金谷．盛世康城项目商业

金
谷
·
盛
世
康
城
项
目
商
业
计
划
书


前言
前期公司宿迁市房产市场进行宏观整体分析目标区域市场进行微观细致研究基市场正确评估判断方项目产品整体定位构想意投资方参项目继续运行通方时期工作公司企划部门发展提供整合思路运作方案

目 录

第部分：发展战略篇
第二部分：市场分析篇
第三部分：营销定位篇
第四部分：营销实战篇
第五部分：合作运作篇

产 品 档 案

理位置：宿迁市宿城区环城北路黄河北路交接处

开 发 商：宿迁市金谷房产开发限公司


施工单位：宿豫县第二建筑工程公司

监理单位：常州东方建设监理限公司

设计单位：浙江省城建设计研究院

徐州市城乡建筑设计研究院

园林景观：NE0C0N（澳利亚）景观设计

占面积：388公顷

建筑面积：72000方米

容 积 率：158

绿 化 率：38

第 部 分

发 展 战 略 篇
公司简介发展历程

江苏省宿迁市金谷房产限公司成立九九七年十月注册资壹仟壹佰万元
公司址：江苏省宿迁市黄河北路29号

股东白伟三900万元住：宿迁市幸福南路35号身份证号：32081730201001
股东黄佑军200万元住：宿迁市幸福南路86号身份证号：320824630510003
股东高德龙100万元住：宿迁市财神庙东街865号身份证号：32082464102001
事房产开发营具房产开发企业叁级资质年金谷房产宿迁市委市政府关部门力支持全体员工团结心艰苦奋斗开拓进取扎实工作取较成绩实现稳步健康发展
公司成立始终坚持国家建设部倡导住宅产业现代化方针致力开发建设设施完善理规范品质高尚适度超前住宅区公司目前已建建项目：金谷花园金谷·盛世康城云峰·帝景住宅区
2000年金谷房产成功开发公司处女作——金谷花园金谷花园处宿迁市八路黄河路交汇处视野开阔交通便利十幢楼宇建筑面积65万方米全部评优良工程全新思维设计优雅欧陆风格整体楼盘高低错落致东西南北相呼相应达实美学高度结合已成宿迁房产景点金谷花园2003年8月竣工竣工前贰佰套住宅房销售空创造宿迁市福利分房结束楼市销售奇迹优秀开发理念良物业服务开发商赢批忠实追者该项目设计前瞻性样性决定产品适应面广开发分期性决定产品塑性强精确项目定位决定产品价值化
物超值房价优良品质典雅方造型齐全配套规范化日臻完善物业理服务金谷房产赢信誉宿迁城市建设锦添花
公司成立旨跻身宿迁市场济历史潮流公司未发展战略：房产代理展览展示条龙服务开展全方位优质高效高信誉房产中介服务包括展览展示项目策划销售代理物业理装饰设计纪培训等
宿迁市金谷房产开发限公司正科学规范部理优秀独特企业文化精干高效队伍通住宅产业现代化+企业理现代化+资运营现代化新世纪发展战略采取住宅业导业精深化前关联化产业定位策略着住宅产业现代化道路断前进力争35年建设成宿迁现代化住宅产业集团

第 二 部 分

市 场 分 析 篇

宿迁市宏观济分析

江苏省宿迁市1996年国务院批准设立级市西楚霸王——项羽乡处江苏省北部全市总面积8555方公里口526万宿迁位新兴淮海济区中心区域东中国八港口连云港西接全国交通枢纽徐州市历史悠久年轻新兴中心城市宿迁中国知名济省中具发展潜力区江苏省年发展快区宿迁欧亚陆东桥头堡城市群中新兴中心城市处陇海济带海济带江济带交叉辐射区境京沪高速公路宁宿徐高速公路徐宿淮盐高速路宿新级公路新长铁路京杭运河交通十分便捷全方位架起宿迁海桥梁
宿迁投资乐土创业乐园流基础设施宜生态环境灵活政策洼高效服务台宿迁充满蓬勃气旺盛活力
开放宿迁历史悠久具深厚文资源基础设施配套齐全具发达交通区位优势然资源丰富具巨开发潜力优势项政策灵活优惠具灵活发展环境优势产业基础良具低成产业扩张优势年宿迁济持续快速发展改革开放进程明显加快中心城市建设日新月异基础设施条件改善天宿迁片投资热土创业乐园蕴藏着限商机穷发展潜力
年江苏省委省政府直宿迁作特殊区域予重点扶持江苏省唯济社会发展综合改革试点城市2005年江苏省委省政府明确提出违背国家政策法规前提允许鼓励宿迁市采取更加灵活政策措施更加灵活理制度更加灵活改革举措加快发展江苏省国民济社会发展第十五年规划纲中指出继续加苏北扶持力度重点加宿迁扶持更力气帮助宿迁实现突破省委省政府予宿迁特殊力度政策支持力促进宿迁改革开放全面发展省里坚实扶持支持宿迁市仅税方面予客商优惠增值税方面实行特殊政策外商投资宿迁济开发区工业生产性企业增值税方留成部分前2年开发区财政全额奖励3年奖励留成部分50时企业水电等方面享受全省优政策形成加快类生产素宿迁富集洼效应
建市全市攻坚克难加快基础设施建设截止06年7月份累计完成固定资产投资10438亿元城市环境交通条件明显改善2005年全市基础设施投入154亿元公路总里程达6192公里公通信网络迅速扩展覆盖全市服务全面现代化通信网络初步建成济发展瓶颈逐步消城市化进程快速推进城市规模迅速扩张中心城市规划区面积扩2108方公里建成区面积达220方公里城市项功日趋完善济发展辐射力影响力进步提升特年力整治济发展环境加快济发展提供良氛围年宿迁市荣获2005浙商(省外)佳投资城市奖年获浙商投资具气奖宿迁市知名度美誉度显著提高外客商纷纷宿迁市投资兴业宿迂市加恢哎袋增强劲
宿迁市建市颁布宿迁市鼓励外商投资办法出台宿迁市关鼓励外商投资干政策规定该规定土涉外税费水电金融保险劳动工奖励等方面规定外商投资项优惠政策市委市政府求公安司法金融等部门采取种措施外商投资提供治安法律资金等全方位优惠环境 迅速发展宿迁市已成国外商家投资乐园
举例期宿迁市房产重点投资项目：
● 0305 海亿兆投资集团投资5亿干骆马湖现代生态农业示范区风景旅游区定名夏阳银湖花园项目05年8月开工09年竣工
● 0306 中国世界村利时客商投资落户宿迁湖滨新城项目总额1亿欧元
● 0406 海汉飞（宿迁）生物医药化工限公司正式落户项目总投资5000万元投产达效年实现销售额24亿元利税4500万元
● 0406 昆山东方云顶广场限公司投资58亿元休闲旅游度假项目落户宿迁市
● 1106 中国·骆马湖高尔夫产业园已签署进园项目12项包括高尔夫球场练场世界高尔夫度假村等建设江苏宿迁湖滨新城开发区嶂山公园东面积87方公里定位成中国创新型纯生态高尔夫产业基吸引投资金额达18亿元
宿迁市种投资项目启动充分表明宿迁市作江苏省新兴发展潜力城市巨吸引力

二宿迁市产市场现状总

目前房产业已成市重支柱产业市社会济发展做出积极贡献 宿迁市继续加中心城市建设老城区
改造力度城市化进程断加快房产业前未发展壮投资环境相宽松项目建设突飞猛进
房产开发迅猛发展居民居住条件明显改善十五宿迁市房产业突飞猛进发展装点美化城市改善城乡居民居住条件促进相关产业发展发挥重作全市累计完成房产开发投资8585亿元九五时期增长116倍年递增688中住宅投资6016亿元商业营业房投资1967亿市区房产开发完成投资4869亿元占全市房产开发投资总量567年递增571市区相继建成基建成 府苑区项王区马陵区恒佳花园幸福家园新园区金谷花园豪域花园等生活区
2003年实施55210工程市区先建成万源批发商城西楚商城仿古条街等商业区带动市区气提升商气集聚前批更商贸流通设施正火荼建设宿迁义乌国际商贸城沭阳国际汽摩配综合商城等投资规模亿元着房产业健康发展宿迁市居民居住条件居住环境明显改善2004年末市区居民均住房面积达2419方米2000年末增加1181方米增954
2001年2004年仅市级房产开发土出金达1897亿元力支持中心城市基础设施建设（2001年求全市房产业实现方税收年均递增1951中2004年实现126亿元占税收入204年19月份全市房产业入库营业税21629亿元占全部营业税73增长417入库企业税5351万元占全部企业税45增长2834房产行业带动全市契税土增值税收入分完成年度预算11431196均提前三月完成年度收计划局产业已成全市重财税源
()房产开发投资情况
房产投资说城市发展投资风标代表着城市发展动性巨潜力更效反映城市整体规划发展直宿迁市房产投资固定资产投资居高成城市整体基础设施建没重环座城市住宅住宅座城市二者生物机体部分相互关联协调致
年着国住房福利制度改革解困房退出历史舞台货币分房政策推出住房需求变成现实需刺激购房欲推进房产市场发展房产业逐渐成国国民济架构中重组成部分济发展重推动力量
2005年中国纳税500强企业排行榜日揭晓三家产企业榜行业角度讲房产迅速发展已成社会税收重行业2005年6月底房产税收已成浙江税第税源2005年半年浙江税收入39643亿元中房产业税收重升219达8682亿元层面讲江苏省产投资发展江苏发展重环节反映出
江苏省迅速发展产业区重行业投资前景潜力见斑作05浙商佳投资城市06中国城市理进步奖宿迁市必定成江苏全国房产业面旗帜
表体现宿迁房产投资发展情况：
完成房产开发投资（亿元）
4000
38亿元

3500
3223亿元


3000
2331亿元


2500


2000

1500
1184亿元

1000


500

000

17月
111月
2003年 2004年 2005年 2006年
图表见03年111月全市房产开发投资完成1184亿元04年全年完成2331亿元05年全年完成38亿元较04年期增长630206年17月份完成3223亿元已完成05年全年8481
外2005年数显示110月份全市房开发投资完成3385亿元较年期增加6602中市区完成房产开发投资1750亿元增长682相16月份时全市房产开发投资379增幅两月市区投资增速断加快增幅迅速提高投资住宅建设资金2087亿元较年期增加13020投资商业营业房资金较年期增加5523投资办公楼资金较年期回落表明宿迁市目前产市场情况投资资金流住宅市场投资投资流
2006年然国家针固定资产投资增长快尤房产开发增长快价格偏高等出台系列宏观调控措施市期房产市场未造成明显影响市房产开发投资继续保持快速增长
2006年1月7月房产固定资产中重房产增速总量重（见表）

12月
13月
14月
15月
16月
17月
固定资产投资增速
370
668
572
508
479
446
房产开发投资增速
431
986
666
735
721
514
房产占投资总量重
254
232
213
220
234
234
17月房产开发完成投资3223亿元增长514全市固定资产投资（50万元项目单位投资）增速快68百点房产开发正逐步成拉动宿迁市投资快速增长热点
（二）政策优惠政府推进房产业健康发展
加快市区房产业发展步伐广泛吸引建设资金富集生产素增强中心城市带动辐射功2004年中宿迁市委市政府相继出台关加快市区房产业发展实施意见（宿发[2004]12号）关加快市区房产业发展实拖意见（宿发[2004]14号）等系列优惠政策明确奖励办法必进步促进该市房产业健康序发展
1住宅开发优惠政策
（1）具备开发条件房产项目商业银行积极提供贷款款保障良信记录购房户提供住宅揭贷款例低70商业房揭贷款例低50
（2）鼓励开发高层住宅规模住宅区型商贸设施规费方面予优惠811层市权范围规费减半征收12层市仅范围规费全免次开工建筑面积5万方米房产开发项目（年完成工程务）减免15市权范圈规费次开工10万方米（年完成工程务）减免20市权范围规费
2商业开发优惠政策
（1）物流中心市场建设等商业开发土根需采取招标拍卖挂牌出等方式供土出金税收实行先交奖优惠政策中项目建筑面积10万方米成交土出金净收益方留成部分40奖励投资者方建设规费减免40建筑营业税方留成部分奖励40项目建筑面积20万方米成交土出金净收益方留成部分60奖励投资者方建设规费减免60建筑营业税方留成部分奖励60项目建筑面积40万方米成交土出金净收益方留成部分80奖励投资者方建设规费减免80％建筑营业税方留成部分奖励80
（2）投资市场建设企业前五年奖励投资企业营业税
税方留成部分50市场建设进入物流中心市场营者前两年免收工商理费三年减半收取取工商理费税收实行先交奖政策级财政年度结算前两年税收方留成部分实行全额奖励三年奖励税收方留成部分50％
三宿迁市住宅市场特点
（）中心城区投资规模断膨胀
投资规模扩房产开发完成投资额增长较快2004年进步加快城市化步伐增强中心城市功宿迁市发动全社会建设中心城市积极推进北扩西进南拓东延工程中心城市框架进步扩吸引更房产企业宿迁发展宿迁市力推进55210工程努力形成五物流中心五条特色商业街两商业购物中心十龙头市场市区推出100宗开发块效激发房产开发企业投资热情
04年15月全市房产开发企业51家增加12家投资总规规模达4142亿元增长794完成投资额747亿元增长692城镇固定资产投资增速高376百分点
（二）房产结构趋良
商业营业房投资高速增长着老城改造工作量减少城市功型建设增加房产开发投资重点转移商业营业房投资增长迅速
2001年宿迁市政府取消济适房建设积极推进住房商品化货币化改革建立层次住宅保障体系合理开发高档中档普通住宅满足层次住宅需求促进住宅建设健康发展房产市场价格保持总体稳定升时投资商品住宅建设作该市前房产开发重点目标时引导投资办公楼商业营业房整房产业发展中保持合理例全市开发资金投资方投资结构日趋合理
2004数显示15月全市房产开发投资完成额中商业营业房建设投资259亿元增长1551％占房产开发投资总量347％年期提高117百分点住宅方面建设投资完成418亿元增长455％占房产开发投资总量560％年期降9百分点商品房施工面积增加
住宅面积占较重全市商品房施工面积15583万方米增长771中住宅施工面积12503万方米叱增长771占商品房施工面积802商业营业房施工面积2855万万米增长535占商品房施工面积183
（三）供销两旺衡发展
前宿迁市房产业正处快速增长期房产市场供销两旺2001—2005年全市商品房预(销)售面积约600万方米销售542万方米销售率903中市区商品房预(销)售面积329万方米已销售280万方米销售率851呈现出供销两旺较势头2005年末市区住宅均价格1940元方米全市住宅均价2005年达1450元m2中市区住宅均价1786元／m2涨幅达15期城市居民收入相应增长较快
（四）资金位情况良筹资金成房产开发支撑力量
04年5月份全市房产开发企业累计位资金1062亿元增长583资金源等资金573亿元增长873占位资金540居种资金源首位次资金306亿元增长898占位资金288次国贷款7950万元降376占位资金75
(五)土前期投入增加产开发前景
04年数显示1—5月宿迁市房产开发企业购置土面积5286万方米增加88万方米土前期投入增加说明房产开发商市房产业前景报信心宿迁市房产业持续稳定快速发展基础

