前 言
房产业基础性先导性产业国民济发展基础推动力时房产业具较强产业关联性住宅发展够促进相关产业兴起发展国房产业发展历史国房产业发展实践国房产业必成居民消费热点推动国民济发展新济增长点
目前房产业涉土理城市规划建设理市政理房产理等政府部门关系复杂房产项目运作程中感阻力重重济南市房产开发程序进行专门考察分析求删繁简提纲携领形成基高效操作性良开发程序体系指导开展房产项目开发业务
课题研究容：
项目前期市场调研项目立项期土权取房屋拆迁规划建设营销等方面房产项目进行全程系统描述
房产开发环节中交纳（支付）相关税费（济南例）进行研究分析
次编写房产开发程序工作验总结指导房产开发具体工作未涉房产开发理学术方面问题程序研究侧重基础概念基方法基办事程序介绍年新出现概念争议理念理探讨社区心理学社会学概念涉较少编写中公司部办事程序没涉国家方政府政策法规办事程序等附文件
编者学识水限难免错误妥处请读者批评指正
第章 房产业开发概述
第节 房产业概念
房产土房屋财产总称国土资源状况土利总体规划土分农建设未利房屋指土居民住房工商业房办公房（写字楼）等建筑物构筑物铁路桥梁等
房产业指进行房产投资开发营理服务行业属第三产业具先导性基础性带动性风险性产业
房产业细分行业包括房产开发房产中介服务物业理中房产中介服务包括房产咨询房产价格评估房产纪
房产开发具资金回报高风险附加值高产业关联性强等特点房产开发业务侧重分两类：
第类事城市房产开发交易谓房产开发指法取国土权土进行基础设施房屋建设谓房产交易包括房产转房产抵押房屋租赁
第二类事开发营成片土简称成片开发指法取国土权规划土进行综合性开发建设形成工业建设条件然转土权者转出租面建筑物
房产开发项目运作方式分三类：
第类通常运作取土权进行房屋建设出售新建房屋方式
第二类土生变建设熟转方式
第三类方式购买房屋出租购买房屋出租段时间转者购买房产等段时间转者接手建工程继续开发等
课题中仅房产开发中常见法取国土权土进行基础设施房屋建设出售新建房屋开发模式开发程序进行探讨
第二节 房产业位作
房产国民济发展基生产素行业发展离开房产业反说行业拥定房产房产济活动参者说房产业发展国民济改善民生活物质条件基础产业重作纳：
1国民济发展提供重物质条件
2改善民居住生活条件
3改善投资环境加快改革开放步伐
4通综合开发避免分散建设弊端利城市规划实施
5城市建设开辟重积累资金渠道
6带动相关产业建筑建材化工等工业发展
7利产业结构合理调整
8利深化住房制度改革调整消费结构
9利吸引外资加速济建设
10扩业面
着国民济房产业进步发展房产业国民济中必发挥更广泛更重作
第三节 房产业历史革
1949年新中国成立广农村实行土改革废封建土制实现农民土制耕者田愿变成现实年通逐步实行农业集体化农民私土转化集体农村买卖土市场行消失
50年代中期60年代中期着资义工商业社会义改造全国城镇陆续开始国家租形式出租私房屋进行社会义改造付房租金赎买房产权改造私房亿方米私企业占土国家赎买方式收国根确立公制社会义城市房产中体位
十年动乱期间城市房产理工作破坏极房产理机构起落产权理陷入混乱违章占泛滥变相买卖土时发生住宅建设停滞前致住房问题成严重社会问题
1978年忽夜春风千树万树梨花开 着济体制改革全面展开城市进行城镇住房制度改革城市土制度改革房产生产方式改革新时期社会义房产业萌发种新历史机遇历史条件房产市场国逐步兴起蓬勃发展起海城市乡村许方出现称房产热开发热情景
国房产市场处初始阶段运行程中产生矛盾问题盲目建设证建设出现某失控现象针问题针问题国家陆续作出许决策逐步纠正房产业存问题
第四节 房产项目开发程序概述
房产项目开发指法取国土权土进行基础设施房屋建设进行出售行
房产项目开发程序指进行房产开发程中应遵循法律法规办事程序
房产项目开发般应遵循列程序：项目开发前期调研程序项目立项程程序土权取程序征拆迁程序项目规划程序工程建设程序房产项目营程序
1．项目开发前期调研程序
项目前期调研程序通开发商拟投资区房产市场调查搜集量市场信息探询投资性寻找投资机会程
2项目立项程序
项目立项程序报项目建议书项目研报告取政府批复（项目立项）项目取合法开发建设资格
3．土权取程序
土权取程序开发商项目立项通(取建议书批复行性研究批复)取建设规划许证办理取土权手续程序
4项目规划程序
项目规划程序开发商取建设规划许证建设工程规划许证途径
根国家济南市关城市规划规定济南市城市规划区开发建设项目必须符合城市规划求必须市规划局办理项目规划申报手续取两证(建设规划许证建设工程规划许证)方开工建设项目规划申报基程序：
（1）行性研究报告（项目建议书）报批前开发商规划局申报规划点规划局项目范围规划条件等提出初步意见形成项目建设选址初审意见作计划部门进行批复时参考
（2）行性研究报告批复开发商规划局申报项目定点规划局申请单位发规划定点通知书设计规划求通知书项目位置面积范围等提供较详细意见
（3）根规划局提出规划设计条件委托资质设计机构进行规划方案设计取四图书（总面图定位图竖设计图线综合图说明书）开发商完成方案设计应规划部门提出审查申请
（4）审定通设计方案编制初步设计施工图取建设规划许证必备文件
（5）开发商设计规划求通知书行性研究报告批复规划局申领建设规划许证该证取土权必备文件
（6）申领建设工程规划许证项目列入年度正式计划申请办理开工手续前需验证工程建设否符合规划求法定程序该证申办开工必备文件
5征拆迁程序
征指项目选址集体土时法定程序报请批准权限政府审批集体土物等法补偿补助集体土转国土种行
拆迁指项目选址城市规划区国土达施工求场条件拆建设原房屋附属物原者进行补偿安置行
征领取建设规划许证进行拆迁取建设拆迁时许证土权证件提出申请
征拆迁项目开工前重工作征拆迁工作完成申请项目开工必备条件
6工程建设程序
工程建设阶段指房产开发项目列入年度施工计划起项目施工全部完成通工程竣工综合验收达业条件程
项目完成规划程序具备开工条件市建委提出开工申请取报建证时市政相关部门（水热力公司道煤气公司供电部门城局）洽谈签订协议支付关费办理招标批准手续选择施工监理单位办理工程建设质量监督手续缴纳种费开工建设项目竣工部门（市质检站市开发办）进行综合验收交付
7房产营程序
房产营开发商通开发房产销售出租实现预期投资收益行该项工作取土权起直延续房产交付房产开发商销售出租开发房产委托专业中介机构销售出租房产期房现房两种必须取政府部门颁发预售许证方进行买卖契约租赁契约必须政府部门鉴证方效
房产业国新兴产业第三产业重组成部分着城镇国土偿房屋商品化推进必国民济发展起巨推动作
第二章 房产项目开发程序
第节 项目立项
概述
开发项目立项房产项目开发第步取政府部门（省市计划发展委员会）项目批准文件
房产商说阶段工作：起草市计委市房产开发理办公室报送项目建议书取批准项目建议书批复项目建议书批复编制行性研究报告报计委审批获准列入年度固定资产投资计划（国家计委已取消房产项目立项制度实行备案制山东省济南市暂延续原立项制度）
二实施程序
1工程建设项目立项审批
（1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处
（2）申报资料：①书面申请②提供资金落实证明③土权证明④具相应资质工程咨询单位编制行性研究报告行性研究报告应具附件：规划部门项目建设选址初审意见土理部门建设初审意见环保部门环评报告关部门供电供水供热供气震审查意见法必须招标项目招标总体方案⑤房产开发公司资质证明
（3）申办程序：行政部门开发商行政部门转报项目立项申报资料行政部门开发商直接报市房产开发理办公室项目立项申报资料该办转报市计委纳入土收购出项目开发商通招标拍卖方式取开发土权中标确认书拍卖成交确认书国土权出合申报材料起报市计委收申报资料根具体情况进行现场勘察符合条件市计委予批复属级发展计划部门审批权限项目市计委负责转报
（4）办结时限：收申报资料5工作日予批复研报告
（5）收费标准：开发办办理立项须缴纳2元方米开发理费
2建设项目年度投资计划审批
（1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处
（2）申报资料：①书面申请②国家省市计委批复项目行性研究报告③规划部门出具建设项目规划许意见④跨年度建设项目需提供市计委年度达年度投资计划
（3）申办程序：行政部门开发商行政部门转报申报资料行政部门开发商直接报市房产开发理办公室申报资料该办转报市计委市计委收申报资料进行审查符合条件市计委予批复
（4）办结时限：收申报资料5工作日予批复研报告
（三）项目立项审批程序图（见程序图）
第二节 五证两书取
第节 土权证取
概述
开发商项目立项通须取建设规划许证方办理取土权手续
现阶段根<<城市房产理法>>关规定房产开发取方式三种：通国家出方式获（通土级市场取）二通转方式获（通土二级市场取）三通前土者合作等方式（通土三级市场取）
通出方式取权法律证国土权证通划拨取土权时证件建设批准书
国土权出指国家国土权定年限出土者土者国家支付土权出金行征指项目选址集体土法定程序报请批准权限政府机关审批集体土物等法补偿集体土转国土种行
拆迁指项目选址城市规划区国土达施工求场条件拆建设原房屋附属物原者进行补偿安置行根国土资源部第11号令房产开发营性均土储备中心招标拍卖挂牌等方式出出块均熟需土受方进行征拆迁特殊原必须进行征拆迁该工作原国土资源局取建设拆迁时许证土权证提出申请实际操作中土出方达成协议进行拆迁征拆迁项目开工前重工作
二实施程序
（）国土权划拨手续办理
1承办部门：济南市国土资源局
2申报资料：申请计委批复年投资计划建设规划许证建设规划意见范围图土权属证明工程项目总面图
3申办程序：
审核关申报资料（2工作日）现场勘测定界（10工作日）制定书三方案（建设项目呈报说明书农转方案补充耕方案征土方案）（15工作日）缴纳征理费复垦费新增建设费（2工作日）规定办理土登记领取土证书
4收费标准：征理费复垦费新增建设费收取标准参见附录六土开发费览表
5应注意事项：划拨土范围仅限：1国家机关军事2城市基础设施公益事业3国家重点扶持源交通水利等项目4法律行政法规规定开发商说通划拨方式取开发济适房项目建设
（二）国土权出手续办理
国土资源部第11号部令规定：类营性（含房产开发建设）均必须招标拍卖者挂牌方式出承办部门均：济南市土收购储备中心现分述：
国土权招标拍卖者挂牌出活动计划进行济南市国土资源局根社会济发展计划产业政策土利总体规划土利年度计划城市规划土市场状况编制国土权出计划报济南市政府批准社会公开发布
济南市土收购储备中心根招标拍卖挂牌出块情况编制招标拍卖挂牌出文件招标拍卖挂牌出文件应包括招标拍卖挂牌出公告投标者竞买须知宗图土条件标书者竞买申请书报价单成交确认书国土权出合文
济南市土收购储备中心投标拍卖者挂牌开始日前 20 日发布招标拍卖者挂牌公告公布招标拍卖挂牌出宗基情况招标拍卖挂牌时间点
