铁领·金旺角
社区式休闲购物互动中心商业项目营功定位策划报告
第部分 项目商业部分SWOT分析
第二部分 项目商业部分全功定位
第三部分 项目商业部分营销策略建议
第四部分 项目商业部分推广策略建议
第部分 项目商业部分SWOT分析
优势：
1 企业战略优势企业拥强劲企业实力科学战略思路项目整体运作计划目进行持营仅项目开发提供保障期统营理种商业应变提供便利
2 生振优势项目区域相尚未成熟相传统商业圈较发展潜力建区集中期商业氛围消费力会
3 交通便利优势 项目处回龙观东街理位置处回龙观天通苑间目前回龙观天通苑两商业圈已现成熟相互融合形成周边消费黄金带
劣势：
1 空间位置劣势项目块特征居住板块偏离市中心核心商业区造商业圈板块形成符合商业拓展配套环境尚需时日
2 商业资源劣势项目区域周边现营商业档次偏低商业整体号召力明显处劣势
3 连带形象劣势项目东面美廉美营现状佳定程度影响项目营信心
4 产品规划劣势周边正施工块商业建筑项目雷期招商销售定实操难度
5 消费群劣势目标客户单单针项目周边投资客营商户整体市场投放量投资客承受力少面积设置略偏差
机遇：
1 消费升级机遇区域生活济力均消费水较言普遍太高消费结构逐渐生活性消费享受型消费转变整区域商业落区域需求发展寻求商业业态档次均衡情况新商业业态发展空间扩张
2 区域商业配套机遇着区域住宅商务项目开发逐渐导入项目周边客源基础愈加丰富群体工作交际生活产生需求呼唤案配套性商业供
挑战：
1 点竞争挑战案周边23公里范围成熟商业实体建型购物中心方案形成包围态势未激烈市场竞争分流预见
2 商境融合挑战物业建筑形态商业营容着密切联系精致商业享型消费嫁接商业街中关案期营成败关键性素
3 市场培育挑战然项目具备成熟生活消费市场基础项目品牌商业基处空白状态市场培育阶段难避免
项目劣势威胁规避：
通项目 SWOT 分析解项目优劣势项目面机会威胁项目优势机会未定位时发挥时劣势威胁应动采取措施规避
司项目劣势威胁规避措施：
·硬件方面项目建筑形式尚未确定需项目形式题方面提高项目独特性外项目尚未开始施工相部分硬件调整考虑商户需求认项目根项目求进行硬件调整利项目未力店招商
·招商方面项目建筑面积偏招商时需通力店招商带动中商户入驻形成项目竞争优势
·销售方面时间控制早启动营销策略缩短销售招商期通积蓄势短时间消化售物业价格方面应更考虑面积店铺实际需制定出合理价格吸引投资客户通租售连动引入力店等措施增强投资者信心资金压力方面采种战略合作方式减少投资压力量发挥项目整体规模商户组合优势
·营方面项目避免面培养期较长问题业态规划时应考虑更选择目性业态
第二部分 项目商业部分全景功定位
1 项目商业部分功涵设定
项目定性： STREET MALL（休憩式购物互动中心）——
购物餐饮玩宿乐园
项目功定位：
提高居民品质生活消费目标现代综合性休闲商业广场
定位思路解析：
项目区域尚未成熟居住区身品质消费性属相太高水项目处该块核心位置整商圈文化植入点萌发处项目产品培育期间需量市场击率高力店领航众民生商业营容纳部分接品质生活商务商业伴整体消费水提高终实现代表性精致居品质生活商业中心目标发挥题商业辐射周边消费作完善区景观消费需求
2 项目商业部分目标市场定位
目标市场消费客群定位：
核心客户：商圈居住性消费群体
重客户：北**城镇进城居民线等区域居民
边缘客户：城市淘宝族部分白领群
偶客户：中高端消费群体偶消费群体
3 项目题形象定位
形象定位
