三峡广场景观文化MALL
物业投资分析报告
第部分 项目概况
三峡广场景观文化MALL位重庆沙坪坝区三角碑商贸中心核心段东起三角碑转盘西陈家湾天桥北文化广场双巷子步行街相连南通历史文化名广场绿色广场锦绣三峡广场组成部分目前重庆市商业步行系统时集景观文化商业体全新形态商业单位
第二部分 市场环境分析
项目区位条件评估
1区位条件：
重庆市中国继北京海天津第四直辖市时直辖市重庆城市特征核心式城市结构通常讲组团式城市群形成特城市嘉陵江长江众山丘分割然重庆分割沙坪坝组团区杨家坪组团区南坪组团区解放碑组团区观音桥组团区等组团区均独立中心区组团区中心完备商业系统政治系统组团区相距较远区域消费约90组团中心区
根相关理城市中心区域流物流资金流信息流分布均衡城市中心区域某部位形成聚集点结节点般中心区域土更活动强度更具吸引力般片范围繁华街区式商业中心聚集量专业商店综合性百货公司外汇聚饮食邮政影剧院银行保险交通等服务部门流车流量周围街口广场城市交通枢纽
三角碑区沙坪坝区济文化交通中心备受区委区政府重视规划成重庆市解放碑商圈外重庆市第二商圈该区域集中数城市广场广场间商业步行街相连间已分布着知名百货公司专业商店银行酒店影院等目前沙坪坝区消费集中区繁华商业中心尤年高速发展重庆市中心商圈位已直逼解放碑商圈
三峡广场景观文化MALL正位三角碑商业中心区核心段横贯东西理位置具重商业口岸价值根纽带目前三角碑区现城市广场连体时南北中心商业步行街相辅相成目前商业场串连形成体系形成目前重庆西南区城市中心步行商业系统
三峡广场景观文化MALL建成投入三角碑商业中心区规模堪北京王府井街海南京路广州中山路相美该区域独景观文化商业价值具极强影响性显著性辐射力三峡广场景观文化MALL段具极高商业口岸价值
2交通条件
三峡广场景观文化MALL三角碑区沙坪坝交通中心道路系统发达沙坪坝区通渝中区江北区九龙坡区磁器口镇等交通枢纽段外火车北站作客运站更方便沙区区联系交通通达度极高尤三峡广场景观文化MALL位环绕三角碑陈家湾商贸中心区道路系统中心目前环形道路交通系统天汽车通达次数极高定点统计数显示渝碚路汽车通行量时 万辆天流入三角碑商圈流量超20万次道路步行街方位联接更增加三角碑商圈接纳辐射力三峡广场景观文化MALL言三角碑段便捷交通条件项目辐射力影响力创造利条件
3配套条件
城市基础设施搞交通源供水通讯环保防灾抗灾条件城市少物质基础作沙坪坝中心商贸区三角碑区城市基础设施配套十分完善尤年三角碑商贸区城市基础设施条件较改善周边环形道路网建设城市广场商业文化广场历史文化名广场绿色广场建成双巷子步行街建成完成新建银贸厦华宇广场融信厦三角碑商圈城市基础设施配套水达全新高度成现代化城市商贸中心提供利基础支持三峡广场景观文化MALL建设提供强力支撑
4气方面
城市中导者活跃素作城市区域商业中心区域口密度越高消费力消费总量越时辐射影响力越
目前沙坪坝区综合济实力目前已位列重庆市城区第二位沙坪坝区均收入水消费力已位列重庆第位时沙坪坝区675万总口中三分二聚集三角碑商贸圈中心东部区域中尤区专院校师生口国权威济机构统计资料学生群体目前消费力强群体目前三角碑商圈天50万流量中学生占重该群体处三角碑商圈商业单位带限商机
三峡广场景观文化MALL处三角碑商圈枢纽节点位置吸引三角碑流力辐射力极强尤着项目建成三角碑商圈范围进步扩商圈流量目前提高2－3倍天独厚理位置三峡广场景观文化MALL成聚气中心商业单位
二政治济环境评估
1宏观方面
中国济持续保持高增速长拉动需政策实施已国民济走出九五期通货紧缩困境新世纪第五年计划——国民济十五计划中实施西部开发战略列国策中国加入WTO日益均重庆市提供前未发展机遇
重庆市作年轻面积直辖市九五期间紧紧抓住设立直辖市三峡移民迁建库区开发实施西部开发等重机遇国民济社会发展取显著成实现国民济快速增长国生产总值年均增长94均国生产总值年均增长88方预算财政收入年均增长177济结构调整取定进展三次产业结构1995年259423318调整2000年178413409城镇化水提高217固定资产投资五年累计完成2409亿元集中力量加快批基础设施建设城市形象明显提升民生活水提高城市居民均支配收入年均增长74达6276元
重庆市十五计划纲表明十五期间重庆济社会发展总体目标实施西部开发战略统揽济社会发展全局加速推进市场化信息化工业化城镇化促进国民济持续快速健康发展社会全面进步努力重庆建设成长江游济中心更发挥中心城市战略支撑外窗口辐射带动功国民济增长速度高全国均水发展总体水位居西部区前列民生活明显改善实现2010年前国生产总值2000年翻番国生产总值年均增长9均国生产总值年均增长86城乡居民收入增加生活质量较改善十五期间城镇居民均支配收入年均增长7左右农村居民均纯收入年均增长5左右2005年全市居民服务性消费重提高30城镇居民均住宅建筑面积增加24方米
重庆市济发展目标制订出三峡广场景观文化MALL建设投入拥绝佳宏观政治济环境
2区域方面
沙坪坝区作重庆市科教文化区拥批西南全国知名高等学府九五期间沙区政府利优势狠抓科技兴区工作国民济社会效益长足发展均国生产总值1995年1083美元增加2000年1536美元区属增加值八五末翻番区属济结构调整步伐加快第三产业重升提高72时企业改革进步深化公制企业改制面达90城区居民年均支配收入分达6500元基础设施建设加快完成214方米新区开发旧城改造沙区招商引资硬件基础
沙区十五计划纲表明沙区综合济实力保持城区前列国生产总值年均增长10均国生产总值年均增长85全区财政总收入年均增长10全社会固定资产投资年均增长15社会消费品零售总额年均增长13城镇居民年均支配收入年增长400元时十五计划务中进步三角碑中心商贸圈发展成重庆市第二商贸中心锦绣三峡广场工程列十五计划六工程做锦绣三峡广场工程组成部分三峡广场景观文化MALL拥拟政治济环境优势
三商业环境评估
1商业聚集效益繁华度
城市中心区里正常聚集数百家类型商店相应服务设施商务繁服务项目齐全社会需求物品应 供选择余具吸引力商业百货业发展已趋元化立体化商业服务中心吸引力取决聚集规模级聚集规模越服务功越完善级越高顾客吸引力越强相应繁华度越高现代消费观念购物休闲娱乐参观欣赏等站式服务需求单购某种商品某消费
三峡广场景观文化MALL正满足消费心理需求项商业服务结合体外三角碑商业中心北京王府井街海南京路等中心商业区样采商业步行街形式商业聚集效益繁华度高时三峡广场景观文化MALL面区域高例高密集度校园口群进行针性商业规划三峡广场景观文化MALL身具良商业聚集繁华度
2特色独具文化商业设计理念：
（1）核心店配置
般言核心店面积具较顾客吸引力（聚集气）时核心店理想位置商场里侧整卖场里侧希前核心店顾客够先商店两家核心店然理想做法分开设置商场两端顾客核心店间街道川流息根三峡广场实际情况确定三角碑附引进开放式书城作核心店时设置餐饮娱乐区保证整商场便利性流畅性更商城创造出更价值空间
（2）区域划分
A配组合原
针特性专卖店作适位置安排局限营安排景观文化MALL店铺营种类划分太细创造条魅力热闹街道区域划分采搭配组合原
l 搭配原——性商品构成相业态店相邻配置配置视线便顾客较购买
l 组合原——题象层业态店配置区域增加顾客逛街乐趣
B遵循述原景观文化MALL划分现代书城文化名时尚长廊休闲广场名品名店五区域满足消费者需求
（3）店铺空间
店铺空间影响日营者销售空间基三峡广场店数必须越越面积考虑外重提供顾客更商品选择
根现三峡广场店铺面积划分方法销售面积介8方米200方米间开间39m——15m间基够满足类商家需
（4）通道广场规划
通道功促顾客够更加舒适逛遍店铺核心店
三峡广场目前规划说更发挥条通道作面宽均24m中中心通道达48m外隔100m左右通道转弯方留出片较宽敞空间作休憩产品促销型广场样顾客达广场容易方街道继续走事实广场景观文化MALL言固重性前面提购物中心间生活交流场果没广场交流活动会受严重限制广场利喷泉雕塑品建筑挑空等设计手法增加魅力吸引消费者时广场设休憩座椅留活动空间作商业公园促销重场说：广场MALL面孔事实广场正应该三峡广场——景观文化MALL营差异化重手段
（5）勤空间规划
垃圾处理场
现行国外MALL垃圾处理方式预先集中方压缩处理行运走时餐饮业加入垃圾压缩外常必须加冷冻处理避免恶臭发生三峡广场垃圾处理场中应该考虑配置空调设施般垃圾处理场皆设置货运装卸场旁边便垃圾集中处理立运走三峡广场面积广时清运垃圾应该先行送处时垃圾集中统运处理场
（6）服务设施规划
A社区活动广场
三峡广场实际扮演成沙区居民生活活动中心角色营社区发展两者间应该相辅相成社区活动广场便成中项缺媒介出社区举办种集会外购物中心利沉式广场作种种艺术文化活动社会公关活动商品促销活动基三峡广场种功服务设施
