200412月
商业项目发展综合顾问
服务建议书
[壹] 序言
[贰] 戴德梁行简介
[叁] __________商业项目理解
[肆] 项目期
[伍] 达期方法
[陆] 商业前期市场研究策划顾问服务
[柒] 建筑规划设计检讨服务
[捌] 前期市场推广策略服务
[玖] 租赁顾问独家招商服务
[拾] 商业物业理顾问服务
[拾壹] 服务期限服务费
[拾贰] 专案员资历
[拾叁] 成功案例
[拾肆] 公司专业资格
1 序言
（1） 十分感谢__________限公司（称__________公司）阶段工作肯定时感谢__________公司予机会探讨__________商业发展通11月17日双方成召开沟通会司阶段研究基础提出初步实操建议时贵公司表述该商业策划项目期求司贵项目理解进行编写研究策划服务建议书希满足贵公司求时着双方沟通加深建议书会断修正
（2） 着国东南亚年丰富商业物业站式服务戴德梁行针__________商业部分规模特色独特条件配合发展商需结合公司专业部门力量提供套全方位切合实际全程服务方案包括商业策划市场推广策略物业理等专业范畴确保商业项目投资符合市场需成盈利资产
（3） 司幸__________公司委托提供专业服务公司全体专业员倾全力__________商业项目推动成国际级社区配套造成市区花园新客厅
2戴德梁行简介
梁振英测量师行两间享负盛名物业顾问公司——英国DTZ新加坡戴玉祥产业咨询公司二零零零年月日成立戴德梁行天司超六千五百位房产专业士全球三十三国家百二十五间分公司客户提供更臻完善跨国房产服务
司解客户全球房产需美洲首屈指房产策略服务公司The Staubach Company组成联营公司DTZ Staubach Tie Leung客户提供迅速站式服务
戴德梁行成立标志着亚洲房产服务业发展里程碑成员梁振英测量师行例九九三年成立迅速发展亚太区具规模物业顾问公司香港中国台湾设十间分公司中国首家独资境外房产服务公司海广州北京连深圳天津重庆杭州均设正式领牌分公司
成公司敢满司深信着全球营商环境体化真正具备长远目光公司必会准亚洲机遇寻求区扮演积极角色司直锐意拓展跨国联系外两间国际房产顾问公司——新加坡戴玉祥产业咨询公司英国DTZ保持密切商业合作关系戴玉祥产业咨询公司九九五年十三位资深房产专业士创立业务范围遍东南亚城市新加坡公司跨国企业市公司政府合作关系良估价投资市场等范畴占重市场占率
戴德梁行成员DTZ隶属英国市公司DTZ Holdings plc欧洲中家物业顾问公司九九九二零零零年单英国营业额便达亿二千零四百二十六万英镑
戴德梁行成立三家亚欧占熬头公司强力组合国际客户域疆界获全球致高质素房产咨询服务
戴德梁行
中国陆办事处架构
香港派驻董事
物业估价
租售代理策划
物业理
施工理
室设计
市场研究
中国办事处架构
项目组
公司提供服务方包括：沈阳昆明武汉西安长春海杭州台南南京天津厦门东莞番禺广州深圳重庆成发展商提供专业服务 方政府求民情甚解 已组成全国性数库 物业发展情况提供庞网络性支持针成「__________」项目 公司结合全球验成区实际环境 组成项目组 成「__________」提供完善位专业服务
执行
批准
物业理
部门核心员
租售代理策划
市场研究
物业评估
报告方案
__________
戴德梁行组织架构
香港總公司
董事局
维修保养
物业理部
租约理
理服务
香港总行
工贸楼租售
写字楼租售
商业店铺租售
住宅租售
楼宇估价
市场研究
物业理
投资策略
建筑顾问
国办事处
物业理
楼宇估值
市场研究
租售代理
施工理
设计顾问
顾问服务
厦公契
设施理
戴德梁行环球网络执行架构
房产开发
投资企业
委
戴德梁行
公司
资料发放
推进
亚洲公司
欧洲公司
美洲公司
3 戴德梁行__________商业项目理解
前阶段__________公建配套市场研究中已关商业发展结贵公司基认
整体__________言__________优势环境规模企业品牌缺点点较生疏气缺失
商业部分言面市场区域特点：然周边常住口少区存休闲性商业发展机会该区未年会巨发展
商业发展命帮助__________确立成成市区花园新客厅令项目开发初期作种识物吸引市区消费吸纳气住宅销售造势发展采取稳健态度终成盈利资产