铁领·风尚街区——
社区式休闲购物互动中心
备选案名：
铁领·金旺角
定位思路解析：
1 项目商业部分微观交通受限制加强综合功作法吸引足够流年轻消费全面：购物餐饮休闲娱乐等项支出基均衡单纯卖场竞争力强前提综合商业唯出路
2 年轻中年购物休闲娱乐餐饮消费行差异决定年轻项目综合功容易聚集群商圈购物中心**年轻群体消费市场已号召力品牌时决定项目必须针交通条件甚敏感年轻消费群体营造新颖刺激概念
3 项目商业部分造社区休闲购物互动中心围绕年轻消费心理消费惯满足提升年轻休闲购物行休闲娱乐促购物购物促进休闲娱乐强调商品服务体现时尚前卫前提表现年轻性参特色追求崇尚性参性新奇刺激阳光健康线通业态组合适合够刺激年轻里集中消费商品销售休闲娱乐设施项目成年轻族领略时尚追求爱玩爱逛乐园
4 项目商业部分业态定位建议：
项目商业部分产品业态定位遵循项原：
1） 限度迟滞消费群驻留时间达促进效消费目
2） 保持整体形象致性协调性物业定位形象相匹配形成商业居住区互动促进高价值划
3） 积极充分利整商业资源形成局部死铺盲点
4） 效吸引客户形成强力品牌效市场口碑奠定标性建筑目标
建议商业业态进行引入：
项目
科目细
科目考虑容
布置求
餐饮
休闲餐饮
娱食酒吧茶坊咖啡馆
区门面助类装饰豪华注重情调餐饮点缀案门面形象
特色餐饮
风味餐馆品牌餐饮
奠定品牌基础贯穿底商商业角落客户边休闲消费边饱偿美食
流动餐饮
风味烧烤港台美食动器械
烘托气氛引导客户流动提供休憩场
娱乐
亲子娱乐
露天电玩亲子乐园
烘托气氛夹杂餐饮店中
休闲娱乐
商务快捷酒店
快捷酒店KTV舞厅健身中心桌球壁球等
门面设点提示促进层客户互动
精品店铺
购物场
精品服饰礼品运动休闲玩具宠物商店电子商店书店文具店等
特色高档消费购物引导特殊需求客户光顾
服务场
美容瘦身银行邮局便利店等
服务居住客源效促进客户消费驻足
通讯服务
通讯服务
手机专卖店维修点电信营业厅等
辐射周边需求满足社区居民服务需
5 项目商业部分面积配定位建议：
项目商业部分终属社区商业类型般购物40餐饮30服务30例进行设置项目商业部分属区域商业中心+社区配套型商业型综合性商业项目差考虑目标客户群体需求特征应该餐饮娱乐休闲功相应提高业态例建议：
项目
项目细
例
备注
休闲餐饮
酒吧茶坊咖啡馆
2025
通常单位酒吧营面积100500米间夹杂12处较型餐饮
特色餐饮
风味餐馆品牌餐饮
1520
营面积150300米间
流动餐饮
风味烧烤港台美食动器械
流动性质面积计
亲子娱乐
露天电玩亲子乐园
25
设二三点适宜
休闲娱乐
商务快捷酒店
商务快捷酒店KTV舞厅陶塑健身中心桌球壁球
1520
楼层需求面积较
购物场
精品服饰礼品运动休闲玩具宠物商店电子商店书店文具店等
1520
单位面积20150米结合
服务场
美容瘦身银行邮局便利店等
2025
含走道设备间公设施等必配套单位面积100—200方米
通讯服务
手机专卖店维修点电信营业厅等
5
面积需求相较
第三部分 项目商业部分营销策略建议
1 营销总体策略
项目商业部分建设工程进度较快达销售许条件相容易产品快快销销售策略提供利客观条件
总体讲：项目营销操作采相快季节慢相重时段轻相集中策略充分运题（商圈社区休闲娱乐互动中心）突破市场4流媒体（日报晚报电视台电台力度**度报媒全方位手笔现场包装）撬动市场三核心卖点（特色力店铁商圈题步行街）攻占市场三点利（会员卡折扣返租奉送回报业）收获市场线营销活动中安排系列力度活动现场销售员效理气成交率取快速高效业绩
