华南mall综合报告


目录


第章 华南MALL商圈范围划定 2
第二章 华南MALL流量消费额预测 9
21华南流量预测 9
22华南日均消费额预测 13
第三章 华南MALL商圈环境分析 19
31 华南MALL商圈社会济发展环境 19
32 华南MALL商圈交通环境 24
33 华南MALL商圈商业营环境 34
34 华南MALL商圈政策环境 44
第四章 层商圈消费者特征 48
41层商圈消费者口特征 48
42华南MALL层商圈目标消费者特征 54
43层商圈消费者消费行特征 55
第五章 消费者超型购物中心期需求 62
51 超型购物中心购物项目期求 62
52 超型购物中心餐饮项目期求 64
53 超型购物中心娱乐项目期求 65
第六章 消费者华南MALL接受度 66
61 华南MALL认知状况 66
62 华南MALL特色感知评价 68
63 光顾华南MALL性迫切程度 69
第七章 华南MALL建议 70

第章 华南MALL商圈范围划定
MALL毗邻建筑群中型建筑群中理机构组织协调规划系列零售商店服务机构组织起提高购物休闲餐饮娱乐等种服务站式消费中心MALL起源20世纪中期欧美美国加德国英国韩国日法国意利等发达国家中MALL属流行先进高级商业业态目前中国没真正意义MALL
华南MALL崛起广东东莞市万江区投资达25亿元民币建筑面积达80万㎡商业营面积超60万㎡集购物餐饮娱乐休闲酒店型景观游乐题公园体站式消费中心国真正意义第MALL
华南MALL作庞商业业态机构必须汇集周边区流物流资金流信息流极拓展珠三角巨消费市场成珠三角零售行业核心力量必须明确华南MALL商圈辐射范围通常说商圈指零售商业业态点中心着定方距离扩展吸引顾客辐射范围面采定性分析定量聚类分析方法确定华南MALL商圈辐射范围层次
华南MALL商圈辐射范围分析
国外MALL通常分布交通便利郊区土价格普遍低出城区20国外定义MALL效商圈辐射范围达200300公里支撑样MALL客观济环境样求：必须已形成批成熟品牌构成吸引客流专卖店二城市居民郊区延伸三消费观念转生理心理需求双重满足四均国民收入达20000美元居民中汽车普率超50
结合求华南MALL周边区社会济发展情况列判断分析：
1华南MALL商圈辐射范围达200300公里理值
华南MALL中心200300公里范围差已覆盖广东部分区广东2001年统计数广东省均国生产总值13730元年均汇率计算达均国生产总值1659美元城镇居民均支配收入10415元（1258美元）农村居民均纯收入3768元（455美元）时广东省公安厅车统计2001年底广东省百户私车保量422辆果私轿车吉普车轻型客车计算百户汽车保量257辆济发展水民生活水百户汽车保量法达支持华南MALL200300公里样辐射范围求
2珠三角腹济发达华南MALL商圈合理辐射范围
然华南MALL商圈辐射范围达200300公里范围华南MALL珠三角华南MALL必然商圈范围：
珠三角腹广州深圳珠海佛山江门中山东莞惠州等区部分区城镇离华南MALL交通距离均150公里左右范围交通条件便利车基2时
珠三角城市（镇）返华南MALL交通情况
起点
距离
（公里）
时间
（分钟）
驾车路费
（元双程）
公交通费（元双程）
驾车路线
黄埔
40
30
30
30
广深高速107国道
增城市
30
30
22
24
荔新公路107国道
新塘
30
30
20
30
广深高速107国道
长安
45
40
0
14
公路
虎门
23
30
0
14
广深高速107国道
寮步
45
30
0
10
公路
樟木头
22
40
0
14
公路
石龙
45
30
0
8
公路
广州市
50
40
30
40
广深高速107国道
番禺
70
40
80
60
京珠高速广深高速
化
85
60
50
80
广公路广深高速107国道
深圳
70
40
70
80
广深高速107国道
佛山
80
60
100
70
广佛高速广深高速107国道
德
70
40
70
100
广珠公路广深高速107国道
珠海
140
100
150
140
京珠高速广深高速
中山
110
80
130
100
京珠高速广深高速
江门
155
120
150
100
广佛高速广深高速107国道
惠州
110
80
60
38
莞惠公路
惠阳
150
120
50
30
莞惠公路

二珠三角济发达汽车保量较高光顾华南MALL着良条件根统计部门公布数2002年珠三角区实现国生产总值953618亿元2001年净增10133亿元占广东省80占全国重932001年提高04百分点

均国生产总值2001年珠三角腹述城市广州深圳珠海佛山江门德中山东莞惠州南海番禺等均国生产总值均接达2000美元水中珠海深圳超5000美元水广州东莞德南海番禺等城市超4000美元水国济发达区

时广东省统计局抽样调查表明现东莞深圳德三城市百户家庭拥汽车数量分东莞24辆德20辆深圳185辆超全省全国水超国际通行统计惯例百户10辆汽车普时代标准已率先进入汽车普时代
三珠三角腹城市均国生产总值水然离均20000美元差距汽车保量水高刚刚进入汽车消费时代区消费者已进入康生活休闲购物已成重生活形态需消费者中已相例士惯外休闲购物项目调查结果佛山德番禺化新塘增城东莞镇江门等区消费者超10例惯外购物区消费者中超3例惯外购物

次调查显示珠三角区消费者中接受华南MALL表示会光顾华南MALL例均较高均达48珠海深圳德等区外区接受例均65中：离华南MALL较远广州番禺中山惠阳黄埔增城新塘接受例均80
见珠三角腹区华南MALL商圈辐射范围说广州深圳珠海中山江门佛山德惠州等区均华南MALL商圈辐射范围华南MALL未目标消费者均区属市县


二华南MALL商圈层次划分
华南MALL商圈辐射范围覆盖距离东莞万江150公里范围珠三角广区区离华南MALL远济发展生活水消费惯需求明确未华南MALL目标消费群特点便针性拓展市场迎合类型消费者需求必华南MALL商圈进行划层分析层次消费者特点规模面利聚类分析方法进行华南MALL商圈划层
聚类分析种新兴元统计方法辨认具相似性事物根彼特性加聚类类事物具高度相性说简单点事物相似程度进行分类寻找类事物特征分析工具聚类时变量距离远分成干类通变量变量连接状况揭示类中变量样远程度
聚类分析应范围广涉宏观济微观济层面微观层面企业通聚类分析方法解市场细分原解细分市场特征籍确定竞争手聚类分析方法进行华南MALL划层较佳方法
根聚类分析方法原理选取次调研区均GDP常住口华南MALL路程私车保量等城市统计指标作聚类分析指标通统计分析软件SPSS聚类分析模块进行聚类分析计算列聚类分析结果：
华南MALL商圈划分成三层次层商圈涵盖区划分：

珠海惠州惠阳

佛山德江门中山
深圳
广州市区番禺化

东莞增城新塘广州黄埔区
中心商圈
次级商圈子
华南MALL商圈分布图
边缘商圈


中心商圈：东莞广州增城（含新塘）黄埔区
次级商圈：广州市区番禺区化深圳
边缘商圈：佛山德江门中山珠海惠州（含惠阳）

华南MALL位广东省东莞市万江区理商圈效半径100km三层商圈明显区分指标离华南距离中心商圈效半径30km范围次级商圈效半径60km范围边缘商圈效半径150km范围
外级商圈统计指标级商圈特征：
济发展水：中心商圈>>次级商圈>边缘商圈
私车保量：中心商圈>>次级商圈>边缘商圈
口密度：边缘商圈密集中心商圈次级商圈差
面章节利华南MALL层次划分方法分析华南MALL层次商圈消费者购物餐饮娱乐休闲旅游等消费惯消费需求华南MALL接受程度期华南MALL营策划提供












第二章 华南MALL流量消费额预测
进步分析华南MALL未发展前景营规划商业招商提供面华南MALL商圈市场评估预测评估未华南MALL流量消费额
21华南流量预测
影响未华南MALL光顾流量素：商圈范围总口数量（包括常住口居住超年暂住口数量）表示愿意光顾华南MALL例否驾车光顾华南MALL华南MALL需时间接受程度华南MALL需费够承受例反复光顾华南MALL性月反复光顾次数等华南MALL流量预测公式：
华南MALL日均流量
＝驾车光顾华南MALL日均流量＋非驾车光顾华南MALL日均流量
中：
驾车光顾华南MALL日均流量
＝S（第i区驾车口数×愿意光顾华南MALL例×驾车士接受度修正系数×月光顾频率30）
中：
第i区驾车士接受度修正系数
＝第i区华南MALL需时间接受例×会反复光顾例
非驾车光顾华南MALL日均流量
＝S（第i区非驾车口数×愿意光顾华南MALL例×非驾车士接受度修正系数×月光顾频率30）
中：
第i区非驾车士接受度修正系数
＝第i区华南MALL需时间接受例×华南MALL需费够承受例×会反复光顾例
注： 驾车口数指家中拥汽车驾辆车方家庭口数
非驾车口数指家中没汽车驾车方家庭口数
表211：驾车口数非驾车口数计算

2001年末
总口数
均户
口数
百户汽车拥量
驾车口数
非驾车
口数
列序号
（1）
（2）
（3）
（4）（1）（2）×（3）100×（2）
（5）（1）（4）
广州黄埔
208180
32
2
4164
204016
增城市区
560503
32
2
11210
549293
增城新塘
264056
32
2
5281
258775
广州市区
4617103
32
2
92342
4524761
广州番禺
944408
32
2
18888
925520
化
537129
32
2
10743
526386
深圳
7008831
26
15
1051325
5957506
佛山
3772909
32
3
113187
3659722
德
1564800
32
14
219072
1345728
珠海
1235437
31
2
24709
1210728
中山
2363322
36
10
236332
2126990
江门
3956827
35
1
39568
3917259
惠州
2314614
38
1
23146
2291468
惠阳
901461
38
1
9015
892446

表212：驾车士接受度修正系数计算

华南MALL
需时间
华南MALL
需时间接受度
反复光顾性
驾车士接受度
修正系数
列序号
（1）
（2）
（3）
（4）（2）×（3）
广州黄埔
30
5370
6025
3235
增城市区
30
6540
5710
3734
增城新塘
30
3940
4575
1803
广州市区
40
6340
6140
3893
广州番禺
40
6820
5000
3410
化
60
4360
5650
2463
深圳
40
5450
4600
2507
佛山
60
5910
5835
3448
德
40
7270
4700
3417
珠海
100
000
5550
000
中山
80
480
6250
300
江门
120
000
3285
000
惠州
80
000
6045
000

惠阳
120
1050
7565
794
表213：非驾车士接受度修正系数计算

华南MALL需时间
华南MALL需费
车程影响
路费影响
反复光顾
性
非驾车士
接受度修正系数
列序号
（1）
（2）
（3）
（4）
（5）
（6）(3)×（4）×（5）
广州黄埔
30
15
5940
4380
6025
1568
增城市区
30
12
4330
2330
4460
450
增城新塘
30
15
3510
2700
3527
334
东莞莞城
15
1
9500
9750
6460
5984
长安虎门
30
6
2240
3315
6097
453
东莞寮步
30
5
2680
4370
5210
610
东莞樟木头
40
7
5560
7360
7360
3012
东莞石龙
30
4
5500
8130
6210
2777
广州市区
40
20
2780
1110
6140
189
广州番禺
40
30
2670
670
5000
089
化
60
40
670
2000
5650
076
深圳
40
40
5230
230
4600
055
佛山
60
35
710
000
5835
000
德
40
50
3430
000
4700
000
珠海
100
70
000
000
5550
000
中山
80
50
670
000
6250
000
江门
120
50
590
590
3285
011
惠州
80
19
590
3240
6045
116
惠阳
120
15
000
5500
7565
000
表214：驾车士光顾华南MALL日均流量计算（单位：）

驾车
口数
表示会光顾华南MALL例
驾车士接受度修正系数
月反复光顾次数
驾车光顾华南MALL日均流量
列序号
（1）
（2）
（3）
（4）
（4）＝（2）×（3）×（4）
广州黄埔
4164
9000
3235
204
82
增城市区
11210
7800
3734
21
229
增城新塘
5281
6400
1803
247
50
广州市区
92342
8800
3893
242
2552
广州番禺
18888
10000
3410
236
507
化
10743
7600
2463
2
134
深圳
1051325
5000
2507
224
9840
佛山
113187
8800
3448
244
2794
德
219072
4400
3417
264
2898
珠海
24709
2400
000
329
0
中山
236332
9600
300
303
687
江门
39568
6800
000
344
0
惠州
23146
8400
000
268
0