开发理念BLOCK建造形式分期开发弹性定位初步设想分成三阶段开发：启动阶段发展阶段成熟阶段商业业态含括：旅游娱乐观光休闲餐饮酒吧等旅游带动商业首先解决气足问题
4 项目期
理解__________公司期通司针商业物业（尤首期）策划工作清晰预期商业物业（尤首期）业态组成重点目标商家投资家兴趣程度具体条件推广招商策略计划__________公司应提供营商环境根业态组成计划编写设计务指引书指引商业建筑设计清晰包括种商业业态建筑身技术求
5 达期方法
11月17日沟通会司提出嘉年华欢庆活动作旅游品牌核心竞争力吸引力方面吸引成断发涌项目现场住宅销售垫定气基础促进住宅销售进度方面商场（业）带气形成良商业氛围吸引商家入场营
然达策划目标认需解决问题：
① 制定适合项目商业零售概念市场定位商业业态组合？
② 面竞争提高竞争力？
③ 商业面积分布例？
④ 样提高商业项目整合性形象性？
⑤ 策划方案设计外装修租户组合出租策略商业理促销宣传体现出？
效达项目期司提供专业部门联合服务分成五阶段：
51 商业前期市场研究策划顾问服务
52 建筑规划设计检讨服务
53 前期市场推广策略服务
54 租赁顾问独家招商服务
55 商业物业理顾问服务
6 商业前期市场研究策划顾问服务
进行商业前期市场研究策划时会考虑覆盖范围口市场目标需求特征具竞争力案未零售趋势整体目标建立具格吸引力崭新购物娱乐焦点吸引源源断购物潮
61 市场分析
拟定佳商场定位确保贵公司投资获高回报公司采取步骤：
针项目现发展商业概念销售情况租金作评估便分析需求市场特性
具竞争性商场现零售品牌加类整理作项目拟定商品组合参考细微方式分析商品组合情况便找出市场空隙机会中包括较国外零售商数量产品价格
规划中零售发展项目项细节详加包括商场面积位置商品组合（否筹备旅游商业百货商场超级市场美食广场餐厅电影院）发展工程时间发展商名称话租金租赁条件等现未市场供应关资料助公司更清楚评估项目市场定位产品区应采取立场
回顾外国娱乐市场发展趋势针项目提供种适详细建议适合租户需面积租金负担力等资料
62目标市场(顾客)
行分析项目目标市场特点未潜力便解特性该发展项目目标市场占程度：
居民：公司竞争项目交通便利情况远项目制定覆盖范围公司会时分析影响覆盖范围交通未运输设施工程利政府数分析覆盖范围居民口零售消费口统计概况
国际国旅游士：见项目程度景点区必处需研究游客潜力
63 测试关零售构思行性
测试拟采构思商品组合行性行建议消费者零售商进行市场调查该项调查分两部份：
第部分：通组讨质量角度测试零售商反应
第二部分：透街头截击访问数量角度测试消费着反应
行初步建议访象分四组包括般零售商食肆娱乐设施百货公司营者
预期公司名单讨题目材料司筹备__________公司讨
附：[__________项目]商业前期市场研究策划报告纲
第部分：市场调查分析
__________公建配套定位研究回顾
__________公建配套特点
商业物业命问题
商业物业初步定位方
二成住宅区商业业态研究
成新住宅区商业业态状况
成新住宅区商业物业供求状况
购房者住宅区商业需求分析（专项调查）
总结发展趋势预测
三旅游（娱乐）商业市场分析
成旅游（餐饮娱乐）商业发展状况分析
成旅游（餐饮娱乐）商业业态特征
成旅游（餐饮娱乐）商业商圈分析
成旅游（餐饮娱乐）商业供求状况
成旅游（餐饮娱乐）商业发展条件前景
四嘉年华欢庆活动旅游商业模式
嘉年华欢庆活动旅游商业模式起源
嘉年华欢庆活动旅游商业模式特点
案分析
嘉年华欢庆活动旅游商业前景
五旅游商业潜消费者商户需求特征研究（专项调查）
包含仅限方面
消费者商户成目前旅游商业满意度
消费者商户成目前旅游商业满意度
消费者旅游商业消费首考虑素
消费者旅游商业消费配套条件需求
消费者旅游商业消费特征
商户进场配套条件需求
商户进场条件
商户项目环境满意度
商户项目环境满意度
商户建筑设计求
六项目块条件分析
1） 商业规划方案分析
2） 交通条件分析
3） 配套环境
七项目开发SWOT分析
1） 优势分析
2） 劣势分析
3） 市场机会
4） 市场威胁
第二部分：项目定位建议
八项目定位
1） 目标客户定位
2） 题定位
3） 档次定位
4） 功定位
5） 层定位（题功业态组合）
九项目产品设计建议
1） 整体规划设计初步建议