(六)全市住房存问题
1面中低端商品房匮乏中低端住房面中低收入家庭普通住宅全市目前房价居高相量拆迁居民较低拆迁补偿呈现虚高状况拆迁居民楼兴叹部分居住问题解决成社会稳定素
2商品房二级市场活跃流通畅时期生活水需求原没房子希住房房型坏原套型希换套型原房型太希换房型更特家庭通住房制度改革购公住房目前尚市流通限制现住房消费者高档次商品房追求济力较弱居民难购价格低廉二手房
3商品房销售环节存规范问题表现两方面：缺斤少两消费者购房前法精确计算购房屋建筑面积销商房屋销售程中采较卑劣手段充暗中占取消费者利益：二失信房产开发商种种原时交房已交付商品房出现质量问题购房者间出现纠纷房产开发商信誉降低
四宿迁市住宅市场供应特点
()规模住宅社区断涌现
宿迁市城市建设发展提升整城市发展规划中宿迁已出现代表性规模楼盘例：国泰广场宿迁首型综合性广场建筑面积达16万米聚合酒店办公商业街商场住宅体型休闲娱乐购物办公宴宾消费住宅型楼盘住宅围合式商铺组合成达14万建筑米香港城达113万米商业住宅重江山城市广场等等
宿迁市住宅楼盘中规模公房转断需求商品房适规模功齐全居住环境优越物业水改善规模楼盘宿迁城市迅速发展口断增加消费力持续攀升等素需全面提升宿迁城市整体基础设施水准
(二)规划设计水明显提高楼盘品质断升
现阶段市型项目中少项日均吸收海北京深圳甚引入香港法国澳利亚加美国等海外设计规划理念整体环境极改善宿迁欧陆成风楼市带阵新风仿古园林枫情水岸设计出海设计者江山城市广场规划设计法国裴德设计提高楼盘身品质已众发发展商开始面挑剔市场认识获胜关键
五宿迁市区住宅市场需求特点
（）商品房需求量幅度升
宿迁96年国务院批准设立级市时宿迁市区口仅14万目前止宿迁市区口约35万2010年宿迁市区城市口达50万口增长代表城市发展项指标着宿迁城市化进程断加快政府加政策灵活变动性招商引资产业链激增外劳动力断涌入城市规模进步扩张城市口迅速增加商品房需求量呈逐年升趋势目前具战略眼光投资者已目光转移列宿迁区
着房产市场逐渐成熟居民住房投资资金增购买新居旧房养新房股息红利出租房屋等财产性收入成居民收入新增长点样体现商品房投资潜力
（二）居民住房潜购买力较
着均济收入断增长需求旺盛住宅产业处快速增长期居民潜购买力时根关部门调查居民住房领域消费已改善身居住条件转理性投资房产业方发展
具居民收入调查显示20002005年
均支配收入年递增9305年7200元
1业渠道断拓宽业格局发生变化
2业者工薪收入快速增长居民家庭收入支撑
3体私营济发展加快营者收入增势迅猛
4离退休者收入稳步增加离退休员生活保证
5财产性收入增长迅猛成居民家庭新收入增长点
着述点素市民消费水提高宿迁市民恩格尔系数逐年降居民居住条件反映民生活质量重方面着济迅速发展宿迁市城市居民居住条件显著改善
具2005年11月抽样调查显示宿迁市城市居民家庭均住房面积2734方米九五末增加839方米97城市居民家庭拥住房产权住房配套率达4252000年增加215百分点中三居室家庭占375
六宿迁市住宅发展流行趋势
1流需求
价格特点言宿迁市整体住房需求集中15万45万左右住宅城市化进程推进城市口绝增长带量成长型客户客观需量住房：济持续发展收入逐渐增加未预期显较乐观敢明天钱圆天梦批成长型客户承受力20万50万
2优质高档楼盘断涌现
宿迁市飞速发展城市建设市民生活进入全新时代城市功全面升级城市形象时代定义发生巨变化新轮城市扩张势必行传统居住格局形式已法满足发展步伐更高品质品位宿迁市民生活欲住宅环境配套等诸方面提出苛刻适情合情需求
3商品房断涌现
着宿迁城市整体建设发展水断提高2001年政府加力度积极推进住房商品化货币化改革建立层次住宅保障体系合理开发高档中档普通住宅满足层次住宅需求促进住宅建设健康发展房产市场价格保持总体稳定升时投资商品住宅建设作该市前房产开发重点目标商品房断涌现需求加快产市场商品化流通
4中低端户型然紧俏
面住宅市场特点中提面中低端普通收入家庭言环境幽雅社区设施全面户型成消费群体首选全市目前房价居高相量拆迁居民较低机拆迁补偿呈现虚高状况拆迁居民楼兴叹户型选折说明宿迁市整体结构趋良带动城市建设面貌改良
七区域市场调研分析
（）市场调研目
次市场调研目针项目综合定位侧重识相关楼盘济技术指标案产品进行策略性分析
1通代表性楼盘解宿迁市场总体特征
2通畅销楼盘反映出市场接受效产品特性区域价格区域客户群体相关户型面积配指标信息采集提供真实具鉴性效数分析界定市场层次特征金谷 盛世康城项目制定整合营销企划方案提供评估决策基准
3通相关楼盘反映出该区位客户群需求特征
4通调研身项目项目竞争优劣势鉴取处提高身产品品质
（二）市场调研容
次调研参考康城周边项目数分析案市场定位针性选取列代表性项目：
项目名称
位 置
规格
(方米)
概况特色
价格(元方米)
户型(方米)
兴鸿名城
市府路黄河交汇
33万
建筑错落致景观配套
2200左右
95152
国泰广场
市中心霸王举鼎广场西北面
酒店办公34万商场36万商业街49万住宅41万计16万
交通便利综合性楼盘设施齐全市场定位商圈
单身公寓均价2450
高层均价2680
88149
江山城市广场
马陵路市府东路间京杭运河
113万
商业综合性法国裴德设计交通便利
2400左右
97157
东城水岸
市府东路黄运路间京杭运河
10万
三面环绕公园紧邻市府东路商业圈交通便利香港BBH策划推广
2230起(层)
83139
香港城
幸福路市府路交汇
商业4万住宅10万计14万
CBD核心区新老城区交汇住宅围合式商铺组成项目周遍设施齐全
2600左右
96137

竞争手分析
● 名·水景相
优势 劣势
1品牌 1区位差
2物业理 2资金实力弱
3社区成熟度 3入市早研究
4环境绿化 4开发量
W
S
5生活品质 5配套设施
T
O

1引湖引出进城 1坚持走低价策略
2价格降空间较 2市量
3生活品质需求提高 3时间转移社区
4城市口倍增计划 日渐规模日渐成熟
● 聚福园相
优势 劣势
1品牌 1价格高
2物业理 2资金实力弱
3社区成熟度
4环境绿化
5生活品质
W
S
6规划设计
O
T

1引湖引出进城 1坚持低价策略
2价格降空间较 2时间推移社
3生活品质需求提高 区日渐规模日渐成熟
机会 威胁

宿迁市全市整体楼盘分析
宿迁市区京杭运河古黄河两条然分割成城东城中城西三区域运河东城东片：宿豫区两河间宿迁老城城中片古黄河西城西片新区
城东片区位宿豫市区居民认感较低房屋售价三片区中低着运河五桥相继建成通车宿豫区进市区途径更加便利时宿豫新区建设工作推进该区域房产开发量迅速攀升代表性楼盘江山国际花园中通名仕嘉园
江山国际花园
概况：16万方米建筑层配底层商业部分墅中住宅占135万方酒店约2万方
价格：16001800元方米跃层12001300元方米（面积200方米）
理位置：宿豫新区
开发商：宿迁新城房产开发限公司
建设设计：浙江工业学建设设计研究院 江苏市建设设计限公司
宣传重点：高档生活
开盘时间：2005年8月
锦华名园
概况：30万方米建筑层配底层商业高层公寓建筑错落致
容积率：128
楼间距：1：14
绿化率：4316
价格：16001800元方米跃层12001300元方米（面积200方米）
理位置：位宿迁城东京杭运河东珠江路长江路间
开发商：锦华房产开发限公司（浙江杭州湾投资集团公司子公司）
建筑设计：海济学规划建设设计研究院
宣传重点：景观配套
销售情况：仅剩跃层余销售结束
开盘时间：2004年初
城中片：老城区宿迁该片区认感高周边商业银行学校医院服务等设施配套齐全成购房首先区域首价三片区中高目前总市楼盘中商业项目占重城中片区代表性楼盘时代广场金港国际广场
时代广场
概况：总建面积35000方米建筑商业配住宅办公
价格：商业：层1600026000元方米二层800010000元方米三层36004600元方米住宅18002000元方米
理位置：幸福中路
开发商：宿迁万兴房产开发限公司
建筑设计：江苏建设科学研究院
宣传重点：宿迁黄金段
开盘时间：2004年7月
发展现状：已开业
兴鸿名城
概况：建筑高层配底层商业建筑错落致
价格：2500元左右方米
理位置：市府路黄河路交汇
开发商：宿迁市兴鸿房产限公司
宣传重点：景观配套
开盘时间：2005年5月
浩源国际购物中心
概况：总建面积5万方商业SHOPPING MALL
概况：30万方米建筑层配底层商业高层公寓建筑错落致
力套型：2070方
售套数：1000户
价格：8500元方米5000元方米3000元方米
理位置：幸福中路257号
开发商：宿迁浩源房产开发限公司
宣传重点：黄金理位置
销售情况：3月份达55
开盘时间：2004年8月
金鼎名座（海城）
概况：高层建筑层两层商铺
价格：2200元方米
理位置：中山路黄河路交界
开发商：南通鼎典置业限公司宿迁分公司
宣传重点：位置高档
开盘日期：2004年半年
凤凰城（东街）
概况：层建筑层两层商铺
理位置：东街黄河路交界
宣传重点：位置高档
开盘日期：2004年半年
现状：住宅基正常入住商业营状况般招商位
城西片：新城区目前宿迁市房产发展重点市民新城区基认住宅项目市场价格较低代表性楼盘富丽莱嘉苑天星花园
客户周边线产品认知度排列：
1理位置
2户型面积
3价格
4户型居住功
5社区规模园艺
6区软硬件配套设施
7物业理
8区外环境
9证否齐全
九项目机会点分析
1段优势——欢迎独具慧眼您
2环境成熟——城区住宅流聚集区
3绿树掩映——国土广场毗邻享受森林浴观千
4建筑风格——现代张品味艺术生活
5户型设计——创新时尚实曼妙精致兼容
6装修菜单式——宿迁首户户样板完美生活体现
7园林设计——健康安全生态环保
8物业理——优秀物业团队提升生活服务
十项目风险分析
1质产品竞争
案产品种创新否起市场严峻考验否消费认顾虑担心市场千变万化现律寻断摸清市场脉搏时调整销售策略相信会出现销售奇迹
2工程进度快慢
案产品工期抗争滞工期会面滞产品滞销销售带极负面影响果工程严格建设计划进行消费者项目成长程会极增强消费者信心保障点前重工重
理性角度出发宿迁房产市场总休发展前景市场时存着诸矛盾宿迁老城区新区宿豫新区三板块市场饱度日益趋商品房空置率断增宿迁房产发展增速明显高GOP居民收入增速隐含济泡沫中加国家关房贷揭利率调房产投资适度政策加压等市场政策影响实际开发商讲种考验握机遇认清形势环境中立足

