商业购物中心管理

商业购物中心理
什摩尔购物中心？

　　Mall全称Shopping Mall音译摩尔销品贸意型购物中心属种新型复合型商业业态西方国家称Shopping Center购物中心国通常指购物中心（实百货店种称呼）含义致摩尔（购物中心）特指规模巨集购物休闲娱乐饮食等体包括百货店卖场众专业连锁零售店超级商业中心CenterMall相似常见英文名词：PlazaGalleria指出摩尔特点具长廊广场庭院特点建筑物遮蔽天气进行休闲购物聚会Shopping + CenterMallPlazaGalleria两词结合表示出购物空间带消费者愉悦感受区分出百货公司（Department Store）针货品进行分门类商店法提供漫步长廊广场庭院般悠闲购物享受

　　摩尔购物中心指：面积10万方米专业购物中心理集团开发营业态业种复合度极度齐全（全业态全业种行业营表现出高度专业化高度综合化存成熟性结构特征）行业店铺功商品组合宽度极宽深度极深（商品高中低档必须齐备保证商品品种齐全商品组合宽度极宽家定位型百货公司超市卖场实现商品组合深度极深数类品牌专卖店专业行业题卖场实现）定位家庭（全家全客层）：家庭式消费导方———通设置面积百货超市卖场量行业类专卖店家居家电类童青年游乐设施文化广场餐饮覆盖老中青幼四代层次类型顾客辅类专业店针类消费者需求外设置类特色店吸引国国际游客满足全客层站式购物消费站式享受（文化娱乐休闲餐饮展览服务旅游观光）特型综合购物娱乐中心

　　严格意义讲１0万方米做购物中心数字业态复合度高方称作摩尔MALL20万方米做超级摩尔购物中心SUPER　MALL

　　美国国际购物中心协会规定购物中心五特征：（1）购物中心规划开发设立营统组织体系运作（2）适应统理需产权求统分割出售（3）尊重顾客选择权实现次购足（onestop　shopping)目(4)拥足够数量停车场(5)更新区创造新商圈贡献见购物中心开发者业开发业理委托专业购物中心理公司理场出租种零售商（然业营部分场）种店铺引进少引进谁事先统规划行业合理例功仅包括次购足售卖功应包括吃喝玩乐生活功：次享受足（onestop　　enjoying　）

　　摩尔通俗讲具2特征：

　　：占面积绿停车场建筑规模二：行业店铺功（集购物餐饮休闲娱乐体）


　　购物中心包含容较广泛服务功表现复合性营理表现致性服务设施体现完整性服务范围表现商圈居民出购物中心简单分散式营模式统高效运作机整体　

　　摩尔通俗讲　海淮海路专卖店快餐店中高档第八佰伴太洋百货中档第六百货顶级连卡佛百货　家乐福卖场新天衡山路休闲街恒隆广场梅龙镇广场海影城海书城童乐园乐迪KTV百脑汇宜家家具OBI百安居食代美食城襄阳市场运动城然美SPAMEGA　FIT健身中心饭店等全部放入1幢设计周全精美特型商业建筑中店店间良连通性互动性互补性通统理发挥整体效应面积般海港汇广场12倍海24万方米正广场菲律宾马尼拉33万方米SM　MEGAMALL等

　　超级购物中心SUPER　MALL　CITY　MALL理促销等求普通百货公司求更高百货公司品类专卖店题商店型超市力店辅精品店专卖店中华美食广场中外题餐厅咖啡厅书店网吧音店科技展览功国际影视城等兼娱乐园型表演商务酒店超型停车场甚教堂音乐厅体育场图书馆等文体设施
　　　
　　摩尔普通购物中心根区摩尔仅规模更休闲娱乐功更齐全外摩尔类节庆活动天断

　　国摩尔商业业态仅欧美落东南亚许国家落许落意味着发展机遇　正广场前海没真正摩尔销品茂海正广场规模远称亚洲第东南亚仅排第8名国北京已2规模50万方米摩尔建设中　建中海虹桥商贸城摩尔面积达26万方米正广场投资商泰国正集团旗THE　MALL连锁摩尔购物中心泰国建6家摩尔正集团广州北京沈阳天津等城市发展类似超级品牌购物中心中广州天河正佳商业广场位天河城购物中心旁总面积达37万方米亚洲第连锁摩尔开发商：　菲律宾SM　PRIME集团已厦门开设第2家SM摩尔16万方米厦门SM城市广场SM集团意开设更摩尔　

　　种观点认：

　　ShoppingMall（简称MALL）源美国风行世界成功商业模式国常称种商业模式购物中心国许冠购物中心百货商场者综合性商场等商业设施真正意义MALL够涵盖种消费需求业士介绍想象娱乐休闲购物方式MALL消费象型复合型消费群体概括起说MALL三特点占面积建筑面积停车面积二行业店铺功三高购物环境求高档次高顾客群购买力高　

　　国外MALL显示出派繁盛景象美国例MALL已占商业领域50％份额全球MALL美国西爱民顿年营业额达288亿美元年MALL逐步中国商业领域兴起北京新东安市场海港汇广场广州天河城武汉武商已MALL雏形目前北京家规划面积达30万方米MALL已开始投资建造外3家MALL正审批中悉国外商业资已介入北京MALL建设
摩尔起源发展演变
天购物中心已历１００年发展历程发展演变方面济发展社会进步方面购物中心传播程中具体情况相结合结果国家社会济水购物中心发展模式身特点彼影响美国购物中心建设始终居领先位欧洲澳州亚洲国家产生显著影响

　　早期探索阶段

　　早期购物中心探索实践集中美国英国澳利亚特美国发展购物中心先驱

　　早19世纪美国购物中心建设已拉开序幕20世纪前发展相缓慢早期探索程中具代表性原型1827年西鲁斯·巴特勒(CyrusButler)罗岛普罗维登斯(ProvidenceRhodeIsland)建造三层封闭购物廊1907年爱德华·H·博尔顿(Edward H．Boulton)巴尔摩建造罗兰帕克(Roland Park)中心

　　20世纪2030年代购物中心设计开发运营方面取显著进步种较固定面布局方式——组商店围绕汽车布置者商店汽车包围——快重视逐渐流行起美国郊区化势头迫零售商业设施适应汽车需郊区交通枢纽扩散迎合新区位选择开发商尝试街带橱窗商店组合起商店群背设置停车场1921年西尔斯·罗巴克(Sears Roebuck)公司芝加哥郊区公路交叉点建立家综合商店核心形成带形中心(Strip Center)带形中心美国早期购物中心典型代表30年代美国郊区非常普遍

　　探索阶段购物中心然较原始已具备基特征布局般着条中央街布置1923年建成康萨斯城乡村俱乐部广场(The Country C1ub Plaza)包括280家承租户互相独立系列商店协调开发建筑景观招牌等统风格1937年建成休斯敦奥克斯河中心(The River OaKs Center)47家商店32500方米出租面积(GLA)

　　特值提1931年建成达拉斯海兰帕克中心(Highland ParkCenter)创造性革新体现立面正街道停车场街城市土机构海兰帕克中心列购物中心原型纳出购物中心特征：公街道分割整块土拥众体商店统商店形象唯者控制营根需提供定数量时停车场

　　英国早期购物中心样作重探索20—30年代英国郊区独立商店纷纷组合成型邻里中心开发商邻里中心作居住区配套建设容邻里中心英国购物中心先驱
　　20年代澳利亚购物中心建设已纳入首堪培拉规划广稀环境吸收美国验发展型郊区带形中心30年代中期建设型邻里中少郊区兴起居住区提供服务
　　二20世纪50年代成型阶段

　　3040年代邻里中心郊区带形中心建设堪培拉购物中心规划思想购物中心设计建设理积累宝贵验开发商力组商业设施作整体规划建设理规划师建筑师够适应郊区求进行设计政府私投资者购物中心建设提供金融支持零售商乐新商业环境中开展业务购物者乐光顾够满足种购物需求郊区购物中心切战购物中心兴起奠定基础

　　50年代现代意义型区域购物中心美国郊区正式登场百货商店商店群结合形成第区域购物中心郊区集中口购买力足维持型购物中心存规模高速公路建设迎购物中心发展黄金时代百货商店郊区购物中心开设分店外迫切求建设核心购物中心50年代中期郊区区域购物中心布局组成已趋固定常见哑铃形模式出现百货公司作核心商店角色位已充分认识外通景观设计环境设计强化购物行增加购物兴趣系列设计方法日臻成熟

　　1956年明尼阿波利斯郊区伊代纳(Edina)建成南谷购物中心(Southdale Shoppin8Center)具重历史位革新体现通工控制环境营造舒适宜购物环境花园气氛提供开放公空间满足社会活动需提供面积免费停车场汽车限制购物中心周围部建立绝排汽车干扰步行区切成购物中心建设范例设计师维克托·格伦(Victor Gruen)购物中心积极倡导者持许雄心勃勃购物中心开发计划城市未发展充满信心甚解决城市问题希寄托购物中心
　　郊区购物者求交通便利购物空间宽敞免费停车场充足商业设施购物中心仅满足种求精神满足更需求通增加更吸引力素步行环境中创造社会生活文化活动气氛郊区居民参社区生活创造种古老理想社会生活气氛吸引前购物体闲丰富生活

　　郊区型购物中心发展标志着购物中心已成型

　　时英国政府满足新建居住区居民购物需求某种程度已参购物中心开发伴城市重建新城建设型区域购物中心取成功
　　三20世纪60年代勃兴阶段

　　50年代末期60年代购物中心蓬勃发展时期美国型郊区购物中心迅速崛起郊区面积廉价土购物中心提供宽松理想设计建设条件环境工程进步创造出受然环境限制型封闭式建筑舒适购物条件环境购物者纷沓量南谷购物中心蓝型室购物中心相继建成遍布美国城市60年代末期美国购物中心数量已超10000

　　战欧洲购物中心发展速度美国济发达国家甘落英国试图鉴美国郊区购物中心验进行城市市区改造60年代科隆斯德哥尔摩哥哈根等欧洲城市陆续建成购物中心60年代中期亚洲日已着手建设购物中心

　　阶段购物中心发展然具特色彼互相影响然呈现出特征表现热哀采封闭室步行街模式分赖工明工空调源消耗方面潜问题70年代彻底暴露出
　　四20世纪70年代成熟阶段

　　60年代建设势头直持续70年代早期欧洲城市购物中心建设方兴未艾日购物中心正积极建设中时美国出现巨型购物中心景长70年代中期石油危机购物中心特郊区购物中心发展带巨击

　　石油危机郊区购物中心辉煌时代迅速成开始城市郊区化郊区购物中心规模建设进行反思购物中心发展重点郊区转城市市区面新复杂环境段规模类型设计方法方面发生适应性变化逐渐走成熟
　　五20世纪80年代样化阶段

　　80年代购物中心建设进入新高潮20世纪富成效建设阶段美国例统计资料表明数量80年代中期60年代购物中心建设第三次高次高峰1984年1987年年约2000购物中心开工建设值注意发展中国家时期开始掀起购物中心建设热潮

　　阶段购物中心类型趋样化然面积变化类型演变异常活跃针口分布状况区位市场竞争消费方式变化作出反应新类型亚类型迅速涌现彼间相互作推动购物中心演变

　　种种原80年代购物中心改造更新成工作购物中心模式改造旧城商业区重视购物中心建筑常常成城市景观角购物中心设计面着新挑战考虑身功外需考虑处理城市关系城市市区种条件限制更加促购物中心类型样化
　　＊战两种发展模式

　　具体条件差异北美洲欧洲澳州亚洲国家购物中心发展模式中致分两类美国代表郊区发展模式英国代表城市市区发展模式

　　１城市郊区发展模式

　　郊区发展模式中购物中心初立足城市郊区石油危机迫转城市市区历郊区市区程

　　美国加澳利亚新西兰等国初优先发展郊区购物中心北美国家城市郊区拥量廉价土高速公路交通发达汽车普率高城市郊区化明显购物中心郊区中高收入居住区高速公路交叉点立足点里服务口密集购买力强汽车交通方便澳州国家广稀结合草原新城建设购物中心出现新城市区郊区空旷

　　郊区购物中心规模明显分邻里中心社区中心区域中心等邻里中心外特点需片郊区运转

　　邻里中心作基购物设施许国家郊区居住区中量存

　　5070年代郊区社区中心美国非常盛行加澳利亚新西兰日等国相具代表性澳州郊区发展美国相似处社区中心普遍存高速公路网关者郊区居住区服务日社区中心郊区铁路网关系密切建70年代东京阪郊区卫星城

　　区域中心集中城市中城市定程度开发美国城市周围环路建设区域中心提供选址机会日加澳利亚南美城市区域中心发展模式致相方特色差异变化美国相日土资源昂贵实际投资费高土利率美国高层区域中心停车场配置率较低郊区公交通较便利私汽车购物者例较低购物中心集中车站附者新城中心美国样距城市市区远购物中心非常少超级区域中心特赖面积郊区出现美国加
　　２城市市区发展模式
　　英国代表欧洲国家出防止城市限膨胀需通立法保护郊区城市绿带购物中心发展初立足城市市区

　　英国购物中心发展速度明显超欧洲区第阶段结合城市重建更新进行战英国城市否受战争破坏旧城市结构已破旧适应汽车需城市街道汽车交通堵塞商业街购物服务交通混杂车混流环境非常恶劣改善种状况保障购物者安全考文垂普利茅斯南安普敦等城市结合城市更新建成第批购物中心第二阶段新城新建商业中心区中建设购物中心第三阶段运封闭式购物中心面积更新城市市区

　　欧洲国家普遍实施疏散口计划50年代瑞典等许欧洲国家实施新城计划结合郊区社区开发建设购物中心然新城开发购物中心城市边缘区发展提供机会欧洲郊区区域中心建设然极限1981年美国1350家区域中心开业欧洲仅75家高速公路交叉点发展区域中心遭规划部门反欧洲城市购物中心出现原城市结构中种城市市区发展模式相典型

　　
３两种发展模式融合

　　80年代前英国郊区区域中心非常少80年代种状况改变区域中心已逐渐城市市区解脱出继1976年布伦特·克罗斯(The Brent Cross)建成开业1986年第真正郊区区域购物中心盖茨黑德(Gateshead)开业

　　英国开发商追求种典型完美北美式购物中心时美国开发商已开发目光转城市市区80年代前美国城市市区开发购物中心难想天许购物中心扎根城市市区英国美国两具代表性购物中心建设舞台出现趋势郊区发展模式市区发展模式出现相互融合趋势
什连锁摩尔购物中心？

　　连锁摩尔购物中心菲律宾SM　SUPERMALL集团代表连锁摩尔购物中心特点：专业连锁购物中心集团开发营理面积庞营例较高（5070左右）营百货公司超市影城美食城等业态业种复合度极度齐备商品组合宽度宽深度深(宽度宽家定位型百货公司超市卖场实现深度深数类品牌专卖店　专业行业题卖场实现)定位家庭（全家全客层）满足全家站式购物消费站式文化娱乐休闲餐饮享受连锁购物中心解决购物中心招租难题　迅速实现购物中心全面开业　理促销力度号召力普通购物中心高许

　　型购物中心百货公司更需良理　位居连锁型购物中心SHOPPING　MALL（销品贸）业世界第三亚洲第菲律宾SM　PRIME（SHOEMART）集团营SM　SUPERMALL连锁超级购物中心通增加营面积解决营理难题SM　　SUPERMALL单体商场1520万方米中营面积超60　包括营连锁SM百货公司（分SM　HOMEMART家品SM　APPLIANCE家电SM服装SM　STATIONERY文具等连锁专业分公司　分部门种构架处：　SM部门公司更专业招商更方便形象更统　缩短租赁招商时间　便摩尔迅速开业促销力度更强商品成更低发展定阶段部门公司市筹资）　SM　SUPERMARKET卖场SM　CINEAX厅影城　SM　TOYKINGDOM玩具卖场等专业子公司出租面积仅40左右　快餐店吃城专卖店电子游戏城五金卖场等


　　SM　PRIME连锁购物中心集团旗拥20家SM　SUPERMALL连锁摩尔总摩尔面积超300万方米（包括建中家摩尔）　次获欧美财杂志亚洲佳理奖业绩年年幅度增长总资产菲律宾公司中排名前十位

　　简介部分连锁摩尔购物中心：

　　菲律宾SM　SUPER　MALL集团（营SM百货公司SM超市SM影城SM玩具反斗城卖场SM美食城）ROBINSONS集团（营ROBINSONS百货公司ROBINSONS超市ROBINSONS影城ROBINSONS玩具反斗城卖场）泰国正集团THE　MALL集团（营易初莲花超市）马西亚金狮集团属百盛购物中心（营百盛百货公司EXTRA超市）

　　注：业态均连锁营包括超级购物中心高级百货商店CHAIN　MALLCHAIN　STORE连锁1种营模式　连锁1种业态业态包括MALL购物中心均连锁营摩尔包含连锁业态业种
　　　
　　目前菲律宾SM（SHOEMART）集团已厦门投资开设1家17万方米SM城市广场　超级购物中心惜厦门SM总裁（施成先生）私名义投资（SM　PRIME投资）　该超级购物中心未引入连锁SM百货公司SM　SUPERMARKET卖场引入连锁SM　CINEAX厅影城百货公司租台湾雅百货卖场租美国沃尔玛国购物中心应该学SM集团模式走连锁购物中心路菲律宾ROBINSONS连锁购物中心集团采种模式　（目前海华联海友谊正探索着走连锁购物中心路海华联目前兼备连锁快餐店便利店超市卖场家电专业店百货6种业态首家型购物中心杨浦区五角场开始建造深圳铜罗湾广场乐购采种模式）
北美摩尔发展简介

　　Mall全称Shopping Mall音译摩尔全称销品贸意型购物中心起源欧美伴着家庭汽车化住宅郊区化诞生现代工业文明商业文明产物属种新型复合型商业业态消费群体男女老幼会中选择满足（Mall原意林荫道现译购物林阴道意指Mall里肯定条条步行街身境购物消费漫步犹林阴道闲逛样舒适惬意较新版美国词典外新解释：毗邻建筑群中建筑物中许商店餐馆组成型零售综合体摩尔（MALL）特指规模巨连成体包罗众专卖店商铺商业中心加盖林荫道商业街集购物休闲娱乐饮食体成市精华区 ) 注意： 摩尔SHOPPING MALL般意义购物中心SHOPPING CENTRE 摩尔面积少10万方米沃尔玛美国称WALMART SUPERCENTRE 沃尔玛摩尔摩尔连锁业态商家集合 沃尔玛入驻摩尔沃尔玛摩尔占五分面积
　　
　　
摩尔起源美国摩尔发展
　　严格说美国现代型购物中心诞生发展追溯20世纪20年代初期西尔斯罗巴克（Sears Robuck & Co）公司规划建造许独立商店街远离市中心处城市边缘带具初步整体规划时附设免费停车场现代购物中心雏型视型购物中心鼻祖土建筑商尼克斯20年代中期美国密苏里州堪萨斯市规划兴建Country Club Plaza 目提供住宅区居民享受消费服务场具统理商店承租户特定远离道路停车空间全面统理策略特色成日型购物中心遵循基规范
现代意义摩尔起源1940年美国50年代期起迅速发展起50年代西雅图市Northgate购物中心佛莱明罕市Shoppers World购物中心相继设立早百货公司承租户两购物中心中Northgate原始Mall型购物中心两条面面带状中心组成中间条行通道连结5060年代美国郊区城市原中城市商业中心间存土差价许公司纷纷总部迁郊区城市新兴产业郊区兴起规模摩尔购物中心落户郊区形成量位高速公路交叉口发展型购物中心繁荣起边缘城市六七十年代型购物中心美国兴起具济发展城镇建设两层意义着摩尔购物中心产业逐步成熟营思想然移植城市中心区摩尔购物中心70年代起部分摩尔购物中心开始开进美国市中心 市区摩尔业绩相错 市区摩尔定程度缓解城市中心空心化难题购物中心种重视整体环境功提升结果消费者购物单纯购物种享受样概念配合次性购足新消费观念疑会消费者种全新购物体验
　　美国购物中心专家米尔斯先生认美国摩尔购物中心始世纪5 0 年代中期实际雏形二三十年代显现般认H ·巴桑氏购物中心创始者1 9 3 1 年进行商业区统开发1 9 3 7 年建造棚式巴屋枯斯购物中心　　美国购物中心发展第二次世界战1 9 5 0 1 9 7 0 年持续发展2 0 年伴着迁移郊区郊区购物中心发展快家购物中心附面积停车场功越越综合化购物中心仅附娱乐室健身房开辟保育室旅馆　　7 0 年代初西方世界爆发源危机石油价格暴涨汽车郊区购物显费太高城市中心商业区摩尔开始发展　　

　　截目前美国购物中心43000种规模应俱全中27000购物中心足100000方英尺算作型购物中心均美国拥19方英尺零售市场然店面年中逢夏季生意会略减少外零售业直红红火火美国摩尔目前已占52％零售销售额2000年营业额已达1万亿美元家摩尔效商圈数百公里美国摩尔购物中心迅速发展衍生出规模划分邻型(型)社区型然景观型城市开发型休闲娱乐型超区广域型巨型摩尔等类型

　　摩尔产业美国成功摩尔业态便迅速加澳利亚日欧洲国发展起加澳利亚等摩尔美国摩尔基相 法国代表欧洲式购物中心美国式购物中心较欧洲购物中心美国式购物中心体较相象欧洲购物中心规模般美国购物中心许点：欧洲购物中心建城乡交界处（英国例外英国购物中心建市区）美国购物中心城中城郊法国购物中心里题店特级市场美国购物中心里题店百货商店居欧洲购物中心营日常生活品美国购物中心选购品欧洲购物中心实品总体言日欧洲摩尔发展东南亚菲律宾泰国马西亚新加坡等国迅猛日欧洲摩尔面积规模菲律宾等国摩尔菲律宾SM SUPERMALL集团ROBINSONS集团 泰国THE MALL集团发展出独特成功连锁摩尔营模式香港摩尔80年代初起步发展直迅速香港摩尔规模较国台湾区摩尔两年刚刚开始发展发展速度快
全球MALL加西爱民顿年营业额达288亿美元
　　二简介美国加部分摩尔
　　Mall of America美国购物中心位明尼苏达州Bloomington市目前美国规模超级室摩尔购物商场建筑面积约39万方米占78英亩总投资高达6亿美元中心集购物娱乐体建筑宏伟壮观包括：400零售商店 4型百货公司 1功娱乐中心 2型停车场(12750车位)

　　加爱a顿市西爱民顿westedmontonmall目前世界Mall年营业额达288亿美元该摩尔建筑面积超50万方米商场出入门达50停车位达2万辆800国家进入商场100家餐馆营项目类生活日品专卖店种餐馆娱乐设施造海滩浪蹦高游戏机游乐园(项目锦江乐园)WHL级溜冰场迷高尔夫球场8电影院1赌场1三星级宾馆等免费娱乐性服务项目海脉表演哥伦布发现新陆复制船水生动物展乐队表演等消费者购物娱乐运动餐类型商场全堵封闭室受外界天气干扰加功齐全满足消费者种需受消费者青睐广稀加商场消费者熙熙攘攘室外见情景形成极反差型Mall(集购物娱乐餐饮服务体型功齐全场)体表现出高度专业化高度综合化存成熟性结构特征
　　1 9 9 7 年1 月1 0 月进入美国安略米尔斯摩尔顾客已高达1 4 0 0 万次名鼎鼎迪斯尼乐园1 9 9 5 年创历史纪录全年游客1 4 2 0 万次安略米尔斯购物商场美国1 9 9 6 年开张摩尔购物中心坐落洛杉矶东6 5 公里处商场面积1 8 万方米商店2 3 7 家工作员约7 3 0 0 安略米尔斯公司总理曼斯指出开始厌倦异购物商场该公司开设新型商场原米尔斯商场众处逛街消费者均少花三时商场　　安略米尔斯购物商场美国知名中低价位百货公司进驻潘尼百货连锁店等帆萨奇样高级时装国际品牌设店逛累消费者陪逛者商场通巨屏幕电影前游乐区消磨时光置身商场周围电视屏幕嘈杂音乐会唱歌动物会舞蹈植物变幻莫测灯光整商场时充满新奇感动感　　曼斯指出新调查发现商场方圆1 6 公里约1 0 0 万名消费者签账卡址方圆1 6 0 公里居民商场消费者商场5 6 ％顾客方圆3 2 公里远方　　目前安略米尔斯商场月固定发出2 0 0 班观光购物巴士外增设名观光日观光客商场带收入非常观　　曼斯表示逛商场消费者均次花费1 0 9 美元国际观光客次均消费4 3 5 美元家商场营者弗吉尼亚州米尔斯公司
　　南海岸广场（SOUTH COAST PLAZA）公认加州MALL全美国数数二占北京中山公园加劳动民文化宫简直公园者座名符实城市里免费部公汽车供游观光存放万辆汽车免费停车场 MALL6家美国著名型百货公司西尔斯（SEARS）罗滨逊梅（ROBINSONSMAY）等作支柱组成分占四角店面积均1万方米特点：（1）设施先进：中央空调滚动扶梯毯工采光（2）商品陈列布局清新悦目通透开阔（3）购物环境优美店外花园店宽松洁净（4）商品种类齐全花色新颖档次甚高（5）珠宝玉器外类商品律开架售货（6）时顾客节假日颇热闹 6家型百货公司间条长百米通道相连通道密封200家具特色专业商店分布通道两旁然形成条商业街漫步间逛街样感受绝车辆扰日晒雨淋虑处座椅休息 专业店印象：（1）店般二百方米（2）男女时装鞋类店约占半相器材音响计算机瓷器水晶制品工艺品乐器等均家专业店（3）电影院等娱乐中心5家（4）咖啡店种餐饮店33家

　　街（MAIN PLACE）MALL位加州圣安娜市第十七街城区新建座庞商业楼面积五六万方米外面似仓库密封中央空调楼外停千辆汽车停车场楼分三层二层西尔斯等百货公司占四角形成支柱四角间众专业店组成商业街格局前面介绍南海岸广场相仿前者群建筑物者宏伟壮观整座建筑物楼处喷泉附种吃店饮料店第三层型电影院里专业店般特色家厨房餐具商店专门出售木竹藤制桌椅玻璃瓷器陶器制成餐具茶具款式花 色极繁致商店陈列独巨匠心
　
　　美国购物中心发展商R O U S E 公司现购物中心发展商说雀喜公司 购物中心发展商：Westfield Holdings美国Rodamco North America公司等
　　Westfield Holdings世界购物中心发展商营商旗拥美国39家澳利亚30家新西兰11家英国7家87家Westfield Shoppingtown摩尔购物中心总面积超600万方米合作商户超13600家2002年1月 Westfield 美国分公司收购外28家购物中心Westfield Holdings购物中心总数达108家总面积超700万方米
美国弗吉尼亚州米尔斯公司全美7 家型摩尔1 1 家社区购物中心
美国JBM动产机构美国加投资营理着十家型摩尔 旗摩尔面积达800万方米

　　三购物中心世界国发展概况
　　购物中心世界国取长足发展发展模式欧美购物中心起源早已进入成熟期日东南亚国香港台湾体8090年代兴起目前已进入快速成长期相发展空间国陆区总体刚刚进入起步时期市场潜力巨正逐步零售业者产业者投资业者关注接受
美国汽车Mall初建价较便宜市郊交通便利公路旁边80年代期摩尔开始开进美国市中心市区购物中心业绩错东南亚带摩尔更集中市中心生意火暴根国均汽车拥量低居民偏爱居住市中心国情国摩尔建设必完全搬欧美模式欧美摩尔购物中心般城郊城乡结合部占总面积1／3左右停车场中国没进入汽车时代公路网发达少中国土样挥洒国城市摩尔象香港样选择闹市中心邻铁站市区新商圈作突破口中国逛街城市相重休闲容 国郊区迁居越越保证郊区摩尔客流 摩尔应该郊区发展毕竟郊区型块远市中心容易价成低许
　　摩尔国际零售商业发展趋势
　　
　　中国目前营发展状况零售商业发展态势未发展规划均购买力水生活质数水求提高中国发展具备优良购物环境提供型休闲场停车场集购物休闲娱乐餐饮文化服务等项功体现代购物中心条件已逐渐成熟摩尔出现中国商业发展定阶段商业业态社会优化组合必然趋势市场竞争日趋激烈天零售企业发展身特色提高服务质量外必须应规模领先效益制胜世界零售业趋势摩尔商业业态充分体现理念营造引导新消费方式引进种新文化理念生活理念建设现代化型购物中心促进中国商贸发展填补商贸空白优化商贸行业结构改善购物环境居民生活质量重意义
摩尔购物中心世界国兴起快速发展

　　商品品牌国际化零售业产业化消费行逐渐超越国界趋势欧美日等发达国家发展验知传统零售业者正面着商品展售空间新需求挑战作21世纪新兴产业全球亚洲中国购物中心正逐渐成占商业流位新兴业种国零售业者产业者带新震撼探讨购物中心发展战略高度讲分析掌握购物中心全球兴起发展机理包含完整理技术体系助国相关业者较深透领悟国购物中心发展形势失时机研究具体策略发展步骤促进购物中心产业国起步成长健康发展
　　国购物中心发展形态购物中心定义完全致基素国公认购物中心组零售商相关服务性商业性设施组合成土建筑相关服务容必须完整规划开发致营理附设等量停车场包含商业业种数量必须致满足服务区定义分析购物中心包含容较广泛服务功表现复合性营理表现致性服务设施体现完整性服务范围表现特定商圈出购物中心简单分散式营模式统高效运作机整体
　　国际购物中心分类型购物中心分邻里型购物中心社区型购物中心区域型购物中心超区域型购物中心时装精品购物中心型量贩购物中心题节庆购物中心工厂直销购物中心1994年ICSC（国际购物中心协会）分类出八种购物中心八种购物中心通特点：致整体建筑设施规划完整交通道路系统足够停车空间元性商店业种服务统营策略店面理独立性购物环境整体言密闭式购物区（Mall）通常购物中心体采密封式设计店面两两相条商店衔接中央温度调节系统消费购物通道加连接形成四时四季舒适购物环境
　　通购物中心进行定义划分类型出样基结：型购物中心规模庞类设施提供服务样繁琐种特点决定购物中心具业态特殊性复杂性点兴起发展具体营理充分验证
　　购物中心兴起伴着国济发展程出现定程度进步促进国济发展
　　世界国济发展水购物中心全球发展呈现出均衡态势绝数购物中心集中美国欧洲日等发达国家区中仅美国拥购物中心总数达43000形成种局面原居民消费需求着收入水提高出现新变化调整购物中心迎合种需求
　　进入20世纪90年代国香港台湾东南亚国购物中心步入蓬勃发展阶段购物中心数量增加规模扩形式日趋样服务更趋完善客观讲欧美购物中心总体数量销售业绩理水全球购物中心领域发挥着榜样作透购物中心发展国济整体发展促进作角度分析研究购物中心发展购物中心更具相启示意义仅美国购物中心美国济总体贡献例1993年总销售额业绩达8302亿美元1994年达8500亿美元2000年总销售额业绩已超1万亿美元销售额非汽车相关商品销售额中占55％美国购物中心员工超1000万11工作口中名型购物中心工作里需说明点美国购物中心产业1993年已进入成熟发展时期型购物中心数量逐年递减便购物中心产生销售额然呈现出直线升趋势
　　购物中心美国日欧洲国家区兴起进入蓬勃发展阶段零售业士称流通革命原购物中心根改变零售业动属位实现相关产业机融合生产引导消费促进果进步展开分析济社会科技生活形态等方面加说明
日购物中心发展情况

