华·银河厦市场调查初步定位报告
项目概况
华·银河厦项目杭政储出（2001）28号块位杭州市商业中心解放路建国南路交叉口东河西岸北解放路西金鸡岭路南淳佑桥西弄东面东河绿化带相接处传统市中心商业气氛浓厚办公条件优越市政基础配套齐全该项目处段属杭州市房产开发等级级
规划性质：市级公建
建筑容：写字楼商业房配套服务房
块面积：3206方米
建筑面积（面）：14427方米
建筑容积率≤45
建筑密度≤50
绿率≥15
建筑高度≤50米
二 重审杭州写字楼市场
写字楼常誉创业空间杭城写字楼市场发展始六七年前庆春路线中河厦三瑞厦凯旋门商业中心1995年半年开始进入低迷直1999年半年逐渐回暖着国家宏观济持续利加入WTO着杭州市政府关政策出台城市建设飞速发展城区扩江跨江战略实施创业杭州深入心更创业公司杭城发展机会拉动写字楼需求增长写字楼销售形势写字楼市场供量迅速放2001杭城市区写字楼开工总量约50万方市销售约30万方加前二年开发写字楼总体市场竞争形势容乐观区域杭城写字楼群集中区域：
——武林广场周边区域
武林广场拥行政中心型商场餐饮理位置独二杭城极繁华商务中心年武林广场写字楼发展具高档次高品位特点原商务中心基础写字楼开始高档次高品质方发展已推推华浙广场白马厦耀江发展中心新世纪厦
蓝天时代广场包括世贸中心绿城世纪广场中北桥附晶晖商务馆写字楼开间较组合硬件设备配置完善时拥酒店式物业理品牌特色十分明显集中武林广场市政府周围形成写字楼高档精品区域成带优势
武林广场周边交通方便面积高档次楼盘助企业树立公司形象提升公司品位区域写字楼价格相较高均价基7000元／㎡白马厦写字楼起价达9800元／㎡高达135万元／㎡消费客户规模较实力雄厚公司白马厦售楼姐介绍楼盘已单客户中80左右外贸公司外IT行业传媒业具定份额
——西湖吴山广场区域
西湖吴山广场杭州休闲运动场环境优美交通方便年涌现出批规模档次项目耀江广场元华商场广厦西湖·时代广场等写字楼湖立身价低价1万元／㎡类物业投资发展潜力保值增值功明显购楼客户中外贸公司旅行社居公司注意外形象需时常接国外客户处风景区非常符合求
——庆春路线区域
庆春路线写字楼开发较早三瑞厦金峰厦东清厦世纪90年代早期开发产品数量较档次尚部分存量租金22—25元／㎡左右年半年该区域推出写字楼楼盘中惠厦瑞丰国际商务厦广利房产公司开发广利厦推出楼盘普遍品质较高立面美观硬件配套完善力求国际化接轨价格相较高起价7000元／㎡中惠厦均价达8800元／㎡
庆春路商业氛围浓金融网点遍布整条街超市医院电信非常方便商务写字楼需求空间客户类型贸易公司服务性行业中国加入世贸组织时机开发商紧着提出WTO时代写字楼概念目标瞄准杭投资外资公司
——城站广场区域
作城市外窗口城站广场具庞客流量商务活动十分频繁特现代化新城站楼投入写字楼项目明显增目前止已建建项目五六建筑面积20万方米左右：香榭商务厦中闽厦广复厦利群厦等价格致5000－6000元／㎡间
——文教区
该区域位杭城中西部东起西溪河西古翠路南起天目山路北文路交通便捷生活设施完善聚集浙杭商院电子工学院计量学院等批高等学府资源丰富智力优势明显该区域杭城高新产业区拥斯达康信雅达浙图灵等量知名高新技术企业完全统计该区域专业市场电脑配置软件销售占全省份额二分左右相应该区域写字楼IT企业广告传媒装修行业目标客户楼盘硬件配套较齐全智化系统较完善时引入局域网户联网配置适应高新企业需网外界联系求面积面积写字楼总价控制100万元较符合占该区域企业数中私营企业求
三 项目区位楼盘参考分析
解放路带作传统商业街区写字楼商业房开发较早较成熟着城站广场建成投入受金融辐射影响解放路街区写字楼市场迅速升温年相继推出万安商社伟星·东河世纪厦金纬·铭扬厦等中高档现代写字楼响定知名度针项目处块区域解放路街区调查中心周边区域延伸开项目区位楼盘：
