佛山三水商业城MALL策划方案2006年策划
目 录
项目概况 1
11 三水济概述 1
12 三水房产发展状况 2
13 2006年三水房产供应量 4
二项目分析 7
21 项目位置 7
22 三水商业现状 8
23 项目发展机遇 9
24 项目SWOT分析 10
25 项目建议 12
三市场定位 14
31 项目定位 14
32 项目区规划 14
33 项目建筑风格建议 15
34 配套设施建议 16
35 租金定位 16
四项目营理念 17
41 商场营理念 17
42 营策略 19
五项目开发成 21
51 装修标准 21
52 项目改造成 22
六总结 24
附录：商业产发展趋势 25
1MALL含义 25
2中国MALL模式 27
3前制约国MALL关键素 27
附录二：中国十MALL排行榜（建筑面积排序） 30
项目概况
11 三水济概述
佛山市三水区位广东省中部珠江三角洲西北端西北绥江境汇流名三水全区总面积874方公里辖6镇总口44万海外华侨港澳合计胞20万广东著名侨乡
三水佛山市2+5城市组团中530万～50万口规模城区重点发展区域2005年全国中城市排名中三水位列第八属佛山德南海进入前十名见三水济实力
2003年8月2005年8月两年时间里佛山市三水区城市总体规划通次修改目前已初步确定三水区城市建设目标成珠三角西北江交汇处园林城市广佛市圈西部交通枢纽旅游会议培训基三水区政治济文化中心三水区抓住机遇通进行产业结构调整整合境交通建设新行政中心文娱中心提升商业中心职等举措改善生活居住环境营造出亲山水城市风貌体现良性互动组团式发展局面城市口规模断扩需通专项规划促进口济社会环境资源协调发展针目前三水区市政环境建设相滞局面编制单位专项规划方面注重精雕细琢供水排水供电电信燃气等方面进行新轮研究规划根规划三水建立占约68公顷文化中心包括图书馆文化馆展览馆等三水区断完善城市类绿系统项指标规
划期间达国家园林城市标准均公绿7方米绿率32％预计水指标万07万立方米～09万立方米均建设控制120方米
12 三水房产发展状况
2005年中2006年初三水楼市连续出现三件事引起佛山房产界强烈关注——第件2005年6月三水7家发展商联合起323亿元竞恒达花园227亩王第二件年年底丽日集团云东海旅游济区竞1400亩块首次进入三水开发天鹅湖墅项目第三件佛山汇银创展公司三水江南新区4306亩超级块规模史前例
时三水区建设局房产业务股提供数发现2004年三水商品房成交8187万方米成交金额16亿元均楼价195432元方米创三水成交量成交金额双高三水楼市出现爆发性增长2005年然三水商品房成交面积成交金额降均楼价2016元方米创造三水均楼价新高
世纪90年代三水房产历两高潮两低谷1993年三水撤县设市1995年三水楼市出现第高峰期1996年1998年三水楼市开始回落时三水房产市场处序阵状态数发展商开发楼盘规模楼盘建设标准高行业发展水低时政府关部门开始整顿80发展商精简30家着手规范理混乱房产市场1999年开始三水楼市开始升2000年出现阳春商品房成交面积超53万方米快2001年低潮2002年开始2+5组团式城市发展规划引导加三水城市总体规划江南新城规划系列规模规划建设推进三水楼市2004年出现次爆发然2005年三水商品房交易量交易金额降少暂时年三水楼盘供应量少年三水会陆续推出块加年底年初推出块未三水房产会定增长
两年三水房产均价涨幅较特三水中心城区楼价涨更快年概
方米2004年涨500元左右现三水西南中心旺花园式楼盘楼价已涨约3000元方米业士分析中楼盘品质提高原土建设等成断涨原目前三水楼盘已出现入户花园跃式等户型原层住宅导局面发生变化10层高层电梯洋房增加趋势
少业士认三水楼市起步低升空间禅城外发展商纷纷前涉水中三水未房产发展前景三水楼市目前优势环境优势价格优势三水广佛两城市花园环境拟年实力品牌发展纷纷进驻三水带先进开发理念模式改变发展商闹做法提升三水房产开发水
少业士认两年三水楼市出现占规模巨项目三水数楼盘客户市场容量限盘项目货量庞供应量升势必造成竞争压力
13 2006年三水房产供应量
2005年佛山房产销售数显示2005年三水区累计住宅销售面积仅414万方米2004年三水区住宅销售面积6451万方米相三水楼市05年供应足三水千叶花园外三水广场落成开业海畔名苑10月份发售成年三水楼市两亮点年三水楼市货量供应充足海畔名苑二期恒达花园期绿茵•爱伦堡期等项目年推出市场三水销售市场迎高潮
三水楼盘素质越越高
三水海畔名苑05年10月29日推出期500套单位截目前已销售300套套面积100110方米左右三房二厅项目二期目前正桩半年推出市场总货量约500户左右海畔名苑段成业•汇景苑项目目前正推出期层产品户型三房四房复式单元
年325亿元竞恒达花园年半年推出市场介绍恒达花园规划建设40栋17层25层高层高层洋房首期兴建1万方米工湖围绕湖区建设20栋17层25层高层高层洋房预计货量1500套左右位森林公园新秀项目绿茵•爱伦堡期年国庆推出介绍绿茵•爱伦堡占约1500亩总货量约1000户分成3期开发第期货量包括300套洋房60套墅三水花园酒店年推出300套酒店式公寓加三水千叶花园新产品丽日•天鹅湖三水楼市年供货量超3000套外三水区国土部门年半年推出西南涌右岸700亩解少品牌产已该块极兴趣进行调研考察块拍卖竞争激烈
伴着三水西南涌进行整治拆迁违章建筑污染工厂生活污水排放进行治理两岸绿化环境逐渐改善年1月18日佛山市华粤投资控股限公司138亿元竞西南涌左岸总面积973926方米12号块三水区规划部门谈目前规划部门正加紧西南涌治理两岸进行规划性控规期推出该块目前城区（包括云东海片区）商住储备概4800亩年三水年中半年土供应量减少
二项目分析
21 项目位置
三水工业品专业市场位广海路占约2万方米总建筑面积55万方米楼龄已10年项目ABCD四区组成AB区C区首三层商铺C区四六层酒店客房D区首层农贸市场D区二九层层住宅ABC区面积合34万方米D区农贸市场层住宅合2万方米层住宅已全部售罄D区农贸市场正余ABC区商铺酒店客房部分空置项目工作ABC区重新策划包装推出市场
三水工业品专业市场处广海路三水重商业区周边目前三水高级四星
