旭园项目营销策划推广报告
第部分 高档公寓
市场篇
海市高档公寓市场透视
海高价房市场1999年开始复苏供应量方面整体呈稳步升趋势特两年旧城改造政策市政建设外部利消息影响促进投资市场活跃直接导致供应量直线扬2003年更达高值较2002年涨幅超50成1997年供应强年
吸纳量方面众江浙外籍士投资居住例断攀升拉动需求持续涨资料统计2003年海市高价房吸纳量达6499套市场买卖互动供需两旺着海济断增长外资海房产市场持续预计未市场高价房需求持续放量海高价房市场外境外购房群体激增效吸纳市场供应2002年沪购买高价位商品房非士约526中境外士例233外士例293目前海高价位商品房外购房群体存定赖性外资境外资市场稳定素
空置率方面2000年海高价房市场供应量吸纳量始终保持高位水2003年更达高值全年供应总量吸纳量达1997年高点空置率持续滑2003年504总说年高价房市场基保持供需稳良状态空置率正逐渐走低
1销售价格路凯歌
海市高档公寓价格历2001年低谷期两年呈现升趋势2003年海高档公寓价格相2002年涨148百分点价格层面2003年海高档公寓价格涨幅度市场接受度然较令满意
未潜供应块方米7000元10000元物业短期高档住宅市场中流供应产品着海楼市气候
转方米15000元左右单价物业市量会增长
2价格台阶越筑越高
宏观海高档住宅市场增势已逐步加快市场供应量日俱增统计数表明2002年海高价房占全市成交重904％2003年升1666％预计年达2661％增长势头强劲
高价房高价标准已7000元方米升8000元方米现高价房应该9000元方米甚10000元方米高价房心理标准正迅速提高高价房结构正迅速发生变化：9000元方米楼盘持续减少表明高价房中价房差距逐步拉开总体市场发展相吻合900010000元方米高价房例逐步增加反映环区域楼盘售价普遍价格段转移年环难觅9000元方米楼盘15000元方米需求量逐年增加说明市场超高价房接受程度提高客户需求发生改变
3需求供涨更快
业士认古北徐家汇等概念高档住宅直海市高档住宅竞争中占重位老西门区董家渡区35年成新崛起高档住宅聚居区高档物业分布区域集中黄浦静安长宁卢湾徐汇浦东等传统高档住宅区域新天板块古北新区板块陆家嘴板块构成海顶级住宅三驾马车
海高档公寓物业重点区域
块区域
开发量（万方米）
开发机构
陆家嘴滨江区域
300
汤臣鹏利世茂黄等
黄浦董家渡聚居区
110
华浙华润通海等
黄浦老西门聚居区
95
中信泰富中远等
卢湾新天区域
89
瑞安国浩凯德等
虹口北外滩滨江区域
100
世茂中远等
长宁古北新区二期
103
黄强生虹康等
数源：荣房产市场研展部
二高档公寓区域板块
高档公寓辐射区域逐渐扩初期海高档公寓集中徐汇静安长宁等传统中心区老租界区城市商业区域规划景观建设飞速发展高档公寓区域辐射逐渐扩供应量逐年增加统计说2003年高档公寓供应量1997年25倍期空置率忽忽
现高档公寓分布徐家汇区淮海路线陆家嘴滨江区虹桥古北区新闸路北京路线黄浦滨江老西门聚居区太桥区等13板块段决定高档住宅价格关键素新天古北新区陆家嘴构成海顶级公寓三驾马车
海高档公寓开发年非常活跃年底海高档公寓总量约26万套时市场需求旺盛空置率正逐渐降低外境外购房群体激增高档公寓市场需求增重素统计：2003年海购买高价位商品房群中外士约526％中境外士例233％外省市士例293％目前海高价位商品房外购房群体赖性高外资境外资成市场稳定重素
海长远发展方规划着外贸国际交流活动扩海城市吸引力日俱增海外士纷纷入沪势必扩海优质居住物业需求效支撑起未海高档住宅市场发展
海高档公寓板块售预告楼盘览：
徐家汇板块
项目名称
理位置
建设规模
建筑形态
力面积
（M2）
销售价格
（元 M2）
广告诉求点
莱诗邸
南丹东路281号
总建面11万M2占约28万M2
8幢高层1幢高层
两房105—107 三房135—159
13000—16000
区采法式园林建筑10000米绿化中庭1000米会双层真空玻璃全装修房
颐峰苑
汇站街126弄
总建面12000 M2占8147 M2
1618层高层幢幢规划中
两房A型94 B型130三房126—141
11000—14000
景观规划采私家中庭广场花园题智化安保系统运
徐汇苑二期
天钥桥桥路968号
总建面28万M2占69000 M2分三期开发
二期25层31层两幢高层
两房120三房127—152
14000—15000
空中墅精装修现房品牌物业理
宏润花园二期
漕东路漕东路口
总建面162700M2占47151M2
二期3幢24—32层高层
两房99—123三房134—150
13000（均价）
风景园林建筑家式物业服务
点评：徐家汇区目前开发已成熟环线土已开发殆现楼盘开发商期续开发外烂尾楼改建项目目前供开发土建售项目集中漕宝路龙漕路线南属司研究徐家汇板块司诉徐家汇板块区域集中环项目热销房型两房100方米三房130方米左右销售价格13000元米装修房占例高度切合未住宅发展趋势
陆家嘴板块
项目名称
理位置
建设规模
建筑形态
力面积
（M2）
销售价格
（元 M2）
广告诉求点
世茂滨江花园四期
潍坊西路1号
总建面80万M2占275万M2
四期幢62层超高层
三房205－237
15000－24000
滨江板块核心段奉送豪华家居六世界题园林环境
汇豪天菊园三期
浦明路233弄
总建面14万M2占34万M2
8幢18－39层楼群组成
三房125－166
14000－23000
2万㎡水景绿专属会两水晶玻璃屋组成i—home智理
仁恒滨江园三期
浦城路111号
总建面40万M2占1388公顷
三期3幢33层高层幢18层高层组成
三房138－150
2200－3500美元㎡
建设部3A级性区3000㎡VIP豪华会超型特色沉降式中心广场GOLF推杆果岭
盛金磐
银城南路218号
总建面15万M2占35万M2
三幢394043层超高层
三房199－300
20000－45000
宫廷城堡园艺陆家嘴CBD核心城段豪华装修景观房
点评：板块出产盘重楼盘作典案记述浦东发展历史辉煌滨江概念已销售中取俗战绩已形成种销售模式样板售价般白领工薪阶层企区域高档楼盘房型相观两房总价200万皆盛金磐期更报出总价千万套作陆家嘴CBD未亚太区金融贸易中心区域升值潜力值关注
古北二期板块
项目名称
理位置
建设规模
建筑形态
力面积
（M2）
销售价格
（元 M2）
广告诉求点
华丽家族·古北
古北新区黄金城道555号
总建面95万M2占33万M2
7幢13－23层高层高层
三房192－243
16000－23000
西班牙巴塞罗建筑风格豪华会1：1车库专候梯厅全装修房
长发虹桥公寓
虹桥路1165号
总建面33435 M2占9610 M2
24层高层15层高层1幢9层商务楼
两房108－122三房128－153
毛坯11000－15000装修房17000－20000
高智家居电子安保
古北豪年华庭古北星
黄金城道258－259号
总建面10万M2占42442 M2
17幢11－18层高层
三房144－175
13000（均价）
沉式中心庭院广场社区商铺纯住宅社区品牌物业理低容积率装修房
古北中央花园
伊犁南路500号
总建面8万M2
3幢12层高层
三房160
18300（清盘价）
8000㎡欧式庭院中庭花园全装修房
点评：板块海早期定位国际化开放式社区目前生活配套齐全环境优美古北期开发项目——黄金豪园已全部售完二期红宝石路界北边商业分区南面居住分区总开发量达103万方米开发住宅楼盘6黄金城道中轴线项目重复性强质化明显国际航班移浦东机场显现面前幅没落贵族画卷区域楼盘房型均价15000元米出现较
老西门板块
项目名称
理位置
建设规模
建筑形态
力面积
（M2）
销售价格
（元 M2）
广告诉求点
黄浦国际二期
丽园路68弄
总建面74726 M2占16000 M2
5幢16—24层高层高层
两房107—115 三房132—142
10000（期）
开放式商业街区会住宅组成半围合式社区十题景点星级物业理全装修房
金色黄浦
建国新路肇周路
总建面15000 M2
1幢26层高层
两房87—127
12000（预计）
高房率便捷交通配套
老西门新苑
西藏南路688号
总建面27万M2占68万M2
16幢34层高层
两房110—120三房150
未定
五星级高级会中央绿化传统商业文化源头
点评：区域作浦西老商业重心口相密集拆迁成巨速度缓慢必开发项目带资金风险前景堪忧板块作浦西中心城区重点旧城改造项目总体放量达95万方米期放量巨竞争激烈周边环境定情况项目区部景观造工夫营造卖点
三区域市场简析
1面积结构分析
贵公司开发项目前项目周边进行量深入研究分析司市场数统计分析部分简进行分述部分作重提
虹口成交单套面积重心移中70－100方米套成交重2000年4092逐渐降2003年1－9月2658％降14百分点单套面积100－150方米套成交重2001年升5761％两年间100－150方米套面积成交重锁定56％左右单套面积150方米套占总量重样增加2003年前9月引面积段重已超10％
杨浦区成交住宅单套面积总体呈升趋势2003年前3季度70－100方米套面积段成交重较2001年减少7百分点相应100－150方米套占总量重超50％2003年1－9月达5463％较2001年重增加51百分点
2002年杨浦区单套面积70方米套占总量重升1196％受年区域户型住宅成交量增加致
2000年－2003年面积成交结构变化
单位：％
面积
虹口区
杨浦区
全市
2000年
01年
02年
03年13季度
00年
01年
02年
03年13季度
00年
01年
02年
03年13季度
70
683
223
753
617
242
2498
528
637
445
521
640
70100
4092
3514
2845
2658
4224
4023
3523
3953
3461
3259
2807
100150
459
5731
5661
5640
4953
475
5463
4662
5279
5288
5224
150
634
533
743
1085
581
423
486
749
812
931
1329
分析结：
Ø 年杨浦虹口累计力面积区间均90－130方米套间两区季度力面积走势力变化较快基区间范围波动
Ø 杨浦面积峰值前5季度均100方米套4季度单套面积峰值移档保持90方米套虹口面积峰值稳定110方米套外力面积区间面积段成峰值
2竞争案分析
海海新城
位置：连路920号
投资商 实集团
开发商 实房产开发限公司
建设规模 21万方米占84791方米
住宅均价 未开盘
推广题 文化艺术社区
力房型 二房98方米三房130方米
开盘时间：未定
绿化率：40
容 积 率：252
开工日期：200361
竣工日期：200661
优势：
Ø 品牌优势
Ø 体量块方正易整体规划布局操作性强
Ø 项目采取先建景观建房思路充分显现产品高品质开发商实力客户群中心中树立良形象
Ø 社区建筑形式样整项目规划LOFT商业休闲街生活区
Ø 交通便利：M8线明珠2线连路隧道
Ø 公园邻
劣势：
Ø 项目北辽源西路周边环境影响项目整体观感
Ø 附属配套设施相够齐全银行医院距离案较远
宝东外滩花园
位置：连路
开发商 宝钢产
建设规模 总建面12万方米
住宅售价 未定
推广题 高尚花园式高档住宅社区
力房型 未公开
开盘时间：2004年底2005年初
首期入住时间：2006年半年
开工日期：2004—8
优势：
Ø 品牌优势
Ø 体量块方正易整体规划布局操作性强
Ø 项目先商业项目招商聚集气吸引客户视线推期住宅提升项目价格达快速化目
Ø 交通便利：M8线明珠2线连路隧道
劣势：
Ø 海海新城具较优势雷点竞争趋白热化
Ø 附属配套设施相够齐全银行医院距离案较远
瑞虹新城二期（优贤生活）
位置：路133号
投资商 香港瑞安集团 海中虹集团
开发商 海瑞虹新城限公司
建设规模 总占约40公顷总建筑面积180万方米
住宅售价 8500— 9500元M2
推广题 优贤生活方式精神家园
力房型 二房98方米三房116—148方米
开盘时间：20031024
绿化率：40
容 积 率：45
入住时间：200412
优势：
Ø 通期成功销售二期提供良客户链销售作充分客源准备
Ø 区身优势超绿化庭园型康体会社区商业中心国际知名型超市风情步行街全面优质家式居家服务
Ø 交通轨道线站点路出口区门
劣势：
Ø 期装修房推出会影响部分客户购房热情
Ø 周边环境改造进行影响居民出行
外滩香格里拉铂金府邸
位置：东汉阳路296号
开发商 海中铝置业限公司
建设规模 总建面6万方米占15万米
住宅售价 14000 20000元M2
