同致-星河酒店项目建议书 - ppt资料 - 香当网

PPT 内容
PPT 图集

1. 星河酒店项目建议书（写字楼、商业）深圳市同致行物业顾问有限公司二00三年八月二十八日http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
2. 第一篇写字楼篇http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
3. 第一部分市场调查与分析http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
4. 一、经济政策与环境分析（一）政府政策导向政府六大措施：1、大力发展金融、高新技术产业、对外贸易和现代物流产业四大支柱产业，调整和优化产业结构；2、建设生态型产业链和循环经济发展模式；http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
5. 3、全面迎合珠三角经济带和深港一体化的新趋势；4、降低经济发展的环境成本与环境代价，实现资源与环境的永续利用；5、加强人才的培养与引纳；6、加大力度扶持民营企业，放宽与国外企业的战略联盟政策。http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
6. 小结政府将要把深圳建设成为一个区域性经济性的国际化城市，充分利用自身的投资环境优势、管理和创新优势、人才优势、科技与第三产业，以及外向型经济优势，力争成为珠三角经济带的国内外大型机构地区总部，进而成为区域经济核心。http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
7. （二）目前经济形势1、中央政府与香港特区政府关于CEPA(协议的签署；2、目前深圳“总部经济”发展战略收到实效。3、 2003年上半年新注册的外资企业达793家，外资进入深圳的势头持续迅猛。http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
8. 小结◆ 加入WTO两年，深圳已明显凸现WTO效应，外商投资力度逐年加大，出口势头依然迅猛。◆ CEPA给深圳带来实质性利好。http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
9. 二、深圳写字楼市场供求趋势分析（一）销售及租赁情况历年办公楼销售面积截至2003年6月http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
10. （二）空置情况历年写字楼空置面积及空置率http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
11. 主要原因：1）今年上半年写字楼同期推出供应量比较集中；2）写字楼的销售旺季是在第四季度前后；3）SARS对写字楼市场造成一定的负面影响。http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
12. （三）上半年写字楼销售价格今年1—6月份全市写字楼销售单价约为9861.96元中心区的写字楼均价约为11500元/平方米，上涨5%；车公庙片区写字楼均价约为8200元/平方米，下降3%；http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
13. 三、深圳写字楼供求情况及后市预测（一）全市目前供求情况1、今年全年的供应量约为37万左右，而今年全市写字楼销售面积应不低于30万平方米，下半年写字楼销售面积将突破22万m2； 2、今年写字楼供应量集中在中心区，约有数十个楼盘同期销售。 3、罗湖由于两个甲级写字楼在招租，现在和未来两三年内基本没有销售盘； 4、车公庙片区今年上半年写字楼供应量约为6万多平米 http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
14. （二）对未来写字楼市场预测 1、2、 2004年将有超过50万m2的中高档写字楼推出，其中前三季度前约有15万平米，第四季度约有35万平米的供应量。2004年深圳全年写字楼的销售量约为35—40万平方米，将会出现较大的空置率；http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
15. 3、 2005年全年写字楼新增供应量仅为35—40万平方米，消化量将达40万平方米，供应量减少一方面是因为中心区和车公庙写字楼密集开发的高潮已过，其二，深圳市政府严限高档写字楼的开发；4、 2004年后泰然工贸园将在8—10年内推出300多万平方米写字楼，并将会逐步以5000—6000元/平方米超低价格推出，平均每年推出20—30万平方米，将导致大量创业成长型公司和部分大型企业的后勤、服务和结算中心流向该区域http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
16. 四、中心区写字楼未来发展趋势1、中心区仍是深圳市写字楼市场的主战场，2004和 2005年中心区的写字楼开发将达到最高潮，供应量将会超过全市的70%。2、由于中心区在未来几年内推出的绝大部分是超高层项目，中心区写字楼价格将会全面拔高；推出的中心区写字楼在产品设计将会有重大突破，第四代写字楼将会全面得以体现。 http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