级酒店——恒益酒店建五星级产权式酒店――三水花园酒店三水规模种类全综合性休闲娱乐购物广场——三水广场周边民居密集流较段已形成较成熟消费环境
22 三水商业现状
着济发展三水区城市化进程加快居民生活水改善中心城区口（包括流动口）骤增说消费力相观时三水作广佛市圈肇庆高明等粤西区广西区联系重通道加三水作环境优美旅游城市年涌入量旅游口样着巨消费力
三水零售业界资金理观念等问题未时捕捉商机三水区目前商业状况应该说适应济发展需求三水区商业设施路蔓延缺乏统筹布局目前三水商业中心区新华路文锋东路文锋中路红卫路两侧行成商业街基底层铺面营满足居民日常生活消费没形成真正意义商业街然商业设施总量较网点规模档次低超300方米营业面积零售网点19家超1500方米仅7家综合型商场营业面积超6000方米目前商业机构硬件设施明显落市场服务设施符合现代物流业发展制约商业发展种情况少三水周末开车者车奔广州佛山超市商场采购番估计三水日常消费三成金额流进广州佛山市场
23 项目发展机遇
面消费市场日渐成熟三水区政府已提出力发展现代物流业流通促发展工作思路希助建设广东第三城市机遇三水区商业流通领域带发展动力引进三水广场样型综合性商业零售商场落户三水着三水广场建成世界500强企业泰国正集团属零售企业易初莲花购物中心进驻带动三水周边区商业格局发生重变革
型商业项目助推城市品位三水广场整项目投资3亿元民币总体面积达86万
方米建成三水周边区5年规模SHOPPING MALL时咫尺超15万方米两万方米超型公园广场组成三水区政府十重点工程三水广场建设改写三水城区型商业项目历史极提升三水城市品位
营面积万方米易初莲花已进驻三水广场型知名零售商家种品牌店功店结合方式效组合投资商家形成强规模效应聚集效应消费群形成巨吸引力时促进三水商业型化专业化市场化方发展促三水商业质飞跃
着三水广场三水花园酒店进入加原四星级恒益酒店项目处广海路已成三水商业新型业态聚集广海路成三水较成型消费层次较高商业街力推动三水工业品市场重新招商
24 项目SWOT分析
SWOT素 含 义
优 势
段优势 处广海路健力宝路中心段三水城市中心商业圈
流优势 作三水城市中心商业区三水城区两条干道交叉段消费流交通流项目消费带巨机遇
外形优势 项目外形相漂亮弧形外立面设计天显落通包装会显富形象感
劣 势
空置久 项目空置已10年长期破烂形象市民心中造成极良影响项目实际权剩30年
停车场足 项目正门外少量空旷方做停车场外没方满足停车需造成停车场配套严重足
商铺较零散 项目早期已销售部分商铺项目进行重新规划时形成定困难
机 会
良商业环境 项目处成熟商业环境中身已形成良商业氛围项目发展会基良成熟商业环境
段类型商业项目缺少 三水广场外项目相约规模型商业中心项目段范围相缺少整三水城市口消费力支撑型商业项目空间
高消费群体集中项目周围 项目段作三水中心城区三水区政府机关单位企事业单位较集中该段形成项目作商业发展强消费基础
项目区位商业位进步提升 着三水五星级花园酒店建成投入项目周边众高档商物业组成城市中心区商业位进步提升
威 胁
三水广场竞争
项目35万方米商业体量规模整三水市场中仅处三水广场三水工业品专业市场营三水广场相类似项目会明显受三水广场威胁
段类型商业竞争（街铺） 三水商业长期处街铺形式发展居民日常消费已惯类商铺消费街铺营成相较低会项目形成威胁
项目长期进行低档商业营形象 项目长期进行杂货档式营肉菜市场营消费者形成脏乱差市场形象烂尾基础加深项目形象损害
25 项目建议
目前三水区原商业市场面巨挑战众江猛龙——广州深圳佛山甚境外型连锁商业机构陆续进入三水西南镇商业受极击面外商家行动商家开始积极应例月桂市场三水城区高档农贸市场现投入七八百万元市场进行部基础设施包括水电电梯升级改造商家
三水工业品专业市场商业机构样面重变更三水老商业机构缩影目前该项目营状况周边商业氛围相差甚远项目进行改造应着重注意点：
第 该项目营模式已远远落现代商业营模式现代商业正着规模连成体包罗众专卖店商铺集购物休闲娱乐饮食体商业中心实行统包装统理
第二 早期销售定位失误项目面积较全部商铺面体销售零散体商铺产权分散难形成统形象造成商场缺乏整体包装统理
第三 D区首层农贸市场敞开式营造成周边环境脏乱差建议整治农贸市场留出入口形成围闭营增加室通风设施提高农贸市场营档次严乱摆乱卖现象农产品分类分区营注意清洁卫生
第四 室外装修空调电梯等设施设备空置时间太长需花费巨资重新修葺
第五 项目外墙灰白色缺乏商业色彩建议外墙改鲜艳夺目色彩橙色浅青浅黄等
第六 室布局欠佳交通面积较实率较低ABCD四区中B区C区较严重场缺乏流导
第七 样型商业厦没设置停车场项目缺乏现代商厦必备设施
七点缺陷中前五点通重新包装定位解决外第六第七点属原结构缺陷难通包装策划解决两点缺陷导致整项目前推动根原投资者引起足够重视
三市场定位
31 项目定位
项目分析述三水广场项目带机遇时项目带击
项目市场定位必须三水广场差营三水广场相突项目
三水区新城区规划知文化设施三水城建重点三水陆续建成图书馆展览馆文化中心等设施占65公顷着三水济加强文化事业需求加目前三水文化娱乐设施较贫乏仅规模书店没型购书中心作济彭勃发展区巨知识需求压制项目定位三水型文化广场
32 项目区规划
1A区：
首层式手机数码摄影器材专卖店
二四层家电专卖超市
2B区：
B区两边街首层商铺分开设中西式快餐店（例麦劳真功夫等）吸引流余首层三层余商铺型购书中心
3C区：
首三层购书中心文化品中心
四六层酒店客房重新装修C区首层街设酒店独立出入口
4D区：
整治原D区首层农贸市场改封闭式污染蔬果超市
33 项目建筑风格建议
建筑风格偏动感现代风格特通亮丽色彩表现项目身体态错外立面整改色调方面彻底脱离原项目形象建议清新胆现代亮丽色彩橙色浅青浅黄等简洁明快建筑构件搭配室环境建议浅色暖色调组合搭配 亮丽现代风格色调脱离原黑暗环境印象形成动感活跃潮流商业环境氛围
34 配套设施建议
停车场——项目门前空保留作停车场外需增加部分车位建议项目附100米范围寻找方作停车场
电梯——项目电梯严重足建议B区层增设扶手电梯C区增加垂直客梯货梯台
硬件配套——中央空调智化保安系统消防系统仓库等
35 租金定位
整商场均租金：100元方米
四项目营理念
41 商场营理念