招标拍卖挂牌公告包括列容：
①出名称址
②出宗位置现状面积年期途规划设计求
③投标竞买资格求申请取投标竞买资格办法
④索取招标拍卖挂牌出文件时间点方式
⑤招标拍卖挂牌时间点投标挂牌期限投标竞价方式等
⑥确定中标竞标准方法
⑦投标竞买保证金
济南市土收购储备中心投标申请竞买申请进行资格审查符合招标拍卖挂牌公告规定条件应通知参加招标拍卖挂牌活动
1投标开标列程序进行：
①投标投标截止时间前标书投入标箱招标公告允许邮寄标书投标邮寄出投标截止时间前收方效标书投入标箱撤回投标应标书关书面承诺承担责
②投标者推选代表检查标箱密封情况众开启标箱宣布投标名称投标价格投标文件容
③评标组进行评标评标组出代表关专家组成成员数五单数
④招标根评标结果确定中标
2拍卖会列程序进行：
①持点算竞买
②持介绍拍卖宗位置面积途年期规划求关事项
③持宣布起价增价规增价幅度没底价应明确提示
④持报出起价
⑤竞买举牌应价者报价
⑥持确认该应价继续竞价
⑦持连续三次宣布应价没应价持落槌表示拍卖成交
⑧持宣布高应价者竞
竞买足三者竞买高应价未达底价时持应终止拍卖
3挂牌程序进行：
①挂牌公告规定挂牌起始日出挂牌宗位置面积途年期规划求起始价增价规增价幅度等挂牌公告规定土交易场挂牌公布
②符合条件竞买填写报价单报价
③出确认该报价更新显示挂牌价格
④出继续接受新报价
⑤出挂牌公告规定挂牌截止时间确定竞
挂牌时间少 10 工作日挂牌期间根竞买竞价情况调整增价幅度
挂牌期限届满列规定确定否成交：
①挂牌期限竞买报价报价高底价符合条件挂牌成交
②挂牌期限两者两竞买报价出价高者竞报价相先提交报价单者竞报价低底价者外
③挂牌期限应价者者竞买报价均低底价均符合条件挂牌成交
挂牌期限截止时两者两竞买求报价出应挂牌宗进行现场竞价出价高者竞
4 成交确认书
招标拍卖者挂牌方式确定中标竞出应中标竞签订成交确认书
成交确认书应包括出中标竞名称址出标成交时间点价款签订国土权出合时间点等容
成交确认书出中标竞具合效力签订成交确认书出改变竞结果者中标竞放弃中标宗竞宗应法承担责
中标竞应成交确认书约定时间出签订国土权出合
中标竞支付投标竞买保证金抵作国土权出金投标竞买支付投标竞买保证金出必须招标拍卖挂牌活动结束 5 工作日予退计利息
招标拍卖挂牌活动结束出应 10 工作日招标拍卖挂牌出结果予公布
出公布出结果受收取费
受国土权出合约定付清全部国土权出金应法申请办理土登记领取国土权证书
5收费标准：济南市城区国土基准价政府出土纯收益标准参见附录五土开发费览表
（三）土确权登记手续办理
1承办部门：济南市国土资源局
2申报资料：
（1）土登记需资料
①计划立项批文②建设规划许证意见③土登记申请书④籍调查表（含土登记法代表身份证明书土登记法代表委托书四邻指界签名单宗底座落图）⑤土登记审批表⑥土登记卡
（2）土转登记需资料
①国土权转申请审批表②出土权证书③土权评估报告④土转协议⑤转双方法证明⑥出原出批文⑦出方土登记申请
3申办程序：
①申请：开发商持需材料提出土登记申请关员申请材料进行审查予答复
②籍调查：区国土局受理宗进行权属调查籍测量宗邻宗法委托确认籍调查签字区局填写初步意见报市局审批
③审核：市局土登记申请宗然状况土权属状况进行全面审核
④注册登记颁发证书：市局批准土登记进行登记卡装簿土权利领取证书
4办结时限：符合登记条件7工作日完成审核登记发证
通招标拍卖者挂牌出土均熟做三通开发商直接利块进行开发建设实际情况求需拆迁需列程序办理
（）建设拆迁时许证取
1承办部门：济南市国土资源局
2申报资料：①申请②建设规划许证③建设工程设计规划求通知书附图④建设规划意见
3申办程序：持申请相关申报资料报市国土资源局审查符合条件7工作日核发建设拆迁时许证
4收费标准：阶段须缴纳土开发理费800元亩
（二）拆迁手续办理
1承办部门：济南市拆迁办
2申报资料：①拆迁申请书②项目立项批文③建设规划许证附图附件④国土证⑤建设拆迁时许证⑥拆迁补偿安置资金证明⑦拆迁计划拆迁方案⑧产权调换安置房证明
3申办程序：
审查申请收申请2日作出否准予拆迁立项决定批准拆迁立项拆迁应批准立项日起3日办理委托拆迁行拆迁备案手续缴纳拆迁理费拆迁立项批准日起5日核发房屋拆迁许证
确定拆迁范围发布拆迁公告进行户口登记房屋勘测等拆迁准备工作拆迁机构拆迁单位签订拆迁协议实施拆迁核发拆迁验收证明取拆迁验收合格证征办拆迁办规划局现场测量定线核定范围拆迁面积
4 拆迁程序图（见程序图二）
5收费标准：
拆迁理费收费标准安置次位8元方米实行渡安置12元方米
第二节 规划许证取
（）概述
加强城市规划理保证济南市整体规划实施新建改建扩建项目实施建设工程规划许证制度开发商办理建设工程规划许证时应持年建设计划土证件建设工程规划许证建设工程拟建位置形图建设工程总面图符合审定设计方案施工图消防设计质监部门施工图批复意见建设工程规划许证市规划理部门提出建设申请审查批准核发建设工程规划许证
（二）实施程序
1建设规划许证取
(1)承办部门： 济南市规划局
(2)申报资料：①书面申请（含建设求容）②计委年度计划投资批文③1：500形图④已批准行性研究报告
(3)申办程序：
①持需材料市规划局提出申请②规划局现场勘察审查核相关规划15工作日予答复③规划局符合城市规划申请签发建设规划许通知书开发商该通知书国土资源局申请办理建设计划批准手续④需制订详细规划7工作日签发规划设计求通知书⑤委托资质设计单位作总面规划设计⑥规划局审查规划设计方案⑦市规划局规划理处办理建设规划许证具备审批条件符合详细规划7工作日核发建设规划许证建设规划意见
2建设工程设计招投标程序
（1）承办部门：开发商代理机构
（2）申报资料：①建设项目计划批文②建设工程设计规划求通知书附图③招标投标工作计划方案④设计务书⑤招标代理机构工作力证明材料资格证书⑥委托代理协议合
（3）申办程序：①招标代理机构规定提交申报材料（包括：计划批文设计规划求通知书设计务书等）②填报工程设计招标投标申报表③审核项目情况招标条件登记备案④发标评标方案评审等活动实施现场监督⑤中标方案确定招标提交招投标情况报告⑥签发工程设计招标投标意见书
（4）办结时限：2工作日
（5）应注意事项：单体10000方米建筑工程必须进行设计招标行政监督部门市建委设计处
3施工图设计消防审批
（1）承办部门：济南市公安消防分局建审科
（2）申报资料：①计委立项批文②市规划局建设工程设计规划求通知书定点红线图建设工程设计方案规划审查意见书③关部门审核意见表（加盖开发商公章）④施工图1套（含建施结施设施电施）室装饰工程需正式装饰设计图纸1套⑤设动消防设施建筑物应备图纸光盘
（3）申办程序：开发商领取填报建筑工程设计防火审核申报表动消防设施设计防火审核申报表建筑部装修设计防火审核申报表申报表连设计图纸市公安消防分局送审办理建筑消防设计审批手续
（4）办结时限：收图纸资料日起般工程10工作日国家省重点工程20工作日审核完毕
（5）收费标准：执行鲁政发[2001]16号关规定建筑面积计收取消防设施设备费2元方米
4施工图设计质量审查
（1）承办部门：济南市建设工程勘察设计质量监督站
（2）申报资料：①施工图设计文件2套（含建施结施设施电施）②计委立项批文③市规划局建设工程设计规划求通知书附图④工程勘察设计合（原件）⑤质勘察报告2份（原件）⑥设计招标相关证明⑦结构计算软件名称热工计算书⑧房屋鉴定报告（仅限加层改造项目）
（3）申办程序：开发商领取填报开发商报审施工图设计文件登录表登录表连施工图申报资料送勘察设计质量监督站进行技术性审查出具审查意见勘察设计单位审查意见进行答复勘察设计质量监督站市建委提交技术性审查报告核发施工图设计文件审查批准书
（4）办结时限：收图纸资料缴纳设计质量审查费日起15工作日提出图纸审查意见
（5）收费标准：执行国家计委建设部计价格[2002]10号文件省物价局鲁价费发[2002]45号文件关规定建筑面积计分住宅商住楼办公写字楼医院托幼中学教学楼高等院校教学楼综合楼商场宾馆酒店超市工业项目仓库等9类建筑标准计取收费标准详见附表
（6）应注意事项：该项审查该项办结时限15工作日提出图纸审查意见然设计勘察单位根意见施工图作相应修改整手续办理通常需30工作日
5防工程设计审查
（1）承办部门：济南市民防空办公室
（2）申报资料：①施工图设计文件2套（防部分）②计委立项批文③市规划局建设工程设计规划求通知书附图④防结建手续证明
（3）申办程序：防工程设计应具相应资质设计单位承担济南市防设计院省防设计院设计达防保护等级办理防结建手续证明须缴纳防易建设费防系统外设计院设计须市防办设计处审查方通
（4）办结时限：办理防结建手续证明须办理防设计审查手续未办理防结建手续证明图纸审查时限10工作日
（5）收费标准：根鲁价费发（2001）181号关调整防建设收费通知济价费字（2001）259号市物价局财政局防办转发省物价局财政厅防办<关调整防建设收费通知>通知规定防易建设费标准总建筑面积计30元方米计取
6规划许证办理
（1）承办部门：济南市规划局
（2）申报资料：
申请阶段：①书面申请（含建设求容）②1：500形图③已批准详细规划
取证阶段：①建设工程规划许证申报表式两份②建筑工程总面图（加盖工程设计单位证书专章）份③建筑结构施工图部分室外工程面图装订成册式两套④年年度投资计划⑤关部门审核手续⑥已取建设规划许证须附土权批准文件涉房屋拆迁须附拆迁验收证明⑦规定专业部门审查应附书面审查意见
（3）申办程序：
申请阶段：持申报材料市规划局提出申请市规划局规划理处办理建设工程设计规划求通知书省会规划专家组评审市规划局规划理处办理建设工程设计方案规划审查意见书
取证阶段：开发商领取填报建设工程规划许证申报表申报表连施工图申报资料送规划局办理审批手续资料审核完毕执规划局开具济南市城市建设基金理办公室收费联络单基金办缴纳市政设施配套费时市规划局缴纳城市规划技术咨询服务费建筑放线费缴纳述费方领取建设工程规划许证
（4）办结时限：①批准办证申请15工作日②办理建设工程设计规划求通知书7工作日③办理建设工程设计方案规划审查意见书7工作日④办理施工图审查20工作日（方案施工图修改时间计入办结时限）
（5）收费标准：根济价非字（1996）154号文规定市政设施配套费收费标准：建项目111元方米房产开发项目180元方米根鲁建规字[2001]33号文规定城市规划技术咨询服务费收费标准建筑类分计取费（详见表三）根国家测绘局测绘产品价目表建筑放线费收费标准649元点
（6）规划许证办理程序图（见程序图三）
（7）应注意事项：涉跨年度工程年底投资计划批复部门办理年度结转计划
第三节 施工许证取
概述
申领建设工程施工许证办理建筑工程规划许证需进行验证工程建设符合开工求法定程序该证申办开工必备文件
