商业产运营模式
商业产运营体构成
根运营环节构成相应运营体应包括产开发商商业运营商资运营商商业产实际运营中出现体重合现象拟常见产开发商时承担资运营商角色承担局部商业运营商工作国现阶段商业产运营显著特点
商业产运作模式
产概念商业产泛指土建筑居住外功建筑集合方百货厂房写字楼学校等具盈利性质商业建筑狭义商业产指零售业中心表现种商业形态商业街便利店百货连锁店shopping mall等文狭义商业产作探讨根底
直开发商规划设计然全部局部产权拆散出售中国商业产开发流模式造成序开发度开发产品功适应商业企业求产权分散难统理限制物业升值等诸问题天异常突出必须解决时候
十年前中国零售商业根传统百货商场天然中国零售市场形式时国际零售业态中国已出现蓬勃开展通中国商业产开展历程梳理分析难发现中国真正市场化商业产开发历十年历史规模体量商业产建设更年逐渐成行业热点
正火荼进行商业产开发运营时候欧美亚洲港台等济兴旺区商业产操作呢？进步开展带什样验教训呢？
文国际兴旺国家尤美国首商业产运作模式亚洲兴旺区商业产运作模式进行研究国商业产运作提供供参考意见
国际通常商业产运作模式
现阶段国商业产业开展程中出现诸矛盾行业制度运作模式找原果仅盯着外表现象争休开出相关药方治标〞治〞
目前国际具定代表性商业产开发模式两种：种市场化资运作注重专业化细分协作美国模式〞种融资买建造招商运营理开发企业中心香港模式〞国年商业产宏观调控商业产开发模式渐渐香港模式美国模式转变尤2005年美国模式成中国产圈高温词汇国众产腕屡屡提起弃港投美〞目前已少品牌开发商趋假设鹜
1欧美国家商业产运作模式
11欧美国家商业产运作模式
欧美国家商业产运作模式美国典型美国型商业载体规划投资开发出租营理该领域强势机构行进控开发商目标商业物业建成通整体出租营收取租金形式获取投资回报商业理公司统进行运营
种模式体包括：投资机构组合包括投资商开发商运营商商业产投资信托产业基金营模式包括物权整体持统营理模式包括专业商业理公司进行营
1关商业物业投资商开发商美国商业产业长期开展充分竞争已市场造出十家型购物中心投资商开发商品牌投资商开发商旗组合着十家百家购物中心美国型购物中心力军国拟代表性西蒙产集团美国境拥250家购物中心GGP产公司拥160家购物中心公司美国纽约证券交易市公司租金收益稳定公认优绩股
2商业产投资信托〔REITS〕产业基金目前美国操作REITS300家左右中约200家REITS市交易资产总计超3000亿美元外100家REITS没市属私募范畴REITS整体分三类债券类股权类混合类作商业房产投资商直接投资购物中心购物中心开发商提供长期贷款事实许购物中心投资商REITS方美国购物中心者KIMCO加美国拥525家购物中心家纽约证券交易市REITS
商业产产业基金商业产投资者产业基金操作REITS处产业基金非市开发商投资某种意义说美国REITS产业基金商业产够飞速开展根金融素
3专业商业理公司美国投资商开发商拥理公司外市场独立第三方法公司事商业物业营理理公司商业产投资者理公司投资外开发商进行合作商业工程进行科学运营理提供稳定租金回报
4金融机构股权投资贷款美国长期基金方社保基金商业产进行股权投资银行等金融机构提供开发商期限盈利性贷款
总商业产运作必须资市场充分支持开发企业工业化水第三方运营团队专业化通众细化分工部门统起运作商业产工程否会昙花现
22欧美国家商业产运作模式特点
美国模式代表西方兴旺国家商业产开发流模式核心金融运作美国拥成熟完善商业产金融体系商业产投资信托基金投资商成导者开发商建筑商销售商商业产效劳商成围绕资基金配套环节美国产模式特点：
Ø 土供市场化程度高
理讲1990年日产泡沫时候果整东京卖掉买整美国知时日价高美国价低果追溯历史年美国西部开发时须交纳10美元手续费免费获居住土160英亩定居开垦5年土永远私形成美国62土私格局政府土供进行严控样土途受政府宏观调控影响削弱终通市场需求选择运作商业
Ø 专业分工明确
美国商业产开展模式商业产金融产业链开发产业链中介产业链流通产业链等相互协调存强调商业产开发环节专业公司完成公司根专业特长专注某细化产品市场方：专做写字楼独做型超市做郊区成排墅群独营退休社区连开发商会做细化专业化分工
Ø 金融运作核心
美国商业产模式链条中金融产业链兴旺美国没家商业产开发企业进入世界500强许商业产投资收益利润源投资商投资基金等金融机构进入世界500强美国商业产金融产业链商业产基金投资商银行组成中局部商业产基金美国商业产投资商事物业投资非物业开发美国真正产商出金融领域商业产投资信托基金代表美国目前约300商业产投资信托基金理资产总值超3000亿美元
Ø 收益群众化加强决策市场化更加理性
美国商业产资金15左右银行资金剩70社会群众资金中35退休基金35动产基金商业产根私投资全国数通方式参商业产投资渠道商业产投资信托基金市企业股票MBS（房产抵押贷款证券）等全民参投资降低商业产金融风险行业利润民众摊根出现国商业产开发商敛聚暴利现象种收益群众化特点决定运作商业产时决策会更加市场化更加理性决策受益样会形成种发市场监督机制
美国商业产通严格专业化细分形成条横价值链构成专业细分金融运作见长商业产开展模式
美国模式重点开发产通产品精细化定位高效开发流程迅速完成运作周期宽泛意义说美国模式开发商更接制造类企业种模式着特背景美国商业产市场相中国商业产市场起步早市场化程度高市场竞争拟充分种充分竞争市场加成熟金融体系导致美国商业产公司采高度专业化精细化产业化细分市场取胜长期营获取利益
美国商业产运作模式优势：
Ø 通专业化产业化操作保证工程运作成功
Ø 保证工程运作缩短开发周期提高资金效率产生更收益
Ø 行业标准化更进行品牌建设时容易进行连锁店式营
原种专业化操作容易形成品牌核心竞争力进品牌容易制造出时种专业化已形成完备公司治理结构战略导会区产生利针市场
美国商业产运作模式劣势：
Ø 种专业化操作生产产品根属类定程度说放弃许商业时机
Ø 种模式营容易出现骨牌效应〞
说专业化存着相定操作程序者说步骤着公司营属营模式样工程操作问题充第张骨牌会时间问题尤企业创业前期市场认识缺乏营模式没充分思考适时做出改变导致营起初丰厚利润图期开展程中问题暴露出
根底型商业产行业资密集型行业整体运营需求物业必须保持产权统美国商业产蓬勃开展益资市场开放性成熟化资产证券化吸引市场资工程运营提供坚实货币根底加科学运营理租金稳定回报便成问题市场健康迅速成长
3亚洲商业产运作模式
31亚洲商业产运作模式
东南亚区商业起步拟晚开展迅速20世纪80年代迅速形成股新产业潮菲律宾马西亚泰国购物中心规模均营理成功菲律宾SM SUPERMALL集团ROBINSONS集团EVER集团泰国THE MALL集团开展出独特成功连锁购物中心〞营模式日首购物中心化百货〞连锁营模式中国香港台湾区购物中心世纪8090年代兴起开展迅速进入快速成长期香港购物中心开发建设商业产巨头〔记黄埔长实新世界恒基新鸿基九龙仓等〕垄断台湾购物中心已达80规模普遍香港
国家商业开展托济开展环境亚洲国家政策开放程度商业开展呈现出特征相亚洲国家中国商业外开放较晚着入世商业领域逐渐开放中国商业市场呈现出快速增长态势展亚洲未商业产市场断改善国济状况效新供旅游业复苏推动亚洲区商业空间持续需求
亚洲商业开展特征：
Ø 商业开展受亚洲济消费惯影响
Ø 郊区购物中心成市商业重组成局部
Ø 剧烈商业竞争题特色〞成选择购物中心重素
Ø 商业娱乐化开展已成市型商业必然开展趋势
Ø 注重市场定位差异性重视年轻消费族群
Ø 传统市场力求少精民族文化特色成出奇制胜法宝
Ø 商业开展城市交通协调配套
Ø 网络化效劳电视购物开展态势容视
32香港商业产运作模式
缘关系土公等方面相似性目前国商业产开发模式根鉴香港模式
香港产模式实住宅产商业产混搭模式商业产企业身部进行专业化细分企业运作整商业工程
根资金状况通合理配置持型商业产销售型住宅产持型商业产获短期资金回笼长期产工程租金衡企业财务风险
香港产工程运作常开发商企业体通企业身团队细分专业化运作工程香港济属开放型市场济数行业难形成垄断性济力量商业产领域具明显垄断色彩香港10家家族财团商业产业关年型屋村建设全部财团垄断商业产价格带浓厚垄断色彩
香港开发商开发工程时少单商业产工程型商业产开发商会块开发种类型产品家公司合力开发某区域做类型产品物业资源互补产生更利润写字楼住宅商业带更流商业带动住宅写字楼租售工作消费居住混合综合性工程中种物业种资源互补时出售型物业持型物业现金流起衡回款作
33香港商业产运作模式特点
香港商业产开发融资渠道相拟单构成银行贷款通预售收取客户预购房款香港模式具鲜明特点：
Ø 土值钱商业产入门门槛高
香港拥660万口1070方公里弹丸作口高密度高海1700万拥6340方公里香港美国少寸土寸金拥土成商业产开发企业竞争力核心政府高度垄断土开发商高度垄断市场商业产开展商占具稀缺性土资源行业社会财富动聚拢想赚钱难种高额土钱提高香港商业产门槛具备定实力充足资金企业进入
Ø 工程运作条龙〞化易形成商业产巨头专业化分工企业部进行
香港商业产开发企业通常采盖房销售物条龙〞式滚动开发模式作全开发商〞扮演着类角色长江黄新鸿基产新世界开展恒基兆业等10家产集团样开发楼盘美国专业化细分香港商业产开发企业集团部进行种专业化细分种全型模式利形成产巨头行业集中度相较高利资源优化配置正前十家产商开发量约占香港总开发量80左右
Ø 融资渠道相单住宅商业开发
美国香港产商型化财团化通住宅商业运作模式已住宅聚敛拟雄厚财力然通银行贷款期房预售开发商银行贷款外获新融资渠道根满足开发营需求资金求降低开发商风险没太动力进行元化融资
香港模式条商业产开发企业核心运作链投资买开发建设筹划招商运营理物业理等通常家企业独立完成
香港开发流程通调研出营定位业态布置招商放开始阶段规划设计提供完全指导防止设计定位间矛盾减少商业风险香港商业产根成功运作
香港商业产模式优势：
Ø 元化营降低企业财务风险够相稳定现金流
点中国数商业产开发商认加利尤现种政策出台商业产开发商资金求贷款方面限制土出等方面制约更开发商重新考虑企业开展营方式转变种混合营方式说正确选择
Ø 种元化营分散风险利规模扩张公司壮
元化角度说涵盖基建住宅写字楼酒店商场甚工业产等涉土产品长江实业记黄埔新鸿基恒基新世界中国著名五家〞通述方式开发商业产营企业
Ø 企业进行商业产运作全程保证整体目标思路贯性
利公司团队部沟通期运营招商工程前期介入筹划定位提供商家需求便早期防止定位实际商家需求符工程改建改造
香港商业产模式劣势：
Ø 局部资金配置长期持型商业产工程资金短期流动性较差资金周转率低操作产工程
果资金拟少时操作工程种分散营会企业带利影响长时间资金周转困难会发生悲剧年驰种营方式加国家宏观调控情抹杀掉
Ø 商业产开发企业求高
企业独立运作工程美国专业细分求企业部具备前期研究筹划招商团队运营团队等具足够专业水综合性整企业商业团队提出高求
总体香港模式条商业产开发企业核心运作链土核心通专业化运营团队进行商业产开展形成类似垄断型商业产企业
二商业产整体运作代表企业
1欧美商业产运作模式代表：美国西蒙
西蒙集团执行副总裁约翰样理解品牌西蒙意义知道走世界角落西蒙标志悬挂商场外预期商场根水会低标准质量水知道标志门找想东西〞
美国西蒙商业产集团拥全美购物休闲娱乐中心名牌折扣店拥北美区公开出售商业产信托基金（REITs）目前市值约410亿美元美国40州波黎持300处物业供出租总面积约1880万方米美国商业产投资开发理公司
商业模式核心西蒙独二市场营销策略〞西蒙电视广告仅消费者心目中刻画西蒙〞品牌忘推销旗商场强调消费者拥更项选择择欲西蒙致力满足欲
