前言
水晶岛项目定位调整工作项目目前重点项目开展营销工作前提基础前阶段行通西安写字楼住宅商业等项目涉类市场详细供需调查握西安目前市场特点未发展走势明确项目面市场压力机遇时项目区位档次物业类型类似性北京商务综合建筑体进行专题研究掌握综合建筑体基规律作项目定位外项目身条件进行详细分析作项目定位前提条件述分析基础结合市场特点未发展走势综合建筑体规律项目身条件三方面提出定位建议
：项目总体定位高档次商务综合建筑体项目三功间应形成运转良互动作成西高新西安市独特高品质综合性项目具体体现整体项目应写字楼功公寓配合写字楼形成项目体商业配套作二者功补充完善三种功统商务氛围相互支撑形成1+12合力效应终够较强综合实力参市场竞争
通贵司沟通研讨基定位已达双方识基础需进步细化关问题够达操作程度时间紧迫定位工作深化需阶段性深入第阶段报告中定位细化程度足项目基定位确定基础结合项目急解决具体问题项目定位进行补充细化便促进项目定位落实操作层面
目前需细化问题包括：
l 公寓详细定位相应细化定位问题交通组织堂分割装修营理方式已售出物业关系问题等
l 公寓底商定位包括业态布局规模等
l 写字楼低商定位包括业态布局规模等
l 水晶石功细化业态组合营理模式等
作综合建筑体述需细化定位容间联系特作项目功公寓定位更关键项目总体定位高档商务综合建筑体前提写字楼商务俱乐部——水晶石定位方已明确总体定位吻合提升项目总体价值公寓定位需明确公寓应包含种功够项目总体定位吻合写字楼水晶石等起相互促进作公寓功细化公寓物业关系明确公寓功划分交通组织公寓低商定位写字楼底商定位等迎刃解项目定位细化调整阶段核心问题公寓定位问题
二公寓细化定位
公寓细化定位关键问题公寓中否需设立酒店功否需酒店明确够确定公寓应安排种类型公寓产品公寓写字楼低商配套等定位细化问题首先酒店功必性具体产品模式进行确定考虑功设置
（） 酒店功定位
）酒店功存必性分析
1 市场需高档酒店
西高新作西安济发展活跃区域入住企业达5000家中乏世界500强企业国知名企业企业聚集进行生产研发等活动时会产生商务交流需高档次酒店较强烈需求时西高新年发展已成综合性城区商务活动日趋频繁目前酒店设施明显足全区知名酒店仅家三星级酒店已法满足商务活动需市场情况高新区存着高档次四星级五星级商务酒店需求
2 酒店商务型综合建筑体中重功
通商务综合建筑体专题研究型商务综合性项目中写字楼公寓酒店商业重基功酒店重综合性项目中占例般介10％－30％公寓基服务式公寓例介15％－25％项目中公寓部分规模例50左右果考虑酒店功投资服务型公寓两种功重完全吻合较理想综合建筑体酒店公寓规模例
3 符合贵司长期发展战略
贵司作西安具实力开发企业年开发量房产物业市场中产生较影响力贵司直市场引领者开拓者高新区济快速发展房产市场竞争日趋激烈情况贵司提出新求挑战涉足新市场领域开发西安市场属空白高档次综合性项目酒店类产品继续保持市场引导企业发展新步重战略
综合西高新区域酒店设施足市场高档酒店较需求开发高档次酒店产品满足市场需求良市场空间时作商务综合建筑体酒店必备功项目品质保持高水力支撑项目总体价值较提升外开发酒店产品贵司引领市场重举措涉足新市场领域重步骤综合言项目安排酒店类产品必
二）酒店功具体类型分析
酒店功类型分三种类型：纯酒店产权式酒店进行酒店式营理公寓式酒店
面三种酒店类型项目中适应性进行分析选择较适合项目酒店功类型
1 纯酒店
纯酒店拥40年产权产权营权统通营获取长期收益酒店类型通北京商务综合建筑体专题研究商务综合建筑体酒店般4星级5星级高档次纯酒店产权营权分离知名酒店理公司营理商务综合建筑体高品质力保证综合建筑体功较强支持作
项目言设置纯酒店利素：1市场中缺乏高档次酒店高档酒店需求断增长2酒店商务综合建筑体中重功利综合建筑体功协调促进总体价值提升
利素明显：
l 纯酒店进行长期营获取收益般出售资金回收期限较长贵司开发酒店物业涉足新市场领域迎接新挑战战略考虑纯酒店开发存着高投入难快速回笼资金矛盾公司继续做市场市场领航者资金支持方面足
l 四五星级高档酒店西高新市场需高档酒店装修设施设备求较高项目果建设纯酒店疑需加成投入风险长期营否够保证项目成利回收存确定性期营存风险
l 作纯酒店国家严格星级评定标准项目身公寓空间设施设备配置配套设施配备等方面法达国家标准难星级评定标准进行改造法保证作纯酒店必须档次标准
l 根项目目前现状条件已法作成纯酒店已相数量房间出售出期进行酒店式理难度营理方面找知名酒店理公司进行营理较困难
通分析判断项目适合开发纯酒店
2 产权式酒店
产权式酒店旅游房产相结合产物产权式酒店投资者购买酒店客房般酒店居住客房委托酒店理公司统出租营获取定投资回报时获酒店理公司赠送定期限免费入住权
产权式酒店般位然景色优美旅游度假区满足投资者休闲度假获取投资收益双重需求产权式酒店真正酒店产权40年进行酒店式营理长期收益作种投资产品投资者拥产权收益权没营权
国外验产权式酒店成功素中必素：
l 庞客户群
l 位然景观娱乐休闲资源优越旅游度假区
l 专业理公司网络化营
项目言开发产权式酒店理想方案存制约问题：
l 产权式酒店土权限40年需进行星级评定保证品质吸引投资者需加前期成投入
l 西高新产业区旅游区客户吸引力较差
l 旅游区产权式酒店作投资工具西安客户投资带重需求属性仅满足投资需求产品吸引力足
l 项目商务氛围协调
l 吸引投资者数产权式酒店需投资者投资回报承诺疑加开发商营风险
l 存述制约素产权式酒店理验酒店理公司会项目营前景进行评估达成合作性会较低
3 公寓式酒店
根北京海等发达城市验高档商务综合建筑体商务区已出现起酒店功进行酒店理公寓式酒店然质70年产权公寓实现定时期产权营权完全分离通酒店销售渠道获租客专业酒店理公司统营理品质理服务接达高档酒店水客户短期商务客
类公寓式酒店兼顾产权式酒店居住型公寓属性购买者满足投资重需求购买者言较保障
类产品基操作模式：
（1）开发商通高品质装修组建专门酒店理公司项目包装成高端产品——四五星级酒店投资者感觉项目未保值增值力吸引投资者注意
（2）通长期返租承诺投资者月供款等特殊投资模式促意投资者进行实质投资实现较长时间投资者产权营权分离酒店理公司获长时间营理权保证公寓酒店方式进行营理实现酒店功
（3）项目进入营阶段投资者提供定期限免费权
（4）通期营获取营收入实现投资者承诺
项目言采取种方式投资者定吸引力：
定时期产权营权分离项目实现酒店功酒店西高新良市场前景作酒店功产品产品身品质保障开发商承诺市场潜力投资者获稳定回报物业升值性投资者言较少投资获高品质物业物业保值增值力较强通常定期限免费权较强吸引力
开发商言采取种方式处：
l 公寓产品包装成高档酒店高档酒店价格出售投资者高总价获取较高首付款次性获部分成回收
l 西高新高档酒店缺乏营收入保证扣承诺返租揭款营成仅回收全部成获额外营利润
l 通获长期统营理权实现高档酒店功综合建筑体总体功协调总体价值提升促进作
l 带动物业保值增值提高公寓品质促进销售
种模式市场营方面存着定风险：
l 投资者实质较高首付款购买15年继续55年公寓产品种期货投资15年产品价值难保证投资者渡首期款时间价值丧失投资项目收益投资者项目15年品质市场情况担心会希15年获定附加权利开发商应定期更换装修家具保证项目品质予投资者定期限权优惠
l 种模式适合项目成构成解投资渠道少理解资金时间价值投资者
l 达酒店品质开发商前期必须增投资成项目销售风险加
l 必须专业酒店理团队合作良酒店销售渠道够保证项目稳定回报
l 项目营期间定期重新装修更换家具需追加投资增营风险
l 项目目前公寓价格均3600元方米高档酒店价格会非常高项目前期定价较区价格跨度销售会造成利影响
4适合项目酒店类型
通三种酒店类型分析出酒店式公寓较适合类型
l 符合公司营发展战略单纯住宅开发复合房产开发渡
l 符合商务综合建筑体基规律
l 项目整体品质提升作保证项目总体价值高回报
l 符合目前市场中投资者投资心理重投资目
l 够提升公寓物业价值带动营销售缩短回款速度
酒店直接客户投资者间接客户（租客）短期居住商务客
直接客户投资者项目作酒店种投资产品购买中高档酒店专业营理项目带保值增值
间接客户短期居住商务客商务团体客配套求较高项目身公寓配套设施专门酒店会存定差距方面然通商业配套设施定程度加弥补方面重点侧重短期居住商务散客短期居住商务散客承租力较强保持较高营收益进实现投资者承诺处旅游客西高新旅游区旅游客吸引力强旅游客价格承受力较低理想客户西安特西高新言商务活动越越活跃短期商务客数量较周边众企业写字楼商务士应酒店式公寓客户果项目酒店特色较鲜明提供住酒店居住感受会吸引更范围商务客
（二）公寓类型定位
项目公寓言设置酒店功外应公寓类型面公寓类型进行分析判断适合公寓类型
1 纯公寓
l 纯公寓目兼顾需求公寓根西高新住宅市场调查目前住宅市场发展态势良普遍西高新住宅市场较需求较旺盛
l 纯公寓客户户型需求相较户型选择2－3室项目公寓居户型难满足纯公寓户需
l 纯公寓项目作商务综合建筑体定位吻合项目总体品质影响酒店功住公寓协调酒店品质影响
2 商住公寓
l 着高新区发展类公司越越聚集成长型企业公司商住公寓需求
l 根商住公司调查户型需求23居满足办公需项目公寓户型法满足商住求
l 商住公寓档次酒店写字楼档次匹配项目总体品质影响会造成品质降收益减少达高档次商务综合建筑体基求
3 酒店式公寓
l 根北京海等发达城市验酒店式公寓采取产权统营方式分销渠道传统房产销售渠道房产中介公司进行合作客户长住客户国外高级商务士高级白领种产品长期营获取长期收益投资成逐期回收快速变现样项目资金压力会较理想方式
l 出售酒店式公寓承诺较长时期回报成投资兼顾投资产品保证品质应统理营获稳定收益种模式实前面讨实现酒店功公寓式酒店类似作种新投资产品项目公寓部分完全做成种产品市场风险较
l 果仅承诺较短期限回报需提供装修酒店硬件投入差两种产品会产生竞争必须采取统营方式否业获客户会竞相压价品质难保证客户方面会酒店客突包租风险较采取酒店式营理物业理费会较高客户划算会客户先期期考虑投资客户排目标客户外会加项目市场风险
4 投资型服务公寓
面提采取短期承诺酒店式公寓相投资型服务公寓保证项目档次基础采取菜单式装修方案开发商统负责装修项目品质保障时服务容选择物业理费降低吸引投资者者投资兼顾者作客户招场企业等种客户分散市场风险投资型服务公寓家长期户酒店短期商务客矛盾档次然酒店相定差距高品质根综合建筑体研究服务式公寓基功综合建筑体功起支持作项目总体价值提升帮助作
综合较种公寓类型投资型服务公寓适合公寓类型
（三）水晶岛公寓细化定位
1 目标客户
11目标客户
（1）公寓式酒店客户群
酒店直接客户投资者间接客户（租客）短期居住商务客
（2）投资型服务公寓客户群
l 投资者：该项目投资意客户希首期投资额较少客户
l 型：高新区工作外籍外高级理员
l 作接客户相关公司
l 西高新工作白领短期长期投资
2．项目现条件分析
21设施设备
相纯酒店言述二种物业类型楼宇设施设备存明确规定性求取决市场目标客户需求
公寓楼配备24时热水户式中央空调具备基智化配置基满足商务客户求整体物业品质定提升作
22配套设施
相纯酒店言公寓式酒店+投资型服务公寓二种物业类型楼宇公配套设施具体求取决市场目标客户需求
针项目具体区位目前尚未成熟商业配套设施应量配置全面满足客户方面需求
23户型
公寓楼户型原商务公寓标准设计户型面积配等公寓式酒店投资型服务公寓均较吻合
24总面布局出入口
商务居住功必须街面城市道路连接口公寓楼均满足求公寓楼行货流部出入口设置仅满足求公寓理服务预留条件
3．具体组合形式
公寓式酒店+投资型服务公寓 具体组合形式基二种方式：
l 分楼层组合
l 竖组合
面二种方式加分析说明
31分楼层组合
311组合方式
分楼层组合分二种方式公寓式酒店设公寓楼高层部分部投资式公寓部公寓式酒店部投资型服务公寓种方式公寓式酒店设公寓楼低层部分投资型服务公寓位高层部分部公寓式酒店部投资型服务公寓
组合方式考虑电梯堂前提区：
3111部公寓式酒店部投资型服务公寓
公寓式酒店设楼高楼层低楼层身质性差公寓式酒店位高层部分酒店客房拥较视野采光景观等
3112部公寓式酒店部投资型服务公寓
项目西南侧隔路木塔寨变电站公寓式酒店设部距离变电站较公寓距离变电站相较远公寓式酒店短期散租客会特注意利影响化解
营角度部35层38套已售户型承诺5年返租公寓式酒店设低层正承诺客户纳入酒店式理通补充协议部分房间纳入公寓式酒店客房实施统营理收益统返业利贵公司实践承诺
312电梯堂
整楼安全性角度二种物业然公寓公寓式酒店短期租户投资性公寓长期租客电梯堂应分免流混杂双方安全角成隐患降低整体物业档次
旦采横分割方案必然会造成电梯厅房间交通距离长问题酒店客言短期居住会特关注公寓客长期居住长交通距离必然会带便降低购买投资兴趣利项目销售横分割方案项目销售客户居住影响理想方案