市建委办理报建证开发商济南市建筑形市场办理施工监理招投标质量监督安全监督造价劳保统筹等手续市建设理部门提出开工申请审查批准核发施工许证
二实施程序
（）项目报建
1承办部门：济南市建设委员会
2申报资料：①计委批准年投资计划②市规划局建设工程设计规划求通知书定点红线图建设工程设计方案规划审查意见书③工程建设项目报建申请表
3申办程序：①市建设行政部门领取报建申请表根投资计划填写清楚加盖单位公章②持投资计划申请表报市建设行政部门取工程建设项目报建证
4办结时限：1工作日
5收费标准：报建证工费：10元
（二）济南市建筑市场需办理手续
1建设工程施工监理招投标
（1） 承办部门：招标代理公司开发商市招标办（监督职责）
（2）申报资料：①计委计划批文②市规划局建设工程设计规划求通知书定点红线图建设工程设计方案规划审查意见书③建设规划许证④建筑工程规划许证⑤报建证⑥施工单位应具备营业执资质证书安全资格证书等证件⑦事招标代理工程造价咨询济咨询业务中介机构具相应资格持关证明证件
（3）申办程序：招标单位提出招标申请市招标办审查招标单位资格招标文件发布建筑工程招标公告投标单位提出投标申请招标单位预审投标单位资格优选投标单位确定评标定标方法投标单位发放标书确定评标组织投标单位投递标书开标评标定标发布中标公告取中标通知书签订审查鉴证合核定工程定额取费标准分办理注册登记施工队伍审查事项集中收缴关规费招投标法关规定市招标办登记备案备案资料包括招标情况说明开发商招标文件中标单位投标文件评标原始记录中标通知书
（4）办结时限：①审查招标单位资格招标申请书招标文件三日完成②评标定标般工程三日完成中型工程七日完成特殊工程适延长③审查合收送审文三日完成
（5）收费标准：招标完成应缴纳列费：工程招标理费中标价055‰招标公证费2000元中标单位
（6）应注意事项：开发商行招标需提前招标办申请该办意方实施
2造价劳保质量监督交易信息手续
造价劳保质量监督交易信息手续建筑形市场仅须交纳费办结时限1工作日标准分：
（1）质量监督费 14‰
（2）造价理费 09‰
（3）交易信息费 06‰
费计算基数：建筑面积*收费基数（收费基数标准参见济建工字[2002]第16号文详见附录五）
（5）劳保统筹费 该费济南市建筑工程劳保费理办公室收取收费标准建安工程总造价26‰工程造价3000万元须次缴清3000万元首次须缴付50分期缓交超两次
（三）施工许证办理
1承办部门：济南市建设委员会
2申报资料：①报建证②计委立项批文③市规划局建设工程设计规划求通知书附图④施工合备案登记表⑤质监委托书⑥监理合鉴证⑦施工单位安全报监书⑧总包单位中标通知书⑦建筑工程质量责卡⑧施工许申请表
3申办程序：①开发商领取填报济南市建设工程施工许申请表工程质量责卡质监委托书②述三表连申报资料送建筑形市场市建委窗口办理审批手续③交纳墙体材料节费散装水泥保证金领取施工许证
4办结时限：收申办资料缴纳墙体材料节费散装水泥保证金日起5工作日核发建设工程施工许证
5收费标准：阶段需交纳墙体材料节费10元方米散装水泥保证金25元吨
6应注意事项：①施工许证实行单项建设工程实行份施工许制度②施工许证分正副正开发商保存副施工企业保存作竣工验收资料
7 施工许证办理程序图（见程序图四）
第四节 房屋预售许证取
概述
国实行商品房预售许证制度开发商进行商品房预售应城市县房产理部门办理预售登记手续取商品房预售许证
二实施程序
1承办部门：济南市拆迁理办公室
2申报资料：①商品房预售申报表②土权证书③提供预售商品房计算投入建设资金达工程建设总投资25已确定施工进度竣工交付日期证明材料④开发资质等级证书开发营许证⑤工程施工合⑥预售商品房分层面图
3申办程序：拆迁办收申请3日申请材料进行初审进行现场查勘2初审现场查勘合格办理预售许
4办结时限：收申报表申报资料7日办理完毕
第五节 房屋权属证书取
概述
国实行房屋权登记发证制度房屋权属证书房屋法拥房屋房屋行驶占处分收益权利唯合法证工程竣工验收合格办理新建房屋确权登记手续
二实施程序
1承办部门：济南市房产理局区房局
2申报资料：①营业执法代码证②土权证③建设规划许证④建设工程规划许证⑤建设工程施工许证⑥建设工程（质量）竣工验收证明⑦房屋面图（房屋坐落面图房屋分层分户面图房屋分户面图）
3申办程序：开发商房屋区房局填写房产登记申请书提供规定资料进行登记区局房局申报资料进行初审委托市房屋测绘中心现场勘测丈量绘制面图符合登记求全部资料式两份（原件份复印件份）图纸式三份（权数增加图纸）报市房屋产权登记中心审批签发房屋权属证书房屋产权登记中心委托区房局权属证书发开发商
4办结时限：办理种房屋权属登记负责初审复审审批区房局市房屋产权登记中心等职部门应5工作日完成承担环节工作事项符合规定条件申报件权属证书应15工作日办理完毕
5收费标准：房屋初始登记费80元套住宅房墅证80元计收增加权属证书加收10元室收取登记费建需交纳交易手续费进行交易买卖须成交价05计取交易手续费
第六节 两书制度
房产开发商商品房交付时应购买提供住宅质量保证书住宅说明书住宅质量保证书明确开发商应承担保修责住宅说明书作业提示合理住房注意事项
住宅质量保证书容：1工程质量部门核验质量等级2保修范围3保修期4户报修单位5答复处理时限
住宅说明书容：1开发单位设计单位施工单位委托监理应注明监理单位2结构类型3装修装饰注意事项4水水电燃气热力通讯消防等设施配置说明5关设备设施安装预留位置说明安装注意事项说明6门窗类型注意事项7配电负荷8承重墙保温墙防水层阳台等部位注意事项说明9需说明问题10住宅中配置设施设备生产厂家说明书
应注意事项：
1两书交付时间：商品房交付时间
2商品房保修期竣工验收住宅交付户日起计算
3两书制度执行1998年建设部颁布商品住宅实行住宅质量保证书住宅说明书制度规定
第三节 市政设施接驳
概述
房产开发项目项目立项列入固定资产年度投资计划水公司供电公司热电公司煤气公司市政养护部门进行接触商洽起草协议办理供水供电供热供气排污手续规定支付关费外建设施工程中会涉道路挖掘道路占等方面问题说明
二实施程序
1 水设施接驳
（1）承办部门：济南市水公司
（2）申报资料：①水申请报告②总面图③施工现场周边形图
（3）申办程序：①水申请报告生产技术科办理申请开户手续②申请手续批复规划设计室办理勘察设计事宜③签订协议缴纳水增容费勘察设计费④等工程公司安排施工
（4）办结时限：执行双方协议关规定
（5）收费标准：销售房屋水表生产标准收取增容费水公司根建筑物性质体量配备总表收费标准总表表径确定详见附表三勘察费50元表设计费协商解决水公司部标准取接水工程造价45施工费水工程公司出具施工结算值计取
（6）应注意事项：①开发商居民回迁水表生活标准收取增容费②批准开户户申请年效跨年度需重新办理申请③户规定：门牌号装块水表楼房住房单元单位安装水表④水公司总水表供水户进户总水表界水表外道设施水公司负责维护理水表道设施户产权单位负责维护理 ⑤进户总水表表井户责进行保护
2天然气（道煤气）系统接驳
（1）承办部门：济南市道煤气公司
（2）申报资料：①申请开户书②标准层1：100面图剖面图③1：500形图气建筑2坐标高程点（市测绘院测定坐标高程点）
（3）申办程序：①申请报告注明开户址气性质户数联系方式户处理处办理申请开户手续②完成开户手续签订天然气（道煤气）工程协议煤气公司进行现场勘察设计③工程施工煤气公司负责规定工期完成施工务④工程竣工道煤气公司安检员进行通气点火
（4）办结时限：执行双方协议规定关条款
（5）收费标准：开户费：1980元户外总额约50元户点火通气费保险费费通协商减免
3供电系统接驳
（1）承办部门：济南市供电局
（2）申报资料：①项目立项批文②关电资料包括电点电力途电性质电设备清单电负荷保安电力电规划等③市供电局规定格式填写电申请
（3）申办程序：市供电局服务厅提交电申请申办资料办理手续签订供电合（协议）签约缴纳相关费
（4）办结时限：
供电企业已受理电申请确定供电方案列期限正式书面通知户：①居民户长超五天②低压电力户长超十天③高压单电源户长超月④高压双电源户长超二月
期确定供电方案时供电企业应户说明原户供电企业答复供电方案意见时应月提出意见双方行协商确定
（5）收费标准：
新装增容供电工程贴费户新装增加电供电方案确定市供电局缴纳供电贴费
2002年初国家计委贸委联合文取消供（配）电工程贴费（参见供电行业信息第182期中国电力企业联合会供电分会秘书处编）济南市供电局目前做法10KVA全部取消10KVA全部缓交特殊户（双电源时电）须市供电局签订协议正式文件规定执行
（6）应注意事项：①新建受电工程项目立项阶段开发商应供电企业联系工程供电性电容量供电条件等达成意性协议方定址确定项目②供电方案效期指供电方案正式通知书发出日起交纳供电贴费受电工程开工日止高压供电方案效期年低压供电方案效期三月逾期注销户遇特殊情况需延长供电方案效期应效期期前十天供电企业提出申请供电企业应视情况予办理延长手续延长时间超前款规定期限
4供热系统接驳
（1）承办部门：济南市热电公司区分支机构
（2）申报资料：申请报告注明开户址建筑面积居住户数等指标
（3）申办程序：①提出申请报告②热电公司意热电公司签订协议
（4）办结时限：视协议谈判情况定
（5）收费标准：采暖开户费该费区域供热公司收取建筑面积计110元米该费标准区域供热公司协商余
5市政排污系统接驳
（1）承办部门：济南市城局养护处
（2）申报资料：排水施工图
（3）申办程序：执图城局养护处办理审批手续审批结束城局组织施工
（4）办结时限：视具体情况定
（5）收费标准：接入市政网费视具体情况定
（6）应注意事项：该部门执行规章弹性收费标准商洽
6道路占审批手续
（1）承办部门：济南市城局市容处
（2）申报资料：①时占次干路审批表式五份②位置示意图③面图④时设施效果图式二份
（3）申办程序：①需占次干路机动车道非机动车道行道隔离带附属设施应市公安交通理部门提出申请意占申请持批准书申报材料市城局办理审批手续②需占次干路外城市道路区建委办理审批手续③需占街头空广场道路绿道路分类直接市城局区建委办理手续占道路绿应关法律法规相关规定办理
（4）办结时限：7工作日
（5）收费标准：视具体情况定
7 道路挖掘审批手续
（1）承办部门：济南市城局市容处
（2）申报资料：①建设工程规划许证②施工图纸③关文件
（3）申办程序：①需挖掘次干路机动车道非机动车道行道隔离带附属设施应市公安交通理部门提出申请意挖掘申请持批准书申报材料市城局办理审批手续②需挖掘次干路外城市道路面积50M²区市政工程设施理部门办理审批手续③需挖掘街头空广场道路绿应市城局提出书面申请道路分类直接市城局区建委办理手续挖掘道路绿应关法律法规相关规定办理
（4）办结时限：7工作日
（5）收费标准：视具体情况定
第三章 房产开发项目策划分析