1 伟星·东河世纪厦
位置：位解放路建国南路交叉口西东河绿化带
概况：17层高商务楼总建筑面积164万㎡二层车库13层商业房417层写字楼
价格：写字楼起价7091元㎡（4层均价）层加价100200元㎡均价约8000元㎡商铺层35万㎡二层18万㎡三层12万㎡层1000方基整层出售
工程进度：工程建中目前工程基完工已开始工程
开发进度：预计2002年4月份（月）出预售证
销售进度：现场访问电话询问解目前剩81011层北边套未预定出预定率已达80
卖点杭州首座绿色生态写字楼
分析：伟星房产杭州成功开发伟星厦昌·火炬厦两座高新区写字楼强猛势头解放路繁华带推出伟星
·东河世纪厦然吸引众买家目光助东河景观优势出杭城首座绿色生态写字楼题目前预定形势效果错该楼盘项目竞争手项目开发带压力更带动力
2 金纬·铭扬厦
位置：位解放路环城东路交叉口
概况：厦高21层商务办公楼层街商业裙房组成联合结构总建筑面积28万㎡421层写字楼标准层高33米
价格：写字楼起价5680元㎡层加价100元㎡左右均价6500元㎡商铺层1500㎡均价1800020000元㎡计划14层总体出售目前急分割出售
工程进度：已完成体工程50左右
开发进度：公司计划4月底先进行部预定（已预定意客户进行认购5月房交会期间正式开盘召开产品推荐会）
销售进度：目前接受客户预定意套房产接受客户预定等4月底部认购时预定时间先进行优先认购
卖点铭扬厦 汇聚商界翘楚铭扬厦 蔚蓝空间
分析：金纬·铭扬厦位杭州东门理位置相优越规模较伟星·东河世纪厦项目金纬作房产品牌已杭州响知名度项目竞争手
3 万安商社
位置：位解放路建国南路交叉口西北角
概况：总建筑面积约7500㎡11层二层商场311商务写字楼层面积500700㎡分割
价格：写字楼起价7120元㎡均价7900元㎡左右商铺层25万㎡二层12万㎡
工程进度：结顶
开发进度：现房
销售进度：36层写字楼已售罄711楼出租10年12层商铺招商
卖点领略理想OFFICE空间
分析：万安商社位万安南苑南端伟星·东河世纪厦正面规模开发较早项目构成实质威胁鉴
4 海·旺角
位置：位海路市医院旁距西湖约200米路程
概况：层高12层总建筑面积15万㎡中12层商铺（独立式间隔）35层做商场6层写字楼
价格：写字楼起价8600元㎡均价10000元㎡左右商铺层35万㎡二层18万㎡三层12万㎡层1000㎡基整层出售
工程进度：工程已结顶交付
开发进度：现房销售阶段
销售进度：写字楼未售罄12楼未做具体分割未推出11楼售罄估计销售率60左右商铺商场已售罄
卖点珍钻商邸繁盛永传承
分析：单段价位海·旺角属高档写字楼项目没直接竞争
5 瑞丰国际商务厦
位置：位庆春路中河路交界处东南侧
概况：总建筑面积50000㎡24层全钢结构高层建筑中部分出售建筑面积30000㎡
价格：写字楼均价8400元㎡（14楼价格）层加价100300元㎡等商铺均价2万㎡
工程进度：基结顶
开发进度：年6月份交付
销售进度：未售罄剩余估计销售率达80左右
卖点杭州第座钢结构写字楼WTO时代商务核动力
分析：瑞丰国际商务厦称甲级写字楼断炒作全国首全钢结构高层写字楼次房交会独特展示成亮点然备受瞩目购买者极具实力港商台商外贸公司浙江省型公司目标消费者该楼盘项目构成直接竞争关系
6 康恒·鸿鼎商务馆
位置：位武林路南端孩巷口
概况：总建筑面积16万㎡8层层二层商铺三层做写字楼
价格：写字楼起价8688元㎡均价9000元㎡（4层价格）层加价约300元㎡
工程进度：工程结顶
开发进度：现房销售
销售进度：6层售罄45层剩余估计销售率达70
卖点进驻湖宝 锁定金牌商务门户