(1) 导入商业营导型商业理念
国加入世界贸易组织（WTO）生产性行业受击难免商业行业国外商品进入中国商业领域反迎巨机会国外型商业营企业种著名商品品牌断涌入营模式服务水价格等方面中国市场形成击国外运作较成功商业机构已进入三水占流出租体摊位模式商业市场面挑战
目前出租体摊位模式商业市场存足物业业负责营营者动接受物业现状物业功设计商家营业态衔接脱节更谈量身定造已远远落市场商业形态求
项目营定位全部商铺租卖力求物业销售持续营结合起追求仅仅租售物业利润开发商投资者营者赢结构
(2) 选择文化产业题聚集商气引进力店品牌店提升物业形象
相关产品高度集中形成突出题仅够建立项目性特色够整项目灵魂显现较范围导行业市场占市场优势形成规模效应
题明晰统营统规划统形象落实处整体效应更发挥成行成市题专业市场着市场发展越越成熟许商铺年年升值投资回报相观投资者营者讲良市场前景
目前国商业物业普遍存种现象：楼生意火爆二楼生意般三楼顾客四楼没光顾较成功型购物广场营情况商场基设街铺位层商场统规划设计合理分割功分区意识引导消费者低高走外里走局部楼营业额明显高楼层正营商精心设计带动高层商场销售额保证楼生意火爆时兼顾营死角高楼层商品销售
楼物业价值化必须整商场进行整体规划设计引进力店（企业）力品牌商品营角度规划设计符合市场需求商业形态带动项目整体销售营题明确品牌店入驻产生足够吸引力时通品牌店力店加入容易市场形成口碑利商业物业销售续营
文化产业题力争引进广州购书中心国美（苏宁）麦劳（肯德基）真功夫等名店项目力店
（3）招商项目组合
招商项目考虑气聚集雅俗赏造成曲高寡避免档次太低旺丁旺财尴尬局面项目带动流项目购书中心麦劳真功夫手机专卖店电器超市营高档耐商品常会少流节假日会较流引入电器超市原方面购书中心作补充方面提高商场档次
招商项目应遵循动静结合优势互补原
42 营策略
(1) 赢利模式
全部商铺租卖掌握整商场营导权文化广场题进行招商营营区域进行合理划分量满足营者功需求求实现利润化全部商铺银行抵押贷款分担营风险回笼部分资金
(2) 市场前期营理：
保证销售招商利进行应该注意：
l 营题统招商作相应功分区安排
l 握商品结构引导商家营
l 统形象（商场外）统信息发布
l 功公区域设计活动组织：展示中心活动广场等
(3) 市场续营理：
目：物业升值做出品牌企业项目基础
l 组建专业理公司引入先进理理念
l 负责项目进步推广断加强项目市场形象知名度
l 型公关活动项目成客户注目焦点
五项目开发成
51 装修标准
厦外墙：部份铝塑板部份玻璃幕墙
商场部份：
墙身：批荡刷高级乳胶漆
面：铺贴抛光砖
天花：入口堂层电梯出入口处吊艺术天花余吊石膏板天花
电梯：首三层配置扶手电梯设专货梯
空调：中央空调
酒店客房部份：
公走廊（堂）：吊艺术天花面铺抛光砖墙身刷高级乳胶漆
客房：吊石膏板天花面铺抛光砖墙身刷高级乳胶漆
卫生间：吊石膏板天花面铺防滑砖墙身贴高级瓷片配置卫生洁具浴缸室排气系统
空调：中央空调
电梯：首层酒店直达客梯
蔬果超市：
墙身：贴高级瓷片
面：铺贴防滑砖
天花：吊石膏板天花
空调：中央空调
52 项目改造成
1外墙装修：9000方米×600元方米540万元
2室装修：35000方米×650元方米2275万元
3电梯：10台×35万元台350万元
4空调：35000方米×300元方米1050万元
合计：4215万元
六总结
三水房产起步较低总体发展水高佛山德南海等发达区相存着较差距目前楼市均价仅2000元方米左右正三水房产开发成低存较升空间全国楼价居高情况吸引少外资金进入
三水工业品专业市场硬件设施落没停车场室布局零乱实率较低加前期没效营销手段致该项目然处三水重商业区始终法效推动项目发展
建议书立足三水区政府新出台佛山市三水区城市总体规划抓住三水文化设施需求文化产业作题力争引进广州购书中心国美（苏宁）麦劳真功夫等力店卖点带动楼盘销售项目投资风险硬件缺陷会削弱项目竞争力周边新建类似项目会项目击较
附录：商业产发展趋势
纯粹外语MALL引发中国城市场商业产运动中国未明白MALL准确意义时候世界十MALL排行榜已5中国MALL身影西方发达国家代表中产阶级生活方式商业购物模式中国路方？
1MALL含义
Mall（音译摩尔）起源欧美特指规模巨连成体包罗众专卖店商铺集购物休闲娱乐饮食体商业中心Mall说目前世界型商业产顶级形态伴着家庭汽车化住宅郊区化诞生现代工业文明商业文章产物属种新型复合型商业业态
中国商业网点建设理联合会公布调查结果显示目前全国建立项购物中心达200余家总面积约3000万方米总投资额超3000亿时间中国MALL时代似已24万方米海正广场55万方米北京金源时代购物中心42万方米广州正佳商业广场相继开业三座具代表性单体MALL巨体量夺目宣传似中国MALL梦想变成MALL现实
更叹观止MALL刚拉开序幕MALL集群紧广州正佳商业广场周边15公里天河城维利广场太古汇广场构成广州第商圈——天河商圈耀眼MALL集群华南MALL时开发第国际王广场星河传说世博广场
四商业产项目合计面积达160万方米竞相座落东莞市
SHOPPING MALL誉商业业态高形式美国MALL消费额占消费总额60欧洲29日17台湾区9中国陆尚未专门统计MALL带诱赢利空间空白国市场形成巨反差精明投资者言隐喻超额利润正MALL成MONEY（金钱）身吸引着众逐利资
企业说Mall创造值利润项目城市Mall改变城市商业格局业MALL评价普遍认社会城市化资源区域化产业聚集化必然结果Mall产生必提升城市整体形象带动区域济发展起巨促进作
悉SHOPPING MALL资金需求巨均需10亿元投资周期长通常15年收回初期投入涉素众风险巨没钱没握建型商业购物中心业界通俗句提醒巨额资金需求少MALL开发资金赖银行贷款目前型MALL贷款已占全部房产投资60—80
2中国MALL模式
现实中中国MALL走出两种模式种正佳代表城市中心派种华南MALL代表郊区派前者中国部分MALL选择者延续欧美郊区MALL路线2004年国务院十四部委中国购物中心分布进行调查数显示中国购物中心7080城市城市中心区77城市边缘区18郊区5郊区MALL国外郊区化产物城区MALL中国城市化产物
3前制约国MALL关键素
(1) 交通素