信息技术时代信息变重已资金材料设备力等列理五资源着房产市场卖方市场买方市场转变房产市场竞争价格非价格竞争发展房产市场营销信息需时候更强烈市场调研选择投资意进行项目行性研究确定项目开发方重基础性工作通认真细致效市场调查制定出切实行营销战略企业立败
第节 房产市场调查容
房产市场调查房产特定商品象相关市场信息进行系统收集整理记录分析进房产市场进行研究预测
市场调查广义狭义分狭义市场调查科学方法收集消费者购买商品动机事实意见等关资料予研究例进行住房市场购买力调查通定数量种年龄结构员进行抽样调查分析消费者房产购买力情况广义市场调查针商品劳务商品劳力生产者达消费者程中全部商业活动资料情报数作系统收集记录整理分析解商品现实市场潜市场广义市场调查仅单纯研究购买者心理行营销活动中阶段加研究
房产市场调查重性
企业生存环境断变化企业必须通市场调查解消费者住房需求现住房意见引找住房开发佳市场切入点断开拓市场提高企业市场占率
现代营销理认企业制定生产产品产品策略价格策略营销渠道策略促销策略时必须认真搞市场调查基础进行通市场调查解消费者需什样住房需少住房进组织生产营建造房屋符合消费者需求销路畅通达企业预先制定效益目标
二房产市场调查容
1 房产市场环境调查
（1）政治法律环境调查
① 国家省市关房产开发营方针政策房产价格政策房产税收政策土制度土政策口政策等
② 关房产开发营法律规定房产开发营理条例房产理法土理法
③ 关国民济社会发展计划发展规划土利总体规划城市建设规划区域规划城市发展战略等
（2）济环境调查
① 国家区城市济特性包括济发展规模趋势速度效益
② 项目区济结构口业状况学条件基础设施情况区重点开发区域类竞争物业供情况
③ 般利率水获取贷款性预期通货膨胀率
④ 国民济产业结构导产业
⑤ 居民收入水消费结构消费水
⑥ 项目区外开放程度国际济合作情况外贸易外商投资发展情况
⑦ 特定房产开发类型开发点相关素调查
⑧ 财政收支物业类型需调查济环境容须结合具体项目情况展开针性调查
（3） 社区环境调查
社区环境直接影响着房产产品价格房产商品特属性优良社区环境发挥房产商品效提高价值济效益具重作社区环境调查容包括：社区繁荣程度购物条件文化氛围居民素质交通教育便利安全保障程度卫生空气水源质量景观等方面
（4） 房产市场需求消费行调查
① 消费者某类房产总需求量饱点房产市场需求发展趋势
② 房产市场需求影响素调查国家关国民济结构房产产业结构调整变化消费者构成分布消费需求层次状况消费者现实需求潜需求情况消费者收入变化购买力投
③ 需求动机调查消费者购买意影响消费者购买动机素消费者购买动机类型等
④ 购买行调查消费者购买行消费者购买模式影响消费者购买行社会素心理素等
（5） 房产产品调查
① 房产市场现产品数量质量结构性市场生命周期
② 现房产租售客户业房产环境功格局售服务意见某种房产产品接受程度
③ 新技术新产品新工艺新材料出现关房产产品应情况
④ 企业产品销售潜力市场占率
⑤ 建筑设计施工企业关情况
（6） 房产价格调查
① 影响房产价格变化素特政府价格政策房产企业定价影响
② 房产市场供求情况变化趋势
③ 房产商品价格需求弹性供弹性
④ 开发商种价格策略定价方法房产租售量影响
⑤ 国际国相关房产市场价格
⑥ 开发案城市街区房产市场价格
⑦ 价格变动消费者开发商反应
（7） 房产促销调查
① 房产广告时空分布广告效果测定
② 房产广告媒体情况调查
③ 房产广告预算代理公司调查
④ 员促销配备状况
⑤ 种公关活动租售绩效影响
⑥ 种营业推广活动租售绩效
（8） 房产营销渠道调查
① 房产营销渠道选择控制调整情况
② 房产市场营销方式采情况发展趋势原
③ 租售代理商数量素质租售代理情况
④ 房产租售客户租售代理商评价
（9） 房产市场竞争情况调查
市场竞争房产企业制定市场营销策略着重影响企业制定种重市场营销决策前必须认真调查研究竞争手作出种种反应时刻注意竞争者种动房产市场竞争情况调查容包括：
① 竞争者潜竞争者（统称竞争者）实力营理优劣势调查
② 竞争者商品房设计室布置建材附属设备选择服务优缺点调查分析
③ 竞争者商品房价格调查定价情况研究
④ 竞争者广告监视广告费广告策略研究
⑤ 竞争情况销售渠道情况调查分析
⑥ 未竞争情况分析估计等
⑦ 整城市尤（类）街区类型产品供量市场销售量 企业竞争者市场占率
⑨ 竞争性新产品投入时机租售绩效发展动
第二节 调查方法条件
调查方法
市场调查许方法分两类第类选择调查象划分全面普查重点调查机抽样非机抽样等第二类调查象采具体方法划分访问法观察法实验法面简分析种调查方法特征
1 调查象划分
（1）全面普查全面普查指调查象总体包含全部体进行调查果城市口年龄家庭结构职业收入分布情况系统调查解房产开发十分利
（2）重点调查重点调查总体中代表性单位消费者作调查象进推断出般结采种调查方式调查象数目企业较少力物力财力短时期完成然选象非全部调查结果难免会定误差
（3）机抽样机抽样调查总体中机意抽取体作样进行调查根样推断出定概率总体情况机抽样市场调查中占重位实际工作中应广泛机抽样特征母体中意抽取样样相等机会事件发生概率相等样根调查样空间结果推断母体情况
（4）非机抽样法非机抽样法指市场调查员选取样时机选取先确定某标准然选取样数样样选择机会相等非机抽样分便抽样判断抽样配额抽样三种具体方法
2．调查方法划分
（1）访问法
常市场调查方法科学设计调查表效运访问技巧方法成功关键
①设计调查表
调查表反映企业决策思想企业营销部门关心想重信息源想搞调查必须设计调查表
设计调查表应注意事项：首先问题短较长问题容易调查者混淆次调查表问题包含项容次问题中专门术语容积率框架结构剪力墙结构筒中筒结构等般消费者搞清楚专门术语第四问题答案宜问题含义模棱两问题代表件事注意问问题方式时直接问问题见采间接方法反会更答案例房产公司销售某处商品房做少广告调查员想知道想解广告效果时直接询问调查者法迂回方式解少知道该处房产情况
②访问法形式
调查表设计调查员调查员接触方式访问法划分三种形式
1）答卷法调查员调查员集中起求答份卷规定时间答完样调查员彼交换意见意见充分表达出
2）谈话法市场调查员调查员进行面面谈话召开座谈会等
3）电话调查种方法市场调查员助电话解消费者意见种方法
（2）观察法
种方法指调查员调查者正面接触旁边观察调查员采观察法获观察者愿提供信息通观察法便较容易解 观察法三种形式
①直接观察法
派现场调查象进行观察例派房产交易工观察消费者选购房产行求调查消费者公司信赖程度
②实际痕迹测量法
调查员亲观察购买者行观察行发生痕迹例较报刊杂志刊登广告效果坏
③行记录法
取调查意定装置记录调查象某行例某家庭电视机里装监听器记录电视机什时候开什时候关收电台收长时间等样帮助营销理员选择家电视台什时间播广告效果
（3）实验法
实验法指调查范围缩较规模进行试验取定结果然推断出总体结果例调查广告效果时选定定消费者作调查象进行广告宣传然根接受效果改进广告词语声等
二调查规模技术条件
作项解消费者期购买行调查规模越结果越令信服力物力限制调查技术条件限制四方面考虑调查规模
1．样数量
般言调查样越越统计学数定理样降低误差样避免量增加调查成调查实务中样引进额外误差素诸调查员疲乏统计错误回收率难控制等
2．样涵盖面广度
样涵盖面样数相抽样涵盖面越广需样数越样数着增属完全机抽样法然整体样具代表性抽样样说然具代表性
3．问题涵盖面广度
果调查容太少挂漏万会失调查意反果量加调查容问卷太长会调查者失耐心降低整调查信度外极部分调查者拒绝合作造成严重抽样偏差二方面调查结果量变引发质变调查失意义
4．调查深度
般言深广二者犹鱼熊掌难兼越深层调查求调查员专业技术越需时间越长费越高
第三节 市场调查程序
通面两节述已知道市场调查容十分丰富方法种样市场调查工作利进行保证质量进行市场调查时应定程序进行
通常七方面具体包括：确定问题调研目收集信息资料初步调查调查设计现场调查资料分析撰写提交调查报告
确定调查目
进行市场调查时应首先明确问题目确定市场调查方出现太失说调查员应明确什进行市场调查通调查解决问题关调查结果企业说什作般说确定调查目程子确定根调查目采探测性调查描述性调查果性调查确定
1．探测性调查
企业需研究问题范围明确法确定应该调查容时采探测性调查找出症结然作进步研究例某房产公司月销售降公司时弄清楚什原宏观济形势致？广告支出减少销售代理效率低造成消费者偏转变原等等种情况采探测性调查中间商者消费者里收集资料便找出原
2．描述性调查
描述性调查外部联系找出种相关素回答果关系问题例销售程中发现销售量广告关说明者者果说描述性调查旨说明什时等问题解释问题探测性调查较描述性调查需事先拟定计划需确定收集资料收集资料步骤需某专门问题提出答案
3．果性调查
种调查找出事情原结果例价格销售间果关系？广告销售间果关系？通常房产公司营业务范围说销售成利润市场占量皆变量变量较复杂通常两种情况类企业身加控制变量称生变量例价格广告支出等类企业市场环境中控制变量称外生变量例政府法律法规政策调整竞争者广告支出价格利等果关系研究目解变量某变量（例成）关系
二收集信息资料
市场营销调查需搜集量信息资料中资料需常断搜集需定期搜集数需时进行搜集参见章第五节资料收集运叙述
三初步调查
初步调查目解产生问题原通常三程研究搜集信息材料解市场情况竞争概况二企业关领导进行非正式谈话寻找市场占率降原三解市场情况消费者公司开发营房产态度
四调查设计
根前面信息资料搜集面初步调查结果提出调查命题实施计划收集原始资料时般需调查者填写回答种调查表格问卷调查表问卷设计具科学性具艺术性利市场调查工作条理化规范化项房产市场调查工作少应设计四种调查表格
（）房产资源统计表包括房产分布面积类型单位价格单位总价开发程度居住密度交易状况规模期限抵押保险政策限制竞争程度发展远景具体情况调查日期等项目
（二）房产出租市场统计表包括出租房产名称区出租面积租金水出租房类型等级室设备状况（暖气煤气电话家电器厨卫设备）环境条件（影响房租市场素具体房东记录房产出租公司资料调查日期等项目）
（三）房产出售统计表包括已售售房产名称区开发商数量结构类型成交期成交条件（预付款贷款额利率偿约束附加条款等）出售时房龄状况客户资料调查日期等项目
（四）房产案市调分析表包括案名区位投资公司产品规划推出日期入伙日期基面积建筑密度土年限单位售价付款方式产品特色销售策略客源分析媒体广告调查日期等项目
五现场调查
现场调查调查计划通种方式调查现场获取原始资料收集整理二手资料现场调查工作坏直接影响调查结果正确性必须重视现场调查员选拔培训工作确保调查员规定进度方法取需资料
六调查资料整理分析
步骤调查收集资料进行汇总整理统计分析首先进行编辑整理零碎杂乱分散资料加筛选粗取精伪存真保证资料系统性完整性性资料编辑整理程中检查调查资料误差剔错误资料资料进行评定确保资料真实准确次进行分类编号调查资料编入适类编号码便查找档次进行统计已分类资料进行统计计算系统制成种计算表统计表统计图项资料中数事实进行较分析出说明关问题统计数直出必结
