金厦集团产策划
前言
受金厦集团委托天津市劲房产咨询限公司金厦王顶堤立交桥路南项目营销策划提交王顶堤路南项目发展方（提案）司着<服务企业长足发展>公司战略思想利完成金厦百度风景营销策划前提希金厦集团继续深入合作时公司领导层双方合作予高度重视项目发展方事宜司提出建议希贵司提出宝贵意见
司双方合作优势结点：
1金厦集团作天津市房产开发龙头企业土存量资金运作优势言遇进入2000年企业品牌项目成功推广进提升吻合天津市住宅消费者感性消费逐步渡关注企业品牌消费思路时金厦集团企业发展程中断更新营思路果断采社会力量方式解决企业部配足企业核心优势进步提升节约成
2劲房产咨询限公司成立2000年初企业发展房产代理销售营销策划广告推广整合核心司先代理销售财富厦梅江芳水园汇家园林枫花园等12项目营销策划包括百度风景尚城汇博园等7项目时劲广告传播限公司承接泰达园吉利花园等知名楼盘广告设计3年企业历程中取俗业绩开发企业社会认公司年度晋升<天津市房产中介协会>副秘书长单位
3根市场发展趋势判断建立基础战略发展规划司营销策划作充分整合营销市场传播环节服务项目势必会公司发展中扮演日益关键作发展水断提升短期会公司现营销代理业务产生轻重支持远期整合高水策划服务营销广告实体会市场衡量两行业标准司成天津市首家整合项目销售营销策划广告推广中介服务企业
4双方合作基础优势互补企业利益存正面突种连带关系作服务性质司企业发展程中始终坚持提升业务水强化服务意识作合作时间二年双方许方面业已充分磨合良合作基础
房产市场起步规范进走成熟十年时间着城市土存量减少市场群消费理念成熟项目发展前期做出准确市场定位市场分析投资者投资准确性资金回笼速度起关重作房屋商品相点：需迎合市场适销路满足效需求达利润化作特殊商品表现特点：
1资金高度密集：房产项目立项完工动需千万资金资金密集成行业特征时增投资风险
2投资周期长：房产投资周期般年缩短投资周期生产出产品投资周期落伍需超前投资目光
3市场信息变化预测：投资周期长产品设计产生历时间长常出现实际产品落市场需求情况更注重握销售时机控制销售节奏策划言应注重程营销（产品销售程中踪产品研究市场时调整产品策略市场步步吻合）达预期收益目标应做结果营销(产品生产出销售造成产品市场脱节)
正房产行业许素制约终产品实现投资回报项目身条件发展商投资者进行适时投资决策提供定行性
项目宗状况
1理位置
案位南开区王顶堤立交桥西南侧占面积33ha总规划建筑面积100000方米整块东西狭长南北进深较周边块发展情况案处位置王顶堤居住区整体规划收尾工程周边居住气候已形成定氛围案北住宅区百度风景美丽心殿南开文园碧云轩天拖居住区南侧复康花园东侧包括欣苑公寓华苑住宅区华苑新城等型住宅区西侧侯台风景区侯台墅区时天南师正建设学城区域形成较高科教氛围
2区域发展方
根天津市居住区域划分西南部区年住宅建设占领风居住区规模规划设计文基础等方面保持领先时存弊端：
1) 整体规划期限较长物业风格较杂乱然开发商言时市场会投资风险降低造成整体规划协调
2) 区域房屋价格居高造成趋购房客户济基础难承受
3) 市场消化群着数百万米住宅开工建设逐渐消化建住宅难握群倾购买力
然存弊端优势样相明显区域整体发展方
3块综合评价
金云里块处王顶堤立交桥西南侧紧邻桥机动车坡道王顶堤立交桥作中环线重桥梁机动车流量较案块理位置十分明显存视野开阔绿化优美优势作桥物业弊端噪音污染（百度风景销售程中存相问题）块分析优势劣势存通投资者决策权衡达优势衡点
4案优劣势分析
优势：1理位置明显交通状况良路南项目10座高层建筑组成
容易形成标志性建筑
2周边配套设施完善已形成居住气候
3区域发展趋势市场引导空间
4位天津市风口时位高校区高科技产业园区文化氛围较
5金厦产王顶堤区十年开发验形成区域品牌
劣势：
1 邻立交桥存噪音污染出入方便
2 红旗路西区规划参差齐时高层建筑市场接受度差
3 建设周期长建筑密度居住环境较差
项目发展方
1发展方述
基案综合素分析司建议破常规营销理念建议采纳商住带动商品房销售整体营销思路发挥土价值时政府指令行衔接案提供良客源
11项目定位：
案作复康路线桥物业理位置着拟优势目前祥规出复康路建设总建筑面积23295方米型公建底商运底商优势带动商品房销售？司认着天津市整体济环境转投资条件改善环境需求规模会展场目前天津市会展供足天津市目前展馆场集中河西区天津市国展体育中心代表目前市场需求逐年增加天津市年承办规模展览会天交会房交会汽车展览交易会种类型建材设备交易会通交易会带动企业间营合作逐渐形成良模式
根项目身优势金厦产优势（包括社会关系资金力政府背景等）结合区域良历史底蕴发展前景司建议底商部分造会展物业综合性营场
12会展物业定义：
会展物业商品展示交易济技术合作等功体具备信息咨询投资融资商务服务等配套功贸易技术交流信息沟通济合作诸方面发挥着日益重作中国济舞台扮演越越重角色会展物业基目标实现价值普通住宅项目两倍甚倍时会展济仅培养出新型产业群带动服务交通旅游餐饮等相关产业发展时会展业认区域济发展助推器会展纷纷出现仅仅产生济效益方面带动促进城市整体济繁荣
13会展物业利素：
加入WTO进步刺激会展济发展
二 天津市目前市场存类物业严重供足
三 案处位置西南区域周边济发展态势良华苑产业园区建设天津学城落成案提供良发展契机
四 会展物业作特殊物业开发类型具较挖掘潜力更利获取空间普通住宅项目拟
2．产品定位：
21产品功：
基项目发展方定位案二区两座板式高层两座点式高层组成建议底商部分裙房三层作会展营场楼建议板式高层位高级公寓面积控制100130方米两座点式高层作高级白领公寓面积分控制3540方米7090方米作会展物业配套住宅六区两座板式高层座塔楼组成裙房作会展营场两座板高层定位高级公寓面积建议130150方米塔楼作会展物业办公房外出租出售七区作位置发展块三座点式高层组成建议户型百度风景类似（司暂定楼座编号西东分110号楼）
22产品定位：
案会战物业形势商品房销售紧密联系起二届会展全方位提升物业价值直接效方法建立案会展物业核心台