　　日购物中心1969年建设玉川高岛屋代表时购物中心理念未摆脱百货公司格局提供服务较限集中70年代初期中期整体专业规划景观设计营理型购物中心开始成流中尤位阪商业区摩尔购物中心具代表例千里新城谢尔西购物中心巴恩环购物中心等特殊建筑景观例挑空广场庭园喷泉等成市外围引注目消费潮集中
　　70年代中期80年代初期日开始产生集文化娱乐休闲运动等消费行体新型购物中心例1978年东京原宿区开业拉佛雷原宿便具整合功购物中心时时期产生关Seawall青森三路德购物中心代表许远离市构筑市外围购物中心提供日型购物中心郊区发展构建验基础应消费服务样化设施复合化趋势产生许超10万方公尺规模购物中心 福冈市西日前开张间占25万方米型摩尔购物中心购物外电影院游乐中心餐饮店外加容纳4500辆停车场成型商业中心日特型商业块较难取日摩尔规模般较美国加菲律宾等摩尔许 日传统百货集团高岛屋百货三越百货西武百货SOGO崇光东武百货日摩尔投资开发商 目前 美国摩尔开发集团雀喜已开始进入日进行摩尔投资开发
　　型购物中心日够迅速发展具两基背景条件：第日岛国口众追求土空间效率极化成日致追求目标种情况够特定空间提供种消费服务时够提供定量停车空间购物中心便成实现目标佳手段加济巨发展条件国民消费力提高消费者购物时仅追求方便性样性注重品牌需求时更注重整体购买历愉悦种趋势促成型购物中心日产生 购物中心欧美日等国家区发展年市场规模区零售业中占举足轻重位视21世纪重零售业趋势
　　简介日部分摩尔
　　阪心齐桥全日购物中心达二千间商铺货物应琳琅满目
日Kspiari摩尔学迪斯尼乐园娱乐购物融起验Gotemba摩尔美国购物中心雀喜海外分支里弗里斯转轮环滑车迷温泉度假村Kspiari购物区121家商店外超宽银幕影院流行乐队演奏免费交响乐童话般乐园等里周末吸引20万购物兼娱乐日预计年接消费3亿美元900万顾客
　　「高岛屋TIMES SQUARE」百货摩尔开幕加速原冷清南口交通建设开发时间南口反摇身变成日语东京热门逛街处家高岛屋百货究竟什魅力原先备受冷落区起死回生？答案东京机丰富元「新复合式商场」先家高岛屋百货什创新特色光楼CD专卖连锁店HMV具高18m画面专门放映立体3D映TOKYO IMAX THEATERSEGA新体验型电玩游乐场JOYPOLIS隔邻「东急手」(Tokyu Hands)空桥相联结整栋全日卖场面积纪伊国屋书店便难想见座百货巨舰庞模家引起轰动高岛屋百货网罗34品牌巨型化妆品卖场外散布楼层提供消费者歇脚休息兼餐「吃茶店」造成阵轰动喔者日著名老铺者新引进海外料理首次东京百货公司亮相外12F～14FRestaurant Park集结28家餐馆新宿区规模美食街里间餐厅餐眺览新宿繁华街景
东武百货池袋店全日百货公司型摩尔──里总卖场面积803000方公尺
　　博水城简介
　　日福冈县博水城美国捷事务设计建造日私房产发展项目占250万方英尺巨综合型建筑物形似峡谷状位条新开辟运河两岸整商城显现出浓郁西方建筑色彩融饭店办公贸易等种功体举办型节日庆典商品市场推广社区公益表演佳场商城部分5题区域分命名：星际天月亮步道球步道海洋世界太阳广场
　　博水城众设计传统百货零售领域注入新血液游客通商场特拱廊返运河两岸日著名建筑师Arata Isozaki先生接受纽约时报记者采访时该建筑推崇20世纪期重建筑物（建筑物Frank Gehry设计位BilbaoGuggenheim博物馆）
　　博水城成功引起全球关注时成零售业型综合性商城标志性建筑
国香港台湾区摩尔购物中心发展

　　香港摩尔80年代初起步发展直迅速香港摩尔市场房产巨头（记黄浦长江实业新世界恒基新鸿基嘉里九龙仓太古恒隆集团）垄断日样香港特型商业块较难取香港摩尔规模较

　　日台湾香港百货集团（永安百货先施百货华润百货）没投入摩尔开发新分店坐落房产巨头开发摩尔　香港摩尔20家均30万口拥1家摩尔

　　香港摩尔清单香港时代广场海港城城黄埔新天西九龙中心置广场渔码头新城市广场太古城市城太古广场香港荷里活广场埔超级城等


　　台湾摩尔发展

　　百货公司实力极强度抑制摩尔发展　台湾摩尔2000年前刚刚开始兴起发展势头猛台湾发展摩尔规模均香港台湾目前已80摩尔项目进行中中威京集团统集团远东百货集团新光三越百货集团霖园寿集团投资摩尔威京集团开发台北京华城号称亚洲摩尔威京集团开发中华广场开业统集团正开发4连锁摩尔中统摩尔高雄梦公园摩尔京华城规模更　

　　台湾传统百货集团新光三越百货远东百货太洋崇光百货统集团高岛屋百货台湾摩尔投资开发商台湾百货业排名第新光三越百货集团身百货方面优势针锋相开始建设家摩尔台南新店面积达20万方米台湾百货业排名第3远东百货集团购物中心化发展已关闭家型店　转新开设家特百货商厦型购物中心台湾百货业排名第2太洋崇光百货霖园寿集团合作台北天母区开发购物中心

　　京华城远东百货集团高雄远百新光三越百货台南购物中心微风广场中华广场老虎城台茂购物中心德安生活广场纽约纽约统高岛屋江广场台湾十购物中心
国摩尔发展现状

摩尔萌芽
　　90年代中期批香港房产巨头（记黄浦长江实业新世界恒基新鸿基嘉里九龙仓太古恒隆集团等）北京海等城市黄金商圈兴建高档写字楼写字楼附带面积商场裙房形成香港特色购物中心SHOPPING CENTRE购物广场SHOPPING PLAZA 中代表：海嘉里夜城时代广场海广场香港广场美罗城浦东华润时代广场梅龙镇广场 北京赛特购物中心丰联广场国贸商城恒基商城中粮广场新东安广场时代广场 重庆会广场等

　　香港式购物中心业态复合度太低规模面积偏时期购物中心尚称摩尔SHOPPING MALL

　　外纯物业出租型购物中心香港营良建立香港拥量行业业态特色品牌连锁商家基础 时连锁商家集中服饰超市2类行业连锁商家少情况许香港式购物中心度招商困难 商铺入驻率较低真正营成功香港式购物中心数着新兴连锁商家断出现香港式购物中心营正转

　　90年代中期摩尔萌芽期
二 摩尔初步形成
　　90年代末期着广州天河城中华广场连胜利广场新玛特海友谊南方商城港汇广场北京新世界中心庄胜崇光百货广场（2期工程完工形成18万方米型摩尔购物中心）东方广场陆续建成开业逐渐形成批业态复合度较高规模面积较营较成功真正摩尔批成功者引导 城市开始兴建购物中心 购物中心发展商采取分割商铺出售营方式导致购物中心变成商品市场 国际通行具商业概念正规摩尔购物中心租售实现良整体理整体营销 事实证明种符合国际通行购物中心理模式营方式成功 失败例子杭州涌金广场广州中旅商业城等等现广州中旅商业城开发商已屏弃种传统商业房产理念营方式转采具国际通行具商业概念正规摩尔购物中心营方式现中旅商业城收回业营权转引进北京华联百货香港百佳超市卖场等力店 涌金广场引进家乐福电影城等力店

　　90年代末期摩尔初步形成期

三 目前摩尔正加速发展

　　继超市卖场摩尔购物中心目前正掀起国商业新轮业态革命连锁摩尔购物中心开始出现

　　2002年着海正广场厦门SM城市广场连广场宁波天广场深圳铜罗湾广场福州元洪城等批具国际水准摩尔相继开业中深圳铜罗湾广场更堪称首家连锁摩尔集团 标志着摩尔发展步入新时期

　　目前国传统零售商业集团（海友谊海华联北京华联北京王府井武汉广场深圳铜罗湾广场连商场集团等）房产巨头（连万达中信集团华润集团香港新世界香港嘉里香港九龙仓记黄浦长江实业集团等）海外专业摩尔开发商（菲律宾SM集团泰国正集团印尼三林集团美国基金协会等）外资传统零售集团（马西亚百盛台湾太洋香港新世界百货法国欧尚AUCHAN台湾等）已开始全国城市开发批摩尔购物中心中泰国正集团连万达海华联北京华联深圳铜罗湾广场香港新世界集团等更计划全国搞连锁摩尔购物中心

　　房产公司商业集团国外购物中心集团干快时 政府意识建设购物中心意义纷纷开始规划推动区购物中心发展 北京海连深圳广州武汉成重庆杭州宁波等力发展摩尔购物中心目前广州连摩尔发展领先全国水北京海正奋起急追 城市开始计划发展摩尔 包括乌鲁木齐西部国际超市购物中心项目

　　北京海发展摩尔策略北京私车拥量较高北京城区较（海倍）北京摩尔选址郊区5环路规模较（20万60万方米）走美国摩尔模式海私车拥量较低海城区较居民偏爱住市区 海摩尔选址市区区级商圈（五角场中山公园等）规模较（10万20万方米左右）走香港新加坡摩尔模式

　　北京5环路东西南北建造420万60万方米MALL 4家MALL分：集团MALL春天MALL西单商场法国欧尚合作摩尔项目王府井集团摩尔项目

　　目前国摩尔24万方米海正广场建中较摩尔：成47万方米熊猫万国商城广州376万方米正集团天河正佳商业广场武汉中商集团团结商贸城购物中心（总营业面积40万方米期工程20万方米2003年春节）海浦东台湾集团摩尔项目海吴中路26万方米摩尔虹桥商贸城北京庄济技术开发区北京Mall（集团MALL占549亩总规划建筑面积60万方米期建筑面积达31万方米商业设施预定2003年国庆节投入运营）北京东北方孙河带65万方米春天MALL（春天MALL占2000亩建筑面积达65万方米总投资超10亿美元已英国巴科勒投资银行美国进出口银行美国退休基金投资银行世界房产投资公司美国科尔公司美国第二建筑结构公司ＳＴＡＲ公司等美市公司拟加盟北京春天ＭＡＬＬ进行资金技术投入）30万方米王府井集团北京摩尔项目

　　着项目陆续建成 逐步迎摩尔时代许 35年连锁商业销售额第名桂冠落某家连锁摩尔集团头
四 摩尔未发展前景

　　方面着国济发展居民收入断提高国居民消费需求着收入水提高已出现新变化调整：消费者购物时仅追求方便性样性注重品味需求时更注重整体购买历愉悦种趋势促成型摩尔购物中心需求断增强 方面着国摩尔营模式理技术断成熟 国摩尔发展前途限量逐步迎摩尔MALL时代中国目前营发展状况零售商业发展态势未发展规划均购买力水生活质数水求提高中国发展具备优良购物环境提供型休闲场停车场集购物休闲娱乐餐饮文化服务等项功体现代购物中心条件已逐渐成熟摩尔出现中国商业发展定阶段商业业态社会优化组合必然趋势市场竞争日趋激烈天零售企业发展身特色提高服务质量外必须应规模领先效益制胜世界零售业趋势摩尔商业业态充分体现理念营造引导新消费方式引进种新文化理念生活理念建设现代化型购物中心促进中国商贸发展填补商贸空白优化商贸行业结构改善购物环境居民生活质量重意义

　　然国摩尔购物中心发展路然崎岖前途定美营理调节

五 专家关发展摩尔争

　　中国发展购物中心问题存着两种截然思想种张中国根适合发展购物中心种面巨市场认非常适合搞然部分专家认盲目发展
　　认非常适合发展摩尔购物中心专家认 然美国购物中心兴起基10000美元均收入思考购物中心发展必性时然容易联想起美国兴起背景果观点中国均收入达标准恐50年没希问题运例杠杆许更说服力绝数字较缺乏信服常常购物产业割裂开国外统计消费休闲娱乐等等指标值进行合计处理果单纯购物数字认国民消费力存问题恐怕点偏概全嫌疑知道果休闲运动等项目涵盖进话绝数字高出许特海发达区口稠密中心城市应该说购物中心着良发展前景优势体现服务项目增加吸引目消费群体形成新购物潮彼间相互促进极刺激购物需求层意义讲购物中心效益提升赖整体功发挥
　　张根适合发展摩尔购物中心专家认 发展摩尔机会尚成熟目前应该建设摩尔反建设摩尔点： 1）济发展水美国落太居民购买力限 2）私车拥量太低符合建设摩尔求商界专家认 应该开始逐步发展摩尔
　　针二点 认
　　1）济发展水然美国落 海北京等城市均收入已接菲律宾马尼拉泰国曼谷等东南亚城市菲律宾泰国马西亚摩尔发展新摩尔断建设中然曼谷20家摩尔中50万方米西康广场施康广场（Seacon Square）亚洲摩尔世界排行第五购物中心 马西亚吉隆坡20家摩尔（亚洲Midvally MegamallKLCC阳光广场）甚济发达菲律宾马尼拉30家摩尔均35万口拥1家摩尔中马尼拉33万方米SM MEGAMALL亚洲第3摩尔菲律宾拥亚洲第连锁摩尔集团：SM PRIMESM PRIME旗SM SUPERMALL20家摩尔家家摩尔生意兴隆菲律宾型百货公司卖场位摩尔 单体建筑百货公司卖场已极少印尼雅加达摩尔已达20家生意火爆（东南亚国型购物中心发展直接原零售业身需求迫切外更具市镇发展休闲观光等产业相关意义非常值国企业加鉴学）
　　海北京什拥批真正摩尔呢？毕竟国居民消费需求着收入水提高已出现新变化调整：消费者购物时仅追求方便性样性注重品味需求时更注重整体购买历愉悦种趋势促成型购物中心产生（居民维持基生活外更加注重开支马斯洛层次需理分析已开始追求较高层次需注重产品转注重品牌时间观念增强工作压力增需增加适休闲消遣变化导致需求样化程度提高简言力求时间作化运满足重需次购足站式娱乐休闲消费惯应运生）
　　海北京广州等济发展水已开始接甚超部分东南亚国家菲律宾泰国马西亚印度尼西亚摩尔购物中心已红火十年新摩尔断兴建中东南亚国摩尔数量已预期数量营业额济面影响会更加扩深远东南亚国型购物中心发展直接原零售业身需求迫切外更具市镇发展休闲观光等产业相关意义现时候发展摩尔购物中心型摩尔城市标志性建筑
　　2）私车拥量然低影响建设摩尔政府限制私车发展 香港新加坡私车拥量远远低美国 着发达铁公交系统 两摩尔发展成功欧美摩尔香港新加坡摩尔部分集中邻铁站市中心黄金商圈 条街汇集着家摩尔（新加坡乌节路）300万口新加坡20家摩尔（义安城Ngeean City购物中心滨海广场Marina Square新达城Suntec City Mall均亚洲购物中心）均15万口拥1家摩尔鉴香港新加坡验部分摩尔选址邻铁站市中心商圈建设
　　发展摩尔时 学欧美成功验必完全搬美国摩尔模式更应该鉴菲律宾等东南亚国家发展验 尤菲律宾SM SUPERMALL集团连锁摩尔成功验（SM SUPERMALL集团次获欧美财杂志颁发佳理奖） 仅菲律宾马西亚泰国摩尔规模 营理成功菲律宾SM SUPERMALL集团ROBINSONS集团 泰国THE MALL集团发展出独特成功连锁摩尔营模式菲律宾SM SUPERMALL集团更成亚洲全世界排名第3摩尔购物中心集团更东南亚国均收入文化俗等国情国北京海等城市较相似发展摩尔时 仅学欧美成功验 更应该鉴菲律宾等东南亚国家发展验教训

　　外没零售商业验房产商开发摩尔时考虑3种营理模式
1）寻求外援聘请专业商业零售理公司统理旗摩尔
2）世界著名摩尔专业开发理公司合资合作 引入国外摩尔营理技术
3）房产商意开发连锁摩尔家系列摩尔房产商考虑行设立专业摩尔理公司统理旗摩尔必须招募量高素质摩尔理摩尔理公司拥营理权 　　
　　然国摩尔购物中心发展路然崎岖前途定美营理调节
mall室设计务点

mall项目型复合型商业设施业态组成求复杂交叉空间需求丰富样属性区分百货店超市专业商店餐厅娱乐设施等专空间租户营容求入口厅步行街等公空间专空间结合起相互融合促进商业运营众提供舒适优美愿意长时间停留购物环境

1 两入口堂韵味气氛创造相互关系
mall入口应功分区文化涵义角度处理空间装饰达统富变化效果
¨ 功区分：
整部空间意想焦点处建筑物部动线交汇点——入口厅中心位造成功需求样化

ü 流集散
ü 展览
ü 休息
ü 问讯指路
ü 存物
ü 公电话
ü 表演
ü 促销
ü 童游戏
ü 屏幕演播
ü 公众参活动
ü 展览
ü 点播
ü 冷热饮
¨ 文化涵义：
ü 商业
现代发达商业文化具非常鼓动性感染力
ü 科技
IT通讯行业高科技工业化密切相关越越具娱乐性
ü 休闲
崇尚然回市生活中具长久吸引力时尚
2 街游历感受：
¨ 空间节奏
处理街节点节点间关系创造抑扬张弛空间序列
¨ 穿插流动
破直直开洞方式丰富层空间融合保证视线舒适角度良通达性心理感受连贯延续考虑游历程时间素
¨ 节点线路
没死角避免重复路线商业营需求室设计应做技术处理
¨ 引导
没死角避免重复路线样破购物者愿楼行惯吸引购物者楼层室设计务

3 享空间整体控制
¨ 尺度
结构布置建筑技术程度限制两入口厅空间尺度灵活量允许室设计控制
¨ 形式
空间界面形式应属性相附力求符合数审美心理需求曲线轮廓直线转折更适
¨ 视线分析
视线分析确定空间高度轮廓开洞位置等辅助手段

4 环境控制

¨ 光线
¨ 工采光度显色指数
¨ 直射阳光西晒节
¨ 声音背景噪音控制
¨ 声聚焦控制
¨ 空气调节舒适度
¨ 温度
¨ 湿度
¨ 风速
¨ 气味

5 交通组织

6 装饰作室构件


¨ 硬件
¨ 采光顶玻璃墙面
¨ 栏杆扶手
¨ 灯具
¨ 座椅
¨ 雕塑
¨ 喷泉水池
¨ 楼电梯
¨ 花池
¨ 橱窗
¨ 饮水处
¨ 冷热饮
¨ 软件
¨ 织物悬挂件
¨ 仿真植物
¨ 植物
¨ 广告牌
¨ 棚架
¨ 牌匾灯箱规格
¨ 乐器专音箱
¨ 标示指示牌
¨ 桌椅
¨ 钟表

7 题创造渲染
¨ 街道风格——香榭道远洋道缤纷道星光道
¨ E食代
¨

8 租户装饰工程控制















购物中心专词词典

作者：俞稚玉

美国国家研究局National Research Bureau 美国首位商业零售房产信息提供者NRB出版购物中心产业信息已超45年约4万美国购物中心信息数库广泛详利关购物中心信息源列专词选译NRB：Glossary
　　

Acres of Land Center Occupies 中心占土英亩数
中心场加全部关联设施组成

Community Center 社区中心
　　 邻里中心更广泛便捷销售软线（服饰）硬线（五金器皿器具等）商品范围型体百货店杂货店折扣百货店作承租商超市然较强专业商店没全线百货店理讲社区中心典型15万方英尺实际范围10万30万方英尺社区中心中型购物中心种中间类型评估吸引力困难NRB10万29999万方英尺（GLA）购物中心均列入类型

Convenience Center 便利中心
带状中心
供应方便货物（食品药品等）服务（洗衣干洗复印）忙碌步购物者提供站式服务

Discount 折扣中心
中心承租商折扣店开发附加更零售承租商超市组成折扣中心通常低特价中心吸引更低收入消费群 认低特价零售中心种
　　
Factory Outlet 工厂直销
中心工厂直接便捷零售通路工厂零售直销店组成货物直接销售公众商店者运作者均工厂相反典型工厂直销建立工厂原址现工厂直销商店放购物广场购物中心中通常销售优质品季商品工厂直销商场吸引中低档消费群通常里包括特价低特价商店

Gross Leasable Area (GLA) in Square Feet (Including Anchors) 总出租面积（GLA）方英尺（包括旗舰店）
设计承租商专总房屋面积包括室中间夹层阁楼 该面积方英尺表示（隔墙中心线外墙面开始测量 ）GAL承租商付租金全部面积（意图总中心概念旗舰店占面积应包括混合开发GLA仅包括零售空间）
　　
Gross Leasable Area (GLA) in square feet of mall stores (excluding anchors) 总出租面积（GLA）方英尺（包括旗舰店）
商场承租商占房屋总面积包括面旗舰店面积（混合开发GLA仅包括零售空间）

Home Improvement 家居中心
购物中心旗舰店家居商品零售商承租集中批家居商品五金器皿专卖零售商

Lifestyle Center 时尚中心
集中高档新时尚理念专卖零售商购物中心开放中心通常没旗舰店30万方英尺GLA更位富裕阶层居住区附包括高档零售新潮餐厅娱乐零售业商店环境精心设计附方便精细美化泊车位

Mixed Use Development 综合利开发
规模房产相关项目具：（1）三更收入源（：零售办公楼住宅酒店汽车饭店休闲娱乐设施）项目互相支撑作单元开发（2）项目功物质实体整合包括互相间间断联系行道（3）通盘计划开发

Neighborhood Center 邻里中心
提供便利商品销售（食品药品杂货）服务（洗衣干洗理发修鞋等）满足附居民天生活需超市邻里中心承租商理讲邻里中心总出租面积应5万方英尺实际3万10万方英尺NRB10万方英尺（GLA）中心均作类型

NRB ID Number NRB识号
NRB指定购物中心唯识码购物中心名录Shopping Center Directory交叉索引直接NRB获进步信息

Occupancy Percentage 占率
总占面积（GLA）（中空置）中心总面积（GLA）占率相空置率空置率100减占率计算出

Off Price 低特价中心
中心群建立传统专卖基础提供传统专门店中找品牌商品零售商店百货店组成价格低工厂建议价2070低特价商店里商品般折扣店较高品质低特价中心首先吸引中档中高档消费群

Owner 业
持物业权利机构法实体中心业果NRB试图确定关事权百分

Power Center 量中心
开放带状中心具三五非传统专卖旗舰店承租面积（GLA）超75余出租面积（GLA）较承租商承租

Regional Center 区中心
提供购物——门类品种齐全日商品服饰家俱家俱少10万方英尺出租面积（GLA）全线百货店作吸引力甚吸引更量购物包括23更百货店理讲区中心应40万方英尺（GLA）范围30万100万方英尺区中心3更百货店超75万方英尺（GLA）考虑称超级区中心NRB30万749999万方英尺（GLA）均列类型

Retail Sales per Square Foot 销（方英尺零售销售额）
购物中心年实现总销售中心总面积（方英尺）致轮廓未审计数字包括包括旗舰店销售额面积取决资料提供者做法

ServiceOriented 定服务中心
　　 中心提供影响力定服务零售商组成眼科齿科修理健康服务法律服务等
　　
Shopping Center 购物中心
组建筑统位置建筑处商业设施包括场商店型类服务单元交易区域作营运单位策划开发理单元附提供商店种类相符合仃车泊位果33商店NRB均作购物中心收集数库中

Strip Center 带状中心
通常天蓬盖行道起出租线状排列商店群露天开放购物中心变化

Super Regional Center 超级区中心
供应广泛样化品类众杂货众商品3更体百货商店理超级区中心应75万方英尺面积（GLA）实际超100万方英尺进驻体百货店通常10万方英尺面积NRB75万方英尺购物中心均作类型

UpscaleFashion 高档时尚中心
　　 集中精选商品服饰店流行服装店手工艺店组成中心通常高品质高价格定时尚中心包括更型专业百货商店高级美食馆食品店中心位高收入区
美国类购物中心分类

美国购物中心
海友谊（集团）限公司
战略研究室
海连锁营研究 研究员
　　 俞稚玉
　　

美国世界购物中心发达国家汽车王国孪生Mall王国成美国零售业中重业态前国城市正涌动股发展Mall热研究美国购物中心发展现状分析验教训指导国理性发展业态肯定会鉴作
美国国家研究局National Research Bureau 美国首位商业零售房产信息提供者NRB出版购物中心产业信息已超45年拥约4万美国购物中心信息数库广泛详利关购物中心信息源文分析基础资料公开截2001年底数

美国购物中心分类：
　　 购物中心Shopping Center指：
组建筑统位置建筑处商业设施包括场商店型类服务单元交易区域作营运单位策划开发理单元附提供商店种类相符合仃车泊位果33商店NRB均作购物中心收集数库中
NRB分类购物中心分四种（见表1）
表1：购物中心分类
类 型 定 义
邻里中心Neighborhood Strip Centers 提供便利商品销售（食品药品杂货）服务（洗衣干洗理发修鞋等）满足附居民天生活需超市邻里中心承租商理讲邻里中心总出租面积应5万方英尺实际3万10万方英尺NRB10万方英尺（GLA）中心均作类型
社区中心Community Strip Centers 邻里中心更广泛便捷销售软线（服饰）硬线（五金器皿器具等）商品范围型体百货店杂货店折扣百货店作承租商超市然较强专业商店没全线百货店理讲社区中心典型15万方英尺实际范围10万30万方英尺社区中心中型购物中心种中间类型评估吸引力困难NRB10万29999万方英尺（GLA）购物中心均列入类型
区购物广场Regional Malls 提供购物——门类品种齐全日商品服饰家俱家俱少10万方英尺出租面积（GLA）全线百货店作吸引力甚吸引更量购物包括23更百货店理讲区中心应40万方英尺（GLA）范围30万100万方英尺区中心3更百货店超75万方英尺（GLA）考虑称超级区中心NRB30万749999万方英尺（GLA）均列类型
超级区购物广场Super Regional Malls 供应广泛样化品类众杂货众商品3更体百货商店理超级区中心应75万方英尺面积（GLA）实际超100万方英尺进驻体百货店通常10万方英尺面积NRB75万方英尺购物中心均作类型
*：GLA：Gross Leasable Area (GLA) in Square Feet (Including Anchors) 总出租面积（GLA）方英尺（包括摊位）
设计承租商专总房屋面积包括室中间夹层阁楼 该面积方英尺表示（隔墙中心线外墙面开始测量 ）GAL承租商付租金全部面积（意图总中心概念旗舰店占面积应包括混合开发GLA仅包括零售空间）

二 美国购物中心建造年代NRB收录39000购物中心中选取美国州区面积排名前十位购物中心分析1美国发展较规模购物中心建造年代排列呈正态分布二十世纪二十年代家六十年代九十年代发展密集区四十年中发展购物中心数量占全部9020面积占全部9254七十年代达峰值进入二十世纪发展势头明显减弱 表2：美国均GDP较购物中心建造年代面积





2美国购物中心发展二十世纪60年代开始起飞时美国均GDP5000美元70年代均GDP已超1万美元时美国购物中心发展达顶峰

*：GDP data is fromUS Bureau of Ecomomic Analysis CurrentDollor and Real Gross Domestic Product 2003130
** Population data is fromUS Census Bureau Statistical Abrstract of the United States 2002

三 美国购物中心域分布
表3：2001年美国州区购物中心均销售额均拥面积
州 名 总口 （千） 销售额 （美元） 均销售额（美元） 购物中心总面积（GLA） 均拥面积（GLA）
　　
佛罗里达Florida 16397 112467308948 685902 452443442 276
特拉华Delaware 796 5303321888 666246 22847282 287
康涅狄格Connecticut 3425 22743151132 664034 97575197 285
科罗拉Colorado 4418 27542048306 623405 107432287 243
亚利桑Arizona 5307 29170100008 549653 134234419 253
马里兰Maryland 5375 29425758700 547456 131792267 245
维吉尼亚Virginia 7188 37766577567 525411 177472593 247
堪萨斯Kansas 2695 13583328799 504020 59832497 222
路易斯安Louisiana 4465 21843371911 489213 86200108 193
德克萨斯Texas 21325 102529342916 480794 384605658 180
密苏里Missouri 5630 26638943811 473161 117905103 209
田纳西Tennessee 5740 27004886749 470468 137928636 240
南卡罗莱纳S Carolina 4063 18215631991 448330 87728004 216
乔治亚Georgia 8384 36855654460 439595 189644221 226
麻萨诸塞Massachusetts 6379 27950116583 438158 116472042 183
夏威夷Hawaii 1224 5332397151 435653 20199354 165
俄克拉荷马Oklahoma 3460 14990493355 433251 61131215 177
俄亥俄Ohio 11374 48620704308 427472 257300955 226
加利福尼亚California 34501 146595060683 424900 713369198 207
新罕布什尔New Hampshire 1299 5500166401 423415 25388509 195
罗岛Rhode Island 1059 4472585698 422340 19961114 188
北卡罗莱纳N Carolina 8186 33973315920 415017 183542758 224
印安Indiana 6115 25004372898 408902 124330576 203
新墨西哥New Mexico 1829 7428372510 406144 31674120 173
新泽西New Jersey 8484 34090924489 401826 178522227 210
阿拉巴马Alabama 4464 17915536948 401334 79012795 177
伊利诺斯Illinois 12482 49980565002 400421 267275114 214
肯塔基Kentucky 4066 16147369653 397132 68852372 169
缅Maine 1287 5104624184 396630 17886923 139
北达科N Dakota 634 2501250041 394519 9960171 157
布拉斯加Nebraska 1713 6704973142 391417 37499031 219
阿拉斯加Alaska 635 2478250915 390276 7612106 120
宾夕法尼亚Pennsylvania 12287 47665835782 387937 254884410 207
华达Nevada 2106 7993452096 379556 53328477 253
哥伦亚特区DC 572 2024892075 354002 9580084 167
华盛顿Washington 5988 21110541767 352547 102116176 171
佛蒙特Vermont 613 2157608707 351975 8341679 136
明尼苏达Minnesota 4972 16493483767 331727 71300876 143
犹Utah 2270 7488687876 329898 38600257 170
密西西Mississippi 2858 9322088391 326175 44726359 156
俄勒冈Oregon 3473 11195496031 322358 60673742 175
威斯康星Wisconsin 5402 17293847259 320138 78840100 146
怀俄明Wyoming 494 1574195095 318663 6196172 125
阿肯色Arkansas 2692 8550634494 317631 37155903 138
爱荷华Iowa 2923 8787137676 300621 44851109 153
密歇根Michigan 9991 29738544053 297653 147633634 148
爱达荷Idaho 1321 3810350426 288444 19945635 151
纽约New York 19011 52435713847 275818 253272040 133
蒙纳Montana 904 2375119879 262735 9883933 109
西维吉尼亚West Virginia 1802 4270795071 237003 22829043 127
南达科S Dakota 757 1505267253 198846 6976200 92
总计Total 284797 1221674198587 428963 3786888694 199
　　

1购物中心域分布相集中排行前十州区拥购物中心24940占全美国4582754
表41：NRB统计2001美国州购物中心总数排行前十位州区


2排行前十州拥购物中心总面积（GLA）计3134860023方英尺占全美国5678768123方英尺55
表42：2001美国州购物中心总面积（GLA）排行前十位州区
单位：方英尺


3州单位面积均销售额（销数）排行前十州总均销售水21513美元／方英尺

表43：2001美国州购物中心均方英尺销售额排行前十位州区
单位：美元方英尺


4表4－１表4－２知：拥购物中心数量十州拥购物中心面积十州９重复序基行显示出购物中心拥数量拥总面积呈强正相关关系

5表4－２表4－３知：拥购物中心总面积十州中仅
２销排行前十州重复推断网点密集区购物中心发展较繁荣销售分流单中心销指标反降

四 美国购物中心单位面积均销售额
1销指标评估商业设施重指标NRB定义销指标指：购物中心年实现总销售中心总面积（方英尺）致轮廓未审计数字包括包括旗舰店销售额面积取决资料提供者口径
表4－３列数仅供国行做粗略
2销购物中心关系见表5
表5：2001年美国购物中心分类销表

中型购物中心（20万80万方英尺）销额低型（10万方英尺）超型（100万方英尺）销额较高
3购物中心历年销水变化知道：销额呈逐年升趋势销额升幅度低网店扩张幅度样显示网点扩张效果呈递减效应表6NRB统计19862001年购物中心数量面积销售销变化表中知16年中购物中心数量+6082总（GLA）面积+6121总销售+11954单位面积销售额仅+3618趣16年间全部购物中心均基衡定12万方英尺销变化购物中心结构关系
表6：19862001年美国购物中心数量面积销售销表

