某某商务厦广告营销策略推广方案
项目简析
二项目定位
三营销策略
四广告策略
五媒介策略
前 言
期针湘潭市甲级商务楼尤金湘潭金桥世纪厦中荣时代广场三板块三商务厦周边质商务楼市场现状展开进步调研分析 初步形成目前三商务厦广告营销策略推广方案
方案中质商务楼市场定位租售作较量化分析基础结合三商务厦营销推广三阶段厦整体推广中营销策略广告策略广告题媒介策略等作进步整合完善深化整深化方案力求操作性实施性期实施三商务厦营销推广广告策划推广程中产生积极作
市场项目简析
() 市场简析
1湘潭甲级商务楼市场总体概述
湘潭市房产市场处转型期目前市场稍具规模专业写字楼项目三：金湘潭（建）中荣时代广场（建）金侨世纪厦（建接完工）基情况：
1）中荣时代广场：位老城繁华段现尚未正式推出初步定价5000元方米
2）金侨世纪厦：
1 概况：位湘潭中央区黄金段——芙蓉路丝绸路交界处紧邻市委市政府总建筑面积约68万方米总投资28亿元楼两栋双子楼三部份组成金侨世纪厦楼12层建筑面积21万方米5A级智化酒店式商务楼设计楼建设体封顶全面进入装修设备安装阶段7月份入驻
2 品质：◎全框架式结构意组合◎36米超高设计◎东西北三面采面积高品质石材干挂配玻璃幕墙◎部品牌电梯◎区域式商中央空调设计◎媒体智综合布线◎24时智监控报警系统
3 租金1元方米天物业理费1元方米月
4 价格：3000元方米6000元方米均价3300元方米景观价差400元方米（广场景观）
3）金湘潭 位韶山中路建设北路交汇处东南角（市长途汽车站旁）
计11层建筑面积 110924方米商铺价格：10000—20000元方米写字楼3500元方米
目前市场产品进行调研出印象：
目前市场供应专业写字楼楼盘数量销售情况较项目竞争较少阻力较
2006年湘潭商务楼市场整体呈现升态势目前全市甲级商务楼35万方米湘潭新中心城区甲级商务楼市场较少租金幅增长
预计未4年新市200万方米甲级商务楼2010年湘潭区商务楼供应达高峰期引起湘潭甲级商务楼租金全面滑
年湘潭写字楼呈升趋势 降低商务成部分中资机构合资企业高科技济开发区型高科技公司采建办公楼便获更加适合身需办公空间定程度加剧甲级商务楼市场竞争
2物流济拉动市场攀升
目前现代物流仅商流物流信息流资金流湘潭市信息抓起湘潭三物流：汉钢材物流步步高商贸物流湖南三医药物流造成湘中南现代物流基
国湘潭区商务楼租售市场显著特征物流济已成重板块国城市尤海济发达城市国家级济开发区纷纷亮出物流济牌吸引跨国公司区总部研发理营销机构入驻带动商务楼市场租售吸纳资金流信息流物流流扩区济总量增强区济竞争力辐射力
·湘潭新城区——湘潭已发展物流济作提升城市济功项长远战略性目标湖南市场年销售额达200亿元项目中国第七城市群长株潭2005年长株潭GDP总量已超武汉120亿元占湖南济总量60说长株潭者湖南
市关部门新统计湖南引进外资调整战略5年引46家世界500强 高新开发区已十分明确物流济作园区招商引资基定位然开发园区目前处规划招商阶段商务楼市场发育少尚需3～5年时间发展势头低估相言金桥开发区区已建成（建）高档商务楼已达2栋开发区受区域位置功局限商务楼租售率远老城区新城区正开发客观济开发区商务楼市场发育形成相程度制约影响
3现代服务业性化需求凸现
现代物流业拉动湘潭商务楼市场板块 根湘潭城市功未定位3年湘潭三物流业：汉钢材物流步步高商贸物流湖南三医药物流强劲拉动湘潭商务楼市场发展
统计目前湘潭市场类现代物流业机构商务楼需求已占商务楼总量75％现代物流业未商务楼市场需求突破总量80％尤新城区性化需求表现：：根机构身功定位选择商务楼时更注重区域功性二：根服务客户源分布情况十分注重周边配套性三：商务楼市场租售更趋理性化总体租赁
4湘潭商务楼租售市场刚刚开始
第梯度——湘潭商务楼板块：
2006年开始湘潭区掀起金湘潭中荣时代广场金侨世纪厦厦等新轮甲级商务楼建设
第二梯度——新城区商务楼板块：
金桥现代办公生活区目前已建成类商务楼金桥世纪厦金桥商业广场（建）
结：
着湘潭城市国际化功增强物流济拉动商务楼市场需求量断增发展健康未市场潜力较转租买者建办公楼会分流三商务厦部分目标客户群
二湘潭甲级商务楼客观受城市区域位置功定位局限商务楼市场性化需求凸现市场发展衡开发区商务楼市场租售率远中心城区区域划分次形成梯度型结构开发区未商务楼市场发育形成相程度制约三商务厦应审时度势更加理性化思考租售价格定位功定位形象定位目标群定位
(二)项目简析
1三商务厦三医药商业广场楼
融办公交易展示商务体建筑群体该楼群楼（交易厅）楼（三商务厦）组成群楼设药品交易展示位 1369商铺
楼三商务厦开敞式办公兼居住商务房适合厂商设立办事处商务居住新带高品质写字楼
该楼建筑面积52000方米17层建筑物中裙楼4层楼13层22000方米楼高69米建筑分类级
楼13层写字楼价格：2580元方米起10年回报10010年公司承诺回购
三商务厦湘潭市政府三物流战略背景增强湖南医药物流服务功配套功兴建
2项目优势：
● 区域优势——三商务厦处高科技园区正成面21世纪世界知名高科技园区中国高科技产业辐射源创业头脑智力密集高科技园区湘潭高科技产业高适合高科技工作生活性化空间直接面国外市场环境整园区开发建设规模产业格局已基形成区域优势十分突出