推广题 北外滩风景住宅
力房型三房160—170方米
开盘时间：200481
绿化率：40
容 积 率：4
首期入住时间：20056
优势：
Ø 项目属北外滩规划区域住宅升值潜力
Ø 区注重部环境营造
劣势：
Ø 毛坯18000元M2均价降低投资客热情
Ø 房型设计偏目前房型总价高房屋销售趋缓甚滞销市场环境非常利
区域市场分析结：
Ø 根区域规划功定位未区域发展计划北外滩开发东外滩开发新江湾城建设五角场四川北路改造等项目区域房产业发展提供良契机强动力
Ø 着部分规划项目进入实施阶段未土供应总量保持适水受动拆迁成提升土供应相控制等素土价格会稳中升根区域规划未发展预计两区结构会办公商业等综合项目倾斜
Ø 众项目相继启动商品房批准市预售面积会放量非住宅物业重会增加存量产权房交易量会处升通道中
Ø 虹口杨浦预售价格指数均价会保持稳定两区域属市中心价格盆真实价值体现着区域建设断发展楼盘品质断提升等素影响区域房价中心城区升空间更出现价格高 楼盘
Ø 虹口连路线区域传统高档住宅区海北外滩整体规划推动连路西线未规划高尚居住社区项目做高档产品规划处区域高端市场前线项目化面较市场挑战客源选择挑战
项目篇
项目概况
序号
名称
单位
数量
1
总面积
方米
15782
2
总建筑面积
方米
68620
中
建筑面积
方米
58216
建筑面积
方米
10404
21
建筑面积
方米
58393
中
号楼建筑面积
方米
18486
二号楼建筑面积
方米
21760
三号楼裙房建筑面积
方米
5005
三号楼建筑面积
方米
6682
商业1建筑面积
方米
2692
商业2建筑面积
方米
3591
22
建筑面积
方米
10404
3
建筑密度
2462
4
建筑容积率
3688
5
绿化率
362
6
停车位
辆
205
7
总户数
户
323
二项目优劣势分析
优势
劣势
北外滩未规划
位虹口杨浦汇聚点属感强
连路隧道建轻轨四号线
量类产品年放量
提蓝桥五角场陆家嘴三商业中心连接点
周边环境较差
位海星文化旅游休闲区提篮桥历史风貌现代商业街区范围
附属设施配套齐全
身产品特色(外立面山水等)
较高层欣赏黄浦江
三目标客群定位
客户定位
思考：述区域市场分析结讲虹口区传统高档住宅产品定位高档公寓客户里？种什类型群？什购买楼盘呢？直接影响日营销中推广手段握
n 客户里？
² 虹口杨浦区高收入客群该区域较强认感属感
² 延伸海区域范围高收入客群
² 港澳台三工作商迁入市
² 周边省市客群
n 种什类型群？
² 私营企业
² 型国企事业单位高级理员
² 部分外资企业白领
² 合资企业高级
² 投资客群
² 富购房者
n 什购买楼盘？
² 考虑物业否身份象征
² 追求高层次便利舒适生活特征相明显
² 社交圈朋友认赞许
² 市政规划带美前景产生较强投资意识
四市场形象定位
北外滩水岸国际品质生活社区
定位诠释：
案位北外滩黄金段南眺黄浦江时陆家嘴提篮桥五角场三商圈连接中心段尊贵须置疑时通建M4线连路隧道立体交通网络出入极便利外产品身外立面景观设计专业化物业理先进智化设施辅更强生命力综合素决定必须造成该区域高起点高品质国际生活社区
五产品价格定位
Ø 项目周边市场二手房成交价格情况
表1(周边物业)
较象
点
均价
（元m2）
面积
（m2）
总价
（万）
房型
交易情况
甲
香港丽园
通州路
11000
143
157
422
南北
首付30
乙
花园2期
连西路
9500
120
114
322
南北
首付30
丙
海花园
周家嘴路
10900
110
120
221
南北
首付30
定价思路
案价格确定采基思路：
市场较法推算单价（均价）
Ø 估价思路：
市场较法核心运相类似项目作样通影响房产价格素分析修正评估项目实现合理价格
Ø 样选取
样必须具参意义否影响价格准确性公司实践中总结出样选取原：
相原相段会更相素
成功原成功楼盘具参考意义
功原样楼盘必须具相功定位
原指导调查案新建物业选取中具参考价值案作案较象
Ø 修正思路
般情况市场较需考虑素交易情况交易日期区域素素4方面样选取程中充分考虑交易情况区域素两项素修正意义里简略认相案销售价格数前时间发生价格必考虑交易日期素
定价
遵循定价原结合项目周边竞争物业竞争素价格价格参楼盘香港丽园花园2期海花园
表3 案价格拟合系数表
较容
权重
香港丽园
花园2期
海花园
拟合
程度
较
系数
拟合
程度
较
系数
拟合
程度
较
系数
建筑单体
15
105
01575
105
01575
10
015
区域位置
10
105
0105
095
0095
09
009
外部环境
10
10
01
10
01
095
0095
社区景观
15
105
01575
10
015
10
015
立面设计
15
10
015
10
015
10
015
房型设计
15
105
01575
095
01425
095
01425
配套设施
10
10
01
095
0095
095
0095
题提炼
10
095
0095
09
009
09
009
合 计
100
10225
098
09625
数源：荣房产市场研展部
较象市场价格较系数修正出项目写字楼参考定价：
项目A（香港丽园） 参考： 11000÷10225 10758
项目B（花园2期） 参考： 9500÷098 9694
项目C（海花园） 参考： 10900÷0962511325
案价格推算：
案价格项目A参考定价×A权重+……+项目C参考定价×C权重
10500元方米
注：权重较象较系数三较象较系数
定价毛坯房作参考虑装修基础增加10001500元m2
项目开发时期未段时间案销售程中述价格预计会市场波动510调整
结合综合分析建议高档住宅定价：
价格范围：9800——12000元m2
价格分布原
价格制定需综合项目身优劣势整项目分阶段销售控制
项目身差异引发价格差中位置景观楼层户型等
项目整销售节奏控制需原项目保持种持续走高态势
营 销 推 广 篇
案名建议
鉴案高档次楼盘品质营销推广中必须体现出种众气明显体现出楼盘具体理特征国际化特点
司建议：
北外滩国际花园
案名选取理：
Ø 案名拔升楼盘档次客户更击力
Ø 明显体现北外滩概念前海房产热点概念
Ø 体现定位高档次国际社区客户定位相匹配
Ø 升值潜力巨投资沃土
二推广题概念
眼光决定高度
――演绎北外滩水岸国际品质生活
Ø 段优势
北外滩时未规划成高尚文化时尚社区区域
Ø 环境规划
社区山水等景观塑造
Ø 建筑特色
现代感极强外立面设计围合式建筑单体分布轩昂入户堂设计
Ø 居住文化
整社区车分流动线合理
配备完善智化系统
连路昆明路专会酒店式公寓五层商住会
Ø 升值张力
建M4轻轨线路已开通连路隧道
处北外滩概念
区域造成高尚文化时尚社区规划
产品力身优势（外立面景观智化等方面）
三销售时期广告诉求策略
推广思路眼光决定高度精髓理念全线贯穿
31 第道包装路线实施方式——常规出击：
项目营销推广预计9月销售阶段划分分预热期开盘期强销期持续销售期第二轮开盘期强销期等六阶段开展相应营销推广工作
311 预热期（1月）
阶段推广重点通营销推广重点强调北外滩国际品质社区概念提升案市场知名度影响力开盘前迅速积累目标客户群开盘做准备
3111 推广重点：
a 项目整体形象（品牌树立）
素：项目规模定位部品质建筑形态环境景观规划等方面致介绍
b 鸿旭公司实力（品牌树立）
素：鉴鸿旭市场社会中出色感觉底蕴厚重文化份量衍生鸿旭产产业中新视觉重点全面展示企业形象品牌文化包括业绩文化实力服务等方面
c 开盘信息预告
素：提前发布预开盘广告利广告进步制造声势
d 酒店式公寓概念推出
素：利3号楼酒店式公寓房次展现北外滩国际花园高档品质
3112 推广题
精美事物源典理念——鸿旭集团老总STV财富生电视专访
北外滩国际花园演绎巅峰生华美乐章——北外滩国际花园整体形象定位
宁静繁华情系线间——北外滩国际花园段社区环境优势展示
北外滩国际花园宣言样居住样生——北外滩国际花园预开盘广告
312 开盘期（时间：45天）
阶段推广重点通开盘SP活动制造声势利预热期积累客源开盘时制造现场热销场面进步树立项目知名度影响力
3121 推广重点：
a 开盘广告
素：告北外滩国际花园×年×月×日盛公开
b 续广告——开盘日现场盛况展示
素：利开盘日现场热销气鼎旺场景进步扩声势
3122 推广题
北外滩国际花园激情面世演绎精彩生——北外滩国际花园开盘
北外滩国际花园掀沪楼市高潮——北外滩国际花园续广告
313 强销期（45天）
阶段推广重点利北外滩国际花园身产品优势迅速吸引目标客源利实现12号楼销售化
3131 推广重点：
a 项目交通优势
素：利连路隧道建轻轨四号线构筑成立体交通网络北外滩国际花园生活品质进步拔高
b 项目景观优势
素：利部型山水景观设计黄浦江概念
c 项目建筑规划优势
素：居住心理居住涵居住理念等性化角度体现北外滩国际花园单体空间——视野空间——心灵空间——潜力空间——工程进度作宣传推广容
3132 推广题
立体交通网络行风——北外滩国际花园交通优势展示
北外滩国际花园构筑现代市生活绿色天际线——北外滩国际花园景观优势展示
314 持续销售期（时间：45天）
阶段推广重点时解决前阶段12号楼销售程中发现问题难点找出解决方法利实现难点房源销售化
3141 推广重点：
然延续现场热销火爆广告时根具体问题难点确定相应推广题
a 北外滩国际花园热销原透视
素：利分析北外滩国际花园热销原手法进步展示项目品质优势时利现场热销消息进步扩项目知名度
b 前阶段出现问题销售抗性
3142 推广题
北外滩国际花园热销背——北外滩国际花园热销分析
315 第二轮开盘期（30天）
阶段推广重点推出酒店式公寓利前期高档公寓热销心里造成良性影响造成案持续关注带动酒店式公寓强销
3151 推广重点：
a 开盘广告
素：告北外滩国际花园酒店式公寓×年×月×日盛公开
b 续广告——开盘日现场盛况展示
素：利开盘日现场热销气鼎旺场景进步扩声势
3152 推广题
北外滩国际花园二期现重演北外滩国际花园辉煌——北外滩国际花园开盘
316 强销期（60天）
阶段推广重点利期高档公寓品牌影响迅速吸引目标客源利实现3号楼销售化
3161 推广重点：
利北外滩规划项目立体交通优势酒店式公寓投资概念阐述说明酒店式公寓强力投资前景
3162 推广题
立体交通网络行风——北外滩国际花园交通优势展示
样居住样生——酒店式公寓优势展示
四媒体选择
41 宣传措施
高效合理宣传系统体量项目成功操作关键媒体推广宣传措施需点线面相结合
42 媒体推广
点：
六阶段中特定时间点中心利集中式媒体宣传北外滩国际花园成市场焦点案场聚集气营造抢购创造条件
通开盘典礼等时间节点进行规模媒体投入达需效果
线：
保持北外滩国际花园市场中亮相频率树立企业项目品牌形象
通相关研讨会赞助活动广告形象展示线形式连接阶段间空隙保持种持续性
面：
通高台高起点海港台海外房展展示形象北外滩国际花园形象扩展出项目升空间获中高端市场认奠定基础
面利项目形象提高辅助措施
43 宣传措施
点：
案圆点虹口杨浦圈结合北外滩概念利户外灯箱横幅电杆队旗等方式展示项目形象
线：
铁号线轻轨明珠线环高架便捷交通网项目特性利双轨高架客流量特征充分利站点广告车厢广告语音报站高架户外广告利流动性北外滩国际花园信息海轨道交通扩展时利户外横幅电杆队旗等方式区域（长宁区闵行区普陀区卢湾区静安区等区域）进行分散户外广告发布期吸引区域目标客源扩案区域知名度影响力
面：
获专业性较高奖客户评定项目优劣指标结合媒体宣传全国性奖北外滩国际花园全国市场知名度受益非浅
44 表达方式
441媒体定位
a配合常规包装线路流媒体作北外滩国际花园营销推广首选择：解放日报证卷报新民晚报申江服务导报外滩画报新闻晚报中国房产报房产时报海楼市周刊海电视台东方电视台移居海东方航空日民航生活速递新民周刊海楼市理财周刊等目巩固项目形象牢固市场位达更高品质宣传效果建议报纸广告发布全部选择彩色半版者彩色整版
b配合次常规包装线路针性选择区媒体作北外滩国际花园推广载体目化发挥项配合活动市场效应起促进鸿旭产品品牌提升带动销售作
442媒介选择
——报刊媒体电视广播媒体（50）
a报刊媒体：
首选：解放日报新民晚报新闻晨报申江服务导报外滩画报等
配合：房产时报海楼市周刊中国房产报新闻晚报等
*根推广阶段调整投放量
b电视广播媒体
首选：海电视台
配合：东方电视台东方广播电台
达巩固前期宣传推广效果采电视广播等媒介进行推广目制造更更广市场效果尤选择海电视台目更引发鸿旭品牌影响促动北外滩国际花园销售特考虑
——户外媒体（30）
户外广告：首选售楼中心基围墙制作广告牌