2 营销策略原
项目商业部分应该项目市场推动力策划推动力销售推动力三者机结合形成三合体项目竞争销售推动力
1） 争锋式市场推动力
首先充分挖掘项目市场势商圈价值手笔包装商圈优势
次全市类竞争中凸显身优势特色弱化竞争项目体现形式：项目DM员解说软性报道外单列规范（针力店）宣传性文
2） 接缝式策划推动力：
讲求项目策划包装设计中项目市场证产品设计销售资料传达信息衔接致性时讲求项目包装方面气质档次设计风格元素致性体化视觉感受前景证营造项目优势资源真实传达等方面组合产生策划推动力
1． 项目区域商圈表现图中充分表现周边商业环境支持商业辐射力
2． 项目室外效果图精致化处理商业氛围渲染组合出时尚缤纷商业档次仿真化休闲购物感受
3． 项目全系列企宣文精致商业化设计：包括案名LOGO名片招商手册海报合书等文
4． 全套销售面设计时尚缤纷绚丽彩潮汹涌浓烈商业气质表现
5． 售楼处整体设计通材质色彩构成样式线条灵巧配置营造出极具商业性通透时尚舒适
贵气售楼现场配置户外彩旗板形式视觉手段综合塑造强杀性力卖场
6． 市场推动力销售推动力效结合企划宣传进程中
结
社区式商业全部采店铺出售方式会产生众弊端：
1 品牌力店加盟形成商业街营特色提高社区品质时外围投资客项目商业价值报怀疑态度
2 假设商铺购买力度强购买商铺业选择租赁客户时候伺机高价考虑者品牌实力服务容否项目商业部分相呼应会导致期商业街理秩序混乱题特色
3 项目社区商业营达提升社区品质形象整合提升企业品牌形成良口碑数效应目统规划集中理必条件放水养鱼（先租售）充分条件
3 项目招商策略建议
招商组织原：
1） 需求符合项目市场定位业态定位求客户
2） 优先引进力店中国二线品牌产品
3） 热点均分布处处卖点
4） 统招商统理统规划统形象
招商节点时间策略建议
11
年
XX
月
11年XX月
招商工作开始筹备
招商工作正式开展
完成品牌商家招商工作
11年XX月
吸客阶段
强攻阶段
消尾阶段
Ø 筛选商家
Ø 动出击重点接洽型品牌商家
Ø 已达成识品牌商家签订意合
Ø 利已签订部分品牌商家吸引品牌商家
Ø 现场招租品牌商家进驻吸引零散商家解决街铺位招租难问题
第四部分 项目商业部分推广策略建议
1推广思路
针商圈商业市场现状结合项目产品特性司提炼出项目商业部分总体推广思路：
力店号召市场
事件营销聚焦市场
品牌行销占位市场
体验营销巩固市场
2推广步骤建议
步骤 气势亮剑
展示项目手笔高起点规划商业气势震撼北城
步骤二 招商进
展示项目形象时手笔招商引进型知名超市苏宁国美电器肯德基等号召项目全案销售进步展示项目高形象力店确定进步引进次力店散点商业业态布局模式保证项目整体繁荣
步骤三 价值强化
开发商实力项目规划招商气势商业运营理念等方面强化项目价值树立项目独二代核心竞争力展示广阔坚实财富前景投资者营者充分投资信心激发投资者投资欲热情
步骤四 分段销售
进入实际操盘运营阶段项目规划分区商业功分区等特征营销推盘时间根业态定位商业物业实行分段营销形成营销节奏部班完成全案营销
步骤五 价格策略营销策略突破市场
充分演绎项目价值树立财富前景实效价格策略精密营销策略投资者营者切实进行心理较量形成市场突破实现利润**
**思必成策划咨询理机构
2011518
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社区式休闲购物互动中心商业项目营功定位策划报告