17. 部分在建项目一览表项目名称推出时间可售办公面积产品结构、档次捷美中心2004.108万㎡超高层，大开间，甲级国际商会中心2003.107万超高层，大开间，甲级中铁建项目2004年底7万超高层，甲级大开间，北方中成项目2004年底3万超高层，部分写字楼新世界中心2004年底7万超高层，甲级大开间安联大厦2004年底6万超高层，甲级大开间华融大厦2003年底3.5万高层大开间，甲级航天大厦2004年初3.8万高层大开间，甲级礼顿大厦2003年9月3.5万高层大开间，甲级江胜大厦2004年上4万酒店式公寓贵州大厦 2004年初 3.8万高层大开间，甲级合计 56.6 http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
18. 五、中心区部分在售写字楼项目调查项目名称开盘时间目前销售率目前剩余面积产品档次中央商务大厦 2002.1098％0.08万㎡大开间，甲级时代金融中心 2003.385％1万㎡大开间，甲级福建兴业银行 2003.180％0.9万㎡大开间，甲级国际商会大厦 2002.6.4100%0小开间，非甲级http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
19. 第二部分写字楼项目定位 http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
20. 一、项目基础资料分析项目位置：深圳市中心区17-1号地块建设用地面积：9813.9M2总建筑面积：100000M2其中，五星期酒店部分50000M2，商务部分30000M2，商业20000M2（地下室1层、2层，与地铁连通）建筑高度：>85M，<100M http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
21. 二、项目整合分析（一）区位概况分析位于中心区南区CBD中心轴线东面，本项目位于福田中心区17—1地块，东靠两栋超高层写字楼，南临会展中心，北临大中华，西临中心绿化广场，地下与地铁和地下商业街相连，地理位置优越。http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
22. （二）交通概况分析东侧：中心六路，路宽9.5米，为小区次干道；南侧：福华三路，路宽32米，为城市主干道；西侧：中心五路，路宽16米，为城市次干道；北侧：福华路，路宽32米，为城市主干道；http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
23. 地段的西侧及北侧分别留有地铁出入口,同时距城市主轴线深南大道、城市快速干道滨河路只有几十秒的车程。交通路网极为便利。未来，地铁一号线和四号线的交汇处的会展中心站以每天大于70万人次的集散数量。19号地块的公交枢纽总站20条公交线路与地铁形成直接换乘。 http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
24. http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
25. （三）周边配套分析公共设施22万平方的会展中心、高交会馆、水晶岛、市民广场、市民中心、电视中心、少年宫、音乐厅、图书馆、中轴线45万平方绿地公园广场、儿童医院、科技书城、岗厦中学，以及大量高尚住宅区。酒店香格里拉酒店、祈年酒店、以及本项目的星河酒店等http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
26. 商业设施购物公园、18万平方的新城SHOPPINGMALL、福华地下商城、世纪中心家居广场等住宅港丽豪园、星河国际、城中雅苑、如诗美地、中海华庭、风华盛世、辛城花园、黄埔雅苑、天键世纪花园、中银花园、深业花园、雅诵居等写字楼江苏大厦、中铁建大厦、安联大厦、江胜大厦、航天大厦、礼顿大厦、兴业银行大厦、联通大厦、时代金融中心、投资大厦、国际商会大厦、特美诗大厦、免税大厦、信息枢纽大厦、丰立大厦、大中华广场、国际商会中心、新星大厦、新世界中心、捷美大厦等http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
27. （四）景观资源分析东面：高楼林立的现代大都市繁华景象；南面：会展中心；西面：中轴线绿化带、繁华大都市景象；西北：中轴线绿化带、市民广场、水晶岛、深南大道，以及西面繁华大都市景象；http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
28. 三、项目SWOT分析优势（S） 1. 地处CBD核心区域，中心区中轴沿线，商务环境优越； 2. 超五星酒店及管理可有效提升物业档次及产品差异化； 3. 双地铁出口直入地下商业，公共交通便利； 4. 毗邻地标性建筑会展中心，易于识别及传播； 5. 西面有较好的景观优势，与城市景观中心绿化带毗邻，南面和西北面也有较佳景观； http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
29. 劣势（W）1．目前交通较为不便； 2．地铁出口与地下商业相连，造成人流过于集中繁杂，影响项目的高档形象，同时存在一定的安全隐患； 3．开发商缺乏办公物业开发经验； 4．综合性物业，有利有弊，就写字楼部分而言，与纯写字楼相比，竞争优势并不明显； 5、不同功能的各部分规模均不大； http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
30. 机会（O）1. WTO带来大量境外企业进驻； 2. CEPA的实施； 3. 珠三角自由贸易区的建立； 4. 星级酒店汇聚区，区域标识性强； 5. 中心区已成气候； 6. 项目定位的提炼与升华，将有可能使项目成为深圳乃至全国的创举。http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