分析：康恒·鸿鼎商务馆SO（Small Office）写字楼模式面积分割带酒店式公寓点类似SOHO模式针目标消费者新兴高科技高智慧体公司
7 中惠厦
位置：位庆春路中河路交叉口东北角
概况：厦总高达27层称庆春路第高楼总建筑面积51万㎡中13层中空商场15000㎡4层写字楼36000㎡
价格：目前暂定写字楼均价8800元㎡具体价格未定
开发进度：售楼员讲年5月份房交会期间会正式推出价格面积等会确定
销售进度：预定阶段
卖点创意生享受工作情生活世纪交汇扬帆
分析：中惠厦正式推出相信段高度规模会杭州写字楼市场尤庆春路线区域写字楼造成击项目会波应该楼盘相关注度
8 广利厦
位置：位庆春路中河路交叉口西北角
概况：总建筑面积52868㎡幢22层楼5层裙楼配套房组成
备注：目前该楼盘做概念性展示未正式推出建筑规模样式格局价格等均未定
四 项目市场分析（SWOT）
（） 优势（Strengths）
1 项目处解放路繁荣传统商业街区做写字楼先天条件优越解放路作传统市中心商贸中心交通环境市政配套已相成熟具优越性商场银行医疗机构酒店林立商业氛围浓厚做商务办公楼佳选
2 项目毗邻东河60米宽生态绿化带然环境优美办公条件天独厚少办公楼坐拥繁华商业福揽河流山川美景项目真正做鱼熊掌兼伟星·东河世纪厦东河招牌提出杭州首座生态绿色写字楼说项目果东河牌子会点落天然景致会然吸引客户眼光
3 项目处新确立杭州核心商务区心脏区域项目处解放路商业街区南北正处城站广场庆春路线间东西处延安南路未钱江新城间恰四写字楼区块渡带核心位置新确立杭州核心商务区心脏区域着杭州概念提出城市东扩逐步推进写字楼区域重点逐步东移年城站广场周边庆春路线写字楼发展加快城市东发展必少衔接渡尤城站广场周边区域两三年势必成杭州市交通条件优越办公楼集中商务区庆春路金融街位目前牢破周边区域金融辐射想知建国南路城站发展趋势项目带动作
4 项目市场前景该块已建建楼盘市场现状万安商社金衙庄综合楼等新建写字楼已基售罄投入建伟星·东河世纪厦金纬·铭扬厦等未正式开盘出售预定形势已相错店隆市该区域写字楼市场前景相
5 市政府解放路开发重振相重视利政策出台目前天工艺苑已开始重新招商估计久会重新开张天工艺苑处段杭城知名度定会解放路东段带更浓厚商业氛围相应会带动紧邻项目开发政府现规划天工艺苑项目间拓展条宽约14米街道贯通清泰街
（二） 劣势(Weaknesses)
1 项目规模较易进行规模开发项目块面积5亩建幢楼高度限定建13层左右总建筑面积仅14万方左右相目前杭城体量高层面写字楼相形见绌形中矮截项目营销重点放规模形体必须辟蹊径增开发难度
2 该块南北狭长街道解放路面宽较窄商铺销售难度较伟星·东河世纪厦商铺较伟星·东河世纪厦块面建国中路适宜做街商铺写字楼入口厅设繁华解放路提高楼盘档次项目块北面解放路面宽较窄东面街道未拓宽商铺销售难度会较时慎重考虑入口处设置问题入口处设置直接关系写字楼楼盘形象
3 该块处区域中高档写字楼氛围形成尚需时日该区域中高档写字楼开发年事目前已建建楼盘未入驻气较淡需进步开发期形成解放路东河交叉口中心写字楼商务区
4该块面浙医国家保健中心浙医国家保健中心恰位该块正面层高绝超项目会项目造成定压迫感
（三） 机会(Opportunities)
1 该项目华房产公司进入杭州房产市场开发第项目该项目处段开发潜力楼盘公司房产开发尝试更种突破树立公司形象响知名度机会更重华公司项目（余杭五常乡型住宅项目）开发良基础迅速杭州房产界占席
2 伴着入世吹春风杭州断加外开放引进外资力度写字楼需求断扩开发商争相开发写字楼造成新轮写字楼开发热年底举行钱报名楼名车展参展写字楼项目达40加未参展10左右总建筑面积100万方米开发量销售量均达历史高水说目前介入开发写字楼竞争激烈鉴项目体量段优越需求目前正介入良机
