第部分 市场分析
贵阳宏观市场分析
() 2000年贵阳房产整体分析：
2000年贵阳房产面前未发展良机全国许城市相贵阳房产业形势较前年空置房例15左右年空置率直较低国家支持房产业发展政策逐步完善关百姓住房消费观念加强房改深入住房信贷投入增加开放住房二级市场减免部分税费等关系贵阳市房产市场价格年呈稳中升趋势尤中心区房价高层层升幅层升幅更究原市区土供应减少市区商品房（尤层）供应相减少市区房价扬难免市民会改变种愿离开中心区居住观念目光城郊结合部环境配套设施齐全住宅区转移乌白云河区房产开发潜力现交通道路改观老百姓住房投资升值保值观念加强会更市民余钱投房产2000年贵阳房产商品房成交量高达200万M2出
（二） 2000年贵阳高层住宅市场分析
贵阳系贵州省省会全省政治济文化中心国西南区重交通枢纽新中国成立尤改革开放20年贵阳市济建设取巨成民物质文化生活水提高时造批体营者物质率先进入康开始追求较高物质生活身高贵身份象征需求必供应客观济规律条件高层物业成先富起部分消费象高层住宅市场产生
2000年贵阳高层楼盘飞速发展时期特点性化居住空间代高层楼盘前基础更深层次发展外立面规划配套项目包装智化等变更新更完善90年代末期高层住宅楼宇呈雨春笋般逐步走规模化中天花园中天广场浪漫欧陆式推出成欧陆风潮流行说明欧陆风格高层楼盘逐步走市场2000年欧陆概念高层楼盘泛滥势头时市场中出现质素较高层楼盘钻石广场鸿基市花园天恒城市花园中天广场水方等走精品型综合素质路线高层楼盘赋予更深层定义涵注入较高科技含量智化高层住宅成新热点概念断延续创新
高层楼盘发展天已段性概念性性化综合性智化素质型高档楼盘渡发展消费者层面发生变化90年代暴发户土包子转变90年代绅士型富贵族然高层楼盘求越越高
观2000年高层楼盘市场数段（中华路）建筑风格（现代建筑欧陆式建筑港式建筑风格）社区文化等作高层品牌支持点目前高层楼盘竞争炽热化程度数会园林景观等硬件配套设施档次越越高高层楼盘真正理念体现生活方式社区文化涵
（三）2001年贵阳高层市场综合预测分析
贵阳市高层市场99年 竞争愈显激烈供应量日渐增高层市场销售已明显趋缓众开发商高层项目开发真爱恨爱开发高层会高额利润回报恨高层风险实太
敝司通月时间贵阳高层市场进行仔细研究整市场未趋势做综合预测（仅供参考）
l 高层整体市场走势预测
市场必须：
萌芽 成长 成熟 衰落 更新
贵阳高层市场目前正处成长阶段未发展呈势态：
1．高层市场争夺段优势转环境性景观性发展
目前市高层段优势知道土生市区土着开发量增加逐渐减少未高层想段优势已提高身综合质素利环境素赢市场目前水方推出拉开种走势帷幕未南明河黔灵公园附块会更受开发商青睐
2．高层住宅城市副中心带偏移市中心新建高层会逐渐商务型公寓
贵阳市级段辐射周边区域市区商业区流车流非常居住佳选择市区价高供开发土少必造成客户花高价买理想居住区域
商业较集中市中心必然会形成办公房量需求住办两商务公寓会逐渐成中公司争购热点城市副中心带住家言相中心区较理想商业氛围浓厚较安静交通便利城市副中心带环境景观优势较明显块（南明河岸河滨公园附黔灵公司附）样具备开发高档物业条件环境景观理想副中心块价格优势抢占市场
3．市场呈细分化发展
现高层嘉信华庭纯住宅外余商住两商住办三影响高层居住生活质量私密性强相互干扰性然目前开发段特性造成
未高层会考虑更性化设计目标客户划分更单象纯商务公寓纯户型纯顶级豪宅等等样高层项目会陆续涌现筑城市场
4．高层楼盘质量会越越高物业精品化发展
区域果建筑结构配套环境目标客户致相楼盘终物业项分质量服务物业等导致物业精品化发展普通型特色高层住宅会越越没市场
5．供求年半年高层市场出现恶性竞争
规划局消息现报建高层已超１００万方米供求定存事实新项目开发者现物业进行分析基础会发掘许新卖点整体素质肯定会现物业高项目会年半年推出必会造成部份原物业滞销
资金紧缺开发商物业快变现减少资金压力必然会种方式变降价促销价格较敏感客户然会诱导必会导致整市场价格动荡形成高层市场恶性竞争
年市场郊区化发展已呈较明显趋势郊区户型市场会吸引部分喜爱优质环境高层客户形成高层客户分流造成高层间更恶性竞争
（四）贵阳房产市场利政策市场特征分析
市场利政策：
房改贵阳市房产政策落实全国较快较贵阳市产市场空前良重素目前市房改政策：
l 住房公积金贷款
l 住房公积金实施
l 存量补贴发放
l 揭贷款（贷8成30年利率调低）
l 住房贷款
政策实施加购房积极性促成商品房需求热潮外公房市房屋置换两项政策提高换房率增加量二次置业者市场需求量快速升年市场消化量年市场消化量超200万升幅度预计年市场需求量基年持略降非特利消息否超年成交量200万M
2性没
外年1月1日起职工增量补贴标准工资总额10增加20离退休职工职职工样例计算增量补贴增量补贴发放住房资金理中心职工建立帐户逐月兑现职工中参加房改购买原公住房职工未交清土收益金前增量补贴逐月抵扣土收益金补清止交清土收益金（包括增量补贴抵扣土收益金）增量补贴逐月兑现职工已房屋产权证贵阳市房产交易市场准入证职工未购公住房职工单位集中报省房改办审核批准开户银行办理增量补贴储蓄卡手续职工持增量补贴储蓄卡开户银行逐月支取现金租住公房职工逐月交清扣租金支取现金
(五) 2001年贵阳市房产发展趋势
1 房价保持稳略降
2 延续2000年态势土交易活跃换手量增
3 花溪等郊区置业者增
4 层住宅精品楼盘会增
5 高层公寓更采新技术新设备
6 空置积压房会特价优惠抛售
7 中华路住宅交易日渐火爆竞争更加激烈
二区域市场分析
（）区域市场段特性
1．市场板块角度分析
贵阳市房产市场价位等层次进行分类分三种区域板块：中华路板块环市路(中华路)板块环市路外围板块
中华路板块(均价3600元M2左右)
作项目区域中华路板块贵阳市商业中心贵阳市房产开发重点区域两直房产热点市场房产业区域飞速发展时引进先进超前开发理念推动贵阳房产业起巨作区域物业较消费者接受成贵阳市民众置业带置业区域物业价位断升开发相量处供求状态加价格提高增加置业门槛现阶段该区域处竞争炽热化状态该板块销售均价3600元M2左右
（二） 区域高层竞争程度分析
年高层市场目睹市中心竞争尤显激烈块早已开发商瓜分中华路建已没令年高层市场会中心区情况中心区辐射带偏移环境景观优势较强副中心带发展集中富水路北京路枣山路段富水路受中华路商业辐射商业氛围会越越成熟北京路段交通方便建块商业价值开发温度会逐渐升高枣山路鸿基馨苑景苑金色家园铁五局厦天华厦等物业牵动块已相成熟加邻黔灵公园绝优势必然会成客户争购优质居住
年贵阳产高层市场竞争然激烈竞争缘方面原：
首先买家市场空间原限购买力旧盘没彻底消化完新盘陆续推出总供总需求选房机会楼盘性少缺少差异化卖点楼盘竞争原
次然品牌概念已深入心品牌概念影响客户买楼素公司调研分析表明发展商品牌居民购买意中占重份额占第六位列前五位分：段价格区环境户型物业景观表明未房产营销品牌营销时代品牌发展商房子仅仅较卖已意味着家起分蛋糕
营销手段缺少创意销售手法现购房越越理性房子少五六家然家卖品牌物业段房子热销外更楼盘挤降价泥潭中市场济中价格受供求关系影响需求供价格会扬供需求价格会降直衡客观存济规律
贵阳市年高层报建量超100万方米加空置积压见高层供已量济规律市场会价格变动调节供需关系年半年市场推出新盘价格会现基础保持稳半年供继续增时价格会着竞争加剧出现波动部分急需资金开发商会想方设法变降价物业套现种变动会牵动正犹豫开发商价格拉继形成整市场价格滑
通分析预测知道未高层存机会市场高层客户会越越理性开发商实力品牌竞争新代开发者策划显色舞台完善开发理念精妙策划思路会时展现高层发展演变走更成熟面价格会残酷竞争中趋衡
（三） 区域营销环境分析
项目周边开发项目较物业项目处时间开发销售针项目真正具竞争性较少
物业名称
位置
规模
起价
均价
建筑风格
目标客户定位
天恒
城市花园
富水北路延安东路交汇处
占1万方米
3100元M2
3208元 M2
欧式风格
高收入群
鸿基
市花园
枣山路延安西路交汇处
总建面3万M2
馨苑：2488元 M2
2650元 M2
中海式风情花园
中高收入群
新进
贵山苑
民生路贵山街
3幢高层1幢层组成
2680元 M2
2910元 M2
现代建筑风格
高收入群
海恒
贵山苑
富水路省府路交界处
占：18 M2
总建面：89万M2
2830元 M2
3030元 M2
欧式风格
高收入群
新陆
广场
中华南路
总建面：31万M2
2980元 M2
3250元 M2
现代建筑风格
高收入群
龙港
国际中心
中华南路
25层跃层商住楼29层层组成
3570元 M2
3780元 M2
港式风格
高收入群
时代
名仕楼
中华中路
总建面：24万M2
——
3270元 M2
现代风格
高收入群
天恒城市花园鸿基市花园开发体量较龙港国际中心时代名仕楼入市较早开发销售快项步时间项目具性竞争手区海恒贵山苑新进贵山苑新陆广场等余路段质素价格相符质楼盘
竞争手推广手法：
新陆广场：
新陆广场位中华南路醒狮路交界处周边金融商贸繁盛信息资讯业聚集时代广场新老百货等厦相领民广场咫尺文教市政配套俱全中三中达德学市府路学等交通便捷距贵阳火车站5分钟机场15分钟车程作市中心城市前段商业价值相高作居住说市中心首选物业宜商宜住城市居住种典范升值潜力较
该项目新陆广场命名策划重点放新字面围绕着题精神作系列工作
1 新陆广场推出市场时形象：
全新城市居住理观念
全新健康舒畅居住空间
全新演绎欧陆建筑风格
全新园林会文化涵
全新智化物模式
1) 全新城市居住理概念
a 住宅区域城市信息资源联网实现智化居住全新构想
b 裙楼15层设商业空间营造更浓郁商业氛围
c 交通便捷距贵阳火车站5分钟机场15分钟
2) 全新健康舒畅居住空间
a 33米层高
b 全景落窗凸窗
c 观景阳台生活融合
d 带独立卫生间工房
3) 全新演绎欧陆建筑风格
a 三重立体式空中花园（楼房面裙楼顶层高层私家花园）
b 欧陆建筑符号点缀
c 全新三段式立面格局（转换层部分架空形成半围合半室外层次园林绿化休闲空间
4) 全新园林会文化涵
a 中西园林艺术品味优雅生
b 裙楼顶层立体式园林会
c 实行会员制豪贵生活彰示
5) 全新智化物模式
a 楼宇理执行严密ISO9002国际物业理体系
b 计算机理中心监控中心
c 新加坡狮岛全动消防预警广播灭火系统
时代名仕楼：
时代名仕楼位贵阳市铂金段——十字中华路中山路交汇处楼宇处成熟社区学校医院菜场邮局购物中心方集四周四通八达交通网络家居办公提供便利
厦高140米35层凌时代广场集住宅写字楼停车场会体总面积2万方米处段显耀交通便利商业价值巨该盘销售非常目前止已售出85
1 时代名仕楼推出市场时形象：
享市风情
1） 总体规划
规划设计首先体现楼层高度35层建筑雄伟巍峨耸立豪气凌云采超户型165205m280M2客厅显尊耀
2） 区功配套
a 康体中心
b 童游乐园
c 1600M2高级观光会
d 24时中央供热水系统
e 4000M2型停车场
3） 物业理
a 安全服务
保安24时巡逻负责应接车库泊车交通疏导消防闭路监控
b 商务服务
邮件寄送报刊收发文件电讯字复印等
c 维护服务
d 清洁服务
e 户需时户签订服务合满足户诸接送孩护老购物等方面服务
2 目标客户群
1) 中华路做生意商家
2) 追捧闹市中生活高级仕
3) 办公企业单位
4) 事业较成功追求身份象征士
3 推广策略
项目处十分繁华中华中路段断宣传推广市风情社区概念身优势相结合户型设计理想加作居住环境讲嘈杂推盘时间较早部分优秀竞争楼盘段时间推出抓住推盘先机相说推广较成功
新进贵山苑：
项目项目段楼盘三幢层幢高层组成年房交会亮相现价位暂定起价2680元 M2 均价约2910元 M2左右段周边配套成熟吸引买家强调现代繁华市中营造出宁静温馨居住氛围种中高档物业形象公众世目前已处发售阶段采报纸广告派发楼书售楼处直销等手法楼盘采松广告创意策划推广程中没什新意估计会四月份较推广动作外楼盘层2538元 M2起价开始发售层部分正处施工阶段部规划强调区道路绿化点面型凉亭品延伸区裙楼住宅部分外区边缘设置观赏性池塘石砌桥淡区注入动景户型设计聘请深圳设计师设计客厅卧室体现尊崇3米层高空间里情装饰标准层错层复式三种户型例相突出住宅观景阳台外挑飘窗面积98方米左右
物业理设置安防系统物部门开通服务热线市区高层中物业理费收费较低06元 M2左右户均设视讲系统停车场方面设置动喷淋系统动温感烟感报警系统交通指示系统
楼盘装修方面外墙进口涂料墙砖相结合层楼梯配榉木铁花扶手高层配两台高速电梯
第二部分 项目分析
项目概况
1 位置：项目处贵阳市中心段正新街富水中路交汇处
2 周边设施：
学校：十二幼省府路学育英学二中十九中幼师
医院：省医
银行：民银行交通银行工商银行
购物：时代广场百货楼百盛华联金凤凰
酒店：柏顿酒店百诚酒店鲜花厦盛安酒店
交通：处市中心交通四通八达
3 项目济技术指标
占面积：30625M2
总建筑面积：36287 M2
住宅建筑面积：24676 M2
裙楼商场面积：7605 M2
电梯堂：127 M2
总层数：30层
建筑高度：999M
4 项目配套设施：
高级会棋牌室桌球室乒乓球市健身中心
二 项目机会点
1． 理位置优越
恒生厦位贵阳市中心段正新街富水中路交汇处周边拥全市成熟社区环境种配套设施应俱全学校医院银行菜场邮局购物商厦云集交通更四通八达居家办公提供非常便利条件
中华中路版块贵阳市繁华版块市民传统观念中份量重区域项目正处尊崇区域市中心开发土日益匮乏情况段显价值巨理位置优越疑成项目优势
2． 入市时机较
中华中路版块竞争手龙港国际中心时代名仕楼富水花园销售已基结束严格说中华中路版块项目已竞争手（包括推出康泰厦华城凯旋门）
邻项目说天恒城市花园销售率已达80新陆广场销售率已达95项目已构成威胁新进贵山苑海恒贵山园户型占例少项目目标客户群项目入市时机较应该说切入区域市场空白点
3． 建筑设计具唯性
项目建筑设计采较推崇蝶型住宅面客厅卧室书房功房采光视线条件优越杜绝视干扰保护业私密生活更加轻松户型厨房卫生间皆然通风采光建筑设计言尊重居真正体现摈弃传统建筑设计模式赋予厦崭新生态理念属贵阳首例成熟蝶变空间
4． 项目具备塑造高档高层住宅先天条件
项目体量较栋单体高层住宅总户数加处市中心级段建筑设计具唯性户型设计具超前性外立面具独特性排性具备塑造市区高档高层住宅基条件
5． 市场空间