31. 威胁（T） 1. 同期市场有多个商务项目推出，市场竞争压力大； 2. 深圳城市竞争力减弱，将对经济环境造成一定影响； 3. 人民银行严格要求各银行控制高档物业贷款及按揭成数； 4. 项目为复合型产品，在营销推广上可能存在市场认识的模糊性； 5. 欧美经济不明朗、国际政治局势动荡不安。 http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
32. 四、项目定位（一）产品定位思考属性特征一：集商业、酒店、写字楼于一体的综合项目属性特征二：超五星酒店规划属性特征三：地铁出口接入地下商场属性特征四：CBD中轴线核心地带，毗邻会展中心结论：超前规划、高档次、高配套的综合型商务物业其中：酒店——超五星酒店写字楼——与酒店服务相匹配的高档写字楼商业——与片区形象相匹配的高档商业街http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
33. 定位思考一：写字楼规模不大，与其他写字楼相比竞争优势不强，如何在竞争中制造差异性？定位思考二：如何利用星级酒店资源来提升项目的附加值？定位思考三：如何在短期内迅速收回投资，但同时引进境外大型企业？定位思考四：如何在本项目中打造星河地产的品牌？http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
34. 思考：1、要塑造项目品牌，必须引入大型国际知名企业进驻，从而以进驻企业的品牌提升项目品质，树立项目的高档形象；矛盾点：跨国企业对写字楼的使用多以租赁为主，从而不利于资金的迅速回收。2、要想尽快收回资金，必须迅速实现销售，即要将写字楼迅速卖出去；矛盾点：有购买写字楼习惯的客户多为国内企业或投资者，不利于项目品牌的提升，同时，写字楼部分规模小、产品差异性不明晰，竞争压力大，销售实现难度大。http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
35. （二）产品定位1、可供本项目选择的销售方式l 传统综合性甲级写字楼l 主题式写字楼l 产权式酒店服务型写字楼http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
36. 2、对以上三种方式的比较分析（1）传统的综合性超甲级写字楼优势：1）开发手法较成熟，一般不会出现较大的定位上失误，因此风险性较小；2）易于销售执行劣势：1）同类物业竞争压力大；2）价格承受力相对较低；http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
37. 3）与中心区写字楼定位同质化，竞争优势不强；4）与周边超高层写字楼项目不可避免的存在同质化竞争，且本项目的办公部分在形象和规模上处于弱势地位；5）本楼盘写字楼部分规模不大，宣传力度受同比率宣传费用限制，加上差异化不大，概念缺乏冲击力，难以成为市场亮点，价格难以提升；6）不利于发展商品牌的再提升http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
38. （2）主题式写字楼优势：对于本项目而言，个性鲜明，有利于塑造产品的差异性，提升发展商的品牌劣势：1）依靠一个行业消化一栋写字楼尚存在一定难度，另一方面有这种消化能力的行业多为有国际影响力的跨国企业，而这种企业多选择租用写字楼；若租售并存，又不利于发展商迅速回收资金；2）对行业的选择性强，客户面较窄http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
39. （3）提供5星级酒店服务的产权式写字楼优点：1）作为一种纯投资物业，投资吸引力较大，销售实现较容易，能迅速收回投资；2）打造5星级酒店式写字楼，个性化较强，容易打响知名度，易于推广；3）售价通常比一般同性质项目高很多（约高20—30%）；http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
40. 4）由于经营权归发展商，发展商既能实现销售，又能通过大面积租赁的方式，吸引国内外大型知名企业尤其是外资跨国企业的进驻，从而大大提升项目以及发展商自身的品牌；5）充分利用酒店资源，并提升项目的附加值，实现酒店与写字楼的联动，形成强强联合的互动与互补，在这方面其它项目难以做到；6）填补片区市场空白点，具有明显的差异化；7）近两年投资类物业销售理想，给市场及客户充足的信心；http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
41. 劣势：1）项目售磬后，因需要后续经营，发展商风险仍将存在；一旦长期空置或租金持续低落，则难以保证给业主的投资回报；2）提供5星级酒店式服务会在一定程度上增加开发成本；3）将来的管理费用较高；http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
42. 3、本项目定位建议我司认为本项目最佳定位为产权式5星级酒店服务式写字楼来实现销售，其次是传统的综合性超甲级写字楼理由如下：（1）打造差异化产品（2）寻求市场空白点（3）充分利用酒店资源（4）极大提高项目的档次和发展商品牌（5）市场调研论证http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
43. （三）形象定位1、综合性超甲级写字楼的形象定位：后WTO时代·国际型企业升级平台2、产权式酒店服务型写字楼的形象定位：后WTO时代·知性投资新方向http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
