景秀年华家园营销策划报告
目录
第部分 市场调研部分
第二部分 项目定位
第三部分 销售策略
第四部分 广告宣传计划
第五部分 展销会具体安排
第六部分 入市策略
附页 工作进度控制表
第部分 市场调研部分
． 景田片区概况
景田片区位深圳市中心区侧香蜜湖东侧指深南路北北环路南新洲路
西香梅路东城市总面积27359公顷功定位：居住兼商业办公金融等功配套设施齐全综合性住宅区
1． 景田片区深圳市中心区级辐射带片区口碑良属高尚住宅区左右邻莲花山香蜜湖风景区片区万科城市花园天健花园等知名楼盘消费群体相集中吸引型零售商SAM会员店进驻外特区报业厦商报厦先建成机关单位员迁居赋予景田片区浓郁文化气息
2． 前期政策性影响规划力片区楼盘密度高块规模普遍较少规模区层高层呈序分布绿化率低仅造成视觉拥挤更居民享受宽敞活动空间现楼盘规模规划早普通缺乏身配套楼盘外观普遍时
3． 片区楼盘已趋饱俊景台天名居宏浩花园康欣居嘉隆星苑等楼盘基销售完毕楼盘已够成竞争压力片区期售楼高层目前景秀花园直接构成压力楼盘：天然居翔名苑周边暂时会新建项目半年处竞争格局相稳定楼盘定差异性面竞争楼盘进行分析较：
二． 竞争楼盘分析
项目名称：翔名苑
住宅部分
位置
景田北路景田西路交汇处
占面积
86559方米
建筑面积
25319方米
实率
92
建筑功分布
3栋高层：商铺：1896方米住宅：170套会：栋4000方米
种户型面积套数例
力户型 三房二厅：99——107方米占50
二房二厅：65方米占30
销售率
约40
均价
6800元方米（毛坯房）
物业理单位理费
万厦居物业理公司 28元方米
分析：翔名苑发售销售业绩甚理想原：
问题：
1． 宣传力度够现场包装气氛够热烈显冷清
2． 售楼处布置光线昏暗够气售楼员够热情欠专业水准
3． 样板房设计够煽情具档次没起引导作
项目优势：
1． 付款方式灵活样采零首期二成三成次性付款方式降低购买门槛
2． 户型方正实实率高达90
3． 力户型二房三房四房满足类群需求
4． 街噪音
结：翔名苑硬件（规模档次）项目相提软件（推广力度手
法）够条件（付款方式户型价格）相楼盘够成竞
争压力
项目名称：天然居
住宅部分
位置
福田莲花西路中段
占面积
27万方米
建筑面积
16万方米
实率
85
建筑功分布
6栋高层住宅带会栋商场
力户型套数例
二房二厅：76——87方米占7三房二厅：95——118方米占85
销售率
60
均价
6800元方米（毛坯房）
物业理单位理费
天健理限公司 28元方米
分析：
天然居年11月发售已销售60销售业绩非常理想项目身优势外社区户型方正样价格合理理位置优越认天然居成功方面原：
1． 推广力度做充分表现现场包装售楼处做热烈醒目包装明快
气感觉具景田楼王气派
2． 天然居针目标客户户型做4种风格样板房充分体现楼宇档次目标客户群追求格调
3． 付款方式灵活样采零首期二成三成次性付款方式降低购买门槛
结：
天然居中户型面积90方米项目60面积60——80方米户型部分项目目标客户群存竞争部分面积90——120方米户型项目目标客户交叉项目规模价格档次理位置逊天然居部分户型会项目直接竞争手
三． 景秀年华家园项目优劣势分析
（）身优势
1． 位置优势
处景田片区优势绿色生态环境位置天独厚深圳市交通干道深南路北环路等贯穿前交通十分方便快捷
巴
6路370路222路213路365路104路25路361路201路
中巴
441路446路456路411路477路548路
2． 配套齐全
周边配套设施齐全完善享景田片高档住宅成熟便利里配套齐全满足居家休闲娱乐消费种求
学校
景秀中学福景外国语学校深圳市高级中学景秀学