惠阳
9015
8400
794
219
0
合计
1858981



19773
表22：非驾车士光顾华南MALL日均流量计算（单位：）

非驾车口数
表示会光顾华南MALL例
非驾车士接受度修正系数
光顾次数
驾车光顾华南MALL
日均流量
列序号
（1）
（2）
（3）
（4）
（4）＝（2）×（3）×（4）
广州黄埔
204016
7000
1568
204
1522
增城市区
549293
8800
450
21
1523
增城新塘
258775
8600
334
247
612
东莞莞城
1359447
9200
5984
358
89304
长安虎门
1694470
7700
453
351
6911
东莞寮步
908418
8300
610
425
6518
东莞樟木头
1643596
8600
3012
366
51938
东莞石龙
554004
9100
2777
36
16799
广州市区
4524761
7200
189
242
4979
广州番禺
925520
8000
089
236
521
化
526386
6600
076
2
175
深圳
5957506
5300
055
224
1305
佛山
3659722
5600
000
244
0
德
1345728
6600
000
264
0
珠海
1210728
7200
000
329
0
中山
2126990
9200
000
303
0
江门
3917259
7600
011
344
390
惠州
2291468
7200
116
268
1703
惠阳
892446
8000
000
219
0
合计
34550534



184200
根计算华南MALL日均流量预测值203973置信度95误差容许范围±3预测区间日均流量191980－215966间中：中心商圈流量占86次级商圈流量占98边缘商圈流量占415

22华南日均消费额预测
华南MALL开设购物餐饮娱乐休闲等服务项目项目华南MALL收入重源华南MALL未消费额购物消费额餐饮消费额娱乐消费额部交通消费额等访构成影响消费额素华南mall日均流量购物流例购物消费水华南MALL购物特色接受程度餐饮流例餐饮消费水华南MALL餐饮特色接受程度娱乐流例娱乐消费水华南MALL娱乐项目特色接受程度接受部交通流例部交通特色接受程度等根素作力分析构筑华南MALL日均消费额预测模型：
华南mall日均消费额测算
＝华南mall日均购物消费额＋华南mall日均餐饮消费额＋华南mall日均娱乐消费额＋华南mall日均部交通消费额
中：华南mall日均购物消费额
＝S（第I华南mall日均流量×购物占例×均次购物消费额）
华南mall日均餐饮消费额
＝S（第I华南mall日均流量×餐饮例×均次餐饮消费额×修正系数1）
华南mall日均娱乐消费额
＝S（第I华南mall日均流量×娱乐例×均次娱乐消费额×
修正系数2）
华南mall日均部交通消费额
＝S（第I华南mall日均流量×部交通接受例×均消费额10元）
注：修正系数123分消费者接受华南mall餐饮娱乐部交通特色例（认特色非常吸引力较吸引力消费者占）

根预测模型分华南MALL日均购物消费额日均餐饮消费额日均娱乐消费额日均部交通消费额进行计算：

表221：华南MALL消费者购物消费额预测计算（单位：元）

均月购物消费额
均购物次数
均次购物
消费额中位数
日均流量
华南MALL日均
购物消费额
列序号
（1）
（2）
（3）（1）（2）
（4）
（5）（3）×（4）×40
广州黄埔
500
3
167
1605
106980
增城市区
400
4
100
1751
70044
增城新塘
300
4
75
663
19877
东莞莞城
400
6
67
89304
2381449
长安虎门
250
5
50
6911
138214
东莞寮步
300
7
43
6518
111730
东莞樟木头
300
5
60
51938
1246508
东莞石龙
200
5
40
16799
268782
广州市区
500
3
167
7531
502061
广州番禺
500
3
167
1028
68511
化
350
3
117
309
14440
深圳
300
3
100
11144
445775
佛山
250
2
125
2794
139684
德
200
2
100
2898
115935
珠海
200
4
50
0
0

中山
400
5
80
687
21998
江门
200
7
29
390
4461
惠州
500
3
167
1703
113543
惠阳
500
4
125
0
22
合计



203974
5770014
注：根10城市10商场流监测数光顾型购物中心购物例约40左右


表222：华南MALL消费者餐饮消费额预测计算（单位：元）

餐饮均消费额中位数
日均
流量
会光顾华南MALL餐饮例
修正系数1
华南MALL
日均餐饮消费额
列序号
（1）
（2）
（3）
（4）
（5）（1）×（2）×（3）×（4）
广州黄埔
100
1605
072
04467
51607
增城市区
25
1751
063
03900
10756
增城新塘
50
663
075
03967
9856
东莞莞城
45
89304
0705
04200
1189936
长安虎门
49
6911
078
04234
111248
东莞寮步
20
6518
069
03733
33579
东莞樟木头
70
51938
068
03267
807599
东莞石龙
13
16799
072
04667
70555
广州市区
100
7531
0765
03200
184357
广州番禺
175
1028
082
04333
63904
化
45
309
081
03267
3684
深圳
80
11144
072
02117
135872
佛山
40
2794
08
01267
11324
德
60
2898
07
01333
16231
珠海
45
0
068
04000
0
中山
100
687
076
03800
19853

江门
35
390
068
03267
3035
惠州
40
1703
074
04267
21510
惠阳
70
0
07
03867
8
合计

203974


2744913





表223：华南MALL消费者娱乐消费额预测计算（单位：元）

娱乐均
消费额中位数
日均流量
光顾例
修正系数2
华南MALL
日均娱乐消费额
列序号
（1）
（2）
（3）
（4）
（5）（1）×（2）×（3）×（4）
广州黄埔
100
1605
077
036
44482
增城市区
20
1751
066
047
10864
增城新塘
50
663
069
041
9372
东莞莞城
30
89304
0885
0425
1007688
长安虎门
40
6911
088
0395
96086
东莞寮步
15
6518
069
042
28332
东莞樟木头
50
51938
078
043
870997
东莞石龙
20
16799
079
036
95552
广州市区
70
7531
082
039
168587
广州番禺
150
1028
086
044
58330
化
50
309
08
046
5694
深圳
40
11144
086
017
65172
佛山
50
2794
096
026
34865
德
50
2898
089
023
29665

珠海
30
0
082
048
0
中山
50
687
078
058
15550
江门
35
390
076
03
3115
惠州
30
1703
071
043
15599
惠阳
30
0
056
04
3
合计

203974


2559954




表224：华南MALL消费者部交通消费额预测计算（单位：元）

日均流量
接受船购物
例
部交通
费价格
华南MALL 日均部交通消费额
列序号
（1）
（2）
（3）
（4）（1）×（2）×（3）
广州黄埔
1605
6000
10
9628
增城市区
1751
6300
10
11032
增城新塘
50
6400
10
321
东莞莞城
89304
1200
10
107165
长安虎门
6911
5750
10
39737
东莞寮步
6518
7100
10
46275
东莞樟木头
51938
6300
10
327208
东莞石龙
16799
6700
10
112553
广州市区
7531
6250
10
47068
广州番禺
1028
9600
10
9866
化
309
7500
10
2321
深圳
11144
4750
10
52936
佛山
2794
5600
10
15645

德
2898
4300
10
12463
珠海
0
4400
10
0
中山
687
7800
10
5362
江门
4
5200
10
20
惠州
17
7400
10
126
惠阳
0
7400
10
3
合计
201289


799728


根计算华南MALL日均消费额预测值118930万元置信度95误差容许范围±3估计预测区间日均消费额11193－12593万元间中：中心商圈消费额占80次级商圈消费额占15边缘商圈消费额占5果服务项目源构成购物消费额占49餐饮娱乐消费额接占20
注：章计算东莞区莞城指莞城片包括莞城道滘中堂牛墩麻涌洪梅高埗东城万江南城等镇假设镇消费者消费惯偏莞城消费者基样樟木头指樟木头片包括樟木头黄江清溪塘厦凤岗谢岗常桥头企石等镇假设镇消费者消费惯偏莞城消费者基样石龙指石龙片包括石龙石排茶山石碣等镇假设镇消费者消费惯偏莞城消费者基样寮步指寮步片包括寮步东坑朗横沥岭山等镇假设镇消费者消费惯偏莞城消费者基样长安虎门指长安虎门片包括长安虎门沙田厚街等镇假设镇消费者消费惯偏莞城消费者基样
第三章 华南MALL商圈环境分析
华南MALL发展商圈范围社会济发展密切联系面商圈范围三层商圈社会济发展环境消费生活水环境商业营环境交通环境进行分析华南MALL营规划提供
31 华南MALL商圈社会济发展环境
华南MALL商圈口分布情况
2001年末统计部门统计华南MALL商圈范围口规模364095万中：中心商圈总口数719万次级商圈13108万边缘商圈16109万口性构成男女性例基相等中心商圈女性男性3百分点显示中心商圈消费者购物需求时尚潮流求会强烈


口年龄构成华南MALL商圈范围区口年龄构成显示该商圈口属年轻化结构30岁年龄口占超半特中心层商圈明显30岁年龄口数量占接70完全年轻化社会构成2039岁群14岁童具消费力群体华南MALL具备良商圈口分布优势潜消费群具强购买力华南MALL未发展相利

二华南MALL商圈范围区济发展状况
珠江三角洲区济总量占广东省80占全国10目前国济发达区根统计部门公布数2002年珠三角区实现国生产总值953618亿元2001年净增10133亿元占广东省80占全国重932001年提高04百分点全国城市GDP排名中珠三角区城市广州深圳进入全国中城市前十位分300169亿元223941亿元位列全国第2第3位城市国生产总值400亿元表明珠江三角洲区城市济实力确实强
珠江三角洲区中国济活跃区19982002年珠江三角洲区8城市济均保持着高速发展势头均年增长幅度1491广东省均增长速度1019高出472百分点全国均增长速度692高出799百分点珠江三角洲8城市中深圳中山东莞发展速度快年均增幅15惠州江门珠海济发展速度较缓慢全省均水相华南MALL中心商圈次级商圈属济增长速度非常迅速区边缘商圈中总体发展快区济增长相中心商圈次级商圈区济发展速度稍微缓慢
表311：珠江三角洲区城市国生产总值增长情况(单位：亿元)
区
1998年
（亿元）
1999年
(亿元）
2000年
（亿元）
2001年
（亿元）
2002年
（亿元）
年均增长（）
广州
184161
205674
237591
268576
300169
1299
深圳
104321
120306
163275
195465
22112
2066
佛山
72354
83379
94837
106836
125327
1472
珠海
26350
28661
33026
36659
41064
1173
中山
21357
27268
31223
36250
41560
1811
惠州
35601
39287
44035
48039
52550
1022
江门
46325
51469
56518
61516
68222
1016
东莞
35550
41284
48800
57893
67230
1727
8城市合计
526019
597328
709304
811236
917242
1491
广东省
791912
846431
966200
1064771
1167440
1019
全国
7834520
8206750
8944220
9593330
10239800
692
三华南MALL商圈范围区生活消费水
珠三角区居民生活水已远远超全国均水国富庶区收入方面2002年珠江三角洲区城镇居民均支配收入达16653元年增长76中高深圳市达24941元支出方面2002年珠江三角洲区8城市居民均消费性支出1282元1998年年均增长幅度14
38深圳市居民家庭均消费性支出高达18925元
消费结构东莞食品支出占例占31广州占40东莞花交通通讯方面支出达29成消费性支出中仅次食品第二项支出
表312：珠江三角洲区城市居民均支配收入增长情况（单位：元）
区
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
年均增长（）
广州
9256
10652
13966
14694
16241
1509
深圳
12654
16137
18973
21034
24941
1849
佛山
9045
10153
11977
13600
15823
1501
珠海
13632
14432
15110
15870
15320
296
中山
9475
11243
11567
14871
16417
1473
惠州
8983
9437
9824
12317
14287
1230
江门
8947
10213
11024
12103
13247
1031
东莞
11506
14952
14142
16938
16949
1017
8城市合计
10437
12152
13323
15178
16653
1239
广东省
8839
9126
9762
10415
11137
595
全国
5425
5854
6280
6859
7703
916
表313：珠江三角洲区城市居民均消费支出额增长情况（单位：元）
区
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
年均增长（）
广州
6475
7609
11349
11467
12351
1752
深圳
8458
11862
14365
16547
18925
2230
佛山
5816
7156
8162
9364
12014
1989
珠海
10637
10397
11694
11562
11987
303
中山
6827
7458
8461
1054
12405
1610
惠州
7362
8194
8555
9124
10451
915
江门
5716
7015
8162
9054
9861
1461
东莞市
8644
9196
12529
14669
15157
1397
8城市合计
7492
8611
10409
10355
12822
1438
广东省
7054
7517
8016
8099
8988　
471
全国
2849
3786
4612
5309
　
2306