44. （四）目标客户群分析1、目前中心区写字楼客户层面分析（1）深圳中心区写字楼目标客户现状金融证券(%) 贸易 (%) 实业 (%) 中介服务(%) 物流（%）高科(%) 投资(%) 其他(%) 25 20 12 10 8 6 15 4 http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
45. （2）目前中心区写字楼不同需求面积客户所占比例小面积需求客户中面积需求客户大面积需求客户法律、会计、广告、IT科技公司、投资者；具备一定实力，且发展前景较好的中型国际贸易、高新科技、物流公司，以及大型企业的驻深办事处等国内外的著名大型金融、证券、保险公司，以及跨国大型实力集团公司的总部等。 20% 30% 50% http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
46. （3）目前中心区客户来源统计福田罗湖香港南山关外外省、国外中心区现状 65％ 15％ 3％ 8％ 5％ 4％ http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
47. （4）中心区未来写字楼市场的主要承接力金融、外向型经济体、服务业和高科技是深圳写字楼市场最主要承接力，而其它行业则是有力的辅助力量 http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
48. 2、本项目目标客户群定位分析（1）综合型写字楼的目标客户群小面积需求客户（100—300M2）中面积需求客户（300—600 M2）大面积需求客户（600 M2以上）法律、会计、广告、IT科技公司、投资者；具备一定实力，且发展前景较好的中型国际贸易、高新科技、物流公司，以及大型企业的驻深办事处等国内外的著名大型金融、证券、保险公司，以及跨国大型实力集团公司的总部等。 15% 25% 60% http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
49. （2）产权式写字楼的目标客户群自用型客户投资型客户购买面积所占比例20％ 80％ http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
50. （五）写字楼项目价格走势建议写字楼价格建议依据房地产市场比较法估价理论和我司多年商务物业销售经验，本项目写字楼部分实收均价为：11000～11500元/M2；若本项目定位为产权式商务写字楼,本项目价格可在综合型写字楼的价格上上浮20~30%，即实收均价为：13000~15000元/M2；http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
51. 第二篇商业篇第一部分市场调查与分析 http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
52. 一、深圳市商服物业市场分析 1、历年商服用房开发投资额及施工面积http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
53. 2、2002年商服用房施工面积区域分布http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
54. 3、商业用地出让面积 1）历年商业用地出让面积http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
55. 4、商服用房新开工及竣工面积1）历年商服用房新开工及竣工面积http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
56. 2）2002年商服用房新开工面积区域分布http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
57. 3）2002年商服用房竣工面积区域分布 http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
58. 4、历年商服用房批准预售面积http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
59. 5、商服用房销售面积1）历年商服用房销售面积http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
60. 2）2002年商服用房销售面积区域分布 http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
61. 6、空置面积及空置率1）历年商服用房空置面积及空置率http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
62. 2）2002年商服用房空置面积区域分布 http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
63. 小结 1、深圳商服物业进入了一个高速发展的阶段，这与深圳的阶段性的经济结构调整基本完成、经济驶入快车道相吻合；2、商服市场交投两旺前景看好；3、福田区在2004～2005年将面临巨大的商服物业集中供应、集中投放市场的压力； http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
64. 二、中心区商服物业特征1、政府统一规划，构筑中心区商业圈2、商服物业发挥空间大3、高档次品牌、商家少4、商业氛围成熟，需假以时日http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