第三部分

营 销 定 位 篇

企划推广核心概念
公司始终坚持质量第户原创金谷信誉树金谷品牌心竭力业提供放心房称心房作金谷公司变宗旨懈追求
宿迁市金谷房产限公司正科学规范部理优秀独特企业文化精干高效队伍通住宅产业现代化+企业理现代化+资运营现代化新世纪发展战略采取住宅业业精深化前关联化产业定位策略着住宅产业现代化道路断前
产项目制胜关键品质创新市场质化天品质制胜关键创新仅产品创新升化种观念创新
推销产品品质更思想文化
赎卖思想文化生活理解感悟生活热爱生活憧憬
创造需求引导市场迎合市场未市场推广观念卖点消费者沟通
基项目体现产品身品质档次品味需更丰富容支撑产品综合力宣传强势优越性价格获胜法宝
二品牌意识导入
品牌商品差异性品牌标志着商品特殊身份身类商品区开品牌特定涵表明独特目标市场认知目标客户群
居理念质然环境谐统现时般性说法精神高尚居领已成谈永恒题……
塑造家园家园然环境做谐完美创立21世纪高尚居领金谷房产苦心营崇高目标盛世康城站2010年高尚居理念高度成现代新城市典作
● 品质
城市通建筑诠释社会理解建筑应该代表身份建筑应该聚分群体宿迁产领跑者——金谷产联袂中外产名门气度非文思想倾力造权利礼仪教养纯粹现代然高尚生活项目价廉物美身优势抢夺市场份额开发商均喜爱低价入市形式吸引消费者注意忽略突出产品身品质诉求应时般项目倡导种高品质生活创新仅种革命应市场目前需求满足买家居住挑剔
● 格调
格调型结构空间跨越艺术创作生活领域成功演绎生活处生活处居理念阐述格调建筑外观相联系具分割关系案超脱俗产品众郊区化田园化形象标签项目中应显充满性现代时尚引领种真正潮流诠释独特舒适住宅风格
● 性
塑造家园家园然环境做谐完美健全社区设施居理念性设计体现康城居民居住切身体验社区种现代设施：安保系统信息网络系统三重信息理系统消防监控报警系统动灭灯系统体现现代居住宅理念
● 专业
产块众皆知肥肉众开发商跑马圈低价入市直接导致市场中批非专业操作项目诞生：手续全粗制滥造怪胎皆应项目进行彻底统专业手法操作种严谨效追求精品专业态度作风渗透入开发细微末节康城提出宿迁首精装选family选式菜单式装修性选择聘请著名室设计师持装修设计直接参前期户型设计中室设计角度握户型合理性时针户型设计出风格房子典雅浪漫高贵卓然淡雅温馨… …充分张扬家性
三品牌形象塑造
1赋予项目清新独特易记名字区商品识标志设计独特性形象包装通系列社会性公关（推广）活动迅速市场建立认识度
2消费者立场盾力求产品设计精细面布局合理配套方便实惠充体现文化体现品味
3保证施工质量进度予购买者信心保障建立品牌形象
4提高销售质量做具提供性化设计发展商应客户享受提供全面优质品牌服务
5加强售服务通提供完善售服务楼盘品牌效应延续
例通发展商业联谊活动物业理工程质量等方面建立友关系塑造入住氛围形成良声誉获济效益社会效益双丰收
终倡导品牌意识包括项目品牌形象目通树立项目品牌形象树立发展商整体品牌形象建立完善销售渠道例：通客户介绍新客户购买成功成交应予旧客户种优惠目巩固已市场份额基础进步扩市场占率
四产品定位
产项目言容易动消费者──首先交通便捷交通优势买家永远会抛弃题次产品板塔汤墅买家想什然会关注什次价格物美价廉适普通日常生活品动产样适环境然居住已提倡题必须题物业理区智化配套等元素买家评价项目坏标准
案盛世康城讲周边项目楼盘市场竞争宿迁整体市场考验谓时彼时想众案中脱颖出必须探求出市场需求真谛周边环境已趋成熟已消费者认作强势卖点宣传针案言前期整体规划园林规划产品规划等系列工作应提前步入实效做产品细致严谨丝苟剖析断
做市场效需求消费群体放矢盲目制造产品盲目推市场终失败告
终产品综合力宣传强势优越性价格获胜法宝
（）设计思想
项目总体定位握宿迁城市整体风格新城现代风貌古典文明融入方案中做成休闲型园林式高档住宅区物质繁华精神文明机结合
1规划设计宿迁首座高档园林住宅区摒弃般区物业功设置景观建设足缺陷宿迁城区诗意园林精神物质双丰仅仅享受现代文明舒适更寻求居住者心灵深处精神合
2规划中重点突出市政府城市整体规范协调致时兼顾开发效益社会效益力求缔造宿城北区具代表性高品质精品住宅楼盘
3环境营造中区环绕带弧形水系骨架串联中心绿实现数住宅傍水居充分体现景观均性区设健身广场网球场漫步道旱喷嬉水池等休闲空间谓处心处怡情提升区身品位时区国土广场提供景观渡空间水景绿化网络效限度实现视觉美景感官舒畅
4现代建筑群落刚劲力错落天际线金谷·盛世康城必流户型设计流社区环境配套设施宿迁引入全新居家理念您情演绎高品质生活
（二）产品设计
金谷·盛世康城规范着回然基设计思想结合身宿迁城市中处位置作统中乏性具庭院式特点
★ 面设计
①采区组团设计围合出块块公绿（花园）邻里间交流提供充足空间优雅环境种营造出便交流宁静谐气氛正业感受金谷种说出规划设计精髓
②区交通干线园区外围布置停车位停车场保证车公流效果增加园区宁静气氛安全感保障绿化空间整体性
③楼座正南正北布局保证采光通透兼
★ 高层
位盛世康城北部4#楼5#楼13#楼20层13层错落板式高层公寓规划两出发点：
①阻隔北部公路噪音减少区外界区影响
②果方俯瞰宿迁城全景会……？康城外观讲壮丽失婉约形容
五诉求象特点分析
年计划推出产品两种：层商品房板式高层公寓层商品房面积偏（120㎡总价25万）板式高层安置磷肥厂宿舍职工面积50米90米等价格极优惠社会推部分户型层商品房客户分析：
● 年龄
3034岁：3
3539岁：5
4044岁：6
50岁发：2
● 职业构成：
私企业：3
21
国企事业单位：5
职业者：8
：5
● 家庭构成：
单身：3
21
夫妇：5
三口家：10
父母住：3
：
● 付款方式：（样数21）
揭：68
次性：30
● 认知途径：
业介绍：4
朋友介绍：6
21
老 业 ：2
报纸广告：2
：7
● 途
金谷·盛世康城理位置城北板块（马陵路北黄河运河围合区域）黄河公园国土广场雪峰公园马陵公园咫尺住途
★ 访次数：（样数20）
次：0
二次：1
三次：5
四次：8
四次：6
★ 职业构成：（期11#楼例：）
私企业：14
国企事业单位：9
职业者：7
：1
● 金谷·盛世康城成交客户基特片：
3045岁间男性客户家庭结构夫妇二三口家职业公务员职业者私企业置业程中般访2—4次约月签定预书选择揭付款购房住认知途径周边居民老业介绍
六客户群体定位
30—45岁文化程度高部分居住北城区职业稳定家庭口少生活时尚追求生活品位性认（容易接受）住宅郊区化新观念消费更注重品质济承受力20万—50万左右分类：私企业国企事业单位理员职业者（律师等）
七产品总体战略方
（） 重卖点：
● 段优势——新老城区繁华幽静理想融合域
● 环境成熟——城区住宅流区
● 产品创新——居理念完美诠释居住生活创新
● 性生活——欣赏建筑欣赏风格实践居理念金谷·盛世康城生活概念
● 户型设计——复式挑空错层跃层夹层切带舒适设计采光通风利生活素
● 装修菜单式——宿迁首性选择户房样板完美生活体现
● 社区规划——超文社区亭台水榭处处绿意葱茏占5万方158超低容积率超阔楼间距(日间距1156)
● 园林设计——理念然绿色健康三块题定位现深厚文化底蕴
● 社区配套——全功会配套齐备满足日常生活方方面面
● 交通环境——横南北全方位立体交通网络
● 专业开发——实力雄厚开发商拥年开发验造宿城区完美社区
● 品质建设——严谨知名建设部门技术老验丰富保证工程质量忧
● 知名物——专业物顾生活点滴营造温馨生活环境
（二）产品利基点分析：
1建筑风格：
时发展商消费者风格颇诠释想种建筑风格予身种生活品味生活追求肯定建筑风格说建筑艺术审美价值直接体现形式已作种社会思潮深刻价值观审美观中加体现
盛世康城区层住宅分西部中部两组团规划建筑延续现代风格蕴涵端庄典雅尊贵时尚义精髓屋顶立面清新然谐线条简洁明快建筑气质久远康城优雅悦目分段式立面挺拔俊秀竖线条充满韵律瓢窗简洁明装饰架构清新素雅建筑色彩诠释现代建筑永恒魅力传统现代继承创新里相映成辉广住户营造悠闲恬静舒适优雅理想居住环境
2外立面：
外立面：高级外墙砖门：进房门高级欧式防火防盗门窗：彩铝+环保玻璃阳台：烤漆栏杆+环保玻璃通讯：户两门IDD电话线电视户堂：面花岗岩高级墙面砖造型吊顶
3户型：
金谷房产开发已历8年研究设计十余种基户型销售500套积累丰富验盛世康城户型设计正验基础发展方面少前期户型影子方面推陈出新
★层户型特点：
①顶层带屋顶台
②户功分区明确保障私密性
③户采错层三楼梯高差流动空间设计极具情调变化
④开间灵活分隔户型具塑性
⑤户送集中空调系统调整室温度节省源方便室外贴高档面砖保证建筑外型美观提高社区档次
★高层公寓：
①力户型三室二厅卫厨标准面户型
②力户型率达82济实绝丝浪费空间
③功区（卧卫餐厅厨房客厅）面积充足确保居家时舒适效果
④梯二户楼交通便捷
4园林景观：
康城秉承园林设计理念然绿色健康三块题定位
园林景观规划旨社区规划建筑风格融体互景观设计步入社区会产生种身境感觉创造符合现代生态学美学精神特征控索空间环境景观文化意境企业文化完美结合表达方式理解建筑创意基础景观环境中延续强化体现然关系宅间绿户绿机结合起形成绿均性造溪流贯穿整社区十足亲水社区选种养生名贵树种精心营造舒适幽雅居住环境
景观配套：区景观造耗费千万元园区环绕带弧形水系骨架串联中心绿设老年健身广场童活动乐园漫步道旱喷嬉水池等休闲空间实现数住宅傍水居充分体现景观均性
5社区总体规划：
区十三住宅栋商铺会中心会馆区位块东北角黄河北路张庄路交叉口部功包括物办公室适量高档营房结合戏水池铺装广场等营造提升区身品味休闲空间时区国土广场提供景观渡空间
商铺黄河北路布置整区提供生活便利住宅层住宅分西部中部两组团位中心水带两侧户户南拥良景观活动空间
园区环绕带弧形水系骨架串联中心绿东西设老年健身广场网球场童活动乐园漫步道旱喷嬉水池等休闲空间实现数住宅傍水居充分体现景观均性
6会配套：
会供社区业活休闲娱乐交友综合
结合客户群体特征年龄喜品味设置中功
盛世康城专设VIP尊贵私家会设健身房酒吧桌球室咖啡屋棋牌室茶馆网吧等娱乐场氽暇时刻品茗健身球……细致周服务里休闲娱乐身享生活乐趣
7物业理：
宿迁金谷物业理限公司成立2000年4月注册资金伍拾万元整系三级资质事住宅区商业楼宇等理服务
公司科学规范理模式优质服务先次荣获省市建设局市房处城市理局颁布优秀住宅区优秀物业理达标区宿迁区理评中次获第名
公司现类专业服务员40余名着宁流汗业时难宗旨住户提供房屋维修安全保障环境治理等全方位服务致力社会文化建设推广现代居住理念生活方式金谷房产公司优秀物业理区住宅保值增值提供强力保障
8车位：
车库建筑面积：3200米
车行入口分位西侧南侧13米规划道路区车行道6米宽外环车道直接驶入车库停车组团中心车库少量室外停车两部分组成住户提供充足方便停车位消防道利外环道路部景观道路应急组成总体设计着功分区合理交通畅减少干扰原
9智化配套：
● 公部分商铺配电动力明法分设计
● 布线系统干采光纤水部分全部采超五类双绞线入户桌面传输宽带达100M业现代化办提供强语音通讯数图支持
● 音乐公广播系统充分消防广播系统热宜时提供高品质音乐节目服务通知紧急情况时迅速报警指挥群快速疏散
● 设备系统中央计算机核心园区机电源设备运行情况进行集中监控科学理业营造高效节安全便利办公环境
● 公保系统中央监控核心通全区摄机探头全天候监视区出入口时保安员时巡更充分保证园区身财产安全
● 生活戌套暖气热水红外线监控预留煤气道安全环保车分流
八价格定位
（）影响定价素
售房源限户型单价格空间影响价格素素假设定价：
● 层较高层容易销售
● 楼层位置
● 入住时间
● 折扣
● 老客户购房例
● 揭付款例
● 目标客户群
● 社区配套进度
（二）价格策略
金谷·盛世康城公司致务造首座园林式高档住宅区环境典雅优美配套智通完善户型合理时尚物服务先进
1区简介：
区占70亩13栋住宅楼栋商铺座综合性会建筑面积约72000方米绿化率38容积率158日间距1：156 该项目浙江省建筑设计院设计规划理念先进产品特色加景观智化设计配套宿迁市智园林化高档社区
金谷房产已成功开发金谷花园二期项目积累验客户优秀开发理念良物业服务开发商赢批忠实追者该项目设计前瞻性样性决定产品适应面广开发分期性决定产品塑性强精确项目定位决定产品价值化
2公司确定销售价格基点：
1）位置优越：
该项目理位置优越位宿迁市宿城区环城北路黄河北路交接处新老城区繁华幽静理想融合域东西南北均市区干道相连环城北路黄河北路八路等交通十分便利周边医院银行菜场学校等市政配套设施刘全远路程步行十五分钏15万方米绿色国土广场康城相间互成景势康城花园
2）功区划分合理：
区十三栋住宅栋商铺会中心会馆区位块东北角黄河北路张庄路交叉口部功包括物办公室适量高档营房结合戏水池铺装广场等营造提升区身品味休闲空间时区国土广场提供景观渡空间
商铺黄河北路布置整区提供生活便利住宅层住宅分西部中部两组团位中心水带两侧户户南拥良景观活动空间
区入口位张庄路面国土广场行入口车行入口分位西侧南侧13米规划道路区车行道6米宽外环车道直接驶入车库停车组团中心半车库少量室外停车两部分组成住户提供充足方便停车位消防车道利外环道路部景观道路应急组成总体设计着功分区合理交通畅减少干扰原
区线水雨水污水电力电缆线通讯电缆线煤气道消火栓线等排水体系雨污分流雨水直接排城市雨水生活污水生物氧化处理达标排入城市网
3）景观配套：
区景观造耗费千万元园区环境带弧形水系骨架串联中心绿设老年健身广场童活动乐园漫步道旱喷嬉水池等休闲空间实现数住宅傍水居充分体现景观均性
生活配套暖气热水红外线监控预留煤气道安全环保车分流
原：起价制定委重较前期房提升老业升值感觉增强盛世康城信心高高会造成需求价格弹性系数期升值空间少价格市场反应迟缓等价格续反应力够时着销售断进展入住期接价格应应保持逐步升趋势
销售中价格根市场变化时调整房产商品特殊性（宗奢侈品市场信息称）房产市场较混乱现状价格策略销售影响盛世康城更独特性（市场定位较独特中产家庭中层选择套房想享受金谷物业服务中层买房）寻找需金谷房发挥整体销售优势番整合营销功夫相信达定目标价格必须制定
保持优越性价制胜法宝案价格第篇幅已做数分析价格项目济技术指标做完善精确投资成分析制定出成价结合区域类产品市场价顾客感受价发展商实现合理利润前提终制定出
●起价2128元米
●均价2190元米
（见项目第二篇项目周遍楼盘分析）
城区数十高档楼盘中价格偏保守

