南宁市 金康·天时代 商业筹划
—— 业态分析应策略
南宁商业市场分析
1型综合百货业商场
〔1〕万达商业广场
商场位阳路民族道交汇处营面积达116000方米南宁市型现代综合百货商场定位档次较高营模式规模北京海广州等城市型商业广场相媲美已成南宁市百货业商场旗舰
〔2〕新阳商城
商场位南宁饭店万达广场商业步行街旁营面积43000方米位南宁市传统核心商业区栋现代化程度较高商厦路隔万达广场业态定位完全重叠质化严重万达广场规模档次资金实力相差甚远开业时间万达广场晚年致现惨淡营总说营失败
〔3〕王府井百货
位七星路新民南路交汇处营面积52650方米座现代化程度极高现代化商场商场定位严重超前脱离南宁市现实水商场容积率低致营惨淡营状况日益衰落
〔4〕：新旧梦岛南宁百货商业步行街等南宁市较成熟百货业商场
分析：
营商场调研分析出南宁市型综合百货商场具特点：
1〕位传统市中心传统商业核心区域充足流量商业气氛非常浓厚
2〕商业业态质化严重没根工程周围业态身软硬件特点进行业态差异定位
3〕商场硬件设施严重超前脱离南宁市现实状况表现商场容积率低
4〕南宁市已拥较成熟完善百货业市场较现代化商业竞争剧烈
营型综合百货商场具备条件：
首先位成熟社区拥相流量少保证相区域消费力较商业气氛接考虑周边商业工程定位特周边百货业实行差异化定位防止质化竞争
2专业批零市场
(1) 交易市场
位济南路营面积达万方米营低档成衣童装日百货批发业务流量非常营状况非常错客流覆盖广西市越南等区商场硬件非常落四层高商场没部手扶电梯理混乱杂乱章消防设施极缺乏
〔2〕新旧商场
位民中路3号营面积26万方米营成衣布匹批发日百货零售营状况交易市场差流量非常硬件设施非常落商场布局拥挤
〔3〕银兴轻纺城
位交易市场附营二手家电二手 布料商场硬件设施然非常落商场营业务商场名称相称说明商场现业态初定位变化间接说明南宁营二手商品交易
〔４〕新裕窗帘城
位交易市场附营窗帘布艺批零业务营面积颇商场硬件设施落营专业程度颇高
分析：
营专业市场调研分析出南宁专业市场具特点：
１） 传统专业市场硬件设施极落处方案济时代产物具备现代化商场转营条件没电梯消防安存严重隐患
２） 商场理混乱杂乱章非常拥挤商场理者营理念亟提高
３） 传统百货批零专业市场集中旧城区带着市区旧城改造迁出原区谋求更开展势趋
４） 专业市场客源辐射力强综合百货业致辐射广西县级市越南区东盟国
营型专业批零市场具条件：
１） 拥面积相商场１００００方米
２） 商场硬件设施关特相数量手扶电梯货梯消防设施
３） 交通便利周边客运站场货运站场便周边城区客户进场办货运出
４） 政府相关部门支持批处旧城区存消防隐患落商场迁出原址
５） 商场理者理营理念定提高符合现代商场理需
３结
〔1〕传统百货业南宁市根成熟饱已完成旧式商场新式现代商场转变程代表万达广场王府井等业竞争剧烈时介入非时机
〔2〕南宁市专业批零市场周边辐射力强市场需求量观业态处较原始方案济时代硬件设施理水严重时代脱节
〔3〕相信年市传统专业市场面重新洗牌批具现代化专业市场取代旧区落原始专业市场政府旧城改造工程中愿说时介入营专业市场绝佳时机
二工程区域商业市场分析
1理位置
位江南区住干道——星光道环城快速路白沙道交界处 南宁济技术开发区核心位置
2交通状况
〔1〕距离江南客运站仅2—3公里周边城市客流物流转移非常便利
〔2〕周边公交站十条公交线市区连接紧密快捷
〔假设公交站前移广场处更〕
〔3〕位日市区南拓快速路干道连接高速公路机场进入市区非常快捷
3工程片区商业状况
〔1〕商业气氛
工程处江南区济旺沙田镇间中间带附楼盘建筑密度低流量稀少说前村着店〞缺乏流量区域性支持
