张江厦广告营销策略深化方案
项目简析
二项目定位
三营销策略
四广告策略
五媒介策略
前 言
期针海市甲级商务楼尤江商务楼腹商务楼环线外商务楼三板块张江厦周边质商务楼市场现状展开进步调研分析司2002年12月2003年1月4月拟定张江厦广告策划纲基础作进步深化初步形成目前张江厦广告营销策略深化方案
方案中质商务楼市场定位租售作较量化分析基础结合张江厦营销推广三阶段厦整体推广中营销策略广告策略广告题媒介策略等作进步整合完善深化整深化方案力求操作性实施性期实施张江厦营销推广广告策划推广程中产生积极作
市场项目简析
() 市场简析
1海甲级商务楼市场总体概述
2003年海商务楼市场整体呈现升态势目前全市甲级商务楼350万方米海中心城区甲级商务楼市场均出租率已原先65％攀升目前90％左右空置率降10％租金年增长7百分点均价056美元方米天预测2003年2005年海甲级商务楼供应量约30万方米年总需求量35万方米左右年租金幅增长
预计未4年新市200万方米甲级商务楼2006年海区商务楼供应达高峰期引起海甲级商务楼租金全面滑
年海写字楼租金涨幅明显贷金额租金相差降低商务成部分中资机构合资企业高科技济开发区型高科技公司采建办公楼便获更加适合身需办公空间定程度加剧甲级商务楼市场竞争
中心区域开发区商务楼两极分化现状引发马太效应已严重影响开发区商务楼建设销售海中心城区虹桥开发区徐家汇区淮海路南京西路陆家嘴五区汇集海绝数顶级商务楼物业占全市供应总量九成具良商务氛围高品质设施环境便利交通吸引众知名公司入住甲级商务楼均出租率达90％租金达08美元方米天金桥外高桥等首济开发区缺乏良商务氛围商务成理成高等素影响建商务楼空置率达50居高
2总部济拉动市场攀升
目前国海区商务楼租售市场显著特征总部济已成重板块国城市尤海济发达城市国家级济开发区纷纷亮出总部济牌吸引跨国公司区总部研发理营销机构入驻带动商务楼市场租售吸纳海外资金流信息流物流流扩区济总量增强区济竞争力辐射力
·海中心城区——海已发展总部济作提升城市济功项长远战略性目标市关部门新统计截2003年11月底31790家外商投资企业进入海中全球500强企业中300家进入海2003年12月海市政府认定授牌入驻海跨国公司区总部已达253家中世界500强跨国企业集团56家美国财富杂志项调查全球４万家跨国公司９２％干年考虑中国设立区总部中首选海占３０％左右
目前海高档商务楼市场分布陆家嘴淮海中路南京西路虹桥徐家汇等区少量商务楼宇分布海国家级济开发园区已入驻跨国公司区总部分析生产研发性跨国公司外海中心城区商务楼跨国区总部首选
·济开发区——海济开发区区域划分分市型开发区（虹桥漕河泾开发区徐汇科技园等）区域型开发区（外高桥金桥张江松江嘉定开发区等）开发区发展总部济作园区招商引资重点尤2002年启动倾全区力建设空全市力提升空号口长宁区虹桥空济开发园区（北区）已十分明确总部济作园区招商引资基定位然空开发园区目前处规划招商阶段商务楼市场发育少尚需3～5年时间发展势头低估相言起步较早外高桥金桥开发区区已建成（建）高档商务楼已达15栋开发区受区域位置功局限商务楼租售率远中心城区浦东新区例统计目前陆家嘴区商务楼均租售率93％金桥开发区45％外高桥保税区36％海商务楼市场种梯度型结构客观济开发区商务楼市场发育形成相程度制约影响
3现代服务业性化需求凸现
现代服务业拉动海商务楼市场板块现代服务业包括银行证券贸易投资保险商务旅游咨询律师房产等现代服务中介机构中国加入WTO海现代服务业发展迅猛类中外服务机构已集聚25万余家仅陆家嘴金融贸易区达6500余家根海城市功未定位3年类中外服务机构突破5万余家强劲拉动海商务楼市场发展
统计目前海市场类现代服务业机构商务楼需求已占商务楼总量75％现代服务业未商务楼市场需求突破总量80％尤浦东陆家嘴南京西路淮海中路区类现代服务业机构占商务楼租售例已高达86％现代服务业商务楼性化需求表现：：根机构身功定位选择商务楼时更注重区域功性二：根服务客户源分布情况十分注重周边配套性三：商务楼市场租售更趋理性化总体租赁
4海浦东商务楼租售市场呈梯度型
目前海商务楼总量约达350万方米总体租售市场发展衡已形成梯度型结构浦东板块例特征表现：
第梯度——江商务楼板块：
陆家嘴金融贸易区包括区中央商务区（CBD）竹园商贸区目前陆家嘴区商务楼均租售率93％中汇丰银行厦招商局厦等租售率达100％陆家嘴区商务楼租售象金融贸易保险房产咨询类事务等现代服务机构理型跨国公司区总部企业集团等商务楼功定位已形成金茂厦商贸服务板块中国民银行厦证券厦等金融证券服务板块震旦厦汤臣海景厦等区总部板块2003年开始陆家嘴区掀起海银行厦美国花旗银行厦海环球金融中心厦等新轮甲级商务楼建设
第二梯度——腹商务楼板块：
金桥出口加工区金桥现代办公生活区目前已建成类商务楼新金桥厦银东厦建银厦民航厦等计8栋总面积约35余万方米均租售率45入驻象加工区商贸电子信息汽车零部件银行分支机构等市场发育受定制约
第三梯度——环线外商务楼板块：
外高桥保税区中包括外高桥三海关封关区域外高桥港口等区域目前供租售类商务楼计6栋租售率仅36％入驻象包括区类中外贸易企业海关监工商注册商检船务金融物流咨询等保税区功性配套性服务机构商务楼租售市场发育容乐观
结：
着海城市国际化功增强总部济拉动商务楼市场需求量断增发展健康未市场潜力较海甲级商务楼总体租售市场发展面供求总部济作园区定位虹桥空等干开发园区迅速崛起进步加剧海商务楼市场竞争程度转租买者建办公楼会分流张江厦部分目标客户群
二海甲级商务楼客观受城市区域位置功定位局限商务楼市场性化需求凸现市场发展衡开发区商务楼市场租售率远中心城区区域划分次形成梯度型结构开发区未商务楼市场发育形成相程度制约张江厦应审时度势更加理性化思考租售价格定位功定位形象定位目标群定位