幼园
天健三幼园特发幼园
超市
山姆会员店
菜市场
特发区肉菜市场福田农产品批发市场
医院
深圳中心医院深圳市福田中医院深圳童医院
休闲娱乐
德式堡水乐园香蜜湖度假村国际网球中心名俱乐部农科中心（蛇园花卉研究）香蜜湖高尔夫球会
3． 户型方正实
景秀年华规化中运国际文明居住标准建筑理念强调私密性户型进行精心安排间隔更合理采光通风效果更佳更具性化
4． 强强联系煅造锦绣年华
景秀年华更加完美项目聘请法国欧博深圳市电子院进行建筑规划设计区工程建设七次获鲁班奖江苏建承建强强联手确保景秀年华够保证质量期完成施工时景秀年华物业理著名深圳市天健物业理公司承担进行封闭式甲级物业理
5． 景秀年华家园位高尚成熟景田片区
景秀年华家园紧万科城市花园天健花园等知名物业特区报商报等机关进入赋予景田片区浓郁文化气息提升项目形象促进作
（二）身劣势应措施
1．CD座北环路噪音十分
策：北环路侧加中空玻璃围墙做成隔音树样减少噪声音
美化环境
2． 绿化率低
区绿化面积限满足区环境求
策：建议楼宇顶层做成绿化休闲台业休闲娱乐场阳台增
设花槽样仅增加绿化面积丰富外立面
3． 发展商房产品牌够
发展商然高科技领域里成绩显著房产业名新兵置业者信心够
策：加发展商品牌宣传做足现场售楼处包装提升物业形象档次
客户信心
（三）炮制优势
1． 付款方式灵活样满足种客户需
项目采零首期首期成两成三成次性付款方式降低置业者购买门槛满足种客户付款需
2． 采种装修套餐供置业者选择
项目提供种装修套餐供客户选择装修款进揭款里减少客户首期款压力免置业者装修房屋麻烦
3． 卖场销售气氛浓烈强势推出
处交通道流量现场包装做充分引起目标客户注意增加销售气氛
第二部分 项目定位
．目标客户群定位
1． 购买60——70方米两房75——85方米三房客户特征
l 该消费群占项目客户总量50左右次置业者少量投资客组成
l 次置业者集中深圳工薪阶层中间阶层年龄约30岁左右目前尚未组织家庭刚刚组织家庭久
l 受教育程度相较高新生活充满想象喜欢潮流时尚简单现代家居生活购房方容易受引导
l 济力强家庭月收入8000元月左右月供水3000元月购房障碍首期款支付
l 群分布集中福田区目前通常租房形式居住目前深圳公寓出租率较高片区会项目目标客户相较集中居住项目周边景田片区梅林片区莲花北片区等
2． 购买90——101方米三房客户特征
l 该消费群占项目客户总量40左右部分次置业者
l 消费观念生活方式方面前类消费群致相
l 年龄较前类消费群稍集中35岁左右深时间更长济实力更强月供承受力3500元月左右希购房相次位
l 认景田北高尚住宅区居住氛围文化氛围目前计划长期居住
3． 购买117方米复式单位客户特征
l 该消费群体仅占项目客户总量10项目力客户消化项目户型位置价格较高种户型
l 部份客户深已年早已购房房屋购置时间长面积位置方便已满足现需求希重新购房居住
l 济实力较强付款没太压力区景观户型结构等素相种类型客户求较时楼盘素质特文化素质较重外片区生活群素质影响购买重素
l 部分会景田片区辐射片区居住量公务员事业单位职员高级白领企业营等
二．价格定位
1． 均价：6660元方米
2． 定价原：
l 考虑项目高层住宅四栋住宅位置分布差异建议采取减层差价拉差方式衡户型间合理性
l 层差维持30—50元方米间2—9层差价50元方米9—17（20）层差价30元方米控制栋楼房号高楼层低楼层价差700元（面户型）采取种方式原项目高层住宅层层间景观差异差异均十分明显时种做法鼓励客户前期优先挑选房号实惠性外避免出现前期低楼层低价格顷销空期积压高楼层高价格户型情况