221享形象台：
（1） 政府部门举办系列会展济研讨会政府建立紧密联系
（2） 通种宣传造势
（3） 建组风格设计成会展物业相致形式
222享功台：
（1） 享展览台层高建议6米体现LOFT概念
（2） 享办公台六区塔楼建成会展办公楼体现移动商务办公功提倡MORE概念
22３享文化台建议设立会展会形成会展文化成名副实会展物业
22４享客户台充分利会展带会展济效益案潜客户群体现升值潜力收事半功倍效果
22５享网络台会展具备强网络功建议案设立网络中心案客户第时间掌握世界种信息享信息资源
３．群定位
３１城市精英阶层：指外资合资企业中高级理员重物业服务生活品质购买七区六区板式高层
３２投资者：物业会展物业极具升值潜力投资者成案力群
３３城市白领：购买二区白领公寓购买心理交通位置物业档次
３４外籍士：会展物业带济繁荣必带动外籍士中国置业置业形式出租六区塔楼成办公首选
综述案作天津市西南方应宾干线标志性建筑发展优势言喻选择项目发展方时适超前通盘考虑项目成败起决定性作
项目营销策划核心
1．营销体系建立
11资源整合：整合案显性隐性资源
（1）贴政府 提升块价值潜力
（２）联合专业咨询机构实现整体营销策划
（３）利发展商身优势实施发展商买家良性互动凝聚商业氛围实现居住会展价值步发展
1２挖掘价值：通种台建立造势提升价值
（1）享形象台
（２）享功台
（３）享展览台
（４）享办公台
（５）享文化台
（６）享客户台
（７）享网络台
１ ３模块体系：通模块体系建立构筑案整体营销台
（1）酒店式服务功模块：针二区白领公寓部分
（2）家居服务功模块：提供家居属感
（3）会展服务功模块：源案定位模块案导模块
（4）商务服务功模块：针六区塔楼提供会展办公营场
（5）娱乐休闲服务功模块：功模块体现会酒店服务配套
2会展物业品牌形象建立程
21开发商品牌：金厦房产社会资源整合成挖掘项目附加值提升物业品牌价值力保障
22项目品牌：案提出天津市首家会展物业开发理念通外部资源整合部资源挖掘成天津市物业开发新模式引起市场关注提升项目品牌
23物业品牌：金厦物业作天津市十强物业理公司优良物业理带价值单目标群保障更推动项目整体营销策划前提
3项目卖点荟萃
31会展物业成天津市首家类物业开发先行者
32升值潜力块
33LOFTM
ORE等新概念应
34流交通系统文背景区域发展方
35高尚文化尊贵生活特区
36写字楼物业革命
37金牌物业理公司提供家式服务
4核心竞争力体现
观天津市房产发展历程历史时期提出营销理念物业产品均常规营销推广手法准着重推荐身理位置优势产品功卖点方面显示豪华特色表面似产生特色涵没跳出质化身硬件出发欠缺心理年支持理念创新举步前
针案疑次良历史机遇案处理位置方面素整合会展物业成案开发新理念案核心竞争力体现两方面：1案涵突破会展物业定位2全新生活理念模式应
5项目案名建议：
金厦国际会展中心然成案底商佳案名
金厦国际会展公寓案住宅部分推广案名
金厦国际会展空间成案白领公寓部分推广案名
项目推广策划核心
项目作天津市首家会展物业概念提出者项目推广核心通核心概念运项目产生价值化破常规推广思维成项目策划核心
1．媒体运
房产类媒体种类繁针项目目标客户特性项目发展方建议种方式
11电视台：充分利电视广告媒体传播广度重复性
12报纸：晚报天津日报进行新闻炒作运日新报进行营销推广
13广播电台：充分利贴目标客户纪实性强特性目标客户进行深度诉求
14广告形式：包括车体路牌户外电子邮件等全方位立体包装展示案独特物业特性
2公关策划活动
21会展物业济研讨会：邀请房产业士济专家国际性会展商考察提升项目物业价值达通研讨会助媒体手段侧面项目信息社会传递
22会展物业济酒会：邀请市著名外资公司中外合资公司高级士参加介绍项目环境交通会展特性达目标客户传递购买信息目
23新技术展示会：邀请业专家评估案新技术运独特优势继造势
24物业概念展示会：通LOFTMORE等概念传达扩项目超前位影响
25会展功展示会：全方位介绍项目操作模块会展功产生独特项目性
3现场包装
31硬性销售包装：包括售楼处选址功特殊求
32样板房包装：样板房根案定位进行形象概念包装做适超前
33示范园林景观：案属林桥物业身园林营造提升物业档次建议销售初期营造示范园林景观方面案目标群定位吻合方面充分体现会展物业高档性
34软性销售包装：包括开发商实力形象包装物业理品牌包装
总作案发展方支撑部分项目形象推广案起着关重作销售前期充分做项目方面推广预算整合种媒体社会利资源成会展物业推广成功力保障
总结
王顶堤路南项目作金厦房产公司步入21世纪代表著作开发营成功否成企业步发展关键时间仓促司仅项目发展方提出建议旨项目定位前期突破常规销售定位法采底商营带动整体项目销售时规避种风险实现底商写字楼公寓连带均销售避免常规项目发展均衡现象出现具体实施细金厦公司商榷
★
策划核心整体策划均发展
★
1项目宗状况
★
11土概况
A占33ha 总建筑面积10万M2
B东西狭长北侧复康路
C规划集商场办公居住体(11)
★
12周边物业
东：中环线（代表物业泰达公寓天骄源）
西：侯台墅区天津学城
南：华苑华苑新城欣苑公寓
北：天拖南居住区（美丽心殿南开文园）
★
13区域发展
A 90年代中期华苑带动新居住区形成
B 天津早期涉外居住区（金厦世纪名代表）
C 天津市高校区兴建落成
D 华苑产业园区带动区域济发展
★
2项目SWOT分析
★
21项目优势：
A案处高校区区域文条件提高附加值提供支持
B周边成熟居住区业已成形案商铺提供良客源
C周边企事业单位众案商商业提供流基础
D开发商区域形成良品牌
E项目邻迎宾线项目提供良商机
★
22项目劣势
A案周边商业氛围浓厚传统商业旺区案商业物业推动产生负面影响
B案周边百度风景外均老式住宅整体规划落
C案开发规模周期长
D市场群高层住宅历史印象佳
★
23项目机会
A华苑产业园区兴起天津学城建设案流提供保障
B现天津市西南区域商业物业开发理念营模式商业物业功均较提升完善空间
C开发理念案集商业办公住宅三位体机遇讲成区域类物业开发先锋