B生活服务设施
然三峡广场成居民常出入场必须考虑居民日常生活需服务银行诊等然美容美发中心网吧酒吧茶坊相铺高档修鞋店等等
第三部分 项目特色分析
三角碑商圈建成重庆市第二商贸中心作重庆市沙坪坝区政府十五计划期间济发展目标锦绣三峡广场开发建设作十五计划六重点工程推动沙区济发展改变城市面貌早日实现目标具重意义作锦绣三峡广场重组成部分三峡广场景观文化MALL建设具显著特色：
1唯性－－托浓缩长江三峡然文景观锦绣三峡广场沙区科教文化区定位相呼应创造性景观文化商业步行街机结合开创全新景观文化商业模式国首创景观文化步行商业街项目立意理念规划方面全中国独树帜具唯性充分体现沙区政府超前发展意识重庆建成国际市气魄项目建成投入创造先天优势
2综合性――作景观文化商业体化城市中心商业建筑体通表现三峡流域巴楚文化风貌展现三峡工程恢宏浩微缩景观充分利景观价值景观纽带文化传播精髓处商业中心区托景观文化现代商业文明机结合形成合（中央步行街）联横（城市广场）中心步行商业街区娱乐休闲购物巧妙融合营造全新休闲消费文化充分体现现代商业中心综合性特点成重庆第二商贸中心标志性商业物业
3前瞻性――MALL作商业业态区域传统商业业态互补充时结合景观文化形态创造全新商业文化价值缔造现代城市商业文明象征三峡广场景观文化MALL具极强增值潜力持续发展力抵御风险力带动沙区重庆商业文化迈新台阶
总体言三峡广场景观文化MALL统性综合性前瞻性特色充分利天时利利条件项目建设发展奠定坚实基础
第四部分 三峡广场价格评估
项目定价
1重庆市商场租售价格分析
名称
售价（均价）
租金（元月米）
营类型
理位置
沙区明珠商场
1万元柜
300
服装饰品
沙区双巷子步行街
菜园坝商场
25000元米
250450
书刊批发鞋类服装干杂
渝中区菜园坝火车站广场
美侬商场
23000元米
280350
服装饰品
九龙坡区杨家坪广场
杨家坪防工程
23000元米
限营类型（产生明火业态外）
九龙坡区杨家坪广场转盘
南坪商场
18000元米
180250
服装饰品鞋类
南岸区宏声广场转盘
两路口商场
25000元米
250500
水果服装干杂钟表
渝中区两路口皇冠扶梯入口处
世纪商城
服装饰品
沙区渝碚路世纪广场商城
l 述项目均处该区域黄金段消费流量商业价值较区位优势明显
l 项目营类型传统商业业态整体营理概念没形成专业化市场规模效应
l 项目规划设计考虑休闲消费模式素较少功配套够完善
2三峡广场周边营业房项目调研
三峡广场周边营业房项目调研表（见附表）
l 述项目区位均沙区城区三角碑渝碚路带流量达10—15万次日目标消费群较商业房租售情况理想业态分布然传统商业模式
l 沙区城区作重庆第二商圈商业发达营业房租售例较
l 述部分项目配套设施般新商业济需求法满足局限传统济模式
l 通周边营业态调查排序服饰百货餐饮娱乐通信超市次酒店银行等商务配套较齐备整片区成熟度高
l 述部分营业房5年前开发项目底框结构形式开间2751m开间339m进深59m居中开间营业铺面仅双巷子雕塑广场年新开项目开间426m左右
l 华宇广场规模优势属沙区商业项目形成定商业氛围带动周边济发展覆盖面遍整沙区石桥铺袁家岗区尤白盛进驻更带动渝碚路带新商业模式发展
二三峡广场价格构成
项目营业房根区位价格11000元米——28800元米间均价18000元米售价包括机电费（动扶梯换新风中央空调系统烟感温感声光报警系统动喷淋系统滤清排烟系统滤毒清洗系统移动电话发射系统通讯系统）店面装修费（祥见项目装修标准）
三横较——投资三峡广场物超值
众周知原目前全国房产业总体太景气重庆房产例外房产发展正处相低潮阶段价值低估时购房置业物超值
国较海北京天津广州深圳等城市物业价格远高重庆市差距1倍着重庆济位迅速提升房产业作国民济支柱产业会迅速升温国发达城市较增值潜力更
述市区质项目较三峡广场物业配套营理新商业业态整合方面说性价优势明显时沙区政府十五规划目标沙区建设成重庆第二商务中心着济繁荣进步国外机构新济体中国中西部转移沙区中心商务区功进步完善中心商务区投资潜力会日益认识投资热会进步启动
述区质营业房较三峡广场区位中心效应明显配套设施营理较完善消费流量巨鉴十五期间沙区发展前景营业房增值空间较时投资动态计算投资收益率80左右（详见第五部分）快速回笼资金资产运作提供较时间空间
第五部分 投资收益分析投资形式较
投资形式较分析——国债股票动产投资评估
（） 风险中国国债存款收益分析
国债国家建设相关济需发行种国家财政担保信债券购买国债放心收益稳定种投资方式
年国债发行情况利率较年份低54购买10000元国债话年获取收益540元国债特点收益稳定受国家济形态影响种风险投资方式正失获取更高收益机会
银行存款数居民已惯种低收益投资方式收益稳定风险支取方便灵活投资收益率低特中国连续调低利率目前高定期存款利率仅225活期存款利率更低惊（099）说银行存款10000元年获取225元收益果活期存款仅获取99元收益没计算利息税
存款国债特点收益率低收益稳定明显风险种风险建立国家济较稳定发展基础果中国宏观济出现持续通货膨胀目前国债存款作保值计息情况风险非常特利息税开征更银行存款毫济意义回避种风险办法货币变成实物尤变成增值保值功效实物
（二） 风险收益股票投资分析
股票代表定股权价证券市场交易价格应股份公司营业绩基础
中国股市刚起步发育成熟中国常闻某炒股赚少炒股票赚赔少呢？实炒股票赚心情舒畅溢颜表炒股票赔心情愉快谈原愿说股市炒作程中产生社会货币总量增加终结果种似中国麻资产重组货币口袋流口袋程赢家始终证券公司国家输家数散户股民（长期果散户股民赢出场话）中国股市够完善程度种炒作投机投资意识信心没建立业绩股票定价格高价格高股票业绩理想骑黑马信息灵散户说种偶然难握中国股市炒股般规律七亏二赢见投资股票风险
果炒股目股票长期投资宗旨中国股市发展进程股市低迷时候般股票市盈率20倍左右股市疯狂时候般股票市盈率40倍左右股民说帐面投资收益率255介定期存款国债利息间股份公司全部利润分红股民实际收益率更低时种收益具相确定性公司业绩差甚亏损股票投资风险
（三） 动产投资分析
股票投资风险国债存款收益低时受物价波动影响什投资安全时较增长潜力呢？
国际中国海房产业发展情况房产投资较长时期价格总呈扬趋势增幅较香港30年里楼市价格涨十倍甚数十倍海15年里动产价格涨数倍甚十倍中国重庆市动产5年价格指数分1001211115512191124说重庆投资房产收益率12％－22％间相银行定期存款国债股票说高出许房产作种实物投资会物价涨贬值相反物价涨拉动房产价格轮番涨长时期房产投资具保值增值巨功效
土限性生性建土房屋层高层终总量限种限总量特极市场需特定域楼盘供量市场需求量形成巨反差导致价格涨
中国国家贸委中国国务院发展研究中心等单位联合组织次APEC（亚太合组织）成员华投资中企业营环境问卷调查结果外商华投资区位选择东部中西部致相东中西例403030西部区重庆占453见重庆投资环境西部区具较强较优势中国西部区重庆投资环境优
重庆直辖重庆正处前未迅猛发展阶段重庆西部较优势外商纷纷重庆加中央加快西部区发展西部区倾斜政策重庆迎千载难逢发展机遇切重庆房产带充满希未
二形式动产投资分析
中国投资惯：存款置业特前存款利率连续调交利息税天现金存入银行放家里已没什两样手中现金保值增值已成现金拥者关心问题什动产增值呢？先面分析
（） 住宅
住宅消费量动产中国重庆目前成套住宅空置面积达300万方米中集中渝中区渝北区住宅作生活场价格受户型结构环境相关配套设施影响住宅建成时间越久价值贬值越说住宅价格时间较敏感说住宅般具保值增值功效
重庆年住宅投资均年增加205％住宅竣工面积呈直线升均年增长265％城区三年199719981999均方米市场交易价格分995元1150元960元重庆房产投资商实力弱项目开发程中资金少前年银行非银行拆代价高住宅价格跌
（二） 写字楼
写字楼作办公场求建筑结构建设区位交通条件利办公需写字楼建行政区附写字楼承租象省外国外机构公司消费切实际重庆毕竟陆城市机构入住较少况投资写字楼方米十方米买买层层次投资况投资次租出适普通市民投资取
重庆年写字楼投资均年增加39％三年均方米市场交易价格分1708元1921元2447元均涨幅20％市场租赁价格分113元99元70元知写字楼价格总体呈降趋势
（三） 商场
商场作商品交易场重建设条件区位商场理位置决定商场租售价格决定进场商家营前景营收益商业房受行政区位居住环境影响受济区位流动口实质消费群交通运输条件历史消费惯等素影响商入住商场投资通商品交易获取盈利目宗旨赚钱某流动口实质消费群够商家带收益利润建该商业房租售价格高种租售价格高低商业房新旧程度实质关系相反某长时间商业交易行会逐渐形成某种消费惯说商业环境没实质恶化情况商业房投资具保值增值功效