七撰写提交调查报告
撰写提交调查报告房产市场调查工作环调查报告反映调查工作终成果十分重视调查报告撰写时提交调查报告撰写调查报告应做：
（1）客观真实准确反映调查成果
（2）报告容简明扼重点突出
（3）文字精练语中肯
（4）结建议应表达清晰纳点
（5）报告应附必表格附件附图便阅读
（6）报告完整印刷清楚美观
作出结市场营销调查部门必须提出干建议方案写出书面报告提供决策者撰写调查报告时指出采调查方法调查目调查象处理调查资料方法通调查出结提出合理化建议
房产市场调查程序房产市场调查工作般性描述实际工作中视具体情况科学合理灵活安排调查工作容
第四节 调查队伍组建
组织高效灵敏市场调查工作门重营艺术首条件需配备支素质较高市场调查员队伍房产市场调查员基素质求：
（）必须具备创新力市场竞争常常新制胜谁首先认识应新消费动谁占利市场位求调查者房产开发交易消费服务诸环节深刻认识具较强职业责感观察市场敏锐性勇担风险胆略样市场调查工作中断开拓丰富信息资源房产市场调查工作走健康发展新路
（二）良知识结构握房产信息种知识型劳动求调查者具备渊博知识验基中少精通房产关法规政策开发营行政理城市规划市场竞争建筑施工综合开发战略等方面知识调查者需良知识结构胜市场调查工作
（三）具备市场信息分析力市场调查员工作决简单提供调查资料量市场信息推决策者会减少决策难度市场调查员作适评议透现象探讨质综合分析关现象分析利弊长远趋势会帮助决策者市场需求市场动态作出正确判断工作水高低调查者分析力语言表达力分开
（四）具备较强社交力调查者形象显干练稳重信赖感善房产市场相关士交通社会方面信息渠道社交中解市场动态信息样做仅利完成信息搜集反馈工作利实践中增长干更深刻认识社会市场
第五节 资料收集运
资料作决策基础果缺乏效资料支持决策观臆测见资料重性房产开发商决定土开发区位土利方式规划设计方时牵涉亿元投资决策成败更需正确效资料
资料获取途径
房产市场调查资料获取途径面八种：
（）交易双方事访问市场发生交易行买方卖方应着重查访成交标物位置面积交易价格交易时状况条件等访问中应量解交易进行时状况提供资料中导引出市场交易线索
（二）促成房产交易行中间商房产市场中间商具促进交易行作房产市场十分活跃般言参许交易行方市场具相程度解常提供资料买卖双方参考促进交易成功市场调查员利提供资料增加市场调查深度广度
（三）房产公司公开推出种销售出租广告房产公司公开推出销售出租案前预先做市场调查工作报刊售楼书邮寄广告等类广告中公开推出销售出租报价具参考价值成功租售案更代表市场接受力代表性参考价值更肯定种资料程度更高应注意中销售租赁标物状况等基条件
（四）熟悉房产市场士房产估价师探询交易资料作进步查证种查证方式较费工作失效交易资料探寻方法调查时忌讳仅肤浅见闻加查证作
（五）业间资料交流房产业间秉持合作态度整理分析二手资料进行交流裨益种方式难开发商接受互惠互利情况房产业间资料交流进行
（六）准交易资料收集交易资料般必须买卖双方达成协议发生房产交易行资料谓准交易资料事拟出售（购买）房产单方面意愿报价资料处未成供需双方致意愿阶段资料称准交易资料方市场准交易资料具时反映市场行情功准交易行者拟定价格必须预先该方市场解交易情况参考时成交价格初步决定价格种价格完成交易时价格尚差距存已致估出动产市场基行情
（七）房产租售办员讨教参加房产交易展示会展览会换房会解类信息行情索取关资料
（八）类二手资料
政府类统计资料中关房产数分析材料房产业相关银行消费者协会咨询机构新闻媒体提供资料级部门行业理机构行业协调机构资料专业非专业研究机构提供相关资料企业部门数材料
二基资料搜集
资料分手资料二手资料两类手资料系特定目直接收集资料二手资料公司部外部现成资料研究策划员考虑否必耗资源进行手资料收集前应先评估否现成二手资料资利优先利二手资料利二手资料成低廉取容易特点
（）二手资料
二手资料分部二手资料外部二手资料
1．部二手资料般常常忽略公司部资料贵性未加利例开发公司代理公司项目方案执行程报告分析报告初期土购买评估报告产品定位报告销售检验报告结案统计报告等通常极参考价值资料
2．外部二手资料外部二手资料源包括官方学术单位产业三部分
（1）官方资料统计类居例定期性出版品包括县市统计览建设指标统计等定期出版资料省县政府调查制定区域发展城镇开发计划土开发计划等等定期类统计资料邮购购买定期类资料常非正式渠道索取
（2）学术单位研究报告文居例学动产研究中心建筑研究院运输等常交通建设市场山坡建筑规划商业新市镇社区开发动产投资住宅等相关问题作系统性研究前瞻性课题参考价值类报告文学图书馆参阅
（3）产业资料房产市场资料居例房产业界提供市场调查资料常见中房指数市场报告系列梁振英测量师行等代理行月刊等开发商参考杂志较具学术性中国房产住宅房产中外房产导报等期刊外企业部刊物万科产周刊等
（二）手资料
手资料搜集特定目遵循完整研究设计调查设计通调查执行资料处理分析需资料种资料搜集方法社会科学研究中常动产开发商较赖市场验较注重方法土资源限市场竞争日益激烈某手资料（例潜客户购买力选择区位评估素客户满意度商业圈类型等）性高目明确配合二手资料开发商作出更正确判断
三土资料搜集
国家土定规划法规规范国土利方面规划：国土规划城市总体规划土利总体规划农业发展规划发展规划县域社会发展规划市级土利县（区）级土乡（镇）级土总体规划目前国已出台土利方面法规政策：土理法城市规划法建筑法城市房产理法等根法规块土定分区规范资料查阅方政府城建土部门
四项目基现状资料搜集
住宅商业工业列方面掌握土开发条件：形状况物状况邻状况基四周道路排水状况附公设施交通状况土位置区然条件社会条件济政治等素构成区域特性进影响动产价格进行项目行性分析时必须深入掌握土区域特点基状况中常表格基情况调查表说明基状况项容搜集资料方式容：基理形势方风质景观方形排水方基物状况基邻情况防火设施邻建筑邻室深度邻状况市级道路出入口基道路排水状况公设施（公园学校市场）附公设施交通状况探讨基身条件邻素时根基途制差异考虑环境条件住宅区必须注意居住宁静舒适性中交通设施状况影响居住环境设施居民职业社会结构文化素质生活方式等基状况资料调查搜集重点商业区基条件外商业繁荣程度营业状况商业腹顾客质量等等忽略重资料
五交通流量资料搜集
交通流量常带潮潮驻留商业价值提升交通流量道路形态差异道路形态车种时间目发展道路形态交通流量互果关系存般指交通流量资料包含：机车流量客车流量客车流量货车流量双行道流量流量路线达区域种类型道路交通工具种类率流量众运输工具便利性道路线商业发展造成影响常见交通流量资料搜集方式调查员计数器道路旁测算车种行等容调查调查员常常需2~3利摄影机基两侧作定点定时拍摄录带计算种车辆流量种方式较省钱省力重复观察现场交通状况
交通流量调查时段选择应注意假日非假日班前班日中特定时段区分分调查取样代表时段交通流量状况调查般必须拟定：
（1）调查点
（2）调查日期
（3）调查时间
（4）调查时段
（5）调查容（车辆种类方行性年龄等）
（6）调查表
（7）调查结果分析方法等
搜集交通流量资料时应掌握交通流量容运济效方法区分流量时段差异搜集真正助项目定位交通流量资料
六道路现状资料搜集
路走出常现状道路政府规划道路致情形道路性质影响路动产发展项目策划员需注意基附外道路现状道路现状资料搜集方法包括现场目测丈量道路宽度观察道路发展状况县市政府规划局查城市规划图等方式搜集道路现状资料时应注意列事项
（）道路形态道路车辆种类目等差异通观察道路通车辆种类数量例道路通达区判断道路形态
（二）道路情况观察道路情况时注意列状况
1道路阴阳面道路两边住宅衡发展衡车道单行驶常造
成道路两边商业气息衡状况商业气息繁荣面阳面边商业气息较差根缺乏气息阴面
2道路分隔网道路20米中间分隔网道路两边行法通时较密集街天桥
3路边停车状况指道路巷道路边停车情况通常班区白天停车必然严重住宅区晚停车困难
七运输系统资料搜集
房产市场中交通运输状况关系产品价格产品定位类型区域商业繁荣程度等交通运输系统相关建设问题解非常重容搜集资料程中区分二信息搜集
（）交通运输系统现状交通运输系统分铁路运输系统道路系统分述：
1铁路系统
铁路量般路线运载力作评估标准路线容量受种素影响
中包括轨道数支线行车制度站场路线布置客货输送方式车辆调度列车运输方式等铁路发展程中两方面资料需深入研究解非曲直铁路车站位置出口规划次交通运输力中货物运输力旅客运输力重数资料商业圈发展着重影响搜集资料时参考关部门编印区运输统计资料车站口流量统计等资料
2道路系统
城市道路系统道路功设计标准区分高速公路快速公路道路次道路道路系统完善房产开发正面影响解项道路系统交通量道路服务品质等级等掌握道路项目定位影响
（二）交通运输规划
交通运输规划资料取程中资料城市规划详图中出较重资料研究计划运输研究公路局市政委会等单位获外相关研究机构查询相关研究报告诸车辆公路长度公交车辆数等交通运输系统隐含许动产息息相关机会问题进行资料搜集前必须先确定需运输系统资料范围容时效选择济效搜集方式真正掌握基交通运输条件
八文社会济资料搜集
（）口增长率区域口户数增长动产供需重影响般说口增长率较高区域动产单价涨幅销售量较高
（二）职业行业类例区域居住口事职业行业直接影响动产产品价格高层次士聚集区域产品价格高普通工薪阶层较密集区域产品价格相言低
（三）产业结构产业结构行业类例相辅相成区域产业结构断优化升级第三产业重增加会造成该区域金融服务等产业需求动产产品品质性
（四）流动口区域流动口少特性项目定位绝影响般言流动潮商息然产生适合规划商业途空间
项素外区域口年龄教育程度家庭收入等进行动产项目定位时供参考资料文社会济资料搜集方法资料种类差异部分资料二手资料获运二手资料时重收集5年~10年长期资料基础掌握发展趋势
文社会济资料影响项目定位重参考资料口增长率出区发展情形房产需求状况城市发展速度职业行业类例资料中区分生活形态消费状况产业结构流动口商业营形态密切关系级产业消费水动产需求明显差异性产业资料产品定位者概出商业圈属种层次水商业圈产品定位规划时商业圈性质特性规划出适店面商场空间文社会济资料区发展影响项资料收集分析需注意数变化外环境变化掌握正确定位方
九公设施资料搜集
公设施建设城市发展程中非常重少完善否直接影响动产品质价格
公设施开发房产开发重影响例公园绿学校广场童游乐场市场等公设施房产正面影响价值述公设施已建设需搜集现状资料果属尚未进行计划应深入调查该项公设施性质进行产品定位时设法结合已建设未建设公设施产品更具超前性
面带负面影响公设施时土规划应注意影响克服方式例噪音通设计双层窗户设计时建筑退缩减少干扰区域景观较影响电基排水沟等属较难规避设施应量掌握位置高度等细节事先确定种相应措施
十二房产市场景气资料搜集