★
24项目威胁
A周边竞争手较整体市场供求
B项目形成商业氛围成项目身威胁
C创新整合带操作复杂性
★
3项目前期定位结：
31机遇风险存机遇威胁
32发展成集商业购物商务办公居家生活体全功物业成案优良历史机遇(12)
★
总结：案力争破常规开发思路高起点定位案发展方结合底商办公住宅统均发展思路成案成功关键
★
4项目发展核心思路
商铺营（炒作区域价值形成济交流台）——推动特色办公国际化住宅消费(13)(
★
41
项目发展方定位（功全方位国际文化台）
底商—造区域济发展台形成天津市西南区域新济商业中心
金厦国际港 办公—底商营案特色商务形式带动办公楼租售
住宅—通区域文化特色形成造国际化住宅社区(1)
★
42支持点
A物业身综合发展台（底商办公住宅）提供良基础
B区域着90年代期开发建设已形成具备规模居住区
C区域住宅项目缺乏综合性物业案力求回避正面竞争带利
D国际文化台案具备克隆性站高起点应市场竞争
E金厦公司天津市区域周边影响力
F项目身东西狭长王顶堤复康路立交桥间形成独街区区位明显适合概念运
★
5核心价值体系建立
★
51核心价值体系：开发天津市西南区域首家购物休闲商务娱乐居住体具备领导位型国际化特色社区
★
目标：特硬件功支撑战略性融入国际化新商圈政府行引擎工程等元素形象质拔高案战略定位案竞争策略市场层面跃升更高战略层面达提升代标性物业目标实现案济效益社会效益化
★
52商铺部分（金厦国际港·国贸街）(9)
A运<新商业圈运动>概念托炒作块价值
B 区域价值提升带动市场关注度显性消费力
C营造天津市首家SHOPPING MAIL商铺形式种营加盟模式降低入商门槛
D引入知名品牌营带动气汇聚吸纳更中型商家进驻
★
53写字楼部分（金厦国际港·商务厦）(7)
A运<新国际化办公环境>概念托吸纳国贸街带商务氛围
B引入性化办公环境理念提倡凝聚企业文化空间
C集专业化性化体性鲜明甲级写字楼
D提供专业商务办公模式种办公文化台造性办公文化
★
54住宅部分（金厦国际港）(4)
A底商时尚氛围引入塔楼住户实现真正意义商业产模式
B国际化住宅设计文化全城潮流感受国际化居家文化
C倡导全功社区文化集商业文化商务文化居住文化体造居住消费结合国际化住宅文化
★
6群定位
★
61商场
A力店面积供两营者
B国国外品牌店(2)
C百货餐饮娱乐私业
D投资者
★
62写字楼
A商场营带办公群
B项目文化性形成形成写字楼租群(8)
C区域显性目标客户
★
63住宅(6)
A城市精英阶层：指外资合资企业中高级理员重物业服务生活品质购买七区六区板式高层
B投资者：物业会展物业极具升值潜力投资者成案力群
C城市白领：购买二区白领公寓购买心理交通位置物业档次
D外籍士：会展物业带济繁荣必带动外籍士中国置业置业形式出租六区塔楼成办公首选
★
7结：方案集综合性商铺写字楼住宅体型物业需赋予案鲜明出众灵魂赋予案超常规价值案策划力求握段方面利信息结合金厦公司优势达项目整体均发展谢谢
<金厦王顶堤路南项目>营销策划合作意说明
——提交方：天津市劲房产咨询限公司
受金厦集团委托天津市劲房产咨询限公司金厦王顶堤立交桥路南项目营销策划提交合作意说明司着<服务企业长足发展>公司战略思想利完成金厦百度风景营销策划前提希金厦集团继续深入合作时公司领导层双方合作予高度重视双方合作意事宜司提出建议希贵司提出宝贵意见
<金厦百度风景合作模式剖析>
金厦百度风景作金厦集团2001—2002年度重点开发项目司2001年二季度介入项目营销策划服务时项目工程处阶段项目祥规户型已基确定司充分考虑项目项营销素前提贵司营部项目理员深入沟通探讨项目营销思路充分发挥司市场营销项目策划广告推广三方面整合优势时<金云里二期>项目提出行性发展建议贵司提交<金云里二期项目营销报告>双方反复研讨达成营销策划合作意2001年5月签约作双方合作开始司没营销策划停留纸面贵司理工作员互动制定项目阶段营销实施方案配合销售现场做销售理销售培训工作截止2002年11月底项目销售达整体面积60预计截止2002年底3#4#楼入住期间3#4#楼销售达75天津市年度高层住宅销售中取俗业绩时司更加注重关贵司<企业品牌>建设企业理念<铸未创新永远>提出通百度风景具体项目推广实施司时时刻刻关注企业品牌推广程中应通金厦百度风景具体营销实施提升企业品牌知名度
观百度风景销售历程司结：
第阶段 开盘前期精彩
整体阶段百度风景营销策划尚处磨合阶段广告风格阶段百度风景缺乏荡气回肠气势中难出营销整合思路已日趋成熟创作欲业已高涨起令眼前亮作品出现时间问题
观开盘前百度风景广告特点完全情理中 意料外形容广告表现角度视觉元素运中规中距表现手法娴熟气营销角度部班利益点传播计划安排详清晰劲公司百度风景项目前期定位成竹胸雄心勃勃天津房产广告界惊喜
第二阶段 策划推广结合
开盘稿标志（2001810晚报豪华版）百度风景终走项目形象塑造坦途营销导策划性鲜明推广疑成功原劲阶段赋予该项目物业精神创作表现易手始终走味充分证明市场定位仅准确误具强操作性时着项目断发展物业推广侧重点开始进入实际利益点推广阶段程中百度风景特点体现策划领域驾驭力广告方面始终初项目定位坚定移推进着
阶段策划呈现出积极探索精神诸联合购房联合选名牌 享受折折整合数字化 享折折等全新推广概念引入均令耳目新感觉中难出策划员力图传统推广物业刚性素前提项目利益点进行更深挖掘值注意推广容探索时劲推广环节通路传播方面进行范围尝试诸候车亭广告路牌广告等形式配合传统报纸常规广告户外牌广告阶段广告推广显生气勃勃
阶段项目策划直接体现现场销售百度风景期房阶段知名度迅速提升中原宏观：时相档次物业较少目标消费者潜需求单等素更关键百度风景展现出创新精神百度风景广告业界赢片喝彩留深刻印象根原
阶段百度风景市场推广特点出结：首先现阶段市场推广动态变化程阶段根市场变化特消费者需求断变化策划推广侧重点断调整中然策划推广案例总建立整合市场调查营销广告推广基础次消费者潜需求日益受重视长段时间开发企业广告公司作种具反映企业理念功空话搁置着没真正应实际案例操作中百度风景证明消费者需求市场高准真理传播容变化传播通路信息表达方式变化等方面证明消费者需求——市场目标原确立相关专业实体关重点接百度风景策划推广中会体现更明显
