４2 活动目
通次模拟消费众消费者解浙江商品城里面底进行样消费底什东西消费种营规划差异化浙江商品城成功原投资者次关注浙江商品城引起消费
４3 续报道
相关报纸网络等媒体次活动续报道
★ 销售执行配合
1销售工作落实
1）销售情况汇总分析反馈
2）根现实情况进行销售方案调整
3）SP活动参
4）商业市场资料收集间断市场调查
四第五阶段：销售清盘期（2004916——20041215）
（）目标
产品销售时间已较长时期剩余房源般较理想房源者说消费者认理想房源
时工作通促销手段剩余房源进行消化
（二）具体执行
★ 企划工作
1说明：
重点帮助消费者找出剩余房源优势通促销手段进行尾房化
2媒体广告投放
◆ 报纸
1） 产品卖点次发掘
硬币两面
产品具两面性面隐藏帮助消费者次挖掘产品优势达产品化
2） 产品销售直接方式——降价
合理价格永远促进销售直接动力
通促销活动产品变相降价产品利化
3）宣传形式
软文 + 硬广告
软文：
1实实行动真真切切感谢
——浙江商品城真诚行动感谢新老客户信赖支持
2新价值新财富
——浙江商品城帮您挖掘商铺新价值
硬广告
1硬币两面
2机会容错
3）报纸媒体选择
项目针目标群选择江苏浙江两流报纸进行形象推广
江苏：现代快报金陵晚报
浙江：市快报温州市报
◆ 网络
1宣传容
1）浙江商品城SP活动说明剪辑
2）浙江商品城新建设情况报导
3） 浙江商品城新销售动态
2网络选择
1）搜房网南京房产网
2）温州房产
3SP活动
31活动名称
买商铺送保险
——浙江商品城您投资担保
32 活动目
商铺投资存着巨风险性开发商消费者进行投资担保消费者便会存定心理产品产生巨信赖度产生购买愿
★ 销售执行配合
1销售工作落实
1）销售情况汇总分析反馈
2）根现实情况进行销售方案调整
3）SP活动参落实
4）商业市场资料收集间断市场调查
浙江商品城形象广告文案
标：
中国南京·浙江商品城
财富英雄
文案：
浙商
励精图治数十载
终成
笑傲风云弹指间
浙江商品城
中国浙商熬心力作
铸造城市商业传奇
见证财富英雄诞生
浙江商品城
——2004年南京十具投资潜力楼盘
标准文字
浙江商品城江宁未商业核心区20万方超规模商业巨舰 浙江品牌批发市场特色商业街浙商厦商务写字楼酒店式公寓四板块组成 集文化娱乐休闲餐饮购物商住等功体型浙江商品集散交易台更颗立足南京辐射长三角区璀璨商业明珠
二
标：
中国南京·浙江商品城
城市财富新丝路
文案：
聆听着
深深古老熟悉铃声动
正千百年
回响商队古道特殊旋律
常伴着旅商贾展开幅幅姿彩震撼心传奇事
历史现实留少恒久价值
浙江商品城
城市财富新丝路
见证新代财富英雄诞生
浙江商品城
——2004年南京十具投资潜力楼盘
标准文字
浙江商品城江宁未商业核心区20万方超规模商业巨舰 浙江品牌批发市场特色商业街浙商厦商务写字楼酒店式公寓四板块组成 集文化娱乐休闲餐饮购物商住等功体型浙江商品集散交易台更颗立足南京辐射长三角区璀璨商业明珠
三
标：
财富英雄
笑天风云 横眼光决胜
文案：
目光垠
仰长空
成功 源未精准判断
潇洒 源永远先步
中国南京
浙江商品城
财富英雄
指点间 运筹帷幄
谈笑际 淡定天
浙江商品城
——2004年南京十具投资潜力楼盘
标准文字
浙江商品城江宁未商业核心区20万方超规模商业巨舰 浙江品牌批发市场特色商业街浙商厦商务写字楼酒店式公寓四板块组成 集文化娱乐休闲餐饮购物商住等功体型浙江商品集散交易台更颗立足南京辐射长三角区璀璨商业明珠
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营销推广前言
营销天马行空带着镣铐舞蹈
营销真正深入解市场认识产品分析消费者然
十分重：