32竖组合
321公寓楼面布局具双堂特点利竖分割公寓式酒店投资型服务公寓堂独立成区分区分区理解决公寓式酒店公寓混电梯堂问题
种分割方式问题层面分成二部分部分消防疏散楼梯符合消防规范补救措施分割处设防火门作逃生出口满足紧急逃生求电梯服务面积角度分析标准层6部电梯均分2组组3部电梯电梯数量相决定服务面积量相分割方案需量均等划分标准层面否会出现边电梯剩边电梯够情况会降低公寓档次
目前GG1轴防火分界线基整面划分似相等两部分基符合电梯服务力
322分区方式
采竖分割形式二种分割方式供选择根东堂面积较适合作公寓式酒店堂特点公寓楼东半部分改公寓式酒店西半部分作投资性公寓二西部作公寓式酒店东部作公寓两种方案优势足处现分述：
3221公寓式酒店设东侧
优势：
l 首层东侧堂宽敞气派适合作公寓式酒店堂
l 东侧12层商业配套面积充足利安排公寓式酒店服务配套设施
劣势：
l 木塔寨变电站西侧公寓式酒店位东侧长期居住投资性公寓位西侧投资性公寓客户居住环境求相较高木塔寨变电站存会较关注利投资性公寓销售出租
l 整公寓楼服务消防电梯位楼西部公寓式酒店法利服务电梯投资性公寓反十分需服务电梯
3222公寓式酒店设西侧
优势：
l 公寓式酒店设公寓楼西侧木塔寨变电站淡化变电站投资型服务公寓利影响利投资性公寓销售出租
l 时公寓式酒店必须服务电梯（消防电梯）位西部便
l 洗衣房等设施位西部便公寓式酒店
l 公寓式酒店位公寓楼西部距离水晶岛写字楼相稍接办公楼商务氛围功档次较协调便配套设施享
劣势：
l 西部堂面积相较空间相局促公寓式酒店言公寓式酒店形象档次符够气派
l 酒店式首层二层商业配套面积较少12层总面积约1740方米中包含货运出入口煤气表间智化机房等设备房满足公寓式酒店配套设施需求投资型服务公寓12
层总面积约2830方米面积较宽松配套面积功公寓式酒店享部分甚写字楼配套中需公寓式酒店享功种享配套特公寓式酒店投资性公寓享配套便样造成定程度流混杂带相应理安全问题
l 公寓式酒店需写字楼配套设施
323安全问题
竖分区方式需保证层消防疏散需防火分区处加设甲级防火门（现图纸层走廊G轴G1轴处）确保日常居住安全性处需增加员电子监控设施予理防范
324电梯数量
根行年酒店市场验运转良盈利利酒店存定客观规律需定规模效应基盈利规模致300客房取合理收益300间客房酒店客电梯数量求基均6090间客房需部电梯标准300间客房约需45部客电梯项目竖分割东西两部分3部客梯公寓式酒店电梯数量较紧张
3255货运电梯
公寓式酒店提供酒店式服务进行房间日常清洁护理需专货运电梯加西部原三部电梯公寓式酒店拥四部电梯基满足求
326分摊面积需重新计算
公寓式酒店投资性公寓均出售竖分割公部分分摊面积分摊象原整栋公寓楼统分摊情况需重新进行销售面积计算重新核算户销售面积
327新销售面积原销售面积矛盾
销售面积分摊原实际进行分摊投资性公寓位东部堂等分摊公空间面积相较造成销售面积变化已出售公寓部分需业协商解决重新计算分摊面积户型销售面积变化问题
328已售出户型矛盾
营角度目前已售出公寓200套35层38套已售户型承诺5年返租公寓楼竖分割已售户型部分位公寓式酒店部分位投资型服务公寓位公寓式酒店已售户型需通补充协议等方式部分已售房间纳入公寓式酒店客房实施统营理通收益统返业实践贵公司关返租承诺位投资性公寓已售户型特承诺返租户型矛盾较难处理
329公寓式酒店原已售公寓间价格差
通原普通服务式公寓改公寓式酒店幅度提升公寓销售价格原服务式公寓价格已市场接受认现通改公寓式酒店价格幅扬市场接受认难题果够市场接受公寓式酒店销售会面困难
3210公寓式酒店理公司
确保公寓式酒店酒店品质需聘请专业酒店理公司进行专业化服务理项目投资性公寓处栋楼分界处消防条件限制够完全分隔具安全流线混杂隐患样情况寻找验高品质酒店公司造成难度
结：
l 根贵公司沟通交流考虑水晶岛公寓已售出部分中35层38套公寓客户作关5年投资回报承诺结合述公寓物业定位三种组合方式分析行建议公寓定位公寓式酒店+投资性公寓组合方式
l 建议公寓式酒店设公寓楼西半部分投资型服务公寓设公寓楼东半部分
（四）商业配套定位细化
根述设置公寓楼12层商业配套部物业类型服务原进行布局功安排时考虑公寓式酒店配套求相投资型服务公寓高公寓配套公寓式酒店享
公寓楼定位公寓式酒店+投资性公寓组合方式西侧公寓式酒店公寓楼西侧堂东侧投资型服务公寓公寓楼东侧堂
公寓楼12层商业配套定位需公寓楼定位项目综合建筑体整体定位前提紧密联系两类公寓针目标客户特点差结合综合考虑类业态服务目标客户进行细分确定具体业态功位置等
1公寓式酒店
11商业配套定位原：
公寓式酒店更类似酒店服务配套容应基接酒店公配套设施握酒店特性针公寓式酒店客户需求进行定位时兼顾综合建筑体整体定位需求
12定位
公寓式酒店客户类型短期停留商务目散客类群短期租住公商务需求特点注重部空间舒适性高品质注重服务水准配套求非常强烈酒店配套少精满足基需求早餐洗衣等频次相较低配套健身会议等设施享公寓写字楼配套设施
13定位容
公寓式酒店配套定位包括层二层两部分
前述公寓式酒店配套需投资型服务公寓写字楼配套享结合公寓式酒店面分割工程进度现状条件层设置设咖啡茶吧美发店二层设洗衣房（投资型服务公寓合）美容美发型餐饮
配套规模限制公寓式酒店健身中心高档超市需投资型服务公寓中享公寓楼原设计未包含高档型中式餐饮配套煤气线排水等条件具备考虑目前工程进度公寓高档餐饮写字楼配套中解决
131层
公寓式酒店层空间面积约920方米布局较紧凑西端货流口部办公值班设备表间机房等空间形成部理区域便改动目前利仅堂两侧空间
根定位原结合工程现状空间特点酒店门厅应具基接服务功设酒店公寓日常出入关系较密切容接前台行李寄存咖啡茶吧商务中心
l 接前台行李寄存
堂北侧空间相较距离电梯厅相较远处作咖啡茶吧位置选择南侧前台作公寓前台理办公行李寄存
位置：13轴J K轴围合空间
面积：约50方米
功：接服务行李寄存部办公等
l 商务中心
公寓式酒店客户商务客需求普通酒店客户类似商务中心必须配置
结合层现空间条件商务中心设前台相邻位置
位置：13轴KL轴围合空间
面积：约50方米
功：收发传真电子邮件服务复印印票务服务英文翻译秘书服务等
l 咖啡茶吧
根行酒店调查酒店堂通常均附设咖啡休息场作休息等候简单商务洽谈场
位置：1214轴L1J1轴围合空间
面积：150方米
功：包含咖啡厅茶吧（位原前台）单间茶室（位原办公室）
目标客户：公寓式酒店住客
132二层
公寓式酒店二层总面积约830方米西端洗衣房空调机房东侧餐饮美容挑空部分考虑公寓式酒店住客需求美容餐饮洗衣基配套需求量频次较三类功设二层余空间限制法兼顾功高档餐饮健身中心等考虑投资型服务公寓写字楼享处空间限仅设置基配套
l 型餐饮店
高档酒店应够提供助早餐考虑酒店300套客房需早餐厅规模较原美容沙龙厅均纳入餐厅空间求餐厅规模现空间布局条件量满足实际求
位置：114轴JLJ1L1轴围合空间
面积：约200方米（含操作间）
功：楼客户提供助西式早餐休闲餐夜宵等
目标客户：公寓式酒店住客
l 美容美发
公寓式酒店酒店美容美发具相需求属基生活配套助洗衣属公寓配套公寓式酒店配套面积紧张情况满足酒店需求原助洗衣空间改美容美发
位置：12轴NQ轴围合空间
面积：80方米
功：美容美发简易摩保健
目标客户：公寓式酒店住客
l 洗衣房
公寓式酒店提供酒店式服务相适应洗衣房公寓式酒店必须配置基配套根空间现状保留原位置规模服务公寓式酒店兼顾投资型服务公寓客户菜单式选择服务求
位置：45轴PQ轴围合空间
面积：62方米
功：公寓式酒店统服务提供洗衣设备场
目标客户：公寓式酒店兼顾投资型服务公寓选择服务
注意：水晶岛公寓两堂门厅达需高差12米台阶8步未设残疾坡道应加设残疾轮椅坡道
2投资型服务公寓
21商业配套定位原
投资型服务公寓目标客户投资者长期租住公寓客户商业配套者实际居住公寓长期租客需求特点偏相匹配水晶岛投资型服务公寓定位原
22定位
根西高新中高档住宅购房者调查客户配套设施需求集中保健中心便利店中餐厅干洗店美容美发咖啡厅茶社等方面注重日常生活方便性
购房者生活服务类配套设施需求
作投资型服务公寓长期居住者特点长期居住配套设施需求日常性需求公寓式酒店客户相更注重实惠便捷兼顾舒适消费水较稳定具较强消费力满足日常生活实性生活品质定求消费范围包括休闲咖啡高档超市美容美发健身保健干洗店餐饮药店等中高档餐厅需求底商设置餐饮居住者居住环境定影响写字楼配套中高档餐厅
23定位容
根述定位原结合项目具体建筑形式空间现状施工进度情况时考虑公寓式酒店配套补充兼顾投资型服务公寓配套容分布层二层中层设堂休息厅咖啡厅高档超市美容美体中心药店二层设健身会包括健身房体操房桑球类运动室童活动室图书室二层露台结合屋顶花园
配套中分投资型服务公寓专配套酒店公寓合配套写字楼周边更区域享配套三类
l 休息厅咖啡厅投资型服务公寓服务属部配套咖啡厅兼顾酒店公寓写字楼等外部需求
l 健身会公寓式酒店合配套
l 高档超市药店美容美体保健中心属街门面房兼顾公寓式酒店写字楼需求周边区域写字楼客户提供服务
231层
投资型服务公寓层总面积约1470方米面积较充足门厅约240方米赋予投资型服务公寓气派高档形象提升品质吸引高端客户重素层三唐延路门面房具极高商业价值适合布置外营业业态
根述考虑层堂附设咖啡休息厅服务型功投资型服务公寓部服务区提升投资型服务公寓档次重途径提升投资型服务公寓档次保证酒店公寓品质差距缩目标客户酒店公寓客户差保证整项目档次品质利项目推广销售
层街门面房部空间具较高商业价值功设置应满足部公寓时外部提供配套服务服务象具外兼顾特点设外服务高档超市美容美体保健中心药店花店水晶岛公寓配套够服务整项目辐射周边区域
l 堂：
投资型服务公寓门厅公寓式酒店堂前台较简单安全保障提供相关服务客观空间条件较投资型服务公寓配置面积堂投资型服务公寓品质提升具重作
位置：原堂位置
面积：240方米
功：接问讯交通空间2层通高空间利展示投资型服务公寓形象提升档次
l 休息厅
堂宽阔气派高品质相适应堂北侧设休息厅处窗外项目绿花园景观良适合休息观景放松身心休息厅设置力提升公寓品质重素
位置：位堂北侧1214轴D1F1轴间
面积：120方米
功：休息等候
目标客户：公寓式酒店客户
l 咖啡厅
利原设计咖啡厅操作间水水电气等设施设备配置位置位南侧享受阳光适合咖啡厅位置作公寓客户接休闲场公寓起居厅空间延伸
位置：CF轴14轴围合空间
面积：240方米
功：咖啡茶饮休闲洽谈会晤等
目标客户：公寓式酒店客户兼顾周边消费群（包括水晶岛写字楼）
l 高级超市
高级超市需外服务需选择公寓部外部均方便达位置层东北角门面房通堂道直接达位置隐蔽便利酒店高档超市合适位置时外街（唐延路）便吸引流外服务高档超市利提升公寓档次
位置：C1A1轴1214轴围合空间
面积：约130方米
功：高档规模超市屈臣氏SEVENELEVEN等
目标客户：服务公寓式酒店客户时服务投资型服务公寓客户办公楼客户周边写字楼消费者
l 美容美体保健中心
通行调查健身中心样美容美发保健高档居住物业客户核心需求具较需求量较广需求面作项目高档公寓配套美容美体中心普通美容美发规模档次服务范围等素方面属类型业态美容美体保健中心兼顾美容保健双层需时具相规模提供专业化功美容保健服务客户限投资型服务公寓公寓式酒店包括写字楼项目周边写字楼居住户客户需求辐射范围取决专业化综合性程度营业规模
具较规模选择街门面房实现功辐射范围必须条件原银行营业厅位置面积等均够满足求
位置：C1A1轴412轴围合空间
面积：约320方米
功：美容美发摩种保健治疗等
目标客户：资型公寓客户公寓式酒店客户写字楼客户项目周边写字楼居住物业客户
l 药店鲜花店
定位述针长期居住投资型服务公寓客户需求更偏重生活化日常需求药店花店针公寓客户生活化需求时够外服务层东南角门面房够满足药店花店空间街位置需求较合适位置
位置：药店位CA轴12轴围合空间花店位CA轴24轴围合空间
面积：药店约120方米花店约47方米
功：药品销售简易诊鲜花销售订送鲜花等
目标客户：投资型服务公寓客户公寓式酒店客户写字楼客户项目周边写字楼居住物业客户
232二层
投资型服务公寓二层总面积约1360方米包含厅挑空中厅环列挑空中厅走道周边功空间特处东侧唐延路处面积街露台景观视野较整二层亮点空间
健身公寓居住客户重需求完善公寓式酒店服务配套功提升投资型服务公寓档次重效途径结合项目空间条件二层设健身会集中健身娱乐类配套成投资型服务公寓公寓式酒店享配套健身娱乐功包括健身房体操房桑球类室童活动图书室完善功设施成酒店公寓品质保证提升投资型服务公寓档次重素
l 桑淋浴
桑淋浴健身辅助设施涉水系统配置项目进度关系需先确定位置综合考虑项目素限制条件桑淋浴设原位置健身功组合形成放松身心场
位置：原桑淋浴更衣位置
面积：60方米