西蒙商业产集团前身创立1959年MSA局部商业产开发商样创业初西蒙债营20世纪60年代70年代商业产开发商签力店工程开发需100资金
美国购物中心直非常赖百货公司中设立力店购物中心通常家型零售商家假设干店铺组成通称锚点商店型零售商家聚集量消费流提升商业产整体价值型店铺附锚点商店周边带强流生存工程开发完毕开发商租金债作工程启动资金西蒙采模式赚第桶金西蒙初坚持物业持营意识维护推广身品牌西蒙新开发商场没梅西类高端老店口碑时缺乏传统家庭营百货社区亲力首先拥零售商业产两优点价格便利性完成早期资积累时西蒙逐步完成品牌积累
进入20世纪90年代西蒙进入加速度开展时期标志1992年明尼苏达州建成带山车迷高尔夫球场巨型休闲购物中心1993年西蒙纽约证券交易市时创美国证券史商业产基金IPO纪录未破西蒙首席财务官史蒂夫说市前西蒙开发商身份闻名市着规模庞购物中心全美州建立西蒙渐渐业务重点集中持营优化资产组合品牌营销市西蒙调整策略重点放重组合作尤优质资产购置兼西蒙胃口似永远满足
前5次合重组西蒙规模持续开展尤1996年西蒙家族产商DeBartolo合全美第商业商业产投资商开展商角色没挑战者撼动西蒙市值目前全美国第二商业商业产投资开展商GGP产公司两倍规模断扩张西蒙直保持着家族掌控Simon家族拥公司约25股份公司90收入旗商业商业产租金
1999年西蒙集团首次发起全国性品牌营销战役时引业界疑心眼光快西蒙疑心者证明品牌营销商业产开发商意义通西蒙品牌高质量零售环境紧紧联系起西蒙商家消费者中树立高端品牌形象
西蒙集团目前持着美国排名前163家购物中心份额中75家位北美25城市西蒙旗购物中心年约接22亿次顾客
美国津津乐道顶级购物中心中许收入西蒙旗长岛罗斯福购物中心阿灵顿时尚中心西蒙产集团时尚界权威刊物刊登物业广告表示正投入巨资改建购物中心增加奢侈品部门吸引力
然回10年达成目标保持着行业领先优势扩种优势继续集中精力发挥已优势时通元化改善良资产盈利性方面通创新性营销手段加强终端消费者联系〞约翰说
20世纪90年代西蒙终方面取重突破建立两极具创新性部门：西蒙品牌事业部（SimonBrandVentures）西蒙商业网络部（SimonBusinessNetwork）谓B2BB2C模式两模式引导西蒙客户营销模式品牌营销模式断实现质飞跃外作业务元化范例西蒙品牌事业部承接品牌合作帮助西蒙购物中心网络中利媒体等交流台推广品牌成西蒙集团全新盈利增长点
2005年西蒙品牌事业部发动两场营销战役目标消费者群体定位青少年童命名SimonDTourLive营销战役中红明星全国路演吸引青少年关注场命名Feelin＇Groovy营销运动中健康旨童家长传达健康理念
2005年7月西蒙宣布美国亚特兰购物中心菲浦斯厦通汽车卡迪拉克分部签署合作协议根合作方案亚特兰市作试点市场帮助菲浦斯厦卡迪拉克两品牌展开营销攻略例卡迪拉克列菲浦斯厦官方车卡迪拉克菲浦斯厦作展示窗口
西蒙集团业务围绕四台运作：区域性购物中心厂家直销（折扣）中心社区生活中心国际购物中心囊括开展迅速零售业态西蒙营策略实质全美商业中心占席达成目标西蒙必须承租零售商终端消费者中拥绝品牌影响力忠诚度求西蒙必须解决始终困扰商业产商难题作产开发营者维护承租零售商终端消费者间关系
西蒙种营理念正越越商业产公司效仿谈外界西蒙印象数会字概括纪律专注弹性野心创新实现短短字求西蒙理层网罗美国商业产领域富验顶级断进行创新应新商业挑战
通述描述出西蒙集团典型美式商业产开展模式通维护推广身品牌身品牌继续融资专业化团队理扩行业影响
2香港商业产模式代表：太古产
太古集团1816年创办英国利物浦家贸易公司开展集团香港开展业务已130年历史控股太古公司香港市公司业务元化覆盖产 航空饮料海洋效劳贸易等五领域中国设代表业务现时太古产分北京海广州设代表办事处2007年年底前成设立代表办事处
太古产1972年成立香港产开展商开展理型商业购物中心住宅物业拥丰富验
太古产太古公司全资附属公司太古公司香港市早1880年代鲗鱼涌建立太古糖厂踏入19世纪初更该毗邻兴建太古船坞该等土物业便太古产奠1970年代初开展物业根底
太古产香港投资物业包括坐拥优越段甲级办公楼购物中心效劳式住宅豪华住宅工程太古产已落成工程总楼面面积约133万方呎〔约124万方米〕中港岛东太古广场城投资工程充分表达公司建设商业社区方面优势
连建设中工程太古产优质物业组合超2200万方呎〔约210万方米〕
香港外太古产广州北京海均拥开展工程持位美国佛罗里达州迈阿密文华东方酒店七成半权益
Swire Properties Inc负责公司美国产业务70年代已活泼美国南佛罗里达州投资物业买卖市场业务开展集中迈阿密市中心碧琪箕该区已建商业住宅物业工程
太古产物业买卖市场成绩卓越1986年落成太古城工程开始已售出逾30000套位置优越住宅
3香港商业产模式代表：新鸿基产
新鸿基产集团香港产开展公司1972年市开展优质楼宇誉满香港2005年赢利10371亿港元目前总市值超1800亿港元该集团海外专业金融机构评亚洲重企业2005年获财月刊Euromoney评香港正确公司第名〞亚洲香港正确产开展公司第名〞连续第三年获亚洲财杂志FinanceAsia评亚洲正确产公司〞获财杂志The Asset选香港正确企业治公司第名〞
2005年财政年度集团拥逾389万方米土储藏数量居香港冠拥型商场逾50总面积全港遍布区沙田区新城市广场中环区国际金融中心商场观塘区APM商场旺角区新世纪广场铜锣湾区世贸中心皆誉香港成功商场
拥香港甲级写字楼组合早八十年代湾仔区兴建时香港高78层中环广场创纪城成功观塘区蜕变成现代化商业中心国际金融中心香港先进智慧型商厦
新鸿基产集团香港创立两座高商厦分位机铁香港站国际金融中心第二期九龙站第五六七期开展工程落成互相辉映形成道宏伟维港门廊
产开展投资外集团营物业理楼宇揭保险业务投资酒店酒楼停车场理等年积极参电讯基建物流运输等业务
该集团积极应新科技楼宇开展致力推动高智慧楼宇成立新意网集团开展高科技工程互联网基建效劳
新鸿基产集团目前集中北京海广州深圳等城市开展商业产该集团北京东安集团公司携手重建营新东安市场王府井首落成重建工程更北京目前综合性商厦
该集团海工程开展中包括浦东陆家嘴金融贸易区开展海国际金融中心极具策略性位置工程包括甲级写字楼商场分国际知名酒店集团理RitzCarltonW Hotels落成成海划时代标外潍坊兴建顶级豪宅滨江凯旋门拥揽正确黄浦外滩景致淮海中路3号块兴建写楼商场住宅成区具指标性物业
目前海开展中环广场淮海中路设备先进国际甲级商厦特保存原址座百年历史法式建筑古迹深受国际商号称赞外徐汇区开展名仕苑极受驻海外资企业欢送
该集团广州开展锦城花园视广州高档楼房新指标早八十年代初该集团已广州投资中国酒店首批外商广东作出型投资2000年中山市中山五路开展型低密度豪宅奕翠园外集团杭州钱江新城锡太湖新城参优质工程方案开展型住宅商场
通香港两家企业历程两家企业属典型香港商业产模式先期通住宅市场回笼量资金继进入商业产通专业化团队持商业工程产生长期收益企业越做越形成类似垄断型商业产集团
4国商业产模式代表：万达集团
41万达集团简介
连万达集团成立1988年1992年改制股份十年开展万达集团已形成住宅商业产商业商业产两支柱产业型企业集团公司总资产100亿元年销售额约 100亿元
连万达商业产开发起1999年全国首创商业产开发相结合订单产〞全新模式连万达集团商业理先业态世界500强商业连锁企业签订协议万达商业公司购开发竣工商业企业负责营
万达商业模式特色强强联合强中纳强引进七国际知名品牌力店：沃尔玛欧倍德百盛购物广场灿坤3Ｃ数码广场红星—美凯龙国际家居广场新加坡食代美食广场时代华纳时代华纳谈判相艰难聘请美国优秀律师仅协议书千页
万达选择战略合作伙伴三标准：具强吸引力凝聚力世界500强企业社会知名度高亲力强亚洲超流企业国相关行业前三名王健林称举意增强万达商业广场影响力抗风险力
万达商业公司全国城市投资建设万达商业广场〞均位城市黄金段拥流购物休闲环境截目前万达已开工建设北京海连长春长沙青岛济南南京南昌天津沈阳南宁武汉西安哈尔滨等城市商业工程总投资逾百亿元总建筑面积达160万方米方案2004年万达商业公司全国建设30商业广场
订单产〞万达商业公司进行商业产运作程中采种先进营模式万达引豪项创新
万达十家世界500强企业跨国企业建立广泛深入战略合作关系万达投资建设营连锁商业广场工程确定前合作伙伴进行市场调研身份产商业营两角度进行科学严密分析证出致结万达进行产开发合作伙伴签订框架性协议
正万达开发商业产工程限度满足营商营开展需求保证开发商销售通道畅规模城市新区开发建设中营建购物中心说形成种生产力快速效带动该区开展成居住办公购物休闲娱乐功齐全成熟区造成相关域物业开发急剧升值高额盈利
2002年4月28日长春万达商业广场开工年底万达商业产工程开工16中11已外销售涉业超2000万达第批6工程〔长春济南长沙南昌青岛南京〕商业广场〞形式出售物业局部单店第二批开始做购物中心〔Mall〕形式力店单店构成
42万达集团商业产调整
前年开发销售模式相万达商业产调整正悄然进行
段时间营万达商业广场售出商铺营状况理想中海华通商务机构总理吴焕贤考察万达局部工程认造成商户压力原万达较低价格局部商铺租力店钱压力万达局部压力转嫁购置铺面商户万达广场10左右店面出售回收局部资金商业工程前期需力进行营销推广刚刚起步业绩缺乏支持巨额钱前期商户营压力反影响万达广场整体形象
长春济南商业广场业物业纠纷现找解决方法济南万达商业广场解决方法万达行补贴面积〔约2000方米〕方式引进家电器超市3年固定租金租业商铺统营长春万达商业广场采类似方法
2003年万达8商业广场开业潜隐问题次第暴露购物广场周边建筑交通定求济南购物广场面民宅少数业招商困难然万达方面销售合中没业提出售包租返租承诺长春购物广场位业宣称开发商广告欺诈嫌万达动寻求商业品牌进行统营理举动
然王健林认已开工20工程商业产说两工程出现问题非控制问题出现令万达高层进行反思结：原商业产开发销售模式必须调整2004年开始购物中心原租卖〞
万达营方式调整包括两方面：加强整体营销局部已售出商铺进行力包装宣传二进行股份制改革重组商业公司战略合作伙伴关系转变股东关系
果说2000年5月17日万达确立商业产住宅产两条腿走路〞方重战略调整2003年底万达商业产进行种战术调整：租售伴业态重新组合力店单店构成例方面原购物中心〔Mall〕力店占面积85％单店占15％调整力店单店占50％王健林认果力店例太重银行工〞
三商业产运作模式模型
1．商业产运作模式开发模型
商业产运作开发模式局部组成里加强第三方专业团队作目学美国模式香港模式中强调商业产开发环节专业公司部门完成公司根专业特长专注某细化产品市场便商业产更加细化利商业细化开展
商业团队组建种组成：
第种商业团队筹划招商运营团队均开发商组建进行实际操作种模式香港模式种较极端开展模式工作完成种模式需企业实力非常强相应开发商身难度较挑战
第二种商业团队组建完全第三方专业团队组成运作商业工程种极端种运作模式团队没企业部员样运作新工程时需组建外团队长钱企业开展角度件事种模式更适合开发企业运作商业工程考虑长远开展
第三种商业团队开发企业组建外包第三方专业公司组建局部专业第三方参谋公司进行辅助种团队非常适合商业产开展中市场快速变化筹划招商两团队需非常敏感市场触角第三方专业团队组成整商业团队中运营团队应该开发企业组建商业工程持运营团队长期驻场工程钱培养开发企业团队工作前沟通等方面更适合企业运营团队运作第三方专业团队仅作参谋角色协助开发企业运营团队