Shopping Mall源美国欧美国家道路四通八达交通便利私家车普MALL般设郊区消费者需开车购物次购物量购物次数
国交通道路设施发达国家私家车远远未普营业面积达数十万方米MALL需客流量支持天需20万流里聚集消费势必国已堪重负交通源造成更压力目前郊区开办型MALL适合国情
(2) 购买力素
中国发展中国家关资料统计2004年均GDP仅1000美元（美国均GDP36万美元）城镇居民支配收入9422元关资料显示全国规模Shopping Mall200面积超3000万m2方米保销售额8000元计算达2400亿元左右零售额购物中心保营目前国消费者购买力足支撑巨MALL群体
(3) 购物方式素
国城市口密度高私家车拥量低开车购物切实际中国日常饮食惯注重新鲜喜欢天购物买菜消费者普遍惯消费果MALL营雷做元化差异化消费者会舍求远购物预计较长段时间国开发MALL模式然会市区MALL
(4) 开发资金土素
商业产方面解目前国外开发MALL资金般开发商开发商业项目取成功滚雪球方式解决中开发商资金充足少纳税银行贷款进行开发兴建程序般先政府规划商业开发商根需政府提出勾申请然政府规划开发商选址需众具济实力专业技术开发商块进行竞价开发商获土进行建设购物中心建开发商租售存业产权纠纷影响营开发风险全部开发商承担营状况开发商市场需进行调节
国开发MALL资金基银行贷款解决目前政府进步加商业产调控力度拟进行商业立法制约MALL混乱序开发调控力度旦度容易出现
商业烂尾楼现象引起关方面重视
(5) 中国缺乏复合型MALL开发团队
目前MALL已进入专业化开发时代道隔行隔山开发MALL迫切需专业营理团队参然国数商业产策划机构专家原事房产策划投资商未亲持开发商业产实战休会应变力差搞MALL说雾里花未做整体观念全程策划开发MALL开发MALL仅需理更做实战结合取成功
MALL选址作选择资金方筹集唯解市场规律熟悉商业运作模式具MALL成功操盘验专业机构前十分缺乏必然制约国MALL健康序发展
附录二：中国十MALL排行榜（建筑面积排序）
1华南MALL
号称全球MALL华南MALL位广东东莞郊区万江占面积43万方米建筑面积89万方米商业面积40万方米停车位8000总投资25亿元东莞市三元盈晖投资发展限公司开发华南MALL作中国首集购物休闲餐饮娱乐旅游文化运动七特色题区超型题式购物公园突出题特色原面珠江三角洲区2005年5月1日正式营业
2北京金源时代购物中心
全球单体MALL——北京金源时代购物中心位北京海淀区四季青远路世纪金源投资集团限公司开发完成
作北京2003年60项重点工程北京金源时代购物中心占182公顷建筑面积68万方米总投资38亿元期总建筑面积55万方米单体建筑东西横跨600米南北跨度120米五层两层型室停车楼车位达6800余开
车达商业楼层期55万方米成世界商业单体建筑56家力店20余家半力店600余家专卖店100余家题餐厅十余家娱乐休闲娱乐场
3兴力达商业广场
座海mall落户海普陀区真光路东沪宁高速南四川兴力达集团新长征集团2002年投资建造
总建筑面积约43万占10万方米建筑面积45万方米总投资23亿元计划2005年10月投入号称成未海普陀区商圈核心建筑预计年产生15亿现金流2亿元租金目前四川兴力达集团已撤出项目持兴力达商业广场限公司70％股权全部转项目合作方海新长征集团
4正佳广场
位广州天河商圈广州新城市中轴线核心正佳广场座集零售饮食娱乐会展休闲等八功体型购物中心总投资40亿元占57万方米总建筑面积42万方米中裙楼商场面积30万方米七层两层半东塔楼48层五星级酒店式公寓西塔楼30层超甲级写字楼
开发商广州市正佳企业限公司力图正佳广场造亚洲体验体验式购物模式广州市民珠三角市民甚全国游客体验国际尖端商业文明
5海南第MALL
海南第MALL海口港集团公司海南环瑞置业限公司合作开发商业旅游项目海南省首MALL理念建造型题式购物公园全国唯亲海MALL2002年列海口市重点项目总投资25亿美元30万方米建筑面积12万方米商业面积家百货力店家超市力店家家居力店家娱乐力店240米长拥200余家精品名店步行街海口目前五家百货商场购物中心加起体量 设计3500停车位环绕港口海湾设计16万方米美食长廊 预计项目商业效应效辐射海南省北部湾广区
6海正广场
海正广场泰国正集团旗海帝泰发展限公司联合发展坐落海浦东陆家嘴2002年开业海正广场占面积31万方米建筑面积241万方米3层10层海正广场世界顶级潮流诠释者居号称成海购物饮食娱乐中心中国卓越生活娱乐城
7深圳华润中心万象城
位深圳总建筑面积达188万方米华润万象城已2004年12月9日开始试营业座号称深圳华南中国具示范效应超型室购物中心万象城华润集团投资40亿元开发总建筑面积55万方米综合性商业建筑群华润中心部分华润中心万象城拥6层商楼面300功独立店铺集零售餐饮娱乐休闲文化康体等诸元素身业界士认深圳华润中心万象城会成深圳商业新标
8中华广场
天河城列成广州商业产典范中华广场位广州市中心——中山三路较场西路交界处广州兴盛房产发展限公司开发股东——香港昌盛集团限公司全额投资建成
中华广场2000年正式开业拥35万方米建筑面积达17万方米目前出租率达100日均流量已达20万次节假日更达40万次年营业收入达20亿中华数码城作广州手机核心市场变成手机厂家旗舰店必争
9爱家民族园购物中心
北京爱家民族园购物中心2005年8月20日正式开业作仅次金源时代购物中心北京第二mall爱家民族园购物中心总面积达168万米开发商北京爱家投资理（集团）公司
坐落中华民族园景区毗邻国家森林公园爱家民族园购物中心文风情特色建筑生态城题强调室文室外然谐统
10天河城广场
广东天贸（集团）股份限公司投资开发天河城广场已成广州繁华商业中心广州市重标誉中国第商城天河城广场总投资12亿元建筑面积16万方米营业面积10万方米7层3层北面露天广场面积3000方米天河城1992年8月18日奠基11月18日动工兴建1996年2月9日建成试业天河城集购物美食娱乐休闲商务等功体名符实北京路搬进天河城
目前日均客流量已超30万次节假日客流量更高天达83万次2004年全城营业额超40亿元
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目 录
