型MALL购物中心投资决策策划开发
国外shopping mall 发展现状
购物中心早出现欧美发达国家约100年历史shopping mall指城市市区购物中心shopping center指郊区购物中心
购物中心定义：
1购物中心策划建立营统组织体系运作
2适应理需产权求统分割
3尊重顾客选择权顾客提供次满足购物服务
4拥足够数量相邻方便停车场
5拥良购物环境客户健康损害提供娱乐休闲等特色综合服务
6统商业形象统营政策进行营运
7创造新商圈更新区贡献
购物中心建筑特征
１．商业空间步行化 ２商业空间室化3公空间社会化
购物中心质特点统理分散验理方式理者购物中心实行统集中理购物中心日常运行保安清洁维修进货促销活动等组织进行公空间实行统理供零售商购物者享营者参理定期理者交纳理费者理者部参营租金收入营状况直接关系
购物中心发达国家发展日趋成熟已着生态化娱乐性化等方发展日阪率先发展生态型购物中心中Ｎamba工程独具特色生态购物中心建筑面积达３２万方米建筑师设计带然貌特点造峡谷式公园式购物中心该峡谷植物覆盖2~8层建筑面露天坡道２层逐渐走８层坡道两边进入层商店餐饮娱乐场天桥连接峡谷两端绿色方案业政府喜爱批准
国商业发展直滞９０年代期零售业批发业发生剧烈变革传统百货公司竞争中纷纷惨败超级市场开始登舞台购物中心９０年代中期开始引入国
９０年代中期北京万通新世界购物中心阳光四季购物中心海迪美购物中心
９０年代末期深圳首家MALL购物中心—铜罗湾百货华强北开业利工业厂房改建物业2002年海正广场泰国正集团附属公司海帝泰发展限公司投资45亿美元兴建总建筑面积达24万方米目前中国集购物餐饮娱乐休闲体型购物中心堪称现代商业巨型航母正广场位享东方曼哈顿称陆家嘴金融贸易区核心带目前350家商铺签约出租率超80
购物中心国发展快购物中心精髓理解深投资许购物中心缺乏精心规划运作理方式旧传统百货理方式许购物中心营失败
二 shoping mall行性研究
购物中心投资巨投资回收期长风险机遇存发展商作型购物中心决策必须进行周密市场调研社会购买力城市商业环境进行认真证超越社会购买力求建设商业中心势必导致项目失败公正客观研究策划基础
行性研究包括容：
1 1选择
（）区位交通口状况
总体策划市场调研提出较高求需城市济实力进行准确深入评估力消费群明确定位力群社会阶层进行市场调研基础
流量调查包括容：容量特征设施状况商业流量方面相关调查
（二）济状况考虑租户济里利益需求
（三）竞争手详细分析重点分析营特色竞争战略
（四）物理状况 重点考虑形状完整性进入性
（五）消费心理研究
（六）城市规划口结构研究
12类型规模确定 根区域济发展水未发展趋势竞争手情况明确市场定位考虑辐射半径社会购买力合理确定类型开发规模
辐射跨越区域辐射半径必须进行理性划分考虑区域文化差异消费偏
13承租户服务制定承租政策
购物中心类型特点程度取决承租户组成承租户确定需根承租户需求购物中心身需确定购物中心位置提供专业化服务促进繁荣购物中心带佳济效益
核心承租户流起着关键作布局直接影响购物中心形态核心承租户位置需事先确定型购物中心核心商店适合放线性步行街端点宜集中放置中间样达组织流效果
特殊承租户指具较高文化艺术营单位予优惠政策邀请入场够起增强文化气氛活跃购物中心气氛点代面特色营MALL关键例深圳华侨城专门邀请三百砚斋展示中国砚文化
承租政策原放水养鱼发展商商户成长购物中心营具长期性特点采合理租金优质服务做法整购物中心作热根运营状态适稳步调整租金