65. 小结：高起点、高规划、高投入的中心区将是无可争议的深圳未来商业中心，是深圳未来最具国际性、现代性、最高档的商圈，shoppingmall、高中档百货、高中档餐饮、高中档娱乐的发展空间巨大。中心区目前商业氛围尚未形成，随着中心区建设的推进，片区商业物业的价值须经数年的增长，方可能达到预期目标。http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
66. 三、地铁商业简析1、深圳地铁规划特点 ——高起点高规划高投入http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
67. 2、国内外核心城市地铁商业经验的启示1）发展商出租，经营者入场经营交纳租金；2）发展商自营、联营（保底扣点方式抽取租金）；3）发展商出售给投资商或小业主，投资商或小业主对外租赁或经营。http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
68. 地铁商业物业特点A、以租赁经营为主要方式，销售为辅助方式，租赁的对象为大中型商家；B、地铁商业业态也较为复合化，市场定位较完善，经营业态较齐全，集超市、百货、散铺于一体。 C、与地铁出口连接方式多样化，有专门通道连接方式、融为一体式、间接连接方式D、尽量缩短物业与地铁空间连接的距离http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
69. 结论：1、地铁商服物业，利润实现以租赁经营方式为主。2、地铁商业的销售与经营比预期难度大，市场价值体现需假以时日。3、地铁商业本身不具备支撑市场，必须凭借地面商业气氛共同促进，目前因凭借地铁直接带来的商圈格局并不明显，主要商圈仍是以原有市场格局下的辐射力影响地铁商业本身的发展。另一影响地铁商业的经营重要因素是与地铁的连接方式。http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
70. 4、深圳地铁将改变深圳整个城市的城市规划交通路网，同时对居民的生活方式、购物方式产生冲击，更多的会改变或强化深圳商圈的竞争格局。5、中心区将因地理位置而生，因政策规划而强大，因地铁而形成新商业中心。6、地铁商业物业与非地铁商业物业相比具有与生俱来的优势，但大面积的地铁商业物业同期供应，将使这种优势弱化；同时价值的体现依存于原有商圈是否成熟。http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
71. 四、中心区商业物业竞争调查比较项目名称时代金融中心兴业银行大厦中央商务大厦单价 (元 /平米) 1F 4万 5万~4万 (街铺:5万,内铺:4万2)报价 4万成交价 3 .8万 2F 2.5万 2.5万~3万 2万 1.8万 3F 售完无 1万5 1.3万 4F 售完无无销售情况民生银行认购3-4整层和1-2层的大部分面积 1F街铺散售，2F铺位整售 1F有800多平米商场已售，其它铺位散售，2F整售商铺销售率为100%，写字楼仅用7个月实现95％的销售率，位居上半年深圳写字楼销售冠军，并引进东亚银行深圳总部以及天威视讯等国内外大型机构的进驻；http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
72. 第二部分商业项目定位一、深圳CBD可能业态定位分析（一）现存业态分析深圳大型超市、大百货、大卖场发展强势大型购物中心SHOPPINGMALL更是独领风骚主题商场、专业市场发展良好品牌独立专卖店、社区店是市场的良好补充高档百货、折扣店发展空间巨大 http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
73. （二）CBD业态存在的可能CBD的地价与租金峰值规律，决定了只有承租能力较高的行业业态才能占据地租较高的CBD。承租能力最强的为高档零售业、高档餐饮业、高档娱乐业：其次为金融信息咨询业。如此在CBD零售业最可能生存良好的是高档百货业和高档定位的SHOPPINGMALL。http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
74. （三）本项目商业业态定位选择-1F 业态选择：SHOPPPINGMALL分析：1、项目形象的要求 2、项目发展的需要 3、经营现状的要求 4、区域发展的要求http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
75. -2F 预选方案：折扣店金融超市高档小超市独立经营铺位http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
76. 二、商铺部分价格走势建议由于目前深圳尚无地下商业物业，故本项目缺乏可参照的类比物业，其定价只能与地上商业相比，再进行修正。则本项目地下一层商业价格定位为：21000~28000元/M2本项目地下二层商业价格定位为：12600~15400元/M2http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
77. 第三篇规划设计篇 http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
78. 一、地下室设计建议 1、建议设四层，不计入容积率，主要用途为商业、地下车库、设备用房，停车位不少于500个。2、建议地下一层层高在5m左右，货流和污物的运送在本层解决，建议在本层设立电梯等候厅，提高了大厦的服务等级，同时解决本大厦办公人员利用地铁交通的问题;3、考虑到地下二层也将会与地铁出口相连接，并有大量的商业面积，建议地下二层层高在4.5m左右，保证净高不底于4m;http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
