翔禾商业定位建议方案
- 1. 承德翔禾商业管理有限公司2020年招商定位方案翔禾商品城
- 2. 项目简介篇项目定位篇租金测算篇CONTENT目录020301项目推广篇04
- 3. 01承德市城市分析及商业分析 翔禾商品城项目分析 项目小结 项目SWOT分析项目简介篇
- 4. 环首都绿色经济圈黄金地带承德市地处河北省东北部，西南与北京市密云接壤，东北与内蒙古宁城为邻，一市跨三省（市）。承德市地处北京1.5小时交通圈内。京沈高铁今年全线开通，承德机场已正式通航。地理位置优越。
- 5. 第二圈（50-100公里）：固安、永清、武清、涿州. 第一圈（50公里以内）：燕郊、大厂、香河、廊坊（市区).第三圈（100公里以外）：保定、承德、唐山、承德县.北京给出的人口红线是“2020年人口总量控制在2300万人”。每年疏散近20万人，承德市是人口疏散承载地。承德市概况SITUATION
- 6. 承德市格局 1.5小时首都生活圈这里将是承德市城市地位和形象的驱动引擎 这里将是放飞心灵的理想地 新的梦想之地正在诞生宜居开放包容承德市定位POSITION生态新生
- 7. 双滦区承德市双滦区发展较早，目前住宅已成规模，以宜佳旺商业项目为代表性商业，区域客户认知度较高，但目前已无待建商业项目。开发区发展的稍晚，周边宅地开发，区域发展日渐成熟。商业氛围逐渐形成。承德市商业市场整体分析核心心居住区,配套完善，交通方便，新建住宅较少，商业项目无新建，本案就是仅存的核心商业综合体。开发区中心城区
- 8. 翔禾商品城项目分析翔禾商品城核心区位 翔禾商品城坐落于承德市双桥区车站路。紧邻城市主干道，以及承德核心消费区南营子大街，与承德大桥相连，西临武烈河普乐路，东对温州商品批发城，属铁路商圈与核心商圈临界点。总商业面积大约10万平米，商业体量较大，项目可操作空间大。 常住人口密集优势 富顺诚小区项目周边辐射的成熟社区包含富顺诚小区、武阳小区、碧露家园小区、承铁家园、会龙山小区、新居宅小区、中居宅小区等。周边常驻人口超过10万人。 翔禾商品城定位 翔禾商品城项目商业总计体量10万余平，目前翔禾商业项目规划将主要分为三大部分，翔禾商品批发城、大型娱乐城、逸德乐超市；以特色餐饮美食、主题健身会所、尾货市场作为补充。
- 9. 项目小结CONCLUSON规划：10万平商业为一体的综合住区 产品：批发城、超市、亲子运动城及后续业态补充区域：环京1.5小时生活圈 区位：承德市中心，便捷完善配套：承德市火车站商圈； 学区及住宅集合：中、小学、富顺诚小区、老居宅、新居宅、小老虎沟等交通：1、5、15、7、8、9、25路公交、高铁、机场、高速通达
- 10. 非主商圈区域，缺乏商业氛围 位置位于地下，对于业态有一定限制。 项目入口较不明显OPPORTUNITIES机会区域发展：环京城市群建立，北京人口外溢 交通：高铁开通，北京1.5小时交通网 产业：北京生态型产业转移接收地 区域无此具规模的大型综合体。交通：多路公交直达、交通便利 区位：城区中心，便捷完善 体量：10万㎡意大利罗马风格建筑 配套：学区房，幼儿园、小学、中学、卫生院、成熟商圈 业态：超市、批发城、娱乐城一体THREATS威胁政策：电商对于实体经济的冲击 疫情对于实体经济的打击。WEAKNESS劣势STRENGTHS优势SWOT分析ANALASIS
- 11. 02翔禾商品批发城 承逸德乐新鲜超市 欢乐假日小镇 特色餐饮 后续计划项目定位篇
- 12. 打造承德市自由贸易中心翔禾商业整体业态分布SITUATION 翔禾商品城逸德乐新鲜超市欢乐假日小镇特色餐饮
- 13. 烤肉，自助餐项目定位及商业落位INDUSTRY1、项目定位： 翔禾商品批发城，建筑面积约11000平米。8#楼区域招商达90%，目前各种基础设施已经完备，入驻商户基础装修及铺货已完成，已于2019年9月7日正式开业。现商户经营状况良好。小商品扩展区建筑面积5000平米，以小百货，日杂为主。现阶段正在紧张筹备中。 2、业态分布为： 8#楼1F 精品商业 8#楼2F 针织、服装、鞋品 8#楼3F 针织、服装、鞋品 8#楼4F 床品、布艺 8#楼B1 小百、日化、玩具、 礼品、箱包、文化用品 8#楼B2 家居建材、五金家电 业态分布以地上为精品百货、小百以及小商户主要分布于地下一、二层，其他业态依据布局进行安插。
- 14. 148#商业落位图
- 15. 烤肉，自助餐项目定位及商业落位INDUSTRY 地下商业6万平米位于该项目的地下负一层：由7个天井及一个中厅组成，七个天井相互串联，每个天井均有进入中厅的大通道，天井周围是独立商铺。地下商业有三个出入口分别在该项目的三条主干道上，商业动线清晰可见。地下负一层整体规划 沿河商业为地上步行商业街 逸德乐超市-已开业 欢乐假日小镇 ---现阶段在完善基础设施 特色餐饮美食-基础建设中 尾货市场—正在谈判中
- 16. 物美价廉，造福百姓翔禾商品城ENVIRONMENT 打造承德市标志性的商品大卖场