(二)项目简析
1项目背景：
张江高科技园区海第国家计委批准国家级高科技开发园区10年开发建设园区规模已原先17方公里扩目前25方公里已形成集成电路产业基生物医药产业基国家安全信息成果产业化（东部）基国家软件园产业基国家级高新技术孵化创业基等五产业板块建立产学研体化功区域张江高科技园区正发展成中国硅谷中国药谷目前已3000项目落户张江园区中世界知名跨国公司国企业集团研发中心达73家集聚效应十分显著
张江厦海市政府集聚张江战略背景增强园区产业服务功配套功兴建厦位园区核心区域占面积21万余方米总建筑面积45万方米海张江理中心发展公司投资开发现代化综合性甲级商务楼具备甲级智化商务楼专属会会议会展等项现代商务功时园区唯甲级商务楼张江高科技园区标志性建筑
2项目优势：
● 区域优势——张江厦处张江高科技园区正成面21世纪世界知名高科技园区中国高科技产业辐射源海外创业头脑智力密集高科技园区海高科技产业高适合海外高科技工作生活性化空间直接面国外市场环境整园区开发建设规模产业格局已基形成区域优势十分突出
● 功优势——张江厦应运生呼应张江高科技园区产业服务功配套功时呼应张江园区建设世界知名高科技园区高起点定位目前园区产－学－研体化功框架已基形成海外高科技产业高科技研发机构已产生集聚效应张江高科技园区已步入第二次创业阶段张江厦全面招商奠定重基础
● 环境优势——张江厦位张江高科技园区核心区域环境天独厚时参美国硅谷规划布局该区域园区生态环境规划建设佳区域已建成园区题公园已建立园区ISO1400环境理体系外厦面占面积超3000余亩汤臣高尔夫东郊花园等项目整区域生态环境绿化率高达60％张江厦首次融入真正意义高科技然鸣理念国际流天然式办公园
● 配套优势——张江厦附张江高科技园区身规划建设现代生活区创业者公寓科技教育区购物休闲区等配套项目外周边形成汤臣豪园汤臣高尔夫国际社区城市典楼盘等批代表性项目高尚社区外张江园区海首设立城市轨道交通（铁2号线）张江高科站高科技园区毗邻中国第条投入商业化运行磁悬浮列车站全国规模会展区――海新国际博览中心园区距浦东国际机场仅30分钟车程
● 导优势——张江高科技园区目前具备三导性优势5年建成世界知名中国流硅谷药谷导型产业方目标十分明晰二具国家级科技研发基科技成果产业化政策导优势三海市政府聚焦张江战略建设海高新技术产业高高导性政策优势
2项目劣势
（1）开发区质商务楼盘竞争
● 金桥开发区板块——金桥出口加工区商务楼然起步较早已形成定规模目前租售率容乐观空置率超租售率租售客户电子信息现代家电银行分支机构投资咨询汽车部件销售高科技机械等贸易型企业已入驻园区中外产业型企业基均型办公楼宇园区建成金桥国际社区成熟度较高周边教育生活等配套设施齐全进步吸引客户具相潜力客观分流部分开发区商务楼目标群
● 外高桥保税区板块——目前区商务楼入驻象中外贸易企业物流船务海关工商商检等企业机构目标群张江厦威胁外高桥保税区已形成现代电子信息产业园已建成进出口商品保税产品常年展示中心吸纳相部分中外机构入驻商务楼时着陆家嘴区直达保税区浦东轻轨项目建成开通保税区现代城市交通瓶颈破低迷商务楼市场会呈现新转机
● 虹桥空区板块——2003年启动开发长宁区虹桥空开发区（北区）海市型开发园区目前虹桥空开发区（北区）尚处规划前期招商阶段然发展总部济目标定位十分清晰招商象吸引世界500强企业跨国公司区总部入驻时虹桥区海早开发建成涉外社区类配套十分齐全虹桥商务区海早开发建设涉外商务区会展中心虹桥空开发区（北区）成张江厦吸引跨国公司区总部入驻竞争手
（2）园区质楼盘竞争
● 德国中心——张江园区已基建成德国中心厦张江厦雷德国特色风貌商务楼建筑具相理配套环境目标象吸引欧洲区海投资中型企业服务机构吸引欧洲区企业研发服务机构等方面抢占先机分流张江厦部分目标客户
● 科技创业园——园8栋独立（联体）低层简约欧式写字楼国学成国海派创业者提供创业台服务租赁租金十分低廉张江厦二分甚技术入股方式创办企业海外创业士提供零租金服务
● 海浦东软件园——属海市政府国家信息部科技部建设项目计45万方米入驻象国国外IT企业相关研发机构服务配套软件出口企业机构仅租金低廉时享项扶持性特殊优惠政策海外软件企业具极吸引力
● SOHO楼——环境优美办公环境较舒适张江厦张江园区创业般型企业更喜欢租赁购买SOHO楼
3项目机会点
● 张江高科技园区中国硅谷药谷项国家级研发产业基园区功定位具代优势时张江高科技园区海外智慧头脑头脑型企业集聚海高新技术成果孵化示范基作园区唯智化商务楼张江厦吸引产业型跨国公司国企业集团研发理机构具吸引力
● 张江高科技园区集成电路产业生物医药产业领域已形成研发生产销售等完整具相规模产业链高科技产业群集聚会吸引金融贸易投资咨询法律等现代服务业入驻创造潜力较市场空间张江厦作园区唯高品质5A甲级写字楼成现代服务机构首选目标
结：
张江厦张江高科技园区唯甲级智化商务楼标志性建筑时面着开发区质商务楼盘园区质商务楼盘竞争时更受浦东新区整商务楼市场梯度型结构制约影响张江厦应根身市场定位制定错位竞争策略
二张江厦制定相应销售策略时应张江高科技园区功定位产业链优势相衔接制定陆家嘴金融贸易区商务楼盘开发区外质商务楼盘销售策略强化凸现众特征优势找准身卖点锁定准确目标客户群实现三阶段推广营销目标
二项目定位
（）功定位
国际流天然式办公园
高品质5A甲级智化商务楼
支持点：
1)张江高科技园区海外智慧头脑头脑型企业集聚海高新技术成果孵化示范基海高新技术成果孵化示范基作园区唯高品质5A甲级智化商务楼成产业型跨国公司国企业集团研发理机构首选目标