五 购物中心分类购物中心覆盖口：
表7：美国购物中心均覆盖口
分类（方英尺） 数量（） 均覆盖口约*
1000001 28475 10000
100001200000 11100 25000
200001400000 4038 70000
400001800000 1466 190000
8000011000000 329 850000
1000000 420 650088
*：取整数数
购物中心统招商理十原

中国商报网站连锁超市导报报道 作者 朱云骅


　　 现代购物中心理运营精髓松散营单位样消费形态统营题信息台统运营理购物中心会逐渐商业理蜕变成物业理直终完全丧失商业核心竞争力

　　 统运营般包含四方面容：统招商理统营销统服务监督统物中统招商理面三统工作基础起源项工作成败失仅决定发展商前期规划否成功决定着期购物中心商业运营理否成功
　　 营定位营品项服务功设计营规划布局设计建筑规划设计运营理设计招商设计阶段购物中心开始统招商开业前重工作否利实现前期设计目标关键工作笔者草拟购物中心统招商理十项基原希国购物中心招商理工作帮助

　　 第基原：维护购物中心产业营黄金例数业士较认零售餐饮娱乐52：18：30购物中心产业营黄金例例特适超型综合性购物中心招商注意维护理营例（然绝）

　　 第二基原：维护购物中心统题形象统品牌形象购物中心种业态组合商业组织模式绝序杂烩购物中心必须拥明确营题巨创造力品牌形象企业招商始终注意维护理已确定营题品牌形象

　　 第三基原：购物中心招商目标够功形式业差异异业互补简单说业差异市场定承受力盲目招品类店进入譬零售业态核心力店招商时招两家基营食品日品型超市核心力店质化差异更想异业互补目满足顾客消费选择权顾客心身体验变化提高消费兴趣譬百货超市营品项互补顾客逛疲劳零售店顾客休息放松餐饮店互补等等

　　 第四基原：购物中心营方式选择原购物中心营方式基三种：营联营租赁笔者认购物中心毕竟零售商业组织形式零售精细化理产业精细化理求理者加强营控制力度外相非力零售商户招商条件核心力零售店必须引入知名度高商家核心力零售店招商较困难招商条件放较宽造成核心力零售店提成租金收入偏低笔者建议购物中心发展商前房产商零售商条件容许情况核心力零售店量营部分全部样加强营控制力度利购物中心长期营次增强商户合作信心第三提高非力零售店提成租金收入招非力零售商量联营租赁辅样增强发展商购物中心整体控制力度

　　 第五基原：招商序原核心力店先行辅助店原零售购物项目优先辅助项目配套原

　　 第六基原：核心力店招商布局原核心力店招商整购物中心运营成败购物中心辅助配套店引进重影响超级连锁店超级百货公司入驻常常带动整购物中心利招商理外核心力店流起着关键作布局直接影响购物中心形态购物中心特型购物中心核心力店适合放营轴线（线性步行街）端点宜集中放置中间样达组织流效果

　　 第七基原：特殊商户招商优惠原点代面特色营购物中心特超型综合性购物中心营特点特殊商户指具较高文化艺术科技含量营单位予优惠政策邀请入场够起增强文化氛围活跃购物中心气氛作例深圳华侨城MALL购物中心专门邀请三百砚斋展示中国砚文化然特殊商户营范围购物中心营题品牌形象相吻合

　　 第八基原：租赁营采放水养鱼原购物中心营具长期性特点采合理租金优质服务做法整购物中心作热根运营状态适稳步调整租金样发展商商户成长放水养鱼原理解先做气做生意原

　　 第九基原：统招商理充分体现强调商户统服务统服务包含统商户结算统营销服务统信息系统支持服务统培训服务统卖场布置指导服务统行政事务理服务统物业理服务等等统服务体现思想招商合约中更体现期理行动中统服务求服务出购物中心品牌特色

　　 第十基原：购物中心具备完善信息系统购物中心理者广签约商户顾客提供便利然便利理便利财务核算便利营销便利营决策便利结算便利消费便利等等购物中心必建立完善信息系统便招商时够承诺顾客商户提供信息技术支持服务终顾客商户够提供便利

　　 购物中心发达国家区发展商购物中心信息系统建设非常重视国购物中心建立统信息台方面做远远够购物中心作零售商业组织形式更需精细化理然餐饮娱乐营需精细化理精细化理需数字说话统信息系统提供决策者理者想数字数字数顾客商户服务

　　 建立统信息台进行精细化理够顾客提供统收银消费卡通等便利服务广签约商户提供丰富准确顾客信息市场信息甚提供更详细营信息譬零售商品单品进销存信息等等更购物中心身提供布局疏密度品项搭配员配置场坪效商户业绩等营信息便购物中心分析营场（稀缺资源）进行限分配招商开业前完结工作实际购物中心招商限循环工作需信息系统分析支持
避免购物中心二三楼空置现象？

香港成熟商场开发验值深圳学

　　话题缘起：深圳GDP总量全国城市中名列第四均GDP第社会商品零售总额仅列第九种反差方面意味着积蓄商业发展诱时深圳早期商业布局合理造成业惯常说二楼垂直衰减三楼基死亡较严重空置现象佐证新增商业中心应量鉴发达区商业中心发展成熟验日前美格行咨询公司委派资深专业士组香港取面积30000方米34购物中心进行深入调研关理公司士起探讨购物中心规划开发道相信会目前深圳商业产市场起较鉴意义

　　前期市场调研务必深入

　　根国际购物中心发展规律社会济发展某阶段时购物中心便迅猛发展日例1970年前日135家购物中心30年里2600家购物中心诞生目前国省会城市购物中心总体数量236家中2003年新增购物中心94家占购物中心总量40％结合中国济快速发展实际现状国城市化水30％发展70％预期理憧憬：中国购物中心享受型生活方式需求相吻合商业业态步入快速发展时期

　　香港发展商购物中心项目立项前通常请专业顾问公司项目进行认真客观系统行性研究项目市场调研商店组合测试方面做足做够功课确保项目成功例1998年落成型购物中心城项目开发前期专门进行次规模市场调研活动美国购物中心项目开工前般取核心店首肯设店出租面积通常达50％甚70％时兴建联想深圳正酝酿少型购物中心项目切记前期市场调研工作定认真深入行性研究定客观信

　　交通项目成功必条件

　　般购物中心均铁直通巴士总站足够停车位数方便驾车士注重制宜利架空通廊街面写字楼住宅区直接相连常流导入手段例：太古广场项目铁直通51条巴士线路两面街入口架空全封闭天桥走廊街面连接海港城项目铁站巴士总站中港码头导入流太古城中心项目两铁入口30条巴士线路两架空封闭通廊写字楼相连三架空封闭通廊住宅区相连

　　时楼层直接导入流较楼层感觉象面层铁入口直接较高楼层相连提高楼层租金收益水例：（1）城项目五楼层直接导入流MTR层连接九龙塘铁站LG2（LowGround）LG1两楼层连接九龙塘九广铁路站UG（UpGround）G两楼层连接面层G层南部巴士总站LG1层通隧道达路街面香港城市学相连太古广场项目类似处理手法（2）新会广场面流直接导入三层次：L1L2L3层（3）青衣城项目铁流直接导入F3层（高层）城（七层）太古广场（三层）楼层租金水基相等谓典案例

　　引导流间店铺

　　核心商店通常安排楼层两端引导流起重作称磁极锚固点中庭合理布置动扶梯连环量鼓励层间运动时集中餐饮区放较高楼层流楼层设餐饮店仅设端时停车场仅端达较高楼层布置景点设置少量休息座椅等引导流流动效手段

　　讲究购物环境舒适化方面满足消费者心理享受求开扬镂空中庭通廊然光线玻璃顶投步道设计采弧线型顾客步移景移适布置品绿化景观较新购物中心楼层净高均3米步行通道宽度39米左右布置镂空中庭通廊旁板颜色丰富变

　　餐饮娱乐设施购物中心商业规划重部分吸引流作明显购物中心体现社会机休闲机常手段数购物中心设电影院（般三放映院）童游乐题险乐园相集中餐饮区城项目设全香港溜冰场溜冰场空镂空盖玻璃顶关楼层围绕溜冰场周边配置餐饮区娱乐餐饮互动成特色添购物乐趣旺角新世纪广场L5层设约1500米美食广场童乐园设美食广场旁假日时家孩童乐园玩耍旁边餐饮区座座西九龙中心镂空中庭顶部（九层）建全香港唯室山车溜冰场设七层整体40％营业面积餐饮

　　营理讲究关怀社区

　　般购物中心均设展览场间断性举行系列活动例城项目2003年10月份题系列活动：NOW全新宽频电视体验CravtreeandEvelyn揉指嫩肤题推广活动南华早报百年图片展黄昏钢琴表演乳癌关怀月太古城中心2003年10月题系列活动：青少年图书汇展知识宝库汇展全港学普通话唐诗朗诵赛全港学英文诗朗诵赛全港亲子阅读赛等美国相似情况购物中心条众周知市场推广原勿忘社区关怀购物中心常社区活动赞助者

　　某种程度购物中心更象步行街许购物中心商店清晰分区消费者体验机购物乐趣购物中心服装流行服饰童装玩具餐饮书店等商店分布层区方面传统意义商业步行街十分相似配娱乐设施景观品顾客充分体验逛街乐趣相应许购物中心传统百货商店购物导示系统代流集散关键点摆放面图商户名录导示牌容出口洗手间铁公设施方位导

　　鉴成熟验

　　购物中心精髓统性全面性者理者营者分离理模式社会生产社会化分工专业化潮流致具强生命力目前深圳购物中心开发似风生水起规划中ShoppingCentreShoppingMall：民南市中心区20万方米商业街南山区规划中型商业中心龙岗建三Mall：五洲风情Mall鹏达假日Mall星河Mall等深圳铁明年通车私家车数量快速发展疑购物中心发展催化剂

　　深圳GDP总量全国城市中名列第四均GDP第社会商品零售总额仅列第九种反差方面意味着积蓄商业发展诱时深圳早期商业布局合理造成业惯常说二楼垂直衰减三楼基死亡较严重空置现象佐证新增商业中心应量鉴发达区商业中心发展成熟验必须保证质量发展否异堆砌新建筑垃圾
(源深圳特区报)
购物中心理信息化
标准购物中心统理购物中心信息系统反映出统理资源享理念
　　

　　国购物中心发展形态购物中心定义完全致基素国公认购物中心组零售商相关服务性商业性设施组合成土建筑相关服务容必须完整规划开发致营理附设等量停车场包含商业业态数量必须致满足服务区

　　购物中心模式致两种

　　种Shopping Center种体性购物中心某型商业业态体辅商业业态服务业态体性购物中心分两种型超市体竞争优势够进入居民社区够弥补型超市商品线足通出租场增加附属商业业态服务业态降低营成增强社区服务功二型百货商店体购物中心成中心城区商业中心般难社区里生存

　　种Shopping Mall种购物中心综合性超型体性购物中心种购物中心里商业形态三种商业业态鼎足势百货店超市许专业专卖店辅餐饮娱乐业店铺涵盖零售业服务业容购物中心已种商业业态种商业组织模式甚已作城市整体规划中种基构成机场公园体育中心等城市设施类似

　　购物中心完全商业行应划商业产范畴购物中心投资巨涉规划设计题营造等求极高会充分考验投资者智慧耐力外项目建成涉理运营国尚成功验供鉴营购物中心着重考虑两方面问题前期规划二期商业运营理

　　然购物中心模式较导致运营理方式花样繁异常复杂样规律循首先购物中心题定卖场购物功占例般情况低50％购物餐饮娱乐果餐饮娱乐占数饮食中心娱乐中心购物中心购物中心首先应种零售组织模式次购物中心差消费中心够适合绝数消费群体果全部面高端者低端吸引消费者应中档占数停车场第三采取租售运营理方式国际通行正规购物中心国购物中心理运营采取分割商铺出售方式种运营方式导致购物中心变成商品市场租售实现购物中心良整体理整体营销香港太古城样成功购物中心拥批专门做商场产员首先商铺坚决卖长期持长线投资外强力规划招租队伍

　　期发展商必须成立专门商业理公司购物中心进行理购物中心发展商说开发商铺前提仅仅开发够成立专门商业理公司购物中心进行理长久发展目前国商铺购买者收取租金银行商铺揭贷款种情况发展商购物中心理更重果购物中心商业理力影响商铺业租金收益业揭贷款终风险落发展商头观国外购物中心发展商成立商业理公司理购物中心种通模式

　　遵循统运营理模式购物中心信息系统反映出统理资源享理念般说力卖场带零售理信息系统外购物中心商户采取统收银理建立购物中心统零售信息系统

　　购物中心信息系统应包含子系统（子系统间相互关联）：购物中心统收银子系统功：商品编码商品销售销售理购物中心营部分零售理子系统（果营部分）功：商品进销调存理购物中心招商租户理子系统功：招商审核租户登记理租约理应收款理收款理购物中心市场信息收集发布子系统功：市场信息收集市场信息挖掘分析市场信息享发布购物中心卡通子系统功：消费卡通购物中心财务理子系统购物中心力资源理子系统购物中心信息系统外挂系统接口子系统

　　总现代购物中心理运营精髓松散营单位样消费形态统统营题资讯台
　　

　　 （中国商报报道 作者 朱云骅）

购物中心定位实施计划

定义：什SM市场定位？

　　购物中心努力购物者感知形象购物中心购物者心中市场定位受广告影响

　　开发商希开发项目成功国国际型连锁商业设施激增SM开发商思考：什优势项目市场竞争环境中立足？正确选址关重常性局限规划限制块形状邻街竞争性素等

　　市场调研停留出版物行业报告口状态等搜集数惯常方法开发商进行实调研搜集市场数满足调研目调研结运SM策划定位构思设计店种组合商品组合中

　　SM定位中必须考虑问题：
　　1 商品线宽度深度
　　2 服务机构店铺数量
　　3 顾客服务范畴
　　4 顾客服务质量
　　5 流生活方式发展趋势
　　6 价格竞争性敏感度
　　7 处社区标志特性
　　8 环境气氛营造

　　开发先进SM理念需进行完整市场研究信息供：

　　A 市场细分数建立实调研案头调研

　　B 竞争性数
　　●目前供应商提供商品服务业界SM中物业特征
　　●市场服务空白
　　●目前零售食品休闲娱乐设施业绩
　　●正筹划中造成直接间接竞争改造新建商业物业

　　C 现商业物业业绩数
　　●物业理服务标准

　　D 立选址分析

　　E 初选店址竞争商业物业较分析

　　F 市场战略审查
　　● 开发商专业市场团队构成中外
　　●市场团队项目团队中级
　　●市场团队推介质量团队专业技术
　　●专业市场顾问输入
　　●市场顾问相开发商利益突
　　●已完成市场调研果现数足市场需做进步调研

　　三种调研技术会帮助定位实践：
　　●顾客访
　　●组深度访谈
　　●承租户访谈

　　市场实施计划

　　市场实施计划拟建购物中心发展方案中首先包括SWOT分析项目增值建议项目报告

　　1． SWOT分析
　　●物业（零售办公楼设施）属性物业提供服务
　　●价格策略（种选择组合物业财务目标）
　　●招商策略（代理商展示单元直复营销战略联盟）
　　●宣传推介（媒体媒界关系广告计划）

　　2． 项目增值建议
　　●硬件（建筑设计舒适性）
　　●软件（物业理力验）

　　3． 项目报告
　　（1） 承租户顾客定位描述
　　（2）店铺组合商品组合
　　根述分析结果结合目前存准进入市场项目开始准备陈述SM市场定位然描述目标承租户顾客概况根已完成研究结果陈述店铺组合商品组合建议
　　（3 ）建议执行
　　报告中项目硬件软件奠定该项目质量基础该项目更具竞争性设计概项目开发提供设计构思该报告框架市场营销招商基础

　　前SM开发营销理中极少数开发商明确需进行SM市场定位提供设计概指导整设计工作开发团队数开发商项工作留设计师没市场承租户背景资料情况进行开发设计更糟糕果商业物业设计师者项目没提供设计概果出现合理店铺空间构造混乱设施布局造成招商障碍种情况果建筑层柱已完工异常困难更改种失误代价惊开发商中断施工物业推广致项目开发成严重超出预算

　　避免必损失验开发商项目开发前期成立市场营销团队邀请验商业物业营销顾问参项目开发样仅项目具备充足理市场竞争中建立核心优势会具超出顾客期完备基础设施服务确保开发项目投资收益（作者单位：青岛先思文化传播限公司）
型MALL购物中心投资决策策划开发

杨宝民 宋恒明 赖格圆 延兵

作者简介现茂业（集团）百货副总理解放军测绘学院博士生文指导老师知识型房产职业理1998年开始事房产策划购物中心策划２０００年组成ＭＡＬＬ策划课题组
宋恒明杨宝民先生助手双硕士原王志纲工作室高级策划师
延兵美国ACnieson市场调查公司零售研究理
已完成商业策划案例：

１．海武汉商业城总体策划企业发展战略咨询项目投资规模４亿元位武汉繁华段—汉正街
２．深圳万众城服装市场万众城家居广场客户营销活动总策划
３．抚恒昌商厦公司总体定位策划治理机制设计咨询
４．华强北型购物中心东方时代广场
正策划茂业百货重庆10万方米MALL购物中心
外承接型购物中心（ＭＡＬＬ）市场调查策划项目
电子邮件：hcy71420@szonlinenet

国外shopping mall 发展现状

购物中心早出现欧美发达国家约100年历史shopping mall指城市市区购物中心shopping center指郊区购物中心
购物中心定义：
1购物中心策划建立营统组织体系运作
2适应理需产权求统分割
3尊重顾客选择权顾客提供次满足购物服务
4拥足够数量相邻方便停车场
5拥良购物环境客户健康损害提供娱乐休闲等特色综合服务
6统商业形象统营政策进行营运
7创造新商圈更新区贡献
购物中心建筑特征
１．商业空间步行化 ２商业空间室化3公空间社会化
购物中心质特点统理分散验理方式理者购物中心实行统集中理购物中心日常运行保安清洁维修进货促销活动等组织进行公空间实行统理供零售商购物者享营者参理定期理者交纳理费者理者部参营租金收入营状况直接关系
购物中心发达国家发展日趋成熟已着生态化娱乐性化等方发展日阪率先发展生态型购物中心中Ｎamba工程独具特色生态购物中心建筑面积达３２万方米建筑师设计带然貌特点造峡谷式公园式购物中心该峡谷植物覆盖2~8层建筑面露天坡道２层逐渐走８层坡道两边进入层商店餐饮娱乐场天桥连接峡谷两端绿色方案业政府喜爱批准
国商业发展直滞９０年代期零售业批发业发生剧烈变革传统百货公司竞争中纷纷惨败超级市场开始登舞台购物中心９０年代中期开始引入国
９０年代中期北京万通新世界购物中心阳光四季购物中心海迪美购物中心
９０年代末期深圳首家MALL购物中心—铜罗湾百货华强北开业利工业厂房改建物业2002年海正广场泰国正集团附属公司海帝泰发展限公司投资45亿美元兴建总建筑面积达24万方米目前中国集购物餐饮娱乐休闲体型购物中心堪称现代商业巨型航母正广场位享东方曼哈顿称陆家嘴金融贸易区核心带目前350家商铺签约出租率超80
购物中心国发展快购物中心精髓理解深投资许购物中心缺乏精心规划运作理方式旧传统百货理方式许购物中心营失败
二 shoping mall行性研究

购物中心投资巨投资回收期长风险机遇存发展商作型购物中心决策必须进行周密市场调研社会购买力城市商业环境进行认真证超越社会购买力求建设商业中心势必导致项目失败公正客观研究策划基础
　　 行性研究包括容：
1 1选择
（）区位交通口状况

总体策划市场调研提出较高求需城市济实力进行准确深入评估力消费群明确定位力群社会阶层进行市场调研基础
流量调查包括容：容量特征设施状况商业流量方面相关调查
（二）济状况考虑租户济里利益需求
（三）竞争手详细分析重点分析营特色竞争战略
（四）物理状况 重点考虑形状完整性进入性
（五）消费心理研究
（六）城市规划口结构研究
12类型规模确定 根区域济发展水未发展趋势竞争手情况明确市场定位考虑辐射半径社会购买力合理确定类型开发规模
　　 辐射跨越区域辐射半径必须进行理性划分考虑区域文化差异消费偏
13承租户服务制定承租政策
购物中心类型特点程度取决承租户组成承租户确定需根承租户需求购物中心身需确定购物中心位置提供专业化服务促进繁荣购物中心带佳济效益
核心承租户流起着关键作布局直接影响购物中心形态核心承租户位置需事先确定型购物中心核心商店适合放线性步行街端点宜集中放置中间样达组织流效果
特殊承租户指具较高文化艺术营单位予优惠政策邀请入场够起增强文化气氛活跃购物中心气氛点代面特色营MALL关键例深圳华侨城专门邀请三百砚斋展示中国砚文化
承租政策原放水养鱼发展商商户成长购物中心营具长期性特点采合理租金优质服务做法整购物中心作热根运营状态适稳步调整租金
提供完善信息系统硬件软件消费者承租户便利充分做租户服务理作出MALL品牌特色

图１华侨城购物中心核心承租户—美国沃尔玛
14金融支持财务分析
（１） 购物中心位置否获足够商业销售利润市场否竞争力
（２） 购物中心否够租出足够承租户交纳足够租金
（３） 资投入远期收益营成税收理费更新装修费评价
（４） 灵活价格体系
15 购物中心需求分析营建议
培育高级购物中心理贯彻企业发展战略根保证商业竞争日趋激烈高素质商业材普遍短缺
鉴购物中心失败率较高需冷静购物中心国发展沉心培养批房产商业开发物业理复合型型购物中心理亟需引进国外教材专家开展高级培训培养批优秀购物中心理支撑购物中心快速发展实践证明认真效培训企业持续竞争力保证
１6 购物中心发展战略建议
购物中心发展战略关系企业成败购物中心必须战略回答客户提供满意服务商户建立长期赢关系仅招商取成功更重运营够长期吸引客户光顾走持续发展路开业轰动时采取种种骗术套取商户保证金然迅速倒闭引起商户种种纠纷
许企业根身情况制定企业发展战略例深圳铜罗湾百货公司发展战略：商业策划商业输出目标走商业托连锁扩张路引导倡导新概念购物中心展示种现代化生活消费新方式
分析深圳铜罗湾百货公司发展战略难出种战略实际走输出品牌商业知识道路成功关键培育优秀商业提炼购物中心理知识验
　　 MALL特色发掘关键性企业成功关键降低成保证成功
国购物中心走出困境

进入90年代中国发展快零售店铺形式超级市场仓储商店购物中心发展快会盲目化倾中国购物中心建设目前处探索阶段发展缺少规划出现窝蜂倾：做成租房产成百货商店转型救命稻草……盲目发展结果导致营效果佳关门转型勉强维持生存静心反思：中国目前发展购物中心条件成熟？该样发展购物中心？
　　 中国目前发展购物中心条件成熟？
　　 回答问题需分析中国购物中心面困境原入手
　　1中国购物中心发展面困境
　　笔者没精确统计中国购物中心少赚钱少赔钱观察50赚钱错中恐怕少20入租商户赚钱购物中心开始赚钱投资巨资金回收遥遥期显然中国购物中心发展面困境
　　困境：客流旺诸城市开业购物中心面客流旺灾难走进购物中心萧条冷清感觉顾客象画展样浏览专卖店真正掏钱购物稳定回头客更少
　　困境二：租户难求购物中心采招租方式营开发商店铺摊位出租零售商租金开发商重利润源取稳定理想租金必须找信誉零售商购物中心建成常常遇招商难题：期零售商想想国专业店专卖店数量少质量低购物中心没充足选择余外国专业店专卖店倒成熟化定适合中国目前消费状况然适应中国定营业执
　　困境三：理乏力购物中心里常百权独立零售商应通统理树立购物中心整体形象购物中心理百货店理难度面问题诸零售商否接受统收银否接受统营业时间否接受进行统促销行动等果协调没效率会损害购物中心整体形象顾客失光顾兴趣
　　2面困境原
　　中国购物中心面困境原观行业环境三方面原
　　观原投资者缺乏购物中心发展规律认识房产业作物业做商业作商场做实际综合体运营单纯物业纯粹百货商店复杂
　　显然购物中心没身发展规律行事德国ECE公司购物中心专家迪茨博士认北京购物中心95选址认购物中心投资回报期20年美日购物中心般7年应入租户放水养鱼中国投资者快收回投资入租零售商收取高租金结果异杀鸡取卵北京信特商业中心倒闭原购物中心开业前应先作规划甚租户意施工前应确定商业零售企业营善迫走出租办购物中心路者活购物中心转型殊知购物中心理百货店难转型风险北京仟村品尝转型失败苦果外国外超型购物中心发展步位分步进行投资分期二期工程兴建时进行调整购物中心数豪华步位风险太
　　二行业原正面着场综合性零售革命西方发达国家150年时间爆发百货店价店连锁店超市店购物中心动售货步行街媒体销售等八次零售革命产生20种零售业态国九十年代中期三五年时间零售业态出现购物中心百货商店处行状态集中城市中心区年百货店越开越开始购物中心拢购物中心功全百货店相类似相互竞争激烈致购物中心没显示出应优势百货店成难兄难弟
　　三环境原笔者认国具备发展成熟化购物中心条件观西方发达国家购物中心20世纪50年代崛起发展需客观济环境：形成批成熟品牌构成吸引客流专卖店城市居民郊区延伸消费观念转生理心理需求双重满足均国民收入2000美元居民中汽车普率超501994年美国光顾购物中心顾客87开车美日德购物中心设定停车场标准2060m2营业面积车位见购物中心辆车通汽车轮子推动
　　国目前城镇均国民收入1000美元左右全国更低卫星城区建设刚刚起步住郊区城里购物汽车普率高购物中心建郊外会少客流量建城里形成百货商店竞争客源形成两难境外数中国企业品牌缺乏国外名牌影响力难拥稳定客流然难独立成店迫目前中国购物中心汇集量价位较高国外合资品牌品种数量限中国购物中心陷入外种两难境：招商国专卖店没喝采招商海外店座笔者认中国具备购物中心发展成熟条件
　　3中国购物中心发展处试验阶段
　　国美法等国济发展水少落30年时间西方购物中心发展具备非常完善条件进入成熟稳定发展时期正处起步阶段正西方什回搬什作法符合国情谓试验阶段普化发展建制宜发展发展速度济效益控制投资回收利润建反建
　　中国目前该样发展购物中心
　　认目前中国购物中心走出困境少需解决三方面问题：
　　1确定遵循两重指导原
　　国外验中国实际相结合购物中心着感觉建立起没鉴西方成功验摸着石头河终掉水里购物中心分赖西方模式忽视中国国情终付出沉重代价米尔斯万通新世界合作失败麦肯锡王府井百货输出理夭折证明洋药然限日八佰伴赛特带入死胡解婚约赛特根中国国情进行调整取成功见零售业门土化艺术潮流化艺术购物中心应中国开外国开
　　二稳步发展适时调整相结合鉴西方型购物中心分期分批开发验期营业果入租商户踊跃效益进行二期三期风险减调整余加投资回收时期压短实际购物中心定需特定需豪华美国许购物中心建筑装修非常简单法国购物中心街道式排列沃尔玛成功重理念顾客节省分钱购物中心开发商果考虑入租商户节省分钱考虑光顾购物中心顾客节省分钱成功奠定重基础
　　2进行开发决策
　　购物中心开发决策绝开发商事整城市市政规划等密切相关政府购物中心建设理指导体现两方面方面建立完善相应法规制定型购物中心设置办法条例型购物中心建立通政府规划审议实施方面规范零售业态提供城市种商业业态饱指数供开发商选择项目时参考开发商科学立项决策方面进行数字化商圈分析研究商圈少居民居民购买水少会花少钱购物中心买东西入租商户纯利润会实现少等问题决定建建购物中心建成什样购物中心美国购物中心托先进电子科技手段进行数字化理做顾客指掌1994年购物中心分析顾客特征：①63女性②均年龄377岁中2139岁间占47③均家庭年收入29684美元④光顾购物中心目：46般采购闲逛20购买特定商品18特定商店购物15目⑤均位顾客购物中心停留1时29分钟⑥均位顾客购物中心逛36店⑦位顾客均次消费3144美元高消费者常年龄4049岁间年收入超5万美元女性
　　进行科学决策方面确定购物中心结构商圈特征西方购物中心发展起直1994年美日购物中心均面积12万方米间中国目前发展社区型购物中心较稳妥关选址两种选择：新建区考虑建立规模适购物中心传统社区采取网点重新整合方法发展购物中心购物中心发展应特色供选择类型折扣型购物中心专卖型购物中心景观型购物中心娱乐型购物中心等谁题店选择原商圈客户相吻合租户相补充美国购物中心里题店百货商店居法国购物中心里题店特级市场购物中心中汇集量专卖店果确定百货店题店必须放弃专柜式营认目前中国购物中心题店特级市场宜
　　3进行营运理
　　种零售形式建立容易理难购物中心更购物中心理包括物业理租户理营销理财务理等
　　物业理目标入租店铺购物中心顾客提供舒适安全环境具体容包括卖场环境设备维护安全保卫理等
　　租户理目标造优良店铺具体容包括教育辅导营分析店铺调整调节理等
　　营销理目标提升购物中心客流量销售额具体容包括店铺进行营销支援举办统促销活动
　　财务理目标购物中心入租店铺取良效益具体容包括收取租金项费控制开支协助关部门进行效益评估店铺指导
二次设计考验商业产
理想商业产遇超市百货业样买家

　　 开发商感寒心事修起商业产特型购物广场类偏偏栽起梧桐树引金凤凰理发匠挑子头热形容点

　　 春熙路商圈著名百货业负责介绍段时间成房产界少著名企业找门希该百货业区布点该负责称公司计划二环路附开分店考察开发企业提供商业产起退堂鼓首先商业产体形标准少产项目出赢利等方面考虑修建长方形组织楼交通走业态安排符合消费者消费购买惯更重目前百货业态进入区尚少风险量贩业形态较适合

　　 记者解实际心仪社区百货业少单双楠片区已置信购物广场外伊藤洋华堂紧邻逸花园辉购物中心布点成目前外著名百货业称片区虎视眈眈

　　 商业产模式什？

　　 型量贩百货业置资产商业产业起营成商业产目前面百货业量贩业量贩业百货业处商业产开始规模改造商业产生动课

　　 中国建筑西南设计院第三设计王培副长介绍前期开发商商业产做什清楚做商业楼盘绝数改造称二次设计接少类求进行二次设计商业产项目

　　 王长介绍做盘商业介入较早改造相较少样根客户求体结构外部位作量改造包括机房设备房卖场布置空调明求等等

　　 实际开发商前期缺乏专业修商业产存少缺点错时少良机开发商业产开发商带风险解市中心处面积较商业项目开发商缺乏专业士指导开发商感觉做直现改错失少机会

海新天营模式分析案例

海新天 难克隆———海新天营模式分析案例
中国营报记者全秋梅


　　海新天海具浓厚海派风格市旅游景点前身海代建筑标志———破旧海石库门居住区改造海新天创新注入诸时尚商业元素变成集餐饮购物娱乐等功身国际化休闲文化娱乐中心

　　海新天目前已成具国际知名度聚会场纳入海旅游景点清单中成中国房产区域改造典案例成功营模式长时间直国房产开发商青睐想成功模式进行移植：国著名房产商潘石屹公开宣布算建外SOHO商业街建成北京海新天北京著名房产开发商张宝全意参海新天模式规划开发社区全国建设海新天热持续高温样说海新天运营模式已成国房产区域改造标杆报驻海记者站记者通采访分析总结海新天定位规模选址盈利等方面验请期海新天营模式分析案例

　　定位

　　海新天Mall

　　★海新天究竟什购物中心？娱乐中心？时尚中心？旅游景观？投资方香港瑞安集团董事长助理周永说：初找银行贷款时问究竟做什？……政府部门审批知属文化旅游越越眩目外表许已法辨实开发商认新天Mall(英文全称shoppingmall)