l 产品规模初步建议
l 整体布局关键点
2） 建筑设计初步建议
l 产品风格初步建议
l 空间布局关键点
l 功分区关键点
3） 景观设计关键点
4） 配套设施关键点
注：文字图片表达配适量简面示意图
十推广策略建议
1） 推广题
2） 媒体组合
3） 阶段诉求
十销售策略建议
1） 租售例
2） 价格策略定位
3） 卖点梳理
4） 销售手段
十二招商策略建议
1） 招商策略
2） 区招商客户定位（力商户卫星商户等）
3） 租金定位
4） 期推出时机面积区域
5） 招商形式
十三项目济效益分析
方案济分析结果令贵司项目财务情况发展取实际性投资回报数更深解
1） 成费分析
2） 营业利润分析
3） 济效益分析
十四结关键控制点
7．建筑规划设计检讨服务
行透商业策划推广工作丰富验现规划面进行初步检讨分析
根第阶段研究结果制定整体商业策略构想行发展规划途组合（零售食肆娱乐）进步修订部设计商品组合建议务求善美精益求精
行零售娱乐楼层制定实业态方案建议题商品组合结合行方面提供建议：
l 项目街店面曝光度出入点层面流动提供意见
l 根力零售商基求项目设计作出建议
l 流动线楼层间隔走廊宽度提出建议达致理想客流量
l 餐饮娱乐设施特途设备位置（考虑充分项目点较差方）
l 服务性设施位置通道
l 租户组合建议包括承租户食肆娱乐场等
l 参考消费者营者意见建筑装修配套景观等方面作出建议
作贵项目顾问整设计阶段开始完成贵建筑师合作行定期面图商品组合途（零售食肆娱乐）等方面发展商建筑师提供设计建议着设计工作进展认必情况行楼层制定实设计方案便讲义题结合
8．前期市场推广策略顾问服务
前期进行商场策划设计检讨服务时行会协助处理关前期需市场推广工作针推广计划中目标客户进行联络接触积累型潜租户发展商提供时市场反馈信息
行持续提供市场推广策略意见建议指引包括列工作：
贵项目订定明确推广目标总体策略贯彻项目推广阶段执行项目营销推广包括针前期客户定位确立营销目标决定适营销组合
制定阶段推广策略方案
制定媒体推广策略方案制定媒体发布时间组合建议媒体发布频率建议媒体具体时段具体版面篇幅建议广告诉求象诉求题扩展建议广告推广费预算
检讨店铺装修设施交场标准
推广期间市场变化趋势案项目影响
外关推广需材料准备工作（项工作需广告公司合作）行会提供全面意见协助贵司筹备列工作：
贵司筹备制订合适市场推广册子传单宣传资料提出意见
贵司统筹传媒广告宣传计划提出意见
租务处宣传横幅度——环境格调位置设计提供建议
图板设计提供意见
协助筹备商场效果图位置图面图等
招商说明资料（楼书）制作
统筹协助贵司统筹委广告商公关顾问宣传顾问顾问等便筹备制订切关推广宣传资料
注：行协调切关项目租务广告事宜广告费（包括广告公司聘请制备推广书媒介传单）市场推广费贵司支付外贵司须协助贵项目设立现场展示室供现场推广
9．租赁顾问独家招商服务
91 力店独家招商代理
力店确定建筑规划息息相关项目营理者确定方行作业恐造成开发进度延宕司建议项目定位确认早开始执行力商店招商作业
力店独家招商顾问工作容：
l 力店名单研拟
l 力店软硬件设施需求规划建议
l 联络拜访力店进行初步洽商
l 带盘说明
l 设店位置图面检讨沟通租赁条件（租金租期押金理费调幅等）谈判协商协助业争取利益原
l 协助完成承租意书（LOI）签订
l 协助租赁保证金催收
l 协助签订正式租赁合约
92 全面招商
力店招商工作进行半段时期着手步进行规模相关行销计划逐步展开全面招商工作工作容：
l 根招商活动进展持续审核修改面图
l 根招商活动进展提供招租策略意见
l 协助贵公司审订合适租客名单
l 协助举办招商说明会
l 联络拜访目标零售商进行租赁洽商
l 带引目标客户考察现场解说
l 设店位置租赁条件谈判协商
l 协助完成承租意书（LOI）签订
l 协助收取租赁承诺保证票
l 协助签订正式租赁合约
注：行公司员相关目标客户出席贵司会议实视察均应事先业提出申请业书面意方成行产生差旅费关费实际开支单业实报实销
93 租赁顾问独家招商服务
931 服务期限
司顾问终报告提交开始贵项目招商代理工作项工作时间计12月
932 服务费支付方式
招商期间行委托方收取聘定金月民币*元计民币*元聘定
*金述招商代理服务费中扣扣额超月聘定金50
