商业房产XX商业广场整合策划方案
目 录
第章 总体策划思路
策划定位总体思路
二项目背景
三企业资源分析企业目标界定
四核心目标——树立品牌
五项目开发总建议
六项目优劣势SWOT分析
七．市场机会发现
第二章 市场调研分析
XXXX房产市场发展概述
二市场消费心理
三区域价格决定素
四配套市场需求
第三章 项目产品定位开发报告
项目总体资金预算
二效益控制
三首期资金投入计划
四项目产品进入市场时机建议
五项目产品开发策略
六项目产品定位策略
第四章 前规划设计建议
整体规划调整意见
二 项目策略总建议：
附：产品建议
三配套调整建议
第五章 项目整体组合营销策略设计报告
项目总体整合营销思路
二总体操盘计划步骤
三资源整合资运营计划
四营销团队搭建建议
五信心决心实现
第六章 开盘前期营销推广策略设计报告
项目营销推广题确定
二项目营销推广题涵
三项目营销推广节奏
四项目营销推广模式
五项目营销推广执行方案
附件：XXXX广场项目市场调研报告
第章 总体策划思路
策划总体思路
1 全面握：首先建立前优产品设计操盘策略全面握全面掌握犯错误避免重蹈覆辙先求败求全胜
2 项目接：强调项目区域性特点详深入调查研究项目资源优势劣势进行判断整合实现优模式项目身进行完美接
3 创新超越：产项目需超越超越行业高水通未领域积极开拓仅项目身创造出竞争优势产企业奠定行业位
二 项目背景
1概述
块国土资源局代号市物资生公司块规划位XXXX西路北侧XXX路东侧XX中路西北金凤凰广场 块总面积11400㎡中出面积9327㎡规划区间道路面积2073㎡区间道路受方规划求建造
2项目规划
l 商业形式：独立商铺布局+开间框架分割商业布局
l 住宅形式：户型酒店式公寓布局（含返迁楼）
21商铺部分：约15000㎡
22商住部分：
销售住宅：约17000㎡
返迁住宅面积：约10000㎡
23绿化面积约3000㎡（包括台绿化）
24建筑：约6000㎡
3相关部门定规划设计点
XX市规划局建设规划设计点（略）
4红线图
（见附件）
三企业资源分析企业目标界定
效益品牌
1 项目销售目标计划利完成
11短期销售必须成功利渡项目风险期实现资金流良性运作确保续开发资金
12 总销售额回款额销售进度利润目标合理实现
2 项目企业品牌续项目拉动贡献
21助项目运作成功永泰田房产公司确立昆山房产行业位影响力
22 综合提升XXXX房产公司品牌知名度美誉度扩张力
四核心目标——树立品牌
原理：达商业房产三赢境界
品牌时代需品牌时代房产开发营游戏规需品牌时代语言消费者话种全新沟通语言游戏规房产品牌语言品牌运营规品牌时代消费者需房产产品更房产品牌品牌时代房产开发商需学会生产房产品牌需学会运房产品牌运营规生产适销路房产品牌
品牌营消费者处动态衡消费者断身体验反馈营者营者房产品牌进行维护调整品牌体验断更新品牌价值断提升谓三赢指开发商企业价值消费者客户价值项目处区域价值三种价值步提升通楼盘潜价值开发商潜资源客户潜需求全方位挖掘激活形成强品牌势：消费者欲燃烧品牌光芒闪耀区域量引爆终达财富涌流社会进步全新局面
五项目开发总建议
n 引进先进商业规划特注意引进新业态设计项目业态组合
n 通前期招商引进众国国际知名商业企业品牌颠覆旧商业格局
n 注意引入商业物业统运营理概念项目精心包装
n 通超常规宣传通事件营销进行造势炒作该项目开发成市民关注热点形成良口碑节约宣传费
n 通适灵活划分商铺面积控制总价推出短期租赁政策量降低投资门坎项目积聚量潜客户群
六项目SWOT分析
1 项目优势
11理位置优越商圈气兴旺
XXX广场位XX市中心带属民路顶级商业中心次级商业中心渡边缘带距民路仅500米紧邻震川路柏庐路干道交通便利公交车：2路3路5路9路18路104路106路等目前XX市城区块商业
12商业配套完善商业活动便捷
13XX商铺市场需求较
商业买家较商业炒家占相例
2 项目劣势
21周边商业竞争较某种程度分流消费群体
22 然项目具良商业环境资源XX市民路商业区较相滞缺乏相应市政配套设施导致项目身商业氛围浓必须托高档次商业购物中心连动造震川路柏庐路路口商业区
3 机会点
31济发展利素
柏庐路位提升说开发商着力造结果说XX城市规模扩核心商业圈外延伸必然着XX济飞速发展城市东扩飞速进行目前已形成南北前进路轴东西柏庐路轴新格局柏庐路处城市新轴线中心缘商业位迅速升
32理区位优势
目前XX市房产市场已日渐成熟该项目理区位优势必然会赢较发展趋势超前决策意识科学态度研究供需求便抢占先机
33项目连动实现价值化
项目面莱茵广场已落成悉怡景湾住客40台湾完善补充莱茵广场商业缺陷更发挥优势降低运作成实现项目物业潜价值化发展商充分兑现效益
34中心城市建设汇聚气
着城市发展知名度提升区位优势必然会带气升项目开发周期估计完全势造势增加项目开发安全性良基础
4 风险
41市场素
目前XX市房产市场项目竞争质化开始已引起许开发商重视开发周期测算旦开发商清晰认识产品差异性重性迅速模仿时项目具定市场竞争风险性
42身素
项目面莱茵广场XX商铺已强烈假项目没创新超越莱茵广场话销售风险性困难度显易见
5 综合分析
市场调研结果分析项目优劣势较机会风险存唯办法尊重市场适应市场应消费者心愿整合项目关种素运智慧创造出具超前性差异性引导性适性产品合理成利润达科学投入产业追求产品供需求完善性项目达预期市场期值目前热销商铺物业投资者区域意出投资者考虑素表现：段气段气决定商铺租金重素流量道路畅通够留住行稳定消费群体区域等投资考虑素二新商业模式营理念XX前商业模式开始条状商业街集聚式商业区转化综合性商业步行街站式购物买场等新营理模式带影响言喻三产品配套商铺产品设计周边源状况包括面宽进深层高消费效引导商铺水电煤气污水排放等技术性容素商铺功影响投资者考虑范围较
七．市场机会发现
市场机会包括商业酒店公寓办公住宅休闲娱乐等元需求构成市场机会三部分构成：
1常规市场机会发现
◎ 传统市区域然形成动产需求（投资）商业商务休闲需求项目位昆山市中心处昆山市顶级商业段次级商业段渡边缘带商业商务休闲需求够化体现
◎ 区域类高水准精品商住项目效供应足形成差异性显示需求
2．新生代市场机会发现
◎ 政治济文化艺术社会环境变化带需求：XX市海苏州形成洼效应城市规划发展辐射效应商业生活发展意识形态 等
◎ 城市建设发展交通全面改善城市区域价值格局变化带区域新需求
◎ 新生代滋生生存休闲投资空间现实需求XX年轻城市24~40岁口占40年龄段消费相中高档消费体
3 创造市场机会发现
◎ 新动产品种创造市场机会VV目前商业业态中低档次商品XX市固商业格局发展模式已明显显示出相落商业特征具体表现：（1）商业核心区相较集中城市区域发展需求说商业区域相偏少目前仅民路亭林路亭林路商业繁华程度较弱（2）商业表现形式街铺面城市整体缺乏具定规模集购物休闲娱乐体综合性商业场（3）商业层次相较低市场缺乏高档性导性综合性商业氛围（4）商铺营灵活性导致商业营缺乏统性商业氛围形成仅市场调节营者发形成商铺换租率表现频繁创造市场新型动产品种提供机会空间
◎ 新投资方式创造市场机会目前XX市民投资意识浓点说注意差异化投资项目身前期招商工作开始进行统招商统规划项目投资理念方面较提升
◎ 新生活方式创造市场机会XX城市居民生活方式相落缺乏餐饮娱乐购物休闲体化站式服务 加强方面整体配套定造成昆山新型物业
◎ 新营销策略创造市场机会营销策略房屋预售登记认购开盘集中签约具体运作中新操盘手法融入中
4 形貌价值
◎ 顶级商业段次级商业段渡辐射带土价值分析XXX广场处位置环境具备相升值潜力种潜力通充分挖掘分析出部潜价值够充分放
◎ 新市义发展带新市义全面反思现代义基础提出种城市规划设计思想新市义具张：
１．街区功复合化
城市功划分布局新市义张街区应集合种功建筑商业办公公建居住休闲娱乐应混合布置应功建筑分布街区避免造成街区功单化简单化
２．面公交通进行布局
新市义张面公交通土开发城市规划应布置紧凑公交通作城市运行支持系统商场住宅公园办公楼公建设施应分布步行达公交站点范围
３．重视城市步行系统现代义
强调私汽车交通工具新市义重视步行系统城市格局中作张步行方式达目目分布半径步行时间１０分钟
４．设计城市公空间
进行城市规划设计时新市义十分重视城市公空间作强调安排足够城市公空间（城市广场绿公园等）供休闲娱乐交流
５．强调城市片区机联系街区合适尺度
新市义反现代义快速干道高速公路分割城市做法张加强城市片区间联系时强调街区规划应尺度适宜活动协调致忽视存尊严
６．建设高密度社区提升城市品质
现代义高密度建筑城市质量相立实种误解城市品质取决规划否合理设施否先进理否序取决密度高密度社区建设仅提高土利价值节约土资源时助增进间邻里交
７．元兼容城市发展理
新市义然现代义反动没完全否定现代义现代义合理性张城市效率观念新市义完全继承时古典义规划秩序中轴称形势等城市建设理念兼收蓄
８．重视古建筑保护
新市义认古建筑城市文明缺失部分构成城市文脉记忆类文明进化缩影古建筑应该加保护维护推倒重
新市义城市建设理念张背蕴含着极重思想文关怀混合街区功考虑交通系统组织抑城市建设张强调满足需求尊重性发展
项目处 土混合开发段造商业CBD时安排适量住宅酒店休闲绿化公设施中心区保持永续活力繁华
◎ 酒店式理区域三方面阐述酒店区域特点：
1．理位置：
①文教区型工业区商贸中心批发市场展览中心型娱乐场等区域
②邻公路（高速公路）交叉道口交通枢纽城市入口处飞机场火车站汽车站码头铁出口型停车场商业网点等