配合：户外广告高架高炮实施灯箱广告选择基
灯箱：干道高架口等制作灯箱广告条幅
高炮：南北高架机场万体馆商务楼等处做选择
*导入期开始投放期6月1年
横幅引导旗：漕溪路线项目周边田林区域体育馆区域等
时间：短期租赁根实际需安排发布
轻轨4号线：海体育馆铁站漕溪路轻轨站户外展板
时间：短期租赁根实际需安排发布
——杂志（10）：
首选：移居海东方航空日民航生活速递理财周刊
配合：新民周刊海楼市等
——DM楼书（3）
——网络（1）
首选：房产窗
*导入期开始投放期6月—1年
——SP活动（4）
派送DM单片
开盘庆典活动
——（2）
销 售 篇
销售阶段分布
高档公寓楼符合预售条件时间样根北外滩国际花园开发进度销售节奏控制认分销售阶段
1 第阶段： 开盘期
销售周期：45天（100套）
根北外滩国际花园体量规模项目身需高起点高投入媒体集中炒作奠定项目形象价格提升空间良市场基础
开盘期先推出12号楼高档公寓1号楼推出18层楼盘18层远眺黄浦江景观房进行销控2号楼推出15层部分房型探测市场反应时进行价格行销策略修正预计化100套
2 第二阶段：强销期
销售周期：45天（150套）
1号楼余房集中第阶段较层面热销房型适时推出18层观景房时2号楼全部开放第二阶段供应量高开盘阶段阶段目北外滩国际社区概念优势产生热销价格升空间迈出坚实步
3 第三阶段：持续期收尾期
销售周期：45天（73套）
结合阶段性投放市场需新推广点利社区绿化交通概念优势产品身增加优势拓宽客户面持续热销重中重时续酒店式公寓售出良价格升基础
4 第四阶段：3号楼市（酒店式公寓开盘期）
销售周期：30天 45套
酒店式公寓独立开盘推出案点睛笔案次成市场关注热点先行推出10层公寓10层房型南房型销控
5 第五阶段：3号楼余房（强销期持续期收尾期）
销售周期：60天 105套
3号楼保留层南房型推出阶段刺奠定基础房型开盘期基致楼层较延续阶段酒店式公寓市场热点利期高档公寓现房形象已建社区景观优势阶段造卖点快速化
二销售控制
北外滩国际花园销售成功取决案场销售节奏控制握案较难操作原合理分配阶段市量利时间差快速消化阶段时间段控制合理操作性强市场消化速度快避免市场项目出现疲态
1 销售策略
11销售策略：采取阶段性热销连续性间隔热销连续贯穿整销售期
北外滩国际花园销售节奏分5阶段两公开阶段公开阶段利较投入市场炒作北外滩国际花园演绎成市场焦点成两热销期
12分阶段销售关键点：
a阶段性公开前期广告投入量需集中
b分阶段性销售增加案场操作性市量控制关键环
c营销包装新亮点循序渐进式广告布局关键整盘系统性广告计划确立阶段性包装思路重点需明确
d阶段开盘期前潜伏期客户积累重性目前市场越越重视现金购卡排位鉴措施
售卡说明
售卡途部预定优先权利起累计客户作
利实名制购金卡形式通部购买根售卡量实际需求节奏控制总量
售卡价格：民币5万元张金卡
金卡形式实名制转张金卡限订套房子
售卡时间：预售时间具体确定开始购卡时间
售卡数量：数量限余金卡作期订购证
购房价格：根实际需部分金卡享受定优惠优先选择权利
购房形式：根金卡编号先决定选购单元序
付定金：5万元金卡转定金
签约时间：转定日起十天携首付款售楼处签约
第二部分 酒店式公寓
市场篇
酒店式公寓市场综合分析
目：通列项目产品品质规模户型面积价格化卖点回报率等方面综合分析寻找市场特征机会点
1 产品品质
综观目前市场项目种产权酒店式服务公寓水准参差齐程度开发商项目市场定位存较关系外滩中福现代城－世福汇作高标准惜设置高达3000元／米装修标准整体装饰欧洲宫廷风格配置豪华直接导致项目价格直线升开发商般衡量项目种种区位配套环境等客观条件确定项目品质作种标准
2 规模分析
目前市场量酒店式服务公寓数项目单栋高层建筑构成总建筑面积般5万米没更规模项目酒店式服务公寓区位特征存紧密联系块寸土寸金市中心区开发见缝插针进行烂尾楼改建项目单栋楼宇般型酒店式服务公寓悉未徐汇普陀等区会少量类似产品开发目前尚未正式公开项目规模较段交通规划占优势开发基础已胜筹
3 户型面积
文通列举已投入市场酒店式服务公寓定位力面积发掘该层面特征：
海酒店式公寓力面积较表
项目
力面积(m2)
项目
力面积(m2)
世福汇
5465
青年汇
3757
金隆海悦
57
世纪时空
4467
万源晶典
4062
奔腾新干线
2661
圣天
3056
感性达利
4262
骏豪国际
4053
国际金融家
5079
巴黎时韵
2457
Soho时代
42－83
君悦静安
56
独立时代
31－58
恒升半岛
3465
金银汇
44－67
东方星座
3060
四季沙龙
3755
列楼盘力面积控制30－60米户型房型然前酒店式服务公寓流非常简单理：效控制总价争取层面客源
中根化情况40米左右甚更低面积户型楼盘中化情况佳
4 价格分析
投资客言重单价总价司量酒店式服务公寓总价进行罗列：
项目
力总价（万元）
项目
力总价（万元）
世福汇
108－130
青年汇
25－50
金隆海悦
57－65
世纪时空
63－97
万源晶典
50－90
感性达利
26－40
圣天
33－61
国际金融家
60－94
骏豪国际
80－115
Soho时代
26－60
巴黎时韵
28－68
独立时代
28－45
君悦静安
70－78
金银汇
41－82
恒升半岛
60－80
莫耐印象
70110
四季沙龙
2850
东方星座
3060
列总价数极少项目达100万元标准数楼盘总价控制30－60万元左右目前数客源够承受范围超出该额度楼盘销售情况欠佳仅少数项目特殊区位等优势获成功（骏豪国际）
5 化分析
总体言该类产品市场呈明显供应求态势般言项目品质尚总价控制化情况较理想
期商住性质物业受首付额度贷款方式回报利润限制投资客购买热情收敛项目盲目高开价格更购房门槛拔升非常高层次导致项目化难题早期开发时定位存紧密关系恰定位终导致项目滞销利润降低
6 卖点分析
目前市场酒店式服务公寓项目硬件设施装潢标准理公司档次区位优势投资回报率等等硬指标招揽客户质化竞争非常激烈没楼盘项目题概念进行操作站更高层面项目进行开发数楼盘缺乏身底蕴仅仅酒店式公寓苍白泛滥概念规避点成未该类产品开发机会点值考虑
二酒店式公寓市场分析结
l 目前市场现状：区位理想单栋高层规模30－60米房户型万元单价宣传带1000－1500元／米等装潢标准针投资客源产品成市场流数项目拼段拼价格拼面积拼建材质化竞争态势非常明显
l 市场总体化情况然早期推出户型酒店式服务公寓销售情况均较理想着客户该类产品逐步解投资理念越越理性目前销售形势已户型市场绝宠产品区位价格品质理模式回报率产权性质等均影响化决定性素项目说综合研判市场现状发展眼光进行产品定位取利润
l 具体目前市场单体项目说低总价产品然具非常巨吸引力汇总司调研数然酒店式公寓单价均菲明显高等段普通公寓房项目面积房型（般45m2）基均第时间售完成投资客首选目标面积直接产生低总价投资门槛放低风险相应减疑受市场更接纳程度
l 区位说海酒店式公寓集中交通便捷配套齐全商业设施发达城市中心区陆家嘴板块南京西路板块外滩辐射区板块静安寺辐射区板块等等……联系项目区位方面已满足建设酒店式公寓先决条件关键性问题充分利该方面先天优势恰分定位争取市场支持获佳利润
l 综观目前市场售已清盘户型酒店式服务公寓嘉创华狮徐家汇馆项目提出精装修日式酒店式公寓外基尚未出现带题概念项目程度数楼盘仅仅酒店式公寓作身题概念进行推广阐述区位优势豪华装潢着市场逐渐走成熟客户投资理念逐渐理性化竞争态势严峻单薄苍白产品难立足带设计理念题性产品必然会成市场流获利润空间项目产品定位提出非常高求光面积户型建材控制等基础方面时必须兼顾题关键性问题争取投入市场获佳效果
附1：目前海户型项目览表：
区域
楼盘
段
楼层
电梯
户数
单套面积
（㎡）
总价
（万元）
物业费
备注
浦东
壹间房
张江路689号
8F
28
3273
2573
4
全装修全配置
国际金融家
浦电路
14F
417
5079
5585
4
全装修带家具
新金桥酒店式公寓
碧云路
19F
27
6481
3358
3
全装修
海悦酒店式公寓
浦东道
31F
312
5674
6785
4
全装修
万源晶典
浦东道东方路
33F
417
3252
3570
未定
全装修带家具
陆家嘴XP
世纪道浦电路
详
50
未定
未定
全装修带家具
黄浦
宝利金
陆家浜路
19F
423
2758
2558
5
老盘翻新全装修带家具
独立时代
陆家浜路
26F
318
3354
2243
5
老盘翻新全装修带家具
金银汇
九江路浙江中路
29F
634
3475
3890
5
全装修带家具
世福汇
山东中路广东路
31
517
3498
70200
98
办公产权全装修带家具
青年汇
海潮路
1119F
1180
37100
2357
3
全装修
闸北
天厦
恒丰路
27F
733
4382
2664
6
老盘翻新全装修
感性达利
乌镇路
29F
318
4562
3042
6
老盘翻新全装修
奔腾新干线
宝山路
32F
321
2656
1239
75
老盘翻新全装修
国际俪晶
新路
30
316
3358
2238
253
全装修
徐 汇
尚
天钥桥路438号
23
24
42109
45160
25
全装修
华狮公寓
天钥桥路218号
19
312
4859
6080
38
精装修日式
东方时空公寓
虹桥路
1419
2610
4480
4490
6
住宅全装修带家具
巴黎时韵
襄阳南路建国路
31F
620
2457
2570
8
办公产权全装修带家具
静安
新格公寓
江宁路康定路
23F
313
4950
4961
55
老盘翻新全装修带家具
世纪时空
乌鲁木齐愚园路
28F
316
4467
65120
56
办公产权全装修带家具
领会
康定路
19F
633
5070
80120
356
全装修
骏豪国际
南京西路陕西路
29F
532
40122
80250
8
全装修带家具
蓝部落
万航渡路康定路
32
424
2456
1539
222
全装修带家具
普陀
悠诗阁
沪太路826号
57F
4270
3270
35
全装修
圣天
江宁路长寿路
23
530
3355
3260
3
住宅全装修
摩登时代
兰溪路
16F
321
36110
2473
3
全装修
世纪门
江宁路澳门路
24
318
2958
1535
25
全装修
杨浦
东方星座
江浦路1508号
18F
3060
2755
38
全装修
独立先锋
黄兴路
18F
24
4364
2139
14
全装修
凤凰赢家
溪路187号（鞍山路）
18F
1941
1228
28
全装修
闵行
金坤服务公寓
金汇路
6F
126
3365
1229
16
全装修
虹桥首席
虹梅路吴中路
12F
211
4768
2032
2
全装修带家具
虹口
四季沙龙
新市南路585号
27F
3755
3050
253
全装修
恒升半岛
吴淞路
26F
612
3465
45110
455
全装修带家具
东渡名厦
曲阳路
23
216
4655
2736
2
全装修
长宁
莫耐印象
延安西路1201号（番禺路）
27F
519
5269
70110
8
全装修带家具
新时空国际
长宁路1031号
23
416
4070
58102
8
全装修
三项目区域市场分析
1 区域范围
区域属范围：北外滩覆盖东江浦路线南黄浦江畔西提蓝桥历史风貌现代商业街区北公园带
2 项目供应
目前案属北外滩连路线区售推出项目：
宝●东外滩花园海海新城海花园潼苑格调星洲香港丽园二期铂金富邑中虹明珠苑等
3 价格分析
售项目价格分析目前区域住宅项目单价总价均连路线处前列连路隧道轨道交通M8R4线建设强力支持点着分割联系
单价方面连路线江区周家嘴路线等区域项目基均已超万元关少数潼苑现单价甚已达22000元／米高端均价范围9000－20000元民币／米区域外范围楼盘均价8000－15000元／米左右总体言单价方面区域虹口区高价位楼盘非常集中板块
4 化分析
区域项目众然公园连路隧道轨道交通M8M4线等强力背景支撑价格竞争吸纳量性价宣传力度等等素项目化情况均存较差异性中海花园浦江名邸二期潼苑等均取较业绩
5 客源分析
客源方面说北外滩样特殊区位背景造独特客源层面基涵盖中高端住户投资客等层面客源源海全市情况较差中非区域客源占例逐步增加未交通便捷关系连路隧道改变区域位置概念浦江两岸间通行距离缩短提升全市购房者关注程度
6 前景分析
根司详细调研发现连路线潜案较包括开盘海海新城宝东外滩花园等超级盘潼苑浦江名邸香港丽园二期铂金富邑等等楼盘未竞争态势非常严峻供求现象较明显
样背景区域价格提升相限未产品特色宣传力度等方面作出类拔萃难样市场中立足实现土价值化已价格战开发商愿意