功：桑淋浴更衣
目标客户：投资型服务公寓客户公寓式酒店客户兼顾写字楼客户
l 器械健身房
健身房运动量较淋浴较合适根现空间具处承重墙空间较零碎条件器械健身房设桑相邻位置方便
位置：位1214轴C1D1轴围合范围
面积：约80方米
功：摆放健身器械器械健身公寓式酒店配套设施较完善提升公寓式酒店档次品质
目标客户：投资型服务公寓客户公寓式酒店客户兼顾写字楼客户
l 体操房
位置考虑器械健身相需相开阔空间
位置：位412轴C1轴东区域（根实际营果未扩规模需空间露台方扩展）
面积：约106方米
功：体操教授练
目标客户：投资型服务公寓客户公寓式酒店客户兼顾写字楼客户
l 球类运动室童游戏室
球类运动器械体操外技巧性健身方式桌球乒乓等童游戏具噪音较特点结合空间现状二者合设减少空间影响
位置：14轴DF轴围合空间
面积：160方米
功：乒乓球砂弧球桌球童游乐组合器械等
目标客户：投资型服务公寓部客户
l 图书阅览
针目标客户文化层次受教育程度较高特点选择相安静空间作读书阅览场原棋牌室位置相封闭规模适宜适合作图书室
位置：14轴CD轴围合空间
面积：60方米
功：图书期刊杂志报纸阅览
目标客户：投资型服务公寓部客户
l 题休闲花园
二层露台需计算全部建筑面积属分摊建筑面积贵公司损失西安属北方城市露台部分季节利行建议露台玻璃幕封闭作四季均营空间布置绿色植物题景观成景观视野较优美高档休闲空间
果改动公寓楼东立面影响较建议玻璃幕封闭位置适部退确保实面积前提适兼顾外立面效果
位置：位二层原银行办公露台处
面积：约350方米
功：绿色题景观展示休闲冷饮
目标客户：投资型服务公寓客户公寓式酒店客户兼顾写字楼客户
（五）细化定位建议
通分析投资型服务公寓较理想公寓类型总体项目益酒店功较协调
根项目现状产品方面应进行定调整包括：
l 提供24时热水
根调查购房者中77明确表示希24时热水提供24时热水高档次服务式公寓基服务
购房者24时热水需求程度
l 提供菜单式装修
般言投资型服务式公寓应提供精装修吸引投资者基容作出租途言必须装修吸引租客项目品质基保障调查反馈购房者普遍需精装修提供菜单式装修二者重达73项目应开发商提供菜单式装修方案品质基保证统基础定档次细微差客户选择余开发商统负责装修保证项目档次品质工程质量避免客户装修客户酒店带利影响
购房者装修选择
l 提供户式中央空调
中央空调高档次服务式公寓般具备通购房者调查57客户希配备楼宇中央空调分户式中央空调没中央空调话难体现公寓档次然项目没设施楼宇中央空调果提供分户式中央空调达样效果
购房者中央空调偏
方面高档服务式公寓必须具备通西安客户调查反映出述设施配套强烈需求应产品调整中予考虑
四写字楼细化定位
（） 目标客户定位
1 目标客户分析
根西安中高档写字楼客户调查写字楼客户基特点：
11行业分布
调查企业行业分布广泛信息邮电类占19％咨询服务类占28％建筑房产类占17％
调查企业行业分布图
12公司性质
市公司占45％省区公司占26％外公司占20％港澳台国外公司占2％7％
调查企业公司性质分布图
13写字楼取方式
物业取方式市省公司租买例相略偏购买外港澳台国外公司94％选择租赁中港澳台国外公司表现更明显100％选择租赁见市省公司出售写字楼目标客户市省公司外港澳台国外公司出租写字楼目标客户
55％公司部63％区总部物业取方式选择购买总部区总部办公位置相稳定偏重选择购买方式分公司办事处点变迁频繁偏重选择租赁方式选择购买例仅占13％7％
级公司选择购买写字楼例图
14办公面积
办公面积200500方米公司重高次200方米公司见西安写字楼市场中中规模公司较办公面积达
1000方米公司高新区明显余区域写字楼见企业言高新区更吸引力
高新区非高新区企业办公面积例图
2 目标客户定位
根项目作高档次商务综合体定位写字楼应项目体功综合体统领物业目前市场竞争态势激烈产品质化情况较严重情况必须突出项目作综合建筑体优势办公产品景观等方面优势目标客户总体档次较高规模相较公司保证项目总体品质客户素质
项目写字楼目标客户：
高新区部周边规模较实力较强企业高科技通讯公司等高新区导产业类公司高新区产业类型企业提供服务咨询服务类公司房产开发公司等吸引资企业总部外资企业区域性办事处分公司发展定程度进入成熟期高新区原成长型企业
（二） 营方式建议面积分割
写字楼面积分割首层作商业配套25层作办公中45层预留开间分割目标客户国外企业总部区域总部分公司预留性化装修空间45层视野景观较适合吸引实力较强企业
45层预留开间面积楼层营策略应灵活考虑租售举吸引类客户入住目扩项目知名度影响力面积出售招租会起极推动作根写字楼客户调查物业取方式总部区总部办公位置相稳定偏重选择购买方式55％公司部63％区总部物业取方式选择购买分公司办事处点变迁频繁偏重选择租赁方式国公司选择购买重较高港澳台国外公司94％选择租赁公司策略够成功吸引类客户入住应采取灵活方式适应性质公司获取写字楼惯
23层进行分割面积200500方米数客户需求吻合客户类型中型公司重市省企业高新区产业类型企业提供服务咨询服务类型企业营方面采取销售方式快速回笼资金目
（三）商业配套定位
写字楼南北总长度长218米东西总宽度宽35米南端外墙距离公寓式酒店23米东侧距离水晶石17米
写字楼身商业配套写字楼配套服务
写字楼距离水晶石较水晶石面积相较写字楼部分配套作水晶石补充面积划分水晶石中
时公寓式酒店服务配套底部商业配套空间中未完全满足需写字楼配套中适予兼顾
1定位原
写字楼目标客户获取物业方式途分投资者购买写字楼作办公空间公司租住写字楼公司（含发展商业租住二种情况）三类写字楼商业配套者租长住公司公司员工满足公司员工需求特点偏水晶岛写字楼定位原
兼顾公寓式酒店配套需时考虑写字楼公寓式酒店客户类型层次需求特点针特点进行定位
2定位
l 作水晶岛办公楼长期者托高新区二期产业园区产业氛围公司需求特点集中商务相关需求注重形象时注重实求高效快捷具定性化相档次品质
l 公司需求容具体包括公务宴请产品展示发布型会议报告金融邮政服务票务服务等
l 作公司员工属白领阶层需求集中生活需求方面实性形象重实惠前提兼顾定品位品质讲求生活质量
l 需求容包括工作餐加班餐日常生活品需求健身休闲等
l 兼顾公寓式酒店配套包括高档餐饮会务需求
3定位容
根述定位原定位水晶岛办公楼商业配套定位包含功：银行商务餐厅会议室品牌快餐咖啡酒吧票务中心商务中心员工餐厅邮局
述配套容位办公楼层考虑员工餐厅邮局部档次形象方面配套匹配程度高设层
2 1层
写字楼层总面积约7000方米南北2堂面积均约280方米
根述定位原定位容考虑公寓功高档餐饮水晶石提供高档配套等素结合身空间分割基布局公寓位置布置高档中餐厅确保写字楼高档品质南北堂两侧空间设置高档餐饮咖啡会议商务中心等项目提升写字楼品质目少降低写字楼品质水晶石配套水晶石身入口堂便联系银行应具较外部联系设交通便利停车方便位置分述：
l 银行
考虑写字楼需求基础项目档次规模考虑唐延路线尚没银行布点建议写字楼设立支行级营业厅根行市场调查目前银行支行全部面积基1000方米左右需预留较面积银行空间吸引银行前布设分支机构
位置：2630轴BG轴围合空间
面积：1100方米
功：写字楼公司提供银行服务
目标客户写字楼附周边写字楼公司公寓楼客户
l 会议中心
高档写字楼具规模高端配置会议空间需求时作公寓式酒店重配套容
位北堂两侧良装修会议氛围高档写字楼品质匹配部设走道相独立堂处较重明显位置利提升会议室档次便吸引高档次型会议提升写字楼品质具定作
根需灵活分割合组合中种规模会议室根实际招商情况增减面积根市场需求实际情况改办公室出售出租
位置：2226轴BG轴围合空间1719轴EG轴原办公室
面积：约1100方米
功： 会议报告产品发布等
目标客户水晶岛写字楼附写字楼公司
l 中高档商务中餐厅
部高档写字间存高档餐厅需求商务宴请接洽谈会议餐时作公寓式酒店配套补充选择公寓式酒店位置便双方享
项目部街道设处开口便外公寓式酒店服务
位置：37轴BG轴79轴EG轴围合空间
面积：1450方米
功：中高档中餐厅
目标客户：水晶岛写字楼附写字楼工作公司公寓式酒店客户兼顾投资型服务公寓客户
l 票务中心商务中心
位置：1718轴BD轴
面积：约180方米
功：票务服务收发传真电子邮件服务复印印英文翻译秘书服务等
目标客户：写字楼会务客
l 咖啡酒吧
南堂设高档咖啡酒吧满足写字楼配套需求时高品质装修环境利提升写字楼档次
位置：79BD轴围合空间
面积：180方米
功：高档酒吧写字楼商务洽谈放松休闲场
目标客户：水晶岛写字楼公司办公士
2 2层
考虑目前项目区位成熟价廉实惠员工餐厅写字必须配套吸引客户具重作写字楼销售出租利条件作写字楼必须重配套设施设层档次形象配套尤水晶石档次相差较考虑设室方便影响写字楼形象
层功类设备机房汽车库行车库受机房布置结构局限位置车位布置面积相较宽松利宽松位置减少车位布置员工餐厅满足写字楼基必须配套行认合理选择
l 员工餐厅
室冷冻机房加压泵房间9停车位9车位特设置宽8米总长度30米车道单侧停车较浪费面积处北电梯厅方便楼员工达建议1617轴间三车位移动D轴处取消余6车位空出面积作员工餐厅时电梯厅19轴墙面开设门洞方便员工出入
位置：1619轴DG轴围合空间
面积：330方米
功：写字楼工作员工提供工作餐盒饭送餐服务
目标客户写字楼员工
l 邮局
述员工餐厅开辟空间设处20方米邮局营邮件投递转发业务满足写字楼需求
位置：1819轴EF轴围合范围
面积：20方米
功：写字楼公司提供简单邮政服务
目标客户写字楼公司
五水晶石细化定位
（） 总体定位
水晶石位建筑体中心位置统领整建筑群品质水晶岛魅力核心水晶石定位高档商务俱乐部少数提供高档俱乐部财富标志少数社交圈作整商务综合建筑体核心亮点填补西安高端商务配套市场空白形成强市场吸引力商务提供强力支持
水晶岛定位高档商务俱乐部原作：
l 高档商务俱乐部般济发达城市出现西安年发展济实力已增强着西部开发步伐加快西安作西部区域中心城市重战略位更城市难拟济持续快速发展提供新动力济发展背景商务设施需求会更样化需产生高档俱乐部类型高端商务产品
l 西安济发展带动企业蓬勃发展种类型企业数量断增长实力断增强产生批豪富阶层拥巨额财富位社会金字塔顶尖需专属商务活动空间家休闲私密空间阶层士交流空间普通商务设施难满足需求高档商务俱乐部较理想产品
l 西安目前种高档商务产品非常少基空白项目建设高档商务俱乐部填补市场空白
l 高档商务俱乐部吸引客户群体较趋性数客户事业已取辉煌成继续发展壮程中样俱乐部提供商务交流台事业发展财富积累提供良机会
l 项目作高档次商务综合建筑体设立高端商务俱乐部总体价值提升促进作首先服务客户商务客户项目总体定位突次俱乐部作高端商务产品旦营成功形成全市范围影响力项目扩知名度提升品质较帮助
l 商务俱乐部客户身写字楼酒店服务式公寓客户俱乐部程中物业产生兴趣进购买旦项目总体品质认成项目义务宣传员交际范围效项目信息传达目标客户扩项目知名度促进销售利
（二） 营模式
高档次商务俱乐部成功首条件引进专业验客户网络俱乐部理公司俱乐部理公司会前期针性市场研究基础根物业身特点理验提出详细业态布局营方案专业俱乐部理公司俱乐部营取成功进保证水晶石高品质总体项目高品质
项目水晶石应建设前意俱乐部进行洽谈签订合作协议听取俱乐部理公司意见进行功调整产品细化保证项目建设功设置俱乐部定位营方案高度吻合
（三） 业态功布局建议
水晶石总面积约3700方米分层层二层三层中层直接外设沉式广场作入口广场层南北二入口方便方流二层层空间连通充分具处面积挑空空间形成丰富流动空间效果成水晶石室空间特色缩水晶石面积
根行北京类型高档俱乐部调查总规模均5000方米作高档俱乐部水晶石现规模较建议写字楼水晶石位置分离出部分面积作水晶石补充达规模营佳收益终提升整项目品质目
1定位原
着西安济快速发展越越国外企业进入登陆西安加入西安快速发展中时社会财富断积累新实力型企业公司断产生逐渐成西安济发展领航者力军背景形成新财富阶层具备相实力公司总裁董事企业家公司高层决策士具较高社会位属成功士群中少数拥数财富水晶石目标客户水晶石提供商务社交休闲活动场
满足城市高端群需求偏水晶石定位原水晶石成财富阶层西安新家财富新策源财富缔造者新落脚
2定位
21目标客户特征
水晶石高档俱乐部目标客户群具备定实力公司决策层士仅具较强消费力具选择公司发展区域决定权力水晶石高档俱乐部应具强烈吸引类群独特魅力需求特点更乐固定相事张扬稳定圈子进行商务社交休闲活动济实力强消费环境具相高品质求彰显社会位实力品位希引注目消费力极强形象品质舒适度性化需求价格关注理性追求享乐追求性化享受
22营方式
水晶石高档俱乐部适合采会员制营方式显示尊贵身份提供更交际网络获更财富创造机会
水晶石会员家提供专属高档商务会议交流休闲健身娱乐餐饮等富特色空间高品质服务
具体营方式：