　　★中国Mall概念越越时髦果目前房产做评价话Mall疑热门业态受开发商追捧

　　Mall商业竞争进入济垄断资高度集中综合产物说目前世界先进高级商业形态国外已进入鼎盛时期Mall欧美成功类项目高附加值连带效应投资商怦然心动Mall渐成种新投资风受投资者追捧

　　★专家认中国Mall市场刚刚起步种资正角力Mall市场现状混乱业界流行句话Mall筐什里装商家追逐时尚概念甚连型批发市场等(非真正Mall)纷纷改名Mall

　　★什Mall？国学者认：Mall毗邻建筑群中建筑物中许商店餐馆组成型零售综合体ShoppingCenter(购物中心)区：规模功商品服务全

　　许造Mall企业时候造ShoppingCenterMall身含义Mall消费者感觉更鲜明定位独特魅力

　　★种观点认MallShoppingMall(意型购物中心)种集购物餐饮住宿休闲娱乐观光旅游体站式消费场起源欧美伴着家庭汽车化住宅郊区化诞生现代工业文明商业文明产物shoppingmall超级购物中心世界流行商业业态衡量成功标志商场车库少工湖蹦极攀岩类娱乐活动树木草坪图书馆数量海新天应该说种意义Mall

　　★海新天开发程中开发阶段定位发生三层次深化第阶段强调综合性时海没方够餐饮娱乐购物旅游文化等等全部集起类似类时尚场时较特色衡山路衡山路体组成没整体投资者理者投资方认新天应该明确吸引力

　　★进展定时候形成第二阶段定位投资方希海新天成海市中心具历史文化特色市旅游景点希海定海新天海新天建成海必

　　★阶段定位：投资方新天成国际交流聚会点里面会活动海新天聚会二十年见面朋友方聚会样层层深化定位海新天成功穿时尚文化眩目外衣抓住眼球Mall中脱颖出

　　★国外Mall购物士说发达国家巨霸吸引益商品细分海新天实通层层定位更加明确目标消费群体通招商进行商品细分海新天成全国时尚消费桥头堡仅吸引海资族居住海外籍士吸引国城市时尚消费群

　　★专家认：超面积超规模复合形态Mall般意义型消费中心非仓储式购物超市般说Mall效商圈达200～300公里形成带动流物流信息流资金流全面汇集区域济产生巨带动作

　　规模

　　规模算

　　★海新天占面积3万方米总建筑面积6万方米规模算

　　★目前中国购物中心开发商偏爱巨型化开发政府没相应立法限制甚购物中心建设视城市发展形象工程献礼工程购物中心规划越越3万5万弟弟50万60万稀奇众开发商展开亚洲第Mall竞争分析报道2003年全国已购物中心300家正马面积超10万方米200家号称亚洲世界第Mall项目断媒体出现建筑面积甚接90万方米海目前开始营运Mall8家海正广场达24万方米较友谊南方商城高达10万方米

　　★数表明西欧五国均国民收入1万美元时均购物中心规模3万～4万方米20世纪九十年代初期美国日购物中心均面积2万方米左右美国购物中心规模三种类型：区性购物中心面积36000～180000方米社区性购物中心面积9000～36000方米邻里性购物中心面积1800～9000方米九十年代初期时区性购物中心仅占全美购物中心总数5社区性购物中心占32邻里性购物中心占63目前然保持样例明显2／3购物中心型化中国民学教授黄国雄批评中国购物中心盲目造现国购物中心均达13万方米

　　选址

　　高档住宅支撑

　　★海新天位海卢湾区紧邻热闹淮海南路处市中心中心淮海路海高档消费成熟商业区样段商业样站良高起点投资方香港瑞安集团董事长罗康瑞海新天具相信心认房产济增长肯定挂钩10年中海济增长均达12样座城市市中心做样项目果没喜欢没租正常

　　★Mall应选址处？购物中心国外先进理念首先城郊发展久出现城市空心化问题振兴城市中心区政府城市中心推行步行商业街时城市中心区规划少量购物中心目前中国远离城市郊区建Mall国特殊国情面着种种困难

　　★Mall房产相辅相成周边居住环境相互赖相互托国表现明显数显示10万方米Mall周围需50万口购买力支撑海电视媒体新报道海正广场开业启动初启动30功目前招铺率达83中真正开始运营5330装修海正广场位陆家嘴居住区成熟初易初莲花吸引客流难盈利原海8家Mall中盈利少海友谊南方商城中家该商城外公布77消费者周围社区中国Mall选址数选择城市中心区启动定位明确百货商店形成直接竞争关系没获效益

　　★海新天定位国际知名度时尚文化题社区性购物中心目标群体海资族居住海外籍士达海中外游客海淮海路消费群体实况相吻合海新天投资方投资开发太桥区改造项目部分整太桥项目占52公顷新天湖隔已逐期开发高档物业翠湖天期售价方米高达17000元～25000元创造海住宅均价格新高想知入住什样业海出时尚新标海凸现城市空心化3万方米海新天足够购买力支撑

　　模式

　　理者营者分离

　　★海新天租卖理者营者相分离样模式国际Mall运营模式步国部分专家认Mall组织构造形式包含着种促销思想消费者购物场停留较长时间该模式保证提高理水更Mall统社会形象面消费者时Mall零售商分营产品充分展示独特品牌形象营风格国造Mall者种模式作理想模式种原中资金问题部分Mall运作模式走样

　　★珠三角天河城时期启动第代Mall少开发商资金实力足追求短期利益背景开发商回笼资金商铺量分割出售遍卖铺结果商业物业间产生严重突营权根法统落启动结局甚出现广州新中国厦种反租方式出售铺位出现开发商资金链断裂业铺位法院查封事情商铺卖太营权法统猫’(Mall)会变成老鼠’新业态成商铺集成传统业态传统业样种形象说法

　　★第代Mall前车鉴投资商会明白点资金压力够坚持数表明目前珠三角少新建Mall迫资金压力已铺位出售率定30左右北京庄Mall投资商集团甚准备出售40左右商铺潘石屹建外SOHO商业街现正热炒中意意海新天SOHO商业街相提

　　目前建外SOHO商业街商铺已销售业手中形成统风格商业街推广员需业委托统招租潘石屹商铺卖出前提知名品牌招商引注目

　　★海新天开发进入第二阶段1999年9月2001年12月做概300活动活动针性针文化政治团体针雅皮族针中产阶层建起样板房举办活动吸引行业士参现海新天集餐饮购物文化娱乐体招租象均世界知名品牌现98家租户中85中国外国家区

　　盈利

　　房产带动

　　★海新天仅仅太桥区改造项目部分投资方强调点罗康瑞言没强石库门情结改造石库门桩生意投资方显然意商铺新天相配套住宅房产开发销售

　　★表面海新天投资高达10亿元实际非计算新天品牌效应带动周边房产价提升开始方米8000元～10000元现方米2万元翠湖天2002年6月7月销售伊始售价方米高达17000元～25000元房产项目般投入总销售额1～2做广告宣传根投资方公布规划太桥项目兴建总建筑面积80万方米高档住宅区粗略计算投入广告费高吓罗康瑞说翠湖天分钱广告没投现2000排队买第二期均房价高外报道初罗康瑞公益性质工湖绿代价卢湾区政府太桥区52公顷土着中国房产业断升温房产开发商门槛越越高已仅仅资金门路问题罗康瑞通新天中国赢张王牌海成功市中心中心黄金段城市更掌握动目前带着新天已闯进杭州重庆

　　★房产业购物中心作物业做商业作商场做实际综合体运营单纯物业纯粹百货商店复杂显然情况没购物中心发展规律办事海新天做先锋罗康瑞意房产业心做真正Mall结果满盘皆赢

　　海老头克隆

　　张辉

　　海意思事：常岁数海老头坐路边吃冰激凌海朋友奇怪：吃奶油蛋糕呢？海确实非常海派城市历史关西化年头较长常吃冰激凌类孩变成老头老头街吃冰激凌便成然事情

　　说事意思：什克隆海着城市完全样东西反城市着海完全样东西两者某层次法相互学说呼浩特老头绝会街吃冰激凌

　　中国商业区域改造热点时期家垂涎海新天火爆克隆海新天需条件原样搬会成功克隆原资金域文化消费水域文化年形成盲目引进会付出沉重代价北京然知道德国鲜酿啤酒世界流少喝诸引进德国啤酒鲜酿设备投资者失败茫然答案实简单：北京品尝啤酒水目前处燕京水基分出坏

　　海新天原版海城市新天鉴搬定根消费水域文化进行理性规划
mall室设计务点

mall项目型复合型商业设施业态组成求复杂交叉空间需求丰富样属性区分百货店超市专业商店餐厅娱乐设施等专空间租户营容求入口厅步行街等公空间专空间结合起相互融合促进商业运营众提供舒适优美愿意长时间停留购物环境

1 两入口堂韵味气氛创造相互关系
mall入口应功分区文化涵义角度处理空间装饰达统富变化效果
¨ 功区分：
整部空间意想焦点处建筑物部动线交汇点——入口厅中心位造成功需求样化

ü 流集散
ü 展览
ü 休息
ü 问讯指路
ü 存物
ü 公电话
ü 表演
ü 促销
ü 童游戏
ü 屏幕演播
ü 公众参活动
ü 展览
ü 点播
ü 冷热饮
¨ 文化涵义：
ü 商业
现代发达商业文化具非常鼓动性感染力
ü 科技
IT通讯行业高科技工业化密切相关越越具娱乐性
ü 休闲
崇尚然回市生活中具长久吸引力时尚
2 街游历感受：
¨ 空间节奏
处理街节点节点间关系创造抑扬张弛空间序列
¨ 穿插流动
破直直开洞方式丰富层空间融合保证视线舒适角度良通达性心理感受连贯延续考虑游历程时间素
¨ 节点线路
没死角避免重复路线商业营需求室设计应做技术处理
¨ 引导
没死角避免重复路线样破购物者愿楼行惯吸引购物者楼层室设计务

3 享空间整体控制
¨ 尺度
结构布置建筑技术程度限制两入口厅空间尺度灵活量允许室设计控制
¨ 形式
空间界面形式应属性相附力求符合数审美心理需求曲线轮廓直线转折更适
¨ 视线分析
视线分析确定空间高度轮廓开洞位置等辅助手段

4 环境控制

¨ 光线
¨ 工采光度显色指数
¨ 直射阳光西晒节
¨ 声音背景噪音控制
¨ 声聚焦控制
¨ 空气调节舒适度
¨ 温度
¨ 湿度
¨ 风速
¨ 气味

5 交通组织

6 装饰作室构件


¨ 硬件
¨ 采光顶玻璃墙面
¨ 栏杆扶手
¨ 灯具
¨ 座椅
¨ 雕塑
¨ 喷泉水池
¨ 楼电梯
¨ 花池
¨ 橱窗
¨ 饮水处
¨ 冷热饮
¨ 软件
¨ 织物悬挂件
¨ 仿真植物
¨ 植物
¨ 广告牌
¨ 棚架
¨ 牌匾灯箱规格
¨ 乐器专音箱
¨ 标示指示牌
¨ 桌椅
¨ 钟表

7 题创造渲染
¨ 街道风格——香榭道远洋道缤纷道星光道
¨ E食代
8 租户装饰工程控制
万达广场商业灾难商业产营销技术解构

天河城广场走统规划营华南造ＭＡＬＬ运动中数成功案例　

　　统营势趋万达模式陷身租售悖
　　商业产营销技术解构

　　究竟租售回笼资金兼顾商业营商业产营销绕坎
　　似营销命题两悖———长期国众ＭＡＬＬ直卖死租乱中游走钢丝：投资巨更ＭＡＬＬ建设者惯初期想方设法产权销售回笼资金获取产利润（举未ＭＡＬＬ营留隐患背负沉重成包袱）采举建设ＭＡＬＬ庞资金？

　　难解租卖悖
　　租抑售————技术营销模式连万达未免俗
　　程序连万达长春第购物广场项目遵循捆绑知名零售商————求承建产项目————出售黄金铺位达盈亏衡思路报载连万达引进沃尔玛长春购物广场黄金旺铺快抢购空仅层商铺出售万达收购房款３亿元左右资金房产业意味着什？３亿意味着１０特困企业起死回生３中等房产项目时启动
　　然ＭＡＬＬ较低租金（甚收租金）较长租期吸引型力店高租金短租期商家确造ＭＡＬＬ营销国际惯例事实证明国外ＭＡＬＬ少商铺出售利统理更利功需选择合适商家租ＶＳ售ＭＡＬＬ产业早爆发广州已数先行造ＭＡＬＬ探索演版悲喜剧
　　广州物业商业二元角色突开始ＭＡＬＬ阳产业困迷魂阵中卖死租乱商家追求物业投资回笼保障营权统间心翼翼走钢丝演出幕幕惊险剧———
　　中旅商业城初拆零卖铺放弃统营项目次启动艰辛跋涉业痛苦谈判中亿安广场实力卖铺位悉数收回引百盛统营商场慢热零售商开发商间利益诉求矛盾激化导致百盛退出中泰广场汲取众先烈教训保租代返租赢４年统营权步险棋广场４年守旺４年营权属问题颗足致命定时炸弹
　　租卖选择决定购物中心生死存亡亲手造天河城辉煌资深造ＭＡＬＬ欧卫深体会欧天河城成功开发商足够实力够顶住资金压力租售容规划顽强坚守逐步积聚气关租ＶＳ售报召开关零售沙龙商业产策划梁晶晶认租售某种意义取决资实力果资实力雄厚房产商产权量做租售尤商场首层样更利统营特增值前景物业持产权真正赢家

　　分零发售风险
　　租售营销技术层面问题外ＭＡＬＬ产业漫长回报期充分考验ＭＡＬＬ投资商智慧资金耐力
　　综观国ＭＡＬＬ建设发展道路：投资商资金全额投入发展商精心设计全力开发交专业公司营理目前止中国ＭＡＬＬ建设摸着石头河投资额巨作超市升级版ＭＡＬＬ建成涉营销运营国尚成功验供鉴
　　报载连万达方面认连万达·沃尔玛流血事件投资者投资项目前项目解够连万达没承诺相关投资回报率涉ＭＡＬＬ建成具体营长春项目面积连万达采取沃尔玛吸气卖掉楼黄金铺位抽身走营销模式远远没认识回笼资金（产权分散销售）商业营（统规划营）两者深刻矛盾
　　实践证明分零发售风险极统规划定位营势趋尤体量庞ＭＡＬＬ统规划营销简直唯出路做零售懂零售香港太古成功益雄厚资金实力拥批专门做商业产员长线投资外辅强力规划营销回顾华南第轮造ＭＡＬＬ史欧卫六字做出诠释：信心耐心精心作国成功ＭＡＬＬ典范迄保持日均客流量１８—２０万次高峰期６５万次纪录天河城１９９６年营业直年彻底完外债益顶住压力统营营销策略

　　鉴华南验
　　剧烈阵痛广州造ＭＡＬＬ者已意识ＭＡＬＬ里厂商营绩效关系ＭＡＬＬ整体成败收益二者紧密联系利益体ＭＡＬＬ达真正盈利应发展商业商家消费群四赢局面位市中心营善冷冷清清投资者云集讨债购物广场：时开发商销售良早已赚盆满钵满长期负面社会影响会者品牌形象折扣美誉度着强广泛性延续性
　　然租售决定命运绝考虑国融资限连万达事正连锁ＭＡＬＬ尝试ＭＡＬＬ棋子时布开导致出现预售回笼资金难理解排中国特色素连万达否寻求统营销模式推动首层预售价格卖高足够回收投资水？中国第代ＭＡＬＬ功缺陷题缺位两公认硬伤珠三角新代ＭＡＬＬ正种方式探寻规划设计题营造新路连万达ＭＡＬＬ计划简单停留收租层面未统营营销方式突破创新（渗透更休闲餐饮成分构筑情境营销氛围）面未长已老尴尬

　　■　精彩案
　　做零售懂零售
　　作香港购物中心物业发展营销界翘楚太古广场某种意义已成购物中心行必定拜进修圣学堂
　　历１０年香港济气候骤晴骤雨太古广场具匠心设计布局稳健序租赁营细水长流租金回报旧树开新枝育出太古城结城做零售懂零售太古发展部高级理郝继霖年年中接受报记者采访时强调先天优越前提天市场推广理营销非常重太古样断寻求更高效率成效益方法达盈利彼岸
　　郝继霖说首先太古绝贪求全设计购物中心蓝图精心拣客招商时底气十足动土时广邀设定租户参工程设计电影院溜冰场特色餐厅百货公司升降电梯等硬件布局已先行安排妥
　　次郝继霖认作购物中心发展商眼光绝短视顾眼前保持独立严谨物业理太古没急套现资金拥三间五星级酒店２０％权益保证便改变楼外形次郝继霖认发展商租金味偏高顾客户合理利润外郝继霖道太古产拥理整太古广场直清醒知道：市场定承受力盲目进品类店太古仅做严格市场调查确定类店够良性竞争数量根市场瞬息万变提醒租户适时调整商业结构太古细橱窗摆放节日整合营销家问督促

　　■　记
　　寻求化蝶旅
　　沙场征战ＭＡＬＬ散发着诱芬芳利润源泉究竟里？
　　奋斗年众造ＭＡＬＬ先行者完成身化蝶旅？
　　痛定思痛巧妙规避租售犹走钢丝万千险象？
　　茫然四顾化解回笼资金商业营深刻矛盾？
　　时间行进２００３年中国造ＭＡＬＬ市场然波谲云诡

　　ＭＡＬＬ新范
　　诸造ＭＡＬＬ悬念达摩克利斯利剑始终高悬加入游戏造ＭＡＬＬ症结根————ＭＡＬＬ中国没历渐进程种外资营方式方渗透市场未成熟时候促成ＭＡＬＬ蛙跳程连万达贵处独创订单商业营销模式提供盈利模式资探索范排谈营销素外捆绑模式否高枕忧必须建立关键环节
　　万达意算盘营业商业广场年租金达２０００～３０００万元１０商业广场年租金达数亿元巨笔资金商业产住宅产开发投资底算问题关键万达住宅产必须直保持良资金流时万达开发商业广场需沃尔玛样租户品牌商业企业承租营情况良够时交租金否块资金链出现断裂万达集团啻沉重击次家担心万达时进行项目恐怕消化良道理简单资金问题维系着扩张速度根橡皮筋速度快资金链会断裂

　　联盟变数
　　订单商业营销模式方言万达沃尔玛盟利益结利益变正谓没永恒联盟永恒利益万达沃尔玛张成面帆更效利风力沃尔玛万达艘船跑快点防线时面着外界诱惑沃尔玛总部意意外界传达信息见斑（连万达租户业关系合作松散型）
　　事实积极变化已出现业界普遍注目英资太古产５５％出资例介入总投资４０亿元太古汇—广州报业文化广场目前国正开发ＭＡＬＬ项目半透合资方式开发想知通国外财团资金吸引时国外成熟ＭＡＬＬ理引进国ＭＡＬＬ迅速发展疑提供条捷径
　　连万达外界公布２００３年目标：商业公司２００３年底２００４年初完成股东重组准备引进四五家战略投资者商业公司现八家五百强企业合作伙伴引进五百强企业成战略股东商业公司真正形成现代企业制度实现董事会执行层分离　
　


造ＭＡＬＬ营销病



　　２００３年１月长春万达·沃尔玛流血事件终揭开冰山角
　　报载作产狂王健林执掌进军商业产第开盘项目连万达长春购物广场未预期满堂喝彩相反情形————楼半空置黄金铺位楼沃尔玛热闹喧嚣形成强烈反差导致业广告欺诈万达告法庭业理简单————初着沃尔玛名气买铺实际沃尔玛样万达业
　　现广告欺诈实业噱头高昂铺价较低投资回报形成强烈矛盾焦点悉傍着沃尔玛连万达楼铺面租金价位菲铺价格２·８万元／方米街外铺高卖６·６８万元／方米（商铺百万元街商铺超１３００万）成长春历史高商铺价格广场开业初价５００元／方米·月商铺租３５０元巨反差前中投资者终揭竿起
　　突然爆发突连万达始料未前豪情万丈王健林始终琢磨透问题究竟出环节连深度报道见长２１世纪济报道万达·沃尔玛流血事件放合纠纷层面报记者作商业产营销典型文万达·沃尔玛流血事件恰恰暴露长期存中国商业产营销界死穴死穴化解作连万达商业产新长征路摇滚会戛然变奏
　　沙场征战ＭＡＬＬ散发着诱芬芳利润源泉究竟里？
　　奋斗年众造ＭＡＬＬ先行者完成身化蝶旅？
　　痛定思痛巧妙规避租售犹走细钢丝万千险象？
　　茫然四顾化解回笼资金商业营深刻矛盾？
购物中心开发理念探讨

2001年11月11日国正式加入WTO入世中国零售业市场竞争日趋激烈数表明10年中国零售业均年增长97年半年国零售增长101果加物价负增长素实际增长127表明国国商业零售业发展速度相迅速国外零售业巨子中国市场广阔纷纷加快扩中国国市场份额步伐国零售业市场巨发展空间必商业零售业空间载体——商业房产提供难发展机遇
　　世纪80年代末90年代初兴起购物中心（Shopping CenterMall）提供次性购足娱乐休闲兼具样化商业组合环境风靡欧美日东南亚逐渐认零售业流形态购物中心群建筑组合起商业设施建设段规划开发营作操作单体单体位置规模商店类型服务区域相关单体通常提供性质总体规模相适应时停车辅助停车设施购物中心商业房产种形态
　　购物中心特点：投资方需整合房产开发商业营理两资源商业营具统理分散营特点投资收益高市场风险高购物中心目通投资营造具舒适方便购物休闲等功建筑空间进通租售商铺获利达目购物中心项目开发理念须项目选址前期定位规划设计期销售定价楼盘推广等方面突破：
（）项目选址市场调查注重段商业价值 拟建购物中心段商业价值商业机会进行详周全分析：
1调查消费口消费群体消费模式购买力消费偏现状发展状况
2调查目标块处商圈（商圈单商业建筑影响更）
3调查竞争者分布营状况租金状况现状发展趋势
4调查目标城市远期城市规划商业规划
5调查目标块商业价值机会点
6调查商铺置业者投资购买力投资心理
（二）项目定位须差异性
购物中心具购物休闲娱乐等特征然做出项目性差异性定位
1项目定位差异性影响建筑规模差异性
　 购物中心建设规模差异定位关系：

建筑规模覆盖商圈市级购物中心
3万方米覆盖整城市服务口30万
区购物中心1——3万方米覆盖城市局部服务口10—30万
居住区购物中心3000——10000方米
覆盖城市居住区服务口1—5万邻里型购物中心
3000方米服务口1万
2项目定位差异性题创新相辅相成
　　运动题购物中心科幻题购物中心娱乐题购物中心文化题购物中心等项目定位提供创新思路
3项目定位差异性品牌店组合差异性密切相关
　　品牌店组合差异性项目营中消费群消费档次影响时尚精品店品牌组合——北京新东方广场传统老字号店组合——北京琉璃场步行街消费群档次明显差建筑风格营风格求截然
（三）规划设计坚持创造高质量商业空间
　　购物中心非常注重整体规划细部处理创新设计意识营造富含商业气息高质量空间规划设计角度购物中心开发：
1符合城市总体规划商业布局规划
　　城市总体规划街道交通市政公设施居民住宅建设改造规划影响拟建购物中心远期优劣势甚成败
2购物中心求易达性
　　购物中心必须具易达性需合理交通组织足够停车位购物者交通花费时间精力少根交通工具应交通组织停车方式：
①行车国绝数城市市民交通工具某行车保量城市开发购物中心必须配足够行车停车区域
②公交车适合步行出行消费者公交站点公交理公司申请站点
③家庭轿车美国等汽车国家购物中心100方米建筑面积配45——55停车位标准修建国汽车保量国外相购物中心套汽车国家停车位标准目前国家庭车发展快中长期国购物中心必须预留足够汽车停车位
④铁轻轨已规划中城市铁轻轨购物中心开发营具极重价值尤购物中心更重
⑤出租车购物中心出入口预留出租车客区域方便消费者搭出租车
3购物中心求合理空间形式
　　购物中心采四种空间形式：
①室开间街道商铺间没完全隔绝
②露天步行街空顶棚空间开敞步行街
③回廊式步行街步行街两侧侧回廊步行街局部遮盖
④室步行街步行街室完全遮盖
　　步行街种线状建筑空间更利消费者购物休闲交流娱乐更感受繁荣商业氛围利购物中心营理步行街购物中心受欢迎空间形式购物中心追求宽敞舒适空间时实际面积率K（实际面积销售面积）控制室外步行街购物中心K达75——80室购物中心K中庭道（街道）休闲区等等面积般45——65间建筑设计时实际面积率K重评价空间形式合理性指
标
　 4购物中心部动线组织求引导性
　　动线规划方案总体考虑商业业态总体衡通承租户流通行量达达购物中心整体气衡规划设计常手法：
①力店引导流般力店出入口安排动线终端延长购物中心流通线
②局部造景中厅引导流
③餐饮休闲娱乐区引导流
④出入口数量位置设置调节流量均衡
⑤障碍设计购物中心轮椅残疾提供便利设施
　 5购物广场建筑设计讲求店招标示两种方式合理运购物中心室外外立面室处理处理讲究建筑性风格时追求商业气氛娱乐性较常店招标示两种方式
① 屋顶外立面合理处理店名招牌广告位满足营期购物气氛营造取观广告位出租收入
② 建筑细节中溶入标志图示完美建筑美商业味融合
　　国外购物中心标示做非常鲜明佛罗里达迪斯尼全明星娱乐场外立面标示——棒球标志乐标志橄榄球帽标志非常特殊展示购物中心形象建筑室标示建筑美商业味融合外具功性引导购物者方便购物避免重复路线帮助出现事时准确迅速行动等购物面图电话厕动扶梯消防出入口消防龙头服务出入口行疏散线等等应该成全套图示中部分
　 6购物中心讲求障碍设计
　　购物中心应残疾老孕妇童等弱势群体提供良等购物环境建筑设计体现思想动步道运进出出入口动门高差处设坡道残疾专电梯专厕专停车位等
7购物中心讲求部绿化景观
　 丰富绿化创造舒适休闲购物空间温馨气氛购物者购物赏景感觉设计样景观绿化设计项目开始时出方案种植花树荷载考虑空调出入口关系现场植围护问题浇灌系统设计避免强光光源影响等等素
8购物中心讲求商业灯光明
　 商业灯光明创造舒适购物环境极重突出商品立体感质感重点明注重情调表现餐饮娱乐休闲等服务区域装饰明等等良亮度商业灯光明明显改善空间感室空间感较购物中心尤采良灯光明室空间显宽敞达良购物中心室灯光效果设计时处理明色温度显色性室装修质感色彩关系灯光装饰相映生辉
9商业业态分布规划会影响局部规划设计购物中心营户较购物中心必须承租户营业态业种进行统商业规划样必影响购物中心部营户区域设计建筑结构水电暖通装修等方面设计营户求相配套
型MALL购物中心投资决策策划开发（）

作者：杨宝民 宋恒明

作者简介：杨宝民解放军测绘学院博士生文指导老师知识型房产职业理1998年开始事房产策划购物中心策划２０００年组成ＭＡＬＬ策划课题组
宋恒明杨宝民先生助手双硕士原王志纲工作室高级策划师
已完成商业策划案例：
１．海武汉商业城总体策划企业发展战略咨询项目投资规模４亿元位武汉繁华段—汉正街
２．深圳万众城服装市场万众城家居广场项目总策划
３．抚恒昌商厦公司总体定位策划治理机制设计咨询提出华南MALL理念策划方案

外承接型购物中心（ＭＡＬＬ）策划
电话：13823509154
电子邮件：hcy71420@szonlinenet

参考文献

1华南MALL案例资料引深圳商报网站公开资料原始出处三元公司
2刘念雄博士购物中心开发设计理中国建筑工业出版社2001年1月
3坚 陈岚现代商业建筑规划设计天津学出版社2002年
4宋建阳等编著商业物业理华南理工学出版社2002年9月


国外shopping mall 发展现状

购物中心早出现欧美发达国家约100年历史shopping mall指城市市区购物中心shopping center指郊区购物中心
购物中心定义：
1购物中心策划建立营统组织体系运作
2适应理需产权求统分割
3尊重顾客选择权顾客提供次满足购物服务
4拥足够数量相邻方便停车场
5拥良购物环境客户健康损害提供娱乐休闲等综合服务
6统商业形象营政策进行营运
7创造新商圈更新区贡献
购物中心建筑特征
１．商业空间步行化 ２商业空间室化3公空间社会化
购物中心质特点统理分散验理方式理者购物中心实行统集中理购物中心日常运行保安清洁维修进货促销活动等组织进行公空间实行统理供零售商购物者享营者参理定期理者交纳理费者理者部参营租金收入营状况直接关系
购物中心发达国家发展日趋成熟已着生态化娱乐性化等方发展日阪率先发展生态型购物中心中Ｎamba工程独具特色生态购物中心建筑面积达３２万方米建筑师设计带然貌特点造峡谷式公园式购物中心该峡谷植物覆盖2~8层建筑面露天坡道２层逐渐走８层坡道两边进入层商店餐饮娱乐场天桥连接峡谷两端绿色方案业政府喜爱批准
国商业发展直滞９０年代期零售业批发业发生剧烈变革传统百货公司竞争中纷纷惨败超级市场开始登舞台购物中心９０年代中期开始引入国
９０年代中期北京万通新世界购物中心阳光四季购物中心海迪美购物中心
９０年代末期深圳首家MALL购物中心—铜罗湾百货华强北开业利工业厂房改建物业2002年海正广场泰国正集团附属公司海帝泰发展限公司投资45亿美元兴建总建筑面积达24万方米目前中国集购物餐饮娱乐休闲体型购物中心堪称现代商业巨型航母 正广场位享东方曼哈顿称陆家嘴金融贸易区核心带目前350家商铺签约出租率超80
购物中心国发展快购物中心精髓理解深投资许购物中心缺乏精心规划运作理方式旧传统百货理方式许购物中心营失败
二 shoping mall行性研究

购物中心投资巨投资回收期长财务风险较发展商作型购物中心决策必须进行周密市场调研社会购买力城市商业环境进行认真证超越社会购买力求建设商业中心势必导致项目失败
　　 行性研究包括容：
1 1选择
（）区位交通口状况

总体策划市场调研提出较高求需城市济实力进行准确评估力消费群明确定位力群社会阶层进行市场问卷调研
交通调查包括容：交通容量交通特征交通设施状况商业交通流量方面调查
（二）济状况 外竞争手需进行详细分析
（三）物理状况 重点考虑形状完整性进入性
12类型规模确定 根区域济发展水未发展趋势竞争手情况明确市场定位考虑辐射半径社会购买力合理确定类型开发规模
　　 辐射跨越区域辐射半径必须进行理性划分考虑区域文化差异消费偏
13承租户制定承租政策
购物中心类型特点程度取决承租户组成承租户确定需根承租户需求购物中心身需确定购物中心位置促进繁荣购物中心带佳济效益
核心承租户流起着关键作布局直接影响购物中心形态核心承租户位置需事先确定型购物中心核心商店适合放线性步行街端点宜集中放置中间样达组织流效果
特殊承租户指具较高文化艺术营单位予优惠政策邀请入场够起增强文化气氛活跃购物中心气氛例深圳华侨城专门邀请三百砚斋展示中国砚文化
承租政策原放水养鱼发展商商户成长购物中心营具长期性特点采低租金优质服务做法整购物中心作热根赢利水升适稳步提升租金