2)张江高科技园区超前规划布局中鉴美国硅谷验注重科技然谐目前整园区绿化率40张江厦处技术创新区建设题公园诺贝尔湖厦周边然生态环境环抱建具特色空中花园走廊环境清新优美营造健康性化商务环境
3)张江厦建筑设计导入超前生态理念国商务楼设计中首次采国际先进间距达60cm开启式呼吸双层玻璃幕墙技术厦办公区域空气通双层玻璃幕墙厦外部然空气时交换办公区域成清新氧吧堪称高科技然鸣现代化智慧交融甲级商务楼天然式办公园
(二)形象定位
张江坐标建筑
张江商务旗舰
支持点：
1张江厦位张江高科技园区核心区域占面积21万余方米总建筑面积45万方米张江园区唯高品质5A甲级商务楼88米高度成张江形象坐标具备甲级智化商务楼专属会会议会展等项现代商务功天然公园式办公环境相邻智慧广场贝加尔湖
2张江厦张江高科技园区唯标志性建筑具鲜明高科技属性张江厦市场定位应海中心城区陆家嘴金融贸易区开发区甲级商务楼目标群定位应区分商务楼目标群定位成海外智慧头脑头脑型企业集聚造张江商务旗舰概念产生效集聚效应
3张江高科技园区海第建立国家级高科技园区时已确定达成目标5～10年努力建成21世纪中国陆具潜力高科技园区世界知名高科技园区张江厦处张江核心带独特区位价值显位引注目必成张江高科技园区战略中心企业发展战略制高点鉴张江厦市场定位理然应该呼应张江园区未达成目标成高科技领袖企业头脑汇聚
（三）目标客户群定位
张江厦两栋联体塔楼组成根目前制定营销策略中栋塔楼整体租售栋塔楼分层租售张江厦市场定位须张江高科技园区功定位产业链优势相衔接制定出符合张江厦市场定位差异化销售策略目标群定位应海中心城区陆家嘴金融贸易区金桥开发区外高桥保税区科技创业园海浦东软件园德国中心等开发区甲级商务楼目标群定位二必须强化凸现厦众特征优势找准身卖点锁定准确目标客户群
张江厦目标客户应客户层面加区分
1整体租售目标群：
● 境外科技型企业集团
● 境外微电子技术研发旗舰（全球区域型）
● 跨国公司研发中心（全球区域型）
● 跨国公司中国区总部（高科技产业型）
● 境企业集团（高科技产业型）
● 境外计划投资张江园区建厦科技型企业集团
● ——海外财团动产基金
2分层租售目标群
1)第层面目标客户：
● 跨国公司区总部
● 跨国公司区营销理中心
● 跨国公司研发中心
● 国企业集团营销理中心
● 国企业集团研发中心
2)第二层面目标客户：
● 境外微电子产品营销中心
● 境外生物医药产品营销中心
● 境外信息产品营销中心
● 境外信息安全产品服务中心
3第三层面目标客户（张江园区产业链配套现代服务机构）
● 商业银行分支机构
● 金融结算服务中心
● 投资咨询服务中心
● 商务服务中心
● 律师审计等事务
● 海关工商商检等服务机构
三营销策略
根述分析张江厦张江高科技园区唯高品质甲级智化商务楼标志性建筑张江园区长远发展战略审视项目开发具前瞻性意义
客观张江厦面着海市甲级商务楼市场开发区质商务楼盘园区质商务楼盘竞争态势时更受浦东新区整商务楼市场梯度型结构制约影响必须根园区身产业优势导特点扬长避短理性确定身租售价格定位功定位形象定位目标群定位确定错位竞争策略目标必须强化凸现厦众特征优势找准身卖点锁定准确目标客户群实现三阶段推广营销目标
1营销推广思路：
甲级商务楼市场张江区域尚属空白张江厦客户市场推广应采取具针性思路：
通政策诱导带动相关企业进政府部门相配合张江区域定知名度实力客户够接受种具高规划高标准高品质特征高端产品
二造张江厦张江高科园首席商务旗舰领袖企业头脑汇聚概念整体形象迅速形成集聚效应
张江高科技园区中国硅谷药谷海外智慧头脑头脑型企业集聚张江厦处张江核心带独特区位价值引注目必成张江高科技园区战略中心国外高科技企业张江发展战略制高点具备产生集聚效应素
周边环境整体规划（张江园区）厦设计配套相应扶持政策张江厦具备国际流高科技企业相匹配元素
张江厦天然式办公环境代表未高科技企业办公研发环境发展方环境静谧优雅空气然清新十分符合高科技领袖企业注重追求高生活质量特征
三突破项目房产领域营销推广局限产品差异化原塑造张江开发区功中心张江区域标志形象通张江厦涵进行挖掘塑造强化项目众特色充分展示项目独特价值终目标客层接受样产品
认超出房产领域中心概念通构建台引入相关客群机构等手段实现张江厦成张江园区功战略中心利张江开发区功定位品牌效应作杠杆提升项目价值通市场推广旋涡效应促进项目招商张江高科园区特征功性台包括：
● 创新台：
张江高科技园区海外智慧头脑头脑型企业集聚通产业型跨国公司国企业集团研发理机构引入构造创新台
● 孵化台：
通国外风险基金意进行产业投资中资集团引入构造创业辅导成果孵化台
● 研发台：
引入信息技术电子生物医药行业知名企业建立公实验室技术研发台行业中建立项目知名度
● 会展台：
托功会议中心举办层次规模国外学术会议中心行业中领导性位企业新成果发布会起市场推广示范作
● 投资台：
设立投资服务机构俱乐部投资创业者企业政府创造沟通机会促进资技术产品结合
● 培训台：
专业培训机构信息技术行业领导性位公司合作建立权威性培训基行业中建立知名度
2租售策略(略)
3推广方式
1)国外招商活动
通参加国展会招商团浦东新区政府海市政府年组织海外招商团形式组团前北京天津广州深圳香港等国海城市欧美国家区进行重点推广
2)国际性区域性企业领袖高峰会等型会议参展广告冠名活动
参加影响国际性区域性企业领袖高峰会等型会议通参展广告冠名广告礼品广告牌等广告宣传形式提升张江厦品牌形象通参加型房展会商务楼展示达加速张江厦销售目标
3)新闻发布会
配合项目推广销售三阶段邀请市新闻媒体中央沪新闻媒体部分海外新闻媒体发布信息扩张江厦曝光率
4)线推广
着网络技术突飞猛进鉴更公司业务基网络争事实运高科技网络进行项目推广十分必
