xx广场营销执行方案
目录
第部分 项目分析
期市场状况
二 项目概况
三 项目定位
第二部分 销售策略
销售总体策略
二 入市时机销售前提
三 销售阶段工作安排
四 销售阶段推货策略
五 销售理
六 核心卖点提炼
第三部分 价格策略
厘定价格相关素
二 价格定位
三 价格策略
四 定价原
五 付款方式折扣控制
六 价格控制
七 回款预估
第四部分 宣传推广策略
广告目标
二 宣传推广策略
三 媒体组合策略
四 推广费预估
第五部分 项目包装
包装总纲
二 基础形象设计
三 营销通路包装
四 卖场形象包装
附件：
媒体投放计划费安排
二价目表
第部分 项目分析
xx市商业产市场现状
（）期xx市商业产市场概况
2003年xx市商业产政府实施房产市场规范化运作加快铁等城市基础设施建设等项利素推动呈现出稳步发展势头售租型商场亮点频现正佳广场维利广场光明广场名盛广场王广场盛贤纺织（布艺）城十甫名等型商业分布市热点区域四面开花年商物业旺呈现派喜景象表现六方面：
1体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）引领潮流
体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）2003年流行商业形态少商物业发展商竞相尝试年风头足商业项目定位SHOPPINGMAII悉目前xx建MAII5天河区正佳广场北京路光明广场名盛广场位奥林匹克体育场旁花花世界白云区百信广场尚未开售花花世界项目推出市场租销售情况较错xx市场接受MAII种类型商业项目xx广场项目实际情况趋势项目定位xx首席社区商业MAII
2专业市场行情涨
xx济持续高速发展加特理位置周边区强产业链支持xx专业市场直商业布局中重环类专业市场表现非常繁荣2003年半年陆续专业市场商铺推出市场销售出租情况相理想鞋业皮具市场金龙盘国际鞋业皮具贸易广场布艺专业市场海印盛贤纺织（布艺）城美容美发专业市场美博城电脑专业市场颐高数码广场等司认专业市场选址十分重年推出专业市场建商业气氛逐渐浓厚方者传统商业街专业市场旧繁荣原
3题商场开发逐渐成趋势
题式商场具体清晰定位鲜明特色加强商户竞争力吸引客户方面独特作商物业发展商喜欢形式2003年底题商场形象推出市场商铺升趋势富力童世界广百玩具城运动前线南天国际明广场xx百利国际婚庆中心百安居等受置业者投资者消费者关注根发展趋势四楼考虑作童题商场项目99车位足支撑型酒楼整商场建议五楼做题餐饮设置西餐厅咖啡馆引进伯顿等
4新开商场引入型名牌商家
型商铺够做旺理位置二聚集气外否提供齐全商品种类顾客实现站式消费正佳广场维利广场品牌商家客户提高档次外消费者享受更购物乐趣新光城市广场招商程中引入家乐福电两商家招商部努力力商家方面已确立美国诺马特超市
5岁末商铺广告投放量激增
2003年11月112月20日36型商场专业市场裙楼商铺区铺xx报纸媒体作广告9－10月份出4中xx市34市外2报纸广告量13337664元9－10月份增加639中市商铺广告量占商铺广告总量99％广告投放量原定500万认考虑接广电房产品牌全国输出需应该增加100万广告投放
组建成全方位市场攻击体系
6投资增长较快整体市场供求总体价格走低
2003年1－9月xx市批准商预售面积达4852方米成交面积4112万方米增长47571147％xx市特八区商铺供应量增呈现出迅猛发展势头受供应量巨影响然2003年前三季度成交量2002年相较幅度增长少2002年供应量目前市场售货量较市场进步消化
时2003年商铺市场供求导致2003年商铺成交价继续滑八区商铺成交均价9810元方米2002年商铺成交价格期幅降2519％受城市规划市政建设等利素影响现天河白云越秀等区商铺销售然保持良市场局面
19982002年全市商铺成交均价表
（单位：万方米）
年份
八 区
十 区
批出量
成交量
批出量
成交量
1998
6478
3887
1999
4808
3672
2000
4577
3586
2001
3035
2961
5112
4497
2002
2345
2753
4444
5782
21243
16859
9556
10279
数源：xx市国土房局xx市房产交易
（二）期xx市商业物业市场发展变化
2003年第三季度广州商铺市场调查分析表
（面积单位：万方米 价格单位：元方米
2003年1－9月
2002年1－9月
增长
全市批准预售商铺面积
中：八区
4852
3677
3288
1789
4757
10553
全市预售商铺成交登记面积
中：八区
4112
2884
3689
1717
11．47％
67．97％
全市预售商铺成交登记均价
中：八区
8246
9810
8742
13113
－567％
－2519％
数源：xx市国土房局xx市房产交易
根关统计数分析调查掌握情况预计未年xx市商业市场趋势：
全市片区商铺走势差较专家预计2004年xx市热点区商铺价格稳中升幅度会太中铁概念商铺市场走势会继续扬商铺市场价格走势会2003年基持略降
销售部项目周边项目做专门调查分析东璟花园首层商铺销售均价50000元米实率80％折合实面积售价60000元米xx广场街铺数量少果首层销售均价35000元米实面积售价70000元米认风险高建议首层建筑面积销售均价28000－30000元米负层建筑面积销售均价13000－15000元米应该较适合
位奥林匹克体育场旁花花世界期推出成较低租金售价xx广场低已引入欧培德建议项目租金适降低首层180－200元米负层100－120元米间
二项目概况
（）项目基济技术指标
类
面积
类
面积
占面积
10000㎡
首层商场面积
2941㎡
总建筑面积
24155㎡
二层商场面积
3582㎡
建筑层数
7层
三层商场面积
3582㎡
负层
3909㎡
四层商场面积
3582㎡
负二层
3909㎡
五层商场面积
2650㎡
建筑高度
23M
车库车位
99
结合项目推广需项目作MAII体量外统宣传口径总建筑面积35000米
（二）xx现时情项目SWOT变化
1项目优势（S）
1)项目紧黄埔道城市干道理位置昭示性强易引起潜客户关注
2)铁5号线区间站紧邻项目扩项目辐射区域
3)条城市交通道享优越城市交通条件倚东西干道黄埔道路公交车途项目周边区域
4)员村二横路区域板块中心生活配套成熟完善
5)周边云集众住宅家酒店娱乐餐饮银行等商务配套邻天河区政府天河公园目前天河区带约20万白领黄埔区济开发区产业工白领9万具巨消费量
6)市场稀缺性唯性
员村二横路xx广场竞争类型档次规模商业广场目前没路边商铺全部零散分布形象差舒适购物环境
xx长年炎热城市段尚全中央空调开发品种齐全商业广场段商场稀缺性xx广场旧城新区特性商业代表城乡商业改造成种优势突出劣势弥补结果商业中心发展利
2项目劣势（W）
1）现时消费力足原居民村民外消费力消费水特高
2)段知名度价值认识提高作xx农村带xx市民区域认时间
3)员村二横路商业规划够完善周边环境乱社会治安较差布局行业选择会定程度限制发展
4)项目太xx市商圈天河城正佳广场
3发展机遇(O)：
1）xx城市建设规划2003年员村周边区四重点市政工程位琶洲xx新国际会展中心铁二号线总站黄洲桥珠江江岸线光亮工程陆续竣工工厂云集环境杂乱xx心目中形象佳员村社区面貌会发生脱胎换骨变化
2）2010年亚运会xx举行天河区作场市政设施建设进步完善
3）员村块已成政府2004年2005年重点开发建设型块出建筑面积达1414万方米规划性质酒店居住商业
4发展威胁(T)：
1）位奥林匹克体育场旁花花世界期推出市场
2）项目附阳光会广场售
3）附社区商铺供应量增加
4）正佳商业广场售
三项目定位评估
（）项目定位
根市场现状项目身特点建议项目定位：
形象定位：xx首席社区MAII
消费定位：生活购物乐园
市场定位：xx社区商铺中暴涨铺
（二）客户定位
项目面投资营两类客户结合项目身物业质素客观市场情况建议项目客户群定位：
1目标市场
项目处位置天河东部员村区域该区域数xx心中商业印象较模糊推广宣传中炒作区域商圈概念项目形象外更围绕项目远划出市场区域时期进行分类推广手法：
2目标客户群定位
l 投资者分析（预计占购买例：55左右）
² 客户类型
第类：济基础雄厚先富起士
1）拥型企业士
2）拥家族生意物业转手出租获利作目投资者
3）济相富裕具丰富积蓄投资置业作保值途士
4）企事业机关高层国家干部
² 购买心理分析
士投资方面丰富验观性较强消费心态旺铺惜掷千金该客户群选购首层街铺铺购铺预算相较百万甚千万等首考虑素商铺位置流量等次考虑价格回报率问题返租回报等促销措施需求太高项目街铺数量该类客户占项目成交客户例算太约占成交客户5％
第二类：济富裕村民
² 客户类型
1）乡村士干部济富裕具丰富积蓄拥相资产物业
2）村民济基础良拥定资产物业
² 购买心理分析
村民着城市发展建设继土出获利甚丰享村政府花红补贴收入稳定具良投资意识较具投资验优质物业会相兴趣约占成交客户20％
第三类：济基础扎实收入丰厚尤指专业士
² 客户类型
1）型企业公司事业单位年收入10万高层理士
2）营商成中型私企老板定营规模体商户
3）南广东创业已取定成外成功士
4）拥较房产现已套现拥相积蓄企事业机关中高层干部
² 购买心理分析
士事加工业零售业金融高新技术企业理等专业性较强工作该类士购铺选择首二层负层商铺部分资金周转力稍低士选择更高楼层该类士投资回报金融意识较强十分关注投资利益点返租回报迫切需求约占成交客户20％
第四类：济基础般较稳定收入定积蓄工薪阶层中型体户
² 客户类型
1）企事业单位担中层理职务中青年生力军
2）事IT保险艺术相关职业等较高收入职业者
3）已原房改房市交易拥较积蓄机关事业单位干部
4）拥定积蓄企事业单位已事单位年职工作士
5）较积蓄体户
6）银行利率偏低寻找新投资者中蓄户
² 购买心理分析
客户资金积累源象前类客户群般丰厚会选购较高楼层面积商铺该类客户注重返租回报商铺总价素次考虑商铺位置客流量等素购铺预算20万左右购买心理会类似选购债券回报率较敏感 约占成交客户10％
市场调研分析员村区域居民xx广场商铺投资例图：
l 营类目标客户分析（预计占购买例：45）
1城市改造道路整改原街铺拆商户约占成交客户25％
2定需购铺营中型商户约占成交客户5％
3开设门市部需固定资产投资取型企业约占成交客户5％
4艺术类士开工作室模特界开服装店咖啡室等约占成交客户10％
² 购买心理
该类客户欲购商铺位置价格付款方式等非常注重
结：项目目标客户员村附带村民(冼村石牌棠东圃车陂黄埔琶洲)广电集团部公务员附居住白领客户熟悉该区域投资意识较浓消化项目重心营销策略应该根类消费心理消费惯文化水消费力制定广告推广计划活动安排销售策略
第二部分 销售策略
销售总体策略
项目作xx首社区MAII作天河东商圈标志性建筑周边景观济带积极影响xx城市建设步伐济强劲发展市民房产投资热情空前高涨尤优质商铺更成备受投资客青睐市场热点项目应势早入市采取快慢策略迅速占领区域市场快实现资金回笼降低发展商投资风险项目建设周期短工程进度快达销售许条件相容易项目快快销销售策略提供利客观条件
总体讲：项目营销操作采相快季节慢相重时段轻相集中策略充分运题（xx首社区MAII）突破市场四媒体（xx日报羊城晚报南方市报信息时报广东卫视珠江电台力度高密度报媒全方位手笔现场包装）撬动市场三核心卖点（百佳天河东商圈铁物业）攻占市场三点利（广电置业会员卡折扣返租奉送回报业）收获市场线营销活动中安排系列力度活动现场销售员效理气成交率取快速高效业绩
二入市时机销售前提
1入市时机选择
良开始成功半入市时机方式握产生销售开局入市时机选择综合考虑方面素：
Ø 项目售时间：通常选择正式预售前1—2月入市宣传推售号码方面项目提前造势方面正式销售积累效客户项目预计8月底开盘
Ø 准备充分入市：入市时必须售楼厅营销广场项目周边环境改造工程形象等外包装方面良形象展示模型楼书展板等销售工具齐备情况入市彰显出项目气势发展商雄厚实力增强客户项目信心