重庆95年98年商业房建设投资分98175万元141372万元204346万元255712万元均年增长376％96年98年商业房销售面积分23万方米22万方米156万方米商场均方米销售价格分1827元3083元3272元均涨幅34％低涨幅62％期商场出租价格分118151133均涨幅62％均高期全部动产均价涨幅34％知商场租售价格总体呈升趋势涨幅较
住宅写字楼居家办公否合适愉快潜求房屋新旧程度价格圈套影响商场商品交易获取收益目欺房屋新旧价格没直接影响相反商场营越久营时间越长房屋租售价格反越高重庆百货楼现摊位租售价格高10年前价格许天门交易市场现房屋摊位租售价格均高出10年前价格许
说商场真正具保值增值动产商场均升值取决商场区位优势列特征：
1 统理统招租统广告包装统营商场升值机会商场物业象屋业产品升值决定综合理水众业承租营者统营理中兴旺程度中国北京海广东商场零售政非常段商场倒闭投资血进退维谷
2 纯商场概念升值潜力中国改革开放已成功告商品短缺时代商业概念变化商场纯粹摆放商品场商场已成购物休闲娱乐公活动市民活动中心三峡广场样集景观文化商业体现代化休闲购物娱乐综合性中心商业建筑限升值空间
三 三峡广场景观文化MALL投资收益分析
调查目前重庆市城区商业中心区营业门面月租金均：
解放碑：300－500元／方米 两路口：200－300元／方米
观音桥：250－400元／方米 杨家坪：250－400元／方米
火车站：200－250元／方米 南 坪：250－400元／方米
必须说明述数综合区位租金差异均值果佳黄金段租金翻倍
三峡广场位沙坪坝中心商贸区核心段租金水期应低两路口观音桥杨家坪等区远期接解放碑水
投资者角度投资物业进行租赁形式暂保守数租金180元／方米年租金递增8测算目前16000元方米五成十年揭购买三峡广场营业门面计首付8000元方米前十年单位面积投资流量分析： 单位：元方米
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
第9年
第10年
租金收入
2160
2333
2520
2722
2940
3175
3429
3700
3700
揭支出
1037
1037
1037
1037
1037
1037
1037
1037
1037
1037
物支出
180
180
180
180
180
180
180
180
180
净流量
1037
943
1116
1303
1505
1723
1958
2212
2483
2483
累计
1037
94
1022
2325
3830
5553
7511
9732
12206
14689
前十年单位面积物业投资总回报率：
14689元方米× 1（1+6）10 9037元方米×100 907
营者角度投资物业营形式目前三角碑商圈营利润相租金水50100计（扣包括租金营成相租金50100利润）取限（50）租金
180元／方米目前16000元方米五成十年揭购买三峡广场营业门面计首付8000元方米前十年单位面积投资流量分析：
单位：元方米
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
第9年
第10年
购房支出
8000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
揭支出
1037
1037
1037
1037
1037
1037
1037
1037
1037
1037
物支出
0
180
180
180
180
180
180
180
180
180
营收入
0
3240
3240
3240
3240
3240
3240
3240
3240
3240
年结转
0
9037
7014
4991
2968
945
1078
3101
5124
7147
净流量
9037
7014
4991
2968
945
1078
3101
5124
7147
9170
表中出目前三角碑商圈均营水限三峡广场景观文化MALL投资门面第五年收回投资开始稳步赢利
第六部分 关投资风险
市场济体制市场中投资行会风险相伴寻求风险收益间衡获合理期收益前提规避投资程中风险投资前位投资者必须进行决策重点探讨分析部分关三峡广场景观文化MALL投资风险
中国济未三五年国民济继续保持稳步增长势头三峡广场景观文化MALL良济态势环境仅较收益前景投资增值潜力容视体现：国际济形势转特东南亚济危机衡渡区国济已出现复苏态势中国进入WTO（世界贸易组织）已成定局国家实施西部开发政策位长江游济中心重庆带千载难逢机遇沙坪坝区区域济独特性强劲发展潜力三峡广场景观文化MALL处沙坪坝三角碑商圈独特商业机会良区域优势科学合理定价体系灵活付款形式投资提供较增值保值空间强力政策支持完善周售营服务模式提高抵御投资风险力
1国际济形势推动
世界济重特征全球济体化种相互存相互渗透相互推动相互钳制济特征破国家济成分特点国济更台相互竞争存发展全球济进步繁荣已众识
世界济美欧日等国集团带动进步呈现高增长低通胀特征亚洲国家济增长速度预计更快亚洲济提前恢复金融危机前水
国际济形势进步转刺激中国外贸出口增长进带动中国济高速增长国家重庆济发展带动城市生活水城市市民收水提高进推动重庆商业进步繁荣三峡广场景观文化MALL创造更广阔发展空间
2 中国加入WTO实现三峡广场景观文化MALL带发展机遇
中国加WTO已成定局中国济带前未高速变革发展机遇表现极刺激中国出口贸易进步提高拉动中国济持续发展中国出口贸易占重传统纺织机械轻工产品劳动密集型产品劳动密集型产品进步获发展空间全世界均中国统市场重庆作传统工业重镇传统工业会面新发展机遇
时刺激需增加出口利济增长合资企业外资企业迅速发展国际劳务合作规模会进步增长中国业质量形式体制业观念会发生变化素质导致职业生涯反差会进步加伴着知识济济全球化传统业形式受挑战城镇业机会更增加城市口增长三峡广场景观文化MALL创造更消费空间
3国家实施西部开发战略重庆济发展带前未发展机遇客观讲中国政府实施西部开发战略历史必然古中国东部海区处政治济中心海交通便利等诸素特中国改革开放重点发展东部海区中国东部海区济中西部进步15－20年东部区发展空间限发展已达积累发展阶段西部区相差甚远长会带中国区济发展衡进引发政治诸问题中国政府适时制订西部开发战略产业政策交通基础设施债转股外资引进政策等方面予东部海区更优惠举刺激西部济发展拉动西部城市济增长济增长直接受益该城市市民济增长会带动市民收入水消费水提高进城市商业创造更发展空间
4重庆市政府西部开发战略中利中央财政西部倾斜良机遇启动107项总投资额达2400亿元基础设施建设项目范围涵盖交通基础设施城市基础设施农林水利建设高校国债项目高新技术产业等1999年底中央财政已拨付重庆市政府10项目达33亿民币第批项目投资庞投资额项目实施3－5年极改善重庆投资环境增强重庆市吸引外资力加强重庆城区城市功辐射力进步激活重庆市城市带农村济繁荣加快城市化发展进程三峡广场景观文化MALL获千载难逢机会具更趋合理投资空间获限升值潜力
5关沙坪坝区区域济独特性强劲发展潜力三峡广场景观文化MALL处沙坪坝三角碑商圈独特商业机会良区域优势三峡广场景观文化MALL科学合理定价体系灵活付款形式投资提供较增值保值空间强力政策支持完善周售营服务模式提高抵御投资风险力（详见报告部分分析述）
6三峡广场景观文化MALL阶层职业者提供行投资机会
（1）中国历较历史时期计划济模式国家目前正处转型期（计划济踏步迈市场化济）社会历史原国体投资范围窄供体投资手段落体投资体投资意识弱抗风险力投资策划力营力投资体知识均较落关调查资料显示城市居民90％认银行储蓄投资渠道10％认炒股票投资手段肯定：中西部区普通市民观念远远没投资真正意识然投资市场成熟关系国海等市场济较发达区市民投资意识已非常成熟投资手段非常灵活投资知识抗风险意识力强
（2）国目前仅体投资范围窄品种少风险安全系数低中国正处济变革时期种投资市场规范投资体投资知识风险意识弱投资体理智盲目性缺乏理性分析机敏风格中国独特民族中国眼里动产投资宝贵尤城市中着房产业兴旺投资首选商业类物业中投资商业旺铺行放心投资方式俗话说富富离开商铺投资商铺真实性性绝投资见摸着心里踏实时象事股票基金等整天投资提心吊胆时房产市场日益规范政府关房产法律理十分严格商业类物业时变现短期出租营转永久性委托纪公司营委托专业商业公司营外济发展带动市场需求升商业类物业断升值投资回报稳定