图１华侨城购物中心核心承租户—美国沃尔玛
14金融支持财务分析
（１） 购物中心位置否获足够商业销售利润市场否竞争力
（２） 购物中心否够租出足够承租户交纳足够租金
（３） 资投入远期收益营成税收理费更新装修费评价
15 购物中心需求分析营建议
培育高级购物中心理贯彻企业发展战略根保证商业竞争日趋激烈商业材普遍出现短缺
鉴购物中心失败率较高需冷静购物中心国发展沉心培养批房产商业开发物业理复合型型购物中心理亟需引进国外教材专家开展高级培训培养批优秀购物中心理支撑购物中心快速发展
１6 购物中心发展战略建议
购物中心发展战略关系企业成败购物中心必须战略回答客户提供满意服务商户建立长期赢关系仅招商取成功更重运营够长期吸引客户光顾走持续发展路开业轰动时采取种种骗术套取商户保证金然迅速倒闭引起商户种种纠纷
许企业根身情况制定企业发展战略例深圳铜罗湾百货公司发展战略：商业策划商业输出目标走商业托连锁扩张路引导倡导新概念购物中心展示种现代化生活消费新方式
分析深圳铜罗湾百货公司发展战略难出种战略实际走输出品牌商业知识道路成功关键培育优秀商业提炼购物中心理知识验

三总体策划设计点

１．总体规划

总体规划关系购物中心成败没认真规划证购物中心缺少顾客流商户法赢利走关闭
世界题旅游休闲业设计高手参策划设计世界著名Mall美国HHCP国际设计限公司总裁LarryW．Ziebarth先生日前深圳指出：Mall题规划关键
解香港两铁站购物中心营错拥庞消费力广州目前购物中心天河城购物中心较成功华南理工学沙振权教授认种发展商拥零散物业组合形成没规划购物中心肯定会成功
国少发展商觉招商简单事情根没规划做结果整场冷清清发展商应该开始设定商场定位根定位选择题店品牌店（包括饮食娱乐场）进场例香港方面工作交测量师进行规划营销整购物中心
　　 华侨城MALL购物中心国购物中心发展史新里程碑规划设计邀请美国购物中心设计专家环境优美程度全国位前列购物娱乐体化
该购物中心美国沃尔玛商场铜罗湾购物广场联合组成前者商品定位中低档商品者定位中高档商品营项目具互补性
深圳华侨城仅深圳购买力强型高尚社区世界窗等型旅游景点带庞客流量选址适条件吸引量旅游群参观购物
铜罗湾发展购物中心取成功鼓舞深圳金光华（集团）限公司南国影联股份公司开始筹划南国影院旧址建设MALL购物中心该购物中心规划正式开始国际招标深圳市国土规划局办邀请香港法国日等国际知名设计机构参规划设计方案招标
２． 购物中心建筑设计

面设计：
面设计容确定步行街形态确定承租户单元布局面积承租户提供互利互惠机会限度承租户带穿行流提供购物机会
开间柱距单元面宽直接关系商店面宽６９１２１５１８２１２４柱子宜落店面线根验进深般２４—３６米较合适果开间方柱距６米(91215182124)进深方2×63×64×6
剖面设计：确定层数垂直结构形式做垂直交通组织
（１） 利中庭空间功作 中庭垂直交通组织关键点步行空间序列高潮里流集中流量鼓励层间运动
核心中庭搭建活动舞台常开展促销文化活动吸引层顾客住足观


图２ 铜罗湾ＭＡＬＬ中庭片
（２） 中庭空间造型交流 中庭设计形式样化具体根购物中心总体形态握面积较购物中心采露天式表演舞台核心中庭设计观赏群四周角度方便观赏表演活动室设计中庭分追求中庭宽豪华力求域文化特色济性相结合原
（３） 层面时引入流
注重竖交通易达性市区繁华段征黄金块般较狭窄种块限定条件应强化2FB1楼层交通便利性2FB1做楼修引导行行流譬利B1直接连接室外街道出入口2F直接引行道动扶梯商业物业直接相连行天桥等创造街便捷渠道垂直交通
高差坡段设计意外高度设立入口果购物中心层入口够直接通层组织引导流非常利层购物中心中层设立通停车场直接通路购物者出入提供方面


图３ 华侨城购物中心采停车场
（４）垂直交通工具作
限中庭空间扶梯层层叠加常常会激发购物者欲趣垂直交通设施例观景玻璃电梯螺旋动扶梯吸引力源
（５）景观垂直吸引力
采玻璃顶天窗引入然光线仅节层空间开阔敞亮视线吸引
外立面入口
购物中心外立面设计考虑周围建筑关系考虑入口处外立面部步行街渡转换入口室外空间渡购物中心室步行街终点
开发街垂直面二楼区域商业价值数商场3F租金低廉实果街设计通透立面3F划出窗观景景观区商业营区适分隔辅独立便捷行观光电梯等成餐饮咖啡茶室等情调视线求较高营定位笔者原参策划市中心购物广场5F8F商铺原月租金定50—70元方米根问津栏观街景（街立面均幅透明落玻璃）层300余方米面积单独分隔定位餐饮娱乐景观区月租金达100元方米吸引众餐饮咖啡茶室营者充分发掘景观价值
　　

图４华侨城铜罗湾入口片
步行街
步行街购物中心核心组成元素组织联系承租户纽带购物中心步行街室型购物中心时设置室外步行街
步行街设计求长度适宜避免购物者感疲惫时起明确导作购物者易辨认出入口百货商店位置

设计素
1明设计
　　 购物中心室明设计满足展示商品功需满足美学需室外明设计塑造购物中心形象起着关重作室明关键处理步行街商店间关系店面度步行街高步行街明店面产生良影响
夜间室外明重点突出建筑停车场购物中心环境中产生强烈视觉效果
2景观设计 室景观设计室外景观设计需相互协调铜罗湾例
3障碍设计 重点考虑残疾通行求
4图案整体设计 ＣＩ设计图案设计相结合导示设计图案设计相互结合
5节设计 购物中心建筑节设计减少源损失提高设备效率两方面考虑注重保温墙体材料应聪明充分利然采光


四营销策划点

１．题策划 确定独特题理念购物中心灵魂
信息化社会顾客购物方式发生变化购物元化性化情感化倾愈愈明显根区域顾客购物需消费心理特点区域文化参考购物中心流派确定购物中心题空间处理环境塑造形象设计等方面商业题进行致性表现真正起商业文化信息中心作
华南Mal东莞市正规划型购物中心华南Mall仅项目考证历时3年鉴世界Mall成功营理念国际顶尖设计团———美国JWDA建筑师事务美国EDSA景观设计院法国建筑师（PA）集团担纲众国外知名专家教授参规划设计
　　 华南Mall非单纯型购物中心限数量规模扩张度假旅游消闲娱乐购物消费融体站式消费
　　船逛Mall购物风景商业面积达50万方米华南Mall卖点题规划整体布局东江西支流河势建浓浓欧美风情营造出浓厚国际特色组建筑中心题：东西香榭里道南北情趣道轴线水道景观贯穿部分容纳约6000表演场院两条轴线交汇点整建筑乐章灿烂部分商业区中心圣马钟楼酒店6万方米美食城围合成商业广场景观高潮构成Mall次中心群流高聚集处拓展两表演场整构想规划精彩断高潮迭起
　　商业布局4组型商业空间两百货商场型超市外干开放式摩尔专门店景观带巧妙分布船行水道串连商业区水道面行干道形成立交两侧步行道起文景观空间变幻丰富错落致间形成强烈视觉击效果区轨火车威尼斯冈朵拉水电动游船行入成旅游景点购物代步工具
　　华南Mall特色性关怀角度景观题营造温馨舒适购物环境形成超体量元层次真正站式消费消费者购物中休闲玩乐游玩愉悦中购物

２．招商策划 招商策划承租户选择关系购物中心成败招商程中必承租户进行分级评价预测营前景作店面出租指导
　　 核心承租户需设立专门员踪服务提供适店面位置优惠政策
第 承租户选择确保租金源
第二 需保证购物中心商品种类完整性
第三 需保证购物中心营项目样性综合性
３．开业策划
(1)提前进行预热宣传保证足够客流量确保80％商户统开业
(2)针流量等特点提前请物业理公司提供力支持
(3)做现场环境理设立简单明晰导示系统
(4)做开业仪式策划排练
４．服务营销点
i 性化金融服务 针购物中心特点联合银行营销部门开展性化金融商业服务减少商户现金率力推广商业票结算方便快捷安全
ii 引进省前两名物流公司名国外快递公司进入购物中心客户提供物流服务
iii 提供购物中心培训服务根行业产品营销特点行业协会联合组织专家客户提供针性培训转变营思想通统组织满足商户培养商业骨干需求促进购物中心持续发展
五购物中心物业理

购物中心理水关系营成败必须持续发展战略稳步提高理水营期间物业理包括四方面：承租商优化理整体形象策划推广促销推广活动服务理日常物业理
(1)租赁政策 购物中心目标市场定位商圈居民部分旅游者核心承租户般占购物中心营业面积4050％租赁合约方面采国际购物中心协会格式进行理购物中心制定相应承租户政策提高承租户质量招商象高目标种类型名牌商店餐厅服务机构低目标部分名牌店铺部分非名牌店铺
招商工作遵循程序：调查—谈判—审核—准入—追踪求提供营业执生产许证注册商标登记证产品合格委托书（适批发代理商）税务登记证法授权委托书特殊证明（化妆拼食品卫生许）
(2)营销理 重点吸引更购物者光顾通选择适营销方法吸引购物者光顾
(3)服务理 购物中心设立理专家组成理机构购物中心切行政事务进行统理承租户承担合理理费维护承租户利益加强承租户合作
(4)物业理 营期间物业理工作包括五方面：承租商优化理促销推广活动服务理日常物业理：清洁保安设备维护商业知识服务
六广州天河城广场购物中心案例

广州天河城广场位广州市天河南路体育西路交汇处处广州商贸区中心广州铁号线出口位广场周围高级商住楼写字楼众附住宅区高收入群作购物中心选址非常合适
天河城始建１９９２年首期建筑面积１６万方米总投资１２亿元民币现广场整体建筑分七层三层总营业面积达１０万方米１９９６年２月９日开业日均客流量１０—２０万
楼层 营容 入住核心商户
Ｂ１ 型超市 吉岛超市
Ｂ２Ｂ３ 型停车场
层 商务中心银行百货合时装
二三层 百货美容时装 天贸南
四层 电器城影音家居城
五层 文化廊游戏中心
六层 美食餐饮娱乐
七层 电器广场 天贸南
天河城断吸收国外购物中心理验广场租金逐年升１９９６年３５００万元１９９８年已达16亿元物业投资回报令喜
什连锁摩尔购物中心？
连锁摩尔购物中心定义

　　连锁摩尔购物中心菲律宾SM SUPERMALL集团代表连锁摩尔购物中心特点：专业连锁购物中心集团开发营理面积庞营例较高（5070左右）营百货公司超市影城美食城等业态业种复合度极度齐备商品组合宽度宽深度深(宽度宽家定位型百货公司超市卖场实现深度深数类品牌专卖店 专业行业题卖场实现)定位家庭（全家全客层）满足全家站式购物消费站式文化娱乐休闲餐饮享受连锁购物中心解决购物中心招租难题 迅速实现购物中心全面开业 理促销力度号召力普通购物中心高许

　　型购物中心百货公司更需良理 位居连锁型购物中心SHOPPING MALL（销品贸）业世界第三亚洲第菲律宾SM PRIME（SHOEMART）集团营SM SUPERMALL连锁超级购物中心通增加营面积解决营理难题SM SUPERMALL单体商场1520万方米中营面积超60 包括营连锁SM百货公司（分SM HOMEMART家品SM APPLIANCE家电SM服装SM STATIONERY文具等连锁专业分公司 分部门种构架处： SM部门公司更专业招商更方便形象更统 缩短租赁招商时间 便摩尔迅速开业促销力度更强商品成更低发展定阶段部门公司市筹资） SM SUPERMARKET卖场SM CINEAX厅影城 SM TOYKINGDOM玩具卖场等专业子公司出租面积仅40左右 快餐店吃城专卖店电子游戏城五金卖场等

　　SM PRIME连锁购物中心集团旗拥20家SM SUPERMALL连锁摩尔总摩尔面积超300万方米（包括建中家摩尔） 次获欧美财杂志亚洲佳理奖业绩年年幅度增长总资产菲律宾公司中排名前十位

　　简介部分连锁摩尔购物中心：

　　菲律宾SM SUPER MALL集团（营SM百货公司SM超市SM影城SM玩具反斗城卖场SM美食城）ROBINSONS集团（营ROBINSONS百货公司ROBINSONS超市ROBINSONS影城ROBINSONS玩具反斗城卖场）泰国正集团THE MALL集团（营易初莲花超市）马西亚金狮集团属百盛购物中心（营百盛百货公司EXTRA超市）

　　注：业态均连锁营包括超级购物中心高级百货商店CHAIN MALLCHAIN STORE连锁1种营模式 连锁1种业态业态包括MALL购物中心均连锁营摩尔包含连锁业态业种
　　
　　目前菲律宾SM（SHOEMART）集团已厦门投资开设1家17万方米SM城市广场 超级购物中心惜厦门SM总裁（施成先生）私名义投资（SM PRIME投资） 该超级购物中心未引入连锁SM百货公司SM SUPERMARKET卖场引入连锁SM CINEAX厅影城百货公司租台湾雅百货卖场租美国沃尔玛国购物中心应该学SM集团模式走连锁购物中心路菲律宾ROBINSONS连锁购物中心集团采种模式 （目前海华联海友谊正探索着走连锁购物中心路海华联目前兼备连锁快餐店便利店超市卖场家电专业店百货6种业态首家型购物中心杨浦区五角场开始建造深圳铜罗湾广场乐购采种模式）
国摩尔发展现状
摩尔萌芽

　　90年代中期批香港房产巨头（记黄浦长江实业新世界恒基新鸿基嘉里九龙仓太古恒隆集团等）北京海等城市黄金商圈兴建高档写字楼写字楼附带面积商场裙房形成香港特色购物中心SHOPPING CENTRE购物广场SHOPPING PLAZA 中代表：海嘉里夜城时代广场海广场香港广场美罗城浦东华润时代广场梅龙镇广场 北京赛特购物中心丰联广场国贸商城恒基商城中粮广场新东安广场时代广场 重庆会广场等

　　香港式购物中心业态复合度太低规模面积偏时期购物中心尚称摩尔SHOPPING MALL

　　外纯物业出租型购物中心香港营良建立香港拥量行业业态特色品牌连锁商家基础 时连锁商家集中服饰超市2类行业连锁商家少情况许香港式购物中心度招商困难 商铺入驻率较低真正营成功香港式购物中心数着新兴连锁商家断出现香港式购物中心营正转

　　90年代中期摩尔萌芽期

　　二 摩尔初步形成

　　90年代末期着广州天河城中华广场连胜利广场新玛特海友谊南方商城港汇广场北京新世界中心庄胜崇光百货广场（2期工程完工形成18万方米型摩尔购物中心）东方广场陆续建成开业逐渐形成批业态复合度较高规模面积较营较成功真正摩尔批成功者引导 城市开始兴建购物中心 购物中心发展商采取分割商铺出售营方式导致购物中心变成商品市场 国际通行具商业概念正规摩尔购物中心租售实现良整体理整体营销 事实证明种符合国际通行购物中心理模式营方式成功 失败例子杭州涌金广场广州中旅商业城等等现广州中旅商业城开发商已屏弃种传统商业房产理念营方式转采具国际通行具商业概念正规摩尔购物中心营方式现中旅商业城收回业营权转引进北京华联百货香港百佳超市卖场等力店 涌金广场引进家乐福电影城等力店

　　90年代末期摩尔初步形成期

四摩尔未发展前景
　　
　　方面着国济发展居民收入断提高国居民消费需求着收入水提高已出现新变化调整：消费者购物时仅追求方便性样性注重品味需求时更注重整体购买历愉悦种趋势促成型摩尔购物中心需求断增强 方面着国摩尔营模式理技术断成熟 国摩尔发展前途限量逐步迎摩尔MALL时代
　　
　　五专家关发展摩尔争

　　中国发展购物中心问题存着两种截然思想种张中国根适合发展购物中心种面巨市场认非常适合搞然部分专家认盲目发展

　　认非常适合发展摩尔购物中心专家认 然美国购物中心兴起基10000美元均收入思考购物中心发展必性时然容易联想起美国兴起背景果观点中国均收入达标准恐50年没希问题运例杠杆许更说服力绝数字较缺乏信服常常购物产业割裂开国外统计消费休闲娱乐等等指标值进行合计处理果单纯购物数字认国民消费力存问题恐怕点偏概全嫌疑知道果休闲运动等项目涵盖进话绝数字高出许特海发达区口稠密中心城市应该说购物中心着良发展前景优势体现服务项目增加吸引目消费群体形成新购物潮彼间相互促进极刺激购物需求层意义讲购物中心效益提升赖整体功发挥

　　张根适合发展摩尔购物中心专家认 发展摩尔机会尚成熟目前应该建设摩尔反建设摩尔点： 1）济发展水美国落太居民购买力限 2）私车拥量太低符合建设摩尔求商界专家认 应该开始逐步发展摩尔

　　针二点 认1）济发展水然美国落 海北京等城市均收入已接菲律宾马尼拉泰国曼谷等东南亚城市菲律宾泰国马西亚摩尔发展新摩尔断建设中然曼谷20家摩尔中50万方米西康广场施康广场（Seacon Square）亚洲摩尔世界排行第五购物中心 马西亚吉隆坡20家摩尔（亚洲Midvally MegamallKLCC阳光广场）甚济发达菲律宾马尼拉30家摩尔均35万口拥1家摩尔中马尼拉33万方米SM MEGAMALL亚洲第3摩尔菲律宾拥亚洲第连锁摩尔集团：SM PRIMESM PRIME旗SM SUPERMALL20家摩尔家家摩尔生意兴隆菲律宾型百货公司卖场位摩尔 单体建筑百货公司卖场已极少印尼雅加达摩尔已达20家生意火爆（东南亚国型购物中心发展直接原零售业身需求迫切外更具市镇发展休闲观光等产业相关意义非常值国企业加鉴学）

　　海北京什拥批真正摩尔呢？毕竟国居民消费需求着收入水提高已出现新变化调整：消费者购物时仅追求方便性样性注重品味需求时更注重整体购买历愉悦种趋势促成型购物中心产生（居民维持基生活外更加注重开支马斯洛层次需理分析已开始追求较高层次需注重产品转注重品牌时间观念增强工作压力增需增加适休闲消遣变化导致需求样化程度提高简言力求时间作化运满足重需次购足站式娱乐休闲消费惯应运生）

　　海北京广州等济发展水已开始接甚超部分东南亚国家菲律宾泰国马西亚印度尼西亚摩尔购物中心已红火十年新摩尔断兴建中东南亚国摩尔数量已预期数量营业额济面影响会更加扩深远东南亚国型购物中心发展直接原零售业身需求迫切外更具市镇发展休闲观光等产业相关意义现时候发展摩尔购物中心型摩尔城市标志性建筑

　　2）私车拥量然低影响建设摩尔政府限制私车发展 香港新加坡私车拥量远远低美国 着发达铁公交系统 两摩尔发展成功欧美摩尔香港新加坡摩尔部分集中邻铁站市中心黄金商圈 条街汇集着家摩尔（新加坡乌节路）300万口新加坡20家摩尔（义安城Ngeean City购物中心滨海广场Marina Square新达城Suntec City Mall均亚洲购物中心）均15万口拥1家摩尔鉴香港新加坡验部分摩尔选址邻铁站市中心商圈建设

　　发展摩尔时 学欧美成功验必完全搬美国摩尔模式更应该鉴菲律宾等东南亚国家发展验 尤菲律宾SM SUPERMALL集团连锁摩尔成功验（SM SUPERMALL集团次获欧美财杂志颁发佳理奖） 仅菲律宾马西亚泰国摩尔规模 营理成功菲律宾SM SUPERMALL集团ROBINSONS集团 泰国THE MALL集团发展出独特成功连锁摩尔营模式菲律宾SM SUPERMALL集团更成亚洲全世界排名第3摩尔购物中心集团更东南亚国均收入文化俗等国情国北京海等城市较相似发展摩尔时 仅学欧美成功验 更应该鉴菲律宾等东南亚国家发展验教训

　　外没零售商业验房产商开发摩尔时考虑3种营理模式

　　1）寻求外援聘请专业商业零售理公司统理旗摩尔

　　2）世界著名摩尔专业开发理公司合资合作 引入国外摩尔营理技术

　　3）房产商意开发连锁摩尔家系列摩尔房产商考虑行设立专业摩尔理公司统理旗摩尔必须招募量高素质摩尔理摩尔理公司拥营理权

　　然国摩尔购物中心发展路然崎岖前途定美营理调节
购物中心否托起零售业明天？

购物中心种零售业态？

　　购物中心种零售业态种生活方式

　　购物中心种零售业态种生活方式消费模式济发展消费水提高必然结果商业零售业发展历程中高形式限度适应生活方式改变满足现代消费种需形成单零售业态更具备种功综合优势

　　第购物中心城市化必然产物购物中心适应城市扩化居住郊区化住宅独立化出现种商业形式般城郊结合部交通较方便方形成商业半径行车半时时左右新商业格局适应城市扩化单位外迁居住外移口断外扩散购物服务等种生活需

　　第二购物中心出现消费水提高求二战工业化国家济较快速度发展消费水较幅度提高出现批中产阶层高收入消费群体住宅墅化出行车子化消费样化适应种变化种利交交流交易购物中心应运生80年代90年代获迅速发展

　　第三购物中心功集合体业态零售商业概念购物中心已超出零售商业购物服务旅游餐饮范围成社会化概念包括文化消闲娱乐教育医疗保险邮政金融功生活紧密联起完善购物中心做没买商品没办事

　　第四购物中心业态混合物购物中心种型零售业(百货店型超市)导特许店专门店专业店体业态聚集体般两层结构(三层)连体式建筑物34型百货导干专业店专门店组成棱形方形边形长廊式购物街宽阔走廊中间装饰雅致方便店购物车厂家直销中心仓储商店外购物中心聚集零售业态

　　购物中心：双体运行统体

　　零售业般业态开发营理市场发形成购物中心开发营分开物业理商品理分离司责分工合作机配合构成双体运行统体

　　种物业理商品营双体运营商业形式处：

　　第限度减少商业资金投入充分利限商业资扩营规模加快资金周转速度提高商业企业济效益

　　第二减少非营活动力投入效提高商业劳动生产率购物中心专门店理员类单店减少半型百货减少6080加普遍实行开架销售均营业员负责面积200方米

　　第三集中力量搞服务购物中心中实行特色营营专业化商品细分化企业间重非价格竞争全力赴搞服务突出服务提高服务聚客力

　　第四更范围开展创新活动物业理专业化独立化社会化连锁总部总店集中精力品种种类市场开拓营销措施营范围进行深度开发创新极提高连锁商业营理水

　　购物中心：功荟萃消费场

　　购物中心特点二专三全购物中心产生商业进步传统商业定位理击修正商业企业空间布局发生质变化品种名牌功荟萃消费场更空间出现程度改变生活方式消费模式特点体现二专三全

　　：规模表现总体规模般1020万方米间达40－50万方米表现单体专门店5001000方米百货店1000050000方米间二享空间宽阔购物通道营业面积构成1112例关系中间设豪华舒适顾客休息室长廊椅三停车场停车场购物中心生命线98顾客开车没停车场没顾客没规模效益面积营业面积般2131

　　专：专业店购物中心200300家专业店品牌划分消费划分形成分工细专中全特色专门店服装仅男女分休闲服运动服职业装衣文胸专门店童服装分婴少6－8岁童等等宠物专门店贺卡专门店圣诞节品专门店NBA专门店CNN专门店童玩具分维尼斯芭维尼等专门店百货店采取专专全营方针百货店突出特色进行错位营

　　全：功全集商业服务业功体进行全方位服务购物中心仅买种样商品享受种服务包括美容美发美甲护肤相修理等仅物质享受精神享受包括电影院音乐厅童乐园种专题讲座
万达购物广场设计想

文章源：连万达集团房产企业理限公司 文章作者：田冰 　
　
　　背景机遇

　　二十世纪WTO加入中国更进步开门 中国必走更加开放现代化中国拥十二亿口着巨消费潜力国外商家羡慕已久点早已想进入市场时机尚未成熟着WTO加入纷纷竞相涌入中国市场家乐福普尔斯马特……希捷足先登抢占先机中国发展基础国外商家国商家相具巨规模效应数百年积累起丰富理验必国商业带巨击压力导致中国商业史新轮革命中国发展已势挡然发展程步伐刚刚开始更场面干年中逐渐体现值机万达进行商业购物广场建设全国范围造新轮商业航母必中国商业走现代化国际化作出磨灭贡献成新世纪弄潮者

　　二新模式思索

　　新商业理念需新商业模式相呼应创造出适合国外型商业适合国商家发展新型商业物业目前务急

　　首先种模式应适合商家品牌商家组合起发挥出特点优势互补荣生适应商家独立营适应商家理模式

　　次种模式应充分体现关点国外商业模式发展实践中出愈发达文明商业愈设计中考虑需求需求体验放首位商场单纯购物功基础衍生出休闲功文化娱乐功功断充实完善现代商业模式发展种趋势万达航母应应种趋势商场设计中应注重休闲公空间设计更体现性化特点考虑环境互动考虑种功融入中性童娱乐场青年型影剧院等样体现现代商业特征

　　种模式交通组织应具现代化理念解决车分流问题充分考虑消费者方便性舒适性符合障碍设计原更具国际化特征

　　总种模式应种站前肩膀推陈出新商业模式继开发扬光种全新模式

　　三购物广场面设计

　　购物广场面设计种模式定位前提思想指导设计出种模式具体技术体现进步落实求体现特点面设计特点：

　　①购物广场首层设计成步行街形式步行街组织空间型品牌店置二三层四层布置功品牌店样满足某商家独立营理需满足商家功二者便商家商家两者间取相益彰效果时消费者提供种新商业空间形式室步行街

　　②层面设计均中庭中心中庭步行街层面组织联系起购物广场空间融会贯通产生强烈空间效果商家创造出种荣生环境顾客获带然光休闲空间满足顾客休闲功求中庭设计融入文化互动理念提高整购物广场艺术品位增强空间艺术魅力文化氛围营达文化搭台济唱戏高超理境界

　　③购物广场交通设计非常现代化停车场置层卖场置面样节约避免面停车带车混杂缺点车流流体现空间布局设计然流畅特点

　　④购物广场层空间层高较高种功融入创造条件例：中设置童娱乐场已许现代化商业中心缺少种功满足部分带孩子逛街家长购物需求方面童找乐园方面家长放心购物双方达满意效果中设置青年娱乐场型影剧院电子游戏厅等购物娱乐结合起二者相益彰更富刺激性符合青少年心理特点提高空间活力购物广场布局更现代化国际化

　　综述整购物广场面设计紧扣模式题发挥淋漓致谓传统模式基础创新发展必具勃勃生机活力现代商业功找佳契合点

　　四购物广场风格定位

　　万达购物广场立面设计定位城市风格城市异更益发挥设计师创造力深入研究建筑风格购物广场建筑风格建筑风格融合起创造出精品时增强购物广场环境适应性便建筑风格融合利体现商业建筑身丰富彩

　　立面设计中充分考虑细部设计广告牌设计定例构图布局成商场立面部分样避免商场投入广告意布置立面风格受破坏性更保护立面风格完整性商场立面具较高艺术性品位商场室环境设计中应突出步行街中庭等空间艺术效果做题鲜明充满情味顾客带种全新感受逛商场余体验生活美艺术享受样做结果反会促进商场营济文化间相互配合演绎出谐优美旋律意义讲万达仅济繁荣者会文化艺术创造者（作者单位：房产集团限公司）
购物中心选址分析

适合适位置购物中心开发先决条件购物中心区位严格求关系未商业营成败理位置周围区济状况口状况决定购物中心否生存获足够购物群两种途径种托居住区消费群种扩服务商圈范围

　　()区位交通口状况分析

　　购物中心位置决定易达性直接影响商圈范围购物中心应符合商业选择般区位原：

　　短时间原应位流集散方便区位商业活动基前提商业购物者面面进行交易传统商业建筑混杂居民区中间着交通改善购物者活动范围增加距离已决定购物者行素更考虑购物程花费行车时间

　　区位易达性原指商业般应分布交通便捷易达性位置易达性取决交通工具道路状况

　　聚集原商业活动具集聚效应集中布置够相互促进提高整体吸引力城市流物流城市社会济活动焦点常常成优先选择点

　　接购买力原指商业接口稠密区接高收入高消费口分布区维持商业设施存低服务口数量称口门槛

　　判断否值开发需收集周围必济口基础资料进行分析包括：

　　(1)购物口分析拟开发区济潜力济状况进行分析分析附否值托量居住口口收入购买力状况消费惯消费心理口增长变化包括口然增长迁移动态程需进行动态预测接需口进行收入购买力调查分析口组成消费惯值注意低收入者定低消费者高消费者

　　(2)交通易达性分析交通易达性交通便捷程度取决购物者起点(般家里)购物点花费时间格伦观点方购物中心需花费时间般12—15分钟超25分钟特需指出空间距离时间距离区易达性分析确定距离仅仅空间距离空间距离汽车行走需时间区必汽车该点花时间进行测试达时间天中周中年中时间段会发生变化效确定行车时间根花费时间绘制等时间距离图理想行车时间应控制10—30min确定该点商圈覆盖范围

　　外附竞争设施居民接受程度衡量块否值开发重素收集基础资料应包括：附相关设施否齐备否存竞争设施服务商圈会出现竞争设施数情况竞争避免定程度竞争允许单商业设施吸收区销售额外果需居住区寻找开发需考虑居民心理素购物中心接受程度影响商业发展

　　(3)区位分析区位口状况交通易达性处断变化中传统城市中心区口集中场道路交通设施优城市郊区城市中心区提供相完善购物机会工业革命着口进步集中城市中心区变分拥挤环境恶化交通堵塞时郊区高速公路网建设提高郊区交通易达性出现口居住郊区化趋势量消费口城市中心区带城市郊区商业设施郊区量兴起引起零售额重新分布城市中心区城市郊区展开竞争购物者说选择城市市区郊区购物见城市中心区城市郊区商业区位状况发生明显变化

　　选择考虑述商业建筑区位素外考虑身特点购物中心满足种功需求求占面积购物中心汽车赖性非常强求面积免费停车场郊区较宽松城市市区缺少种优势获较困难较拥挤

　　(二)济状况评估

　　块符合区位选择否适合购物中心开发需济状况进行综合分析

　　获性指开发商否够控制者获权首先果者止需获者认次需分析合理价格租金决定否值购买够获投资回报第三必须允许进行零售开发果非商业开发需考虑改变性质性城市规划中已功分居住工业商业某情况改变性质特居住配套商业开发型购物中心会周围居民带恐惧担心购物中心交通会扰居住区宁静街道长远考虑改变性质规划部门接触外必须处理居民关系消带利影响

　　(三)物理状况

　　取需进行实调查规模形状整体性形特征段进入性段周围环境等素做进步分析判断否适合购物中心开发

　　物理状况包括形状高差变化进入性视觉见性等

　　形状必须完整零碎适合购物中心开发形状求较规长宽例适果三角形尖端部分效

　　整性购物中心求竖高差变化宜否会设计施工带系列问题坡土方量增加

　　进入性周围交通状况否够容易周围道路进入购物中心停车场果周围道路高峰期会出现交通堵塞需政府部门否意开发商否力资金加改善果减少购物中心规模会影响竞争力时甚会放弃块

　　郊区视觉见性果周围道路明显高购物中心道路购物中心屋顶屋顶布满灰尘道设备会导致吸引力降方面果周围道路低购物中心树木建筑设施会遮挡购物中心驾车者忽略购物中心存见性会带利然型购物中心通广告加补偿视性然必须足够优势时考虑选

　　周围情况周围够置购物中心控制设施应干扰购物中心营业活动影响购物中心外观形象产生令讨厌噪音气味光线

　　物理状况购物中心规划建筑设计关重足处需规划建筑设计中采种手段予弥补
特殊类型购物中心
1花园型购物中心园林型购物中心

　　特点：注重环境设计 室外场极环境优美 喷泉瀑布水池假山花坛等组成花园 购物中心单体建筑百货商厦卖场美食娱乐城名店条街医院宾馆等35幢建筑机巧妙组成1整体 求场宁波20万方米天广场（百盛乐购美食娱乐城运动城等4部分建筑组成） 深圳新城市广场菲律宾马尼拉ALABANG TOWN CENTERFILVEST MALL 连胜利广场