外珠江三角洲区居民存款数额非常巨财富底蕴厚实2002年末8城市城乡居民银行存款余额总计达899461亿元占广东省总额76占全国总额1019982002年8城市合计年均增长2174分广东省全国高出988879百分点巨潜购买力旦释放出该区消费疑会产生巨击力必然华南MALL带限商机

表314：珠三角城乡居民储蓄存款年末余额增长情况（单位：亿元）
区
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
年均增长（）
广州
84352
117097
112097
260043
313280
3882
深圳
70125
84503
105421
137339
175650
2580
佛山
102632
119550
123755
133083
141315
832

珠海
17138
18620
20342
24891
29720
1476
中山
29477
33614
36208
39380
46290
1194
惠州
9265
10420
1329166
27408
31900
3622
江门
43158
52129
49623
51344
61136
910
东莞
53375
61634
67205
79918
100170
1704
8城市合计
409522
497567
527943
753406
899461
2174
广东省
754793
819160
866729
993000
1181909
1186
全国
5340750
5962180
6433240
7376200
8691100
1295



32 华南MALL商圈交通环境
目前交通环境
1中心商圈交通环境
年东莞投资28亿元公路建设先完成天水线凤岗天堂围路段蛇线凤岗官井头油甘铺路段等批改造扩建工程项目完成107国道莞长公路莞樟公路东深公路等三化配套工程项目行策划行投资行组织建成全国第条方高速公路――莞深高速公路第二期工程41公里路段成全国公路密度级市全市已13镇（区）通高速公路形成高速公路级公路骨架镇均联网公路联通快速公路交通网络国道高速公路铁路港口机场连成体辖区乡镇区间标准公路贯穿构成庞高速快捷方便交通体系
城市公交通方面东莞拥18家市镇属公汽车公司公汽车838辆25091座位拥18专业出租汽车公司2928辆出租汽车14620座位市公汽车总公司担着市公交通运输角属城区万江岭山黄江中巴等五间分公司拥冷气中巴士普通巴士双层巴士等类营运车辆517辆43条营运线路服务遍全市32镇区通车里程达1300公里公交通变十分方便旅客出门变轻松容易
华南MALL位东莞万江区107国道广深高速公路道窖出入口间万江桥三环路桥曲海桥五环路桥连接新旧城区理位置优越交通便利东莞镇华南MALL十分方便快捷部分镇华南MALL路需20分钟左右
进行现场监测车流量发现华南MALL面万江道目前车流量均分钟18辆汽车通中：类货车4辆类客车（含轿车面包车等）14辆华南MALL右边金鳌道目前车流量均分钟49辆类汽车通中：类货车31辆类客车（含轿车面包车等）18辆华南MALL左边莞穗道目前车流量均分钟40辆汽车通中：类货车7辆类客车（含轿车面包车等）33辆


2中心商圈外交通环境
东莞市位广东省中南部珠江三角洲东北部北距广州50公里南离深圳90公里水路香港47海里澳门48海里处穗港济走廊中间广州香港间水陆交通必东莞公路网络发达路网贯通东莞东南西北方区中：贯通东莞南北方公路107国道广深高速公路莞深高速公路时公路连接205324等国道京珠公路东莞十分方便快捷
年东莞通搞部交通路网改造提高公路等级建设快速线路提高完善公交客运设施畅通东莞外部路网连接2000年底东莞全市客运站场57总建筑面积39万方米提高东莞客运力整体营理水城市旅客坐公客运巴东莞镇交通变更加方便快捷
目前次级商圈城市东莞万江华南MALL路程时间通常1时边缘商圈城市东莞万江华南MALL路程时间通常2时
二商圈交通整体规划情况
现涉华南MALL商圈珠三角区交通规划分两层次——珠三角区整体交通规划区城市（区）交通规划二者相辅相成机结合区城市（区）制订城市（区）交通规划时会置整珠三角整广东省整体规划中加考虑样结果珠三角区城市（区）交通规划交通条件改善区城市（区）整珠三角区交通产生积极深远影响分析华南MALL商圈交通规划时珠三角区整体规划区城市交通规划两层次加说明
1珠三角区轨道网规划
根省政府批准珠江三角洲济区城际快速轨道交通线网规划珠三角595公里轨道网（轻铁网）线网架构分三部分——两条轴三条放射线（接驳支线）两条联络线：
两条轴——广州深圳广州珠海中广州深圳线具体途路线香港接驳等问题尚进步研究广州珠海线途德中山
三条放射线（接驳支线）——广州肇庆东莞惠州中山（榄）江门
两条联络线——加强两条线间联系广深广珠两条轴间加建德—番禺—东莞中山（榄）—虎门两条联络线
规划分期中期远期三阶段2020年实现城际快速轨道交通系统连通珠三角级城市（时预留珠三角城市发展余）
首先动工全长22公里广州佛山城际铁路该线广州铁号线连接起点广州铁号线坑口站西朗站途南海佛山终点
中期会兴建广州深圳广州珠海城际快线
兴建连接肇庆江门惠州等城市接驳支线
设计建设标准方面体现城际快速轨道时空效益般采较高速度珠江三角洲济区城际快速轨道交通线网规划考虑速度层次：
普速城际线标准高时120公里时适中心城市城镇密集城市化水较高区广州（佛山）市区站间距离较短广州佛山计划采铁形式
二快速城际线标准高时速达200公里时旅行时速150公里时适中心城市次中心城市部分方性城市中心城镇相互间交通联系目前广州珠海间准备采标准
线网布局规划标准整轻铁网贯通广州深圳东莞珠海等珠三角济区九城市广州中心时分达珠三角九城市容量公交化城际快速轨道交通网珠三角城市群形成真正意义时交通圈彻底改变出行生活方式
目前作珠三角基础设施现代化重标志巨轨道交通网部分广州佛山铁试验段已开工（方案A10号线方案B15号线选方案该试验段包含）广州珠海城际快速轨道项目前期工作已启动（预计整工程2008年完成）珠三角轨道网正规划蓝图变成实际行动

2关交通规划
Ø 港深穗区域快线
广东省发展计划委员会消息考虑广州香港间现三条铁路运力已饱广州市香港政府准备两间建条高速铁路否建磁悬浮铁路专家证建设该区域快线目缓解现时境挤迫情况加强两客运货运流量客时香港红磡达广州（终选磁悬浮列车时间进步缩短半时）

Ø 实现24时通关
广东省计划三方面搞口岸建设：进步搞口岸技术改造改造罗湖桥皇岗口岸建座桥进步提高检测手段扩动查验系统二加快西部通道建设争取2005年建成通车三铁方面深圳铁接驳香港口岸
Ø 珠三角渡轮直通香港机场
香港国际机场珠三角海空联运网成型机场岛跨境渡轮码头2003年中前完成接驳珠三角7港口7港口国外区间旅客指定港口船登岸目前机场境旅客般须办理出入境手续接受海关检查跨境渡轮服务接驳深圳蛇口澳门珠海中山广州太7港口长远目标接驳港口增22珠三角渡轮开通加快珠三角境旅客境速度时世界香港转机旅客非常方便7港口进入中国陆区势必珠三角区带更入境客源业士估计渡轮开通首年会100万旅客海空联运服务香港方面渡轮码头2005年局限境客旅客入境香港前香港迪士尼乐园市区旅游
Ø 改善珠三角交通网络
珠三角区包括珠三角香港澳门两特行政区改善珠三角交通状况政府关部门计划改善铁路水陆交通网络铁路方面现广九直通车午五时二十分便停止服务利粤港两交流政府关部门正计划加开班次延长服务时间
水陆方面现珠三角区未充分利水交通优势政府关部门正考虑仿效港澳两水交通做法——通十分钟班水翼船紧密联系香港珠三角城市种频密高效水客运服务疏导现时十分拥挤陆路跨境交通口岸
空中方面已政协委员建议开发直升机航线提供更高级快捷服务
Ø 全省高速公路统联网收费
2003年全省高速公路分6片区实现分区联网收费年终实现全省高速公路统联网
三东莞市交通规划情况
期城市建设规划（2000年—2005年）
总求结合东莞市十五计划东莞市建成国际制造业名城特色现代化中心城市目标确立网两区三张牌发展思路新城建设旧城改造辅突出制造业中心商贸中心科技中心信息中心服务中心功定位国际制造业名城生态绿城文化新城形象定位
（）城市发展新城市中心区南片区办公商贸住宅开发东城区副中心周围住宅区开发建设市政公设施配套完善万江副中心建设
（二）围绕完善城市功构筑城市骨架改善城市环境三题规划建设批重点工程
1加快新城市中心区行政办公文化娱乐设施建设带动区周围商贸住宅开发已确定兴建项目：行政办事中心民会堂展示中心东莞剧院图书馆群众艺术馆科学技术博物馆青少年活动中心迎宾馆海关厦等
2完善市区道路交通网络提高道路通行力构筑现代化城市道路骨架已确定新建改建道路工程13项：五环境路东江道鸿福路运河路东城中路二环路莞龙路莞樟路旗峰路四环路莞太路环路红川路
3改善城市环境工程建设批公园已确定校绿化公园运河东二路休闲公园运河西宏远绿化公园草塘公园外计划建设沙郊野公园完善黄旗山公园二城市次干道两侧建筑物进行穿衣戴帽工程改善城市景观
4根城市建设需配套完善关市政公设施已确定建设项目完成市区污水处理厂期工程建设市区段运河进行级强化处理流市区运河水水质变清水质满足般工业水农业水娱乐水景观求建设市区垃圾焚烧厂解决市区垃圾处理问题建设新市区长途客运站市政公设施根城市建设需配建
二东莞市总体交通规划
规划全市干线路网结构体分三级：
级高速公路体系解决城市境快速外交通强化区域间快速联系包括已建广深珠高速南段已建成北段正建设莞深高速规划常虎高速海高速博深高速清塘高速总长度180公里全市均73公里百方公里
二级城市快速路体系承担城市组团间交通功长距离交通市区五环路核心西环加快城区常塘厦石龙等方联系东环加快城区虎门长安麻涌等方联系东环西环快速路联系构筑东莞市域范围完整快速路网城区组团虎门组团常组团快速相连总长度359公里全市均15公里百方公里
三级干线性干道体系承担组团间交通长距离客运交通终形成方格网形路网体系总长度1359公里全市均55公里百方公里
重视发展轨道交通加强接驳枢纽建设东莞市形成东西两翼带状城市形态两翼干道形成公交走廊带状城市形态导致交通需求集中需运量客运轨道支持应结合城市形态发展轴线布局客运轨道
目前珠江三角洲轨道网规划东莞市布设条轨道线路中条虎门广州深圳(香港)快速轨道条107国道布设城际线路承担东莞市西翼走廊轨道客流远期条番禺穿越莞城常城际线路承担东莞市东翼走廊轨道客流
根未客流分布特征东莞市需建设连通东西两翼轨道线路石龙客运枢纽莞城松山湖科技园两中心区轨道线路利现两条国家铁路线作城市通勤铁路东莞市未形成较完善市域轨道网络
建设轨道交通时重视线土利强化轨道站点周围增加居住功建设时建设完善接驳换设施意识集结城市外交通公交通步行交通甚汽车交通集约化方式提供交通服务提高城市综合交通体系效率
四期交通规划
改善东莞公路交通网东莞市政府已决定斥资逾40亿民币改善交通网络实现驾车时东莞目标
根东莞市城建规划东莞横成网高速公路基础辅四通八达级公路城市干道通港口铁路轻轨高速公路配合该市日益增长流物流信息流外交通提供便捷安全立体化交通解决方案
现南环高速清（溪）塘（厦）高速等项目已纳入规划范围莞深高速第二期正建设中常（）虎（门）高速年年底动工全长2258公里高速路全部建成东莞成全国唯拥四条高速公路城市
外境车辆进入市区减慢述行车速度东莞投资逾20亿民币年半年动工建设五条境路全长约288公里道路宽60米100米
外东江道鸿福路运河路莞（城）（石）龙路等12项公路基完成规划设计中莞（城）樟（木头）路旗峰路二环路四环路已进入施工阶段12条路改造预计投入逾20亿民币
外交通方面建设环市区高等级公路莞龙莞惠虎门方增加外公路形成17条外道路2条东西快速路2条南北高速公路组成外公路运输网络万江区规划建设型长途汽车客运总站莞城南城设中短途中型汽车客运站规划万江区龙湾洲建设东莞新港
五东莞交通项目工程
工程
介绍
环路
改造工程
环路改造工程运河东路东城中路全长约36公里创业路双四车道外余双六车道统铺设市政线进行环境设计已2002年5月8日动工2002年9月底完工
二环路
改造工程
二环路改造工程建设路红荔路全长约73公里道路断面建设路双四车道外余均双六车道统铺设市政线进行环境设计已2002年2月25日动工2002年底完工
四环路
改造工程
四环路东莞市市区东西走城市快速路西接107国道东接莞长路跨东莞道全长47公里目前市区东西车辆繁忙路段通改造满足交通功求基础成市区东西景观道
环境设计方面通结合道路两侧周边带环境绿化发挥道路环境生态作绿加强四环路绿量绿势四环路成条生态绿色走廊形成具绿色旋律简洁气生态效益立体景观独特道路景观效果
四环路道路断面统双八车道统铺设市政线东莞市规划院进行环境设计工程2002年2月15日动工9月底完工