提供完善信息系统硬件软件消费者承租户便利充分做租户服务理作出MALL品牌特色
图１华侨城购物中心核心承租户—美国沃尔玛
14金融支持财务分析
（１） 购物中心位置否获足够商业销售利润市场否竞争力
（２） 购物中心否够租出足够承租户交纳足够租金
（３） 资投入远期收益营成税收理费更新装修费评价
（４） 灵活价格体系
15 购物中心需求分析营建议
培育高级购物中心理贯彻企业发展战略根保证商业竞争日趋激烈高素质商业材普遍短缺
鉴购物中心失败率较高需冷静购物中心国发展沉心培养批房产商业开发物业理复合型型购物中心理亟需引进国外教材专家开展高级培训培养批优秀购物中心理支撑购物中心快速发展实践证明认真效培训企业持续竞争力保证
１6 购物中心发展战略建议
购物中心发展战略关系企业成败购物中心必须战略回答客户提供满意服务商户建立长期赢关系仅招商取成功更重运营够长期吸引客户光顾走持续发展路开业轰动时采取种种骗术套取商户保证金然迅速倒闭引起商户种种纠纷
许企业根身情况制定企业发展战略例深圳铜罗湾百货公司发展战略：商业策划商业输出目标走商业托连锁扩张路引导倡导新概念购物中心展示种现代化生活消费新方式
分析深圳铜罗湾百货公司发展战略难出种战略实际走输出品牌商业知识道路成功关键培育优秀商业提炼购物中心理知识验
MALL特色发掘关键性企业成功关键降低成保证成功
三总体策划设计点
１．总体规划
总体规划关系购物中心成败没认真规划证购物中心缺乏特色核心竞争力具体表现开业缺少顾客流商户法赢利走关闭
世界题旅游休闲业设计高手参策划设计世界著名Mall美国HHCP国际设计限公司总裁LarryW．Ziebarth先生日前深圳指出：Mall题规划关键
解香港两铁站购物中心营错拥庞消费力广州目前购物中心天河城购物中心较成功华南理工学沙振权教授认种发展商拥零散物业组合形成没规划购物中心肯定会成功
国少发展商觉招商简单事情根没规划做结果整场冷清清发展商应该开始设定商场定位根定位选择题店品牌店（包括饮食娱乐场）进场例香港方面工作交测量师进行规划营销整购物中心
华侨城MALL购物中心国购物中心发展史新里程碑规划设计邀请美国购物中心设计专家环境优美程度全国位前列购物娱乐体化
该购物中心美国沃尔玛商场铜罗湾购物广场联合组成前者商品定位中低档商品者定位中高档商品营项目具互补性
深圳华侨城仅深圳购买力强型高尚社区世界窗等型旅游景点带庞客流量选址适条件吸引量旅游群参观购物
铜罗湾发展购物中心取成功鼓舞深圳金光华（集团）限公司南国影联股份公司开始筹划南国影院旧址建设MALL购物中心规划商业面积8万方米该购物中心规划正式开始国际招标深圳市国土规划局办邀请香港法国日等国际知名设计机构参规划设计方案招标深圳华润公司投资40亿元建设型购物中心紧邻深圳书城深圳规模购物中心
２． 购物中心建筑设计
面设计：
面设计容确定步行街形态确定承租户单元布局面积承租户提供互利互惠机会限度承租户带穿行流提供购物机会
开间柱距单元面宽直接关系商店面宽６９１２１５１８２１２４柱子宜落店面线根验进深般２４—３６米较合适果开间方柱距６米(91215182124)进深方2×63×64×6
剖面设计：确定层数垂直结构形式做垂直交通组织
（１） 利中庭空间功作 中庭垂直交通组织关键点步行空间序列高潮里流集中流量鼓励层间运动
核心中庭搭建活动舞台常开展促销文化活动吸引层顾客住足观
图２ 铜罗湾ＭＡＬＬ中庭片
（２） 中庭空间造型交流 中庭设计形式样化具体根购物中心总体形态握面积较购物中心采露天式表演舞台核心中庭设计观赏群四周角度方便观赏表演活动室设计中庭分追求中庭宽豪华力求域文化特色济性相结合原