2 商业产运作模式资金链模型
A．红色箭头指方：般讲商业产运作模式资金样流刚刚起步商业产开发商持工程运作段时间营产生收益回开发商开发商继续运作新工程循环开发商实力越越强运作工程越越会投资商中投资商开发商运作工程进行投资继续开发商持运作工程运营理开发商获收益循环投资商相应投资回报资金链运作止种流仅投资商投资工程
B．蓝色箭头指方：投资商直接收购工程者工程公司样开发商说迅速回笼资金投资商全部工程运作收益红色箭头投资方两种投资方式
C．绿色箭头指方：更进步资金运作流：投资商工程投资收益认开发商实力投资者收购开发商拥开发商局部股权进行商业产运作产生续系列动作
通面阐述商业产运作模式资金链投资角度分两种：投资商商业产工程投资投资商开发商集团企业投资前者投资商工程进行工程投资合作仅工程者认开发商开发商集团者企业进行战略合作融资开发商进行商业产开发进行系列商业产工程运作合作止工程
文建立商业产运作模式模型美国模式香港模式辅种运作模型商业产非常复杂庞系统具体细节进步研究
3拥工程商业产运作模式
种拥工程商业产运作模式基现阶段型房产开发企业段时间工程运作工程工程商业团队工程团队进行整合成立商业运营公司理企业商业工程
新成立商业运营公司开发新工程时会寻求战略合作伙伴中基金REITs前文商业产运作模型投资方相
引入力店合作商业运营公司建设工程整工程出租百货超市等力店样商业运营公司说收取建筑物租金筹划团队招商团队力店组成终商户租金收益力店收取
投资伙伴合作指商业营理公司商业工程整合外家型企业〔开发企业商业公司者〕起持例河南建业凯德置合作便种合作方式凯德置目前持河南建业3641股权分两次实现：2006年12月凯德置通子公司耗资5亿元民币购2975股权7月凯德置次投资股权增3641
种合作方式投资公司说作出样选择面市场环境熟悉短期法建立良公关系消费者间品牌沟通等问题凯德方面优势然区域房产开发商凯德选择扬长避短挑选某区域掌握资源丰富企业采取资介入方式进行接合作早抢占中西部区域市场份额建业言凯德置样国际伙伴结盟样力成长仅仅场资资源〞交换游戏通紧密合作建业亚洲数数二房产投资商身学东西
4 结
商业产运营环节应产开发商业运营资运营等三块构成商业产整体运营中商业核心质工程成败终取决商业运营成败产开发根底表现没包括建设产开发附着商业运营失必根底载体资运营线索目商业产运营环节资运营实现耦合商业工程良性资运营终目
切升资运作层面决策企业开展战略决策前文阐述均般商业产开展根底实际运作商业产时应根企业实际情况选择开展适合企业商业产运作模式
商业产运营模式风险防范
摘 文首先商业产概念入手结合现实中实际案例具体阐述商业产运营常模式次进步分析商业产运营理程中需注意问题角度分析商业产运营中需注意防范法律风险
关键词商业产 模式 运营理 风险防范
商业产概念
商业产指种零售餐饮娱乐健身效劳休闲等营途房产形式营模式功途区普通住宅公寓写字楼墅等房产形式
商业产具产商业投资三重特性综合性行业兼产商业投资三方面特性区单纯投资商业传统意义房产行业
商业产开发工程商业形态进行分类体分类目：商业广场shoppingmall商业街型商铺购物中心休闲广场步行街专业市场社区商业中心等
二商业产运营常模式
1售租出产权采种模式快收回投资开发商采取降低置业门槛化解卖场面积消化难题局部出售返租〞高回报租金〞假设干年回购〞吸引口号营造许许概念商铺潜升值空间已成局部城市市民继股票住宅新投资热点产权式商铺市场年成商铺市场流房产开展商作物业开发单位通开发商场分割成面积单位出售获取开发利润时保证业购置商铺年获取定收益率前提求业〔投资者〕开展商签定型商家租期致承包营合开展商型商家签订整体租赁合奠定根底种商家整体承租开展商长期包租销售模式市场称产权式商铺〞种营销模式普通运受投资者信赖
2租售处产权握开发商手里抵押贷款增值出售甚商业物业进入资运作开发商通招商权完全控制达控制进场业态种类形成营特色
3租售局部租局部卖出租局部起示范作者租代售租售租售做商业营时赚投资开发利润商业营利润商家联营物业股成立专业商业营公司合作合伙营更巧妙方法物业建立商业营公司专门营开发商业物业租赁方式手中租商业物业时享租赁收入合伙营收益物业增值三局部利益
4商家产商结成战略联盟现吸引眼球万达模式〞连万达集团沃尔玛欧倍德等国际著名商业连锁企业建立紧密战略联盟关系建商业工程开工前便已确定局部面积租国际商业鳄称订单产〞万达集团利益通租金方式获稳定现金流欧倍德节省选址时间时机钱防止新店建设方面巨额原始投入
三商业产运营理
运营理商业房产运营核心商业房产收益物业价值提升源泉现代商业房产理运营精髓松散营单位样消费形态统营题信息台统运营理商业房产工程会逐渐商业理〞蜕变成物业理〞直终完全丧失商业核心竞争力
统运营理商业产成功关键运营理统性开发商入驻店铺精诚合作题概念指导开展整齐划营理工作营理细分广告宣传促销商户销售额理商户运营理顾客效劳安防理消防理设施设备维修理等等然综合性复合商业设施运营理呈现出宛假设单店铺样统协调感
统运营般包含四方面容：统招商理〔立足长远〕统营销〔广告宣传等〕统效劳监督统物中统招商理〞面三统工作根底起源项工作成败失仅决定开展商前期规划否成功决定着期商业房产工程商业运营理否成功
然运营理工程成功否关键运营理前确保工程完美利开发进展完全功科学严谨市场调查规划选址准确定位长期序良招商工作说成功商业工程期利运营根底
四商业产运营中法律风险防范
结合商业产住宅产区出住宅产住户入住结束商业产方运转商业价值链组成需开发商投资者营者物业理四者结合起取赢商业房产运营包括开发销售招商营理〞环节环节紧密联系法律意义产生普通房产差异商业产开发程中般会遇风险：
1宏观调控风险
宏观调控指国家利行政济手段某热市场进行干预方法拟常见行政手段交易限制行业准入海市政府针商铺热发布关商场办公楼分割转问题通知通知中明令禁止没封闭永久固定维护结构商场写字楼擅分割转规定商铺买卖必须产权证通关部门批准前方进行该通知行政手段开发商营行进行标准
2规划失误风险
规划行政某区产业口交通等容安排方案属法标准畴具强制性果规划失误会造成商铺贬值时开发商商铺开发中量熟悉相关行政法规规定免方犯错误项成功规划更赖市场调查等商业活动法律角度解城市开展政策倾定作
3租金差价风险
开发商出售商铺消费者业委托开发商营商铺开发商整体租赁型商家统营租金相低必然商家提供业客户回报率间存差距开发商支持较高回报补贴定资金回避类风险开发商必须市场规律制定商铺销售价格回报率脱离市场味提高售价回报率时租金高额租赁税普通购房者言十分清楚购房者认开发商存欺诈引发纠纷十分普遍求开发商销售前正确引导
4型商家营善带风险
假设型商家长期承租期营理善法继续营力支付租金开发商导致开发商支付固定回报率业承诺开发商考虑出租时租金角度选择租客应该租客行业资质背景履约力进行考量量选择优质〞商家租客获长期保证租约保证业稳定持续健康回报率取决招商特殊环节开发商追求高进驻率忽略商家营形态企业信誉等素导致商业布局合理者商家营善开业退租影响较延长招商时间更严重
5售包租〞带风险
采取售包租〞方式涉两种法律关系：购房开发商间买卖关系二购房第三方委托租赁关系现局部开发商采取委托营合方式保障投资收益业开发商签订购房合外开发商开发商提供理公司般购房者签订份委托营合开发商应特重视委托营合保障投资收益法律文书
6产权分散带风险
开发商分割商铺销售带产权分散商业统营矛盾直困扰商铺营销问题开发商建议业提前成立业委员会业委员会统筹安排商场未租赁权营权具体运作通业投资额确定业分配权利业委员会通行运作委托专业商业机构代代租等形式实现商场统营效防止返租期满发生纠纷性
7物业理中存风险
商物业〔尤商铺〕单独成立业委员会性少难度较商铺物业理容繁杂涉诸水电气营形态等收取分摊理旦理效劳善计容易导致物业期营钱恰营者物业开发理者分歧繁琐环节许消费者〔投资者〕开发商纠纷集中表达商铺物业理商业形态面种费标准统发生纠纷概率增加
外商铺公摊面积相邻权环境变化供求关系选址开发商工程实施力强业态变化商圈变化等问题开发商商业产运营中面重重风险需聘请专业律师合法躲避安防范
国典型商业产运营模式
年住宅开发受国家宏观调控制约商业产成路资金避风港专注住宅开发房产企业受吸引纷纷介入商业产开发领域企业背景利益求异便形成开发运营模式综合国商业产模式种：
Ø SOHO商业模式
该模式谓潘石屹领衔SOHO中国专利〞运出神入化贯特点立足央区快速建设化整零快速销售现金王〞商业营表达力店题商业理〞完全店铺营者市场济海里搏杀〔详见第八章案例三〕
Ø 订单式商业模式城市综合体模式
物业体外出租商业营企业零散商铺全部销售特征连万达东方伟业代表订单式商业产模式〞 （参阅第八章案例）型零售企业结盟方政府谈判获十分利开发建设条件物业核心局部低价出租结盟商家〞然剩余局部高价卖掉销售利润弥补工程建设钱实现资金工程衡种模式果方政府巨步难实现工程资金衡需企业融资填补融资渠道畅包市时难持续2021年少开发商准备涉足商业产时级二级城市方政府难提供廉价粮票〞订单式商业产模式三线城市转移城市旧城改造压力较前景明商业模式时方房产开发企业愿者力进入市场外尚会念家乐福沃尔玛麦劳等国际品牌建立战略联盟房产开发企业趁虚〞入开发商获方政府巨利时〔旧城改造政策配套费减免政策土出金收益返政策〕紧商铺销售利润力支撑联盟商家〞占物业建造钱订单式商业产模式〞遇难题
种情况城市综合体应运生提供种外部收益部化融资渠道收益途径通增加住宅开发量商业物业创造物业升值部化进开发商囊中样开发商维持工程投入产出衡商业物业低价租赁型商家营然寻找时机商业物业包卖股民者投资基金变现城市综合体模式方政府旧城改造城市副中心建设巨推动作魅力限利该模式开发商获方政府利支持够度启动订单式商业产模式〞模式转变形势时〞综合作结果质筹划〞
Ø 万科元化商业产模式
万科产脱胎特混舰队〞前身涉足行业连董事长王石难理清壮士断腕作减法房产关产业全部剥离卖卖送送成全国首屈指住宅产〞开发商市十八年2021年销售额突破1000亿元成行业第笑傲江湖
假设远虑必忧度专注住宅开发定位隐藏着风险种风险2021年着房产市场宏观调控步步深入凸现—— 旦住宅市场压窒息时万科口变化做深入研究2021年首次置业口开始降2021年老龄化社会住宅需求降作公司果考虑素合格考虑素势变2021年11月16日万科总裁郁亮宣布新战略：万科未加商业产投入陆续推出养老物业酒店商业配套等种物业类型万科进入商业产两紧箍咒：第商业产开发量超总开发量20第二住宅配套商业社区商业配套攻方称万科商业产模式社区商业产持模式〞核心然住宅开发效劳
万科进入商业产角度走元化模式〞三产品线——万科广场万科红万科厦推出第树立万科广场品牌进入城市综合体开发领域发挥住宅公寓建设优势进入商业产开发建设城市综合体实际连万达集团商业产领域鱼水国实力房产开发商住宅市场鱼水视市场盈利力城市综合体点差然万科进相晚旦会万科广场〞旗天女散花般撒全国位深圳龙岗购物中心万科广场万科首商业综合体工程2021年底开业总面积达15万方米五层层第二开展万科红〞品牌持社区商业物业变销售模式租赁模式组建商业理公司负责持物业租务招商工作第三开展万科厦〞品牌介入核心段商业物业开发运营持外销售例万科收购北京CBD赢嘉中心B座政府许重新定位装修造成北京企业家私家会位北京CBD万科蓝山G1G3号楼写字楼外销售见万科商业产种类相丰富第四成立商业理公司——深圳万科商业理公司培育商业品牌商业快速扩张步伐果没商业营品牌品牌商家联盟万科商业产彻底万科针类型物业制定符合客户需求万科特色产品开发逻辑联合业界顶尖商业资源定位设计招商运营融资等领域实践万科路
Ø 凯德长期持基金配置资市场套现组合拳〞模式