项目概况 1
11 三水济概述 1
12 三水房产发展状况 2
13 2006年三水房产供应量 4
二项目分析 7
21 项目位置 7
22 三水商业现状 8
23 项目发展机遇 9
24 项目SWOT分析 10
25 项目建议 12
三市场定位 14
31 项目定位 14
32 项目区规划 14
33 项目建筑风格建议 15
34 配套设施建议 16
35 租金定位 16
四项目营理念 17
41 商场营理念 17
42 营策略 19
五项目开发成 21
51 装修标准 21
52 项目改造成 22
六总结 24
附录：商业产发展趋势 25
1MALL含义 25
2中国MALL模式 27
3前制约国MALL关键素 27
附录二：中国十MALL排行榜（建筑面积排序） 30
项目概况
11 三水济概述
佛山市三水区位广东省中部珠江三角洲西北端西北绥江境汇流名三水全区总面积874方公里辖6镇总口44万海外华侨港澳合计胞20万广东著名侨乡
三水佛山市2+5城市组团中530万～50万口规模城区重点发展区域2005年全国中城市排名中三水位列第八属佛山德南海进入前十名见三水济实力
2003年8月2005年8月两年时间里佛山市三水区城市总体规划通次修改目前已初步确定三水区城市建设目标成珠三角西北江交汇处园林城市广佛市圈西部交通枢纽旅游会议培训基三水区政治济文化中心三水区抓住机遇通进行产业结构调整整合境交通建设新行政中心文娱中心提升商业中心职等举措改善生活居住环境营造出亲山水城市风貌体现良性互动组团式发展局面城市口规模断扩需通专项规划促进口济社会环境资源协调发展针目前三水区市政环境建设相滞局面编制单位专项规划方面注重精雕细琢供水排水供电电信燃气等方面进行新轮研究规划根规划三水建立占约68公顷文化中心包括图书馆文化馆展览馆等三水区断完善城市类绿系统项指标规
划期间达国家园林城市标准均公绿7方米绿率32％预计水指标万07万立方米～09万立方米均建设控制120方米
12 三水房产发展状况
2005年中2006年初三水楼市连续出现三件事引起佛山房产界强烈关注——第件2005年6月三水7家发展商联合起323亿元竞恒达花园227亩王第二件年年底丽日集团云东海旅游济区竞1400亩块首次进入三水开发天鹅湖墅项目第三件佛山汇银创展公司三水江南新区4306亩超级块规模史前例
时三水区建设局房产业务股提供数发现2004年三水商品房成交8187万方米成交金额16亿元均楼价195432元方米创三水成交量成交金额双高三水楼市出现爆发性增长2005年然三水商品房成交面积成交金额降均楼价2016元方米创造三水均楼价新高
世纪90年代三水房产历两高潮两低谷1993年三水撤县设市1995年三水楼市出现第高峰期1996年1998年三水楼市开始回落时三水房产市场处序阵状态数发展商开发楼盘规模楼盘建设标准高行业发展水低时政府关部门开始整顿80发展商精简30家着手规范理混乱房产市场1999年开始三水楼市开始升2000年出现阳春商品房成交面积超53万方米快2001年低潮2002年开始2+5组团式城市发展规划引导加三水城市总体规划江南新城规划系列规模规划建设推进三水楼市2004年出现次爆发然2005年三水商品房交易量交易金额降少暂时年三水楼盘供应量少年三水会陆续推出块加年底年初推出块未三水房产会定增长
两年三水房产均价涨幅较特三水中心城区楼价涨更快年概
方米2004年涨500元左右现三水西南中心旺花园式楼盘楼价已涨约3000元方米业士分析中楼盘品质提高原土建设等成断涨原目前三水楼盘已出现入户花园跃式等户型原层住宅导局面发生变化10层高层电梯洋房增加趋势
少业士认三水楼市起步低升空间禅城外发展商纷纷前涉水中三水未房产发展前景三水楼市目前优势环境优势价格优势三水广佛两城市花园环境拟年实力品牌发展纷纷进驻三水带先进开发理念模式改变发展商闹做法提升三水房产开发水
少业士认两年三水楼市出现占规模巨项目三水数楼盘客户市场容量限盘项目货量庞供应量升势必造成竞争压力
13 2006年三水房产供应量
2005年佛山房产销售数显示2005年三水区累计住宅销售面积仅414万方米2004年三水区住宅销售面积6451万方米相三水楼市05年供应足三水千叶花园外三水广场落成开业海畔名苑10月份发售成年三水楼市两亮点年三水楼市货量供应充足海畔名苑二期恒达花园期绿茵•爱伦堡期等项目年推出市场三水销售市场迎高潮
三水楼盘素质越越高
三水海畔名苑05年10月29日推出期500套单位截目前已销售300套套面积100110方米左右三房二厅项目二期目前正桩半年推出市场总货量约500户左右海畔名苑段成业•汇景苑项目目前正推出期层产品户型三房四房复式单元
年325亿元竞恒达花园年半年推出市场介绍恒达花园规划建设40栋17层25层高层高层洋房首期兴建1万方米工湖围绕湖区建设20栋17层25层高层高层洋房预计货量1500套左右位森林公园新秀项目绿茵•爱伦堡期年国庆推出介绍绿茵•爱伦堡占约1500亩总货量约1000户分成3期开发第期货量包括300套洋房60套墅三水花园酒店年推出300套酒店式公寓加三水千叶花园新产品丽日•天鹅湖三水楼市年供货量超3000套外三水区国土部门年半年推出西南涌右岸700亩解少品牌产已该块极兴趣进行调研考察块拍卖竞争激烈
伴着三水西南涌进行整治拆迁违章建筑污染工厂生活污水排放进行治理两岸绿化环境逐渐改善年1月18日佛山市华粤投资控股限公司138亿元竞西南涌左岸总面积973926方米12号块三水区规划部门谈目前规划部门正加紧西南涌治理两岸进行规划性控规期推出该块目前城区（包括云东海片区）商住储备概4800亩年三水年中半年土供应量减少
二项目分析
21 项目位置
三水工业品专业市场位广海路占约2万方米总建筑面积55万方米楼龄已10年项目ABCD四区组成AB区C区首三层商铺C区四六层酒店客房D区首层农贸市场D区二九层层住宅ABC区面积合34万方米D区农贸市场层住宅合2万方米层住宅已全部售罄D区农贸市场正余ABC区商铺酒店客房部分空置项目工作ABC区重新策划包装推出市场
三水工业品专业市场处广海路三水重商业区周边目前三水高级四星