切实行做出策划推动销售终达产品市场化品牌建立
二 营销容
具体营销容合理时间完成合理事情针阶段必须进行方资源整合
三营销思路
（）营销基点
利商业理公
司资源进行招商
项目优势
宣传推广
商业市
场繁荣
商业物业成功
通项目推广吸引众商家
出利种资源进行招商促进市场繁荣促进商业物业成功整营销基点项目推广宣传
（二）推广宣传纲
1推广目
实现销售 + 品牌确立
2推广步骤
21 品牌推广
211 品牌推广目
房产项目营销推广言产品消费者认知前首先应该充分认知开发商形象
样做益处：
A 产品期推广奠定利产品形象基础
B 开发商续产品开发奠定良市场基础
212 品牌推广容
A 开发商总体形象包装形象推广
B 开发商企业形象包装推广
C 开发商形象包装推广
213 品牌推广时间
品牌先行原
选择销售预热期进行开发商形象推广奠定良市场基础
22 产品推广
221 产品推广目
产品推广消费者基础消费者
认识产品——认产品——购买产品
222 产品推广容
A 产品形象包装推广
B 产品卖点包装推广
223 产品推广时间
先形象卖点原
仅开发商形象产品身形象十分重产品整体形象未广消费者接受前产品卖点推出合理
A 销售预热期前期进行着重产品形象推广
B 销售预热期期强销期持续期着重进行产品卖点宣传
四营销推广具体执行
第阶段：预热期（20031118——2004217）
（）目标
预热期目标开发商形象产品形象广泛推广投资者营者 拥第认知
（二）具体执行
★ 企划工作
1宣传手段选择
11 选择说明
阶段形象建立形象建立目标众选择推广渠道首先众
针项目群选择高性价媒体进行宣传
12 选择渠道
◆ 报纸
报纸直房产宣传推广渠道覆盖率高实效性强效果明显
1具体容
1） 题容：开发商形象 + 产品形象
■ 开发商形象
开发商形象切入点：
A 开发商整体形象——中国浙商
里浙商里市场
中国浙商崛起美丽富饶东南海坚韧务实勤劳严谨开创广阔商业时常建立特商业品牌特商业文化——浙商文化
B 开发商企业形象——南京浙商投资限公司
浙商写进历史写进浙商
南京浙商投资限公司家宁颇具实力浙资企业出资成立实力投资开发企业拥浙商企业固企业文化雄厚济实力结合浙江商业市场南京实际情况造出跨时代商业航母——浙江商品城该项目建立浙商公司前进座里程碑记载艰辛记载光荣
C 开发商形象——南京浙商限公司总理张国安
核心物——成功企业核心品牌
王石万科灵魂陈兴汉栖霞支点张国安浙商核心
充分体会张总格魅力足够解张总营思想充分知晓浙商浙商投资公司品牌文化
■ 产品形象
产品形象切入点
产品形象价值包装：
浙江商品城——城市财富新丝路
浙江商品城现代丝路商业价值
浙江商品城现代丝路社会价值
浙江商品城现代丝路文化价值
浙江商品城现代丝路历史价值
2 宣传形式
软文 + 硬广告
3容
软文：
1关注浙商
2深入浙商
——深入南京浙商投资限公司
3话张总
——浙商公司总理张国安先生访谈
4浙江商品城——城市财富新丝路
1 浙江商品城——2004年南京十具潜力投资楼盘
硬广告：
1财富英雄
2浙江商品城——城市财富新丝路
3奖种肯定
4 报纸媒体选择
项目针目标群选择江苏浙江两流报纸进行形象推广
江苏：扬子晚报现代快报金陵晚报
浙江：钱江晚报市快报温州市报
◆ 网络
1 说明
网络年兴起新兴媒体特点阅读群较集中专业例：房产专业网站浏览群房产专业士购房意消费群（中包括专业炒房投资客）
网络建设费较般报纸广告言相较低网络中信息通定期维护断更新达资讯时发布利意客户产品深入解
浙商项目商业项目消费群般住宅项目消费群更会利网络获取相关信息
2具体容
1）话张总话浙江商品城话浙商
——2004年南京具潜力楼盘老总线交流
2）搜房网期月网络推广
3）温州房产网项目形象广告
3网络选择
1） 南京搜房网温州房产