凯德置新加波嘉德置中国陆房产开发商资运作台凯德商公司该公司商业产收购商业营运作台凯德商公司沃尔玛家乐福百盛等国际零售巨头建立双赢战略联盟关系新加波嘉德集团建立福士中国基金〞嘉德集团持50％权益充理者余 50％亚太欧美养老基金长线基金持述素嘉德集团横中国房产市场尤商业产市场形成独特凯德商业产模式〞运作特点：
第商业产产业链完整凯德置融资台战略联盟支持更商业营品牌福士〞〔海福士广场北京福士中心〕嘉信茂〞购物中心品牌〔深圳嘉信茂购物中心泉州嘉信茂购物中心〕商品营品牌负责开发商业物业收购商业物业招商商业理工作收取租金类似租金费商业营品牌世界著名商业营企业沃尔玛家乐福等建立战略联盟优先选址进驻购物中心
第二私募基金〔PE〕房产投资信托基金（REITS）综合配置通资市场融资解决商业产运作物业持资金巨需求第步先通PE投资商业产工程获工程权益例凯德商深国投沃尔玛合作案例深国投凯德双方投资4951成立商场理公司理商业工程提供市场营销商场理效劳2004年底深国投93亿出售建6家商场51股份凯德商2005年中3373亿元出售外15家商场65股权仅两年时间变现43亿获取高额收益凯德置身商业资产包市增加筹码第二步商业产物业凯德商综合运作营形势日渐转便营效益较现金流稳定升商业物业包形成收益性资产池该资产予投资高收益高增值利益〞构建REITS兜售广阔投资凯德系收回钱巨溢价收益作基金理者物业营者商业理者收取理费第三步通REITS变现资金通PE模式投入商业产运作形成良性循环
第三战略联盟鼎立支持凯德置REITS受类资金追捧方面商业营效益方面国际商业巨头战略合作例沃尔玛长期租赁物业然租金水低广阔投资者言信心保证果没商业巨头进驻恐怕构建REITS难赢取投资者芳心
总凯德模式〞视商业产运营组合拳〞整合订单式商业产〞模式着商业理品牌通资市场保持资金充足供SOHO模式连万达订单式商业产模式万科元化模式似缺少者两资源连万达模式断转变中初步弥补商业产营容〞欠缺短板〔万千百货万达电影院线电玩城等〕REITS方面国未放行REITS法凯德模式相城市综合体模式提供商业产开发部融资方式连万达集团踏步前进全国广泛布局城市综合体〞开发
商业产模式企业资金实力融资力密切相关统定式家模式假设资金垫底模式
解析什商业产3种销售模式
分割出售〞售返租〞产鳄+商业巨头〞三种商业产模式采较广泛外商业营表现出色铜锣湾模式新天模式万科模式较流行
1 分割出售
概念解释：
分割出售〞作商业产开发营种模式商业产权商场分割成块块面积商铺出售买者开发商般涉商业工程期营理日营种治症〞仅损害投资者利益带较投资风险会损害开发商形象城市社会济开展造成利影响目前商场产权分割已根禁止
优点：
快速回笼资金减轻开发公司财务压力利开发商资金运作
缺点：
单纯分割出售〞业产权元化难实行统营
商业产旦分割出售意味着完整商业设施权营权彻底分割失整体性
难引进力店品牌店成街头排档〞结局实际回报预期收益相差甚远
业购置开业日期统商业规划缺乏整体性导致商场营杂乱容易出现营惨淡局面
2售返租
概念解释：
分割出售〞模式开发商商铺出售提出统返租统招商营统理谓售返租〞模式售返租种形式包括返租回报带租约销售利润享保底分红
优点：
解决销售问题快速回笼资金
商业整体营权统达商业聚集效应
缺点：
现金流量考验商业般需2－3年整合调整期期间营情况相理想营者轮换较频繁开发商年投资者发出固定租金加营团队理费开发商说期间资金压力相
合期面次选择问题售返租〞模式然解决权分割缺陷返租合期时次面选择营方式营公司问题时营情况未知风险较出现返租期满业行出租营
案例：XX城
招商力缺乏营者营惨淡集体停止营业求物业公司退租金
3 产鳄+商业巨头
概念解释：
产鳄+商业巨头〞营模式商业产开发营中种较新模式种模式前种模式房产商开发商业产前先知名商业企业结成战略联盟房产商受土规划前充分考虑工程商圈市场需求相适应家假设干家商业企业确定合作关系开发程中零售企业参相关规划工作终整开发营投资估算商圈分析市场定位业态组合营收益风险控制等方面更合理更科学
优点：
准确商圈分析合理市场定位业态组合减少种资源浪费房产企业资源效化
商业巨头稳定租金提高商场整体营稳定性房产商助商业巨头品牌效应加快中店招商进度房产商利润源中商业机构租金商铺出售中商业业时通商业巨头树立开发商企业身形象
减少建设周期资金统筹影响素投资估算更准确规划前确定租户减少工程竣工出现改造工程性防止时间资金浪费外工程预算更准确资金统筹工作方案进行开发型商业产融资工作相艰巨果出现改造工程整工程资金统筹受较影响
缺点：
商圈处变化开展中商业产工程开发周期较长面商圈商业业态调整风险
方面合作伙伴营状况变化预测性带利影响物业营商赖性工程建设期般需二三年甚更长时间合作伙伴期间出现破产控制情况工程产生预测影响
零售企业商业产营模式研究
加盟出租模式
谓加盟出租模式指零售企业寻找适宜开店址长期承租购进土房屋然店面出租加盟店获取中差额赚取利润
加盟出租模式正确诠释者麦劳公司麦劳中国开设第家分店位北京东单街长安街接口处黄金段20世纪80年代末麦劳进驻时尚未意识土价值王府井改造麦劳拆迁土补偿赚笔感受麦劳投资房产眼光犀利麦劳卖快餐总结出套科学合理制造快餐程序店面摆设规店铺选址秘诀终利麦劳响牌子特许营方法扩张时麦劳程度已变成家全球100国家拥数万块黄金段商业产开发商
加盟出租模式种营模式特点（图1）第债权权利转零售企业具备银行取贷款资格解决加盟者开店资金困难增加零售企业收入时通控制房产更利零售企业受许理零售企业租中店铺时候利名牌筹码压低店铺价格出租店铺时候商业产专业分析抬高价格形成清晰获利模式专业产投资开发商相加盟出租模式成功处：前者努力复制批相风格商业产工程身商业营强势少没形成品牌者已商业营
图1 零售企业商业产加盟出租模式运作机理
方面形成相强势品牌专业商业营分析力容易加盟商信
加盟出租模式种营战略实施点：（1）进行专门店铺选址规划效劳加盟商麦劳选址件极重事情通常店开否三六月考察考察问题极细致甚涉店址否城市规划开展相符合否会出现市政动迁周边动迁否会进入城市规划红线进入红线坚决碰老化商圈坚决设点纯住宅原设点国际零售业巨头极端专业高度秘密高薪团队负责新店选址规划（2）制定套科学合理营程序店面摆设规具竞争力商品加盟商会愿意加盟中品牌效应成熟营手法营模式必须条件
二订单产模式
谓订单产模式商业产动作程序局部改变产开发前确定力商家力商家求工程进行规划国连万达集团创种模式〞
连万达集团沃尔玛欧倍德等国际著名商业连锁企业通签订长期合作协议建立战略联盟关系建商业工程开工前跨国商业巨头进行谈判吸引商业巨头进驻力店[1]零售业巨头进入中国抢占市场必须商业产先行〞解决选址难〞老问题2000年沃尔玛加盟万达集团订单产模式〞模式吸纳世界500强中诸企业堪称中国首例万达捆绑沃尔玛成早期合作典例万达工程开发里沃尔玛开里沃尔玛种捆绑式开始探路中国商业产家乐福样加盟订单产模式〞
订单产模式特点商业模式段选择力店组合商业业态等四方面均破常规胆创新彻底颠覆传统商业产开发模式系列困惑防止开发商业脱节理招商矛盾业态营短视零售企业般求营环节压缩钱果营商场购物中心利钱控制购物中心商场商业零售业赖营场二者息息相关零售企业抢占市场中更话语权控制权控制产业链节点便配合企业身开展[2]
订单产模式型零售企业说种资＋商业〞新模式强产商帮助解决购物中心选址物业建筑问题企业身开展扩张非常处[3]通常情况力店租金水相非力店租金水低方面力店品牌素致方面力店营面积较形成规模优势种模式防止开发商业脱节理招商矛盾业态营短视降低工程风险非常处（图2）
图2 零售企业订单产模式运作机理
订单产模式实施程：（1）零售企业产开发商结成战略合作伙伴关系选址设计整合产开发商零售企业资源形成市场研究规划设计等方面合力降低市场研判失误规划风险（2）零售企业身品牌影响力帮助开发商整工程推广程中吸引中商家进驻消费者光降低招商营风险
三产扩张模式
谓产扩张模式指零售企业量购置商业出租降低钱取盈利利土增值时机达企业扩张目
年中国城市房价直没停止涨脚步土已成重资产拥土百货企业说土增值时机甚已远远超身营百货价值百货商店年改制时候较低价格买土1992年杭州解百改制时候购置10亩50年权花3000万元房价断涨现西湖边解百附商铺均价超方米3万元果解百10万方米面积计算解百楼账面达惊数字[4]百货业外家电零售业巨头国美2005年开始购置土2005年4月国美置业总价805亿民币巨资购入北京市丰台科技总部新区核心商务区3539万方米公建土权建设酒店会展中心综合办公楼购物中心高档休闲娱乐场等时规模达3万方米国美电器音商场成国美电器连锁中旗舰店
产扩张模式特点零售带现金流正满足产现金需求形成商业产高利润商业高现金流互补效应做商业产利发挥零售企业长处商业业态熟悉领域专业丰富领域（图3）
图3 零售企业产扩张模式运作机理
产扩张模式种营战略实施程：（1）零售企业身商业产市场熟悉专业判断加零售带庞现金流量购置商业（2）利购置商业增值时机进行资扩张商业产出租降低钱盈利
四整买零卖模式
谓整买零卖模式指零售企业直接参导商业物业选址资产形式开发商形成强耦合工程初开发商建立完善开发商退出机制获工程建成资产处置权然分割产权式销售局部持统营
颐高集团成立1998年中国具竞争力IT效劳商电脑城卖场租赁方式营颐高选择条独特路采取买产权建方式分割产权式销售局部持统营形成独特整买零卖模式[5]颐高集团中国数码连锁三强电脑卖场身超市类电器卖场类颐高卖场销售产品IT数码产品种产品需专业商家营法类型零售企业样完全营采取招商营方式
整买零卖模式特点零售企业通购置联合开发等形式获房屋产权处置权根底建立兼顾商业营物业资产资运营模式种模式商业营商时承担卖房房双重角色极易受投资信市场追捧强制性返租合约束业身份资杠杆维持整体商业稳定营投资理性投资获理性回报商业产整体资链利完成（图4）
图4 零售企业商业产整买零买模式运作机理
整买零买模式实施程：（1）资产介入商业产开发建立完善开发商退出机制完成开发商资周期投入获合理回报（2）通物业资产局部销售物业抵押营型贷款引入信托投资等形式衡前期资产投入（3）局部物业长期持余局部物业分割产权式销售统营通持续营获持续商业收益物业增值满足投资信托基金投资回报
五联营出租模式
谓联营出租模式指零售企业开发商手里整体租铺面余场转租商家中赚取差价利润
常分租手法降低钱友杭州黄龙店例般说该店月销售额1800万2000万元间毛利率20％计算利润360万400万元间该店月租金150万元根设施折旧事促销等种费2000年刚开业时候起始租金月120万元时月营业额百万元楼出租费十万元月亏十万元现该店气旺盛楼商店街50家店铺租金抵消整店房租真正实现零租金〞运营[4]型超市越越采种营策略2004年物美杭州文店重新装修时候楼增加联营区面积2006年家乐福杭州涌金店更口气租杭州涌金广场楼3000方米面积新增超市联营区域2006年刚开张世纪联华杭州运河购物广场干脆辟出约半面积作超市联营区
联营出租模式特点仅摊薄零售企业租金减少营风险够超市购物顾客享受站式购物便捷品牌商互补营互惠双赢品牌商超市庞客流量潜客源逛超市顾客目明确购物街商铺流具戒备性里顾客心态拟放松具较强消费购置力落户超市联营区免气危机担忧营风险降低联营出租模式零售企业品牌商说种低风险高收益双赢模式（图5）
图5 零售企业商业产联营出租模式运作机理
联营出租模式种营战略实施程：（1）选择适宜商业中心整体承租统规划理（2）营区分三局部：营区出租区联营区营区作卖场出租区租商家联营区零售企业商家理营
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商业产运营体构成