l 实行会员邀请方式分创始会籍高级会籍普通会籍定期举行俱乐部活动聘请专门国际级俱乐部理公司进行理仅保证会员享受高水准服务运强国际网络会员够国家城市享受样级会员权利
l 俱乐部会员数应控制定数量保证尊贵性高品质服务享受会员级较优惠
l 俱乐部定期会员举行丰富彩俱乐部活动创造商业机会
3定位容
31功分类
根行北京高档俱乐部市场调查目前高档俱乐部功设置分三类：
l 康体娱乐功具体包含：游泳池健身房桑台球保龄球壁球棋牌室室网球场等
l 高级餐饮：高级西餐日韩国料理等兼高档中餐
l 会议：包含规模会议厅会议室
l 功：包括特殊空间美洲俱乐部设独具特色雪茄长廊存放国VIP私雪茄根品牌特性雪茄设置适合温度湿度精心珍藏等候客次光
32功布局
根定位原考虑市场情况结合水晶石整体通透形体轻盈规模较建筑特点水晶石部安排健身休闲会议西式餐饮占面积较高档中式餐厅需面积较建议设水晶岛写字楼层
33功分区
具体功安排产生较噪音湿气蒸汽康体娱乐项目健身台球等安排水晶石底层相安静西式餐饮会议厅等安排层二层布置较安静功特色酒吧阅览室原顶层逐步喧闹度宁静
331层
层总规模约方米单独出入口直接面唐延路入口处设沉式广场室外空间形态较丰富
参考北京档次俱乐部京城俱乐部长安俱乐部等功布局特点健身游泳池乒乓球音室等容易产生较噪音空间集中布置室免影响部安静环境水晶石二三层空间完全贯通果噪音较功布置二三层会干扰房间满足高档俱乐部环境安静基需求种布局方式水晶石尤适合
行建议室安排健身相关容包含游泳池桑健身台球淋浴氧吧
考虑项目目前施工进度水晶石基已作完加设游泳池困难较考虑保持整水晶石够成较道标准高档俱乐部具备辐射整西安市吸引力行然建议果应加设游泳池
室目前安排功：
3311方案：游泳池布局：
桑：
位置：12轴——114轴1A轴——1A轴围合区域
面积：500方米
功：桑洗浴SPA水疗保健摩休息
健身
位置：114轴——115轴1F轴——1B轴围合区域
面积：250方米
功：更衣淋浴体操房器械室
VIP台球：
位置： 114轴——17轴1A轴——3A轴围合区域
面积：210
功： VIP台球室5间
氧吧
位置：115轴——116轴1C轴——1F轴围合区域
面积：160方米
功：氧吧休息厅
3312方案二：设游泳池布局
房间形状长度限制游泳池作成形状带戏水功游泳池建议布置然风格加入热带植物造沙滩等然风光弥补非标准游泳池足
游泳池规模较健身功需选择功分布游泳池周边形成游泳池中心功布局突出游泳池功吸引力弱化功空间较问题
方案中男女桑健身氧吧合体作游泳池空间约900方米
健身房设11617轴间原KTV包间位置面积约60方米
桑更衣设原KTV包间位置
332层
层总规模约方米喧闹安静竖功分区层安排会议高档西餐厅咖啡厅设置性化会议室咖啡厅童活动室
l 性化会议室
会议高档俱乐部功结合目标客户特点水晶石会议室性化会议室考虑目标客户性化需求特点俱乐部会议室规模应会议室空间具灵活变性时咖啡厅装修等考虑未进行功转换便必时作俱乐部会议室
位置：16轴——117轴1E——2A轴围合区域
面积：220方米
功：含3会议室通装修形成三种风格奢华古罗马风格沉静日风格古色古香中式风格等
目标客户：俱乐部会员周边整城市高端群
l 功宴会厅高档西餐厅
高档西餐厅俱乐部空间需较宽空间作功宴会厅高档西餐厅复合功空间具西餐厅高档宴会厅报告厅型财富聚会高档晚宴重功
建议设置空间中部写字楼高档中餐厅接两者高档次豪华装修遥相呼应形成水晶石高品质形象氛围
位置：15轴——16轴1C——2A轴围合区域
面积：300方米
功：提供高档西式餐饮
目标客户：俱乐部会员周边整城市高端群
l 咖啡厅
高档咖啡厅提升俱乐部档次效途径结合水晶石面特点考虑咖啡厅属较轻松休闲开放性场建议设堂位置高品质装修水晶石整体品质力支撑
位置：14轴——15轴1B——2A轴围合区域
面积：约300方米
功：提供高档咖啡饮料服务
l 童活动室
童活动室作会员空间附属空间解决会员携家消费时童活动空间性化必设施
建议入口东南角设童活动室附设家长休息室便家长护休息设柔软面童玩具等空间相封闭免干扰空间
位置：11轴——12轴1E——2A轴围合区域
面积：约120方米
功：童游戏场相关游乐设施
l 超豪华专属中餐厅
前述水晶石空间限组成俱乐部功重元素——高档中餐厅需较面积选择设写字楼首层水晶石体位置
高档装修宽敞环境水晶石通透形象相匹配时写字楼具提升档次作
位置：写字楼层1317BG轴围合区域
面积：约1240方米
功：提供高档中式餐饮
目标客户：俱乐部会员周边整城市高端群
333二层
二层空间较层具良沟通适宜设置相安静功包括针目标客户高档特色酒吧阅览室
l 特色酒吧
设置特色风情酒吧装修奢华具强烈性空间封闭相独立位二层安静图书室相互干扰高档形象够产生相互支持作
位置：15轴——17轴1B——1F轴围合区域
面积：320方米
功：高档休闲商务洽谈场
l 阅览室
功中安静场时显示目标客户文化底蕴空间需较豪华装修衬托档次
位置：14轴——15轴1A——1F轴围合区域
面积：240方米
功：图书阅览信息服务
34关水晶石竖交通设施
341现状
目前水晶石层部没直接联系竖信道需通室外进入层二层
水晶石作整体俱乐部需部竖贯通交通核考虑目标客户身份位行惯相匹配应高档电梯高档装修楼梯组成形成高舒适豪华交通空间水晶石功空间豪华保持致
342组成
水晶石南侧北侧设交通核中南侧交通核竖交通信道应设置高档电梯部
北侧交通核作辅助疏散楼梯考虑仅设楼梯
341具体位置建议：
l 南侧楼梯设12——112轴1F——3A轴线围合区域层二层
l 北侧辅助楼梯设18——19轴1E——3A轴线围合区域层二层
六项目功互动关系
（）项目功互动关系分析
1 综合建筑体功相互影响般规律
（1）规模例关系
详细研究商务综合建筑体基规律北京档次较高综合性项目进行分析发现写字楼公寓酒店商业重基功部分综合性项目中含四种功选取七代表性项目项目开发初期区位条件水晶岛类似商务氛围浓厚区域着综合性项目聚集逐步带动区域发展形成商务区
北京综合性项目功规模例
名称
物业类型
总规模（万m2）
写字楼例
公寓例
商业例
酒店例
国贸
写字楼公寓酒店会展商业
56
314
121
107
196
嘉里中心
写字楼公寓酒店商业
232
353
155
65
304
东方广场
写字楼公寓酒店商业
80
500
250
125
113
赛特广场
写字楼酒店商业
95
313
\
163
304
恒基中心
写字楼公寓商业
28
307
182
285
\
盈科中心
写字楼公寓商业
219
301
320
215
\
燕莎中心
写字楼公寓酒店商业
16
131
130
167
406
通规模例分析四种功构成商务综合建筑体言合理规模例：
功类型
写字楼
酒店
公寓
商业
规模例
30－40％
10－30％
15－25％
10－20％
样规模重般言保障项目中功间较协调会相互影响项目总体效益佳
（2）功影响关系分析
分析商务综合性建筑体功相互影响关系国贸项目较标准项目外素进行必修正修正国贸相标准通分析较项目规模功容物业占例租金影响发现物业间相互影响关系
项目进行较时国贸项素1案例项目位置交通环境停车装修设备开发商开盘时间等七素基根验结合实际情况进行修正项目修正情况：
写字楼功修正
公寓功修正
酒店功修正
商业功修正
通分析发现商务综合性项目中物业功关系特点：
l 综合性项目中写字楼般规模例较相流物业类型项目否获预期收益力量般言综合性项目写字楼核心进行功设置
l 综合性项目中酒店般四星级五星级高档酒店写字楼服务式公寓积极促进作酒店综合性项目写字楼租金较高酒店档次写字楼租金水基呈趋势说明写字楼酒店间相互积极影响促进
l 综合性项目中公寓配套功服务式公寓目标客户周边写字楼商务士居住服务式公寓租金水较高良回报率吸引众投资者购买服务式公寓服务式公寓写字楼品质租金进步提升作时项目中酒店档次越高公寓租金水越高说明酒店公寓特服务式公寓没竞争关系种相互促进积极影响关系
l 综合性项目中商业功说明处理商业写字楼间独立性交通组织合理业态形式商业写字楼会造成负面影响反高档次商业特色商业综合性项目中功者带方便够扩项目知名度市场中树立高档次项目形象利项目租金水提高例国贸燕莎赛特北京高档购物中心百货公司写字楼租金较高
2 项目中物业功互动关系
（1）体物业间关系
l 规模例关系
项目物业功包括写字楼酒店投资型服务公寓俱乐部商业配套规模例关系：
物业功
写字楼
酒店
公寓
商业（俱乐部+商业配套）
总规模
规模（方米）
36000
25300
26700
14500
102500
规模例
351
247
260
141
1000
出较理想商务综合建筑体较合理规模例相项目部分功例完全吻合基规律规模言功例合适
l 功间相互关系
物业功
作
客户
物业功关系
写字楼
统领物业收益源
规模较实力较强企业外资企业
项目核心物业项目否成功关键素物业功档次定位应写字楼矛盾相互协调突出商务氛围促进写字楼价值提升
酒店
项目商务服务功项目总体保值增值保证
租客短期居住商务客写字楼中企业业务伙伴首先酒店理想客户时整高新区服务
高档次酒店写字楼促进作尤酒店定位商务客写字楼功联系更紧密高档次酒店高档次写字楼匹配相互促进
投资型服务公寓
配套
长住客户国外高级商务士高级白领写字楼客户服务时服务周边写字楼
写字楼高级白领提供服务优良长期居写字楼配套更完善时客户定位长期客户酒店短期客户形成错位相益彰
俱乐部
项目亮点差异化优势填补市场空白
商务士中高端客户时述物业者
高端商务产品项目总体商务范围相协调品质档次高写字楼酒店等带动作
（2）商业配套体物业关系
项目公寓写字楼较面积底商配套底商功体物业功密切相关根体物业客户群需求实际利空间合理安排底商容位置作综合性项目底商享性较强底商面体物业服务外物业服务
商业配套体物业关系情况：
l 酒店底商配套
酒店底商配套
层
咖啡吧
商务中心
前台
服务象
酒店客
二层
美容美发
餐厅
服务象
酒店客
作高档酒店基配套酒店客服务酒店底商面积较配套足需物业商业配套健身休闲购物配套功公寓首层底商解决商务会议高档餐饮享写字楼底商配套
l 公寓底商配套
公寓底商配套
层
美容美体保健中心
花店
药店西餐厅
面包房
休息厅
高档超市
服务象
服务公寓客户外整项目提供服务兼顾外
二层
桑淋浴
健身房
体操房
童活动室
球类运动室
图书室
空中花园
服务象
公寓客兼顾酒店客户弥补酒店健身休闲设施配套足问题
公寓底商层部分配套街配套设施公寓客服务外写字楼客户酒店客户外营二层作公寓会服务公寓客时酒店客服务弥补配套设施足问题
l 写字楼底商配套
写字楼底商配套
层
银行
会议室
商务中心
咖啡厅
南侧高档餐厅
超豪华专属餐厅
员工餐厅邮局（）
服务象
写字楼客户兼顾酒店公寓外
写字楼客户酒店客户
写字楼客户会务客
写字楼客
写字楼客户酒店客户公寓客户兼顾外
水晶石俱乐部客户
写字楼客户
写字楼底商兼顾服务象较室员工餐厅邮局首层咖啡厅写字楼客户服务外南侧中高档餐厅位写字楼酒店公寓交汇位置时三类物业服务解决酒店公寓中高档餐饮足问题银行时类物业客户服务外营会议室写字楼客户酒店客户服务弥补酒店中商务会议室足商务中心写字楼客户参会会务客服务高档餐厅水晶石俱乐部部分俱乐部会员服务
（二）物业营互动关系
项目种功组合综合性项目类物业面物业市场影响时相互间互动关系酒店公寓写字楼俱乐部——水晶石等功物业推出时机选择应注重策略物业类型市场环境相矛盾时功相协调利项目总体销售
物业推案策略方面建议分四步走：
1 第步进行物业推广宣传造势工作重点宣传项目西安数真正商务综合建筑体具稀缺性领航性突出区域升值潜力
2 第二步前期宣传基础首先推出酒店公寓酒店目前高新区稀缺产品公寓物业需求较旺盛投资客户西高新区域户型产品较高兴趣两类产品市场压力相较酒店推出辅新投资模式阶段物业推广亮点酒店销售带动公寓销售项目成市场热销项目奠定高档物业市场形象酒店公寓投资概念销售速度会相较快迅速凝聚气利消费者接受综合性项目档次高市场潜力概念
3 第三步酒店公寓推出取良市场反映推出商务俱乐部项目高档次形象进步突出项目价值进步提升商务氛围营造等更加浓厚
4 推出写字楼写字楼项目中体物业占37体量然规模写字楼售价较高项目总收益中重会较高写字楼否利售出项目否获理想收益关重写字楼市场目前竞争激烈项目区位条件成熟项目部环境成熟时候推出写字楼难市场中取优势价格提升面较压力写字楼推出时间考虑放时项目已基成现房高档次物业形象已成项目广告时酒店公寓俱乐部推出聚集气烘托商务氛围项目高档次高品质形象已市场接受身已突出项目写字楼众基础着重推广写字楼钢结构设计部空间更舒适低层低容积率景观办公等优势写字楼真正实现差异化区写字楼够保证写字楼市场中获成功