　　2购物乐园型购物中心

　　购物中心设型室外室游乐园：韩国LOTTE乐天艾门乐园菲律宾UNIWIDE COASTAL MALL美国西爱民顿摩尔

　　3购物中心群购物中心商圈

　　幢摩尔购物中心聚集起形成购物中心群菲律宾马尼拉ORTIGAS CBD新商圈（位EDSA罗哈斯道中段） MAKATI CBD ORTIGAS CBD总超100万方米购物中心面积（相4条海南京东路）：SMMEGAMALL（33万方米） SHANGRILA PLAZA（25万方米 含特型停车场附楼SHANGRILA HOTEL香格里拉宾馆） Robinsons Galleria MALL（20万方米 2期正扩建中） STAR MALL（10万方米） EVER GOTESCO ORTIGAS MALL（10万方米）正建造中外2购物中心 7巨型购物中心

　　4特色型摩尔购物中心

　　独特文历史建筑吸引客流：海新天123期 海豫圆商城南京夫子庙商城算准摩尔购物中心

　　5免税摩尔购物中心

　　免税摩尔购物中心业态商店均免税店 菲律宾马尼拉机场旁DUTY FREE FESTIVAL MALL商店包括卖场百货公司专卖店等均免税店

　　6摩尔（MALL）商业城准摩尔购物中心

　　通天桥道周围10家型商城连接起 形成2030万方米准摩尔购物中心：连新玛特商集团摩尔（MALL）商业城 武汉武汉商场武汉广场世贸广场20万方米武商集团摩尔（MALL）商业城（通庄胜崇光汉商新武展购物广场） 海浦东新海商业城菲律宾马尼拉MAKATI CBD亚洲商业城（MAKATI商业城面积达50万方米 海浦东新海商业城1倍交通组织设计更）

　　7型购物中心

　　建设购物中心连胜利广场海民广场购物中心南昌八广场购物中心

　　8交通综合枢纽换式综合摩尔购物中心 具特色购物中心

　　该换商业中心突破该中心周围轻轨铁公交车出租车等交通优势商业业态实现程度融合日十万客流量保证购物中心气种具特色购物中心美国郊外式摩尔购物中心更符合国国情

　　海长宁商城交通综合枢纽项目总面积达20万方米中购物中心营业面积125万方米北京西环广场西直门交通综合枢纽项目四幢高达100米24层建筑组成集商业办公酒店公寓等功体总建筑面积约28万方米西环广场摩尔总面积12万方米 五层高档购物中心层20000米型超市二三层1300余车位型智化停车场北京东华广场东直门交通综合枢纽项目建筑面积达６２．７万方米(新加坡康实集团北京城建合作投资６０亿元兴建集智化写字楼星级酒店型购物中心２万方米型绿化广场体国际品质综合开发项目该项目建设规模47万方米157余万方米分南北两功区 南部现代化型交通枢纽集18条公交线路铁轻轨列车体三层发挥交通枢纽汇集发功外建设酒店停车场绿化广场

　　9盒子购物中心(BIGBOX)

　　盒子购物中心(BIGBOX)美国出现较晚已风行1012年然坐落城市边缘利便宜价提供较车位MALL区：MALL般许商店聚集建筑盒子购物中心型独立商店商店独立建筑(盒子)盒子购物中心里综合百货公司沃尔玛专业店卖建筑材料家居装饰HOMEDEPOT店非常顾客商品目录中找许许选择美国店称作目录杀手CategorgKiller——般卖类商品商店相提供选择低价格
购物中心商业理理念

购物中心开发商说开发商铺前提开发够必须成立专门商业理公司购物中心进行理长久发展目前国商铺购买者收取租金银行商铺揭贷款种情况开发商购物中心理更重果购物中心商业理力影响商铺业租金收益业揭贷款终风险落开发商头综观国外购物中心开发商成立商业理公司理购物中心种通模式

　　（） 购物中心具统理分散营特点

　　购物中心商铺计划聚集购物中心进行统理分散营购物中心区房产核心特点统理求购物中心必须代表业权利受业委托理公司统理没统理购物中心难受激烈零售业市场竞争分散营购物中心消费者营者间交易提供场购物中心理者直接进行商业营消费者营者间搭建桥梁

　　（二）购物中心统理理念统招商理统营销统服务监督统物

　　达统理分散营理模式购物中心销售合中应该约定承租户必须服理公司统理外某购物中心通租赁合约中直接国际购物中心协会（ICSC）标准格式法律确定购物中心理公司理位

　　1统招商理求招商品牌审核理完善租约理

　　①谓品牌审核理指：招商象需品牌审核进入

　　审核包括厂商产品审核须具效营业执生产许证注册商标登记证产品合格委托书（适批发代理商）品牌代理委托书（适专卖代理商）税务登记证法授权委托书等

　　②完善租约理

　　租约理包括约定租金租期支付方式物业理费收取等较关键租约条款理（鉴国际购物中心协会（ICSC）标准格式）：
　　（1）承租户营业态受整购物中心统商业规划限制果发生重变化须业委员会认（业委员会成立前开发商认）
　　（2）营业时间确定
　　（3）承租户店名广告促销广告尺寸悬挂位置语言文字方面须接受统理
　　（4）整购物中心促销承担义务
　　（5）承租停车场确定偿偿限制
　　（6）投保范围事宜
　　（7）否统收银

　　③购物中心招商钟情知名连锁商业企业

　　超级连锁店超级百货公司入驻常常带动整购物中心利销售理年购物中心连锁商业企业更达较合作

　　购物中心说连锁商业企业规模足够店铺做支撑商品销售价格会低非连锁型店低价格购物中心想吸引消费者购物法宝二购物中心进驻商户理属统规划商户遵纪守法购物中心商业理公司会百货公司样商户干涉选择律性高固定营模式连锁企业购物中心理说相省心放心

　　外连锁商业企业说选择商业价值高段足够面积营关重购物中心选址慎慎选气旺区域潜力区域进驻购物中心连锁企业等费力气找营段二购物中心采取入驻商户独立营模式功商业规划气保证连锁商业企业希入驻购物中心

　　2统营销理助维护提高营者利益

　　目前购物中心竞争激烈折降价促销竞争手段较流行吸引购物者光顾理公司应该购物中心策划1年365天天天营销计划谓节节节造节组织策划相关促销活动发生费应预先业沟通预算业意实际发生费承租户销售额定例进行分摊果购物中心统收银理较执行销售额分摊费

　　3统服务监督助营者间协调合作

　　购物中心须设立开发商领导商业专家组成理委员会指导协调服务监督承租户营活动保证购物中心高效运转常见方式：
　　（1）指导项目：培训售货员卖场布置指导促销活动安排
　　（2）协调项目：协调营者间紧张关系增进营者间合作
　　（3）服务项目：行政事务理
　　（4）监督项目：维护购物中心纪律信誉协助工商税务卫生消防等部门理
　　
　　4统物业理助建筑空间维护保养

　　购物中心物业理容包括：养护建筑维护设备保证水电气热正常供应公面积保洁保安防盗车辆理绿化养护意外事处理等

　　房产开发类型收益较购物中心开发收益高（外豪华墅）风险果购物中心开发营没成熟验模式购物中心开发椽木水鱼难继握中规律勇创新笑傲江湖（李葵）
国际购物中心成长中国购物中心发展战略

商品品牌国际化零售业产业化消费行逐渐超越国界趋势欧美日等发达国家发展验知传统零售业者正面着商品展售空间新需求挑战作21世纪新兴产业全球亚洲中国购物中心正逐渐成占商业流位新兴业种国零售业者产业者带新震撼探讨购物中心发展战略高度讲分析掌握购物中心全球兴起发展机理包含完整理技术体系助国相关业者较深透领悟国购物中心发展形势失时机研究具体策略发展步骤促进购物中心产业国起步成长健康发展

　　国购物中心发展形态购物中心定义完全致基素国公认购物中心组零售商相关服务性商业性设施组合成土建筑相关服务容必须完整规划开发致营理附设等量停车场包含商业业种数量必须致满足服务区定义分析购物中心包含容较广泛服务功表现复合性营理表现致性服务设施体现完整性服务范围表现特定商圈出购物中心简单分散式营模式统高效运作机整体

　　国际购物中心分类型购物中心分邻里型购物中心社区型购物中心区域型购物中心超区域型购物中心时装精品购物中心型量贩购物中心题节庆购物中心工厂直销购物中心1994年ICSC（国际购物中心协会）分类出八种购物中心八种购物中心通特点：致整体建筑设施规划完整交通道路系统足够停车空间元性商店业种服务统营策略店面理独立性购物环境整体言密闭式购物区（Mall）通常购物中心体采密封式设计店面两两相条商店衔接中央温度调节系统消费购物通道加连接形成四时四季舒适购物环境

　　通购物中心进行定义划分类型出样基结：型购物中心规模庞类设施提供服务样繁琐种特点决定购物中心具业态特殊性复杂性点兴起发展具体营理充分验证

　　购物中心世界国兴起发展原透析

　　购物中心兴起伴着国济发展程出现定程度进步促进国济发展

　　世界国济发展水购物中心全球发展呈现出均衡态势绝数购物中心集中美国欧洲日等发达国家区中仅美国拥购物中心总数达43000形成种局面原居民消费需求着收入水提高出现新变化调整购物中心迎合种需求

　　进入20世纪90年代国香港台湾东南亚国购物中心步入蓬勃发展阶段购物中心数量增加规模扩形式日趋样服务更趋完善客观讲欧美购物中心总体数量销售业绩理水全球购物中心领域发挥着榜样作透购物中心发展国济整体发展促进作角度分析研究购物中心发展购物中心更具相启示意义仅美国购物中心美国济总体贡献例1993年总销售额业绩达8302亿美元1994年达8500亿美元销售额非汽车相关商品销售额中占55％美国购物中心员工超1000万11工作口中名型购物中心工作里需说明点美国购物中心产业1993年已进入成熟发展时期型购物中心数量逐年递减便购物中心产生销售额然呈现出直线升趋势

　　购物中心美国日欧洲国家区兴起进入蓬勃发展阶段零售业士称流通革命原购物中心根改变零售业动属位实现相关产业机融合生产引导消费促进果进步展开分析济社会科技生活形态等方面加说明

　　1济社会层面分析

　　购物中心兴起着城市化进程加快产生兴起初服务郊区新口城乡均衡发展目标购物中心产业化发展角度言购物中心兼具济面社会面双重命例六七十年代型购物中心美国兴起便具济发展城镇建设两层意义着购物中心产业逐步成熟营思想然移植城市中心区购物中心

　　购物中心集买吃玩三种消费功体正促进消费力增长方式集中反映必须承认买吃玩功购物中心建立必备求购物中心需围绕三功确立定位搞营买需购物中心拥丰富较市场商品百货公司超市专卖店纷纷进入购物中心吃数购物中心引进知名餐馆快餐店玩购物中心开辟电影院健身场童乐园等等居民家庭服务需休闲形式消费者导济形势顾客场购物包括百货公司超市卖场选择空间购物中心抓住买吃玩三位体里完全呆整天种消费目整合相互间互相促进然吸引基目量客流

　　2科技层面分析

　　现代科技发展促成型购物中心产生关键科技成熟否决定购物中心否形成项重性基础性条件全球购物中心发展实例出购物中心产业发达国家通常科技方面发展作支撑托汽车工业交通建设信息技术环保工程发展达定成熟程度解决发展购物中心面障碍说解决购物中心外部条件购物中心加足马力利发展什样讲呢？说市边缘购物中心果没发达交通系统具备强集散批量客流力果没发达信息传播技术保持购物中心消费者良效沟通较快速度传达购物中心消费信息

　　3生活消费层面分析

　　生活面言新市生活形态崛起促成量口聚集定理区域消费行集中高度产生特定点消费面转变消费目仅仅购买种实质见物品更购买种感觉满足生理心理双重需求美日两国生活消费面转变正型购物中心兴盛林立直接原越越消费者选择次性购足方式购物中心便利性综合性舒适性适应消费行转变然然推动购物中心发展

二购物中心世界国发展概况

　　购物中心世界国取长足发展发展模式欧美购物中心起源早已进入成熟期日东南亚国香港台湾体8090年代兴起目前已进入快速成长期相发展空间国陆区总体刚刚进入起步时期市场潜力巨正逐步零售业者产业者投资业者关注接受

　　严格说美国现代型购物中心诞生发展追溯20世纪20年代初期西尔斯罗巴克（Sears Robuck & Co）公司规划建造许独立商店街远离市中心处城市边缘带具初步整体规划时附设免费停车场现代购物中心雏型视型购物中心鼻祖土建筑商尼克斯20年代中期美国密苏里州堪萨斯市规划兴建Country Club Plaza 目提供住宅区居民享受消费服务场具统理商店承租户特定远离道路停车空间全面统理策略特色成日型购物中心遵循基规范50年代西雅图市Northgate购物中心佛莱明罕市Shoppers World购物中心相继设立早百货公司承租户两购物中心中Northgate原始Mall型购物中心两条面面带状中心组成中间条行通道连结

　　截目前美国购物中心43000种规模应俱全中27000购物中心足100000方英尺算作型购物中心均美国拥19方英尺零售市场然店面年中逢夏季生意会略减少外零售业直红红火火
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　日购物中心发展情况

　　日购物中心1969年建设玉川高岛屋代表时购物中心理念未摆脱百货公司格局提供服务较限集中70年代初期中期整体专业规划景观设计营理型购物中心开始成流中尤位阪商业区购物中心具代表例千里新城谢尔西购物中心巴恩环购物中心等特殊建筑景观例挑空广场庭园喷泉等成市外围引注目消费潮集中

　　70年代中期80年代初期日开始产生集文化娱乐休闲运动等消费行体新型购物中心例1978年东京原宿区开业拉佛雷原宿便具整合功购物中心时时期产生关Seawall青森三路德购物中心代表许远离市构筑市外围购物中心提供日型购物中心郊区发展构建验基础应消费服务样化设施复合化趋势产生许超10万方公尺规模购物中心

　　型购物中心日够迅速发展具两基背景条件：第日岛国口众追求土空间效率极化成日致追求目标种情况够特定空间提供种消费服务时够提供定量停车空间购物中心便成实现目标佳手段加济巨发展条件国民消费力提高消费者购物时仅追求方便性样性注重品牌需求时更注重整体购买历愉悦种趋势促成型购物中心日产生 购物中心欧美日等国家区发展年市场规模区零售业中占举足轻重位视21世纪重零售业趋势

　　东南亚区济起步较晚购物中心发展美日等国家成熟蓬勃发展限商机已东南亚国作重趋势性业种加发展 东南亚济快速发展带动居民消费力幅提升加土利极化观念影响型购物中心该区形成股新产业风潮购物中心必须投入15种行业特性言十分符合东南亚济高速发展种资源实现效整合效率求购物中心发展具体情况东南亚国购物中心数量已预期数量营业额济面影响会更加扩深远东南亚国型购物中心发展直接原零售业身需求迫切外更具市镇发展休闲观光等产业相关意义非常值国企业加鉴学

三关中国购物中心发展战略

　　较世界国区购物中心发展状况结合国零售业面客观现实完全国验中取宝贵鉴审时度势制定适合国基国情购物中心发展战略夯实基础协调运作稳步发展成熟推进 首先先购物中心国发展条件否已成熟中存突出矛盾零售业者产业者应该面解决

　　世界国购物中心兴起三条件较国情况难出样结：购物中心国部分济发达城市已基具备发展条件先海济发达城市发展条件逐步发展哄起犹豫决国购物中心作新生事物发展初需规范需鉴已先进成果争取立足较高起点少走点弯路原购物中心通常规模较投资较资金回报周期相较长购物中心发展初应该前瞻性战略眼光规划设计具体营理需购物中心产业决策者综合运建筑商业环境技术等方面融合协调发展基础达相互促进效果

　　样结国际情况进步加分析

　　首先济社会建设层面讲中国购物中心立足海区济发达中城市国家济发展基础建设购物中心致年均收入消费水等重指标国部分海城市部分中城市口相集中口密度较已市民事居住商业行空间非常限土成越越高样情况单消费性业种已难承担土高额成商业业具足够资金开发土设立卖场提供消费服务高成难形成价格竞争利条件高土成背景条件单土复合型购物中心已避免成济策略

　　外容忽视问题商户间竞争愈演愈烈特着外资商业进入国商业确面着相市场压力企业间竞争直观表现价格特征连锁超市卖场中国红红火火根原连锁超市罢卖场罢土成设施成整卖场装璜费低廉简单实基原购物中心百货公司连锁超市引入力店行列满足消费者购物需时提供舒适享受生活空间恰恰连锁店低价位消费服务空间完善统起容易形成购物中心旺盛气力刺激消费者购买欲 购物中心作整体定程度避开百货公司连锁超市直接竞争作种零售业态组合体购物中心然面着百货公司连锁超市竞争型购物中心优势复合性功吸引消费者 争取竞争中动位

　　次购物中心建设刺激城市协调高速发展世界许购物中心伴着城市化发展形成城市化世界国家济发展必然选择国着改革开放国民济持续发展城市化水稳步提高1997年城市化指数已达30通常讲均国民收入达2000美元时城市化进程结束国城市化发展潜力非常巨少亚洲国家已城市化范围扩展市区层次泰国印度马西亚果重新定义城市化国目前实际水肯定远远高30关专家认已达45左右3045足说明国城市化水提高快城市化发展必然结果城市范围城市规模断扩交通发展直接促进城乡间济素重新配置城乡交界处形成种口密度高域空间城市化居民消费模式发生转变增加体消费水生产生活环境高度聚集公基础设施边际成规模效益降低城市社区高度聚集更通畅信息传递渠道消费信息集散更加便利城市化元性会消费热点更容易形成传播

　　着国城市化进程断加快分级商业中心必形成特城市边缘带价相较低加道路交通条件逐步改善拉城乡间距离购物中心发展城市发展紧密相关国济发展总体呈现阶梯式格局购物中心具海深入趋势

　　购物中心定程度体现环境果加政府购物中心协调引导会成城市道亮丽风景线购物中心体现种消费文化然文化需文化相应涵景观设计艺术塑造等等购物中心业态区仅北京例中国国际贸易中心·国贸商城京城开业第家Mall正Mall国贸商圈成引注目热点区东方广场建设推倒京城片破旧房长安街市容发生巨变周边环境会许驻目观

　　分析北京情况年北京城迅速变事实已突出表现出消费文化明显滞城市化发展步伐购物康体娱乐设施新市区明显匮乏致产商会推荐住宅项目时候强硬离远超市百货公司娱乐中心标图实方面空白应该规划设计初加适考虑关报载现代城段时间宣传mall概念时少产商认炒作概念样现代城销售非常究原实简单现代城握住市场需求握住购房者关注消费文化理念例子难出产业相互融合天目标握住终户需必行业束缚畏首畏脚果深处挖掘赛特集团北京济技术开发区建设型购物中心长远眼光会吸引住日益发达周边区恐怕连市部分车族会作购物休闲选择日益倡导假日济天存少城市边缘闹市区呢？做样假设果北京城市边缘兴起干类似购物中心北京城形象城市发展整城市系统肯定会翻天覆新面貌相低廉价成带济收益投资商应该会定吸引力北京现济布局酒仙桥东桥亚运村中关村公坟红门木樨园等等区发展购物中心立条件已基成熟北京国海区济发达区相成熟开发空间

　　第三生活形态消费性转变促进购物中心中国发展利素

　　伴着中国济断成长济发展模式逐渐演变需求导型改革开放20年国济持续发展已提前实现GDP翻两番目标综合国力提高民生活极改善全国二三产业业员达501第次超农业口具标志性数值表明国已进入工业化社会1998年全国城镇居民均收入670740元北京海广东浙江等区城镇居民年均收入已超9000元购买力已达相高程度生活品质改善文化生活日益丰富恩格尔系数考察国城乡恩格尔系数总体处降趋势

　　改革开放20年中国农村居民恩格尔系数降103百分点城市居民降67百分点1997年已降464首次低50恩格尔系数降带直接效果à交通工具便利程度改善á文化素质普遍提高文化支出例增加口分散转相集中居民维持基生活外更加注重开支马斯洛层次需理分析已开始追求较高层次需注重产品转注重品牌时间观念增强工作压力增需增加适休闲消遣变化导致需求样化程度提高简言力求时间作化运满足重需次购足消费惯应运生卖场出现居民日常生活必需品基次购足然会然吸引量回头客涌入假日济实决仅仅体现购物环节体现娱乐休闲需求增长购物消费包括商品品质优良商品价格合理更涵盖整体购物环境舒适便利障碍

　　彼德·杜拉克创立目标理责规划国际分工部创业理思想学术界企业界产生影响极张企业质行销创新创新便死亡策略规划未预测决策 决定天应该做什保证未生存顾客导时代求营理者必须认真研究消费心理满足消费者欲种预期事件中落实执行消费市场购物中心提供效资源促消费者提升消费水准什样说呢？通常说型购物中心营绩效常常显示出十分高业绩营业额消费者种投入代表着认肯定营理者消费者心理分析考察营绩效重指标 　　第四发展购物中心重现实意义消费生产间关系作改善调整

　　购物中心物流凝聚佳效果生产者首先面生产什满足消费者消费者意见？考虑生产少等连串问题

　　购物中心天面量消费者形成量消费者意见购物中心旦形成社会化形态结合完整消费资讯助生产供应商确定目标市场掌握消费者意见决定生产量

　　购物中心推翻生产者安排传统行销通路仅开店卖货商圈客层情况指掌广泛掌握消费者意见定程度取优势转引导生产者点零售商生产商讲谓种双赢策略时代进步趋势象征种情况生产者需精神专注制造技术改进研究降低成技巧千方百计提供更加物美价廉商品科学控制生产量合理确定目标市场二者协调运作达成效满足顾客需求目

　　长期国零售企业扮演二传手角色作处生产消费中间环节商业说具双方优势方面捕捉新商品信息方面解需求信息零售业走产业化发展轨道真正出路购物中心恰恰推动进程形成

　　第五购物中心完整体现性化求

　　购物中心兼具购物休闲娱乐文化等性化空间提供者原商店具互补存特征具体表现关注社区居民生活具特色活动相定功商圈居民生活空间消费需求结合购物中心规划设计功提供均注重性化需求例车分道休息坐椅绿化艺术化定等足消费者尊重气氛活动呈现出提供便利根特征

　　第六应WTO竞争推动流通革命

　　购物中心发展改革流通程消费行整合购物中心生产分配然会受种整合影响购物中心营角度说产品安排否接受成败关键商品定位安排非规划者商店行决策提供什样商品购物中心请专家消费者意见努力反映商圈客层需商品确定接受消费者反馈做必调整

　　购物中心国发展具诸必性中国发展购物中心策略什？发展中需注意问题呢？面探讨方面话题

　　通常购物中心远离市区方设立市区已法找片土时郊区口成长非常迅速口成长时购物中心进驻市郊相合理两两百货公司骨干购物中心深受欢迎购物中心仅提供顾客次购足商品点街零售商店拥更优点整体商品规划配置顾客发挥吸收力结合适竞争厂商增加彼商业效益重点样购物中心聚集效应充分发挥

　　1集中化策略：集中租赁市场特提供市场力租户合理租金佳空间品质

　　2选择性投资：购物中心兴建周期长选择性购买良办公楼住宅便掌握新市场需求

　　3加强核心资产理：充分解租赁厂商需求提高价值 总体性策略架构应明确项重点营方

　　1强调力效运力优势公司竞争优势仅断提供训练合理薪资公司力维护员工间关系

　　2思考租户提高营业收入

　　3强化环境品质

　　4增加消费者选择幅度提供丰富素材消费者行搭配

　　5确保停车空间

　　6消费者立场构思整开发领重点购物中心店业种商品部分重叠形成适度竞争产生活力带消费者广泛选择空间

　　7采仓库式商店结构降低成

　　8改造零售业放弃零售厂商导传统Shopping Mall

　　次购物中心建设刺激城市协调高速发展世界许购物中心伴着城市化发展形成城市化世界国家济发展必然选择国着改革开放国民济持续发展城市化水稳步提高1997年城市化指数已达30通常讲均国民收入达2000美元时城市化进程结束国城市化发展潜力非常巨少亚洲国家已城市化范围扩展市区层次泰国印度马西亚果重新定义城市化国目前实际水肯定远远高30关专家认已达45左右3045足说明国城市化水提高快城市化发展必然结果城市范围城市规模断扩交通发展直接促进城乡间济素重新配置城乡交界处形成种口密度高域空间城市化居民消费模式发生转变增加体消费水生产生活环境高度聚集公基础设施边际成规模效益降低城市社区高度聚集更通畅信息传递渠道消费信息集散更加便利城市化元性会消费热点更容易形成传播

　　着国城市化进程断加快分级商业中心必形成特城市边缘带价相较低加道路交通条件逐步改善拉城乡间距离购物中心发展城市发展紧密相关国济发展总体呈现阶梯式格局购物中心具海深入趋势

　　购物中心定程度体现环境果加政府购物中心协调引导会成城市道亮丽风景线购物中心体现种消费文化然文化需文化相应涵景观设计艺术塑造等等购物中心业态区仅北京例中国国际贸易中心·国贸商城京城开业第家Mall正Mall国贸商圈成引注目热点区东方广场建设推倒京城片破旧房长安街市容发生巨变周边环境会许驻目观

四中国购物中心发展应该注意关问题

　　中国发展购物中心问题存着两种截然思想种张中国根适合发展购物中心种面巨市场认非常适合搞然部分专家认盲目发展

　　事实美国购物中心兴起基10000美元均收入思考购物中心发展必性时候然容易联想起美国兴起背景果观点中国均收入达标准恐50年没希问题运例杠杆许更说服力绝数字较缺乏信服常常购物产业割裂开国外统计消费休闲娱乐等等指标值进行合计处理果单纯购物数字认国民消费力存问题恐怕点偏概全嫌疑知道果休闲运动等项目涵盖进话绝数字高出许特海发达区口稠密中心城市应该说购物中心着良发展前景优势体现服务项目增加吸引目消费群体形成新购物潮彼间相互促进极刺激购物需求层意义讲购物中心效益提升赖整体功发挥

　　果购物中心盲目发展结果导致序竞争目前美国购物中心情况规模数量全球首屈指事物发展度概念度必然导致序序必然形成相互间抵消力量形成倒退应作发挥面巨障碍

　　中国现实商业状况特入关关键时刻百货零售业进行调整已成必然连锁超市蓬勃发展满足社区居民生活必需品需否认复合性需求限超市规模难体现购物中心恰恰填补空白连锁超市进入购物中心买吃玩需求时满足起相益彰特殊作进步讲百货业者承认承认现实中百货业已普遍具购物中心影子全面引入专卖店风行快餐童乐园等等然业态划分整体规划设计原始建筑局限未摆脱百货业束缚包含功足体现购物中心买吃玩三功实正百货公司想办法满足顾客需求集中体现

　　果商业街区整体建设角度考虑国现实商业中种较特殊情况种较行方法实行店店间错位营商业街区进行整体性改造店店间相互连通建立步行街等实现购物中心式理然中会涉产权问题体制问题等毕竟起新建购物中心节约许资金方利益够体现

　　五购物中心综合理

　　购物中心作复合型商业业种理求相业态具更高求包含着种流行商业业态目追求整合性需求达高营效益

　　谓整合性需求指购物中心够提供功服务消费者进入满足样化需求受激发提升购买欲潜需求形成购买行购物中心实现项目必须千方百计安排适全方位服务然理角度增添限困难度说购物中心理者面种行业整合统效制度加消费需求弹性较营理均需仔细考虑规免产生负面效果购物中心激发更高营绩效必须掌握定营哲学加利结合国实际环境购物中心提出营理必须具备求

　　1时段划分方面考虑 购物中心全日时段划分须顾客进入购物中心数统计结果分集中会降低公设施服务员服务品质时果拥挤度达定程度必然会降低顾客舒适感享受度某时段果数少场面冷清会严重降低顾客购买意愿样利购物中心效营制定周详规划时段计划引进顾客天进入营业区顾客够符合规划数达均匀分配产生利结果营理成效益佳方式发挥出顾客满意度维持较高水正假日济商家千方百计搞促销客流潮致形成相部分顾客抵触心理更甚者会躲避商家热闹时节选择新假日消费休闲方式

　　2做客源重叠分析规划 购物中心营初应先确立题商店招商程中优先办理题商店具定保客力营业绩效较保证然购物中心整体促销计划外独立商店具定集客力然吸引进入购物中心顾客成整购物中心顾客商业体购物中心整体计划指导均提供适合服务客源重叠商业单元均获重叠效益

　　购物中心成功客源运策略始题商店基础展开招商计划（商圈规划）扣住稳定客层需求特征互动关系达整合效果形成股强力营动力点必须注意客源重叠确应避免部竞争利素素必须规划招商初做效排

　　3商品趋全方位服务功 购物中心特定客层中力客层数家庭式购买提供全方位商品满足家庭需求成购物中心功购物中心服务重点商品途定位购物中心服务客层定位客层需求作商品安排然必须需求量商圈竞争态势作全方位思考整合服务功消费需求济环境变化变化具体理降低食品类服务增加文艺休闲娱乐相关产品购物中心规划者必须充分掌握商圈客层特性定位服务商品商品组合商品设计环节购物中心应重视垂直商品需求规划例衬衫领带运动器材运动服装运动鞋等促销程中结合规划商品形成互补功结合折扣赠送等促销方式产生良促销成果

　　2做客源重叠分析规划 购物中心营初应先确立题商店招商程中优先办理题商店具定保客力营业绩效较保证然购物中心整体促销计划外独立商店具定集客力然吸引进入购物中心顾客成整购物中心顾客商业体购物中心整体计划指导均提供适合服务客源重叠商业单元均获重叠效益

　　购物中心成功客源运策略始题商店基础展开招商计划（商圈规划）扣住稳定客层需求特征互动关系达整合效果形成股强力营动力点必须注意客源重叠确应避免部竞争利素素必须规划招商初做效排

　　3商品趋全方位服务功 购物中心特定客层中力客层数家庭式购买提供全方位商品满足家庭需求成购物中心功购物中心服务重点商品途定位购物中心服务客层定位客层需求作商品安排然必须需求量商圈竞争态势作全方位思考整合服务功消费需求济环境变化变化具体理降低食品类服务增加文艺休闲娱乐相关产品购物中心规划者必须充分掌握商圈客层特性定位服务商品商品组合商品设计环节购物中心应重视垂直商品需求规划例衬衫领带运动器材运动服装运动鞋等促销程中结合规划商品形成互补功结合折扣赠送等促销方式产生良促销成果

　　4结合形象塑造购物中心群体形象 形象形资产具体象征充分表现企业体成果业绩

　　具形象企业体时注重服务品质更重持续断训练员工解努力创造业绩必条件充分表现善解顾客意见接受顾客批评动积极热情服务购物中心招商初选择厂商阶段良品牌形象厂商优先引进甚达目标采取优惠策略吸引该厂商进驻购物中心结合进形象容易塑造强力销售群体形象

　　结合形象目结合重叠客户增进整体销售力必须效理制度整合力量建立具体形象效果种形象旦建立起购物中心特色体现出申请进入购物中心厂商增加促销效果突出购物中心业绩持续成长卖场部营业单元空置率低等

　　5注重提升效 谓效营业收入营业面积行垂直考核营绩效扩较商圈绩效便稽核调整购物中心营绩效追踪考核短期中期长期购物中心趋势掌握效差时段作进行促销折扣等活动提高效差时段营效率

　　点必须指出购物中心营者房东房东卖出场收租金会太考虑承租者营状况购物中心营者考虑厂商营业绩时指导厂商开创业务购物中心里厂商营绩效关系购物中心整体成败收益二者紧密联系利益体正样特殊关系数厂商予高度配合点针国部分国商业存产权改造企业改制等问题发展购物中心失种效方式
国发展摩尔面困难解决道