超民币*元
招商代理服务费招商工作开始单租赁合约贵司收取服务费
（1）招商代理服务费
固定租金计收服务费（佣金）：
进驻租户租约期*月租金总价计算作计算服务费租金指份租赁合约列载月租金月租金定义指进驻租户租赁第年均月租金（包括租户应缴交税费理费空调收费等）时装修免租期租赁期免租期委托方予租户优惠条件利益均计算
抽成方式计收服务费（佣金）：
租户营业额提成收取租金设固定租金根市场行情制定底租标准作月租金计算方式该租金*倍相*月租金总价计算
（2） 支付方式：月初行汇总月招商成果业出具发票请款业审核业付款程序支票转帐形式支付
（3）招商资料业确认制作费业支付
（4）戴德梁行员出席贵司会议视察均应事先业提出申请业书面意方成行产生差旅费关费实际开支单业实报实销
行协调切关项目租务广告事宜广告费（包括广告公司聘请制备推广书媒介传单）市场推广费贵司支付外贵司须协助贵项目设立现场展示室供现场推广
10商业物业理顾问服务
协助制订项目设计方案确保商场设计概念包括勤提供设施足够空间规划货物卸月台污水池废物压缩器废物理设施服务设施通道洗手间喂哺室伤残辅助设施斜道美食广场清洁清洁工贮物室工程工作室推广工作室停车设施等许情况建筑师设计均华实顾未全面导致日物业理出现困难障碍
公司会列项目提供意见资料作指引：
勤服务设施规划包括起卸台垃圾压缩机作业方走廊选择楼建筑料（进行清洁保养角度提供意见）
绿化设计洒水系统建筑音响系统公众广播紧急控制室系统种类位置提供意见
招牌求指示牌警告牌消防安全标志等
保安亭（包括停车场保安亭）位置保安系统设计
停车场收款系统位置停车场理控制措施
存仓规划
工作间工程贮物备设施（部分商场计划提供方面设施通常足）
理部门办公方
员工休息室锁柜厕等
美食广场规划包括勤服务设施清洗室洗衣场制服储存室
营运理设备规划
宣传工作室道具贮存室
舞台娱乐场规划
提供废物理意见包括职业健康安全事项
提供机电设备安装位置意见避免受损害需更改时作出预算
提供机电设备保护措施意见防水膜层排水路缘供水竖柱保护器电话电力开关室等
提供节省源措施意见
增设商场出入口流计算系统便进行效资产理
成____________________
顾问代理服务工作进度表（暂订）
月
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
(1)
前期市研究策划
(2)
策略方针建筑规划设计检讨
(3)
前期市场推广策略
(4)
推广材料准备工作
(5)
租赁顾问独家招商服务
(6)
商业理工程顾问
11服务期限形式费
项目收费民币*万元整（*元整）
包括：商业前期市场研究策划顾问服务建筑规划设计检讨服务前期市场推广策略顾问服务租赁顾问独家招商服务商业物业理顾问服务
1111 服务期限
建议整工作期14月
1112 服务费付款方式
项目收费民币*万元整（*元整）分五期支付：
第期：签署合日起支付合总额40*元整（*元正）
第二期：签署合日起3月支付合总额20*元整（*元正）
第三期：签署合日起6月支付合总额15*元整（*元正）
第四期：签署合日起9月支付合总额15*元整（*元正）
第五期：签署合日起14月支付合总额10*元整（*元正）
12 专案员资历
121 项目总负责
公司列学会公司会员持相关认资历：
※ 国际物业设施理学会
※ 中国物业理协会
※ 香港保安协会
※ 国际品质理系统 ISO90012000 认证
※ 国际职业卫生安全理系统 OHSAS180011999 认证
公司高级理员持专业资历：
※ 国际物业设施理协会会员
※ 英国特许仲裁司学会会员
※ 英国设施理学会会员
※ 英国皇家特许测量师学会会员
※ 英国特许建造学会附属会员
※ 香港测量师学会会员
※ 香港设施理学会会员
※ 香港会计师公会会员
※ 香港营造师学会附属会员
※ 美国认设施理理
※ 香港注册专业房屋理
※ 香港注册专业测量师
※ 中国房产估价师
※ 中国注册会计师
※ 中国高级工程师
※ 中国级建筑师
※ 文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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商业项目发展综合顾问