（３） 层面时引入流
注重竖交通易达性市区繁华段征黄金块般较狭窄种块限定条件应强化2FB1楼层交通便利性2FB1做楼修引导行行流譬利B1直接连接室外街道出入口2F直接引行道动扶梯商业物业直接相连行天桥等创造街便捷渠道垂直交通
高差坡段设计意外高度设立入口果购物中心层入口够直接通层组织引导流非常利层购物中心中层设立通通停车场直接通路购物者出入提供方面
图３ 华侨城购物中心采停车场
（４）垂直交通工具作
限中庭空间扶梯层层叠加常常会激发购物者欲趣垂直交通设施例观景玻璃电梯螺旋动扶梯吸引力源
（５）景观垂直吸引力
采玻璃顶天窗引入然光线仅节层空间开阔敞亮视线吸引
外立面入口
购物中心外立面设计考虑周围建筑关系考虑入口处外立面部步行街渡转换入口室外空间渡购物中心室步行街终点
开发街垂直面二楼区域商业价值数商场3F租金低廉实果街设计通透立面3F划出窗观景景观区商业营区适分隔辅独立便捷行观光电梯等成餐饮咖啡茶室等情调视线求较高营定位笔者原参策划市中心购物广场5F8F商铺原月租金定50—70元方米根问津栏观街景（街立面均幅透明落玻璃）层300余方米面积单独分隔定位餐饮娱乐景观区月租金达100元方米吸引众餐饮咖啡茶室营者充分发掘景观价值
图４华侨城铜罗湾入口片
步行街
步行街购物中心核心组成元素组织联系承租户纽带购物中心步行街室型购物中心时设置室外步行街
步行街设计求长度适宜避免购物者感拥挤疲惫时起明确导作购物者易辨认出入口百货商店位置
设计素
1明设计
购物中心室明设计满足展示商品功需满足美学需室外明设计塑造购物中心形象起着关重作室明关键处理步行街商店间关系店面度步行街高步行街明店面产生良影响
夜间室外明重点突出建筑停车场购物中心环境中产生强烈视觉效果
2景观设计 室景观设计室外景观设计需相互协调铜罗湾例
3障碍设计 重点考虑残疾通行求
4图案整体设计 ＣＩ设计图案设计相结合导示设计图案设计相互结合
5节设计 购物中心建筑节设计减少源损失提高设备效率两方面考虑注重保温墙体材料应聪明充分利然采光
5通风设计 注重通风系统设计保证充足氧气供应特型促销活动中流量氧气需求量
6购物中心音响系统设计 购物中心设计中必须考虑声音传递吸收设计清晰音响系统播放著名轻音乐制造舒缓购物气氛调节顾客购物心理
四营销策划点
１．题策划 确定独特题理念购物中心灵魂购物中心题策划系统工程
信息化社会顾客购物方式发生变化购物元化性化情感化倾愈愈明显根区域顾客购物需消费心理特点区域文化参考购物中心流派确定购物中心题空间处理环境塑造形象设计等方面商业题进行致性表现真正起商业文化信息中心作
华南Mal东莞市正规划型购物中心华南Mall仅项目考证历时3年鉴世界Mall成功营理念国际顶尖设计团———美国JWDA建筑师事务美国EDSA景观设计院法国建筑师（PA）集团担纲众国外知名专家教授参规划设计
华南Mall非单纯型购物中心限数量规模扩张度假旅游消闲娱乐购物消费融体站式消费
船逛Mall购物风景商业面积达50万方米华南Mall卖点题规划整体布局东江西支流河势建浓浓欧美风情营造出浓厚国际特色组建筑中心题：东西香榭里道南北情趣道轴线水道景观贯穿部分容纳约6000表演场院两条轴线交汇点整建筑乐章灿烂部分商业区中心圣马钟楼酒店6万方米美食城围合成商业广场景观高潮构成Mall次中心群流高聚集处拓展两表演场整构想规划精彩断高潮迭起