第 四 部 分

营 销 实 战 篇

项目规模开发进度
项目总建筑规模72000米住宅面积：68600方米商业：2100方米办公：1300方米（会馆）建筑密度：228日间距1156
开发进度：
基目前土现状实现区先开外循序渐进
二销售策略
（）滞销策
5月1日（6月10日）开始部认购3#6#13#10#5#楼6月底间5月10日3#5#6#10#13#楼开工触销活动售出30套说明市场盛世康城产品反应极淡年销售前景容乐观发生类似情况首先应分析原素：
1市场效需求足
2区位远交通成高
3宣传位
4产品设计发生偏差
针原策三种原通加强宣传力度修正诉求点甚致修改期产品等措施取定效果第种原少说明目标客户群没想降价难免探讨采取种降价方式公司品牌形象少受影响

（二）销售控制
1价格控制
原：
总价销售概念
位置加价系数
楼层加价系数
工期加价系数
楼间距加价系数
2整体楼盘
原：
保证楼盘整体销售
工期分区分区分期推出保持时间差
3促销方案
3·1目标客户群特征
30—45岁文化程度高部分居住北城区职业稳定家庭口少生活时尚追求生活品位性认（容易接受）住宅郊区化新观念消费更注重品质济承受力20万—50万左右分类：私企业国企事业单位理员职业者（律师等）
盛世康城竞争手较：
优势：
● 成熟社区入住率高气旺
● 规划设计低层建筑复式户型容积率低
● 物业理环境绿化社区文
● 4年推广期价值积累发展商知名度
劣势：
● 位置偏远周边环境尚成熟
● 价格偏高
● 配套设施完善
机会：
● 助金谷花园已业口碑发挥老业作
● 居住品进步提升
● 住宅郊区化概念深入心市政府2004年城市发展总体思路中已明确黄河路板块（黄河二号桥北发展道西侧两河间带）定位宿迁高档住宅区着市政府规划逐步实施该项目周边区极具发高尚优势
● 绝版概念
威胁：
● 市场竞争加剧发展商开发水快速提高外商进入销市场
● 目前市场竞争焦点价格位置
● 金谷物业尚形成绝优势
盛世康城市场树立形象：
● 建筑风格回然题环境优越
● 物业理出色
● 社区成熟具文化气息
● 发展商良口碑
3·2诉求点
针细分客户群体诉求点分析：
针盛世康城已成交客户特征描述推广活动中应着重郊区住宅概念加引导注入精品住宅意识交通配套两方面消缩减消费者心中长久存城区住宅郊区住宅心理差距激发潜客户购买欲
1针市民环保意识增强提出进推广金谷环保概念绿化概念根立体绿化植栽行道树垃圾分装等计划逐步实施展示金谷住宅品质强化金谷设理念通媒体渠道进行传播贯穿整销售程中增加优势引导
2示范单位装修：时尚高贵现代风格
3环境包装销售资料沙盘礼品销售手册培训
4展示（销）会产品直接介绍客户扩宣传
（三）销售周期界定
导入期：
形象篇+绝版概念
● 容求：气+性+成熟+绝版概念
● 频 率：高密度集中发布保证击力度
● 首期广告：形象+新产品推出告知
●定题：金价季扛鼎作
●达成目标：新产品信息市前传达消费者充分消化
开盘期：
形象篇+绝版意识篇
●容求：住宅郊区化+精品住宅+绝版概念
●定题：换生活方式
●达成目标：市隆重通告吸引目标客户缩短决策时间
强销期：
产品特点热烈诉求继续保持高密度发布频率
●容求：住宅郊区化+提升生活品质+金牌物业
●定题：明天住里
●达成目标：感性诉求渲染住郊区氛围理性诉求表述郊区住宅支持素
延续篇：
完整社区功表述时针盛世康城身性展开专题推广● 容求：绝版概念+专题推广+高品质生活
● 定题：理想现实距离
● 达成目标：加强目标客户产品功认知度理想中生活环境描述数机会促目标客户缩短决策时间
催促篇：
销售汇报数显示加入盛世康城机会正越越少时成熟社区完善配套便捷交通高品质生活等硬指标进步刺激目标客户促成交
● 容求：销售汇报+绝版概念
● 定题：作金谷业作金谷客
● 达成目标：金谷盛世康城绝版概念引极致产生差距激发目标客户决断
●产品包装：
1）形象展示系统
盛世康城统标识
盛世康城沙盘模型户型模型
金谷优秀物业示范展示
盛世康城楼型效果图楼型立面图
盛世康城企划设计装修广告施工律师银行等整体运作系统图片漫画展示介绍说明（专业化展示）
房产 增值情况表
2）销售洽谈系统理员
值班前台
合签署区
商务洽谈区
客休息区
销售员办公区（保证私秘性客户区域明显分隔）
（四）销售渠道
1园老业通路开发：
● 利社区球场会设计样化文化娱乐活动侧重观赏性文娱活动参性强健康体育活动两类
● 建立健全老业档案活档案资料进行情感促销老业固定拜访制执行家生日节日类重意义纪念日等结合起
● 鼓励老业购房介绍朋友购房继续实施老业介绍新客户入住金谷新客户百分点老业免半年物业理费办法
2社区活动（媒休：老业）
房产销售常规：做广告谈客户房翻楼书然签合暂广告起步引起客户屋称第营销渠道
值注意物业物业包装产生市场信度客户间互相传递产生客户群关重房产第二营销渠道
前楼市广告体推盘现实需形势迫广告市场成楼市营销流原先硬广告基础文字广告开始兴起众企业接受形式变化根底楼盘市场冷热托广告发布总量基础般意义楼盘广告量密度高导入购房客户例相高少发展商推盘广告提提物业广告投放已占合总额45
种广告投放产生销售量商业推广交应明显直观显够稳定致少企业难控制市场走势法握成交量期第营销渠道起步转移进第二营销渠道成功案例已出现楼市引起行业关注非广告引发购房导入力然效应够直接非常深入种物业身引发市场击力客户滚动派生购房源成效率高旦第二营销渠道建立物业市场状态极稳定
盛世康城期销售程中表现出老业介绍成交客户重占总成交客户60种现象已越越引起重视客户滚动出效客户例非常高形成购房客户派生出新生客户市场针第二营销渠道建立百合园销售程中更精心组织系列针已购房客户活动滚动效应会十分明显通初广告市场形成客户派生客户第二购买市场
市场竞争日趋激烈情况放弃广告带购房群时针性做已购房客户工作形成第二营销渠道应该值研究新课题
三销售计划
（）销售计划
1公司利润回款求
2007年公司利润目标500万元然年会2项目时开工根工程进度计划少量前期剩余楼盘参 利润结算2007年财务资金计划求销售回款2200万元中盛世康城销售承担1300万元云峰·帝景1000万元

2工程施工进度计划
根工程部制定2007年工程部项目施工进度计划2月10日计划召开部门协调会进行调整年售楼盘施工进度表
2007年信楼盘施工进度
楼号
工程计划
备注
中10#楼
20075120071131
参加结算预售入住时间未定
东11#楼
2006920073
入住
东12#楼
2006920073
入住
北13#楼
2006712007531
2007531入住
北5#楼
2007512008531
参参加结算预售入住时间未定
中6#楼
20075120071131

西3#楼


3销售计划
针公司2007年财务工程计划安排销售计划
盛世康城期剩余现房楼盘
现房楼盘48套约6000m2考虑户型存明显缺陷（位置楼层等）计划销售6000m2售价成交均价2100 m2计合额1260万回款1260万元（现房加款100考虑）
● 参加结算楼盘
● 北5#楼西3#楼中6#10#楼工程进度安排参加年利润结算解决部分回款压力
4开盘准备
盛世康城二期开盘前期准备工作包括十二部分：
● 销售企划书业务员手册
● 样板间连廊装修布置
● 卖场包装
● 工卖场外围环境布置（工围板彩旗花坛气球等）
● 广告板设计安装
● 指示系统设计安装
● 楼书设计板制作
● 广告设计发布计划
● 网页设计包装
● 业务员培训
● 服装订制（购）
四营销活动策略
（）年度宣传计划
1媒体发布策略
● 规模化：购房心理种理性消费复杂消费心理购房者施加影响较般商品难盛世康城启动期广告更应该采取重投入规模化发布方法求确保房屋销售
● 综合化：根消费市场现实情况单硬广告已难独撑产品开拓市场作务务必采取软新闻硬广告结合双手策略更触角影响消费者
● 效性：广告操作验已找产品针目标客户真正需效果明显媒体宿迁晚报宿迁日报等次运作优先加取良成绩握
● 开拓性：仅销售工作新闻媒体启样种开拓成功媒体开发带想广告效果次运作适量加入考察非常潜力媒体广告活动中注入新鲜血液
2媒体分析
宿迁晚报：房产广告集散目标客户具建设性表述家报纸劣势版面杂硬性广告选择豪华版面丰富色彩体现万科高尚物业优秀品质配合版面软性炒作形成震撼效果
宿迁日报：新闻点强时效性快受众层次较高房产目标消费群众
五销售理建议
（）营销
针2006年盛世康城销售营销组职责市场调研踪分析媒体接销售企划工作应紧紧围绕完成2007年销售务中心目标进行工作程中加强销售前台沟通密切注意市场客户竞争手动时调整修正营销计划作动态执行销售企划书
（二）前台销售
加强培训前台销售员方面显著提高
● 专业化：非常熟悉产品包括：区位交通规划设计观念户型结构建材物业理特点优势足处
● 规模化：统说辞意承诺严格遵守业务员手册中销售员行规范
● 职业化：谈吐礼仪着装显示出职业销售员风范顾客信感
● 概念化：顾客推介仅仅住宅产品应包括金谷先进住居概念居住金谷享受充满情味舒适社区生活
● 性化：顾客交中处处体现出金谷性化风格顾客轻松惬意中完成房购房行
● 动性：动接踪客户咄咄逼
● 团队精神：发扬金谷直提倡团队精神注重客户资源享互相支持互相协作
1盛世康城客户层购买盛世康城目：追求新生活方式提高生活质量特点：般二次置业居住
2客户评价盛世康城特点：舒适
3投资角度讲盛世康城特点房价然没断盘升金谷房产期住宅租金涨
4客户反映盛世康城目前存缺陷：
1）缺乏配套设施学校医疗型商场等
2）建设速度慢
5盛世康城销售情况：
1）总套数：约520套
2）总建筑面积：72万米
3）已售55套库存465套
4）均户面积约130米
6盛世康城库存情况：
预计2007年12月盛世康城库存约367套左右：中层287套高层180套
（三）活动建议
白总盛世康城项目目标客户产品市场定位意见：
根盛世康城销售情况分析该项目力客户群分两部分
1成长型白领（新生代）特点年纪较均年龄30岁收入较高参加工作时间较短积累较少批接受新生事物较快容易概念左右批购房力应2030万元例占40
2成功型士特点：年纪40岁左右般二次置业较注重生活品质追求生活舒适安逸家怀旧情节批购房力应3050万元例40
两部分客户群占总购房客户例80剩余20购房客户购买力70万元
盛世康城项目产品概念初步高尚健康环保等