四已售项目客源分析
项 目
客源分析
万源晶典
13层投资极少量住13层纯投资
金隆海悦
已售出22层物业中80投资客源
骏豪国际
90购房者投资客源
圣天
样投资客例达60
世福汇
必须签订包租合100投资客
国际金融家
75套酒店集团购外70左右投资客源
Soho时代
投资住例占50左右
新时空国际
投资客例达60
东方星座
投资客例达70
五需求量分析
户型项目供应走势
数源：市场调查
单 位：套
表见户型市场期消化量较续供应量尚少足影响户型楼盘短期告罄速度时着酒店式公寓交房量扩暴露问题会越越
根接触新项目部分物业设计成户型规划楼盘较该市场长期供应压力较
需求方面2004年户型酒店式公寓进入市高峰期价格已普遍偏高类物业正面严峻市场考验关部门新调查显示04年交房酒店式公寓总量达28楼盘加2003年类供应量15户型酒店式公寓总体市量达140万方米购房者中70投资客户型酒店式公寓集中市必然带二手房交易高峰
2002年供应求2003年供求两旺2004年第季度市场户型酒店式公寓需求没明显增加关抽样调查数显示准备购买面积3080方米户型消费者占市场总需求数量11远远低20022003年达总房源38户型交易量
销部分户型酒店式公寓已显现出销售冷淡迹象03年年底开盘美丽园酒店协丽豪酒店式公寓然量50方米户型没找买家项目莫奈印象等没表现出前两年旺销局面户型酒店式公寓销售低迷价格涨势快密切相关前两年陆续市户型烂尾楼改造成全装修楼盘价格基区楼价高1000元／方米左右投资获利诱惑项目受市场追捧房价涨快目前户型酒店式公寓单价普遍区新建楼盘高数千元快透支房价半数短期投资者感觉巨风险纷纷谨慎进入户型酒店式公寓投资市场
面户型酒店式公寓市场日趋白热化竞争态势产品质化现象案化会产生影响案部分物业定位户型酒店公寓周边类物业形成差异化错位竞争会受市场欢迎
项目定位篇
客源定位
投资客
诠释：
显然开发楼盘终目获利润空间期销售程中投资客踊跃够效提升价格幅度（具体原详述）通表确发现数已售酒店式服务公寓客源均投资客
时项目高档公寓量购房者潜购房者
司认项目客源定位方面应针项目带效益投资型客源方面素总价方面效避开量住宅竞争楼盘争夺相空缺投资市场该客源定位原
二价格定位
结合前面市场分析项目酒店式公寓产品规划设计品质司认产品市场价格定位：
力面积：40方米
销售均价：13000元／米（含装修）
力总价：52万元／套
装修标准：1000－1200元／米
价格分析
案价格确定采基思路：
市场较法推算单价（均价）
估价思路：市场较法核心运相类似项目作样通影响房产价格素分析修正评估项目实现合理价格
样选取：样必须具参意义否影响价格准确性公司实践中总结出样选取原：
相原相段会更相素
成功原成功楼盘具参考意义
功原样楼盘必须具相功定位
原指导调查案新建物业选取中具参考价值案作案较象
修正思路：般情况市场较需考虑素交易情况交易日期区域素素4方面样选取程中充分考虑交易情况区域素两项素修正意义里简略认相案销售价格数前时间发生价格必考虑交易日期素
价格拟
遵循定价原结合项目周边竞争物业竞争素价格价格参江浦路东方星座酒店式公寓四路瑞虹新城2期浦东道万源晶典
1价格拟表
较容
权重
东方星座酒店公寓
瑞虹新城2期
万源晶典
拟合
较
拟合
较
较
拟合
程度
系数
程度
系数
系数
程度
区域位置
15
110
015
1
015
115
01725
立面设计
15
1
015
11
015
11
0165
房型设计
15
1
015
12
015
1
015
社区景观
15
095
0135
12
0155
1
015
外部环境
10
1
01
1
010
1
01
配套设施
10
115
0115
12
015
12
012
建筑单体
10
095
0095
095
01
11
011
题提炼
10
095
0095
1
01
1
01
合 计
100
086
0725
10675
2拟合系数根项目客观情况作量化评定中数值110代表中等水准105—110代表中标准115代表优秀09—095代表中水准085代表差
较象市场价格较系数修正出项目参考定价：
项目：东方星座酒店公寓
9050
÷
086
10523
项目：瑞虹新城2期
10000
÷
0825
12121
项目：万源晶典
14000
÷
10675
13115
项目价格推算：
项目价格A参考定价×A权重+……+C参考定价×C权重
11920元方米
注：权重较象较系数三较象较系数
项目开发时期未段时间案销售程中述价格预计会市场波动510左右调整
综合分析项目酒店式公寓价格建议定位：
12000—13500元方米
三产品定位
案做产品定位
北外滩第座题式酒店公寓
——温泉居住深度融合
◆ 定位题式酒店公寓
市场发展规律：
司年房产市场断研究身业实际验断总结业专家断探讨发现房产行业目前遵循着样种规律产品－质量－品牌－文化条路线房产业竞争规律路线
产品竞争阶段：阶段房产市场新兴阶段参中企业较少竞争激烈产品阶段导产品销售成问题阶段卖方市场纯粹意义产品竞争阶段
质量竞争阶段：着市场断发展扩着竞争者断加入客户选择性越越种较高选择性情况客户购产品质量越越关心企业越提供高质量产品市场中越占利位置产品质量阶段竞争手段
品牌竞争阶段：前两阶段积累着竞争断加剧市场开始趋衡身断积累市场优胜劣汰巨型企业雏形开始初步形成企业品牌开始成竞争体开始成引导客户选择核心手段目前市场处阶段
文化竞争阶段：阶段司产业未竞争格局做出评断市场竞争越越激烈客户日趋走成熟客户满足度断提升纯粹产品客户面前越越苍白时产品面隐藏文化底蕴产品面代表文化类型成市场竞争体构成部分
面四阶段述清楚出文化阶段产竞争手段果开发商抓住文化抓住未市场抓住未竞争核心武器
文化反映产行业中实更种居住理念种居住方式说真正推客户实房间种生活方式种居住理解隐藏楼盘面真正价值
案选择题目客户表明楼盘件简单产品房间真正推出实种生活方式选题式酒店公寓核心
市场现状：
市场篇述目前市场酒店式服务公寓项目硬件设施装潢标准理公司档次区位优势投资回报率等等硬指标招揽客户说开发商实开发楼盘作件件纯粹产品推市场导致目前市场现状完全拼硬件市场竞争导致目前市场质化竞争非常激烈
种质化竞争激烈市场现状提供非常难机会点说题文化贯穿产品寸空间客户推荐者说引导种生活方式种酒店公寓应该生活方式样完全跳出目前市场台站更高位置周边楼盘展开竞争彻底跳出质化竞争圈子立败
◆ 选温泉作案题
健康类永恒话题
健康类永远关注着问题
健康类生存基
选健康作案题首先肯定点种题绝会客户拒绝次现越越认识温泉浴实仅仅种洁身方式洁身实核心价值中部分更作温暖润滑水中解疲劳释放压抑提供彻底放松台
市场篇中客户投资住基维持30～35年龄段年龄段群说忙碌工作24时活动容公寓许更时休憩停步空间种情况生活质量着重考虑更希短时间恢复天繁重工作疲劳更希工作外时间享受彻底放松
选温泉作案题说酒店公寓业量身度做成种生活方式
白天——奔走办公室间快节奏工作
夜晚——浸泡温泉水中彻底放松
产品定位核心支撑点
1会
案会分常规温泉两部分建议置裙房二楼位置设置温泉汤池楼结合堂放置会常规部分中温泉汤池部分实现案产品定位核心支撑点案温泉部分组成：
◆ 温泉部分
图示整温泉分日光温泉浸泡高氧浸泡活水浸泡冷水浸泡工摩五核心部分部分相互独立保持着题保持着彼间联系五核心部分相互独立相互穿插烘托出整温泉题业完整空间享受服务容时周边结合部分药物浸泡摩间等精致服务项目更加明显提点出温泉健康题
温泉部分具体建议：
日光温泉浸泡区：
图示日光温泉整温泉馆中部分顶部透明玻璃组成周边做绿化处理时玻璃顶部设置喷淋设施工模拟降雨
白天：阳光透玻璃直接射整浸泡区浸浴温软水中享受着阳光抚慰享受着绿树芬芳种极闲适击客户心理期充分理解极力推荐种浸浴温泉中生活方式
夜晚：客户躺温泉汤池置身郁郁葱葱绿树中抬眼繁星点点星空月光皎洁夜色
置身夜色中……
置身温暖泉水中……
丝丝点点雨水落面颊……
漫水咖
建议咖啡厅设置温泉紧密相连区域形成漫水效果
漫水咖顾名思义温泉池池水蔓延咖啡厅板沐浴完毕池中步跨坐咖啡厅座位中水淹没住业脚踝轻轻波动水流丝资闲散舒适弥漫咖啡厅寸空间泳池咖啡厅完美融合起
◆ 会常规部分
会常规容设置握点原重部分定醒目提点出非重点部分满足基需求根原
具体容建议：
健身房（包括女子韵律健身馆器械健身房）
女子韵律健身馆：该部分进行重点处理建议采取私教练式运作模式
具体图示：
拥健康身体保持优美体形位女性着目标种愿成功白领女性中更诠释极点种愿支配价格等素全变次起重高品质高质量——私健身教练业提供选择设想指导科学服务切高质量高质量服务换取健康优美体形白领女性说什优美体形更重呢
器械健身
器械健身目前会必备容部分处理位仅仅停留概念基础突出亮点渲染氛围图示：
目标客户集中30～35岁年龄段健身类群说必少求健身房层次收入相成正必加强部分处理力度健身房真正起避免流形式产生投资流失
会容建议：
商务中心：客户提供简单商务服务
洗衣房：客户提供洗衣熨烫服务
应设置西餐厅便利店美容美发厅桌球房棋牌室等设施
2标准层样板间装修建议
Ø 标准层装修建议：
标准层装饰处理手法呼应堂整体处理手法干净简洁建筑处理手法＋温馨典雅装饰处理手法具体：
图示标准层墙体面等建筑部分处理简洁干净现代处理手法整空间干净简洁间凸现出现代风格种清晰明快线条勾勒出空间时代感
辅助性装饰构件点缀量柔建议原色木质室花木布艺基调温馨柔
柔硬简洁繁复温馨冷淡勾勒出整标准层风格具工业文明干净简洁时失家温馨
Ø 样板间装修建议：
司建议样板间处理分题样板间标准样板间两部分中题式样板间深化案温泉题特色样板间渲染案题提升楼盘档次时业提供选择方提供未生活方式想象模板具体：
题样板间——透明温泉浴室：
透明浴室——玄幻中勾画出浪漫
图示整空间着眼点集中浴盆处理造型流畅全玻浴盆古色古香黑色铸铁托架提点出房间高亮点集中房间视线时采玻璃马赛克铺玻璃衣柜烘托亮点面设置干彩色射灯部分浴盆部分天花板置身中——
弥漫身边水雾射灯勾画出光线透明水体……
空间切真实切虚幻……
浴室处理抱唯目温泉题诠释极点资浪漫情怀弥漫客户寸神种渲染极点氛围击客户心理客户浪漫限想象空间
标准样板间
标准样板间装修风格量标准层格调齐采干净简洁建筑处理手法＋温馨典雅装饰处理手法两种相互穿插变化手法营建出现代工业文明干净简洁时失家温馨
建材选考察海市中高档楼盘全装修情况楼盘相关施工工艺材料选择进行解数楼盘选材高档进口产品国名牌产品较提升楼盘档次时装修价格高昂调查楼盘装修档次拟定1000元m²装修方案选材料市面1500—2000元 m²全装修房选材料档次相性价较高较合理具体：
◆ 墙面涂料： 威
◆ 木器漆： 长春藤
◆ 厨房卫生间吊顶： 香港 KG
◆ 木板： 然 香脂木豆
◆ 理石（窗台板门槛条）： 进口啡网纹
◆ （局部面铺设）： 莎安娜米黄
◆ 厨房墙面： 皮尔卡丹瓷砖
◆ 厨房面： 皮尔卡丹瓷砖
◆ 卫生间墙面： 皮尔卡丹瓷砖
◆ 卫生间面： 皮尔卡丹瓷砖
◆ 阳台面： 诺贝尔瓷砖
◆ 房门： 松
◆ 门锁： 弗罗伦（意利）
◆ 煤气灶： 林
◆ 橱柜： 柏丽
◆ 脱排油烟机： 帅康
◆ 空调： 特林（美）型中央空调
◆ 热水器： 林11升
◆ 开关： TCL
3住宅高科技建议
公司直没放弃住宅高科技关注研究次成功实施验种丰富验基础认高科技运提升楼盘档次必备手段高科技运方面认定握原：
1） 强烈针性楼盘具特性采高科技容针性
2） 容实际具实性
3） 已较普遍技术国际DDDIDD电话卫星电视宽带接入等悉数采
具体建议：
室安全防范报警系统
技术描述市场现状：
室安装种声光探头24时探测室发生危险指挥中心发布报警信号
目前市场防范燃气泄漏火灾等非入户性灾害入户性灾害区物业理整区目标进行防范
建议做法：
室安装种红外探头住户远距离设置室防区
收益点：
加室防范深度室留安全死角潜客户安全方面隐患降低低点降低住户物业理质量方面担忧提高住户案认感
分质供水
技术描述市场现状：
分质供水采二条路线路供生活水——水路通采食品级环保健康水闭路特殊网直接户家中供应饮净水
目前市场采反渗透技术住户提供纯净水蒸馏水
建议做法：
采机械处理活性炭吸附紫外消毒技术采含矿物质粒状介质(麦饭石木鱼石珊瑚礁等)滤器处理住户提供矿物质生态饮水
收益点：
切入市场真空点加强楼盘独特征住户展现开发商性化商业理念增客户吸引
4物业理
建议委托专业物业理公司进行司推荐第太戴维斯物业理公司进行项工作具体理容建议开发商该公司进行细致接触协商解决特酒店式公寓未营理方面提出合理包租回报率样取更专业更优秀理建议
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旭园项目营销策划推广报告