商业布局4组型商业空间两百货商场型超市外干开放式摩尔专门店景观带巧妙分布船行水道串连商业区水道面行干道形成立交两侧步行道起文景观空间变幻丰富错落致间形成强烈视觉击效果区轨火车威尼斯冈朵拉水电动游船行入成旅游景点购物代步工具
购物中心特色性关怀角度景观题营造温馨舒适购物环境形成超体量元层次真正站式特色消费消费者购物中休闲玩乐游玩愉悦中购物
２．招商策划 招商策划承租户选择关系购物中心成败招商程中必承租户进行分级评价预测营前景作店面出租指导
核心承租户需设立专门员踪服务提供适店面位置优惠政策
第 承租户选择确保租金源
第二 需保证购物中心商品种类完整性
第三 需保证购物中心营项目样性综合性
３．开业策划
(1)提前进行预热宣传保证足够客流量确保80％商户统开业
(2)针流量等特点提前请物业理公司提供力支持
(3)做现场环境理设立简单明晰导示系统
(4)做开业仪式策划排练
４．服务营销点
i 性化金融服务 针购物中心特点联合银行营销部门开展性化金融商业服务减少商户现金率力推广商业票结算方便快捷安全
ii 引进省前两名物流公司名国外快递公司进入购物中心客户提供物流服务
iii 提供购物中心培训服务根行业产品营销特点行业协会联合组织专家客户提供针性培训转变营思想通统组织满足商户培养商业骨干需求促进购物中心持续发展
五购物中心物业理
购物中心理水关系营成败必须持续发展战略稳步提高理水营期间物业理包括四方面：承租商优化理整体形象策划推广促销推广活动服务理日常物业理
(1)租赁政策 购物中心目标市场定位商圈居民部分旅游者核心承租户般占购物中心营业面积4050％租赁合约方面采国际购物中心协会格式进行理购物中心制定相应承租户政策提高承租户质量招商象高目标种类型名牌商店餐厅服务机构低目标部分名分名牌店铺部分非名牌店铺
招商工作遵循程序：调查—谈判—审核—准入—追踪求提供营业执生产许证注册商标登记证产品合格委托书（适批发代理商）税务登记证法授权委托书特殊证明（化妆拼食品卫生许）
(2)营销理 重点吸引更购物者光顾通选择适营销方法吸引购物者光顾
(3)服务理 购物中心设立理专家组成理机构购物中心切行政事务进行统理承租户承担合理理费维护承租户利益加强承租户合作
(4)物业理 营期间物业理工作包括五方面：承租商优化理促销推广活动服务理日常物业理：清洁保安设备维护商业知识服务
六广州天河城广场购物中心案例
广州天河城广场位广州市天河南路体育西路交汇处处广州商贸区中心广州铁号线出口位广场周围高级商住楼写字楼众附住宅区高收入群作购物中心选址非常合适
天河城始建１９９２年首期建筑面积１６万方米总投资１２亿元民币现广场整体建筑分七层三层总营业面积达１０万方米１９９６年２月９日开业日均客流量１０—２０万
楼层 营容 入住核心商户
Ｂ１ 型超市 吉岛超市
Ｂ２Ｂ３ 型停车场
层 商务中心银行百货合时装
二三层 百货美容时装 天贸南
四层 电器城影音家居城
五层 文化廊游戏中心
六层 美食餐饮娱乐
七层 电器广场 天贸南
天河城断吸收国外购物中心理验广场租金逐年升１９９６年３５００万元１９９８年已达16亿元物业投资回报令喜
参考文献列表：
1华南MALL案例资料引深圳商报网站公开资料原始出处三元公司
2刘念雄博士购物中心开发设计理中国建筑工业出版社2001年1月
3坚 陈岚现代商业建筑规划设计天津学出版社2002年
4宋建阳等编著商业物业理华南理工学出版社2002年9月
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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国外shopping mall 发展现状