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水晶岛项目定位调整工作项目目前重点项目开展营销工作前提基础前阶段行通西安写字楼住宅商业等项目涉类市场详细供需调查握西安目前市场特点未发展走势明确项目面市场压力机遇时项目区位档次物业类型类似性北京商务综合建筑体进行专题研究掌握综合建筑体基规律作项目定位外项目身条件进行详细分析作项目定位前提条件述分析基础结合市场特点未发展走势综合建筑体规律项目身条件三方面提出定位建议
：项目总体定位高档次商务综合建筑体项目三功间应形成运转良互动作成西高新西安市独特高品质综合性项目具体体现整体项目应写字楼功公寓配合写字楼形成项目体商业配套作二者功补充完善三种功统商务氛围相互支撑形成1+12合力效应终够较强综合实力参市场竞争
通贵司沟通研讨基定位已达双方识基础需进步细化关问题够达操作程度时间紧迫定位工作深化需阶段性深入第阶段报告中定位细化程度足项目基定位确定基础结合项目急解决具体问题项目定位进行补充细化便促进项目定位落实操作层面
目前需细化问题包括：
l 公寓详细定位相应细化定位问题交通组织堂分割装修营理方式已售出物业关系问题等
l 公寓底商定位包括业态布局规模等
l 写字楼低商定位包括业态布局规模等
l 水晶石功细化业态组合营理模式等
作综合建筑体述需细化定位容间联系特作项目功公寓定位更关键项目总体定位高档商务综合建筑体前提写字楼商务俱乐部——水晶石定位方已明确总体定位吻合提升项目总体价值公寓定位需明确公寓应包含种功够项目总体定位吻合写字楼水晶石等起相互促进作公寓功细化公寓物业关系明确公寓功划分交通组织公寓低商定位写字楼底商定位等迎刃解项目定位细化调整阶段核心问题公寓定位问题
二公寓细化定位
公寓细化定位关键问题公寓中否需设立酒店功否需酒店明确够确定公寓应安排种类型公寓产品公寓写字楼低商配套等定位细化问题首先酒店功必性具体产品模式进行确定考虑功设置
（） 酒店功定位
）酒店功存必性分析
1 市场需高档酒店
西高新作西安济发展活跃区域入住企业达5000家中乏世界500强企业国知名企业企业聚集进行生产研发等活动时会产生商务交流需高档次酒店较强烈需求时西高新年发展已成综合性城区商务活动日趋频繁目前酒店设施明显足全区知名酒店仅家三星级酒店已法满足商务活动需市场情况高新区存着高档次四星级五星级商务酒店需求
2 酒店商务型综合建筑体中重功
通商务综合建筑体专题研究型商务综合性项目中写字楼公寓酒店商业重基功酒店重综合性项目中占例般介10％－30％公寓基服务式公寓例介15％－25％项目中公寓部分规模例50左右果考虑酒店功投资服务型公寓两种功重完全吻合较理想综合建筑体酒店公寓规模例
3 符合贵司长期发展战略
贵司作西安具实力开发企业年开发量房产物业市场中产生较影响力贵司直市场引领者开拓者高新区济快速发展房产市场竞争日趋激烈情况贵司提出新求挑战涉足新市场领域开发西安市场属空白高档次综合性项目酒店类产品继续保持市场引导企业发展新步重战略
综合西高新区域酒店设施足市场高档酒店较需求开发高档次酒店产品满足市场需求良市场空间时作商务综合建筑体酒店必备功项目品质保持高水力支撑项目总体价值较提升外开发酒店产品贵司引领市场重举措涉足新市场领域重步骤综合言项目安排酒店类产品必
二）酒店功具体类型分析
酒店功类型分三种类型：纯酒店产权式酒店进行酒店式营理公寓式酒店
面三种酒店类型项目中适应性进行分析选择较适合项目酒店功类型
1 纯酒店
纯酒店拥40年产权产权营权统通营获取长期收益酒店类型通北京商务综合建筑体专题研究商务综合建筑体酒店般4星级5星级高档次纯酒店产权营权分离知名酒店理公司营理商务综合建筑体高品质力保证综合建筑体功较强支持作
项目言设置纯酒店利素：1市场中缺乏高档次酒店高档酒店需求断增长2酒店商务综合建筑体中重功利综合建筑体功协调促进总体价值提升
利素明显：
l 纯酒店进行长期营获取收益般出售资金回收期限较长贵司开发酒店物业涉足新市场领域迎接新挑战战略考虑纯酒店开发存着高投入难快速回笼资金矛盾公司继续做市场市场领航者资金支持方面足
l 四五星级高档酒店西高新市场需高档酒店装修设施设备求较高项目果建设纯酒店疑需加成投入风险长期营否够保证项目成利回收存确定性期营存风险
l 作纯酒店国家严格星级评定标准项目身公寓空间设施设备配置配套设施配备等方面法达国家标准难星级评定标准进行改造法保证作纯酒店必须档次标准
l 根项目目前现状条件已法作成纯酒店已相数量房间出售出期进行酒店式理难度营理方面找知名酒店理公司进行营理较困难
通分析判断项目适合开发纯酒店
2 产权式酒店
产权式酒店旅游房产相结合产物产权式酒店投资者购买酒店客房般酒店居住客房委托酒店理公司统出租营获取定投资回报时获酒店理公司赠送定期限免费入住权
产权式酒店般位然景色优美旅游度假区满足投资者休闲度假获取投资收益双重需求产权式酒店真正酒店产权40年进行酒店式营理长期收益作种投资产品投资者拥产权收益权没营权
国外验产权式酒店成功素中必素：
l 庞客户群
l 位然景观娱乐休闲资源优越旅游度假区
l 专业理公司网络化营
项目言开发产权式酒店理想方案存制约问题：
l 产权式酒店土权限40年需进行星级评定保证品质吸引投资者需加前期成投入
l 西高新产业区旅游区客户吸引力较差
l 旅游区产权式酒店作投资工具西安客户投资带重需求属性仅满足投资需求产品吸引力足
l 项目商务氛围协调
l 吸引投资者数产权式酒店需投资者投资回报承诺疑加开发商营风险
l 存述制约素产权式酒店理验酒店理公司会项目营前景进行评估达成合作性会较低
3 公寓式酒店
根北京海等发达城市验高档商务综合建筑体商务区已出现起酒店功进行酒店理公寓式酒店然质70年产权公寓实现定时期产权营权完全分离通酒店销售渠道获租客专业酒店理公司统营理品质理服务接达高档酒店水客户短期商务客
类公寓式酒店兼顾产权式酒店居住型公寓属性购买者满足投资重需求购买者言较保障
类产品基操作模式：
（1）开发商通高品质装修组建专门酒店理公司项目包装成高端产品——四五星级酒店投资者感觉项目未保值增值力吸引投资者注意
（2）通长期返租承诺投资者月供款等特殊投资模式促意投资者进行实质投资实现较长时间投资者产权营权分离酒店理公司获长时间营理权保证公寓酒店方式进行营理实现酒店功
（3）项目进入营阶段投资者提供定期限免费权
（4）通期营获取营收入实现投资者承诺
项目言采取种方式投资者定吸引力：
定时期产权营权分离项目实现酒店功酒店西高新良市场前景作酒店功产品产品身品质保障开发商承诺市场潜力投资者获稳定回报物业升值性投资者言较少投资获高品质物业物业保值增值力较强通常定期限免费权较强吸引力
开发商言采取种方式处：
l 公寓产品包装成高档酒店高档酒店价格出售投资者高总价获取较高首付款次性获部分成回收
l 西高新高档酒店缺乏营收入保证扣承诺返租揭款营成仅回收全部成获额外营利润
l 通获长期统营理权实现高档酒店功综合建筑体总体功协调总体价值提升促进作
l 带动物业保值增值提高公寓品质促进销售
种模式市场营方面存着定风险：
l 投资者实质较高首付款购买15年继续55年公寓产品种期货投资15年产品价值难保证投资者渡首期款时间价值丧失投资项目收益投资者项目15年品质市场情况担心会希15年获定附加权利开发商应定期更换装修家具保证项目品质予投资者定期限权优惠
l 种模式适合项目成构成解投资渠道少理解资金时间价值投资者
l 达酒店品质开发商前期必须增投资成项目销售风险加
l 必须专业酒店理团队合作良酒店销售渠道够保证项目稳定回报
l 项目营期间定期重新装修更换家具需追加投资增营风险
l 项目目前公寓价格均3600元方米高档酒店价格会非常高项目前期定价较区价格跨度销售会造成利影响
4适合项目酒店类型
通三种酒店类型分析出酒店式公寓较适合类型
l 符合公司营发展战略单纯住宅开发复合房产开发渡
l 符合商务综合建筑体基规律
l 项目整体品质提升作保证项目总体价值高回报
l 符合目前市场中投资者投资心理重投资目
l 够提升公寓物业价值带动营销售缩短回款速度
酒店直接客户投资者间接客户（租客）短期居住商务客
直接客户投资者项目作酒店种投资产品购买中高档酒店专业营理项目带保值增值
间接客户短期居住商务客商务团体客配套求较高项目身公寓配套设施专门酒店会存定差距方面然通商业配套设施定程度加弥补方面重点侧重短期居住商务散客短期居住商务散客承租力较强保持较高营收益进实现投资者承诺处旅游客西高新旅游区旅游客吸引力强旅游客价格承受力较低理想客户西安特西高新言商务活动越越活跃短期商务客数量较周边众企业写字楼商务士应酒店式公寓客户果项目酒店特色较鲜明提供住酒店居住感受会吸引更范围商务客
（二）公寓类型定位
项目公寓言设置酒店功外应公寓类型面公寓类型进行分析判断适合公寓类型
1 纯公寓
l 纯公寓目兼顾需求公寓根西高新住宅市场调查目前住宅市场发展态势良普遍西高新住宅市场较需求较旺盛
l 纯公寓客户户型需求相较户型选择2－3室项目公寓居户型难满足纯公寓户需
l 纯公寓项目作商务综合建筑体定位吻合项目总体品质影响酒店功住公寓协调酒店品质影响
2 商住公寓
l 着高新区发展类公司越越聚集成长型企业公司商住公寓需求
l 根商住公司调查户型需求23居满足办公需项目公寓户型法满足商住求
l 商住公寓档次酒店写字楼档次匹配项目总体品质影响会造成品质降收益减少达高档次商务综合建筑体基求
3 酒店式公寓
l 根北京海等发达城市验酒店式公寓采取产权统营方式分销渠道传统房产销售渠道房产中介公司进行合作客户长住客户国外高级商务士高级白领种产品长期营获取长期收益投资成逐期回收快速变现样项目资金压力会较理想方式
l 出售酒店式公寓承诺较长时期回报成投资兼顾投资产品保证品质应统理营获稳定收益种模式实前面讨实现酒店功公寓式酒店类似作种新投资产品项目公寓部分完全做成种产品市场风险较
l 果仅承诺较短期限回报需提供装修酒店硬件投入差两种产品会产生竞争必须采取统营方式否业获客户会竞相压价品质难保证客户方面会酒店客突包租风险较采取酒店式营理物业理费会较高客户划算会客户先期期考虑投资客户排目标客户外会加项目市场风险
4 投资型服务公寓
面提采取短期承诺酒店式公寓相投资型服务公寓保证项目档次基础采取菜单式装修方案开发商统负责装修项目品质保障时服务容选择物业理费降低吸引投资者者投资兼顾者作客户招场企业等种客户分散市场风险投资型服务公寓家长期户酒店短期商务客矛盾档次然酒店相定差距高品质根综合建筑体研究服务式公寓基功综合建筑体功起支持作项目总体价值提升帮助作
综合较种公寓类型投资型服务公寓适合公寓类型
（三）水晶岛公寓细化定位
1 目标客户
11目标客户
（1）公寓式酒店客户群
酒店直接客户投资者间接客户（租客）短期居住商务客
（2）投资型服务公寓客户群
l 投资者：该项目投资意客户希首期投资额较少客户
l 型：高新区工作外籍外高级理员
l 作接客户相关公司
l 西高新工作白领短期长期投资
2．项目现条件分析
21设施设备
相纯酒店言述二种物业类型楼宇设施设备存明确规定性求取决市场目标客户需求
公寓楼配备24时热水户式中央空调具备基智化配置基满足商务客户求整体物业品质定提升作
22配套设施
相纯酒店言公寓式酒店+投资型服务公寓二种物业类型楼宇公配套设施具体求取决市场目标客户需求
针项目具体区位目前尚未成熟商业配套设施应量配置全面满足客户方面需求
23户型
公寓楼户型原商务公寓标准设计户型面积配等公寓式酒店投资型服务公寓均较吻合
24总面布局出入口
商务居住功必须街面城市道路连接口公寓楼均满足求公寓楼行货流部出入口设置仅满足求公寓理服务预留条件
3．具体组合形式
公寓式酒店+投资型服务公寓 具体组合形式基二种方式：
l 分楼层组合
l 竖组合
面二种方式加分析说明
31分楼层组合
311组合方式
分楼层组合分二种方式公寓式酒店设公寓楼高层部分部投资式公寓部公寓式酒店部投资型服务公寓种方式公寓式酒店设公寓楼低层部分投资型服务公寓位高层部分部公寓式酒店部投资型服务公寓
组合方式考虑电梯堂前提区：
3111部公寓式酒店部投资型服务公寓
公寓式酒店设楼高楼层低楼层身质性差公寓式酒店位高层部分酒店客房拥较视野采光景观等
3112部公寓式酒店部投资型服务公寓
项目西南侧隔路木塔寨变电站公寓式酒店设部距离变电站较公寓距离变电站相较远公寓式酒店短期散租客会特注意利影响化解
营角度部35层38套已售户型承诺5年返租公寓式酒店设低层正承诺客户纳入酒店式理通补充协议部分房间纳入公寓式酒店客房实施统营理收益统返业利贵公司实践承诺
312电梯堂
整楼安全性角度二种物业然公寓公寓式酒店短期租户投资性公寓长期租客电梯堂应分免流混杂双方安全角成隐患降低整体物业档次
旦采横分割方案必然会造成电梯厅房间交通距离长问题酒店客言短期居住会特关注公寓客长期居住长交通距离必然会带便降低购买投资兴趣利项目销售横分割方案项目销售客户居住影响理想方案