第三阶段 整合成熟期
进入2002年百度风景策划推广方面逐渐进入成熟期特第三季度期百度风景推广期已达年久项目然保持着较高关注度骄销售业绩表现首先环节控制（理）日趋细化策划销售广告分工十分明晰月推广周期工作模式程度仅明显提高工作效率时清楚环节工作进行评价考核假作宏观组织协调部门开发商方面愿意样做话次整体推广架构紧密明晰分解阶段推广目标作已规定十分严谨富针性
百度风景运作分析
根结底讲项目成败程度取决消费者潜需求（市场）握基础衍生出策略通路广告表现等等原根结底消费者需求基准点反映执行方面充分考验着项目决策者组织协调力团队部环节整体水整体协调实战中相互配合关系
首先推广初期包括项目定位CI定位文化品位赋予弥补时市场空缺正前期坚实基础该项目相长时间里始终保持着风格创新容形式市场导入期引注目维护期原性持续百度风景已仅仅代表着物业项目深入心推广已升华品牌式符号消费者会热情断证明点
时期相淡奇现阶段百度风景市场推广开始进入全新境界中包括前期成功验创新少创新方式种探索表现出全新效果渴激情证明百度风景推广方面已必然然进入全新时期表面种探索形式改变通路变化推广策略方面调整侧面影响着现阶段百度风景推广题果说初定位百度风景市场形象进行初勾勒提出某种理想话现百度风景真正开始消费者客户通途径容切身体会样项目传达出生活方式方面感觉印象中方面特点作现阶段市场项目推广研讨遵循原相前报纸常规广告评价标准言新游戏规达效果全新充满刺激：首先项目定位唯性作前提条件整推广环节统帅承载台时角度物业题进行阐述时候前提需说明物业定位进步升华需整推广程坚持严格执行达效果目标已超越项目推广追求品牌传播程次缩短目标消费者距离前房产推广环节中关段户型等素传递始终建立前提：通报纸常规广告户外广告等形式单推广种推广模式前提肯定目标消费者必然会会某种程度接受销售理广告设计文案拟定诉求重点中难发现整推广环节中消费者始终处动状态推广成功否取决销售理广告设计文案验前接触参项目运作获印象原项目定位思想成熟令整推广程缺乏整体连贯性潜消费者产生贯高项目身物业（品牌）诉求传播效果否认种方式卖方市场条件行效目前卖方市场买方市场转变时期事实证明效现阶段百度风景推广中难出种轻视消费者完全验进行市场推广做法正正视消费者需求推广程中满足种需求标准观念取代外整合传播应势必行前单推广手段逐渐正整合传播手段取代推广言报纸常规广告户外广告直邮登门拜访等等传播手段具某方面效果进行科学整合会达预期传播效果市场角度言更加广泛接触目标消费者项目角度言终达品牌传播效果
司百度风景项目推广分析认识希贵司仁探讨中找持续发展途径
司双方合作优势结点：
1金厦集团作天津市房产开发龙头企业土存量资金运作优势言遇进入2000年企业品牌项目成功推广进提升吻合天津市住宅消费者感性消费逐步渡关注企业品牌消费思路时金厦集团企业发展程中断更新营思路果断采社会力量方式解决企业部配足企业核心优势进步提升节约成
2劲房产咨询限公司成立2000年初企业发展房产代理销售营销策划广告推广整合核心司先代理销售财富厦梅江芳水园汇家园林枫花园等12项目营销策划包括百度风景尚城汇博园等7项目时劲广告传播限公司承接泰达园吉利花园等知名楼盘广告设计3年企业历程中取俗业绩开发企业社会认公司年度晋升<天津市房产中介协会>副秘书长单位
3根市场发展趋势判断建立基础战略发展规划司营销策划作充分整合营销市场传播环节服务项目势必会公司发展中扮演日益关键作发展水断提升短期会公司现营销代理业务产生轻重支持远期整合高水策划服务营销广告实体会市场衡量两行业标准司成天津市首家整合项目销售营销策划广告推广中介服务企业
4双方合作基础优势互补企业利益存正面突种连带关系作服务性质司企业发展程中始终坚持提升业务水强化服务意识作合作时间二年双方许方面业已充分磨合良合作基础
司金厦集团路南项目营销策划进步合作证希贵司提出宝贵意见
<金厦王顶堤路南项目营销策划容取费标准建议>
结合金厦百度风景合作模式司提出双方路南项目合作营销策划容：
． 项目前期策划
1细致市场调研工作
11 区域分析
12 区域文分析
13 区域环境分析
14 区域发展分析
2SWOT分析
21 项目优势
22 项目劣势
23 项目机遇
24 项目威胁
3项目定位
31 项目功定位
32 项目群定位
33 项目房型定位
34 项目景观定位
4题营销理念
二． 项目推广策划
1 推广定位
11 推广题
12 推广思路
13 推广点
14 推广形象
2 推广实施
21 推广流程
22 实施步邹
23 难点预测
24 实施监控
三． 项目销售策划
1． 销售策略
11 阶段策略
12 价格策略
13 广告策略
14 调整策略
2． 销售实施
21 销售准备工作
22 销售活动组织
23 销售队伍组建
24 销售程监督
3． 销售理培训
31 销售思路培训
32 销售难题解决
司路南项目营销策划取费标准建议：
1 服务形式：项目全程营销策划
2 前期营销策划金额：100000 m
2×3500元m2×2‰700000元
取费方式：
A 双方签定合作协议贵司支付项目前期策划费50350000元整司成立项目营销策划组（包括项目销售员项目策划员广告推广员）签定协议月贵司提交<路南项目整体营销策划方案>贵司沟通探讨期更加准确行
B 贵司方案认正式开盘前3月司支付项目前期策划费20140000元
C 贵司项目正式开盘十日支付项目前期策划费30210000元
3 项目正式期间营销策划费司建议实际销售额进行考核根项目具体进程时市场情况司月成交月营销推广方案双方制定销售额根销售完成情况实际销售额5‰记提销售策划费
司路南项目营销策划合作初步设想希贵公司提出宝贵意见司预祝双方次合作取骄业绩
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前言