购物中心早出现欧美发达国家约100年历史shopping mall指城市市区购物中心shopping center指郊区购物中心
购物中心定义：
1购物中心策划建立营统组织体系运作
2适应理需产权求统分割
3尊重顾客选择权顾客提供次满足购物服务
4拥足够数量相邻方便停车场
5拥良购物环境客户健康损害提供娱乐休闲等特色综合服务
6统商业形象统营政策进行营运
7创造新商圈更新区贡献
购物中心建筑特征
１．商业空间步行化 ２商业空间室化3公空间社会化
购物中心质特点统理分散验理方式理者购物中心实行统集中理购物中心日常运行保安清洁维修进货促销活动等组织进行公空间实行统理供零售商购物者享营者参理定期理者交纳理费者理者部参营租金收入营状况直接关系
购物中心发达国家发展日趋成熟已着生态化娱乐性化等方发展日阪率先发展生态型购物中心中Ｎamba工程独具特色生态购物中心建筑面积达３２万方米建筑师设计带然貌特点造峡谷式公园式购物中心该峡谷植物覆盖2~8层建筑面露天坡道２层逐渐走８层坡道两边进入层商店餐饮娱乐场天桥连接峡谷两端绿色方案业政府喜爱批准
国商业发展直滞９０年代期零售业批发业发生剧烈变革传统百货公司竞争中纷纷惨败超级市场开始登舞台购物中心９０年代中期开始引入国
９０年代中期北京万通新世界购物中心阳光四季购物中心海迪美购物中心
９０年代末期深圳首家MALL购物中心—铜罗湾百货华强北开业利工业厂房改建物业2002年海正广场泰国正集团附属公司海帝泰发展限公司投资45亿美元兴建总建筑面积达24万方米目前中国集购物餐饮娱乐休闲体型购物中心堪称现代商业巨型航母正广场位享东方曼哈顿称陆家嘴金融贸易区核心带目前350家商铺签约出租率超80
购物中心国发展快购物中心精髓理解深投资许购物中心缺乏精心规划运作理方式旧传统百货理方式许购物中心营失败
二 shoping mall行性研究
购物中心投资巨投资回收期长风险机遇存发展商作型购物中心决策必须进行周密市场调研社会购买力城市商业环境进行认真证超越社会购买力求建设商业中心势必导致项目失败公正客观研究策划基础
行性研究包括容：
1 1选择
（）区位交通口状况
总体策划市场调研提出较高求需城市济实力进行准确深入评估力消费群明确定位力群社会阶层进行市场调研基础
流量调查包括容：容量特征设施状况商业流量方面相关调查
（二）济状况考虑租户济里利益需求
（三）竞争手详细分析重点分析营特色竞争战略
（四）物理状况 重点考虑形状完整性进入性
（五）消费心理研究
（六）城市规划口结构研究
12类型规模确定 根区域济发展水未发展趋势竞争手情况明确市场定位考虑辐射半径社会购买力合理确定类型开发规模
辐射跨越区域辐射半径必须进行理性划分考虑区域文化差异消费偏
13承租户服务制定承租政策
购物中心类型特点程度取决承租户组成承租户确定需根承租户需求购物中心身需确定购物中心位置提供专业化服务促进繁荣购物中心带佳济效益
核心承租户流起着关键作布局直接影响购物中心形态核心承租户位置需事先确定型购物中心核心商店适合放线性步行街端点宜集中放置中间样达组织流效果
特殊承租户指具较高文化艺术营单位予优惠政策邀请入场够起增强文化气氛活跃购物中心气氛点代面特色营MALL关键例深圳华侨城专门邀请三百砚斋展示中国砚文化
承租政策原放水养鱼发展商商户成长购物中心营具长期性特点采合理租金优质服务做法整购物中心作热根运营状态适稳步调整租金