第 五 部 分

合 作 运 作 篇

理团队
（）员构成：
金谷房产限公司九七年成立始终坚持国家建设部倡导住宅产业现代化方针致力开发建设设施完善理规范
品质高尚适度超前住宅区宿迁房产发展浪潮中迅速成长聚合行业中种优秀公司产业中具较强竞争力宿迁金谷产公司成全市中数实力雄厚口碑良产企业企业带前未见快速发展
●公司董事长白伟三
公司董事长白伟三九四年毕业东南学土木工程系97年
9月01年9月宿迁市金谷房产开发限公司总理01年9月宿迁市金谷房产开发限公司董事长03获清华学房产总裁班MBA证书丰富行业专业知识生阅历职公公司期间提出胆效决定带领公司进步宿迁产业中取令注目成绩
●公司监事会席高德龙
公司监事会席高德龙85年3月96年5月宿迁市机械制造厂工作97年7月宿迁市金谷房产开发限公司监事会席机械制造厂工作中体现良工作协性监力公司正常运营快速发展程中起置关重作
●公司总理黄佑军
公司总理黄佑军84年毕业淮阴商校美工专业90年原宿迁市粮食局工作96年宿迁市金谷广告装潢司总理97年9月宿迁市金谷房产开发限公司总理思维缜密验丰富理公司正常运转条紊带领公司起力争游（二）公司组织结构：
金谷盛世康城住宅区开发建设招商引资商品房营销等工作利进行需现代企业机制建立股东组成董事会董事会设宿迁金谷房产开发限公司该公司项目公司具备法资格拥方面专业技术财务理员
售 房
广告策划
销售策划部
清 洁
保 安
行业理部
装修工程
市政工程
土建工程
工程部
财务部
行政部
监理会
总理
监理会
董事长
董事会




























（三）理规范性：
公司成立旨跻身宿迁市场济历史潮流公司未发展战略：房产代理展览展示条龙服务开展全方位优
质高效高信誉房产中介服务包括展览展示项目策划销售代理物业理装饰设计纪培训等
宿迁市金谷房产限公司正科学规范部理优秀独特企业文化精干高效队伍通住宅产业现代化+企业理现代化+资运营现代化新世纪发展战略采取住宅业导业精深化前关联化产业定位策略着住宅产业现代化道路断前进力争35年建设成宿迁现代化住宅产业集团
二财务计划
附：项目总成开发建设成销售成销售收入投资计划款计划财务报表济分析界点分析风险分析等

金谷·盛世康城项目行性报告总成表

序号
工程项目费名称
造价费（元）
楼面造价（元……）
百分（）
说明
1
开发建设成
11770818401
163484
8406

11
土费
885730860
12302
633

12
二勘察设计前期费
5315342912
73824
3796

13
三建筑安装工程费
4545046593
63126
3246

14
四（区）配套建设费
481162000
6683
344

15
五理费
00
000
0

16
六税费
36216000
503
026

17
七预见费
50000000
694
036

18
利息
457320036
6352
327

2
营资金
00
000
0

3
运营费
200000004
2778
143

4
修理费
00
000
0

5
营税金附加
871200000
12100
623

6
营成
00
000
0

7
土增值税
1161696152
16135
83

8
项目总投资
14003714557
194496
100

81
开发产品成
11770818401
163484
8406

82
固定资产投资

000
0

83
营成
2232896156
31012
1595



金谷 · 盛世康城项目行性报告总成表

编码
工程项目费名称
计算方法
计量单位
工程量
单价费率
计…
造价费(元)
楼面造价…
百分()
计算公式说明
1 …










111
征费（拍卖价）

亩
6607
13000000
0
858962000
1193
619
实际发生
112
土契税

元
858962000
300
0
25768860
358
019
实际发生
113
土登记公证费

笔
100
1000000
0
1000000
014
001

2
二勘察设计前期费


00
00
0
5315342912
73824
3829

211
建筑理费

元
4320000000
180
0
7776000
108
006

212
景观设计费

项
100
20000000
0
20000000
278
015
1024

221
质勘察费

米
100
32000000
0
32000000
10800
444
024
钻深55元米
222
建筑设计费
总建筑面
方米
7200000
00
1500
0
108000000
0540000000

15
078
10元方米
231
城市市政建设配套费（
住长
方米
7200000
7500
0
540000000
75
389
75元方米
241
城市规划技术服务费


7200000
130
0
9360000
13
007

251
放线费

点
1600
259432
0
4150912
058
003
放线点326元点
261
招标费

元
4320000000
200
0
8640000
12
007
土建工程造价
271
监理纲

方米
7200000
150
0
10800000
15
008
003
土建工程造价
281
工程定额测定费

元
4320000000
433
90
0
3888000
054
003

291
建设工程质量监督费

元
4320000000
170
0
7344000
102
006

2101
城建档案综合服务费

方米
7200000
100
0
7200000
1
006

2111
拆迁补偿费

项
100
4200000000
0
4200000000
58333
3026

2121
散装水泥专项资金预收款


7200000
180
0
12960000
18
01

2131
防空室易建设费

方米
102000
240000
0
244800000
34
177
层面积800元
2141
建筑工程施工安全监督费

元
4320000000
600
0
25920000
36
019

2151
发展新型墙体材料费

方米
7200000
800
0
57600000
8
042

2161
白蚁防费
总建设面
方米
7200000
207
0
14904000
207
011
3元方米（建筑）
3
三建设安装工程费


00
00
0
4545046593
63126
3274

311
桩工程

根
271900
25247
0
68646593
953
05
概算造价


金谷 · 盛世康城项目行性报告成计算表



编码
工程项目费名称
计算方法
计量单位
工程量
单价费率
计…
造价费(元)
楼面造价…
百分()
计算公式说明
311
桩工程
总建筑面
根
271900
25247
0
68646593
953
05
概算造价
312
土建工程

方米
7200000
55000
0
3960000000
550
2853
概算造价
313
箱式变


300
22000000
0
66000000
917
048

321
室供水供电线路安装
总建筑面
方米
7200000
4700
0
338400000
47
244
概算造价
322
电梯安装工程

项
700
16000000
0
112000000
1556
081
概算造价
4．
四（区）配套建设费


00
00
0
481162000
6683
347

411
道路工程

方米
461000
6000
0
27660000
384
02
概算造价
412
室外排污排水工程

米
150000
4900
0
7350000
102
006
060
18
概算造价
413
室外供水工程

米
110000
22000
0
24200000
336
018
概算造价
421
围墙工程

米
48600
12000
0
5832000
081
005
概算造价
431
室外供电安装工程

米
310000
62000
0
192200000
2669
139
概算造价
441
绿化工程

方米
1000000
18000
0
180000000
25
13
概算造价
451
路灯安装工程

米
240000
800
0
1920000
027
002
概算造价
461
园林品

项
700
6000000
0
42000000
583
031

ZJF
直接费


00
00
0
11227282365
155934
8087
1+2+3+44项
5．
五理费


00
00
0
00
0
0

511
建设理费（165）
占直接费
元
11227282365
00
0
00
0
0
直接费165
6
六税费


00
00
0
36216000
503
027

611
建筑面积测量费
总建设面
方米
7200000
140
0
10080000
14
008

621
房屋竣工总登记费
占销售总收
元
16714338912
00
0
00
0
0
评估价1
631
教育附加费

元
871200000
300
0
26136000
363
019
土建造价1计
7
七预见费


00
00
0
50000000
694
037

711
预见费（直接费计

项
100
50000000
0
50000000
694
037

JJF
间接费


00
00
0
86216000
1197
063
5+6+7+8+9


金谷 · 盛世康城项目行性报告销售成计算表

编码
工程项目费名称
计算方法
费分类
计量单位
工程量
单价费率
造价费……
楼面造价…
百分()
计算公式说明
1
广告费

运营费
项
100
200000000
200000000
2778
145

2
营业税
总建筑面积
营税金附加
方米
7200000
12100
871200000
12100
628


合计



00
00
1071200004
14878
727


汇总1：营资金



00
00
00
000
0


汇总2：运营费



00
00
200000004
2778
145


汇总3：修理费



00
00
00
000
0


汇总4：营税金附加



00
00
871200000
12100
628


汇总5：销售成



00
00
00
000
0


金谷 · 盛世康城项目行性报告销售收入表

序号
楼层单元楼房名称
楼高分类
房屋途
销售模式
期收入计算方式
开盘时间(第n月)
收盘时间(第n月)
计量单位
1
住宅
高层
住宅
建筑面积
计算期均计算
3
15
元m2
2
商铺
低层
商业
建筑面积
辅助表例计算
0
0
元m2

合计




0
0


单价
建筑面积(m2)
售面积(m2)
项目套数
售套数
销售收入(元)
合计
第1月
第2月
230000
7003440
7003440
639
639
16107912000
16107912000
1342326000
1342326000
308520
196560
196560
27
27
606426912
606426912
00
00
00
00
00
0
0
16714338912
16714338912
1342326000
1342326000

第3月
第4月
第5月
第6月
第7月
第8月
第9月
第10月
第11月
第12月
1342326000
1342326000
1342326000
1342326000
1342326000
1342326000
1342326000
1342326000
1342326000
1342326000
33690384
40428461
80856922
60642691
80856922
67380768
53904614
67380768
53904614
67380768
1376016384
1382754461
1423182922
1402968691
1423182922
1409706768
1396230614
1409706768
1396230614
1409706768





金谷 · 盛世康城项目行性报告销售收入营税金附加表


序号
项目名称
合计（元）
第1月
第2月
第3月
第4月
第5月
第6月
1
销售收入
16714338912
1342326000
1342326000
137616384
1382754464
1423182922
1402968691
2
营税金税金附加
974445959
78257606
78257606
80221755
80614585
82971564
81793075
21
营业税
919288640
73827930
73827930
75680901
76051495
78275061
77163278
22
城市维护建设税
27578659
2214838
2214838
2270427
2281545
2348252
2314898
23
教育费附加
27578659
2214838
2214838
2270427
2281545
2348252
2314898






第7月
第8月
第9月
第10月
第11月
第2月
1423182922
1409706768
1396230614
1409706768
1396230614
1409706768
82971564
82185905
81400245
82185905
81400245
82185905
78275061
77533875
76792684
77533872
76792684
77533872
2348252
2326016
2303781
2326016
2303781
2326016
2348252
2326016
2303781
2326016
2303781
2326016






金谷 · 盛世康城项目行性报告销售收入营税金附加表

序号
项目名称
成（元）
合计（元）
第1月
第2月
第3月
第4月
1
开发建设成
11770818401
11770818401
1774711485
895647292
902313959
927647292
11
土费
885760860
885730860
885730860
00
00
00
12
二勘察设计前期费
5315342912
5315342912
442945243
442945243
442945283
442945243
13
三建筑安装工程费
4545046593
4545046593
378753883
378753883
378753883
378753883
14
四（区）配套建设费
481162000
481162000
40096833
40096833
40093833
40096833
15
五理费
00
00
00
00
00
00
16
六税费
36216000
36216000
3018000
3018000
3018000
3018000
17
七预见费
50000000
50000000
4166667
4166667
4166667
4166667
18
利息
457320036
457320036
20000067
26666667
33333333
58666667
2
营资金
00
00
00
00
00
00
3
运营费
200000004
200000004
16666667
16666667
16666667
16666667
4
修理费
00
00
00
00
00
00
5
营税金附加
871200000
871200000
00
00
64486502
68806676
6
营成
00
00
00
00
00
00
7
土增值税
1161696152
1161696152
114101013
114104013
97747395
97049210
8
项目总投资
14003714557
14003714557
1905482165
1026417972
1081214523
1110169845
81
开发产品成
117708184701
11770818401
1774711485
895647292
902313959
927647292
82
固定资产投资