2．交通条件：
选址附三条通达商业中心火车站汽车站公交站线
3．市场环境：
①周边饭店旅馆等级营情况（客源房价等）
②客流量（车流量流量否滞留）
③附企事业单位情况单位种类单位数量基营情况
◎ 品牌创新价值房产品牌创新基消费者情感价值创新品牌2创新目千方百计消费者创造赏心悦目震撼心品牌形象品牌创新消费者心灵寻找创新灵感研究消费者信念系统价值系统审美验消费者感觉意识潜意识出发回头进行品牌设计产品设计
◎ 分功开发策略分功开发策略建立项目格局特点互相协调基础终目体现持续性价值价值化
◎ 全产权商住社区全产权物业够树立鲜明性生命形象例：产权式酒店提出您酒店令业更属感购买欲
5 延伸价值
◎ 新市义规划观念延伸价值考察新市义城市建设理念新市义张背蕴含着极重思想文关怀混合街区功考虑交通系统组织抑城市建设张强调满足需求尊重性发展新市义者重新反思类然关系张城市建设应充分研究然环境城市规划形势建筑设计适应气候求城市然形成谐存局面项目言应相重视新市义规划观念延伸价值
◎ 艺术化建筑设计延伸价值建筑等艺术建筑设计首先考虑项目具体求建筑必须功性牵涉结构力学工程学等建筑仅仅表现建筑艺术价值观演变分五阶段：（1）实建筑学阶段追求适坚固美观建筑（2）艺术建筑学阶段视建筑凝固音乐（3）机器建筑学阶段建筑作住机器（4）空间建筑学阶段认识空间建筑角（5）环境建筑学阶段认建筑环境科学艺术项目中着重体现空间建筑学环境建筑学相结合质
◎ 题性环境设计延伸价值题文化项目灵魂项目题文化定位创造项目性体现物业差异性引领潮流引导新生活方式坐标项目建筑风格环境风格设计
◎ 价值开发延伸价值里指价值开发体现出品牌营持续性持久性够品牌创造品牌营坚实基础
6 机会价值
◎ 土竞拍社会知名度
◎ 类竞争物业优劣取舍详见市场调研报告
◎ 社会专业服务体系组合利
◎ 金融服务包括金融服务物业托理财等等
◎ 物业营理详见物业模型
◎ 营销策划详见初步营销报告
第二章 市场调研分析
江苏XX房产市场发展概述
◎ XX房产着XX市济攀升迅速发展XX市1998年1999年2000年商品房竣工面积分519万方米5402方米6168万方米2001年622万方米
◎ XX市商品房施工面积19981999年基持分703万方米2000年商品房施工面积达7479万方米增幅5492001年922万方米2001年增幅明显
◎ 着住房制度改革深化1998年商品房销售面积2846万方米1999年2818万方米2000年4324万方米2001年剧增648万方米
◎ 年XX市房产价格持续扬楼市出现空前火爆项目刚刚破土动工预定者已蜂拥统计商品房价格升值2000年1800元米攀升2001年2300元米增幅达27超13年均增幅楼盘甚涨幅达米千元
分析：房价幅扬预示着XX居民已开始房产作投资重渠道预示着昆山房产市场存少量泡沫成分表现：
1XX均支配收入增长缓慢
2XX均居住面积已超国家标准居住昆山矛盾
3投资投机行成导房价涨素
42001年7月前国土买卖操作规范2001年素导致房价涨素较
泡沫成分存否影响未XX房产价格走势？认短期（5年）会影响理：
1XX理优势事成海腹苏州门庭长江三角喉结
作重外资投资区域优势会改变保障产升值动：资金流继续存
2XX房价海12苏州23价格升余海申博成功带动迁移资金流动离海XX肯定惠顾XX企业会意识投资高潮投资环境成分析角度XX已较苏州更优势势必XX坚实基础
3外投资制成XX济持续发展基础房产投资回报保障非周边市场（海南京）发生重转折XX房产市场保持原运行轨迹
4苏州年火爆楼市XX楼市产生影响成导致楼价提升原
5楼盘品质逐年提高新型建材应造成房产开发成增加市楼价涨原
昆山市商业概况：
◎ 商业业态
XX济外型第三产业重断增长商业发展呈蒸蒸日势XX商业老城区基础四周断延伸市场渗透力极强表现街条线形式呈条状商业带格局目前商业体系民路商业中心整体发展属第二代商业业态
◎ 商业特征
◎商业核心区相较集中城市区域发展需求说商业区域相偏少目前仅民路亭林路亭林路商业繁华程度较弱
◎商业表现形式街铺面城市整体缺乏具定规模集购物休闲娱乐体综合性商业场
◎商业层次相较低市场缺乏高档性导性综合性商业氛围
◎商铺营灵活性导致商业营缺乏统性商业氛围形成仅市场调节营者发形成商铺换租率表现频繁
◎ 商铺市场
◎市场供应量增市场投放集中售项目80均商业铺面项目商铺产品目前做意登记没明确市场报价开盘时间约定12月份
◎商铺投资意识强烈需求市场旺盛年半年市区非住宅商品房销售面积年期增加1695交易量呈火爆势年期翻倍创历史高水
◎产品方面独立商铺商铺开间4
5米居进深般10米14米居出售方式均二层整体（层价格相）出售市场均价8000元㎡左右
二 市场消费心理
2000年2002年XX房产市场客户群分析：
◎ 改善住房条件客户
◎ 外省市昆山商民营企业体劳动者
◎ 合资企业台资企业台籍干部
◎ 外资企业白领阶层
◎ 两年存部分浙江企业投入量资金炒作昆山楼盘
◎ 全国境外投资客商（台湾半导体企业台机电入驻海台联电入住苏州必带动相关产业游厂家纷纷周边设厂延伸房产业）
消费者项目认知程度概况
◎ 消费者90采取银行揭贷款方式买房较认楼花预售方式
◎ 消费者注意素次：价格楼盘质量设计环境出租率产商实力物业理
◎ 消费者普遍楼盘买卖项国家规定较忽视少注意开发商五证否齐全
三 区域价格决定素
1 昆山市区域楼盘售价
市中心区均价： 层2900元米
高层3000元米
城西均价： 层23002500元米
墅30004000元米
城北均价： 层20002800元米
城东均价： 层25002800元米
高层27003300元米
2 XX市城区楼盘分布图
四 配套市场需求
商铺产品设计周边源状况包括面宽进深层高消费效引导商铺水电煤气污水排放等技术性容素商铺功影响投资者考虑范围较
商场楼层功定位说明
逛购娱食功统
型购物中心流动口销售象客流生命线购物中心客流购物休闲旅游三部分构成般情况占13休闲旅游者存着兴购买实际购物数会适度提升约占40根关部门测算般情况童疲劳时间40~60分钟成90~150分钟推算：顾客商场停留时间会超25时超时间处疲劳状态导致顾客离开购物环境终止购物活动
基述两点购物中心仅商品齐全设施完善服务众休闲空间娱乐活动顾客里面购物餐游乐样消顾客疲劳延长顾客停留时间特孩家庭全家前购物孩玩乐目前许百货商店拟
专题式商场概念
年国型商场济效益佳原结型商场增建分流购买力专家认国型商场普遍营特色价格偏高生意冷淡重素
专题式商场围绕着某类商品展开服务强化消费者特定购物意识例黄埔新天包含五专题式商场：占
4000方米文化城展现图书文化文具专题商场时尚坊网罗世界时装名牌良缘阁包含结婚需切容产代理室设计装修家具电器床品婚纱摄影蜜月旅游应荧幕圈家庭娱乐综合娱乐中心中央汽车世界广场卖种商品—汽车
种商场类商品集中起较容易塑造出商场性提供种舒适购物环境购物成种消闲增加顾客购买兴趣欲总说专题式商场定发展空间
第三章 项目产品定位开发报告
项目总体资金预算
二效益控制
三首期资金投入计划
四项目产品进入市场时机建议
五 项目产品开发策略：
商业业态包括百货店超级市场型综合超市便利店专业市场（题商城）专卖店购物中心仓储式商场等8种形式业态选址营特征
1百货店
百货店指建筑物根商品部门设销售区开展进货理运营满足顾客时尚商品样化选择需求零售业态
（1）选址城市繁华区交通道
（2）商店规模营业面积5000方米
（3）商品结构营男装女装童服装服饰衣料家庭品种类齐全少批量高毛利
（4）商店设施豪华店堂典雅明快
（5）采取柜台销售选（开架）销售相结合方式
（6）采取定价销售退货
（7）服务功齐全
2超级市场
超级市场指采取选销售方式销售食品生鲜食品副食品生活品满足顾客日生活需求零售业态
（1）址居民区交通道商业区
（2）居民销售象10分钟左右达
（3）商店营业面积1000方米左右
（4）商品构成购买频率高商品
（5）采取选销售方式出入口分设结算设出口处收银机统进行
（6）营业时间天低11时
（7）定面积停车场
3型综合超市
型综合超市指采取选销售方式销售众化实品满足顾客次性购足需求零售业态
（1）选址城乡结合部住宅区交通道
（2）商店营业面积2500方米
（3）商品构成衣食品齐全重视企业品牌开发
（4）采取选销售方式
（5）设商店营业面积相适应停车场
4便利店（方便店）
便利店满足顾客便利性需求目零售业态
（1）选址居民住宅区干线公路边车站医院娱乐场机关团体企业事业
（2）商店营业面积
100方米左右营业面积利率高
（3）居民徒步购物57分钟达80顾客目购买
（4）商品结构速成食品饮料百货时消费性容量应急性等特点
（5）营业时间长般10时甚24时终年休日
（6）开架选货结算收银机处统进行
5购物中心
购物中心指企业计划开发拥理运营类零售业态服务设施集合体
（1）发起者计划开设布局统规划店铺独立营
（2）选址中心商业区城乡结合部交通道
（3）部结构百货店超级市场作核心店类专业店专卖店快餐店等组合构成
（4）设施豪华店堂典雅宽敞明亮实行卖场租赁制
（5）核心店面积般超购物中心面积80
（6）服务功齐全集零售餐饮娱乐体
（7）根销售面积设相应规模停车场
6仓储式商场
仓储式商场指营生活资料储销体低价销售提供限服务零售业态（中采取会员制形式会员服务）
（1）城乡结合部交通道
（2）商店营业面积般10000方米左右
（3）目标顾客中零售商餐饮店集团购买交通工具消费者