提供完善信息系统硬件软件消费者承租户便利充分做租户服务理作出MALL品牌特色
图１华侨城购物中心核心承租户—美国沃尔玛
14金融支持财务分析
（１） 购物中心位置否获足够商业销售利润市场否竞争力
（２） 购物中心否够租出足够承租户交纳足够租金
（３） 资投入远期收益营成税收理费更新装修费评价
（４） 灵活价格体系
15 购物中心需求分析营建议
培育高级购物中心理贯彻企业发展战略根保证商业竞争日趋激烈高素质商业材普遍短缺
鉴购物中心失败率较高需冷静购物中心国发展沉心培养批房产商业开发物业理复合型型购物中心理亟需引进国外教材专家开展高级培训培养批优秀购物中心理支撑购物中心快速发展实践证明认真效培训企业持续竞争力保证
１6 购物中心发展战略建议
购物中心发展战略关系企业成败购物中心必须战略回答客户提供满意服务商户建立长期赢关系仅招商取成功更重运营够长期吸引客户光顾走持续发展路开业轰动时采取种种骗术套取商户保证金然迅速倒闭引起商户种种纠纷
许企业根身情况制定企业发展战略例深圳铜罗湾百货公司发展战略：商业策划商业输出目标走商业托连锁扩张路引导倡导新概念购物中心展示种现代化生活消费新方式
分析深圳铜罗湾百货公司发展战略难出种战略实际走输出品牌商业知识道路成功关键培育优秀商业提炼购物中心理知识验
MALL特色发掘关键性企业成功关键降低成保证成功
三总体策划设计点
１．总体规划
总体规划关系购物中心成败没认真规划证购物中心缺乏特色核心竞争力具体表现开业缺少顾客流商户法赢利走关闭
世界题旅游休闲业设计高手参策划设计世界著名Mall美国HHCP国际设计限公司总裁LarryW．Ziebarth先生日前深圳指出：Mall题规划关键
解香港两铁站购物中心营错拥庞消费力广州目前购物中心天河城购物中心较成功华南理工学沙振权教授认种发展商拥零散物业组合形成没规划购物中心肯定会成功
国少发展商觉招商简单事情根没规划做结果整场冷清清发展商应该开始设定商场定位根定位选择题店品牌店（包括饮食娱乐场）进场例香港方面工作交测量师进行规划营销整购物中心
华侨城MALL购物中心国购物中心发展史新里程碑规划设计邀请美国购物中心设计专家环境优美程度全国位前列购物娱乐体化
该购物中心美国沃尔玛商场铜罗湾购物广场联合组成前者商品定位中低档商品者定位中高档商品营项目具互补性
深圳华侨城仅深圳购买力强型高尚社区世界窗等型旅游景点带庞客流量选址适条件吸引量旅游群参观购物
铜罗湾发展购物中心取成功鼓舞深圳金光华（集团）限公司南国影联股份公司开始筹划南国影院旧址建设MALL购物中心规划商业面积8万方米该购物中心规划正式开始国际招标深圳市国土规划局办邀请香港法国日等国际知名设计机构参规划设计方案招标深圳华润公司投资40亿元建设型购物中心紧邻深圳书城深圳规模购物中心
２． 购物中心建筑设计
面设计：
面设计容确定步行街形态确定承租户单元布局面积承租户提供互利互惠机会限度承租户带穿行流提供购物机会
开间柱距单元面宽直接关系商店面宽６９１２１５１８２１２４柱子宜落店面线根验进深般２４—３６米较合适果开间方柱距６米(91215182124)进深方2×63×64×6
剖面设计：确定层数垂直结构形式做垂直交通组织
（１） 利中庭空间功作 中庭垂直交通组织关键点步行空间序列高潮里流集中流量鼓励层间运动
核心中庭搭建活动舞台常开展促销文化活动吸引层顾客住足观
图２ 铜罗湾ＭＡＬＬ中庭片