透专业商务网站发布张江厦信息提供线租售服务租售信息查询操作通型专业网站行业协会等方链接提高项目曝光率达资源整合形成互动效应规模效应传播化
新浪网Yahoo中文搜狐网易香港宽频房产类：焦点房产httphousefocuscn 友情链接：中华网中关村线互联网周刊新京报计算机世界千龙网太洋电脑民网长城线Tomcom海市房产网wwwshanghai housecomcn 北京房产网 wwwbjwebnet楼市线 loushicn财营销类：世纪济报道wwwnanfangdailycomcn 济日报网络版 济观察 economicdailycomcn世界理网站 wwwemktcomcn 等
张江厦园区唯高档5A商务楼网站设置应适应高科技企业精英士需求页应设栏目：张江厦媒体演示园区掠影线租售科技建筑头脑精英财富坛友情连接互动活动邀请等板块
5)目标客户市场直接推广
目标客户市场推广工作怡高海公司项目专案组投资部工业部成员怡高陆分公司专业代理士配合完成通怡高专业代理员目标客户直接接触沟通提升项目知名度挖掘潜客户(略)
4三阶段推广整体营销策略营销配合招商活动
()第阶段——形象塑造整盘洽谈阶段（200401~200406）
1营销目标
阶段张江厦尚处外装修阶段现实租售条件成熟营销推广树立品牌扩知名度目标通种途径方式宣传张江厦国际流天然式办公园区处张江核心带优良形象快奠定楼盘心目中形象品味档次营销洽谈锁定瞄准整盘客户积累中客户
2营销策略
建立张江厦身网页通型专业商务网站链接参加影响国际性区域性企业领袖峰会等型会议（参展冠广告礼品广告牌等广告形式）房展会（商务楼展示部分）新闻发布会通参加国国外招商团等方式扩张江厦知名度针目标客户群进行销售宣传洽谈初步积累部分租售意客户资料
(略)
（二） 第二阶段——重点招商阶段（200407~200409）
1 营销目标
阶段项目工程建设已全面进入收尾期厦外部玻璃幕墙基安装完毕楼层样板房全部完工厦售楼处布置完毕开始外接洽谈项租售条件基位整盘分层租售条件已成熟重点招商阶段应利种推广手段力争重点租售象实质性突破
2营销策略
阶段应加营销广告推广力度踪洽谈意客户基础锁定重点客户目标群时开拓新客户群整盘洽谈分层洽谈时举外继续助型国际性会议型会展活动房展活动新闻发布会等进步扩项目美誉度达成阶段性销售目标
(略)
（三）第三阶段全面招商阶段（200410~200412）
1营销目标
阶段工程项目基竣工已外界全面展示厦整体形象厦租售推广条件完全成熟应集中力量优势加全面招商力度前期积累目标客户群基础针海外中客户分层预租售推广全面开展进行全方位深层次招商力争创造租售佳绩
2营销策略
采取揽住重点客户吸引中客户扩营销成果争取击破营销策略通媒体广告营造张江厦全面热销氛围选择重点参加型国际会议会展活动选择重点抓住目标客户达成全面招商目
(略)
四．广告策略
1广告目标
● 第阶段目标——全面树立张江厦国际流天然式办公园形象定位根张江高科技园区发展战略目标确立张江园区核心区域标志性建筑市场位引起海外市场广泛关注吸引客户（整栋租售）时积累分层租售海外中客户奠定厦全面招商客户群基础
● 第二阶段目标——根张江厦张江高科园首席商务旗舰市场定位张江高科技园区产业结构布局重点步骤进行广告推广广告诉求重点应形象转形象功两者兼顾厦独特品质突出卖点吸引海外目标客户租赁购买
● 第三阶段目标——整体广告宣传围绕全面招商继续突出项目众优势 （环境优势功优势产业优势等）客户目标深层次营造热销氛围确保招商工作利进行
2广告策略
● 形象树立阶段——广告宣传制作派发DM外目标客户专业面媒体网络媒体方面流媒体辅根项目形象定位适时进行阶段性新闻媒体炒作时树立项目形象宣传目户外广告
● 重点招商阶段——广告宣传应根重点客户群结合项目楼书制作发放采取软硬结合传播手段时针目标客户群专业媒体辅软文方式强化项目功特征结合项目竣工继续进行深度新闻炒作
● 全面招商阶段——阶段广告宣传应渗透性硬广告软广告辅适增加广告投放数量促进全面招商
3广告题
● 第阶段广告题
高科技然鸣 现代化智慧交融
国际流天然式办公园
原汁原味德式气派 呼吸玻璃幕墙 汇聚世界领袖企业
● 第二阶段广告题
开启卓越新商务时代
张江坐标建筑
公开租售中
● 第三阶段广告题
张江商务旗舰
张江国际商务领荣耀落成
世界级企业展现实力舞台张江起成未
五媒体策略
1 媒体目标
● 第阶段媒介目标
阶段项目推广开盘前进行宣传造势迅速提高张江厦知名度目注重信息范围传播结合财类报纸专业性杂志户外等媒体进行立体正面传播营造强声势扩项目影响引起目标客户群关注
● 第二阶段媒介目标
阶段配合阶段性销售工作信息限度达目标客户群目时注重信息达目标客户群效率加深目标客户群张江厦印象激发租赁购买欲形成租售市场热点
● 第三阶段媒介目标
阶段全面招商阶段针某目标客户群体注重宣传推广深度力度注重达定目标客户群关注频率直接引导消费行
2 媒介策略
● 第阶段媒介策略
国专业济类媒体航空类杂志宜采发行量普阅率高受众目标明确众类媒体项目推广信息进行第轮传播进行信息传递辐射强势诉求国际流天然式办公园形象
● 第二阶段媒介策略
阶段项目全面亮相宜采渗透性媒体策略强化媒体针性适增加媒体投放量结合新闻发布会新闻炒作达深化印象目
● 第三阶段媒介策略
阶段全面招商期应进步加强广告渗透力度加强投放针性广泛性专业海外媒体配合少量海流媒体广告投放增强媒体广告项目租售促进力度
3媒介运 (详见张江厦性化媒体运策略方案略)
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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二项目定位