83
营成
2232896156
2232896156
130770680
130770680
178900565
182522553







第5月
第6月
第7月
第8月
第9月
第10月
第11月
第12月
927647292
927647292
923700271
918411263
911771321
898816762
885775839
876728332
00
00
00
00
00
00
00
00
442945243
442945243
442945243
442945243
442945243
442945243
442945243
442945243
378753883
378753883
378753883
378753883
378753883
378753883
378753883
378753883
40096833
40096833
40096833
40096833
40096800
40093833
40096833
40096833
00
00
00
00
00
00
00
00
3018000
3018000
3018000
3018000
3018000
3018000
3018000
3018000
4166667
4166667
4166667
4166667
4166667
4166667
4166667
4166667
58666667
58666667
54719646
49430637
42790696
29836137
16795214
7747706
00
00
00
00
00
00
00
00
16666667
16666667
16666667
16666667
16666667
16666667
16666667
16666667
00
00
00
00
00
00
00
00
94622351
81767199
94622351
96835123
88194775
96835123
88194775
96835123
00
00
00
00
00
00
00
00
92891707
94954653
92891707
91032142
92428513
91032142
92428513
91032142
1131828018
1121035811
1127880997
1122945196
1109061276
1103350695
1083065795
1081262264
927647292
927647292
923700271
918411263
911771321
898816762
885775839
876728332








204180726
193388519
204180726
204533933
197289956
204533933
197289956
204533933





金谷 ·盛世康城投资计划表

序号
项目名称
期投资计算方式
成(元)
合计（元）
第1月
第2月
第3月
1
土费
辅助表例计算
885730860
885730860
885730860
00
00
111
征费（拍卖价）
辅助表例计算
858962000
858962000
858962000
00
00
112
土契税
辅助表例计算
25768860
25768860
25768860
00
00
113
土登记公证费

1000000
1000000
1000000
00
00
2
二勘察 设计前期费

5315342912
5315342912
442945243
442945243
442945243
211
建筑理费

7776000
7776000
648000
648000
648000
212
景观设计费

20000000
20000000
1666667
1666667
1666667
221
质勘察费

32000000
32000000
2666667
2666667
2666667
231
建筑设计费

108000000
108000000
9000000
9000000
9000000
241
城市市政建设配套费（级段

540000000
540000000
45000000
45000000
45000000
251
城市规划技术服务费

9360000
9360000
780000
780000
780000
261
放线费

4150912
4150912
345909
345900
345909
271
招标费

8640000
8640000
720000
720000
720000
281
监理纲

10800000
10800000
900000
900000
900000
291
工程定额测定费

3888000
3888000
324000
324000
324000
2101
建设工程质量监督费

7344000
7344000
612000
612000
612000
2111
城建档案综合服务费

7200000
7200000
6000000
600000
600000
2121
拆迁补偿费

4200000000
4200000000
350000000
350000000
350000000
2131
散装水泥专项资金预收款

12960000
12960000
1080000
1080000
1080000
2141
防空室易建设费

244800000
244800000
20400000
20400000
20400000
2151
建筑工程施工安全监督费

25920000
25920000
2160000
2160000
2160000

发展新型墙体材料费

57600000
57600000
4800000
4800000
4800000


第4月
第5月
第6月
第7月
第8月
第9月
第10月
第11月
第12月
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
442945243
442945243
442945243
442945243
442945243
442945243
442945243
442945243
442945243
648000
648000
648000
648000
648000
648000
648000
648000
648000
1666667
1666667
1666667
1666667
1666667
1666667
1666667
1666667
1666667
2666667
2666667
2666667
2666667
2666667
2666667
2666667
2666667
2666667
9000000
9000000
9000000
9000000
9000000
9000000
9000000
9000000
9000000
45000000
45000000
45000000
45000000
45000000
45000000
45000000
45000000
45000000
780000
780000
780000
780000
780000
780000
780000
780000
780000
345909
345900
345900
345900
345900
345900
345900
345900
345900
720000
720000
720000
720000
720000
720000
720000
720000
720000
900000
900000
900000
900000
900000
900000
900000
900000
900000
324000
324000
324000
324000
324000
324000
324000
324000
324000
612000
612000
612000
612000
612000
612000
612000
612000
612000
600000
600000
600000
600000
600000
600000
600000
600000
600000
350000000
350000000
350000000
350000000
350000000
350000000
350000000
350000000
350000000
1080000
1080000
1080000
1080000
1080000
1080000
1080000
1080000
1080000
20400000
20400000
20400000
20400000
20400000
20400000
20400000
20400000
20400000
2160000
2160000
2160000
2160000
2160000
2160000
2160000
2160000
2160000
4800000
4800000
4800000
4800000
4800000
4800000
4800000
4800000
4800000
序号
项目名称
期投资计算方式
成（元）
合计（元）
第1月
第2月
第3月
2161
白蚁预防费

14904000
14904000
1242000
1242000
1242000
3
三建筑安装工程费

4545046593
4545046593
378753883
378753883
378753883

311
桩工程

68646593
68646593
5720549
5720549
5720549
312
土建工程

3960000000
3960000000
330000000
330000000
330000000
313
箱式变

66000000
66000000
5500000
5500000
5500000
321
室供水电线路安装工程

3384000000
338400000
28200000
28200000
28200000
322
电梯安装工程

112000000
112000000
9333333
9333333
9333333
4
四（区）配套建设费

481162000
481162000
40096833
40096833
40096833
411
道路工程

27660000
27660000
2305000
2305000
2305000
412
室外排污排水工程

7350000
7350000
612500
612500
612500
413
室外供水工程

24200000
24200000
2016667
2016667
2016667
421
围墙工程

5832000
5832000
486000
486000
486000
431
室外供电安装工程

192200000
192200000
16016667
16016667
16016667
441
绿化工程

180000000
180000000
15000000
15000000
15000000
451
路灯安装工程

1920000
1920000
160000
160000
160000
461
园林品

42000000
42000000
3500000
3500000
3500000
ZJF
直接费

11227282365
11227282365
1747526819
861795656
861795659
5
五理费

00
00
00
00
00
511
建设理费（165）

00
00
00
00
00
6
六税费

36216000
36216000
3018000
3018000
3018000
611
建筑面积测量费

10080000
10080000
840000
840000
840000
621
房屋竣工总登记费

00
00
00
00
00
631
教育附加费

26136000
26136000
2178000
2178000
2178000
7
七预见费

50000000
50000000
4166667
4166667
4166667
711
预见费（直接费计）

500000000
500000000
4166667
4166667
4166667

间接费

86216000
86216000
7184667
7184667
7184667

开发建设总成

11313498365
11313498365
1754711485
868980625
1754711485

第4月
第5月
第6月
第7月
第8月
第9月
第10月
第11月
第12月
1242000
1242000
1242000
1242000
1242000
1242000
1242000
1242000
1242000
378753883
378753883
378753883
378753883
378753883
378753883
378753883
378753883
378753883

5720549
5720549
5720549
5720549
5720549
5720549
5720549
5720549
5720549
330000000
330000000
330000000
330000000
330000000
330000000
330000000
330000000
330000000
5500000
5500000
5500000
5500000
5500000
5500000
5500000
5500000
5500000
28200000
28200000
28200000
28200000
28200000
28200000
28200000
28200000
28200000
9333333
9333333
9333333
9333333
9333333
9333333
9333333
9333333
9333333
40096833
40096833
40096833
40096833
40096833
40096833
40096833
40096833
40096833
2305000
2305000
2305000
2305000
2305000
2305000
2305000
2305000
2305000
612500
612500
612500
612500
612500
612500
612500
612500
612500
2016667
2016667
2016667
2016667
2016667
2016667
2016667
2016667
2016667
486000
486000
486000
486000
486000
486000
486000
486000
486000
16016667
16016667
16016667
16016667
16016667
16016667
16016667
16016667
16016667
15000000
15000000
15000000
15000000
15000000
15000000
15000000
15000000
15000000
160000
160000
160000
160000
160000
160000
160000
160000
160000
3500000
3500000
3500000
3500000
3500000
3500000
3500000
3500000
3500000
861795959
861795959
861795959
861795959
861795959
861795959
861795959
861795959
861795959
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
3018000
3018000
3018000
3018000
3018000
3018000
3018000
3018000
3018000
840000
840000
840000
840000
840000
840000
840000
840000
840000
00
00
00
00
00
00
00
00
00
2178000
2178000
2178000
2178000
2178000
2178000
2178000
2178000
2178000
4166667
4166667
4166667
4166667
4166667
4166667
4166667
4166667
4166667
4166667
4166667
4166667
4166667
4166667
4166667
4166667
4166667
4166667
7184667
7184667
7184667
7184667
7184667
7184667
7184667
7184667
7184667
868980625
868980625
868980625
868980625
868980625
868980625
868980625
868980625
868980625


金谷 盛世康城项目行性报告销售投资计划表


序号
项目名称
期投资计算方式
成（元）
合计（元）
第1月
第2月
第3月
1
广告费

200000000
200000000
16666667
16666667
16666667
2
营业税
辅助表例计算
871200000
871200000
00
00
64486502

合计

1071200004
1071200004
16666667
16666667
81153169

汇总1：营资金

00
00
00
00
00

汇总2：运营费

200000004
200000004
16666667
16666667
16666667

汇总3：修理费

00
00
00
00
00

汇总4：营税金附加

871200000
871200000
00
00
64486502

汇总5：销售成

00
00
00
00
00



第4月
第5月
第6月
第7月
第8月
第9月
第10月
第11朋
第12月
16666667
16666667
16666667
16666667
16666667
16666667
16666667
16666667
16666667
68806676
94622351
81767199
94622351
96835123
88194775
96835123
88194775
96835123
85473343
111289018
98433866
111289018
113501790
104861442
113501790
104861442
113501790
00
00
00
00
00
00
00
00
00
16666667
16666667
16666667
16666667
16666667
16666667
16666667
16666667
16666667
00
00
00
00
00
00
00
00
00
68806676
94622351
81767199
94622323
96835123
88194775
96835123
88194775
96835123
00
00
00
00
00
00
00
00
00


金谷 盛世康城项目行性报告分期投资计划表

序号
分期名称
开始时间（第n 月）
1
第期
1
2
第二期
5
3
第三期
11

序号
项目名称
成（元）
合计（元）
第1期
第2期
第3期
1
开发建设成
11770818401
11770818401
4500320028
5507994201
1762504171
11
土费
885730860
885730860
885730860
00
00
12
二斟察设计前期费
5315342912
5315342912
1771780971
2657671456
885890485
13
三建筑安装工程费
4545046593
4545046593
1515015531
2272523297
757507766
14
四（区）配套建设费
481162000
481162000
160387333
240581000
80193667
15
五理费
00
00
00
00
00
16
六税费
36216000
36216000
12072000
18108000
6036000
17
七预见费
50000000
50000000
16666667
2500000
8333333
18
利息
457320036
457320036
138666667
294110449
24542920
2
营资金
00
00
00
00
00
3
运营费
200000004
200000004
66666668
100000002
33333334
4
修理费
00
00
00
00
00
5
营税金附加
871200000
871200000
133293179
552876923
185029898
6
营成
00
00
00
00
00
7
土增值税
1161696152
1161696152
423004630
555230866
183460656
8
项目总投资
14003714557
14003714557
5123284505
6716101992
2164328059
81
开发产品成
11770818401
11770818401
4500320028
5507994201
1762504171
82
固定资产投资
00
00
00
00
00
83
营成
2232896156
2232896156
622964477
1208107791
401823888


金谷 盛世康城项目行报告投资分类表



序号
项目名称
成（元）
合计（元）
低层住宅
层住宅
高层住宅
高层住宅
1
开发建设成
11770818401
11770818401
00
00
11214974198
00
11
土费
885730860
885730860
00
00
843904681
00
12
二斟察设计前期费
5315342912
5315342912
00
00
5064340608
00
13
三建筑安装工程费
4545046583
4545046583
00
00
4330419393
00
14
四（区）配套建设费
481162000
481162000
00
00
458440461
00
15
五理费
00
00
00
00
00
00
16
六税费
36216000
36216000
00
00
34505800
00
17
七预见费
50000000
50000000
00
00
47638889
00
18
利息
457320036
457320036
00
00
435724367
00
2
营资金
00
00
00
00
00
00
3
运营费
200000004
200000004
00
00
190555559
00
4
修理费
00
00
00
00
00
00
5
营税金附加
871200000
871200000
00
00
830060000
00
6
营成
00
00
00
00
00
00
7
土增值税
1161696152
1161696152
00
00
1106838278
00
8
项目总投资
14003714557
14003714557
00
00
13342428036
00
81
开发产品成
11770818401
11770818401
00
00
11214974198
00
82
固定资产投资
00
00
00
00
00
00
83
营成
2232896156
2232896156
00
00
2127453838
00




超高层住宅
商业
办公
工业
仓库
停车场

00
343315537
212528666
00
00
00
00
00
25833817
15992363
00
00
00
00
00
155030835
95971469
00
00
00
00
00
132563859
82063341
00
00
00
00
00
14033892
8687647
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
1056300
653900
00
00
00
00
00
1458333
902778
00
00
00
00
00
13338501
8257167
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
5833333
3611111
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
25410000
15730000
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
33882804
20975069
00
00
00
00
00
408441675
252844846
00
00
00
00
00
343315537
212528666
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
65126138
40316181
00
00
00
00