（２） 中庭空间造型交流 中庭设计形式样化具体根购物中心总体形态握面积较购物中心采露天式表演舞台核心中庭设计观赏群四周角度方便观赏表演活动室设计中庭分追求中庭宽豪华力求域文化特色济性相结合原
（３） 层面时引入流
注重竖交通易达性市区繁华段征黄金块般较狭窄种块限定条件应强化2FB1楼层交通便利性2FB1做楼修引导行行流譬利B1直接连接室外街道出入口2F直接引行道动扶梯商业物业直接相连行天桥等创造街便捷渠道垂直交通
高差坡段设计意外高度设立入口果购物中心层入口够直接通层组织引导流非常利层购物中心中层设立通通停车场直接通路购物者出入提供方面
图３ 华侨城购物中心采停车场
（４）垂直交通工具作
限中庭空间扶梯层层叠加常常会激发购物者欲趣垂直交通设施例观景玻璃电梯螺旋动扶梯吸引力源
（５）景观垂直吸引力
采玻璃顶天窗引入然光线仅节层空间开阔敞亮视线吸引
外立面入口
购物中心外立面设计考虑周围建筑关系考虑入口处外立面部步行街渡转换入口室外空间渡购物中心室步行街终点
开发街垂直面二楼区域商业价值数商场3F租金低廉实果街设计通透立面3F划出窗观景景观区商业营区适分隔辅独立便捷行观光电梯等成餐饮咖啡茶室等情调视线求较高营定位笔者原参策划市中心购物广场5F8F商铺原月租金定50—70元方米根问津栏观街景（街立面均幅透明落玻璃）层300余方米面积单独分隔定位餐饮娱乐景观区月租金达100元方米吸引众餐饮咖啡茶室营者充分发掘景观价值
图４华侨城铜罗湾入口片
步行街
步行街购物中心核心组成元素组织联系承租户纽带购物中心步行街室型购物中心时设置室外步行街
步行街设计求长度适宜避免购物者感拥挤疲惫时起明确导作购物者易辨认出入口百货商店位置
设计素
1明设计
购物中心室明设计满足展示商品功需满足美学需室外明设计塑造购物中心形象起着关重作室明关键处理步行街商店间关系店面度步行街高步行街明店面产生良影响
夜间室外明重点突出建筑停车场购物中心环境中产生强烈视觉效果
2景观设计 室景观设计室外景观设计需相互协调铜罗湾例
3障碍设计 重点考虑残疾通行求
4图案整体设计 ＣＩ设计图案设计相结合导示设计图案设计相互结合
5节设计 购物中心建筑节设计减少源损失提高设备效率两方面考虑注重保温墙体材料应聪明充分利然采光
5通风设计 注重通风系统设计保证充足氧气供应特型促销活动中流量氧气需求量
6购物中心音响系统设计 购物中心设计中必须考虑声音传递吸收设计清晰音响系统播放著名轻音乐制造舒缓购物气氛调节顾客购物心理
四营销策划点
１．题策划 确定独特题理念购物中心灵魂购物中心题策划系统工程
信息化社会顾客购物方式发生变化购物元化性化情感化倾愈愈明显根区域顾客购物需消费心理特点区域文化参考购物中心流派确定购物中心题空间处理环境塑造形象设计等方面商业题进行致性表现真正起商业文化信息中心作
华南Mal东莞市正规划型购物中心华南Mall仅项目考证历时3年鉴世界Mall成功营理念国际顶尖设计团———美国JWDA建筑师事务美国EDSA景观设计院法国建筑师（PA）集团担纲众国外知名专家教授参规划设计
华南Mall非单纯型购物中心限数量规模扩张度假旅游消闲娱乐购物消费融体站式消费
船逛Mall购物风景商业面积达50万方米华南Mall卖点题规划整体布局东江西支流河势建浓浓欧美风情营造出浓厚国际特色组建筑中心题：东西香榭里道南北情趣道轴线水道景观贯穿部分容纳约6000表演场院两条轴线交汇点整建筑乐章灿烂部分商业区中心圣马钟楼酒店6万方米美食城围合成商业广场景观高潮构成Mall次中心群流高聚集处拓展两表演场整构想规划精彩断高潮迭起