三营销策略
四广告策略
五媒介策略
前 言
期针海市甲级商务楼尤江商务楼腹商务楼环线外商务楼三板块张江厦周边质商务楼市场现状展开进步调研分析司2002年12月2003年1月4月拟定张江厦广告策划纲基础作进步深化初步形成目前张江厦广告营销策略深化方案
方案中质商务楼市场定位租售作较量化分析基础结合张江厦营销推广三阶段厦整体推广中营销策略广告策略广告题媒介策略等作进步整合完善深化整深化方案力求操作性实施性期实施张江厦营销推广广告策划推广程中产生积极作
市场项目简析
() 市场简析
1海甲级商务楼市场总体概述
2003年海商务楼市场整体呈现升态势目前全市甲级商务楼350万方米海中心城区甲级商务楼市场均出租率已原先65％攀升目前90％左右空置率降10％租金年增长7百分点均价056美元方米天预测2003年2005年海甲级商务楼供应量约30万方米年总需求量35万方米左右年租金幅增长
预计未4年新市200万方米甲级商务楼2006年海区商务楼供应达高峰期引起海甲级商务楼租金全面滑
年海写字楼租金涨幅明显贷金额租金相差降低商务成部分中资机构合资企业高科技济开发区型高科技公司采建办公楼便获更加适合身需办公空间定程度加剧甲级商务楼市场竞争
中心区域开发区商务楼两极分化现状引发马太效应已严重影响开发区商务楼建设销售海中心城区虹桥开发区徐家汇区淮海路南京西路陆家嘴五区汇集海绝数顶级商务楼物业占全市供应总量九成具良商务氛围高品质设施环境便利交通吸引众知名公司入住甲级商务楼均出租率达90％租金达08美元方米天金桥外高桥等首济开发区缺乏良商务氛围商务成理成高等素影响建商务楼空置率达50居高
2总部济拉动市场攀升
目前国海区商务楼租售市场显著特征总部济已成重板块国城市尤海济发达城市国家级济开发区纷纷亮出总部济牌吸引跨国公司区总部研发理营销机构入驻带动商务楼市场租售吸纳海外资金流信息流物流流扩区济总量增强区济竞争力辐射力
·海中心城区——海已发展总部济作提升城市济功项长远战略性目标市关部门新统计截2003年11月底31790家外商投资企业进入海中全球500强企业中300家进入海2003年12月海市政府认定授牌入驻海跨国公司区总部已达253家中世界500强跨国企业集团56家美国财富杂志项调查全球４万家跨国公司９２％干年考虑中国设立区总部中首选海占３０％左右
目前海高档商务楼市场分布陆家嘴淮海中路南京西路虹桥徐家汇等区少量商务楼宇分布海国家级济开发园区已入驻跨国公司区总部分析生产研发性跨国公司外海中心城区商务楼跨国区总部首选
·济开发区——海济开发区区域划分分市型开发区（虹桥漕河泾开发区徐汇科技园等）区域型开发区（外高桥金桥张江松江嘉定开发区等）开发区发展总部济作园区招商引资重点尤2002年启动倾全区力建设空全市力提升空号口长宁区虹桥空济开发园区（北区）已十分明确总部济作园区招商引资基定位然空开发园区目前处规划招商阶段商务楼市场发育少尚需3～5年时间发展势头低估相言起步较早外高桥金桥开发区区已建成（建）高档商务楼已达15栋开发区受区域位置功局限商务楼租售率远中心城区浦东新区例统计目前陆家嘴区商务楼均租售率93％金桥开发区45％外高桥保税区36％海商务楼市场种梯度型结构客观济开发区商务楼市场发育形成相程度制约影响
3现代服务业性化需求凸现
现代服务业拉动海商务楼市场板块现代服务业包括银行证券贸易投资保险商务旅游咨询律师房产等现代服务中介机构中国加入WTO海现代服务业发展迅猛类中外服务机构已集聚25万余家仅陆家嘴金融贸易区达6500余家根海城市功未定位3年类中外服务机构突破5万余家强劲拉动海商务楼市场发展
统计目前海市场类现代服务业机构商务楼需求已占商务楼总量75％现代服务业未商务楼市场需求突破总量80％尤浦东陆家嘴南京西路淮海中路区类现代服务业机构占商务楼租售例已高达86％现代服务业商务楼性化需求表现：：根机构身功定位选择商务楼时更注重区域功性二：根服务客户源分布情况十分注重周边配套性三：商务楼市场租售更趋理性化总体租赁
4海浦东商务楼租售市场呈梯度型
目前海商务楼总量约达350万方米总体租售市场发展衡已形成梯度型结构浦东板块例特征表现：
第梯度——江商务楼板块：
陆家嘴金融贸易区包括区中央商务区（CBD）竹园商贸区目前陆家嘴区商务楼均租售率93％中汇丰银行厦招商局厦等租售率达100％陆家嘴区商务楼租售象金融贸易保险房产咨询类事务等现代服务机构理型跨国公司区总部企业集团等商务楼功定位已形成金茂厦商贸服务板块中国民银行厦证券厦等金融证券服务板块震旦厦汤臣海景厦等区总部板块2003年开始陆家嘴区掀起海银行厦美国花旗银行厦海环球金融中心厦等新轮甲级商务楼建设
第二梯度——腹商务楼板块：
金桥出口加工区金桥现代办公生活区目前已建成类商务楼新金桥厦银东厦建银厦民航厦等计8栋总面积约35余万方米均租售率45入驻象加工区商贸电子信息汽车零部件银行分支机构等市场发育受定制约
第三梯度——环线外商务楼板块：
外高桥保税区中包括外高桥三海关封关区域外高桥港口等区域目前供租售类商务楼计6栋租售率仅36％入驻象包括区类中外贸易企业海关监工商注册商检船务金融物流咨询等保税区功性配套性服务机构商务楼租售市场发育容乐观
结：
着海城市国际化功增强总部济拉动商务楼市场需求量断增发展健康未市场潜力较海甲级商务楼总体租售市场发展面供求总部济作园区定位虹桥空等干开发园区迅速崛起进步加剧海商务楼市场竞争程度转租买者建办公楼会分流张江厦部分目标客户群