贵阳成西南政策利前提市场具特色综合素质高高档处市中心高层住宅较强承接力着外营成功士高级金领阶层队伍断壮面建讲求整体规划理念设计功配套先进处市中心高档高层建筑持续成长市场空间
6． 开发商较前置开发理念
发展商代理商资源整合强强联手融合发展商开发理念代理商项目操作手法竭诚合作必创出品牌项目成贵阳楼市道亮丽风景线
7． 价格定优势
项目开盘时均价预计2900元M2 起价2680元M2 价格言类档次楼盘中具定优势
8．品质较高
项目产品设计部分建材具备定档次品质弧型落窗配钢化隔音玻璃转角窗飘窗飘出80cm中空复式楼设计室停车场五楼空中花园四楼私家会三梯六户设计户均电梯率较高类项目中数均处领先位
三 项目问题点
1． 开发商未较高知名度
现时贵阳房产业已开始逐步进入规模品牌竞争阶段房产市场必品牌规划实力时代目前情况贵司尚未较高知名度
建议：需较专业房产代理公司物业理公司合作创立出高档明星楼盘项目推广中逐步营造树立发展商项目品牌形象
2． 项目目标客户层面较窄
说区域竞争手较少入市环境相较项目立项高档住宅区面积力户型针目标客户群少数济实力雄厚成功士客户层面较窄贵阳市高层全林国际广场中天星园龙港国际中心时代名仕楼等已会消耗分流相部分客户项目目标客户层面会较窄
3． 项目单体楼
说项目较易塑造单纯高档高层住宅楼盘面积栋单体区样容易形成社区氛围较绿化休闲空间失部分热衷居住高档区（包括高层区盘）客户
4． 户型设计尚足处
项目通风采光隐私方面存问题套功设置面积太合理160M2设计成三房明显浪费面积嫌没诸家庭厅功房工房衣帽间书房设置称谓高档住宅户功设置太吻合建议稍作修改
5． 销售面整市价格跌压力
两年贵阳市住宅发展快猛尤市中心高层住宅两年市民购买力较强举刺激房开商开发欲空置率提高应该说年半年底明年开始贵阳房产价格跌司销售反映现少部分客户持币观心态占流掉轻心早入市较低价格较高品质入市紧尤品质方时候市场高品质楼盘始终较高承接力
第三部分 竞争手项目分析
竞争手楼盘资料统计览表
物业名称
海恒贵山园
新进贵山苑
天恒城市花园
时代名仕楼
龙港国际中心
新陆广场
起价
2830元M2
2680元M2
3100元M2
3100元M2
3570元M2
3170元M2
均价
3030元M2
2910元M2
3208元M2
3270元M2
3780元M2
3250元M2
总套数
购期间推出10余套
约100套
280余套
200余套
90余套
优惠情况
次性付款优惠23
次性付款98折
次性付款98折
次性付款98折
次性付款98折
次性付款98折
力户型
两房厅80余M2
三房两厅126M2
3房—4房
124—158M2
3房—4房
120—160M2
161—205M2
130—300M2
层：120—160M2
跃层：165M2
销售预估
未开盘
约25
约80
结束
90
90
位置
富水路省府路交界处
民生路贵山街
富水北路延安东路交汇处
中华中路8号
中华中路喷水池旁
中华南路
规模
占：18万M2
总建面89万M2
3幢高层1幢层组成
占：10000M2
幢高层写字楼
总建面：24万M2
25层跃层29层层组成
总建面31万M2
3幢高层住宅组成
绿化率
25
40
容积率
约49
层高
3米
3米
3米
3米
33米
售楼部特点
时售楼部特点
整洁清新般化
较气醒目设施齐备
般特色
较气醒目设施齐备
景观配套
市政设施
市政设施
中庭园景周边环境俯瞰
突出邻街环境
突出邻街环境
智化
防盗报警系统红外线监控煤气报警系统网预定视频点播卡通停车场理系统
监控讲系统
闭路监控系统防盗系统消防系统
消防闭路监控
中央空调系统消防明系统紧急明系统门铃讲
计算机理监控全动消防预警广播灭火系统
车位布置
车库
车库
车库
4000M2
停车场
商场4层停车场
80余车位车库
配套设计
休闲娱乐会
绿化亭台余没什特配套
综合健身房信息中心网球场童乐园
康体中心童乐园高级观光电梯会
私会露台游泳池
高级会
建筑风格
欧式风格
现代建筑风格音乐回廊
欧式风格
现代风格
港式风格
欧陆建筑风格
整体规划
三座高层呈品字分布
道路价构错落分布
围合式4幢高层行排列
单幢35层凌时代广场
2幢高层体建筑
建筑设计
梯六户
排列分离体现庄重典雅情调
采流行时尚设计理念融智型综合商业厦
二 竞争手配套览表
物业名称
配套
备注
新进贵
山苑
绿化亭台余没什特配套
道路记架构街错落分布导致售楼姐更强调：处寸土寸金配套成高明显说服力够
海恒贵
山园
休闲娱乐会
项目部认购售楼部楼书等情况明
天恒城市花园
千方米会健身房阅览信息中心网球练场老憩园童乐园
天恒城市花园型封闭区拥较面积配套
时代名
仕楼
康体中心童乐园1600 M2高级观光会
龙港国际中心
豪华私住宅会设俱乐部会员制健身中心中西餐厅夜总会美容中心健身房咖啡厅露台游泳池
会设计颇具心思
新陆
广场
群楼顶层立体式园林会实行会员制
提出园林会概念
三 竞争手产品特征分析
物业名称
窗
阳台
卧否卫生间（高层）
层高
新进贵山苑
外挑飘窗
景观阳台
A户型7761 M2：
B户型11597 M2：432 M2
C户型15116 M2：432 M2
D户型15111 M2：540 M2
E户型10411 M2 54 M2
3米
海恒贵山园
外挑飘窗
三阳台（卧阳台圆形）
全
3米
天恒城市花园
外挑飘窗
般
天景园B栋CD
天恒厦南座ABCDE全
3米
时代名仕楼
落窗样式普通设计较老式
阳台
全
龙港国际中心
普通
般
全
3米
新陆广场
全落窗突窗
观景阳台
生活阳台
ABCDEB外全
33米
四 竞争手智化装修标准分析
物业名称
智化
装修标准
新进
贵山苑
视讲系统宽带网
墙体：高级外墙涂料高级墙砖
屋顶：防水隔热保护层
楼梯：走道铺设花岗岩高级名牌电梯两台
进户门：高级防火防盗门
面：水泥沙浆找
墙面：瓷粉饰面次
窗户：高级铝合金
海恒
贵山园
防盗报警系统红外线监控煤气报警系统网预定视频点播卡通理系统
毛坯
天恒城市花园
闭路监控系统防盗系统消防系统
公部分装修
煤气优质面砖外墙优质铝窗配翠绿色玻璃门厅厅装修采星级酒店标准
时代
名仕楼
动报警喷淋防火系统电视保安监控系统视讲系统电子遥控中央门锁
铝窗配蓝色玻璃
龙港
国际中心
中央空调系统消防系统紧急明系统门铃讲
外墙装饰：高级颜色瓷片附加线条图案
候梯厅：墙身高级瓷片顶面铺拼花砖石膏板吊顶藏暗灯
浴室：墙身高级图案瓷片顶面铺高级防滑砖
卧室：墙身涂磁粉三遍
厨房：高级瓷片顶面防滑砖
客饭厅：墙身涂磁粉三遍面水泥砂浆找
阳台：高级防滑砖
门：进户高级实心雕花木门
窗：高质量铝合金玻窗
新陆
广场
新加坡狮岛全动消防预警广播灭火系统
门：防火防盗门
室：面水泥砂浆抹墙天花混合砂浆抹刷白
厨房：设排烟井预留水接口抽油烟机热水器电冰箱等电器位
卫生间：预留水电接口
阳台：户置设双阳台观景阳台生活阳台阳台开敞式半开敞式配金属栏杆
窗户：外墙窗均采高级铝合金窗框配淡绿色玻璃户均设宽凸窗型落全景玻窗凸窗面奉送
五 竞争手电梯车库物分析
物业名称
电梯
车库
物
新进贵山苑
二梯五户
车库：设置动喷淋系统动温感烟感报警系统交通指示系统
安防系统：闭路监控保安24时巡逻户视野讲
服务系统：24时物热线
06元 M2
十年变
海恒
贵山园
二梯五户
两层车库
（电梯直达）
组建
天恒城市花园
二梯五户
停车
智化理
酒店式专业星级服务中日合资深圳国广居物
24时物
时代
名仕楼
二梯六户
提供星级物服务
安全服务商务服务
维护服务清洁服务
1元 M2
龙港国际中心
层：两梯八户
跃层：四梯六户
商场4层停车场450车位
酒店式物业理
1—12元 M2
新陆
广场
三梯五户
停车场85车位
ISO9002物体系24时理保安计算机理中心监控中心 1元 M2
六 竞争手户型面积占例
物业名称
户型
面积范围
占例
新进贵山苑
两房两厅
三房两厅
7761 M2 —10411 M2
11597 M2 —15161 M2
40
60
海恒贵山园
天恒城市花园
三房两厅
四房两厅
五房三厅
复式
10829 M2 —12462 M2
12311 M2 —16355 M2
22589 M2
200 M2 —300 M2
50
45
07
43
时代名仕楼
160 M2 —170 M2
200 M2 —220 M2
240 M2 —300 M2
350 M2 —
21
67
6
6
龙港国际中心
三房两厅
四房两厅
141507 M2 —163995 M2
128226 M2 —140153 M2
38
62
新陆广场
三房两厅
四房两厅
14495 M2 —16859 M2
19902 M2
80
20
七 竞争手户型结构配优劣势分析
物业名称
优势
劣势
新进贵山苑
A户型：面积配恰黑房
B户型：卫储藏室
C户型：卫走入式衣柜工房
D户型：卫储藏室观景阳台生活阳台
E户型：卫黑卫
A户型：卫
B户型：厨房面积
C户型：黑卫
D户型：黑卫
E户型：厅方正
户型没做浴厕分离
海恒贵山园
天恒城市花园
天景园：ABD卧转角观景阳台
天景园：AB餐厅相C户型餐厅卫生间相私密性差
CD卫
天恒厦南座：卫
天恒厦南座：AB卫生间相DE餐厅书房卫生间相私密性差
户型没走入式衣柜
时代名仕楼
室梁较粗黑房
龙港国际中心
卫
AC黑卫AB浴室相卧室厨房CD卧室浴室EF卧室浴室私密性极差
新陆广场
ACDE备工房生活阳台B备更衣房工房生活阳台AC卧房转角阳台
室梁较粗异型房较
第四部分 项目市场定位策略
根公司充分市调述市场分析竞争手分析项目分析出系列思想：
该项目市场定位：贵阳市新世纪高档高层住宅典范
该项目市场形象定位：市中心唯蝶变阳光臻品华宅
含义：市中心表明该项目处区位优势唯蝶变表明该项目蝶形建筑设计具唯性阳光指太阳光线引申义健康良心情表明该项目蝶形设计带户户全明效果面提项目安装鲜风系统纯净水系统带住户健康心情臻品完美产品意思区分市面精品极品概念华宅华丽住宅品位阳光住宅区分市面谓豪宅
理：
1 该项目足够质素支持述定位
：
1) 该项目处贵阳市核心位置土级市区级
2) 该项目贵阳市首家采蝶形设计高层住宅优点通风采光绝佳黑房黑厅黑厨黑卫现象竞争手中绝仅产品规划具唯性排性
3) 该项目外立面俊朗气沉稳独具风格具备众特色高层住宅泛滥俗气欧陆三段式风格感觉完全某宣称现代风格未做位高层相外观耳目新感觉塑造臻品华宅外形象
4) 项目会外营该项目会外营住户独家更显该项目尊贵性
5) 空中花园类住宅中少见6米层高算众园林规划做出特色新意然具较强卖点较高品味
6) 项目说精品豪宅精品豪宅泛滥势头项目更条件说成精品豪宅市场区隔称臻品华宅
超流段
市中心唯蝶变阳光臻品华宅
超流建筑设计 塑造
超流园林设计
超流物业理
前两年房产热潮贵阳市目前均价2900元M2高层楼盘十贵阳市区口仅100万整济水处发展阶段较落状况市场处严重供求状态种竞争激烈环境部分项目走种质化目标客户群部分处种观状态（持币观期价格跌）众项目中选择优秀物业果单价格优势竞争众高层项目市场形势更加严峻年半年恐怕佳出路种环境恒生厦必须层面提升物业档次形象更强竞争力占市场
2 目标客户定位
1) 通社会群阶层划分社会群分三类六类：
固定工作者
蓝领
白领普通公务员
层
层
中层
中层
层
阶
阶
层
中阶
专业士中高级公务员
中企业暴发户金领阶层
工商巨子成功企业家政府高官
2) 通目标市场选择形态划分选择目标客户五种形态：
项目目标市场选择种客层型
2) 通述社会群划分目标市场选择五种形态较该项目宜采种客层型目标客户等阶层士度身订做144席位该项目产品类型仅分二种160——180M2三房四房层320——360 M2顶层中空复式住宅等阶层士号入座类客户尊重认分阶层物类聚群分观点类应住社区质居住具体目标客户细分：
A CEO阶层（型老板阶层首席执行官）
u 40岁思想成熟事业成者
u 社会圈子十分广泛
u 孩子家庭太太家全职顾孩子休养
u 注重品牌讲究生活品质懂享受生活
u 说单纯追求济收入意义已
u 常出入高级消费场（高尔夫球会高级食肆夜总会等）
u 希选择身份位教育水消费档次年龄层次兴趣爱致相接士伍时家享受家庭幸福生活
B 二次置业士
u 35岁高级理层（金领阶层）
u 社会圈子十分广泛
u 夫妇双方数皆参加职务较高工作
u 济收入相丰厚
u 欲改善现居住状况
u 需求选择质素原居住环境更住
C 长期驻贵阳外商
u 40岁左右贵阳公司
u 社会圈子十分广泛
u 收入十分丰厚
u 注重物业质素物业理服务
u 济出入高级消费场
u 需求方便工作高质素社区离乡贵做生意更需高素质居住住抬高身份
D 私营济中成长新贵
该类居民私营业占数文化程度年龄参差齐生活条件宽裕消费力强该类居民较强济实力手头拥止物业类客户部分暴发户感觉身反感需改变评价身形象方
3 项目价格定位（前期已提交6~13楼价目表见附页）
4 项目付款方式定位
1) 鉴该项目体量仅144户目标客户仅等阶层商业士政府高官相讲注重价值否价格相符价格会太敏感会受蝇头利动加市面竞争手付款方式次性均采98折优势吸引力建议项目首家采明码标价方式算次性付款折众表明项目品质价格相符该值少值少然种形式姿态已折折售价差次性付款获赠送私家会三年免费权（限定月次数）退步说期楼阶段次性付款置业方式买家见（约2）担心会次性付款优惠丧失客户样做公众表明恒生厦品质
2) 鉴该项目目前尚处层作业阶段离交楼日期尚需时日工程时交付始终目标客户关心问题建筑进度分期付款必须考虑问题
3) 根司验购房者付款方式统计项目处期楼阶段次性付款分期付款银行揭占例约102070银行揭项目实付款方式
4) 项目付款方式分三种次性付款建筑分期付款八成三十年银行揭付款
第五部分 项目整体意见
1 整体规划意见：
项目占面积仅30625M2 规划栋单体住宅区概念盘房产越越讲规模规划天项目确规划方面强注重产品包装外首层非建筑面积处置变重公众走项目面前种肃然起敬意爱意业走项目面前立产生种豪感属感深圳万科俊园单体高层市民走俊园前面会位立足潮头衣袂飘飘罗马神话中女神JUNO留深刻印象JUNO位幸福家庭美丽婚姻万神殿神中寓意令回味项目非建筑面积处置规划图细述贵司提供图纸方作建议
2 建筑单位建议：
项目采蝶形设计通风采光相错户型间隔方正三梯六户设计较超前户户门窗均相隐私性更足处户型面积偏窄偏尤三房二厅设计成190M2 （修正170 M2配置三房显）户型较少仅三房四房设计（算顶层）面积户型居然没工房功房家庭厅房衣帽间建筑设计修改前提特提出细微修改称谓修改