商业布局4组型商业空间两百货商场型超市外干开放式摩尔专门店景观带巧妙分布船行水道串连商业区水道面行干道形成立交两侧步行道起文景观空间变幻丰富错落致间形成强烈视觉击效果区轨火车威尼斯冈朵拉水电动游船行入成旅游景点购物代步工具
购物中心特色性关怀角度景观题营造温馨舒适购物环境形成超体量元层次真正站式特色消费消费者购物中休闲玩乐游玩愉悦中购物
２．招商策划 招商策划承租户选择关系购物中心成败招商程中必承租户进行分级评价预测营前景作店面出租指导
核心承租户需设立专门员踪服务提供适店面位置优惠政策
第 承租户选择确保租金源
第二 需保证购物中心商品种类完整性
第三 需保证购物中心营项目样性综合性
３．开业策划
(1)提前进行预热宣传保证足够客流量确保80％商户统开业
(2)针流量等特点提前请物业理公司提供力支持
(3)做现场环境理设立简单明晰导示系统
(4)做开业仪式策划排练
４．服务营销点
i 性化金融服务 针购物中心特点联合银行营销部门开展性化金融商业服务减少商户现金率力推广商业票结算方便快捷安全
ii 引进省前两名物流公司名国外快递公司进入购物中心客户提供物流服务
iii 提供购物中心培训服务根行业产品营销特点行业协会联合组织专家客户提供针性培训转变营思想通统组织满足商户培养商业骨干需求促进购物中心持续发展
五购物中心物业理
购物中心理水关系营成败必须持续发展战略稳步提高理水营期间物业理包括四方面：承租商优化理整体形象策划推广促销推广活动服务理日常物业理
(1)租赁政策 购物中心目标市场定位商圈居民部分旅游者核心承租户般占购物中心营业面积4050％租赁合约方面采国际购物中心协会格式进行理购物中心制定相应承租户政策提高承租户质量招商象高目标种类型名牌商店餐厅服务机构低目标部分名分名牌店铺部分非名牌店铺
招商工作遵循程序：调查—谈判—审核—准入—追踪求提供营业执生产许证注册商标登记证产品合格委托书（适批发代理商）税务登记证法授权委托书特殊证明（化妆拼食品卫生许）
(2)营销理 重点吸引更购物者光顾通选择适营销方法吸引购物者光顾
(3)服务理 购物中心设立理专家组成理机构购物中心切行政事务进行统理承租户承担合理理费维护承租户利益加强承租户合作
(4)物业理 营期间物业理工作包括五方面：承租商优化理促销推广活动服务理日常物业理：清洁保安设备维护商业知识服务
六广州天河城广场购物中心案例
广州天河城广场位广州市天河南路体育西路交汇处处广州商贸区中心广州铁号线出口位广场周围高级商住楼写字楼众附住宅区高收入群作购物中心选址非常合适
天河城始建１９９２年首期建筑面积１６万方米总投资１２亿元民币现广场整体建筑分七层三层总营业面积达１０万方米１９９６年２月９日开业日均客流量１０—２０万
楼层 营容 入住核心商户
Ｂ１ 型超市 吉岛超市
Ｂ２Ｂ３ 型停车场
层 商务中心银行百货合时装
二三层 百货美容时装 天贸南
四层 电器城影音家居城
五层 文化廊游戏中心
六层 美食餐饮娱乐
七层 电器广场 天贸南
天河城断吸收国外购物中心理验广场租金逐年升１９９６年３５００万元１９９８年已达16亿元物业投资回报令喜
参考文献列表：
1华南MALL案例资料引深圳商报网站公开资料原始出处三元公司
2刘念雄博士购物中心开发设计理中国建筑工业出版社2001年1月
3坚 陈岚现代商业建筑规划设计天津学出版社2002年
4宋建阳等编著商业物业理华南理工学出版社2002年9月
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