五环路
五环路东莞市市中心城区外侧条城市环形快速交通系统四环路外广深高速公路莞深高速公路南环高速公路（正筹建）北环高速公路（规划建设）组成高速公路系统分流市区境交通连接市区组团交通沟通中心城区方道路网络减轻城市中心交通干道交通压力完善路网结构
五环路全长288公里估计工程投入16亿元初步规划方案分三段：西环107国道万江谷涌路段～绿色世界牌坊南环绿色世界牌坊～沙水库等水岭村东侧东环沙水库等水岭村东侧～莞龙路东莞守路口
五环路道路宽度60米100米等五环路境工程深圳市政院设计预计2003年9月旬动工
东江
道
工程
东江道王洲桥鸿福路 全长约74公里规划红线36m线建设五滨江公园：王洲滨江公园第二水厂滨江公园细村滨江公园万江桥滨江公园坝头滨江公园东江道北京市政院设计已2002年6月8日动工2003年6月底完工
鸿福路
工程
鸿福西路工程东莞道东江道全长约45公里规划红线60m贯通莞太路东江道路段改造东莞道莞太路路段该工程北京市政院设计已2002年6月8日动工预计2003年5月完工
运河路
改造工程
运河路改造工程王洲桥鸿福路全长约78公里中运河东路宽23m运河西路坝头桥红荔路口路宽23m宏远桥坝头桥路宽12m进行景观改造包括道路景观滨水台河堤护岸桥梁街边绿灯光明等容运河路改造工程北京市政院设计已2002年5月15日动工2003年2月底完工
东城中路
改造工程
东城中路改造工程东莞道王洲桥全长约53公里道路断面拓宽双六车道统铺设市政线进行环境设计东城中路改造工程东莞市规划院设计已2002年5月8日动工12月底完工
莞龙路
改造工程
莞龙路改造工程东城中路莞深高速公路东城出入口全长约5公里道路断面统双六车道统铺设市政线进行环境设计莞龙路改造工程东莞市规划院规划设计2002年5月8日动工预计2003年5月底完工
（接表）
莞樟路
改造工程
莞樟路改造工程民公园莞深高速公路横坑出入口全长约59公里中民公园东城东路双六车道东城东路莞深高速公路横坑出入口双八车道两条辅道统铺设市政线进行环境设计
旗峰路
改造工程
旗峰路改造工程岗贝路口立新莞长路口全长约585公里道路断面统双六车道统铺设市政线进行环境设计该工程东莞市规划院规划设计2002年2月25日动工2002年9月底完工
红川路
改造工程
红川路改造工程运河西路东江道全长065公里道路断面双四车道统铺设市政线进行环境设计 红川路改造工程东莞市规划院设计已2002年4月29日动工2002年9月底完工
莞太路
改造工程
莞太路改造工程宏远立交石鼓立交全长约64公里道路断面双八车道统铺设市政线进行环境设计工程东莞市规划院设计监理2002年6月20日动工2003年2月底竣工
坝头路
工程
坝头路工程东江道－运河东路工程城市次干道改造全长067公里包括车行道部分加铺沥青更新行道铺装统设计道路景观线更换明路灯坝头路工程市规划院设计预计年4月动工8月完工
东城南路改造工程
东城南路改造工程东城西路—东城中路城市次干道改造全长068公里包括车行道部分加铺沥青更新行道铺装统设计道路景观线更换明路灯东城南路改造工程市规划院设计预计年4月动工8月完工
东城中路改造工程
东莞道—王洲桥全长约53公里道路断面拓宽双六车道统铺设市政线进行环境设计
中心区道路网改造工程
中心区道路网改造工程包括元美路元美东路元美中路石竹路簪花路会展北路阳路阳光路936公里体工程车行道部分加铺沥青更新行道铺装统设计道路景观更换明路灯中心区道路网改造工程东南学市规划院设计计划开工时间年5月计划竣工时间年年底
鸿福东路（农批中心）八路（松山湖干线立交）改造
鸿福东路（农批中心）八路（松山湖干线立交）改造工程位东莞道—五环沙立交城市级干道建设全长55公里道路红线宽度60米设计车速60KMH双六车道设置鸿福东路（农批中心）八路（松山湖干线立交）改造工程深圳市政院设计预计年5月动工年底完工
鸿福路
东莞道—东江道全长约45公里规划红线60m贯通莞太路东江道路段改造东莞道莞太路路段

工程

松山湖快速干线
松山湖快速干线位五环沙立交——松山湖城市快速路建设全长81公里路宽120米双六车道带辅道松山湖快速干线工程深圳市政院设计年2月动工预计2004年3月完工
松山湖道建成市区松山湖现30分钟车程缩短10分钟方便市区松山湖联系松山湖开发建设提供便捷交通条件松山湖道成东莞市继东莞道条景观轴线发展走廊效提升东莞市城市形象市区—沙—松山湖机连体
港口道
位东莞市西部集散莞城虎门港间交通起点东江道鸿福路相接线西环快速路广深高速公路厚道路厚街道厚沙路家具道沙太路海高速公路进港北路进港道进港南路相接道滘镇厚街镇沙田镇全长约256公里中西环快速路海高速公路段城市快速干道余城市I级干道快速路段长163公里设计车速80公里时道路红线宽度120米双六车道带辅道干道段长93公里设计车速60公里时道路红线宽度60～80米双八车道线修建型立交4座跨桥5座型跨线桥2座
虎门港常虎高速
初步算年年底前动工
东部
快速路
位东莞市东北部区起五环快速路东南侧松山湖立交线寮步茶山东坑横沥石排企石桥头等7镇终接入东部工业园环城路全长21公里定位快速干道设计车速80公里时控制断面120米全线修建道路立交8座铁路立交1座跨河桥2座道路两侧20米宽绿化景观带






33 华南MALL商圈商业营环境
华南MALL商圈商贸发展整体状况
2002年珠三角区实现社会消费品零售总额354628亿元年增长114（高出全国均水26百分点）占全国重达87年提高02百分点城市中广州2002年社会消费品零售总额137068亿元超1000亿水深圳佛山超400亿元水发展速度方面东莞市（147）快
华南MALL商圈辐射珠三角区域商贸发展特点：
首先珠三角现代商贸零售业发展市场空间机遇动力种企业发愿行珠三角中国济体制改革市场化较早较快区
现代商贸零售业发展基市场机制推动政府扮演角色限投入资源少行政色彩淡薄
次作早接受现代商业零售业营理念方式珠三角区着丰富商品资源购买力资源商业资源商业企业组织规模营方式变革等全国商业行业居前列目前全省类商业批发零售贸易业网点124万千拥1771万方米市场350种综合专业市场4900三四年情况传统国合型商贸企业发展开始放缓数量减少营萎缩效益滑坡组织化规模化现代化程度越越低
第三方面现珠三角区传统国合商业民营企业外资企业已形成三鼎分立珠三角购买力消费潜力连锁商业具良发展前景产业吸引少社会资源投入珠三角现代商业零售业中传统国合商业然占席百货公司外连锁超级市场仓储商店便利店专卖店专业店等现代零售业态已起导决定作相社会部门行业济成份包括工业农业交通建筑房产部门办商业零售业少尤外资投资商业零售业利政府商业政策国合商业外非商业机构企业合作取营理更权动权珠江三角洲外资商业象WAL—MART（沃尔玛）TRUST—MART（）CARREFORE（家乐福）等仓储商店PARKN（百佳）华润万佳超级市场7—ELEVENAMPM便利店等已发展成规模较较影响力连锁营企业
第四特点注重短期回报技术构成高市场机制导珠江三角洲现代商业零售业发展资源源元化加政府商业政策投资者首考虑投入回报风险问题连锁超级市场减少投资加快回报商业企业应先进技术设施设备时显十分谨慎冷冻设备电子计算机理POS系统等投入少欠缺长远投资技术机构成高欠缺力商品商品结构合理资高投入高科技外资商业市场竞争时间长明显处劣势

分析珠三角商贸发展整体状况面继续商业业态角度解珠三角商业业态发展演变珠三角整中国陆商业发展定阶段商业业态社会优化组合成必然着济飞速发展珠三角传统商业业态商圈辐射力已明显满足需样相继历百货店便利店超级市场仓储式商场购物中心连锁超市仓储式货场五代商业形式第六代商业业态
——ShoppingMall（型零售业体众专业店辅助业态功商业服务设施形成聚合体）开始珠三角重城市相继出现目前国际商业发展高业态商业＋产模式推动正开始成现代商业流
然第六代商业业态已出现开始逐渐成流应该讲相段时间六种商业业态存目前珠三角情况说明点MALL兴起传统商业业态正积极争夺珠三角市场2002年种型零售企业包括超市百货店便利店专卖店折扣店等珠三角快速扩张仅广州市年新进入零售商20家开设百家卖场珠三角城市东莞例东莞贸局统计全市连锁企业已超2000家连锁店专卖店仓储式超市等商业业态已取代前单传统百货副食店零售格局
面进步分析广州东莞等珠三角城市商业发展关情况
广州
分析发现广州商业发展历四时期：
第时期：发式摊铺时期代表：高第街西湖夜市居民密集街时搭建摊铺营商品服装百货相时国营商店言发式摊铺销售方式灵活服务更显性商品新颖实惠吸引少广州市民四乡士甚外省市客商时期约20年着城市改造商业发展终新商业时代取代
第二时期：专业市场时期海印电器城白马服装商场专业市场时期代表通聚集统理市场变集中序营商环境更趋优化专业市场外省商客市场面客户（尤早期）省市体商户着省市商业崛起商品充盈专业市场影响位逐渐丧失然目前相长时期新出现商业业态存已流
第三时期步行街时期代表：北京路九路出城市形象改造需政府开始介入老城区商业业态改造步行街开始出现商业形态商铺功已局限购物层面时兼具旅游功成城市商业
名片局限方面步行街范围发展作更体现城市形象凸显旅游功难成商业流更新型商业业态出现成必然
第四时期购物中心时期代表：天河城正佳广场购物走集约化规模化元化商业发展必然集购物旅游饮食娱乐体型购物中心正迎合广州商业发展需目前广州商业发展正处购物中心时期购物中心步步进逼广州传统百货面生存挑战开始转型改造购物中心发展转型购物中心准购物中心广州百货厦年5月1日新翼广百广场开张摇身变型购物中心越越购物中心引进力店时选择百货店转专业店百货店发展范围已越越窄进行改造时运三种方式：增加休闲元素加入题概念引入型专业店
重点发展型购物中心广州计划10年建设45条商业街中20条重点商业街广州12区（市）均条重点商业街
市场竞争方面广州目前种业态存业态断圈设点广开分店扩规模广州商业竞争激烈程度空前白热种价格战促销手段层出穷商家利润降说实际店钱挣盲目圈布点领域泡沫增风险增说许新店开店阶段红火期继客源带倒闭浪潮竞争激烈外广州商业格局直处快速变化中新商业中心兴起老商业中心衰落新商业中心型SHOPPING MALL种综合性商业场容易积聚气容易受击相老商业中心功较单没种聚集气办法购物受影响气便失方面说SHOPPING MALL具更强生命力辐射力更强更满足市商业发展需现广州号称建SHOPPING MALL越越设位置势必会分散流彼利较理想天河城正佳广场处天河繁华商业段二者享流互相补充气更旺