（4）商品结构食品（部分生鲜商品）家庭品体育品服装衣料文具家电器汽车品室品等
（5）店堂设施简朴实
（6）采取仓储式陈列
（7）开展选式销售
（8）设较规模停车场
选址规模目标顾客商品结构店堂设施营方式服务功等素开发商基拟开发商业产定性判断该物业算做什终端市场测量济效益支撑差异化竞争策略
六 项目产品定位策略：
前言：
着济发展民生活水提高商品零售类结构发生新变化：家居装饰品家电器成新消费热点居民文化需求提高娱乐类文体品类零售额断升消费心理性化品牌化时尚化等趋势日益明显商家必须消费者提供商品定位准确特色营专业服务未型商场发展方市场定位鲜明营题突出独特营模式营容营理方式吸引消费者目前国已形成百货店超市便利店专业店专卖店等业态样商业格局较缺乏集购物休闲饮食娱乐体型购物中心
消费群体资料分析显示：消费者文化层次生活素质越越高中等收入阶层口家庭数量日益增口密度增加较快旅游群体进步扩展定位中档型综合百货超市需求日益增加消费者面琳琅满目商品繁广告增加选购难度令商家消费者提供商品种类齐全购物环境舒适购物场生活节奏加快城市区域扩交通堵塞情况消费者需缩短购物时间提高采购效率商家消费者提供站式购物环境
专题式综合购物广场坚持百货商场规模品种齐价格功全服务优营特色采取集休闲购物饮食娱乐体站式题综合购物百货公司代表零售业发展方营业态选择中等收入家庭作服务象时努力争取低收入阶层吸引高收入阶层限度争取客源婴童年青成年老年皆目标顾客群
业务策略：
营哲学：顾客
服务宗旨：合理价格顾客提供完善优质生活必需品
优质服务：引进世界流行综合购物百货店概念店铺设计注重拥更广阔空间揉合舒适光线顾客提供舒适购物环境
高效营运系统：利电子数联通交易(EDI)系统供应商理存货计划(VMI)系统加快回应顾客需供应商提供关商场新资料降低成提高营运效率
常客计划：顾客提供新形象购物乐趣方便适时推出常客奖励提供特优惠回馈忠心顾客长期支持巩固稳定顾客群
竞争优势：
专题式综合购物广场实施合理价钱顾客提供完善优质生活必需品营发展战略市场提供优质服务物超值商品元化商品种类外厂商直接采购货品通营销网络量订购品牌商品利EDIVMI帮助加强成控制提高营运效率极提升企业形象综合竞争力
专题式综合购物广场全面科学化理利营运分析数加采直接采购商品策略享合理价格颇具规模济效益顾客受惠方面透电脑化数分析利销售终端系统电子数联通系统举行定期市场调查断调整商品组合迎合消费者断变化需求喜
采综合购物百货超市形式营合理价格提供应俱全元化货品顾客售卖货品包括男女服装婴童品衣服首饰家庭品文具精品体育品家电器家私超市食品美食广场提供环球美食商品采购策略利庞采购网络量采购式样货品价廉见长零售商家实行差化营形成身鲜明特色
奉行质优价廉物美商品策略外综合购物百货店重视店铺购物环境全开放式购物货场商品陈列布置顾客舒适广阔环境百分百接触类货品意挑选合心意货品坚持顾客优质服务营理念断推出提供增值服务顾客例会员计划顾客特购物日网购物等服务顾客提供全方位贴心周服务
前景展：
专题式综合购物广场全新市场营理念消费者提供廉价商品周贴心服务优雅舒适购物环境必成引领消费潮流演绎时尚风采现代百货商场综合购物百货店引进国际先进商业业态理验形成独具特色商业文化市民提供高品质商品服务助提升整体商业水促进商贸发展填补商贸空白优化商贸行业结构改善购物环境居民生活质量具重意义
项目商业部分定位专题式综合购物广场
第节：目标客户群定分析
1目标客户群定位：
案商场类物业目标客户群划分隐性目标客户群显性目标客户群二部分隐性目标客户群针商场身氛围形象货品数量丰富否独特否吸引流类型提出显性客户群案供良创新氛围场量流量等先决条件吸引购买租赁案商场营类型商家投资者
2目标客户群描述：
1隐性目标客户群：
部分描述进入商场购物娱乐流应该包括种样：省省外旅游者台湾等案达目案成回头客熟客显性目标客户进入前期基础
流类型目
流类型 目
省（市）流 成熟客成出行休闲购物首选点
省外流 昆山必首选点
旅游者 旅游余值购物点
台湾 认知XX重标志性购物中心
2显性目标客户群：
表市场情况知XX市商场商家进驻类型较齐全偏服饰皮具家电等物质消费品较新型商场均设家力店存作吸入流达更商家进驻目外商场中进驻餐饮业新推盘商场做法丰富精神时间消费丰富商场消费类型目前尚属初级阶段娱乐业引入目前商场物业说尚属发展阶段
表出案显性目标客户群：国外知名品牌店酒吧茶秀娱乐业餐饮业营者投资者组成
① 国外知名品牌店
类商家属庞连锁营专业集团实力资金较雄厚进入案般中等规模店铺面积进驻营货品档次高价格中等类型中高档男女服饰名牌皮具钟表珠宝连锁美容等
该类知名品牌商家进入利案档次定位提高整体形象更佳
② 酒吧茶秀娱乐业餐饮业营者
类型商家规模中型型集团营型公司营效填补城真正购物休闲娱乐餐饮融体综合商业中心空白
③ 投资者
投资者成功商业物业缺少部分客户案邀请国际知名品牌进驻达提升物业档次重作
第四章 前规划设计建议
整体规划调整意见
建议原
◎ 题性原
◎ 互动式原
◎ 开拓创新原
◎ 持续发展原
◎ 整体性战略性原
◎ 效益化原
二 项目策略总建议：
1 功性卖点：项目身挖掘出卖点整合营销中体现持久性
2 非功性卖点：项目外方面挖掘卖点营销阶段体现出阶段性
3 卖点独创性：差异华竞争前提做优优奇特点
4 逆思维反思维：够跳出楼盘谈楼盘跳出卖点谈卖点
5 策略整合性：卖点贯穿整营销全程确定卖点推出系统整合方案
附：产品建议
i 商铺
◎ 商铺考虑做三层层做半设计提升二三层价格
◎ 必须考虑商业步行街整体商场分区营项目必须做明确划分
◎ 前期积极招商形成整体商业业态划分统
◎ 必须项目定出明确题项目定位建筑风格融入营理念：样商业旗舰做里世纪金花中国际需考察市场消费力身运作力
◎ 采导入式设计便化吸引流聚集气影响案营情况重素导入式设计中广场养殖广场鸽增强项目气提升项目品位吸引量士聚集
◎ 物业理专业理财投资顾问作专业优势资运作济回报
ii 住宅
◎ 面积70150左右适调整力户型两室三室考虑局部复式跃层
◎ 建筑细部线条色彩应体现出相品位档次
◎ 窗型采飘窗采光落窗基没采飘窗采光落窗
◎ 户考虑设玄关
◎ 必须求达采光通风明厨明卫
◎ 物业理物业理物业顾问形象出现（保安）考虑知识型女性
◎ 针火爆租赁市场案优越理位置物业公司应提供全程托全程理财高效率投资理财功作项目核心竞争力
iii 酒店公寓
◎ 适性提出产权式酒店理念商住作投资增强项目适性
◎ 功性体现出SOHO商务功外企业型办公提供良台
◎ 考虑项目群需求户型面积分三阶段：4070㎡阶段90110㎡阶段120150㎡阶段局部设计跃层产品设计中原户型分中三种面积三种面积满足客户群体分投资者市新生代群体感性消费群体中中户型例约1：1户型设计成复式跃层基设计高层例占
◎ 整体全装修装修风格体现江南特色精装修房特点够提升资金回笼总额标配非标配供买家挑选原建议进行菜单式装修期交房中会产生预见性素
◎ 配套加入水系堂体现出项目江南特色品位档次
◎ 入口部分提供泛会业配备健身中心业茶吧咖啡屋功商务厅娱乐设施
◎ 屋顶配置园林绿化景观游泳池花园式餐厅会员式服务入住业体会项目尊贵品位
◎ 建立家式家政服务体系业提供特色服务
第五章 项目整体组合营销策略设计报告
项目总体整合营销思路
二总体操盘计划步骤
优组合序：
第阶段：商业部分
◎ 整商零售整体商场部分中带租约起销售卖点非常稳定投资回报率考虑先运作
◎ 商业步行街独立商铺营投资适性较强考虑放第二步避免投资型客户整商突矛盾
◎ 绝版拍卖：选出商铺中绝版位置进行拍卖项目气炒旺时利次拍卖新闻性宣传效果化容易控制成思路说拍卖放前面哄气放面提升价格
第二阶段：酒店式公寓：
说明：点式楼操作重点横卖竖卖
横卖指楼层中卖户型竖卖指户型中卖楼层中操作素价格先推出13楼层试盘发现户型卖特迅速提价相滞销户型快速调整
◎ 开始操作中户型建立鲜明性形象中户型体项目快速热销实现资金快速回笼
◎ 项目进展中期销售针目标客户群进步实施促销策略项目已奠定性形象转入进行实效卖点诉求提升产品附加值保证均价前提加快销售速度成功拓宽客户渠道
◎ 然仔细研究客户心理效进行房号理实现均衡销售降价消化尾盘
第三阶段：住宅
说明：住宅总价低首付低项目中较优势适目标客户群体放第三阶段销售避免酒店发生突时销售酒店式公寓程中积累量客户操作手法酒店式公寓
三资源整合资运营计划
四营销团队搭建建议
五信心决心实现
第六章 开盘前期营销推广策略设计报告
项目营销推广题确定：
题：新消费义新营义
二项目营销推广题涵
1．核心价值描述
新消费义革命核心时启动新营义革命新市义革命质提升案标志性综合商业物业形象
开发出XX市真正购物商务休闲娱乐餐饮融体具旗舰位标志性综合商业中心
2．核心价值诠释
新消费义革命
超常规性价值体系 新市义革命
案核心价值
投资价值体系 商场物业升值空间
公寓物业升值空间
2．1超常规性价值体系
2．1超常规性价值体系
案核心价值体系中心落案14层部分商场公寓楼物业重点考虑23层营定位发挥价值潜带动14层休闲娱乐物业形成超常规性超强辐射性高投资附加值效果
基案现状身特点提出新消费义革命新营义革命求案2类型物业作2台分引入倡导述2义革命案类物业中树立继开新模式领导者角色完善超越现实类物业填补昆山市中心市场空白时作城中重商务推进系统
A新消费义革命