受金厦集团委托天津市劲房产咨询限公司金厦王顶堤立交桥路南项目营销策划提交王顶堤路南项目发展方（提案）司着<服务企业长足发展>公司战略思想利完成金厦百度风景营销策划前提希金厦集团继续深入合作时公司领导层双方合作予高度重视项目发展方事宜司提出建议希贵司提出宝贵意见
司双方合作优势结点：
1金厦集团作天津市房产开发龙头企业土存量资金运作优势言遇进入2000年企业品牌项目成功推广进提升吻合天津市住宅消费者感性消费逐步渡关注企业品牌消费思路时金厦集团企业发展程中断更新营思路果断采社会力量方式解决企业部配足企业核心优势进步提升节约成
2劲房产咨询限公司成立2000年初企业发展房产代理销售营销策划广告推广整合核心司先代理销售财富厦梅江芳水园汇家园林枫花园等12项目营销策划包括百度风景尚城汇博园等7项目时劲广告传播限公司承接泰达园吉利花园等知名楼盘广告设计3年企业历程中取俗业绩开发企业社会认公司年度晋升<天津市房产中介协会>副秘书长单位
3根市场发展趋势判断建立基础战略发展规划司营销策划作充分整合营销市场传播环节服务项目势必会公司发展中扮演日益关键作发展水断提升短期会公司现营销代理业务产生轻重支持远期整合高水策划服务营销广告实体会市场衡量两行业标准司成天津市首家整合项目销售营销策划广告推广中介服务企业
4双方合作基础优势互补企业利益存正面突种连带关系作服务性质司企业发展程中始终坚持提升业务水强化服务意识作合作时间二年双方许方面业已充分磨合良合作基础
房产市场起步规范进走成熟十年时间着城市土存量减少市场群消费理念成熟项目发展前期做出准确市场定位市场分析投资者投资准确性资金回笼速度起关重作房屋商品相点：需迎合市场适销路满足效需求达利润化作特殊商品表现特点：
1资金高度密集：房产项目立项完工动需千万资金资金密集成行业特征时增投资风险
2投资周期长：房产投资周期般年缩短投资周期生产出产品投资周期落伍需超前投资目光
3市场信息变化预测：投资周期长产品设计产生历时间长常出现实际产品落市场需求情况更注重握销售时机控制销售节奏策划言应注重程营销（产品销售程中踪产品研究市场时调整产品策略市场步步吻合）达预期收益目标应做结果营销(产品生产出销售造成产品市场脱节)
正房产行业许素制约终产品实现投资回报项目身条件发展商投资者进行适时投资决策提供定行性
项目宗状况
1理位置
案位南开区王顶堤立交桥西南侧占面积33ha总规划建筑面积100000方米整块东西狭长南北进深较周边块发展情况案处位置王顶堤居住区整体规划收尾工程周边居住气候已形成定氛围案北住宅区百度风景美丽心殿南开文园碧云轩天拖居住区南侧复康花园东侧包括欣苑公寓华苑住宅区华苑新城等型住宅区西侧侯台风景区侯台墅区时天南师正建设学城区域形成较高科教氛围
2区域发展方
根天津市居住区域划分西南部区年住宅建设占领风居住区规模规划设计文基础等方面保持领先时存弊端：
1) 整体规划期限较长物业风格较杂乱然开发商言时市场会投资风险降低造成整体规划协调
2) 区域房屋价格居高造成趋购房客户济基础难承受
3) 市场消化群着数百万米住宅开工建设逐渐消化建住宅难握群倾购买力
然存弊端优势样相明显区域整体发展方
3块综合评价
金云里块处王顶堤立交桥西南侧紧邻桥机动车坡道王顶堤立交桥作中环线重桥梁机动车流量较案块理位置十分明显存视野开阔绿化优美优势作桥物业弊端噪音污染（百度风景销售程中存相问题）块分析优势劣势存通投资者决策权衡达优势衡点
4案优劣势分析
优势：1理位置明显交通状况良路南项目10座高层建筑组成
容易形成标志性建筑
2周边配套设施完善已形成居住气候
3区域发展趋势市场引导空间
4位天津市风口时位高校区高科技产业园区文化氛围较
5金厦产王顶堤区十年开发验形成区域品牌
劣势：
1 邻立交桥存噪音污染出入方便
2 红旗路西区规划参差齐时高层建筑市场接受度差
3 建设周期长建筑密度居住环境较差
项目发展方
1发展方述
基案综合素分析司建议破常规营销理念建议采纳商住带动商品房销售整体营销思路发挥土价值时政府指令行衔接案提供良客源
11项目定位：
案作复康路线桥物业理位置着拟优势目前祥规出复康路建设总建筑面积23295方米型公建底商运底商优势带动商品房销售？司认着天津市整体济环境转投资条件改善环境需求规模会展场目前天津市会展供足天津市目前展馆场集中河西区天津市国展体育中心代表目前市场需求逐年增加天津市年承办规模展览会天交会房交会汽车展览交易会种类型建材设备交易会通交易会带动企业间营合作逐渐形成良模式
根项目身优势金厦产优势（包括社会关系资金力政府背景等）结合区域良历史底蕴发展前景司建议底商部分造会展物业综合性营场
12会展物业定义：
会展物业商品展示交易济技术合作等功体具备信息咨询投资融资商务服务等配套功贸易技术交流信息沟通济合作诸方面发挥着日益重作中国济舞台扮演越越重角色会展物业基目标实现价值普通住宅项目两倍甚倍时会展济仅培养出新型产业群带动服务交通旅游餐饮等相关产业发展时会展业认区域济发展助推器会展纷纷出现仅仅产生济效益方面带动促进城市整体济繁荣
13会展物业利素：
加入WTO进步刺激会展济发展
二 天津市目前市场存类物业严重供足
三 案处位置西南区域周边济发展态势良华苑产业园区建设天津学城落成案提供良发展契机
四 会展物业作特殊物业开发类型具较挖掘潜力更利获取空间普通住宅项目拟
2．产品定位：
21产品功：
基项目发展方定位案二区两座板式高层两座点式高层组成建议底商部分裙房三层作会展营场楼建议板式高层位高级公寓面积控制100130方米两座点式高层作高级白领公寓面积分控制3540方米7090方米作会展物业配套住宅六区两座板式高层座塔楼组成裙房作会展营场两座板高层定位高级公寓面积建议130150方米塔楼作会展物业办公房外出租出售七区作位置发展块三座点式高层组成建议户型百度风景类似（司暂定楼座编号西东分110号楼）
22产品定位：
案会战物业形势商品房销售紧密联系起二届会展全方位提升物业价值直接效方法建立案会展物业核心台
221享形象台：