级酒店——恒益酒店建五星级产权式酒店――三水花园酒店三水规模种类全综合性休闲娱乐购物广场——三水广场周边民居密集流较段已形成较成熟消费环境
22 三水商业现状
着济发展三水区城市化进程加快居民生活水改善中心城区口（包括流动口）骤增说消费力相观时三水作广佛市圈肇庆高明等粤西区广西区联系重通道加三水作环境优美旅游城市年涌入量旅游口样着巨消费力
三水零售业界资金理观念等问题未时捕捉商机三水区目前商业状况应该说适应济发展需求三水区商业设施路蔓延缺乏统筹布局目前三水商业中心区新华路文锋东路文锋中路红卫路两侧行成商业街基底层铺面营满足居民日常生活消费没形成真正意义商业街然商业设施总量较网点规模档次低超300方米营业面积零售网点19家超1500方米仅7家综合型商场营业面积超6000方米目前商业机构硬件设施明显落市场服务设施符合现代物流业发展制约商业发展种情况少三水周末开车者车奔广州佛山超市商场采购番估计三水日常消费三成金额流进广州佛山市场
23 项目发展机遇
面消费市场日渐成熟三水区政府已提出力发展现代物流业流通促发展工作思路希助建设广东第三城市机遇三水区商业流通领域带发展动力引进三水广场样型综合性商业零售商场落户三水着三水广场建成世界500强企业泰国正集团属零售企业易初莲花购物中心进驻带动三水周边区商业格局发生重变革
型商业项目助推城市品位三水广场整项目投资3亿元民币总体面积达86万
方米建成三水周边区5年规模SHOPPING MALL时咫尺超15万方米两万方米超型公园广场组成三水区政府十重点工程三水广场建设改写三水城区型商业项目历史极提升三水城市品位
营面积万方米易初莲花已进驻三水广场型知名零售商家种品牌店功店结合方式效组合投资商家形成强规模效应聚集效应消费群形成巨吸引力时促进三水商业型化专业化市场化方发展促三水商业质飞跃
着三水广场三水花园酒店进入加原四星级恒益酒店项目处广海路已成三水商业新型业态聚集广海路成三水较成型消费层次较高商业街力推动三水工业品市场重新招商
24 项目SWOT分析
SWOT素 含 义
优 势
段优势 处广海路健力宝路中心段三水城市中心商业圈
流优势 作三水城市中心商业区三水城区两条干道交叉段消费流交通流项目消费带巨机遇
外形优势 项目外形相漂亮弧形外立面设计天显落通包装会显富形象感
劣 势
空置久 项目空置已10年长期破烂形象市民心中造成极良影响项目实际权剩30年
停车场足 项目正门外少量空旷方做停车场外没方满足停车需造成停车场配套严重足
商铺较零散 项目早期已销售部分商铺项目进行重新规划时形成定困难
机 会
良商业环境 项目处成熟商业环境中身已形成良商业氛围项目发展会基良成熟商业环境
段类型商业项目缺少 三水广场外项目相约规模型商业中心项目段范围相缺少整三水城市口消费力支撑型商业项目空间
高消费群体集中项目周围 项目段作三水中心城区三水区政府机关单位企事业单位较集中该段形成项目作商业发展强消费基础
项目区位商业位进步提升 着三水五星级花园酒店建成投入项目周边众高档商物业组成城市中心区商业位进步提升
威 胁
三水广场竞争
项目35万方米商业体量规模整三水市场中仅处三水广场三水工业品专业市场营三水广场相类似项目会明显受三水广场威胁
段类型商业竞争（街铺） 三水商业长期处街铺形式发展居民日常消费已惯类商铺消费街铺营成相较低会项目形成威胁
项目长期进行低档商业营形象 项目长期进行杂货档式营肉菜市场营消费者形成脏乱差市场形象烂尾基础加深项目形象损害
25 项目建议
目前三水区原商业市场面巨挑战众江猛龙——广州深圳佛山甚境外型连锁商业机构陆续进入三水西南镇商业受极击面外商家行动商家开始积极应例月桂市场三水城区高档农贸市场现投入七八百万元市场进行部基础设施包括水电电梯升级改造商家
三水工业品专业市场商业机构样面重变更三水老商业机构缩影目前该项目营状况周边商业氛围相差甚远项目进行改造应着重注意点：
第 该项目营模式已远远落现代商业营模式现代商业正着规模连成体包罗众专卖店商铺集购物休闲娱乐饮食体商业中心实行统包装统理
第二 早期销售定位失误项目面积较全部商铺面体销售零散体商铺产权分散难形成统形象造成商场缺乏整体包装统理
第三 D区首层农贸市场敞开式营造成周边环境脏乱差建议整治农贸市场留出入口形成围闭营增加室通风设施提高农贸市场营档次严乱摆乱卖现象农产品分类分区营注意清洁卫生
第四 室外装修空调电梯等设施设备空置时间太长需花费巨资重新修葺
第五 项目外墙灰白色缺乏商业色彩建议外墙改鲜艳夺目色彩橙色浅青浅黄等
第六 室布局欠佳交通面积较实率较低ABCD四区中B区C区较严重场缺乏流导
第七 样型商业厦没设置停车场项目缺乏现代商厦必备设施
七点缺陷中前五点通重新包装定位解决外第六第七点属原结构缺陷难通包装策划解决两点缺陷导致整项目前推动根原投资者引起足够重视
三市场定位
31 项目定位
项目分析述三水广场项目带机遇时项目带击
项目市场定位必须三水广场差营三水广场相突项目
三水区新城区规划知文化设施三水城建重点三水陆续建成图书馆展览馆文化中心等设施占65公顷着三水济加强文化事业需求加目前三水文化娱乐设施较贫乏仅规模书店没型购书中心作济彭勃发展区巨知识需求压制项目定位三水型文化广场
32 项目区规划
1A区：
首层式手机数码摄影器材专卖店
二四层家电专卖超市
2B区：
B区两边街首层商铺分开设中西式快餐店（例麦劳真功夫等）吸引流余首层三层余商铺型购书中心
3C区：
首三层购书中心文化品中心
四六层酒店客房重新装修C区首层街设酒店独立出入口
4D区：
整治原D区首层农贸市场改封闭式污染蔬果超市
33 项目建筑风格建议
建筑风格偏动感现代风格特通亮丽色彩表现项目身体态错外立面整改色调方面彻底脱离原项目形象建议清新胆现代亮丽色彩橙色浅青浅黄等简洁明快建筑构件搭配室环境建议浅色暖色调组合搭配 亮丽现代风格色调脱离原黑暗环境印象形成动感活跃潮流商业环境氛围
34 配套设施建议
停车场——项目门前空保留作停车场外需增加部分车位建议项目附100米范围寻找方作停车场
电梯——项目电梯严重足建议B区层增设扶手电梯C区增加垂直客梯货梯台
硬件配套——中央空调智化保安系统消防系统仓库等
35 租金定位
整商场均租金：100元方米
四项目营理念
41 商场营理念
(1) 导入商业营导型商业理念