● 功优势——三商务厦应运生呼应高科技园区产业服务功配套功时呼应高新区建设知名高科技园区高起点定位目前园区产－学－研体化功框架已基形成医药高科技产业医药高科技医药研发机构已产生集聚效应三商务厦全面招商奠定重基础
● 环境优势——三商务厦位高新区核心区域环境天独厚该区域园区生态环境规划建设佳区域三商务厦首次融入真正意义高科技然鸣理念国际流天然式办公园
● 配套优势——三商务厦附 形成新市政府中心高尚社区外项目位伟领袖毛席乡——湘潭中心位湘潭市新城区芙蓉东路茶园路交汇处项目东接京珠瑞高速西邻市政中心汽车东站南高新技术开发区北邻107320国道京广湘黔铁路交汇长沙株洲黄花国际机场仅需30分钟车程距湘江千吨级集装箱码头——湘潭港4公里形成水陆空立体交通网作湖南首第三方医药物流中心交通便利谓四通八达长株潭济圈核心区域绝佳段优势吸引着众医药厂家销商关注量入驻
● 导优势——湘潭高新区科技园目前具备三导性优势5年建成中国知名湖南流硅谷药谷导型产业方目标十分明晰二具国家级科技研发基科技成果产业化政策导优势三湘潭市政府聚焦新城区战略建设湘潭高新技术产业高高导性政策优势
3项目劣势
● 新城区发展：金桥开发区区已建成（建）高档商务楼已达2栋开发区受区域位置功局限商务楼租售率远老城区新城区正开发客观济开发区商务楼市场发育形成相程度制约影响
（1）开发区质商务楼盘竞争
● 金桥开发区板块——金桥商务楼然三早已形成定规模目前租售率容乐观空置率超租售率租售客户 已入驻高新区中外产业型企业基均型办公楼宇金桥国际社区成熟度较高周边教育生活等配套设施齐全进步吸引客户具相潜力客观分流部分开发区商务楼目标群
4项目机会点
● 湘潭高新区科技园湘潭硅谷药谷项国家级研发产业基园区功定位具代优势时湖南三医药厂家智慧型企业精英集聚医药高新技术成果孵化示范基医药交易台作园区唯智化商务楼三商务厦吸引产业型跨国公司国企业集团研发理机构具吸引力相规模产业链医药高科技产业群集聚会吸引金融贸易投资咨询法律等现代服务业入驻创造潜力较市场空间三商务厦作园区唯高品质5A甲级写字楼成现代服务机构首选目标
结：
三商务厦湘潭高新区科技园唯甲级智化商务楼标志性建筑时面着开发区质商务楼盘园区质商务楼盘竞争时更受湘潭新城区整商务楼市场梯度型结构制约影响三商务厦应根身市场定位制定错位竞争策略
二三商务厦制定相应销售策略时应湘潭高新区科技园功定位产业链优势相衔接制定金桥商务楼盘开发区外质商务楼盘销售策略强化凸现众特征优势找准身卖点锁定准确目标客户群实现三阶段推广营销目标
二项目定位
（）功定位
高品质智化商务楼
医药物流商界精英聚集
●
支持点：
1) 湘潭高新区科技园湘潭硅谷药谷项国家级研发产业基园区功定位具代优势时湖南三医药厂家智慧型企业精英集聚医药高新技术成果孵化示范基医药交易台作园区唯智化商务楼三商务厦吸引产业型跨国公司国企业集团研发理机构具吸引力相规模产业链医药高科技产业群集聚会吸引金融贸易投资咨询法律等现代服务业入驻创造潜力较市场空间三商务厦作园区唯高品质5A甲级写字楼成现代服务机构首选目标
2)三商务厦超前规划布局中鉴美国硅谷验注重科技然谐目前整园区绿化率40三商务厦周边然生态环境环抱建具特色空中花园走廊环境清新优美营造健康性化商务环境
3)三商务厦建筑设计导入超前生态理念国商务楼设计中首次采国际先进间距达60cm开启式呼吸双层玻璃幕墙技术厦办公区域空气通双层玻璃幕墙厦外部然空气时交换办公区域成清新氧吧堪称高科技然鸣现代化智慧交融甲级商务楼天然式办公园
(二)形象定位
三商务厦坐标建筑
三商务厦精英
支持点：
1三商务厦位湘潭高科技园区核心区域总建筑面积52000方米三商务厦区唯高品质5A甲级商务楼69米高度成三形象坐标具备甲级智化商务楼专属会会议会展等项现代商务功天然公园式办公环境
2三商务厦湘潭高新区唯标志性建筑具鲜明医药物流科技属性三商务厦市场定位应金桥开发区甲级商务楼目标群定位应区分商务楼目标群定位成国医药企业集聚造三商务厦商务旗舰概念产生效集聚效应
3湘潭高新区湘潭第建立国家级高科技园区时已确定达成目标5～10年努力建成21世纪湖南具潜力高科技园区三商务厦处湘潭新城区核心带独特区位价值显位引注目必成湘潭高科技园区战略中心企业发展战略制高点鉴三商务厦市场定位理然应该呼应湘潭高新区未达成目标成医药企业汇聚
（三）目标客户群定位
三商务厦市场定位须湘潭高科技园区功定位产业链优势相衔接制定出符合三商务厦市场定位差异化销售策略目标群定位应金桥等开发区甲级商务楼目标群定位二必须强化凸现厦众特征优势找准身卖点锁定准确目标客户群
三商务厦目标客户应客户层面加区分
1整体租售目标群：
● 国型医药企业集团（高科技产业型）
● 国计划投资湘潭高新区科技型企业集团
● ——私营医药代理商
● 医药公司区总部
● 医药公司区营销理中心
● 医药公司研发中心
● 国医药企业集团营销理中心
● 国医药企业集团研发中心
2第二层面目标客户（湖南三医药物流中心产业链配套现代服务机构）