三峡广场景观文化MALL适合类投资意识具备15万左右投资资金政府公务员职业士工农村劳动者教师保险推介纪律师商工业企业者士商业营者（买商铺营者）等
7国家1998年已连续五次调低存款利率扩需开征利息税推广实施存款署名制存款投资信心击时房产拉动需突破口银行揭方式购买商业楼宇鼓励体投资着中国济发展模式西方济日趋接轨原高存款利息高贷款利率现象济稳发展程中难现目前体投资置业佳切入时机
综述国家正处社会政治济变革时期着中国进入WTO中国济生活势必融入全球济体化中会中国普通市民消费观念文化理念中国济运行模式等等均会受击会更深切感受济变革带身种意想击变革程中原非常产业会变脆弱事稳定产业非常稳定收入士会处动荡中时会造新业机会产生新生贵族总中国会历漫长痛苦动荡时期（估计会30－50年间）漫长历史时期中常惯生活方式济生活源固化生活轨迹价值观生观等均会洗礼正应证句名言社会变法阻挡力量太社会变迎合实太渺
处社会变革时期更应该未雨酬缪留条稳定退路切退路终济源核心真诚希三峡广场景观文化MALL出现够成投资首选抓住机遇切未
第七部分 MALL诠释延展
MALL
着国民济增长重庆市民消费力逐步提高整体消费力已逐步接较发达城市消费水某方面消费力已达甚超目前国型城市消费水
年百货业方面早期土百货营者（重百商场新世纪百货等）台资外资百货逐步进军重庆市场（伊藤洋华堂太洋百货等）国际知名家乐福麦隆更雄心万丈已建立江山国外已营年型购物中心（shopping center称shopping MALL）重庆眼光投资营者积极策划进入密锣紧鼓筹备阶段
二MALL核心——站式消费现代商业发展必然趋势
谓题商场指根消费题划定较集中商场营范围里实现站式消费(One Stop Shop
ping)譬想未成年子女买礼品必费时间家家百货店找需趟玩具反斗城愿偿玩具反斗城切少年童关消费品应提供充分选择余题商场初表现形式专业市场国商业发展天做专业市场已远远够
着竞争日趋激烈现重庆整中国已进入商业聚焦时代做餐饮什菜做做川菜东北菜粤菜……商场聚焦想方设法通营容集中营方式系统化社会公众买相关东西时第时间想某商厦年出现形形色色专卖点（甚烟草专卖点）专业市场题商场家乐福山城超市类价商场总作消费者说生活节奏越越快谁愿意漫目标寻找想买商品总希点时间集中选择象范围选择商业聚焦概念便产生
商场否旺租旺销商场功定位直接相关毫针性推广取效果非常限市场中没行业零售业更敏锐感受趋势变化零售业方走市场方走问题零售业究竟会处走呢？言蔽专业化
天越越转题购物中心百货商店没落问题百货商店购物中心凝聚焦点方占风
百货商店VSshopping MALL
商场基原谁营焦点较集中谁赢家情势利时算原先市场声誉卓著济事商业竞争已进入专业化时代百货商店日渐式徽际购物中心趁势起趋势仅现重庆表现早年前美国已众周知事实美国玩具反斗城（Toys RUS）崛起典型代表目前全美国玩具反斗城连锁店达618家占玩具市场22％销售额外玩具反斗城海外分支293家美国规模玩具零售业者
玩具反斗城创始查理斯·拉察索〔Charles Lazarus〕开设家卖折玩具规模商场换句话说营焦点凝聚玩具响做法出奇制胜玩具业行业尝？电器装饰材料文具时装等等众门类商品正纷纷百货商店中剥离出形成富生机活力专业市场
里推崇种目前重庆市全新消费新观念—— shopping MALL站式消费（One Stop Shopping）
三三峡广场景观文化MALL开发构想
前述市场精细化专业化已国际走时问题出现——专业市场未集中区域消费者需返奔波导致时间精力金钱量浪费否成立项目零星分散型消费转化集中满足型消费类型专业市场集合市场中越越快生活节奏中免消费者谓损失？目光走更远——仅仅满足消费者购物需求设身处想购物空隙否需娱乐松弛？例餐饮娱乐等场设置仅反推旺盛气餐饮娱乐场会促进购物场销售两者相互作相互推动互势互造市前面市调部分中已印证想法行性城中城微缩购物中心概念已初步形成
果项目身考虑消费者素质否合适？区域消费接受度水线？消费重点什方面？项目身配套设施否妥善解决顾忧吸引投资消费？否区域消费带动城市整体消费？作重庆二级中心沙区段优势皆知作重庆科教文化区老百姓收入相稳固较高消费力毋庸置言尤重点沙区政府微缩三峡景观建设商业物业设置提供全新模式时沙区文化消费市场供严重足远未饱市场潜量等引发加沙区良社区形象消费力吸引量社区消费者前综述三峡广场——真正意义景观文化MALL已然呼欲出
第八部分 理模式
理机构组织架构
工商税务
沙区政府
发展商
业委员会会
营理委员会
项目招商办公室
物业理公司
商业理公司
财务部
办公室
二区理部
促销执行部
美工部
员培训部
三区理部
区理部
宣传企化部
副总理
副总理
副总理
总理
二营方式细
三营理章程
1理机构设立
业委员会汇发展商沙区政府工商税务部门联合成立营理委员会做三峡广场高营理机关牵头专业商业理公司接洽确定合作伙伴合作方式（理顾问）三峡广场营业房实施统营理确保商场序竞争持续发展时政府出面盘活商场商城营氛围工商税务等职部门协商营者商场开张头三年获相应税收减免等优惠措施吸引商场济流正常发展鉴业投资例差异营理委员会做出决议需通资双重生效切实保护中投资者权益
2三峡广场招商办公室成立
（1）基三峡广场投资者例较特点保证投资者投资收益化三峡广场营理委员会特设项目招商办公室汇业物公司商业理公司协调商铺实行统招商租赁确保业收益低8％商场营统性
（2）项目招商部职
l 直接营理委员会负责保障业投资收益目时符合商城统营规划原外招租
l 政府职机关协商商城优惠政策招商引资带动商城商气提供政策基础
l 根商城营题展开定招商确保商城持续发展
3商业理公司职设置
商城引进商业理公司属专业运营商业物业营公司实行总理负责制统筹安排商城营活动时总理营理委员会负责属三位副总理分商城推广包装营业务理勤理分设9部门具体工作
宣传企划部
l 负责商城整体形象包装推广计划广告执行
l 商家提供产品推荐服务产品展示会发布企划片区负责协调场时间安排问题
l 负责商家产品作促销企划方案协调美工部参制作审核
美工部
l 负责商城形象推广活动POP美工字招贴画制作
l 负责企划部产品推荐企划方案中推广包装制作工作包括美工字POP招画灯箱花车货柜包装等
促销执行部
l 负责商城促销活动产品促销活动费核算组织安排执行
l 促销活动产生效益进行统计评估调整修正
营片区理部
l 商城营业态范围划分进驻商家协商营范畴
l 企划部协调片区铺面装修风格
l 商家营业绩进行考评
l 营业员礼仪服务着装进行理
l 组织安排片区物流组织
l 统协调片区货柜POP招贴画摆放位置
l 负责商城日常理
l 负责业营理委员会物公司协商制定商城营理费取费标准
l 负责进驻商城商家货品采样鉴定接合商城营商品定位标准选择货物品牌
财务部
l 负责商城统财务收支理
l 负责商业理公司财务理
l 项目招商部协调理铺面租赁收支费
办公室
l 负责商业理公司勤业务工作
l 负责招商部营理委员会业间协调工作
培训部
l 营者代招营业员加培训包括（礼仪销售技巧财务收银着装等）
l 定期培训商城理员
l 制定员培训计划容
4 物公司设置
（1）物公司组织架构
总理1
办公室2
财务部
维修部
事务部
保安部
保洁部
会计1
出纳1
岗位2
岗位5
巡逻岗位3
固定岗位8
日常维修工1
机电维修工2
计岗位10数26
（2）部门职责
l 维修部：负责商城公设施维护保养店铺水电维修
l 保洁部：负责商城公通道日常清洁店铺提供清运垃圾服务
l 保安部：负责商城日常保卫巡逻工作
l 事务部：负责处理客户投诉根客户反映情况物方案进行动态调整
l 财务部：营理委员会报请物业理费取费标准理物业公司日常财务费时受营委员会委托代设备设施修基金
l 办公室：处理物业理公司日常事物
（3）服务项目
行政支持系统
l 分送留物包裹报纸信件传真电传特快专递提供留言物品转交等服务
l 办公室会场出租
l 商务中心营者提供代收代发email业务
l 通Internet国际互联网营者提供网络服务
勤支持系统
l 营者提供物流运输服务
l 营者提供定餐送餐服务
l 商家提供搬运服务
l 商家提供代办托运服务
物业理支持系统
l 商家垃圾装放置指定点天定时门收取垃圾
l 商城提供失物招领服务
l 公面清洗
l 商家提供花木出租维护服务
l 日常水电维修
l 店铺维修服务
l 店铺装饰装修服务
l 投诉受理
l 顾客物品托
l 保安服务
营支持系统
l 组织成立业营者俱乐部定期邀请济专家进行讲座开展联谊会加强业营者沟通二增强济信息交流业营者解全新济营模式提升身素质
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