建议：
AB户型房增加步入式衣帽间工作室903 M2分二卧室6 M2工作室书房工作阳台3 M2工房D户型卧室增加衣帽间EF户型储藏室改工房AB顶层复式层接室变工房客卧室做功房层卧室增加书房称谓CD顶层复式层储藏室变卫生间卫生间变卧室衣帽间门改卧室增加书房称谓工作阳台变储藏室EF顶层复式层储藏室变工房层增加书房称谓
3 智化设施建议
现代高科技发展住宅生活服务理趋智化适智化会创造舒适方便生活环境尤高档住宅讲智化设施必少结合项目实际情况建议采智化设施：
1） 宽带网络系统居家办公网炒股
2） 水电煤气三表远程抄表计费系统
3） 智卡感应门锁系统（卡通）住户IC卡控制会停车场花园住户门锁
4） 视讲系统红外线监控系统煤感烟感探头应急报警装置
5） 广播电视系统包括背景音乐进行户背景音乐选择节目选择收国际闭路电视
6） 消防动化报警系统
4 会建议
会建议面积1000 M2左右需太外营业私家会更显会尊贵性单纯性会功求充分体现支持项目市场定位形象定位成该项目性形象力支撑点住户私家会重项目目标客户金字塔顶尖士类士济相富足政治位十分羡慕政府高官利国家种资源表明身份位私家会带类性质象征意义称首长式私家会满足类客户心态
1） 原
a 非包罗万象重匹配项目档次风格项目附加值提升
b 功项目设置求精真正满足业需
2） 详细建议：（根实际情况增减）
a 家政中心：提供衣服干洗代订机（船车）票报纸杂志代买食品代业清理扫卫生（家庭美容）代接送孩学代出租车等服务提供五星级酒店式贴身服务
b 型视听阅览室：提供中西名著说外提供中西音乐著名电影欣赏
c 玫瑰园：业母亲太太千金提供面部身体香薰护理蒸汽浴室桑震荡摩放松器水疗美容摩床等美容护理水做女提供似水柔情般呵护关怀
d 群英会：设置高尔夫球电脑模拟练场桑中心中药浸浴豪华台球室网球场
e 天伦乐园：种家老少齐齐参娱乐休闲活动乒乓球室棋牌室健身中心功室等举办业联谊活动文娱活动等
5 物建议
全方位服务宗旨物业价值部分体现物业保值升值高水准物业理关键建议项目引入著名物业理公司做顾问建立智化高标准物业理架构提供星级酒店理服务目前理基组成素：
1) 著名物业理公司（戴德梁行太洋第戴维斯公司等）者著名发展商组获ISO9002认证物业理公司做顾问（深圳万科物公司广州珠江实业物公司）引土物公司包括中天
2) 专业化保安队伍（特种部队特警部队招聘退伍军）天安门国旗班招聘退伍军做保安项目卖点时物档次言喻提升
3) 酒店式贴身服务
4) 智化理：高科技保安防火防盗理系统等
智化目前已日益成现代化住宅必备功根项目身条件出发司建议选择介入智化系统华实增加成部分做项目角素质档次提升业切身利益帮助项目予介入现建议：
a． 建立网络台：
设立网络中心（WEB）站点提供互联网接入网络教学媒体完全娱乐系统（VOD）网商城证券时交易城市电子图区公服务信息等住户家中通电脑连网络连网络台实现家庭教育娱乐信息咨询IP电话联网监控远程教育等项功网购物送餐洗衣点播甚网医院物业理咨询等
b． 物业理方面实现：
l 物业理实现计算机化部门理动化建立物业理信息系统
l 车库动化理
l 项设施远程理
l 卡通收费
IC卡代钥匙IC卡计算停车收费IC卡缴交水电费IC卡区购物消费实现电子钱包功
l 设备理：
目标监控区设备运行状况包括种公设施供配电设备发电机组供水设施电梯电梯等实现集中监控动化水电气三表动抄报系统（三表抄报纳入物业理系统）
l 门窗红外监控报警室安全监控（烟感控头防盗控头）紧急报警铃
c． 安全理采集中监控手段安全防护方面配备：
l 红外线电子监控系统
l 视门铃讲系统
l 闭路电视保安防盗系统
l 巡更系统
l 智消防报警系统
实际住宅物业理遵循基原智化方面预留发展空间选取较特色客户切身需关方面配置相应系统超出般水准表现
6 项目关提高附加值建议
1） 应新技术新工艺新材料
目前贵阳市高层建筑结构绝部分采钢筋混凝土框架结构类结构导致梁柱率高少数采框剪结构剪力墙应户梁柱见率提高柜剪结构柱位受力变剪力墙受力修改间隔更加方便建议采获重点国家级火炬计划项目重点国家级新产品建设部科技成果重点推广项目现浇砼空心（GBF高强复合薄壁）梁楼盖技术种跨度梁水建筑结构体系项技术优点土建综合造价低空间灵活间隔厨厕外间隔墙意移动进行性化设计影响结构施工济方便快捷节省工期13隔音效果优良楼盖隔音效果提高1020分贝隔热保温性线安装方便水电线需梁拐弯等
2） 饮纯净水系统（重点推荐）
引入净水动滤装置户装道优质水接入区业提供直饮水服务
3） 节设备材料建议
然节材设计售楼期间没太显著效果许优点需住户生活中体会值推介求利利外长远目光节节材设计然见效慢样树立企业形象积极作长远作作宣传推广令减低更费符合发展商环保意识利提升项目公益形象
a 节水：采低水量高效环保型洁具抽水马桶采渗漏节水龙头等
b 节电：采低高效节电灯具
c 垃圾处理：垃圾分类收集水道设废料粉碎装置
d 墙体：采环保型隔墙体材料采高封闭性外窗减少噪音
e 选材：选具定生力材料选生铝材塑料制品做娱乐设施
4） 新风干燥系统湿排风系统（重点推荐）
针贵阳市市区空气污染指数高状态安装新风干燥系统湿排风系统户外抽取然空气处理送达家户业房间里够呼吸清新空气时室湿气排出体现文关怀
5） 独立冷暖中央空调系统
贵阳冬冷夏热空调赖性强作高档住宅没空调房间增空调安装成问题建议安装独立式冷暖中央空调系统全部厅房均分开关调节
7 空中花园建议
8 住宅堂电梯厅装修装饰建议
堂电梯厅宣传推广方面较容易受忽视部分房开商仅仅宣传堂电梯厅豪华气派实装修料豪华等高档象钱等成功士样堂电梯门厅住户进入家里第门面豪华气派外更重品位建议项目堂装修风格应体现艺术情调面墙面仿古砖门色彩较厚重檀香木灯具艺术古灯整效果艺术情调沉闷压抑堂墙面挂名字画优秀摄影展示定期举行××著名画家作品恒生厦展览周等活动突出项目高档高品味生活方式外电梯门厅处房开商容易忽视方等电梯件聊厌烦事情坐电梯感受什电梯厅旁边安放长椅呢？花钱效果体现项目处处真实涵义外电梯门厅墙悬挂业子女优秀字画位家长等电梯时候子女作品公众场合赞美觉高兴呢？项目堂电梯厅称艺术堂
第六部分 宣传推广策略
市场策略
目前贵阳市区高层建筑整市场明显处供求状况交投十分活跃原点：
1 价格相高昂
2 短时间供应量猛
3 物业理费高
4 数单体楼
5 生活受干扰相空气质素高
6 受郊区高档区楼盘击分流等
市场现状出两结：
a． 否高层住宅供求？
b． 否高层住宅效需求供求效需求供求？
贵阳市前期时代名仕楼富水花园成功销售期天恒城市花园相销售较理想说明市场效需求空间较项目单体楼高层区相少方处劣势整体较乐观：
1 处城市核心段土稀缺城市中心区房产言段段
2 建筑设计现代先进蝶形设计贵阳目前唯户型通风采光方面远非类项目说贵阳市中心首阳光住宅
3 建筑风格俊朗气高层泛滥欧洲三段式风格完全性突出
4 采新技术现浇砼空心梁楼盖技术结合蝶形设计说贵阳高层建筑史革命性突破
5 安装新风干燥系统湿排风系统结合空中花园绿化美化户型设计节设备运仅说贵阳市首阳光住宅说贵阳市中心首高层生态住宅项目利素
项目市场策略针贵阳市中心高层楼盘时忽视郊区尤河花溪高档区盘
1 市场策略思路：
1) 市中心高层唯拥蝶形设计房间全部通风采光塑造市中心高层阳光住宅概念新风干燥系统湿排风系统纯净水系统塑造市中心高层生态住宅概念（时阳光住宅阳光代表健康）直接击市中心高层楼盘
：塑造城市核心段概念
2) 利项目优势突出市中心概念吸引生活品位士
突出项目整体市场优势
市中心楼盘
竞争
塑造阳光生态高科技住宅概念
2 市场推广策略台阶
贵阳市新世纪高档高层住宅典范
贵阳市中心唯阳光臻品华宅
艺术
堂
首长式
私家会
金钥匙
理
建筑
设计
展览馆博物馆搬入家中独高雅品位
特设业私家会外营尊贵气油然生
著名物公司顾问24时贴身五星级酒店服务特种部队退役士兵高素质
全部房间均通风采光空中生态花园住户鲜风系统纯净水系统
阳光生态住宅
现代风格立面色彩造型众俊朗气
建筑
风格
贵阳市首家采高科技现浇砼梁楼盖技术施工项目建筑结构技术应革命
建设结构技术
贵阳市唯采现代蝶形设计楼盘建筑设计革命
贵阳市中心里中心核心段
段
优势
贵阳市首CEO尊贵豪庭
3 市场推广策略阶段
1) 项目市场推广分三阶段：
第阶段：炒作项目建筑特色
第二阶段：树立高科技阳光住宅概念
第三阶段：树立臻品华宅概念
理：
a． 炒作项目特色聚集气项目塑造臻品华宅作铺垫
b． 项目期楼阶段规划设计等产品身特色优势角度推广更易消费者接受产品策略（性化阳光住宅）项目期推广根市场作调整减少开始市场定位风险
c． 臻品完美产品意思树立项目定名牌塑造臻品华宅形象易市场接受理成章臻品华宅相市场泛滥精品豪宅令耳目新客户更易接受
2) 第阶段：项目市场推广前期（部认购期间）
第步：
a． 举办建筑结构高新技术现浇砼梁楼盖技术新闻发布会新技术研制单位应建设单位名义举行邀请建设部（厅）领导建筑专家教授已该技术单位新闻界参加新闻发布会名称国家重点火炬计划项目——现浇砼空心梁楼盖贵阳首次应新闻发布会（项活动基项目采新技术前提举行）报纸掀起高科技建筑结构革命性化住宅关系讨
b． 软性文章记者名义介绍回顾贵阳高层建筑设计历程呆板板式井字工字型结构带出更先进蝶形结构报纸掀起蝶形建筑设计正面宣传
（高科技）阳光住宅
第二步（针B）：征询蝶形设计评价然通专家学者高级建筑师权威高级工程师权威准目标客户型公司老板口吻层面阐述蝶形设计带住宅户型处
第三步：炒作段尊贵性市政府土级划分次官方立场树立突出项目块贵阳市中心级段（核心段）非富贵栖居时段排位中华南路富水中路东延安东路北中华中路西竞争手楼盘
3) 第二阶段：期推广策略（公开发售期强销期）
第步：征询首长式私家会艺术堂空中生态花园设计方案意见炒作规划设计涵
第二步：炒作金钥匙物模式房开商前北京国旗护卫班招聘优秀退伍士兵消息物业理提升更高层次富普遍心态心理求时宣传智化设施生态节设备鲜风系统纯净水系统塑造项目臻品华宅作前期铺垫
第三步：确立项目臻品华宅市场形象推广臻品华宅住宅文化
4) 第三阶段：二期推广策略（思路根前期推广效果作调整）
第步：臻品华宅产品形象提升种豪门生活方式演绎种生活特区文化概念
第二步：推广名门风范户家商界骄子生活方式
演变
极品华宅概念
升
第三步：推广臻品华宅概念第三步：推广臻品华宅概念
塑造划时代豪门生活方式未生活体现种气豪气体现种悠闲安逸温馨家园
典豪宅确立市中心舍谁典豪宅位
注：阶段推出项目形象提升层次拉动价格涨终目标
4 推广活动
1) 筹备CEO精英会——招募CEO精英会会员
作：——项目会引子建立恒生厦社区文化基础
——恒生厦营造流社会活动圈子名流荟萃恒生厦
——提高项目形象
媒介选择：恒生厦会刊银行信卡DM
活动细：
ACEO精英会申请资格
——恒生厦未业
——信卡金卡持年消费金额30万元持银行发出申请表格（推荐书）
BCEO精英会会员权益
——优先享租（）会设施参加活动权利
——定期举办流社会交际活动（新品牌产品推广会迎合CEO生活品味活动）
——享名牌家电名牌家私等优惠
——提供CEO社交层活跃性
——众CEO提供限商机
2）连环奖奖（消费越享受越高）
作 ：——搜集客户资料
——诱发目标客户购买恒生厦
——提高项目知名度
媒介选择：银行信卡DM
活动筹备：——联络关商业银行（中国银行中国建设银行中国农业银行）银行合办消费积分奖励计划
——银行协助筛选信卡客户资料客户月结单附寄连环奖奖宣传单张
——设计宣传单张（容A：传达游戏 规礼品撕副券）
容B：CEO精英会推荐书高尔夫球赛信息）
活动细：A参加资格
——持述三家商业银行信金卡
——信卡持（含附属卡）月消费额3万元
B活动方法
——信卡持单张副券（须填写资料）前恒生厦售楼部参观示范单位获价值300元派克钢笔支（数量限家银行50支配额合150支）
——信卡持认购恒生厦单位更获052万元免找数签帐额
——信卡持年消费额30万元时会银行月结单寄出CEO精英会申请表格推荐书持卡认购恒生厦单位银行发出CEO精英会推荐书时成CEO精英会会员机会参加恒生厦举行恒生厦杯名高尔夫球邀请赛
3）恒生厦杯高尔夫球邀请赛
活动目：——高尔夫球项优雅时尚运动恒生厦做形象联系提高恒生厦整体形象助社会富阶层恒生厦产生购买意欲增加销售
——参加赛高尔夫球爱者高消费士拥庞购买力恒生厦潜客户参加者资料作日销售活动
活动建议：A天高尔夫球赛：
——赛接受120报名
——收集120位参赛者出席嘉宾资料作日销售进
——增加特定高级阶层宣传影响
B颁奖典礼恒生厦介绍
——天赛安排晚餐晚餐时作恒生厦介绍然作颁奖
——恒生厦介绍配合电视幕墙录介绍
C恒生厦展览
——高尔夫球会展览恒生厦适方吸引高消费力高球爱者注意
——赛参加者进步解恒生厦外该球会客认识恒生厦增加销售象
D项活动欢迎业贵宾参加希业带动亲友认识恒生厦产生购买意欲
活动细节：A赛
——时期：1天新新贝利亚形式赛
——参加数：120天
——赛形式：杆分赛总杆成绩会减差点出净杆数排列名次差点会新新贝利亚方式计算差点限制：36
Ｂ赛参加方法：
——机构总理级士社会名气士作出邀请
——恒生厦售楼部公开接受CEO精英会会员报名
Ｃ纪念品
——印恒生厦公司标志毛巾礼盒
——印恒生厦公司标志帽子
Ｄ奖品
——冠军：3万元恒生厦购买折扣礼券奖杯
——亚军：2万元恒生厦购买折扣礼券奖杯
——季军：1万元恒生厦购买折扣礼券奖杯
B 传媒单位：贵阳晚报贵阳市报贵阳线电视台
C 嘉宾邀请：邀请贵州省高协席副席等作赛嘉宾
目：——市场认知包装恒生厦新产品
——提升项目整体形象
——推盘作促销
推广策略：——高尔夫球赛通媒介关系刊登关活动信息
——悬念表现手法带出恒生厦项目特征引起市场轰动
4）公关活动：贵阳市首CEO沙龙成立仪式品酒美食会
活动细：1）举行点：型酒店高级食府
2）时 间：定
3）活动目：成立CEO沙龙确立项目品牌实质新旧业目标客户群联谊会希形成 种流社会风气衬托项目尊贵性
4）活动安排：成立仪式
嘉宾讲话
节目表演
品酒美食会
5）销售宣传帮助：
增强新业荣誉感抬高项目档次续展销会提供新闻炒作题材
5 项目包装
1） 宗旨
设计项目包装方案突出项目功特性体现项目标志性物业形象购买者获心理认更易接受牢牢入消费者心中
2） 思路