案引领种破传统消费购物模式新消费模式转换种工作余精神放松物质消遣消费娱乐+美食+购物+休闲新消费义革命种观念早已存众消费者心中尤年轻族没相应配套空间激发出昆山商业物业特市中心带市场弱点案商场物业够提供昆山市前未新颖休闲消费方式整合资源台扮演激发普通消费者心提供满足种场空间商业物业引入种全新心情消费顾系统消费者感受种方方面面顾氛围系统方面考虑例提供酒吧茶秀咖啡屋沙龙等娱乐休闲设施
B新市义革命
引入酒店式生活环境：
层次：性+性
层次二：便利+智
提倡高档次生活文化空间性化商务设施体现五星级商务服务设施性化体贴关怀设施倡导性化全方位系统基础专业化商务空间革命
述引出案特时间消费精神消费革命模式流达商场便未购物种精神享受段时间享受案休闲娱乐设施表演做秀等活动现代化气聚集商业氛围
22投资价值体系
针案商场商家更深层次投资者客户群考虑提出核心价值第二组成部分—投资价值体系
案营造新消费义革命新营义革命引出超常规性型综合性商业物业带动投资价值案物业具备较升值空间（商场物业具案空间更巨）基脉络商场升值空间带动公寓楼物业升值空间
3案商场目标客户群消费心理研判需求分析
31隐性消费目标客户群消费心理研判
通隐性客户群定位描述出消费心理特征：
n 消费行注重实惠追求质量时尚
n 消费惯倾型商业氛围浓厚商圈
n 消费理念开始转变开始提倡享受消费动消费开始接受假日消费理念认消费单购物娱乐购物享受休闲精神时间物质消费观念
n 消费心理预测越越消费行作日常享受部分
n 消费行会追求质量时尚性消费
n 消费惯倾丰富货品集吃喝玩乐身场
n 消费理念变动消费休闲消费模式
32显性目标客户群消费心理研判
消费心理特征：
n 消费行投资额相较较谨慎价格性求较高物业品牌支撑加宣传广告影响必然够拉动销售火爆
n 消费惯倾购买租赁流旺盛商业区域
4目标客户群需求分析
41隐性目标客户群需求分析
案隐性目标客户群吸引力前景案招商利否前提基础案产品设计顾贴满足基消费者需求需求分析：
n 需求型新颖集购物休闲娱乐体型场购物外进行种休闲娱乐活动
n 需求形成种文化氛围感受现代消费文化浓厚时尚特色
42显性目标客户群需求分析
分析需求预测：
n 易聚集气项功完善档次较高物业
n 价格性较优秀物业
n 超常规新颖物业
n 升值空间物业
七 项目营销推广节奏XXX广场媒体投放计划
——策略执行计划
第节：广告战略目标
1销售增长目标
针项目目前营状况开展相应广告活动开拓赢市场提升项目价值提高项目营业绩实现项目潜价值化协助开发商获取预期收益
2市场拓展目标
通系列广告活动展开昆山核心区日趋饱销售市场明确市场定位目标客户群塑造身特色抢占市场份额
3品牌塑造目标
通系列广告活动树立项目良品牌项目推广目标市场形象鲜明增强目标市场消费者项目感力求项目成标志性商业物业
4企业形象目标
树立良物业品牌企业品牌扩企业社会影响力改变成纯资金运作模式项目成昆山市商业产代表作
第二节：广告定位
1展示全新面貌
通种广告表现形式开创物业崭新形象营造物业特色商业气氛达断积聚气目
广告语：XXX拥XX荣耀
副标题：资•运作•财富•扩张
副标题二：日寸金买铺明日寸土寸金
2招商
确立物业中高档品质初期稳定原品牌续应结合物业形象斟选良品牌达物业营品牌物业整体形象统
3中高档名品
邀请名牌星级店入驻通星级店广告宣传提升物业档次
4酒吧咖啡屋茶秀娱乐广场诉求
通物业弥补XX核心区休闲购物站式商业空间独特形象宣传形成市场差异销售断烘托气达整合市场资源稳定济收入目
5酒店式公寓诉求
通物业段交通价格物业理等诉求推出迎合市场需求酒店式公寓弥补城写字间市场空缺
第三节：广告创意表现
1报纸
围绕案广告题深化突出题进行诉求：
⑴ 开创物业崭新形象营造特色商业氛围
⑵ 宣传中高档服装品牌
⑶ 旺铺招租
⑷ 突出物业XX核心区休闲购物站式商业空间
⑸ 展现物业段交通价格物业理迎合市场需求酒店式公寓
2电台
XX出租车家庭私轿车拥量占部分重选择流行频道物业招商等信息进行滚动播出达断聚集气功效
3户外户
根节日假日户外户进行全方位立体包装达切合节日假日气氛紧时尚断革新时传递折价信息吸引消费者目
户外：墙体广告喷绘门外立柱包装
户：门立柱包装商场挂旗POP时贴
第四节：媒介策略
1媒体分析研究
报纸：
⑴ 覆盖面受众广读性强易形成市场声誉口碑
⑵ 权威性强信赖度高
⑶ 报纸版面具特定读者群根广告诉求点选择版面
⑷ 报纸广告传播详细数众媒体法取代优点优点尤适合房产广告
缺点：
⑴ 报纸容广告容易引起注意尤广告登起广告够引起注意性降低
⑵ 报纸时效性强般具保存价值报纸广告作效果短暂克服足应定频率连续报纸刊登保证目标读者接受率
户外户POP
利物业现硬件设施方面节约广告费方面够物业特色进行全方位立体包装形成较商业氛围具体：户外墙体广告户外路牌广告等
电视媒体
电视台黄金时期穿插电视广告游飞字幕等具体推广方案预算目前尚需落实
配合物业整体营销推广节省广告费时达推广物业崭新形象形成特色消费群体次做类广告创意推广
2媒体选择
报纸：XX日报XX晚报
户外：户外墙体广告门外立柱包装
户：门立柱包装商场挂旗POP时贴墙体广告喷绘
电视：XX线电视台12台
线电台：XX电台
网络：身企业沙龙网站XX视窗海热线房产网
3媒介组合策略
初春阳光明媚温度升高正服装换季扩户外休闲娱乐投资活动时机阶段性布置2月中6月初发布广告配合房产信息专版发布条招商广告电视广告结合节假日布置户外广告宣传体
4项目推广费
约占总销售额3
第五节：推广计划
阶段 目标 时间 媒体安排 媒体安排
报纸安排 容 户外 电视 电台
场
2月13日
（周五） XX日报
整彩版 XX铺王隆重登场系列 合适位置 型户外广告牌
3块 XX广播电台
12：0012：40
新闻午报 社会广角
栏目
2月20日
（周五） XX日报
整彩版 XX铺王隆重登场系列 XX电视台周预热
2月27日
（周五） XX日报
整彩版 昆山铺王华彩乐章系列
3月5日
（周五） XX日报
整彩版 昆山铺王华彩乐章系列
3月12日
（周五） XX日报
整彩版 日寸金买铺明日寸土寸金
3月19日
（周五） XX日报
整彩版 日寸金买铺明日寸土寸金
3月27日
（周五） XX日报
12彩版 铺王清盘商住公寓掀高潮
商住公寓
3月27日
（周五） XX日报
12彩版 高档商住公寓限量发售预约登记 XX电视台周预热
4月9日
（周五） XX日报
整彩版 高档商住公寓预约登记
4月16日
（周五） XX日报
整彩版 高档商住公寓限量发售预约登记
4月29日
（周四） XX日报
整彩版 产权式酒店您酒店 XX电视台周预热
4月30日
（周五） XX日报
整彩版 产权式酒店 黄金眼
5月7日
（周五） XX日报
整彩版 产权式酒店掀高潮
5月14日
（周五） XX日报
整彩版 产权式酒店 黄金眼
5月21日
（周五） XX日报
整彩版 开盘商业百年坛活动
6月4日
(周五) XX日报
整彩版 产权式酒店您酒店
6月18日
(周五) XX日报
整彩版 产权式酒店 黄金眼
6月25日
(周五) XX日报
整彩版 清盘活动
费计 29900×17508300元（整彩版彩版） 50万全年 定 3万全年
期间适量穿插报眼规格65㎝×17㎝预算：4133元 期5期
计：20665元
总合计：1058965元（未包括电视广告费）
说明：
1． 报纸广告：费均报价优惠8折左右
2． 户外广告：具体路段具体面积具体投放时间法定出50万年费参考价格
3． 电视广告：XX电视台房产栏目正变动具体报价目前没出
4． 整广告推广计划根实际具体操作情况月制定出详细预算清单计划提前做出相关SP活动宣传广告容面设计等计划
八 项目营销推广模式
（保守策略）
1整层销售分块销售必时租售（租金抵房租）果客户意整层半层租赁情况采取先租售先热场——哄场整栋楼火起客户充分体验投资回报售楼员挖掘老客户
2采取赠送活动赠送商铺店位装修品牌引进介绍品牌培训时相应销售价格例提高赠送租期品牌效应期限
3采取5年回购政策老客户定信心新客户更回报作永泰田品牌
4物业收费采取送定期限商业理费等优惠政策
5根定位采取开设拍卖政策制造宣传气氛加力度根定位层确定阶段进行销售拍卖活动新老客户增添信心回报期值
九 项目营销推广执行方案：
（附件）
XX广场楼书方案
题：商业百年
理念：资·运作·财富·扩张
背景：中国世界商业模式发展全程背景XX背景
思考：角度说明项目讲透时够传达商业文化精神涵高度商业百年重点体现种商业文化商业精神绝简单意义投资赚钱商业百年商业文化高度概括
线索：商业开始商业模式形成发展商业创新带进步目前未新商业模式展项目新商业模式应
事：开始时解放前徽商晋商谈起讲述创业史接着讲述建国文革时期市场状况80年代改革开放产生巨变90年代开始种商业模式百货商场批发市场便利店优劣势重点讲述改革开放涌现温州浙江客家国外种商业发展模式进入中国产生反响讲述项目优势实际述种商业模式优类型
物业：物业理专业理财投资顾问作专业优势资运作济回报
分支篇章：面分支篇章阐述项目特色优点（略）
◎ 区域决定价值
◎ 商业实现价值
◎ 环境体现价值
◎ 机遇创造价值
◎ 品质保证价值
◎ 品牌成价值
◎ 文化象征价值
（附件二）
XX广场围墙策划方案㎜
总框架：分三部分楼书商业百年紧密相连丝丝入扣
第部分：体现XX房产开发公司营理念
第二部分：体现XX广场题性综合性
第三部分：版画形式描述商业发展种阶段
宣传口号：
1省钱精神玩钱境界
2日寸金买土明日寸土寸金
3日进斗金丰泽百世
4 资·运作·财富·扩张
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目 录