物业投资分析报告
第部分 项目概况
三峡广场景观文化MALL位重庆沙坪坝区三角碑商贸中心核心段东起三角碑转盘西陈家湾天桥北文化广场双巷子步行街相连南通历史文化名广场绿色广场锦绣三峡广场组成部分目前重庆市商业步行系统时集景观文化商业体全新形态商业单位
第二部分 市场环境分析
项目区位条件评估
1区位条件：
重庆市中国继北京海天津第四直辖市时直辖市重庆城市特征核心式城市结构通常讲组团式城市群形成特城市嘉陵江长江众山丘分割然重庆分割沙坪坝组团区杨家坪组团区南坪组团区解放碑组团区观音桥组团区等组团区均独立中心区组团区中心完备商业系统政治系统组团区相距较远区域消费约90组团中心区
根相关理城市中心区域流物流资金流信息流分布均衡城市中心区域某部位形成聚集点结节点般中心区域土更活动强度更具吸引力般片范围繁华街区式商业中心聚集量专业商店综合性百货公司外汇聚饮食邮政影剧院银行保险交通等服务部门流车流量周围街口广场城市交通枢纽
三角碑区沙坪坝区济文化交通中心备受区委区政府重视规划成重庆市解放碑商圈外重庆市第二商圈该区域集中数城市广场广场间商业步行街相连间已分布着知名百货公司专业商店银行酒店影院等目前沙坪坝区消费集中区繁华商业中心尤年高速发展重庆市中心商圈位已直逼解放碑商圈
三峡广场景观文化MALL正位三角碑商业中心区核心段横贯东西理位置具重商业口岸价值根纽带目前三角碑区现城市广场连体时南北中心商业步行街相辅相成目前商业场串连形成体系形成目前重庆西南区城市中心步行商业系统
三峡广场景观文化MALL建成投入三角碑商业中心区规模堪北京王府井街海南京路广州中山路相美该区域独景观文化商业价值具极强影响性显著性辐射力三峡广场景观文化MALL段具极高商业口岸价值
2交通条件
三峡广场景观文化MALL三角碑区沙坪坝交通中心道路系统发达沙坪坝区通渝中区江北区九龙坡区磁器口镇等交通枢纽段外火车北站作客运站更方便沙区区联系交通通达度极高尤三峡广场景观文化MALL位环绕三角碑陈家湾商贸中心区道路系统中心目前环形道路交通系统天汽车通达次数极高定点统计数显示渝碚路汽车通行量时 万辆天流入三角碑商圈流量超20万次道路步行街方位联接更增加三角碑商圈接纳辐射力三峡广场景观文化MALL言三角碑段便捷交通条件项目辐射力影响力创造利条件
3配套条件
城市基础设施搞交通源供水通讯环保防灾抗灾条件城市少物质基础作沙坪坝中心商贸区三角碑区城市基础设施配套十分完善尤年三角碑商贸区城市基础设施条件较改善周边环形道路网建设城市广场商业文化广场历史文化名广场绿色广场建成双巷子步行街建成完成新建银贸厦华宇广场融信厦三角碑商圈城市基础设施配套水达全新高度成现代化城市商贸中心提供利基础支持三峡广场景观文化MALL建设提供强力支撑
4气方面
城市中导者活跃素作城市区域商业中心区域口密度越高消费力消费总量越时辐射影响力越
目前沙坪坝区综合济实力目前已位列重庆市城区第二位沙坪坝区均收入水消费力已位列重庆第位时沙坪坝区675万总口中三分二聚集三角碑商贸圈中心东部区域中尤区专院校师生口国权威济机构统计资料学生群体目前消费力强群体目前三角碑商圈天50万流量中学生占重该群体处三角碑商圈商业单位带限商机
三峡广场景观文化MALL处三角碑商圈枢纽节点位置吸引三角碑流力辐射力极强尤着项目建成三角碑商圈范围进步扩商圈流量目前提高2－3倍天独厚理位置三峡广场景观文化MALL成聚气中心商业单位
二政治济环境评估
1宏观方面
中国济持续保持高增速长拉动需政策实施已国民济走出九五期通货紧缩困境新世纪第五年计划——国民济十五计划中实施西部开发战略列国策中国加入WTO日益均重庆市提供前未发展机遇
重庆市作年轻面积直辖市九五期间紧紧抓住设立直辖市三峡移民迁建库区开发实施西部开发等重机遇国民济社会发展取显著成实现国民济快速增长国生产总值年均增长94均国生产总值年均增长88方预算财政收入年均增长177济结构调整取定进展三次产业结构1995年259423318调整2000年178413409城镇化水提高217固定资产投资五年累计完成2409亿元集中力量加快批基础设施建设城市形象明显提升民生活水提高城市居民均支配收入年均增长74达6276元
重庆市十五计划纲表明十五期间重庆济社会发展总体目标实施西部开发战略统揽济社会发展全局加速推进市场化信息化工业化城镇化促进国民济持续快速健康发展社会全面进步努力重庆建设成长江游济中心更发挥中心城市战略支撑外窗口辐射带动功国民济增长速度高全国均水发展总体水位居西部区前列民生活明显改善实现2010年前国生产总值2000年翻番国生产总值年均增长9均国生产总值年均增长86城乡居民收入增加生活质量较改善十五期间城镇居民均支配收入年均增长7左右农村居民均纯收入年均增长5左右2005年全市居民服务性消费重提高30城镇居民均住宅建筑面积增加24方米
重庆市济发展目标制订出三峡广场景观文化MALL建设投入拥绝佳宏观政治济环境
2区域方面
沙坪坝区作重庆市科教文化区拥批西南全国知名高等学府九五期间沙区政府利优势狠抓科技兴区工作国民济社会效益长足发展均国生产总值1995年1083美元增加2000年1536美元区属增加值八五末翻番区属济结构调整步伐加快第三产业重升提高72时企业改革进步深化公制企业改制面达90城区居民年均支配收入分达6500元基础设施建设加快完成214方米新区开发旧城改造沙区招商引资硬件基础
沙区十五计划纲表明沙区综合济实力保持城区前列国生产总值年均增长10均国生产总值年均增长85全区财政总收入年均增长10全社会固定资产投资年均增长15社会消费品零售总额年均增长13城镇居民年均支配收入年增长400元时十五计划务中进步三角碑中心商贸圈发展成重庆市第二商贸中心锦绣三峡广场工程列十五计划六工程做锦绣三峡广场工程组成部分三峡广场景观文化MALL拥拟政治济环境优势
三商业环境评估
1商业聚集效益繁华度
城市中心区里正常聚集数百家类型商店相应服务设施商务繁服务项目齐全社会需求物品应 供选择余具吸引力商业百货业发展已趋元化立体化商业服务中心吸引力取决聚集规模级聚集规模越服务功越完善级越高顾客吸引力越强相应繁华度越高现代消费观念购物休闲娱乐参观欣赏等站式服务需求单购某种商品某消费
三峡广场景观文化MALL正满足消费心理需求项商业服务结合体外三角碑商业中心北京王府井街海南京路等中心商业区样采商业步行街形式商业聚集效益繁华度高时三峡广场景观文化MALL面区域高例高密集度校园口群进行针性商业规划三峡广场景观文化MALL身具良商业聚集繁华度
2特色独具文化商业设计理念：
（1）核心店配置
般言核心店面积具较顾客吸引力（聚集气）时核心店理想位置商场里侧整卖场里侧希前核心店顾客够先商店两家核心店然理想做法分开设置商场两端顾客核心店间街道川流息根三峡广场实际情况确定三角碑附引进开放式书城作核心店时设置餐饮娱乐区保证整商场便利性流畅性更商城创造出更价值空间
（2）区域划分
A配组合原
针特性专卖店作适位置安排局限营安排景观文化MALL店铺营种类划分太细创造条魅力热闹街道区域划分采搭配组合原
l 搭配原——性商品构成相业态店相邻配置配置视线便顾客较购买
l 组合原——题象层业态店配置区域增加顾客逛街乐趣
B遵循述原景观文化MALL划分现代书城文化名时尚长廊休闲广场名品名店五区域满足消费者需求
（3）店铺空间
店铺空间影响日营者销售空间基三峡广场店数必须越越面积考虑外重提供顾客更商品选择
根现三峡广场店铺面积划分方法销售面积介8方米200方米间开间39m——15m间基够满足类商家需
（4）通道广场规划
通道功促顾客够更加舒适逛遍店铺核心店
三峡广场目前规划说更发挥条通道作面宽均24m中中心通道达48m外隔100m左右通道转弯方留出片较宽敞空间作休憩产品促销型广场样顾客达广场容易方街道继续走事实广场景观文化MALL言固重性前面提购物中心间生活交流场果没广场交流活动会受严重限制广场利喷泉雕塑品建筑挑空等设计手法增加魅力吸引消费者时广场设休憩座椅留活动空间作商业公园促销重场说：广场MALL面孔事实广场正应该三峡广场——景观文化MALL营差异化重手段
（5）勤空间规划
垃圾处理场
现行国外MALL垃圾处理方式预先集中方压缩处理行运走时餐饮业加入垃圾压缩外常必须加冷冻处理避免恶臭发生三峡广场垃圾处理场中应该考虑配置空调设施般垃圾处理场皆设置货运装卸场旁边便垃圾集中处理立运走三峡广场面积广时清运垃圾应该先行送处时垃圾集中统运处理场
（6）服务设施规划
A社区活动广场
三峡广场实际扮演成沙区居民生活活动中心角色营社区发展两者间应该相辅相成社区活动广场便成中项缺媒介出社区举办种集会外购物中心利沉式广场作种种艺术文化活动社会公关活动商品促销活动基三峡广场种功服务设施