● 商业银行分支机构
● 金融结算服务中心
● 投资咨询服务中心
● 商务服务中心
● 律师审计等事务
● 海关工商商检等服务机构
三营销策略
根述分析三商务厦湘潭高新区唯高品质甲级智化商务楼标志性建筑湘潭高新区长远发展战略审视项目开发具前瞻性意义
客观三商务厦面着金桥甲级商务楼市场开发区质商务楼盘园区质商务楼盘竞争态势时更受湘潭新城区整商务楼市场梯度型结构制约影响必须根园区身产业优势导特点扬长避短理性确定身租售价格定位功定位形象定位目标群定位确定错位竞争策略目标必须强化凸现厦众特征优势找准身卖点锁定准确目标客户群实现三阶段推广营销目标
1营销推广思路：
甲级商务楼市场湘潭区域尚刚起步三商务厦客户市场推广应采取具针性思路：
通政策诱导带动相关医药企业进政府部门相配合湘潭区域定知名度实力客户够接受种具高规划高标准高品质特征高端产品
二造三商务厦三医药物流中心首席商务旗舰医药精英汇聚概念整体形象迅速形成集聚效应
三医药物流中心中国硅谷药谷国型医药厂家集聚三商务厦处湘潭新城区核心带独特区位价值引注目必成湘潭高新区战略中心国医药企业湘潭发展战略制高点具备产生集聚效应素
周边环境整体规划三商务厦设计配套相应扶持政策三商务厦具备国际流高科技企业相匹配元素
三商务厦天然式办公环境代表未高科技企业办公研发环境发展方环境静谧优雅空气然清新十分符合医药科技企业注重追求高生活质量特征
三突破项目房产领域营销推广局限产品差异化原塑造湘潭医药物流功中心湘潭区域标志形象通三商务厦涵进行挖掘塑造强化项目众特色充分展示项目独特价值终目标客层接受样产品
认超出房产领域中心概念通构建台引入相关客群机构等手段实现三商务厦成湘潭高新区功战略中心利湘潭高新区功定位品牌效应作杠杆提升项目价值通市场推广旋涡效应促进项目招商湘潭高新区特征功性台包括：
● 创新台：
湖南三医药物流中心国型医药厂家集聚通医药公司国企业集团研发理机构引入构造创新台
● 研发台：
引入医药物流信息技术电子生物医药行业知名企业建立技术研发台行业中建立项目知名度
● 会展台：
托功会议中心举办层次规模国医学技术会议中心医药行业中领导性位企业新成果发布会起市场推广示范作
● 投资台：
设立投资服务机构俱乐部投资创业者企业政府创造沟通机会促进资技术产品结合
2租售策略
● 分层分片出租模式
整体出租模式相似开发商市场需求层片区分出租租户
优点：
①租金相整体出租高
②风险分散租金相定保证
③物业进行抵押贷款
④整体出租更适合日带租约出售物业设计成产权式商铺
⑤某层营失败时开发商掌握动权进行重新招租
缺点：
①需重视前期商业策划（业态组合功定位市场定位等）
②需设立相应理部门配备关商业专
③业态环环相扣家营失败影响租户营求开发商建立储备租户资源库具备极强招商力
● 分散出租模式
分散出租称零租开发商确定某题功铺位进行招租租期相短般2～5年开发商应帮助租户统办理相关营业执税务登记甚代开具销售发票财务结算等许成功运模式案例数型专业批发市场深圳赛格电子配套市场华强电子世界等
优点：
①租金高开发商收益化
②物业升值空间容易出售表现
③租期短容易改变功调整营
缺点：
① 需设立专业营理公司负责营理
② 需充分重视前期市场定位功定位功定位策划工作
③ 招商力求极高日常营力求高
④ 营风险
● 层（片）散结合出租模式
模式述第2种第3种模式结合确定功采第2种模式引进干力店利力店品牌效应类中店进行招租目前数型购物中心采模式
优点：
① 租户结构项目稳定性提高
② 力店进驻助部分物业设计成产权式铺位容易取销售成功
③利建立完整租户资源库开发商业产项目创造成功运作条件
④开发商创造常性收益
缺点：
①求开发商具备雄厚资金实力
②需设立专业营理公司配备相关商业专
③力店招租力求极高
·外招商策略（具体说明略）
1 通电子邮件特快专递发招商手册吸引外知名医药品牌商家入驻
2参加政府组织外招商活动利政府权威性吸引商家
3意湖南投资商家专门登门拜访寻找合作
·租售联动策略
三医药物流营划定区域功租售
·租代售策略
开发商先铺位租出租客签订35年租约然铺面连租约出售投资者样投资者拥稳定租客承担先期风险种方式起促销作
·买铺送车位策略
针医药物流特殊性购买商铺营者采购买商铺免费赠送车位鼓励营者购买
·赠送停车位营理费策略
项目拥较停车场采免收半年停车费物业理费优惠政策激励营者购买商铺
·理退铺策略
认购期间星期客户想退订金理全额退款客户充分信心
·开盘抽签策略
提前2030天做预告性广告开放日首推30优惠写字楼部认购参观员进行抽签抽中者享受开盘日楼价优惠折扣点
·开盘日优惠策略
价格竞争营销重手段价格始终客户购买关注根素项目开盘时聚集开盘时气促成成交续销售开头实行开盘日优惠日优惠政策开盘期间成交客户均享受折扣优惠3天享受折扣持续三星期开盘日成交客户享受折扣优惠外获赠送窗机空调台
3推广方式
1)国外招商活动
通参加国展会招商团湘潭市政府年组织招商团形式组团前北京天津广州深圳香港等国海城市区进行重点推广
2)国际性区域性医药企业领袖高峰会等型会议参展广告冠名活动
参加影响国际性区域性医药企业领袖高峰会等型会议通参展广告冠名广告礼品广告牌等广告宣传形式提升三医药物流中心品牌