第部分 高档公寓
市场篇
海市高档公寓市场透视
海高价房市场1999年开始复苏供应量方面整体呈稳步升趋势特两年旧城改造政策市政建设外部利消息影响促进投资市场活跃直接导致供应量直线扬2003年更达高值较2002年涨幅超50成1997年供应强年
吸纳量方面众江浙外籍士投资居住例断攀升拉动需求持续涨资料统计2003年海市高价房吸纳量达6499套市场买卖互动供需两旺着海济断增长外资海房产市场持续预计未市场高价房需求持续放量海高价房市场外境外购房群体激增效吸纳市场供应2002年沪购买高价位商品房非士约526中境外士例233外士例293目前海高价位商品房外购房群体存定赖性外资境外资市场稳定素
空置率方面2000年海高价房市场供应量吸纳量始终保持高位水2003年更达高值全年供应总量吸纳量达1997年高点空置率持续滑2003年504总说年高价房市场基保持供需稳良状态空置率正逐渐走低
1销售价格路凯歌
海市高档公寓价格历2001年低谷期两年呈现升趋势2003年海高档公寓价格相2002年涨148百分点价格层面2003年海高档公寓价格涨幅度市场接受度然较令满意
未潜供应块方米7000元10000元物业短期高档住宅市场中流供应产品着海楼市气候
转方米15000元左右单价物业市量会增长
2价格台阶越筑越高
宏观海高档住宅市场增势已逐步加快市场供应量日俱增统计数表明2002年海高价房占全市成交重904％2003年升1666％预计年达2661％增长势头强劲
高价房高价标准已7000元方米升8000元方米现高价房应该9000元方米甚10000元方米高价房心理标准正迅速提高高价房结构正迅速发生变化：9000元方米楼盘持续减少表明高价房中价房差距逐步拉开总体市场发展相吻合900010000元方米高价房例逐步增加反映环区域楼盘售价普遍价格段转移年环难觅9000元方米楼盘15000元方米需求量逐年增加说明市场超高价房接受程度提高客户需求发生改变
3需求供涨更快
业士认古北徐家汇等概念高档住宅直海市高档住宅竞争中占重位老西门区董家渡区35年成新崛起高档住宅聚居区高档物业分布区域集中黄浦静安长宁卢湾徐汇浦东等传统高档住宅区域新天板块古北新区板块陆家嘴板块构成海顶级住宅三驾马车
海高档公寓物业重点区域
块区域
开发量（万方米）
开发机构
陆家嘴滨江区域
300
汤臣鹏利世茂黄等
黄浦董家渡聚居区
110
华浙华润通海等
黄浦老西门聚居区
95
中信泰富中远等
卢湾新天区域
89
瑞安国浩凯德等
虹口北外滩滨江区域
100
世茂中远等
长宁古北新区二期
103
黄强生虹康等
数源：荣房产市场研展部
二高档公寓区域板块
高档公寓辐射区域逐渐扩初期海高档公寓集中徐汇静安长宁等传统中心区老租界区城市商业区域规划景观建设飞速发展高档公寓区域辐射逐渐扩供应量逐年增加统计说2003年高档公寓供应量1997年25倍期空置率忽忽
现高档公寓分布徐家汇区淮海路线陆家嘴滨江区虹桥古北区新闸路北京路线黄浦滨江老西门聚居区太桥区等13板块段决定高档住宅价格关键素新天古北新区陆家嘴构成海顶级公寓三驾马车
海高档公寓开发年非常活跃年底海高档公寓总量约26万套时市场需求旺盛空置率正逐渐降低外境外购房群体激增高档公寓市场需求增重素统计：2003年海购买高价位商品房群中外士约526％中境外士例233％外省市士例293％目前海高价位商品房外购房群体赖性高外资境外资成市场稳定重素
海长远发展方规划着外贸国际交流活动扩海城市吸引力日俱增海外士纷纷入沪势必扩海优质居住物业需求效支撑起未海高档住宅市场发展
海高档公寓板块售预告楼盘览：
徐家汇板块
项目名称
理位置
建设规模
建筑形态
力面积
（M2）
销售价格
（元 M2）
广告诉求点
莱诗邸
南丹东路281号
总建面11万M2占约28万M2
8幢高层1幢高层
两房105—107 三房135—159
13000—16000
区采法式园林建筑10000米绿化中庭1000米会双层真空玻璃全装修房
颐峰苑
汇站街126弄
总建面12000 M2占8147 M2
1618层高层幢幢规划中
两房A型94 B型130三房126—141
11000—14000
景观规划采私家中庭广场花园题智化安保系统运
徐汇苑二期
天钥桥桥路968号
总建面28万M2占69000 M2分三期开发
二期25层31层两幢高层
两房120三房127—152
14000—15000
空中墅精装修现房品牌物业理
宏润花园二期
漕东路漕东路口
总建面162700M2占47151M2
二期3幢24—32层高层
两房99—123三房134—150
13000（均价）
风景园林建筑家式物业服务
点评：徐家汇区目前开发已成熟环线土已开发殆现楼盘开发商期续开发外烂尾楼改建项目目前供开发土建售项目集中漕宝路龙漕路线南属司研究徐家汇板块司诉徐家汇板块区域集中环项目热销房型两房100方米三房130方米左右销售价格13000元米装修房占例高度切合未住宅发展趋势
陆家嘴板块
项目名称
理位置
建设规模
建筑形态
力面积
（M2）
销售价格
（元 M2）
广告诉求点
世茂滨江花园四期
潍坊西路1号
总建面80万M2占275万M2
四期幢62层超高层
三房205－237
15000－24000
滨江板块核心段奉送豪华家居六世界题园林环境
汇豪天菊园三期
浦明路233弄
总建面14万M2占34万M2
8幢18－39层楼群组成
三房125－166
14000－23000
2万㎡水景绿专属会两水晶玻璃屋组成i—home智理
仁恒滨江园三期
浦城路111号
总建面40万M2占1388公顷
三期3幢33层高层幢18层高层组成
三房138－150
2200－3500美元㎡
建设部3A级性区3000㎡VIP豪华会超型特色沉降式中心广场GOLF推杆果岭
盛金磐
银城南路218号
总建面15万M2占35万M2
三幢394043层超高层
三房199－300
20000－45000
宫廷城堡园艺陆家嘴CBD核心城段豪华装修景观房
点评：板块出产盘重楼盘作典案记述浦东发展历史辉煌滨江概念已销售中取俗战绩已形成种销售模式样板售价般白领工薪阶层企区域高档楼盘房型相观两房总价200万皆盛金磐期更报出总价千万套作陆家嘴CBD未亚太区金融贸易中心区域升值潜力值关注
古北二期板块
项目名称
理位置
建设规模
建筑形态
力面积
（M2）
销售价格
（元 M2）
广告诉求点
华丽家族·古北
古北新区黄金城道555号
总建面95万M2占33万M2
7幢13－23层高层高层
三房192－243
16000－23000
西班牙巴塞罗建筑风格豪华会1：1车库专候梯厅全装修房
长发虹桥公寓
虹桥路1165号
总建面33435 M2占9610 M2
24层高层15层高层1幢9层商务楼
两房108－122三房128－153
毛坯11000－15000装修房17000－20000
高智家居电子安保
古北豪年华庭古北星
黄金城道258－259号
总建面10万M2占42442 M2
17幢11－18层高层
三房144－175
13000（均价）
沉式中心庭院广场社区商铺纯住宅社区品牌物业理低容积率装修房
古北中央花园
伊犁南路500号
总建面8万M2
3幢12层高层
三房160
18300（清盘价）
8000㎡欧式庭院中庭花园全装修房
点评：板块海早期定位国际化开放式社区目前生活配套齐全环境优美古北期开发项目——黄金豪园已全部售完二期红宝石路界北边商业分区南面居住分区总开发量达103万方米开发住宅楼盘6黄金城道中轴线项目重复性强质化明显国际航班移浦东机场显现面前幅没落贵族画卷区域楼盘房型均价15000元米出现较
老西门板块
项目名称
理位置
建设规模
建筑形态
力面积
（M2）
销售价格
（元 M2）
广告诉求点
黄浦国际二期
丽园路68弄
总建面74726 M2占16000 M2
5幢16—24层高层高层
两房107—115 三房132—142
10000（期）
开放式商业街区会住宅组成半围合式社区十题景点星级物业理全装修房
金色黄浦
建国新路肇周路
总建面15000 M2
1幢26层高层
两房87—127
12000（预计）
高房率便捷交通配套
老西门新苑
西藏南路688号
总建面27万M2占68万M2
16幢34层高层
两房110—120三房150
未定
五星级高级会中央绿化传统商业文化源头
点评：区域作浦西老商业重心口相密集拆迁成巨速度缓慢必开发项目带资金风险前景堪忧板块作浦西中心城区重点旧城改造项目总体放量达95万方米期放量巨竞争激烈周边环境定情况项目区部景观造工夫营造卖点
三区域市场简析
1面积结构分析
贵公司开发项目前项目周边进行量深入研究分析司市场数统计分析部分简进行分述部分作重提
虹口成交单套面积重心移中70－100方米套成交重2000年4092逐渐降2003年1－9月2658％降14百分点单套面积100－150方米套成交重2001年升5761％两年间100－150方米套面积成交重锁定56％左右单套面积150方米套占总量重样增加2003年前9月引面积段重已超10％
杨浦区成交住宅单套面积总体呈升趋势2003年前3季度70－100方米套面积段成交重较2001年减少7百分点相应100－150方米套占总量重超50％2003年1－9月达5463％较2001年重增加51百分点
2002年杨浦区单套面积70方米套占总量重升1196％受年区域户型住宅成交量增加致
2000年－2003年面积成交结构变化
单位：％
面积
虹口区
杨浦区
全市
2000年
01年
02年
03年13季度
00年
01年
02年
03年13季度
00年
01年
02年
03年13季度
70
683
223
753
617
242
2498
528
637
445
521
640
70100
4092
3514
2845
2658
4224
4023
3523
3953
3461
3259
2807
100150
459
5731
5661
5640
4953
475
5463
4662
5279
5288
5224
150
634
533
743
1085
581
423
486
749
812
931
1329
分析结：
Ø 年杨浦虹口累计力面积区间均90－130方米套间两区季度力面积走势力变化较快基区间范围波动
Ø 杨浦面积峰值前5季度均100方米套4季度单套面积峰值移档保持90方米套虹口面积峰值稳定110方米套外力面积区间面积段成峰值
2竞争案分析
海海新城
位置：连路920号
投资商 实集团
开发商 实房产开发限公司
建设规模 21万方米占84791方米
住宅均价 未开盘
推广题 文化艺术社区
力房型 二房98方米三房130方米
开盘时间：未定
绿化率：40
容 积 率：252
开工日期：200361
竣工日期：200661
优势：
Ø 品牌优势
Ø 体量块方正易整体规划布局操作性强
Ø 项目采取先建景观建房思路充分显现产品高品质开发商实力客户群中心中树立良形象
Ø 社区建筑形式样整项目规划LOFT商业休闲街生活区
Ø 交通便利：M8线明珠2线连路隧道
Ø 公园邻
劣势：
Ø 项目北辽源西路周边环境影响项目整体观感
Ø 附属配套设施相够齐全银行医院距离案较远
宝东外滩花园
位置：连路
开发商 宝钢产
建设规模 总建面12万方米
住宅售价 未定
推广题 高尚花园式高档住宅社区
力房型 未公开
开盘时间：2004年底2005年初
首期入住时间：2006年半年
开工日期：2004—8
优势：
Ø 品牌优势
Ø 体量块方正易整体规划布局操作性强
Ø 项目先商业项目招商聚集气吸引客户视线推期住宅提升项目价格达快速化目
Ø 交通便利：M8线明珠2线连路隧道
劣势：
Ø 海海新城具较优势雷点竞争趋白热化
Ø 附属配套设施相够齐全银行医院距离案较远
瑞虹新城二期（优贤生活）
位置：路133号
投资商 香港瑞安集团 海中虹集团
开发商 海瑞虹新城限公司
建设规模 总占约40公顷总建筑面积180万方米
住宅售价 8500— 9500元M2
推广题 优贤生活方式精神家园
力房型 二房98方米三房116—148方米
开盘时间：20031024
绿化率：40
容 积 率：45
入住时间：200412
优势：
Ø 通期成功销售二期提供良客户链销售作充分客源准备
Ø 区身优势超绿化庭园型康体会社区商业中心国际知名型超市风情步行街全面优质家式居家服务
Ø 交通轨道线站点路出口区门
劣势：
Ø 期装修房推出会影响部分客户购房热情
Ø 周边环境改造进行影响居民出行
外滩香格里拉铂金府邸
位置：东汉阳路296号
开发商 海中铝置业限公司
建设规模 总建面6万方米占15万米
住宅售价 14000 20000元M2