东莞
东莞年日益成商家必争吉岛沃尔玛家乐福华润百佳等家外资知名零售企业
纷纷抢入
外年东莞商业步行街越越成种新时尚目前已完成正推出现代欧陆商业步行街东城风情步行街南城富民步行街（号称华南香榭里）愉景新时代广场步行街常镇商业步行街虎门镇商业步行街等众步行街散落东莞华南MALL说利素
特点目前东莞商业发展广州东莞作制造业基商业发展远没达理想规模然种业态齐全零星分散没形成真正意义类似广州天河商业繁华段综合性购物休闲旅游娱乐区域华南MALL说应该机会华南MALL想成功必须历天河城发展历程慢慢积聚气带动万江成东莞天河’成东莞真正意义CBD
二商圈范围建MALL项目情况
调查越越资正角逐准备进入广东珠三角MALL领域资包括三类：第类华润代表市公司雄厚资第二类铜锣湾华南MALL代表灵活独营销方式突围出民营资第三类中信代表具综合资源优势国资
完全统计未三年珠三角诞生15左右面积10—60万方米MALL时全国范围200左右面积10万方米资金数亿元MALL项目陆续马见未MALL竞争会非常激烈
年广东珠三角区MALL项目


名称
面积
(万方米)
项目进度
1
东莞
华南MALL
60

2
广州
天河正佳商业广场
30
2003年3月30封顶预计明年落成投入
3
广州
奥林匹克超级购物中心
31
预计年半年动工
4
深圳
深圳新城市购物中心
18

5
广州
香港太古集团——广州报业文化广场
18
2002年4月29日正式签约预计2006～2007年落成
6
深圳
岁宝购物中心
18

7
深圳
华润新城MALL
15
预计2004年前开业
8
深圳
西乡镇宝安凤凰城购物中心
13

9
中山
中山信新汇M ETROMALL
225
2002年10月28日落成

10
深圳
中信新城市广场


11
深圳
金光华商业广场


12
广州
天河城广场

开业
13
广州
中华广场

开业
14
广州
白云新城型购物中心
7

15
广州
光明广场
6

16
深圳
铜锣湾广场CMALL
8
开业
17
深圳
华侨城铜锣湾广场（OCT－CMALL）
10
2002年6月28日正式开业

面介绍建MALL项目：
（）广州
目前广州建规划中 SHOPPING MALL已5位奥林匹克体育场旁高盛集团投资号称亚洲（悉总面积高达40万方米）MALL位宏城广场旁正佳广场北京路西湖路交界处光明广场外白云机场搬迁块——白云新城兴建座型MALL

Ø 广州奥林匹克超级购物中心
点：广州天河区东圃镇黄村
规模：占31万方米配套车位5000
投资总金额：6亿元民币
年限：40年
性质：中外合资黄村济开发总公司香港高盛控股美居集团广州明实业限公司合作开发
营范围：百货针织品纺织品五金交电化工副食品卷烟酒类音响制品黄金饰品建筑材料装饰材料工艺美术品餐饮娱乐旅业书刊美容美发康体产品音响制品动植物
营方式：销售租赁代销代购营进出口加工服务连锁营
定位营规划理念：站购足（ONESTEP SHOPPING）中高档超型度假式购物商业群落广州市规模购物中心参欧美流行 SHOPPING
MALL模式规划建设整MALL集全方位业种满足消费者次消费购物新趋势集酒店汽车型百货型家居类商品题店市题乐园夜间娱乐设施超市流行服饰电子家电等产业体引进国际品牌配套包括餐饮（独创欧亚特色步行美食餐饮休闲街）美食广场网络服务商业互动SHOW等
现该物业整体规划建筑设计已完成正根入场商家求进行细部调整年11月已开始块建筑拆迁预计年半年动工招商方面德国建筑材料营集团OBI（欧倍德）世界第二零售商法国家乐福已初步決定进驻动工购物中心

Ø 太古汇——广州报业文化广场
中国陆首报业文化广场广州十五期间标志性文化设施位广州市天河区天河路天河东路交汇处毗邻广州铁号线天河体育中心站设施新建广州铁三号线相连香港太古产广州日报报业集团全资子公司——广州市洋房产开发公司合资建设营项目总投资额约40亿元民币（中广州日报报业集团投资18亿元太古产投资22亿元）占约5万方米总建筑面积45万方米型现代化设施包括2座写字楼1座五星级酒店（50层）1座文化中心1座购物中心建成中国首集艺术文化设施零售写字楼国际酒店体单项综合开发项目该文化广场项目已2002年4月29日正式签约预计2006～2007年落成

Ø 正佳广场
正佳广场位天河宏城广场旁占56762方米总建筑面积达42万方米工程分二期建设首期工程商业广场部分建筑面积30万方米已2003年3月30利封顶预计明年落成投入现已正式发售二期工程东西塔楼建筑面积12万方米分48层甲级写字楼30层豪华星级酒店时配备会展中心商务会议中心1500车位
正佳商业广场目标力争成广州市中心功全超级购物商场亚洲首座体验式购物乐园部规划观光题分7层7题购物公园
时容纳24家型力店零售店众品牌专卖店配套建设八菜系名店世界美食广场广交会展厅广州风情博物馆型婚礼教堂国高音乐喷泉型国际电影城（13间型电影院组成）7000方米室生态园林1万方米市题乐园（型迪斯尼乐园）威尼斯水城餐厅室山车超型真冰溜冰场攀岩水族馆等等设施营商品达150万种外电梯111台（中包括90台手扶梯14台垂直梯7台观光电梯）
正佳商业广场现已开始发售夹层单位面积10~30方米铺位业行营日营方时尚精品服饰百货等营特色采取开放式营模式规划建筑时招租标准降低门槛保证开业风格统
正佳建成预计利带动天河第商圈部聚合效应包括周边天河城广场天河购书中心天河电脑城时代广场摩登百货规划中太古购物广场报业广场等

Ø 白云新城型购物中心
白云新城商业中心白云机场现候机楼带核心区改造成综合性广场核心区划分出商贸办公区文化娱乐休闲商业金融区体育运动区四区域利两候机楼改建7万方米型购物中心周边建设零售服务设施计1～2 型货仓式商场4 ～6超级市场150～300间类零售店60～100家风味酒楼饮食店3 0～50文娱体育场5 0～80生活服务店1 ～2家星级酒店

Ø 光明广场
该商场座规模纯商业建筑占8千方米总建筑面积6万方米分两层面九层采取租售兼方式业已开盘

准备建设正建设MALL项目外深圳铜锣湾广场CMALL建造者——深圳铜锣湾百货限公司已开始进军广州市场做准备——准备进行员招聘选址
悉该公司年计划珠三角区开设三——四家连锁摩尔分店百货分店现正寻求广州产商合作机会广州店开业进行前期准备
（二）深圳
Ø 铜锣湾广场CMALL
铜锣湾广场1993年开始筹划1997年开始正式筹建1999年开业2001年1月10日铜锣湾百货力店铜锣湾广场开始崭新美式SHOPPING MALL业态出现深圳商业流阵华强北商业区称铜锣湾广场CMALL目前华南区美式购物中心全国首家SHOPPING MALL建成铜锣湾广场CMALL集购物休闲餐饮娱乐体举摆脱传统购物中心概念开业年业绩表现良现铜锣湾广场已聚集国国际知名品牌1000余种商品万种休闲项目20成深圳时尚发布
2001年铜锣湾广场开始战略性拓展——扩张铜锣湾广场二期工程铜锣湾量贩铜锣湾广场单店总营业面积升65万方米跃居时深圳市加饮食业成功品牌天天渔港入驻面积2万方米型饮食中心开业铜锣湾广场面积进步增8万方米
作深圳早MALL铜锣湾广场没完全搬欧美模式欧美MALL般设城郊城乡结合部停车场般占总面积13左右相铜锣湾广场选择闹市区作突破口

Ø 华侨城铜锣湾广场（OCT－CMALL）
国首座型景观式购物中心生态景观海洋文化规划题1999年初开始工程建设2002年6月28日正式开业
华侨城铜锣湾广场（OCT－CMALL）昆明世博园规划师美国HHCP国际设计限公司规划设计深圳华侨城集团深圳铜锣湾百货限公司投资7－8亿元民币兴建耗时4年广场位华侨城深圳湾酒店面深南道北欢乐谷二期间华侨城继旅游房产家电行业首度进军国零售业尖端业态
型SHOPPING MALL
广场建筑面积约85万方米（开业逐步增10万方米）位全生态环境中南北跨越13公里华夏艺术中心北侧起穿雕塑公园步行购物长廊踏着华侨城性化步行系统便进入MALL 核心购物区通新加坡风情木板跨街连廊达酒吧街生态广场整OCT—CMALL华侨城铜锣湾广场雕塑公园区核心购物区风情酒吧区生态广场区四功组团组成海洋文化＋生态景观式购物中心特色成华侨城第五景点拥全国惟6室景观中庭业种功相齐全融购物休闲游玩餐饮娱乐文化体位列目前深圳市四购物中心环境优雅休闲功停车便利（2600停车位）超型美式SHOPPING MALL
华侨城铜锣湾广场目标消费群体瞄准华侨城区游客东起福田香蜜湖西科技园蛇口等周边二级商圈目前招商工作已基完成力店包括铜锣湾百货沃尔玛购物广场易家侬家具广场等已入驻

Ø 华润新城MALL
位深圳市罗湖区金融商务中心区深南道宝安南路滨河道围合成占面积8万方米总建筑面积474万方米华润（集团）限公司投资40亿港元兴建华润新城MALL 2002年10月31日深圳罗湖区奠基预计2004年前中心区落成型购物中心核心集商业办公居住酒店等诸功体建筑群体
华润新城MALL计划投资期3年预计2004年前开业处深圳市繁华罗湖区未客户群居民香港游客

Ø 深圳新城市购物中心
深圳新城市购物中心项目位福田中心区水晶岛附总占面积76万方米总商业建筑面积达18万方米总投资额13亿元民币投资体国深圳商贸控股公司外中心区政府土入股该购物中心预计2004年底建成投入深圳市商贸投资控股公司深圳香江家私深圳市国际企业股份限公司三家商业企业负责营
深圳新城市购物中心规划三层层两层中层第层商业区第二层型停车场层商业建筑面积约2万方米设计沉式广场安排流出入口直通商业中庭二层建筑面积约8万方米配1500车位型停车场
国型购物中心深圳新城市购物中心设计具格两侧沉水系远整购物中心似水浮岛时空间创造然采光宜环境丰富购物中心空间层次景观外般型购物中心全部设栋建筑该购物中心三型建筑组成中商业面积约18万方米停车面积约10万方米建筑互相连接组成30万方米超型购物中心
深圳新城市购物中心参国外型购物广场购物中心基模式集种行业（购物餐饮旅游休闲娱乐金融贸易信息影视体）种商业业态（百货超市连锁专业店专门服务店）面积停车场体商业面覆盖深圳整珠三角区低容积率环境标志性商业综合体
Ø 岁宝购物中心
岁宝购物中心投资方外资该公司零售业务目前已深圳开设岁宝百货年销售额达5亿元民币岁宝购物中心原址位深圳国际展览中心投资方展览中心买准备展览中心旁边洲际酒店改造成购物中心预计3年开业
Ø 西乡镇宝安凤凰城购物中心
处深圳宝安区投资方宝安区西乡镇麻布村村委分四期兴建第期万方米2001年10月前已兴建完成第二期3万方米第三期4～5万方米第四期兴建面积达十万方米解该购物中心引进专业店建材店家居店等总营业面积达20万方米

（三） 中山
Ø 中山信新汇M ETROMALL
位中山市区超型购物中心2002年10月28日落成号称世界具突破性超级商业形式设备十分先进度假休闲娱乐购物等种消费形态集身整座购物中心高七层加700米景观步行街总面积225万方米