第部分 项目商业部分SWOT分析
第二部分 项目商业部分全功定位
第三部分 项目商业部分营销策略建议
第四部分 项目商业部分推广策略建议
第部分 项目商业部分SWOT分析
优势：
1 企业战略优势企业拥强劲企业实力科学战略思路项目整体运作计划目进行持营仅项目开发提供保障期统营理种商业应变提供便利
2 生振优势项目区域相尚未成熟相传统商业圈较发展潜力建区集中期商业氛围消费力会
3 交通便利优势 项目处回龙观东街理位置处回龙观天通苑间目前回龙观天通苑两商业圈已现成熟相互融合形成周边消费黄金带
劣势：
1 空间位置劣势项目块特征居住板块偏离市中心核心商业区造商业圈板块形成符合商业拓展配套环境尚需时日
2 商业资源劣势项目区域周边现营商业档次偏低商业整体号召力明显处劣势
3 连带形象劣势项目东面美廉美营现状佳定程度影响项目营信心
4 产品规划劣势周边正施工块商业建筑项目雷期招商销售定实操难度
5 消费群劣势目标客户单单针项目周边投资客营商户整体市场投放量投资客承受力少面积设置略偏差
机遇：
1 消费升级机遇区域生活济力均消费水较言普遍太高消费结构逐渐生活性消费享受型消费转变整区域商业落区域需求发展寻求商业业态档次均衡情况新商业业态发展空间扩张
2 区域商业配套机遇着区域住宅商务项目开发逐渐导入项目周边客源基础愈加丰富群体工作交际生活产生需求呼唤案配套性商业供
挑战：
1 点竞争挑战案周边23公里范围成熟商业实体建型购物中心方案形成包围态势未激烈市场竞争分流预见
2 商境融合挑战物业建筑形态商业营容着密切联系精致商业享型消费嫁接商业街中关案期营成败关键性素
3 市场培育挑战然项目具备成熟生活消费市场基础项目品牌商业基处空白状态市场培育阶段难避免
项目劣势威胁规避：
通项目 SWOT 分析解项目优劣势项目面机会威胁项目优势机会未定位时发挥时劣势威胁应动采取措施规避
司项目劣势威胁规避措施：
·硬件方面项目建筑形式尚未确定需项目形式题方面提高项目独特性外项目尚未开始施工相部分硬件调整考虑商户需求认项目根项目求进行硬件调整利项目未力店招商
·招商方面项目建筑面积偏招商时需通力店招商带动中商户入驻形成项目竞争优势
·销售方面时间控制早启动营销策略缩短销售招商期通积蓄势短时间消化售物业价格方面应更考虑面积店铺实际需制定出合理价格吸引投资客户通租售连动引入力店等措施增强投资者信心资金压力方面采种战略合作方式减少投资压力量发挥项目整体规模商户组合优势
·营方面项目避免面培养期较长问题业态规划时应考虑更选择目性业态
第二部分 项目商业部分全景功定位
1 项目商业部分功涵设定
项目定性： STREET MALL（休憩式购物互动中心）——
购物餐饮玩宿乐园
项目功定位：
提高居民品质生活消费目标现代综合性休闲商业广场
定位思路解析：
项目区域尚未成熟居住区身品质消费性属相太高水项目处该块核心位置整商圈文化植入点萌发处项目产品培育期间需量市场击率高力店领航众民生商业营容纳部分接品质生活商务商业伴整体消费水提高终实现代表性精致居品质生活商业中心目标发挥题商业辐射周边消费作完善区景观消费需求
2 项目商业部分目标市场定位
目标市场消费客群定位：
核心客户：商圈居住性消费群体
重客户：北**城镇进城居民线等区域居民
边缘客户：城市淘宝族部分白领群
偶客户：中高端消费群体偶消费群体
3 项目题形象定位
形象定位