第章 总体策划思路
策划定位总体思路
二项目背景
三企业资源分析企业目标界定
四核心目标——树立品牌
五项目开发总建议
六项目优劣势SWOT分析
七．市场机会发现
第二章 市场调研分析
XXXX房产市场发展概述
二市场消费心理
三区域价格决定素
四配套市场需求
第三章 项目产品定位开发报告
项目总体资金预算
二效益控制
三首期资金投入计划
四项目产品进入市场时机建议
五项目产品开发策略
六项目产品定位策略
第四章 前规划设计建议
整体规划调整意见
二 项目策略总建议：
附：产品建议
三配套调整建议
第五章 项目整体组合营销策略设计报告
项目总体整合营销思路
二总体操盘计划步骤
三资源整合资运营计划
四营销团队搭建建议
五信心决心实现
第六章 开盘前期营销推广策略设计报告
项目营销推广题确定
二项目营销推广题涵
三项目营销推广节奏
四项目营销推广模式
五项目营销推广执行方案
附件：XXXX广场项目市场调研报告
第章 总体策划思路
策划总体思路
1 全面握：首先建立前优产品设计操盘策略全面握全面掌握犯错误避免重蹈覆辙先求败求全胜
2 项目接：强调项目区域性特点详深入调查研究项目资源优势劣势进行判断整合实现优模式项目身进行完美接
3 创新超越：产项目需超越超越行业高水通未领域积极开拓仅项目身创造出竞争优势产企业奠定行业位
二 项目背景
1概述
块国土资源局代号市物资生公司块规划位XXXX西路北侧XXX路东侧XX中路西北金凤凰广场 块总面积11400㎡中出面积9327㎡规划区间道路面积2073㎡区间道路受方规划求建造
2项目规划
l 商业形式：独立商铺布局+开间框架分割商业布局
l 住宅形式：户型酒店式公寓布局（含返迁楼）
21商铺部分：约15000㎡
22商住部分：
销售住宅：约17000㎡
返迁住宅面积：约10000㎡
23绿化面积约3000㎡（包括台绿化）
24建筑：约6000㎡
3相关部门定规划设计点
XX市规划局建设规划设计点（略）
4红线图
（见附件）
三企业资源分析企业目标界定
效益品牌
1 项目销售目标计划利完成
11短期销售必须成功利渡项目风险期实现资金流良性运作确保续开发资金
12 总销售额回款额销售进度利润目标合理实现
2 项目企业品牌续项目拉动贡献
21助项目运作成功永泰田房产公司确立昆山房产行业位影响力
22 综合提升XXXX房产公司品牌知名度美誉度扩张力
四核心目标——树立品牌
原理：达商业房产三赢境界
品牌时代需品牌时代房产开发营游戏规需品牌时代语言消费者话种全新沟通语言游戏规房产品牌语言品牌运营规品牌时代消费者需房产产品更房产品牌品牌时代房产开发商需学会生产房产品牌需学会运房产品牌运营规生产适销路房产品牌
品牌营消费者处动态衡消费者断身体验反馈营者营者房产品牌进行维护调整品牌体验断更新品牌价值断提升谓三赢指开发商企业价值消费者客户价值项目处区域价值三种价值步提升通楼盘潜价值开发商潜资源客户潜需求全方位挖掘激活形成强品牌势：消费者欲燃烧品牌光芒闪耀区域量引爆终达财富涌流社会进步全新局面
五项目开发总建议
n 引进先进商业规划特注意引进新业态设计项目业态组合
n 通前期招商引进众国国际知名商业企业品牌颠覆旧商业格局
n 注意引入商业物业统运营理概念项目精心包装
n 通超常规宣传通事件营销进行造势炒作该项目开发成市民关注热点形成良口碑节约宣传费
n 通适灵活划分商铺面积控制总价推出短期租赁政策量降低投资门坎项目积聚量潜客户群
六项目SWOT分析
1 项目优势
11理位置优越商圈气兴旺
XXX广场位XX市中心带属民路顶级商业中心次级商业中心渡边缘带距民路仅500米紧邻震川路柏庐路干道交通便利公交车：2路3路5路9路18路104路106路等目前XX市城区块商业
12商业配套完善商业活动便捷
13XX商铺市场需求较
商业买家较商业炒家占相例
2 项目劣势
21周边商业竞争较某种程度分流消费群体
22 然项目具良商业环境资源XX市民路商业区较相滞缺乏相应市政配套设施导致项目身商业氛围浓必须托高档次商业购物中心连动造震川路柏庐路路口商业区
3 机会点
31济发展利素
柏庐路位提升说开发商着力造结果说XX城市规模扩核心商业圈外延伸必然着XX济飞速发展城市东扩飞速进行目前已形成南北前进路轴东西柏庐路轴新格局柏庐路处城市新轴线中心缘商业位迅速升
32理区位优势
目前XX市房产市场已日渐成熟该项目理区位优势必然会赢较发展趋势超前决策意识科学态度研究供需求便抢占先机
33项目连动实现价值化
项目面莱茵广场已落成悉怡景湾住客40台湾完善补充莱茵广场商业缺陷更发挥优势降低运作成实现项目物业潜价值化发展商充分兑现效益
34中心城市建设汇聚气
着城市发展知名度提升区位优势必然会带气升项目开发周期估计完全势造势增加项目开发安全性良基础
4 风险
41市场素
目前XX市房产市场项目竞争质化开始已引起许开发商重视开发周期测算旦开发商清晰认识产品差异性重性迅速模仿时项目具定市场竞争风险性
42身素
项目面莱茵广场XX商铺已强烈假项目没创新超越莱茵广场话销售风险性困难度显易见
5 综合分析
市场调研结果分析项目优劣势较机会风险存唯办法尊重市场适应市场应消费者心愿整合项目关种素运智慧创造出具超前性差异性引导性适性产品合理成利润达科学投入产业追求产品供需求完善性项目达预期市场期值目前热销商铺物业投资者区域意出投资者考虑素表现：段气段气决定商铺租金重素流量道路畅通够留住行稳定消费群体区域等投资考虑素二新商业模式营理念XX前商业模式开始条状商业街集聚式商业区转化综合性商业步行街站式购物买场等新营理模式带影响言喻三产品配套商铺产品设计周边源状况包括面宽进深层高消费效引导商铺水电煤气污水排放等技术性容素商铺功影响投资者考虑范围较
七．市场机会发现
市场机会包括商业酒店公寓办公住宅休闲娱乐等元需求构成市场机会三部分构成：
1常规市场机会发现
◎ 传统市区域然形成动产需求（投资）商业商务休闲需求项目位昆山市中心处昆山市顶级商业段次级商业段渡边缘带商业商务休闲需求够化体现
◎ 区域类高水准精品商住项目效供应足形成差异性显示需求
2．新生代市场机会发现
◎ 政治济文化艺术社会环境变化带需求：XX市海苏州形成洼效应城市规划发展辐射效应商业生活发展意识形态 等
◎ 城市建设发展交通全面改善城市区域价值格局变化带区域新需求
◎ 新生代滋生生存休闲投资空间现实需求XX年轻城市24~40岁口占40年龄段消费相中高档消费体
3 创造市场机会发现
◎ 新动产品种创造市场机会VV目前商业业态中低档次商品XX市固商业格局发展模式已明显显示出相落商业特征具体表现：（1）商业核心区相较集中城市区域发展需求说商业区域相偏少目前仅民路亭林路亭林路商业繁华程度较弱（2）商业表现形式街铺面城市整体缺乏具定规模集购物休闲娱乐体综合性商业场（3）商业层次相较低市场缺乏高档性导性综合性商业氛围（4）商铺营灵活性导致商业营缺乏统性商业氛围形成仅市场调节营者发形成商铺换租率表现频繁创造市场新型动产品种提供机会空间
◎ 新投资方式创造市场机会目前XX市民投资意识浓点说注意差异化投资项目身前期招商工作开始进行统招商统规划项目投资理念方面较提升
◎ 新生活方式创造市场机会XX城市居民生活方式相落缺乏餐饮娱乐购物休闲体化站式服务 加强方面整体配套定造成昆山新型物业
◎ 新营销策略创造市场机会营销策略房屋预售登记认购开盘集中签约具体运作中新操盘手法融入中
4 形貌价值
◎ 顶级商业段次级商业段渡辐射带土价值分析XXX广场处位置环境具备相升值潜力种潜力通充分挖掘分析出部潜价值够充分放
◎ 新市义发展带新市义全面反思现代义基础提出种城市规划设计思想新市义具张：
１．街区功复合化
城市功划分布局新市义张街区应集合种功建筑商业办公公建居住休闲娱乐应混合布置应功建筑分布街区避免造成街区功单化简单化
２．面公交通进行布局
新市义张面公交通土开发城市规划应布置紧凑公交通作城市运行支持系统商场住宅公园办公楼公建设施应分布步行达公交站点范围
３．重视城市步行系统现代义
强调私汽车交通工具新市义重视步行系统城市格局中作张步行方式达目目分布半径步行时间１０分钟
４．设计城市公空间
进行城市规划设计时新市义十分重视城市公空间作强调安排足够城市公空间（城市广场绿公园等）供休闲娱乐交流
５．强调城市片区机联系街区合适尺度
新市义反现代义快速干道高速公路分割城市做法张加强城市片区间联系时强调街区规划应尺度适宜活动协调致忽视存尊严
６．建设高密度社区提升城市品质
现代义高密度建筑城市质量相立实种误解城市品质取决规划否合理设施否先进理否序取决密度高密度社区建设仅提高土利价值节约土资源时助增进间邻里交
７．元兼容城市发展理
新市义然现代义反动没完全否定现代义现代义合理性张城市效率观念新市义完全继承时古典义规划秩序中轴称形势等城市建设理念兼收蓄
８．重视古建筑保护
新市义认古建筑城市文明缺失部分构成城市文脉记忆类文明进化缩影古建筑应该加保护维护推倒重
新市义城市建设理念张背蕴含着极重思想文关怀混合街区功考虑交通系统组织抑城市建设张强调满足需求尊重性发展
项目处 土混合开发段造商业CBD时安排适量住宅酒店休闲绿化公设施中心区保持永续活力繁华
◎ 酒店式理区域三方面阐述酒店区域特点：
1．理位置：
①文教区型工业区商贸中心批发市场展览中心型娱乐场等区域
②邻公路（高速公路）交叉道口交通枢纽城市入口处飞机场火车站汽车站码头铁出口型停车场商业网点等