34 华南MALL商圈政策环境
广东传统商贸流通旅游省发展商业贸易流通旅游产业直政策倾斜重点珠三角作广东济发展快区政府发展商贸流通旅游产业中发挥积极作包括严格执行国家项优惠扶持关政策制订利商贸流通旅游产业发展方性优惠政策措施等等现着市场济发展济度提高政府角色发生根转变政府某产业扶持重点越越放创造利产业成长外部环境减少直接参程度分析华南MALL商圈政策环境时政府方面努力着手进行说明东莞深圳情况加说明

l 东莞
东莞市确定10年发展战略目标算10年时间东莞建设成国际制造业名城生态绿城文化新城特色现代化中心城市争取制造业相配套商贸科技信息服务等方面成区域性中心实现战略目标东莞市总发展思路网两区三张牌网指围绕中心城市目标东莞2465方公里作整体规划建设构筑水气路电网高标准基础设施全市生产力布局调整城市建设提供新发展台两区指建设城市新区松山湖科技产业园两区建成整体提高东莞聚集力竞争力三张牌城市牌外资牌民营牌东莞推动济社会发展着力点形成新发展优势增长动力
具体包括方面：
突出城市建设构筑新发展台年市镇两级投资88亿元进行城市建设年投入100亿元
二加快第三产业领域外开放贸易零售物流等服务业领域积极引进外资
三放手发展民营企业制定系列措施放开营领域等10方面扶持民营企业发展壮
四托铁路港口高速公路网建设松山湖虎门常三物流基力发展现代流通业
五发展旅游业投资百亿搞城建创建中国优秀旅游城市
具体华南MALL’项目东莞市万江区两级政部门全力支持专门成立华南MALL领导组项目审批报建资金配套整体规划然围绕该项目进行必配套项目工程建设正修建中万江区公汽车总站物流中心花卉博览中心建筑装饰材料商贸中心等配合支持华南MALL政府万江区政府估计投资40亿元东莞市约投资500亿元进行区市辅助投资改善华南MALL周边环境配套设施

l 深圳
深圳市专门出台关力发展现代商贸流通业意见商贸流通业实现商商传统商业现代商业传统服务业现代服务业转变具体政策扶持措施包括：
Ø 加强商业基础设施建设
Ø 改革行政理办法扶持连锁营发展
1．简化审批手续连锁企业直营门店申领（含换发变更年审）类营许证营业执原总部市级部门授权级部门统办理企业新开分店关部门批准核发许证分店辖区部门办理分店备案手续
2．放宽营限制连锁企业申请增加烟酒盐书籍报刊音制品金银饰品乙类非处方药品等专营专卖营范围申请增加公电话邮票片印等便民服务项目关部门应方便企业角度出发具备营条件企业予批准
3．集中报税市跨区营直营连锁企业实行总店税务机关统申报缴纳增值税营业税办法市财政税务部门妥善处理统纳税涉市区间区区间财税分配问题
4．进步规范执法检查关部门连锁企业分店检查应市级部门统安排集中进行防止市区重复交叉检查情况出现应集中配送中心总部予抽查门店重复检查部门部门级机构法定时限检查项目重复检查执法部门法需暂扣取样物品应开具暂扣清单标明数量
Ø 改革市场检查行政收费方法减轻商贸流通企业负担
商业饮食服务业企业进行检查收费办法改革试点企业动报检项目政府强制检查项目分收费处理政府相关部门强制检查项目发生费财政部门实际检测项目数量予核拨该项改革卫生防疫部门先行试点
Ø 商贸流通业重项目予电价优惠
六物流园区设立物流配送中心物流企业新增建设价优惠20％计收笋岗物流园区项目商业仓储50％计算五物流园区项目商业25％仓储75％计算物流配送项目价分期支付长期限3年商贸流通企业型冷库配送中心电工业电标准收取电费
Ø 加强现代商贸流通业财税政策支持
商贸流通企业配送中心建设中央动分拣系统物流信息集成系统商品销售信息化理系统等项目批准纳入深圳市技术改造项目计划享受技改贷款贴息低息款政策
流通企业引进信息理系统建设物流配送中心营生鲜熟食商品需设备等技术改造执行财政部国家税务总局关印发〈技术改造国产设备投资抵免企业税暂行办法〉通知（财税字［1999］290号）关规定
Ø 加展览业企业开拓国市场扶持力度
积极扶持工商业产品推销市场推广重展会国际性全国性型商业展会展会处培育期启动期受业展会恶性竞争影响收支衡适予财政补贴
第四章 层商圈消费者特征
章中心商圈1000样次级商圈550样边缘商圈450样2000样量调查数分析华南mall层商圈消费者口特征消费行特征确定华南MALL目标消费者特征
41层商圈消费者口特征
家庭特征
(1)家庭规模
调查显示三商圈消费家庭规模结构基致三商圈中三口家例均占三成次四口家占1820二口家例五口家相占1115六口家例少48


(2)家庭结构
消费者家庭调查数中中心商圈生育期家庭超半例次新婚期家庭占259满巢期家庭占199
次级商圈家庭结构中心商圈较接生育期新婚期次边缘商圈种家庭结构例较均新婚期家庭占242满巢期家庭占22生育期18


(3)婚姻状况
消费者婚姻状况已婚士中心商圈已婚未婚消费者例接次级商圈已婚士超六成边缘商圈餐店已婚士超七成


(4)家庭均收入
消费者家庭均收入数显示中心商圈低收入家庭占312次中低档收入次占25中档收入占13高收入占10
次级商圈边缘商圈家庭均收入结构较接次级商圈高收入家庭占247次中低档收入占233边缘商圈中低收入家庭占227次低收入占189高收入家庭占151

2口特征
(1)年龄结构
消费者样结构总体年龄趋年轻化2025岁次2530岁4555岁少中心商圈口年龄结构年轻化次级商圈边缘商圈年龄结构较均




(2)层商圈消费者男女例
次男女样结构根情况定中心商圈男女例接男性占538女性占462次级商圈男性占611女性占389边缘商圈男性占629女性占371
(3)层商圈消费者职业结构
调查显示中心商圈企事业＼公司般员工次级商圈企事业＼公司般员工 企事业＼公司理员体私营业边缘商圈企事业＼公司般员工体私营业


(4)层商圈消费者均月收入
调查显示三商圈消费者收入1000~1999元边缘商圈收入少
次级商圈收入 中心商圈1000元低收入例较高次级商圈低收入例2000~5000元中高收入例

(5)层商圈消费者班出行通常交通工具
消费者班出行通常交通工具调查中发现坐公交车＼铁驾驶私汽车＼轿车数例域商圈消费者交通工具惯略中心商圈消费者交通工具公交车＼铁步行
次级商圈消费者交通工具驾驶汽车＼轿车坐公交车＼铁边缘商圈驾驶汽车＼轿车





(6)层商圈消费者光顾型购物中心通常交通工具
消费者光顾型购物中心通常交通工具调查中发现消费者班出行光顾型购物中心通常交通工具样坐公交车＼铁驾驶私汽车＼轿车数例中心商圈消费者交通工具公交车＼铁步行
次级商圈消费者交通工具驾驶汽车＼轿车坐公交车＼铁边缘商圈驾驶汽车＼轿车



















42华南MALL层商圈目标消费者特征
更加目前华南MALL未目标消费者特征专门表示意光顾华南MALL消费者找出研究分析相关口特征：

中心商圈
次级商圈
边缘商圈
家庭均收入
中高收入家庭 （1000元－3000元）54％
中高收入家庭 （1000元－3000元）538％
中高收入家庭 （1000元－3000元）612％

收入
中高收入 （1000元－3000元）589％
中高收入 （1000元－3000元）602％
中高收入 （1000元－3000元）583％
年龄
年轻（20－35岁） 565％
中青年（20－30岁） 655％
中青年（20－30岁） 70％
性
男性稍 56％
男性居 633％
男性居 618％
职业
企事业＼公司般员工体私营业
企事业＼公司般员工理员体私营业
企事业＼公司般员工体私营业
班交通工具
步行坐公交车 513％
驾驶汽车轿车 427％
驾驶汽车轿车 406％
购物交通工具
步行坐公交车 541％
驾驶汽车轿车 417％
驾驶汽车轿车 401％
婚姻状况
已婚者稍 564
已婚 665％
已婚 669％
家庭结构
初婚者 497％
初婚者 549％
初婚者 503％


















43层商圈消费者消费行特征
购物消费行特征
中心商圈消费者购物惯
喜欢光顾购物场
喜欢光顾购物场型购物中心次超市型百货商场

光顾类购物场惯
购物中心
动机
购买家里需服装采购家里段时间食品品
光顾次数
消费者月均会光顾购物中心5次基购物
光顾时间
分430359消费者会周六日周周五周六日某天光顾购物中心
停留时间
消费者次光顾购物中心停留时间1时
百货商场
动机
采购家里段时间食品品外较重动机购买家里需服装购买耐消费品
光顾次数
消费者月均会光顾百货商场3次基购物
光顾时间
选择周六日周周五周六日某天光顾百货商场消费者分占327313
停留时间
消费者次光顾百货商场停留时间1时
货仓式商场超市
动机
采购家里段时间食品品外较重动机购买价廉物美商品
光顾次数
消费者月均会光顾货仓式商场超市5次基购物
光顾时间
分318389消费者会周六日周周五周六日某天光顾货仓式商场超市
停留时间
消费者次光顾货仓式商场超市停留时间50分钟左右
步行街
动机
动机购买家里需服装次较动机闲逛作种休闲享受
光顾次数
消费者月均会光顾步行街2次基购物
光顾时间
选择周六日光顾步行街消费者例高达304
停留时间
消费者次光顾步行街停留时间1半时左右
消费者喜欢类购物场
型购物中心
沃尔玛金沙湾新安黄河时装城吉岛
百货商场
天利天河城百佳华润沃尔玛
货仓式商场超市
百佳华润沃尔玛家乐福
消费者型百货商场购物中心消费情况
购物方面
消费者通常月该类购物场花费金额300元
餐饮方面
466消费者购物时会光顾该购物场餐饮服务均月会3次占光顾该类购物场次数375次餐饮消费金额30元
娱乐方面
200消费者型购物中心百货商场购物时会进行娱乐方面消费均月会2次占光顾该类购物场次数25次娱乐消费金额40元

次级商圈消费者购物惯
喜欢光顾购物场
喜欢光顾购物场型购物中心次超市型百货商场
光顾类购物场惯
购物中心
动机
购买家里需服装采购家里段时间食品品
光顾次数
消费者月均会光顾3次基购物
光顾时间
分424318消费者会周六日周周五周六日某天光顾



停留时间
消费者次光顾会停留时间1时
百货商场
动机
采购家里段时间食品品购买家里需服装
光顾次数
消费者月均会光顾3次购物2次占75
光顾时间
选择周六日周周五周六日某天光顾消费者例分378333
停留时间
消费者次光顾会停留时间1时
货仓式商场超市
动机
采购家里段时间食品品
光顾次数
消费者月均会5次基购物
光顾时间
分307429消费者会周六日周周五周六日某天光顾货仓式商场超市
停留时间
消费者次光顾货仓式商场超市停留时间50分钟左右
步行街
动机
购买家里需服装
光顾次数
消费者月均会光顾2次购物1次占50
光顾时间
分318231消费者会周六日周周五周六日某天光顾
停留时间
消费者次光顾会停留时间1半时左右
消费者喜欢类购物场
型购物中心
天河城广百太阳广场沃尔玛友谊
百货商场
广百天虹茂业友谊百佳
货仓式商场超市
百佳沃尔玛永亨隆万佳
消费者型百货商场购物中心消费情况
购物方面
消费者通常月该类购物场花费金额400元
餐饮方面
489消费者购物时会光顾该购物场餐饮服务均月会3次占光顾该类购物场次数60次餐饮消费金额50元
娱乐方面
173消费者型购物中心百货商场购物时会进行娱乐方面消费均月会2次占光顾该类购物场次数40次娱乐消费金额45元







边缘商圈消费者购物惯
喜欢光顾购物场
喜欢光顾购物场型购物中心次超市型百货商场
光顾类购物场惯
购物中心
动机
购买家里需服装采购家里段时间食品品
光顾次数
消费者月均会光顾4次购物3次占75
光顾时间
分480287消费者会周六日周周五周六日某天光顾



停留时间
消费者次光顾会停留时间50分钟
百货商场
动机
动机采购家里段时间食品品外较重动机购买家里需服装购买耐消费品
光顾次数
消费者月均会光顾3次购物2次占667
光顾时间
选择周六日周周五周六日某天光顾消费者例分331300
停留时间
消费者次光顾会停留时间43分钟
货仓式超市
动机
采购家里段时间食品品
光顾次数
消费者月均会光顾5次购物4次占80
光顾时间
分260460消费者会周六日周周五周六日某天光顾货仓式商场超市
停留时间
消费者次光顾货仓式商场超市停留时间50分钟左右
步行街
动机
动机购买家里需服装闲逛作种休闲享受没什目见合适商品买均15选择例
光顾次数
消费者月均会光顾4次购物3次占50
光顾时间
选择周六日光顾消费者例高达298183消费者选择周周五周六日某天光顾步行街
停留时间
消费者次光顾会停留时间1时左右
消费者喜欢类购物场
型购物中心
乐万佳惠阳商贸广场新世界吉岛
百货商场
万佳百佳华润乐恒金
货仓式商场超市
万佳百佳宜乐新七星
消费者型百货商场购物中心消费情况
购物方面
消费者通常月该类购物场花费金额300元
餐饮方面
42消费者购物时会光顾该购物场餐饮服务均月会2次占光顾该类购物场次数2857次餐饮消费金额50元
娱乐方面
207消费者型购物中心百货商场购物时会进行娱乐方面消费均月会2次占光顾该类购物场次数2857次娱乐消费金额60元