3)新闻发布会
配合项目推广销售三阶段邀请市新闻媒体省新闻媒体发布信息扩三商务厦曝光率
4)线推广
着网络技术突飞猛进鉴更公司业务基网络争事实运高科技网络进行项目推广十分必
透专业商务网站发布三商务厦信息提供线租售服务租售信息查询操作通型专业网站行业协会等方链接提高项目曝光率达资源整合形成互动效应规模效应传播化
新浪网Yahoo中文搜狐网易 房产类：焦点房产 三商务厦园区唯高档5A商务楼网站设置应适应医药高科技企业精英士需求页应设栏目：三商务厦媒体演示园区掠影线租售科技建筑医药精英财富坛友情连接互动活动邀请等板块
5)目标客户市场直接推广
目标客户市场推广工作天横（广东）专业机构成员专业代理完成通专业代理员目标客户直接接触沟通提升项目知名度挖掘潜客户(略)
4三阶段推广整体营销策略营销配合招商活动
()第阶段——形象塑造整盘洽谈阶段（200605~200607）
1营销目标
阶段三商务厦尚处拆迁阶段现实租售条件成熟营销推广树立品牌扩知名度目标通种途径方式宣传三商务厦国际流天然式办公园区处湘潭核心带优良形象快奠定楼盘心目中形象品味档次营销洽谈锁定瞄准整盘客户积累中客户
2营销策略
建立三商务厦身网页通型专业商务网站链接参加影响国际性区域性医药企业领袖峰会等型会议（参展冠广告礼品广告牌等广告形式）房展会（商务楼展示部分）新闻发布会通参加国国外招商团等方式扩三商务厦知名度针目标客户群进行销售宣传洽谈初步积累部分租售意客户资料
(略)
（二） 第二阶段——重点招商阶段（200608~2006010）
1 营销目标
阶段项目工程拆迁已进入收尾期开始外接洽谈项租售条件基位重点招商阶段应利种推广手段力争重点租售象实质性突破
2营销策略
阶段应加营销广告推广力度踪洽谈意客户基础锁定重点客户目标群时开拓新客户群外继续助型国际性会议型医药会展活动房展活动新闻发布会等进步扩项目美誉度达成阶段性销售目标
（三）第三阶段全面招商阶段（200610~200612）
1营销目标
阶段工程项目动工厦租售推广应集中力量优势加全面招商力度前期积累目标客户群基础针国外中客户分层预租售推广全面开展进行全方位深层次招商力争创造租售佳绩
2营销策略
采取揽住重点客户吸引中客户扩营销成果争取击破营销策略通媒体广告营造三商务厦全面热销氛围选择重点参加型国际会议会展活动选择重点抓住目标客户达成全面招商目
四．广告策略
1广告目标
● 第阶段目标——全面树立三商务厦高品质智化商务楼
医药物流商界精英聚集国际流智化办公楼形象定位根湘潭高新区发展战略目标确立湘潭区域标志性建筑市场位引起国外市场广泛关注吸引客户时积累分层租售客户奠定厦全面招商客户群基础
● 第二阶段目标——根三商务厦医药物流商务精英旗舰市场定位湘潭高新区区产业结构布局重点步骤进行广告推广广告诉求重点应形象转形象功两者兼顾厦独特品质突出卖点吸引目标客户租赁购买
● 第三阶段目标——整体广告宣传围绕全面招商继续突出项目众优势 （环境优势功优势产业优势等）客户目标深层次营造热销氛围确保招商工作利进行
2广告策略
● 形象树立阶段——广告宣传制作派发DM外目标客户专业面媒体网络媒体方面流媒体辅根项目形象定位适时进行阶段性新闻媒体炒作时树立项目形象宣传目户外广告
● 重点招商阶段——广告宣传应根重点客户群结合项目楼书制作发放采取软硬结合传播手段时针目标客户群专业媒体辅软文方式强化项目功特征结合项目竣工继续进行深度新闻炒作
● 全面招商阶段——阶段广告宣传应渗透性硬广告软广告辅适增加广告投放数量促进全面招商
3广告题
● 第阶段广告题
高科技医药鸣 物流园智慧交融
国际流智化办公楼
河东新坐标 商务新旗舰
● 第二阶段广告题
开启医药物流商务时代
湘潭坐标建筑
公开租售中
● 第三阶段广告题
湘潭商务旗舰
湘潭国际商务领荣耀落成
顶级医药物流中心展现实力舞台三起成未
五媒体策略
1 媒体目标
● 第阶段媒介目标
阶段项目推广开盘前进行宣传造势迅速提高三商务厦知名度目注重信息范围传播结合财类报纸专业性杂志户外等媒体进行立体正面传播营造强声势扩项目影响引起目标客户群关注
● 第二阶段媒介目标
阶段配合阶段性销售工作信息限度达目标客户群目时注重信息达目标客户群效率加深目标客户群三商务厦印象激发租赁购买欲形成租售市场热点
● 第三阶段媒介目标
阶段全面招商阶段针某目标客户群体注重宣传推广深度力度注重达定目标客户群关注频率直接引导消费行
2 媒介策略
● 第阶段媒介策略
国专业医药类媒体医药类杂志宜采发行量普阅率高受众目标明确众类媒体项目推广信息进行第轮传播进行信息传递辐射强势诉求国际流智化办公楼形象
● 第二阶段媒介策略
阶段项目全面亮相宜采渗透性媒体策略强化媒体针性适增加媒体投放量结合新闻发布会新闻炒作达深化印象目
● 第三阶段媒介策略
阶段全面招商期应进步加强广告渗透力度加强投放针性广泛性专业海外媒体配合少量湘潭流媒体广告投放增强媒体广告项目租售促进力度
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某某商务厦广告营销策略推广方案