金谷 盛世康城项目行性报告资金筹措计划表


序号
项目名称
成（元）
合计（元）
第1月
第2月
第3月
第4月
1
投资计划
14003714557
14003714557
1905482165
1026417972
1081214523
1110169845
2
资金筹措计划

14003714557
7092000000
1000000000
1000000000
3800000000
21
资金

4092000000
4092000000
00
00
00
22
（贷）款

8800000000
3000000000
1000000000
1000000000
3800000000
221
中长期（贷）款

00
00
00
00
00
222
短期（贷）款

8800000000
3000000000
1000000000
1000000000
3800000000
23
销售收入

1111714557
00
00
00
00
24
租赁收入

00
00
00
00
00
25
源

00
00
00
00
00

第5月
第6月
第7月
第8月
第9月
第10月
第11月
第12月
1131828018
1121035811
1127880997
1122945196
1109061276
1103350695
1083065795
1081262264
00
00
00
00

00
30452292
1081262264
00
00
00
00

00
00
00
00
00
00
00

00
00
00
00
00
00
00

00
00
00
00
00
00
00

00
00
00
00
00
00
00

00
30452292
1081262264
00
00
00
00

00
00
00
00
00
00
00

00
00
00




金谷 盛世康城项目行性报告（贷）款明细表

序号
项目名称
年利率（）
款方式
宽限期（第n 月）
款期（m月）
合计（元）
第1月
第2月
第3月
1
项目贷款
8
等额利
5
5
8800000000
3000000000
1000000000
10000000000

（贷）款合计




8800000000
3000000000
1000000000
10000000000

汇总1：中长期（贷）款




00
00
00
00

汇总2：短期（贷）期




8800000000
3000000000
1000000000
10000000000

汇总3：支付金




8800000000
00
00
00

汇总4：支付利息




457320036
20000000
26666667
33333333


第4月
第5月
第6月
第7月
第8月
第9月
第10月
第11月
第12月
3800000000








3800000000
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
3800000000
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
592053122
793351228
995991288
1943183832
1956138391
1357126158
1162155947
58666667
58666667
58666667
54719646
49430637
42790696
29836137
16795214
7747706






金谷 盛世康城项目行性报告款付息表


序号
项目名称
合计（元）
第1月
第2月
第3月
第4月
第5月
1
（贷）款付息






11
期初（贷）款息累计
9249572329
3000000000
4020000000
5046666667
8880000000
8938666667
111
金
8800000000
3000000000
4000000000
5000000000
8800000000
8800000000
112
利息
449572329
00
20000000
46666667
80000000
138666667
12
期（贷）款
8800000000
3000000000
1000000000
1000000000
3800000000
00
13
期应计利息
457320036
200000000
26666667
33333333
58666667
58666667
14
期金
8800000000
00
00
00
00
00
15
期利息支付
457320036
200000000
26666667
333333 33
586666667
58666667
16
期末（贷）款息累计
9257320036
3020000000
4046666667
5080000000
8938666667
8997333333


第6月
第7月
第8月
第9月
第10月
第11月
第12月







8997333333
8463946845
7725315262
6778754612
4878361475
2952059221
1611728277
8800000000
8207946845
7414595617
6418604328
4475420496
2519282106
1162155947
197333333
256000000
310719646
360150283
402940979
432777115
449572329
00
00
00
00
00
00
00
58666667
54719646
49430637
42790696
29836137
16795214
7747706
592053155
793351228
995991288
1943183832
1956138391
1357126158
1162155947
58666667
54719646
49430637
42790696
29836137
16795214
7747706
8463946845
7725315262
6778754612
4878361475
2952059221
1611728277
457320036

金谷 盛世康城项目行性报告损益表


序号
项目名称
合计（元）
第1月
第2月
第3月
第4月
第5月
11
销售收入
16714338912
1342326000
1342326000
1376016384
1382754461
1423182922
12
出租收入
00
00
00
00
00
00
13
营收入






2
开发建设成
11770818401
945312624
945312624
9690388564
973783752
1002254879
21
商品房分摊营成
11770818401
945312624
945312624
9690388564
973783752
1002254879
22
出租房分摊营成
00
00
00
00
00
00
23
营房分摊营成






3
营资金
00
00
00
00
00
00
4
运营费
200000004
16666667
16666667
16666667
16666667
16666667
5
修理费
00

00
00
00
00
6
营税金附加
871200000
00
00
64486502
68806676
94622351
7
营成
00
00
00
00
00
00
8
土增值税
1161696152
114104013
114104013
97747395
97049210
92891707
9
利润总额
2710624355
266242696
266242696
228077256
226448156
216747317
10
税
894506037
87860090
87860090
75265494
74727892
71526615
11
税利润
1816118318
178382696
178382696
152811761
151720265
145220703
111
盈余公积金
54483550
5351478
5351478
4584353
4551608
4356621
112
公益金
54483550
5351478
5351478
4584353
4551608
4356621
113
应付利润
1707151219
167679650
167679650
143643056
142617049
136507460
114
未分配利润






税前
资金投资利润率（）
1936





税
资金投资利润率（）
1297





税前
资金投资利润率（）
6624





税
资金投资利润率（）
4438






第6月
第7月
第8月
第9月
第10月
第11月
第12月

1402968691
1423182922
1409706768
13962306147
1409706768
1396230614
1409706768
00
00
00
00
00
00
00







988019315
1002254879
992764503
983274127
992764503
983274127
992764503
988019315
1002254879
992764503
983274127
992764503
983274127
992764503
00
00
00
00
00
00
00







00
00
00
00
00
00
00
16666667
16666667
16666667
16666667
16666667
16666667
16666667
00
00
00
00
00
00
00
81767199
94622351
96835123
88194775
96835123
88194775
96835123
00
00
00
00
00
00
00
94954653
92891707
91032142
92428513

92428513
91032142
221560857
216747317
212408332
215666531
212408332
215666531
212408332
73115083
71526615
70094750
71169955
70094750
71169955
70094750
148445774
145220703
142313583
144496576
142313583
144496576
142313583
4453373
4356621
4269407
4334897
4269407
4334897
4269407
4453373
4356621
4269407
4334897
4269407
4334897
4269407
139539028
136507460
133774768
135826782
133774768
135826782
133774768



































金谷 盛世康城项目行性报告全投资现金流量表

序号
项目名称
合计（元）
第1月
第2月
第3月
第4月
第5月
1
现金流入
16714338912
1342326000
1342326000
1376016384
1382754461
1423182922
11
销售收入
16714338912
1342326000
1342326000
1376016384
1382754461
1423182922
12
出租收入
00
00
00
00
00
00
13
营收入






14
净转售收入






15
收入






16
回收固定资产余值






17
回收营资金






2
现金流出
14440900558
1973342255
1087611395
1123146684
1126231070
1144687966
21
开发建设投资（含利息）
11313498365
+665
1754711485
868980625
868980625
868980625
868980625
22
营资金
00
00
00
00
00
00
23
运营费
200000004
16666667
16666667
16666667
16666667
16666667
24
修理费
00
00
00
00
00
00
25
营税金附加
871200000
00
00
64486502
68806676
94622351
26
营成
00
00
00
00
00
00
27
土增值税
1161696152
114104013
114104013
97747395
97049210
92891707
28
税
894506037
87860090
87860090
75265494
74727892
71526615
3
净现金流量（税前）
3167944391
－543456165
342574695
328135194
331251282
350021571
4
累计净现金流量（税前）
3167944391
－543456165
－200581470
127553724
458805006
808826577
5
折现净现金流量（Ic10）（税前）
2973053161
－538859226
337175879
320408952
320892825
336393703
6
累计折现净现金流量（Ic10）（税前）
2973053161
－538859226
－201683347
115725606
439618431
776012134
7
净现金流量（税）
2273438354
－631016255
254714605
252869700
256523391
278494956
8
累计净现金流量（税）
2273438354
－631016255
－376301649
－123431950
133091441
411586397
9
折现净现金流量（Ic10）（税）
212694797
－626024249
250700423
246915652
248501726
267651932
10
累计折现净现金流量（Ic10）（税）
212694797
－626024249
－375323826
－128408174
120093553
387745484
税前
财务部收益率（）
5710






财务净现值（Ic10）
2973053161






静态回收期（年）
22






动态回收期（年）
22





税
财务部收益率（）
3920






财务净现金（Ic10）
2121694797






静态回收期（年）
29






动态回收期（年）
29






第6月
第7月
第8月
第9月
第10月
第11月
第12月

1402968691
1423182922
1409706768
1396230614
1409706768
1396230614
1409706768
1402968691
1423182922
1409706768
1396230614
1409706768
1396230614
1409706768
00
00
00
00
00
00
00



































1135484227
1144687966
1143609308
1137440536
1143609308
1137440536
1143609308
868980625
868980625
868980625
868980625
868980625
868980625
868980625
00
00
00
00
00
00
00
16666667
16666667
16666667
16666667
16666667
16666667
16666667
00
00
00
00
00
00
00
81767199
94622351
96835123
88194775
96835123
88194775
96835123
00
00
00
00
00
00
00
94954653
92891707
91032142
92428513
91032142
92428513
91032142
73115083
71526615
70094750
71169955
70094750
71169955
70094750
340599547
350021571
336192210
329960033
336192210
329960033
336192210
1149426124
1499447695
1835639905
2165599938
2501792148
2831752581
3167944391
324748926
331092297
315495030
307196897
310522977
302355619
305629282
1100761059
1431853356
1747348386
2054545283
2365068261
2667423880
2973053161
267484464
278494956
266097460
258790078
266097460
258790078
266097460
679070861
957565818
1223663278
1482453355
1748550816
2007340893
2273438354
255036430
263433863
249715561
240936783
245780161
237139733
241906782
642781914
906215777
1155931338
1396868121
1642648282
1879788015
2121694797


金谷 盛世康城项目行性报告资金现金流量表

序号
项目名称
合计（元）
第1月
第2月
第3月
第4月
第5月
1
现金流入
25514338912
4342326000
2342326000
2376016384
5182754461
1423182922
11
销售收入
16714338912
1342326000
1342326000
1376016384
1382754461
1423182922
12
出租收入
00
00
00
00
00
00
13
营收入






14
净转售收入






15
收入






16
长期款
00
00
00
00
00
00
17
短期款
8800000000
3000000000
100000000
100000000
3800000000
00
18
回收固定资产余值






19
回收营资金






2
现金流出
23698220594
19933442255
1114278061
1156480018
1184897737
1203354632
21
开发建设投资（含利息）
11313498365
1754711485
868980625
868980625
868980625
868980625
22
营资金
00
00
00
00
00
00
23
运营费
200000004
1666667
16666667
1666667
1666667
1666667
24
修理费
00
00
00
00
00
00
25
营税金附加
871200000
00
00
64486502
68806676
94622351
26
营成
00
00
00
00
00
00
27
土增值税
1161696152
114104013
117104013
97747395
9749210
92891707
28
税
894506037
87860090
87860090
75265494
74727892
71526615
29
款金偿
8800000000
00
00
00
00
00
210
款利息支付
457320036
2000000
26666667
33333333
58666667
58666667
3
净现金流量（税前）
2710624355
2436843835
1315908028
1294801861
4072584616
291354904
4
累计净现金流量（税前）
2710624355
2436843835
3752751863
5047553724
9120138340
9411493244
5
折现净现金流量（IC10）（税前）
2989793833
2417565826
1295169939
1264314572
3945232069
280011186
6
累计折现净现金流量（IC10）（税前）
2989793833
2417565826
3712735764
4977050336
8922282405
9202293591
7
净现金流量（税）
1816118318
2348983745
1228047939
1219536366
3997856724
219828290
8
累计净现金流量（税）
1816118318
2348983745
3577031684
4796568050
8794424774
9014253064
9
折现净现金流量（IC10）（税）
2138435469
233400802
1208694482
1190821272
3872840971
211269414
10
累计折现净现金流量（IC10）（税）
2138435469
2330400802
359095284
4729916557
8602757527
8814026942
税前
财务部收益率（）
5710






财务净现值（IC10）
2989793833






静态回收期（年）
00






动态回收期（年）
00





税
财务部收益率（）
3920






财务净现值（IC10）
2138435469






静态回收期（年）
00






动态回收期（年）
00






第6月
第7月
第8月
第9月
第10月
第11月
第12月
1402968691
1423182922
1409706768
1396230614
1409706768
1396230614
1409706768
1402968691
1423182922
1409706768
1396230614
1409706768
1396230614
1409706768
00
00
00
00
00
00
00





