B生活服务设施
然三峡广场成居民常出入场必须考虑居民日常生活需服务银行诊等然美容美发中心网吧酒吧茶坊相铺高档修鞋店等等
第三部分 项目特色分析
三角碑商圈建成重庆市第二商贸中心作重庆市沙坪坝区政府十五计划期间济发展目标锦绣三峡广场开发建设作十五计划六重点工程推动沙区济发展改变城市面貌早日实现目标具重意义作锦绣三峡广场重组成部分三峡广场景观文化MALL建设具显著特色：
1唯性－－托浓缩长江三峡然文景观锦绣三峡广场沙区科教文化区定位相呼应创造性景观文化商业步行街机结合开创全新景观文化商业模式国首创景观文化步行商业街项目立意理念规划方面全中国独树帜具唯性充分体现沙区政府超前发展意识重庆建成国际市气魄项目建成投入创造先天优势
2综合性――作景观文化商业体化城市中心商业建筑体通表现三峡流域巴楚文化风貌展现三峡工程恢宏浩微缩景观充分利景观价值景观纽带文化传播精髓处商业中心区托景观文化现代商业文明机结合形成合（中央步行街）联横（城市广场）中心步行商业街区娱乐休闲购物巧妙融合营造全新休闲消费文化充分体现现代商业中心综合性特点成重庆第二商贸中心标志性商业物业
3前瞻性――MALL作商业业态区域传统商业业态互补充时结合景观文化形态创造全新商业文化价值缔造现代城市商业文明象征三峡广场景观文化MALL具极强增值潜力持续发展力抵御风险力带动沙区重庆商业文化迈新台阶
总体言三峡广场景观文化MALL统性综合性前瞻性特色充分利天时利利条件项目建设发展奠定坚实基础
第四部分 三峡广场价格评估
项目定价
1重庆市商场租售价格分析
名称
售价（均价）
租金（元月米）
营类型
理位置
沙区明珠商场
1万元柜
300
服装饰品
沙区双巷子步行街
菜园坝商场
25000元米
250450
书刊批发鞋类服装干杂
渝中区菜园坝火车站广场
美侬商场
23000元米
280350
服装饰品
九龙坡区杨家坪广场
杨家坪防工程
23000元米
限营类型（产生明火业态外）
九龙坡区杨家坪广场转盘
南坪商场
18000元米
180250
服装饰品鞋类
南岸区宏声广场转盘
两路口商场
25000元米
250500
水果服装干杂钟表
渝中区两路口皇冠扶梯入口处
世纪商城
服装饰品
沙区渝碚路世纪广场商城
l 述项目均处该区域黄金段消费流量商业价值较区位优势明显
l 项目营类型传统商业业态整体营理概念没形成专业化市场规模效应
l 项目规划设计考虑休闲消费模式素较少功配套够完善
2三峡广场周边营业房项目调研
三峡广场周边营业房项目调研表（见附表）
l 述项目区位均沙区城区三角碑渝碚路带流量达10—15万次日目标消费群较商业房租售情况理想业态分布然传统商业模式
l 沙区城区作重庆第二商圈商业发达营业房租售例较
l 述部分项目配套设施般新商业济需求法满足局限传统济模式
l 通周边营业态调查排序服饰百货餐饮娱乐通信超市次酒店银行等商务配套较齐备整片区成熟度高
l 述部分营业房5年前开发项目底框结构形式开间2751m开间339m进深59m居中开间营业铺面仅双巷子雕塑广场年新开项目开间426m左右
l 华宇广场规模优势属沙区商业项目形成定商业氛围带动周边济发展覆盖面遍整沙区石桥铺袁家岗区尤白盛进驻更带动渝碚路带新商业模式发展
二三峡广场价格构成
项目营业房根区位价格11000元米——28800元米间均价18000元米售价包括机电费（动扶梯换新风中央空调系统烟感温感声光报警系统动喷淋系统滤清排烟系统滤毒清洗系统移动电话发射系统通讯系统）店面装修费（祥见项目装修标准）
三横较——投资三峡广场物超值
众周知原目前全国房产业总体太景气重庆房产例外房产发展正处相低潮阶段价值低估时购房置业物超值
国较海北京天津广州深圳等城市物业价格远高重庆市差距1倍着重庆济位迅速提升房产业作国民济支柱产业会迅速升温国发达城市较增值潜力更
述市区质项目较三峡广场物业配套营理新商业业态整合方面说性价优势明显时沙区政府十五规划目标沙区建设成重庆第二商务中心着济繁荣进步国外机构新济体中国中西部转移沙区中心商务区功进步完善中心商务区投资潜力会日益认识投资热会进步启动
述区质营业房较三峡广场区位中心效应明显配套设施营理较完善消费流量巨鉴十五期间沙区发展前景营业房增值空间较时投资动态计算投资收益率80左右（详见第五部分）快速回笼资金资产运作提供较时间空间
第五部分 投资收益分析投资形式较
投资形式较分析——国债股票动产投资评估
（） 风险中国国债存款收益分析
国债国家建设相关济需发行种国家财政担保信债券购买国债放心收益稳定种投资方式
年国债发行情况利率较年份低54购买10000元国债话年获取收益540元国债特点收益稳定受国家济形态影响种风险投资方式正失获取更高收益机会
银行存款数居民已惯种低收益投资方式收益稳定风险支取方便灵活投资收益率低特中国连续调低利率目前高定期存款利率仅225活期存款利率更低惊（099）说银行存款10000元年获取225元收益果活期存款仅获取99元收益没计算利息税
存款国债特点收益率低收益稳定明显风险种风险建立国家济较稳定发展基础果中国宏观济出现持续通货膨胀目前国债存款作保值计息情况风险非常特利息税开征更银行存款毫济意义回避种风险办法货币变成实物尤变成增值保值功效实物
（二） 风险收益股票投资分析
股票代表定股权价证券市场交易价格应股份公司营业绩基础
中国股市刚起步发育成熟中国常闻某炒股赚少炒股票赚赔少呢？实炒股票赚心情舒畅溢颜表炒股票赔心情愉快谈原愿说股市炒作程中产生社会货币总量增加终结果种似中国麻资产重组货币口袋流口袋程赢家始终证券公司国家输家数散户股民（长期果散户股民赢出场话）中国股市够完善程度种炒作投机投资意识信心没建立业绩股票定价格高价格高股票业绩理想骑黑马信息灵散户说种偶然难握中国股市炒股般规律七亏二赢见投资股票风险
果炒股目股票长期投资宗旨中国股市发展进程股市低迷时候般股票市盈率20倍左右股市疯狂时候般股票市盈率40倍左右股民说帐面投资收益率255介定期存款国债利息间股份公司全部利润分红股民实际收益率更低时种收益具相确定性公司业绩差甚亏损股票投资风险
（三） 动产投资分析
股票投资风险国债存款收益低时受物价波动影响什投资安全时较增长潜力呢？
国际中国海房产业发展情况房产投资较长时期价格总呈扬趋势增幅较香港30年里楼市价格涨十倍甚数十倍海15年里动产价格涨数倍甚十倍中国重庆市动产5年价格指数分1001211115512191124说重庆投资房产收益率12％－22％间相银行定期存款国债股票说高出许房产作种实物投资会物价涨贬值相反物价涨拉动房产价格轮番涨长时期房产投资具保值增值巨功效
土限性生性建土房屋层高层终总量限种限总量特极市场需特定域楼盘供量市场需求量形成巨反差导致价格涨
中国国家贸委中国国务院发展研究中心等单位联合组织次APEC（亚太合组织）成员华投资中企业营环境问卷调查结果外商华投资区位选择东部中西部致相东中西例403030西部区重庆占453见重庆投资环境西部区具较强较优势中国西部区重庆投资环境优
重庆直辖重庆正处前未迅猛发展阶段重庆西部较优势外商纷纷重庆加中央加快西部区发展西部区倾斜政策重庆迎千载难逢发展机遇切重庆房产带充满希未
二形式动产投资分析
中国投资惯：存款置业特前存款利率连续调交利息税天现金存入银行放家里已没什两样手中现金保值增值已成现金拥者关心问题什动产增值呢？先面分析
（） 住宅
住宅消费量动产中国重庆目前成套住宅空置面积达300万方米中集中渝中区渝北区住宅作生活场价格受户型结构环境相关配套设施影响住宅建成时间越久价值贬值越说住宅价格时间较敏感说住宅般具保值增值功效
重庆年住宅投资均年增加205％住宅竣工面积呈直线升均年增长265％城区三年199719981999均方米市场交易价格分995元1150元960元重庆房产投资商实力弱项目开发程中资金少前年银行非银行拆代价高住宅价格跌
（二） 写字楼
写字楼作办公场求建筑结构建设区位交通条件利办公需写字楼建行政区附写字楼承租象省外国外机构公司消费切实际重庆毕竟陆城市机构入住较少况投资写字楼方米十方米买买层层次投资况投资次租出适普通市民投资取
重庆年写字楼投资均年增加39％三年均方米市场交易价格分1708元1921元2447元均涨幅20％市场租赁价格分113元99元70元知写字楼价格总体呈降趋势
（三） 商场
商场作商品交易场重建设条件区位商场理位置决定商场租售价格决定进场商家营前景营收益商业房受行政区位居住环境影响受济区位流动口实质消费群交通运输条件历史消费惯等素影响商入住商场投资通商品交易获取盈利目宗旨赚钱某流动口实质消费群够商家带收益利润建该商业房租售价格高种租售价格高低商业房新旧程度实质关系相反某长时间商业交易行会逐渐形成某种消费惯说商业环境没实质恶化情况商业房投资具保值增值功效