二餐饮消费行特征

中心商圈
次级商圈
边缘商圈
三十天
餐饮场消费次数
均3次
均4次
均4次
均次
餐饮消费金额
40元
50元
60元

节假日餐饮
中餐消费情况
均次数达2次均次消费20元
均次数达2次均次消费36元
均次数达2次均次消费40元
非中餐消费情况
消费者少光顾非中餐饮食场
进行非中餐餐饮消费例低消费者均光顾次数1次均次消费20元
进行非中餐餐饮消费例低均光顾次数1次均次消费125元
中国方风味
偏情况
选粤菜题川菜客家菜湘菜潮州菜副
粤菜题川菜客家菜潮州菜东北菜湘菜副
粤菜题川菜客家菜潮州菜湘菜东北菜副
外国风味偏情况
麦劳肯德基日菜
麦劳肯德基普通西餐日菜必胜客
麦劳肯德基普通西餐日菜必胜客韩国菜意利菜
喜欢酒楼食市餐馆
喜欢餐馆较分散集中度低相较喜欢麦劳肯德基利苑
喜欢餐馆较分散集中度低相较喜欢韩国菜馆
喜欢餐馆较分散集中度低必须喜欢韩国菜馆麦劳肯德基阿二靓汤
喜欢餐馆接受长路时间
部分中心商圈消费者愿意接受花费30分钟路程吃饭
部分次级商圈消费者愿意接受花费30分钟路程吃饭
部分边缘商圈消费者愿意接受花费30分钟路程吃饭










三娱乐消费行特征

中心商圈
次级商圈
边缘商圈
娱乐项目
偏情况
卡拉OK电影院市政公园网吧酒吧等娱乐项目较感兴趣喜欢光顾率相较高
购书中心书店书城卡拉OK酒吧市政公园保龄球馆桌球馆图书馆网吧综合游乐场题公园
购书中心书店书城卡拉OK酒吧桌球馆保龄球馆健身房网吧市政公园综合游乐场题公园

三十天娱乐消费情况
光顾
娱乐项目
高光顾例书店购书中心书城光顾率达27次卡拉OK厅图书馆电影院市政公园网吧酒吧等光顾率均10
书店购书中心书城光顾率达269次卡拉OK厅酒吧市政公园保龄球馆图书馆网吧桌球馆等
书店购书中心书城卡拉OK厅光顾率高分达231222酒吧桌球馆健身房保龄球馆网吧题公园等光顾率10
娱乐消费次数
均光顾娱乐场次数4次
均光顾娱乐场次数4次
均光顾娱乐场次数4次
次娱乐消费金额
均118元
均180元
均154元
三十天节假日娱乐情况
消费次数
均次数1次
均次数1次
均次数4次
消费金额
均25元
均40元
均345元
喜欢娱乐场接受长路时间
部分中心商圈消费者愿意接受花费30分钟路程娱乐
部分中心商圈消费者愿意接受花费60分钟路程娱乐
部分中心商圈消费者愿意接受花费60分钟路程娱乐














四旅游消费行特征

中心商圈
次级商圈
边缘商圈
半年旅游休假情况
外旅游休假例
接三成
例达三成
接35


旅游消费者偏旅游目类型
581士参加国省外游参加国省游占375
503士参加国省外游参加国省游占425
558士参加国省外游参加省游占404
旅游消费者偏旅游景点类型
超七成喜欢风景区旅游次喜欢名胜古迹题公园游乐场占分409275
超46喜欢风景区旅游次喜欢名胜古迹题公园游乐场占分243198
超四成喜欢名胜古迹次喜欢风景区题公园游乐场旅游占分246225
旅游消费者偏旅游休假次数
均1次
均1次
均1次
旅游消费者次消费金额
均次旅游休假消费消费额1000元
均次旅游休假消费消费额900元
均次旅游休假消费消费额600元
旅游消费者题公园消费状况
知名度高
题公园
深圳世界窗
番禺野生动物园
深圳锦绣中华
欢乐谷
广州东方乐园
番禺野生动物园
深圳世界窗
广州东方乐园
深圳锦绣中华
欢乐谷
深圳世界窗
番禺野生动物园
深圳锦绣中华
欢乐谷
广州东方乐园
题公园美誉度
（题公园）
深圳世界窗
番禺野生动物园深圳欢乐谷
番禺野生动物园
深圳世界窗
深圳欢乐谷
深圳世界窗
番禺野生动物园
深圳欢乐谷

题公园
深圳世界窗
番禺野生动物园
深圳欢乐谷
锦绣中华
深圳世界窗
番禺野生动物园
深圳锦绣中华
欢乐谷
深圳世界窗
番禺野生动物园
深圳锦绣中华
珠海园明新园
深圳欢乐谷
题公园忠诚度
（想）
番禺野生动物园
深圳欢乐谷
深圳世界窗
深圳世界窗
番禺野生动物园
深圳锦绣中华
欢乐谷
珠海园明新园
深圳欢乐谷
深圳锦绣中华
长隆野生动物园
游玩项目
均消费
均200元
均200元
均200元



四媒体接触惯特征

中心商圈
次级商圈
边缘商圈
媒体接触情况
常接触常媒体
电视报纸
电视报纸
电视报纸


较受消费者信赖媒体广告
电视广告
展示会
电台
报纸广告
电视广告
展示会
电台
报纸广告
电视广告
展示会
电台
报纸广告
电视
常收
电视频道
占前三位：
翡翠台
港台
凤凰卫视中文台
占前三位：
翡翠台
港台
凤凰卫视中文台
占前三位：
翡翠台
港台
凤凰卫视中文台
受欢迎
电视栏目
新闻栏目
电视新闻栏目
娱乐栏目
新闻栏目
电视新闻栏目
娱乐栏目
新闻栏目
电视新闻栏目
娱乐栏目
报纸
常阅读
报纸
广州日报
羊城晚报
南方市报
南方日报
广州日报
南方市报
羊城晚报
南方日报
广州日报
羊城晚报
南方市报
南方日报
常阅读
报纸栏目

国际新闻
国新闻
娱乐栏目
时尚潮流
国际新闻
国新闻
娱乐栏目
时尚潮流
国际新闻
国新闻
娱乐栏目
时尚潮流
常收听电台
东莞电台
珠江济台
广东音乐台
珠江济台
羊城交通台
广东音乐台
珠江济台
佛山电台
广东音乐台
杂志偏
读者
知音
家庭医生
读者
知音
家庭医生
读者
知音
家庭医生






第五章 消费者超型购物中心期需求
章中心商圈1000样次级商圈550样边缘商圈450样2000样量调查数分析华南mall层商圈消费者超型购物中心期分析消费者理想超型购物中心求
51 超型购物中心购物项目期求
项目
中心商圈
次级商圈
边缘商圈
服务项目
需求重视度排名
购物
娱乐
餐饮
返交通
题公园
型停车场
部交通服务
中心商圈消费者求中型停车场返交通等服务项目较重视
中心商圈消费者求中型停车场返交通等服务项目较重视
购物服务项目期求
购物环境
方便舒适符合性化设计
宽敞明亮方体
时尚新潮代表流行文化
方便舒适符合性化设计
方便舒适符合性化设计
宽敞明亮方体
购物业态类型
综合性百货商店货仓式商场
专卖店店铺专区
类商品交易市场偏较低
综合性百货商店仓式商场
类商品专卖店店铺专区
类商品交易市场偏较低
综合性百货商店
货仓式商场
专卖店店铺专区
类商品交易市场偏较低
综合性百货商场需求
进驻数量
2
2
2
档次求
高中低档次均衡中档兼高低档
高中低档次均衡中档兼高低档
高中低档次均衡中档兼高低档
希进驻品牌
百佳
沃尔玛
天
家乐福
华润
广百
天虹
百佳
友谊
新新
万佳
百佳
乐
信



项目
中心商圈
次级商圈
边缘商圈
货仓式商场求
进驻数量
2
2
2


希进驻品牌
百佳
沃尔玛
万家福

万佳

百佳
沃尔玛
万佳
万家福
百佳
万佳

沃尔玛
信

专
卖
店

店
铺
专
区


求
类型
服装类
鞋类
食品类
化装品日品类
家电类
手机类
电脑类
婴童品类
书店画廊类
运动衣鞋器材类
服装类
鞋类
食品类
化装品日品类
家电类
手机类
运动衣鞋器材类
婴童品类
电脑类
服装类
食品类
鞋类
家电类
化装品日品类
手机类
电脑类
婴童品类
运动衣鞋器材类
档次求
中档兼高低档高中低档次均衡
中档兼高低档高中低档次均衡
中档兼高低档高中低档次均衡

专
业
交
易
市
场


求
类型
服装
鞋类
日品
食品
化妆品
数码电器
电脑
手机
童服装玩具
服装
鞋类
日品食品
化妆品
电器
电脑
手机
童服装玩具

服装
鞋类
日品
食品
化妆品
电器
电脑
手机
童服装玩具等
档次求
中档兼高低档高中低档次均衡
中档兼高低档高中低档次均衡
中档兼高低档高中低档次均衡










52 超型购物中心餐饮项目期求
项目
中心商圈
次级商圈
边缘商圈
接受餐饮服务
性
80中心商圈消费者表示超型购物中心购物时会光顾设餐饮场
835次级商圈消费者表示超型购物城购物时会光顾设餐饮场
787边缘商圈消费者表示超型购物中心购物时会光顾超型购物中心设餐饮场
餐饮专区
特色偏
中国风味餐馆区
中国吃条街
日料理区
东南亚风情餐馆区
欧洲风情餐馆区
中国风味餐馆区中国吃条街
日料理区
东南亚风情餐馆区
欧洲风情餐馆区
中国风味餐馆区
中国吃条街
日料理区
东南亚风情餐馆区
欧洲风情餐馆区
餐饮专区
档次偏
中档兼高低档高中低档次均衡
中档兼高低档高中低档次均衡
中档兼高低档高中低档次均衡



























53 超型购物中心娱乐项目期求
项目
中心商圈
次级商圈
边缘商圈
接受娱乐服务性
表示会光顾超型购物中心时设立娱乐项目例达716
表示会游玩超型购物中心设立娱乐项目例较高达762
表示会游玩超型购物中心设立娱乐项目例达722
娱乐项目偏
书店书城购书中心
卡拉OK厅
图书馆
健身房
桌球馆
电影院线
游泳馆
网吧
酒吧
综合游乐场题公园
歌舞厅
书店书城购书中心
卡拉OK厅
酒吧
图书馆
综合游乐场题公园
健身房
游泳馆
保龄球馆
桌球馆
网吧
Disco
书店书城购书中心
健身房
卡拉OK厅
图书馆
保龄球馆
综合游乐场题公园
桌球馆
游泳馆
酒吧
俱乐部
网吧
电影院线
体育场馆
具体娱乐项目接受情况
溜冰项目
475受访者选择会玩选择会常玩10
50受访者选择会玩选择会常玩10
584受访者选择会玩选择会常玩6
三维电影项目
兴趣体验会常三维立体电影例合计超65
兴趣体验会常三维立体电影例合计接70
兴趣体验会常三维立体电影例合计超70
船购物方式
647士表示会接受
624士表示会接受
60士表示会接受明确表示会接受占84
家庭娱乐项目类型
合家乐
刺激
温馨
合家乐
刺激
温馨
合家乐
刺激
温馨
数码电影票价
61觉25元数码电影票价普通
605觉25元数码电影票价普通
702觉25元数码电影票价普通
型山车
612消费者觉型山车票价太贵
642消费者觉型山车票价太贵
636消费者觉型山车票价太贵
中型山车
觉中型山车票价太贵（482）略高觉中型山车票价便宜般例（457）
觉中型山车票价太贵次级商圈消费者刚半
中型山车票价太贵边缘商圈消费者接半觉便宜4
童山车
43消费者觉童山车票价般加觉便宜目标消费者合计刚半
童山车票价半数消费者接受
童山车票价半数消费者接受
电玩项目
超70消费者接受电玩项目票价
超75消费者接受电玩项目票价
75消费者接受电玩项目票价