铁领·风尚街区——
社区式休闲购物互动中心
备选案名：
铁领·金旺角
定位思路解析：
1 项目商业部分微观交通受限制加强综合功作法吸引足够流年轻消费全面：购物餐饮休闲娱乐等项支出基均衡单纯卖场竞争力强前提综合商业唯出路
2 年轻中年购物休闲娱乐餐饮消费行差异决定年轻项目综合功容易聚集群商圈购物中心**年轻群体消费市场已号召力品牌时决定项目必须针交通条件甚敏感年轻消费群体营造新颖刺激概念
3 项目商业部分造社区休闲购物互动中心围绕年轻消费心理消费惯满足提升年轻休闲购物行休闲娱乐促购物购物促进休闲娱乐强调商品服务体现时尚前卫前提表现年轻性参特色追求崇尚性参性新奇刺激阳光健康线通业态组合适合够刺激年轻里集中消费商品销售休闲娱乐设施项目成年轻族领略时尚追求爱玩爱逛乐园
4 项目商业部分业态定位建议：
项目商业部分产品业态定位遵循项原：
1） 限度迟滞消费群驻留时间达促进效消费目
2） 保持整体形象致性协调性物业定位形象相匹配形成商业居住区互动促进高价值划
3） 积极充分利整商业资源形成局部死铺盲点
4） 效吸引客户形成强力品牌效市场口碑奠定标性建筑目标
建议商业业态进行引入：
项目
科目细
科目考虑容
布置求
餐饮
休闲餐饮
娱食酒吧茶坊咖啡馆
区门面助类装饰豪华注重情调餐饮点缀案门面形象
特色餐饮
风味餐馆品牌餐饮
奠定品牌基础贯穿底商商业角落客户边休闲消费边饱偿美食
流动餐饮
风味烧烤港台美食动器械
烘托气氛引导客户流动提供休憩场
娱乐
亲子娱乐
露天电玩亲子乐园
烘托气氛夹杂餐饮店中
休闲娱乐
商务快捷酒店
快捷酒店KTV舞厅健身中心桌球壁球等
门面设点提示促进层客户互动
精品店铺
购物场
精品服饰礼品运动休闲玩具宠物商店电子商店书店文具店等
特色高档消费购物引导特殊需求客户光顾
服务场
美容瘦身银行邮局便利店等
服务居住客源效促进客户消费驻足
通讯服务
通讯服务
手机专卖店维修点电信营业厅等
辐射周边需求满足社区居民服务需
5 项目商业部分面积配定位建议：
项目商业部分终属社区商业类型般购物40餐饮30服务30例进行设置项目商业部分属区域商业中心+社区配套型商业型综合性商业项目差考虑目标客户群体需求特征应该餐饮娱乐休闲功相应提高业态例建议：
项目
项目细
例
备注
休闲餐饮
酒吧茶坊咖啡馆
2025
通常单位酒吧营面积100500米间夹杂12处较型餐饮
特色餐饮
风味餐馆品牌餐饮
1520
营面积150300米间
流动餐饮
风味烧烤港台美食动器械
流动性质面积计
亲子娱乐
露天电玩亲子乐园
25
设二三点适宜
休闲娱乐
商务快捷酒店
商务快捷酒店KTV舞厅陶塑健身中心桌球壁球
1520
楼层需求面积较
购物场
精品服饰礼品运动休闲玩具宠物商店电子商店书店文具店等
1520
单位面积20150米结合
服务场
美容瘦身银行邮局便利店等
2025
含走道设备间公设施等必配套单位面积100—200方米
通讯服务
手机专卖店维修点电信营业厅等
5
面积需求相较
第三部分 项目商业部分营销策略建议
1 营销总体策略
项目商业部分建设工程进度较快达销售许条件相容易产品快快销销售策略提供利客观条件
总体讲：项目营销操作采相快季节慢相重时段轻相集中策略充分运题（商圈社区休闲娱乐互动中心）突破市场4流媒体（日报晚报电视台电台力度**度报媒全方位手笔现场包装）撬动市场三核心卖点（特色力店铁商圈题步行街）攻占市场三点利（会员卡折扣返租奉送回报业）收获市场线营销活动中安排系列力度活动现场销售员效理气成交率取快速高效业绩