3 着建国南路拓宽金鸡岭路直方伯路改造特贴沙河底隧道动工建设城站广场区域联成片交通更加方便未流物流交汇集中带必吸引远见公司着眼长期发展项目
4 着城站广场改造完成浙医脑外科中心楼国际保健中心浙二医门诊楼竣工该块周边城市形象建筑空间改观时进步确立该区域医疗卫生核心位增强该区域托医疗卫生机构企业吸附力
（四） 风险(Threat)
1 观目前杭城整写字楼写字楼开发体量达历史高点造成整供需错位残酷竞争写字楼开发商面事实整写字楼市场风险升项目言避免存定风险
2 时期市类项目较产品定位目标客户基相似竞争激烈项目交付期相竞争楼盘伟星·东河世纪厦金纬·铭扬厦迟法占先机
五 项目定位建议
（）总体定位
根市场状况项目资源分析建议项目做品质优良中间价位景观写字楼理：
1目前写字楼中间产品行俏年底钱报组织名车名楼展细心购房者难发现杭州写字楼市场中间产品特品质优良中间价位写字楼相难寻方面杭州写字楼市场历前年滞销年开始逐渐热销稀缺性景观写字楼开发开发商时间浙江世贸中心榜样楼盘纷纷面世世纪广场耀江发展厦白马厦吴山商城等纷纷亮相定位高档写字楼价位动辄万元众购房者远观轻松单买起单价万元写字楼企业毕竟凤毛麟角方面杭州写字楼市场数众潜写字楼供应量分布杭州区域行政事业单位出资建造楼宾馆酒店类写字楼提供豪华气派厅优雅单纯办公环境法满足着企业壮形象求越越高需求心理更致命类写字楼出租销售写字楼市场中间产品供需双方矛盾日益突出高成低尴尬局面量发展中企业希品质优良配套完备物专业均价7000元／方米左右写字楼出现眼类写字楼集中文教区昌·火炬厦中·文锦厦华立·金顶苑等楼盘中典范类楼盘开盘初期选购空目前市场供应力集中城站区域受区域条件影响时市场完全接受项目段环境做高等品质中档价位写字楼愁没市场甚会抢空
2项目资源言项目易做高档写字楼正前文说项目处解放路繁华传统商业街街面较狭窄街道两旁楼盘较陈旧拥挤整体形象佳外环境适宜做高档写字楼目前已建建幢写字楼档次高属中高档项目身方位规模限高等具备做高档写字楼条件项目做高档写字楼开发营销难度定会高难高档写字楼竞争建议项目做部品质优越中高档写字楼适宜符合目前市场需求
（二）市场定位
项目身资源出发分析该区域产业特征现写字楼客户特征结合杭州写字楼市场分布现状项目目标消费者（潜客户群）包括：
（1） 托医疗卫生业医疗器械公司药品代理公司外制药厂驻杭办事处等
（2） 外贸公司
（3） 广告咨询类公司
（4） 较规模外资企业驻杭办事处等
（5） 事金融服务业公司证券公司会计师行等
（三） 产品定位
总体定位市场定位出发建议产品定位：
○ 200500方米力户型
次关市中心写字楼调查显示目前武林门区域庆春路线周边租住企业外贸医药广告化妆品服务性行业国中型企业部分高科技公司外许外国外公司驻杭办事处项目目标消费者定位基吻合客户目前租住面积集中150400㎡次150㎡武林门区域部分中型企业租住面积 600㎡客户说200500㎡户型面积需求力占50次200方米占26外500800方米800方米分占1014
○写字楼均价7000元㎡
根调查四分三企业愿意接受单价7000元外接受单价70008000元企业占12接受单价8000元企业仅占12目前供应写字楼市场均价8000元存供需错位然目前长期积淀需求量较尚接纳高价楼盘着供应急剧增加需求增加足高价高档楼盘面较压力
点目前高价房激烈竞争见斑
○商铺整层出售
目前写字楼底层商铺销售开发商基决定商铺整层出售做分割销售究原外分割出售难统营理营风险较高利保持整座楼形象损物业保值增值项目商铺面积分割出售更利整层出售济省力办法
2002年3月26日
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项目概况