推广题 北外滩风景住宅
力房型三房160—170方米
开盘时间：200481
绿化率：40
容 积 率：4
首期入住时间：20056
优势：
Ø 项目属北外滩规划区域住宅升值潜力
Ø 区注重部环境营造
劣势：
Ø 毛坯18000元M2均价降低投资客热情
Ø 房型设计偏目前房型总价高房屋销售趋缓甚滞销市场环境非常利
区域市场分析结：
Ø 根区域规划功定位未区域发展计划北外滩开发东外滩开发新江湾城建设五角场四川北路改造等项目区域房产业发展提供良契机强动力
Ø 着部分规划项目进入实施阶段未土供应总量保持适水受动拆迁成提升土供应相控制等素土价格会稳中升根区域规划未发展预计两区结构会办公商业等综合项目倾斜
Ø 众项目相继启动商品房批准市预售面积会放量非住宅物业重会增加存量产权房交易量会处升通道中
Ø 虹口杨浦预售价格指数均价会保持稳定两区域属市中心价格盆真实价值体现着区域建设断发展楼盘品质断提升等素影响区域房价中心城区升空间更出现价格高 楼盘
Ø 虹口连路线区域传统高档住宅区海北外滩整体规划推动连路西线未规划高尚居住社区项目做高档产品规划处区域高端市场前线项目化面较市场挑战客源选择挑战
项目篇
项目概况
序号
名称
单位
数量
1
总面积
方米
15782
2
总建筑面积
方米
68620
中
建筑面积
方米
58216
建筑面积
方米
10404
21
建筑面积
方米
58393
中
号楼建筑面积
方米
18486
二号楼建筑面积
方米
21760
三号楼裙房建筑面积
方米
5005
三号楼建筑面积
方米
6682
商业1建筑面积
方米
2692
商业2建筑面积
方米
3591
22
建筑面积
方米
10404
3
建筑密度
2462
4
建筑容积率
3688
5
绿化率
362
6
停车位
辆
205
7
总户数
户
323
二项目优劣势分析
优势
劣势
北外滩未规划
位虹口杨浦汇聚点属感强
连路隧道建轻轨四号线
量类产品年放量
提蓝桥五角场陆家嘴三商业中心连接点
周边环境较差
位海星文化旅游休闲区提篮桥历史风貌现代商业街区范围
附属设施配套齐全
身产品特色(外立面山水等)
较高层欣赏黄浦江
三目标客群定位
客户定位
思考：述区域市场分析结讲虹口区传统高档住宅产品定位高档公寓客户里？种什类型群？什购买楼盘呢？直接影响日营销中推广手段握
n 客户里？
² 虹口杨浦区高收入客群该区域较强认感属感
² 延伸海区域范围高收入客群
² 港澳台三工作商迁入市
² 周边省市客群
n 种什类型群？
² 私营企业
² 型国企事业单位高级理员
² 部分外资企业白领
² 合资企业高级
² 投资客群
² 富购房者
n 什购买楼盘？
² 考虑物业否身份象征
² 追求高层次便利舒适生活特征相明显
² 社交圈朋友认赞许
² 市政规划带美前景产生较强投资意识
四市场形象定位
北外滩水岸国际品质生活社区
定位诠释：
案位北外滩黄金段南眺黄浦江时陆家嘴提篮桥五角场三商圈连接中心段尊贵须置疑时通建M4线连路隧道立体交通网络出入极便利外产品身外立面景观设计专业化物业理先进智化设施辅更强生命力综合素决定必须造成该区域高起点高品质国际生活社区
五产品价格定位
Ø 项目周边市场二手房成交价格情况
表1(周边物业)
较象
点
均价
（元m2）
面积
（m2）
总价
（万）
房型
交易情况
甲
香港丽园
通州路
11000
143
157
422
南北
首付30
乙
花园2期
连西路
9500
120
114
322
南北
首付30
丙
海花园
周家嘴路
10900
110
120
221
南北
首付30
定价思路
案价格确定采基思路：
市场较法推算单价（均价）
Ø 估价思路：
市场较法核心运相类似项目作样通影响房产价格素分析修正评估项目实现合理价格
Ø 样选取
样必须具参意义否影响价格准确性公司实践中总结出样选取原：
相原相段会更相素
成功原成功楼盘具参考意义
功原样楼盘必须具相功定位
原指导调查案新建物业选取中具参考价值案作案较象
Ø 修正思路
般情况市场较需考虑素交易情况交易日期区域素素4方面样选取程中充分考虑交易情况区域素两项素修正意义里简略认相案销售价格数前时间发生价格必考虑交易日期素
定价
遵循定价原结合项目周边竞争物业竞争素价格价格参楼盘香港丽园花园2期海花园
表3 案价格拟合系数表
较容
权重
香港丽园
花园2期
海花园
拟合
程度
较
系数
拟合
程度
较
系数
拟合
程度
较
系数
建筑单体
15
105
01575
105
01575
10
015
区域位置
10
105
0105
095
0095
09
009
外部环境
10
10
01
10
01
095
0095
社区景观
15
105
01575
10
015
10
015
立面设计
15
10
015
10
015
10
015
房型设计
15
105
01575
095
01425
095
01425
配套设施
10
10
01
095
0095
095
0095
题提炼
10
095
0095
09
009
09
009
合 计
100
10225
098
09625
数源：荣房产市场研展部
较象市场价格较系数修正出项目写字楼参考定价：
项目A（香港丽园） 参考： 11000÷10225 10758
项目B（花园2期） 参考： 9500÷098 9694
项目C（海花园） 参考： 10900÷0962511325
案价格推算：
案价格项目A参考定价×A权重+……+项目C参考定价×C权重
10500元方米
注：权重较象较系数三较象较系数
定价毛坯房作参考虑装修基础增加10001500元m2
项目开发时期未段时间案销售程中述价格预计会市场波动510调整
结合综合分析建议高档住宅定价：
价格范围：9800——12000元m2
价格分布原
价格制定需综合项目身优劣势整项目分阶段销售控制
项目身差异引发价格差中位置景观楼层户型等
项目整销售节奏控制需原项目保持种持续走高态势
营 销 推 广 篇
案名建议
鉴案高档次楼盘品质营销推广中必须体现出种众气明显体现出楼盘具体理特征国际化特点
司建议：
北外滩国际花园
案名选取理：
Ø 案名拔升楼盘档次客户更击力
Ø 明显体现北外滩概念前海房产热点概念
Ø 体现定位高档次国际社区客户定位相匹配
Ø 升值潜力巨投资沃土
二推广题概念
眼光决定高度
――演绎北外滩水岸国际品质生活
Ø 段优势
北外滩时未规划成高尚文化时尚社区区域
Ø 环境规划
社区山水等景观塑造
Ø 建筑特色
现代感极强外立面设计围合式建筑单体分布轩昂入户堂设计
Ø 居住文化
整社区车分流动线合理
配备完善智化系统
连路昆明路专会酒店式公寓五层商住会
Ø 升值张力
建M4轻轨线路已开通连路隧道
处北外滩概念
区域造成高尚文化时尚社区规划
产品力身优势（外立面景观智化等方面）
三销售时期广告诉求策略
推广思路眼光决定高度精髓理念全线贯穿
31 第道包装路线实施方式——常规出击：
项目营销推广预计9月销售阶段划分分预热期开盘期强销期持续销售期第二轮开盘期强销期等六阶段开展相应营销推广工作
311 预热期（1月）
阶段推广重点通营销推广重点强调北外滩国际品质社区概念提升案市场知名度影响力开盘前迅速积累目标客户群开盘做准备
3111 推广重点：
a 项目整体形象（品牌树立）
素：项目规模定位部品质建筑形态环境景观规划等方面致介绍
b 鸿旭公司实力（品牌树立）
素：鉴鸿旭市场社会中出色感觉底蕴厚重文化份量衍生鸿旭产产业中新视觉重点全面展示企业形象品牌文化包括业绩文化实力服务等方面
c 开盘信息预告
素：提前发布预开盘广告利广告进步制造声势
d 酒店式公寓概念推出
素：利3号楼酒店式公寓房次展现北外滩国际花园高档品质
3112 推广题
精美事物源典理念——鸿旭集团老总STV财富生电视专访
北外滩国际花园演绎巅峰生华美乐章——北外滩国际花园整体形象定位
宁静繁华情系线间——北外滩国际花园段社区环境优势展示
北外滩国际花园宣言样居住样生——北外滩国际花园预开盘广告
312 开盘期（时间：45天）
阶段推广重点通开盘SP活动制造声势利预热期积累客源开盘时制造现场热销场面进步树立项目知名度影响力
3121 推广重点：
a 开盘广告
素：告北外滩国际花园×年×月×日盛公开
b 续广告——开盘日现场盛况展示
素：利开盘日现场热销气鼎旺场景进步扩声势
3122 推广题
北外滩国际花园激情面世演绎精彩生——北外滩国际花园开盘
北外滩国际花园掀沪楼市高潮——北外滩国际花园续广告
313 强销期（45天）
阶段推广重点利北外滩国际花园身产品优势迅速吸引目标客源利实现12号楼销售化
3131 推广重点：
a 项目交通优势
素：利连路隧道建轻轨四号线构筑成立体交通网络北外滩国际花园生活品质进步拔高
b 项目景观优势
素：利部型山水景观设计黄浦江概念
c 项目建筑规划优势
素：居住心理居住涵居住理念等性化角度体现北外滩国际花园单体空间——视野空间——心灵空间——潜力空间——工程进度作宣传推广容
3132 推广题
立体交通网络行风——北外滩国际花园交通优势展示
北外滩国际花园构筑现代市生活绿色天际线——北外滩国际花园景观优势展示
314 持续销售期（时间：45天）
阶段推广重点时解决前阶段12号楼销售程中发现问题难点找出解决方法利实现难点房源销售化
3141 推广重点：
然延续现场热销火爆广告时根具体问题难点确定相应推广题
a 北外滩国际花园热销原透视
素：利分析北外滩国际花园热销原手法进步展示项目品质优势时利现场热销消息进步扩项目知名度
b 前阶段出现问题销售抗性
3142 推广题
北外滩国际花园热销背——北外滩国际花园热销分析
315 第二轮开盘期（30天）
阶段推广重点推出酒店式公寓利前期高档公寓热销心里造成良性影响造成案持续关注带动酒店式公寓强销
3151 推广重点：
a 开盘广告
素：告北外滩国际花园酒店式公寓×年×月×日盛公开
b 续广告——开盘日现场盛况展示
素：利开盘日现场热销气鼎旺场景进步扩声势
3152 推广题
北外滩国际花园二期现重演北外滩国际花园辉煌——北外滩国际花园开盘
316 强销期（60天）
阶段推广重点利期高档公寓品牌影响迅速吸引目标客源利实现3号楼销售化
3161 推广重点：
利北外滩规划项目立体交通优势酒店式公寓投资概念阐述说明酒店式公寓强力投资前景
3162 推广题
立体交通网络行风——北外滩国际花园交通优势展示
样居住样生——酒店式公寓优势展示
四媒体选择
41 宣传措施
高效合理宣传系统体量项目成功操作关键媒体推广宣传措施需点线面相结合
42 媒体推广
点：
六阶段中特定时间点中心利集中式媒体宣传北外滩国际花园成市场焦点案场聚集气营造抢购创造条件
通开盘典礼等时间节点进行规模媒体投入达需效果
线：
保持北外滩国际花园市场中亮相频率树立企业项目品牌形象
通相关研讨会赞助活动广告形象展示线形式连接阶段间空隙保持种持续性
面：
通高台高起点海港台海外房展展示形象北外滩国际花园形象扩展出项目升空间获中高端市场认奠定基础
面利项目形象提高辅助措施
43 宣传措施
点：
案圆点虹口杨浦圈结合北外滩概念利户外灯箱横幅电杆队旗等方式展示项目形象
线：
铁号线轻轨明珠线环高架便捷交通网项目特性利双轨高架客流量特征充分利站点广告车厢广告语音报站高架户外广告利流动性北外滩国际花园信息海轨道交通扩展时利户外横幅电杆队旗等方式区域（长宁区闵行区普陀区卢湾区静安区等区域）进行分散户外广告发布期吸引区域目标客源扩案区域知名度影响力
面：
获专业性较高奖客户评定项目优劣指标结合媒体宣传全国性奖北外滩国际花园全国市场知名度受益非浅
44 表达方式
441媒体定位
a配合常规包装线路流媒体作北外滩国际花园营销推广首选择：解放日报证卷报新民晚报申江服务导报外滩画报新闻晚报中国房产报房产时报海楼市周刊海电视台东方电视台移居海东方航空日民航生活速递新民周刊海楼市理财周刊等目巩固项目形象牢固市场位达更高品质宣传效果建议报纸广告发布全部选择彩色半版者彩色整版
b配合次常规包装线路针性选择区媒体作北外滩国际花园推广载体目化发挥项配合活动市场效应起促进鸿旭产品品牌提升带动销售作
442媒介选择
——报刊媒体电视广播媒体（50）
a报刊媒体：
首选：解放日报新民晚报新闻晨报申江服务导报外滩画报等
配合：房产时报海楼市周刊中国房产报新闻晚报等
*根推广阶段调整投放量
b电视广播媒体
首选：海电视台
配合：东方电视台东方广播电台
达巩固前期宣传推广效果采电视广播等媒介进行推广目制造更更广市场效果尤选择海电视台目更引发鸿旭品牌影响促动北外滩国际花园销售特考虑
——户外媒体（30）
户外广告：首选售楼中心基围墙制作广告牌