重庆95年98年商业房建设投资分98175万元141372万元204346万元255712万元均年增长376％96年98年商业房销售面积分23万方米22万方米156万方米商场均方米销售价格分1827元3083元3272元均涨幅34％低涨幅62％期商场出租价格分118151133均涨幅62％均高期全部动产均价涨幅34％知商场租售价格总体呈升趋势涨幅较
住宅写字楼居家办公否合适愉快潜求房屋新旧程度价格圈套影响商场商品交易获取收益目欺房屋新旧价格没直接影响相反商场营越久营时间越长房屋租售价格反越高重庆百货楼现摊位租售价格高10年前价格许天门交易市场现房屋摊位租售价格均高出10年前价格许
说商场真正具保值增值动产商场均升值取决商场区位优势列特征：
1 统理统招租统广告包装统营商场升值机会商场物业象屋业产品升值决定综合理水众业承租营者统营理中兴旺程度中国北京海广东商场零售政非常段商场倒闭投资血进退维谷
2 纯商场概念升值潜力中国改革开放已成功告商品短缺时代商业概念变化商场纯粹摆放商品场商场已成购物休闲娱乐公活动市民活动中心三峡广场样集景观文化商业体现代化休闲购物娱乐综合性中心商业建筑限升值空间
三 三峡广场景观文化MALL投资收益分析
调查目前重庆市城区商业中心区营业门面月租金均：
解放碑：300－500元／方米 两路口：200－300元／方米
观音桥：250－400元／方米 杨家坪：250－400元／方米
火车站：200－250元／方米 南 坪：250－400元／方米
必须说明述数综合区位租金差异均值果佳黄金段租金翻倍
三峡广场位沙坪坝中心商贸区核心段租金水期应低两路口观音桥杨家坪等区远期接解放碑水
投资者角度投资物业进行租赁形式暂保守数租金180元／方米年租金递增8测算目前16000元方米五成十年揭购买三峡广场营业门面计首付8000元方米前十年单位面积投资流量分析： 单位：元方米
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
第9年
第10年
租金收入
2160
2333
2520
2722
2940
3175
3429
3700
3700
揭支出
1037
1037
1037
1037
1037
1037
1037
1037
1037
1037
物支出
180
180
180
180
180
180
180
180
180
净流量
1037
943
1116
1303
1505
1723
1958
2212
2483
2483
累计
1037
94
1022
2325
3830
5553
7511
9732
12206
14689
前十年单位面积物业投资总回报率：
14689元方米× 1（1+6）10 9037元方米×100 907
营者角度投资物业营形式目前三角碑商圈营利润相租金水50100计（扣包括租金营成相租金50100利润）取限（50）租金
180元／方米目前16000元方米五成十年揭购买三峡广场营业门面计首付8000元方米前十年单位面积投资流量分析：
单位：元方米
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
第9年
第10年
购房支出
8000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
揭支出
1037
1037
1037
1037
1037
1037
1037
1037
1037
1037
物支出
0
180
180
180
180
180
180
180
180
180
营收入
0
3240
3240
3240
3240
3240
3240
3240
3240
3240
年结转
0
9037
7014
4991
2968
945
1078
3101
5124
7147
净流量
9037
7014
4991
2968
945
1078
3101
5124
7147
9170
表中出目前三角碑商圈均营水限三峡广场景观文化MALL投资门面第五年收回投资开始稳步赢利
第六部分 关投资风险
市场济体制市场中投资行会风险相伴寻求风险收益间衡获合理期收益前提规避投资程中风险投资前位投资者必须进行决策重点探讨分析部分关三峡广场景观文化MALL投资风险
中国济未三五年国民济继续保持稳步增长势头三峡广场景观文化MALL良济态势环境仅较收益前景投资增值潜力容视体现：国际济形势转特东南亚济危机衡渡区国济已出现复苏态势中国进入WTO（世界贸易组织）已成定局国家实施西部开发政策位长江游济中心重庆带千载难逢机遇沙坪坝区区域济独特性强劲发展潜力三峡广场景观文化MALL处沙坪坝三角碑商圈独特商业机会良区域优势科学合理定价体系灵活付款形式投资提供较增值保值空间强力政策支持完善周售营服务模式提高抵御投资风险力
1国际济形势推动
世界济重特征全球济体化种相互存相互渗透相互推动相互钳制济特征破国家济成分特点国济更台相互竞争存发展全球济进步繁荣已众识
世界济美欧日等国集团带动进步呈现高增长低通胀特征亚洲国家济增长速度预计更快亚洲济提前恢复金融危机前水
国际济形势进步转刺激中国外贸出口增长进带动中国济高速增长国家重庆济发展带动城市生活水城市市民收水提高进推动重庆商业进步繁荣三峡广场景观文化MALL创造更广阔发展空间
2 中国加入WTO实现三峡广场景观文化MALL带发展机遇
中国加WTO已成定局中国济带前未高速变革发展机遇表现极刺激中国出口贸易进步提高拉动中国济持续发展中国出口贸易占重传统纺织机械轻工产品劳动密集型产品劳动密集型产品进步获发展空间全世界均中国统市场重庆作传统工业重镇传统工业会面新发展机遇
时刺激需增加出口利济增长合资企业外资企业迅速发展国际劳务合作规模会进步增长中国业质量形式体制业观念会发生变化素质导致职业生涯反差会进步加伴着知识济济全球化传统业形式受挑战城镇业机会更增加城市口增长三峡广场景观文化MALL创造更消费空间
3国家实施西部开发战略重庆济发展带前未发展机遇客观讲中国政府实施西部开发战略历史必然古中国东部海区处政治济中心海交通便利等诸素特中国改革开放重点发展东部海区中国东部海区济中西部进步15－20年东部区发展空间限发展已达积累发展阶段西部区相差甚远长会带中国区济发展衡进引发政治诸问题中国政府适时制订西部开发战略产业政策交通基础设施债转股外资引进政策等方面予东部海区更优惠举刺激西部济发展拉动西部城市济增长济增长直接受益该城市市民济增长会带动市民收入水消费水提高进城市商业创造更发展空间
4重庆市政府西部开发战略中利中央财政西部倾斜良机遇启动107项总投资额达2400亿元基础设施建设项目范围涵盖交通基础设施城市基础设施农林水利建设高校国债项目高新技术产业等1999年底中央财政已拨付重庆市政府10项目达33亿民币第批项目投资庞投资额项目实施3－5年极改善重庆投资环境增强重庆市吸引外资力加强重庆城区城市功辐射力进步激活重庆市城市带农村济繁荣加快城市化发展进程三峡广场景观文化MALL获千载难逢机会具更趋合理投资空间获限升值潜力
5关沙坪坝区区域济独特性强劲发展潜力三峡广场景观文化MALL处沙坪坝三角碑商圈独特商业机会良区域优势三峡广场景观文化MALL科学合理定价体系灵活付款形式投资提供较增值保值空间强力政策支持完善周售营服务模式提高抵御投资风险力（详见报告部分分析述）
6三峡广场景观文化MALL阶层职业者提供行投资机会
（1）中国历较历史时期计划济模式国家目前正处转型期（计划济踏步迈市场化济）社会历史原国体投资范围窄供体投资手段落体投资体投资意识弱抗风险力投资策划力营力投资体知识均较落关调查资料显示城市居民90％认银行储蓄投资渠道10％认炒股票投资手段肯定：中西部区普通市民观念远远没投资真正意识然投资市场成熟关系国海等市场济较发达区市民投资意识已非常成熟投资手段非常灵活投资知识抗风险意识力强
（2）国目前仅体投资范围窄品种少风险安全系数低中国正处济变革时期种投资市场规范投资体投资知识风险意识弱投资体理智盲目性缺乏理性分析机敏风格中国独特民族中国眼里动产投资宝贵尤城市中着房产业兴旺投资首选商业类物业中投资商业旺铺行放心投资方式俗话说富富离开商铺投资商铺真实性性绝投资见摸着心里踏实时象事股票基金等整天投资提心吊胆时房产市场日益规范政府关房产法律理十分严格商业类物业时变现短期出租营转永久性委托纪公司营委托专业商业公司营外济发展带动市场需求升商业类物业断升值投资回报稳定