2．交通条件：
选址附三条通达商业中心火车站汽车站公交站线
3．市场环境：
①周边饭店旅馆等级营情况（客源房价等）
②客流量（车流量流量否滞留）
③附企事业单位情况单位种类单位数量基营情况
◎ 品牌创新价值房产品牌创新基消费者情感价值创新品牌2创新目千方百计消费者创造赏心悦目震撼心品牌形象品牌创新消费者心灵寻找创新灵感研究消费者信念系统价值系统审美验消费者感觉意识潜意识出发回头进行品牌设计产品设计
◎ 分功开发策略分功开发策略建立项目格局特点互相协调基础终目体现持续性价值价值化
◎ 全产权商住社区全产权物业够树立鲜明性生命形象例：产权式酒店提出您酒店令业更属感购买欲
5 延伸价值
◎ 新市义规划观念延伸价值考察新市义城市建设理念新市义张背蕴含着极重思想文关怀混合街区功考虑交通系统组织抑城市建设张强调满足需求尊重性发展新市义者重新反思类然关系张城市建设应充分研究然环境城市规划形势建筑设计适应气候求城市然形成谐存局面项目言应相重视新市义规划观念延伸价值
◎ 艺术化建筑设计延伸价值建筑等艺术建筑设计首先考虑项目具体求建筑必须功性牵涉结构力学工程学等建筑仅仅表现建筑艺术价值观演变分五阶段：（1）实建筑学阶段追求适坚固美观建筑（2）艺术建筑学阶段视建筑凝固音乐（3）机器建筑学阶段建筑作住机器（4）空间建筑学阶段认识空间建筑角（5）环境建筑学阶段认建筑环境科学艺术项目中着重体现空间建筑学环境建筑学相结合质
◎ 题性环境设计延伸价值题文化项目灵魂项目题文化定位创造项目性体现物业差异性引领潮流引导新生活方式坐标项目建筑风格环境风格设计
◎ 价值开发延伸价值里指价值开发体现出品牌营持续性持久性够品牌创造品牌营坚实基础
6 机会价值
◎ 土竞拍社会知名度
◎ 类竞争物业优劣取舍详见市场调研报告
◎ 社会专业服务体系组合利
◎ 金融服务包括金融服务物业托理财等等
◎ 物业营理详见物业模型
◎ 营销策划详见初步营销报告
第二章 市场调研分析
江苏XX房产市场发展概述
◎ XX房产着XX市济攀升迅速发展XX市1998年1999年2000年商品房竣工面积分519万方米5402方米6168万方米2001年622万方米
◎ XX市商品房施工面积19981999年基持分703万方米2000年商品房施工面积达7479万方米增幅5492001年922万方米2001年增幅明显
◎ 着住房制度改革深化1998年商品房销售面积2846万方米1999年2818万方米2000年4324万方米2001年剧增648万方米
◎ 年XX市房产价格持续扬楼市出现空前火爆项目刚刚破土动工预定者已蜂拥统计商品房价格升值2000年1800元米攀升2001年2300元米增幅达27超13年均增幅楼盘甚涨幅达米千元
分析：房价幅扬预示着XX居民已开始房产作投资重渠道预示着昆山房产市场存少量泡沫成分表现：
1XX均支配收入增长缓慢
2XX均居住面积已超国家标准居住昆山矛盾
3投资投机行成导房价涨素
42001年7月前国土买卖操作规范2001年素导致房价涨素较
泡沫成分存否影响未XX房产价格走势？认短期（5年）会影响理：
1XX理优势事成海腹苏州门庭长江三角喉结
作重外资投资区域优势会改变保障产升值动：资金流继续存
2XX房价海12苏州23价格升余海申博成功带动迁移资金流动离海XX肯定惠顾XX企业会意识投资高潮投资环境成分析角度XX已较苏州更优势势必XX坚实基础
3外投资制成XX济持续发展基础房产投资回报保障非周边市场（海南京）发生重转折XX房产市场保持原运行轨迹
4苏州年火爆楼市XX楼市产生影响成导致楼价提升原
5楼盘品质逐年提高新型建材应造成房产开发成增加市楼价涨原
昆山市商业概况：
◎ 商业业态
XX济外型第三产业重断增长商业发展呈蒸蒸日势XX商业老城区基础四周断延伸市场渗透力极强表现街条线形式呈条状商业带格局目前商业体系民路商业中心整体发展属第二代商业业态
◎ 商业特征
◎商业核心区相较集中城市区域发展需求说商业区域相偏少目前仅民路亭林路亭林路商业繁华程度较弱
◎商业表现形式街铺面城市整体缺乏具定规模集购物休闲娱乐体综合性商业场
◎商业层次相较低市场缺乏高档性导性综合性商业氛围
◎商铺营灵活性导致商业营缺乏统性商业氛围形成仅市场调节营者发形成商铺换租率表现频繁
◎ 商铺市场
◎市场供应量增市场投放集中售项目80均商业铺面项目商铺产品目前做意登记没明确市场报价开盘时间约定12月份
◎商铺投资意识强烈需求市场旺盛年半年市区非住宅商品房销售面积年期增加1695交易量呈火爆势年期翻倍创历史高水
◎产品方面独立商铺商铺开间4
5米居进深般10米14米居出售方式均二层整体（层价格相）出售市场均价8000元㎡左右
二 市场消费心理
2000年2002年XX房产市场客户群分析：
◎ 改善住房条件客户
◎ 外省市昆山商民营企业体劳动者
◎ 合资企业台资企业台籍干部
◎ 外资企业白领阶层
◎ 两年存部分浙江企业投入量资金炒作昆山楼盘
◎ 全国境外投资客商（台湾半导体企业台机电入驻海台联电入住苏州必带动相关产业游厂家纷纷周边设厂延伸房产业）
消费者项目认知程度概况
◎ 消费者90采取银行揭贷款方式买房较认楼花预售方式
◎ 消费者注意素次：价格楼盘质量设计环境出租率产商实力物业理
◎ 消费者普遍楼盘买卖项国家规定较忽视少注意开发商五证否齐全
三 区域价格决定素
1 昆山市区域楼盘售价
市中心区均价： 层2900元米
高层3000元米
城西均价： 层23002500元米
墅30004000元米
城北均价： 层20002800元米
城东均价： 层25002800元米
高层27003300元米
2 XX市城区楼盘分布图
四 配套市场需求
商铺产品设计周边源状况包括面宽进深层高消费效引导商铺水电煤气污水排放等技术性容素商铺功影响投资者考虑范围较
商场楼层功定位说明
逛购娱食功统
型购物中心流动口销售象客流生命线购物中心客流购物休闲旅游三部分构成般情况占13休闲旅游者存着兴购买实际购物数会适度提升约占40根关部门测算般情况童疲劳时间40~60分钟成90~150分钟推算：顾客商场停留时间会超25时超时间处疲劳状态导致顾客离开购物环境终止购物活动
基述两点购物中心仅商品齐全设施完善服务众休闲空间娱乐活动顾客里面购物餐游乐样消顾客疲劳延长顾客停留时间特孩家庭全家前购物孩玩乐目前许百货商店拟
专题式商场概念
年国型商场济效益佳原结型商场增建分流购买力专家认国型商场普遍营特色价格偏高生意冷淡重素
专题式商场围绕着某类商品展开服务强化消费者特定购物意识例黄埔新天包含五专题式商场：占
4000方米文化城展现图书文化文具专题商场时尚坊网罗世界时装名牌良缘阁包含结婚需切容产代理室设计装修家具电器床品婚纱摄影蜜月旅游应荧幕圈家庭娱乐综合娱乐中心中央汽车世界广场卖种商品—汽车
种商场类商品集中起较容易塑造出商场性提供种舒适购物环境购物成种消闲增加顾客购买兴趣欲总说专题式商场定发展空间
第三章 项目产品定位开发报告
项目总体资金预算
二效益控制
三首期资金投入计划
四项目产品进入市场时机建议
五 项目产品开发策略：
商业业态包括百货店超级市场型综合超市便利店专业市场（题商城）专卖店购物中心仓储式商场等8种形式业态选址营特征
1百货店
百货店指建筑物根商品部门设销售区开展进货理运营满足顾客时尚商品样化选择需求零售业态
（1）选址城市繁华区交通道
（2）商店规模营业面积5000方米
（3）商品结构营男装女装童服装服饰衣料家庭品种类齐全少批量高毛利
（4）商店设施豪华店堂典雅明快
（5）采取柜台销售选（开架）销售相结合方式
（6）采取定价销售退货
（7）服务功齐全
2超级市场
超级市场指采取选销售方式销售食品生鲜食品副食品生活品满足顾客日生活需求零售业态
（1）址居民区交通道商业区
（2）居民销售象10分钟左右达
（3）商店营业面积1000方米左右
（4）商品构成购买频率高商品
（5）采取选销售方式出入口分设结算设出口处收银机统进行
（6）营业时间天低11时
（7）定面积停车场
3型综合超市
型综合超市指采取选销售方式销售众化实品满足顾客次性购足需求零售业态
（1）选址城乡结合部住宅区交通道
（2）商店营业面积2500方米
（3）商品构成衣食品齐全重视企业品牌开发
（4）采取选销售方式
（5）设商店营业面积相适应停车场
4便利店（方便店）
便利店满足顾客便利性需求目零售业态
（1）选址居民住宅区干线公路边车站医院娱乐场机关团体企业事业
（2）商店营业面积
100方米左右营业面积利率高
（3）居民徒步购物57分钟达80顾客目购买
（4）商品结构速成食品饮料百货时消费性容量应急性等特点
（5）营业时间长般10时甚24时终年休日
（6）开架选货结算收银机处统进行
5购物中心
购物中心指企业计划开发拥理运营类零售业态服务设施集合体
（1）发起者计划开设布局统规划店铺独立营
（2）选址中心商业区城乡结合部交通道
（3）部结构百货店超级市场作核心店类专业店专卖店快餐店等组合构成
（4）设施豪华店堂典雅宽敞明亮实行卖场租赁制
（5）核心店面积般超购物中心面积80
（6）服务功齐全集零售餐饮娱乐体
（7）根销售面积设相应规模停车场
6仓储式商场
仓储式商场指营生活资料储销体低价销售提供限服务零售业态（中采取会员制形式会员服务）
（1）城乡结合部交通道
（2）商店营业面积般10000方米左右
（3）目标顾客中零售商餐饮店集团购买交通工具消费者
（4）商品结构食品（部分生鲜商品）家庭品体育品服装衣料文具家电器汽车品室品等