根运营环节构成相应运营体应包括产开发商商业运营商资运营商商业产实际运营中出现体重合现象拟常见产开发商时承担资运营商角色承担局部商业运营商工作国现阶段商业产运营显著特点
商业产运作模式
产概念商业产泛指土建筑居住外功建筑集合方百货厂房写字楼学校等具盈利性质商业建筑狭义商业产指零售业中心表现种商业形态商业街便利店百货连锁店shopping mall等文狭义商业产作探讨根底
直开发商规划设计然全部局部产权拆散出售中国商业产开发流模式造成序开发度开发产品功适应商业企业求产权分散难统理限制物业升值等诸问题天异常突出必须解决时候
十年前中国零售商业根传统百货商场天然中国零售市场形式时国际零售业态中国已出现蓬勃开展通中国商业产开展历程梳理分析难发现中国真正市场化商业产开发历十年历史规模体量商业产建设更年逐渐成行业热点
正火荼进行商业产开发运营时候欧美亚洲港台等济兴旺区商业产操作呢？进步开展带什样验教训呢？
文国际兴旺国家尤美国首商业产运作模式亚洲兴旺区商业产运作模式进行研究国商业产运作提供供参考意见
国际通常商业产运作模式
现阶段国商业产业开展程中出现诸矛盾行业制度运作模式找原果仅盯着外表现象争休开出相关药方治标〞治〞
目前国际具定代表性商业产开发模式两种：种市场化资运作注重专业化细分协作美国模式〞种融资买建造招商运营理开发企业中心香港模式〞国年商业产宏观调控商业产开发模式渐渐香港模式美国模式转变尤2005年美国模式成中国产圈高温词汇国众产腕屡屡提起弃港投美〞目前已少品牌开发商趋假设鹜
1欧美国家商业产运作模式
11欧美国家商业产运作模式
欧美国家商业产运作模式美国典型美国型商业载体规划投资开发出租营理该领域强势机构行进控开发商目标商业物业建成通整体出租营收取租金形式获取投资回报商业理公司统进行运营
种模式体包括：投资机构组合包括投资商开发商运营商商业产投资信托产业基金营模式包括物权整体持统营理模式包括专业商业理公司进行营
1关商业物业投资商开发商美国商业产业长期开展充分竞争已市场造出十家型购物中心投资商开发商品牌投资商开发商旗组合着十家百家购物中心美国型购物中心力军国拟代表性西蒙产集团美国境拥250家购物中心GGP产公司拥160家购物中心公司美国纽约证券交易市公司租金收益稳定公认优绩股
2商业产投资信托〔REITS〕产业基金目前美国操作REITS300家左右中约200家REITS市交易资产总计超3000亿美元外100家REITS没市属私募范畴REITS整体分三类债券类股权类混合类作商业房产投资商直接投资购物中心购物中心开发商提供长期贷款事实许购物中心投资商REITS方美国购物中心者KIMCO加美国拥525家购物中心家纽约证券交易市REITS
商业产产业基金商业产投资者产业基金操作REITS处产业基金非市开发商投资某种意义说美国REITS产业基金商业产够飞速开展根金融素
3专业商业理公司美国投资商开发商拥理公司外市场独立第三方法公司事商业物业营理理公司商业产投资者理公司投资外开发商进行合作商业工程进行科学运营理提供稳定租金回报
4金融机构股权投资贷款美国长期基金方社保基金商业产进行股权投资银行等金融机构提供开发商期限盈利性贷款
总商业产运作必须资市场充分支持开发企业工业化水第三方运营团队专业化通众细化分工部门统起运作商业产工程否会昙花现
22欧美国家商业产运作模式特点
美国模式代表西方兴旺国家商业产开发流模式核心金融运作美国拥成熟完善商业产金融体系商业产投资信托基金投资商成导者开发商建筑商销售商商业产效劳商成围绕资基金配套环节美国产模式特点：
Ø 土供市场化程度高
理讲1990年日产泡沫时候果整东京卖掉买整美国知时日价高美国价低果追溯历史年美国西部开发时须交纳10美元手续费免费获居住土160英亩定居开垦5年土永远私形成美国62土私格局政府土供进行严控样土途受政府宏观调控影响削弱终通市场需求选择运作商业
Ø 专业分工明确
美国商业产开展模式商业产金融产业链开发产业链中介产业链流通产业链等相互协调存强调商业产开发环节专业公司完成公司根专业特长专注某细化产品市场方：专做写字楼独做型超市做郊区成排墅群独营退休社区连开发商会做细化专业化分工
Ø 金融运作核心
美国商业产模式链条中金融产业链兴旺美国没家商业产开发企业进入世界500强许商业产投资收益利润源投资商投资基金等金融机构进入世界500强美国商业产金融产业链商业产基金投资商银行组成中局部商业产基金美国商业产投资商事物业投资非物业开发美国真正产商出金融领域商业产投资信托基金代表美国目前约300商业产投资信托基金理资产总值超3000亿美元
Ø 收益群众化加强决策市场化更加理性
美国商业产资金15左右银行资金剩70社会群众资金中35退休基金35动产基金商业产根私投资全国数通方式参商业产投资渠道商业产投资信托基金市企业股票MBS（房产抵押贷款证券）等全民参投资降低商业产金融风险行业利润民众摊根出现国商业产开发商敛聚暴利现象种收益群众化特点决定运作商业产时决策会更加市场化更加理性决策受益样会形成种发市场监督机制
美国商业产通严格专业化细分形成条横价值链构成专业细分金融运作见长商业产开展模式
美国模式重点开发产通产品精细化定位高效开发流程迅速完成运作周期宽泛意义说美国模式开发商更接制造类企业种模式着特背景美国商业产市场相中国商业产市场起步早市场化程度高市场竞争拟充分种充分竞争市场加成熟金融体系导致美国商业产公司采高度专业化精细化产业化细分市场取胜长期营获取利益
美国商业产运作模式优势：
Ø 通专业化产业化操作保证工程运作成功
Ø 保证工程运作缩短开发周期提高资金效率产生更收益
Ø 行业标准化更进行品牌建设时容易进行连锁店式营
原种专业化操作容易形成品牌核心竞争力进品牌容易制造出时种专业化已形成完备公司治理结构战略导会区产生利针市场
美国商业产运作模式劣势：
Ø 种专业化操作生产产品根属类定程度说放弃许商业时机
Ø 种模式营容易出现骨牌效应〞
说专业化存着相定操作程序者说步骤着公司营属营模式样工程操作问题充第张骨牌会时间问题尤企业创业前期市场认识缺乏营模式没充分思考适时做出改变导致营起初丰厚利润图期开展程中问题暴露出
根底型商业产行业资密集型行业整体运营需求物业必须保持产权统美国商业产蓬勃开展益资市场开放性成熟化资产证券化吸引市场资工程运营提供坚实货币根底加科学运营理租金稳定回报便成问题市场健康迅速成长
3亚洲商业产运作模式
31亚洲商业产运作模式
东南亚区商业起步拟晚开展迅速20世纪80年代迅速形成股新产业潮菲律宾马西亚泰国购物中心规模均营理成功菲律宾SM SUPERMALL集团ROBINSONS集团EVER集团泰国THE MALL集团开展出独特成功连锁购物中心〞营模式日首购物中心化百货〞连锁营模式中国香港台湾区购物中心世纪8090年代兴起开展迅速进入快速成长期香港购物中心开发建设商业产巨头〔记黄埔长实新世界恒基新鸿基九龙仓等〕垄断台湾购物中心已达80规模普遍香港
国家商业开展托济开展环境亚洲国家政策开放程度商业开展呈现出特征相亚洲国家中国商业外开放较晚着入世商业领域逐渐开放中国商业市场呈现出快速增长态势展亚洲未商业产市场断改善国济状况效新供旅游业复苏推动亚洲区商业空间持续需求
亚洲商业开展特征：
Ø 商业开展受亚洲济消费惯影响
Ø 郊区购物中心成市商业重组成局部
Ø 剧烈商业竞争题特色〞成选择购物中心重素
Ø 商业娱乐化开展已成市型商业必然开展趋势
Ø 注重市场定位差异性重视年轻消费族群
Ø 传统市场力求少精民族文化特色成出奇制胜法宝
Ø 商业开展城市交通协调配套
Ø 网络化效劳电视购物开展态势容视
32香港商业产运作模式
缘关系土公等方面相似性目前国商业产开发模式根鉴香港模式
香港产模式实住宅产商业产混搭模式商业产企业身部进行专业化细分企业运作整商业工程
根资金状况通合理配置持型商业产销售型住宅产持型商业产获短期资金回笼长期产工程租金衡企业财务风险
香港产工程运作常开发商企业体通企业身团队细分专业化运作工程香港济属开放型市场济数行业难形成垄断性济力量商业产领域具明显垄断色彩香港10家家族财团商业产业关年型屋村建设全部财团垄断商业产价格带浓厚垄断色彩
香港开发商开发工程时少单商业产工程型商业产开发商会块开发种类型产品家公司合力开发某区域做类型产品物业资源互补产生更利润写字楼住宅商业带更流商业带动住宅写字楼租售工作消费居住混合综合性工程中种物业种资源互补时出售型物业持型物业现金流起衡回款作
33香港商业产运作模式特点
香港商业产开发融资渠道相拟单构成银行贷款通预售收取客户预购房款香港模式具鲜明特点：
Ø 土值钱商业产入门门槛高
香港拥660万口1070方公里弹丸作口高密度高海1700万拥6340方公里香港美国少寸土寸金拥土成商业产开发企业竞争力核心政府高度垄断土开发商高度垄断市场商业产开展商占具稀缺性土资源行业社会财富动聚拢想赚钱难种高额土钱提高香港商业产门槛具备定实力充足资金企业进入
Ø 工程运作条龙〞化易形成商业产巨头专业化分工企业部进行
香港商业产开发企业通常采盖房销售物条龙〞式滚动开发模式作全开发商〞扮演着类角色长江黄新鸿基产新世界开展恒基兆业等10家产集团样开发楼盘美国专业化细分香港商业产开发企业集团部进行种专业化细分种全型模式利形成产巨头行业集中度相较高利资源优化配置正前十家产商开发量约占香港总开发量80左右
Ø 融资渠道相单住宅商业开发
美国香港产商型化财团化通住宅商业运作模式已住宅聚敛拟雄厚财力然通银行贷款期房预售开发商银行贷款外获新融资渠道根满足开发营需求资金求降低开发商风险没太动力进行元化融资
香港模式条商业产开发企业核心运作链投资买开发建设筹划招商运营理物业理等通常家企业独立完成
香港开发流程通调研出营定位业态布置招商放开始阶段规划设计提供完全指导防止设计定位间矛盾减少商业风险香港商业产根成功运作
香港商业产模式优势：
Ø 元化营降低企业财务风险够相稳定现金流
点中国数商业产开发商认加利尤现种政策出台商业产开发商资金求贷款方面限制土出等方面制约更开发商重新考虑企业开展营方式转变种混合营方式说正确选择
Ø 种元化营分散风险利规模扩张公司壮
元化角度说涵盖基建住宅写字楼酒店商场甚工业产等涉土产品长江实业记黄埔新鸿基恒基新世界中国著名五家〞通述方式开发商业产营企业
Ø 企业进行商业产运作全程保证整体目标思路贯性
利公司团队部沟通期运营招商工程前期介入筹划定位提供商家需求便早期防止定位实际商家需求符工程改建改造
香港商业产模式劣势：
Ø 局部资金配置长期持型商业产工程资金短期流动性较差资金周转率低操作产工程
果资金拟少时操作工程种分散营会企业带利影响长时间资金周转困难会发生悲剧年驰种营方式加国家宏观调控情抹杀掉
Ø 商业产开发企业求高
企业独立运作工程美国专业细分求企业部具备前期研究筹划招商团队运营团队等具足够专业水综合性整企业商业团队提出高求
总体香港模式条商业产开发企业核心运作链土核心通专业化运营团队进行商业产开展形成类似垄断型商业产企业
二商业产整体运作代表企业
1欧美商业产运作模式代表：美国西蒙
西蒙集团执行副总裁约翰样理解品牌西蒙意义知道走世界角落西蒙标志悬挂商场外预期商场根水会低标准质量水知道标志门找想东西〞
美国西蒙商业产集团拥全美购物休闲娱乐中心名牌折扣店拥北美区公开出售商业产信托基金（REITs）目前市值约410亿美元美国40州波黎持300处物业供出租总面积约1880万方米美国商业产投资开发理公司
商业模式核心西蒙独二市场营销策略〞西蒙电视广告仅消费者心目中刻画西蒙〞品牌忘推销旗商场强调消费者拥更项选择择欲西蒙致力满足欲