第六章 消费者华南MALL接受度
61 华南MALL认知状况
调查显示绝部份受访者未听说华南MALL中心商圈受访者听说解约占10高级商圈认知率次级商圈边缘商圈认知华南MALL数太少分足30容分开商圈进行讨
华南MALL认知中45听提起30路14电视报道中知


认知率较高三种服务项目次：购物娱乐餐饮般购物中心普遍提供常规服务项目

听说华南MALL受访者数（61）知道位东莞万江二成知道东莞具体位置说准确外15位置清楚






62 华南MALL特色感知评价
听说华南MALL受访者七成透图片感受集购物娱乐休闲餐饮体特征半数感受超型特征接四成感受题公园吸引力调查显示受访者shopping mall概念较弱选项鸣占约成例


吸引力评分均值超6分项目分三：
1 世界七水名城建筑园林风情景观规划
2 船逛MALL独特交通方式
3 众国外品牌餐饮店风情吃汇聚
表明项目受访者吸引力较设计娱乐项目特色时应参考受访者偏进行合理安排
63 光顾华南MALL性迫切程度
中心商圈预期光顾华南MALL例高超八成表示会光顾次级商圈预期光顾例边缘商圈差表示会光顾华南MALL三层商圈占极少数超4见三层商圈消费者光顾华南MALL性较高

种迫切程度高低赋予分值进行均值计算三层商圈消费者光顾华南MALL迫切性分值结果显示中心商圈消费者光顾迫切程度高中超10表示恨马35表示等休息次级商圈光顾迫切程度低中表示果路进先亲友听说分约占成

注：种迫切程度赋值：
5分→恨第时间
4分→等休息
3分→果时间
2分→果路进
1分→先亲友听说
第七章 华南MALL建议
项目中消费者解理想超型购物中心期求面结合意见结提出华南MALL营策略建议
整体营服务项目规划
调查结果显示超型购物中心消费者希服务项目购物餐饮娱乐三项服务时三项服务十分重视项目消费者说超型购物中心没吸引力重购物项目餐饮项目娱乐项目做吸引住消费者
消费者选择服务项目偏项目重视程度放起进行分析发现购物餐饮娱乐等项目消费者偏较高项目消费者重视项目SWOT分析法项目果搞特色吸引力会快笼络住消费者令超型购物中心快开名气树立起良声誉

1服务项目资源分配例
根预测未华南MALL日均流量达20万左右华南MALL日均消费额达1200元中：购物项目贡献率49餐饮娱乐项目贡献率占占20结合消费者项目重视程度建议华南MALL购物餐饮娱乐三服务项目资源分配例分502020
2华南MALL市场定位
作理想超型购物中心调查显示消费者希超型购物中心体现购物天堂娱乐天堂商品价格优惠搞返交通营商品齐全成休闲娱乐购物度假综合体等营风格特色
消费者调查结果消费者通图片感知华南MALL较集中
集购物娱乐休闲餐饮身综合性购物场超型购物中心吸引力新题公园珠江三角洲区购物娱乐中心等评价
华南MALL种特色元素消费者较喜欢感兴趣世界七水名城建筑园林风情景观规划船逛MALL独特交通方式众国外品牌餐饮店风情吃汇聚等元素
根调查结果结合华南MALL商圈辐射范围特点建议：
n 华南MALL市场定位
采集购物娱乐休闲餐饮身珠江三角洲区购物休闲娱乐题公园定位
n 诉求点
购物娱乐天堂
世界七水名城建筑园林风情景观规划题公园
船逛MALL购物娱乐休闲乐园
世界风情风味谷等



二购物餐饮娱乐等服务项目规划
搞购物餐饮娱乐等项目必需迎合消费者需求根2000消费者调查样数明确解消费者购物＼餐饮＼娱乐等项目需求综合消费者意见逐消费项目提出建议
1购物方面
l 购物项目体现商品齐全品牌琳琅满目业态众满足种消费群需求购物天堂形象
l 调查结果三层商圈消费者喜欢光顾购物场中包括型购物中心超市 型百货商场建议华南MALL里时设立三种形式商业业态设立专卖店店铺专区专业交易市场结合次调查反映消费者购物中心停留时间逛商铺数量华南MALL设立娱乐餐饮项目情况达吸引消费者华南MALL呆半天流连忘返目成真正购物天堂建议华南MALL设立综合性百货商场少3货仓式商场超市3商铺专区10左右专业市场23争取消费者般购物闲逛达34时
l 购物场设计装潢：根调查结果消费者心目中理想购物场必须具特征：环境设计宽敞明亮方体感觉购物方便舒适符合性化设计装潢体现出时尚新潮代表流行文化外考虑商圈目标消费者年轻中青年中高收入家庭（1000元－3000元）收入水中高建议整华南MALL购物场设计装潢呈现出定品位现代感真正引领华南区流行文化潮流方便舒适符合性化设计
l 营档次商品根消费者需求建议采中档高低档辅整体营档次策略华南MALL整体档次太低中档商品时兼顾高消费群中低消费群需
l 专卖店店铺专区建议设立服装品牌专卖店店铺专区鞋类品牌专卖店店铺专区类食品店铺专区化装品日品专卖店店铺专区家电品牌专卖店店铺专区手机品牌专卖店店铺专区电脑品牌专卖店店铺专区婴童服装品玩具店铺专区书店画廊专区运动衣鞋器材等区域
l 专业交易市场方面然消费者较偏设立服装鞋类日品食品等物品交易市场数码电器电脑手机轿车展示交易区等偏特高结合华南MALL购物项目整体布局建议设立IT产品专业交易市场轿车展示交易市场
l 三层商圈受访消费者逛购物场动机动机包括采购家里段时间食品品购买家里需服装购买耐消费品购买价廉物美商品闲逛作种休闲享受 没什目见合适商品买等根动机建议购物场功定位首先围绕动机设定必须时满足需求购物场功进行区域划分耐消费品区价廉物美日常品食品区服装区等太分散外时店铺采出租形式招商招商时考虑点
2餐饮方面
l 餐饮服务项目体现世界风情风味谷形象提供中国风味世界风味美味佳肴做出特色
l 然调查显示数消费者太光顾非中餐饮食场选择非中餐餐饮消费例低集购物娱乐餐饮活动中消费者会改变时惯尝试新奇时较少吃风味建议华南MALL里餐饮风味安排例中餐占70左右外观风味餐饮占30左右
l 根调查结果建议选择中餐方风味时选粤菜川菜客家菜湘菜潮州菜东北菜辅
l 根调查结果建议重点选择外国风味：麦劳肯德基日菜普通西餐必胜客韩国菜意利菜
l 调查结果出约半左右消费者会选择购物场享受餐饮服务均次消费金额处3060元间建议华南MALL进行餐饮项目规划招商时考虑点餐饮消费水控制区间时辅高档众化消费场形成完善消费结构兼顾种消费档次消费者需求
l 类餐饮服务消费水规划时区根调查结果中餐消费价格水建议均次消费2040元非中餐消费价格水建议均次消费1020元
l 餐饮专区布局建议餐饮点离购物娱乐场间距离太远合理设计购物娱乐点餐饮点距离分散分布餐饮专区方便华南MALL购物场娱乐场消费
l 饮食方面成功关键素齐聚种风味外更重否建立良口碑广州天河城中华广场调查饮食实际做成功关键原吃风味色香味方面道正宗风味存定距离食物起错吃起甚街头店造成种情况原方面营者手艺精客太导致服务水降等考虑目前众型购物中心饮食项目容形式差异性明显建议华南MALL方面足功夫严格招商条件提高饮食口碑华南MALL吸引更消费者前消费者流连忘返
l 根华南MALL日均消费额预测值日均11193－12593万元消费额中餐饮消费额占20点难出应该饮食成购物配套服务定位突出饮食方便性价廉物美性味谋求饮食提高消费额提高价格样结果会适反果消费者购物余享受方便便宜美味饮食会影响次前积极性甚成次消费成负担

3娱乐方面
l 娱乐项目整体体现世界七水名城建筑园林风情景观规划题公园形象重点搞华南MALL聚集世界国风情优雅园林景观特新奇刺激游乐项目争取成珠三角影响知名度高购物型题公园
l 配合华南MALL风情景观设立适合娱乐休闲项目消费者走里玩里时集中设立23型游乐中心形成华南MALL部游乐热点区带旺气配合购物餐饮项目做集中分散机结合
l 娱乐项目设置考虑体现风格消费者较喜欢合家乐刺激温馨等类型家庭娱乐项目选择设立新奇刺激益智方没游乐项目
l 娱乐项目设置方面设立游乐项目外建议华南MALL应该设立涵盖受访者较偏项目：卡拉OK电影网吧酒吧购书中心书店书城市政公园保龄球桌球图书馆综合游乐场题公园健身房等满足层次消费者种娱乐需求
l 游乐项目票价收费必须符合消费者消费水档次中档采套票形式刺激消费者参娱乐消费
l 层商圈消费者企事业＼公司员工娱乐项目设计充分考虑消费者需设计团体性娱乐项目节目会提高企事业单位消费
三配套项目
l 配合华南MALL购物娱乐餐饮等服务项目华南MALL必须提供华南MALL交通型停车场部交通等服务项目
l 根调查结果光顾华南MALL90消费者提供公交通华南MALL商圈华南MALL华南MALL必须全面安排华南MALL交通建议通旅行社公交公司合作设部分线路交通方式建立覆盖整商圈交通网
l 短期必须采公交公司合作设部分路线交通方式建立覆盖东莞镇华南MALL交通网方便中心商圈消费者光顾华南MALL
l 积极旅行社合作配合旅行社开设华南MALL购物娱乐休闲旅游团组织次级商圈边缘商圈消费者光顾华南MALL扩华南MALL影响
l 项目调查预测华南MALL开业果日均流量达20万次左右驾车光顾华南MALL达2万次约华南MALL天光顾车辆达5000辆次左右估计需设立35004500车位停车场满足需
l 华南MALL搞外部交通时必须根华南MALL占广特点搞部交通建立方便消费者购物餐饮娱乐部交通网络搞华南MALL河船交通外应该设立电瓶车者民族特色三轮车黄包车轿子马车等类型部交通工具
四华南MALL市场推广
l 市场推广诉求点：
集购物娱乐休闲餐饮身珠江三角洲区购物休闲娱乐题公园
l 市场推广点：
购物娱乐天堂
家著名零售商家进驻购物城
世界七水名城建筑园林风情景观规划题公园
船逛MALL购物娱乐休闲乐园
世界风情风味谷
l 市场推广方式：
1广告投放：
· 消费者较信赖电视广告电台广告报纸广告建议广告投放媒体电视展示会电台报纸
· 电视方面建议选择翡翠台港台凤凰卫视中文台进行广告宣传推广重点选择电视新闻栏目娱乐栏目
· 报纸方面建议选择广州日报羊城晚报南方市报南方日报进行华南MALL宣传推广重点选择娱乐时尚潮流国际国新闻等栏目
· 电台方面建议选择东莞电台珠江济台羊城交通台广东音乐台佛山电台等电台进行华南MALL宣传推广
2展示会推广
通种展示会市场业界展示华南MALL风采报道华南MALL建设进展保持华南MALL市场影响力
3举办MALL发展战略坛推广
MALL国新兴商业零售业态市场热点举办周期性坛会议设立华南MALL形象行业位区位扩华南MALL影响
l 市场推广目标：
· 提高华南MALL知名度
华南MALL商圈范围消费者知道
· 树立华南MALL形象
集购物娱乐休闲餐饮身购物休闲娱乐题公园
· 建立华南MALL位
珠江三角洲区购物休闲娱乐题公园

五方面建议
l 建议发展贵宾消费者部分贵宾消费者提供消费方面优惠措施鼓励常带动更前消费优惠方法种样饮食娱乐项目享受折扣优惠等等
l 根预测华南MALL日均流量预测20万左右中心商圈流量占86次级商圈流量占98边缘商圈流量占415少段时间中心商圈消费者华南MALL客源重复消费者消费者交通方式选择时数选择公交车＼铁步行建议东莞提供免费交通服务华南MALL中心商圈间果受条件局限法全面提供免费交通建议贵宾卡顾客提供免费交通服务
l 建议开业初期部分服务免费果效果理想长期免费MALL部交通建议贵宾免费部分交通项目全免费样吸引更前增加顾客更成果收费项目会偿失
l 文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传

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