必须提醒点建设摩尔购物中心容易营理摩尔难营理摩尔远单纯物业收租物业理简单更百货商厦卖场理营销模式（型购物中心规模庞类设施提供服务样繁琐种特点决定购物中心具业态特殊性复杂性购物中心作复合型商业业种理求相业态具更高求包含着种流行商业业态目追求整合性需求达高营效益谓整合性需求指购物中心够提供功服务消费者进入满足样化需求受激发提升购买欲潜需求形成购买行购物中心实现项目必须千方百计安排适全方位服务然理角度增添限困难度说购物中心理者面种行业整合统效制度加消费需求弹性较营理均需仔细考虑规免产生负面效果购物中心激发更高营绩效必须掌握定营哲学加利）摩尔营理门边缘学科目前美国新加坡菲律宾等国理营销模式先进（菲律宾独特连锁购物中心模式成功 欧洲日购物中心规模相较）谓连锁购物中心模式采连锁方式营种业态营商店作摩尔力店形成摩尔体形象连锁模式开设家摩尔台湾家购物中心聘请新加坡专业购物中心理公司理
　　
　　目前国许纯物业收租型购物中心营成功入驻店铺仅业态复合度低行业业种少品牌商家少特色商品少娱乐休闲服务等功更少甚空关铺位入驻店铺更 然购物中心业绩会购物中心类零售业态简单合 整体招商策划错误 缺乏题 致商场商铺布局混乱令消费者适 算房产概念商场非国际通行具商业概念正规摩尔购物中心（ Shopping Mall ） 说明购物中心初选址建筑规划设计定位开业前装潢招商布局开业营销促销理等等方面存误区没营理购物中心验物业业应该聘请专业购物中心理公司营国专业购物中心理公司少验丰富（国购物中心刚刚兴起没年国外验表明购物中心运营专业士团队合作完成研发建设营运做全程掌控独立开发单公司见购物中心开发中专业团队组成少包含专家：规划师济市场顾问抵押贷款银行业者估价师工程师律师会计师建筑师景观设计师环境规划专家公关系理租赁代理公司广告公司等）方面海学连培养购物中心理验连已成立连市购物中心发展委员会作全国首家方购物中心发展委员会连连锁企业协会已培养国急需购物中心高级理做工作重点国首届ICSC远程教学毕业证书培训班开班美国ICSC考授权第二方承办购物中心理（ASM）市场营销总监（AMD）专业认证考试培训正积极运作中连18万方米广场摩尔已加入国际购物中心协会ICSC（整体目前国购物中心发展广州天河城广场北京王府井新东安市场初具规模连摩尔发展国家贸局总济师黄海先生指出缺乏理验指导种先进零售形式国某购物中心走型购物中心边开业边摸索边调整盲目重复引进租户导致恶性竞争档次高购物中心成集贸市场）

　　点香港新加坡纯物业出租型购物中心营良建立两拥量行业业态特色品牌连锁商家基础 连锁商家集中服饰超市2类行业连锁商家少快餐行业例海快餐炸鸡品牌肯德基KFC国外摩尔音乐烧烤特色KENNY ROASTER美国华夫热狗冰露饮料特色A&W艾熊较辣美国德州炸鸡TEXAS美味品种JOLLY BEE海鲜特色英国快餐等海快餐汉堡包品牌麦劳 国外摩尔WEDNEYS（色拉台特色）汉堡王BURGER KING（免费续饮饮料特色） OLIVE（高档新鲜色）等海没三明治快餐品牌国外摩尔SUBWAYBIG JACK等等海没蛋糕特色餐厅GOLDLOCKRED RIBBON 海没香港中式连锁快餐王：家乐快活美心海快餐披萨品牌必胜客国外摩尔PIZZA INNGRENWICHSHAKERY等海高档冰淇淋品牌哈根达斯国外摩尔美国31种DISERY双圣等海更没连锁型影城礼品店GIFTGATE现代宠物店TOYS R US玩具反斗城卖场（4000方米左右）莎莎化妆品专业店五金家品卖场（3000方米左右）日式GMS超市型百货（华堂佳世客JUSCO广东香港称吉岛）折扣店超值品俱乐部SURPLUS CLUB 工厂直销店FACTORY OUTLET（5000方米左右）室游乐城汽车品超市文具卖场健康店HEALTH CARE现代化超市型综合药店（海商城中WASTONS）旅游品店等许现代连锁业态业种

　　情况海许香港式购物中心招商困难 海广场香港广场商铺入驻率较低 国许购物中心更变成服饰城摩尔求休闲娱乐餐饮文化展览服务等功残缺解决难题购物中心业海外加强招商力度外（助国外商铺房产中介公司专业购物中心理公司）包括场出租国外商家作国外商家代理商积极寻求国名特优商家帮助进军现代连锁业态海购物中心引入沈阳老边水饺成唐肥肠广州双皮奶等等发展成特色连锁快餐店引入美食街题专业店引入北京东方广场玩具反斗城卖场文具卖场OMART等

　　总购物中心业营者注重长远效益合理配置业态行业增加顾客选择幅度商铺功布局合理单纯价高者先者更商铺分割出售 外强化环境品质理服务品质思考租户提高营业收入实现租户双赢分强调租金发展潜力租户力营招商时考虑厂商愿意承担租金高低考虑购物中心规划形象否吻合营业绩否持续发展（购物中心里厂商营绩效关系购物中心整体成败收益二者紧密联系利益体） 外摩尔帮助商家尝试种营模式马尼拉SM MEGAMALL肯德基例SM MEGAMALL6家营模式特点肯德基B1楼美食街（类似海梅龙镇广场食代）铺位形式营（美食街时点肯德基炸鸡麦劳汉堡必胜客批萨星巴克咖啡等等重选择）1楼超市卖场出口外卖摊档形式 营4楼展览厅时货车外卖形式营外3楼电影城旁停车场门口1楼快餐街三家肯德基餐厅特点市场细分特点鲜明6家肯德基家家生意兴隆

　　购物中心规划设计初应先确立力商店（百货公司卖场影城特色题商店）优先办理招商建筑方面满足力商店特殊建筑求力商店具定保客力营业绩效较保证然购物中心整体促销计划外独立商店具定集客力然吸引进入购物中心顾客成整购物中心顾客商业体购物中心整体计划指导均提供适合服务客源重叠商业单元均获重叠效益 购物中心成功客源运策略始力商店基础展开招商计划（商圈规划）扣住稳定客层需求特征互动关系达整合效果形成股强力营动力必须注意客源重叠确应避免部竞争利素素必须规划招商初做效排 购物中心招商初选择厂商阶段良品牌形象厂商优先引进甚达目标采取优惠策略吸引该厂商进驻购物中心结合进形象容易塑造强力销售群体形象 结合形象目结合重叠客户增进整体销售力必须效理制度整合厂商力量建立具体购物中心形象效果种形象旦建立起购物中心特色体现出申请进入购物中心厂商增加促销效果突出购物中心业绩持续成长卖场部营业单元空置率低等（深圳太阳广场验：1租售租户实力信誉进行审查保证商场档次旺气2专业理营香港公司理定期中庭举行促销展览拍卖时装SHOW等活动吸引流 3增营面积塑造统形象太阳广场出租营例11营太阳百货太阳美食街太阳影城等深圳铜锣湾广场CMALL采模式营铜锣湾百货铜锣湾量贩铜锣湾家电等 海正广场营易初莲花卖场正百货等）
　　
　　摩尔营求摩尔营者连续断策划组织类节庆活动力摩尔般少3公享空间中庭进行类节庆活动吸引气增加销量 类节庆活动容包括：明星见面会现场歌星音乐秀群众文体竞赛体育赛杂技表演科技文化展览公益性宣传展览等特殊促销庆祝活动：模特演出时装秀新产品展示会ROAD SHOW商业消费展示会折拍卖

外海购物中心学国外摩尔模式营合资开设业态行业商店者引入外资购物中心理集团理直接外国购物中心集团合资引入先进营理技术设法引入美国购物中心集团雀喜公司世界第三亚洲第连锁购物中心集团：菲律宾SM PRIME连锁摩尔集团SM PRIME集团旗20余家摩尔SM SUPER MALL没采般摩尔购物中心纯租赁模式 采连锁方式营种业态种行业（包括SM百货SM特超市SM影城SM美食城SM家电城等等）营业态行业SM商店作摩尔力店外出租场仅占摩尔总面积40左右（样加强店家选择权）形成形象统鲜明性突出促销力强连锁SM摩尔购物中心SM（SUPERMALL）单体商场1520万方米中营面积超60 营连锁SM百货公司（分SM HOMEMART家品SM APPLIANCE家电SM 服装SM文具等连锁专业分公司 分部门

　　种构架处： SM部门公司更专业招商更方便形象更统促销力度更强商品成更低发展定阶段部门公司市筹资） SM SUPERMARKET特超市SM CINEAX厅影城 SM TOYKINGDOM玩具卖场等专业子公司出租面积仅40左右包括快餐店吃城专卖店电子游戏城五金卖场等值注意：SM PRIME连锁购物中心集团次获欧美财杂志亚洲佳理奖业绩年年幅度增长总资产菲律宾公司中排名前十位外国已26家分店百盛马西亚营连锁购物中心百盛国分店面积较百货

　　 台湾新光三越百货日式购物中心理模式值鉴新光三越百货发展正独特超级百货店转型中新光三越百货台南店面积高达24万方米采三越百货日式百货理模式
　　
　　国摩尔购物中心发展路然崎岖前途定美营海北京广州等济发展水已开始接甚超部分东南亚国家菲律宾泰国马西亚印度尼西亚摩尔购物中心已红火十年新摩尔断兴建中东南亚国摩尔数量已预期数量营业额济面影响会更加扩深远东南亚国型购物中心发展直接原零售业身需求迫切外更具市镇发展休闲观光等产业相关意义现时候发展摩尔购物中心型摩尔城市标志性建筑
　　
　　然300万口新加坡10家10万方米摩尔（义安城Ngeean City购物中心滨海广场Marina Square新达城Suntec City Mall均亚洲购物中心）曼谷20家摩尔（50万方米西康广场施康广场（Seacon Square）亚洲摩尔世界排行第五购物中心）吉隆坡20家摩尔（亚洲Midvally MegamallKLCC阳光广场）甚济太发达马尼拉30家摩尔（33万方米SM MEGAMALL亚洲第3摩尔菲律宾拥亚洲第连锁摩尔集团：SM PRIME家家摩尔生意兴隆）印尼雅加达摩尔已达20家生意火爆
　　
　　海北京什拥批真正摩尔呢？毕竟国居民消费需求着收入水提高已出现新变化调整：消费者购物时仅追求方便性样性注重品味需求时更注重整体购买历愉悦种趋势促成型购物中心产生（居民维持基生活外更加注重开支马斯洛层次需理分析已开始追求较高层次需注重产品转注重品牌时间观念增强工作压力增需增加适休闲消遣变化导致需求样化程度提高简言力求时间作化运满足重需次购足站式娱乐休闲消费惯应运生）国缺少量行业业态特色连锁商家难题必象东南亚国样着摩尔量出现解决实际外资百货进入海前海服饰品牌少差太洋百盛伊势丹美美等外资百货开进海外外国名特优品牌断引入海

　　海市民偏城区居住惯私车较少等原海型摩尔必全建郊外市中心环线外环线三铁站方分建设摩尔实际香港台湾新加坡马尼拉吉隆坡型摩尔集中市中心（新加坡乌节路马尼拉MAKATIORTIGAS摩尔集中）生意摩尔市区美国摩尔位市区欧洲摩尔全部郊外 购物中心兴起着城市化进程加快产生兴起初服务郊区新口城乡均衡发展目标六七十年代型购物中心美国兴起具济发展城镇建设两层意义着购物中心产业逐步成熟营思想然移植城市中心区购物中心事实国外郊区型摩尔70年代中期开始走坡路转重点发展位城市摩尔清华学刘念雄博士指出欧美商业发达国家生命力市区型购物中心

　　市中心建设摩尔提升老化商圈等级加快旧城区改造改善城市面貌增加标志建筑避免城市空心化购物中心体现种消费文化然文化需文化相应涵景观设计艺术塑造等等购物中心业态区市中心建设摩尔加快旧城区改造改善城市面貌增加标志建筑北京例中国国际贸易中心·国贸商城京城开业第家Mall正Mall国贸商圈成引注目热点区东方广场建设推倒京城片破旧房长安街市容发生巨变周边环境会许驻目观城乡交界处建设摩尔加快城市化进程果海城市边缘兴起干类似友谊南方商城购物中心海环线外形象城市发展整城市系统肯定会翻天覆新面貌购物中心建设推动周围块房产开发价升值相四街四城低廉价成带济收益投资商应该会定吸引力海现济布局五角场中山公园海莘城吴中路新虹桥海火车南站广场 虹桥柏树浦桥老西门武宁新城十六铺提篮桥宝山吴淞口码头曹家渡天山路长寿路控江路彭浦江路真北路梅川路曹扬路真寺浦东昌里浦东金桥浦东东方路等等区发展社区型购物中心区域型购物中心超区域型购物中心题节庆购物中心等类型购物中心条件已基成熟购物中心功商圈市场特性决定

　　目前连广州已摩尔购物中心建设方面国领先步连广州已拥家摩尔购物中心业绩海北京开始掀起建设摩尔购物中心高潮北京已开始5环路东西南北建造420万60万方米MALL
全国商业集团开发连锁摩尔准连锁摩尔项目

专业摩尔开发集团

　　1）专业资摩尔开发集团

　　连万达集团万达购物广场：全国建设十座型购物中心计划年新开10座型购物中心速度全国拓展成国摩尔购物中心王

　　 深圳铜罗湾广场CMALL（旗：铜罗湾百货铜罗湾量贩铜罗湾家电等）：铜罗湾广场首家真正连锁摩尔集团　　8万方米铜罗湾广场深圳华强店10万方米铜锣湾广场深圳华侨城店年5月开业铜锣湾广场入驻位深圳东门八达商城 计划全国（南京广州郑州等）开设十座连锁摩尔购物中心

　　北京集团： 北京MALL（MALL项目）计划全国开设4家摩尔购物中心

　　集团北京MALL占549亩总规划建筑面积60万方米期建筑面积达31万方米商业设施预定2003年国庆节投入运营

　　北京春天集团：北京春天ＭＡＬＬ春天MALL占2000亩建筑面积达65万方米总投资超10亿美元已英国巴科勒投资银行美国进出口银行美国退休基金投资银行世界房产投资公司美国科尔公司美国第二建筑结构公司ＳＴＡＲ公司等美市公司拟加盟北京春天ＭＡＬＬ进行资金技术投入）计划全国开设家摩尔购物中心

　　
　　2）专业外资摩尔开发集团

　　菲律宾SM PRIME集团旗SM SUPERMALL连锁超级摩尔（菲律宾SM集团位居连锁型购物中心SHOPPING MALL（销品贸）业世界第三亚洲第）：已厦门泉州投资十亿美元兴建2座SM摩尔购物中心SM集团董事长施成年北京天津海等进行商业考察寻求商业领域合作性

　　外菲律宾第2连锁摩尔集团 ROBINSONS意进军

　　泰国正集团： 海投资24万方米正广场年7月开业（业绩理想话正集团算海开2连锁购物中心正集团旗易初莲花中力店）正集团广州376万方米天河正佳商业广场项目中1期工程10万方米商场已建设中外海正广场网站消息正集团计划北京沈阳天津等城市发展类似超级品牌购物中心正广场

　　加555集团（Triple　Five）：正准备中国投建三型SHOPPING　MALL摩尔购物中心中2家已选定温州青岛三SHOPPING　MALL摩尔少占1000亩投资814亿美元三摩尔项目总投资3040亿美元加555集团全世界系列摩尔开发商现拥包括世界第(50万方米加艾德蒙顿综合性室购物中心)第二购物中心销品贸(美国明尼苏达州双子星城综合性室商城摩尔MALL　OF　AMERICAN)三十五型SHOPPING　MALL购物中心

　　印尼华侨林绍良林文镜林氏集团三林集团：福州投资12万方米元洪城广场购物中心已开业外计划重庆项目

　　印尼金光集团：宁波投资金光购物中心已开业

　　香港九龙仓集团旗时代广场： 已海北京开2家中型时代广场购物中心 重庆成连等时代广场项目开工建设

　　香港新世界集团： 北京天津武汉连海广州建造家新世界购物中心然香港新世界百货中力店中北京新世界中心达14万方米新世界集团武汉第3家购物中心（原武汉饭店）16万方米武汉新世界中心已建设中

　　香港李嘉诚记黄浦集团：海梅龙镇广场6万方米北京东方广场10万方米重庆会广场10万方米广州购物中心项目65万方米连项目

　　香港新鸿基集团：北京新东安市场14万方米海浦东国际金融中心综合项目50万方米包含120万方米左右购物中心（建）

　　香港嘉里集团：北京国贸中心海嘉里夜城1期（5万方米太洋百货入驻2期完工面积超10万方米）

　　香港恒基集团：北京恒基中心商城10万方米广州恒宝广场6万方米海恒基中心夜城（5万方米2期完工面积超8万方米）

　　香港华润集团：深圳建设15万方米华润世纪新城购物中心海浦东时代广场5万方米

　　香港中信集团：海中信泰富广场深圳中信新城市广场14万方米（JUSCO力店）

　　英资香港太古产 37万方米广州报业文化广场太古汇—广州报业文化广场会成太古产广州标项综合项目结合香港太古产旗太古广场太古城中心城购物中心三成功项目优点特质代表太古产购物中心新代该项目投资额达四十亿民币太古产首发展项目

　　香港协集团： 海协世界购物中心23万方米开工建设

　　新加坡美罗集团：海美罗城已开业

　　新加坡莱佛士广场：海莱佛士广场建中
　　
　　外台湾威京集团统集团远东百货集团台湾新光三越百货集团菲律宾ROBINSONS连锁摩尔集团美国基金均意开发摩尔

　　二：A资商业集团：

　　海友谊集团：8万方米海友谊南方商城购物中心76万方米位海长宁区仙霞西路剑河路友谊购物中心建中（友谊百货家乐福卖场美家家居卖场联华超市联华便利店等友谊集团旗商业业态入驻友谊购物中心）拟百集团合作海五角场兴建10万方米摩尔项目外海友谊集团继续寻找开设摩尔场准备开家摩尔

　　海华联集团（旗：华联百货华联吉卖盛GMS华联麦劳华联家电华联超市华联罗森便利店）：9万方米海五角场华联摩尔建中更计划全国开设8家连锁摩尔购物中心中海4家

　　连商场集团新玛特：14万方米连新玛特7万方米庆新玛特10万方米沈阳新玛特建中

　　 辽宁兴隆百货集团：20万方米沈阳兴隆家庭
　　
　　 北京华联集团（旗：华联百货华联型综合超市）：9万方米郑州五彩广场时建设呼浩特成重庆海等家摩尔

　　北京西单商场：西单商场欧尚集团合作北京5环路建设1摩尔项目（1期10万方米）

　　北京王府井集团：10万方米北京王府井新厦北京5环路建设30万方米王府井集团摩尔项目

　　北京赛特集团：福州中城赛特购物中心昆明鸿城赛特购物中心等

　　武汉武商集团： 10万方米武汉广场计划建设2家武汉广场

　　武汉中商集团：武汉中商团结商贸城购物中心该项目位徐东路占80亩总营业面积40万方米（期工程20万方米2003年春节迟五开业顶着帽子商业中心里购物休闲占半中23家力百货店数百家时尚名品专卖店影院室游戏快餐厅数10家银行邮局等服务设施目前肯德基麦劳必胜客国外百货商场表现出极兴趣）

　　南京金鹰集团：南京金鹰购物中心10万方米昆明金鹰百货购物中心扬州6万㎡时代广场金鹰购物中心

　　 南京中央（商场）集团：南京迈皋桥城南开设2家型销品茂

　　海农工商集团： 海真北路1农工商卖场扩建购物中心项目（分3期建设总面积20万方米）

　　B外资商业集团：

　　外资商业集团（包括传统百货业态太洋百货百盛香港新世界庄胜崇光百货第八佰伴卖场业态法国欧尚佳世客JUSCO（广东香港称吉岛）乐购）加快型化购物中心化方发展

　　1）传统百货业态太洋百货百盛香港新世界庄胜崇光百货第八佰伴：

　　马西亚百盛：成摩尔百盛5万方米广州中泰百盛5万方米青岛第百盛5万方米北京百盛等

　　台湾太洋：太洋百货南京新街口店5万方米太洋百货北京西单店6万方米太洋百货连百年商城店4万方米太洋百货海九百城市广场店9万方米太洋百货海五角场店7万方米

　　香港新世界百货：北京新世界中心14万方米建中武汉新世界中心16万方米连新世界中心5万方米

　　庄胜崇光百货：SOGO庄胜崇光百货北京店14万方米（1期9万方米）

　　八佰伴：海第八佰伴10万方米第二家第八百伴商厦两年开出

　　2）卖场业态法国欧尚佳世客JUSCO（广东香港称吉岛）乐购
家乐福润发等均单纯卖场复合化购物中心发展

　　乐购HYMALL英文名称（MALL SUPERCENTREGMSMART）知道公司志发展复合化购物中心仅仅普通卖场

　　台湾TRUST MART集团：海北京建设1家摩尔目前已精品百货：漂亮购物中心家居DIY卖场屋卖场3种业态届时均作力店入驻购物中心 开设MALL作准备海浦东店海田林店等型购物中心

　　法国欧尚AUCHAN： 意成九眼桥造15万方米超摩尔购物中心（卖场分4层总营业面积达10万方米加停车场两层约5万方米泊车2000余辆商场门口5000方米非机动车停车场总计划投资6亿）欧尚海杨浦区建1占170亩型法国商业中心MALL项目

　　乐购HYMALL：力发展35万方米生活购物中心 目前已拥乐购卖场河畔百货百脑汇IT卖场3种业态乐购海七宝店乐购海光新店等型购物中心

　　日佳世客JUSCO：投资青岛第3家分店面积达6万方米青岛第1家分店面积4万方米

　　家乐福：海家乐福346号店： 海古北购物中心 海江购物中心海金桥购物中心均改单纯卖场形态复合化购物中心发展2号店更入驻友谊南方商城购物中心
摩尔购物中心MALL种模式特点

笼统购物中心具体分类：

　　开发商背景购物中心营理模式（包括营例）分类：

　　1物业型购物中心：分Ａ物业型购物广场SHOPPING PLAZASQUARECENTERＢ物业型摩尔购物中心MALL

　　Ａ物业型购物广场：般房产商开发建市中心黄金段实行租赁制特点：面积般510万方米左右面积够定位必须突出某目标顾客群体入驻业态般齐备业态业种复合度够（通常定位高端市场租户高级百货许业态没引入）称真正摩尔购物中心MALL

　　Ｂ物业型摩尔购物中心MALL：称普通摩尔购物中心MALL普通摩尔物业者般进行零售营场出租专业零售商委托专业理公司进行理实行者理者营者分离优势互补保证提高理水摩尔统社会形象面消费者时摩尔零售商分营产品充分展示独特品牌形象营风格种购物场组织构造形式包含着种促销思想消费者购物场停留较长时间普通摩尔购物中心MALL房产商MALL求设计开发建市中心黄金段城郊居民聚居区实行租赁制特点：面积购物广场许般1530万方米左右业态业种复合度高度齐全般全业态全业种营

　　建购物中心容易理购物中心难规模购物中心正常运行首先求事先策划设计成功美国购物中心事先策划外实行专业化理理体房产者房产者聘请专业化商业理顾问公司购物中心理简单视物业理商业理错误门边缘学科物业理商业理交织购物中心理者仅保证水电暖空调等设备正常运转周围环境整洁安全应该知晓店铺营知识零售商提供信息服务参考价值建议更重进行统促销活动负责顾客引进店中　购物中心集贸市场理者绝仅收租金必须保证入租客户具完美体致形象保证赚取理想利润否租金呢物业型购物中心营理方面专业购物中心理公司负责台湾家购物中心（京华城）聘请新加坡专业购物中心理公司理

　　物业型购物中心东南亚香港新加坡等发展 代表：香港时代广场海港城太古广场城新加坡义安城Ngee Ann City莱佛士城Reffles City威士马广场（Wisma Atria）先坊Centre Point菲律宾马尼拉GLORIETTA PLAZA香格里拉广场SHANGRILA PLAZA马西亚吉隆坡刘蝶购物中心(LOW Yat Plaza)燕美购物中心(Imbi Plaza)乐天购物中心(Lot 10)泰国曼谷世界贸易中心（World Trade Center）暹罗广场（Siam Center）River CityThe Emporium台湾京华城中华城台茂购物中心厦门SM城市广场 海外著名SHOPPING PLAZASQUARE般租售 便保持购物中心身品牌形象理力度

　　国代表：香港九龙仓投资：海时代广场北京时代广场香港记黄浦投资：海梅龙镇广场北京东方广场香港嘉里投资：海嘉里夜城北京国贸中心

　　国物业型购物中心少数较成功外面着三困境困境：客流旺诸城市开业纯物业型购物中心面客流旺灾难走进购物中心萧条冷清感觉顾客象画展样浏览专卖店真正掏钱购物稳定回头客更少困境二：租户难求纯物业型购物中心采招租方式营开发商店铺摊位出租零售商租金开发商重利润源取稳定理想租金必须找信誉零售商购物中心建成常常遇招商难题：期零售商想想国专业店专卖店数量少质量低购物中心没充足选择余外国专业店专卖店倒成熟化定适合中国目前消费状况然适应中国定营业执困境三：理乏力购物中心里常百权独立零售商应通统理树立购物中心整体形象购物中心理百货店理难度面问题诸零售商否接受统收银否接受统营业时间否接受进行统促销行动等果协调效会损害购物中心整体形象顾客失光顾兴趣

　　2百货公司型购物中心：

　　型连锁百货公司发展扩建成面积般1015万方米左右面积够定位必须突出某目标顾客群体入驻业种般齐备业态复合度够（通常定位高端市场百货公司然百货公司身超市般特色般没引入卖场家具城玩具反斗城卖场等业态）称真正摩尔购物中心MALL着百货公司型购物中心断扩建兴建2馆馆等业态正引入百货公司型购物中心迈真正摩尔购物中心亚洲百货公司型购物中心新光三越百货台南新店面积达16万方米引进业态已称真正摩尔购物中心MALL

　　百货公司型购物中心纯物业型购物中心定优裕性体现百货公司信誉佳客户关系营销促销理水高招租招商较容易业绩般较佳代表：台湾远东百货集团远百购物中心台湾新光三越百货台南购物中心台北信义2馆东京高岛屋百货汉城乐天百货总店代表：北京庄胜崇光SOGO百货海第八佰伴商厦武汉广场等

　　3连锁摩尔购物中心MALL：

　　专业连锁购物中心集团开发营特点：营例较高（5070左右）连锁摩尔购物中心指：专业连锁购物中心集团开发营营例较高（营百货公司超市影城美食城等）业态业种复合度极度齐备商品组合宽度宽深度深定位家庭（全家全客层）满足全客层站式购物消费站式文化娱乐休闲餐饮享受特型购物中心专业连锁购物中心解决购物中心招租难题 迅速实现购物中心全面开业 理促销力度号召力普通购物中心高许国言国商品品种类专卖店国外30左右购物中心招租更难 专业连锁购物中心种值推广购物中心营模式 专业连锁购物中心营理求难度业态更高 国没出现专业连锁购物中心引入外资专业连锁购物中心集团菲律宾SM SUPER MALL集团（营SM百货公司SM超市SM影城SM玩具反斗城卖场SM美食城）ROBINSONS集团（营ROBINSONS百货公司ROBINSONS超市ROBINSONS影城ROBINSONS玩具反斗城卖场）泰国正集团THE MALL集团（营易初莲花超市）马西亚金狮集团属百盛购物中心（营百盛百货公司超市）

二购物中心商场面积规模分类：

　　1巨型超级购物中心SUPER MALLCITY MALL

　　面积24万方米 曼谷西康广场Seacon Square马尼拉SM MEGAMALL香格里拉广场SHANGRILA PLAZA吉隆坡Midvally Megamall购物中心台北京华城新加坡义安城新达城广场Suntec City海正广场香港海港城

　　2型购物中心

　　面积1224万方米间 广州天河城中华广场连广场新玛特摩尔 巨型型购物中心超型购物中心发展步位分步进行投资分期二期工程兴建时进行调整

　　3中型购物中心

　　面积612万方米间 海友谊南方商城成摩尔百盛广州中泰百盛 北京东方广场北京中友百货海九百城市广场太洋百货购物广场般中型购物中心

　　4型购物中心

　　面积26万方米间 乐购海七宝店JUSCO吉岛青岛东部店生活购物中心社区购物中心型购物中心

　　三购物中心定位档次分类

　　真正摩尔面积巨定位家庭（全家全客层）站式购物消费站式休闲享受 商品高中低档必须齐备保证商品品种齐全理想例：高3︰中5︰低2然处商圈购物中心高中低档例调整

　　1高档商品

　　香港时代广场海恒隆广场马尼拉GLORIETTA PLAZA香格里拉广场SHANGRILA PLAZA台北京华城（果70例营高档商品购物中心般作10万㎡开国话集客力限般购物广场称摩尔购物中心MALL）

　　2中高档商品

　　高中低档例协调（高3︰中5︰低2左右）广州天河城马尼拉SM MEGAMALL台北远百马尼拉ROBINSONS PLACE海正广场

　　3中低档商品

　　马尼拉EVER摩尔低档商品超60否成型跳蚤市场商品市场批发市场称摩尔购物中心MALL

　　四购物中心选址点分类：

　　1会型购物中心

　　东亚日香港台北带会型购物中心位市中心黄金商圈连通铁站 般楼层较高：营业楼层达23层面812层 35层停车场 马尼拉SM MEGAMALL香格里拉广场SHANGRILA PLAZA台北京华城新加坡义安城新达城广场Suntec City海正广场香港时代广场

　　2区型购物中心

　　位市区非传统商圈交通便捷

　　3城郊型购物中心

　　欧美城郊型购物中心位城郊高速公路旁般楼层较少：营业楼层1层面24层室外停车场巨达1000车位甚1000车位型停车场附楼菲律宾SM MALL购物中心较美式时营着会型城郊型2种购物中心城郊型购物中心： 马尼拉24万㎡SM NEDSA MALLSM SOUTHMALL海17万㎡莘庄购物中心

　　4社区购物中心

　　位型居民社区 社区购物中心般面积较

　　五国际购物中心协会分类型购物中心分8类：

　　商圈辐射范围分类：1邻里型购物中心2社区型购物中心3区域型购物中心4超区域型购物中心（业态复合度高真正摩尔）

　　入驻商家业态行业分类： 5时装精品购物中心6型量贩购物中心7题节庆购物中心 8工厂直销购物中心

　　1994年ICSC（国际购物中心协会）分类出八种购物中心八种购物中心通特点：致整体建筑设施规划完整交通道路系统足够停车空间元性商店业种服务统营策略店面理独立性购物环境整体言密闭式购物区（Mall）通常购物中心体采密封式设计店面两两相条商店衔接中央温度调节系统消费购物通道加连接形成四时四季舒适购物环境

　　六购物中心业态复合度程度分类：

　　1业态复合程度极高面积超12万㎡ 称真正摩尔购物中心MALL 泰国曼谷西康广场施康广场（Seacon Square）菲律宾马尼拉SM MEGAMALL等

　　2业态复合程度较低 （型百货公司没卖场卖场没型百货公司 没型影城） 称摩尔购物中心MALL
七摩尔购物中心外观分类：

　　1美国式简洁外立面粗特型仓库工厂：菲律宾SM MEGAMALL 厦门SM城市广场美国MALL OF AMERICA

　　2童话般欧洲古城堡式外立面：台湾台贸购物中心菲律宾ROBINSONS

　　3豪华高贵现代派特型百货公司：海正广场台北京华城菲律宾ROBINSONS PLACE菲律宾SM ASIAMALL 菲律宾香格里拉MALL

　　4分散商业建筑组成建筑群：香港黄浦新天菲律宾TUTUBAN CENTRE菲律宾FILVEST SUPERMALL宁波天广场

　　5购物乐园式摩尔：韩国汉城乐天乐园世界LOTTE摩尔（乐天百货集团投资）

　　6交通综合枢纽换式综合摩尔购物中心 具特色购物中心

　　7美国式型购物中心：青岛佳世客JUSCO

　　8附带写字楼摩尔：北京百盛北京新世界中心

摩尔购物中心相较传统商业街较优势
1）摩尔购物中心规模称室步行街幢超级购物中心面积20万50万方米南京东路步行街商业面积更
　　2）摩尔购物中心商家布局更合理功更更全更重摩尔汇聚休闲娱乐餐饮文化展览服务等功仅实现站式购物更实现站式享受
　　3）摩尔购物中心：全天候受气候素影响整幢室建筑安装全室空调必担心传统商业步行街会进店会出店感忽冷忽热整路程更舒适成享受尤目前街道盛行室外活动转摩尔中庭举行必承受室外酷暑高温寒风雨水等影响
　　4）摩尔百千家店铺市场作动觉实现错位营竞争必政府商委作硬性规定理摩尔行业配备齐全规划合理
　　5）环境更优美更舒适性化 服务设施更全更更完备
　　6）摩尔催生新营模式：业态行业互相嫁接催生新营模式
　　7）摩尔购物中心提升商圈等级创造新商圈