西蒙商业产集团前身创立1959年MSA局部商业产开发商样创业初西蒙债营20世纪60年代70年代商业产开发商签力店工程开发需100资金
美国购物中心直非常赖百货公司中设立力店购物中心通常家型零售商家假设干店铺组成通称锚点商店型零售商家聚集量消费流提升商业产整体价值型店铺附锚点商店周边带强流生存工程开发完毕开发商租金债作工程启动资金西蒙采模式赚第桶金西蒙初坚持物业持营意识维护推广身品牌西蒙新开发商场没梅西类高端老店口碑时缺乏传统家庭营百货社区亲力首先拥零售商业产两优点价格便利性完成早期资积累时西蒙逐步完成品牌积累
进入20世纪90年代西蒙进入加速度开展时期标志1992年明尼苏达州建成带山车迷高尔夫球场巨型休闲购物中心1993年西蒙纽约证券交易市时创美国证券史商业产基金IPO纪录未破西蒙首席财务官史蒂夫说市前西蒙开发商身份闻名市着规模庞购物中心全美州建立西蒙渐渐业务重点集中持营优化资产组合品牌营销市西蒙调整策略重点放重组合作尤优质资产购置兼西蒙胃口似永远满足
前5次合重组西蒙规模持续开展尤1996年西蒙家族产商DeBartolo合全美第商业商业产投资商开展商角色没挑战者撼动西蒙市值目前全美国第二商业商业产投资开展商GGP产公司两倍规模断扩张西蒙直保持着家族掌控Simon家族拥公司约25股份公司90收入旗商业商业产租金
1999年西蒙集团首次发起全国性品牌营销战役时引业界疑心眼光快西蒙疑心者证明品牌营销商业产开发商意义通西蒙品牌高质量零售环境紧紧联系起西蒙商家消费者中树立高端品牌形象
西蒙集团目前持着美国排名前163家购物中心份额中75家位北美25城市西蒙旗购物中心年约接22亿次顾客
美国津津乐道顶级购物中心中许收入西蒙旗长岛罗斯福购物中心阿灵顿时尚中心西蒙产集团时尚界权威刊物刊登物业广告表示正投入巨资改建购物中心增加奢侈品部门吸引力
然回10年达成目标保持着行业领先优势扩种优势继续集中精力发挥已优势时通元化改善良资产盈利性方面通创新性营销手段加强终端消费者联系〞约翰说
20世纪90年代西蒙终方面取重突破建立两极具创新性部门：西蒙品牌事业部（SimonBrandVentures）西蒙商业网络部（SimonBusinessNetwork）谓B2BB2C模式两模式引导西蒙客户营销模式品牌营销模式断实现质飞跃外作业务元化范例西蒙品牌事业部承接品牌合作帮助西蒙购物中心网络中利媒体等交流台推广品牌成西蒙集团全新盈利增长点
2005年西蒙品牌事业部发动两场营销战役目标消费者群体定位青少年童命名SimonDTourLive营销战役中红明星全国路演吸引青少年关注场命名Feelin＇Groovy营销运动中健康旨童家长传达健康理念
2005年7月西蒙宣布美国亚特兰购物中心菲浦斯厦通汽车卡迪拉克分部签署合作协议根合作方案亚特兰市作试点市场帮助菲浦斯厦卡迪拉克两品牌展开营销攻略例卡迪拉克列菲浦斯厦官方车卡迪拉克菲浦斯厦作展示窗口
西蒙集团业务围绕四台运作：区域性购物中心厂家直销（折扣）中心社区生活中心国际购物中心囊括开展迅速零售业态西蒙营策略实质全美商业中心占席达成目标西蒙必须承租零售商终端消费者中拥绝品牌影响力忠诚度求西蒙必须解决始终困扰商业产商难题作产开发营者维护承租零售商终端消费者间关系
西蒙种营理念正越越商业产公司效仿谈外界西蒙印象数会字概括纪律专注弹性野心创新实现短短字求西蒙理层网罗美国商业产领域富验顶级断进行创新应新商业挑战
通述描述出西蒙集团典型美式商业产开展模式通维护推广身品牌身品牌继续融资专业化团队理扩行业影响
2香港商业产模式代表：太古产
太古集团1816年创办英国利物浦家贸易公司开展集团香港开展业务已130年历史控股太古公司香港市公司业务元化覆盖产 航空饮料海洋效劳贸易等五领域中国设代表业务现时太古产分北京海广州设代表办事处2007年年底前成设立代表办事处
太古产1972年成立香港产开展商开展理型商业购物中心住宅物业拥丰富验
太古产太古公司全资附属公司太古公司香港市早1880年代鲗鱼涌建立太古糖厂踏入19世纪初更该毗邻兴建太古船坞该等土物业便太古产奠1970年代初开展物业根底
太古产香港投资物业包括坐拥优越段甲级办公楼购物中心效劳式住宅豪华住宅工程太古产已落成工程总楼面面积约133万方呎〔约124万方米〕中港岛东太古广场城投资工程充分表达公司建设商业社区方面优势
连建设中工程太古产优质物业组合超2200万方呎〔约210万方米〕
香港外太古产广州北京海均拥开展工程持位美国佛罗里达州迈阿密文华东方酒店七成半权益
Swire Properties Inc负责公司美国产业务70年代已活泼美国南佛罗里达州投资物业买卖市场业务开展集中迈阿密市中心碧琪箕该区已建商业住宅物业工程
太古产物业买卖市场成绩卓越1986年落成太古城工程开始已售出逾30000套位置优越住宅
3香港商业产模式代表：新鸿基产
新鸿基产集团香港产开展公司1972年市开展优质楼宇誉满香港2005年赢利10371亿港元目前总市值超1800亿港元该集团海外专业金融机构评亚洲重企业2005年获财月刊Euromoney评香港正确公司第名〞亚洲香港正确产开展公司第名〞连续第三年获亚洲财杂志FinanceAsia评亚洲正确产公司〞获财杂志The Asset选香港正确企业治公司第名〞
2005年财政年度集团拥逾389万方米土储藏数量居香港冠拥型商场逾50总面积全港遍布区沙田区新城市广场中环区国际金融中心商场观塘区APM商场旺角区新世纪广场铜锣湾区世贸中心皆誉香港成功商场
拥香港甲级写字楼组合早八十年代湾仔区兴建时香港高78层中环广场创纪城成功观塘区蜕变成现代化商业中心国际金融中心香港先进智慧型商厦
新鸿基产集团香港创立两座高商厦分位机铁香港站国际金融中心第二期九龙站第五六七期开展工程落成互相辉映形成道宏伟维港门廊
产开展投资外集团营物业理楼宇揭保险业务投资酒店酒楼停车场理等年积极参电讯基建物流运输等业务
该集团积极应新科技楼宇开展致力推动高智慧楼宇成立新意网集团开展高科技工程互联网基建效劳
新鸿基产集团目前集中北京海广州深圳等城市开展商业产该集团北京东安集团公司携手重建营新东安市场王府井首落成重建工程更北京目前综合性商厦
该集团海工程开展中包括浦东陆家嘴金融贸易区开展海国际金融中心极具策略性位置工程包括甲级写字楼商场分国际知名酒店集团理RitzCarltonW Hotels落成成海划时代标外潍坊兴建顶级豪宅滨江凯旋门拥揽正确黄浦外滩景致淮海中路3号块兴建写楼商场住宅成区具指标性物业
目前海开展中环广场淮海中路设备先进国际甲级商厦特保存原址座百年历史法式建筑古迹深受国际商号称赞外徐汇区开展名仕苑极受驻海外资企业欢送
该集团广州开展锦城花园视广州高档楼房新指标早八十年代初该集团已广州投资中国酒店首批外商广东作出型投资2000年中山市中山五路开展型低密度豪宅奕翠园外集团杭州钱江新城锡太湖新城参优质工程方案开展型住宅商场
通香港两家企业历程两家企业属典型香港商业产模式先期通住宅市场回笼量资金继进入商业产通专业化团队持商业工程产生长期收益企业越做越形成类似垄断型商业产集团
4国商业产模式代表：万达集团
41万达集团简介
连万达集团成立1988年1992年改制股份十年开展万达集团已形成住宅商业产商业商业产两支柱产业型企业集团公司总资产100亿元年销售额约 100亿元
连万达商业产开发起1999年全国首创商业产开发相结合订单产〞全新模式连万达集团商业理先业态世界500强商业连锁企业签订协议万达商业公司购开发竣工商业企业负责营
万达商业模式特色强强联合强中纳强引进七国际知名品牌力店：沃尔玛欧倍德百盛购物广场灿坤3Ｃ数码广场红星—美凯龙国际家居广场新加坡食代美食广场时代华纳时代华纳谈判相艰难聘请美国优秀律师仅协议书千页
万达选择战略合作伙伴三标准：具强吸引力凝聚力世界500强企业社会知名度高亲力强亚洲超流企业国相关行业前三名王健林称举意增强万达商业广场影响力抗风险力
万达商业公司全国城市投资建设万达商业广场〞均位城市黄金段拥流购物休闲环境截目前万达已开工建设北京海连长春长沙青岛济南南京南昌天津沈阳南宁武汉西安哈尔滨等城市商业工程总投资逾百亿元总建筑面积达160万方米方案2004年万达商业公司全国建设30商业广场
订单产〞万达商业公司进行商业产运作程中采种先进营模式万达引豪项创新
万达十家世界500强企业跨国企业建立广泛深入战略合作关系万达投资建设营连锁商业广场工程确定前合作伙伴进行市场调研身份产商业营两角度进行科学严密分析证出致结万达进行产开发合作伙伴签订框架性协议
正万达开发商业产工程限度满足营商营开展需求保证开发商销售通道畅规模城市新区开发建设中营建购物中心说形成种生产力快速效带动该区开展成居住办公购物休闲娱乐功齐全成熟区造成相关域物业开发急剧升值高额盈利
2002年4月28日长春万达商业广场开工年底万达商业产工程开工16中11已外销售涉业超2000万达第批6工程〔长春济南长沙南昌青岛南京〕商业广场〞形式出售物业局部单店第二批开始做购物中心〔Mall〕形式力店单店构成
42万达集团商业产调整
前年开发销售模式相万达商业产调整正悄然进行
段时间营万达商业广场售出商铺营状况理想中海华通商务机构总理吴焕贤考察万达局部工程认造成商户压力原万达较低价格局部商铺租力店钱压力万达局部压力转嫁购置铺面商户万达广场10左右店面出售回收局部资金商业工程前期需力进行营销推广刚刚起步业绩缺乏支持巨额钱前期商户营压力反影响万达广场整体形象
长春济南商业广场业物业纠纷现找解决方法济南万达商业广场解决方法万达行补贴面积〔约2000方米〕方式引进家电器超市3年固定租金租业商铺统营长春万达商业广场采类似方法
2003年万达8商业广场开业潜隐问题次第暴露购物广场周边建筑交通定求济南购物广场面民宅少数业招商困难然万达方面销售合中没业提出售包租返租承诺长春购物广场位业宣称开发商广告欺诈嫌万达动寻求商业品牌进行统营理举动
然王健林认已开工20工程商业产说两工程出现问题非控制问题出现令万达高层进行反思结：原商业产开发销售模式必须调整2004年开始购物中心原租卖〞
万达营方式调整包括两方面：加强整体营销局部已售出商铺进行力包装宣传二进行股份制改革重组商业公司战略合作伙伴关系转变股东关系
果说2000年5月17日万达确立商业产住宅产两条腿走路〞方重战略调整2003年底万达商业产进行种战术调整：租售伴业态重新组合力店单店构成例方面原购物中心〔Mall〕力店占面积85％单店占15％调整力店单店占50％王健林认果力店例太重银行工〞
三商业产运作模式模型
1．商业产运作模式开发模型
商业产运作开发模式局部组成里加强第三方专业团队作目学美国模式香港模式中强调商业产开发环节专业公司部门完成公司根专业特长专注某细化产品市场便商业产更加细化利商业细化开展
商业团队组建种组成：
第种商业团队筹划招商运营团队均开发商组建进行实际操作种模式香港模式种较极端开展模式工作完成种模式需企业实力非常强相应开发商身难度较挑战
第二种商业团队组建完全第三方专业团队组成运作商业工程种极端种运作模式团队没企业部员样运作新工程时需组建外团队长钱企业开展角度件事种模式更适合开发企业运作商业工程考虑长远开展
第三种商业团队开发企业组建外包第三方专业公司组建局部专业第三方参谋公司进行辅助种团队非常适合商业产开展中市场快速变化筹划招商两团队需非常敏感市场触角第三方专业团队组成整商业团队中运营团队应该开发企业组建商业工程持运营团队长期驻场工程钱培养开发企业团队工作前沟通等方面更适合企业运营团队运作第三方专业团队仅作参谋角色协助开发企业运营团队