（5）店堂设施简朴实
（6）采取仓储式陈列
（7）开展选式销售
（8）设较规模停车场
选址规模目标顾客商品结构店堂设施营方式服务功等素开发商基拟开发商业产定性判断该物业算做什终端市场测量济效益支撑差异化竞争策略
六 项目产品定位策略：
前言：
着济发展民生活水提高商品零售类结构发生新变化：家居装饰品家电器成新消费热点居民文化需求提高娱乐类文体品类零售额断升消费心理性化品牌化时尚化等趋势日益明显商家必须消费者提供商品定位准确特色营专业服务未型商场发展方市场定位鲜明营题突出独特营模式营容营理方式吸引消费者目前国已形成百货店超市便利店专业店专卖店等业态样商业格局较缺乏集购物休闲饮食娱乐体型购物中心
消费群体资料分析显示：消费者文化层次生活素质越越高中等收入阶层口家庭数量日益增口密度增加较快旅游群体进步扩展定位中档型综合百货超市需求日益增加消费者面琳琅满目商品繁广告增加选购难度令商家消费者提供商品种类齐全购物环境舒适购物场生活节奏加快城市区域扩交通堵塞情况消费者需缩短购物时间提高采购效率商家消费者提供站式购物环境
专题式综合购物广场坚持百货商场规模品种齐价格功全服务优营特色采取集休闲购物饮食娱乐体站式题综合购物百货公司代表零售业发展方营业态选择中等收入家庭作服务象时努力争取低收入阶层吸引高收入阶层限度争取客源婴童年青成年老年皆目标顾客群
业务策略：
营哲学：顾客
服务宗旨：合理价格顾客提供完善优质生活必需品
优质服务：引进世界流行综合购物百货店概念店铺设计注重拥更广阔空间揉合舒适光线顾客提供舒适购物环境
高效营运系统：利电子数联通交易(EDI)系统供应商理存货计划(VMI)系统加快回应顾客需供应商提供关商场新资料降低成提高营运效率
常客计划：顾客提供新形象购物乐趣方便适时推出常客奖励提供特优惠回馈忠心顾客长期支持巩固稳定顾客群
竞争优势：
专题式综合购物广场实施合理价钱顾客提供完善优质生活必需品营发展战略市场提供优质服务物超值商品元化商品种类外厂商直接采购货品通营销网络量订购品牌商品利EDIVMI帮助加强成控制提高营运效率极提升企业形象综合竞争力
专题式综合购物广场全面科学化理利营运分析数加采直接采购商品策略享合理价格颇具规模济效益顾客受惠方面透电脑化数分析利销售终端系统电子数联通系统举行定期市场调查断调整商品组合迎合消费者断变化需求喜
采综合购物百货超市形式营合理价格提供应俱全元化货品顾客售卖货品包括男女服装婴童品衣服首饰家庭品文具精品体育品家电器家私超市食品美食广场提供环球美食商品采购策略利庞采购网络量采购式样货品价廉见长零售商家实行差化营形成身鲜明特色
奉行质优价廉物美商品策略外综合购物百货店重视店铺购物环境全开放式购物货场商品陈列布置顾客舒适广阔环境百分百接触类货品意挑选合心意货品坚持顾客优质服务营理念断推出提供增值服务顾客例会员计划顾客特购物日网购物等服务顾客提供全方位贴心周服务
前景展：
专题式综合购物广场全新市场营理念消费者提供廉价商品周贴心服务优雅舒适购物环境必成引领消费潮流演绎时尚风采现代百货商场综合购物百货店引进国际先进商业业态理验形成独具特色商业文化市民提供高品质商品服务助提升整体商业水促进商贸发展填补商贸空白优化商贸行业结构改善购物环境居民生活质量具重意义
项目商业部分定位专题式综合购物广场
第节：目标客户群定分析
1目标客户群定位：
案商场类物业目标客户群划分隐性目标客户群显性目标客户群二部分隐性目标客户群针商场身氛围形象货品数量丰富否独特否吸引流类型提出显性客户群案供良创新氛围场量流量等先决条件吸引购买租赁案商场营类型商家投资者
2目标客户群描述：
1隐性目标客户群：
部分描述进入商场购物娱乐流应该包括种样：省省外旅游者台湾等案达目案成回头客熟客显性目标客户进入前期基础
流类型目
流类型 目
省（市）流 成熟客成出行休闲购物首选点
省外流 昆山必首选点
旅游者 旅游余值购物点
台湾 认知XX重标志性购物中心
2显性目标客户群：
表市场情况知XX市商场商家进驻类型较齐全偏服饰皮具家电等物质消费品较新型商场均设家力店存作吸入流达更商家进驻目外商场中进驻餐饮业新推盘商场做法丰富精神时间消费丰富商场消费类型目前尚属初级阶段娱乐业引入目前商场物业说尚属发展阶段
表出案显性目标客户群：国外知名品牌店酒吧茶秀娱乐业餐饮业营者投资者组成
① 国外知名品牌店
类商家属庞连锁营专业集团实力资金较雄厚进入案般中等规模店铺面积进驻营货品档次高价格中等类型中高档男女服饰名牌皮具钟表珠宝连锁美容等
该类知名品牌商家进入利案档次定位提高整体形象更佳
② 酒吧茶秀娱乐业餐饮业营者
类型商家规模中型型集团营型公司营效填补城真正购物休闲娱乐餐饮融体综合商业中心空白
③ 投资者
投资者成功商业物业缺少部分客户案邀请国际知名品牌进驻达提升物业档次重作
第四章 前规划设计建议
整体规划调整意见
建议原
◎ 题性原
◎ 互动式原
◎ 开拓创新原
◎ 持续发展原
◎ 整体性战略性原
◎ 效益化原
二 项目策略总建议：
1 功性卖点：项目身挖掘出卖点整合营销中体现持久性
2 非功性卖点：项目外方面挖掘卖点营销阶段体现出阶段性
3 卖点独创性：差异华竞争前提做优优奇特点
4 逆思维反思维：够跳出楼盘谈楼盘跳出卖点谈卖点
5 策略整合性：卖点贯穿整营销全程确定卖点推出系统整合方案
附：产品建议
i 商铺
◎ 商铺考虑做三层层做半设计提升二三层价格
◎ 必须考虑商业步行街整体商场分区营项目必须做明确划分
◎ 前期积极招商形成整体商业业态划分统
◎ 必须项目定出明确题项目定位建筑风格融入营理念：样商业旗舰做里世纪金花中国际需考察市场消费力身运作力
◎ 采导入式设计便化吸引流聚集气影响案营情况重素导入式设计中广场养殖广场鸽增强项目气提升项目品位吸引量士聚集
◎ 物业理专业理财投资顾问作专业优势资运作济回报
ii 住宅
◎ 面积70150左右适调整力户型两室三室考虑局部复式跃层
◎ 建筑细部线条色彩应体现出相品位档次
◎ 窗型采飘窗采光落窗基没采飘窗采光落窗
◎ 户考虑设玄关
◎ 必须求达采光通风明厨明卫
◎ 物业理物业理物业顾问形象出现（保安）考虑知识型女性
◎ 针火爆租赁市场案优越理位置物业公司应提供全程托全程理财高效率投资理财功作项目核心竞争力
iii 酒店公寓
◎ 适性提出产权式酒店理念商住作投资增强项目适性
◎ 功性体现出SOHO商务功外企业型办公提供良台
◎ 考虑项目群需求户型面积分三阶段：4070㎡阶段90110㎡阶段120150㎡阶段局部设计跃层产品设计中原户型分中三种面积三种面积满足客户群体分投资者市新生代群体感性消费群体中中户型例约1：1户型设计成复式跃层基设计高层例占
◎ 整体全装修装修风格体现江南特色精装修房特点够提升资金回笼总额标配非标配供买家挑选原建议进行菜单式装修期交房中会产生预见性素
◎ 配套加入水系堂体现出项目江南特色品位档次
◎ 入口部分提供泛会业配备健身中心业茶吧咖啡屋功商务厅娱乐设施
◎ 屋顶配置园林绿化景观游泳池花园式餐厅会员式服务入住业体会项目尊贵品位
◎ 建立家式家政服务体系业提供特色服务
第五章 项目整体组合营销策略设计报告
项目总体整合营销思路
二总体操盘计划步骤
优组合序：
第阶段：商业部分
◎ 整商零售整体商场部分中带租约起销售卖点非常稳定投资回报率考虑先运作
◎ 商业步行街独立商铺营投资适性较强考虑放第二步避免投资型客户整商突矛盾
◎ 绝版拍卖：选出商铺中绝版位置进行拍卖项目气炒旺时利次拍卖新闻性宣传效果化容易控制成思路说拍卖放前面哄气放面提升价格
第二阶段：酒店式公寓：
说明：点式楼操作重点横卖竖卖
横卖指楼层中卖户型竖卖指户型中卖楼层中操作素价格先推出13楼层试盘发现户型卖特迅速提价相滞销户型快速调整
◎ 开始操作中户型建立鲜明性形象中户型体项目快速热销实现资金快速回笼
◎ 项目进展中期销售针目标客户群进步实施促销策略项目已奠定性形象转入进行实效卖点诉求提升产品附加值保证均价前提加快销售速度成功拓宽客户渠道
◎ 然仔细研究客户心理效进行房号理实现均衡销售降价消化尾盘
第三阶段：住宅
说明：住宅总价低首付低项目中较优势适目标客户群体放第三阶段销售避免酒店发生突时销售酒店式公寓程中积累量客户操作手法酒店式公寓
三资源整合资运营计划
四营销团队搭建建议
五信心决心实现
第六章 开盘前期营销推广策略设计报告
项目营销推广题确定：
题：新消费义新营义
二项目营销推广题涵
1．核心价值描述
新消费义革命核心时启动新营义革命新市义革命质提升案标志性综合商业物业形象
开发出XX市真正购物商务休闲娱乐餐饮融体具旗舰位标志性综合商业中心
2．核心价值诠释
新消费义革命
超常规性价值体系 新市义革命
案核心价值
投资价值体系 商场物业升值空间
公寓物业升值空间
2．1超常规性价值体系
2．1超常规性价值体系
案核心价值体系中心落案14层部分商场公寓楼物业重点考虑23层营定位发挥价值潜带动14层休闲娱乐物业形成超常规性超强辐射性高投资附加值效果
基案现状身特点提出新消费义革命新营义革命求案2类型物业作2台分引入倡导述2义革命案类物业中树立继开新模式领导者角色完善超越现实类物业填补昆山市中心市场空白时作城中重商务推进系统
A新消费义革命