华·银河厦项目杭政储出（2001）28号块位杭州市商业中心解放路建国南路交叉口东河西岸北解放路西金鸡岭路南淳佑桥西弄东面东河绿化带相接处传统市中心商业气氛浓厚办公条件优越市政基础配套齐全该项目处段属杭州市房产开发等级级
规划性质：市级公建
建筑容：写字楼商业房配套服务房
块面积：3206方米
建筑面积（面）：14427方米
建筑容积率≤45
建筑密度≤50
绿率≥15
建筑高度≤50米
二 重审杭州写字楼市场
写字楼常誉创业空间杭城写字楼市场发展始六七年前庆春路线中河厦三瑞厦凯旋门商业中心1995年半年开始进入低迷直1999年半年逐渐回暖着国家宏观济持续利加入WTO着杭州市政府关政策出台城市建设飞速发展城区扩江跨江战略实施创业杭州深入心更创业公司杭城发展机会拉动写字楼需求增长写字楼销售形势写字楼市场供量迅速放2001杭城市区写字楼开工总量约50万方市销售约30万方加前二年开发写字楼总体市场竞争形势容乐观区域杭城写字楼群集中区域：
——武林广场周边区域
武林广场拥行政中心型商场餐饮理位置独二杭城极繁华商务中心年武林广场写字楼发展具高档次高品位特点原商务中心基础写字楼开始高档次高品质方发展已推推华浙广场白马厦耀江发展中心新世纪厦
蓝天时代广场包括世贸中心绿城世纪广场中北桥附晶晖商务馆写字楼开间较组合硬件设备配置完善时拥酒店式物业理品牌特色十分明显集中武林广场市政府周围形成写字楼高档精品区域成带优势
武林广场周边交通方便面积高档次楼盘助企业树立公司形象提升公司品位区域写字楼价格相较高均价基7000元／㎡白马厦写字楼起价达9800元／㎡高达135万元／㎡消费客户规模较实力雄厚公司白马厦售楼姐介绍楼盘已单客户中80左右外贸公司外IT行业传媒业具定份额
——西湖吴山广场区域
西湖吴山广场杭州休闲运动场环境优美交通方便年涌现出批规模档次项目耀江广场元华商场广厦西湖·时代广场等写字楼湖立身价低价1万元／㎡类物业投资发展潜力保值增值功明显购楼客户中外贸公司旅行社居公司注意外形象需时常接国外客户处风景区非常符合求
——庆春路线区域
庆春路线写字楼开发较早三瑞厦金峰厦东清厦世纪90年代早期开发产品数量较档次尚部分存量租金22—25元／㎡左右年半年该区域推出写字楼楼盘中惠厦瑞丰国际商务厦广利房产公司开发广利厦推出楼盘普遍品质较高立面美观硬件配套完善力求国际化接轨价格相较高起价7000元／㎡中惠厦均价达8800元／㎡
庆春路商业氛围浓金融网点遍布整条街超市医院电信非常方便商务写字楼需求空间客户类型贸易公司服务性行业中国加入世贸组织时机开发商紧着提出WTO时代写字楼概念目标瞄准杭投资外资公司
——城站广场区域
作城市外窗口城站广场具庞客流量商务活动十分频繁特现代化新城站楼投入写字楼项目明显增目前止已建建项目五六建筑面积20万方米左右：香榭商务厦中闽厦广复厦利群厦等价格致5000－6000元／㎡间
——文教区
该区域位杭城中西部东起西溪河西古翠路南起天目山路北文路交通便捷生活设施完善聚集浙杭商院电子工学院计量学院等批高等学府资源丰富智力优势明显该区域杭城高新产业区拥斯达康信雅达浙图灵等量知名高新技术企业完全统计该区域专业市场电脑配置软件销售占全省份额二分左右相应该区域写字楼IT企业广告传媒装修行业目标客户楼盘硬件配套较齐全智化系统较完善时引入局域网户联网配置适应高新企业需网外界联系求面积面积写字楼总价控制100万元较符合占该区域企业数中私营企业求
三 项目区位楼盘参考分析
解放路带作传统商业街区写字楼商业房开发较早较成熟着城站广场建成投入受金融辐射影响解放路街区写字楼市场迅速升温年相继推出万安商社伟星·东河世纪厦金纬·铭扬厦等中高档现代写字楼响定知名度针项目处块区域解放路街区调查中心周边区域延伸开项目区位楼盘：