二海甲级商务楼客观受城市区域位置功定位局限商务楼市场性化需求凸现市场发展衡开发区商务楼市场租售率远中心城区区域划分次形成梯度型结构开发区未商务楼市场发育形成相程度制约张江厦应审时度势更加理性化思考租售价格定位功定位形象定位目标群定位
(二)项目简析
1项目背景：
张江高科技园区海第国家计委批准国家级高科技开发园区10年开发建设园区规模已原先17方公里扩目前25方公里已形成集成电路产业基生物医药产业基国家安全信息成果产业化（东部）基国家软件园产业基国家级高新技术孵化创业基等五产业板块建立产学研体化功区域张江高科技园区正发展成中国硅谷中国药谷目前已3000项目落户张江园区中世界知名跨国公司国企业集团研发中心达73家集聚效应十分显著
张江厦海市政府集聚张江战略背景增强园区产业服务功配套功兴建厦位园区核心区域占面积21万余方米总建筑面积45万方米海张江理中心发展公司投资开发现代化综合性甲级商务楼具备甲级智化商务楼专属会会议会展等项现代商务功时园区唯甲级商务楼张江高科技园区标志性建筑
2项目优势：
● 区域优势——张江厦处张江高科技园区正成面21世纪世界知名高科技园区中国高科技产业辐射源海外创业头脑智力密集高科技园区海高科技产业高适合海外高科技工作生活性化空间直接面国外市场环境整园区开发建设规模产业格局已基形成区域优势十分突出
● 功优势——张江厦应运生呼应张江高科技园区产业服务功配套功时呼应张江园区建设世界知名高科技园区高起点定位目前园区产－学－研体化功框架已基形成海外高科技产业高科技研发机构已产生集聚效应张江高科技园区已步入第二次创业阶段张江厦全面招商奠定重基础
● 环境优势——张江厦位张江高科技园区核心区域环境天独厚时参美国硅谷规划布局该区域园区生态环境规划建设佳区域已建成园区题公园已建立园区ISO1400环境理体系外厦面占面积超3000余亩汤臣高尔夫东郊花园等项目整区域生态环境绿化率高达60％张江厦首次融入真正意义高科技然鸣理念国际流天然式办公园
● 配套优势——张江厦附张江高科技园区身规划建设现代生活区创业者公寓科技教育区购物休闲区等配套项目外周边形成汤臣豪园汤臣高尔夫国际社区城市典楼盘等批代表性项目高尚社区外张江园区海首设立城市轨道交通（铁2号线）张江高科站高科技园区毗邻中国第条投入商业化运行磁悬浮列车站全国规模会展区――海新国际博览中心园区距浦东国际机场仅30分钟车程
● 导优势——张江高科技园区目前具备三导性优势5年建成世界知名中国流硅谷药谷导型产业方目标十分明晰二具国家级科技研发基科技成果产业化政策导优势三海市政府聚焦张江战略建设海高新技术产业高高导性政策优势
2项目劣势
（1）开发区质商务楼盘竞争
● 金桥开发区板块——金桥出口加工区商务楼然起步较早已形成定规模目前租售率容乐观空置率超租售率租售客户电子信息现代家电银行分支机构投资咨询汽车部件销售高科技机械等贸易型企业已入驻园区中外产业型企业基均型办公楼宇园区建成金桥国际社区成熟度较高周边教育生活等配套设施齐全进步吸引客户具相潜力客观分流部分开发区商务楼目标群
● 外高桥保税区板块——目前区商务楼入驻象中外贸易企业物流船务海关工商商检等企业机构目标群张江厦威胁外高桥保税区已形成现代电子信息产业园已建成进出口商品保税产品常年展示中心吸纳相部分中外机构入驻商务楼时着陆家嘴区直达保税区浦东轻轨项目建成开通保税区现代城市交通瓶颈破低迷商务楼市场会呈现新转机
● 虹桥空区板块——2003年启动开发长宁区虹桥空开发区（北区）海市型开发园区目前虹桥空开发区（北区）尚处规划前期招商阶段然发展总部济目标定位十分清晰招商象吸引世界500强企业跨国公司区总部入驻时虹桥区海早开发建成涉外社区类配套十分齐全虹桥商务区海早开发建设涉外商务区会展中心虹桥空开发区（北区）成张江厦吸引跨国公司区总部入驻竞争手
（2）园区质楼盘竞争
● 德国中心——张江园区已基建成德国中心厦张江厦雷德国特色风貌商务楼建筑具相理配套环境目标象吸引欧洲区海投资中型企业服务机构吸引欧洲区企业研发服务机构等方面抢占先机分流张江厦部分目标客户
● 科技创业园——园8栋独立（联体）低层简约欧式写字楼国学成国海派创业者提供创业台服务租赁租金十分低廉张江厦二分甚技术入股方式创办企业海外创业士提供零租金服务
● 海浦东软件园——属海市政府国家信息部科技部建设项目计45万方米入驻象国国外IT企业相关研发机构服务配套软件出口企业机构仅租金低廉时享项扶持性特殊优惠政策海外软件企业具极吸引力
● SOHO楼——环境优美办公环境较舒适张江厦张江园区创业般型企业更喜欢租赁购买SOHO楼
3项目机会点
● 张江高科技园区中国硅谷药谷项国家级研发产业基园区功定位具代优势时张江高科技园区海外智慧头脑头脑型企业集聚海高新技术成果孵化示范基作园区唯智化商务楼张江厦吸引产业型跨国公司国企业集团研发理机构具吸引力
● 张江高科技园区集成电路产业生物医药产业领域已形成研发生产销售等完整具相规模产业链高科技产业群集聚会吸引金融贸易投资咨询法律等现代服务业入驻创造潜力较市场空间张江厦作园区唯高品质5A甲级写字楼成现代服务机构首选目标
结：
张江厦张江高科技园区唯甲级智化商务楼标志性建筑时面着开发区质商务楼盘园区质商务楼盘竞争时更受浦东新区整商务楼市场梯度型结构制约影响张江厦应根身市场定位制定错位竞争策略
二张江厦制定相应销售策略时应张江高科技园区功定位产业链优势相衔接制定陆家嘴金融贸易区商务楼盘开发区外质商务楼盘销售策略强化凸现众特征优势找准身卖点锁定准确目标客户群实现三阶段推广营销目标
二项目定位
（）功定位
国际流天然式办公园
高品质5A甲级智化商务楼
支持点：
1)张江高科技园区海外智慧头脑头脑型企业集聚海高新技术成果孵化示范基海高新技术成果孵化示范基作园区唯高品质5A甲级智化商务楼成产业型跨国公司国企业集团研发理机构首选目标