l 拉差：项目ABCD四栋分呈东西两排列CD栋位区正北侧北户型受北环噪音影响较较差应房价降低体现该种合理性AB座受原影响较时景观定优势外CD座均户型面积AB座针目标客户购买力定差异适降低CD座部分户型前期销售中迅速占领市场
l 四栋楼差异性较考虑受噪音影响夕晒景观项目价格体系致分四梯队第梯队（价格高低）B栋A栋部分户型（B1—B5A4A5）优势景观较均价7150元方米第二梯队CD栋南（C1C2C3D1D2D3六户型）优势景观较受噪音影响少均价6650元方米第三梯队A栋部分户型（A1—A3）劣势夕晒十分严重均价6450元方米第四梯队CD栋北（C1C2D1D2四户型）劣势受噪音影响太均价5650元方米
三．付款方式折扣
考虑项目针目标客户特征付款方式灵活性首期款门槛低会
程度影响客户购买欲提出四种付款方式建议（假设银行揭七成二十年）：
1． 零首期付款（折扣）
定金两万元定金交清签定正式合分期款合办理银行揭手续余三成（扣定金）年半分三次付清半年支付次
2． 首期成（98折）
定金两万元认购书签订10天交清房价成（扣定金）签定正式合分期款合办理揭手续余两成年分二次付清半年支付次
3． 首期三成（96折）
定金两万元签订认购书月交清三成首期款（扣定金）签定正式合余楼款办理银行揭手续
4． 次性付款（93折）
定金两万元余款月全部付清总房款交清签定正式合
四． 物业定位
景田片区高档中户型精品住宅
五． 概念提升
life is beautiful
美丽生
相约景秀年华分享美丽生
：life is beautiful 生活美丽
二：life is brilliant 生活灿烂
三：life is stylish 生活时尚
四：life is simpie 生活简约
生活中风雨彩虹岁月景秀年华
释：
1． 项目力客户群体受良教育追求文化品味时尚相较年轻
工轻工薪白领目前然济实力强未发展潜力限
量说群正处锦绣年华群美丽生富
想象力想象具想象群体life is beautiful说出终追求
目标够心动引起鸣
2．life is beautiful——美丽生概念简单具象时具非常丰富延展力
推广十分握展开
六． 概念延展
1．life is beautiful 生活美丽
l 美丽生想谁伴
l 360精致单位360美丽生
l 湖光山色美丽风景伴锦绣年华天
2．life is brilliant 生活灿烂
l 360位您样积极进取户起构筑灿烂阳般生活
l 开阔空间灿烂心情：景秀家园四周种等休闲公园娱乐场散步风景户外聚会等充分宽广域空间
l 灿烂文化氛围中成长：景秀年华周边文化气氛浓郁步行范围十高质量幼园学中学职业学校外国语学校等高级中学项目仅3分钟车程代成长里清晰硬件承诺外医院报社财政厅工商政府民防应急指挥部等公设施齐全整片区充满文气息
3．life is stylish 生活时尚
l 网络家居精彩E生活时刻握市脉搏网络成景秀年华居民重生活里享时尚网络生活
l 时尚装修套餐您营造品味简洁
4．life is simpie 生活简约
l 0首期置业您轻松开始似锦年华
l 生活购物步遥轻松生活天：型仓储式购物中心—山姆会员店离项目步行仅分钟区居民里生活十分
l 便捷快速轻松穿越市生活：位置交通环境选择居住重素景秀年华位香梅路北25路201路361路104路巴站咫尺时趟巴香梅路口穿梭548456446441411等巴
七． 物业发展建议
八． 文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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目录