2 营销策略原
项目商业部分应该项目市场推动力策划推动力销售推动力三者机结合形成三合体项目竞争销售推动力
1） 争锋式市场推动力
首先充分挖掘项目市场势商圈价值手笔包装商圈优势
次全市类竞争中凸显身优势特色弱化竞争项目体现形式：项目DM员解说软性报道外单列规范（针力店）宣传性文
2） 接缝式策划推动力：
讲求项目策划包装设计中项目市场证产品设计销售资料传达信息衔接致性时讲求项目包装方面气质档次设计风格元素致性体化视觉感受前景证营造项目优势资源真实传达等方面组合产生策划推动力
1． 项目区域商圈表现图中充分表现周边商业环境支持商业辐射力
2． 项目室外效果图精致化处理商业氛围渲染组合出时尚缤纷商业档次仿真化休闲购物感受
3． 项目全系列企宣文精致商业化设计：包括案名LOGO名片招商手册海报合书等文
4． 全套销售面设计时尚缤纷绚丽彩潮汹涌浓烈商业气质表现
5． 售楼处整体设计通材质色彩构成样式线条灵巧配置营造出极具商业性通透时尚舒适
贵气售楼现场配置户外彩旗板形式视觉手段综合塑造强杀性力卖场
6． 市场推动力销售推动力效结合企划宣传进程中
结
社区式商业全部采店铺出售方式会产生众弊端：
1 品牌力店加盟形成商业街营特色提高社区品质时外围投资客项目商业价值报怀疑态度
2 假设商铺购买力度强购买商铺业选择租赁客户时候伺机高价考虑者品牌实力服务容否项目商业部分相呼应会导致期商业街理秩序混乱题特色
3 项目社区商业营达提升社区品质形象整合提升企业品牌形成良口碑数效应目统规划集中理必条件放水养鱼（先租售）充分条件
3 项目招商策略建议
招商组织原：
1） 需求符合项目市场定位业态定位求客户
2） 优先引进力店中国二线品牌产品
3） 热点均分布处处卖点
4） 统招商统理统规划统形象
招商节点时间策略建议
11
年
XX
月
11年XX月
招商工作开始筹备
招商工作正式开展
完成品牌商家招商工作
11年XX月
吸客阶段
强攻阶段
消尾阶段
Ø 筛选商家
Ø 动出击重点接洽型品牌商家
Ø 已达成识品牌商家签订意合
Ø 利已签订部分品牌商家吸引品牌商家
Ø 现场招租品牌商家进驻吸引零散商家解决街铺位招租难问题
第四部分 项目商业部分推广策略建议
1推广思路
针商圈商业市场现状结合项目产品特性司提炼出项目商业部分总体推广思路：
力店号召市场
事件营销聚焦市场
品牌行销占位市场
体验营销巩固市场
2推广步骤建议
步骤 气势亮剑
展示项目手笔高起点规划商业气势震撼北城
步骤二 招商进
展示项目形象时手笔招商引进型知名超市苏宁国美电器肯德基等号召项目全案销售进步展示项目高形象力店确定进步引进次力店散点商业业态布局模式保证项目整体繁荣
步骤三 价值强化
开发商实力项目规划招商气势商业运营理念等方面强化项目价值树立项目独二代核心竞争力展示广阔坚实财富前景投资者营者充分投资信心激发投资者投资欲热情
步骤四 分段销售
进入实际操盘运营阶段项目规划分区商业功分区等特征营销推盘时间根业态定位商业物业实行分段营销形成营销节奏部班完成全案营销
步骤五 价格策略营销策略突破市场
充分演绎项目价值树立财富前景实效价格策略精密营销策略投资者营者切实进行心理较量形成市场突破实现利润**
**思必成策划咨询理机构
2011518
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