根项目市场定位项目形象市场需求直接面消费者项目规划形象功通具体形式特定表现手法体现出优秀项目包装应该完善体现出项目设计形象功突出项目特色性贴市场需求紧抓置业者心理
3） 策略
作项目包装应遵循市场需求消费者心理策略应循序渐进具系统性专业性操作性方面加重视增加投入方面具体情况具体分析力争济效投入切中害达成项目包装宗旨
4） 项目包装系列
构成项目素属项目包装范畴针该项目具体情况建议包装系列包括：项目整体形象包装发展商形象包装盘包装楼盘名称包装运传播媒介包装
a． 项目整体形象包装
通新闻媒介楼书户外广告盘工程形象等形成体现出理位置优越建筑设计流园林设计流发展商实力雄厚高质素高品位超前意识项目整体形象
b． 楼盘名称包装
项目名称恒生厦应该说恒生二字尚厦太土气五六年前讲法厦泛指写字楼类物业项目高档住宅身份相符建议楼名作修改考虑恒生厦已深入心受众心中已较印象做修改修改名称：
恒生俊园 恒生俊厦 恒生华庭 恒生锦苑
俊：俊朗俊杰意意指项目外观俊朗住户业均俊杰意
华庭：华庭项目定位臻品华宅脉相承顿恒生生辉
c． 盘包装
注：次策划书提供
d． 传播媒介运
项目盘包装着运传播介项目进行包装宣传盘包装针盘相静止宣传面效率限运传媒项目包装种形式种层次高效广泛外全面宣传推广系统灵活专业传媒运项目形象升华全新高度境界令消费者产生怦然惊动劝目忘心理效应项目销售达预想效果
———新闻售稿报纸广告发布
项目重新包装定位作适时软性铺垫式宣传组织针性引导式新闻缮稿潜移默化中消费者产生亲切暗示超前意念心理效应组织创意吸引力高品位广告系列强烈剌激消费者购买欲全面吸引潮创造销售气氛先机轰动效应
———制作精美楼书
前期作售楼书表现形式容单建议重新制作售楼书印刷3000作高质素高品位综合商住高尚物业敝司建议制作精美详实清新脱俗楼书贵项目基情况项目规划建议理念生活方式物业理等展示出展示出项目高质素高品位美未高档次楼盘尤重
———制作精美宣传单张
项目市场推广期销售期派专长期广派发宣传单张吸引更买家入市时扩项目市场占率
第七部分 销售模式分析决策
（）入市时机
1国家政策环境观点
国家取消福利分分房制度银行业全面参房产积极提供购房贷款揭贷款增加8成30年银行存款利率降低外着住房存量补贴降低房屋交易税费搞活住房三级交易市场等关政策相继出台贵阳市居民购房热潮空前高涨
应该国家宏观政策政府部门已难进步推出利刺激居民购房重政策银行利率升居民收入水短期幅提高
2 区域性环境
项目区域真正竞争手应作高层住宅贵阳整市场明显供应量需求量价格面跌种种迹象警示项目应早入市快脱手
3 市场供应观点
贵阳市年高层住宅报建量高达100万M2项目块竞争手海恒贵山园新进贵生苑天恒城市花园新陆广场龙港国际中心等剩余总供应量10万M2 左右外推出华城凯旋门康泰厦总供应量约5万M2预计划4月中旬正式推出详细资料阶段提供
4 结
鉴分析司建议项目快办齐证前期月作部认购炒作期正式推广工程完成基础证齐全时推时间4月中旬——6月底部认购炒作期7月初开始正式推广期（具体销售阶段划分见62页）
（二）整合营销模式
整合营销年房产营销程中提出新概念房产营销实质影响房产销售结果素房产营销程中推广方法进行综合分析作出合理安排营销方式产品销售产品直接销售产品推广产品性直接推广产品营销客户潜需求握唤醒客户样性客户需求样性求营销推广程中必须利种手段组合达销售目
案整合营销应包括方面：
（1） 汇明产公司品牌形象包装作开发商汇明产品牌形象直接影响着目标消费群购买力物业推广程中定设立公司品牌核心概念品牌产品全方位体验容易众认容易模仿更易增强消费者购买信心
（2） 项目工程进度直接影响业目标客户信心建设公司项目程进度身形象加重视形象工程直接影响销售重素
（3） 物业理房产开发工作继续品牌工作补充售服务质量坏关系物业升值潜力期物业销售状况样品牌形象表现聘请知名物顾问建立成熟物公司营销中缺少部分
（4） 售楼处售楼员形象包装素客户直接解素代表公司物业形象
(三)行销渠道
销售物业种关物业信息告知目标客户进行直接间接告知客户告知程中种途径行销渠道简言行销渠道物业信息传播消费者种通路营销程中关重环节行销渠道选择正确否直接影响整盘销售业绩根案实际情况现拟选择渠道：
1现场直销种直接效销售渠道项目销售程中必少客户面面直接推销客户疑问现场解答种方式成功率较高
2DM派发DM种邮政广告单张形式出现夹报派送针性邮寄现场派送种方式针区域型客户作相目标客户较明确活动范围相集中区域采种方式达意想效果
3耳语传销里传销指传播销售种方式求物业较形象高质量服务树立良口碑利已购客户意型客户亲朋友散布物业信息促成购买做十广告许已购户句赞赏话语
4电话销售种方式般辅助形式出现针目标客户电话方式宣传物业情况令物业初步印象抓住知道物业信息尚犹豫客户利电话追踪已房顾客促成成交
5样板房展示样板房物业信息直观展现客户面前物业许优点客户面前展露遗利装修技巧弥补物业结构足样板房客户宾感觉加深客户购买欲令产生购买动
6异展销目标客户群集中区目标客户群常出没区高档酒店食肆娱乐场项目较直接方式客户展示营造热销气氛加宣传力度
7广告推销物业绝数信息通广告宣传告知客户产项目行销渠道案行销重头戏具体分户外广告报刊杂志广告电台广告电视广告Internet网广告等
通种渠道基物业种信息传播众令案充分解断重复记忆中强化案项卖点认案采种信息传播通路完全达信息传播期值俚节约开支控制成实际操作程中市场反映情况减免部分行销渠道
第八部分 销售阶段设计目标分析决策
销售阶段设计
案工程贵司暂定销售周期长超18月根现市场实际情况未市场发展方项目整营销周期化分阶段
筹备期：通营销推广策划明确营销推广总体思路策略营销推广实施组强作出初步安排计划通售楼中心工现场建设包装树立楼盘初步信息反馈市场信息
引销期： (分部认购期开盘期) 通楼盘综合形象树立推广提高楼盘市场知名度公众灌输项目题思想解市场反应市场实际需求检讨价格策略推广策略针市场需求针性卖点进行推广引导消费者楼盘关注认核目标客户群划分针卖点制定更针性推广策略
强销期：针已楼盘形成初步认消费者通样板房参观活动业联谊活动通工程进度工程质量物业理会设施企业文化等综合宣传进步强化消费者认感促消费者购买行完成
续销期：针消费者楼盘认存问题通种促销活动作针性宣传销售
清盘期：楼盘销售尾期楼盘环境实景加报导宣传开发商实力加肯定聘请知名物业顾问公司加盟物业理扩物业理公司宣传力度终完成项目清盘
二销售阶段划分
200141—2001530 筹备期
引销期
200161—200171 部认购期
200172—20011030 开盘期
2001111—2002330 强销期
200241—2002630 续销期
200271—2002930 清盘期
200141—2001530 筹备期
务：入市策略拟定相关资料准备办理入市手续
工作重点：
1 建筑设计定案
2 园林景观定案
3 会项目定案
4 艺术堂定案
5 行销策略定案
6 研究市场实时情况
7 召开动脑会议
8 拟定公开（PR）促销（SP）计划
9 确定产品推广造势活动
10 售楼资料（户型图售楼书认购须知价格表项目说明贷款利率表等）准备齐备
11 公关活动筹备定案实施
12 接中心样板房设计制作
13 炒作项目特色
14 广播搞制作
15 电视广告制作
16 报纸广告制作
17 销售员招聘培训
18 现场POP设计
19 确定销售组织架构
20 工围墙设计制作
21 路牌广告制作发布引起注意吸引客户
22 车身广告制作发布
23 模型厂家定案制作
200161 —200171 部认购期
务：
1 散布扩知名度
2告知业界媒体造成耳语传播
3拦截竞争物业客源
4极力塑造产品形象引发消费者窥究竟欲
工作重点：
1 客散播耳语客户介绍客户酝酿购客户群体
2 公开前引导目标客户停止购买周边质楼盘
3 预收订金公开发售日现场补足首期款签定购房合形成公开日购买热潮
4 报纸广告定案刊出
5 电视电台广告定案播出
6 先期海报散发
7 商品房预售许证办理完成
8 售楼现场制作完成
9 销售员进场
10 公关活动具体实施
200172—20011030 开盘期
务：
1 举丰收前期酝酿成果造成现场购买气旺盛局面
2 销售成绩迅速公布众震撼目标客户诱发购买欲
3 配合公关活动聚积气
工作重点：
1 收集客户资料联络记载客户营造现场气氛检讨客户反应修正销售广告路线
2 模型进场备齐种销售资料
3 反复讲销售教材答客问
4 广告媒体量达高峰隆重公开项目
5 通知已缴订金客户售楼现场补足首期款签购房合
6 价格表市
7 样板房制作完成（根售楼部面积决定否制作）
2001111—2002330 强销期
务：
1加强客户介绍
2举办种业活动利客户耳语推广
工作重点：
1 客户追踪
2 户外媒体加强
3 电台电视广告频数加
4 加强现场销控炒作
5 针客户量种媒体
6 针销售情形分析市场修正广告
7 利已订客户介绍客户积极追踪促成成交
8 报纸广告更具针性卖点更突出
9 举行封顶仪式增加客户信心公司声誉
2002421—2002630 续销期
务：
1 针目标客户集中区域加强海报派夹
2 电话追踪客户
3 加强补足签约工作
工作重点：
1 延续销售气势
2 滤客户资料追踪客户掌握回笼客户
3 持续催补足签约
4 研讨未售出户型原调整广告媒体战略
5 举行会空中花园落成仪式加环境宣传
6 继续发动客户介绍客户
7 举办质量促销活动
200271—2002930 清盘期
务：
1 清理尾盘
2 安排物业理公司进场
3 做交房工作
工作重点：
1 开动脑会议研究滞销楼盘策
2 调整媒体宣传方式重点攻击
3 加项目实景形象公司品牌形象宣传力度
4 会举办型社区文化活动引导物业公司进场
5 加强补足签约工作
6 准备交房资料确定交房具体时间
7 核准项目实物前期承诺否矛盾处
8 做交房工作加宣传力度未买房者坚定信心
9 做物业公司交接准备
10 做物业公司交接工作
第九部分 项目媒体组合
贵阳市房产宣传媒体分析
房产业作新兴国民济支柱产业国家政策扶持两年全国快速发展贵阳市房产业发展速度全国排前位贵阳事产开发越越然会选择种广告媒体目前贵阳进房产信息传播媒体报纸单张电台电视户外广告等中尤报纸广告
1报纸广告覆盖面广传播详细数读性高等特点产品宣传推广重广告媒体
贵州市报贵阳晚报房开商受采信息传播载体贵阳产信息传播佳两份报纸年房交会前贵州商报低廉价格吸引少广告报容逐渐市民接受发行量逐渐加市场影响力正开发商认
A贵州市报
（1） 彩色（整版半版）报价：60万6折36万
（2） 套红（整版半版）报价：36万63折23万
（3） 黑白（整版半版）报价：08万63折0504万
（4） 种方式均做14版视具体情况报社协商
B贵阳晚报
（1） 彩色（整版半版）报价：60万55折33万
（2） 套红（整版半版）报价：36万55折19万
（3） 黑白（整版半版）报价：08万6折048万
（4） 种方式均做14版视具体情况报社协商
C贵州商报
（1） 彩色（整版半版）报价：3万5折15万
（2） 套红（整版半版）报价：2万6折12万
（3） 黑白（整版半版）报价：18万6折108万
（4） 种方式均做14版视具体情况报社协商
1 单张
种类似报专项宣传媒体单面双面印刷采夹报邮寄直递三种方式传达目标群种方式特点针性强专题性强特定目标客户宣传力度较
2 电台
然电视普较少收听电台相部分营零售业商户工业生产厂商驾坐车士中老年等工作需生活作息均收听电台惯述士均机会接触电台广告中着许潜客户电台广告制作投放费较低廉助电台广告媒体项目宣传容忽视
贵阳市收听率较高电台基情况：
A 贵州音乐广播电台（FM917兆赫）
整点信息特约：台标45—50秒24次天
B 贵州交通广播电台（FM1027兆赫）
高密度广告：整点信息次30秒12次天
广告穿插时段：830AM—2230PM28万元月
5折14万元月
C 贵阳新闻广播电台 （FM889兆赫AM999千赫）
高密度广告：次45秒12次天192万元月
4电视
电视广告具视听读综合效果强烈感观刺激感染力强信息储量具演示功宣传面特广
电视广告时间选择余般晚黄金时间收效广告时间短需报纸广告相互配合互补充
A贵州线影视频道
贵阳市收视率较高频道实行冠名方式6万元做两30秒两5秒广告（卫插播）50分钟节目冠名75 折价格45万元
B贵州线生活频道
世纪家园房产直播节目收视率较高周周二周日播出八次次节目30分钟43万元（包制作）
C贵州线图文电视频道
筑城房讯年总费12万元（包制作）次30秒天四次10秒天送年60秒月送二月企业形象
5户外广告
户外广告优点长期置户外群重复记忆宣传效果较理想该类广告传播信息量路扫适合作楼盘形象推广现常户外广告车身广告灯箱广告路牌广告等
车身广告：4000元块•年（双面）含设计喷绘制作费
灯箱广告：330元m2•月（包设计制作发布安装维修天6时电费）
路牌广告：户外喷绘150元m2（含设计安装费）
第十部分 销售组织理
()案销售组织架构
策划总监
项目理
财务部
总务部
销售部
研展部
策划部
销售部总监
策划部
销售部
广告文案面设计
销售员
（二）案部门功
项目理：项目理需高层资深员担负责全案销售成败划分数单位部门项目理必须负责拟定整体行销策略广告方案裁定广告预算沟通协调整合部门意见等操作实务常会出现策划员坚持见销售员专擅独断导致广告思路销售策略相互偏离现象致悖离行销组织目项目理需明确规范部门权责部门突需利销售目标达成方面协调化解
策划销售研展案行销组织功财务总务支援性勤工作
策划部：项目包装定价行销策略通路广告宣传等提出具体方案实际方案具体操作者广告文案面设计负责项媒体设计建议专业广告公司配合完稿
研展部：着重市场调查提供市场情报进行市场分析研究界定出目标市场目标市场细分市场竞争情况定位具竞争优势产品进入期销售阶段提供市场情报尤竞争项目种种动态项目理策划部门作出营销策略调整
销售部：负责项目销售含现场售控订签约电客记录分析售服务等工作销售必须丰富销售验具掌控全局力第线客户反应汇总分析报项目理销售总监销售部门5员组成销售总监外加3名销售员
总务部：包括发包项目估价发包验收销售道具维护处理等售楼部样板房售楼工具工围墙横幅彩旗指示牌户外型板制作设置日维护等勤工作
财务部：处财务部系指收取房款办理银行揭（跑银行）工作
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第部分 市场分析