32竖组合
321公寓楼面布局具双堂特点利竖分割公寓式酒店投资型服务公寓堂独立成区分区分区理解决公寓式酒店公寓混电梯堂问题
种分割方式问题层面分成二部分部分消防疏散楼梯符合消防规范补救措施分割处设防火门作逃生出口满足紧急逃生求电梯服务面积角度分析标准层6部电梯均分2组组3部电梯电梯数量相决定服务面积量相分割方案需量均等划分标准层面否会出现边电梯剩边电梯够情况会降低公寓档次
目前GG1轴防火分界线基整面划分似相等两部分基符合电梯服务力
322分区方式
采竖分割形式二种分割方式供选择根东堂面积较适合作公寓式酒店堂特点公寓楼东半部分改公寓式酒店西半部分作投资性公寓二西部作公寓式酒店东部作公寓两种方案优势足处现分述：
3221公寓式酒店设东侧
优势：
l 首层东侧堂宽敞气派适合作公寓式酒店堂
l 东侧12层商业配套面积充足利安排公寓式酒店服务配套设施
劣势：
l 木塔寨变电站西侧公寓式酒店位东侧长期居住投资性公寓位西侧投资性公寓客户居住环境求相较高木塔寨变电站存会较关注利投资性公寓销售出租
l 整公寓楼服务消防电梯位楼西部公寓式酒店法利服务电梯投资性公寓反十分需服务电梯
3222公寓式酒店设西侧
优势：
l 公寓式酒店设公寓楼西侧木塔寨变电站淡化变电站投资型服务公寓利影响利投资性公寓销售出租
l 时公寓式酒店必须服务电梯（消防电梯）位西部便
l 洗衣房等设施位西部便公寓式酒店
l 公寓式酒店位公寓楼西部距离水晶岛写字楼相稍接办公楼商务氛围功档次较协调便配套设施享
劣势：
l 西部堂面积相较空间相局促公寓式酒店言公寓式酒店形象档次符够气派
l 酒店式首层二层商业配套面积较少12层总面积约1740方米中包含货运出入口煤气表间智化机房等设备房满足公寓式酒店配套设施需求投资型服务公寓12
层总面积约2830方米面积较宽松配套面积功公寓式酒店享部分甚写字楼配套中需公寓式酒店享功种享配套特公寓式酒店投资性公寓享配套便样造成定程度流混杂带相应理安全问题
l 公寓式酒店需写字楼配套设施
323安全问题
竖分区方式需保证层消防疏散需防火分区处加设甲级防火门（现图纸层走廊G轴G1轴处）确保日常居住安全性处需增加员电子监控设施予理防范
324电梯数量
根行年酒店市场验运转良盈利利酒店存定客观规律需定规模效应基盈利规模致300客房取合理收益300间客房酒店客电梯数量求基均6090间客房需部电梯标准300间客房约需45部客电梯项目竖分割东西两部分3部客梯公寓式酒店电梯数量较紧张
3255货运电梯
公寓式酒店提供酒店式服务进行房间日常清洁护理需专货运电梯加西部原三部电梯公寓式酒店拥四部电梯基满足求
326分摊面积需重新计算
公寓式酒店投资性公寓均出售竖分割公部分分摊面积分摊象原整栋公寓楼统分摊情况需重新进行销售面积计算重新核算户销售面积
327新销售面积原销售面积矛盾
销售面积分摊原实际进行分摊投资性公寓位东部堂等分摊公空间面积相较造成销售面积变化已出售公寓部分需业协商解决重新计算分摊面积户型销售面积变化问题
328已售出户型矛盾
营角度目前已售出公寓200套35层38套已售户型承诺5年返租公寓楼竖分割已售户型部分位公寓式酒店部分位投资型服务公寓位公寓式酒店已售户型需通补充协议等方式部分已售房间纳入公寓式酒店客房实施统营理通收益统返业实践贵公司关返租承诺位投资性公寓已售户型特承诺返租户型矛盾较难处理
329公寓式酒店原已售公寓间价格差
通原普通服务式公寓改公寓式酒店幅度提升公寓销售价格原服务式公寓价格已市场接受认现通改公寓式酒店价格幅扬市场接受认难题果够市场接受公寓式酒店销售会面困难
3210公寓式酒店理公司
确保公寓式酒店酒店品质需聘请专业酒店理公司进行专业化服务理项目投资性公寓处栋楼分界处消防条件限制够完全分隔具安全流线混杂隐患样情况寻找验高品质酒店公司造成难度
结：
l 根贵公司沟通交流考虑水晶岛公寓已售出部分中35层38套公寓客户作关5年投资回报承诺结合述公寓物业定位三种组合方式分析行建议公寓定位公寓式酒店+投资性公寓组合方式
l 建议公寓式酒店设公寓楼西半部分投资型服务公寓设公寓楼东半部分
（四）商业配套定位细化
根述设置公寓楼12层商业配套部物业类型服务原进行布局功安排时考虑公寓式酒店配套求相投资型服务公寓高公寓配套公寓式酒店享
公寓楼定位公寓式酒店+投资性公寓组合方式西侧公寓式酒店公寓楼西侧堂东侧投资型服务公寓公寓楼东侧堂
公寓楼12层商业配套定位需公寓楼定位项目综合建筑体整体定位前提紧密联系两类公寓针目标客户特点差结合综合考虑类业态服务目标客户进行细分确定具体业态功位置等
1公寓式酒店
11商业配套定位原：
公寓式酒店更类似酒店服务配套容应基接酒店公配套设施握酒店特性针公寓式酒店客户需求进行定位时兼顾综合建筑体整体定位需求
12定位
公寓式酒店客户类型短期停留商务目散客类群短期租住公商务需求特点注重部空间舒适性高品质注重服务水准配套求非常强烈酒店配套少精满足基需求早餐洗衣等频次相较低配套健身会议等设施享公寓写字楼配套设施
13定位容
公寓式酒店配套定位包括层二层两部分
前述公寓式酒店配套需投资型服务公寓写字楼配套享结合公寓式酒店面分割工程进度现状条件层设置设咖啡茶吧美发店二层设洗衣房（投资型服务公寓合）美容美发型餐饮
配套规模限制公寓式酒店健身中心高档超市需投资型服务公寓中享公寓楼原设计未包含高档型中式餐饮配套煤气线排水等条件具备考虑目前工程进度公寓高档餐饮写字楼配套中解决
131层
公寓式酒店层空间面积约920方米布局较紧凑西端货流口部办公值班设备表间机房等空间形成部理区域便改动目前利仅堂两侧空间
根定位原结合工程现状空间特点酒店门厅应具基接服务功设酒店公寓日常出入关系较密切容接前台行李寄存咖啡茶吧商务中心
l 接前台行李寄存
堂北侧空间相较距离电梯厅相较远处作咖啡茶吧位置选择南侧前台作公寓前台理办公行李寄存
位置：13轴J K轴围合空间
面积：约50方米
功：接服务行李寄存部办公等
l 商务中心
公寓式酒店客户商务客需求普通酒店客户类似商务中心必须配置
结合层现空间条件商务中心设前台相邻位置
位置：13轴KL轴围合空间
面积：约50方米
功：收发传真电子邮件服务复印印票务服务英文翻译秘书服务等
l 咖啡茶吧
根行酒店调查酒店堂通常均附设咖啡休息场作休息等候简单商务洽谈场
位置：1214轴L1J1轴围合空间
面积：150方米
功：包含咖啡厅茶吧（位原前台）单间茶室（位原办公室）
目标客户：公寓式酒店住客
132二层
公寓式酒店二层总面积约830方米西端洗衣房空调机房东侧餐饮美容挑空部分考虑公寓式酒店住客需求美容餐饮洗衣基配套需求量频次较三类功设二层余空间限制法兼顾功高档餐饮健身中心等考虑投资型服务公寓写字楼享处空间限仅设置基配套
l 型餐饮店
高档酒店应够提供助早餐考虑酒店300套客房需早餐厅规模较原美容沙龙厅均纳入餐厅空间求餐厅规模现空间布局条件量满足实际求
位置：114轴JLJ1L1轴围合空间
面积：约200方米（含操作间）
功：楼客户提供助西式早餐休闲餐夜宵等
目标客户：公寓式酒店住客
l 美容美发
公寓式酒店酒店美容美发具相需求属基生活配套助洗衣属公寓配套公寓式酒店配套面积紧张情况满足酒店需求原助洗衣空间改美容美发
位置：12轴NQ轴围合空间
面积：80方米
功：美容美发简易摩保健
目标客户：公寓式酒店住客
l 洗衣房
公寓式酒店提供酒店式服务相适应洗衣房公寓式酒店必须配置基配套根空间现状保留原位置规模服务公寓式酒店兼顾投资型服务公寓客户菜单式选择服务求
位置：45轴PQ轴围合空间
面积：62方米
功：公寓式酒店统服务提供洗衣设备场
目标客户：公寓式酒店兼顾投资型服务公寓选择服务
注意：水晶岛公寓两堂门厅达需高差12米台阶8步未设残疾坡道应加设残疾轮椅坡道
2投资型服务公寓
21商业配套定位原
投资型服务公寓目标客户投资者长期租住公寓客户商业配套者实际居住公寓长期租客需求特点偏相匹配水晶岛投资型服务公寓定位原
22定位
根西高新中高档住宅购房者调查客户配套设施需求集中保健中心便利店中餐厅干洗店美容美发咖啡厅茶社等方面注重日常生活方便性
购房者生活服务类配套设施需求
作投资型服务公寓长期居住者特点长期居住配套设施需求日常性需求公寓式酒店客户相更注重实惠便捷兼顾舒适消费水较稳定具较强消费力满足日常生活实性生活品质定求消费范围包括休闲咖啡高档超市美容美发健身保健干洗店餐饮药店等中高档餐厅需求底商设置餐饮居住者居住环境定影响写字楼配套中高档餐厅
23定位容
根述定位原结合项目具体建筑形式空间现状施工进度情况时考虑公寓式酒店配套补充兼顾投资型服务公寓配套容分布层二层中层设堂休息厅咖啡厅高档超市美容美体中心药店二层设健身会包括健身房体操房桑球类运动室童活动室图书室二层露台结合屋顶花园
配套中分投资型服务公寓专配套酒店公寓合配套写字楼周边更区域享配套三类
l 休息厅咖啡厅投资型服务公寓服务属部配套咖啡厅兼顾酒店公寓写字楼等外部需求
l 健身会公寓式酒店合配套
l 高档超市药店美容美体保健中心属街门面房兼顾公寓式酒店写字楼需求周边区域写字楼客户提供服务
231层
投资型服务公寓层总面积约1470方米面积较充足门厅约240方米赋予投资型服务公寓气派高档形象提升品质吸引高端客户重素层三唐延路门面房具极高商业价值适合布置外营业业态
根述考虑层堂附设咖啡休息厅服务型功投资型服务公寓部服务区提升投资型服务公寓档次重途径提升投资型服务公寓档次保证酒店公寓品质差距缩目标客户酒店公寓客户差保证整项目档次品质利项目推广销售
层街门面房部空间具较高商业价值功设置应满足部公寓时外部提供配套服务服务象具外兼顾特点设外服务高档超市美容美体保健中心药店花店水晶岛公寓配套够服务整项目辐射周边区域
l 堂：
投资型服务公寓门厅公寓式酒店堂前台较简单安全保障提供相关服务客观空间条件较投资型服务公寓配置面积堂投资型服务公寓品质提升具重作
位置：原堂位置
面积：240方米
功：接问讯交通空间2层通高空间利展示投资型服务公寓形象提升档次
l 休息厅
堂宽阔气派高品质相适应堂北侧设休息厅处窗外项目绿花园景观良适合休息观景放松身心休息厅设置力提升公寓品质重素
位置：位堂北侧1214轴D1F1轴间
面积：120方米
功：休息等候
目标客户：公寓式酒店客户
l 咖啡厅
利原设计咖啡厅操作间水水电气等设施设备配置位置位南侧享受阳光适合咖啡厅位置作公寓客户接休闲场公寓起居厅空间延伸
位置：CF轴14轴围合空间
面积：240方米
功：咖啡茶饮休闲洽谈会晤等
目标客户：公寓式酒店客户兼顾周边消费群（包括水晶岛写字楼）
l 高级超市
高级超市需外服务需选择公寓部外部均方便达位置层东北角门面房通堂道直接达位置隐蔽便利酒店高档超市合适位置时外街（唐延路）便吸引流外服务高档超市利提升公寓档次
位置：C1A1轴1214轴围合空间
面积：约130方米
功：高档规模超市屈臣氏SEVENELEVEN等
目标客户：服务公寓式酒店客户时服务投资型服务公寓客户办公楼客户周边写字楼消费者
l 美容美体保健中心
通行调查健身中心样美容美发保健高档居住物业客户核心需求具较需求量较广需求面作项目高档公寓配套美容美体中心普通美容美发规模档次服务范围等素方面属类型业态美容美体保健中心兼顾美容保健双层需时具相规模提供专业化功美容保健服务客户限投资型服务公寓公寓式酒店包括写字楼项目周边写字楼居住户客户需求辐射范围取决专业化综合性程度营业规模
具较规模选择街门面房实现功辐射范围必须条件原银行营业厅位置面积等均够满足求
位置：C1A1轴412轴围合空间
面积：约320方米
功：美容美发摩种保健治疗等
目标客户：资型公寓客户公寓式酒店客户写字楼客户项目周边写字楼居住物业客户
l 药店鲜花店
定位述针长期居住投资型服务公寓客户需求更偏重生活化日常需求药店花店针公寓客户生活化需求时够外服务层东南角门面房够满足药店花店空间街位置需求较合适位置
位置：药店位CA轴12轴围合空间花店位CA轴24轴围合空间
面积：药店约120方米花店约47方米
功：药品销售简易诊鲜花销售订送鲜花等
目标客户：投资型服务公寓客户公寓式酒店客户写字楼客户项目周边写字楼居住物业客户
232二层
投资型服务公寓二层总面积约1360方米包含厅挑空中厅环列挑空中厅走道周边功空间特处东侧唐延路处面积街露台景观视野较整二层亮点空间
健身公寓居住客户重需求完善公寓式酒店服务配套功提升投资型服务公寓档次重效途径结合项目空间条件二层设健身会集中健身娱乐类配套成投资型服务公寓公寓式酒店享配套健身娱乐功包括健身房体操房桑球类室童活动图书室完善功设施成酒店公寓品质保证提升投资型服务公寓档次重素
l 桑淋浴
桑淋浴健身辅助设施涉水系统配置项目进度关系需先确定位置综合考虑项目素限制条件桑淋浴设原位置健身功组合形成放松身心场
位置：原桑淋浴更衣位置
面积：60方米
功：桑淋浴更衣