房产市场景气衡量标准界定交易量较客观交易量必须注意外影响市场景气素应该时注意资料表明影响预售市场现房市场土市场景气状况素：
1金融政策
2土价格
3预售市场销售率家庭收入流动资金少
4济景气指标通货膨胀率
5房屋价格
述调查结果出金融政策影响整动产市场景气重素动产业开发商应关心政府金融政策代表金融政策指标：中长期放款利率货币供额年增长率汇率金融政策指标预售市场景气关系分析：中长期放款利率趋稳时第二年预售市场反映稳定水汇率年增长率预售市场景气步反指标汇率年年增长率5时预售市场销售率呈反变化货币供额年增长率预售市场景气时指标金融济指标资料时注意报道外应注重长期循环指标销售率间关系
十三销售资料搜集
俗话说：知已知彼百战百胜预售项目推出否销售成功赖否充分解市场避免劣势竞争提供符合需求产品条件市场解方式掌握竞争项目销售状况资料进解市场产品供需情形销售成败原客源特征等等
般言楼书销售资料包括海报销售现场资料资料等面该三类资料进行探讨
（）销售海报楼书广告
海报提供重信息该项目特点点交通面规划配置建材设备等广告通常配合销售策略制作常反映预售项目诉求重点象销售海报楼书广告直捣消费者心坎必须全力突出案特色海报面规划配置显现业基条件客观环境塑造出产品特色观察面积房型否妥等等
（二）销售现场资料
销售现场接触业务第线客户反应资料直接真实资料电购买客户区域分析媒体分析询问容分析购买未购原分析等极价值参考资料预订购买现房客户数量例客户价格认程度等反映广告促销方正确性定价产品适合性外售价表常透露销售状况例报价底价差异价差原调价状况等资料常需现场观察扮演客户非正式渠道取
（三）销售资料专业杂志海房产市场报告（半月刊）月房屋专讯等会定期披露市场已公开公开项目案产品销售情况类资料较易搜集运时应查证正确性避免误导导致决策偏差
十四竞争项目资料搜集
竞争项目区域范围视资料搜集目定区域类型产品竞争项目外类型产品会吸收区域客源时需特注意发展方区域外项目类型需作竞争项目深入解
项目推出前推出期间须掌握竞争项目案状况动态动产销售开发商市调员策划员断成长工具渠道竞争项目案必须深入解开发公司代理公司项目员维持良关系探询资料外公开项目案定期追踪销售广告等资料
关竞争项目案需搜集资料包括产品定位房型组合公设施分摊方式规划特色定价方式付款方式销售技巧销售状况等验动产开发商掌握项述资料销售坏然心
十五租金资料搜集
租金根房屋种类屋龄外观段环境等分述：
住宅：住宅分普通住宅公寓墅须注意住宅产品应学校公园市场公寓面交通道兼办公室出租效益较高
办公楼：办公楼区位必须具备交通畅金融机构聚集商业圈成熟潮持续等条件定位应参考条件般根路段屋龄外观等分甲乙丙三级
商店：商店租金效益类房产中高越繁荣街道两旁商店租金越高甚带动巷道商店租金日益高涨商店定注意商业圈发展密切性
租金支付方式造成租金计算方式原住宅言否提供家具等设备（电话煤气热水）室租金相办公楼例附属设施（停车位）租金相差否次支付等额押金抵充月支付租金等造成租金计价原解述租金差异原收集租金资料时较条件中找出相较立足点
般收集租金资料方式列三种：
（1）欲承租者名义调查较易受拒绝
（2）欲调查区域中介公司查询类产品租金行情
（3）参考专业杂志租金行情资料
十六基资料运
理想住宅社区居住者言必须具备安全舒适便利美观等点进行项目定位时应充分掌握基特性结合市场需求规划具备竞争力产品基外生态景观排水质环境影响评估等资料项目定位举足轻重影响
般说区环境坏影响产品定位难易否充分发挥创意空间例面积基开发建筑物配置单元规划整体开发较易发挥趣味性安全性私密性增加空间感安宁性等容易塑造产品风格特色型社区开发程中住宅商业途空间配置包括邻里涉区位关系公设施交通条件等住宅单元涉房外空间配置尺度性质等基社区处区位环境条件规划密度公设施机等息息相关
年城市土价格飞速涨土供限口商业活动聚集市中心基高层化发展成前市景观邻变电公厕污染噪音工厂高架道路桥梁旁土基现状必然影响定位重点方产品定位形态言克服方法改善基条件先天缺点
面基道路窄退缩建筑物增加露台空间减少南压迫感高架桥高流量交通造成噪音气密式双层窗处理退缩空空绿化阻绝噪音压迫感基外条件果握准确发挥潜优点进步通产品定位缺点变优点
十七交通流量资料运
交通流量动产产品定位极影响力家知道交通流量必定商业繁荣区交通流量必须容易停留相行流量容易商计交通流量车流仅通行流量缺乏种道路类似交通道出口处通常维持简易餐饮店商业甚难生存里探讨交通流量包括通型外交通流量交通流量点产品定位倾规划商场店面办公楼运交通流量资料时须注意列事项
（）流量商业影响行流量方商家聚集意高通常商业产品定位粗分两种种全幢作商业种形态非立意特佳百货公司财团整体营外般难成功机会商场理位置差产品定位时全面积持分方式出售结果众权法统理导致商业机直法发挥第二种方式
1层~3层更层作商业楼办公房公寓北京西单高登厦西单劝业场应注意车分道住商住办门厅出入口分离免受商业干扰
（二）流量办公房影响流量街道产品具备服务性机构便利性易客户产品形象认知趋规划高级办公楼产品定位常作面积规划楼金融机构行业作营业展示
（三）流量露台影响基规划受建筑红线限制楼层常退缩造成露台露台形状凹凸模板难统造成营建成提高露台规划必须兼顾容积率利销售行性般言交通流量点露台宜设低楼层
（四）流量住宅产品影响面流量街道政府规划交通发展计划时常列高架快速道路设置通点高架道路完成住户加装隔音板隔离车流量噪音
（五）流量适合商务旅馆休闲俱乐部设立年国外商务游客口增加商务旅馆需求断提高商务旅馆坐落点交通方便处衔接高速公路快速公路附
交通流量种产品影响诸商场楼二楼需交通流量客流集中方住宅安静舒适求负面影响时隔阻噪音外产品规划设计需考虑面积格局调整室活动空间面路起居卧室半部阻隔交通流量带噪音次道路车辆流量行业营生存直接关系交通道常形成商业鼎盛商业街某特定行业生存发展机会次干道中车流较少住宅适宜性较高配合基退缩保留部分绿车流噪音减低居住适宜性提高
十八运输系统资料运
运输系统中众运输系统区郊区城市已开发区开发中区尚未开发区受影响特点例众皆知车站包括火车站铁站公交转运站等区商业圈发展潜力具影响力车站中心房产开发附加价值高较容易成功商业圈形成前采取投资策略着极差异外车站处位置相条件互差异外车站处位置相条件互差异投资开发应时制宜车站功配置建造方式出口位置流聚集性转运功（例班族群居住潮）等商业机营开发重点运输系统中商场面积行业生存形态等等例市区郊区车站常域性日常性店铺市中心转运站常吸引型超市综合商场周边郊区车站仅适合设立居民消费型商店运输系统资料取应项目定位言相重善运运输系统资料房产交通脉络结合创造高附加价值
运输系统畅否联系区域特性动产项目定位相影响力进行定位时须针基范围掌握相关运输系统资料结合基身条件真正规划发挥利产品
十九公设施资料运
公设施建设城市开发中扮演相重角色动产价值市场影响公设施类特性产品定位程中需注意基附公设施规划项目影响住宅类型产品正面影响公设施规划项目影响住宅类型产品正面影响公设施学校公园童游乐场车站广场等相变电水道等设施动产较负面影响
公设施中尚未开发知道种途规划什需深入查询规划状况开发计划解该公设施确定位置范围出入口诸车站市场停车场等出入口住宅舒适性秘密性负面影响店铺商场益商业性质产品办公商场店铺等相赖公设施出入口带潮项目基邻相关性公设施时项目身规划出入口车站广场出入口相呼应产品价值营潜力挖掘达事半功倍效果住宅性质产品面述公设施时宜采元化产品例宜办宜住类型套房消潮出入造成吵闹混杂避免开发面积住宅公设施中般住宅类型产品直接影响约区分两类带正面效益公设施学校公园车站广场等带负面效益公设施变电排水道高架道路车船场站等设施影响分直接影响间接影响公园绿学校等直接影响商场医院机关等间接性影响住宅产品较强烈影响效果利现公设施时取塑造特点加发挥利项目案基面公园绿广场童游憩场学校操场广绿视野景观规划设计时正面客厅卧室取景观视野利诉求公园景观优点房型格局助利优势考虑中面积住宅面影响较负面公设施变电高压电塔排水道高架道路车船场站等属较吵闹潜危险性高景观较差公设施项目策划定位程中降低面积减少单价总价减少毗邻负面影响公设施抗性外规划设计时应避免正面负面公设施视觉突例采取面面设计减少负面公设施击城市规划拟定公设施产品定位时需考虑周边环境坏成生活便利性状况注意公设施发展方趋势确保置产品定位时致发生始料未偏差影响投资开发利益尚未开发确定规划方案确保销售价位水准利销售
二十商业圈资料运
商业圈形态分邻里型社区型城市中心型三种方分区分设立潮稠密城市中心市中心型商业圈设立市郊外郊区型商业圈商业圈土条件受环境公设施交通口流动量消费阶层购买力消费形态商业圈活动时间距离等素影响般营行业决定开业点时点发展现状况必须纳入考虑商业圈聚集产生聚集会交通工具改变客户年龄等关系商业圈发展潜力商业空间功配置现商业圈行业种类约出端倪般零售业面积约65方米左右精品店约30方米左右展示型行业家电礼品餐厅古董等属面积空间需求行业面积约150方米现商业圈中明显次型商场购物中心商场规划设计通道行业分区楼层高差序明设备招牌标示适度光高挑空等重点商场摊位否营成功特色规划考虑整体功楼二楼店面商场性增加商场楼层面积客易吸引二楼楼出入口走道安排规划诉求二楼商场创价值
商业土条件场商业圈适合种行业城市中心黄金段某行业说然适合创造发展潜力商品定位掌握位置适合途行业潮活动频率活动空间范围扩张商业圈发展方开发商产品定位确定成功机会
二十市场景气资料运
影响房产市场景气素包括政治济社会心理等诸素国陆房产约4年~6年会出现次景气循环次景气高峰约维持年年半左右种景气景气物价波动稳政局变动政府政策等影响市场素抗拒景气周期中济指标房产互动关系会特明显例列项指标达特定数值时房产景气会翻升热络中济成长率10景气变化尤明显述项济数指标发生变化带动动产市场变化动产景气先期指标观察房产市场变化变化方式察觉市场景气波动付款方式贷款例面积规划设计议价幅度价格水建筑设备等适应市场变化方式中景气较直接关连房屋面积调整景气时房屋面积面积方发展景气时投资者谨慎行事轻易资金投入总价高动产开发商愿着市场风险意推出面积高总价产品扩目标客户群体降低总价推出众较接受中面积产品成应付景气市场需求潮流
基投资报酬考虑景气时应规划快速回收低楼层建筑减少降价促销风险短期回收资金般言类产品形态较受景气影响次考虑适合基需求众产品述中低楼层产品面积规划60方米左右标准宅产品产品常抗市场景气面市场状况必须相应措施正确掌握济指标投资信息深入分析避免窝蜂盲目规划相产品景气时创造出高附加值产品具实性公设施阁楼夹层复式组合产品摊位商场套房等带动买气创造行情市场景气时商场规划扩展二三楼楼充分利景气时机
量性质产品出现市场景气低迷期结果造成市场更加疲软市场销售率明显萎缩需作深入市场调查研究分析济景气状况探讨市场成功案通资料收集分析判断找出市场间隙产品进掌握佳产品定位面景气市场潜力需求佳方式
二十二销售资料运