2)张江高科技园区超前规划布局中鉴美国硅谷验注重科技然谐目前整园区绿化率40张江厦处技术创新区建设题公园诺贝尔湖厦周边然生态环境环抱建具特色空中花园走廊环境清新优美营造健康性化商务环境
3)张江厦建筑设计导入超前生态理念国商务楼设计中首次采国际先进间距达60cm开启式呼吸双层玻璃幕墙技术厦办公区域空气通双层玻璃幕墙厦外部然空气时交换办公区域成清新氧吧堪称高科技然鸣现代化智慧交融甲级商务楼天然式办公园
(二)形象定位
张江坐标建筑
张江商务旗舰
支持点：
1张江厦位张江高科技园区核心区域占面积21万余方米总建筑面积45万方米张江园区唯高品质5A甲级商务楼88米高度成张江形象坐标具备甲级智化商务楼专属会会议会展等项现代商务功天然公园式办公环境相邻智慧广场贝加尔湖
2张江厦张江高科技园区唯标志性建筑具鲜明高科技属性张江厦市场定位应海中心城区陆家嘴金融贸易区开发区甲级商务楼目标群定位应区分商务楼目标群定位成海外智慧头脑头脑型企业集聚造张江商务旗舰概念产生效集聚效应
3张江高科技园区海第建立国家级高科技园区时已确定达成目标5～10年努力建成21世纪中国陆具潜力高科技园区世界知名高科技园区张江厦处张江核心带独特区位价值显位引注目必成张江高科技园区战略中心企业发展战略制高点鉴张江厦市场定位理然应该呼应张江园区未达成目标成高科技领袖企业头脑汇聚
（三）目标客户群定位
张江厦两栋联体塔楼组成根目前制定营销策略中栋塔楼整体租售栋塔楼分层租售张江厦市场定位须张江高科技园区功定位产业链优势相衔接制定出符合张江厦市场定位差异化销售策略目标群定位应海中心城区陆家嘴金融贸易区金桥开发区外高桥保税区科技创业园海浦东软件园德国中心等开发区甲级商务楼目标群定位二必须强化凸现厦众特征优势找准身卖点锁定准确目标客户群
张江厦目标客户应客户层面加区分
1整体租售目标群：
● 境外科技型企业集团
● 境外微电子技术研发旗舰（全球区域型）
● 跨国公司研发中心（全球区域型）
● 跨国公司中国区总部（高科技产业型）
● 境企业集团（高科技产业型）
● 境外计划投资张江园区建厦科技型企业集团
● ——海外财团动产基金
2分层租售目标群
1)第层面目标客户：
● 跨国公司区总部
● 跨国公司区营销理中心
● 跨国公司研发中心
● 国企业集团营销理中心
● 国企业集团研发中心
2)第二层面目标客户：
● 境外微电子产品营销中心
● 境外生物医药产品营销中心
● 境外信息产品营销中心
● 境外信息安全产品服务中心
3第三层面目标客户（张江园区产业链配套现代服务机构）
● 商业银行分支机构
● 金融结算服务中心
● 投资咨询服务中心
● 商务服务中心
● 律师审计等事务
● 海关工商商检等服务机构
三营销策略
根述分析张江厦张江高科技园区唯高品质甲级智化商务楼标志性建筑张江园区长远发展战略审视项目开发具前瞻性意义
客观张江厦面着海市甲级商务楼市场开发区质商务楼盘园区质商务楼盘竞争态势时更受浦东新区整商务楼市场梯度型结构制约影响必须根园区身产业优势导特点扬长避短理性确定身租售价格定位功定位形象定位目标群定位确定错位竞争策略目标必须强化凸现厦众特征优势找准身卖点锁定准确目标客户群实现三阶段推广营销目标
1营销推广思路：
甲级商务楼市场张江区域尚属空白张江厦客户市场推广应采取具针性思路：
通政策诱导带动相关企业进政府部门相配合张江区域定知名度实力客户够接受种具高规划高标准高品质特征高端产品
二造张江厦张江高科园首席商务旗舰领袖企业头脑汇聚概念整体形象迅速形成集聚效应
张江高科技园区中国硅谷药谷海外智慧头脑头脑型企业集聚张江厦处张江核心带独特区位价值引注目必成张江高科技园区战略中心国外高科技企业张江发展战略制高点具备产生集聚效应素
周边环境整体规划（张江园区）厦设计配套相应扶持政策张江厦具备国际流高科技企业相匹配元素
张江厦天然式办公环境代表未高科技企业办公研发环境发展方环境静谧优雅空气然清新十分符合高科技领袖企业注重追求高生活质量特征
三突破项目房产领域营销推广局限产品差异化原塑造张江开发区功中心张江区域标志形象通张江厦涵进行挖掘塑造强化项目众特色充分展示项目独特价值终目标客层接受样产品
认超出房产领域中心概念通构建台引入相关客群机构等手段实现张江厦成张江园区功战略中心利张江开发区功定位品牌效应作杠杆提升项目价值通市场推广旋涡效应促进项目招商张江高科园区特征功性台包括：
● 创新台：
张江高科技园区海外智慧头脑头脑型企业集聚通产业型跨国公司国企业集团研发理机构引入构造创新台
● 孵化台：
通国外风险基金意进行产业投资中资集团引入构造创业辅导成果孵化台
● 研发台：
引入信息技术电子生物医药行业知名企业建立公实验室技术研发台行业中建立项目知名度
● 会展台：
托功会议中心举办层次规模国外学术会议中心行业中领导性位企业新成果发布会起市场推广示范作
● 投资台：
设立投资服务机构俱乐部投资创业者企业政府创造沟通机会促进资技术产品结合
● 培训台：
专业培训机构信息技术行业领导性位公司合作建立权威性培训基行业中建立知名度
2租售策略(略)
3推广方式
1)国外招商活动
通参加国展会招商团浦东新区政府海市政府年组织海外招商团形式组团前北京天津广州深圳香港等国海城市欧美国家区进行重点推广
2)国际性区域性企业领袖高峰会等型会议参展广告冠名活动
参加影响国际性区域性企业领袖高峰会等型会议通参展广告冠名广告礼品广告牌等广告宣传形式提升张江厦品牌形象通参加型房展会商务楼展示达加速张江厦销售目标
3)新闻发布会
配合项目推广销售三阶段邀请市新闻媒体中央沪新闻媒体部分海外新闻媒体发布信息扩张江厦曝光率
4)线推广