目标客户：投资型服务公寓客户公寓式酒店客户兼顾写字楼客户
l 器械健身房
健身房运动量较淋浴较合适根现空间具处承重墙空间较零碎条件器械健身房设桑相邻位置方便
位置：位1214轴C1D1轴围合范围
面积：约80方米
功：摆放健身器械器械健身公寓式酒店配套设施较完善提升公寓式酒店档次品质
目标客户：投资型服务公寓客户公寓式酒店客户兼顾写字楼客户
l 体操房
位置考虑器械健身相需相开阔空间
位置：位412轴C1轴东区域（根实际营果未扩规模需空间露台方扩展）
面积：约106方米
功：体操教授练
目标客户：投资型服务公寓客户公寓式酒店客户兼顾写字楼客户
l 球类运动室童游戏室
球类运动器械体操外技巧性健身方式桌球乒乓等童游戏具噪音较特点结合空间现状二者合设减少空间影响
位置：14轴DF轴围合空间
面积：160方米
功：乒乓球砂弧球桌球童游乐组合器械等
目标客户：投资型服务公寓部客户
l 图书阅览
针目标客户文化层次受教育程度较高特点选择相安静空间作读书阅览场原棋牌室位置相封闭规模适宜适合作图书室
位置：14轴CD轴围合空间
面积：60方米
功：图书期刊杂志报纸阅览
目标客户：投资型服务公寓部客户
l 题休闲花园
二层露台需计算全部建筑面积属分摊建筑面积贵公司损失西安属北方城市露台部分季节利行建议露台玻璃幕封闭作四季均营空间布置绿色植物题景观成景观视野较优美高档休闲空间
果改动公寓楼东立面影响较建议玻璃幕封闭位置适部退确保实面积前提适兼顾外立面效果
位置：位二层原银行办公露台处
面积：约350方米
功：绿色题景观展示休闲冷饮
目标客户：投资型服务公寓客户公寓式酒店客户兼顾写字楼客户
（五）细化定位建议
通分析投资型服务公寓较理想公寓类型总体项目益酒店功较协调
根项目现状产品方面应进行定调整包括：
l 提供24时热水
根调查购房者中77明确表示希24时热水提供24时热水高档次服务式公寓基服务
购房者24时热水需求程度
l 提供菜单式装修
般言投资型服务式公寓应提供精装修吸引投资者基容作出租途言必须装修吸引租客项目品质基保障调查反馈购房者普遍需精装修提供菜单式装修二者重达73项目应开发商提供菜单式装修方案品质基保证统基础定档次细微差客户选择余开发商统负责装修保证项目档次品质工程质量避免客户装修客户酒店带利影响
购房者装修选择
l 提供户式中央空调
中央空调高档次服务式公寓般具备通购房者调查57客户希配备楼宇中央空调分户式中央空调没中央空调话难体现公寓档次然项目没设施楼宇中央空调果提供分户式中央空调达样效果
购房者中央空调偏
方面高档服务式公寓必须具备通西安客户调查反映出述设施配套强烈需求应产品调整中予考虑
四写字楼细化定位
（） 目标客户定位
1 目标客户分析
根西安中高档写字楼客户调查写字楼客户基特点：
11行业分布
调查企业行业分布广泛信息邮电类占19％咨询服务类占28％建筑房产类占17％
调查企业行业分布图
12公司性质
市公司占45％省区公司占26％外公司占20％港澳台国外公司占2％7％
调查企业公司性质分布图
13写字楼取方式
物业取方式市省公司租买例相略偏购买外港澳台国外公司94％选择租赁中港澳台国外公司表现更明显100％选择租赁见市省公司出售写字楼目标客户市省公司外港澳台国外公司出租写字楼目标客户
55％公司部63％区总部物业取方式选择购买总部区总部办公位置相稳定偏重选择购买方式分公司办事处点变迁频繁偏重选择租赁方式选择购买例仅占13％7％
级公司选择购买写字楼例图
14办公面积
办公面积200500方米公司重高次200方米公司见西安写字楼市场中中规模公司较办公面积达
1000方米公司高新区明显余区域写字楼见企业言高新区更吸引力
高新区非高新区企业办公面积例图
2 目标客户定位
根项目作高档次商务综合体定位写字楼应项目体功综合体统领物业目前市场竞争态势激烈产品质化情况较严重情况必须突出项目作综合建筑体优势办公产品景观等方面优势目标客户总体档次较高规模相较公司保证项目总体品质客户素质
项目写字楼目标客户：
高新区部周边规模较实力较强企业高科技通讯公司等高新区导产业类公司高新区产业类型企业提供服务咨询服务类公司房产开发公司等吸引资企业总部外资企业区域性办事处分公司发展定程度进入成熟期高新区原成长型企业
（二） 营方式建议面积分割
写字楼面积分割首层作商业配套25层作办公中45层预留开间分割目标客户国外企业总部区域总部分公司预留性化装修空间45层视野景观较适合吸引实力较强企业
45层预留开间面积楼层营策略应灵活考虑租售举吸引类客户入住目扩项目知名度影响力面积出售招租会起极推动作根写字楼客户调查物业取方式总部区总部办公位置相稳定偏重选择购买方式55％公司部63％区总部物业取方式选择购买分公司办事处点变迁频繁偏重选择租赁方式国公司选择购买重较高港澳台国外公司94％选择租赁公司策略够成功吸引类客户入住应采取灵活方式适应性质公司获取写字楼惯
23层进行分割面积200500方米数客户需求吻合客户类型中型公司重市省企业高新区产业类型企业提供服务咨询服务类型企业营方面采取销售方式快速回笼资金目
（三）商业配套定位
写字楼南北总长度长218米东西总宽度宽35米南端外墙距离公寓式酒店23米东侧距离水晶石17米
写字楼身商业配套写字楼配套服务
写字楼距离水晶石较水晶石面积相较写字楼部分配套作水晶石补充面积划分水晶石中
时公寓式酒店服务配套底部商业配套空间中未完全满足需写字楼配套中适予兼顾
1定位原
写字楼目标客户获取物业方式途分投资者购买写字楼作办公空间公司租住写字楼公司（含发展商业租住二种情况）三类写字楼商业配套者租长住公司公司员工满足公司员工需求特点偏水晶岛写字楼定位原
兼顾公寓式酒店配套需时考虑写字楼公寓式酒店客户类型层次需求特点针特点进行定位
2定位
l 作水晶岛办公楼长期者托高新区二期产业园区产业氛围公司需求特点集中商务相关需求注重形象时注重实求高效快捷具定性化相档次品质
l 公司需求容具体包括公务宴请产品展示发布型会议报告金融邮政服务票务服务等
l 作公司员工属白领阶层需求集中生活需求方面实性形象重实惠前提兼顾定品位品质讲求生活质量
l 需求容包括工作餐加班餐日常生活品需求健身休闲等
l 兼顾公寓式酒店配套包括高档餐饮会务需求
3定位容
根述定位原定位水晶岛办公楼商业配套定位包含功：银行商务餐厅会议室品牌快餐咖啡酒吧票务中心商务中心员工餐厅邮局
述配套容位办公楼层考虑员工餐厅邮局部档次形象方面配套匹配程度高设层
2 1层
写字楼层总面积约7000方米南北2堂面积均约280方米
根述定位原定位容考虑公寓功高档餐饮水晶石提供高档配套等素结合身空间分割基布局公寓位置布置高档中餐厅确保写字楼高档品质南北堂两侧空间设置高档餐饮咖啡会议商务中心等项目提升写字楼品质目少降低写字楼品质水晶石配套水晶石身入口堂便联系银行应具较外部联系设交通便利停车方便位置分述：
l 银行
考虑写字楼需求基础项目档次规模考虑唐延路线尚没银行布点建议写字楼设立支行级营业厅根行市场调查目前银行支行全部面积基1000方米左右需预留较面积银行空间吸引银行前布设分支机构
位置：2630轴BG轴围合空间
面积：1100方米
功：写字楼公司提供银行服务
目标客户写字楼附周边写字楼公司公寓楼客户
l 会议中心
高档写字楼具规模高端配置会议空间需求时作公寓式酒店重配套容
位北堂两侧良装修会议氛围高档写字楼品质匹配部设走道相独立堂处较重明显位置利提升会议室档次便吸引高档次型会议提升写字楼品质具定作
根需灵活分割合组合中种规模会议室根实际招商情况增减面积根市场需求实际情况改办公室出售出租
位置：2226轴BG轴围合空间1719轴EG轴原办公室
面积：约1100方米
功： 会议报告产品发布等
目标客户水晶岛写字楼附写字楼公司
l 中高档商务中餐厅
部高档写字间存高档餐厅需求商务宴请接洽谈会议餐时作公寓式酒店配套补充选择公寓式酒店位置便双方享
项目部街道设处开口便外公寓式酒店服务
位置：37轴BG轴79轴EG轴围合空间
面积：1450方米
功：中高档中餐厅
目标客户：水晶岛写字楼附写字楼工作公司公寓式酒店客户兼顾投资型服务公寓客户
l 票务中心商务中心
位置：1718轴BD轴
面积：约180方米
功：票务服务收发传真电子邮件服务复印印英文翻译秘书服务等
目标客户：写字楼会务客
l 咖啡酒吧
南堂设高档咖啡酒吧满足写字楼配套需求时高品质装修环境利提升写字楼档次
位置：79BD轴围合空间
面积：180方米
功：高档酒吧写字楼商务洽谈放松休闲场
目标客户：水晶岛写字楼公司办公士
2 2层
考虑目前项目区位成熟价廉实惠员工餐厅写字必须配套吸引客户具重作写字楼销售出租利条件作写字楼必须重配套设施设层档次形象配套尤水晶石档次相差较考虑设室方便影响写字楼形象
层功类设备机房汽车库行车库受机房布置结构局限位置车位布置面积相较宽松利宽松位置减少车位布置员工餐厅满足写字楼基必须配套行认合理选择
l 员工餐厅
室冷冻机房加压泵房间9停车位9车位特设置宽8米总长度30米车道单侧停车较浪费面积处北电梯厅方便楼员工达建议1617轴间三车位移动D轴处取消余6车位空出面积作员工餐厅时电梯厅19轴墙面开设门洞方便员工出入
位置：1619轴DG轴围合空间
面积：330方米
功：写字楼工作员工提供工作餐盒饭送餐服务
目标客户写字楼员工
l 邮局
述员工餐厅开辟空间设处20方米邮局营邮件投递转发业务满足写字楼需求
位置：1819轴EF轴围合范围
面积：20方米
功：写字楼公司提供简单邮政服务
目标客户写字楼公司
五水晶石细化定位
（） 总体定位
水晶石位建筑体中心位置统领整建筑群品质水晶岛魅力核心水晶石定位高档商务俱乐部少数提供高档俱乐部财富标志少数社交圈作整商务综合建筑体核心亮点填补西安高端商务配套市场空白形成强市场吸引力商务提供强力支持
水晶岛定位高档商务俱乐部原作：
l 高档商务俱乐部般济发达城市出现西安年发展济实力已增强着西部开发步伐加快西安作西部区域中心城市重战略位更城市难拟济持续快速发展提供新动力济发展背景商务设施需求会更样化需产生高档俱乐部类型高端商务产品
l 西安济发展带动企业蓬勃发展种类型企业数量断增长实力断增强产生批豪富阶层拥巨额财富位社会金字塔顶尖需专属商务活动空间家休闲私密空间阶层士交流空间普通商务设施难满足需求高档商务俱乐部较理想产品
l 西安目前种高档商务产品非常少基空白项目建设高档商务俱乐部填补市场空白
l 高档商务俱乐部吸引客户群体较趋性数客户事业已取辉煌成继续发展壮程中样俱乐部提供商务交流台事业发展财富积累提供良机会
l 项目作高档次商务综合建筑体设立高端商务俱乐部总体价值提升促进作首先服务客户商务客户项目总体定位突次俱乐部作高端商务产品旦营成功形成全市范围影响力项目扩知名度提升品质较帮助
l 商务俱乐部客户身写字楼酒店服务式公寓客户俱乐部程中物业产生兴趣进购买旦项目总体品质认成项目义务宣传员交际范围效项目信息传达目标客户扩项目知名度促进销售利
（二） 营模式
高档次商务俱乐部成功首条件引进专业验客户网络俱乐部理公司俱乐部理公司会前期针性市场研究基础根物业身特点理验提出详细业态布局营方案专业俱乐部理公司俱乐部营取成功进保证水晶石高品质总体项目高品质
项目水晶石应建设前意俱乐部进行洽谈签订合作协议听取俱乐部理公司意见进行功调整产品细化保证项目建设功设置俱乐部定位营方案高度吻合
（三） 业态功布局建议
水晶石总面积约3700方米分层层二层三层中层直接外设沉式广场作入口广场层南北二入口方便方流二层层空间连通充分具处面积挑空空间形成丰富流动空间效果成水晶石室空间特色缩水晶石面积
根行北京类型高档俱乐部调查总规模均5000方米作高档俱乐部水晶石现规模较建议写字楼水晶石位置分离出部分面积作水晶石补充达规模营佳收益终提升整项目品质目
1定位原
着西安济快速发展越越国外企业进入登陆西安加入西安快速发展中时社会财富断积累新实力型企业公司断产生逐渐成西安济发展领航者力军背景形成新财富阶层具备相实力公司总裁董事企业家公司高层决策士具较高社会位属成功士群中少数拥数财富水晶石目标客户水晶石提供商务社交休闲活动场
满足城市高端群需求偏水晶石定位原水晶石成财富阶层西安新家财富新策源财富缔造者新落脚
2定位
21目标客户特征
水晶石高档俱乐部目标客户群具备定实力公司决策层士仅具较强消费力具选择公司发展区域决定权力水晶石高档俱乐部应具强烈吸引类群独特魅力需求特点更乐固定相事张扬稳定圈子进行商务社交休闲活动济实力强消费环境具相高品质求彰显社会位实力品位希引注目消费力极强形象品质舒适度性化需求价格关注理性追求享乐追求性化享受
22营方式
水晶石高档俱乐部适合采会员制营方式显示尊贵身份提供更交际网络获更财富创造机会
水晶石会员家提供专属高档商务会议交流休闲健身娱乐餐饮等富特色空间高品质服务
具体营方式：