1 伟星·东河世纪厦
位置：位解放路建国南路交叉口西东河绿化带
概况：17层高商务楼总建筑面积164万㎡二层车库13层商业房417层写字楼
价格：写字楼起价7091元㎡（4层均价）层加价100200元㎡均价约8000元㎡商铺层35万㎡二层18万㎡三层12万㎡层1000方基整层出售
工程进度：工程建中目前工程基完工已开始工程
开发进度：预计2002年4月份（月）出预售证
销售进度：现场访问电话询问解目前剩81011层北边套未预定出预定率已达80
卖点杭州首座绿色生态写字楼
分析：伟星房产杭州成功开发伟星厦昌·火炬厦两座高新区写字楼强猛势头解放路繁华带推出伟星
·东河世纪厦然吸引众买家目光助东河景观优势出杭城首座绿色生态写字楼题目前预定形势效果错该楼盘项目竞争手项目开发带压力更带动力
2 金纬·铭扬厦
位置：位解放路环城东路交叉口
概况：厦高21层商务办公楼层街商业裙房组成联合结构总建筑面积28万㎡421层写字楼标准层高33米
价格：写字楼起价5680元㎡层加价100元㎡左右均价6500元㎡商铺层1500㎡均价1800020000元㎡计划14层总体出售目前急分割出售
工程进度：已完成体工程50左右
开发进度：公司计划4月底先进行部预定（已预定意客户进行认购5月房交会期间正式开盘召开产品推荐会）
销售进度：目前接受客户预定意套房产接受客户预定等4月底部认购时预定时间先进行优先认购
卖点铭扬厦 汇聚商界翘楚铭扬厦 蔚蓝空间
分析：金纬·铭扬厦位杭州东门理位置相优越规模较伟星·东河世纪厦项目金纬作房产品牌已杭州响知名度项目竞争手
3 万安商社
位置：位解放路建国南路交叉口西北角
概况：总建筑面积约7500㎡11层二层商场311商务写字楼层面积500700㎡分割
价格：写字楼起价7120元㎡均价7900元㎡左右商铺层25万㎡二层12万㎡
工程进度：结顶
开发进度：现房
销售进度：36层写字楼已售罄711楼出租10年12层商铺招商
卖点领略理想OFFICE空间
分析：万安商社位万安南苑南端伟星·东河世纪厦正面规模开发较早项目构成实质威胁鉴
4 海·旺角
位置：位海路市医院旁距西湖约200米路程
概况：层高12层总建筑面积15万㎡中12层商铺（独立式间隔）35层做商场6层写字楼
价格：写字楼起价8600元㎡均价10000元㎡左右商铺层35万㎡二层18万㎡三层12万㎡层1000㎡基整层出售
工程进度：工程已结顶交付
开发进度：现房销售阶段
销售进度：写字楼未售罄12楼未做具体分割未推出11楼售罄估计销售率60左右商铺商场已售罄
卖点珍钻商邸繁盛永传承
分析：单段价位海·旺角属高档写字楼项目没直接竞争
5 瑞丰国际商务厦
位置：位庆春路中河路交界处东南侧
概况：总建筑面积50000㎡24层全钢结构高层建筑中部分出售建筑面积30000㎡
价格：写字楼均价8400元㎡（14楼价格）层加价100300元㎡等商铺均价2万㎡
工程进度：基结顶
开发进度：年6月份交付
销售进度：未售罄剩余估计销售率达80左右
卖点杭州第座钢结构写字楼WTO时代商务核动力
分析：瑞丰国际商务厦称甲级写字楼断炒作全国首全钢结构高层写字楼次房交会独特展示成亮点然备受瞩目购买者极具实力港商台商外贸公司浙江省型公司目标消费者该楼盘项目构成直接竞争关系
6 康恒·鸿鼎商务馆
位置：位武林路南端孩巷口
概况：总建筑面积16万㎡8层层二层商铺三层做写字楼
价格：写字楼起价8688元㎡均价9000元㎡（4层价格）层加价约300元㎡
工程进度：工程结顶
开发进度：现房销售
销售进度：6层售罄45层剩余估计销售率达70
卖点进驻湖宝 锁定金牌商务门户