2 商业产运作模式资金链模型
A．红色箭头指方：般讲商业产运作模式资金样流刚刚起步商业产开发商持工程运作段时间营产生收益回开发商开发商继续运作新工程循环开发商实力越越强运作工程越越会投资商中投资商开发商运作工程进行投资继续开发商持运作工程运营理开发商获收益循环投资商相应投资回报资金链运作止种流仅投资商投资工程
B．蓝色箭头指方：投资商直接收购工程者工程公司样开发商说迅速回笼资金投资商全部工程运作收益红色箭头投资方两种投资方式
C．绿色箭头指方：更进步资金运作流：投资商工程投资收益认开发商实力投资者收购开发商拥开发商局部股权进行商业产运作产生续系列动作
通面阐述商业产运作模式资金链投资角度分两种：投资商商业产工程投资投资商开发商集团企业投资前者投资商工程进行工程投资合作仅工程者认开发商开发商集团者企业进行战略合作融资开发商进行商业产开发进行系列商业产工程运作合作止工程
文建立商业产运作模式模型美国模式香港模式辅种运作模型商业产非常复杂庞系统具体细节进步研究
3拥工程商业产运作模式
种拥工程商业产运作模式基现阶段型房产开发企业段时间工程运作工程工程商业团队工程团队进行整合成立商业运营公司理企业商业工程
新成立商业运营公司开发新工程时会寻求战略合作伙伴中基金REITs前文商业产运作模型投资方相
引入力店合作商业运营公司建设工程整工程出租百货超市等力店样商业运营公司说收取建筑物租金筹划团队招商团队力店组成终商户租金收益力店收取
投资伙伴合作指商业营理公司商业工程整合外家型企业〔开发企业商业公司者〕起持例河南建业凯德置合作便种合作方式凯德置目前持河南建业3641股权分两次实现：2006年12月凯德置通子公司耗资5亿元民币购2975股权7月凯德置次投资股权增3641
种合作方式投资公司说作出样选择面市场环境熟悉短期法建立良公关系消费者间品牌沟通等问题凯德方面优势然区域房产开发商凯德选择扬长避短挑选某区域掌握资源丰富企业采取资介入方式进行接合作早抢占中西部区域市场份额建业言凯德置样国际伙伴结盟样力成长仅仅场资资源〞交换游戏通紧密合作建业亚洲数数二房产投资商身学东西
4 结
商业产运营环节应产开发商业运营资运营等三块构成商业产整体运营中商业核心质工程成败终取决商业运营成败产开发根底表现没包括建设产开发附着商业运营失必根底载体资运营线索目商业产运营环节资运营实现耦合商业工程良性资运营终目
切升资运作层面决策企业开展战略决策前文阐述均般商业产开展根底实际运作商业产时应根企业实际情况选择开展适合企业商业产运作模式
商业产运营模式风险防范
摘 文首先商业产概念入手结合现实中实际案例具体阐述商业产运营常模式次进步分析商业产运营理程中需注意问题角度分析商业产运营中需注意防范法律风险
关键词商业产 模式 运营理 风险防范
商业产概念
商业产指种零售餐饮娱乐健身效劳休闲等营途房产形式营模式功途区普通住宅公寓写字楼墅等房产形式
商业产具产商业投资三重特性综合性行业兼产商业投资三方面特性区单纯投资商业传统意义房产行业
商业产开发工程商业形态进行分类体分类目：商业广场shoppingmall商业街型商铺购物中心休闲广场步行街专业市场社区商业中心等
二商业产运营常模式
1售租出产权采种模式快收回投资开发商采取降低置业门槛化解卖场面积消化难题局部出售返租〞高回报租金〞假设干年回购〞吸引口号营造许许概念商铺潜升值空间已成局部城市市民继股票住宅新投资热点产权式商铺市场年成商铺市场流房产开展商作物业开发单位通开发商场分割成面积单位出售获取开发利润时保证业购置商铺年获取定收益率前提求业〔投资者〕开展商签定型商家租期致承包营合开展商型商家签订整体租赁合奠定根底种商家整体承租开展商长期包租销售模式市场称产权式商铺〞种营销模式普通运受投资者信赖
2租售处产权握开发商手里抵押贷款增值出售甚商业物业进入资运作开发商通招商权完全控制达控制进场业态种类形成营特色
3租售局部租局部卖出租局部起示范作者租代售租售租售做商业营时赚投资开发利润商业营利润商家联营物业股成立专业商业营公司合作合伙营更巧妙方法物业建立商业营公司专门营开发商业物业租赁方式手中租商业物业时享租赁收入合伙营收益物业增值三局部利益
4商家产商结成战略联盟现吸引眼球万达模式〞连万达集团沃尔玛欧倍德等国际著名商业连锁企业建立紧密战略联盟关系建商业工程开工前便已确定局部面积租国际商业鳄称订单产〞万达集团利益通租金方式获稳定现金流欧倍德节省选址时间时机钱防止新店建设方面巨额原始投入
三商业产运营理
运营理商业房产运营核心商业房产收益物业价值提升源泉现代商业房产理运营精髓松散营单位样消费形态统营题信息台统运营理商业房产工程会逐渐商业理〞蜕变成物业理〞直终完全丧失商业核心竞争力
统运营理商业产成功关键运营理统性开发商入驻店铺精诚合作题概念指导开展整齐划营理工作营理细分广告宣传促销商户销售额理商户运营理顾客效劳安防理消防理设施设备维修理等等然综合性复合商业设施运营理呈现出宛假设单店铺样统协调感
统运营般包含四方面容：统招商理〔立足长远〕统营销〔广告宣传等〕统效劳监督统物中统招商理〞面三统工作根底起源项工作成败失仅决定开展商前期规划否成功决定着期商业房产工程商业运营理否成功
然运营理工程成功否关键运营理前确保工程完美利开发进展完全功科学严谨市场调查规划选址准确定位长期序良招商工作说成功商业工程期利运营根底
四商业产运营中法律风险防范
结合商业产住宅产区出住宅产住户入住结束商业产方运转商业价值链组成需开发商投资者营者物业理四者结合起取赢商业房产运营包括开发销售招商营理〞环节环节紧密联系法律意义产生普通房产差异商业产开发程中般会遇风险：
1宏观调控风险
宏观调控指国家利行政济手段某热市场进行干预方法拟常见行政手段交易限制行业准入海市政府针商铺热发布关商场办公楼分割转问题通知通知中明令禁止没封闭永久固定维护结构商场写字楼擅分割转规定商铺买卖必须产权证通关部门批准前方进行该通知行政手段开发商营行进行标准
2规划失误风险
规划行政某区产业口交通等容安排方案属法标准畴具强制性果规划失误会造成商铺贬值时开发商商铺开发中量熟悉相关行政法规规定免方犯错误项成功规划更赖市场调查等商业活动法律角度解城市开展政策倾定作
3租金差价风险
开发商出售商铺消费者业委托开发商营商铺开发商整体租赁型商家统营租金相低必然商家提供业客户回报率间存差距开发商支持较高回报补贴定资金回避类风险开发商必须市场规律制定商铺销售价格回报率脱离市场味提高售价回报率时租金高额租赁税普通购房者言十分清楚购房者认开发商存欺诈引发纠纷十分普遍求开发商销售前正确引导
4型商家营善带风险
假设型商家长期承租期营理善法继续营力支付租金开发商导致开发商支付固定回报率业承诺开发商考虑出租时租金角度选择租客应该租客行业资质背景履约力进行考量量选择优质〞商家租客获长期保证租约保证业稳定持续健康回报率取决招商特殊环节开发商追求高进驻率忽略商家营形态企业信誉等素导致商业布局合理者商家营善开业退租影响较延长招商时间更严重
5售包租〞带风险
采取售包租〞方式涉两种法律关系：购房开发商间买卖关系二购房第三方委托租赁关系现局部开发商采取委托营合方式保障投资收益业开发商签订购房合外开发商开发商提供理公司般购房者签订份委托营合开发商应特重视委托营合保障投资收益法律文书
6产权分散带风险
开发商分割商铺销售带产权分散商业统营矛盾直困扰商铺营销问题开发商建议业提前成立业委员会业委员会统筹安排商场未租赁权营权具体运作通业投资额确定业分配权利业委员会通行运作委托专业商业机构代代租等形式实现商场统营效防止返租期满发生纠纷性
7物业理中存风险
商物业〔尤商铺〕单独成立业委员会性少难度较商铺物业理容繁杂涉诸水电气营形态等收取分摊理旦理效劳善计容易导致物业期营钱恰营者物业开发理者分歧繁琐环节许消费者〔投资者〕开发商纠纷集中表达商铺物业理商业形态面种费标准统发生纠纷概率增加
外商铺公摊面积相邻权环境变化供求关系选址开发商工程实施力强业态变化商圈变化等问题开发商商业产运营中面重重风险需聘请专业律师合法躲避安防范
国典型商业产运营模式
年住宅开发受国家宏观调控制约商业产成路资金避风港专注住宅开发房产企业受吸引纷纷介入商业产开发领域企业背景利益求异便形成开发运营模式综合国商业产模式种：
Ø SOHO商业模式
该模式谓潘石屹领衔SOHO中国专利〞运出神入化贯特点立足央区快速建设化整零快速销售现金王〞商业营表达力店题商业理〞完全店铺营者市场济海里搏杀〔详见第八章案例三〕
Ø 订单式商业模式城市综合体模式
物业体外出租商业营企业零散商铺全部销售特征连万达东方伟业代表订单式商业产模式〞 （参阅第八章案例）型零售企业结盟方政府谈判获十分利开发建设条件物业核心局部低价出租结盟商家〞然剩余局部高价卖掉销售利润弥补工程建设钱实现资金工程衡种模式果方政府巨步难实现工程资金衡需企业融资填补融资渠道畅包市时难持续2021年少开发商准备涉足商业产时级二级城市方政府难提供廉价粮票〞订单式商业产模式三线城市转移城市旧城改造压力较前景明商业模式时方房产开发企业愿者力进入市场外尚会念家乐福沃尔玛麦劳等国际品牌建立战略联盟房产开发企业趁虚〞入开发商获方政府巨利时〔旧城改造政策配套费减免政策土出金收益返政策〕紧商铺销售利润力支撑联盟商家〞占物业建造钱订单式商业产模式〞遇难题
种情况城市综合体应运生提供种外部收益部化融资渠道收益途径通增加住宅开发量商业物业创造物业升值部化进开发商囊中样开发商维持工程投入产出衡商业物业低价租赁型商家营然寻找时机商业物业包卖股民者投资基金变现城市综合体模式方政府旧城改造城市副中心建设巨推动作魅力限利该模式开发商获方政府利支持够度启动订单式商业产模式〞模式转变形势时〞综合作结果质筹划〞
Ø 万科元化商业产模式
万科产脱胎特混舰队〞前身涉足行业连董事长王石难理清壮士断腕作减法房产关产业全部剥离卖卖送送成全国首屈指住宅产〞开发商市十八年2021年销售额突破1000亿元成行业第笑傲江湖
假设远虑必忧度专注住宅开发定位隐藏着风险种风险2021年着房产市场宏观调控步步深入凸现—— 旦住宅市场压窒息时万科口变化做深入研究2021年首次置业口开始降2021年老龄化社会住宅需求降作公司果考虑素合格考虑素势变2021年11月16日万科总裁郁亮宣布新战略：万科未加商业产投入陆续推出养老物业酒店商业配套等种物业类型万科进入商业产两紧箍咒：第商业产开发量超总开发量20第二住宅配套商业社区商业配套攻方称万科商业产模式社区商业产持模式〞核心然住宅开发效劳
万科进入商业产角度走元化模式〞三产品线——万科广场万科红万科厦推出第树立万科广场品牌进入城市综合体开发领域发挥住宅公寓建设优势进入商业产开发建设城市综合体实际连万达集团商业产领域鱼水国实力房产开发商住宅市场鱼水视市场盈利力城市综合体点差然万科进相晚旦会万科广场〞旗天女散花般撒全国位深圳龙岗购物中心万科广场万科首商业综合体工程2021年底开业总面积达15万方米五层层第二开展万科红〞品牌持社区商业物业变销售模式租赁模式组建商业理公司负责持物业租务招商工作第三开展万科厦〞品牌介入核心段商业物业开发运营持外销售例万科收购北京CBD赢嘉中心B座政府许重新定位装修造成北京企业家私家会位北京CBD万科蓝山G1G3号楼写字楼外销售见万科商业产种类相丰富第四成立商业理公司——深圳万科商业理公司培育商业品牌商业快速扩张步伐果没商业营品牌品牌商家联盟万科商业产彻底万科针类型物业制定符合客户需求万科特色产品开发逻辑联合业界顶尖商业资源定位设计招商运营融资等领域实践万科路
Ø 凯德长期持基金配置资市场套现组合拳〞模式