贵阳宏观市场分析
() 2000年贵阳房产整体分析：
2000年贵阳房产面前未发展良机全国许城市相贵阳房产业形势较前年空置房例15左右年空置率直较低国家支持房产业发展政策逐步完善关百姓住房消费观念加强房改深入住房信贷投入增加开放住房二级市场减免部分税费等关系贵阳市房产市场价格年呈稳中升趋势尤中心区房价高层层升幅层升幅更究原市区土供应减少市区商品房（尤层）供应相减少市区房价扬难免市民会改变种愿离开中心区居住观念目光城郊结合部环境配套设施齐全住宅区转移乌白云河区房产开发潜力现交通道路改观老百姓住房投资升值保值观念加强会更市民余钱投房产2000年贵阳房产商品房成交量高达200万M2出
（二） 2000年贵阳高层住宅市场分析
贵阳系贵州省省会全省政治济文化中心国西南区重交通枢纽新中国成立尤改革开放20年贵阳市济建设取巨成民物质文化生活水提高时造批体营者物质率先进入康开始追求较高物质生活身高贵身份象征需求必供应客观济规律条件高层物业成先富起部分消费象高层住宅市场产生
2000年贵阳高层楼盘飞速发展时期特点性化居住空间代高层楼盘前基础更深层次发展外立面规划配套项目包装智化等变更新更完善90年代末期高层住宅楼宇呈雨春笋般逐步走规模化中天花园中天广场浪漫欧陆式推出成欧陆风潮流行说明欧陆风格高层楼盘逐步走市场2000年欧陆概念高层楼盘泛滥势头时市场中出现质素较高层楼盘钻石广场鸿基市花园天恒城市花园中天广场水方等走精品型综合素质路线高层楼盘赋予更深层定义涵注入较高科技含量智化高层住宅成新热点概念断延续创新
高层楼盘发展天已段性概念性性化综合性智化素质型高档楼盘渡发展消费者层面发生变化90年代暴发户土包子转变90年代绅士型富贵族然高层楼盘求越越高
观2000年高层楼盘市场数段（中华路）建筑风格（现代建筑欧陆式建筑港式建筑风格）社区文化等作高层品牌支持点目前高层楼盘竞争炽热化程度数会园林景观等硬件配套设施档次越越高高层楼盘真正理念体现生活方式社区文化涵
（三）2001年贵阳高层市场综合预测分析
贵阳市高层市场99年 竞争愈显激烈供应量日渐增高层市场销售已明显趋缓众开发商高层项目开发真爱恨爱开发高层会高额利润回报恨高层风险实太
敝司通月时间贵阳高层市场进行仔细研究整市场未趋势做综合预测（仅供参考）
l 高层整体市场走势预测
市场必须：
萌芽 成长 成熟 衰落 更新
贵阳高层市场目前正处成长阶段未发展呈势态：
1．高层市场争夺段优势转环境性景观性发展
目前市高层段优势知道土生市区土着开发量增加逐渐减少未高层想段优势已提高身综合质素利环境素赢市场目前水方推出拉开种走势帷幕未南明河黔灵公园附块会更受开发商青睐
2．高层住宅城市副中心带偏移市中心新建高层会逐渐商务型公寓
贵阳市级段辐射周边区域市区商业区流车流非常居住佳选择市区价高供开发土少必造成客户花高价买理想居住区域
商业较集中市中心必然会形成办公房量需求住办两商务公寓会逐渐成中公司争购热点城市副中心带住家言相中心区较理想商业氛围浓厚较安静交通便利城市副中心带环境景观优势较明显块（南明河岸河滨公园附黔灵公司附）样具备开发高档物业条件环境景观理想副中心块价格优势抢占市场
3．市场呈细分化发展
现高层嘉信华庭纯住宅外余商住两商住办三影响高层居住生活质量私密性强相互干扰性然目前开发段特性造成
未高层会考虑更性化设计目标客户划分更单象纯商务公寓纯户型纯顶级豪宅等等样高层项目会陆续涌现筑城市场
4．高层楼盘质量会越越高物业精品化发展
区域果建筑结构配套环境目标客户致相楼盘终物业项分质量服务物业等导致物业精品化发展普通型特色高层住宅会越越没市场
5．供求年半年高层市场出现恶性竞争
规划局消息现报建高层已超１００万方米供求定存事实新项目开发者现物业进行分析基础会发掘许新卖点整体素质肯定会现物业高项目会年半年推出必会造成部份原物业滞销
资金紧缺开发商物业快变现减少资金压力必然会种方式变降价促销价格较敏感客户然会诱导必会导致整市场价格动荡形成高层市场恶性竞争
年市场郊区化发展已呈较明显趋势郊区户型市场会吸引部分喜爱优质环境高层客户形成高层客户分流造成高层间更恶性竞争
（四）贵阳房产市场利政策市场特征分析
市场利政策：
房改贵阳市房产政策落实全国较快较贵阳市产市场空前良重素目前市房改政策：
l 住房公积金贷款
l 住房公积金实施
l 存量补贴发放
l 揭贷款（贷8成30年利率调低）
l 住房贷款
政策实施加购房积极性促成商品房需求热潮外公房市房屋置换两项政策提高换房率增加量二次置业者市场需求量快速升年市场消化量年市场消化量超200万升幅度预计年市场需求量基年持略降非特利消息否超年成交量200万M
2性没
外年1月1日起职工增量补贴标准工资总额10增加20离退休职工职职工样例计算增量补贴增量补贴发放住房资金理中心职工建立帐户逐月兑现职工中参加房改购买原公住房职工未交清土收益金前增量补贴逐月抵扣土收益金补清止交清土收益金（包括增量补贴抵扣土收益金）增量补贴逐月兑现职工已房屋产权证贵阳市房产交易市场准入证职工未购公住房职工单位集中报省房改办审核批准开户银行办理增量补贴储蓄卡手续职工持增量补贴储蓄卡开户银行逐月支取现金租住公房职工逐月交清扣租金支取现金
(五) 2001年贵阳市房产发展趋势
1 房价保持稳略降
2 延续2000年态势土交易活跃换手量增
3 花溪等郊区置业者增
4 层住宅精品楼盘会增
5 高层公寓更采新技术新设备
6 空置积压房会特价优惠抛售
7 中华路住宅交易日渐火爆竞争更加激烈
二区域市场分析
（）区域市场段特性
1．市场板块角度分析
贵阳市房产市场价位等层次进行分类分三种区域板块：中华路板块环市路(中华路)板块环市路外围板块
中华路板块(均价3600元M2左右)
作项目区域中华路板块贵阳市商业中心贵阳市房产开发重点区域两直房产热点市场房产业区域飞速发展时引进先进超前开发理念推动贵阳房产业起巨作区域物业较消费者接受成贵阳市民众置业带置业区域物业价位断升开发相量处供求状态加价格提高增加置业门槛现阶段该区域处竞争炽热化状态该板块销售均价3600元M2左右
（二） 区域高层竞争程度分析
年高层市场目睹市中心竞争尤显激烈块早已开发商瓜分中华路建已没令年高层市场会中心区情况中心区辐射带偏移环境景观优势较强副中心带发展集中富水路北京路枣山路段富水路受中华路商业辐射商业氛围会越越成熟北京路段交通方便建块商业价值开发温度会逐渐升高枣山路鸿基馨苑景苑金色家园铁五局厦天华厦等物业牵动块已相成熟加邻黔灵公园绝优势必然会成客户争购优质居住
年贵阳产高层市场竞争然激烈竞争缘方面原：
首先买家市场空间原限购买力旧盘没彻底消化完新盘陆续推出总供总需求选房机会楼盘性少缺少差异化卖点楼盘竞争原
次然品牌概念已深入心品牌概念影响客户买楼素公司调研分析表明发展商品牌居民购买意中占重份额占第六位列前五位分：段价格区环境户型物业景观表明未房产营销品牌营销时代品牌发展商房子仅仅较卖已意味着家起分蛋糕
营销手段缺少创意销售手法现购房越越理性房子少五六家然家卖品牌物业段房子热销外更楼盘挤降价泥潭中市场济中价格受供求关系影响需求供价格会扬供需求价格会降直衡客观存济规律
贵阳市年高层报建量超100万方米加空置积压见高层供已量济规律市场会价格变动调节供需关系年半年市场推出新盘价格会现基础保持稳半年供继续增时价格会着竞争加剧出现波动部分急需资金开发商会想方设法变降价物业套现种变动会牵动正犹豫开发商价格拉继形成整市场价格滑
通分析预测知道未高层存机会市场高层客户会越越理性开发商实力品牌竞争新代开发者策划显色舞台完善开发理念精妙策划思路会时展现高层发展演变走更成熟面价格会残酷竞争中趋衡
（三） 区域营销环境分析
项目周边开发项目较物业项目处时间开发销售针项目真正具竞争性较少
物业名称
位置
规模
起价
均价
建筑风格
目标客户定位
天恒
城市花园
富水北路延安东路交汇处
占1万方米
3100元M2
3208元 M2
欧式风格
高收入群
鸿基
市花园
枣山路延安西路交汇处
总建面3万M2
馨苑：2488元 M2
2650元 M2
中海式风情花园
中高收入群
新进
贵山苑
民生路贵山街
3幢高层1幢层组成
2680元 M2
2910元 M2
现代建筑风格
高收入群
海恒
贵山苑
富水路省府路交界处
占：18 M2
总建面：89万M2
2830元 M2
3030元 M2
欧式风格
高收入群
新陆
广场
中华南路
总建面：31万M2
2980元 M2
3250元 M2
现代建筑风格
高收入群
龙港
国际中心
中华南路
25层跃层商住楼29层层组成
3570元 M2
3780元 M2
港式风格
高收入群
时代
名仕楼
中华中路
总建面：24万M2
——
3270元 M2
现代风格
高收入群
天恒城市花园鸿基市花园开发体量较龙港国际中心时代名仕楼入市较早开发销售快项步时间项目具性竞争手区海恒贵山苑新进贵山苑新陆广场等余路段质素价格相符质楼盘
竞争手推广手法：
新陆广场：
新陆广场位中华南路醒狮路交界处周边金融商贸繁盛信息资讯业聚集时代广场新老百货等厦相领民广场咫尺文教市政配套俱全中三中达德学市府路学等交通便捷距贵阳火车站5分钟机场15分钟车程作市中心城市前段商业价值相高作居住说市中心首选物业宜商宜住城市居住种典范升值潜力较
该项目新陆广场命名策划重点放新字面围绕着题精神作系列工作
1 新陆广场推出市场时形象：
全新城市居住理观念
全新健康舒畅居住空间
全新演绎欧陆建筑风格
全新园林会文化涵
全新智化物模式
1) 全新城市居住理概念
a 住宅区域城市信息资源联网实现智化居住全新构想
b 裙楼15层设商业空间营造更浓郁商业氛围
c 交通便捷距贵阳火车站5分钟机场15分钟
2) 全新健康舒畅居住空间
a 33米层高
b 全景落窗凸窗
c 观景阳台生活融合
d 带独立卫生间工房
3) 全新演绎欧陆建筑风格
a 三重立体式空中花园（楼房面裙楼顶层高层私家花园）
b 欧陆建筑符号点缀
c 全新三段式立面格局（转换层部分架空形成半围合半室外层次园林绿化休闲空间
4) 全新园林会文化涵
a 中西园林艺术品味优雅生
b 裙楼顶层立体式园林会
c 实行会员制豪贵生活彰示
5) 全新智化物模式
a 楼宇理执行严密ISO9002国际物业理体系
b 计算机理中心监控中心
c 新加坡狮岛全动消防预警广播灭火系统
时代名仕楼：
时代名仕楼位贵阳市铂金段——十字中华路中山路交汇处楼宇处成熟社区学校医院菜场邮局购物中心方集四周四通八达交通网络家居办公提供便利
厦高140米35层凌时代广场集住宅写字楼停车场会体总面积2万方米处段显耀交通便利商业价值巨该盘销售非常目前止已售出85
1 时代名仕楼推出市场时形象：
享市风情
1） 总体规划
规划设计首先体现楼层高度35层建筑雄伟巍峨耸立豪气凌云采超户型165205m280M2客厅显尊耀
2） 区功配套
a 康体中心
b 童游乐园
c 1600M2高级观光会
d 24时中央供热水系统
e 4000M2型停车场
3） 物业理
a 安全服务
保安24时巡逻负责应接车库泊车交通疏导消防闭路监控
b 商务服务
邮件寄送报刊收发文件电讯字复印等
c 维护服务
d 清洁服务
e 户需时户签订服务合满足户诸接送孩护老购物等方面服务
2 目标客户群
1) 中华路做生意商家
2) 追捧闹市中生活高级仕
3) 办公企业单位
4) 事业较成功追求身份象征士
3 推广策略
项目处十分繁华中华中路段断宣传推广市风情社区概念身优势相结合户型设计理想加作居住环境讲嘈杂推盘时间较早部分优秀竞争楼盘段时间推出抓住推盘先机相说推广较成功
新进贵山苑：
项目项目段楼盘三幢层幢高层组成年房交会亮相现价位暂定起价2680元 M2 均价约2910元 M2左右段周边配套成熟吸引买家强调现代繁华市中营造出宁静温馨居住氛围种中高档物业形象公众世目前已处发售阶段采报纸广告派发楼书售楼处直销等手法楼盘采松广告创意策划推广程中没什新意估计会四月份较推广动作外楼盘层2538元 M2起价开始发售层部分正处施工阶段部规划强调区道路绿化点面型凉亭品延伸区裙楼住宅部分外区边缘设置观赏性池塘石砌桥淡区注入动景户型设计聘请深圳设计师设计客厅卧室体现尊崇3米层高空间里情装饰标准层错层复式三种户型例相突出住宅观景阳台外挑飘窗面积98方米左右
物业理设置安防系统物部门开通服务热线市区高层中物业理费收费较低06元 M2左右户均设视讲系统停车场方面设置动喷淋系统动温感烟感报警系统交通指示系统
楼盘装修方面外墙进口涂料墙砖相结合层楼梯配榉木铁花扶手高层配两台高速电梯
第二部分 项目分析
项目概况
1 位置：项目处贵阳市中心段正新街富水中路交汇处
2 周边设施：
学校：十二幼省府路学育英学二中十九中幼师
医院：省医
银行：民银行交通银行工商银行
购物：时代广场百货楼百盛华联金凤凰
酒店：柏顿酒店百诚酒店鲜花厦盛安酒店
交通：处市中心交通四通八达
3 项目济技术指标
占面积：30625M2
总建筑面积：36287 M2
住宅建筑面积：24676 M2
裙楼商场面积：7605 M2
电梯堂：127 M2
总层数：30层
建筑高度：999M
4 项目配套设施：
高级会棋牌室桌球室乒乓球市健身中心
二 项目机会点
1． 理位置优越
恒生厦位贵阳市中心段正新街富水中路交汇处周边拥全市成熟社区环境种配套设施应俱全学校医院银行菜场邮局购物商厦云集交通更四通八达居家办公提供非常便利条件
中华中路版块贵阳市繁华版块市民传统观念中份量重区域项目正处尊崇区域市中心开发土日益匮乏情况段显价值巨理位置优越疑成项目优势
2． 入市时机较
中华中路版块竞争手龙港国际中心时代名仕楼富水花园销售已基结束严格说中华中路版块项目已竞争手（包括推出康泰厦华城凯旋门）
邻项目说天恒城市花园销售率已达80新陆广场销售率已达95项目已构成威胁新进贵山苑海恒贵山园户型占例少项目目标客户群项目入市时机较应该说切入区域市场空白点
3． 建筑设计具唯性
项目建筑设计采较推崇蝶型住宅面客厅卧室书房功房采光视线条件优越杜绝视干扰保护业私密生活更加轻松户型厨房卫生间皆然通风采光建筑设计言尊重居真正体现摈弃传统建筑设计模式赋予厦崭新生态理念属贵阳首例成熟蝶变空间
4． 项目具备塑造高档高层住宅先天条件
项目体量较栋单体高层住宅总户数加处市中心级段建筑设计具唯性户型设计具超前性外立面具独特性排性具备塑造市区高档高层住宅基条件
5． 市场空间