项目简析
二项目定位
三营销策略
四广告策略
五媒介策略
前 言
期针湘潭市甲级商务楼尤金湘潭金桥世纪厦中荣时代广场三板块三商务厦周边质商务楼市场现状展开进步调研分析 初步形成目前三商务厦广告营销策略推广方案
方案中质商务楼市场定位租售作较量化分析基础结合三商务厦营销推广三阶段厦整体推广中营销策略广告策略广告题媒介策略等作进步整合完善深化整深化方案力求操作性实施性期实施三商务厦营销推广广告策划推广程中产生积极作
市场项目简析
() 市场简析
1湘潭甲级商务楼市场总体概述
湘潭市房产市场处转型期目前市场稍具规模专业写字楼项目三：金湘潭（建）中荣时代广场（建）金侨世纪厦（建接完工）基情况：
1）中荣时代广场：位老城繁华段现尚未正式推出初步定价5000元方米
2）金侨世纪厦：
1 概况：位湘潭中央区黄金段——芙蓉路丝绸路交界处紧邻市委市政府总建筑面积约68万方米总投资28亿元楼两栋双子楼三部份组成金侨世纪厦楼12层建筑面积21万方米5A级智化酒店式商务楼设计楼建设体封顶全面进入装修设备安装阶段7月份入驻
2 品质：◎全框架式结构意组合◎36米超高设计◎东西北三面采面积高品质石材干挂配玻璃幕墙◎部品牌电梯◎区域式商中央空调设计◎媒体智综合布线◎24时智监控报警系统
3 租金1元方米天物业理费1元方米月
4 价格：3000元方米6000元方米均价3300元方米景观价差400元方米（广场景观）
3）金湘潭 位韶山中路建设北路交汇处东南角（市长途汽车站旁）
计11层建筑面积 110924方米商铺价格：10000—20000元方米写字楼3500元方米
目前市场产品进行调研出印象：
目前市场供应专业写字楼楼盘数量销售情况较项目竞争较少阻力较
2006年湘潭商务楼市场整体呈现升态势目前全市甲级商务楼35万方米湘潭新中心城区甲级商务楼市场较少租金幅增长
预计未4年新市200万方米甲级商务楼2010年湘潭区商务楼供应达高峰期引起湘潭甲级商务楼租金全面滑
年湘潭写字楼呈升趋势 降低商务成部分中资机构合资企业高科技济开发区型高科技公司采建办公楼便获更加适合身需办公空间定程度加剧甲级商务楼市场竞争
2物流济拉动市场攀升
目前现代物流仅商流物流信息流资金流湘潭市信息抓起湘潭三物流：汉钢材物流步步高商贸物流湖南三医药物流造成湘中南现代物流基
国湘潭区商务楼租售市场显著特征物流济已成重板块国城市尤海济发达城市国家级济开发区纷纷亮出物流济牌吸引跨国公司区总部研发理营销机构入驻带动商务楼市场租售吸纳资金流信息流物流流扩区济总量增强区济竞争力辐射力
·湘潭新城区——湘潭已发展物流济作提升城市济功项长远战略性目标湖南市场年销售额达200亿元项目中国第七城市群长株潭2005年长株潭GDP总量已超武汉120亿元占湖南济总量60说长株潭者湖南
市关部门新统计湖南引进外资调整战略5年引46家世界500强 高新开发区已十分明确物流济作园区招商引资基定位然开发园区目前处规划招商阶段商务楼市场发育少尚需3～5年时间发展势头低估相言金桥开发区区已建成（建）高档商务楼已达2栋开发区受区域位置功局限商务楼租售率远老城区新城区正开发客观济开发区商务楼市场发育形成相程度制约影响
3现代服务业性化需求凸现
现代物流业拉动湘潭商务楼市场板块 根湘潭城市功未定位3年湘潭三物流业：汉钢材物流步步高商贸物流湖南三医药物流强劲拉动湘潭商务楼市场发展
统计目前湘潭市场类现代物流业机构商务楼需求已占商务楼总量75％现代物流业未商务楼市场需求突破总量80％尤新城区性化需求表现：：根机构身功定位选择商务楼时更注重区域功性二：根服务客户源分布情况十分注重周边配套性三：商务楼市场租售更趋理性化总体租赁
4湘潭商务楼租售市场刚刚开始
第梯度——湘潭商务楼板块：
2006年开始湘潭区掀起金湘潭中荣时代广场金侨世纪厦厦等新轮甲级商务楼建设
第二梯度——新城区商务楼板块：
金桥现代办公生活区目前已建成类商务楼金桥世纪厦金桥商业广场（建）
结：
着湘潭城市国际化功增强物流济拉动商务楼市场需求量断增发展健康未市场潜力较转租买者建办公楼会分流三商务厦部分目标客户群
二湘潭甲级商务楼客观受城市区域位置功定位局限商务楼市场性化需求凸现市场发展衡开发区商务楼市场租售率远中心城区区域划分次形成梯度型结构开发区未商务楼市场发育形成相程度制约三商务厦应审时度势更加理性化思考租售价格定位功定位形象定位目标群定位
(二)项目简析
1三商务厦三医药商业广场楼
融办公交易展示商务体建筑群体该楼群楼（交易厅）楼（三商务厦）组成群楼设药品交易展示位 1369商铺
楼三商务厦开敞式办公兼居住商务房适合厂商设立办事处商务居住新带高品质写字楼
该楼建筑面积52000方米17层建筑物中裙楼4层楼13层22000方米楼高69米建筑分类级
楼13层写字楼价格：2580元方米起10年回报10010年公司承诺回购
三商务厦湘潭市政府三物流战略背景增强湖南医药物流服务功配套功兴建
2项目优势：
● 区域优势——三商务厦处高科技园区正成面21世纪世界知名高科技园区中国高科技产业辐射源创业头脑智力密集高科技园区湘潭高科技产业高适合高科技工作生活性化空间直接面国外市场环境整园区开发建设规模产业格局已基形成区域优势十分突出