- 17. 种类齐全、安全时效逸德乐新鲜超市INDUSTRY 新鲜超市： 作为本项目主力店，将围绕着业内口碑良好、主题性突出的品牌，打造承德市单层面积最大的生鲜超市，形成竞争力。
- 18. 烤肉，自助餐特色餐饮INDUSTRY 主题餐饮： 丰富餐饮业态，与超市部分及整个项目业态形成呼应，拉动人气。作为本项目餐饮部分的亮点，将围绕着业内口碑良好、主题性突出的品牌，打造承德市目前唯一最具主题性的餐饮模式，形成竞争力。
- 19. 19
- 20. 后续计划SITUATION 在超市相邻区域规划增加面积10000平米，引进“山水品牌”提升项目整体效应。做到强强联合共同发展。 打造承德市最具特色的不打烊农副产品自贸市场
- 21. 03租金收益篇预估测算凭据 预估测算结果以下租金测算依承德现今商场平均租赁水平保守估算
- 22. 预估测算凭据经由市场访谈调查周边租金价格在0.4-0.6元之间，不包含能源及物业费用。核算物业费用后仅0.6-0.8元之间。普遍价格偏低。 由于本身商业优势及物业条件比较完善。建议租金包含能源及物业费用租金定价在0.8-1.1元之间。 为便于运营管理，租金中已包含能源及物业费用不在向承租商户单独收取。 水电费按商户实际发生收取。
- 23. 依据项目建筑面积物业等项目成本核算，数据及说明如下：位置可使用面积建筑面积公摊系数待租赁区域山水品牌区域6300.00100800.6项目名称单价 建筑面积 年费用合计 （元/年）每天每平米 费用 （元/㎡/天）可租面积 每平米每年（元/年）每天每平米 费用 （元/㎡/天）制冷费35（元/平/年）352800.000.1056.000.15取暖费42（元/平/年）423360.000.1267.200.18物业费8（元/平/月）967680.000.26153.600.42合计1743840.00 0.47276.800.76备注：年费用为按照建筑面积进行推算，每平米费用均按照可使用面积进行计算费用核算基本数据通过以上表格可以得出需达到基本运营条件成本支出在每年174万元左右。可租赁面积成本核算每年成本 （元/㎡/天）三年合计 （元/㎡/天）分摊二年 （元/㎡/天）0.762.281.14按照可使用商铺面积核算三年租赁期内每平米每天租赁价格不低于0.74元，可以维持项目基础运营。建筑面积成本核算每年成本 （元/㎡/天）三年合计 （元/㎡/天）分摊二年 （元/㎡/天）0.471.420.71按照可项目建筑面积核算三年租赁期内每平米每天租赁价格不低于0.47元，可以维持项目基础运营。预估测算结果
- 24. 04推广策略 活动策略 营销推广
- 25. 线上推广线下拓展在推广、蓄客及首开引爆期，通过关键区域的持续性线上推广，释放项目信息，提高客户关注度，促进到访与后期成交线下拓客 双拳出击充分发挥本项目区位优势，整合商品城和超市两大优质资源，双拳出击，全面拓展客户资源线上推广 精准通路营销策略 | 推广策略
- 26. 新媒体:微信公众号、大V自媒体、朋友圈九宫格、长图、H5营销渠道：项目宣传主战场在承德县城及周边乡镇，高炮资源有限成本高，公共交通覆盖区域有限，短信资源屏蔽严重，经过详细的市场调研与渠道研究，有点有面，火力全开，覆盖有效客户群。网络媒体新媒体户外广告网络：例如赢商网、承德搜房网、承德新浪乐居主流商圈户外广告牌、竞品主干路户外广告牌、项目周边道里户外道旗，高速路口、县城到各乡镇主干道、乡镇刷墙广泛传播、卖点传递迅速传播、热点结合迅速传播、热点结合形象树立、客户拦截营销策略 | 推广策略 |线上推广传统媒体电视字幕
- 27. 自媒体公众号上线线上软文持续发声县城大V联动宣传全网上线集中引爆户外广告全面出街线上渠道 全面启动营销策略 | 推广策略 |线上推广营销节奏：适时、适宜、有节奏的宣传推广，保证市场声音，形成辐射式扩散。
- 28. 商圈派单动线堵截社区覆盖商家联动动迁嫁接展会爆破客户拜访企业团购竞品拦截商户直销上山下乡商场巡展拓客十二式营销策略 |推广策略|线下拓客
- 29. 线上活动线下引流 目的：微信线上活动刺激客户二次转发，扩大项目知名度；设计流程，线下引流客户到售楼处。 内容：线上玩游戏，赚积分，线下到售楼处兑换礼品；线上大转盘，每日三次机会，线下到项目处领取礼品。 朋友圈九宫格、长图、热门H5传播。 营销策略 | 活动策略
- 30. 招商前期商业规划设计建议全面招商执行招商策略指定招商管理流程相关制度制定主力店招商核心竞争力的专业团队，在行业中已形成良好的品牌效应。翔禾全面为客户提供商业项目定位、 商业布局规划、商业经营管理＼商业地产运营、商业经营管理诊断、品牌管理、商业市场调研、经营定位、卖场规划、招商组货、商品陈列布展、商业培训、机构设置、人员定编、开业策划、运营管理等全方位高效优质的全程服务。A招商运营 >> ttact lnvestment
- 31. 承德翔禾商业管理有限公司谢谢您的观看指导2020
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