贵阳成西南政策利前提市场具特色综合素质高高档处市中心高层住宅较强承接力着外营成功士高级金领阶层队伍断壮面建讲求整体规划理念设计功配套先进处市中心高档高层建筑持续成长市场空间
6． 开发商较前置开发理念
发展商代理商资源整合强强联手融合发展商开发理念代理商项目操作手法竭诚合作必创出品牌项目成贵阳楼市道亮丽风景线
7． 价格定优势
项目开盘时均价预计2900元M2 起价2680元M2 价格言类档次楼盘中具定优势
8．品质较高
项目产品设计部分建材具备定档次品质弧型落窗配钢化隔音玻璃转角窗飘窗飘出80cm中空复式楼设计室停车场五楼空中花园四楼私家会三梯六户设计户均电梯率较高类项目中数均处领先位
三 项目问题点
1． 开发商未较高知名度
现时贵阳房产业已开始逐步进入规模品牌竞争阶段房产市场必品牌规划实力时代目前情况贵司尚未较高知名度
建议：需较专业房产代理公司物业理公司合作创立出高档明星楼盘项目推广中逐步营造树立发展商项目品牌形象
2． 项目目标客户层面较窄
说区域竞争手较少入市环境相较项目立项高档住宅区面积力户型针目标客户群少数济实力雄厚成功士客户层面较窄贵阳市高层全林国际广场中天星园龙港国际中心时代名仕楼等已会消耗分流相部分客户项目目标客户层面会较窄
3． 项目单体楼
说项目较易塑造单纯高档高层住宅楼盘面积栋单体区样容易形成社区氛围较绿化休闲空间失部分热衷居住高档区（包括高层区盘）客户
4． 户型设计尚足处
项目通风采光隐私方面存问题套功设置面积太合理160M2设计成三房明显浪费面积嫌没诸家庭厅功房工房衣帽间书房设置称谓高档住宅户功设置太吻合建议稍作修改
5． 销售面整市价格跌压力
两年贵阳市住宅发展快猛尤市中心高层住宅两年市民购买力较强举刺激房开商开发欲空置率提高应该说年半年底明年开始贵阳房产价格跌司销售反映现少部分客户持币观心态占流掉轻心早入市较低价格较高品质入市紧尤品质方时候市场高品质楼盘始终较高承接力
第三部分 竞争手项目分析
竞争手楼盘资料统计览表
物业名称
海恒贵山园
新进贵山苑
天恒城市花园
时代名仕楼
龙港国际中心
新陆广场
起价
2830元M2
2680元M2
3100元M2
3100元M2
3570元M2
3170元M2
均价
3030元M2
2910元M2
3208元M2
3270元M2
3780元M2
3250元M2
总套数
购期间推出10余套
约100套
280余套
200余套
90余套
优惠情况
次性付款优惠23
次性付款98折
次性付款98折
次性付款98折
次性付款98折
次性付款98折
力户型
两房厅80余M2
三房两厅126M2
3房—4房
124—158M2
3房—4房
120—160M2
161—205M2
130—300M2
层：120—160M2
跃层：165M2
销售预估
未开盘
约25
约80
结束
90
90
位置
富水路省府路交界处
民生路贵山街
富水北路延安东路交汇处
中华中路8号
中华中路喷水池旁
中华南路
规模
占：18万M2
总建面89万M2
3幢高层1幢层组成
占：10000M2
幢高层写字楼
总建面：24万M2
25层跃层29层层组成
总建面31万M2
3幢高层住宅组成
绿化率
25
40
容积率
约49
层高
3米
3米
3米
3米
33米
售楼部特点
时售楼部特点
整洁清新般化
较气醒目设施齐备
般特色
较气醒目设施齐备
景观配套
市政设施
市政设施
中庭园景周边环境俯瞰
突出邻街环境
突出邻街环境
智化
防盗报警系统红外线监控煤气报警系统网预定视频点播卡通停车场理系统
监控讲系统
闭路监控系统防盗系统消防系统
消防闭路监控
中央空调系统消防明系统紧急明系统门铃讲
计算机理监控全动消防预警广播灭火系统
车位布置
车库
车库
车库
4000M2
停车场
商场4层停车场
80余车位车库
配套设计
休闲娱乐会
绿化亭台余没什特配套
综合健身房信息中心网球场童乐园
康体中心童乐园高级观光电梯会
私会露台游泳池
高级会
建筑风格
欧式风格
现代建筑风格音乐回廊
欧式风格
现代风格
港式风格
欧陆建筑风格
整体规划
三座高层呈品字分布
道路价构错落分布
围合式4幢高层行排列
单幢35层凌时代广场
2幢高层体建筑
建筑设计
梯六户
排列分离体现庄重典雅情调
采流行时尚设计理念融智型综合商业厦
二 竞争手配套览表
物业名称
配套
备注
新进贵
山苑
绿化亭台余没什特配套
道路记架构街错落分布导致售楼姐更强调：处寸土寸金配套成高明显说服力够
海恒贵
山园
休闲娱乐会
项目部认购售楼部楼书等情况明
天恒城市花园
千方米会健身房阅览信息中心网球练场老憩园童乐园
天恒城市花园型封闭区拥较面积配套
时代名
仕楼
康体中心童乐园1600 M2高级观光会
龙港国际中心
豪华私住宅会设俱乐部会员制健身中心中西餐厅夜总会美容中心健身房咖啡厅露台游泳池
会设计颇具心思
新陆
广场
群楼顶层立体式园林会实行会员制
提出园林会概念
三 竞争手产品特征分析
物业名称
窗
阳台
卧否卫生间（高层）
层高
新进贵山苑
外挑飘窗
景观阳台
A户型7761 M2：
B户型11597 M2：432 M2
C户型15116 M2：432 M2
D户型15111 M2：540 M2
E户型10411 M2 54 M2
3米
海恒贵山园
外挑飘窗
三阳台（卧阳台圆形）
全
3米
天恒城市花园
外挑飘窗
般
天景园B栋CD
天恒厦南座ABCDE全
3米
时代名仕楼
落窗样式普通设计较老式
阳台
全
龙港国际中心
普通
般
全
3米
新陆广场
全落窗突窗
观景阳台
生活阳台
ABCDEB外全
33米
四 竞争手智化装修标准分析
物业名称
智化
装修标准
新进
贵山苑
视讲系统宽带网
墙体：高级外墙涂料高级墙砖
屋顶：防水隔热保护层
楼梯：走道铺设花岗岩高级名牌电梯两台
进户门：高级防火防盗门
面：水泥沙浆找
墙面：瓷粉饰面次
窗户：高级铝合金
海恒
贵山园
防盗报警系统红外线监控煤气报警系统网预定视频点播卡通理系统
毛坯
天恒城市花园
闭路监控系统防盗系统消防系统
公部分装修
煤气优质面砖外墙优质铝窗配翠绿色玻璃门厅厅装修采星级酒店标准
时代
名仕楼
动报警喷淋防火系统电视保安监控系统视讲系统电子遥控中央门锁
铝窗配蓝色玻璃
龙港
国际中心
中央空调系统消防系统紧急明系统门铃讲
外墙装饰：高级颜色瓷片附加线条图案
候梯厅：墙身高级瓷片顶面铺拼花砖石膏板吊顶藏暗灯
浴室：墙身高级图案瓷片顶面铺高级防滑砖
卧室：墙身涂磁粉三遍
厨房：高级瓷片顶面防滑砖
客饭厅：墙身涂磁粉三遍面水泥砂浆找
阳台：高级防滑砖
门：进户高级实心雕花木门
窗：高质量铝合金玻窗
新陆
广场
新加坡狮岛全动消防预警广播灭火系统
门：防火防盗门
室：面水泥砂浆抹墙天花混合砂浆抹刷白
厨房：设排烟井预留水接口抽油烟机热水器电冰箱等电器位
卫生间：预留水电接口
阳台：户置设双阳台观景阳台生活阳台阳台开敞式半开敞式配金属栏杆
窗户：外墙窗均采高级铝合金窗框配淡绿色玻璃户均设宽凸窗型落全景玻窗凸窗面奉送
五 竞争手电梯车库物分析
物业名称
电梯
车库
物
新进贵山苑
二梯五户
车库：设置动喷淋系统动温感烟感报警系统交通指示系统
安防系统：闭路监控保安24时巡逻户视野讲
服务系统：24时物热线
06元 M2
十年变
海恒
贵山园
二梯五户
两层车库
（电梯直达）
组建
天恒城市花园
二梯五户
停车
智化理
酒店式专业星级服务中日合资深圳国广居物
24时物
时代
名仕楼
二梯六户
提供星级物服务
安全服务商务服务
维护服务清洁服务
1元 M2
龙港国际中心
层：两梯八户
跃层：四梯六户
商场4层停车场450车位
酒店式物业理
1—12元 M2
新陆
广场
三梯五户
停车场85车位
ISO9002物体系24时理保安计算机理中心监控中心 1元 M2
六 竞争手户型面积占例
物业名称
户型
面积范围
占例
新进贵山苑
两房两厅
三房两厅
7761 M2 —10411 M2
11597 M2 —15161 M2
40
60
海恒贵山园
天恒城市花园
三房两厅
四房两厅
五房三厅
复式
10829 M2 —12462 M2
12311 M2 —16355 M2
22589 M2
200 M2 —300 M2
50
45
07
43
时代名仕楼
160 M2 —170 M2
200 M2 —220 M2
240 M2 —300 M2
350 M2 —
21
67
6
6
龙港国际中心
三房两厅
四房两厅
141507 M2 —163995 M2
128226 M2 —140153 M2
38
62
新陆广场
三房两厅
四房两厅
14495 M2 —16859 M2
19902 M2
80
20
七 竞争手户型结构配优劣势分析
物业名称
优势
劣势
新进贵山苑
A户型：面积配恰黑房
B户型：卫储藏室
C户型：卫走入式衣柜工房
D户型：卫储藏室观景阳台生活阳台
E户型：卫黑卫
A户型：卫
B户型：厨房面积
C户型：黑卫
D户型：黑卫
E户型：厅方正
户型没做浴厕分离
海恒贵山园
天恒城市花园
天景园：ABD卧转角观景阳台
天景园：AB餐厅相C户型餐厅卫生间相私密性差
CD卫
天恒厦南座：卫
天恒厦南座：AB卫生间相DE餐厅书房卫生间相私密性差
户型没走入式衣柜
时代名仕楼
室梁较粗黑房
龙港国际中心
卫
AC黑卫AB浴室相卧室厨房CD卧室浴室EF卧室浴室私密性极差
新陆广场
ACDE备工房生活阳台B备更衣房工房生活阳台AC卧房转角阳台
室梁较粗异型房较
第四部分 项目市场定位策略
根公司充分市调述市场分析竞争手分析项目分析出系列思想：
该项目市场定位：贵阳市新世纪高档高层住宅典范
该项目市场形象定位：市中心唯蝶变阳光臻品华宅
含义：市中心表明该项目处区位优势唯蝶变表明该项目蝶形建筑设计具唯性阳光指太阳光线引申义健康良心情表明该项目蝶形设计带户户全明效果面提项目安装鲜风系统纯净水系统带住户健康心情臻品完美产品意思区分市面精品极品概念华宅华丽住宅品位阳光住宅区分市面谓豪宅
理：
1 该项目足够质素支持述定位
：
1) 该项目处贵阳市核心位置土级市区级
2) 该项目贵阳市首家采蝶形设计高层住宅优点通风采光绝佳黑房黑厅黑厨黑卫现象竞争手中绝仅产品规划具唯性排性
3) 该项目外立面俊朗气沉稳独具风格具备众特色高层住宅泛滥俗气欧陆三段式风格感觉完全某宣称现代风格未做位高层相外观耳目新感觉塑造臻品华宅外形象
4) 项目会外营该项目会外营住户独家更显该项目尊贵性
5) 空中花园类住宅中少见6米层高算众园林规划做出特色新意然具较强卖点较高品味
6) 项目说精品豪宅精品豪宅泛滥势头项目更条件说成精品豪宅市场区隔称臻品华宅
超流段
市中心唯蝶变阳光臻品华宅
超流建筑设计 塑造
超流园林设计
超流物业理
前两年房产热潮贵阳市目前均价2900元M2高层楼盘十贵阳市区口仅100万整济水处发展阶段较落状况市场处严重供求状态种竞争激烈环境部分项目走种质化目标客户群部分处种观状态（持币观期价格跌）众项目中选择优秀物业果单价格优势竞争众高层项目市场形势更加严峻年半年恐怕佳出路种环境恒生厦必须层面提升物业档次形象更强竞争力占市场
2 目标客户定位
1) 通社会群阶层划分社会群分三类六类：
固定工作者
蓝领
白领普通公务员
层
层
中层
中层
层
阶
阶
层
中阶
专业士中高级公务员
中企业暴发户金领阶层
工商巨子成功企业家政府高官
2) 通目标市场选择形态划分选择目标客户五种形态：
项目目标市场选择种客层型
2) 通述社会群划分目标市场选择五种形态较该项目宜采种客层型目标客户等阶层士度身订做144席位该项目产品类型仅分二种160——180M2三房四房层320——360 M2顶层中空复式住宅等阶层士号入座类客户尊重认分阶层物类聚群分观点类应住社区质居住具体目标客户细分：
A CEO阶层（型老板阶层首席执行官）
u 40岁思想成熟事业成者
u 社会圈子十分广泛
u 孩子家庭太太家全职顾孩子休养
u 注重品牌讲究生活品质懂享受生活
u 说单纯追求济收入意义已
u 常出入高级消费场（高尔夫球会高级食肆夜总会等）
u 希选择身份位教育水消费档次年龄层次兴趣爱致相接士伍时家享受家庭幸福生活
B 二次置业士
u 35岁高级理层（金领阶层）
u 社会圈子十分广泛
u 夫妇双方数皆参加职务较高工作
u 济收入相丰厚
u 欲改善现居住状况
u 需求选择质素原居住环境更住
C 长期驻贵阳外商
u 40岁左右贵阳公司
u 社会圈子十分广泛
u 收入十分丰厚
u 注重物业质素物业理服务
u 济出入高级消费场
u 需求方便工作高质素社区离乡贵做生意更需高素质居住住抬高身份
D 私营济中成长新贵
该类居民私营业占数文化程度年龄参差齐生活条件宽裕消费力强该类居民较强济实力手头拥止物业类客户部分暴发户感觉身反感需改变评价身形象方
3 项目价格定位（前期已提交6~13楼价目表见附页）
4 项目付款方式定位
1) 鉴该项目体量仅144户目标客户仅等阶层商业士政府高官相讲注重价值否价格相符价格会太敏感会受蝇头利动加市面竞争手付款方式次性均采98折优势吸引力建议项目首家采明码标价方式算次性付款折众表明项目品质价格相符该值少值少然种形式姿态已折折售价差次性付款获赠送私家会三年免费权（限定月次数）退步说期楼阶段次性付款置业方式买家见（约2）担心会次性付款优惠丧失客户样做公众表明恒生厦品质
2) 鉴该项目目前尚处层作业阶段离交楼日期尚需时日工程时交付始终目标客户关心问题建筑进度分期付款必须考虑问题
3) 根司验购房者付款方式统计项目处期楼阶段次性付款分期付款银行揭占例约102070银行揭项目实付款方式
4) 项目付款方式分三种次性付款建筑分期付款八成三十年银行揭付款
第五部分 项目整体意见
1 整体规划意见：
项目占面积仅30625M2 规划栋单体住宅区概念盘房产越越讲规模规划天项目确规划方面强注重产品包装外首层非建筑面积处置变重公众走项目面前种肃然起敬意爱意业走项目面前立产生种豪感属感深圳万科俊园单体高层市民走俊园前面会位立足潮头衣袂飘飘罗马神话中女神JUNO留深刻印象JUNO位幸福家庭美丽婚姻万神殿神中寓意令回味项目非建筑面积处置规划图细述贵司提供图纸方作建议
2 建筑单位建议：
项目采蝶形设计通风采光相错户型间隔方正三梯六户设计较超前户户门窗均相隐私性更足处户型面积偏窄偏尤三房二厅设计成190M2 （修正170 M2配置三房显）户型较少仅三房四房设计（算顶层）面积户型居然没工房功房家庭厅房衣帽间建筑设计修改前提特提出细微修改称谓修改