Ø 造势入市：房产市场激烈竞争态势业士公认：造势市场入市前宣传造势形象展示前期销售客户心理具较影响项目入市前必须足够宣传造势够初步建立品牌形象吸引客户关注前期销售作市场铺垫
Ø 销售旺季入市：年10月年5月房产销售周期性旺季中10—12月3—5月销售黄金时段般销售黄金时段推出楼盘较容易快速聚集气销售初期达较高销售率入市时机选择楼盘销售尤关键通销售旺季火热销售气氛实现项目炮响迅速市场扩知名度影响力力促进续销售
Ø 目入市：根发展商资金运作需合理安排营销成投入销售回款进度提高发展商资金利效率
Ø 控制入市：根工程进度价格策略销售导等分期分批节奏市场推出产品避免拥实现均衡序销售目标
Ø 项目作纯商业项目市场运作般招商先行指项目成功招商20－30％情况开始销售核心租户（力店级品牌）入驻带动销售项目销售操作思路通核心租户层负层区域安置相位置较差单位通品牌商家入驻变成相较佳位置带动负层销售利完成价格初步拉升综合素根项目运作求建议项目：
排号认筹期定2004年8月18日正式解筹期暂定2004年9月11日
2部认购前提条件
Ø 售楼厅装修完毕
Ø 建筑模型已完成
Ø 完成必销售文件（销售百问销售面积房号表认购登记卡付款方式客户登记表等）
Ø 销售员已完成岗培训
Ø 已完成销售员工服名片制作
Ø 完成必宣传资料（楼书户型单张折页）
Ø 宣传铺垫（户外广告报纸软文广告）
Ø 楼体包装（工程网包装广告喷绘包装）
Ø 工作员位（保安保洁财务）
3正式开盘销售前提条件
（1）取预售许证
（2）现场包装
Ø 楼通道施工装修完毕
Ø 现场气氛营造完成（导示系统道旗绿化背景音乐安装完毕等）
（3）资料
Ø 智化标准配套设施交楼标准提前落实
Ø 揭银行提前落实
Ø 物公司提前落实
Ø 价格表付款方式
Ø 完成必销售文件（认购合定金通知书购楼须知揭须知预售合）
（4）销售员
Ø 开盘前培训
Ø 前期重点客户进行回访知会开盘优惠信息
（5）宣传准备
Ø 报纸广告准备完毕提前预订版面
Ø 开盘活动安排（时间点邀请领导新闻媒体新闻通稿活动事宜等）
Ø 礼仪礼品准备
三销售阶段工作安排
整销售程中司销售分四阶段：
吸筹期
尾盘清理期
持续销售期
解筹强销期
728－817 818－930 101－1115 1116－1231
开盘前节点安排：
第次广告出街 部登记 正式认筹 解筹 开盘
728 88 818 911 919
四销售阶段工作安排
1吸筹期（2004年7月28日8月17日）
l 利软性广告宣传造势吸引目标客户群关注
l 商铺推出部分单位进行市场初探视市场反映情况加推
l 考核客户项目初步认知
l 价格初探作步价格调整
2解筹强销期
l 完成项目认知市场价格初探进行微调进入公开发售阶段
l 分楼层区域加推单位提升销售均价
l 利类媒体组合推广销售推高潮
l 访客户进行分析挖掘项目客源进步调整定位
2004年8月17日前完成部分商铺部认购收取诚意认购金掀起商业销售热潮启动商铺认筹登记解筹日分批量推出严格理销控
Ø 放号方式
外公布价格销售员放号段致均价客户作介绍前10 天然放号形式全部盘量推市场根日销售员报意房号进行统计分析观测市场购买倾价格承受情况解筹前销控提供市场销控放号方式作引导性吸筹期间放号均采收筹金予定折扣政策
Ø 解筹方案
筛配筹放号码序排队订房方式进行解筹（详细方案日提供）解筹采促销性销控方式强力目标销售理推广活动着力解决销售速度时解决尾盘问题
l 解筹时暨定推货方式先进行解筹视解筹情况加推街铺位置铺 位采取销控措施
l 解筹结合入驻品牌商家情况位置相理想价格太高铺位进行销售
l 尾盘期采取折扣客户感定优惠
3持续销售期
l 定推货节奏进步提升销售均价
l 举行类现场促销活动刺激市场
l 充分利良工程形象销售推第二次高潮
l 通老客户口碑效应挖掘新客户
l 片区幅射开发目标客户
4尾盘清理期
l 该阶段发展商回收利润阶段快速销售消化剩余单位回笼资金
l 结合销售均价客户定优惠折扣等
l 充分利现楼形象加速客户成交
l 充分利招商情况刺激购买
五销售理
1 理架构
针整项目销售组织工作司采项目理负责制项目理负责发展商进行日常销售工作协调接销售员负责具体销售工作
项目组员配置：
项目理：1发展商接负责销售员理发展商进行日常销售工作接
策划理：1监控项目整体营销策略制定实施阶段营销策略
持行策划：1负责日常资讯统计分析具体案执行
招商理：1发展商接负责招商计划制定实施
销售理：1发展商接负责现场理市场反馈时提供策略建议
销售员：6－8
2 现场理控制
l 2004年7月中旬销售员进入售楼处做岗前准备
l 周项目组连发展商举行周例会通报周销售情况目前急需发展商解决问题
l 时制作门客户统计分析广告效果测试分析周结月结形式发展商提交
l 日书面形式发展商汇报销售情况
l 定期发展商提交例会纪销售周结月结年度总结
l 月定期销售员沟通时分析市场变化相应调整销售策略分月季度提交宣传推广计划书
3销售组织形式：
1）员配备：实施全员销售海战术采累积控制
2）延长销售时间：分两班根商业特点实施9：00——20：00两班倒制度吸筹解筹根实际情况安排抓客项目处商业旺流量较尤晚活动周边流量较中乏项目潜客户（特中老年投资者）建议项目晚适延长营业时间（周边商业中心营业时间步）充分挖掘利部分客户资源
3）男女半：销售员性例建议男女半适应市场项目特征加强职业形象化信度
6项目核心卖点：
项目十价值坐标
xx首席社区MALL商业模式集名店超市美食广场综合体完善功组合充分满足周边居民消费站式购物中心休闲观光购物饮食功社区商业提升繁荣基石
二xx广场市政百亿资金交通改造中成新天河中轴线中铁5号线兴建xx广场距离成铁员村站仅百米遥2010年铁开通带超100万流员村二横路拓宽40米宽城市干道直通江边国际会展中心江道花城道全线贯通员村成珠江新城CBD中央商务区黄金通道商业影响直接覆盖整天河东商圈政府支持仅促成员村建设带强流商机长远发展提供信誉保障
三xx广场天河东商贸核心员村商业腹天河东重心中心整片区商业凝聚点商圈汇聚处整商场成真正聚宝盆具四十年商业沉淀员村商业街财气汇聚二十万原居民已形成固消费模式着断开发xx广场钻石核心位更加突出样板商业街改造物业价值凸现员村二横路建成天河商业样板街目前租金已高达350－400元方米升值潜力巨
四xx广场员村样板商业街改造物业升值员村二横路建成天河商业样板街目前租金已高达350－400元方米升值潜力巨xx广场商铺北京路改造样价值全面幅彪升
五xx广场位天河未居住中心钱景片光明员村块已成政府2004年2005年重点开发建设块xx市东进南拓战略东进轴南拓轴交汇点拟规划成类似香港太古城居住中心提供配套琶洲国际会展功钱景光明
六零售巨头齐赚钱国际知名零售巨头美国诺马特超市旗舰店强势进驻重拳造天河东商业升级版天河东商业片区注入商业活力诺马特超强营力影响力商场带强劲流提升商铺升值空间投资xx广场诺马特起赚钱
七xx广场业提供超值服务——高效率低成统推广促销运作助商业专家组成商场运营公司成熟商业理运作验发达资讯网络台享长期营推广提供统促销推介统纳入VIP客户网络降低推广费仅提升维护品牌形象进步提升商铺营价值客户节约推广费保证营旺场真正贴心客户服务
八xx广场聘请国际化商业专家商铺作精心规划分割专家商铺整体分割规划间隔成11106方米易投资易出租商铺交通规划道27米辅道2米专业流导设计便组织商业流根首层街铺三面街特点超市名店城带庞双重流商铺保值升值注入强信心保证
九广电房产实力承诺长远保障2005年元月开业广电三明产强势联合利强加盟商咨询网络台充分保障投资营业利益仅首层黄金旺铺定位名店城提供千家潮流品牌加盟商资讯网络台实力保证2005年元月盛开业
十实力集团持续营开发物业升值保证销售铺位数量占20％发展商持部分物业专门成立商业营公司进行营运理良营效益保障物业保值增值
第四部分 价格策略
厘定价格相关素
价格物业品质目标客户市场状况等方面着密切关系项目厘定价格时首考虑素体现方面：
l 整体济环境
l 市场供求状况
l 物业身客观条件：理位置质素建筑进度
l 目标客户价格接受程度价值取
l 宣传推广否理想
二价格定位
1楼层定价基数说明
xx广场楼层价格(租金售价)首层作基数定楼层系数楼层系数参xx市项目基情况营范围类似商场销售成功案例(重点选择万国广场中旅商业城名汇厦)楼层系数结合xx广场具体情况出
万国广场：
楼层
建筑面积均价(万元m2)
实率
套面积均价(万元m2)
楼层系数
负层
20
50
40
033
层
55
45
122
1
二层
30
50
60
049
三层
售家乐福
75
四层
售家乐福
75
五层
16
45
35
029
中旅商业城：
楼层
建筑面积均价(万元m2)
实率
套面积均价(万元m2)
楼层系数
负二层
40
50
80
044
负层
层
80
45
180
1
二层
60
50
120
066
三层
50
50
100
055
四层
40
50
80
044
名汇厦：
楼层
建筑面积均价(万元m2)
实率
套面积均价(万元m2)
楼层系数
负层
38
50
76
045
层
85
50
170
1
二层
60
50
120
070
三层
48
50
96
056
四层
35
50
70
040
五层
30
50
60
035
2员村区域商铺租金调查
目前员村二横路具备项目类似项目参考租金二横路中低档次成规模店铺作基准项目租金标准具定提升空间根目前员村二横路段租金价值保守租金反推售价方法项目存销售价格进行估算
通员村周边商铺调查员村二横路160商铺员村新村商业市场130商铺员村新街110员村西街100黄埔道翠湖区政府段员村横路调查租金情况表：
租价
二横路
员村新街
三横路
员村西街
黄埔道
横路
街铺
250—370
150—300
80—100
40—100
60—160
60—80
街铺
90—110
25—30
60—80
备注
顶手费3万
建材市场租价
目前员村二横路街铺建筑面积均价320元㎡实率90计算套面积租价356元㎡租金价格参考标准进行估算充分考虑市场销售风险素出项目市场租赁保守价格首层套面积租金220元㎡ 建筑面积440元㎡
3xx广场楼层系数说明
xx广场楼层系数说明：
负层楼层系数055考虑负层首层作市名店城整体营二三层作超市出售情况参名汇厦二层楼层系数（070）中旅商业城二层楼层系数（066）出
二层楼层系数055三层楼层系数050根般商业项目二层楼层系数(04907)三层楼层系数(055056)适调低楼层系数
四层楼层系数040参名汇厦四层楼层系数（040）中旅商业城四层（044）出
五层楼层系数025考虑五层作餐饮参名汇厦五层楼层系数（035）万国广场五层楼层系数（029）出
xx广场楼层系数
楼层
建筑面积均价(万元m2)
实率
楼层系数
负层
033—045
45
055
层
1
50
1
四层
040044
50％
0．4
五层
029035
60
0．25
xx广场楼层租金预测表
楼层
实率
楼层系数
建筑面积均价(元m2)
套面积均价(万 套均价（元m2)
负层
45
055
120
267
层
50
1
220
440
四层
50％
040
88
176
五层
60％
025
55
92
4定价指导原：
项目项目间会身质素存价格差异项目部会单位具体情况存定价差异商业项目差异存唯导素流影响铺位价值发现判断首先分析流流：铺位未营格局中面更流必然拥更商业机会商业价值必然高般铺位位置吸引流意味着区域商业价值相较低定价时相应铺位价格会相应拉低
商业项目价格差异通层差位置差出入口影响差街深度差街面宽差空面差反映具体项目目营式商铺定位面积分割相较跨度投资者购买商铺营机会较目前铺位面布局未营格局综合考虑影响项目价格素位置差出入口影响差街深度差街面宽差空面差等商业项目定价参考素
司根市场状况发展商开发成获利求确定项目商铺目标均价初步定首层28000元－30000米负层13000－15000元米四层11000元－12000米五层7000元－7500米销售中根市场反应情况进行调整
5项目均价推算