00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00














1786204049
1992758840
2189031233
3123415064
3129583835
2511361908
2313512960
868980625
868980625
868980625
868980625
868980625
868980625
868980625
00
00
00
00
00
00
00
16666667
1666667
1666667
16666667
1666667
1666667
16666667
00
00
00
00
00
00
00
81767199
94622551
96835123
88194775
96835123
88194775
96835123
00
00
00
00
00
00
00
94954653
92891707
91032142
92428513
91032142
92428513
91032142
73115083
71526615
70094750
71169955
70094750
71169955
70094750
592053155
793351228
995991288
1943183832
1596138391
1357126158
1162155947
58666667
5419646
49430637
42790696
29836137
16795214
7747706
310120275
498049303
709229716
1656014494
1649782318
1043961339
833711444
9101372969
8603323666
7894093950
6238079456
4588297138
3544335799
2710624355
295688081
471114644
665567030
1541770103
1523816740
956623667
757919494
8906605511
8435490867
7769923837
6228153734
4704336994
3747713328
2989793833
383235358
569575918
779324465
1727184450
1719877067
1115131294
903806194
8631017706
8061441788
7282117323
5554932873
3835055806
2719924511
1816118318
365400577
538773077
731346499
1608030217
1588559556
1021839553
821641994
8448626365
7909853288
7178506789
5570476572
3981917016
2960077463
2138435469
金谷 盛世康城项目行性报告资源应表


序号
项目名称
合计（元）
第1月
第2月
第3月
第4月
第5月
1
资金源
29606338912
8434326000
2342346000
2376016384
5182754461
1423182922
11
销售收入
16814338912
1342326000
1342326000
1376016384
1382754461
1423182922
12
出租收入
00
00
00
00
00
00
13
营收入






14
资金
4092000000
4093000000
00
00
00
00
15
长期款
00
00
00
00
00
00
16
短期款
8800000000
3000000000
1000000000
1000000000
3800000000
00
17
回收固定资产余值






18
回收营资金






19
净转售收入






2
资金运
25405371813
2161031905
1281957711
1300123073
1327514785
1339862093
21
开发建设投资（含利息）
11313498365
1754711485
868980625
868980625
868980625
868980625
22
营资金
00
00
00
00
00
00
23
运营费
200000004
1666667
1666667
16666667
16666667
16666667
24
修理费
00
00
00
00
00
00
25
营税金附加
871200000
00
00
64486502
68806676
94622351
26
营成
00
00
00
00
00
00
27
土增值税
1161696152
114104013
114104013
97747395
97049210
92891707
28
税
895406037
87860090
87860090
75265494
74727892
71526615
29
应付利润
1707151219
167679650
167679650
143643056
142617049
136507460
210
款金偿
8800000000
00
00
00
00
00
211
款利息支付
457320036
20000000
26666667
33333333
58666667
58666667
3
盈余资金
4200967099
6273304095
1060368289
1075893311
3855239676
83320829
4
累计盈余资金
4200967099
6273304095
7333672384
8409565694
12264805370
12348126199


第6月
第7月
第8月
第9月
第10月
第11月
第12月

1402968691
1423182922
1409706768
1396230614
1409706768
1396230614
1409706768
1402968691
1423182922
1409706768
1396230614
1409706768
1396230614
1409706768
00
00
00
00
00
00
00







00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00





















1925743077
2129266300
2322806001
3263358603
3263358603
2647188690
2447287729
868980625
868980625
868980625
868980625
868980625
868980625
868980625
00
00
00
00
00
00
00
16666667
16666667
16666667
16666667
16666667
16666667
16666667
00
00
00
00
00
00
00
81767199
94622351
96835123
88194775
96835123
88194775
96835123
00
00
00
00
00
00
00
9494653
92891707
91032142
92428513
91032142
92428513
91032142
73115083
71526615
70094750
71169955
70094750
71169955
70094750
139539028
136507460
133774768
135826782
133774768
135826782
133774768
592053055
793351228
995991288
1943183832
1956138391
1357126158
1162155947
58666667
5419646
49430637
42790696
29836137
16795214
7747706
522774386
706083378
913099233
1863011231
1853651835
1250958076
1037580961
11825351713
11119268435
10206169202
8313157971
6489506136
5238548060
4200967099

金谷 盛世康城项目行性报告资产负债表


序号
项目名称
资产负债（元）
1
资产
25514338912
11
流动资金
25514338912
111
应收帐款
25514338912
112
存款

113
现金

114
累计盈余资金

12
建工程

13
固定资产净值

14
形递延资产净值

2
负债者权益

21
流动负债总额
23698220594
211
应付帐款
14898220594
212
短期款
8800000000
22
款
00
221
营资金款

222
固定资产投资款

223
开发产品投资款
00

负债计
23698220594
23
者权益
414683550
231
资金
4092000000
232
资公积金

233
盈余公积金
54483550
234
累计未分配利润
00

1资产负债率（）
9288

2流动率（）
108

3速动率（）
108


金谷 盛世康城项目行性报告损益表（投资分类）


序号
项目名称
合计（元）
低层住宅
层住宅
高层住宅
高层住宅
超高层住宅
商业
办公
工业
仓库
停车场

1
营收入
16714338912
00
00
16107912000
00
00
606426912
00
00
00
00
00
11
销售收入
16714338912
00
00
16107912000
00
00
606426912
00
00
00
00
00
12
出租收入
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
13
营收入












2
项目成
14003714557
00
00
13342428036
00
00
408441675
252844846
00
00
00
00
21
开发建设成
11770818401
00
00
11214974198
00
00
343315537
212528666
00
00
00
00
22
营资金
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
23
运营费
200000004
00
00
190555559
00
00
5833333
3611111
00
00
00
00
24
修理费
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
25
营税金附加
871200000
00
00
830060000
00
00
25410000
15730000
00
00
00
00
26
营成
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
27
土增值税
1161696152
00
00
1106838278
00
00
33882804
20975069
00
00
00
00
3
利润总额
2710624355
00
00
2765483964
00
00
197985237
252844846
00
00
00
00




金谷 盛世康城项目行性报告方案济分析表

序号
指标名称
计量单位
基方案
1
征拆迁补偿费
万元
886
11
征费单价
元m2
228
12
征费单价
万元
1522
13
征费占例
万元
632
2
项目总成


3
资金筹措
万元
14004
31
资金
万元
4092
32
款
万元
8800
33
销售收入
万元
1112
34
租收入
万元
0
35
源
万元
0
4
营总收入
万元
16714
41
销售收入
万元
16714
42
租赁收入
万元
0
5
利润总额
万元
2711
6
税利润
万元
89451
7
全投资财务部收益率

181612
税前
全投投资财产净现值(Ic10)
万元
571

全投资静态回收期
年
2973

全投资动态回收期
年
022

全投资投资利润率

022

全投资务部收益率

1936
税
全投投资财产净现值(Ic10)
万元
392

全投资静态回收期

2122

全投资动态回收期

029

全投资投资利润率

1297

全投资务部收益率

571
税前
全投投资财产净现值(Ic10)
万元
2990

全投资静态回收期
年
0

全投资动态回收期
年
0

全投资投资利润率

6624
税
全投资务部收益率

392

全投投资财产净现值(Ic10)
万元
2138

全投资静态回收期
年
0

全投资动态回收期
年
0

全投资投资利润率

4438










金谷 盛世康城项目行性报告利润界点（盈亏衡）分析表

序号
指标名称
利润率1（）
利润率2（）
利润率3（）
利润率4（）
利润率5（）

利润率
00
500
1000
3000




序号
变化素
基方案项目成（万元）
基方案营收入（万元）
利润率（000）
利润率（500）
利润率（1000）
利润率（3000）
利润率（000）
1
项目成（投资）
1400371
1671434
1936
1367
851
819
1936
2
营收入（营数量 营单价）
1400371
1671434
1622
1203
784
892
1622







金谷 盛世康城项目行性报告敏感性分析表

变化素
项目名称
基数
变化1
变化2
变化3
变化4
变化5
投资
投资变化例（）

0
5
5
10
6
营
营投入变化例（）

0
5
5
10
4

方案名称
序号
指标名称
计量单位
基数
变化1
变化2
变化3
变化4
变化5
基方案










1
征拆迁补偿费
万元
886
886
930
841
974
939

11
征费单价
元m2
228
228
240
217
251
242

12
征费单价
万元亩
1522
1522
1598
1446
1674
1613

13
征费占例

632
632
635
607
682
658

2
项目总成
万元
14004
14004
14650
13865
14294
14278

3
资金筹措
万元
14004
14004
14650
13865
14294
14278

31
资金
万元
4092
4092
4092
4092
4092
4092

32
款
万元
8800
8800
8800
8800
8800
8800

33
销售收入
万元
1112
1112
1758
973
1402
1386

34
租赁收入
万元
0
0
0
0
0
0

35
源
万元
0
0
0
0
0
0

4
营总收入
万元
16714
16714
17550
17550
15043
16046

41
销售收入
万元
16714
16714
17550
17550
15043
16046

42
租赁收入
万元
0
0
0
0
0
0

5
利润总额
万元
2711
2711
2900
3685
749
1767

6
税
万元
89451
89451
95689
121594
24706
58326

7
税利润
万元
181612
181612
194277
246873
50161
11842

税前
全投资财务部收益率

3233774
3233774
3304564
34458893
79954
480204


全投资财务净现值（IC10）
万元
2973
2973
3151
3900
1106
2075


全投资静态回收期
年
022
022
022
017
044
03






全投资投资利润率

1936
1936
1979
2657
524
1238

税
全投资财务部收益率

569836
569836
57315
2239403
46846
166643


全投资财务净现值（IC10）
万元
2122
2122
2240
2743
869
1519


全投资静态回收期
年
029
029
029
023
051
037


全投资动态回收期
年
029
029
029
023
052
038


全投资投资利润率

1297
1297
1326
1781023
351
829

税前
资金财务部收益率

100000
100000
100000
100000
100000
100000


资金财务净现值（IC10）
万元
2990
2990
3167
3917
1122
2092


资金静态回收期
年
0
0
0
0
0
0


资金动态回收期
年
0
0
0
0
0
0


资金投资利润率

6624
6624
7086
9005
183
4319

税
资金财务部收益率

100000
100000
100000
100000
100000
100000


资金财务净现值（IC10）
万元
2138
2138
2257
2760
886
1536


资金静态回收期
年
0
0
0
0
0
0


资金动态回收期
年
0
0
0
0
0
0


资金投资利润率

4438
4438
4748
6033
1226
2894






金谷 盛世康城项目行性报告概率分布情况

变化素
项目名称
基数
变化1
变化2
变化3
变化4
变化5
投资
投资变化例（）

0
5
5
10
6


投资变化概率
1
02
02
05
02
02
营
营收入变化例（）

0
5
5
10
4

营收入变化概率
1
02
02
02
02
02

金谷 盛世康城项目行性报告概率分析情况表

方案名称
序号
指标名称
计量单位
数值
备注
基方案（期值）






1
征拆迁补偿费
万元
875


11
征费单价
元m2
225


12
征费单价
万元亩
1503


13
征费占例

629


2
项目总成
万元
13905


3
资金筹措
万元
13905


34
资金
万元
4092


32
款
万元
8800


33
销售收入
万元
1013


34
租赁收入
万元
0


35
源
万元
0


4
营总收入
万元
16713


41
销售收入
万元
16713


42
租赁收入
万元
0


5
利润总额
万元
2808




6
税
万元
9266



7
税利润
万元
188129


税前
全投资财务部收益率

571



全投资财务净现值（IC10）
万元
3066



全投资静态回收期
年
021



全投资动态回收期
年
021



全投资利润率

2012


税
全投资财务部收益率

392



全投资财务净现值（IC10）
万元
2184



全投资静态回收期
年
028



全投资动态回收期
年
028



全投资利润率

1353


税前
资金财务部收益率

571



资金财务净现值（IC10）
万元
3083



资金静态回收期
年
0



资金动态回收期
年
0



资金投资利润率

6862


税
资金财务部收益率

392



资金财务净现值（IC10）
万元
2201



资金静态回收期
年
0



资金动态回收期
年
0



资金投资利润率

4597


三融资方案设计
（）融资方式：
1股权融资方式
方式：融资方式（金谷房产开发限公司）融资方（包括项目）股权进行抵押款
种投资方式指投资风险资投资拥产生较高收益项目公司协助融资快速成长定时间通理者回购等方式撤出投资取高额投资回报种投资方式
具体操作步骤：签订风险投资协议书
A融资方债务权进行核查确认
B签订风险投资协议书：确定股权例确定退出时间确定理者回购方式确定融资资金数量时间确定理监控方式确定协助义务
C关理部门办理登记手续
2债权融资方式
方式：投融资双方签定贷合进行融资确定相应固定利率收回贷款期限
金谷房产开发限公司款方式投资方签定款合
（二）风险分析：
双方合作良基础保障双方权益维护利益化保障项目正常进行达合作深度合理规避化解风险项目风险进行分析：
A投资方投资金收益风险项目法启动情况直独立承担投资资金成追加资金成
B投资方效监控理者营产生新债务产生连带风险
C破产风险
D融资者投资者信没确定产生法回购风险
E融资者掌失全局营回购时利益出增加风险
F融资者提前回购付出资金成风险
风险化解方案：
A资方否资金进入完成计划进行评估测算
B投资方式融资方项目进程进行监控进程需分批进行投资款专款专
C投资方融资方相关项目签订合进行核审评估付款款力
D资方审核融资方款计划行性旦确定款计划回款
（三）退出机制：
A股权方式融资退出
项目进行中投资退出
项目完成投资退出种方式融资方时预定回报率加金额度进行现金回购股份第二种融资方投融资双方约定价格相应物业面积形式回购股份第三种投资方享受整项目分红
B债权方式融资退出
项目进行中投资方退出违约金形式控制
项目完成投资方退出时付息
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