建议：
AB户型房增加步入式衣帽间工作室903 M2分二卧室6 M2工作室书房工作阳台3 M2工房D户型卧室增加衣帽间EF户型储藏室改工房AB顶层复式层接室变工房客卧室做功房层卧室增加书房称谓CD顶层复式层储藏室变卫生间卫生间变卧室衣帽间门改卧室增加书房称谓工作阳台变储藏室EF顶层复式层储藏室变工房层增加书房称谓
3 智化设施建议
现代高科技发展住宅生活服务理趋智化适智化会创造舒适方便生活环境尤高档住宅讲智化设施必少结合项目实际情况建议采智化设施：
1） 宽带网络系统居家办公网炒股
2） 水电煤气三表远程抄表计费系统
3） 智卡感应门锁系统（卡通）住户IC卡控制会停车场花园住户门锁
4） 视讲系统红外线监控系统煤感烟感探头应急报警装置
5） 广播电视系统包括背景音乐进行户背景音乐选择节目选择收国际闭路电视
6） 消防动化报警系统
4 会建议
会建议面积1000 M2左右需太外营业私家会更显会尊贵性单纯性会功求充分体现支持项目市场定位形象定位成该项目性形象力支撑点住户私家会重项目目标客户金字塔顶尖士类士济相富足政治位十分羡慕政府高官利国家种资源表明身份位私家会带类性质象征意义称首长式私家会满足类客户心态
1） 原
a 非包罗万象重匹配项目档次风格项目附加值提升
b 功项目设置求精真正满足业需
2） 详细建议：（根实际情况增减）
a 家政中心：提供衣服干洗代订机（船车）票报纸杂志代买食品代业清理扫卫生（家庭美容）代接送孩学代出租车等服务提供五星级酒店式贴身服务
b 型视听阅览室：提供中西名著说外提供中西音乐著名电影欣赏
c 玫瑰园：业母亲太太千金提供面部身体香薰护理蒸汽浴室桑震荡摩放松器水疗美容摩床等美容护理水做女提供似水柔情般呵护关怀
d 群英会：设置高尔夫球电脑模拟练场桑中心中药浸浴豪华台球室网球场
e 天伦乐园：种家老少齐齐参娱乐休闲活动乒乓球室棋牌室健身中心功室等举办业联谊活动文娱活动等
5 物建议
全方位服务宗旨物业价值部分体现物业保值升值高水准物业理关键建议项目引入著名物业理公司做顾问建立智化高标准物业理架构提供星级酒店理服务目前理基组成素：
1) 著名物业理公司（戴德梁行太洋第戴维斯公司等）者著名发展商组获ISO9002认证物业理公司做顾问（深圳万科物公司广州珠江实业物公司）引土物公司包括中天
2) 专业化保安队伍（特种部队特警部队招聘退伍军）天安门国旗班招聘退伍军做保安项目卖点时物档次言喻提升
3) 酒店式贴身服务
4) 智化理：高科技保安防火防盗理系统等
智化目前已日益成现代化住宅必备功根项目身条件出发司建议选择介入智化系统华实增加成部分做项目角素质档次提升业切身利益帮助项目予介入现建议：
a． 建立网络台：
设立网络中心（WEB）站点提供互联网接入网络教学媒体完全娱乐系统（VOD）网商城证券时交易城市电子图区公服务信息等住户家中通电脑连网络连网络台实现家庭教育娱乐信息咨询IP电话联网监控远程教育等项功网购物送餐洗衣点播甚网医院物业理咨询等
b． 物业理方面实现：
l 物业理实现计算机化部门理动化建立物业理信息系统
l 车库动化理
l 项设施远程理
l 卡通收费
IC卡代钥匙IC卡计算停车收费IC卡缴交水电费IC卡区购物消费实现电子钱包功
l 设备理：
目标监控区设备运行状况包括种公设施供配电设备发电机组供水设施电梯电梯等实现集中监控动化水电气三表动抄报系统（三表抄报纳入物业理系统）
l 门窗红外监控报警室安全监控（烟感控头防盗控头）紧急报警铃
c． 安全理采集中监控手段安全防护方面配备：
l 红外线电子监控系统
l 视门铃讲系统
l 闭路电视保安防盗系统
l 巡更系统
l 智消防报警系统
实际住宅物业理遵循基原智化方面预留发展空间选取较特色客户切身需关方面配置相应系统超出般水准表现
6 项目关提高附加值建议
1） 应新技术新工艺新材料
目前贵阳市高层建筑结构绝部分采钢筋混凝土框架结构类结构导致梁柱率高少数采框剪结构剪力墙应户梁柱见率提高柜剪结构柱位受力变剪力墙受力修改间隔更加方便建议采获重点国家级火炬计划项目重点国家级新产品建设部科技成果重点推广项目现浇砼空心（GBF高强复合薄壁）梁楼盖技术种跨度梁水建筑结构体系项技术优点土建综合造价低空间灵活间隔厨厕外间隔墙意移动进行性化设计影响结构施工济方便快捷节省工期13隔音效果优良楼盖隔音效果提高1020分贝隔热保温性线安装方便水电线需梁拐弯等
2） 饮纯净水系统（重点推荐）
引入净水动滤装置户装道优质水接入区业提供直饮水服务
3） 节设备材料建议
然节材设计售楼期间没太显著效果许优点需住户生活中体会值推介求利利外长远目光节节材设计然见效慢样树立企业形象积极作长远作作宣传推广令减低更费符合发展商环保意识利提升项目公益形象
a 节水：采低水量高效环保型洁具抽水马桶采渗漏节水龙头等
b 节电：采低高效节电灯具
c 垃圾处理：垃圾分类收集水道设废料粉碎装置
d 墙体：采环保型隔墙体材料采高封闭性外窗减少噪音
e 选材：选具定生力材料选生铝材塑料制品做娱乐设施
4） 新风干燥系统湿排风系统（重点推荐）
针贵阳市市区空气污染指数高状态安装新风干燥系统湿排风系统户外抽取然空气处理送达家户业房间里够呼吸清新空气时室湿气排出体现文关怀
5） 独立冷暖中央空调系统
贵阳冬冷夏热空调赖性强作高档住宅没空调房间增空调安装成问题建议安装独立式冷暖中央空调系统全部厅房均分开关调节
7 空中花园建议
8 住宅堂电梯厅装修装饰建议
堂电梯厅宣传推广方面较容易受忽视部分房开商仅仅宣传堂电梯厅豪华气派实装修料豪华等高档象钱等成功士样堂电梯门厅住户进入家里第门面豪华气派外更重品位建议项目堂装修风格应体现艺术情调面墙面仿古砖门色彩较厚重檀香木灯具艺术古灯整效果艺术情调沉闷压抑堂墙面挂名字画优秀摄影展示定期举行××著名画家作品恒生厦展览周等活动突出项目高档高品味生活方式外电梯门厅处房开商容易忽视方等电梯件聊厌烦事情坐电梯感受什电梯厅旁边安放长椅呢？花钱效果体现项目处处真实涵义外电梯门厅墙悬挂业子女优秀字画位家长等电梯时候子女作品公众场合赞美觉高兴呢？项目堂电梯厅称艺术堂
第六部分 宣传推广策略
市场策略
目前贵阳市区高层建筑整市场明显处供求状况交投十分活跃原点：
1 价格相高昂
2 短时间供应量猛
3 物业理费高
4 数单体楼
5 生活受干扰相空气质素高
6 受郊区高档区楼盘击分流等
市场现状出两结：
a． 否高层住宅供求？
b． 否高层住宅效需求供求效需求供求？
贵阳市前期时代名仕楼富水花园成功销售期天恒城市花园相销售较理想说明市场效需求空间较项目单体楼高层区相少方处劣势整体较乐观：
1 处城市核心段土稀缺城市中心区房产言段段
2 建筑设计现代先进蝶形设计贵阳目前唯户型通风采光方面远非类项目说贵阳市中心首阳光住宅
3 建筑风格俊朗气高层泛滥欧洲三段式风格完全性突出
4 采新技术现浇砼空心梁楼盖技术结合蝶形设计说贵阳高层建筑史革命性突破
5 安装新风干燥系统湿排风系统结合空中花园绿化美化户型设计节设备运仅说贵阳市首阳光住宅说贵阳市中心首高层生态住宅项目利素
项目市场策略针贵阳市中心高层楼盘时忽视郊区尤河花溪高档区盘
1 市场策略思路：
1) 市中心高层唯拥蝶形设计房间全部通风采光塑造市中心高层阳光住宅概念新风干燥系统湿排风系统纯净水系统塑造市中心高层生态住宅概念（时阳光住宅阳光代表健康）直接击市中心高层楼盘
：塑造城市核心段概念
2) 利项目优势突出市中心概念吸引生活品位士
突出项目整体市场优势
市中心楼盘
竞争
塑造阳光生态高科技住宅概念
2 市场推广策略台阶
贵阳市新世纪高档高层住宅典范
贵阳市中心唯阳光臻品华宅
艺术
堂
首长式
私家会
金钥匙
理
建筑
设计
展览馆博物馆搬入家中独高雅品位
特设业私家会外营尊贵气油然生
著名物公司顾问24时贴身五星级酒店服务特种部队退役士兵高素质
全部房间均通风采光空中生态花园住户鲜风系统纯净水系统
阳光生态住宅
现代风格立面色彩造型众俊朗气
建筑
风格
贵阳市首家采高科技现浇砼梁楼盖技术施工项目建筑结构技术应革命
建设结构技术
贵阳市唯采现代蝶形设计楼盘建筑设计革命
贵阳市中心里中心核心段
段
优势
贵阳市首CEO尊贵豪庭
3 市场推广策略阶段
1) 项目市场推广分三阶段：
第阶段：炒作项目建筑特色
第二阶段：树立高科技阳光住宅概念
第三阶段：树立臻品华宅概念
理：
a． 炒作项目特色聚集气项目塑造臻品华宅作铺垫
b． 项目期楼阶段规划设计等产品身特色优势角度推广更易消费者接受产品策略（性化阳光住宅）项目期推广根市场作调整减少开始市场定位风险
c． 臻品完美产品意思树立项目定名牌塑造臻品华宅形象易市场接受理成章臻品华宅相市场泛滥精品豪宅令耳目新客户更易接受
2) 第阶段：项目市场推广前期（部认购期间）
第步：
a． 举办建筑结构高新技术现浇砼梁楼盖技术新闻发布会新技术研制单位应建设单位名义举行邀请建设部（厅）领导建筑专家教授已该技术单位新闻界参加新闻发布会名称国家重点火炬计划项目——现浇砼空心梁楼盖贵阳首次应新闻发布会（项活动基项目采新技术前提举行）报纸掀起高科技建筑结构革命性化住宅关系讨
b． 软性文章记者名义介绍回顾贵阳高层建筑设计历程呆板板式井字工字型结构带出更先进蝶形结构报纸掀起蝶形建筑设计正面宣传
（高科技）阳光住宅
第二步（针B）：征询蝶形设计评价然通专家学者高级建筑师权威高级工程师权威准目标客户型公司老板口吻层面阐述蝶形设计带住宅户型处
第三步：炒作段尊贵性市政府土级划分次官方立场树立突出项目块贵阳市中心级段（核心段）非富贵栖居时段排位中华南路富水中路东延安东路北中华中路西竞争手楼盘
3) 第二阶段：期推广策略（公开发售期强销期）
第步：征询首长式私家会艺术堂空中生态花园设计方案意见炒作规划设计涵
第二步：炒作金钥匙物模式房开商前北京国旗护卫班招聘优秀退伍士兵消息物业理提升更高层次富普遍心态心理求时宣传智化设施生态节设备鲜风系统纯净水系统塑造项目臻品华宅作前期铺垫
第三步：确立项目臻品华宅市场形象推广臻品华宅住宅文化
4) 第三阶段：二期推广策略（思路根前期推广效果作调整）
第步：臻品华宅产品形象提升种豪门生活方式演绎种生活特区文化概念
第二步：推广名门风范户家商界骄子生活方式
演变
极品华宅概念
升
第三步：推广臻品华宅概念第三步：推广臻品华宅概念
塑造划时代豪门生活方式未生活体现种气豪气体现种悠闲安逸温馨家园
典豪宅确立市中心舍谁典豪宅位
注：阶段推出项目形象提升层次拉动价格涨终目标
4 推广活动
1) 筹备CEO精英会——招募CEO精英会会员
作：——项目会引子建立恒生厦社区文化基础
——恒生厦营造流社会活动圈子名流荟萃恒生厦
——提高项目形象
媒介选择：恒生厦会刊银行信卡DM
活动细：
ACEO精英会申请资格
——恒生厦未业
——信卡金卡持年消费金额30万元持银行发出申请表格（推荐书）
BCEO精英会会员权益
——优先享租（）会设施参加活动权利
——定期举办流社会交际活动（新品牌产品推广会迎合CEO生活品味活动）
——享名牌家电名牌家私等优惠
——提供CEO社交层活跃性
——众CEO提供限商机
2）连环奖奖（消费越享受越高）
作 ：——搜集客户资料
——诱发目标客户购买恒生厦
——提高项目知名度
媒介选择：银行信卡DM
活动筹备：——联络关商业银行（中国银行中国建设银行中国农业银行）银行合办消费积分奖励计划
——银行协助筛选信卡客户资料客户月结单附寄连环奖奖宣传单张
——设计宣传单张（容A：传达游戏 规礼品撕副券）
容B：CEO精英会推荐书高尔夫球赛信息）
活动细：A参加资格
——持述三家商业银行信金卡
——信卡持（含附属卡）月消费额3万元
B活动方法
——信卡持单张副券（须填写资料）前恒生厦售楼部参观示范单位获价值300元派克钢笔支（数量限家银行50支配额合150支）
——信卡持认购恒生厦单位更获052万元免找数签帐额
——信卡持年消费额30万元时会银行月结单寄出CEO精英会申请表格推荐书持卡认购恒生厦单位银行发出CEO精英会推荐书时成CEO精英会会员机会参加恒生厦举行恒生厦杯名高尔夫球邀请赛
3）恒生厦杯高尔夫球邀请赛
活动目：——高尔夫球项优雅时尚运动恒生厦做形象联系提高恒生厦整体形象助社会富阶层恒生厦产生购买意欲增加销售
——参加赛高尔夫球爱者高消费士拥庞购买力恒生厦潜客户参加者资料作日销售活动
活动建议：A天高尔夫球赛：
——赛接受120报名
——收集120位参赛者出席嘉宾资料作日销售进
——增加特定高级阶层宣传影响
B颁奖典礼恒生厦介绍
——天赛安排晚餐晚餐时作恒生厦介绍然作颁奖
——恒生厦介绍配合电视幕墙录介绍
C恒生厦展览
——高尔夫球会展览恒生厦适方吸引高消费力高球爱者注意
——赛参加者进步解恒生厦外该球会客认识恒生厦增加销售象
D项活动欢迎业贵宾参加希业带动亲友认识恒生厦产生购买意欲
活动细节：A赛
——时期：1天新新贝利亚形式赛
——参加数：120天
——赛形式：杆分赛总杆成绩会减差点出净杆数排列名次差点会新新贝利亚方式计算差点限制：36
Ｂ赛参加方法：
——机构总理级士社会名气士作出邀请
——恒生厦售楼部公开接受CEO精英会会员报名
Ｃ纪念品
——印恒生厦公司标志毛巾礼盒
——印恒生厦公司标志帽子
Ｄ奖品
——冠军：3万元恒生厦购买折扣礼券奖杯
——亚军：2万元恒生厦购买折扣礼券奖杯
——季军：1万元恒生厦购买折扣礼券奖杯
B 传媒单位：贵阳晚报贵阳市报贵阳线电视台
C 嘉宾邀请：邀请贵州省高协席副席等作赛嘉宾
目：——市场认知包装恒生厦新产品
——提升项目整体形象
——推盘作促销
推广策略：——高尔夫球赛通媒介关系刊登关活动信息
——悬念表现手法带出恒生厦项目特征引起市场轰动
4）公关活动：贵阳市首CEO沙龙成立仪式品酒美食会
活动细：1）举行点：型酒店高级食府
2）时 间：定
3）活动目：成立CEO沙龙确立项目品牌实质新旧业目标客户群联谊会希形成 种流社会风气衬托项目尊贵性
4）活动安排：成立仪式
嘉宾讲话
节目表演
品酒美食会
5）销售宣传帮助：
增强新业荣誉感抬高项目档次续展销会提供新闻炒作题材
5 项目包装
1） 宗旨
设计项目包装方案突出项目功特性体现项目标志性物业形象购买者获心理认更易接受牢牢入消费者心中
2） 思路