配合：户外广告高架高炮实施灯箱广告选择基
灯箱：干道高架口等制作灯箱广告条幅
高炮：南北高架机场万体馆商务楼等处做选择
*导入期开始投放期6月1年
横幅引导旗：漕溪路线项目周边田林区域体育馆区域等
时间：短期租赁根实际需安排发布
轻轨4号线：海体育馆铁站漕溪路轻轨站户外展板
时间：短期租赁根实际需安排发布
——杂志（10）：
首选：移居海东方航空日民航生活速递理财周刊
配合：新民周刊海楼市等
——DM楼书（3）
——网络（1）
首选：房产窗
*导入期开始投放期6月—1年
——SP活动（4）
派送DM单片
开盘庆典活动
——（2）
销 售 篇
销售阶段分布
高档公寓楼符合预售条件时间样根北外滩国际花园开发进度销售节奏控制认分销售阶段
1 第阶段： 开盘期
销售周期：45天（100套）
根北外滩国际花园体量规模项目身需高起点高投入媒体集中炒作奠定项目形象价格提升空间良市场基础
开盘期先推出12号楼高档公寓1号楼推出18层楼盘18层远眺黄浦江景观房进行销控2号楼推出15层部分房型探测市场反应时进行价格行销策略修正预计化100套
2 第二阶段：强销期
销售周期：45天（150套）
1号楼余房集中第阶段较层面热销房型适时推出18层观景房时2号楼全部开放第二阶段供应量高开盘阶段阶段目北外滩国际社区概念优势产生热销价格升空间迈出坚实步
3 第三阶段：持续期收尾期
销售周期：45天（73套）
结合阶段性投放市场需新推广点利社区绿化交通概念优势产品身增加优势拓宽客户面持续热销重中重时续酒店式公寓售出良价格升基础
4 第四阶段：3号楼市（酒店式公寓开盘期）
销售周期：30天 45套
酒店式公寓独立开盘推出案点睛笔案次成市场关注热点先行推出10层公寓10层房型南房型销控
5 第五阶段：3号楼余房（强销期持续期收尾期）
销售周期：60天 105套
3号楼保留层南房型推出阶段刺奠定基础房型开盘期基致楼层较延续阶段酒店式公寓市场热点利期高档公寓现房形象已建社区景观优势阶段造卖点快速化
二销售控制
北外滩国际花园销售成功取决案场销售节奏控制握案较难操作原合理分配阶段市量利时间差快速消化阶段时间段控制合理操作性强市场消化速度快避免市场项目出现疲态
1 销售策略
11销售策略：采取阶段性热销连续性间隔热销连续贯穿整销售期
北外滩国际花园销售节奏分5阶段两公开阶段公开阶段利较投入市场炒作北外滩国际花园演绎成市场焦点成两热销期
12分阶段销售关键点：
a阶段性公开前期广告投入量需集中
b分阶段性销售增加案场操作性市量控制关键环
c营销包装新亮点循序渐进式广告布局关键整盘系统性广告计划确立阶段性包装思路重点需明确
d阶段开盘期前潜伏期客户积累重性目前市场越越重视现金购卡排位鉴措施
售卡说明
售卡途部预定优先权利起累计客户作
利实名制购金卡形式通部购买根售卡量实际需求节奏控制总量
售卡价格：民币5万元张金卡
金卡形式实名制转张金卡限订套房子
售卡时间：预售时间具体确定开始购卡时间
售卡数量：数量限余金卡作期订购证
购房价格：根实际需部分金卡享受定优惠优先选择权利
购房形式：根金卡编号先决定选购单元序
付定金：5万元金卡转定金
签约时间：转定日起十天携首付款售楼处签约
第二部分 酒店式公寓
市场篇
酒店式公寓市场综合分析
目：通列项目产品品质规模户型面积价格化卖点回报率等方面综合分析寻找市场特征机会点
1 产品品质
综观目前市场项目种产权酒店式服务公寓水准参差齐程度开发商项目市场定位存较关系外滩中福现代城－世福汇作高标准惜设置高达3000元／米装修标准整体装饰欧洲宫廷风格配置豪华直接导致项目价格直线升开发商般衡量项目种种区位配套环境等客观条件确定项目品质作种标准
2 规模分析
目前市场量酒店式服务公寓数项目单栋高层建筑构成总建筑面积般5万米没更规模项目酒店式服务公寓区位特征存紧密联系块寸土寸金市中心区开发见缝插针进行烂尾楼改建项目单栋楼宇般型酒店式服务公寓悉未徐汇普陀等区会少量类似产品开发目前尚未正式公开项目规模较段交通规划占优势开发基础已胜筹
3 户型面积
文通列举已投入市场酒店式服务公寓定位力面积发掘该层面特征：
海酒店式公寓力面积较表
项目
力面积(m2)
项目
力面积(m2)
世福汇
5465
青年汇
3757
金隆海悦
57
世纪时空
4467
万源晶典
4062
奔腾新干线
2661
圣天
3056
感性达利
4262
骏豪国际
4053
国际金融家
5079
巴黎时韵
2457
Soho时代
42－83
君悦静安
56
独立时代
31－58
恒升半岛
3465
金银汇
44－67
东方星座
3060
四季沙龙
3755
列楼盘力面积控制30－60米户型房型然前酒店式服务公寓流非常简单理：效控制总价争取层面客源
中根化情况40米左右甚更低面积户型楼盘中化情况佳
4 价格分析
投资客言重单价总价司量酒店式服务公寓总价进行罗列：
项目
力总价（万元）
项目
力总价（万元）
世福汇
108－130
青年汇
25－50
金隆海悦
57－65
世纪时空
63－97
万源晶典
50－90
感性达利
26－40
圣天
33－61
国际金融家
60－94
骏豪国际
80－115
Soho时代
26－60
巴黎时韵
28－68
独立时代
28－45
君悦静安
70－78
金银汇
41－82
恒升半岛
60－80
莫耐印象
70110
四季沙龙
2850
东方星座
3060
列总价数极少项目达100万元标准数楼盘总价控制30－60万元左右目前数客源够承受范围超出该额度楼盘销售情况欠佳仅少数项目特殊区位等优势获成功（骏豪国际）
5 化分析
总体言该类产品市场呈明显供应求态势般言项目品质尚总价控制化情况较理想
期商住性质物业受首付额度贷款方式回报利润限制投资客购买热情收敛项目盲目高开价格更购房门槛拔升非常高层次导致项目化难题早期开发时定位存紧密关系恰定位终导致项目滞销利润降低
6 卖点分析
目前市场酒店式服务公寓项目硬件设施装潢标准理公司档次区位优势投资回报率等等硬指标招揽客户质化竞争非常激烈没楼盘项目题概念进行操作站更高层面项目进行开发数楼盘缺乏身底蕴仅仅酒店式公寓苍白泛滥概念规避点成未该类产品开发机会点值考虑
二酒店式公寓市场分析结
l 目前市场现状：区位理想单栋高层规模30－60米房户型万元单价宣传带1000－1500元／米等装潢标准针投资客源产品成市场流数项目拼段拼价格拼面积拼建材质化竞争态势非常明显
l 市场总体化情况然早期推出户型酒店式服务公寓销售情况均较理想着客户该类产品逐步解投资理念越越理性目前销售形势已户型市场绝宠产品区位价格品质理模式回报率产权性质等均影响化决定性素项目说综合研判市场现状发展眼光进行产品定位取利润
l 具体目前市场单体项目说低总价产品然具非常巨吸引力汇总司调研数然酒店式公寓单价均菲明显高等段普通公寓房项目面积房型（般45m2）基均第时间售完成投资客首选目标面积直接产生低总价投资门槛放低风险相应减疑受市场更接纳程度
l 区位说海酒店式公寓集中交通便捷配套齐全商业设施发达城市中心区陆家嘴板块南京西路板块外滩辐射区板块静安寺辐射区板块等等……联系项目区位方面已满足建设酒店式公寓先决条件关键性问题充分利该方面先天优势恰分定位争取市场支持获佳利润
l 综观目前市场售已清盘户型酒店式服务公寓嘉创华狮徐家汇馆项目提出精装修日式酒店式公寓外基尚未出现带题概念项目程度数楼盘仅仅酒店式公寓作身题概念进行推广阐述区位优势豪华装潢着市场逐渐走成熟客户投资理念逐渐理性化竞争态势严峻单薄苍白产品难立足带设计理念题性产品必然会成市场流获利润空间项目产品定位提出非常高求光面积户型建材控制等基础方面时必须兼顾题关键性问题争取投入市场获佳效果
附1：目前海户型项目览表：
区域
楼盘
段
楼层
电梯
户数
单套面积
（㎡）
总价
（万元）
物业费
备注
浦东
壹间房
张江路689号
8F
28
3273
2573
4
全装修全配置
国际金融家
浦电路
14F
417
5079
5585
4
全装修带家具
新金桥酒店式公寓
碧云路
19F
27
6481
3358
3
全装修
海悦酒店式公寓
浦东道
31F
312
5674
6785
4
全装修
万源晶典
浦东道东方路
33F
417
3252
3570
未定
全装修带家具
陆家嘴XP
世纪道浦电路
详
50
未定
未定
全装修带家具
黄浦
宝利金
陆家浜路
19F
423
2758
2558
5
老盘翻新全装修带家具
独立时代
陆家浜路
26F
318
3354
2243
5
老盘翻新全装修带家具
金银汇
九江路浙江中路
29F
634
3475
3890
5
全装修带家具
世福汇
山东中路广东路
31
517
3498
70200
98
办公产权全装修带家具
青年汇
海潮路
1119F
1180
37100
2357
3
全装修
闸北
天厦
恒丰路
27F
733
4382
2664
6
老盘翻新全装修
感性达利
乌镇路
29F
318
4562
3042
6
老盘翻新全装修
奔腾新干线
宝山路
32F
321
2656
1239
75
老盘翻新全装修
国际俪晶
新路
30
316
3358
2238
253
全装修
徐 汇
尚
天钥桥路438号
23
24
42109
45160
25
全装修
华狮公寓
天钥桥路218号
19
312
4859
6080
38
精装修日式
东方时空公寓
虹桥路
1419
2610
4480
4490
6
住宅全装修带家具
巴黎时韵
襄阳南路建国路
31F
620
2457
2570
8
办公产权全装修带家具
静安
新格公寓
江宁路康定路
23F
313
4950
4961
55
老盘翻新全装修带家具
世纪时空
乌鲁木齐愚园路
28F
316
4467
65120
56
办公产权全装修带家具
领会
康定路
19F
633
5070
80120
356
全装修
骏豪国际
南京西路陕西路
29F
532
40122
80250
8
全装修带家具
蓝部落
万航渡路康定路
32
424
2456
1539
222
全装修带家具
普陀
悠诗阁
沪太路826号
57F
4270
3270
35
全装修
圣天
江宁路长寿路
23
530
3355
3260
3
住宅全装修
摩登时代
兰溪路
16F
321
36110
2473
3
全装修
世纪门
江宁路澳门路
24
318
2958
1535
25
全装修
杨浦
东方星座
江浦路1508号
18F
3060
2755
38
全装修
独立先锋
黄兴路
18F
24
4364
2139
14
全装修
凤凰赢家
溪路187号（鞍山路）
18F
1941
1228
28
全装修
闵行
金坤服务公寓
金汇路
6F
126
3365
1229
16
全装修
虹桥首席
虹梅路吴中路
12F
211
4768
2032
2
全装修带家具
虹口
四季沙龙
新市南路585号
27F
3755
3050
253
全装修
恒升半岛
吴淞路
26F
612
3465
45110
455
全装修带家具
东渡名厦
曲阳路
23
216
4655
2736
2
全装修
长宁
莫耐印象
延安西路1201号（番禺路）
27F
519
5269
70110
8
全装修带家具
新时空国际
长宁路1031号
23
416
4070
58102
8
全装修
三项目区域市场分析
1 区域范围
区域属范围：北外滩覆盖东江浦路线南黄浦江畔西提蓝桥历史风貌现代商业街区北公园带
2 项目供应
目前案属北外滩连路线区售推出项目：
宝●东外滩花园海海新城海花园潼苑格调星洲香港丽园二期铂金富邑中虹明珠苑等
3 价格分析
售项目价格分析目前区域住宅项目单价总价均连路线处前列连路隧道轨道交通M8R4线建设强力支持点着分割联系
单价方面连路线江区周家嘴路线等区域项目基均已超万元关少数潼苑现单价甚已达22000元／米高端均价范围9000－20000元民币／米区域外范围楼盘均价8000－15000元／米左右总体言单价方面区域虹口区高价位楼盘非常集中板块
4 化分析
区域项目众然公园连路隧道轨道交通M8M4线等强力背景支撑价格竞争吸纳量性价宣传力度等等素项目化情况均存较差异性中海花园浦江名邸二期潼苑等均取较业绩
5 客源分析
客源方面说北外滩样特殊区位背景造独特客源层面基涵盖中高端住户投资客等层面客源源海全市情况较差中非区域客源占例逐步增加未交通便捷关系连路隧道改变区域位置概念浦江两岸间通行距离缩短提升全市购房者关注程度
6 前景分析
根司详细调研发现连路线潜案较包括开盘海海新城宝东外滩花园等超级盘潼苑浦江名邸香港丽园二期铂金富邑等等楼盘未竞争态势非常严峻供求现象较明显
样背景区域价格提升相限未产品特色宣传力度等方面作出类拔萃难样市场中立足实现土价值化已价格战开发商愿意