● 功优势——三商务厦应运生呼应高科技园区产业服务功配套功时呼应高新区建设知名高科技园区高起点定位目前园区产－学－研体化功框架已基形成医药高科技产业医药高科技医药研发机构已产生集聚效应三商务厦全面招商奠定重基础
● 环境优势——三商务厦位高新区核心区域环境天独厚该区域园区生态环境规划建设佳区域三商务厦首次融入真正意义高科技然鸣理念国际流天然式办公园
● 配套优势——三商务厦附 形成新市政府中心高尚社区外项目位伟领袖毛席乡——湘潭中心位湘潭市新城区芙蓉东路茶园路交汇处项目东接京珠瑞高速西邻市政中心汽车东站南高新技术开发区北邻107320国道京广湘黔铁路交汇长沙株洲黄花国际机场仅需30分钟车程距湘江千吨级集装箱码头——湘潭港4公里形成水陆空立体交通网作湖南首第三方医药物流中心交通便利谓四通八达长株潭济圈核心区域绝佳段优势吸引着众医药厂家销商关注量入驻
● 导优势——湘潭高新区科技园目前具备三导性优势5年建成中国知名湖南流硅谷药谷导型产业方目标十分明晰二具国家级科技研发基科技成果产业化政策导优势三湘潭市政府聚焦新城区战略建设湘潭高新技术产业高高导性政策优势
3项目劣势
● 新城区发展：金桥开发区区已建成（建）高档商务楼已达2栋开发区受区域位置功局限商务楼租售率远老城区新城区正开发客观济开发区商务楼市场发育形成相程度制约影响
（1）开发区质商务楼盘竞争
● 金桥开发区板块——金桥商务楼然三早已形成定规模目前租售率容乐观空置率超租售率租售客户 已入驻高新区中外产业型企业基均型办公楼宇金桥国际社区成熟度较高周边教育生活等配套设施齐全进步吸引客户具相潜力客观分流部分开发区商务楼目标群
4项目机会点
● 湘潭高新区科技园湘潭硅谷药谷项国家级研发产业基园区功定位具代优势时湖南三医药厂家智慧型企业精英集聚医药高新技术成果孵化示范基医药交易台作园区唯智化商务楼三商务厦吸引产业型跨国公司国企业集团研发理机构具吸引力相规模产业链医药高科技产业群集聚会吸引金融贸易投资咨询法律等现代服务业入驻创造潜力较市场空间三商务厦作园区唯高品质5A甲级写字楼成现代服务机构首选目标
结：
三商务厦湘潭高新区科技园唯甲级智化商务楼标志性建筑时面着开发区质商务楼盘园区质商务楼盘竞争时更受湘潭新城区整商务楼市场梯度型结构制约影响三商务厦应根身市场定位制定错位竞争策略
二三商务厦制定相应销售策略时应湘潭高新区科技园功定位产业链优势相衔接制定金桥商务楼盘开发区外质商务楼盘销售策略强化凸现众特征优势找准身卖点锁定准确目标客户群实现三阶段推广营销目标
二项目定位
（）功定位
高品质智化商务楼
医药物流商界精英聚集
●
支持点：
1) 湘潭高新区科技园湘潭硅谷药谷项国家级研发产业基园区功定位具代优势时湖南三医药厂家智慧型企业精英集聚医药高新技术成果孵化示范基医药交易台作园区唯智化商务楼三商务厦吸引产业型跨国公司国企业集团研发理机构具吸引力相规模产业链医药高科技产业群集聚会吸引金融贸易投资咨询法律等现代服务业入驻创造潜力较市场空间三商务厦作园区唯高品质5A甲级写字楼成现代服务机构首选目标
2)三商务厦超前规划布局中鉴美国硅谷验注重科技然谐目前整园区绿化率40三商务厦周边然生态环境环抱建具特色空中花园走廊环境清新优美营造健康性化商务环境
3)三商务厦建筑设计导入超前生态理念国商务楼设计中首次采国际先进间距达60cm开启式呼吸双层玻璃幕墙技术厦办公区域空气通双层玻璃幕墙厦外部然空气时交换办公区域成清新氧吧堪称高科技然鸣现代化智慧交融甲级商务楼天然式办公园
(二)形象定位
三商务厦坐标建筑
三商务厦精英
支持点：
1三商务厦位湘潭高科技园区核心区域总建筑面积52000方米三商务厦区唯高品质5A甲级商务楼69米高度成三形象坐标具备甲级智化商务楼专属会会议会展等项现代商务功天然公园式办公环境
2三商务厦湘潭高新区唯标志性建筑具鲜明医药物流科技属性三商务厦市场定位应金桥开发区甲级商务楼目标群定位应区分商务楼目标群定位成国医药企业集聚造三商务厦商务旗舰概念产生效集聚效应
3湘潭高新区湘潭第建立国家级高科技园区时已确定达成目标5～10年努力建成21世纪湖南具潜力高科技园区三商务厦处湘潭新城区核心带独特区位价值显位引注目必成湘潭高科技园区战略中心企业发展战略制高点鉴三商务厦市场定位理然应该呼应湘潭高新区未达成目标成医药企业汇聚
（三）目标客户群定位
三商务厦市场定位须湘潭高科技园区功定位产业链优势相衔接制定出符合三商务厦市场定位差异化销售策略目标群定位应金桥等开发区甲级商务楼目标群定位二必须强化凸现厦众特征优势找准身卖点锁定准确目标客户群
三商务厦目标客户应客户层面加区分
1整体租售目标群：
● 国型医药企业集团（高科技产业型）
● 国计划投资湘潭高新区科技型企业集团
● ——私营医药代理商
● 医药公司区总部
● 医药公司区营销理中心
● 医药公司研发中心
● 国医药企业集团营销理中心
● 国医药企业集团研发中心
2第二层面目标客户（湖南三医药物流中心产业链配套现代服务机构）