商铺价格否合理始终影响买家做出选择关键素制订价格策略目区分区品质竞争产品形成差异化达单边收益化取决预期工程形象价格定位理念项目周边期售售物业相集中易形成价格竞争项目价格定位理念：
致力确立物超值性价优势等区域质素等质素价位等价位创新
xx广场楼层售价表：(9回报计)
楼层
实率
建筑面积售价(元m2)
套面积售价(元m2)
楼层系数
负层
45
15000
33333
043
层
50
29000
58000
1
四层
50
12000
24000
040
五层
60
7500
12500
025
三价格策略
项目进行部认购时楼体形象未成形利展示状态项目定价应考虑前期略低低价入市吸引市场聚集气时期项目升值提升预留空间建议项目价格策略低价入市逐级加价初期中价格高姿态吸引市场关注身品质获市场追捧逐级加价调价采折扣变化提高单价策略（部认购期采降低折扣销售期采提高单价方式）终实现目标均价详见附件价目表
四付款方式折扣控制
项目目标客户投资客应充分考虑资金周转需建议发展商量争取揭银行提供更具灵活付款方式降低首期月供压力根少数客户特殊情况提供建筑分期付款首期款分期付款方式客户付款方式具更灵活性
种付款方式销售折扣应根销售时期具体情况进行调整部认购期工程形象理想客户犹豫观心态较浓折扣放低2吸引客户早落定公开发售期买家聚集气旺盛工程形象日益良利形势折扣进行调刺期尾盘期剩余单位客户选择余次放低折扣1刺激客户成交快消化剩余尾盘实现利润
l 付款折扣方案
作投资性项目消费群体基投资者家组成普遍资金调配敏感度较强投资意识强烈必须提供更具灵活性付款方式客户减少资金压力实现快速销售目建议采取缩付款方式间折扣客户然引导选择银行揭付款方式降低客户付款资金压力方面利优惠付款办法进步降低首付压力
正常折扣方式
付款方式
折扣
例
说明
次性付款
095
10
首期5成月付清全款
揭付款
097
90
首期5成余款银行揭
综合折扣
0968
l 折扣方案
销售程中需面积成交预留定折扣空间量优惠必须保证项目终价格实现必须优惠价格计算：
1 购买200米享受2％优惠（预计占10％） 约015％
2 意面积足200米客户点1（占90）约09％
3 果认筹量1000成交率20％约优惠3％
4 项目理灵活掌握1％优惠预测性费等
总体折扣913（968－505）商铺价目表均价91折倒推应达31868元m2保证首层实收均价29000元m2负层实收15000倒推应达16483元m2四层实收12200元m2倒推应达13407元m
2五层实收10000元m2倒推应达10989元m2
控制方式保证发展商项目理掌握2~4额外折扣幅度
六价格控制
销售阶段聚集气保持销售利进行建议分阶段安排价目表销售阶段进行步骤阶段价格控制部认购期吸引气建议采取低等价入市阶段认购客户享受折扣优惠外享受价目表3~4额外降价优惠公开发售成交客户价额外优惠期着项目工程形象知名度等越越利价目表价格成交目表进行稳步拉升整体实收均价达目标值尾盘期针少量滞销单位采取额外优惠1~2手段刺激客户成交销售阶段价格控制例：
七回款预估
1总体推货节奏握
推货节奏握原：
方面根市场需求变化控制快慢节奏方面根销售成绩坏灵活制定策略 准确掌握市场需求关系降低项目销售风险
2敝司项目推货节奏两方案建议
果项目开始全推首层会快卖完负层销售会问题果开始全推负层销售出现停滞风险相针xx市百信广场蓝色快线万国广场阳光会广场推货情况设计两套推货方式
方案
负层
首层
第批
1031－10331067－10791020－10301062－10661092－11021103－1122
首层调价首层中间铺部分街铺68间初探市场
第二批
F00101F3839F5165F109119F135153F155173
1001－1018
首层靓铺16间负层中等较差位置铺位69间合85间
第三批
F100108F6986
F028037F120133
1035－1061
首层16间较差负层铺位46间合62间
第四批
四层五层
6232米
（推货数量未包括麦劳面积）
推货：
l 首先出68套均价29000元米入市做市场试探较易操作视情况加推
l 第二批排队情况解筹推出首层负层鉴市场认首层商铺市场情况作出安排易实现开门红二容易争铺位情况拉升价格三考虑客户济力差次齐实现成交销售时候会采暗推手法知觉负层铺位消化
l 第三批前批热销势头推出首层负层铺位市场热烈认购情况价差方式拉动销售
l 第四批推出四层五层推出类单位热销稳销售情况容易次销售推高峰铺位易拉升价格销售安全性保障
方案二：
负层
首层
第批
F13515F155165
F16617F109119
F7183
103110331067107910201030
10161018
负层中等铺49间首层部分街铺较铺28间77
第二批
F08508F100108
F069070F122133
1080109110921102
1103112210351058
首层中等较差52负层铺位23间合75间
第三批
F001019F028039
F050065
10011015
10591066
铺王靓20间负层差43间合63间
第四批
四层五层
(3582+2650)6232米
（推货数量未包括麦劳面积）
推货：
l 第批首层负层时铺位推出初探市场
l 第二批排队情况解筹推出首层部分街铺首层铺负层中等铺鉴必须实现开门红目缺点首层铺位早面货价格拉升少基础支持
l 第三批推首层负层差铺位差价基价差易拉升价格
l 第四批
3销售预测
资金回收预估：
方案
批
二批
三批
四批
负
面积：195335
销售率：80
销售额：2344万元
面积：125868
销售率：100
销售额：2517万元
四层面积：3582
销售率：40
销售额：1719万元
首层
面积：171518
销售率95
销售额4725万元
面积：76458
销售率：100％
销售额：2217万
面积：46522
销售率：80
销售额：1079万元
五层面积：2650
销售率：10
销售额：199万
计
4725
4561
3596
1918
总汇
14800万元
方案二
批
二批
三批
四批
负
面积11036
销售率90
销售额1655万元
面积64053
销售率100
销售额961万元
面积146356
销售率80
销售额1756万元
四层面积：3582
销售率：40
销售额：1719万元
首层
面积79534
销售率90
销售额万元2076
面积131598
销售率100
销售额3816万元
面积83646
销售率90
销售额2183万元
五层面积：2650
销售率：10
销售额：199万
3731
4777
3939
1918
总汇
14365万元
方案
优点1首层推货易产生销售高潮2铺位搭配较均衡便销售控制3便价格拉升4资金回笼迅速
缺点：第三批负层较差铺位较会滞销情况果屈臣氏提前确定部分差单位变成较佳单位价格拉升
方案二
优点：1销售较稳2次货量搭配较均风险较低3铺王殿易销售高潮
缺点：1第三批推出货量位置价格较难拉升
结：综合两种推货方式建议采第种价格拉升结合入驻级品牌力店选定区域进行价格制定招商情况影响较终价格制定级品牌入驻区域相关系
第四部分 宣传推广策略
广告目标
正确锁定项目目标受众根该群体消费特点通效广告诉求树立项目竞争中佳形象赢更高概念附加值目标受众心中形成独特唯概念支撑竞争实力
二 阶段推售计划
根项目工程进度预计结合项目推广需敝司初步制定项目推广时间表制定阶段推售计划：
阶段
第阶段
第二阶段
第三阶段
第四阶段
时间
2004年7月~2004年8月
2004年9月~10月
2004年11月~12月
2005年1月~2月
推广重点
1 区域商圈
2 项目形象
3 发展商形象
4 项目招商
公开发售
发售+招商
发售+招商+开业
推广阶段安排
时间
7－8月
9－10月
11－12月
广告操作
炒作员村商圈带出xx广场
1 炒作发展商品牌
2 炒作项目制造悬念
3 力商家正式签约
1展开招商推广
2优惠信息热卖情况攻击市场
推货安排
接受销售招商登记
接受销售暂停招商登记
1 全面招商
2 接受销售登记
媒体
组合
南方市报信息时报缮稿炒作
南方市报信息时报硬广
炒作xx日报形象硬广时攻
南方市报信息时报缮稿硬广辅城市声珠江济台
媒体配合
羊城晚报信息时报粤港信息报等
1第阶段推广计划（2004年7月~2004年8月）
1）推广思路
项目工程进度阶段期间未达销售求战略角度考虑该阶段属基础时期正式发售做项筹备工作推广铺垫项目广知情况前期宣传推广侧重提高项目知名度炒作项目区域商业价值时通xx广场——xx首席社区MALL概念百佳超市签约新闻发布会导入项目基情况前期告知性宣传10月份开始逐渐加宣传力度1月份达第高潮通报纸软文宣传新闻炒作户外广告现场工包装等方式力争员村区项目知名度达60左右
推广重点：
v 炒作天河东——员村板块商圈价值
v 介绍项目基情况整体定位
v 发展商品牌推广实力介绍
v 力商家签约发布招商信息
宣传题：xx广场——xx首席社区MALL
l 炒作区域商圈
区域口集中商业氛围良着质素生活求断提高现区域商业状况已明显满足需产生新需求通炒作区域商圈正确认识员村商圈天河东部财富腹天河商业发展重商圈xx商业财富金矿商业投资良机遇通沸扬炒作区域商圈引起xx投资者商家广泛关注重新审度员村商圈商业价值产生购买兴趣
l 做项目形象包装推广
先行制作项目系列形象物料现场包装户外广告便项目提早进行形象渗透良项目形象先期认知引发项想象兴趣通广泛宣传达蓄水作
l 炒作发展商品牌
项目发展商实力雄厚开发验丰富市场印象较低调项目目标客户更信心必加强发展商形象宣传发展商进行系列包装炒作发展商品牌市场更认识发展商发展商建立良信心利未项目推广
l 展开项目招商推广
验商家投资者深知良商业营决定项目持续发展根招商良前提投资者项目建立投资信心先建立投资者项目未营信心样营信心带动投资信心助投资者增强投资意欲外项目工程进度年未满足销售籍时机重招商推广充分招商时间项目正式发售未营提前做准备
2）公关活动
公关活动目加强项目形象宣传提升项目知名度影响力推动项目销售气氛起明确目通方式手段展开公关活动具体建议：
活动：
活动题：广电部职工投资推介会
活动时间：8月13日
活动点：华颖花园球场
具体容：
1 提前广电部刊物发出8月13日集团广电房产办公室召开投资推介会
2 专家讲课发出部购买优先选铺信息
目作：
1 做市场价格初探时控制
2 消化部分正式认筹做准备
活动二：
活动题：百佳签约仪式暨型招商推广会
活动时间：8月10日
活动点：五星级酒店国际会议厅举行
活动形式：新闻发布会+助酒会
具体容：
1 项目推介
2 力商家推介
3 媒体采访
4 签约仪式举行
5 型招商洽谈
6 酒会答谢
目作：
1 通型新闻发布会公开宣布力商家强强联合
2 握百佳进行系列炒作引导市场关注
3 次招商会推广时招商辅
4 营造气氛促进商家友谊
5 广泛搜集商家信息资源
6 商家进行摸底
3）招商推广
招商方式：
1 型招商会（活动）
2 现场售楼部招商
招商范围：1层1层4层5层
招商象：
1 型品牌商家
2 中型品牌商家
3 体营者
招商策略：
l 首层首年75折次年85折第三年95折
l 负层首年7折次年8折第三年95折
l 装修期间（规定时间）免租金
招商广告操作：
时间
7月第四周
8月中
第周
第二周
第三周
广告
力商家正式进驻项目
1 麦劳气店入驻
2 项目接受招商预约
3 发布型招商会
型招商会隆重召开
项目持续公开招商
媒介组合
南方市报信息时报xx日报缮稿炒作形象硬稿辅
南方市报信息时报xx日报硬广缮稿辅城市声珠江济台作配合
注：接商圈炒作连续性必须题材炒作项目继续炒热：百佳方方麦劳方方项目炒作题材力店快确定严重影响步推广进影响整项目销售招商工作
2第二阶段推售计划（2004年9月中旬~10月底）
1）推售思路
项目知名度定基础条件阶段重点项目具体情况进行系列宣传xx首席社区MALL概念演绎市财富运动天河东商圈员村板块政策支持项目定位段商业价值功分布发展商品牌实力级力店进驻投资回报……进行公开发售前宣传