三峡广场景观文化MALL适合类投资意识具备15万左右投资资金政府公务员职业士工农村劳动者教师保险推介纪律师商工业企业者士商业营者（买商铺营者）等
7国家1998年已连续五次调低存款利率扩需开征利息税推广实施存款署名制存款投资信心击时房产拉动需突破口银行揭方式购买商业楼宇鼓励体投资着中国济发展模式西方济日趋接轨原高存款利息高贷款利率现象济稳发展程中难现目前体投资置业佳切入时机
综述国家正处社会政治济变革时期着中国进入WTO中国济生活势必融入全球济体化中会中国普通市民消费观念文化理念中国济运行模式等等均会受击会更深切感受济变革带身种意想击变革程中原非常产业会变脆弱事稳定产业非常稳定收入士会处动荡中时会造新业机会产生新生贵族总中国会历漫长痛苦动荡时期（估计会30－50年间）漫长历史时期中常惯生活方式济生活源固化生活轨迹价值观生观等均会洗礼正应证句名言社会变法阻挡力量太社会变迎合实太渺
处社会变革时期更应该未雨酬缪留条稳定退路切退路终济源核心真诚希三峡广场景观文化MALL出现够成投资首选抓住机遇切未
第七部分 MALL诠释延展
MALL
着国民济增长重庆市民消费力逐步提高整体消费力已逐步接较发达城市消费水某方面消费力已达甚超目前国型城市消费水
年百货业方面早期土百货营者（重百商场新世纪百货等）台资外资百货逐步进军重庆市场（伊藤洋华堂太洋百货等）国际知名家乐福麦隆更雄心万丈已建立江山国外已营年型购物中心（shopping center称shopping MALL）重庆眼光投资营者积极策划进入密锣紧鼓筹备阶段
二MALL核心——站式消费现代商业发展必然趋势
谓题商场指根消费题划定较集中商场营范围里实现站式消费(One Stop Shop
ping)譬想未成年子女买礼品必费时间家家百货店找需趟玩具反斗城愿偿玩具反斗城切少年童关消费品应提供充分选择余题商场初表现形式专业市场国商业发展天做专业市场已远远够
着竞争日趋激烈现重庆整中国已进入商业聚焦时代做餐饮什菜做做川菜东北菜粤菜……商场聚焦想方设法通营容集中营方式系统化社会公众买相关东西时第时间想某商厦年出现形形色色专卖点（甚烟草专卖点）专业市场题商场家乐福山城超市类价商场总作消费者说生活节奏越越快谁愿意漫目标寻找想买商品总希点时间集中选择象范围选择商业聚焦概念便产生
商场否旺租旺销商场功定位直接相关毫针性推广取效果非常限市场中没行业零售业更敏锐感受趋势变化零售业方走市场方走问题零售业究竟会处走呢？言蔽专业化
天越越转题购物中心百货商店没落问题百货商店购物中心凝聚焦点方占风
百货商店VSshopping MALL
商场基原谁营焦点较集中谁赢家情势利时算原先市场声誉卓著济事商业竞争已进入专业化时代百货商店日渐式徽际购物中心趁势起趋势仅现重庆表现早年前美国已众周知事实美国玩具反斗城（Toys RUS）崛起典型代表目前全美国玩具反斗城连锁店达618家占玩具市场22％销售额外玩具反斗城海外分支293家美国规模玩具零售业者
玩具反斗城创始查理斯·拉察索〔Charles Lazarus〕开设家卖折玩具规模商场换句话说营焦点凝聚玩具响做法出奇制胜玩具业行业尝？电器装饰材料文具时装等等众门类商品正纷纷百货商店中剥离出形成富生机活力专业市场
里推崇种目前重庆市全新消费新观念—— shopping MALL站式消费（One Stop Shopping）
三三峡广场景观文化MALL开发构想
前述市场精细化专业化已国际走时问题出现——专业市场未集中区域消费者需返奔波导致时间精力金钱量浪费否成立项目零星分散型消费转化集中满足型消费类型专业市场集合市场中越越快生活节奏中免消费者谓损失？目光走更远——仅仅满足消费者购物需求设身处想购物空隙否需娱乐松弛？例餐饮娱乐等场设置仅反推旺盛气餐饮娱乐场会促进购物场销售两者相互作相互推动互势互造市前面市调部分中已印证想法行性城中城微缩购物中心概念已初步形成
果项目身考虑消费者素质否合适？区域消费接受度水线？消费重点什方面？项目身配套设施否妥善解决顾忧吸引投资消费？否区域消费带动城市整体消费？作重庆二级中心沙区段优势皆知作重庆科教文化区老百姓收入相稳固较高消费力毋庸置言尤重点沙区政府微缩三峡景观建设商业物业设置提供全新模式时沙区文化消费市场供严重足远未饱市场潜量等引发加沙区良社区形象消费力吸引量社区消费者前综述三峡广场——真正意义景观文化MALL已然呼欲出
第八部分 理模式
理机构组织架构
工商税务
沙区政府
发展商
业委员会会
营理委员会
项目招商办公室
物业理公司
商业理公司
财务部
办公室
二区理部
促销执行部
美工部
员培训部
三区理部
区理部
宣传企化部
副总理
副总理
副总理
总理
二营方式细
三营理章程
1理机构设立
业委员会汇发展商沙区政府工商税务部门联合成立营理委员会做三峡广场高营理机关牵头专业商业理公司接洽确定合作伙伴合作方式（理顾问）三峡广场营业房实施统营理确保商场序竞争持续发展时政府出面盘活商场商城营氛围工商税务等职部门协商营者商场开张头三年获相应税收减免等优惠措施吸引商场济流正常发展鉴业投资例差异营理委员会做出决议需通资双重生效切实保护中投资者权益
2三峡广场招商办公室成立
（1）基三峡广场投资者例较特点保证投资者投资收益化三峡广场营理委员会特设项目招商办公室汇业物公司商业理公司协调商铺实行统招商租赁确保业收益低8％商场营统性
（2）项目招商部职
l 直接营理委员会负责保障业投资收益目时符合商城统营规划原外招租
l 政府职机关协商商城优惠政策招商引资带动商城商气提供政策基础
l 根商城营题展开定招商确保商城持续发展
3商业理公司职设置
商城引进商业理公司属专业运营商业物业营公司实行总理负责制统筹安排商城营活动时总理营理委员会负责属三位副总理分商城推广包装营业务理勤理分设9部门具体工作
宣传企划部
l 负责商城整体形象包装推广计划广告执行
l 商家提供产品推荐服务产品展示会发布企划片区负责协调场时间安排问题
l 负责商家产品作促销企划方案协调美工部参制作审核
美工部
l 负责商城形象推广活动POP美工字招贴画制作
l 负责企划部产品推荐企划方案中推广包装制作工作包括美工字POP招画灯箱花车货柜包装等
促销执行部
l 负责商城促销活动产品促销活动费核算组织安排执行
l 促销活动产生效益进行统计评估调整修正
营片区理部
l 商城营业态范围划分进驻商家协商营范畴
l 企划部协调片区铺面装修风格
l 商家营业绩进行考评
l 营业员礼仪服务着装进行理
l 组织安排片区物流组织
l 统协调片区货柜POP招贴画摆放位置
l 负责商城日常理
l 负责业营理委员会物公司协商制定商城营理费取费标准
l 负责进驻商城商家货品采样鉴定接合商城营商品定位标准选择货物品牌
财务部
l 负责商城统财务收支理
l 负责商业理公司财务理
l 项目招商部协调理铺面租赁收支费
办公室
l 负责商业理公司勤业务工作
l 负责招商部营理委员会业间协调工作
培训部
l 营者代招营业员加培训包括（礼仪销售技巧财务收银着装等）
l 定期培训商城理员
l 制定员培训计划容
4 物公司设置
（1）物公司组织架构
总理1
办公室2
财务部
维修部
事务部
保安部
保洁部
会计1
出纳1
岗位2
岗位5
巡逻岗位3
固定岗位8
日常维修工1
机电维修工2
计岗位10数26
（2）部门职责
l 维修部：负责商城公设施维护保养店铺水电维修
l 保洁部：负责商城公通道日常清洁店铺提供清运垃圾服务
l 保安部：负责商城日常保卫巡逻工作
l 事务部：负责处理客户投诉根客户反映情况物方案进行动态调整
l 财务部：营理委员会报请物业理费取费标准理物业公司日常财务费时受营委员会委托代设备设施修基金
l 办公室：处理物业理公司日常事物
（3）服务项目
行政支持系统
l 分送留物包裹报纸信件传真电传特快专递提供留言物品转交等服务
l 办公室会场出租
l 商务中心营者提供代收代发email业务
l 通Internet国际互联网营者提供网络服务
勤支持系统
l 营者提供物流运输服务
l 营者提供定餐送餐服务
l 商家提供搬运服务
l 商家提供代办托运服务
物业理支持系统
l 商家垃圾装放置指定点天定时门收取垃圾
l 商城提供失物招领服务
l 公面清洗
l 商家提供花木出租维护服务
l 日常水电维修
l 店铺维修服务
l 店铺装饰装修服务
l 投诉受理
l 顾客物品托
l 保安服务
营支持系统
l 组织成立业营者俱乐部定期邀请济专家进行讲座开展联谊会加强业营者沟通二增强济信息交流业营者解全新济营模式提升身素质
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