四已售项目客源分析
项 目
客源分析
万源晶典
13层投资极少量住13层纯投资
金隆海悦
已售出22层物业中80投资客源
骏豪国际
90购房者投资客源
圣天
样投资客例达60
世福汇
必须签订包租合100投资客
国际金融家
75套酒店集团购外70左右投资客源
Soho时代
投资住例占50左右
新时空国际
投资客例达60
东方星座
投资客例达70
五需求量分析
户型项目供应走势
数源：市场调查
单 位：套
表见户型市场期消化量较续供应量尚少足影响户型楼盘短期告罄速度时着酒店式公寓交房量扩暴露问题会越越
根接触新项目部分物业设计成户型规划楼盘较该市场长期供应压力较
需求方面2004年户型酒店式公寓进入市高峰期价格已普遍偏高类物业正面严峻市场考验关部门新调查显示04年交房酒店式公寓总量达28楼盘加2003年类供应量15户型酒店式公寓总体市量达140万方米购房者中70投资客户型酒店式公寓集中市必然带二手房交易高峰
2002年供应求2003年供求两旺2004年第季度市场户型酒店式公寓需求没明显增加关抽样调查数显示准备购买面积3080方米户型消费者占市场总需求数量11远远低20022003年达总房源38户型交易量
销部分户型酒店式公寓已显现出销售冷淡迹象03年年底开盘美丽园酒店协丽豪酒店式公寓然量50方米户型没找买家项目莫奈印象等没表现出前两年旺销局面户型酒店式公寓销售低迷价格涨势快密切相关前两年陆续市户型烂尾楼改造成全装修楼盘价格基区楼价高1000元／方米左右投资获利诱惑项目受市场追捧房价涨快目前户型酒店式公寓单价普遍区新建楼盘高数千元快透支房价半数短期投资者感觉巨风险纷纷谨慎进入户型酒店式公寓投资市场
面户型酒店式公寓市场日趋白热化竞争态势产品质化现象案化会产生影响案部分物业定位户型酒店公寓周边类物业形成差异化错位竞争会受市场欢迎
项目定位篇
客源定位
投资客
诠释：
显然开发楼盘终目获利润空间期销售程中投资客踊跃够效提升价格幅度（具体原详述）通表确发现数已售酒店式服务公寓客源均投资客
时项目高档公寓量购房者潜购房者
司认项目客源定位方面应针项目带效益投资型客源方面素总价方面效避开量住宅竞争楼盘争夺相空缺投资市场该客源定位原
二价格定位
结合前面市场分析项目酒店式公寓产品规划设计品质司认产品市场价格定位：
力面积：40方米
销售均价：13000元／米（含装修）
力总价：52万元／套
装修标准：1000－1200元／米
价格分析
案价格确定采基思路：
市场较法推算单价（均价）
估价思路：市场较法核心运相类似项目作样通影响房产价格素分析修正评估项目实现合理价格
样选取：样必须具参意义否影响价格准确性公司实践中总结出样选取原：
相原相段会更相素
成功原成功楼盘具参考意义
功原样楼盘必须具相功定位
原指导调查案新建物业选取中具参考价值案作案较象
修正思路：般情况市场较需考虑素交易情况交易日期区域素素4方面样选取程中充分考虑交易情况区域素两项素修正意义里简略认相案销售价格数前时间发生价格必考虑交易日期素
价格拟
遵循定价原结合项目周边竞争物业竞争素价格价格参江浦路东方星座酒店式公寓四路瑞虹新城2期浦东道万源晶典
1价格拟表
较容
权重
东方星座酒店公寓
瑞虹新城2期
万源晶典
拟合
较
拟合
较
较
拟合
程度
系数
程度
系数
系数
程度
区域位置
15
110
015
1
015
115
01725
立面设计
15
1
015
11
015
11
0165
房型设计
15
1
015
12
015
1
015
社区景观
15
095
0135
12
0155
1
015
外部环境
10
1
01
1
010
1
01
配套设施
10
115
0115
12
015
12
012
建筑单体
10
095
0095
095
01
11
011
题提炼
10
095
0095
1
01
1
01
合 计
100
086
0725
10675
2拟合系数根项目客观情况作量化评定中数值110代表中等水准105—110代表中标准115代表优秀09—095代表中水准085代表差
较象市场价格较系数修正出项目参考定价：
项目：东方星座酒店公寓
9050
÷
086
10523
项目：瑞虹新城2期
10000
÷
0825
12121
项目：万源晶典
14000
÷
10675
13115
项目价格推算：
项目价格A参考定价×A权重+……+C参考定价×C权重
11920元方米
注：权重较象较系数三较象较系数
项目开发时期未段时间案销售程中述价格预计会市场波动510左右调整
综合分析项目酒店式公寓价格建议定位：
12000—13500元方米
三产品定位
案做产品定位
北外滩第座题式酒店公寓
——温泉居住深度融合
◆ 定位题式酒店公寓
市场发展规律：
司年房产市场断研究身业实际验断总结业专家断探讨发现房产行业目前遵循着样种规律产品－质量－品牌－文化条路线房产业竞争规律路线
产品竞争阶段：阶段房产市场新兴阶段参中企业较少竞争激烈产品阶段导产品销售成问题阶段卖方市场纯粹意义产品竞争阶段
质量竞争阶段：着市场断发展扩着竞争者断加入客户选择性越越种较高选择性情况客户购产品质量越越关心企业越提供高质量产品市场中越占利位置产品质量阶段竞争手段
品牌竞争阶段：前两阶段积累着竞争断加剧市场开始趋衡身断积累市场优胜劣汰巨型企业雏形开始初步形成企业品牌开始成竞争体开始成引导客户选择核心手段目前市场处阶段
文化竞争阶段：阶段司产业未竞争格局做出评断市场竞争越越激烈客户日趋走成熟客户满足度断提升纯粹产品客户面前越越苍白时产品面隐藏文化底蕴产品面代表文化类型成市场竞争体构成部分
面四阶段述清楚出文化阶段产竞争手段果开发商抓住文化抓住未市场抓住未竞争核心武器
文化反映产行业中实更种居住理念种居住方式说真正推客户实房间种生活方式种居住理解隐藏楼盘面真正价值
案选择题目客户表明楼盘件简单产品房间真正推出实种生活方式选题式酒店公寓核心
市场现状：
市场篇述目前市场酒店式服务公寓项目硬件设施装潢标准理公司档次区位优势投资回报率等等硬指标招揽客户说开发商实开发楼盘作件件纯粹产品推市场导致目前市场现状完全拼硬件市场竞争导致目前市场质化竞争非常激烈
种质化竞争激烈市场现状提供非常难机会点说题文化贯穿产品寸空间客户推荐者说引导种生活方式种酒店公寓应该生活方式样完全跳出目前市场台站更高位置周边楼盘展开竞争彻底跳出质化竞争圈子立败
◆ 选温泉作案题
健康类永恒话题
健康类永远关注着问题
健康类生存基
选健康作案题首先肯定点种题绝会客户拒绝次现越越认识温泉浴实仅仅种洁身方式洁身实核心价值中部分更作温暖润滑水中解疲劳释放压抑提供彻底放松台
市场篇中客户投资住基维持30～35年龄段年龄段群说忙碌工作24时活动容公寓许更时休憩停步空间种情况生活质量着重考虑更希短时间恢复天繁重工作疲劳更希工作外时间享受彻底放松
选温泉作案题说酒店公寓业量身度做成种生活方式
白天——奔走办公室间快节奏工作
夜晚——浸泡温泉水中彻底放松
产品定位核心支撑点
1会
案会分常规温泉两部分建议置裙房二楼位置设置温泉汤池楼结合堂放置会常规部分中温泉汤池部分实现案产品定位核心支撑点案温泉部分组成：
◆ 温泉部分
图示整温泉分日光温泉浸泡高氧浸泡活水浸泡冷水浸泡工摩五核心部分部分相互独立保持着题保持着彼间联系五核心部分相互独立相互穿插烘托出整温泉题业完整空间享受服务容时周边结合部分药物浸泡摩间等精致服务项目更加明显提点出温泉健康题
温泉部分具体建议：
日光温泉浸泡区：
图示日光温泉整温泉馆中部分顶部透明玻璃组成周边做绿化处理时玻璃顶部设置喷淋设施工模拟降雨
白天：阳光透玻璃直接射整浸泡区浸浴温软水中享受着阳光抚慰享受着绿树芬芳种极闲适击客户心理期充分理解极力推荐种浸浴温泉中生活方式
夜晚：客户躺温泉汤池置身郁郁葱葱绿树中抬眼繁星点点星空月光皎洁夜色
置身夜色中……
置身温暖泉水中……
丝丝点点雨水落面颊……
漫水咖
建议咖啡厅设置温泉紧密相连区域形成漫水效果
漫水咖顾名思义温泉池池水蔓延咖啡厅板沐浴完毕池中步跨坐咖啡厅座位中水淹没住业脚踝轻轻波动水流丝资闲散舒适弥漫咖啡厅寸空间泳池咖啡厅完美融合起
◆ 会常规部分
会常规容设置握点原重部分定醒目提点出非重点部分满足基需求根原
具体容建议：
健身房（包括女子韵律健身馆器械健身房）
女子韵律健身馆：该部分进行重点处理建议采取私教练式运作模式
具体图示：
拥健康身体保持优美体形位女性着目标种愿成功白领女性中更诠释极点种愿支配价格等素全变次起重高品质高质量——私健身教练业提供选择设想指导科学服务切高质量高质量服务换取健康优美体形白领女性说什优美体形更重呢
器械健身
器械健身目前会必备容部分处理位仅仅停留概念基础突出亮点渲染氛围图示：
目标客户集中30～35岁年龄段健身类群说必少求健身房层次收入相成正必加强部分处理力度健身房真正起避免流形式产生投资流失
会容建议：
商务中心：客户提供简单商务服务
洗衣房：客户提供洗衣熨烫服务
应设置西餐厅便利店美容美发厅桌球房棋牌室等设施
2标准层样板间装修建议
Ø 标准层装修建议：
标准层装饰处理手法呼应堂整体处理手法干净简洁建筑处理手法＋温馨典雅装饰处理手法具体：
图示标准层墙体面等建筑部分处理简洁干净现代处理手法整空间干净简洁间凸现出现代风格种清晰明快线条勾勒出空间时代感
辅助性装饰构件点缀量柔建议原色木质室花木布艺基调温馨柔
柔硬简洁繁复温馨冷淡勾勒出整标准层风格具工业文明干净简洁时失家温馨
Ø 样板间装修建议：
司建议样板间处理分题样板间标准样板间两部分中题式样板间深化案温泉题特色样板间渲染案题提升楼盘档次时业提供选择方提供未生活方式想象模板具体：
题样板间——透明温泉浴室：
透明浴室——玄幻中勾画出浪漫
图示整空间着眼点集中浴盆处理造型流畅全玻浴盆古色古香黑色铸铁托架提点出房间高亮点集中房间视线时采玻璃马赛克铺玻璃衣柜烘托亮点面设置干彩色射灯部分浴盆部分天花板置身中——
弥漫身边水雾射灯勾画出光线透明水体……
空间切真实切虚幻……
浴室处理抱唯目温泉题诠释极点资浪漫情怀弥漫客户寸神种渲染极点氛围击客户心理客户浪漫限想象空间
标准样板间
标准样板间装修风格量标准层格调齐采干净简洁建筑处理手法＋温馨典雅装饰处理手法两种相互穿插变化手法营建出现代工业文明干净简洁时失家温馨
建材选考察海市中高档楼盘全装修情况楼盘相关施工工艺材料选择进行解数楼盘选材高档进口产品国名牌产品较提升楼盘档次时装修价格高昂调查楼盘装修档次拟定1000元m²装修方案选材料市面1500—2000元 m²全装修房选材料档次相性价较高较合理具体：
◆ 墙面涂料： 威
◆ 木器漆： 长春藤
◆ 厨房卫生间吊顶： 香港 KG
◆ 木板： 然 香脂木豆
◆ 理石（窗台板门槛条）： 进口啡网纹
◆ （局部面铺设）： 莎安娜米黄
◆ 厨房墙面： 皮尔卡丹瓷砖
◆ 厨房面： 皮尔卡丹瓷砖
◆ 卫生间墙面： 皮尔卡丹瓷砖
◆ 卫生间面： 皮尔卡丹瓷砖
◆ 阳台面： 诺贝尔瓷砖
◆ 房门： 松
◆ 门锁： 弗罗伦（意利）
◆ 煤气灶： 林
◆ 橱柜： 柏丽
◆ 脱排油烟机： 帅康
◆ 空调： 特林（美）型中央空调
◆ 热水器： 林11升
◆ 开关： TCL
3住宅高科技建议
公司直没放弃住宅高科技关注研究次成功实施验种丰富验基础认高科技运提升楼盘档次必备手段高科技运方面认定握原：
1） 强烈针性楼盘具特性采高科技容针性
2） 容实际具实性
3） 已较普遍技术国际DDDIDD电话卫星电视宽带接入等悉数采
具体建议：
室安全防范报警系统
技术描述市场现状：
室安装种声光探头24时探测室发生危险指挥中心发布报警信号
目前市场防范燃气泄漏火灾等非入户性灾害入户性灾害区物业理整区目标进行防范
建议做法：
室安装种红外探头住户远距离设置室防区
收益点：
加室防范深度室留安全死角潜客户安全方面隐患降低低点降低住户物业理质量方面担忧提高住户案认感
分质供水
技术描述市场现状：
分质供水采二条路线路供生活水——水路通采食品级环保健康水闭路特殊网直接户家中供应饮净水
目前市场采反渗透技术住户提供纯净水蒸馏水
建议做法：
采机械处理活性炭吸附紫外消毒技术采含矿物质粒状介质(麦饭石木鱼石珊瑚礁等)滤器处理住户提供矿物质生态饮水
收益点：
切入市场真空点加强楼盘独特征住户展现开发商性化商业理念增客户吸引
4物业理
建议委托专业物业理公司进行司推荐第太戴维斯物业理公司进行项工作具体理容建议开发商该公司进行细致接触协商解决特酒店式公寓未营理方面提出合理包租回报率样取更专业更优秀理建议
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