（1） 政府部门举办系列会展济研讨会政府建立紧密联系
（2） 通种宣传造势
（3） 建组风格设计成会展物业相致形式
222享功台：
（1） 享展览台层高建议6米体现LOFT概念
（2） 享办公台六区塔楼建成会展办公楼体现移动商务办公功提倡MORE概念
22３享文化台建议设立会展会形成会展文化成名副实会展物业
22４享客户台充分利会展带会展济效益案潜客户群体现升值潜力收事半功倍效果
22５享网络台会展具备强网络功建议案设立网络中心案客户第时间掌握世界种信息享信息资源
３．群定位
３１城市精英阶层：指外资合资企业中高级理员重物业服务生活品质购买七区六区板式高层
３２投资者：物业会展物业极具升值潜力投资者成案力群
３３城市白领：购买二区白领公寓购买心理交通位置物业档次
３４外籍士：会展物业带济繁荣必带动外籍士中国置业置业形式出租六区塔楼成办公首选
综述案作天津市西南方应宾干线标志性建筑发展优势言喻选择项目发展方时适超前通盘考虑项目成败起决定性作
项目营销策划核心
1．营销体系建立
11资源整合：整合案显性隐性资源
（1）贴政府 提升块价值潜力
（２）联合专业咨询机构实现整体营销策划
（３）利发展商身优势实施发展商买家良性互动凝聚商业氛围实现居住会展价值步发展
1２挖掘价值：通种台建立造势提升价值
（1）享形象台
（２）享功台
（３）享展览台
（４）享办公台
（５）享文化台
（６）享客户台
（７）享网络台
１ ３模块体系：通模块体系建立构筑案整体营销台
（1）酒店式服务功模块：针二区白领公寓部分
（2）家居服务功模块：提供家居属感
（3）会展服务功模块：源案定位模块案导模块
（4）商务服务功模块：针六区塔楼提供会展办公营场
（5）娱乐休闲服务功模块：功模块体现会酒店服务配套
2会展物业品牌形象建立程
21开发商品牌：金厦房产社会资源整合成挖掘项目附加值提升物业品牌价值力保障
22项目品牌：案提出天津市首家会展物业开发理念通外部资源整合部资源挖掘成天津市物业开发新模式引起市场关注提升项目品牌
23物业品牌：金厦物业作天津市十强物业理公司优良物业理带价值单目标群保障更推动项目整体营销策划前提
3项目卖点荟萃
31会展物业成天津市首家类物业开发先行者
32升值潜力块
33LOFTM
ORE等新概念应
34流交通系统文背景区域发展方
35高尚文化尊贵生活特区
36写字楼物业革命
37金牌物业理公司提供家式服务
4核心竞争力体现
观天津市房产发展历程历史时期提出营销理念物业产品均常规营销推广手法准着重推荐身理位置优势产品功卖点方面显示豪华特色表面似产生特色涵没跳出质化身硬件出发欠缺心理年支持理念创新举步前
针案疑次良历史机遇案处理位置方面素整合会展物业成案开发新理念案核心竞争力体现两方面：1案涵突破会展物业定位2全新生活理念模式应
5项目案名建议：
金厦国际会展中心然成案底商佳案名
金厦国际会展公寓案住宅部分推广案名
金厦国际会展空间成案白领公寓部分推广案名
项目推广策划核心
项目作天津市首家会展物业概念提出者项目推广核心通核心概念运项目产生价值化破常规推广思维成项目策划核心
1．媒体运
房产类媒体种类繁针项目目标客户特性项目发展方建议种方式
11电视台：充分利电视广告媒体传播广度重复性
12报纸：晚报天津日报进行新闻炒作运日新报进行营销推广
13广播电台：充分利贴目标客户纪实性强特性目标客户进行深度诉求
14广告形式：包括车体路牌户外电子邮件等全方位立体包装展示案独特物业特性
2公关策划活动
21会展物业济研讨会：邀请房产业士济专家国际性会展商考察提升项目物业价值达通研讨会助媒体手段侧面项目信息社会传递
22会展物业济酒会：邀请市著名外资公司中外合资公司高级士参加介绍项目环境交通会展特性达目标客户传递购买信息目
23新技术展示会：邀请业专家评估案新技术运独特优势继造势
24物业概念展示会：通LOFTMORE等概念传达扩项目超前位影响
25会展功展示会：全方位介绍项目操作模块会展功产生独特项目性
3现场包装
31硬性销售包装：包括售楼处选址功特殊求
32样板房包装：样板房根案定位进行形象概念包装做适超前
33示范园林景观：案属林桥物业身园林营造提升物业档次建议销售初期营造示范园林景观方面案目标群定位吻合方面充分体现会展物业高档性
34软性销售包装：包括开发商实力形象包装物业理品牌包装
总作案发展方支撑部分项目形象推广案起着关重作销售前期充分做项目方面推广预算整合种媒体社会利资源成会展物业推广成功力保障
总结
王顶堤路南项目作金厦房产公司步入21世纪代表著作开发营成功否成企业步发展关键时间仓促司仅项目发展方提出建议旨项目定位前期突破常规销售定位法采底商营带动整体项目销售时规避种风险实现底商写字楼公寓连带均销售避免常规项目发展均衡现象出现具体实施细金厦公司商榷
★
策划核心整体策划均发展
★
1项目宗状况
★
11土概况
A占33ha 总建筑面积10万M2
B东西狭长北侧复康路
C规划集商场办公居住体(11)
★
12周边物业
东：中环线（代表物业泰达公寓天骄源）
西：侯台墅区天津学城
南：华苑华苑新城欣苑公寓
北：天拖南居住区（美丽心殿南开文园）
★
13区域发展
A 90年代中期华苑带动新居住区形成
B 天津早期涉外居住区（金厦世纪名代表）
C 天津市高校区兴建落成
D 华苑产业园区带动区域济发展
★
2项目SWOT分析
★
21项目优势：
A案处高校区区域文条件提高附加值提供支持
B周边成熟居住区业已成形案商铺提供良客源
C周边企事业单位众案商商业提供流基础
D开发商区域形成良品牌
E项目邻迎宾线项目提供良商机
★
22项目劣势
A案周边商业氛围浓厚传统商业旺区案商业物业推动产生负面影响
B案周边百度风景外均老式住宅整体规划落
C案开发规模周期长
D市场群高层住宅历史印象佳
★
23项目机会
A华苑产业园区兴起天津学城建设案流提供保障
B现天津市西南区域商业物业开发理念营模式商业物业功均较提升完善空间
C开发理念案集商业办公住宅三位体机遇讲成区域类物业开发先锋