79. 4、建议地下三四层层高在3.8米左右，主要用途为设备用房及底下停车;5、建议在地下一二层设立两台观光电梯、一组扶手电梯及一部裙楼独立货梯直通裙楼,，建议不要将以上电梯位置设立在与地铁出入口的直接对接的位置，以避免西面及北面地铁和地下商业连接口的人流直接流失到地面,从而解决地下商业人流的引导和组织问题。http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
80. 二、裙楼设计建议1、裙楼共分两层，每层层高为11米；面积约3000-4000平方米；2、第一层临街，作为商业用途，可适当以银行营业厅、名牌专卖店、知名中西快餐、邮局为主，借此提高整体裙楼的档次,为了充分利用一层的黄金商业价值,建议不在一楼设大堂,将办公大堂设为二层,以自动扶梯的形式通向二层,可以使商业与办公的人流进行明确的区分, 使办公人员有较独立的等候空间,提升项目的办公档次；http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
81. 3、第二层建议作大堂以及综合性商业使用，如:银行、证券办公区、西餐厅、少量服装、皮具、精品等品牌商场；4、裙楼应考虑预留分体空调主机位,以满足银行、证券及餐饮业长时间的供应冷气的需求；5、裙楼内部设两组扶手电梯及两台观光电梯，并考虑地下商业人流的动向和便捷度；http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
82. 6、裙楼外立面的设计要充分考虑到商业广告牌的设立；7、裙楼要设置烟道，满足将来引进餐饮业的需要；8、大堂面积不应低于200平米，可设立体绿化、壁式或平面式立体生态水族系统。http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
83. （阳光大堂提示图） http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
84. 三、塔楼全部规划为大开间写字楼，可以灵活分割。 •写字楼层高：3.7M •标准层面积为> 1400平米左右 •户型以100—200平方米为主 •通道净宽不应少于1.6米； •顶层设10米高玻璃顶，以便于大厦标志的展示http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
85. （剖面示意图） http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
86. 四、绿色生态环境建议1、每2—4层设一个30㎡左右的两层连通开放式小中庭花园，以增加内部景观资源和共享交流空间，同时体现人性化绿色环保概念。 2、空中花园立面形成的巨大阴影，使房间内部更加凉爽通风，面积适中，将绿化引入高层建筑中，加速了空气的流动，带来健康、卫生的办公环境。http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
87. (开放式共享花园示意图) （中庭示意图） http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
88. 景观示意图 http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
89. 五、会所设置建议在第三层设置会所，使之与第四层楼顶花园相结合，会所基本设置建议：多功能会议室、接待洽谈室、健身房、桑拿、西餐厅、咖啡吧、员工餐厅等；http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
90. 六、室外公共部分1、写字楼主入口应设在进出较方便、空间较开阔的西面；2、广场设在本地块的西面，同时作为商业的主入口。室外广场应设置花园、喷泉、雕塑等景观；为路人设置休息座椅、直饮水等设施；广场外墙设大屏幕电视；3、在西广场设扶手电梯直上裙楼二楼；4、车流出入口分流，入口设在人流量较少的北面，出口则设在西面；5、设置部分地面临时停车位，以满足银行停运钞车，以及酒楼停车等需要。http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
91. 七、外立面建议经济、美观、实用为主旨1、建议造型新颖，现代感强，力争成为中心区首屈一指标志性建筑。2、减小内凹或外凸，用线条、机理的变化打破整体的僵硬和呆板，从而使内部平面更具实用性。 http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
92. http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
93. 八、硬件配置建议1、电梯配置按国际中档商务物业每5000平方米至少一部电梯标准塔楼总共6部电梯其中4部客梯 1部货梯 1部消防电梯；http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
94. 2、空调的配置建议裙楼配置普通中央空调，并预留分体空调位置，塔楼配置中央空调； * 适应经济全球化后的24小时商务模式 * 增强使用者的自主性及管理性 * 降低客户运营成本 * 符合本项目的目标定位 http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
95. http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)
96. http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载)

下载需要 2 积分 [ 获取积分 ]

服务器/托管费、人工审核、技术维护等都需要很多费用，请您支持香当网的发展

该用户的其他文档

相关文档