◆ 电视
1说明
电视宣传房产项目言存两种宣传方式：专业房产栏目制作宣传硬广告宣传前者价格较低效果较差者价格高效果较总体言性价高较少房产项目通电视广告进行宣传
浙江商品城已参加2004年南京具潜力楼盘活动宣传活动电视台免费提供制作需提供制作单位相应资料
通专业电视房产栏目宣传更加提升浙商项目品牌位
2具体容
南京电视台生活频道2004年南京具潜力楼盘进行踪报道
1）采访入选楼盘老总
2） 制作电视专题节目30分钟
◆ 户外
1 高炮
1）沪宁高速
沪宁高速连接海南京两外济窗口时辐射整长江三角洲设立高炮沪宁线量群进行产品形象宣传推广
段选择应该车辆减速点设立高炮保证高炮设立效果
南京段设置该块高炮
２） 机场高速
机场南京群商政府员中必然部分浙商项目潜消费群体该点进行项目宣传引起群关注扩产品知名度
杭州方南京会机场高速公路该段设置高炮产生效果宁杭高速设置高炮效果相时兼顾机场南京杭州方南京客户群
机场高速宁高高速交汇处设立该高炮
3）工现场
现场形象十分重未达现房准现房阶段工包装宣传开发商实力产品体现
目前项目周边拥莱茵达财富广场该项目定程度项目存定竞争现场包装项目宣传推广造成帮助会场客户产生产品开发商实力怀疑
该高炮项目运营阶段成营商广告推广渠道期发布费创造较济收益
2 板
1）市区
新街口鼓楼珠江路等均设置户外板良段良视觉效果充分展示浙商项目品牌形象段价格存着必然关系
市区余段设立板达样宣传效果
2）工现场
工现场设置板工围墙相互呼应达充分树立形象作
★ 配合营销执行销售落实工作
1招商工作进行（招商建议）
1） 品牌移植
义乌政府联合义乌商品城品牌移植浙江商品城利明星商业市场品牌效应进行招商
2） 利招商公司资源进行招商
步骤商公司联系利商公司身资源进行招商
3） 利身资源进行招商
A 通遍撒网方法进行招商
营公司联系进行项目推广吸引浙江商品城设立销售点
B 目进行推广
次竞争手进行商业考察找出营产品空缺针市场空缺产品商品生产厂商联系进行项目宣传推广吸引浙江商品城设立该产品级销售点进行销售
▲ 备注：招商工作开发商司建议参
2销售工作落实
1） 产品销售价格确定
2） 项目销售控制方案基制定
3） 销售团队组建
4） 售楼处落实
5） 销讲资料销售文件确定
6） 销售员培训
7） 销售市场详细市场调查
8） 企化工作时信息整理反馈
第二阶段：蓄水期（2004218——2004428）
（）目标
聚集营销势产生营销爆点
蓄水期目标产品形象次推广逐渐进入产品卖点推广阶段投资者营者产品产生第二次认知达认程度产品部分开盘前市场化
（二）具体执行
★ 企划工作
1说明
该阶段产品着重推广阶段必须程度进行推广手段整合达促进销售作
2媒体广告投放
◆ 报纸
１） 题容
产品卖点——产品核心价值推广
产品核心价值切入点
1产品总体规划
源市场高市场引领市场
浙江商品城立足市场基础结合成功商业市场发展程发展趋势深入研究理性分析产生出产品时代商业发展产物必领导时代商业发展产品
2产品营规划
繁荣市场收益保证
商业项目成功运作关键商业市场形成发展浙江商品城营规划运作模式秉承浙江成熟成功商业市场固模式南京市场相结合充分考虑效营前提做出种营规划必定吸引众营者营利润投资者投资回报直接源
3政府宏观规划
江宁特区南京特区
项目位江宁区科学园江宁区政府予江宁区科学园众利政策扶持
项目位南京江宁区南京市政府予江宁区众利政策
政策优惠济腾飞保证
4投资前景规划
利前景规划 美投资前景
项目部市政配套长远规划市消费者提供良条件
项目外围交通条件长远规划周边城市消费者创造便利环境
外利前景规划项目价值提升奠定坚实基础投资者美现实投资前景
2） 宣传形式
软文 + 硬广告
软文：
1投资商业产许生财富第桶金