分析：康恒·鸿鼎商务馆SO（Small Office）写字楼模式面积分割带酒店式公寓点类似SOHO模式针目标消费者新兴高科技高智慧体公司
7 中惠厦
位置：位庆春路中河路交叉口东北角
概况：厦总高达27层称庆春路第高楼总建筑面积51万㎡中13层中空商场15000㎡4层写字楼36000㎡
价格：目前暂定写字楼均价8800元㎡具体价格未定
开发进度：售楼员讲年5月份房交会期间会正式推出价格面积等会确定
销售进度：预定阶段
卖点创意生享受工作情生活世纪交汇扬帆
分析：中惠厦正式推出相信段高度规模会杭州写字楼市场尤庆春路线区域写字楼造成击项目会波应该楼盘相关注度
8 广利厦
位置：位庆春路中河路交叉口西北角
概况：总建筑面积52868㎡幢22层楼5层裙楼配套房组成
备注：目前该楼盘做概念性展示未正式推出建筑规模样式格局价格等均未定
四 项目市场分析（SWOT）
（） 优势（Strengths）
1 项目处解放路繁荣传统商业街区做写字楼先天条件优越解放路作传统市中心商贸中心交通环境市政配套已相成熟具优越性商场银行医疗机构酒店林立商业氛围浓厚做商务办公楼佳选
2 项目毗邻东河60米宽生态绿化带然环境优美办公条件天独厚少办公楼坐拥繁华商业福揽河流山川美景项目真正做鱼熊掌兼伟星·东河世纪厦东河招牌提出杭州首座生态绿色写字楼说项目果东河牌子会点落天然景致会然吸引客户眼光
3 项目处新确立杭州核心商务区心脏区域项目处解放路商业街区南北正处城站广场庆春路线间东西处延安南路未钱江新城间恰四写字楼区块渡带核心位置新确立杭州核心商务区心脏区域着杭州概念提出城市东扩逐步推进写字楼区域重点逐步东移年城站广场周边庆春路线写字楼发展加快城市东发展必少衔接渡尤城站广场周边区域两三年势必成杭州市交通条件优越办公楼集中商务区庆春路金融街位目前牢破周边区域金融辐射想知建国南路城站发展趋势项目带动作
4 项目市场前景该块已建建楼盘市场现状万安商社金衙庄综合楼等新建写字楼已基售罄投入建伟星·东河世纪厦金纬·铭扬厦等未正式开盘出售预定形势已相错店隆市该区域写字楼市场前景相
5 市政府解放路开发重振相重视利政策出台目前天工艺苑已开始重新招商估计久会重新开张天工艺苑处段杭城知名度定会解放路东段带更浓厚商业氛围相应会带动紧邻项目开发政府现规划天工艺苑项目间拓展条宽约14米街道贯通清泰街
（二） 劣势(Weaknesses)
1 项目规模较易进行规模开发项目块面积5亩建幢楼高度限定建13层左右总建筑面积仅14万方左右相目前杭城体量高层面写字楼相形见绌形中矮截项目营销重点放规模形体必须辟蹊径增开发难度
2 该块南北狭长街道解放路面宽较窄商铺销售难度较伟星·东河世纪厦商铺较伟星·东河世纪厦块面建国中路适宜做街商铺写字楼入口厅设繁华解放路提高楼盘档次项目块北面解放路面宽较窄东面街道未拓宽商铺销售难度会较时慎重考虑入口处设置问题入口处设置直接关系写字楼楼盘形象
3 该块处区域中高档写字楼氛围形成尚需时日该区域中高档写字楼开发年事目前已建建楼盘未入驻气较淡需进步开发期形成解放路东河交叉口中心写字楼商务区
4该块面浙医国家保健中心浙医国家保健中心恰位该块正面层高绝超项目会项目造成定压迫感
（三） 机会(Opportunities)
1 该项目华房产公司进入杭州房产市场开发第项目该项目处段开发潜力楼盘公司房产开发尝试更种突破树立公司形象响知名度机会更重华公司项目（余杭五常乡型住宅项目）开发良基础迅速杭州房产界占席
2 伴着入世吹春风杭州断加外开放引进外资力度写字楼需求断扩开发商争相开发写字楼造成新轮写字楼开发热年底举行钱报名楼名车展参展写字楼项目达40加未参展10左右总建筑面积100万方米开发量销售量均达历史高水说目前介入开发写字楼竞争激烈鉴项目体量段优越需求目前正介入良机