● 商业银行分支机构
● 金融结算服务中心
● 投资咨询服务中心
● 商务服务中心
● 律师审计等事务
● 海关工商商检等服务机构
三营销策略
根述分析三商务厦湘潭高新区唯高品质甲级智化商务楼标志性建筑湘潭高新区长远发展战略审视项目开发具前瞻性意义
客观三商务厦面着金桥甲级商务楼市场开发区质商务楼盘园区质商务楼盘竞争态势时更受湘潭新城区整商务楼市场梯度型结构制约影响必须根园区身产业优势导特点扬长避短理性确定身租售价格定位功定位形象定位目标群定位确定错位竞争策略目标必须强化凸现厦众特征优势找准身卖点锁定准确目标客户群实现三阶段推广营销目标
1营销推广思路：
甲级商务楼市场湘潭区域尚刚起步三商务厦客户市场推广应采取具针性思路：
通政策诱导带动相关医药企业进政府部门相配合湘潭区域定知名度实力客户够接受种具高规划高标准高品质特征高端产品
二造三商务厦三医药物流中心首席商务旗舰医药精英汇聚概念整体形象迅速形成集聚效应
三医药物流中心中国硅谷药谷国型医药厂家集聚三商务厦处湘潭新城区核心带独特区位价值引注目必成湘潭高新区战略中心国医药企业湘潭发展战略制高点具备产生集聚效应素
周边环境整体规划三商务厦设计配套相应扶持政策三商务厦具备国际流高科技企业相匹配元素
三商务厦天然式办公环境代表未高科技企业办公研发环境发展方环境静谧优雅空气然清新十分符合医药科技企业注重追求高生活质量特征
三突破项目房产领域营销推广局限产品差异化原塑造湘潭医药物流功中心湘潭区域标志形象通三商务厦涵进行挖掘塑造强化项目众特色充分展示项目独特价值终目标客层接受样产品
认超出房产领域中心概念通构建台引入相关客群机构等手段实现三商务厦成湘潭高新区功战略中心利湘潭高新区功定位品牌效应作杠杆提升项目价值通市场推广旋涡效应促进项目招商湘潭高新区特征功性台包括：
● 创新台：
湖南三医药物流中心国型医药厂家集聚通医药公司国企业集团研发理机构引入构造创新台
● 研发台：
引入医药物流信息技术电子生物医药行业知名企业建立技术研发台行业中建立项目知名度
● 会展台：
托功会议中心举办层次规模国医学技术会议中心医药行业中领导性位企业新成果发布会起市场推广示范作
● 投资台：
设立投资服务机构俱乐部投资创业者企业政府创造沟通机会促进资技术产品结合
2租售策略
● 分层分片出租模式
整体出租模式相似开发商市场需求层片区分出租租户
优点：
①租金相整体出租高
②风险分散租金相定保证
③物业进行抵押贷款
④整体出租更适合日带租约出售物业设计成产权式商铺
⑤某层营失败时开发商掌握动权进行重新招租
缺点：
①需重视前期商业策划（业态组合功定位市场定位等）
②需设立相应理部门配备关商业专
③业态环环相扣家营失败影响租户营求开发商建立储备租户资源库具备极强招商力
● 分散出租模式
分散出租称零租开发商确定某题功铺位进行招租租期相短般2～5年开发商应帮助租户统办理相关营业执税务登记甚代开具销售发票财务结算等许成功运模式案例数型专业批发市场深圳赛格电子配套市场华强电子世界等
优点：
①租金高开发商收益化
②物业升值空间容易出售表现
③租期短容易改变功调整营
缺点：
① 需设立专业营理公司负责营理
② 需充分重视前期市场定位功定位功定位策划工作
③ 招商力求极高日常营力求高
④ 营风险
● 层（片）散结合出租模式
模式述第2种第3种模式结合确定功采第2种模式引进干力店利力店品牌效应类中店进行招租目前数型购物中心采模式
优点：
① 租户结构项目稳定性提高
② 力店进驻助部分物业设计成产权式铺位容易取销售成功
③利建立完整租户资源库开发商业产项目创造成功运作条件
④开发商创造常性收益
缺点：
①求开发商具备雄厚资金实力
②需设立专业营理公司配备相关商业专
③力店招租力求极高
·外招商策略（具体说明略）
1 通电子邮件特快专递发招商手册吸引外知名医药品牌商家入驻
2参加政府组织外招商活动利政府权威性吸引商家
3意湖南投资商家专门登门拜访寻找合作
·租售联动策略
三医药物流营划定区域功租售
·租代售策略
开发商先铺位租出租客签订35年租约然铺面连租约出售投资者样投资者拥稳定租客承担先期风险种方式起促销作
·买铺送车位策略
针医药物流特殊性购买商铺营者采购买商铺免费赠送车位鼓励营者购买
·赠送停车位营理费策略
项目拥较停车场采免收半年停车费物业理费优惠政策激励营者购买商铺
·理退铺策略
认购期间星期客户想退订金理全额退款客户充分信心
·开盘抽签策略
提前2030天做预告性广告开放日首推30优惠写字楼部认购参观员进行抽签抽中者享受开盘日楼价优惠折扣点
·开盘日优惠策略
价格竞争营销重手段价格始终客户购买关注根素项目开盘时聚集开盘时气促成成交续销售开头实行开盘日优惠日优惠政策开盘期间成交客户均享受折扣优惠3天享受折扣持续三星期开盘日成交客户享受折扣优惠外获赠送窗机空调台
3推广方式
1)国外招商活动
通参加国展会招商团湘潭市政府年组织招商团形式组团前北京天津广州深圳香港等国海城市区进行重点推广
2)国际性区域性医药企业领袖高峰会等型会议参展广告冠名活动
参加影响国际性区域性医药企业领袖高峰会等型会议通参展广告冠名广告礼品广告牌等广告宣传形式提升三医药物流中心品牌