推广重点：
v 塑造项目品牌形象
v 传递销售招商信息
v xx广场——xx首席社区MALL概念演绎
v 商圈价值
v 项目卖点分析
v 投资收益分析
v 功定位
v 部认购造势
宣传题：xx广场——天河东财富新商机
该阶段项目正式公开发售期项目推广关键时期必须集中优势资源种效手段促项目公开发售成功
l 完成项目整体包装
确定系列项目包装认筹前落实完成未正式推广项目前提前市场接收项目信息良形象迎接市场关注公开发售前正式推广做铺垫准备整体包装包括户外广告现场包装项目宣传物料等
l 制定完善广告宣传计划立体炒作项目
预计公开发售时间8月18制定公开发售广告计划般提前月实施约7月旬全面进行广告投放前应非硬性广告类媒体进行新闻报道公开发售设定约1月公开发售续销期时间延8月中旬期间通报纸电台等媒体手段立体炒作项目浩声势奠定项目市场位影响甚震撼xx房产界xx商界更项目持续热销良基础
l 塑造商业概念构建项目品牌
作型商业项目全新推广应量身订造具良塑造商业概念线穿插项目推广始终围绕运种手段进行包装炒作演绎达构建项目品牌魔方发放强磁场效应作力推动项目销售
l 整合列举系列硬件软件容形成指标
现代化商业项目运作必然会系列硬件软件指标作现代化专业化规范化方发展项目更应明确硬件软件项具体容形成商业化运作指标公告市场予市场投资者商家信心
2）推广题
l 题形象
第题：xx首席社区MALL
第二题：东部掘金
题阐释：
第题前文已阐释
第二题第题补充演绎表示项目位置东部金矿东部该题类似买铺然买北京路具异曲工效简洁口语广告引发投资者商家形成新投资思维
l 商业概念
概念：市财富运动（英文缩写作表现）
概念阐释：
良概念诞生炒作会项目增加附加值时会推广程系统连贯操作会市场印象更深刻更易区分类型项目脱颖出
1） 市财富运动直白理解财富相关联
2） 包容种财富演绎手法广告宣传公关活动等
3） 发进步解该概念发放磁场效应
演绎设想：
1科学财富相结合相类
表现形式：选取熟悉西方科学家典理融洽演绎
例：哥伦布发现新陆——项目财富新陆
牛顿发现万引力——项目发放万引力财富磁吸效应
达尔文发现进化——项目社区MALL商业进化
2题相结合演绎
通前期科学家出现表现时夸张发挥：东部掘金达煽情作
3扩科学财富关系
科学创造财富——带出成功士发迹程赚钱秘笈
科学运财富——运科学方法财富增值投资
科学享受财富——科学创造财富科学运财富终科学享受财富
3）推货节奏
1推货节奏快慢视市场需求定予市场投资者供应求货源紧俏感觉实现快速成交实质准备充足供货需准确掌握市场需求脉膊灵活调节推货节奏
l 销售方式促销策略
1 先先选认筹方式公开发售
（见附件销售策略中认筹方案）
2 排队优惠方式：
数量
优惠方式
前1~300名
3％
前301~600名
2％
601
1％
3 公开发售天9月份优惠方式：
购铺额外99折暗操98折
4）返租方式
建议全部商铺实行统返租统理统营（5层商铺外）
返租期：三年
返租楼层：楼层统返租年限
返租方式建议：
1 次性返第年租金年返租率9
2 第二三年季返返租率9
3 三年返租率合计27
5)公关活动
活动：
活动题：齐参市财富运动
活动时间：公开发售前天9月8日午10：00
活动点：现场
活动形式：现场题show
邀请明星：
具财神形象明星薛家燕等
活动容：类型具质素表演活动
目作：
1） 公开发售造势
2） 错开公开发售时间避免影响
3） 促进签客户数量增加
活动二：
活动题：业答谢酒会
活动时间：9月中旬
活动点：具档次酒楼酒店
活动形式：餐饮+表演
活动容：
1） 公开答谢业支持
2） 推介业介绍奖
3） 餐饮交流
目作：
1） 促进业交流展示发展商诚意
2） 推动业介绍新客户促进项目销售
3．第三阶段推售计划（2004年9月~10月）
1）推售思路
承接前期推广思路作出细化演绎阶段项目全面展现强阵容进行演绎奠定市场位形象阶段应承接前期题思路方改变前提作出细化演绎项目品牌形象持续加巩固
推广重点：
v 公开发售成交火爆
v 促销信息
宣传题：xx广场——东部财富盛夏游
媒体选择：
南方市报信息时报xx日报硬性广告配合软文缮稿电视广告树立项目形象通定量户外公关活动资料派发（宣传单张xx广场月刊）巩固销售业绩时拉动前阶段观投资客户
l 改变推广战术
方面收缩阶段第目标市场投入资源保证定推广力度方面扩天河区外推广区域黄埔区东山区挖掘潜购买力
l 追踪已客户资源扩成交
通第阶段推广已积累相数量潜买家阶段应加强滤该批尚未成交购买力资源外已成交客户应采取奖励措施鼓励介绍新客户形成滚雪球效应
l 部分滞销商铺加促销力度
阶段战役阶段前期销售产生定数量滞销商铺加快项目整体销售应增加该批滞销商铺优惠措施衡项目销售匀速发发展
l 增加招商推广力度
阶段销售推广操作淡化招商阶段增加推广力度达招商推动销售招商销售齐头进双喜局面
l 销售方式
常规方式进行销售招商
2推广题
9月题：西部牛仔东部掘金
题阐释：
通广知西部牛仔东部掘金广告表现寓意鲜明幽默诙谐形象化引导关注东部投资东部项目延续演绎阶段题思路
10月题：10月东部财富盛会
题阐释：
继续深化东部财富10月份秋季收获季节产生鸣
3促销策略
l 折扣优惠
促销期会间购铺98折暗操99折
非销期会期间99折暗操99折
部分滞销单位视情况建议额外95~97折
l 返租方式
继续执行前期定返租方式
l 旅游抽奖
9－10月期间购铺均获旅游抽奖具体方式：
成交商铺价格
获抽奖票数
30万
1票
31~50万
2票
51~80万
3票
81万
4票
公开抽奖时间：10月份周日
旅游奖项：等奖 新马泰7天游 10名
（注：名中奖者带1名家属游）
4公关活动
活动
活动题：世界商业展
活动时间：10月
活动点：现场
活动形式：图片+电视片
具体容：
1 选取世界商业发达国家城市美国日韩国马西亚等国家商业城市作展示
2 相册图片电视片展示
目作：
1 加深投资者商业认识理解
2 增强投资者投资欲
活动二
活动题：东南亚盛夏游
活动时间：10月8日午
活动点：现场
形式容：现场show+抽奖
目作：
l 促进销售
l 活跃现场气氛
l 增加客户回头率
4．第四阶段推售计划(2004年1112月)
1）推售思路 全力促销尾盘
推广重点：
v 开业信息
v 招商信息
公关活动：
开业盛典齐欢乐
早开业前消化剩货
商铺销售适宜期铺交易作型商业项目新张开业会渡段时期进入兴旺阶段商业气氛较淡影响投资者信心利商铺销售应项目开业前量消化剩货时回笼资金降低风险
2）招商进入刺阶段
2005年1月份正式开业2004年11月份进入刺阶段应加快加强项目招商
3）公告开业盛典
2005年1月份正式开业作利进行宣传推广予市场工程信心予投资者商家压力促加快成交
4）推货策略
1 推售剩货
2 招商步开展刺
5）销售方式
常规方式进行销售招商
6）推广题
开业限量靓铺压轴奉献
题阐释：开业作引子带出优质商铺市场正视予市场投资者压力握机会会走宝
l 返租方式
继续执行前期定返租方式
l 招商优惠
获赠1月租金1月理费
8）公关活动
活动题：开业盛典齐欢乐
活动时间：开业时间相
活动点：现场
活动形式：现场show
目作：
1 促进气氛开业造势
2 带动销售
四媒体组合策略
阶段媒体组合：
第阶段
第二阶段
第三阶段
第四阶段
时间
2004年7月~2004年8月17
2004年8月18~9月19
2004年9月20~10月31
2004年11月~12月
宣传题
xx广场——xx首席社区MALL
xx广场——天河东财富新商机
xx广场——东部财富寻宝游
xx广场——员村新景点
宣传重点
v xx首席社区MALL概念演绎
v 炒作天河东——员村板块商圈价值
v 介绍项目基情况整体定位
v 发展商品牌推广实力介绍
v 百佳签约发布招商信息
v 塑造项目品牌形象
v 传递销售招商信息
v xx首席社区MALL概念演绎
v 商圈价值
v 项目卖点分析
v 投资收益分析
v 功定位
v 部认购造势
v 公开发售成交火爆
v 促销信息
v 招商信息
v 开业信息
v 招商信息
公关活动
1xx社区商业研讨会
2百佳签约仪式暨型招商推广会
1齐参市财富运动
2开盘show
3业答谢酒会
1世界商业展
2东南亚盛夏游
1开业盛典齐欢乐
媒体选择
媒体： 南方市报信息时报xx日报
辅助媒体：中国房产报
珠江济电台城市声
现场包装
南方市报信息时报篇幅概念炒作xx日报硬性广告配合媒体软文广电集团报现场包装员村天河区域性巡回展示免费楼车定资料派发
xx日报南方市报硬性广告配合软文缮稿电视广告树立项目形象单张派发巩固销售业绩
xx日报
南方市报
羊城晚报
xx广场月刊
广电集团报
南方日报
五媒体投放计划费（见附件）
媒体投放销售资金回笼示意图
广告投放分析预计项目投放销售走势：
第五部分 项目包装
包装总纲
项目包装包括基础系统设计应系统宣传物料设计三部分中应系统包括营销通路包装办公事务应系统项目定位xx首席社区MAII项目包装中量体现定位涵通项目色彩形式文字图片展示等方面性化设计客户强烈感受项目品质现代商业气息达宣传项目促进销售目终提升发展商品牌形象
建议项目总体包装应采充分体现缤纷阳光富时代感色调表现手法中高档商业物业形象带客户客户产生价值认感
（）基础系统设计
1基础系统设计包括容：
l LOGO设计（中英文标志）
l 中英文标准字体设计
l 标准色彩规划延展
l LOGO中英文标准字体标准组合
l 辅助图形象征图形（吉祥物）
项目基础形象设计应时尚阳光富时代感升发展联想
2营销通路包装
营销通路指引导客户进入营销现场路径包括通路组织盘包装
商业物业言交通畅达性影响客户购买重素良通路组织项目利销售制胜法宝项目处员村二横路昭示性强车行回路畅尤南北客户流部分客户项目目标客户重源方
l 盘包装
盘作目标客户行关注方项目宣传济直接媒体吸引注意力营造卖场氛围项目处二横路重点包装方位项目块东北侧
包括方面：
l 道路组织
l 工围墙
l 户外导示牌
l 道旗
l 条幅喷绘昭示布
3卖场形象包装
卖场作销售场选择区域便达便展示两部分组成：售楼处停车场项目销售中心住宅公造成两间代理公司销售员难免工作协调现卖销售中心住宅格局设计区分商铺住宅区整销售中心23部分重新包装型玻璃应布置入驻商家广告喷绘先施FREEBIRD麦劳等
功分布包括：
l 模型展示区
l 接中心
l 资料索取台（架）
l 洽谈区
l 音放送区
l 签约区
l 销售职房
l 员工更衣室储物间
l 卫生间
售楼处导示展板系列
售楼处导示包括销售现场外标识区域标识牌展板介绍项目区域配套交通项目设计园林介绍景观介绍等
4形象宣传包装
包括办公事务系统宣传资料礼品等
办公事务系统：包括项目资料袋置业计划书部认购书定纸等物品设计形式项目整体VI相统
宣传物料：宣传物料指销售中需基资料包括楼书（含标准层面图）宣传海报参加类展销活动派发DM直邮活动宣传手册VCD项目介绍碟礼品（包括促销活动开盘封顶活动）
促销礼品运方面作：
◆ 吸引楼客户项目产生良印象
◆ 通礼品敦促落定
◆ 回馈业
五费预估
项目推广资金安排考虑前提：
——创造品牌楼盘通楼盘树立广电房产集团企业品牌
——节省资金
——整体安排推广资金般销售收入（约15亿）3~5左右
1基础形象设计：8万元
2现场包装：12万元(部分费视取费标准定)
l 营销中心形象包装（展板软包装）：设计制作2万元
l 工围墙形象墙：制作5万元
l 道旗户外导示牌：制作发布5万元
3销售物料：13万元
l 楼书：印刷费5万元
l 折页：印刷费5万元
l 类销售物料：包括销售纸等计3万元
4媒体发布：450万元
l 报纸广告费：设计发布400万元
l 电视媒体：20万元
5类活动促销礼品费：100万元
l 开盘活动：25万元
l 展场包装：20万元
l 促销礼品费：5万元
l 余活动（研讨会促销征文绘画等）47万元
6新机场广告牌：制作发布5万元
7预见费：12万元
综：整体费总计600万元
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xx广场营销执行方案