第部分 市场调研部分
第二部分 项目定位
第三部分 销售策略
第四部分 广告宣传计划
第五部分 展销会具体安排
第六部分 入市策略
附页 工作进度控制表
第部分 市场调研部分
． 景田片区概况
景田片区位深圳市中心区侧香蜜湖东侧指深南路北北环路南新洲路
西香梅路东城市总面积27359公顷功定位：居住兼商业办公金融等功配套设施齐全综合性住宅区
1． 景田片区深圳市中心区级辐射带片区口碑良属高尚住宅区左右邻莲花山香蜜湖风景区片区万科城市花园天健花园等知名楼盘消费群体相集中吸引型零售商SAM会员店进驻外特区报业厦商报厦先建成机关单位员迁居赋予景田片区浓郁文化气息
2． 前期政策性影响规划力片区楼盘密度高块规模普遍较少规模区层高层呈序分布绿化率低仅造成视觉拥挤更居民享受宽敞活动空间现楼盘规模规划早普通缺乏身配套楼盘外观普遍时
3． 片区楼盘已趋饱俊景台天名居宏浩花园康欣居嘉隆星苑等楼盘基销售完毕楼盘已够成竞争压力片区期售楼高层目前景秀花园直接构成压力楼盘：天然居翔名苑周边暂时会新建项目半年处竞争格局相稳定楼盘定差异性面竞争楼盘进行分析较：
二． 竞争楼盘分析
项目名称：翔名苑
住宅部分
位置
景田北路景田西路交汇处
占面积
86559方米
建筑面积
25319方米
实率
92
建筑功分布
3栋高层：商铺：1896方米住宅：170套会：栋4000方米
种户型面积套数例
力户型 三房二厅：99——107方米占50
二房二厅：65方米占30
销售率
约40
均价
6800元方米（毛坯房）
物业理单位理费
万厦居物业理公司 28元方米
分析：翔名苑发售销售业绩甚理想原：
问题：
1． 宣传力度够现场包装气氛够热烈显冷清
2． 售楼处布置光线昏暗够气售楼员够热情欠专业水准
3． 样板房设计够煽情具档次没起引导作
项目优势：
1． 付款方式灵活样采零首期二成三成次性付款方式降低购买门槛
2． 户型方正实实率高达90
3． 力户型二房三房四房满足类群需求
4． 街噪音
结：翔名苑硬件（规模档次）项目相提软件（推广力度手
法）够条件（付款方式户型价格）相楼盘够成竞
争压力
项目名称：天然居
住宅部分
位置
福田莲花西路中段
占面积
27万方米
建筑面积
16万方米
实率
85
建筑功分布
6栋高层住宅带会栋商场
力户型套数例
二房二厅：76——87方米占7三房二厅：95——118方米占85
销售率
60
均价
6800元方米（毛坯房）
物业理单位理费
天健理限公司 28元方米
分析：
天然居年11月发售已销售60销售业绩非常理想项目身优势外社区户型方正样价格合理理位置优越认天然居成功方面原：
1． 推广力度做充分表现现场包装售楼处做热烈醒目包装明快
气感觉具景田楼王气派
2． 天然居针目标客户户型做4种风格样板房充分体现楼宇档次目标客户群追求格调
3． 付款方式灵活样采零首期二成三成次性付款方式降低购买门槛
结：
天然居中户型面积90方米项目60面积60——80方米户型部分项目目标客户群存竞争部分面积90——120方米户型项目目标客户交叉项目规模价格档次理位置逊天然居部分户型会项目直接竞争手
三． 景秀年华家园项目优劣势分析
（）身优势
1． 位置优势
处景田片区优势绿色生态环境位置天独厚深圳市交通干道深南路北环路等贯穿前交通十分方便快捷
巴
6路370路222路213路365路104路25路361路201路
中巴
441路446路456路411路477路548路
2． 配套齐全
周边配套设施齐全完善享景田片高档住宅成熟便利里配套齐全满足居家休闲娱乐消费种求
学校
景秀中学福景外国语学校深圳市高级中学景秀学