　　美国国际购物中心协会规定购物中心五特征：(1)购物中心规划开发设立营统组织体系运作(2)适应统理需产权求统分割出售(3)尊重顾客选择权实现次购足(onestop shopping)目(4)拥足够数量停车场(5)更新区创造新商圈贡献见购物中心开发者业开发业理委托专业购物中心理公司理场出租种零售商（然业营部分场）种店铺引进少引进谁事先统规划行业合理例功仅包括次购足售卖功应包括吃喝玩乐生活功：次休闲享受足(onestop enjoying)

　　摩尔MALL包括众行业业态行业业种业态业种复合度极度齐全商品组合宽度极宽深度极深摩尔表现出高度专业化高度综合化存成熟性结构特征便全家家庭式消费

　　摩尔行业店铺功 商品组合宽度极宽（商品类极广表现包含类商品商品高中低档齐备商品品种齐全通型百货公司综合超市卖场实现） 深度极深（类商品品种极表现花色尺寸款式选择性许特色商品般商店易找通类专卖店专业卖场实现）

　　选择性强摩尔商家特色高度专业化差异化极强（特色高度专业化：表现商品组合符合定位目标顾客需商品全部引入符合定位目标顾客需商品律引入）相类似商品陈列 马尼拉SM MEGAMALL贺卡例：SM百货店里汇集高档时尚特色名牌全系列贺卡SM卖场汇集实惠特色价品牌全系列贺卡书店汇集文化特色全系列贺卡礼品专卖店GIFTGATE汇集礼品特色种品牌全系列贺卡玩具卖场TOY KINGDOM汇集卡通特色童系列贺卡特色摊贩展销中心汇集低价特色全系列贺卡层次类型顾客容易找想东西选择度极高差异化极强：种商品会业态行业商家中出现商家通差异化定位取文化氛围特色化陈列方式商品组合购物环境装潢艺术道具灯光促销手段特色服务商品包装等方面错位吸引层次类型目标顾客）10万50万方米摩尔百千家店铺动觉实现错位营竞争（错位营许商业街难解决难题）全业态全行业营摩尔商品品种商业街更更全顾客购买想商品商业街更容易找

　　更重摩尔汇聚休闲娱乐餐饮文化展览服务等功仅实现站式购物更实现站式享受
国家类型摩尔购物中心特点

1美国加式购物中心2法国代表欧洲式购物中心3日式购物中心4香港新加坡式购物中心5菲律宾泰国代表东南亚式购物中心

　　1美国式购物中心（型摩尔购物中心起源）：

　　欧洲中常shopping center美国较mall法文centre commerciaux美国购物中心建市中心郊外高速公路旁郊外高速公路旁居加菲律宾西亚海湾区购物中心美国式

　　特点：规模顾客选择度高美国式Mall外观似仓库工厂简朴华装修较现代化性化舒适追究高档次做实浪费（美国购物中心利特旧厂房改建外观豪华甚太显眼部设计装潢性化舒适）

　　美国购物中心集客力非常强16家百货商店型服装专业店作力店常见题店梅西彭尼西尔斯诺德斯特龙五月布鲁明代尔等名牌店铺购物中心占少1／5 面积时WALMART类卖场力店卖场购物中心仅占1／10面积购物中心中汇集量专卖店购物中心百货店般放弃专柜式营美国购物中心题店法国法国购物中心题店卖场百货店少店牌家乐福安马榭欧洲马榭等面积常常占购物中心整体1／3甚1／2 题店外购物中心常设十家百家名牌专卖店包括服装鞋帽首饰眼镜文具化妆品图书音电器体育器材等等购物中心设快餐店吃店包容世界国风味餐馆然会产生周游世界感受吃饱喝足继续走购物旅程走进电影院录厅欣赏莱坞巨星表演走进健身房消化腹中食物购物中心满足聚会休闲需购物中心般全室建筑走廊式布局走购物中心走具林荫商业街绿色植物街心花园花园里鲜花喷泉想驻足方恰恰安置休闲椅独里享受然宁静情里窃窃私语朋友里聚会想切购物中心会满足

　　然商店越越专业化趋势购物中心越建越功越越综合美国购物中摩尔Mall商城位布鲁明顿市明尼波利斯郊区总面积达39万方米商店400家未购物中心模式：杂耍场座城市集中着应消费品众消费者服务项目出售汽车直举行婚礼

　　2法国代表欧洲式购物中心（缩版美国式购物中心）

　　欧洲购物中心美国式购物中心体较相象欧洲购物中心规模般美国购物中心许

　　点：欧洲购物中心建城乡交界处美国购物中心城中城郊法国购物中心里题店特级市场美国购物中心里题店百货商店居欧洲购物中心营日常生活品美国购物中心选购品欧洲购物中心较实英国法国英国购物中心位市区

　　3日式购物中心（特百货商厦型购物中心）

　　韩国台湾购物中心日式

　　日式购物中心美国式购物中心点：

　　传统日式购物中心建会市中心美国购物中心城中城郊日式购物中心型百货公司投资建设扩充营业楼层较高（达23层面713层）占面积较停车场般位37层美国购物中心专业购物中心集团投资建设理营业楼层较低（1层面24层）占面积极型室外停车场型停车场附楼 美国购物中心集团已日建设批美国式购物中心日Gotemba摩尔美国购物中心雀喜投资

　　4香港新加坡式购物中心（房产公司投资建设物业型购物广场SHOPPING PLAZA代表）

　　香港新加坡购物中心建市中心房产公司巨头投资建设称购物广场营业楼层较高（达23层面57层）停车场般位35层营理方面通常专业购物中心理公司负责台湾家购物中心聘请新加坡专业购物中心理公司理

　　5菲律宾泰国代表东南亚式连锁摩尔购物中心

　　菲律宾泰国代表东南亚式购物中心象美国式购物中心 身连锁特点鲜明特点：专业连锁购物中心集团开发营理面积庞营例较高（5070左右）营百货公司超市影城美食城等业态业种复合度极度齐备商品组合宽度宽深度深定位家庭（全家全客层）满足全家站式购物消费站式文化娱乐休闲餐饮享受连锁购物中心解决购物中心招租难题 迅速实现购物中心全面开业 理促销力度号召力普通购物中心高许

　　外东南亚摩尔位市中心郊外

　　部分连锁购物中心简介：

　　菲律宾SM SUPER MALL集团（营SM百货公司SM超市SM影城SM玩具反斗城卖场SM美食城）ROBINSONS集团（营ROBINSONS百货公司ROBINSONS超市ROBINSONS影城ROBINSONS玩具反斗城卖场）泰国正集团THE MALL集团（营易初莲花超市）马西亚金狮集团属百盛购物中心（营百盛百货公司超市）

　　注：业态均连锁营包括超级购物中心高级百货商店CHAIN MALLCHAIN STORE连锁1种营模式 连锁1种业态业态包括MALL购物中心均连锁营摩尔包含业态

　　型购物中心百货公司更需良理 国外许型连锁购物中心集团 位居连锁型购物中心SHOPPING MALL（销品贸）业世界第三亚洲第菲律宾SM PRIME（SHOEMART）集团营SM SUPERMALL连锁超级购物中心SM SUPERMALL单体商场1520万方米中营面积超60 营连锁SM百货公司（分SM HOMEMART家品SM APPLIANCE家电SM CLOTHES服装SM STATIONERY文具等连锁专业分公司 分部门种构架处： SM部门公司更专业招商更方便形象更统促销力度更强商品成更低发展定阶段部门公司市筹资） SM SUPERMARKET卖场SM CINEAX厅影城 SM TOYKINGDOM玩具卖场等专业子公司出租面积仅40左右 快餐店吃城专卖店电子游戏城五金卖场等目前菲律宾SM（SHOEMART）集团已厦门投资开设1家17万方米SM城市广场 超级购物中心惜厦门SM总裁（施成先生）私名义投资（SM PRIME投资） 该超级购物中心未引入连锁SM百货公司SM SUPERMARKET卖场引入连锁SM CINEAX厅影城百货公司租台湾雅百货卖场租美国沃尔玛国购物中心应该学SM集团模式走连锁购物中心路菲律宾ROBINSONS连锁购物中心集团采种模式 （目前海华联海友谊正探索着走连锁购物中心路海华联目前兼备连锁快餐店便利店超市卖场家电专业店百货6种业态首家型购物中心杨浦区五角场开始建造乐购采种模式）
房产巨头开发摩尔准摩尔项目
1）资房产巨头：

　　连万达集团万达购物广场： 已长春青岛天津南昌连沈阳成等城市开始投资建设型购物广场SHOPPING MALLPLAZA万达计划全国20余城市投资建设万达购物广场（美国沃尔玛已万达集团达成合作协议 沃尔玛卖场作力店入驻万达购物广场年美国沃尔玛公司亚洲区总裁钟浩威先生行万达集团总裁王健林等关领导赴长春沈阳连青岛天津等考察双方进步合作进行友交流万达购物广场余商场面积通租售进行招商 万达集团总裁王健林频频台湾太洋百货英国百安居专业建材卖场吉盛伟邦家居集团等业态商家高层洽谈合作事宜）

　　华润集团： 15万方米MALL华润世纪新城已建设中海浦东华润时代广场已开业北京华润厦（家乐福入驻）（旗：香港华润百货GMS万佳百货中艺百货）

　　2）外资房产巨头：

　　香港记黄浦长江实业集团 北京东方广场海梅龙镇广场重庆会广场广州海珠广场等（旗百佳超市屈臣氏丰泽电器等）

　　香港新世界集团：北京天津武汉连海广州建造家新世界购物中心然香港新世界百货中力店中北京新世界中心达14万方米16万方米武汉新世界购物中心（原武汉饭店新世界武汉第3家购物中心）正建设中

　　香港恒基集团：北京恒基中心商城海夜城恒基中心1期（2期3期建）海南京西路恒基广场建

　　香港新鸿基集团：北京新东安广场海中环广场新鸿基集团正广场附建设50万方米国际金融中心项目 中包括1销品茂项目

　　香港嘉里集团：海嘉里夜城2期3期加已营业1期项目（太洋百货）商场总面积超10万方米海南京西路嘉里中心广场建中北京国贸中心已营业

　　香港九龙仓集团：已海北京开2家中型时代广场购物中心 重庆成连等时代广场项目开工建设外海南京西路建设会德丰广场

　　香港太古集团：海中信泰富广场（参建）广州文化广场

　　香港恒隆集团海港汇广场海恒隆广场

　　香港中信集团深圳中信新城市广场海中信泰富广场广州中信广场

　　香港协集团： 海南京西路20万方米协广场购物中心建中

　　香港瑞安集团： 海新天2期东区瑞虹新城二期购物中心项目开始建设 北京西单购物中心

　　香港英皇集团：海英皇明星城

　　台湾汤臣集团： 海浦东建设居住20万浦东台湾城该项目应该包括1摩尔项目
购物中心开发理念

2001年11月11日国正式加入WTO入世中国零售业市场竞争日趋激烈数表明10年中国零售业均年增长97年半年国零售增长101果加物价负增长素实际增长127表明国国商业零售业发展速度相迅速国外零售业巨子中国市场广阔纷纷加快扩中国国市场份额步伐国零售业市场巨发展空间必商业零售业空间载体——商业房产提供难发展机遇

　　世纪80年代末90年代初兴起购物中心（Shopping CenterMall）提供次性购足娱乐休闲兼具样化商业组合环境风靡欧美日东南亚逐渐认零售业流形态购物中心群建筑组合起商业设施建设段规划开发营作操作单体单体位置规模商店类型服务区域相关单体通常提供性质总体规模相适应时停车辅助停车设施购物中心商业房产种形态

　　购物中心特点：投资方需整合房产开发商业营理两资源商业营具统理分散营特点投资收益高市场风险高购物中心目通投资营造具舒适方便购物休闲等功建筑空间进通租售商铺获利达目购物中心项目开发理念须项目选址前期定位规划设计期销售定价楼盘推广等方面突破：（）项目选址市场调查注重段商业价值 拟建购物中心段商业价值商业机会进行详周全分析：
　　1调查消费口消费群体消费模式购买力消费偏现状发展状况
　　2调查目标块处商圈（商圈单商业建筑影响更）
　　3调查竞争者分布营状况租金状况现状发展趋势
　　4调查目标城市远期城市规划商业规划
　　5调查目标块商业价值机会点
　　6调查商铺置业者投资购买力投资心理

　　（二）项目定位须差异性

　　购物中心具购物休闲娱乐等特征然做出项目性差异性定位

　　1项目定位差异性影响建筑规模差异性

　　购物中心建设规模差异定位关系：

　　建筑规模覆盖商圈市级购物中心：3万方米覆盖整城市服务口30万区购物中心1——3万方米覆盖城市局部服务口10—30万居住区购物中心3000——10000方米覆盖城市居住区服务口1—5万邻里型购物中心3000方米服务口1万

　　2项目定位差异性题创新相辅相成

　　运动题购物中心科幻题购物中心娱乐题购物中心文化题购物中心等项目定位提供创新思路

　　3项目定位差异性品牌店组合差异性密切相关

　　品牌店组合差异性项目营中消费群消费档次影响时尚精品店品牌组合——北京新东方广场传统老字号店组合——北京琉璃场步行街消费群档次明显差建筑风格营风格求截然

　　（三）规划设计坚持创造高质量商业空间

　　购物中心非常注重整体规划细部处理创新设计意识营造富含商业气息高质量空间规划设计角度购物中心开发：

　　1符合城市总体规划商业布局规划

　　城市总体规划街道交通市政公设施居民住宅建设改造规划影响拟建购物中心远期优劣势甚成败

　　2购物中心求易达性

　　购物中心必须具易达性需合理交通组织足够停车位购物者交通花费时间精力少根交通工具应交通组织停车方式：
　　①行车国绝数城市市民交通工具某行车保量城市开发购物中心必须配足够行车停车区域
　　②公交车适合步行出行消费者公交站点公交理公司申请站点
　　③家庭轿车美国等汽车国家购物中心100方米建筑面积配45——55停车位标准修建国汽车保量国外相购物中心套汽车国家停车位标准目前国家庭车发展快中长期国购物中心必须预留足够汽车停车位
　　④铁轻轨已规划中城市铁轻轨购物中心开发营具极重价值尤购物中心更重
　　⑤出租车购物中心出入口预留出租车客区域方便消费者搭出租车

　　3购物中心求合理空间形式

　　购物中心采四种空间形式：
　　①室开间街道商铺间没完全隔绝
　　②露天步行街空顶棚空间开敞步行街
　　③回廊式步行街步行街两侧侧回廊步行街局部遮盖
　　④室步行街步行街室完全遮盖

　　步行街种线状建筑空间更利消费者购物休闲交流娱乐更感受繁荣商业氛围利购物中心营理步行街购物中心受欢迎空间形式购物中心追求宽敞舒适空间时实际面积率K（实际面积销售面积）控制室外步行街购物中心K达75——80室购物中心K中庭道（街道）休闲区等等面积般45——65间建筑设计时实际面积率K重评价空间形式合理性指标
　　4购物中心部动线组织求引导性

　　动线规划方案总体考虑商业业态总体衡通承租户流通行量达达购物中心整体气衡规划设计常手法：
　　①力店引导流般力店出入口安排动线终端延长购物中心流通线
　　②局部造景中厅引导流
　　③餐饮休闲娱乐区引导流
　　④出入口数量位置设置调节流量均衡
　　⑤障碍设计购物中心轮椅残疾提供便利设施
　　5购物广场建筑设计讲求店招标示两种方式合理运购物中心室外外立面室处理处理讲究建筑性风格时追求商业气氛娱乐性较常店招标示两种方式
　　① 屋顶外立面合理处理店名招牌广告位满足营期购物气氛营造取观广告位出租收入
　　② 建筑细节中溶入标志图示完美建筑美商业味融合

　　国外购物中心标示做非常鲜明佛罗里达迪斯尼全明星娱乐场外立面标示——棒球标志乐标志橄榄球帽标志非常特殊展示购物中心形象建筑室标示建筑美商业味融合外具功性引导购物者方便购物避免重复路线帮助出现事时准确迅速行动等购物面图电话厕动扶梯消防出入口消防龙头服务出入口行疏散线等等应该成全套图示中部分

　　６购物中心讲求障碍设计

　　购物中心应残疾老孕妇童等弱势群体提供良等购物环境建筑设计体现思想动步道运进出出入口动门高差处设坡道残疾专电梯专厕专停车位等

　　７购物中心讲求部绿化景观

　　丰富绿化创造舒适休闲购物空间温馨气氛购物者购物赏景感觉设计样景观绿化设计项目开始时出方案种植花树荷载考虑空调出入口关系现场植围护问题浇灌系统设计避免强光光源影响等等素

　　８购物中心讲求商业灯光明

　　商业灯光明创造舒适购物环境极重突出商品立体感质感重点明注重情调表现餐饮娱乐休闲等服务区域装饰明等等良亮度商业灯光明明显改善空间感室空间感较购物中心尤采良灯光明室空间显宽敞达良购物中心室灯光效果设计时处理明色温度显色性室装修质感色彩关系灯光装饰相映生辉

　　９商业业态分布规划会影响局部规划设计购物中心营户较购物中心必须承租户营业态业种进行统商业规划样必影响购物中心部营户区域设计建筑结构水电暖通装修等方面设计营户求相配套

　　背景机遇

　　二十世纪WTO加入中国更进步开门 中国必走更加开放现代化中国拥十二亿口着巨消费潜力国外商家羡慕已久点早已想进入市场时机尚未成熟着WTO加入纷纷竞相涌入中国市场沃尔玛家乐福普尔斯马特……希捷足先登抢占先机中国发展基础国外商家国商家相具巨规模效应数百年积累起丰富理验必国商业带巨击压力导致中国商业史新轮革命中国发展已势挡沃尔玛家乐福等国风风火火势头见斑然发展程步伐刚刚开始更场面干年中逐渐体现值机万达进行商业购物广场建设全国范围造新轮商业航母必中国商业走现代化国际化作出磨灭贡献成新世纪弄潮者

　　二新模式思索

　　新商业理念需新商业模式相呼应创造出适合国外型商业适合国商家发展新型商业物业目前务急

　　首先种模式应适合商家品牌商家组合起发挥出特点优势互补荣生适应商家独立营适应商家理模式

　　次种模式应充分体现关点国外商业模式发展实践中出愈发达文明商业愈设计中考虑需求需求体验放首位商场单纯购物功基础衍生出休闲功文化娱乐功功断充实完善现代商业模式发展种趋势万达航母应应种趋势商场设计中应注重休闲公空间设计更体现性化特点考虑环境互动考虑种功融入中性童娱乐场青年型影剧院等样体现现代商业特征

　　种模式交通组织应具现代化理念解决车分流问题充分考虑消费者方便性舒适性符合障碍设计原更具国际化特征

　　总种模式应种站前肩膀推陈出新商业模式继开发扬光种全新模式

　　三购物广场面设计

　　购物广场面设计种模式定位前提思想指导设计出种模式具体技术体现进步落实求体现特点面设计特点：
　　①购物广场首层设计成步行街形式步行街组织空间型品牌店置二三层四层布置功品牌店样满足某商家独立营理需满足商家功二者便商家商家两者间取相益彰效果时消费者提供种新商业空间形式室步行街
　　②层面设计均中庭中心中庭步行街层面组织联系起购物广场空间融会贯通产生强烈空间效果商家创造出种荣生环境顾客获带然光休闲空间满足顾客休闲功求中庭设计融入文化互动理念提高整购物广场艺术品位增强空间艺术魅力文化氛围营达文化搭台济唱戏高超理境界
　　③购物广场交通设计非常现代化停车场置层卖场置面样节约避免面停车带车混杂缺点车流流体现空间布局设计然流畅特点
　　④购物广场层空间层高较高种功融入创造条件例：中设置童娱乐场已许现代化商业中心缺少种功满足部分带孩子逛街家长购物需求方面童找乐园方面家长放心购物双方达满意效果中设置青年娱乐场型影剧院电子游戏厅等购物娱乐结合起二者相益彰更富刺激性符合青少年心理特点提高空间活力购物广场布局更现代化国际化

　　综述整购物广场面设计紧扣模式题发挥淋漓致谓传统模式基础创新发展必具勃勃生机活力现代商业功找佳契合点

　　四购物广场风格定位

　　万达购物广场立面设计定位城市风格城市异更益发挥设计师创造力深入研究建筑风格购物广场建筑风格建筑风格融合起创造出精品时增强购物广场环境适应性便建筑风格融合利体现商业建筑身丰富彩

　　立面设计中充分考虑细部设计广告牌设计定例构图布局成商场立面部分样避免商场投入广告意布置立面风格受破坏性更保护立面风格完整性商场立面具较高艺术性品位商场室环境设计中应突出步行街中庭等空间艺术效果做题鲜明充满情味顾客带种全新感受逛商场余体验生活美艺术享受样做结果反会促进商场营济文化间相互配合演绎出谐优美旋律意义讲万达仅济繁荣者会文化艺术创造者
购物中心商业理理念

购物中心开发商说开发商铺前提开发够必须成立专门商业理公司购物中心进行理长久发展目前国商铺购买者收取租金银行商铺揭贷款种情况开发商购物中心理更重果购物中心商业理力影响商铺业租金收益业揭贷款终风险落开发商头综观国外购物中心开发商成立商业理公司理购物中心种通模式

　　（） 购物中心具统理分散营特点

　　购物中心商铺计划聚集购物中心进行统理分散营购物中心区房产核心特点统理求购物中心必须代表业权利受业委托理公司统理没统理购物中心难受激烈零售业市场竞争分散营购物中心消费者营者间交易提供场购物中心理者直接进行商业营消费者营者间搭建桥梁

　　（二）购物中心统理理念统招商理统营销统服务监督统物达统理分散营理模式购物中心销售合中应该约定承租户必须服理公司统理外某购物中心通租赁合约中直接国际购物中心协会（ICSC）标准格式法律确定购物中心理公司理位

　　1统招商理求招商品牌审核理完善租约理

　　①谓品牌审核理指：招商象需品牌审核进入

　　审核包括厂商产品审核须具效营业执生产许证注册商标登记证产品合格委托书（适批发代理商）品牌代理委托书（适专卖代理商）税务登记证法授权委托书等

　　②完善租约理

　　租约理包括约定租金租期支付方式物业理费收取等较关键租约条款理（鉴国际购物中心协会（ICSC）标准格式）：（1）承租户营业态受整购物中心统商业规划限制果发生重变化须业委员会认（业委员会成立前开发商认）（2）营业时间确定（3）承租户店名广告促销广告尺寸悬挂位置语言文字方面须接受统理（4）整购物中心促销承担义务（5）承租停车场确定偿偿限制（6）投保范围事宜（7）否统收银

　　③购物中心招商钟情知名连锁商业企业

　　超级连锁店超级百货公司入驻常常带动整购物中心利销售理年购物中心连锁商业企业更达较合作

　　购物中心说连锁商业企业规模足够店铺做支撑商品销售价格会低非连锁型店低价格购物中心想吸引消费者购物法宝二购物中心进驻商户理属统规划商户遵纪守法购物中心商业理公司会百货公司样商户干涉选择律性高固定营模式连锁企业购物中心理说相省心放心

　　外连锁商业企业说选择商业价值高段足够面积营关重购物中心选址慎慎选气旺区域潜力区域进驻购物中心连锁企业等费力气找营段二购物中心采取入驻商户独立营模式功商业规划气保证连锁商业企业希入驻购物中心

　　2统营销理助维护提高营者利益

　　目前购物中心竞争激烈折降价促销竞争手段较流行吸引购物者光顾理公司应该购物中心策划1年365天天天营销计划谓节节节造节组织策划相关促销活动发生费应预先业沟通预算业意实际发生费承租户销售额定例进行分摊果购物中心统收银理较执行销售额分摊费

　　3统服务监督助营者间协调合作购物中心须设立开发商领导商业专家组成理委员会指导协调服务监督承租户营活动保证购物中心高效运转常见方式：
（1）指导项目：培训售货员卖场布置指导促销活动安排
（2）协调项目：协调营者间紧张关系增进营者间合作
（3）服务项目：行政事务理
（4）监督项目：维护购物中心纪律信誉协助工商税务卫生消防等部门理

　　4统物业理助建筑空间维护保养

　　购物中心物业理容包括：养护建筑维护设备保证水电气热正常供应公面积保洁保安防盗车辆理绿化养护意外事处理等

　　房产开发类型收益较购物中心开发收益高（外豪华墅）风险果购物中心开发营没成熟验模式购物中心开发椽木水鱼难继握中规律勇创新笑傲江湖
摩尔购物中心担起百货商场掘墓角色？

实际摩尔购物中心百货商场卖场三业态正显现相辅相成态势型GMS综合百货超市吉岛JUSCO天贸南百货开进天河城购物中心仅吉岛天贸南百货业绩非常优秀 促进天河城购物中心发展购物中心类店铺营业绩幅度提高实行摩尔购物中心百货商场卖场三业态步良性发展
　 　　　　
　　谓购物中心（shopping mall）开发商规划统理拥型核心店样化商品街充足停车场满足消费者购物需求日常活动商业场1989年世界第购物中心加开业购物中心迅速发展衍生出规模划分邻型(型)社区型然景观型城市开发型休闲娱乐型购物中心

　　目前美国购物中心营业额占社会零售总额半业员超1000万时购物中心集购物休闲观光文化体营模式完善辅助服务设施风靡欧美日东南亚等国家

　　国际购物中心协会亚太区首席代表凯文认购物中心实质已成休闲场购物活动成种消遣社交活动时购物中心购物者创造种公园里佯感觉购物中心单单更更全更—健全企业相互独立零售体购物中心业整中心作完整整体运作独立租户必须遵守统动作规包括运营时间签名格式促销营销步骤等等成功购物中心关键建立业租户稳定关系成功业市场调查租赁供营等软件硬件方面予租户支持业士认迄止购物中心全球范围提供效供货服务佳方式着济全球化零售业充分发展时装化妆品豪宅连锁餐厅超级市场许会断转移运营场购物中心成零售商青睐供货方式

　　深圳市标点营销策划限公司总理张建成认：托国原百货店基础百货作购物中心核心店逐步实现百货购物中心演变

　　现商业形式(超级市场型综合超市便利店仓储式商场专业店专卖店百货等)言超市流消费群周边10分钟车程范围居家士辐射力强适合作核心店型超市作核心店适应中型购物中心出租面积应1．5万方米便利店专业店专卖店作辅助服务设施唯独百货方适应型(27万方米)超型(7万方米)购物中心核心店业态需求

　　张建成预测传统百货营模式城市会全面现代化购物中心演变目前国百货业出现跨行业跨业态化发展正该业态超型购物中心转型前期雏形国部分城市百货商场开始设免费童乐园代托童喷泉音乐游艺中心美食广场娱乐城休闲咖啡厅美容院婚纱摄影等定期举行服装表演文化讲座某类商品学术性研讨引入艺术活动进行促销赢较效益百货意识中购物中心转型

　　中国零售商业呼唤新型商业业态

　　中国加入WTO2003年取消外商零售企业进入域数量限制2005年取消外商零售企业进入控股权限制国际零售业巨头直接较量中国零售企业规模技术服务等方面均处利位商业设施建设整体水较低功单规模偏理水较低绝数营业面积足3万方米没家超10万方米缺乏具代表中国商业水超前特色型综合商业设施龙头商业场中国消费市场迫切需配套设施齐全商品定位高档营理先进超型购物中心填补空白
　　
　　现零售业面日益成熟具较高松散性流动性消费群体消费市场正发生巨变消费容元化需求层次复杂化购买行理性化需零售企业身做准确定位真正消费者成企业营销活动中心激烈市场竞争中赢席效益规模零售企业发展需追求合理规模进行业态扩展百货商店进入超市领域超市集团进入便利店领域杂货店延伸身领域催生新型商业业态
　　
　　未提供优良购物环境面积绿休闲场停车场时满足层次消费者购物休闲娱乐餐饮文化服务功摩尔必然中国零售商业发展新形式
　　
　　国外摩尔发展启示
　　
　　摩尔（Mall）毗邻建筑群中型建筑物中理机构组织协调规划系列零售商店服务机构组织起提供购物休闲娱乐饮食等种服务站式消费中心美国西爱民顿摩尔世界购物商场室游乐场商场800间商店150间餐厅食物馆110间食档19间戏院工湖造波浪泳池型高尔夫球场等供游玩乐
　　
　　摩尔具三特征：：占面积绿面积停车场规模建筑规模营业面积般10万方米二：店铺行业全功集购物餐饮休闲娱乐文化服务体三营题明确：处理位置身条件零售商业发展状况确定目标市场然定位引入相应零售商配合市场定位
　　
　　摩尔商业物业者进行零售营场出租专业零售商委托专业理公司进行理实行者理者营者分离优势互补保证提高理水摩尔统社会形象面消费者时摩尔零售商分营产品充分展示独特品牌形象营风格种购物场组织构造形式包含着种促销思想消费者购物场停留较长时间西爱民顿摩尔年接顾客1800千万次顾客次均停留时间约3时次均花费160美元
　　
　　摩尔国际零售商业发展趋势
　　
　　中国目前营发展状况零售商业发展态势未发展规划均购买力水生活质数水求提高中国发展具备优良购物环境提供型休闲场停车场集购物休闲娱乐餐饮文化服务等项功体现代购物中心条件已逐渐成熟摩尔出现中国商业发展定阶段商业业态社会优化组合必然趋势市场竞争日趋激烈天零售企业发展身特色提高服务质量外必须应规模领先效益制胜世界零售业趋势摩尔商业业态充分体现理念营造引导新消费方式引进种新文化理念生活理念建设现代化型购物中心促进中国商贸发展填补商贸空白优化商贸行业结构改善购物环境居民生活质量重意义
　　
　　中国摩尔商业模式
　　
　　发展摩尔强调科技文化含量尤具方特色文化含量城市摩尔应具独二特色特色具代性具竞争力
　　
　　摩尔包括种零售业态———百货类超市类专业店铺专卖店等种功———购物休闲娱乐餐饮文化服务等功针中国零售市场发展方宣传注重摩尔时尚现代前卫等理念灌输购物娱乐博览艺术众功中应题围绕题发展应家庭式消费导方———通设置面积超市家居家电类童青年游乐设施文化广场餐饮覆盖老中青三代辅类专业店针类消费者需求外设置类特色店吸引国国际游客
　　
　　美国摩尔目前已占50％零售销售额2000年营业额已达1万亿美元家摩尔效商圈数百公里中国省会城市中心200公里范围口数千万计商业前景十分诱必须快高标准高起点建成中国尚属空白极具发展潜力摩尔立足省会城市辐射周边城市成具流水准标志性超型购物中心
　　
　　着中国济飞速发展摩尔辐射范围传统商业相形见绌种全新商业方式会继连锁超市仓储式货场市场带更强烈击时带更商业机遇说摩尔目前国际商业发展高业态商业史继百货连锁营仓储式货场第四次革命正迅速成现代商业流(市场报)

　　广州正出现量购物中心时马热潮目前广州数购物中心类零售业态合 算房产概念商场（Shopping Center） 出现原广州写字楼出现供 求情况发展商楼盘改购物中心 商场非国际通行具商业概念购 物中心（Shopping Mall）问题出场选址整体招商策划错误中部分商场均缺乏题致商场商铺布局混乱令消费者适




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