目录
第部分 项目分析
期市场状况
二 项目概况
三 项目定位
第二部分 销售策略
销售总体策略
二 入市时机销售前提
三 销售阶段工作安排
四 销售阶段推货策略
五 销售理
六 核心卖点提炼
第三部分 价格策略
厘定价格相关素
二 价格定位
三 价格策略
四 定价原
五 付款方式折扣控制
六 价格控制
七 回款预估
第四部分 宣传推广策略
广告目标
二 宣传推广策略
三 媒体组合策略
四 推广费预估
第五部分 项目包装
包装总纲
二 基础形象设计
三 营销通路包装
四 卖场形象包装
附件：
媒体投放计划费安排
二价目表
第部分 项目分析
xx市商业产市场现状
（）期xx市商业产市场概况
2003年xx市商业产政府实施房产市场规范化运作加快铁等城市基础设施建设等项利素推动呈现出稳步发展势头售租型商场亮点频现正佳广场维利广场光明广场名盛广场王广场盛贤纺织（布艺）城十甫名等型商业分布市热点区域四面开花年商物业旺呈现派喜景象表现六方面：
1体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）引领潮流
体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）2003年流行商业形态少商物业发展商竞相尝试年风头足商业项目定位SHOPPINGMAII悉目前xx建MAII5天河区正佳广场北京路光明广场名盛广场位奥林匹克体育场旁花花世界白云区百信广场尚未开售花花世界项目推出市场租销售情况较错xx市场接受MAII种类型商业项目xx广场项目实际情况趋势项目定位xx首席社区商业MAII
2专业市场行情涨
xx济持续高速发展加特理位置周边区强产业链支持xx专业市场直商业布局中重环类专业市场表现非常繁荣2003年半年陆续专业市场商铺推出市场销售出租情况相理想鞋业皮具市场金龙盘国际鞋业皮具贸易广场布艺专业市场海印盛贤纺织（布艺）城美容美发专业市场美博城电脑专业市场颐高数码广场等司认专业市场选址十分重年推出专业市场建商业气氛逐渐浓厚方者传统商业街专业市场旧繁荣原
3题商场开发逐渐成趋势
题式商场具体清晰定位鲜明特色加强商户竞争力吸引客户方面独特作商物业发展商喜欢形式2003年底题商场形象推出市场商铺升趋势富力童世界广百玩具城运动前线南天国际明广场xx百利国际婚庆中心百安居等受置业者投资者消费者关注根发展趋势四楼考虑作童题商场项目99车位足支撑型酒楼整商场建议五楼做题餐饮设置西餐厅咖啡馆引进伯顿等
4新开商场引入型名牌商家
型商铺够做旺理位置二聚集气外否提供齐全商品种类顾客实现站式消费正佳广场维利广场品牌商家客户提高档次外消费者享受更购物乐趣新光城市广场招商程中引入家乐福电两商家招商部努力力商家方面已确立美国诺马特超市
5岁末商铺广告投放量激增
2003年11月112月20日36型商场专业市场裙楼商铺区铺xx报纸媒体作广告9－10月份出4中xx市34市外2报纸广告量13337664元9－10月份增加639中市商铺广告量占商铺广告总量99％广告投放量原定500万认考虑接广电房产品牌全国输出需应该增加100万广告投放
组建成全方位市场攻击体系
6投资增长较快整体市场供求总体价格走低
2003年1－9月xx市批准商预售面积达4852方米成交面积4112万方米增长47571147％xx市特八区商铺供应量增呈现出迅猛发展势头受供应量巨影响然2003年前三季度成交量2002年相较幅度增长少2002年供应量目前市场售货量较市场进步消化
时2003年商铺市场供求导致2003年商铺成交价继续滑八区商铺成交均价9810元方米2002年商铺成交价格期幅降2519％受城市规划市政建设等利素影响现天河白云越秀等区商铺销售然保持良市场局面
19982002年全市商铺成交均价表
（单位：万方米）
年份
八 区
十 区
批出量
成交量
批出量
成交量
1998
6478
3887
1999
4808
3672
2000
4577
3586
2001
3035
2961
5112
4497
2002
2345
2753
4444
5782
21243
16859
9556
10279
数源：xx市国土房局xx市房产交易
（二）期xx市商业物业市场发展变化
2003年第三季度广州商铺市场调查分析表
（面积单位：万方米 价格单位：元方米
2003年1－9月
2002年1－9月
增长
全市批准预售商铺面积
中：八区
4852
3677
3288
1789
4757
10553
全市预售商铺成交登记面积
中：八区
4112
2884
3689
1717
11．47％
67．97％
全市预售商铺成交登记均价
中：八区
8246
9810
8742
13113
－567％
－2519％
数源：xx市国土房局xx市房产交易
根关统计数分析调查掌握情况预计未年xx市商业市场趋势：
全市片区商铺走势差较专家预计2004年xx市热点区商铺价格稳中升幅度会太中铁概念商铺市场走势会继续扬商铺市场价格走势会2003年基持略降
销售部项目周边项目做专门调查分析东璟花园首层商铺销售均价50000元米实率80％折合实面积售价60000元米xx广场街铺数量少果首层销售均价35000元米实面积售价70000元米认风险高建议首层建筑面积销售均价28000－30000元米负层建筑面积销售均价13000－15000元米应该较适合
位奥林匹克体育场旁花花世界期推出成较低租金售价xx广场低已引入欧培德建议项目租金适降低首层180－200元米负层100－120元米间
二项目概况
（）项目基济技术指标
类
面积
类
面积
占面积
10000㎡
首层商场面积
2941㎡
总建筑面积
24155㎡
二层商场面积
3582㎡
建筑层数
7层
三层商场面积
3582㎡
负层
3909㎡
四层商场面积
3582㎡
负二层
3909㎡
五层商场面积
2650㎡
建筑高度
23M
车库车位
99
结合项目推广需项目作MAII体量外统宣传口径总建筑面积35000米
（二）xx现时情项目SWOT变化
1项目优势（S）
1)项目紧黄埔道城市干道理位置昭示性强易引起潜客户关注
2)铁5号线区间站紧邻项目扩项目辐射区域
3)条城市交通道享优越城市交通条件倚东西干道黄埔道路公交车途项目周边区域
4)员村二横路区域板块中心生活配套成熟完善
5)周边云集众住宅家酒店娱乐餐饮银行等商务配套邻天河区政府天河公园目前天河区带约20万白领黄埔区济开发区产业工白领9万具巨消费量
6)市场稀缺性唯性
员村二横路xx广场竞争类型档次规模商业广场目前没路边商铺全部零散分布形象差舒适购物环境
xx长年炎热城市段尚全中央空调开发品种齐全商业广场段商场稀缺性xx广场旧城新区特性商业代表城乡商业改造成种优势突出劣势弥补结果商业中心发展利
2项目劣势（W）
1）现时消费力足原居民村民外消费力消费水特高
2)段知名度价值认识提高作xx农村带xx市民区域认时间
3)员村二横路商业规划够完善周边环境乱社会治安较差布局行业选择会定程度限制发展
4)项目太xx市商圈天河城正佳广场
3发展机遇(O)：
1）xx城市建设规划2003年员村周边区四重点市政工程位琶洲xx新国际会展中心铁二号线总站黄洲桥珠江江岸线光亮工程陆续竣工工厂云集环境杂乱xx心目中形象佳员村社区面貌会发生脱胎换骨变化
2）2010年亚运会xx举行天河区作场市政设施建设进步完善
3）员村块已成政府2004年2005年重点开发建设型块出建筑面积达1414万方米规划性质酒店居住商业
4发展威胁(T)：
1）位奥林匹克体育场旁花花世界期推出市场
2）项目附阳光会广场售
3）附社区商铺供应量增加
4）正佳商业广场售
三项目定位评估
（）项目定位
根市场现状项目身特点建议项目定位：
形象定位：xx首席社区MAII
消费定位：生活购物乐园
市场定位：xx社区商铺中暴涨铺
（二）客户定位
项目面投资营两类客户结合项目身物业质素客观市场情况建议项目客户群定位：
1目标市场
项目处位置天河东部员村区域该区域数xx心中商业印象较模糊推广宣传中炒作区域商圈概念项目形象外更围绕项目远划出市场区域时期进行分类推广手法：
2目标客户群定位
l 投资者分析（预计占购买例：55左右）
² 客户类型
第类：济基础雄厚先富起士
1）拥型企业士
2）拥家族生意物业转手出租获利作目投资者
3）济相富裕具丰富积蓄投资置业作保值途士
4）企事业机关高层国家干部
² 购买心理分析
士投资方面丰富验观性较强消费心态旺铺惜掷千金该客户群选购首层街铺铺购铺预算相较百万甚千万等首考虑素商铺位置流量等次考虑价格回报率问题返租回报等促销措施需求太高项目街铺数量该类客户占项目成交客户例算太约占成交客户5％
第二类：济富裕村民
² 客户类型
1）乡村士干部济富裕具丰富积蓄拥相资产物业
2）村民济基础良拥定资产物业
² 购买心理分析
村民着城市发展建设继土出获利甚丰享村政府花红补贴收入稳定具良投资意识较具投资验优质物业会相兴趣约占成交客户20％
第三类：济基础扎实收入丰厚尤指专业士
² 客户类型
1）型企业公司事业单位年收入10万高层理士
2）营商成中型私企老板定营规模体商户
3）南广东创业已取定成外成功士
4）拥较房产现已套现拥相积蓄企事业机关中高层干部
² 购买心理分析
士事加工业零售业金融高新技术企业理等专业性较强工作该类士购铺选择首二层负层商铺部分资金周转力稍低士选择更高楼层该类士投资回报金融意识较强十分关注投资利益点返租回报迫切需求约占成交客户20％
第四类：济基础般较稳定收入定积蓄工薪阶层中型体户
² 客户类型
1）企事业单位担中层理职务中青年生力军
2）事IT保险艺术相关职业等较高收入职业者
3）已原房改房市交易拥较积蓄机关事业单位干部
4）拥定积蓄企事业单位已事单位年职工作士
5）较积蓄体户
6）银行利率偏低寻找新投资者中蓄户
² 购买心理分析
客户资金积累源象前类客户群般丰厚会选购较高楼层面积商铺该类客户注重返租回报商铺总价素次考虑商铺位置客流量等素购铺预算20万左右购买心理会类似选购债券回报率较敏感 约占成交客户10％
市场调研分析员村区域居民xx广场商铺投资例图：
l 营类目标客户分析（预计占购买例：45）
1城市改造道路整改原街铺拆商户约占成交客户25％
2定需购铺营中型商户约占成交客户5％
3开设门市部需固定资产投资取型企业约占成交客户5％
4艺术类士开工作室模特界开服装店咖啡室等约占成交客户10％
² 购买心理
该类客户欲购商铺位置价格付款方式等非常注重
结：项目目标客户员村附带村民(冼村石牌棠东圃车陂黄埔琶洲)广电集团部公务员附居住白领客户熟悉该区域投资意识较浓消化项目重心营销策略应该根类消费心理消费惯文化水消费力制定广告推广计划活动安排销售策略
第二部分 销售策略
销售总体策略
项目作xx首社区MAII作天河东商圈标志性建筑周边景观济带积极影响xx城市建设步伐济强劲发展市民房产投资热情空前高涨尤优质商铺更成备受投资客青睐市场热点项目应势早入市采取快慢策略迅速占领区域市场快实现资金回笼降低发展商投资风险项目建设周期短工程进度快达销售许条件相容易项目快快销销售策略提供利客观条件
总体讲：项目营销操作采相快季节慢相重时段轻相集中策略充分运题（xx首社区MAII）突破市场四媒体（xx日报羊城晚报南方市报信息时报广东卫视珠江电台力度高密度报媒全方位手笔现场包装）撬动市场三核心卖点（百佳天河东商圈铁物业）攻占市场三点利（广电置业会员卡折扣返租奉送回报业）收获市场线营销活动中安排系列力度活动现场销售员效理气成交率取快速高效业绩
二入市时机销售前提
1入市时机选择
良开始成功半入市时机方式握产生销售开局入市时机选择综合考虑方面素：
Ø 项目售时间：通常选择正式预售前1—2月入市宣传推售号码方面项目提前造势方面正式销售积累效客户项目预计8月底开盘
Ø 准备充分入市：入市时必须售楼厅营销广场项目周边环境改造工程形象等外包装方面良形象展示模型楼书展板等销售工具齐备情况入市彰显出项目气势发展商雄厚实力增强客户项目信心