幼园
天健三幼园特发幼园
超市
山姆会员店
菜市场
特发区肉菜市场福田农产品批发市场
医院
深圳中心医院深圳市福田中医院深圳童医院
休闲娱乐
德式堡水乐园香蜜湖度假村国际网球中心名俱乐部农科中心（蛇园花卉研究）香蜜湖高尔夫球会
3． 户型方正实
景秀年华规化中运国际文明居住标准建筑理念强调私密性户型进行精心安排间隔更合理采光通风效果更佳更具性化
4． 强强联系煅造锦绣年华
景秀年华更加完美项目聘请法国欧博深圳市电子院进行建筑规划设计区工程建设七次获鲁班奖江苏建承建强强联手确保景秀年华够保证质量期完成施工时景秀年华物业理著名深圳市天健物业理公司承担进行封闭式甲级物业理
5． 景秀年华家园位高尚成熟景田片区
景秀年华家园紧万科城市花园天健花园等知名物业特区报商报等机关进入赋予景田片区浓郁文化气息提升项目形象促进作
（二）身劣势应措施
1．CD座北环路噪音十分
策：北环路侧加中空玻璃围墙做成隔音树样减少噪声音
美化环境
2． 绿化率低
区绿化面积限满足区环境求
策：建议楼宇顶层做成绿化休闲台业休闲娱乐场阳台增
设花槽样仅增加绿化面积丰富外立面
3． 发展商房产品牌够
发展商然高科技领域里成绩显著房产业名新兵置业者信心够
策：加发展商品牌宣传做足现场售楼处包装提升物业形象档次
客户信心
（三）炮制优势
1． 付款方式灵活样满足种客户需
项目采零首期首期成两成三成次性付款方式降低置业者购买门槛满足种客户付款需
2． 采种装修套餐供置业者选择
项目提供种装修套餐供客户选择装修款进揭款里减少客户首期款压力免置业者装修房屋麻烦
3． 卖场销售气氛浓烈强势推出
处交通道流量现场包装做充分引起目标客户注意增加销售气氛
第二部分 项目定位
．目标客户群定位
1． 购买60——70方米两房75——85方米三房客户特征
l 该消费群占项目客户总量50左右次置业者少量投资客组成
l 次置业者集中深圳工薪阶层中间阶层年龄约30岁左右目前尚未组织家庭刚刚组织家庭久
l 受教育程度相较高新生活充满想象喜欢潮流时尚简单现代家居生活购房方容易受引导
l 济力强家庭月收入8000元月左右月供水3000元月购房障碍首期款支付
l 群分布集中福田区目前通常租房形式居住目前深圳公寓出租率较高片区会项目目标客户相较集中居住项目周边景田片区梅林片区莲花北片区等
2． 购买90——101方米三房客户特征
l 该消费群占项目客户总量40左右部分次置业者
l 消费观念生活方式方面前类消费群致相
l 年龄较前类消费群稍集中35岁左右深时间更长济实力更强月供承受力3500元月左右希购房相次位
l 认景田北高尚住宅区居住氛围文化氛围目前计划长期居住
3． 购买117方米复式单位客户特征
l 该消费群体仅占项目客户总量10项目力客户消化项目户型位置价格较高种户型
l 部份客户深已年早已购房房屋购置时间长面积位置方便已满足现需求希重新购房居住
l 济实力较强付款没太压力区景观户型结构等素相种类型客户求较时楼盘素质特文化素质较重外片区生活群素质影响购买重素
l 部分会景田片区辐射片区居住量公务员事业单位职员高级白领企业营等
二．价格定位
1． 均价：6660元方米
2． 定价原：
l 考虑项目高层住宅四栋住宅位置分布差异建议采取减层差价拉差方式衡户型间合理性
l 层差维持30—50元方米间2—9层差价50元方米9—17（20）层差价30元方米控制栋楼房号高楼层低楼层价差700元（面户型）采取种方式原项目高层住宅层层间景观差异差异均十分明显时种做法鼓励客户前期优先挑选房号实惠性外避免出现前期低楼层低价格顷销空期积压高楼层高价格户型情况