★
24项目威胁
A周边竞争手较整体市场供求
B项目形成商业氛围成项目身威胁
C创新整合带操作复杂性
★
3项目前期定位结：
31机遇风险存机遇威胁
32发展成集商业购物商务办公居家生活体全功物业成案优良历史机遇(12)
★
总结：案力争破常规开发思路高起点定位案发展方结合底商办公住宅统均发展思路成案成功关键
★
4项目发展核心思路
商铺营（炒作区域价值形成济交流台）——推动特色办公国际化住宅消费(13)(
★
41
项目发展方定位（功全方位国际文化台）
底商—造区域济发展台形成天津市西南区域新济商业中心
金厦国际港 办公—底商营案特色商务形式带动办公楼租售
住宅—通区域文化特色形成造国际化住宅社区(1)
★
42支持点
A物业身综合发展台（底商办公住宅）提供良基础
B区域着90年代期开发建设已形成具备规模居住区
C区域住宅项目缺乏综合性物业案力求回避正面竞争带利
D国际文化台案具备克隆性站高起点应市场竞争
E金厦公司天津市区域周边影响力
F项目身东西狭长王顶堤复康路立交桥间形成独街区区位明显适合概念运
★
5核心价值体系建立
★
51核心价值体系：开发天津市西南区域首家购物休闲商务娱乐居住体具备领导位型国际化特色社区
★
目标：特硬件功支撑战略性融入国际化新商圈政府行引擎工程等元素形象质拔高案战略定位案竞争策略市场层面跃升更高战略层面达提升代标性物业目标实现案济效益社会效益化
★
52商铺部分（金厦国际港·国贸街）(9)
A运<新商业圈运动>概念托炒作块价值
B 区域价值提升带动市场关注度显性消费力
C营造天津市首家SHOPPING MAIL商铺形式种营加盟模式降低入商门槛
D引入知名品牌营带动气汇聚吸纳更中型商家进驻
★
53写字楼部分（金厦国际港·商务厦）(7)
A运<新国际化办公环境>概念托吸纳国贸街带商务氛围
B引入性化办公环境理念提倡凝聚企业文化空间
C集专业化性化体性鲜明甲级写字楼
D提供专业商务办公模式种办公文化台造性办公文化
★
54住宅部分（金厦国际港）(4)
A底商时尚氛围引入塔楼住户实现真正意义商业产模式
B国际化住宅设计文化全城潮流感受国际化居家文化
C倡导全功社区文化集商业文化商务文化居住文化体造居住消费结合国际化住宅文化
★
6群定位
★
61商场
A力店面积供两营者
B国国外品牌店(2)
C百货餐饮娱乐私业
D投资者
★
62写字楼
A商场营带办公群
B项目文化性形成形成写字楼租群(8)
C区域显性目标客户
★
63住宅(6)
A城市精英阶层：指外资合资企业中高级理员重物业服务生活品质购买七区六区板式高层
B投资者：物业会展物业极具升值潜力投资者成案力群
C城市白领：购买二区白领公寓购买心理交通位置物业档次
D外籍士：会展物业带济繁荣必带动外籍士中国置业置业形式出租六区塔楼成办公首选
★
7结：方案集综合性商铺写字楼住宅体型物业需赋予案鲜明出众灵魂赋予案超常规价值案策划力求握段方面利信息结合金厦公司优势达项目整体均发展谢谢
<金厦王顶堤路南项目>营销策划合作意说明
——提交方：天津市劲房产咨询限公司
受金厦集团委托天津市劲房产咨询限公司金厦王顶堤立交桥路南项目营销策划提交合作意说明司着<服务企业长足发展>公司战略思想利完成金厦百度风景营销策划前提希金厦集团继续深入合作时公司领导层双方合作予高度重视双方合作意事宜司提出建议希贵司提出宝贵意见
<金厦百度风景合作模式剖析>
金厦百度风景作金厦集团2001—2002年度重点开发项目司2001年二季度介入项目营销策划服务时项目工程处阶段项目祥规户型已基确定司充分考虑项目项营销素前提贵司营部项目理员深入沟通探讨项目营销思路充分发挥司市场营销项目策划广告推广三方面整合优势时<金云里二期>项目提出行性发展建议贵司提交<金云里二期项目营销报告>双方反复研讨达成营销策划合作意2001年5月签约作双方合作开始司没营销策划停留纸面贵司理工作员互动制定项目阶段营销实施方案配合销售现场做销售理销售培训工作截止2002年11月底项目销售达整体面积60预计截止2002年底3#4#楼入住期间3#4#楼销售达75天津市年度高层住宅销售中取俗业绩时司更加注重关贵司<企业品牌>建设企业理念<铸未创新永远>提出通百度风景具体项目推广实施司时时刻刻关注企业品牌推广程中应通金厦百度风景具体营销实施提升企业品牌知名度
观百度风景销售历程司结：
第阶段 开盘前期精彩
整体阶段百度风景营销策划尚处磨合阶段广告风格阶段百度风景缺乏荡气回肠气势中难出营销整合思路已日趋成熟创作欲业已高涨起令眼前亮作品出现时间问题
观开盘前百度风景广告特点完全情理中 意料外形容广告表现角度视觉元素运中规中距表现手法娴熟气营销角度部班利益点传播计划安排详清晰劲公司百度风景项目前期定位成竹胸雄心勃勃天津房产广告界惊喜
第二阶段 策划推广结合
开盘稿标志（2001810晚报豪华版）百度风景终走项目形象塑造坦途营销导策划性鲜明推广疑成功原劲阶段赋予该项目物业精神创作表现易手始终走味充分证明市场定位仅准确误具强操作性时着项目断发展物业推广侧重点开始进入实际利益点推广阶段程中百度风景特点体现策划领域驾驭力广告方面始终初项目定位坚定移推进着
阶段策划呈现出积极探索精神诸联合购房联合选名牌 享受折折整合数字化 享折折等全新推广概念引入均令耳目新感觉中难出策划员力图传统推广物业刚性素前提项目利益点进行更深挖掘值注意推广容探索时劲推广环节通路传播方面进行范围尝试诸候车亭广告路牌广告等形式配合传统报纸常规广告户外牌广告阶段广告推广显生气勃勃
阶段项目策划直接体现现场销售百度风景期房阶段知名度迅速提升中原宏观：时相档次物业较少目标消费者潜需求单等素更关键百度风景展现出创新精神百度风景广告业界赢片喝彩留深刻印象根原
阶段百度风景市场推广特点出结：首先现阶段市场推广动态变化程阶段根市场变化特消费者需求断变化策划推广侧重点断调整中然策划推广案例总建立整合市场调查营销广告推广基础次消费者潜需求日益受重视长段时间开发企业广告公司作种具反映企业理念功空话搁置着没真正应实际案例操作中百度风景证明消费者需求市场高准真理传播容变化传播通路信息表达方式变化等方面证明消费者需求——市场目标原确立相关专业实体关重点接百度风景策划推广中会体现更明显