服务建议书
[壹] 序言
[贰] 戴德梁行简介
[叁] __________商业项目理解
[肆] 项目期
[伍] 达期方法
[陆] 商业前期市场研究策划顾问服务
[柒] 建筑规划设计检讨服务
[捌] 前期市场推广策略服务
[玖] 租赁顾问独家招商服务
[拾] 商业物业理顾问服务
[拾壹] 服务期限服务费
[拾贰] 专案员资历
[拾叁] 成功案例
[拾肆] 公司专业资格
1 序言
（1） 十分感谢__________限公司（称__________公司）阶段工作肯定时感谢__________公司予机会探讨__________商业发展通11月17日双方成召开沟通会司阶段研究基础提出初步实操建议时贵公司表述该商业策划项目期求司贵项目理解进行编写研究策划服务建议书希满足贵公司求时着双方沟通加深建议书会断修正
（2） 着国东南亚年丰富商业物业站式服务戴德梁行针__________商业部分规模特色独特条件配合发展商需结合公司专业部门力量提供套全方位切合实际全程服务方案包括商业策划市场推广策略物业理等专业范畴确保商业项目投资符合市场需成盈利资产
（3） 司幸__________公司委托提供专业服务公司全体专业员倾全力__________商业项目推动成国际级社区配套造成市区花园新客厅
2戴德梁行简介
梁振英测量师行两间享负盛名物业顾问公司——英国DTZ新加坡戴玉祥产业咨询公司二零零零年月日成立戴德梁行天司超六千五百位房产专业士全球三十三国家百二十五间分公司客户提供更臻完善跨国房产服务
司解客户全球房产需美洲首屈指房产策略服务公司The Staubach Company组成联营公司DTZ Staubach Tie Leung客户提供迅速站式服务
戴德梁行成立标志着亚洲房产服务业发展里程碑成员梁振英测量师行例九九三年成立迅速发展亚太区具规模物业顾问公司香港中国台湾设十间分公司中国首家独资境外房产服务公司海广州北京连深圳天津重庆杭州均设正式领牌分公司
成公司敢满司深信着全球营商环境体化真正具备长远目光公司必会准亚洲机遇寻求区扮演积极角色司直锐意拓展跨国联系外两间国际房产顾问公司——新加坡戴玉祥产业咨询公司英国DTZ保持密切商业合作关系戴玉祥产业咨询公司九九五年十三位资深房产专业士创立业务范围遍东南亚城市新加坡公司跨国企业市公司政府合作关系良估价投资市场等范畴占重市场占率
戴德梁行成员DTZ隶属英国市公司DTZ Holdings plc欧洲中家物业顾问公司九九九二零零零年单英国营业额便达亿二千零四百二十六万英镑
戴德梁行成立三家亚欧占熬头公司强力组合国际客户域疆界获全球致高质素房产咨询服务
戴德梁行
中国陆办事处架构
香港派驻董事
物业估价
租售代理策划
物业理
施工理
室设计
市场研究
中国办事处架构
项目组
公司提供服务方包括：沈阳昆明武汉西安长春海杭州台南南京天津厦门东莞番禺广州深圳重庆成发展商提供专业服务 方政府求民情甚解 已组成全国性数库 物业发展情况提供庞网络性支持针成「__________」项目 公司结合全球验成区实际环境 组成项目组 成「__________」提供完善位专业服务
执行
批准
物业理
部门核心员
租售代理策划
市场研究
物业评估
报告方案
__________
戴德梁行组织架构
香港總公司
董事局
维修保养
物业理部
租约理
理服务
香港总行
工贸楼租售
写字楼租售
商业店铺租售
住宅租售
楼宇估价
市场研究
物业理
投资策略
建筑顾问
国办事处
物业理
楼宇估值
市场研究
租售代理
施工理
设计顾问
顾问服务
厦公契
设施理
戴德梁行环球网络执行架构
房产开发
投资企业
委
戴德梁行
公司
资料发放
推进
亚洲公司
欧洲公司
美洲公司
3 戴德梁行__________商业项目理解
前阶段__________公建配套市场研究中已关商业发展结贵公司基认
整体__________言__________优势环境规模企业品牌缺点点较生疏气缺失
商业部分言面市场区域特点：然周边常住口少区存休闲性商业发展机会该区未年会巨发展
商业发展命帮助__________确立成成市区花园新客厅令项目开发初期作种识物吸引市区消费吸纳气住宅销售造势发展采取稳健态度终成盈利资产