Ø 造势入市：房产市场激烈竞争态势业士公认：造势市场入市前宣传造势形象展示前期销售客户心理具较影响项目入市前必须足够宣传造势够初步建立品牌形象吸引客户关注前期销售作市场铺垫
Ø 销售旺季入市：年10月年5月房产销售周期性旺季中10—12月3—5月销售黄金时段般销售黄金时段推出楼盘较容易快速聚集气销售初期达较高销售率入市时机选择楼盘销售尤关键通销售旺季火热销售气氛实现项目炮响迅速市场扩知名度影响力力促进续销售
Ø 目入市：根发展商资金运作需合理安排营销成投入销售回款进度提高发展商资金利效率
Ø 控制入市：根工程进度价格策略销售导等分期分批节奏市场推出产品避免拥实现均衡序销售目标
Ø 项目作纯商业项目市场运作般招商先行指项目成功招商20－30％情况开始销售核心租户（力店级品牌）入驻带动销售项目销售操作思路通核心租户层负层区域安置相位置较差单位通品牌商家入驻变成相较佳位置带动负层销售利完成价格初步拉升综合素根项目运作求建议项目：
排号认筹期定2004年8月18日正式解筹期暂定2004年9月11日
2部认购前提条件
Ø 售楼厅装修完毕
Ø 建筑模型已完成
Ø 完成必销售文件（销售百问销售面积房号表认购登记卡付款方式客户登记表等）
Ø 销售员已完成岗培训
Ø 已完成销售员工服名片制作
Ø 完成必宣传资料（楼书户型单张折页）
Ø 宣传铺垫（户外广告报纸软文广告）
Ø 楼体包装（工程网包装广告喷绘包装）
Ø 工作员位（保安保洁财务）
3正式开盘销售前提条件
（1）取预售许证
（2）现场包装
Ø 楼通道施工装修完毕
Ø 现场气氛营造完成（导示系统道旗绿化背景音乐安装完毕等）
（3）资料
Ø 智化标准配套设施交楼标准提前落实
Ø 揭银行提前落实
Ø 物公司提前落实
Ø 价格表付款方式
Ø 完成必销售文件（认购合定金通知书购楼须知揭须知预售合）
（4）销售员
Ø 开盘前培训
Ø 前期重点客户进行回访知会开盘优惠信息
（5）宣传准备
Ø 报纸广告准备完毕提前预订版面
Ø 开盘活动安排（时间点邀请领导新闻媒体新闻通稿活动事宜等）
Ø 礼仪礼品准备
三销售阶段工作安排
整销售程中司销售分四阶段：
吸筹期
尾盘清理期
持续销售期
解筹强销期
728－817 818－930 101－1115 1116－1231
开盘前节点安排：
第次广告出街 部登记 正式认筹 解筹 开盘
728 88 818 911 919
四销售阶段工作安排
1吸筹期（2004年7月28日8月17日）
l 利软性广告宣传造势吸引目标客户群关注
l 商铺推出部分单位进行市场初探视市场反映情况加推
l 考核客户项目初步认知
l 价格初探作步价格调整
2解筹强销期
l 完成项目认知市场价格初探进行微调进入公开发售阶段
l 分楼层区域加推单位提升销售均价
l 利类媒体组合推广销售推高潮
l 访客户进行分析挖掘项目客源进步调整定位
2004年8月17日前完成部分商铺部认购收取诚意认购金掀起商业销售热潮启动商铺认筹登记解筹日分批量推出严格理销控
Ø 放号方式
外公布价格销售员放号段致均价客户作介绍前10 天然放号形式全部盘量推市场根日销售员报意房号进行统计分析观测市场购买倾价格承受情况解筹前销控提供市场销控放号方式作引导性吸筹期间放号均采收筹金予定折扣政策
Ø 解筹方案
筛配筹放号码序排队订房方式进行解筹（详细方案日提供）解筹采促销性销控方式强力目标销售理推广活动着力解决销售速度时解决尾盘问题
l 解筹时暨定推货方式先进行解筹视解筹情况加推街铺位置铺 位采取销控措施
l 解筹结合入驻品牌商家情况位置相理想价格太高铺位进行销售
l 尾盘期采取折扣客户感定优惠
3持续销售期
l 定推货节奏进步提升销售均价
l 举行类现场促销活动刺激市场
l 充分利良工程形象销售推第二次高潮
l 通老客户口碑效应挖掘新客户
l 片区幅射开发目标客户
4尾盘清理期
l 该阶段发展商回收利润阶段快速销售消化剩余单位回笼资金
l 结合销售均价客户定优惠折扣等
l 充分利现楼形象加速客户成交
l 充分利招商情况刺激购买
五销售理
1 理架构
针整项目销售组织工作司采项目理负责制项目理负责发展商进行日常销售工作协调接销售员负责具体销售工作
项目组员配置：
项目理：1发展商接负责销售员理发展商进行日常销售工作接
策划理：1监控项目整体营销策略制定实施阶段营销策略
持行策划：1负责日常资讯统计分析具体案执行
招商理：1发展商接负责招商计划制定实施
销售理：1发展商接负责现场理市场反馈时提供策略建议
销售员：6－8
2 现场理控制
l 2004年7月中旬销售员进入售楼处做岗前准备
l 周项目组连发展商举行周例会通报周销售情况目前急需发展商解决问题
l 时制作门客户统计分析广告效果测试分析周结月结形式发展商提交
l 日书面形式发展商汇报销售情况
l 定期发展商提交例会纪销售周结月结年度总结
l 月定期销售员沟通时分析市场变化相应调整销售策略分月季度提交宣传推广计划书
3销售组织形式：
1）员配备：实施全员销售海战术采累积控制
2）延长销售时间：分两班根商业特点实施9：00——20：00两班倒制度吸筹解筹根实际情况安排抓客项目处商业旺流量较尤晚活动周边流量较中乏项目潜客户（特中老年投资者）建议项目晚适延长营业时间（周边商业中心营业时间步）充分挖掘利部分客户资源
3）男女半：销售员性例建议男女半适应市场项目特征加强职业形象化信度
6项目核心卖点：
项目十价值坐标
xx首席社区MALL商业模式集名店超市美食广场综合体完善功组合充分满足周边居民消费站式购物中心休闲观光购物饮食功社区商业提升繁荣基石
二xx广场市政百亿资金交通改造中成新天河中轴线中铁5号线兴建xx广场距离成铁员村站仅百米遥2010年铁开通带超100万流员村二横路拓宽40米宽城市干道直通江边国际会展中心江道花城道全线贯通员村成珠江新城CBD中央商务区黄金通道商业影响直接覆盖整天河东商圈政府支持仅促成员村建设带强流商机长远发展提供信誉保障
三xx广场天河东商贸核心员村商业腹天河东重心中心整片区商业凝聚点商圈汇聚处整商场成真正聚宝盆具四十年商业沉淀员村商业街财气汇聚二十万原居民已形成固消费模式着断开发xx广场钻石核心位更加突出样板商业街改造物业价值凸现员村二横路建成天河商业样板街目前租金已高达350－400元方米升值潜力巨
四xx广场员村样板商业街改造物业升值员村二横路建成天河商业样板街目前租金已高达350－400元方米升值潜力巨xx广场商铺北京路改造样价值全面幅彪升
五xx广场位天河未居住中心钱景片光明员村块已成政府2004年2005年重点开发建设块xx市东进南拓战略东进轴南拓轴交汇点拟规划成类似香港太古城居住中心提供配套琶洲国际会展功钱景光明
六零售巨头齐赚钱国际知名零售巨头美国诺马特超市旗舰店强势进驻重拳造天河东商业升级版天河东商业片区注入商业活力诺马特超强营力影响力商场带强劲流提升商铺升值空间投资xx广场诺马特起赚钱
七xx广场业提供超值服务——高效率低成统推广促销运作助商业专家组成商场运营公司成熟商业理运作验发达资讯网络台享长期营推广提供统促销推介统纳入VIP客户网络降低推广费仅提升维护品牌形象进步提升商铺营价值客户节约推广费保证营旺场真正贴心客户服务
八xx广场聘请国际化商业专家商铺作精心规划分割专家商铺整体分割规划间隔成11106方米易投资易出租商铺交通规划道27米辅道2米专业流导设计便组织商业流根首层街铺三面街特点超市名店城带庞双重流商铺保值升值注入强信心保证
九广电房产实力承诺长远保障2005年元月开业广电三明产强势联合利强加盟商咨询网络台充分保障投资营业利益仅首层黄金旺铺定位名店城提供千家潮流品牌加盟商资讯网络台实力保证2005年元月盛开业
十实力集团持续营开发物业升值保证销售铺位数量占20％发展商持部分物业专门成立商业营公司进行营运理良营效益保障物业保值增值
第四部分 价格策略
厘定价格相关素
价格物业品质目标客户市场状况等方面着密切关系项目厘定价格时首考虑素体现方面：
l 整体济环境
l 市场供求状况
l 物业身客观条件：理位置质素建筑进度
l 目标客户价格接受程度价值取
l 宣传推广否理想
二价格定位
1楼层定价基数说明
xx广场楼层价格(租金售价)首层作基数定楼层系数楼层系数参xx市项目基情况营范围类似商场销售成功案例(重点选择万国广场中旅商业城名汇厦)楼层系数结合xx广场具体情况出
万国广场：
楼层
建筑面积均价(万元m2)
实率
套面积均价(万元m2)
楼层系数
负层
20
50
40
033
层
55
45
122
1
二层
30
50
60
049
三层
售家乐福
75
四层
售家乐福
75
五层
16
45
35
029
中旅商业城：
楼层
建筑面积均价(万元m2)
实率
套面积均价(万元m2)
楼层系数
负二层
40
50
80
044
负层
层
80
45
180
1
二层
60
50
120
066
三层
50
50
100
055
四层
40
50
80
044
名汇厦：
楼层
建筑面积均价(万元m2)
实率
套面积均价(万元m2)
楼层系数
负层
38
50
76
045
层
85
50
170
1
二层
60
50
120
070
三层
48
50
96
056
四层
35
50
70
040
五层
30
50
60
035
2员村区域商铺租金调查
目前员村二横路具备项目类似项目参考租金二横路中低档次成规模店铺作基准项目租金标准具定提升空间根目前员村二横路段租金价值保守租金反推售价方法项目存销售价格进行估算
通员村周边商铺调查员村二横路160商铺员村新村商业市场130商铺员村新街110员村西街100黄埔道翠湖区政府段员村横路调查租金情况表：
租价
二横路
员村新街
三横路
员村西街
黄埔道
横路
街铺
250—370
150—300
80—100
40—100
60—160
60—80
街铺
90—110
25—30
60—80
备注
顶手费3万
建材市场租价
目前员村二横路街铺建筑面积均价320元㎡实率90计算套面积租价356元㎡租金价格参考标准进行估算充分考虑市场销售风险素出项目市场租赁保守价格首层套面积租金220元㎡ 建筑面积440元㎡
3xx广场楼层系数说明
xx广场楼层系数说明：
负层楼层系数055考虑负层首层作市名店城整体营二三层作超市出售情况参名汇厦二层楼层系数（070）中旅商业城二层楼层系数（066）出
二层楼层系数055三层楼层系数050根般商业项目二层楼层系数(04907)三层楼层系数(055056)适调低楼层系数
四层楼层系数040参名汇厦四层楼层系数（040）中旅商业城四层（044）出
五层楼层系数025考虑五层作餐饮参名汇厦五层楼层系数（035）万国广场五层楼层系数（029）出
xx广场楼层系数
楼层
建筑面积均价(万元m2)
实率
楼层系数
负层
033—045
45
055
层
1
50
1
四层
040044
50％
0．4
五层
029035
60
0．25
xx广场楼层租金预测表
楼层
实率
楼层系数
建筑面积均价(元m2)
套面积均价(万 套均价（元m2)
负层
45
055
120
267
层
50
1
220
440
四层
50％
040
88
176
五层
60％
025
55
92
4定价指导原：
项目项目间会身质素存价格差异项目部会单位具体情况存定价差异商业项目差异存唯导素流影响铺位价值发现判断首先分析流流：铺位未营格局中面更流必然拥更商业机会商业价值必然高般铺位位置吸引流意味着区域商业价值相较低定价时相应铺位价格会相应拉低
商业项目价格差异通层差位置差出入口影响差街深度差街面宽差空面差反映具体项目目营式商铺定位面积分割相较跨度投资者购买商铺营机会较目前铺位面布局未营格局综合考虑影响项目价格素位置差出入口影响差街深度差街面宽差空面差等商业项目定价参考素
司根市场状况发展商开发成获利求确定项目商铺目标均价初步定首层28000元－30000米负层13000－15000元米四层11000元－12000米五层7000元－7500米销售中根市场反应情况进行调整
5项目均价推算