3 着建国南路拓宽金鸡岭路直方伯路改造特贴沙河底隧道动工建设城站广场区域联成片交通更加方便未流物流交汇集中带必吸引远见公司着眼长期发展项目
4 着城站广场改造完成浙医脑外科中心楼国际保健中心浙二医门诊楼竣工该块周边城市形象建筑空间改观时进步确立该区域医疗卫生核心位增强该区域托医疗卫生机构企业吸附力
（四） 风险(Threat)
1 观目前杭城整写字楼写字楼开发体量达历史高点造成整供需错位残酷竞争写字楼开发商面事实整写字楼市场风险升项目言避免存定风险
2 时期市类项目较产品定位目标客户基相似竞争激烈项目交付期相竞争楼盘伟星·东河世纪厦金纬·铭扬厦迟法占先机
五 项目定位建议
（）总体定位
根市场状况项目资源分析建议项目做品质优良中间价位景观写字楼理：
1目前写字楼中间产品行俏年底钱报组织名车名楼展细心购房者难发现杭州写字楼市场中间产品特品质优良中间价位写字楼相难寻方面杭州写字楼市场历前年滞销年开始逐渐热销稀缺性景观写字楼开发开发商时间浙江世贸中心榜样楼盘纷纷面世世纪广场耀江发展厦白马厦吴山商城等纷纷亮相定位高档写字楼价位动辄万元众购房者远观轻松单买起单价万元写字楼企业毕竟凤毛麟角方面杭州写字楼市场数众潜写字楼供应量分布杭州区域行政事业单位出资建造楼宾馆酒店类写字楼提供豪华气派厅优雅单纯办公环境法满足着企业壮形象求越越高需求心理更致命类写字楼出租销售写字楼市场中间产品供需双方矛盾日益突出高成低尴尬局面量发展中企业希品质优良配套完备物专业均价7000元／方米左右写字楼出现眼类写字楼集中文教区昌·火炬厦中·文锦厦华立·金顶苑等楼盘中典范类楼盘开盘初期选购空目前市场供应力集中城站区域受区域条件影响时市场完全接受项目段环境做高等品质中档价位写字楼愁没市场甚会抢空
2项目资源言项目易做高档写字楼正前文说项目处解放路繁华传统商业街街面较狭窄街道两旁楼盘较陈旧拥挤整体形象佳外环境适宜做高档写字楼目前已建建幢写字楼档次高属中高档项目身方位规模限高等具备做高档写字楼条件项目做高档写字楼开发营销难度定会高难高档写字楼竞争建议项目做部品质优越中高档写字楼适宜符合目前市场需求
（二）市场定位
项目身资源出发分析该区域产业特征现写字楼客户特征结合杭州写字楼市场分布现状项目目标消费者（潜客户群）包括：
（1） 托医疗卫生业医疗器械公司药品代理公司外制药厂驻杭办事处等
（2） 外贸公司
（3） 广告咨询类公司
（4） 较规模外资企业驻杭办事处等
（5） 事金融服务业公司证券公司会计师行等
（三） 产品定位
总体定位市场定位出发建议产品定位：
○ 200500方米力户型
次关市中心写字楼调查显示目前武林门区域庆春路线周边租住企业外贸医药广告化妆品服务性行业国中型企业部分高科技公司外许外国外公司驻杭办事处项目目标消费者定位基吻合客户目前租住面积集中150400㎡次150㎡武林门区域部分中型企业租住面积 600㎡客户说200500㎡户型面积需求力占50次200方米占26外500800方米800方米分占1014
○写字楼均价7000元㎡
根调查四分三企业愿意接受单价7000元外接受单价70008000元企业占12接受单价8000元企业仅占12目前供应写字楼市场均价8000元存供需错位然目前长期积淀需求量较尚接纳高价楼盘着供应急剧增加需求增加足高价高档楼盘面较压力
点目前高价房激烈竞争见斑
○商铺整层出售
目前写字楼底层商铺销售开发商基决定商铺整层出售做分割销售究原外分割出售难统营理营风险较高利保持整座楼形象损物业保值增值项目商铺面积分割出售更利整层出售济省力办法
2002年3月26日
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