开发理念BLOCK建造形式分期开发弹性定位初步设想分成三阶段开发：启动阶段发展阶段成熟阶段商业业态含括：旅游娱乐观光休闲餐饮酒吧等旅游带动商业首先解决气足问题
4 项目期
理解__________公司期通司针商业物业（尤首期）策划工作清晰预期商业物业（尤首期）业态组成重点目标商家投资家兴趣程度具体条件推广招商策略计划__________公司应提供营商环境根业态组成计划编写设计务指引书指引商业建筑设计清晰包括种商业业态建筑身技术求
5 达期方法
11月17日沟通会司提出嘉年华欢庆活动作旅游品牌核心竞争力吸引力方面吸引成断发涌项目现场住宅销售垫定气基础促进住宅销售进度方面商场（业）带气形成良商业氛围吸引商家入场营
然达策划目标认需解决问题：
① 制定适合项目商业零售概念市场定位商业业态组合？
② 面竞争提高竞争力？
③ 商业面积分布例？
④ 样提高商业项目整合性形象性？
⑤ 策划方案设计外装修租户组合出租策略商业理促销宣传体现出？
效达项目期司提供专业部门联合服务分成五阶段：
51 商业前期市场研究策划顾问服务
52 建筑规划设计检讨服务
53 前期市场推广策略服务
54 租赁顾问独家招商服务
55 商业物业理顾问服务
6 商业前期市场研究策划顾问服务
进行商业前期市场研究策划时会考虑覆盖范围口市场目标需求特征具竞争力案未零售趋势整体目标建立具格吸引力崭新购物娱乐焦点吸引源源断购物潮
61 市场分析
拟定佳商场定位确保贵公司投资获高回报公司采取步骤：
针项目现发展商业概念销售情况租金作评估便分析需求市场特性
具竞争性商场现零售品牌加类整理作项目拟定商品组合参考细微方式分析商品组合情况便找出市场空隙机会中包括较国外零售商数量产品价格
规划中零售发展项目项细节详加包括商场面积位置商品组合（否筹备旅游商业百货商场超级市场美食广场餐厅电影院）发展工程时间发展商名称话租金租赁条件等现未市场供应关资料助公司更清楚评估项目市场定位产品区应采取立场
回顾外国娱乐市场发展趋势针项目提供种适详细建议适合租户需面积租金负担力等资料
62目标市场(顾客)
行分析项目目标市场特点未潜力便解特性该发展项目目标市场占程度：
居民：公司竞争项目交通便利情况远项目制定覆盖范围公司会时分析影响覆盖范围交通未运输设施工程利政府数分析覆盖范围居民口零售消费口统计概况
国际国旅游士：见项目程度景点区必处需研究游客潜力
63 测试关零售构思行性
测试拟采构思商品组合行性行建议消费者零售商进行市场调查该项调查分两部份：
第部分：通组讨质量角度测试零售商反应
第二部分：透街头截击访问数量角度测试消费着反应
行初步建议访象分四组包括般零售商食肆娱乐设施百货公司营者
预期公司名单讨题目材料司筹备__________公司讨
附：[__________项目]商业前期市场研究策划报告纲
第部分：市场调查分析
__________公建配套定位研究回顾
__________公建配套特点
商业物业命问题
商业物业初步定位方
二成住宅区商业业态研究
成新住宅区商业业态状况
成新住宅区商业物业供求状况
购房者住宅区商业需求分析（专项调查）
总结发展趋势预测
三旅游（娱乐）商业市场分析
成旅游（餐饮娱乐）商业发展状况分析
成旅游（餐饮娱乐）商业业态特征
成旅游（餐饮娱乐）商业商圈分析
成旅游（餐饮娱乐）商业供求状况
成旅游（餐饮娱乐）商业发展条件前景
四嘉年华欢庆活动旅游商业模式
嘉年华欢庆活动旅游商业模式起源
嘉年华欢庆活动旅游商业模式特点
案分析
嘉年华欢庆活动旅游商业前景
五旅游商业潜消费者商户需求特征研究（专项调查）
包含仅限方面
消费者商户成目前旅游商业满意度
消费者商户成目前旅游商业满意度
消费者旅游商业消费首考虑素
消费者旅游商业消费配套条件需求
消费者旅游商业消费特征
商户进场配套条件需求
商户进场条件
商户项目环境满意度
商户项目环境满意度
商户建筑设计求
六项目块条件分析
1） 商业规划方案分析
2） 交通条件分析
3） 配套环境
七项目开发SWOT分析
1） 优势分析
2） 劣势分析
3） 市场机会
4） 市场威胁
第二部分：项目定位建议
八项目定位
1） 目标客户定位
2） 题定位
3） 档次定位
4） 功定位
5） 层定位（题功业态组合）
九项目产品设计建议
1） 整体规划设计初步建议