l 实行会员邀请方式分创始会籍高级会籍普通会籍定期举行俱乐部活动聘请专门国际级俱乐部理公司进行理仅保证会员享受高水准服务运强国际网络会员够国家城市享受样级会员权利
l 俱乐部会员数应控制定数量保证尊贵性高品质服务享受会员级较优惠
l 俱乐部定期会员举行丰富彩俱乐部活动创造商业机会
3定位容
31功分类
根行北京高档俱乐部市场调查目前高档俱乐部功设置分三类：
l 康体娱乐功具体包含：游泳池健身房桑台球保龄球壁球棋牌室室网球场等
l 高级餐饮：高级西餐日韩国料理等兼高档中餐
l 会议：包含规模会议厅会议室
l 功：包括特殊空间美洲俱乐部设独具特色雪茄长廊存放国VIP私雪茄根品牌特性雪茄设置适合温度湿度精心珍藏等候客次光
32功布局
根定位原考虑市场情况结合水晶石整体通透形体轻盈规模较建筑特点水晶石部安排健身休闲会议西式餐饮占面积较高档中式餐厅需面积较建议设水晶岛写字楼层
33功分区
具体功安排产生较噪音湿气蒸汽康体娱乐项目健身台球等安排水晶石底层相安静西式餐饮会议厅等安排层二层布置较安静功特色酒吧阅览室原顶层逐步喧闹度宁静
331层
层总规模约方米单独出入口直接面唐延路入口处设沉式广场室外空间形态较丰富
参考北京档次俱乐部京城俱乐部长安俱乐部等功布局特点健身游泳池乒乓球音室等容易产生较噪音空间集中布置室免影响部安静环境水晶石二三层空间完全贯通果噪音较功布置二三层会干扰房间满足高档俱乐部环境安静基需求种布局方式水晶石尤适合
行建议室安排健身相关容包含游泳池桑健身台球淋浴氧吧
考虑项目目前施工进度水晶石基已作完加设游泳池困难较考虑保持整水晶石够成较道标准高档俱乐部具备辐射整西安市吸引力行然建议果应加设游泳池
室目前安排功：
3311方案：游泳池布局：
桑：
位置：12轴——114轴1A轴——1A轴围合区域
面积：500方米
功：桑洗浴SPA水疗保健摩休息
健身
位置：114轴——115轴1F轴——1B轴围合区域
面积：250方米
功：更衣淋浴体操房器械室
VIP台球：
位置： 114轴——17轴1A轴——3A轴围合区域
面积：210
功： VIP台球室5间
氧吧
位置：115轴——116轴1C轴——1F轴围合区域
面积：160方米
功：氧吧休息厅
3312方案二：设游泳池布局
房间形状长度限制游泳池作成形状带戏水功游泳池建议布置然风格加入热带植物造沙滩等然风光弥补非标准游泳池足
游泳池规模较健身功需选择功分布游泳池周边形成游泳池中心功布局突出游泳池功吸引力弱化功空间较问题
方案中男女桑健身氧吧合体作游泳池空间约900方米
健身房设11617轴间原KTV包间位置面积约60方米
桑更衣设原KTV包间位置
332层
层总规模约方米喧闹安静竖功分区层安排会议高档西餐厅咖啡厅设置性化会议室咖啡厅童活动室
l 性化会议室
会议高档俱乐部功结合目标客户特点水晶石会议室性化会议室考虑目标客户性化需求特点俱乐部会议室规模应会议室空间具灵活变性时咖啡厅装修等考虑未进行功转换便必时作俱乐部会议室
位置：16轴——117轴1E——2A轴围合区域
面积：220方米
功：含3会议室通装修形成三种风格奢华古罗马风格沉静日风格古色古香中式风格等
目标客户：俱乐部会员周边整城市高端群
l 功宴会厅高档西餐厅
高档西餐厅俱乐部空间需较宽空间作功宴会厅高档西餐厅复合功空间具西餐厅高档宴会厅报告厅型财富聚会高档晚宴重功
建议设置空间中部写字楼高档中餐厅接两者高档次豪华装修遥相呼应形成水晶石高品质形象氛围
位置：15轴——16轴1C——2A轴围合区域
面积：300方米
功：提供高档西式餐饮
目标客户：俱乐部会员周边整城市高端群
l 咖啡厅
高档咖啡厅提升俱乐部档次效途径结合水晶石面特点考虑咖啡厅属较轻松休闲开放性场建议设堂位置高品质装修水晶石整体品质力支撑
位置：14轴——15轴1B——2A轴围合区域
面积：约300方米
功：提供高档咖啡饮料服务
l 童活动室
童活动室作会员空间附属空间解决会员携家消费时童活动空间性化必设施
建议入口东南角设童活动室附设家长休息室便家长护休息设柔软面童玩具等空间相封闭免干扰空间
位置：11轴——12轴1E——2A轴围合区域
面积：约120方米
功：童游戏场相关游乐设施
l 超豪华专属中餐厅
前述水晶石空间限组成俱乐部功重元素——高档中餐厅需较面积选择设写字楼首层水晶石体位置
高档装修宽敞环境水晶石通透形象相匹配时写字楼具提升档次作
位置：写字楼层1317BG轴围合区域
面积：约1240方米
功：提供高档中式餐饮
目标客户：俱乐部会员周边整城市高端群
333二层
二层空间较层具良沟通适宜设置相安静功包括针目标客户高档特色酒吧阅览室
l 特色酒吧
设置特色风情酒吧装修奢华具强烈性空间封闭相独立位二层安静图书室相互干扰高档形象够产生相互支持作
位置：15轴——17轴1B——1F轴围合区域
面积：320方米
功：高档休闲商务洽谈场
l 阅览室
功中安静场时显示目标客户文化底蕴空间需较豪华装修衬托档次
位置：14轴——15轴1A——1F轴围合区域
面积：240方米
功：图书阅览信息服务
34关水晶石竖交通设施
341现状
目前水晶石层部没直接联系竖信道需通室外进入层二层
水晶石作整体俱乐部需部竖贯通交通核考虑目标客户身份位行惯相匹配应高档电梯高档装修楼梯组成形成高舒适豪华交通空间水晶石功空间豪华保持致
342组成
水晶石南侧北侧设交通核中南侧交通核竖交通信道应设置高档电梯部
北侧交通核作辅助疏散楼梯考虑仅设楼梯
341具体位置建议：
l 南侧楼梯设12——112轴1F——3A轴线围合区域层二层
l 北侧辅助楼梯设18——19轴1E——3A轴线围合区域层二层
六项目功互动关系
（）项目功互动关系分析
1 综合建筑体功相互影响般规律
（1）规模例关系
详细研究商务综合建筑体基规律北京档次较高综合性项目进行分析发现写字楼公寓酒店商业重基功部分综合性项目中含四种功选取七代表性项目项目开发初期区位条件水晶岛类似商务氛围浓厚区域着综合性项目聚集逐步带动区域发展形成商务区
北京综合性项目功规模例
名称
物业类型
总规模（万m2）
写字楼例
公寓例
商业例
酒店例
国贸
写字楼公寓酒店会展商业
56
314
121
107
196
嘉里中心
写字楼公寓酒店商业
232
353
155
65
304
东方广场
写字楼公寓酒店商业
80
500
250
125
113
赛特广场
写字楼酒店商业
95
313
\
163
304
恒基中心
写字楼公寓商业
28
307
182
285
\
盈科中心
写字楼公寓商业
219
301
320
215
\
燕莎中心
写字楼公寓酒店商业
16
131
130
167
406
通规模例分析四种功构成商务综合建筑体言合理规模例：
功类型
写字楼
酒店
公寓
商业
规模例
30－40％
10－30％
15－25％
10－20％
样规模重般言保障项目中功间较协调会相互影响项目总体效益佳
（2）功影响关系分析
分析商务综合性建筑体功相互影响关系国贸项目较标准项目外素进行必修正修正国贸相标准通分析较项目规模功容物业占例租金影响发现物业间相互影响关系
项目进行较时国贸项素1案例项目位置交通环境停车装修设备开发商开盘时间等七素基根验结合实际情况进行修正项目修正情况：
写字楼功修正
公寓功修正
酒店功修正
商业功修正
通分析发现商务综合性项目中物业功关系特点：
l 综合性项目中写字楼般规模例较相流物业类型项目否获预期收益力量般言综合性项目写字楼核心进行功设置
l 综合性项目中酒店般四星级五星级高档酒店写字楼服务式公寓积极促进作酒店综合性项目写字楼租金较高酒店档次写字楼租金水基呈趋势说明写字楼酒店间相互积极影响促进
l 综合性项目中公寓配套功服务式公寓目标客户周边写字楼商务士居住服务式公寓租金水较高良回报率吸引众投资者购买服务式公寓服务式公寓写字楼品质租金进步提升作时项目中酒店档次越高公寓租金水越高说明酒店公寓特服务式公寓没竞争关系种相互促进积极影响关系
l 综合性项目中商业功说明处理商业写字楼间独立性交通组织合理业态形式商业写字楼会造成负面影响反高档次商业特色商业综合性项目中功者带方便够扩项目知名度市场中树立高档次项目形象利项目租金水提高例国贸燕莎赛特北京高档购物中心百货公司写字楼租金较高
2 项目中物业功互动关系
（1）体物业间关系
l 规模例关系
项目物业功包括写字楼酒店投资型服务公寓俱乐部商业配套规模例关系：
物业功
写字楼
酒店
公寓
商业（俱乐部+商业配套）
总规模
规模（方米）
36000
25300
26700
14500
102500
规模例
351
247
260
141
1000
出较理想商务综合建筑体较合理规模例相项目部分功例完全吻合基规律规模言功例合适
l 功间相互关系
物业功
作
客户
物业功关系
写字楼
统领物业收益源
规模较实力较强企业外资企业
项目核心物业项目否成功关键素物业功档次定位应写字楼矛盾相互协调突出商务氛围促进写字楼价值提升
酒店
项目商务服务功项目总体保值增值保证
租客短期居住商务客写字楼中企业业务伙伴首先酒店理想客户时整高新区服务
高档次酒店写字楼促进作尤酒店定位商务客写字楼功联系更紧密高档次酒店高档次写字楼匹配相互促进
投资型服务公寓
配套
长住客户国外高级商务士高级白领写字楼客户服务时服务周边写字楼
写字楼高级白领提供服务优良长期居写字楼配套更完善时客户定位长期客户酒店短期客户形成错位相益彰
俱乐部
项目亮点差异化优势填补市场空白
商务士中高端客户时述物业者
高端商务产品项目总体商务范围相协调品质档次高写字楼酒店等带动作
（2）商业配套体物业关系
项目公寓写字楼较面积底商配套底商功体物业功密切相关根体物业客户群需求实际利空间合理安排底商容位置作综合性项目底商享性较强底商面体物业服务外物业服务
商业配套体物业关系情况：
l 酒店底商配套
酒店底商配套
层
咖啡吧
商务中心
前台
服务象
酒店客
二层
美容美发
餐厅
服务象
酒店客
作高档酒店基配套酒店客服务酒店底商面积较配套足需物业商业配套健身休闲购物配套功公寓首层底商解决商务会议高档餐饮享写字楼底商配套
l 公寓底商配套
公寓底商配套
层
美容美体保健中心
花店
药店西餐厅
面包房
休息厅
高档超市
服务象
服务公寓客户外整项目提供服务兼顾外
二层
桑淋浴
健身房
体操房
童活动室
球类运动室
图书室
空中花园
服务象
公寓客兼顾酒店客户弥补酒店健身休闲设施配套足问题
公寓底商层部分配套街配套设施公寓客服务外写字楼客户酒店客户外营二层作公寓会服务公寓客时酒店客服务弥补配套设施足问题
l 写字楼底商配套
写字楼底商配套
层
银行
会议室
商务中心
咖啡厅
南侧高档餐厅
超豪华专属餐厅
员工餐厅邮局（）
服务象
写字楼客户兼顾酒店公寓外
写字楼客户酒店客户
写字楼客户会务客
写字楼客
写字楼客户酒店客户公寓客户兼顾外
水晶石俱乐部客户
写字楼客户
写字楼底商兼顾服务象较室员工餐厅邮局首层咖啡厅写字楼客户服务外南侧中高档餐厅位写字楼酒店公寓交汇位置时三类物业服务解决酒店公寓中高档餐饮足问题银行时类物业客户服务外营会议室写字楼客户酒店客户服务弥补酒店中商务会议室足商务中心写字楼客户参会会务客服务高档餐厅水晶石俱乐部部分俱乐部会员服务
（二）物业营互动关系
项目种功组合综合性项目类物业面物业市场影响时相互间互动关系酒店公寓写字楼俱乐部——水晶石等功物业推出时机选择应注重策略物业类型市场环境相矛盾时功相协调利项目总体销售
物业推案策略方面建议分四步走：
1 第步进行物业推广宣传造势工作重点宣传项目西安数真正商务综合建筑体具稀缺性领航性突出区域升值潜力
2 第二步前期宣传基础首先推出酒店公寓酒店目前高新区稀缺产品公寓物业需求较旺盛投资客户西高新区域户型产品较高兴趣两类产品市场压力相较酒店推出辅新投资模式阶段物业推广亮点酒店销售带动公寓销售项目成市场热销项目奠定高档物业市场形象酒店公寓投资概念销售速度会相较快迅速凝聚气利消费者接受综合性项目档次高市场潜力概念
3 第三步酒店公寓推出取良市场反映推出商务俱乐部项目高档次形象进步突出项目价值进步提升商务氛围营造等更加浓厚
4 推出写字楼写字楼项目中体物业占37体量然规模写字楼售价较高项目总收益中重会较高写字楼否利售出项目否获理想收益关重写字楼市场目前竞争激烈项目区位条件成熟项目部环境成熟时候推出写字楼难市场中取优势价格提升面较压力写字楼推出时间考虑放时项目已基成现房高档次物业形象已成项目广告时酒店公寓俱乐部推出聚集气烘托商务氛围项目高档次高品质形象已市场接受身已突出项目写字楼众基础着重推广写字楼钢结构设计部空间更舒适低层低容积率景观办公等优势写字楼真正实现差异化区写字楼够保证写字楼市场中获成功
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