〔2〕周边商业业态
1〕荣宝华商城营百货副食品批零中心
附：荣宝华中心商场层业态分布表
楼层
营品种
五层
针棉纺织床品布匹窗帘布艺
四层
妇女童品〔童装〕
三层
女装区
二层
女装区男装区
层
鞋类皮具箱包餐饮
负层
商品
2〕汽车配件
3〕汽车品牌4S店
注：12项尚未形成效规模
三工程业态定位
1零售百货业方
前文分析关百货业营具备条件出工程根具备开展百货业条件起码三四年具备唯优势停车方便拥充足停车位
首先工程处区域流量稀少口密度低连区域消费难保证缺少商业气氛市区已家类似型百货商场严重空置时马百货业难政府支持
2专业批发市场方
前文分析关专业批发市场营具备条件出工程项条件根满足开展专业批发市场求
〔1〕首先工程商场面积超24000方米足够规模支持专业批发市场运营
〔2〕交通便利周边拥客运货运站场离机场远吸引周边城市日东盟国客源巨优势市场辐射力更强
〔3〕工程现代化商场项硬件设施传统专业批发市场法较算放广州等城市商场硬件算中高档次
〔4〕工程位江南区开发新区南宁日重点拓展核心区域选址原旧区传统专业批发市场整体迁入完全符合政府思路理念完全行政府相关部门协调政府支持
〔5〕司拥丰富营理专业批发市场验专业假设引入广州专业批发市场办场理念相信够颠覆南宁专业市场脏乱差〞感觉印象成南宁专业批发市场中领军者
3工程功定位策略
〔1〕参交易市场周边传统市场业态结构特荣宝华商城
12层专业批发市场
3层餐饮业〔注：概引入1——2家特色菜馆餐厅〕
4层桑休闲会馆
注：考察南宁市没家型中高档桑休闲中心然南宁市均消费水高贫富较悬殊高消费力群体少数群肯花钱花起钱南宁市足够市场容纳1——2家样型中高档桑休闲会馆
：负层广场视情况适引入2~~3家汽车保养维修改装条龙效劳新式汽车效劳商家广州新干线
四工程操作策略
鉴荣宝华商城商业定位工程致相营传统百货业专业批零规模资金远远工程工程商场定位考虑荣宝华素心态调整予荣宝华争做哥〞做哥着灵活制定策略
1应策略
〔1〕策略：假设荣宝华招商成功
错位营方式应
楼商品定位应荣宝华四五楼商品定位
二楼商品定位应荣宝华五六楼商品定位
简单说孙膑赛马〞方式等马方中等马取胜
优势：1〕鉴荣宝华商城工程进度工程进度快半年先荣宝华进行招租营造商业气氛
2〕荣宝华游说政府搬迁旧城区传统专业市场契机资源进行错位招租荣宝华形成优势互补样仅省许政府公关费时间
3〕荣宝华新商圈广告攻势资源招租试业阶段分杯羹
劣势：1〕荣宝华会优质资源抢走占先机
〔2〕策略二：假设荣宝华招租失败
抢占利优质资源实现交易市场整体迁入
优势：1〕市场开展前景优质资源抢手
2〕够举确立新代专业市场龙头位
劣势：1〕需较长时间资金营造商业气氛商业培育期
2〕做政府公关工作实现交易市场整体搬迁
根判定出现策略情况较荣宝华招商成功机率高外资背景资金实力政府表态中见斑总说荣宝华成功利弊
2硬件设施求
1〕外立面装修定气高档配合专业市场形象格局
总体形象包装重
2〕部装修配置中央空调足够手扶电梯货梯
3〕部商铺间隔宜密留充足道
3招租期试业期宣传策略
1〕市报纸刊登软硬性广告
2〕传统旧专业市场派发传单广告商家进场
3〕客运站场显眼处刊登户外广告传统旧专业市场附位置刊登显眼户外广告
4〕客运站旧专业市场安排免费穿梭巴士吸引引导流
5〕采取特色宣传手段句话宣传攻势定够强势
广州联合商汇理参谋公司
广西南宁万联行房产营销限责公司
2006年4月30日
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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南宁市 金康·天时代 商业筹划