l 产品规模初步建议
l 整体布局关键点
2） 建筑设计初步建议
l 产品风格初步建议
l 空间布局关键点
l 功分区关键点
3） 景观设计关键点
4） 配套设施关键点
注：文字图片表达配适量简面示意图
十推广策略建议
1） 推广题
2） 媒体组合
3） 阶段诉求
十销售策略建议
1） 租售例
2） 价格策略定位
3） 卖点梳理
4） 销售手段
十二招商策略建议
1） 招商策略
2） 区招商客户定位（力商户卫星商户等）
3） 租金定位
4） 期推出时机面积区域
5） 招商形式
十三项目济效益分析
方案济分析结果令贵司项目财务情况发展取实际性投资回报数更深解
1） 成费分析
2） 营业利润分析
3） 济效益分析
十四结关键控制点
7．建筑规划设计检讨服务
行透商业策划推广工作丰富验现规划面进行初步检讨分析
根第阶段研究结果制定整体商业策略构想行发展规划途组合（零售食肆娱乐）进步修订部设计商品组合建议务求善美精益求精
行零售娱乐楼层制定实业态方案建议题商品组合结合行方面提供建议：
l 项目街店面曝光度出入点层面流动提供意见
l 根力零售商基求项目设计作出建议
l 流动线楼层间隔走廊宽度提出建议达致理想客流量
l 餐饮娱乐设施特途设备位置（考虑充分项目点较差方）
l 服务性设施位置通道
l 租户组合建议包括承租户食肆娱乐场等
l 参考消费者营者意见建筑装修配套景观等方面作出建议
作贵项目顾问整设计阶段开始完成贵建筑师合作行定期面图商品组合途（零售食肆娱乐）等方面发展商建筑师提供设计建议着设计工作进展认必情况行楼层制定实设计方案便讲义题结合
8．前期市场推广策略顾问服务
前期进行商场策划设计检讨服务时行会协助处理关前期需市场推广工作针推广计划中目标客户进行联络接触积累型潜租户发展商提供时市场反馈信息
行持续提供市场推广策略意见建议指引包括列工作：
贵项目订定明确推广目标总体策略贯彻项目推广阶段执行项目营销推广包括针前期客户定位确立营销目标决定适营销组合
制定阶段推广策略方案
制定媒体推广策略方案制定媒体发布时间组合建议媒体发布频率建议媒体具体时段具体版面篇幅建议广告诉求象诉求题扩展建议广告推广费预算
检讨店铺装修设施交场标准
推广期间市场变化趋势案项目影响
外关推广需材料准备工作（项工作需广告公司合作）行会提供全面意见协助贵司筹备列工作：
贵司筹备制订合适市场推广册子传单宣传资料提出意见
贵司统筹传媒广告宣传计划提出意见
租务处宣传横幅度——环境格调位置设计提供建议
图板设计提供意见
协助筹备商场效果图位置图面图等
招商说明资料（楼书）制作
统筹协助贵司统筹委广告商公关顾问宣传顾问顾问等便筹备制订切关推广宣传资料
注：行协调切关项目租务广告事宜广告费（包括广告公司聘请制备推广书媒介传单）市场推广费贵司支付外贵司须协助贵项目设立现场展示室供现场推广
9．租赁顾问独家招商服务
91 力店独家招商代理
力店确定建筑规划息息相关项目营理者确定方行作业恐造成开发进度延宕司建议项目定位确认早开始执行力商店招商作业
力店独家招商顾问工作容：
l 力店名单研拟
l 力店软硬件设施需求规划建议
l 联络拜访力店进行初步洽商
l 带盘说明
l 设店位置图面检讨沟通租赁条件（租金租期押金理费调幅等）谈判协商协助业争取利益原
l 协助完成承租意书（LOI）签订
l 协助租赁保证金催收
l 协助签订正式租赁合约
92 全面招商
力店招商工作进行半段时期着手步进行规模相关行销计划逐步展开全面招商工作工作容：
l 根招商活动进展持续审核修改面图
l 根招商活动进展提供招租策略意见
l 协助贵公司审订合适租客名单
l 协助举办招商说明会
l 联络拜访目标零售商进行租赁洽商
l 带引目标客户考察现场解说
l 设店位置租赁条件谈判协商
l 协助完成承租意书（LOI）签订
l 协助收取租赁承诺保证票
l 协助签订正式租赁合约
注：行公司员相关目标客户出席贵司会议实视察均应事先业提出申请业书面意方成行产生差旅费关费实际开支单业实报实销
93 租赁顾问独家招商服务
931 服务期限
司顾问终报告提交开始贵项目招商代理工作项工作时间计12月
932 服务费支付方式
招商期间行委托方收取聘定金月民币*元计民币*元聘定
*金述招商代理服务费中扣扣额超月聘定金50