——商业产投资分析
2规划浙江商品城规划未财富
——浙江商品城规划系列报导
3投资长三角投资浙江商品城
——长三角区商业产高峰坛续报道
4良产品目光聚焦
——浙江商品城引众异投资者
5获殊荣
——浙江商品城获中国佳策划楼盘二十强
硬广告
1启动城市资创造时代财富
2见证新代财富英雄诞生
3聚焦长三角聚焦浙江商品城
4金榜题名
3）报纸媒体选择
项目针目标群选择江苏浙江两流报纸进行形象推广
江苏：扬子晚报现代快报金陵晚报
浙江：钱江晚报市快报温州市报
◆ 网络
1宣传容
1） 浙江商品城施工建设动态报导
2） 投资长三角投资浙江商品城
——长三角区商业产高峰坛网络直播
3） 浙江商品城部认购情况报导
4） 金榜题名
——浙江商品城获中国佳策划楼盘二十强
2网络选择
1） 搜房网南京房产网
更选择说明：
根前期广告效果评定两网站中选择中家网络进行宣传推广
2） 温州房产
3户外媒体
３１说明
车身广告针群车辆群着车辆流动范围群接受楼盘信息
◆ 公车车身广告
目前车身广告众房产项目户外媒体重方面线路致两方面考虑：
第：该车辆车程范围较广例：16路城南雨花台城北南京西站
第二：途项目行车路线涉范围较广泛车辆项目言时雨线
针项目结合两路公交车：16路 + 时雨线
◆ 出租车屏风广告
出租车屏风广告着该出租车流动固定路线言覆盖范围较广
选择南京市5000辆出租车进行项目广告投放
3SP活动
31活动名称
长三角区商业产高峰坛
32 活动目
联合南京众商业产开发商举办商业产高峰坛活动通媒体续新闻炒作浙江商品城社会形象社会价值体现提升浙江商品城销售奠定社会基础
33 续报道
江浙两省相关报纸电台电视台网络等众媒体续报道
4异联动
41联动目
通异宣传推广异投资者营者充分解浙江商品城拥宁实考察浙江商品城便利条件实现浙江商品城异化
42联动形式
■ 异售楼处
■ 异媒体组建购房团
★ 销售执行配合
1招商工作（建议）进步实施
第阶段招商工作进行现阶段致情况应该较明朗（特义乌市场品牌移植工作）应该立足项目商公司资源开发商身资源进行招商
2销售工作落实
1） 预热情况汇总分析反馈
2） 根现实情况进行销售方案调整
3） SP活动准备参
4） 开盘准备
三第三阶段：开盘强销期（2004428——2004628）
（）目标
进步推出产品实现产品销售
开盘项目销售情况逐渐明朗时营销重点针产品进步进行项目卖点阐述力求产品短时期进行实现市场化
（二）具体执行
★ 企划工作
1说明
该阶段样产品着重推广阶段前期市场反映更效整合营销手段达产品营销推广
2媒体广告投放
◆ 报纸
1） 题容
产品卖点——产品核心价值推广二
产品核心价值切入点：
1项目拥良招商情况
成功招商信心保障
项目否招商成功投资者保持市场观素项目拥众商家入驻前提必然众投资者观进行投资购买
2项目拥良市场反映
羊群效应永改变市场济现象
羊群效应直投资明显现象观投资者产品拥良市场反映会保持观态度直接进行购买
浙江商品城前期良市场反映会原市场观者决定观选择购买
3项目拥良投资回报
理性投资良性收益
刻予投资者营者投资回报分析更应该立足市场实际数投资者营者算笔帐帮计算出投资浙江商品城拥巨投资前景
2） 宣传形式
软文 + 硬广告
软文：
1做品牌店房东
——浙江商品城引众知名品牌营店
2浙江商品城
——掀起购买热潮
3帮您计算里投资回报
——浙江商品城投资回报分析
4房展会热点
——浙江商品城成房展会焦点
1 惊见浙江商品城
——浙江商品城缘已进入二三级市场？
硬广告
1做品牌店房东
2天浙江商品城谱写城市财富传奇（开盘广告）
3浙江商品城您值拥
3）报纸媒体选择
项目针目标群选择江苏浙江两流报纸进行形象推广
江苏：扬子晚报现代快报金陵晚报南京日报
浙江：钱江晚报市快报温州市报温州晚报