商铺价格否合理始终影响买家做出选择关键素制订价格策略目区分区品质竞争产品形成差异化达单边收益化取决预期工程形象价格定位理念项目周边期售售物业相集中易形成价格竞争项目价格定位理念：
致力确立物超值性价优势等区域质素等质素价位等价位创新
xx广场楼层售价表：(9回报计)
楼层
实率
建筑面积售价(元m2)
套面积售价(元m2)
楼层系数
负层
45
15000
33333
043
层
50
29000
58000
1
四层
50
12000
24000
040
五层
60
7500
12500
025
三价格策略
项目进行部认购时楼体形象未成形利展示状态项目定价应考虑前期略低低价入市吸引市场聚集气时期项目升值提升预留空间建议项目价格策略低价入市逐级加价初期中价格高姿态吸引市场关注身品质获市场追捧逐级加价调价采折扣变化提高单价策略（部认购期采降低折扣销售期采提高单价方式）终实现目标均价详见附件价目表
四付款方式折扣控制
项目目标客户投资客应充分考虑资金周转需建议发展商量争取揭银行提供更具灵活付款方式降低首期月供压力根少数客户特殊情况提供建筑分期付款首期款分期付款方式客户付款方式具更灵活性
种付款方式销售折扣应根销售时期具体情况进行调整部认购期工程形象理想客户犹豫观心态较浓折扣放低2吸引客户早落定公开发售期买家聚集气旺盛工程形象日益良利形势折扣进行调刺期尾盘期剩余单位客户选择余次放低折扣1刺激客户成交快消化剩余尾盘实现利润
l 付款折扣方案
作投资性项目消费群体基投资者家组成普遍资金调配敏感度较强投资意识强烈必须提供更具灵活性付款方式客户减少资金压力实现快速销售目建议采取缩付款方式间折扣客户然引导选择银行揭付款方式降低客户付款资金压力方面利优惠付款办法进步降低首付压力
正常折扣方式
付款方式
折扣
例
说明
次性付款
095
10
首期5成月付清全款
揭付款
097
90
首期5成余款银行揭
综合折扣
0968
l 折扣方案
销售程中需面积成交预留定折扣空间量优惠必须保证项目终价格实现必须优惠价格计算：
1 购买200米享受2％优惠（预计占10％） 约015％
2 意面积足200米客户点1（占90）约09％
3 果认筹量1000成交率20％约优惠3％
4 项目理灵活掌握1％优惠预测性费等
总体折扣913（968－505）商铺价目表均价91折倒推应达31868元m2保证首层实收均价29000元m2负层实收15000倒推应达16483元m2四层实收12200元m2倒推应达13407元m
2五层实收10000元m2倒推应达10989元m2
控制方式保证发展商项目理掌握2~4额外折扣幅度
六价格控制
销售阶段聚集气保持销售利进行建议分阶段安排价目表销售阶段进行步骤阶段价格控制部认购期吸引气建议采取低等价入市阶段认购客户享受折扣优惠外享受价目表3~4额外降价优惠公开发售成交客户价额外优惠期着项目工程形象知名度等越越利价目表价格成交目表进行稳步拉升整体实收均价达目标值尾盘期针少量滞销单位采取额外优惠1~2手段刺激客户成交销售阶段价格控制例：
七回款预估
1总体推货节奏握
推货节奏握原：
方面根市场需求变化控制快慢节奏方面根销售成绩坏灵活制定策略 准确掌握市场需求关系降低项目销售风险
2敝司项目推货节奏两方案建议
果项目开始全推首层会快卖完负层销售会问题果开始全推负层销售出现停滞风险相针xx市百信广场蓝色快线万国广场阳光会广场推货情况设计两套推货方式
方案
负层
首层
第批
1031－10331067－10791020－10301062－10661092－11021103－1122
首层调价首层中间铺部分街铺68间初探市场
第二批
F00101F3839F5165F109119F135153F155173
1001－1018
首层靓铺16间负层中等较差位置铺位69间合85间
第三批
F100108F6986
F028037F120133
1035－1061
首层16间较差负层铺位46间合62间
第四批
四层五层
6232米
（推货数量未包括麦劳面积）
推货：
l 首先出68套均价29000元米入市做市场试探较易操作视情况加推
l 第二批排队情况解筹推出首层负层鉴市场认首层商铺市场情况作出安排易实现开门红二容易争铺位情况拉升价格三考虑客户济力差次齐实现成交销售时候会采暗推手法知觉负层铺位消化
l 第三批前批热销势头推出首层负层铺位市场热烈认购情况价差方式拉动销售
l 第四批推出四层五层推出类单位热销稳销售情况容易次销售推高峰铺位易拉升价格销售安全性保障
方案二：
负层
首层
第批
F13515F155165
F16617F109119
F7183
103110331067107910201030
10161018
负层中等铺49间首层部分街铺较铺28间77
第二批
F08508F100108
F069070F122133
1080109110921102
1103112210351058
首层中等较差52负层铺位23间合75间
第三批
F001019F028039
F050065
10011015
10591066
铺王靓20间负层差43间合63间
第四批
四层五层
(3582+2650)6232米
（推货数量未包括麦劳面积）
推货：
l 第批首层负层时铺位推出初探市场
l 第二批排队情况解筹推出首层部分街铺首层铺负层中等铺鉴必须实现开门红目缺点首层铺位早面货价格拉升少基础支持
l 第三批推首层负层差铺位差价基价差易拉升价格
l 第四批
3销售预测
资金回收预估：
方案
批
二批
三批
四批
负
面积：195335
销售率：80
销售额：2344万元
面积：125868
销售率：100
销售额：2517万元
四层面积：3582
销售率：40
销售额：1719万元
首层
面积：171518
销售率95
销售额4725万元
面积：76458
销售率：100％
销售额：2217万
面积：46522
销售率：80
销售额：1079万元
五层面积：2650
销售率：10
销售额：199万
计
4725
4561
3596
1918
总汇
14800万元
方案二
批
二批
三批
四批
负
面积11036
销售率90
销售额1655万元
面积64053
销售率100
销售额961万元
面积146356
销售率80
销售额1756万元
四层面积：3582
销售率：40
销售额：1719万元
首层
面积79534
销售率90
销售额万元2076
面积131598
销售率100
销售额3816万元
面积83646
销售率90
销售额2183万元
五层面积：2650
销售率：10
销售额：199万
3731
4777
3939
1918
总汇
14365万元
方案
优点1首层推货易产生销售高潮2铺位搭配较均衡便销售控制3便价格拉升4资金回笼迅速
缺点：第三批负层较差铺位较会滞销情况果屈臣氏提前确定部分差单位变成较佳单位价格拉升
方案二
优点：1销售较稳2次货量搭配较均风险较低3铺王殿易销售高潮
缺点：1第三批推出货量位置价格较难拉升
结：综合两种推货方式建议采第种价格拉升结合入驻级品牌力店选定区域进行价格制定招商情况影响较终价格制定级品牌入驻区域相关系
第四部分 宣传推广策略
广告目标
正确锁定项目目标受众根该群体消费特点通效广告诉求树立项目竞争中佳形象赢更高概念附加值目标受众心中形成独特唯概念支撑竞争实力
二 阶段推售计划
根项目工程进度预计结合项目推广需敝司初步制定项目推广时间表制定阶段推售计划：
阶段
第阶段
第二阶段
第三阶段
第四阶段
时间
2004年7月~2004年8月
2004年9月~10月
2004年11月~12月
2005年1月~2月
推广重点
1 区域商圈
2 项目形象
3 发展商形象
4 项目招商
公开发售
发售+招商
发售+招商+开业
推广阶段安排
时间
7－8月
9－10月
11－12月
广告操作
炒作员村商圈带出xx广场
1 炒作发展商品牌
2 炒作项目制造悬念
3 力商家正式签约
1展开招商推广
2优惠信息热卖情况攻击市场
推货安排
接受销售招商登记
接受销售暂停招商登记
1 全面招商
2 接受销售登记
媒体
组合
南方市报信息时报缮稿炒作
南方市报信息时报硬广
炒作xx日报形象硬广时攻
南方市报信息时报缮稿硬广辅城市声珠江济台
媒体配合
羊城晚报信息时报粤港信息报等
1第阶段推广计划（2004年7月~2004年8月）
1）推广思路
项目工程进度阶段期间未达销售求战略角度考虑该阶段属基础时期正式发售做项筹备工作推广铺垫项目广知情况前期宣传推广侧重提高项目知名度炒作项目区域商业价值时通xx广场——xx首席社区MALL概念百佳超市签约新闻发布会导入项目基情况前期告知性宣传10月份开始逐渐加宣传力度1月份达第高潮通报纸软文宣传新闻炒作户外广告现场工包装等方式力争员村区项目知名度达60左右
推广重点：
v 炒作天河东——员村板块商圈价值
v 介绍项目基情况整体定位
v 发展商品牌推广实力介绍
v 力商家签约发布招商信息
宣传题：xx广场——xx首席社区MALL
l 炒作区域商圈
区域口集中商业氛围良着质素生活求断提高现区域商业状况已明显满足需产生新需求通炒作区域商圈正确认识员村商圈天河东部财富腹天河商业发展重商圈xx商业财富金矿商业投资良机遇通沸扬炒作区域商圈引起xx投资者商家广泛关注重新审度员村商圈商业价值产生购买兴趣
l 做项目形象包装推广
先行制作项目系列形象物料现场包装户外广告便项目提早进行形象渗透良项目形象先期认知引发项想象兴趣通广泛宣传达蓄水作
l 炒作发展商品牌
项目发展商实力雄厚开发验丰富市场印象较低调项目目标客户更信心必加强发展商形象宣传发展商进行系列包装炒作发展商品牌市场更认识发展商发展商建立良信心利未项目推广
l 展开项目招商推广
验商家投资者深知良商业营决定项目持续发展根招商良前提投资者项目建立投资信心先建立投资者项目未营信心样营信心带动投资信心助投资者增强投资意欲外项目工程进度年未满足销售籍时机重招商推广充分招商时间项目正式发售未营提前做准备
2）公关活动
公关活动目加强项目形象宣传提升项目知名度影响力推动项目销售气氛起明确目通方式手段展开公关活动具体建议：
活动：
活动题：广电部职工投资推介会
活动时间：8月13日
活动点：华颖花园球场
具体容：
1 提前广电部刊物发出8月13日集团广电房产办公室召开投资推介会
2 专家讲课发出部购买优先选铺信息
目作：
1 做市场价格初探时控制
2 消化部分正式认筹做准备
活动二：
活动题：百佳签约仪式暨型招商推广会
活动时间：8月10日
活动点：五星级酒店国际会议厅举行
活动形式：新闻发布会+助酒会
具体容：
1 项目推介
2 力商家推介
3 媒体采访
4 签约仪式举行
5 型招商洽谈
6 酒会答谢
目作：
1 通型新闻发布会公开宣布力商家强强联合
2 握百佳进行系列炒作引导市场关注
3 次招商会推广时招商辅
4 营造气氛促进商家友谊
5 广泛搜集商家信息资源
6 商家进行摸底
3）招商推广
招商方式：
1 型招商会（活动）
2 现场售楼部招商
招商范围：1层1层4层5层
招商象：
1 型品牌商家
2 中型品牌商家
3 体营者
招商策略：
l 首层首年75折次年85折第三年95折
l 负层首年7折次年8折第三年95折
l 装修期间（规定时间）免租金
招商广告操作：
时间
7月第四周
8月中
第周
第二周
第三周
广告
力商家正式进驻项目
1 麦劳气店入驻
2 项目接受招商预约
3 发布型招商会
型招商会隆重召开
项目持续公开招商
媒介组合
南方市报信息时报xx日报缮稿炒作形象硬稿辅
南方市报信息时报xx日报硬广缮稿辅城市声珠江济台作配合
注：接商圈炒作连续性必须题材炒作项目继续炒热：百佳方方麦劳方方项目炒作题材力店快确定严重影响步推广进影响整项目销售招商工作
2第二阶段推售计划（2004年9月中旬~10月底）
1）推售思路
项目知名度定基础条件阶段重点项目具体情况进行系列宣传xx首席社区MALL概念演绎市财富运动天河东商圈员村板块政策支持项目定位段商业价值功分布发展商品牌实力级力店进驻投资回报……进行公开发售前宣传