l 拉差：项目ABCD四栋分呈东西两排列CD栋位区正北侧北户型受北环噪音影响较较差应房价降低体现该种合理性AB座受原影响较时景观定优势外CD座均户型面积AB座针目标客户购买力定差异适降低CD座部分户型前期销售中迅速占领市场
l 四栋楼差异性较考虑受噪音影响夕晒景观项目价格体系致分四梯队第梯队（价格高低）B栋A栋部分户型（B1—B5A4A5）优势景观较均价7150元方米第二梯队CD栋南（C1C2C3D1D2D3六户型）优势景观较受噪音影响少均价6650元方米第三梯队A栋部分户型（A1—A3）劣势夕晒十分严重均价6450元方米第四梯队CD栋北（C1C2D1D2四户型）劣势受噪音影响太均价5650元方米
三．付款方式折扣
考虑项目针目标客户特征付款方式灵活性首期款门槛低会
程度影响客户购买欲提出四种付款方式建议（假设银行揭七成二十年）：
1． 零首期付款（折扣）
定金两万元定金交清签定正式合分期款合办理银行揭手续余三成（扣定金）年半分三次付清半年支付次
2． 首期成（98折）
定金两万元认购书签订10天交清房价成（扣定金）签定正式合分期款合办理揭手续余两成年分二次付清半年支付次
3． 首期三成（96折）
定金两万元签订认购书月交清三成首期款（扣定金）签定正式合余楼款办理银行揭手续
4． 次性付款（93折）
定金两万元余款月全部付清总房款交清签定正式合
四． 物业定位
景田片区高档中户型精品住宅
五． 概念提升
life is beautiful
美丽生
相约景秀年华分享美丽生
：life is beautiful 生活美丽
二：life is brilliant 生活灿烂
三：life is stylish 生活时尚
四：life is simpie 生活简约
生活中风雨彩虹岁月景秀年华
释：
1． 项目力客户群体受良教育追求文化品味时尚相较年轻
工轻工薪白领目前然济实力强未发展潜力限
量说群正处锦绣年华群美丽生富
想象力想象具想象群体life is beautiful说出终追求
目标够心动引起鸣
2．life is beautiful——美丽生概念简单具象时具非常丰富延展力
推广十分握展开
六． 概念延展
1．life is beautiful 生活美丽
l 美丽生想谁伴
l 360精致单位360美丽生
l 湖光山色美丽风景伴锦绣年华天
2．life is brilliant 生活灿烂
l 360位您样积极进取户起构筑灿烂阳般生活
l 开阔空间灿烂心情：景秀家园四周种等休闲公园娱乐场散步风景户外聚会等充分宽广域空间
l 灿烂文化氛围中成长：景秀年华周边文化气氛浓郁步行范围十高质量幼园学中学职业学校外国语学校等高级中学项目仅3分钟车程代成长里清晰硬件承诺外医院报社财政厅工商政府民防应急指挥部等公设施齐全整片区充满文气息
3．life is stylish 生活时尚
l 网络家居精彩E生活时刻握市脉搏网络成景秀年华居民重生活里享时尚网络生活
l 时尚装修套餐您营造品味简洁
4．life is simpie 生活简约
l 0首期置业您轻松开始似锦年华
l 生活购物步遥轻松生活天：型仓储式购物中心—山姆会员店离项目步行仅分钟区居民里生活十分
l 便捷快速轻松穿越市生活：位置交通环境选择居住重素景秀年华位香梅路北25路201路361路104路巴站咫尺时趟巴香梅路口穿梭548456446441411等巴
七． 物业发展建议
八． 文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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