根项目市场定位项目形象市场需求直接面消费者项目规划形象功通具体形式特定表现手法体现出优秀项目包装应该完善体现出项目设计形象功突出项目特色性贴市场需求紧抓置业者心理
3） 策略
作项目包装应遵循市场需求消费者心理策略应循序渐进具系统性专业性操作性方面加重视增加投入方面具体情况具体分析力争济效投入切中害达成项目包装宗旨
4） 项目包装系列
构成项目素属项目包装范畴针该项目具体情况建议包装系列包括：项目整体形象包装发展商形象包装盘包装楼盘名称包装运传播媒介包装
a． 项目整体形象包装
通新闻媒介楼书户外广告盘工程形象等形成体现出理位置优越建筑设计流园林设计流发展商实力雄厚高质素高品位超前意识项目整体形象
b． 楼盘名称包装
项目名称恒生厦应该说恒生二字尚厦太土气五六年前讲法厦泛指写字楼类物业项目高档住宅身份相符建议楼名作修改考虑恒生厦已深入心受众心中已较印象做修改修改名称：
恒生俊园 恒生俊厦 恒生华庭 恒生锦苑
俊：俊朗俊杰意意指项目外观俊朗住户业均俊杰意
华庭：华庭项目定位臻品华宅脉相承顿恒生生辉
c． 盘包装
注：次策划书提供
d． 传播媒介运
项目盘包装着运传播介项目进行包装宣传盘包装针盘相静止宣传面效率限运传媒项目包装种形式种层次高效广泛外全面宣传推广系统灵活专业传媒运项目形象升华全新高度境界令消费者产生怦然惊动劝目忘心理效应项目销售达预想效果
———新闻售稿报纸广告发布
项目重新包装定位作适时软性铺垫式宣传组织针性引导式新闻缮稿潜移默化中消费者产生亲切暗示超前意念心理效应组织创意吸引力高品位广告系列强烈剌激消费者购买欲全面吸引潮创造销售气氛先机轰动效应
———制作精美楼书
前期作售楼书表现形式容单建议重新制作售楼书印刷3000作高质素高品位综合商住高尚物业敝司建议制作精美详实清新脱俗楼书贵项目基情况项目规划建议理念生活方式物业理等展示出展示出项目高质素高品位美未高档次楼盘尤重
———制作精美宣传单张
项目市场推广期销售期派专长期广派发宣传单张吸引更买家入市时扩项目市场占率
第七部分 销售模式分析决策
（）入市时机
1国家政策环境观点
国家取消福利分分房制度银行业全面参房产积极提供购房贷款揭贷款增加8成30年银行存款利率降低外着住房存量补贴降低房屋交易税费搞活住房三级交易市场等关政策相继出台贵阳市居民购房热潮空前高涨
应该国家宏观政策政府部门已难进步推出利刺激居民购房重政策银行利率升居民收入水短期幅提高
2 区域性环境
项目区域真正竞争手应作高层住宅贵阳整市场明显供应量需求量价格面跌种种迹象警示项目应早入市快脱手
3 市场供应观点
贵阳市年高层住宅报建量高达100万M2项目块竞争手海恒贵山园新进贵生苑天恒城市花园新陆广场龙港国际中心等剩余总供应量10万M2 左右外推出华城凯旋门康泰厦总供应量约5万M2预计划4月中旬正式推出详细资料阶段提供
4 结
鉴分析司建议项目快办齐证前期月作部认购炒作期正式推广工程完成基础证齐全时推时间4月中旬——6月底部认购炒作期7月初开始正式推广期（具体销售阶段划分见62页）
（二）整合营销模式
整合营销年房产营销程中提出新概念房产营销实质影响房产销售结果素房产营销程中推广方法进行综合分析作出合理安排营销方式产品销售产品直接销售产品推广产品性直接推广产品营销客户潜需求握唤醒客户样性客户需求样性求营销推广程中必须利种手段组合达销售目
案整合营销应包括方面：
（1） 汇明产公司品牌形象包装作开发商汇明产品牌形象直接影响着目标消费群购买力物业推广程中定设立公司品牌核心概念品牌产品全方位体验容易众认容易模仿更易增强消费者购买信心
（2） 项目工程进度直接影响业目标客户信心建设公司项目程进度身形象加重视形象工程直接影响销售重素
（3） 物业理房产开发工作继续品牌工作补充售服务质量坏关系物业升值潜力期物业销售状况样品牌形象表现聘请知名物顾问建立成熟物公司营销中缺少部分
（4） 售楼处售楼员形象包装素客户直接解素代表公司物业形象
(三)行销渠道
销售物业种关物业信息告知目标客户进行直接间接告知客户告知程中种途径行销渠道简言行销渠道物业信息传播消费者种通路营销程中关重环节行销渠道选择正确否直接影响整盘销售业绩根案实际情况现拟选择渠道：
1现场直销种直接效销售渠道项目销售程中必少客户面面直接推销客户疑问现场解答种方式成功率较高
2DM派发DM种邮政广告单张形式出现夹报派送针性邮寄现场派送种方式针区域型客户作相目标客户较明确活动范围相集中区域采种方式达意想效果
3耳语传销里传销指传播销售种方式求物业较形象高质量服务树立良口碑利已购客户意型客户亲朋友散布物业信息促成购买做十广告许已购户句赞赏话语
4电话销售种方式般辅助形式出现针目标客户电话方式宣传物业情况令物业初步印象抓住知道物业信息尚犹豫客户利电话追踪已房顾客促成成交
5样板房展示样板房物业信息直观展现客户面前物业许优点客户面前展露遗利装修技巧弥补物业结构足样板房客户宾感觉加深客户购买欲令产生购买动
6异展销目标客户群集中区目标客户群常出没区高档酒店食肆娱乐场项目较直接方式客户展示营造热销气氛加宣传力度
7广告推销物业绝数信息通广告宣传告知客户产项目行销渠道案行销重头戏具体分户外广告报刊杂志广告电台广告电视广告Internet网广告等
通种渠道基物业种信息传播众令案充分解断重复记忆中强化案项卖点认案采种信息传播通路完全达信息传播期值俚节约开支控制成实际操作程中市场反映情况减免部分行销渠道
第八部分 销售阶段设计目标分析决策
销售阶段设计
案工程贵司暂定销售周期长超18月根现市场实际情况未市场发展方项目整营销周期化分阶段
筹备期：通营销推广策划明确营销推广总体思路策略营销推广实施组强作出初步安排计划通售楼中心工现场建设包装树立楼盘初步信息反馈市场信息
引销期： (分部认购期开盘期) 通楼盘综合形象树立推广提高楼盘市场知名度公众灌输项目题思想解市场反应市场实际需求检讨价格策略推广策略针市场需求针性卖点进行推广引导消费者楼盘关注认核目标客户群划分针卖点制定更针性推广策略
强销期：针已楼盘形成初步认消费者通样板房参观活动业联谊活动通工程进度工程质量物业理会设施企业文化等综合宣传进步强化消费者认感促消费者购买行完成
续销期：针消费者楼盘认存问题通种促销活动作针性宣传销售
清盘期：楼盘销售尾期楼盘环境实景加报导宣传开发商实力加肯定聘请知名物业顾问公司加盟物业理扩物业理公司宣传力度终完成项目清盘
二销售阶段划分
200141—2001530 筹备期
引销期
200161—200171 部认购期
200172—20011030 开盘期
2001111—2002330 强销期
200241—2002630 续销期
200271—2002930 清盘期
200141—2001530 筹备期
务：入市策略拟定相关资料准备办理入市手续
工作重点：
1 建筑设计定案
2 园林景观定案
3 会项目定案
4 艺术堂定案
5 行销策略定案
6 研究市场实时情况
7 召开动脑会议
8 拟定公开（PR）促销（SP）计划
9 确定产品推广造势活动
10 售楼资料（户型图售楼书认购须知价格表项目说明贷款利率表等）准备齐备
11 公关活动筹备定案实施
12 接中心样板房设计制作
13 炒作项目特色
14 广播搞制作
15 电视广告制作
16 报纸广告制作
17 销售员招聘培训
18 现场POP设计
19 确定销售组织架构
20 工围墙设计制作
21 路牌广告制作发布引起注意吸引客户
22 车身广告制作发布
23 模型厂家定案制作
200161 —200171 部认购期
务：
1 散布扩知名度
2告知业界媒体造成耳语传播
3拦截竞争物业客源
4极力塑造产品形象引发消费者窥究竟欲
工作重点：
1 客散播耳语客户介绍客户酝酿购客户群体
2 公开前引导目标客户停止购买周边质楼盘
3 预收订金公开发售日现场补足首期款签定购房合形成公开日购买热潮
4 报纸广告定案刊出
5 电视电台广告定案播出
6 先期海报散发
7 商品房预售许证办理完成
8 售楼现场制作完成
9 销售员进场
10 公关活动具体实施
200172—20011030 开盘期
务：
1 举丰收前期酝酿成果造成现场购买气旺盛局面
2 销售成绩迅速公布众震撼目标客户诱发购买欲
3 配合公关活动聚积气
工作重点：
1 收集客户资料联络记载客户营造现场气氛检讨客户反应修正销售广告路线
2 模型进场备齐种销售资料
3 反复讲销售教材答客问
4 广告媒体量达高峰隆重公开项目
5 通知已缴订金客户售楼现场补足首期款签购房合
6 价格表市
7 样板房制作完成（根售楼部面积决定否制作）
2001111—2002330 强销期
务：
1加强客户介绍
2举办种业活动利客户耳语推广
工作重点：
1 客户追踪
2 户外媒体加强
3 电台电视广告频数加
4 加强现场销控炒作
5 针客户量种媒体
6 针销售情形分析市场修正广告
7 利已订客户介绍客户积极追踪促成成交
8 报纸广告更具针性卖点更突出
9 举行封顶仪式增加客户信心公司声誉
2002421—2002630 续销期
务：
1 针目标客户集中区域加强海报派夹
2 电话追踪客户
3 加强补足签约工作
工作重点：
1 延续销售气势
2 滤客户资料追踪客户掌握回笼客户
3 持续催补足签约
4 研讨未售出户型原调整广告媒体战略
5 举行会空中花园落成仪式加环境宣传
6 继续发动客户介绍客户
7 举办质量促销活动
200271—2002930 清盘期
务：
1 清理尾盘
2 安排物业理公司进场
3 做交房工作
工作重点：
1 开动脑会议研究滞销楼盘策
2 调整媒体宣传方式重点攻击
3 加项目实景形象公司品牌形象宣传力度
4 会举办型社区文化活动引导物业公司进场
5 加强补足签约工作
6 准备交房资料确定交房具体时间
7 核准项目实物前期承诺否矛盾处
8 做交房工作加宣传力度未买房者坚定信心
9 做物业公司交接准备
10 做物业公司交接工作
第九部分 项目媒体组合
贵阳市房产宣传媒体分析
房产业作新兴国民济支柱产业国家政策扶持两年全国快速发展贵阳市房产业发展速度全国排前位贵阳事产开发越越然会选择种广告媒体目前贵阳进房产信息传播媒体报纸单张电台电视户外广告等中尤报纸广告
1报纸广告覆盖面广传播详细数读性高等特点产品宣传推广重广告媒体
贵州市报贵阳晚报房开商受采信息传播载体贵阳产信息传播佳两份报纸年房交会前贵州商报低廉价格吸引少广告报容逐渐市民接受发行量逐渐加市场影响力正开发商认
A贵州市报
（1） 彩色（整版半版）报价：60万6折36万
（2） 套红（整版半版）报价：36万63折23万
（3） 黑白（整版半版）报价：08万63折0504万
（4） 种方式均做14版视具体情况报社协商
B贵阳晚报
（1） 彩色（整版半版）报价：60万55折33万
（2） 套红（整版半版）报价：36万55折19万
（3） 黑白（整版半版）报价：08万6折048万
（4） 种方式均做14版视具体情况报社协商
C贵州商报
（1） 彩色（整版半版）报价：3万5折15万
（2） 套红（整版半版）报价：2万6折12万
（3） 黑白（整版半版）报价：18万6折108万
（4） 种方式均做14版视具体情况报社协商
1 单张
种类似报专项宣传媒体单面双面印刷采夹报邮寄直递三种方式传达目标群种方式特点针性强专题性强特定目标客户宣传力度较
2 电台
然电视普较少收听电台相部分营零售业商户工业生产厂商驾坐车士中老年等工作需生活作息均收听电台惯述士均机会接触电台广告中着许潜客户电台广告制作投放费较低廉助电台广告媒体项目宣传容忽视
贵阳市收听率较高电台基情况：
A 贵州音乐广播电台（FM917兆赫）
整点信息特约：台标45—50秒24次天
B 贵州交通广播电台（FM1027兆赫）
高密度广告：整点信息次30秒12次天
广告穿插时段：830AM—2230PM28万元月
5折14万元月
C 贵阳新闻广播电台 （FM889兆赫AM999千赫）
高密度广告：次45秒12次天192万元月
4电视
电视广告具视听读综合效果强烈感观刺激感染力强信息储量具演示功宣传面特广
电视广告时间选择余般晚黄金时间收效广告时间短需报纸广告相互配合互补充
A贵州线影视频道
贵阳市收视率较高频道实行冠名方式6万元做两30秒两5秒广告（卫插播）50分钟节目冠名75 折价格45万元
B贵州线生活频道
世纪家园房产直播节目收视率较高周周二周日播出八次次节目30分钟43万元（包制作）
C贵州线图文电视频道
筑城房讯年总费12万元（包制作）次30秒天四次10秒天送年60秒月送二月企业形象
5户外广告
户外广告优点长期置户外群重复记忆宣传效果较理想该类广告传播信息量路扫适合作楼盘形象推广现常户外广告车身广告灯箱广告路牌广告等
车身广告：4000元块•年（双面）含设计喷绘制作费
灯箱广告：330元m2•月（包设计制作发布安装维修天6时电费）
路牌广告：户外喷绘150元m2（含设计安装费）
第十部分 销售组织理
()案销售组织架构
策划总监
项目理
财务部
总务部
销售部
研展部
策划部
销售部总监
策划部
销售部
广告文案面设计
销售员
（二）案部门功
项目理：项目理需高层资深员担负责全案销售成败划分数单位部门项目理必须负责拟定整体行销策略广告方案裁定广告预算沟通协调整合部门意见等操作实务常会出现策划员坚持见销售员专擅独断导致广告思路销售策略相互偏离现象致悖离行销组织目项目理需明确规范部门权责部门突需利销售目标达成方面协调化解
策划销售研展案行销组织功财务总务支援性勤工作
策划部：项目包装定价行销策略通路广告宣传等提出具体方案实际方案具体操作者广告文案面设计负责项媒体设计建议专业广告公司配合完稿
研展部：着重市场调查提供市场情报进行市场分析研究界定出目标市场目标市场细分市场竞争情况定位具竞争优势产品进入期销售阶段提供市场情报尤竞争项目种种动态项目理策划部门作出营销策略调整
销售部：负责项目销售含现场售控订签约电客记录分析售服务等工作销售必须丰富销售验具掌控全局力第线客户反应汇总分析报项目理销售总监销售部门5员组成销售总监外加3名销售员
总务部：包括发包项目估价发包验收销售道具维护处理等售楼部样板房售楼工具工围墙横幅彩旗指示牌户外型板制作设置日维护等勤工作
财务部：处财务部系指收取房款办理银行揭（跑银行）工作
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