推广重点：
v 塑造项目品牌形象
v 传递销售招商信息
v xx广场——xx首席社区MALL概念演绎
v 商圈价值
v 项目卖点分析
v 投资收益分析
v 功定位
v 部认购造势
宣传题：xx广场——天河东财富新商机
该阶段项目正式公开发售期项目推广关键时期必须集中优势资源种效手段促项目公开发售成功
l 完成项目整体包装
确定系列项目包装认筹前落实完成未正式推广项目前提前市场接收项目信息良形象迎接市场关注公开发售前正式推广做铺垫准备整体包装包括户外广告现场包装项目宣传物料等
l 制定完善广告宣传计划立体炒作项目
预计公开发售时间8月18制定公开发售广告计划般提前月实施约7月旬全面进行广告投放前应非硬性广告类媒体进行新闻报道公开发售设定约1月公开发售续销期时间延8月中旬期间通报纸电台等媒体手段立体炒作项目浩声势奠定项目市场位影响甚震撼xx房产界xx商界更项目持续热销良基础
l 塑造商业概念构建项目品牌
作型商业项目全新推广应量身订造具良塑造商业概念线穿插项目推广始终围绕运种手段进行包装炒作演绎达构建项目品牌魔方发放强磁场效应作力推动项目销售
l 整合列举系列硬件软件容形成指标
现代化商业项目运作必然会系列硬件软件指标作现代化专业化规范化方发展项目更应明确硬件软件项具体容形成商业化运作指标公告市场予市场投资者商家信心
2）推广题
l 题形象
第题：xx首席社区MALL
第二题：东部掘金
题阐释：
第题前文已阐释
第二题第题补充演绎表示项目位置东部金矿东部该题类似买铺然买北京路具异曲工效简洁口语广告引发投资者商家形成新投资思维
l 商业概念
概念：市财富运动（英文缩写作表现）
概念阐释：
良概念诞生炒作会项目增加附加值时会推广程系统连贯操作会市场印象更深刻更易区分类型项目脱颖出
1） 市财富运动直白理解财富相关联
2） 包容种财富演绎手法广告宣传公关活动等
3） 发进步解该概念发放磁场效应
演绎设想：
1科学财富相结合相类
表现形式：选取熟悉西方科学家典理融洽演绎
例：哥伦布发现新陆——项目财富新陆
牛顿发现万引力——项目发放万引力财富磁吸效应
达尔文发现进化——项目社区MALL商业进化
2题相结合演绎
通前期科学家出现表现时夸张发挥：东部掘金达煽情作
3扩科学财富关系
科学创造财富——带出成功士发迹程赚钱秘笈
科学运财富——运科学方法财富增值投资
科学享受财富——科学创造财富科学运财富终科学享受财富
3）推货节奏
1推货节奏快慢视市场需求定予市场投资者供应求货源紧俏感觉实现快速成交实质准备充足供货需准确掌握市场需求脉膊灵活调节推货节奏
l 销售方式促销策略
1 先先选认筹方式公开发售
（见附件销售策略中认筹方案）
2 排队优惠方式：
数量
优惠方式
前1~300名
3％
前301~600名
2％
601
1％
3 公开发售天9月份优惠方式：
购铺额外99折暗操98折
4）返租方式
建议全部商铺实行统返租统理统营（5层商铺外）
返租期：三年
返租楼层：楼层统返租年限
返租方式建议：
1 次性返第年租金年返租率9
2 第二三年季返返租率9
3 三年返租率合计27
5)公关活动
活动：
活动题：齐参市财富运动
活动时间：公开发售前天9月8日午10：00
活动点：现场
活动形式：现场题show
邀请明星：
具财神形象明星薛家燕等
活动容：类型具质素表演活动
目作：
1） 公开发售造势
2） 错开公开发售时间避免影响
3） 促进签客户数量增加
活动二：
活动题：业答谢酒会
活动时间：9月中旬
活动点：具档次酒楼酒店
活动形式：餐饮+表演
活动容：
1） 公开答谢业支持
2） 推介业介绍奖
3） 餐饮交流
目作：
1） 促进业交流展示发展商诚意
2） 推动业介绍新客户促进项目销售
3．第三阶段推售计划（2004年9月~10月）
1）推售思路
承接前期推广思路作出细化演绎阶段项目全面展现强阵容进行演绎奠定市场位形象阶段应承接前期题思路方改变前提作出细化演绎项目品牌形象持续加巩固
推广重点：
v 公开发售成交火爆
v 促销信息
宣传题：xx广场——东部财富盛夏游
媒体选择：
南方市报信息时报xx日报硬性广告配合软文缮稿电视广告树立项目形象通定量户外公关活动资料派发（宣传单张xx广场月刊）巩固销售业绩时拉动前阶段观投资客户
l 改变推广战术
方面收缩阶段第目标市场投入资源保证定推广力度方面扩天河区外推广区域黄埔区东山区挖掘潜购买力
l 追踪已客户资源扩成交
通第阶段推广已积累相数量潜买家阶段应加强滤该批尚未成交购买力资源外已成交客户应采取奖励措施鼓励介绍新客户形成滚雪球效应
l 部分滞销商铺加促销力度
阶段战役阶段前期销售产生定数量滞销商铺加快项目整体销售应增加该批滞销商铺优惠措施衡项目销售匀速发发展
l 增加招商推广力度
阶段销售推广操作淡化招商阶段增加推广力度达招商推动销售招商销售齐头进双喜局面
l 销售方式
常规方式进行销售招商
2推广题
9月题：西部牛仔东部掘金
题阐释：
通广知西部牛仔东部掘金广告表现寓意鲜明幽默诙谐形象化引导关注东部投资东部项目延续演绎阶段题思路
10月题：10月东部财富盛会
题阐释：
继续深化东部财富10月份秋季收获季节产生鸣
3促销策略
l 折扣优惠
促销期会间购铺98折暗操99折
非销期会期间99折暗操99折
部分滞销单位视情况建议额外95~97折
l 返租方式
继续执行前期定返租方式
l 旅游抽奖
9－10月期间购铺均获旅游抽奖具体方式：
成交商铺价格
获抽奖票数
30万
1票
31~50万
2票
51~80万
3票
81万
4票
公开抽奖时间：10月份周日
旅游奖项：等奖 新马泰7天游 10名
（注：名中奖者带1名家属游）
4公关活动
活动
活动题：世界商业展
活动时间：10月
活动点：现场
活动形式：图片+电视片
具体容：
1 选取世界商业发达国家城市美国日韩国马西亚等国家商业城市作展示
2 相册图片电视片展示
目作：
1 加深投资者商业认识理解
2 增强投资者投资欲
活动二
活动题：东南亚盛夏游
活动时间：10月8日午
活动点：现场
形式容：现场show+抽奖
目作：
l 促进销售
l 活跃现场气氛
l 增加客户回头率
4．第四阶段推售计划(2004年1112月)
1）推售思路 全力促销尾盘
推广重点：
v 开业信息
v 招商信息
公关活动：
开业盛典齐欢乐
早开业前消化剩货
商铺销售适宜期铺交易作型商业项目新张开业会渡段时期进入兴旺阶段商业气氛较淡影响投资者信心利商铺销售应项目开业前量消化剩货时回笼资金降低风险
2）招商进入刺阶段
2005年1月份正式开业2004年11月份进入刺阶段应加快加强项目招商
3）公告开业盛典
2005年1月份正式开业作利进行宣传推广予市场工程信心予投资者商家压力促加快成交
4）推货策略
1 推售剩货
2 招商步开展刺
5）销售方式
常规方式进行销售招商
6）推广题
开业限量靓铺压轴奉献
题阐释：开业作引子带出优质商铺市场正视予市场投资者压力握机会会走宝
l 返租方式
继续执行前期定返租方式
l 招商优惠
获赠1月租金1月理费
8）公关活动
活动题：开业盛典齐欢乐
活动时间：开业时间相
活动点：现场
活动形式：现场show
目作：
1 促进气氛开业造势
2 带动销售
四媒体组合策略
阶段媒体组合：
第阶段
第二阶段
第三阶段
第四阶段
时间
2004年7月~2004年8月17
2004年8月18~9月19
2004年9月20~10月31
2004年11月~12月
宣传题
xx广场——xx首席社区MALL
xx广场——天河东财富新商机
xx广场——东部财富寻宝游
xx广场——员村新景点
宣传重点
v xx首席社区MALL概念演绎
v 炒作天河东——员村板块商圈价值
v 介绍项目基情况整体定位
v 发展商品牌推广实力介绍
v 百佳签约发布招商信息
v 塑造项目品牌形象
v 传递销售招商信息
v xx首席社区MALL概念演绎
v 商圈价值
v 项目卖点分析
v 投资收益分析
v 功定位
v 部认购造势
v 公开发售成交火爆
v 促销信息
v 招商信息
v 开业信息
v 招商信息
公关活动
1xx社区商业研讨会
2百佳签约仪式暨型招商推广会
1齐参市财富运动
2开盘show
3业答谢酒会
1世界商业展
2东南亚盛夏游
1开业盛典齐欢乐
媒体选择
媒体： 南方市报信息时报xx日报
辅助媒体：中国房产报
珠江济电台城市声
现场包装
南方市报信息时报篇幅概念炒作xx日报硬性广告配合媒体软文广电集团报现场包装员村天河区域性巡回展示免费楼车定资料派发
xx日报南方市报硬性广告配合软文缮稿电视广告树立项目形象单张派发巩固销售业绩
xx日报
南方市报
羊城晚报
xx广场月刊
广电集团报
南方日报
五媒体投放计划费（见附件）
媒体投放销售资金回笼示意图
广告投放分析预计项目投放销售走势：
第五部分 项目包装
包装总纲
项目包装包括基础系统设计应系统宣传物料设计三部分中应系统包括营销通路包装办公事务应系统项目定位xx首席社区MAII项目包装中量体现定位涵通项目色彩形式文字图片展示等方面性化设计客户强烈感受项目品质现代商业气息达宣传项目促进销售目终提升发展商品牌形象
建议项目总体包装应采充分体现缤纷阳光富时代感色调表现手法中高档商业物业形象带客户客户产生价值认感
（）基础系统设计
1基础系统设计包括容：
l LOGO设计（中英文标志）
l 中英文标准字体设计
l 标准色彩规划延展
l LOGO中英文标准字体标准组合
l 辅助图形象征图形（吉祥物）
项目基础形象设计应时尚阳光富时代感升发展联想
2营销通路包装
营销通路指引导客户进入营销现场路径包括通路组织盘包装
商业物业言交通畅达性影响客户购买重素良通路组织项目利销售制胜法宝项目处员村二横路昭示性强车行回路畅尤南北客户流部分客户项目目标客户重源方
l 盘包装
盘作目标客户行关注方项目宣传济直接媒体吸引注意力营造卖场氛围项目处二横路重点包装方位项目块东北侧
包括方面：
l 道路组织
l 工围墙
l 户外导示牌
l 道旗
l 条幅喷绘昭示布
3卖场形象包装
卖场作销售场选择区域便达便展示两部分组成：售楼处停车场项目销售中心住宅公造成两间代理公司销售员难免工作协调现卖销售中心住宅格局设计区分商铺住宅区整销售中心23部分重新包装型玻璃应布置入驻商家广告喷绘先施FREEBIRD麦劳等
功分布包括：
l 模型展示区
l 接中心
l 资料索取台（架）
l 洽谈区
l 音放送区
l 签约区
l 销售职房
l 员工更衣室储物间
l 卫生间
售楼处导示展板系列
售楼处导示包括销售现场外标识区域标识牌展板介绍项目区域配套交通项目设计园林介绍景观介绍等
4形象宣传包装
包括办公事务系统宣传资料礼品等
办公事务系统：包括项目资料袋置业计划书部认购书定纸等物品设计形式项目整体VI相统
宣传物料：宣传物料指销售中需基资料包括楼书（含标准层面图）宣传海报参加类展销活动派发DM直邮活动宣传手册VCD项目介绍碟礼品（包括促销活动开盘封顶活动）
促销礼品运方面作：
◆ 吸引楼客户项目产生良印象
◆ 通礼品敦促落定
◆ 回馈业
五费预估
项目推广资金安排考虑前提：
——创造品牌楼盘通楼盘树立广电房产集团企业品牌
——节省资金
——整体安排推广资金般销售收入（约15亿）3~5左右
1基础形象设计：8万元
2现场包装：12万元(部分费视取费标准定)
l 营销中心形象包装（展板软包装）：设计制作2万元
l 工围墙形象墙：制作5万元
l 道旗户外导示牌：制作发布5万元
3销售物料：13万元
l 楼书：印刷费5万元
l 折页：印刷费5万元
l 类销售物料：包括销售纸等计3万元
4媒体发布：450万元
l 报纸广告费：设计发布400万元
l 电视媒体：20万元
5类活动促销礼品费：100万元
l 开盘活动：25万元
l 展场包装：20万元
l 促销礼品费：5万元
l 余活动（研讨会促销征文绘画等）47万元
6新机场广告牌：制作发布5万元
7预见费：12万元
综：整体费总计600万元
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