—— 业态分析应策略
南宁商业市场分析
1型综合百货业商场
〔1〕万达商业广场
商场位阳路民族道交汇处营面积达116000方米南宁市型现代综合百货商场定位档次较高营模式规模北京海广州等城市型商业广场相媲美已成南宁市百货业商场旗舰
〔2〕新阳商城
商场位南宁饭店万达广场商业步行街旁营面积43000方米位南宁市传统核心商业区栋现代化程度较高商厦路隔万达广场业态定位完全重叠质化严重万达广场规模档次资金实力相差甚远开业时间万达广场晚年致现惨淡营总说营失败
〔3〕王府井百货
位七星路新民南路交汇处营面积52650方米座现代化程度极高现代化商场商场定位严重超前脱离南宁市现实水商场容积率低致营惨淡营状况日益衰落
〔4〕：新旧梦岛南宁百货商业步行街等南宁市较成熟百货业商场
分析：
营商场调研分析出南宁市型综合百货商场具特点：
1〕位传统市中心传统商业核心区域充足流量商业气氛非常浓厚
2〕商业业态质化严重没根工程周围业态身软硬件特点进行业态差异定位
3〕商场硬件设施严重超前脱离南宁市现实状况表现商场容积率低
4〕南宁市已拥较成熟完善百货业市场较现代化商业竞争剧烈
营型综合百货商场具备条件：
首先位成熟社区拥相流量少保证相区域消费力较商业气氛接考虑周边商业工程定位特周边百货业实行差异化定位防止质化竞争
2专业批零市场
(1) 交易市场
位济南路营面积达万方米营低档成衣童装日百货批发业务流量非常营状况非常错客流覆盖广西市越南等区商场硬件非常落四层高商场没部手扶电梯理混乱杂乱章消防设施极缺乏
〔2〕新旧商场
位民中路3号营面积26万方米营成衣布匹批发日百货零售营状况交易市场差流量非常硬件设施非常落商场布局拥挤
〔3〕银兴轻纺城
位交易市场附营二手家电二手 布料商场硬件设施然非常落商场营业务商场名称相称说明商场现业态初定位变化间接说明南宁营二手商品交易
〔４〕新裕窗帘城
位交易市场附营窗帘布艺批零业务营面积颇商场硬件设施落营专业程度颇高
分析：
营专业市场调研分析出南宁专业市场具特点：
１） 传统专业市场硬件设施极落处方案济时代产物具备现代化商场转营条件没电梯消防安存严重隐患
２） 商场理混乱杂乱章非常拥挤商场理者营理念亟提高
３） 传统百货批零专业市场集中旧城区带着市区旧城改造迁出原区谋求更开展势趋
４） 专业市场客源辐射力强综合百货业致辐射广西县级市越南区东盟国
营型专业批零市场具条件：
１） 拥面积相商场１００００方米
２） 商场硬件设施关特相数量手扶电梯货梯消防设施
３） 交通便利周边客运站场货运站场便周边城区客户进场办货运出
４） 政府相关部门支持批处旧城区存消防隐患落商场迁出原址
５） 商场理者理营理念定提高符合现代商场理需
３结
〔1〕传统百货业南宁市根成熟饱已完成旧式商场新式现代商场转变程代表万达广场王府井等业竞争剧烈时介入非时机
〔2〕南宁市专业批零市场周边辐射力强市场需求量观业态处较原始方案济时代硬件设施理水严重时代脱节
〔3〕相信年市传统专业市场面重新洗牌批具现代化专业市场取代旧区落原始专业市场政府旧城改造工程中愿说时介入营专业市场绝佳时机
二工程区域商业市场分析
1理位置
位江南区住干道——星光道环城快速路白沙道交界处 南宁济技术开发区核心位置
2交通状况
〔1〕距离江南客运站仅2—3公里周边城市客流物流转移非常便利
〔2〕周边公交站十条公交线市区连接紧密快捷
〔假设公交站前移广场处更〕
〔3〕位日市区南拓快速路干道连接高速公路机场进入市区非常快捷
3工程片区商业状况
〔1〕商业气氛