◆ 网络
1宣传容
1） 浙江商品城开工盛典网络直播
2） 浙江商品城房展会剪辑
3） 浙江商品城新建设情况报导
2网络选择
１）搜房网南京房产网
２）温州房产
3户外媒体
◆ 灯箱
1街灯箱
2候车亭灯箱
１）说明：
灯箱制作精美群覆盖范围广泛候车亭灯箱保持24时性达广告宣传力度利楼盘形象提升
灯箱价格较昂贵范围制作发布会增加定宣传费
项目言灯箱制作十分必项目进行全方位宣传时市区繁华段（效果市区牌相似起形象推广作）天元路附（起指示作）制作灯箱（市区否设置定）必定会达良宣传效果
２）段选择：
市区繁华段：龙蟠路
项目附：天元路竹山路
３）发布时间：选择开盘前进行该类广告投放
◆ 户外飞艇
１）发布说明：
雇飞艇城市空飞行产生十分轰动广告效果事实证明企业品牌提升销售相推动
采该种方式项目形象推广产生积极作费言南京区性价较高
２）发布点：南京
３）发布时间：开盘天进行户外飞艇广告投放
◆ 房展会图
１）说明：
房展会纷发图阅读群意购房者专业士（专业士中乏投资者）种阅读群言具较强针性广告价格昂贵
项目强销期会历江浙两房展会客观存原现场参加房展会情况选择房展会分发房产专业图印刷项目关资料起良宣传效果
２）发布时间：根房展会时间定
3SP活动
31活动名称：
日浙江商品城谱写城市财富新传奇
——浙江商品城盛开盘
32 活动目
通浙江商品城盛开盘次掀起项目销售热潮
33 续报道
江浙两省相关报纸电台电视台网络等众媒体浙江商品城盛开盘进行现场报道续报道
4二三级市场联动
41联动目
◇ 泛销售结果
泛销售通销售点销售员增加达增加销售群覆盖面作
◇ 引起市场销售错觉
产品流入二三级市场证明产品前期市场火热程度消费者产品更信心容易产生更消费愿
42 联动形式
利江浙两省知名房产二三级市场营公司进行产品销售产品拥更售楼处更销售员面更消费群增加更销售性
43 二三级市场联动存弊端
消费者足理性者投资验足够丰富会明确解开发商销售代理公司运种销售手段目项目产生利想象项目产生良社会效应反会影响销售
★ 销售执行配合
1二三级市场联动执行配合
二三级市场联动需量资料收集市场调查然进行联动象选择落实必须配合企划员进行类工作落实
2销售工作落实
1）销售情况汇总分析反馈
2）根现实情况进行销售方案调整
3）开盘活动参
4）联动活动参
5） 商业市场资料收集间断市场调查
四第四阶段：持续销售期（2004629——2004915）
（）目标
强销期项目卖点已全部前期进行宣传推广剩余房源价格高位置较差铺位
阶段工作重点生市场热点产品利销售
（二）具体执行
★ 企划工作
1说明：
该阶段企划工作重点策划活动冷市场热度次高涨促进产品销售
2媒体广告投放
◆ 报纸
121 题容
产品卖点——产品核心价值推广三
产品核心价值切入点：
项目营真正差异——寻找市场空缺真正形成差异化营
南京商业市场什？
南京商业市场没什？
市场消费者带什？
回答三问题保证浙江商品城真正解南京商业市场切实做营战略
浙江商品城拥南京市场没营产品消费者想南京余市场购买里消费需求满足
4）宣传形式
软文 + 硬广告
软文：
1实实
——谈浙江商品城真正做产品差异化营
2里什？
——浙江商品城营产品解析
硬广告
1差异
2满足
3）报纸媒体选择
项目针目标群选择江苏浙江两流报纸进行形象推广
江苏：扬子晚报现代快报金陵晚报
浙江：钱江晚报市快报温州市报
◆ 网络
1宣传容
1） 浙江商品城SP活动剪辑
2） 浙江商品城新建设情况报导
3） 浙江商品城新销售动态
2网络选择
1）搜房网南京房产网
２）温州房产
3非常规媒体
相关组织信息发布
１） 说明
关组织部信息发布效果般众传媒中信息发布效性强特某商业组织言信息发布更具权威性