国加入世界贸易组织（WTO）生产性行业受击难免商业行业国外商品进入中国商业领域反迎巨机会国外型商业营企业种著名商品品牌断涌入营模式服务水价格等方面中国市场形成击国外运作较成功商业机构已进入三水占流出租体摊位模式商业市场面挑战
目前出租体摊位模式商业市场存足物业业负责营营者动接受物业现状物业功设计商家营业态衔接脱节更谈量身定造已远远落市场商业形态求
项目营定位全部商铺租卖力求物业销售持续营结合起追求仅仅租售物业利润开发商投资者营者赢结构
(2) 选择文化产业题聚集商气引进力店品牌店提升物业形象
相关产品高度集中形成突出题仅够建立项目性特色够整项目灵魂显现较范围导行业市场占市场优势形成规模效应
题明晰统营统规划统形象落实处整体效应更发挥成行成市题专业市场着市场发展越越成熟许商铺年年升值投资回报相观投资者营者讲良市场前景
目前国商业物业普遍存种现象：楼生意火爆二楼生意般三楼顾客四楼没光顾较成功型购物广场营情况商场基设街铺位层商场统规划设计合理分割功分区意识引导消费者低高走外里走局部楼营业额明显高楼层正营商精心设计带动高层商场销售额保证楼生意火爆时兼顾营死角高楼层商品销售
楼物业价值化必须整商场进行整体规划设计引进力店（企业）力品牌商品营角度规划设计符合市场需求商业形态带动项目整体销售营题明确品牌店入驻产生足够吸引力时通品牌店力店加入容易市场形成口碑利商业物业销售续营
文化产业题力争引进广州购书中心国美（苏宁）麦劳（肯德基）真功夫等名店项目力店
（3）招商项目组合
招商项目考虑气聚集雅俗赏造成曲高寡避免档次太低旺丁旺财尴尬局面项目带动流项目购书中心麦劳真功夫手机专卖店电器超市营高档耐商品常会少流节假日会较流引入电器超市原方面购书中心作补充方面提高商场档次
招商项目应遵循动静结合优势互补原
42 营策略
(1) 赢利模式
全部商铺租卖掌握整商场营导权文化广场题进行招商营营区域进行合理划分量满足营者功需求求实现利润化全部商铺银行抵押贷款分担营风险回笼部分资金
(2) 市场前期营理：
保证销售招商利进行应该注意：
l 营题统招商作相应功分区安排
l 握商品结构引导商家营
l 统形象（商场外）统信息发布
l 功公区域设计活动组织：展示中心活动广场等
(3) 市场续营理：
目：物业升值做出品牌企业项目基础
l 组建专业理公司引入先进理理念
l 负责项目进步推广断加强项目市场形象知名度
l 型公关活动项目成客户注目焦点
五项目开发成
51 装修标准
厦外墙：部份铝塑板部份玻璃幕墙
商场部份：
墙身：批荡刷高级乳胶漆
面：铺贴抛光砖
天花：入口堂层电梯出入口处吊艺术天花余吊石膏板天花
电梯：首三层配置扶手电梯设专货梯
空调：中央空调
酒店客房部份：
公走廊（堂）：吊艺术天花面铺抛光砖墙身刷高级乳胶漆
客房：吊石膏板天花面铺抛光砖墙身刷高级乳胶漆
卫生间：吊石膏板天花面铺防滑砖墙身贴高级瓷片配置卫生洁具浴缸室排气系统
空调：中央空调
电梯：首层酒店直达客梯
蔬果超市：
墙身：贴高级瓷片
面：铺贴防滑砖
天花：吊石膏板天花
空调：中央空调
52 项目改造成
1外墙装修：9000方米×600元方米540万元
2室装修：35000方米×650元方米2275万元
3电梯：10台×35万元台350万元
4空调：35000方米×300元方米1050万元
合计：4215万元
六总结
三水房产起步较低总体发展水高佛山德南海等发达区相存着较差距目前楼市均价仅2000元方米左右正三水房产开发成低存较升空间全国楼价居高情况吸引少外资金进入
三水工业品专业市场硬件设施落没停车场室布局零乱实率较低加前期没效营销手段致该项目然处三水重商业区始终法效推动项目发展
建议书立足三水区政府新出台佛山市三水区城市总体规划抓住三水文化设施需求文化产业作题力争引进广州购书中心国美（苏宁）麦劳真功夫等力店卖点带动楼盘销售项目投资风险硬件缺陷会削弱项目竞争力周边新建类似项目会项目击较
附录：商业产发展趋势
纯粹外语MALL引发中国城市场商业产运动中国未明白MALL准确意义时候世界十MALL排行榜已5中国MALL身影西方发达国家代表中产阶级生活方式商业购物模式中国路方？
1MALL含义
Mall（音译摩尔）起源欧美特指规模巨连成体包罗众专卖店商铺集购物休闲娱乐饮食体商业中心Mall说目前世界型商业产顶级形态伴着家庭汽车化住宅郊区化诞生现代工业文明商业文章产物属种新型复合型商业业态
中国商业网点建设理联合会公布调查结果显示目前全国建立项购物中心达200余家总面积约3000万方米总投资额超3000亿时间中国MALL时代似已24万方米海正广场55万方米北京金源时代购物中心42万方米广州正佳商业广场相继开业三座具代表性单体MALL巨体量夺目宣传似中国MALL梦想变成MALL现实
更叹观止MALL刚拉开序幕MALL集群紧广州正佳商业广场周边15公里天河城维利广场太古汇广场构成广州第商圈——天河商圈耀眼MALL集群华南MALL时开发第国际王广场星河传说世博广场
四商业产项目合计面积达160万方米竞相座落东莞市
SHOPPING MALL誉商业业态高形式美国MALL消费额占消费总额60欧洲29日17台湾区9中国陆尚未专门统计MALL带诱赢利空间空白国市场形成巨反差精明投资者言隐喻超额利润正MALL成MONEY（金钱）身吸引着众逐利资
企业说Mall创造值利润项目城市Mall改变城市商业格局业MALL评价普遍认社会城市化资源区域化产业聚集化必然结果Mall产生必提升城市整体形象带动区域济发展起巨促进作
悉SHOPPING MALL资金需求巨均需10亿元投资周期长通常15年收回初期投入涉素众风险巨没钱没握建型商业购物中心业界通俗句提醒巨额资金需求少MALL开发资金赖银行贷款目前型MALL贷款已占全部房产投资60—80
2中国MALL模式
现实中中国MALL走出两种模式种正佳代表城市中心派种华南MALL代表郊区派前者中国部分MALL选择者延续欧美郊区MALL路线2004年国务院十四部委中国购物中心分布进行调查数显示中国购物中心7080城市城市中心区77城市边缘区18郊区5郊区MALL国外郊区化产物城区MALL中国城市化产物
3前制约国MALL关键素
(1) 交通素