超民币*元
招商代理服务费招商工作开始单租赁合约贵司收取服务费
（1）招商代理服务费
固定租金计收服务费（佣金）：
进驻租户租约期*月租金总价计算作计算服务费租金指份租赁合约列载月租金月租金定义指进驻租户租赁第年均月租金（包括租户应缴交税费理费空调收费等）时装修免租期租赁期免租期委托方予租户优惠条件利益均计算
抽成方式计收服务费（佣金）：
租户营业额提成收取租金设固定租金根市场行情制定底租标准作月租金计算方式该租金*倍相*月租金总价计算
（2） 支付方式：月初行汇总月招商成果业出具发票请款业审核业付款程序支票转帐形式支付
（3）招商资料业确认制作费业支付
（4）戴德梁行员出席贵司会议视察均应事先业提出申请业书面意方成行产生差旅费关费实际开支单业实报实销
行协调切关项目租务广告事宜广告费（包括广告公司聘请制备推广书媒介传单）市场推广费贵司支付外贵司须协助贵项目设立现场展示室供现场推广
10商业物业理顾问服务
协助制订项目设计方案确保商场设计概念包括勤提供设施足够空间规划货物卸月台污水池废物压缩器废物理设施服务设施通道洗手间喂哺室伤残辅助设施斜道美食广场清洁清洁工贮物室工程工作室推广工作室停车设施等许情况建筑师设计均华实顾未全面导致日物业理出现困难障碍
公司会列项目提供意见资料作指引：
勤服务设施规划包括起卸台垃圾压缩机作业方走廊选择楼建筑料（进行清洁保养角度提供意见）
绿化设计洒水系统建筑音响系统公众广播紧急控制室系统种类位置提供意见
招牌求指示牌警告牌消防安全标志等
保安亭（包括停车场保安亭）位置保安系统设计
停车场收款系统位置停车场理控制措施
存仓规划
工作间工程贮物备设施（部分商场计划提供方面设施通常足）
理部门办公方
员工休息室锁柜厕等
美食广场规划包括勤服务设施清洗室洗衣场制服储存室
营运理设备规划
宣传工作室道具贮存室
舞台娱乐场规划
提供废物理意见包括职业健康安全事项
提供机电设备安装位置意见避免受损害需更改时作出预算
提供机电设备保护措施意见防水膜层排水路缘供水竖柱保护器电话电力开关室等
提供节省源措施意见
增设商场出入口流计算系统便进行效资产理
成____________________
顾问代理服务工作进度表（暂订）
月
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
(1)
前期市研究策划
(2)
策略方针建筑规划设计检讨
(3)
前期市场推广策略
(4)
推广材料准备工作
(5)
租赁顾问独家招商服务
(6)
商业理工程顾问
11服务期限形式费
项目收费民币*万元整（*元整）
包括：商业前期市场研究策划顾问服务建筑规划设计检讨服务前期市场推广策略顾问服务租赁顾问独家招商服务商业物业理顾问服务
1111 服务期限
建议整工作期14月
1112 服务费付款方式
项目收费民币*万元整（*元整）分五期支付：
第期：签署合日起支付合总额40*元整（*元正）
第二期：签署合日起3月支付合总额20*元整（*元正）
第三期：签署合日起6月支付合总额15*元整（*元正）
第四期：签署合日起9月支付合总额15*元整（*元正）
第五期：签署合日起14月支付合总额10*元整（*元正）
12 专案员资历
121 项目总负责
公司列学会公司会员持相关认资历：
※ 国际物业设施理学会
※ 中国物业理协会
※ 香港保安协会
※ 国际品质理系统 ISO90012000 认证
※ 国际职业卫生安全理系统 OHSAS180011999 认证
公司高级理员持专业资历：
※ 国际物业设施理协会会员
※ 英国特许仲裁司学会会员
※ 英国设施理学会会员
※ 英国皇家特许测量师学会会员
※ 英国特许建造学会附属会员
※ 香港测量师学会会员
※ 香港设施理学会会员
※ 香港会计师公会会员
※ 香港营造师学会附属会员
※ 美国认设施理理
※ 香港注册专业房屋理
※ 香港注册专业测量师
※ 中国房产估价师
※ 中国注册会计师
※ 中国高级工程师
※ 中国级建筑师
※ 文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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