工程处江南区济旺沙田镇间中间带附楼盘建筑密度低流量稀少说前村着店〞缺乏流量区域性支持
〔2〕周边商业业态
1〕荣宝华商城营百货副食品批零中心
附：荣宝华中心商场层业态分布表
楼层
营品种
五层
针棉纺织床品布匹窗帘布艺
四层
妇女童品〔童装〕
三层
女装区
二层
女装区男装区
层
鞋类皮具箱包餐饮
负层
商品
2〕汽车配件
3〕汽车品牌4S店
注：12项尚未形成效规模
三工程业态定位
1零售百货业方
前文分析关百货业营具备条件出工程根具备开展百货业条件起码三四年具备唯优势停车方便拥充足停车位
首先工程处区域流量稀少口密度低连区域消费难保证缺少商业气氛市区已家类似型百货商场严重空置时马百货业难政府支持
2专业批发市场方
前文分析关专业批发市场营具备条件出工程项条件根满足开展专业批发市场求
〔1〕首先工程商场面积超24000方米足够规模支持专业批发市场运营
〔2〕交通便利周边拥客运货运站场离机场远吸引周边城市日东盟国客源巨优势市场辐射力更强
〔3〕工程现代化商场项硬件设施传统专业批发市场法较算放广州等城市商场硬件算中高档次
〔4〕工程位江南区开发新区南宁日重点拓展核心区域选址原旧区传统专业批发市场整体迁入完全符合政府思路理念完全行政府相关部门协调政府支持
〔5〕司拥丰富营理专业批发市场验专业假设引入广州专业批发市场办场理念相信够颠覆南宁专业市场脏乱差〞感觉印象成南宁专业批发市场中领军者
3工程功定位策略
〔1〕参交易市场周边传统市场业态结构特荣宝华商城
12层专业批发市场
3层餐饮业〔注：概引入1——2家特色菜馆餐厅〕
4层桑休闲会馆
注：考察南宁市没家型中高档桑休闲中心然南宁市均消费水高贫富较悬殊高消费力群体少数群肯花钱花起钱南宁市足够市场容纳1——2家样型中高档桑休闲会馆
：负层广场视情况适引入2~~3家汽车保养维修改装条龙效劳新式汽车效劳商家广州新干线
四工程操作策略
鉴荣宝华商城商业定位工程致相营传统百货业专业批零规模资金远远工程工程商场定位考虑荣宝华素心态调整予荣宝华争做哥〞做哥着灵活制定策略
1应策略
〔1〕策略：假设荣宝华招商成功
错位营方式应
楼商品定位应荣宝华四五楼商品定位
二楼商品定位应荣宝华五六楼商品定位
简单说孙膑赛马〞方式等马方中等马取胜
优势：1〕鉴荣宝华商城工程进度工程进度快半年先荣宝华进行招租营造商业气氛
2〕荣宝华游说政府搬迁旧城区传统专业市场契机资源进行错位招租荣宝华形成优势互补样仅省许政府公关费时间
3〕荣宝华新商圈广告攻势资源招租试业阶段分杯羹
劣势：1〕荣宝华会优质资源抢走占先机
〔2〕策略二：假设荣宝华招租失败
抢占利优质资源实现交易市场整体迁入
优势：1〕市场开展前景优质资源抢手
2〕够举确立新代专业市场龙头位
劣势：1〕需较长时间资金营造商业气氛商业培育期
2〕做政府公关工作实现交易市场整体搬迁
根判定出现策略情况较荣宝华招商成功机率高外资背景资金实力政府表态中见斑总说荣宝华成功利弊
2硬件设施求
1〕外立面装修定气高档配合专业市场形象格局
总体形象包装重
2〕部装修配置中央空调足够手扶电梯货梯
3〕部商铺间隔宜密留充足道
3招租期试业期宣传策略
1〕市报纸刊登软硬性广告
2〕传统旧专业市场派发传单广告商家进场
3〕客运站场显眼处刊登户外广告传统旧专业市场附位置刊登显眼户外广告
4〕客运站旧专业市场安排免费穿梭巴士吸引引导流
5〕采取特色宣传手段句话宣传攻势定够强势
广州联合商汇理参谋公司
广西南宁万联行房产营销限责公司
2006年4月30日
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