着网络技术突飞猛进鉴更公司业务基网络争事实运高科技网络进行项目推广十分必
透专业商务网站发布张江厦信息提供线租售服务租售信息查询操作通型专业网站行业协会等方链接提高项目曝光率达资源整合形成互动效应规模效应传播化
新浪网Yahoo中文搜狐网易香港宽频房产类：焦点房产httphousefocuscn 友情链接：中华网中关村线互联网周刊新京报计算机世界千龙网太洋电脑民网长城线Tomcom海市房产网wwwshanghai housecomcn 北京房产网 wwwbjwebnet楼市线 loushicn财营销类：世纪济报道wwwnanfangdailycomcn 济日报网络版 济观察 economicdailycomcn世界理网站 wwwemktcomcn 等
张江厦园区唯高档5A商务楼网站设置应适应高科技企业精英士需求页应设栏目：张江厦媒体演示园区掠影线租售科技建筑头脑精英财富坛友情连接互动活动邀请等板块
5)目标客户市场直接推广
目标客户市场推广工作怡高海公司项目专案组投资部工业部成员怡高陆分公司专业代理士配合完成通怡高专业代理员目标客户直接接触沟通提升项目知名度挖掘潜客户(略)
4三阶段推广整体营销策略营销配合招商活动
()第阶段——形象塑造整盘洽谈阶段（200401~200406）
1营销目标
阶段张江厦尚处外装修阶段现实租售条件成熟营销推广树立品牌扩知名度目标通种途径方式宣传张江厦国际流天然式办公园区处张江核心带优良形象快奠定楼盘心目中形象品味档次营销洽谈锁定瞄准整盘客户积累中客户
2营销策略
建立张江厦身网页通型专业商务网站链接参加影响国际性区域性企业领袖峰会等型会议（参展冠广告礼品广告牌等广告形式）房展会（商务楼展示部分）新闻发布会通参加国国外招商团等方式扩张江厦知名度针目标客户群进行销售宣传洽谈初步积累部分租售意客户资料
(略)
（二） 第二阶段——重点招商阶段（200407~200409）
1 营销目标
阶段项目工程建设已全面进入收尾期厦外部玻璃幕墙基安装完毕楼层样板房全部完工厦售楼处布置完毕开始外接洽谈项租售条件基位整盘分层租售条件已成熟重点招商阶段应利种推广手段力争重点租售象实质性突破
2营销策略
阶段应加营销广告推广力度踪洽谈意客户基础锁定重点客户目标群时开拓新客户群整盘洽谈分层洽谈时举外继续助型国际性会议型会展活动房展活动新闻发布会等进步扩项目美誉度达成阶段性销售目标
(略)
（三）第三阶段全面招商阶段（200410~200412）
1营销目标
阶段工程项目基竣工已外界全面展示厦整体形象厦租售推广条件完全成熟应集中力量优势加全面招商力度前期积累目标客户群基础针海外中客户分层预租售推广全面开展进行全方位深层次招商力争创造租售佳绩
2营销策略
采取揽住重点客户吸引中客户扩营销成果争取击破营销策略通媒体广告营造张江厦全面热销氛围选择重点参加型国际会议会展活动选择重点抓住目标客户达成全面招商目
(略)
四．广告策略
1广告目标
● 第阶段目标——全面树立张江厦国际流天然式办公园形象定位根张江高科技园区发展战略目标确立张江园区核心区域标志性建筑市场位引起海外市场广泛关注吸引客户（整栋租售）时积累分层租售海外中客户奠定厦全面招商客户群基础
● 第二阶段目标——根张江厦张江高科园首席商务旗舰市场定位张江高科技园区产业结构布局重点步骤进行广告推广广告诉求重点应形象转形象功两者兼顾厦独特品质突出卖点吸引海外目标客户租赁购买
● 第三阶段目标——整体广告宣传围绕全面招商继续突出项目众优势 （环境优势功优势产业优势等）客户目标深层次营造热销氛围确保招商工作利进行
2广告策略
● 形象树立阶段——广告宣传制作派发DM外目标客户专业面媒体网络媒体方面流媒体辅根项目形象定位适时进行阶段性新闻媒体炒作时树立项目形象宣传目户外广告
● 重点招商阶段——广告宣传应根重点客户群结合项目楼书制作发放采取软硬结合传播手段时针目标客户群专业媒体辅软文方式强化项目功特征结合项目竣工继续进行深度新闻炒作
● 全面招商阶段——阶段广告宣传应渗透性硬广告软广告辅适增加广告投放数量促进全面招商
3广告题
● 第阶段广告题
高科技然鸣 现代化智慧交融
国际流天然式办公园
原汁原味德式气派 呼吸玻璃幕墙 汇聚世界领袖企业
● 第二阶段广告题
开启卓越新商务时代
张江坐标建筑
公开租售中
● 第三阶段广告题
张江商务旗舰
张江国际商务领荣耀落成
世界级企业展现实力舞台张江起成未
五媒体策略
1 媒体目标
● 第阶段媒介目标
阶段项目推广开盘前进行宣传造势迅速提高张江厦知名度目注重信息范围传播结合财类报纸专业性杂志户外等媒体进行立体正面传播营造强声势扩项目影响引起目标客户群关注
● 第二阶段媒介目标
阶段配合阶段性销售工作信息限度达目标客户群目时注重信息达目标客户群效率加深目标客户群张江厦印象激发租赁购买欲形成租售市场热点
● 第三阶段媒介目标
阶段全面招商阶段针某目标客户群体注重宣传推广深度力度注重达定目标客户群关注频率直接引导消费行
2 媒介策略
● 第阶段媒介策略
国专业济类媒体航空类杂志宜采发行量普阅率高受众目标明确众类媒体项目推广信息进行第轮传播进行信息传递辐射强势诉求国际流天然式办公园形象
● 第二阶段媒介策略
阶段项目全面亮相宜采渗透性媒体策略强化媒体针性适增加媒体投放量结合新闻发布会新闻炒作达深化印象目
● 第三阶段媒介策略
阶段全面招商期应进步加强广告渗透力度加强投放针性广泛性专业海外媒体配合少量海流媒体广告投放增强媒体广告项目租售促进力度
3媒介运 (详见张江厦性化媒体运策略方案略)
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