第三阶段 整合成熟期
进入2002年百度风景策划推广方面逐渐进入成熟期特第三季度期百度风景推广期已达年久项目然保持着较高关注度骄销售业绩表现首先环节控制（理）日趋细化策划销售广告分工十分明晰月推广周期工作模式程度仅明显提高工作效率时清楚环节工作进行评价考核假作宏观组织协调部门开发商方面愿意样做话次整体推广架构紧密明晰分解阶段推广目标作已规定十分严谨富针性
百度风景运作分析
根结底讲项目成败程度取决消费者潜需求（市场）握基础衍生出策略通路广告表现等等原根结底消费者需求基准点反映执行方面充分考验着项目决策者组织协调力团队部环节整体水整体协调实战中相互配合关系
首先推广初期包括项目定位CI定位文化品位赋予弥补时市场空缺正前期坚实基础该项目相长时间里始终保持着风格创新容形式市场导入期引注目维护期原性持续百度风景已仅仅代表着物业项目深入心推广已升华品牌式符号消费者会热情断证明点
时期相淡奇现阶段百度风景市场推广开始进入全新境界中包括前期成功验创新少创新方式种探索表现出全新效果渴激情证明百度风景推广方面已必然然进入全新时期表面种探索形式改变通路变化推广策略方面调整侧面影响着现阶段百度风景推广题果说初定位百度风景市场形象进行初勾勒提出某种理想话现百度风景真正开始消费者客户通途径容切身体会样项目传达出生活方式方面感觉印象中方面特点作现阶段市场项目推广研讨遵循原相前报纸常规广告评价标准言新游戏规达效果全新充满刺激：首先项目定位唯性作前提条件整推广环节统帅承载台时角度物业题进行阐述时候前提需说明物业定位进步升华需整推广程坚持严格执行达效果目标已超越项目推广追求品牌传播程次缩短目标消费者距离前房产推广环节中关段户型等素传递始终建立前提：通报纸常规广告户外广告等形式单推广种推广模式前提肯定目标消费者必然会会某种程度接受销售理广告设计文案拟定诉求重点中难发现整推广环节中消费者始终处动状态推广成功否取决销售理广告设计文案验前接触参项目运作获印象原项目定位思想成熟令整推广程缺乏整体连贯性潜消费者产生贯高项目身物业（品牌）诉求传播效果否认种方式卖方市场条件行效目前卖方市场买方市场转变时期事实证明效现阶段百度风景推广中难出种轻视消费者完全验进行市场推广做法正正视消费者需求推广程中满足种需求标准观念取代外整合传播应势必行前单推广手段逐渐正整合传播手段取代推广言报纸常规广告户外广告直邮登门拜访等等传播手段具某方面效果进行科学整合会达预期传播效果市场角度言更加广泛接触目标消费者项目角度言终达品牌传播效果
司百度风景项目推广分析认识希贵司仁探讨中找持续发展途径
司双方合作优势结点：
1金厦集团作天津市房产开发龙头企业土存量资金运作优势言遇进入2000年企业品牌项目成功推广进提升吻合天津市住宅消费者感性消费逐步渡关注企业品牌消费思路时金厦集团企业发展程中断更新营思路果断采社会力量方式解决企业部配足企业核心优势进步提升节约成
2劲房产咨询限公司成立2000年初企业发展房产代理销售营销策划广告推广整合核心司先代理销售财富厦梅江芳水园汇家园林枫花园等12项目营销策划包括百度风景尚城汇博园等7项目时劲广告传播限公司承接泰达园吉利花园等知名楼盘广告设计3年企业历程中取俗业绩开发企业社会认公司年度晋升<天津市房产中介协会>副秘书长单位
3根市场发展趋势判断建立基础战略发展规划司营销策划作充分整合营销市场传播环节服务项目势必会公司发展中扮演日益关键作发展水断提升短期会公司现营销代理业务产生轻重支持远期整合高水策划服务营销广告实体会市场衡量两行业标准司成天津市首家整合项目销售营销策划广告推广中介服务企业
4双方合作基础优势互补企业利益存正面突种连带关系作服务性质司企业发展程中始终坚持提升业务水强化服务意识作合作时间二年双方许方面业已充分磨合良合作基础
司金厦集团路南项目营销策划进步合作证希贵司提出宝贵意见
<金厦王顶堤路南项目营销策划容取费标准建议>
结合金厦百度风景合作模式司提出双方路南项目合作营销策划容：
． 项目前期策划
1细致市场调研工作
11 区域分析
12 区域文分析
13 区域环境分析
14 区域发展分析
2SWOT分析
21 项目优势
22 项目劣势
23 项目机遇
24 项目威胁
3项目定位
31 项目功定位
32 项目群定位
33 项目房型定位
34 项目景观定位
4题营销理念
二． 项目推广策划
1 推广定位
11 推广题
12 推广思路
13 推广点
14 推广形象
2 推广实施
21 推广流程
22 实施步邹
23 难点预测
24 实施监控
三． 项目销售策划
1． 销售策略
11 阶段策略
12 价格策略
13 广告策略
14 调整策略
2． 销售实施
21 销售准备工作
22 销售活动组织
23 销售队伍组建
24 销售程监督
3． 销售理培训
31 销售思路培训
32 销售难题解决
司路南项目营销策划取费标准建议：
1 服务形式：项目全程营销策划
2 前期营销策划金额：100000 m
2×3500元m2×2‰700000元
取费方式：
A 双方签定合作协议贵司支付项目前期策划费50350000元整司成立项目营销策划组（包括项目销售员项目策划员广告推广员）签定协议月贵司提交<路南项目整体营销策划方案>贵司沟通探讨期更加准确行
B 贵司方案认正式开盘前3月司支付项目前期策划费20140000元
C 贵司项目正式开盘十日支付项目前期策划费30210000元
3 项目正式期间营销策划费司建议实际销售额进行考核根项目具体进程时市场情况司月成交月营销推广方案双方制定销售额根销售完成情况实际销售额5‰记提销售策划费
司路南项目营销策划合作初步设想希贵公司提出宝贵意见司预祝双方次合作取骄业绩
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