案引领种破传统消费购物模式新消费模式转换种工作余精神放松物质消遣消费娱乐+美食+购物+休闲新消费义革命种观念早已存众消费者心中尤年轻族没相应配套空间激发出昆山商业物业特市中心带市场弱点案商场物业够提供昆山市前未新颖休闲消费方式整合资源台扮演激发普通消费者心提供满足种场空间商业物业引入种全新心情消费顾系统消费者感受种方方面面顾氛围系统方面考虑例提供酒吧茶秀咖啡屋沙龙等娱乐休闲设施
B新市义革命
引入酒店式生活环境：
层次：性+性
层次二：便利+智
提倡高档次生活文化空间性化商务设施体现五星级商务服务设施性化体贴关怀设施倡导性化全方位系统基础专业化商务空间革命
述引出案特时间消费精神消费革命模式流达商场便未购物种精神享受段时间享受案休闲娱乐设施表演做秀等活动现代化气聚集商业氛围
22投资价值体系
针案商场商家更深层次投资者客户群考虑提出核心价值第二组成部分—投资价值体系
案营造新消费义革命新营义革命引出超常规性型综合性商业物业带动投资价值案物业具备较升值空间（商场物业具案空间更巨）基脉络商场升值空间带动公寓楼物业升值空间
3案商场目标客户群消费心理研判需求分析
31隐性消费目标客户群消费心理研判
通隐性客户群定位描述出消费心理特征：
n 消费行注重实惠追求质量时尚
n 消费惯倾型商业氛围浓厚商圈
n 消费理念开始转变开始提倡享受消费动消费开始接受假日消费理念认消费单购物娱乐购物享受休闲精神时间物质消费观念
n 消费心理预测越越消费行作日常享受部分
n 消费行会追求质量时尚性消费
n 消费惯倾丰富货品集吃喝玩乐身场
n 消费理念变动消费休闲消费模式
32显性目标客户群消费心理研判
消费心理特征：
n 消费行投资额相较较谨慎价格性求较高物业品牌支撑加宣传广告影响必然够拉动销售火爆
n 消费惯倾购买租赁流旺盛商业区域
4目标客户群需求分析
41隐性目标客户群需求分析
案隐性目标客户群吸引力前景案招商利否前提基础案产品设计顾贴满足基消费者需求需求分析：
n 需求型新颖集购物休闲娱乐体型场购物外进行种休闲娱乐活动
n 需求形成种文化氛围感受现代消费文化浓厚时尚特色
42显性目标客户群需求分析
分析需求预测：
n 易聚集气项功完善档次较高物业
n 价格性较优秀物业
n 超常规新颖物业
n 升值空间物业
七 项目营销推广节奏XXX广场媒体投放计划
——策略执行计划
第节：广告战略目标
1销售增长目标
针项目目前营状况开展相应广告活动开拓赢市场提升项目价值提高项目营业绩实现项目潜价值化协助开发商获取预期收益
2市场拓展目标
通系列广告活动展开昆山核心区日趋饱销售市场明确市场定位目标客户群塑造身特色抢占市场份额
3品牌塑造目标
通系列广告活动树立项目良品牌项目推广目标市场形象鲜明增强目标市场消费者项目感力求项目成标志性商业物业
4企业形象目标
树立良物业品牌企业品牌扩企业社会影响力改变成纯资金运作模式项目成昆山市商业产代表作
第二节：广告定位
1展示全新面貌
通种广告表现形式开创物业崭新形象营造物业特色商业气氛达断积聚气目
广告语：XXX拥XX荣耀
副标题：资•运作•财富•扩张
副标题二：日寸金买铺明日寸土寸金
2招商
确立物业中高档品质初期稳定原品牌续应结合物业形象斟选良品牌达物业营品牌物业整体形象统
3中高档名品
邀请名牌星级店入驻通星级店广告宣传提升物业档次
4酒吧咖啡屋茶秀娱乐广场诉求
通物业弥补XX核心区休闲购物站式商业空间独特形象宣传形成市场差异销售断烘托气达整合市场资源稳定济收入目
5酒店式公寓诉求
通物业段交通价格物业理等诉求推出迎合市场需求酒店式公寓弥补城写字间市场空缺
第三节：广告创意表现
1报纸
围绕案广告题深化突出题进行诉求：
⑴ 开创物业崭新形象营造特色商业氛围
⑵ 宣传中高档服装品牌
⑶ 旺铺招租
⑷ 突出物业XX核心区休闲购物站式商业空间
⑸ 展现物业段交通价格物业理迎合市场需求酒店式公寓
2电台
XX出租车家庭私轿车拥量占部分重选择流行频道物业招商等信息进行滚动播出达断聚集气功效
3户外户
根节日假日户外户进行全方位立体包装达切合节日假日气氛紧时尚断革新时传递折价信息吸引消费者目
户外：墙体广告喷绘门外立柱包装
户：门立柱包装商场挂旗POP时贴
第四节：媒介策略
1媒体分析研究
报纸：
⑴ 覆盖面受众广读性强易形成市场声誉口碑
⑵ 权威性强信赖度高
⑶ 报纸版面具特定读者群根广告诉求点选择版面
⑷ 报纸广告传播详细数众媒体法取代优点优点尤适合房产广告
缺点：
⑴ 报纸容广告容易引起注意尤广告登起广告够引起注意性降低
⑵ 报纸时效性强般具保存价值报纸广告作效果短暂克服足应定频率连续报纸刊登保证目标读者接受率
户外户POP
利物业现硬件设施方面节约广告费方面够物业特色进行全方位立体包装形成较商业氛围具体：户外墙体广告户外路牌广告等
电视媒体
电视台黄金时期穿插电视广告游飞字幕等具体推广方案预算目前尚需落实
配合物业整体营销推广节省广告费时达推广物业崭新形象形成特色消费群体次做类广告创意推广
2媒体选择
报纸：XX日报XX晚报
户外：户外墙体广告门外立柱包装
户：门立柱包装商场挂旗POP时贴墙体广告喷绘
电视：XX线电视台12台
线电台：XX电台
网络：身企业沙龙网站XX视窗海热线房产网
3媒介组合策略
初春阳光明媚温度升高正服装换季扩户外休闲娱乐投资活动时机阶段性布置2月中6月初发布广告配合房产信息专版发布条招商广告电视广告结合节假日布置户外广告宣传体
4项目推广费
约占总销售额3
第五节：推广计划
阶段 目标 时间 媒体安排 媒体安排
报纸安排 容 户外 电视 电台
场
2月13日
（周五） XX日报
整彩版 XX铺王隆重登场系列 合适位置 型户外广告牌
3块 XX广播电台
12：0012：40
新闻午报 社会广角
栏目
2月20日
（周五） XX日报
整彩版 XX铺王隆重登场系列 XX电视台周预热
2月27日
（周五） XX日报
整彩版 昆山铺王华彩乐章系列
3月5日
（周五） XX日报
整彩版 昆山铺王华彩乐章系列
3月12日
（周五） XX日报
整彩版 日寸金买铺明日寸土寸金
3月19日
（周五） XX日报
整彩版 日寸金买铺明日寸土寸金
3月27日
（周五） XX日报
12彩版 铺王清盘商住公寓掀高潮
商住公寓
3月27日
（周五） XX日报
12彩版 高档商住公寓限量发售预约登记 XX电视台周预热
4月9日
（周五） XX日报
整彩版 高档商住公寓预约登记
4月16日
（周五） XX日报
整彩版 高档商住公寓限量发售预约登记
4月29日
（周四） XX日报
整彩版 产权式酒店您酒店 XX电视台周预热
4月30日
（周五） XX日报
整彩版 产权式酒店 黄金眼
5月7日
（周五） XX日报
整彩版 产权式酒店掀高潮
5月14日
（周五） XX日报
整彩版 产权式酒店 黄金眼
5月21日
（周五） XX日报
整彩版 开盘商业百年坛活动
6月4日
(周五) XX日报
整彩版 产权式酒店您酒店
6月18日
(周五) XX日报
整彩版 产权式酒店 黄金眼
6月25日
(周五) XX日报
整彩版 清盘活动
费计 29900×17508300元（整彩版彩版） 50万全年 定 3万全年
期间适量穿插报眼规格65㎝×17㎝预算：4133元 期5期
计：20665元
总合计：1058965元（未包括电视广告费）
说明：
1． 报纸广告：费均报价优惠8折左右
2． 户外广告：具体路段具体面积具体投放时间法定出50万年费参考价格
3． 电视广告：XX电视台房产栏目正变动具体报价目前没出
4． 整广告推广计划根实际具体操作情况月制定出详细预算清单计划提前做出相关SP活动宣传广告容面设计等计划
八 项目营销推广模式
（保守策略）
1整层销售分块销售必时租售（租金抵房租）果客户意整层半层租赁情况采取先租售先热场——哄场整栋楼火起客户充分体验投资回报售楼员挖掘老客户
2采取赠送活动赠送商铺店位装修品牌引进介绍品牌培训时相应销售价格例提高赠送租期品牌效应期限
3采取5年回购政策老客户定信心新客户更回报作永泰田品牌
4物业收费采取送定期限商业理费等优惠政策
5根定位采取开设拍卖政策制造宣传气氛加力度根定位层确定阶段进行销售拍卖活动新老客户增添信心回报期值
九 项目营销推广执行方案：
（附件）
XX广场楼书方案
题：商业百年
理念：资·运作·财富·扩张
背景：中国世界商业模式发展全程背景XX背景
思考：角度说明项目讲透时够传达商业文化精神涵高度商业百年重点体现种商业文化商业精神绝简单意义投资赚钱商业百年商业文化高度概括
线索：商业开始商业模式形成发展商业创新带进步目前未新商业模式展项目新商业模式应
事：开始时解放前徽商晋商谈起讲述创业史接着讲述建国文革时期市场状况80年代改革开放产生巨变90年代开始种商业模式百货商场批发市场便利店优劣势重点讲述改革开放涌现温州浙江客家国外种商业发展模式进入中国产生反响讲述项目优势实际述种商业模式优类型
物业：物业理专业理财投资顾问作专业优势资运作济回报
分支篇章：面分支篇章阐述项目特色优点（略）
◎ 区域决定价值
◎ 商业实现价值
◎ 环境体现价值
◎ 机遇创造价值
◎ 品质保证价值
◎ 品牌成价值
◎ 文化象征价值
（附件二）
XX广场围墙策划方案㎜
总框架：分三部分楼书商业百年紧密相连丝丝入扣
第部分：体现XX房产开发公司营理念
第二部分：体现XX广场题性综合性
第三部分：版画形式描述商业发展种阶段
宣传口号：
1省钱精神玩钱境界
2日寸金买土明日寸土寸金
3日进斗金丰泽百世
4 资·运作·财富·扩张
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