Shopping Mall源美国欧美国家道路四通八达交通便利私家车普MALL般设郊区消费者需开车购物次购物量购物次数
国交通道路设施发达国家私家车远远未普营业面积达数十万方米MALL需客流量支持天需20万流里聚集消费势必国已堪重负交通源造成更压力目前郊区开办型MALL适合国情
(2) 购买力素
中国发展中国家关资料统计2004年均GDP仅1000美元（美国均GDP36万美元）城镇居民支配收入9422元关资料显示全国规模Shopping Mall200面积超3000万m2方米保销售额8000元计算达2400亿元左右零售额购物中心保营目前国消费者购买力足支撑巨MALL群体
(3) 购物方式素
国城市口密度高私家车拥量低开车购物切实际中国日常饮食惯注重新鲜喜欢天购物买菜消费者普遍惯消费果MALL营雷做元化差异化消费者会舍求远购物预计较长段时间国开发MALL模式然会市区MALL
(4) 开发资金土素
商业产方面解目前国外开发MALL资金般开发商开发商业项目取成功滚雪球方式解决中开发商资金充足少纳税银行贷款进行开发兴建程序般先政府规划商业开发商根需政府提出勾申请然政府规划开发商选址需众具济实力专业技术开发商块进行竞价开发商获土进行建设购物中心建开发商租售存业产权纠纷影响营开发风险全部开发商承担营状况开发商市场需进行调节
国开发MALL资金基银行贷款解决目前政府进步加商业产调控力度拟进行商业立法制约MALL混乱序开发调控力度旦度容易出现
商业烂尾楼现象引起关方面重视
(5) 中国缺乏复合型MALL开发团队
目前MALL已进入专业化开发时代道隔行隔山开发MALL迫切需专业营理团队参然国数商业产策划机构专家原事房产策划投资商未亲持开发商业产实战休会应变力差搞MALL说雾里花未做整体观念全程策划开发MALL开发MALL仅需理更做实战结合取成功
MALL选址作选择资金方筹集唯解市场规律熟悉商业运作模式具MALL成功操盘验专业机构前十分缺乏必然制约国MALL健康序发展
附录二：中国十MALL排行榜（建筑面积排序）
1华南MALL
号称全球MALL华南MALL位广东东莞郊区万江占面积43万方米建筑面积89万方米商业面积40万方米停车位8000总投资25亿元东莞市三元盈晖投资发展限公司开发华南MALL作中国首集购物休闲餐饮娱乐旅游文化运动七特色题区超型题式购物公园突出题特色原面珠江三角洲区2005年5月1日正式营业
2北京金源时代购物中心
全球单体MALL——北京金源时代购物中心位北京海淀区四季青远路世纪金源投资集团限公司开发完成
作北京2003年60项重点工程北京金源时代购物中心占182公顷建筑面积68万方米总投资38亿元期总建筑面积55万方米单体建筑东西横跨600米南北跨度120米五层两层型室停车楼车位达6800余开
车达商业楼层期55万方米成世界商业单体建筑56家力店20余家半力店600余家专卖店100余家题餐厅十余家娱乐休闲娱乐场
3兴力达商业广场
座海mall落户海普陀区真光路东沪宁高速南四川兴力达集团新长征集团2002年投资建造
总建筑面积约43万占10万方米建筑面积45万方米总投资23亿元计划2005年10月投入号称成未海普陀区商圈核心建筑预计年产生15亿现金流2亿元租金目前四川兴力达集团已撤出项目持兴力达商业广场限公司70％股权全部转项目合作方海新长征集团
4正佳广场
位广州天河商圈广州新城市中轴线核心正佳广场座集零售饮食娱乐会展休闲等八功体型购物中心总投资40亿元占57万方米总建筑面积42万方米中裙楼商场面积30万方米七层两层半东塔楼48层五星级酒店式公寓西塔楼30层超甲级写字楼
开发商广州市正佳企业限公司力图正佳广场造亚洲体验体验式购物模式广州市民珠三角市民甚全国游客体验国际尖端商业文明
5海南第MALL
海南第MALL海口港集团公司海南环瑞置业限公司合作开发商业旅游项目海南省首MALL理念建造型题式购物公园全国唯亲海MALL2002年列海口市重点项目总投资25亿美元30万方米建筑面积12万方米商业面积家百货力店家超市力店家家居力店家娱乐力店240米长拥200余家精品名店步行街海口目前五家百货商场购物中心加起体量 设计3500停车位环绕港口海湾设计16万方米美食长廊 预计项目商业效应效辐射海南省北部湾广区
6海正广场
海正广场泰国正集团旗海帝泰发展限公司联合发展坐落海浦东陆家嘴2002年开业海正广场占面积31万方米建筑面积241万方米3层10层海正广场世界顶级潮流诠释者居号称成海购物饮食娱乐中心中国卓越生活娱乐城
7深圳华润中心万象城
位深圳总建筑面积达188万方米华润万象城已2004年12月9日开始试营业座号称深圳华南中国具示范效应超型室购物中心万象城华润集团投资40亿元开发总建筑面积55万方米综合性商业建筑群华润中心部分华润中心万象城拥6层商楼面300功独立店铺集零售餐饮娱乐休闲文化康体等诸元素身业界士认深圳华润中心万象城会成深圳商业新标
8中华广场
天河城列成广州商业产典范中华广场位广州市中心——中山三路较场西路交界处广州兴盛房产发展限公司开发股东——香港昌盛集团限公司全额投资建成
中华广场2000年正式开业拥35万方米建筑面积达17万方米目前出租率达100日均流量已达20万次节假日更达40万次年营业收入达20亿中华数码城作广州手机核心市场变成手机厂家旗舰店必争
9爱家民族园购物中心
北京爱家民族园购物中心2005年8月20日正式开业作仅次金源时代购物中心北京第二mall爱家民族园购物中心总面积达168万米开发商北京爱家投资理（集团）公司
坐落中华民族园景区毗邻国家森林公园爱家民族园购物中心文风情特色建筑生态城题强调室文室外然谐统
10天河城广场
广东天贸（集团）股份限公司投资开发天河城广场已成广州繁华商业中心广州市重标誉中国第商城天河城广场总投资12亿元建筑面积16万方米营业面积10万方米7层3层北面露天广场面积3000方米天河城1992年8月18日奠基11月18日动工兴建1996年2月9日建成试业天河城集购物美食娱乐休闲商务等功体名符实北京路搬进天河城
目前日均客流量已超30万次节假日客流量更高天达83万次2004年全城营业额超40亿元
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