3)新闻发布会
配合项目推广销售三阶段邀请市新闻媒体省新闻媒体发布信息扩三商务厦曝光率
4)线推广
着网络技术突飞猛进鉴更公司业务基网络争事实运高科技网络进行项目推广十分必
透专业商务网站发布三商务厦信息提供线租售服务租售信息查询操作通型专业网站行业协会等方链接提高项目曝光率达资源整合形成互动效应规模效应传播化
新浪网Yahoo中文搜狐网易 房产类：焦点房产 三商务厦园区唯高档5A商务楼网站设置应适应医药高科技企业精英士需求页应设栏目：三商务厦媒体演示园区掠影线租售科技建筑医药精英财富坛友情连接互动活动邀请等板块
5)目标客户市场直接推广
目标客户市场推广工作天横（广东）专业机构成员专业代理完成通专业代理员目标客户直接接触沟通提升项目知名度挖掘潜客户(略)
4三阶段推广整体营销策略营销配合招商活动
()第阶段——形象塑造整盘洽谈阶段（200605~200607）
1营销目标
阶段三商务厦尚处拆迁阶段现实租售条件成熟营销推广树立品牌扩知名度目标通种途径方式宣传三商务厦国际流天然式办公园区处湘潭核心带优良形象快奠定楼盘心目中形象品味档次营销洽谈锁定瞄准整盘客户积累中客户
2营销策略
建立三商务厦身网页通型专业商务网站链接参加影响国际性区域性医药企业领袖峰会等型会议（参展冠广告礼品广告牌等广告形式）房展会（商务楼展示部分）新闻发布会通参加国国外招商团等方式扩三商务厦知名度针目标客户群进行销售宣传洽谈初步积累部分租售意客户资料
(略)
（二） 第二阶段——重点招商阶段（200608~2006010）
1 营销目标
阶段项目工程拆迁已进入收尾期开始外接洽谈项租售条件基位重点招商阶段应利种推广手段力争重点租售象实质性突破
2营销策略
阶段应加营销广告推广力度踪洽谈意客户基础锁定重点客户目标群时开拓新客户群外继续助型国际性会议型医药会展活动房展活动新闻发布会等进步扩项目美誉度达成阶段性销售目标
（三）第三阶段全面招商阶段（200610~200612）
1营销目标
阶段工程项目动工厦租售推广应集中力量优势加全面招商力度前期积累目标客户群基础针国外中客户分层预租售推广全面开展进行全方位深层次招商力争创造租售佳绩
2营销策略
采取揽住重点客户吸引中客户扩营销成果争取击破营销策略通媒体广告营造三商务厦全面热销氛围选择重点参加型国际会议会展活动选择重点抓住目标客户达成全面招商目
四．广告策略
1广告目标
● 第阶段目标——全面树立三商务厦高品质智化商务楼
医药物流商界精英聚集国际流智化办公楼形象定位根湘潭高新区发展战略目标确立湘潭区域标志性建筑市场位引起国外市场广泛关注吸引客户时积累分层租售客户奠定厦全面招商客户群基础
● 第二阶段目标——根三商务厦医药物流商务精英旗舰市场定位湘潭高新区区产业结构布局重点步骤进行广告推广广告诉求重点应形象转形象功两者兼顾厦独特品质突出卖点吸引目标客户租赁购买
● 第三阶段目标——整体广告宣传围绕全面招商继续突出项目众优势 （环境优势功优势产业优势等）客户目标深层次营造热销氛围确保招商工作利进行
2广告策略
● 形象树立阶段——广告宣传制作派发DM外目标客户专业面媒体网络媒体方面流媒体辅根项目形象定位适时进行阶段性新闻媒体炒作时树立项目形象宣传目户外广告
● 重点招商阶段——广告宣传应根重点客户群结合项目楼书制作发放采取软硬结合传播手段时针目标客户群专业媒体辅软文方式强化项目功特征结合项目竣工继续进行深度新闻炒作
● 全面招商阶段——阶段广告宣传应渗透性硬广告软广告辅适增加广告投放数量促进全面招商
3广告题
● 第阶段广告题
高科技医药鸣 物流园智慧交融
国际流智化办公楼
河东新坐标 商务新旗舰
● 第二阶段广告题
开启医药物流商务时代
湘潭坐标建筑
公开租售中
● 第三阶段广告题
湘潭商务旗舰
湘潭国际商务领荣耀落成
顶级医药物流中心展现实力舞台三起成未
五媒体策略
1 媒体目标
● 第阶段媒介目标
阶段项目推广开盘前进行宣传造势迅速提高三商务厦知名度目注重信息范围传播结合财类报纸专业性杂志户外等媒体进行立体正面传播营造强声势扩项目影响引起目标客户群关注
● 第二阶段媒介目标
阶段配合阶段性销售工作信息限度达目标客户群目时注重信息达目标客户群效率加深目标客户群三商务厦印象激发租赁购买欲形成租售市场热点
● 第三阶段媒介目标
阶段全面招商阶段针某目标客户群体注重宣传推广深度力度注重达定目标客户群关注频率直接引导消费行
2 媒介策略
● 第阶段媒介策略
国专业医药类媒体医药类杂志宜采发行量普阅率高受众目标明确众类媒体项目推广信息进行第轮传播进行信息传递辐射强势诉求国际流智化办公楼形象
● 第二阶段媒介策略
阶段项目全面亮相宜采渗透性媒体策略强化媒体针性适增加媒体投放量结合新闻发布会新闻炒作达深化印象目
● 第三阶段媒介策略
阶段全面招商期应进步加强广告渗透力度加强投放针性广泛性专业海外媒体配合少量湘潭流媒体广告投放增强媒体广告项目租售促进力度
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