项目言联系某商业组织进行项目信息发布起较宣传效果例：温州商会等等
４SP活动
４1活动名称：
走进浙江商品城
——浙江商品城模拟消费活动
４2 活动目
通次模拟消费众消费者解浙江商品城里面底进行样消费底什东西消费种营规划差异化浙江商品城成功原投资者次关注浙江商品城引起消费
４3 续报道
相关报纸网络等媒体次活动续报道
★ 销售执行配合
1销售工作落实
1）销售情况汇总分析反馈
2）根现实情况进行销售方案调整
3）SP活动参
4）商业市场资料收集间断市场调查
四第五阶段：销售清盘期（2004916——20041215）
（）目标
产品销售时间已较长时期剩余房源般较理想房源者说消费者认理想房源
时工作通促销手段剩余房源进行消化
（二）具体执行
★ 企划工作
1说明：
重点帮助消费者找出剩余房源优势通促销手段进行尾房化
2媒体广告投放
◆ 报纸
1） 产品卖点次发掘
硬币两面
产品具两面性面隐藏帮助消费者次挖掘产品优势达产品化
2） 产品销售直接方式——降价
合理价格永远促进销售直接动力
通促销活动产品变相降价产品利化
3）宣传形式
软文 + 硬广告
软文：
1实实行动真真切切感谢
——浙江商品城真诚行动感谢新老客户信赖支持
2新价值新财富
——浙江商品城帮您挖掘商铺新价值
硬广告
1硬币两面
2机会容错
3）报纸媒体选择
项目针目标群选择江苏浙江两流报纸进行形象推广
江苏：现代快报金陵晚报
浙江：市快报温州市报
◆ 网络
1宣传容
1）浙江商品城SP活动说明剪辑
2）浙江商品城新建设情况报导
3） 浙江商品城新销售动态
2网络选择
1）搜房网南京房产网
2）温州房产
3SP活动
31活动名称
买商铺送保险
——浙江商品城您投资担保
32 活动目
商铺投资存着巨风险性开发商消费者进行投资担保消费者便会存定心理产品产生巨信赖度产生购买愿
★ 销售执行配合
1销售工作落实
1）销售情况汇总分析反馈
2）根现实情况进行销售方案调整
3）SP活动参落实
4）商业市场资料收集间断市场调查
浙江商品城形象广告文案
标：
中国南京·浙江商品城
财富英雄
文案：
浙商
励精图治数十载
终成
笑傲风云弹指间
浙江商品城
中国浙商熬心力作
铸造城市商业传奇
见证财富英雄诞生
浙江商品城
——2004年南京十具投资潜力楼盘
标准文字
浙江商品城江宁未商业核心区20万方超规模商业巨舰 浙江品牌批发市场特色商业街浙商厦商务写字楼酒店式公寓四板块组成 集文化娱乐休闲餐饮购物商住等功体型浙江商品集散交易台更颗立足南京辐射长三角区璀璨商业明珠
二
标：
中国南京·浙江商品城
城市财富新丝路
文案：
聆听着
深深古老熟悉铃声动
正千百年
回响商队古道特殊旋律
常伴着旅商贾展开幅幅姿彩震撼心传奇事
历史现实留少恒久价值
浙江商品城
城市财富新丝路
见证新代财富英雄诞生
浙江商品城
——2004年南京十具投资潜力楼盘
标准文字
浙江商品城江宁未商业核心区20万方超规模商业巨舰 浙江品牌批发市场特色商业街浙商厦商务写字楼酒店式公寓四板块组成 集文化娱乐休闲餐饮购物商住等功体型浙江商品集散交易台更颗立足南京辐射长三角区璀璨商业明珠
三
标：
财富英雄
笑天风云 横眼光决胜
文案：
目光垠
仰长空
成功 源未精准判断
潇洒 源永远先步
中国南京
浙江商品城
财富英雄
指点间 运筹帷幄
谈笑际 淡定天
浙江商品城
——2004年南京十具投资潜力楼盘
标准文字
浙江商品城江宁未商业核心区20万方超规模商业巨舰 浙江品牌批发市场特色商业街浙商厦商务写字楼酒店式公寓四板块组成 集文化娱乐休闲餐饮购物商住等功体型浙江商品集散交易台更颗立足南京辐射长三角区璀璨商业明珠
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