凯德置新加波嘉德置中国陆房产开发商资运作台凯德商公司该公司商业产收购商业营运作台凯德商公司沃尔玛家乐福百盛等国际零售巨头建立双赢战略联盟关系新加波嘉德集团建立福士中国基金〞嘉德集团持50％权益充理者余 50％亚太欧美养老基金长线基金持述素嘉德集团横中国房产市场尤商业产市场形成独特凯德商业产模式〞运作特点：
第商业产产业链完整凯德置融资台战略联盟支持更商业营品牌福士〞〔海福士广场北京福士中心〕嘉信茂〞购物中心品牌〔深圳嘉信茂购物中心泉州嘉信茂购物中心〕商品营品牌负责开发商业物业收购商业物业招商商业理工作收取租金类似租金费商业营品牌世界著名商业营企业沃尔玛家乐福等建立战略联盟优先选址进驻购物中心
第二私募基金〔PE〕房产投资信托基金（REITS）综合配置通资市场融资解决商业产运作物业持资金巨需求第步先通PE投资商业产工程获工程权益例凯德商深国投沃尔玛合作案例深国投凯德双方投资4951成立商场理公司理商业工程提供市场营销商场理效劳2004年底深国投93亿出售建6家商场51股份凯德商2005年中3373亿元出售外15家商场65股权仅两年时间变现43亿获取高额收益凯德置身商业资产包市增加筹码第二步商业产物业凯德商综合运作营形势日渐转便营效益较现金流稳定升商业物业包形成收益性资产池该资产予投资高收益高增值利益〞构建REITS兜售广阔投资凯德系收回钱巨溢价收益作基金理者物业营者商业理者收取理费第三步通REITS变现资金通PE模式投入商业产运作形成良性循环
第三战略联盟鼎立支持凯德置REITS受类资金追捧方面商业营效益方面国际商业巨头战略合作例沃尔玛长期租赁物业然租金水低广阔投资者言信心保证果没商业巨头进驻恐怕构建REITS难赢取投资者芳心
总凯德模式〞视商业产运营组合拳〞整合订单式商业产〞模式着商业理品牌通资市场保持资金充足供SOHO模式连万达订单式商业产模式万科元化模式似缺少者两资源连万达模式断转变中初步弥补商业产营容〞欠缺短板〔万千百货万达电影院线电玩城等〕REITS方面国未放行REITS法凯德模式相城市综合体模式提供商业产开发部融资方式连万达集团踏步前进全国广泛布局城市综合体〞开发
商业产模式企业资金实力融资力密切相关统定式家模式假设资金垫底模式
解析什商业产3种销售模式
分割出售〞售返租〞产鳄+商业巨头〞三种商业产模式采较广泛外商业营表现出色铜锣湾模式新天模式万科模式较流行
1 分割出售
概念解释：
分割出售〞作商业产开发营种模式商业产权商场分割成块块面积商铺出售买者开发商般涉商业工程期营理日营种治症〞仅损害投资者利益带较投资风险会损害开发商形象城市社会济开展造成利影响目前商场产权分割已根禁止
优点：
快速回笼资金减轻开发公司财务压力利开发商资金运作
缺点：
单纯分割出售〞业产权元化难实行统营
商业产旦分割出售意味着完整商业设施权营权彻底分割失整体性
难引进力店品牌店成街头排档〞结局实际回报预期收益相差甚远
业购置开业日期统商业规划缺乏整体性导致商场营杂乱容易出现营惨淡局面
2售返租
概念解释：
分割出售〞模式开发商商铺出售提出统返租统招商营统理谓售返租〞模式售返租种形式包括返租回报带租约销售利润享保底分红
优点：
解决销售问题快速回笼资金
商业整体营权统达商业聚集效应
缺点：
现金流量考验商业般需2－3年整合调整期期间营情况相理想营者轮换较频繁开发商年投资者发出固定租金加营团队理费开发商说期间资金压力相
合期面次选择问题售返租〞模式然解决权分割缺陷返租合期时次面选择营方式营公司问题时营情况未知风险较出现返租期满业行出租营
案例：XX城
招商力缺乏营者营惨淡集体停止营业求物业公司退租金
3 产鳄+商业巨头
概念解释：
产鳄+商业巨头〞营模式商业产开发营中种较新模式种模式前种模式房产商开发商业产前先知名商业企业结成战略联盟房产商受土规划前充分考虑工程商圈市场需求相适应家假设干家商业企业确定合作关系开发程中零售企业参相关规划工作终整开发营投资估算商圈分析市场定位业态组合营收益风险控制等方面更合理更科学
优点：
准确商圈分析合理市场定位业态组合减少种资源浪费房产企业资源效化
商业巨头稳定租金提高商场整体营稳定性房产商助商业巨头品牌效应加快中店招商进度房产商利润源中商业机构租金商铺出售中商业业时通商业巨头树立开发商企业身形象
减少建设周期资金统筹影响素投资估算更准确规划前确定租户减少工程竣工出现改造工程性防止时间资金浪费外工程预算更准确资金统筹工作方案进行开发型商业产融资工作相艰巨果出现改造工程整工程资金统筹受较影响
缺点：
商圈处变化开展中商业产工程开发周期较长面商圈商业业态调整风险
方面合作伙伴营状况变化预测性带利影响物业营商赖性工程建设期般需二三年甚更长时间合作伙伴期间出现破产控制情况工程产生预测影响
零售企业商业产营模式研究
加盟出租模式
谓加盟出租模式指零售企业寻找适宜开店址长期承租购进土房屋然店面出租加盟店获取中差额赚取利润
加盟出租模式正确诠释者麦劳公司麦劳中国开设第家分店位北京东单街长安街接口处黄金段20世纪80年代末麦劳进驻时尚未意识土价值王府井改造麦劳拆迁土补偿赚笔感受麦劳投资房产眼光犀利麦劳卖快餐总结出套科学合理制造快餐程序店面摆设规店铺选址秘诀终利麦劳响牌子特许营方法扩张时麦劳程度已变成家全球100国家拥数万块黄金段商业产开发商
加盟出租模式种营模式特点（图1）第债权权利转零售企业具备银行取贷款资格解决加盟者开店资金困难增加零售企业收入时通控制房产更利零售企业受许理零售企业租中店铺时候利名牌筹码压低店铺价格出租店铺时候商业产专业分析抬高价格形成清晰获利模式专业产投资开发商相加盟出租模式成功处：前者努力复制批相风格商业产工程身商业营强势少没形成品牌者已商业营
图1 零售企业商业产加盟出租模式运作机理
方面形成相强势品牌专业商业营分析力容易加盟商信
加盟出租模式种营战略实施点：（1）进行专门店铺选址规划效劳加盟商麦劳选址件极重事情通常店开否三六月考察考察问题极细致甚涉店址否城市规划开展相符合否会出现市政动迁周边动迁否会进入城市规划红线进入红线坚决碰老化商圈坚决设点纯住宅原设点国际零售业巨头极端专业高度秘密高薪团队负责新店选址规划（2）制定套科学合理营程序店面摆设规具竞争力商品加盟商会愿意加盟中品牌效应成熟营手法营模式必须条件
二订单产模式
谓订单产模式商业产动作程序局部改变产开发前确定力商家力商家求工程进行规划国连万达集团创种模式〞
连万达集团沃尔玛欧倍德等国际著名商业连锁企业通签订长期合作协议建立战略联盟关系建商业工程开工前跨国商业巨头进行谈判吸引商业巨头进驻力店[1]零售业巨头进入中国抢占市场必须商业产先行〞解决选址难〞老问题2000年沃尔玛加盟万达集团订单产模式〞模式吸纳世界500强中诸企业堪称中国首例万达捆绑沃尔玛成早期合作典例万达工程开发里沃尔玛开里沃尔玛种捆绑式开始探路中国商业产家乐福样加盟订单产模式〞
订单产模式特点商业模式段选择力店组合商业业态等四方面均破常规胆创新彻底颠覆传统商业产开发模式系列困惑防止开发商业脱节理招商矛盾业态营短视零售企业般求营环节压缩钱果营商场购物中心利钱控制购物中心商场商业零售业赖营场二者息息相关零售企业抢占市场中更话语权控制权控制产业链节点便配合企业身开展[2]
订单产模式型零售企业说种资＋商业〞新模式强产商帮助解决购物中心选址物业建筑问题企业身开展扩张非常处[3]通常情况力店租金水相非力店租金水低方面力店品牌素致方面力店营面积较形成规模优势种模式防止开发商业脱节理招商矛盾业态营短视降低工程风险非常处（图2）
图2 零售企业订单产模式运作机理
订单产模式实施程：（1）零售企业产开发商结成战略合作伙伴关系选址设计整合产开发商零售企业资源形成市场研究规划设计等方面合力降低市场研判失误规划风险（2）零售企业身品牌影响力帮助开发商整工程推广程中吸引中商家进驻消费者光降低招商营风险
三产扩张模式
谓产扩张模式指零售企业量购置商业出租降低钱取盈利利土增值时机达企业扩张目
年中国城市房价直没停止涨脚步土已成重资产拥土百货企业说土增值时机甚已远远超身营百货价值百货商店年改制时候较低价格买土1992年杭州解百改制时候购置10亩50年权花3000万元房价断涨现西湖边解百附商铺均价超方米3万元果解百10万方米面积计算解百楼账面达惊数字[4]百货业外家电零售业巨头国美2005年开始购置土2005年4月国美置业总价805亿民币巨资购入北京市丰台科技总部新区核心商务区3539万方米公建土权建设酒店会展中心综合办公楼购物中心高档休闲娱乐场等时规模达3万方米国美电器音商场成国美电器连锁中旗舰店
产扩张模式特点零售带现金流正满足产现金需求形成商业产高利润商业高现金流互补效应做商业产利发挥零售企业长处商业业态熟悉领域专业丰富领域（图3）
图3 零售企业产扩张模式运作机理
产扩张模式种营战略实施程：（1）零售企业身商业产市场熟悉专业判断加零售带庞现金流量购置商业（2）利购置商业增值时机进行资扩张商业产出租降低钱盈利
四整买零卖模式
谓整买零卖模式指零售企业直接参导商业物业选址资产形式开发商形成强耦合工程初开发商建立完善开发商退出机制获工程建成资产处置权然分割产权式销售局部持统营
颐高集团成立1998年中国具竞争力IT效劳商电脑城卖场租赁方式营颐高选择条独特路采取买产权建方式分割产权式销售局部持统营形成独特整买零卖模式[5]颐高集团中国数码连锁三强电脑卖场身超市类电器卖场类颐高卖场销售产品IT数码产品种产品需专业商家营法类型零售企业样完全营采取招商营方式
整买零卖模式特点零售企业通购置联合开发等形式获房屋产权处置权根底建立兼顾商业营物业资产资运营模式种模式商业营商时承担卖房房双重角色极易受投资信市场追捧强制性返租合约束业身份资杠杆维持整体商业稳定营投资理性投资获理性回报商业产整体资链利完成（图4）
图4 零售企业商业产整买零买模式运作机理
整买零买模式实施程：（1）资产介入商业产开发建立完善开发商退出机制完成开发商资周期投入获合理回报（2）通物业资产局部销售物业抵押营型贷款引入信托投资等形式衡前期资产投入（3）局部物业长期持余局部物业分割产权式销售统营通持续营获持续商业收益物业增值满足投资信托基金投资回报
五联营出租模式
谓联营出租模式指零售企业开发商手里整体租铺面余场转租商家中赚取差价利润
常分租手法降低钱友杭州黄龙店例般说该店月销售额1800万2000万元间毛利率20％计算利润360万400万元间该店月租金150万元根设施折旧事促销等种费2000年刚开业时候起始租金月120万元时月营业额百万元楼出租费十万元月亏十万元现该店气旺盛楼商店街50家店铺租金抵消整店房租真正实现零租金〞运营[4]型超市越越采种营策略2004年物美杭州文店重新装修时候楼增加联营区面积2006年家乐福杭州涌金店更口气租杭州涌金广场楼3000方米面积新增超市联营区域2006年刚开张世纪联华杭州运河购物广场干脆辟出约半面积作超市联营区
联营出租模式特点仅摊薄零售企业租金减少营风险够超市购物顾客享受站式购物便捷品牌商互补营互惠双赢品牌商超市庞客流量潜客源逛超市顾客目明确购物街商铺流具戒备性里顾客心态拟放松具较强消费购置力落户超市联营区免气危机担忧营风险降低联营出租模式零售企业品牌商说种低风险高收益双赢模式（图5）
图5 零售企业商业产联营出租模式运作机理
联营出租模式种营战略实施程：（1）选择适宜商业中心整体承租统规划理（2）营区分三局部：营区出租区联营区营区作卖场出租区租商家联营区零售企业商家理营
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