营销策略绝胜放诸四海皆准知已知彼百战百胜商场成功二法宝运销售资料达知已知彼目项目策划员缺力销售程中搜集资料果适参考分析找出行效信息产品定位定会助增加市场致胜机会
动产营销程中客户资料运常见懂销售资料巧妙运产品定位资料记录分类够详细够完整难发掘资料参考价值缺乏运资料效方法般言直接销售资料概区分两类：
电分析二产品反应分析
电分析中细分区域分析年龄分析面积需求分析途分析职业分析购买动机媒体分析等七项根项目案性质选择重素深入分析例果产品强烈购买动机定位电购买动机分析中发掘市场该项目需求动机
案销售程中媒体广告诉求电留记录概纳出该项目案购买年龄层需求面积产品偏楼层建材设备环境偏等纳分析中面积需求该项目产品定位具参考价值外根参考项目已购客户产品需求分析发掘目前房型外观造型公设施建材设备等等需求情况限销售资料中找应信息次项目销售速度销售情况分析产品反应分析参考项目销售程中销售序速度发掘市场需求量质尤观察房屋单价总价互动关系发现市场总价单价接受区间出定位面积房屋销售序果纳统计发现销售房屋面积分布状态滞销房型该参考项目需求状况清楚显现出电需求做较分析出般市场需求实际购买需求差距预测产品走势趋需求市场投资需求市场
搜集许销售资料全部产品定位时参考反映出资料价值丰富运运时首先辨资料参考价值销售资料应产品定位程定位结果偏离市场需求
第六节 项目策划简述
生活质量提高首先改善居住环境开始生绝数屋檐度全功生活住宅什玄妙东西充分考虑普通需着住宅建设演变市场竞争加剧更新换代全功生活住宅抢占新世纪房产市场
成品质关系
项目决定完工需34年时间开发商时间精力投入外更关键资金投入开发商般会注意成控制定实力赢价格战项目立项前重视成控制重视现金流量(利息成息息相关)策划时定稳妥财务安排
第代物业水电遮风避雨住第二代开始重视生活居住品质求足够活动空间绿化率户型开始追求样化设计第三代求高级会购物娱乐康乐文化饮食等等通物业提供第四代趋具智型保安消防系统暖气调节温度酒店式物业理等等物业发展天究竟达第代取决开发商否超前意识愿愿花钱敢敢花钱潜客户群会着市场价格品质竞争断受新教育越越清楚什合适
二前期策划核心
前期策划核心少资金项目做起万遇市场抗力原资金支持时市场认识准确市场定位良理项目需启动资金降低良项目定位买家定位显优重
三住宅项目策划分析
样算房产项目相信开发商阐释体现文关怀创造美令舒心房产项目开发商识
身边典型家庭分析起简单家庭成员中青年夫妇孩老完全统计部分家庭中孩角老配角根体现文关怀角度讲建房时应该考虑方面条件否顾老策划基点买房时买点：
1 段方便
事实方便段指交通发达良交通孩学老外出访友活动均十分方便某种意义讲方便孩老活动距离远重考虑物业身综合素质孩总长离开老会居住时间太久物业身拥70年产权更长远考虑夫妻班孩学校老亲友圈间掌握合适度
2周边环境清新
孩老重身体健康城市里种污染健康害应避免居住污染旧城区拥挤嘈杂社区里现部分房产项目均定绿化全做白天夜晚老孩盲目巨广场片准践踏草坪观增加区容积率楼楼间间距太仅空间车位够成非法车位没足够方种植绿色植物没法改善空气质量置业求环境(段)环境业提供享受绿
户型功齐全
老孩健康阳光着密切关系白天老孩宜客厅阳台享受阳光理想现实距离家老少杂物特特占方功齐全户型应储藏间堆放杂物需服务性阳台般厨房连接着洗衣晒衣功样客厅阳台成生活阳台享受乐趣景观采光佳空间
4硬件配套完善
（1）硬件配套包括电梯暖通水质保温系统供电
（2）老孩住电梯住宅电梯稳定性
（3）暖气冬天时保证室温达20℃
（4）采光景观少窗落窗异形窗保温力显尤重低限度采双层玻璃档次高采双层中空玻璃建筑物外围保温节设计样舒适温度保障
5生活配套贴生活
（1）老孩社区需方便室活动运动空间教育文化交流场应急医务
（2）提供全天候活动运动场补充冬天室外活动缺憾
（3）托幼园老康乐中心社区老少服务场减轻成年老年孩身时间金钱精神负担
（4）型应急医务社区老少提供更方便更效性化医疗服务
6物业理涵
物业理公司水优劣直接关系业生活质量物业保值增值重视开发商实力口碑信誉聘专业物业理公司样物公司提供优质良服务业融洽相处推出更具性化软性服务
7网络设施实事求
进入21世纪类网络分割网络正倍数迅速发展天先进两年淘汰开发商太投入网络设备成终会转移买家倒实点网络高速公路做适留出改装扩充空间省成投放物业质量购房置业者乐意接受毕竟购房购网
综述着社会济科学技术发展居民生活水提高住宅先进性实性安全性舒适性生态性耐久性方面更高求求注入更文义精神项目策划定非豪华住宅浪漫典段选择社区规划户型设计装修标准生活配套等深层次体现着性关怀毕竟创造美生活项目策划基出发点
四宾馆项目策划分析
宾馆项目策划分析4方面进行：
否选择交通道附
交通道附流动口旅馆饭店服务象恰流动口旅馆饭店应建造段段
选择目前合适段外选择规划中成交通道段投资低升值潜力
否提高知名度重点
旅馆饭店客户关心方便性关心名果名高许客户远花费愿意前投资者应扩知名度花钱
否营方面吸引长期客户措施
定数量长期客户宾馆饭店稳定收益通常做法贵宾卡优惠卡实行会员制等
五墅项目策划分析
墅项目策划分析6方面进行：
视野景观否宜
幽雅环境漂亮景观墅构成条件墅点应选择山水绿化段建附坟墓猪舍垃圾场方
建筑造型否新颖
墅品位高造型格局设计应市区建筑生动活泼墅较庭院绿衬托出回然美感果配合适宜室设计品位响会更受客户欢迎
交通联系否便捷
墅点应公路快速车道交通便捷点
服务设施应高档齐全
墅济实力强消费求较高档墅区服务设施齐全档次高墅区求治安良学购物娱乐方便等
选择客户标准否合适
墅特讲究邻里素质房产投资者出售出租墅时必须注意客户素质然钱素质差社会名誉佳者应坚决拒绝
广告宣传力度否位
墅价值升高应注重广告宣传提高墅知名度
六商业店铺策划分析
商业店铺投资分析五方面进行：
否选择商业区域
商业区域商业店铺满足购买力方面互补作外宣传规模效应商业区域店铺获利力远远超独立店铺房产投资者投资商业店铺时应商业区域选择
位交通运输站店铺班族服务象应营日常品价格较低便携带消费品
位住宅附商铺居民服务象应营综合性消费品
位办公楼附商铺应营文化办公品商品档次应较高
位学校附商铺应文具饮食日常品学生购买力限应中低档品寒暑假商铺影响房产投资者必须清楚认识
否选择合适专营店铺员
商业店铺营者水高低投资商业店铺否盈利关键投资者应注重选择租户聘请高水营员营力强员
否良店铺规划设计
高水规划设计店铺显品种繁井然序吸引顾客
否选择适行业类
火车站汽车站附投资批发性店铺宜居住区办公区投资零售商铺宜
否投资专业化商品店铺
城市里住宅办公商业混合厦谓综合楼层供住宅办公底层作商场然优点保证定消费者混杂性带消极影响严重员混杂安全容易出问题容易产生矛盾住户嫌公司商场住增加电梯拥挤破坏宁静环境居住质量受影响公司商场受指责认住户意见太终双方愿意租购类混合厦
第七节 项目建议书编制
概述
项目建议书房产开发企业根国民济社会发展长远规划行业规划区规划求结合项然资源市场预测分析基条件国家区项目部门推荐建设性材料建议书形成基建设程序中初阶段工程项目准备阶段开始项目建议书仅确定项目建设具体设计
二房产开发建设项目建设书容
（）项目名称建设单位部门
（二）项目提出必性写明建设单位现状拟建项目名称拟建性质拟建成点建设必性
（三）项目建设方案 指项目初步建设方案建设规模容功分布
（四）建设条件 指项目建设项容进度建设周期
（五）初步建设计划 指项目建设项容进度安排建设周期
（六）项目建设济效益社会效益
（七）项目建设投资概算资金源 指项目投资总额建设资金安排情况筹措资金办法计划
三项目建设书编制
（）部门编制 建设单位提出项目建议报部门部门组织专门员关求编制项目建议书基程序：建设单位提出项目设想请部门编制项目建议书部门完成编制务书报请关部门审批
（二）建设单位编制 指建设单位负责指令单位专机构编制项目建议书程度：专业机构提出设想建设单位负责决策认专业机构编制建议书报关部门批准
（三）专业设计单位编制 建设单位提出设想提交专业设计单位编制建议书专业设计单位完成建议书编制书报关部门审批方式适规模技术求较高民建设项目
第八节 性行研究报告编制
概述
项目行性研究指工程项目建设投资决策前进行技术济分析证科学方法合理手段保证项目建设投资耗费取佳济效果实现项目技术技术先进济合理建设行科学方法
二项目行性研究作
行性研究作点：
（）行性研究建设项目投资决策编制设计务书决定项目否应该投资项目行性研究定性定量技术济分析投资决策决策编制设计务书产生项目决策性法文件
（二）行性研究筹集资金特需申请银行贷款项目行性研究报告银行接受贷款项目前进行全面分析评估确认否贷款
（三）行性研究报告工程项目建设前期准备包括进行设计设备订货合洽谈环保规划部门确认等行性研究结果
三组织进行行性研究方法
项目建设书关部门批准建设单位着手组织建设项目进行行性研究
（）选定项目研究委托单位
1委托专业设计单位承担专业技术性较强建设项目般委托国家批准具相应研究资格中型设计单位承担
2委托工程咨询公司承担工程咨询公司年国济技术改革断深化适应基建设形势投资环境求建立起专门事工程项目建设程中专业技术咨询理服务机构发承担民建筑般性工业建设项目技术咨询委托工程咨询公司承担行性研究时建设单位必须力包括专业技术员构成承担研究项目力承担完成研究项目准确性等进行充分调查
3委托专业银行承担种专业银行基建设技术改造贷款项目理中积累定项目行性研究验承担项目行性研究供选择单位
（二）确定研究容
选定承担项目研究单位项目行性研究容关求确定作项目研究委托协议容目前国家关规定民建设项目行性研究容：
1总 项目建设背景必性
2建设条件项目选址 拟建项目选址规划合理程度建设区理位置质水文气象状况水电气保障情况土征拆迁居民安居方案费估算环境影响情况
3工程设计方案 拟建项目总体规划方案体单项工程布置方案项目设计外部选型功合理程度建设技术保证程度
4项目实施计划组织 项目建设组织理方式证工程建设总工期阶段进度安排
5投资计划资金源 项目建设总体投资概算阶段单项投资概算建设总费估算资金源保证程度筹措资金方式行性
6项目济效果 项目投资效果贷款偿期营财务成计算社会效益评价
7结 项证基提出行业结
（三）签订委托行性研究协议
建设单位选择委托研究单位确定委托研究容应承担行性研究单位签订委托协议
四研报告模式
行性研究报告
封面：项目编号 项目名称 承担单位 持 部门
年 月 日
纲：
项目简介
二项目目标务容课题分解情况(技术路线指标)
三工作基础
四负责队伍
五项目费情况
申请国家拨款(贷款) (万元)
配套资金落实情况 (万元)
支出年度预算(包括培训计划) (万元)
六项目理体制运行机制
七成果效益分析
八推广应前景
九专家证意见
十部门意见
第四章 土权获取
第节 概述
土种基然资源气候貌岩石土壤植物水文组成独立然综合体理利角度土国土国家球陆水域空间土种限资源
国实行土公制土权分国土权农民集体土权宪法土理法土理法实施条例相关法律法规国土农民集体土范围：
国土范围：1 城市市区土2 农村城市郊区中已法没收征收征购国土3 国家法征土4 法属集体林草荒滩涂土5 农村集体济组织全部成员转城镇居民原属成员集体土6 国家组织移民然灾害等原农民成建制集体迁移原属迁移农民集体土
农民集体土范围：1农村城市郊区土法律规定属国家外属农民集体2宅基留留山属农民集体3土改革时分农民颁发土证土属农民集体4实行六十条时确定集体土属农民集体
国家实行土登记制度属国土核发国土证属集体土核发集体土证集体土核发集体土证
国家实行国土偿期限制度国家核准划拨土外新增土原土改变途条件进行市场交易等均实行偿期限制度
国家实行土途制制度根土利总体规划土途分农建设未利土土途变更须批准权民政府核准
谓土权获取指开发商通出转合法方式偿期限取国土权行房产开发项目完成项目策划分析进入实施阶段实施程中第步获取土权
第二节 获取土权方式
建设项目般说首先获取土权进行开发建设获土权种方式城市房产理法土理法相关法律法规规定：出转前土者合作等方式根建设项目土性质情况通途径获土权
获取土权方式：目前国土制度处偿限期偿限期渡阶段根项目特点土权取通政府行政划拨通偿出获取土权时房产进入二级市场通转等方式获土权
根土权权分离理土权国家土权法偿限期通市场进行出转
根国土资源部11号部令（2002年7月1日起执行）规定商业旅游娱乐商品住宅等类住宅营性必须招标拍卖者挂牌方式出说房产级市场房产开发建设必须通土储备中心招标拍卖者挂牌等方式获取
现关途径方式分述：
1土权划拨
土权划拨指县级民政府法批准土者缴纳补偿安置等费该幅土交付者土权偿交付者行传统计划济体制土资源分配政府偿拨
根土理法城市房产理法关规定划拨方式获土权类型包括：1国家机关军事2城市基础设施公益事业3国家重点扶持源交通水利等项目4法律行政法规规定开发商说通划拨方式取开发济适房项目建设
2土权出
国土权出指国家国土权定年限出土者土者国家支付土权出金行
（1）协议出
指出方受方协商土条件双方权利义务达成致意见种出方式协议出般步骤：申请协商签约实践中种方式容易产生土条件相出金差较情况2002年4月颁布招标拍卖挂牌出国土权规定中已明确房产开发土禁止采种方式获取土权规定2002年7月1日起执行
（2）招标
指市县民政府土行政部门（简称出）发布招标公告邀请特定者特定公民法组织参加国土权投标根投标结果确定土者行
招标出般程序：招标投标定标签约履约五阶段目前招标土权出方式中常种般级土储备中心负责办理招标相关事宜投标中标获土权
（3）拍卖称竞投
指出发布拍卖公告竞买指定时间点进行公开竞价根出价结果确定土者行
拍卖般程序：出发出拍卖公告土权拍卖事宜社会公布竞买拍卖场竞投拍卖方式拍卖作出应价签约应价高者出签订土权出合履约受交付土权出金出受交付土领取土权证书获土权
（4）挂牌
指出发布挂牌公告公告规定期限拟出宗交易条件指定土交易场挂牌公布接受竞买报价申请更新挂牌价格根挂牌期限截止时出价结果确定土者行
3国土权出合
出土权必须签订书面合国现阶段土权出合般采取标准合格式：GF941001 国土权出合（宗出合）GF941002国土权出合（成片开发土出合）
合条款格式出方提出受方少修改余出合包括容：出块基情况包括位置面积界限等土出金额数量支付方式支付期限土权出期限块规划设计条件城市规划部门根城市规划确定包括建筑密度容积率等控制指标工程线竖规划配建停车场公设施求受改变合中土条件需报城市规划部门批准重新签订土出合关规定调整合条款
4土权转
根转象房产转分面建筑物转面建筑物转面建筑物房产转惯称土权转
城市房产理法立法程中规范房产市场行加强市场统理原土权转房屋权转移合整体通称房产转
房产转种房产交易行指房产权利通买卖赠者合法方式房产转移行根土权获取方式房产转分：出方式取土权转划拨方式取土权转
出方式取土权转时受取土权权利义务范围应转原权利义务范围致实际年限出合约定年限减原土权已年限剩余年限转房产受需改变原土途必须土转方规划部门意签订土出合变更协议者重新签订土权出合相应调整土权出金
划拨方式取土权房产转时城市房产理法做明确规定两种处理方式：种需办理出手续变划拨土权出土权受方缴纳土出金种改变原土划拨性质国家土行政部门转方征收土收益金土权转受
房产转特征发生权属变化城市房产理法转理规定明确房产转应符合条件采取排法规定列房产转：1出方式取土权符合城市房产理法第三十八条见注①规定条件2司法机关行政机关法裁定决定产者方式限制房产权利3法收回土权4房产未书面意5权属争议6未法登记领取权属证书7法律行政法规规定禁止转情形
房产转必须签订房产转合房产转合指房产转事间签订明确方权利义务关系协议房产转时应签订书面转合合容事协商拟订般应包括：1双方事姓名者名称住2房产权属证书名称编号3房产坐落位置面积四界限4土宗号土权取方式年限5房产途性质6成交价格支付方式7违约责8双方约定事项
注①：城市房产理法第三十八条：出方式取土权转房产时应符合列条件：1出合约定已支付全部土权出金取土权证书2出合约定进行投资开发属房屋建设工程完成开发投资总额２５％属成片开发土形成工业者建设条件3转房产时房屋已建成应支持房屋权证书
三节 济南市土市场现状存问题
着济南市城市建设发展法律法规断完善着进步深化土制度改革提高目前城市土集约化利程度原济南市目前土市场方针政策：垄断土级市场放开搞活土二级市场
土级市场
谓土级市场指政府代表国家理者土者身份土权偿限期者活动土级市场完全政府垄断政府允许未级市场获取土权直接进行交易
国家法律规定规划方式提供土权外建设商业旅游娱乐商品住宅等类营性均招标拍卖者挂牌方式出出统济南市土收购储备中心办理
济南市政府成立济南市土收购储备中心市政府土级市场进行调控该中心隶属市国土资源局受市政府委托负责土收购土整理土存储融资
二 土二级市场
谓土二级市场制土者通级市场取土权市场机制租赁买卖交换继承赠抵押等方式事交易营活动
土权交易时必须遵循房体原土权转出租抵押时建筑物附着物权转出租抵押土者转出租抵押建筑物附着物权时范围土权转出租抵押
出方式获土权符合条件均单独连建筑物起行选择交易单位进行转出租抵押
1已足额缴纳土出金取土权证书特殊原市县政府批准予出金减缓顾合约定出金欠交数额补交交易方代交
2符合出合约定土途城市规划建设求
3完成开发建设投资总额25成片开发土形成工业者建设条件
划拨方式取土权市县政府批准连建筑物附着物起法转转时受方办理土权出手续缴纳土出金特殊情况市县政府批准办理出手续转方应土收益缴建设规模未达建设规模25转
土权批准转出租抵押必须市县区土理部门办理注册登记手续规定时间没办理注册登记手续转出租抵押行律效
三 土市场存问题
目前营性类土济南市土收购储备中心统招标拍卖挂牌方式出具体做法土储备中心提供干块通述方式供开发商进行选择
市土储备中心新组建单位手少提供块力限开发商行寻找块然告土储备中心土储备中心该块进行收购整理然招标拍卖挂牌方式进行出等条件提供块信息开发商权优先购买
济南市土储备中心招标拍卖挂牌公告中仅明确供土位置途出年限规划总面积容积率等指标提供供块规划设计条件（建筑物层高限制退红线距离附型市政规划）块区域城市规划方案（详规）想取正式规划设计条件需正常程序进行报批谓正常程序指取土权正式立项职部门办理相关报批手续
样产生事实：济南市投资购买土规划条件明前提进行（通关非正式渠道解关情况终正式政府批文信性较差）规划指标作城市建设理素具绝权威性法律性决定项目开发方市场定位直接影响项目开发成败基济南区购买土具定盲目性风险性
头脑开发商会作出判断：没规划条件法做出行初设方案难判断开发价值
截止目前尚没策唯做加强规划部门沟通联系判断更接事实省（市）政府某种承诺量规避风险
第三节 济南市土市场现状存问题
着济南市城市建设发展法律法规断完善着进步深化土制度改革提高目前城市土集约化利程度原济南市目前土市场方针政策：垄断土级市场放开搞活土二级市场
土级市场
谓土级市场指政府代表国家理者土者身份土权偿限期者活动土级市场完全政府垄断政府允许未级市场获取土权直接进行交易
国家法律规定规划方式提供土权外建设商业旅游娱乐商品住宅等类营性均招标拍卖者挂牌方式出出统济南市土收购储备中心办理
济南市政府成立济南市土收购储备中心市政府土级市场进行调控该中心隶属市国土资源局受市政府委托负责土收购土整理土存储融资
二 土二级市场
谓土二级市场制土者通级市场取土权市场机制租赁买卖交换继承赠抵押等方式事交易营活动
土权交易时必须遵循房体原土权转出租抵押时建筑物附着物权转出租抵押土者转出租抵押建筑物附着物权时范围土权转出租抵押
出方式获土权符合条件均单独连建筑物起行选择交易单位进行转出租抵押
1已足额缴纳土出金取土权证书特殊原市县政府批准予出金减缓顾合约定出金欠交数额补交交易方代交
2符合出合约定土途城市规划建设求
3完成开发建设投资总额25成片开发土形成工业者建设条件
划拨方式取土权市县政府批准连建筑物附着物起法转转时受方办理土权出手续缴纳土出金特殊情况市县政府批准办理出手续转方应土收益缴建设规模未达建设规模25转
土权批准转出租抵押必须市县区土理部门办理注册登记手续规定时间没办理注册登记手续转出租抵押行律效
三 土市场存问题
目前营性类土济南市土收购储备中心统招标拍卖挂牌方式出具体做法土储备中心提供干块通述方式供开发商进行选择
市土储备中心新组建单位手少提供块力限开发商行寻找块然告土储备中心土储备中心该块进行收购整理然招标拍卖挂牌方式进行出等条件提供块信息开发商权优先购买
济南市土储备中心招标拍卖挂牌公告中仅明确供土位置途出年限规划总面积容积率等指标提供供块规划设计条件（建筑物层高限制退红线距离附型市政规划）块区域城市规划方案（详规）想取正式规划设计条件需正常程序进行报批谓正常程序指取土权正式立项职部门办理相关报批手续
样产生事实：济南市投资购买土规划条件明前提进行（通关非正式渠道解关情况终正式政府批文信性较差）规划指标作城市建设理素具绝权威性法律性决定项目开发方市场定位直接影响项目开发成败基济南区购买土具定盲目性风险性
头脑开发商会作出判断：没规划条件法做出行初设方案难判断开发价值
截止目前尚没策唯做加强规划部门沟通联系判断更接事实省（市）政府某种承诺量规避风险
第五章 房产销
第节 概述
房产销房产营开发活动环节该环节进行坏直接影响房产开发活动利进行房产开发企业利润认真研究房产销方式方法显十分重
房产商品销售方式
现阶段房产商品销售两种方式直接销售纪销售通纪发达房产市场条件房产销售形式
（）直接销售
国市场出售现阶段新房房产开发公司行直接销售
（二）纪销售
纪（中介）营房产商品没权代理商种房产纪实际房产中介代理商双方牵线搭桥促成交易行房产纪两种形式充买卖双方介绍二作交易事（买方卖方）代理仅介绍双方联系安排贷款分析财务状况处理关法律事务
房产卖房产纪委托委托关系种委托委托关系必须书面合确定房产销售纪合应该包括容：双方姓名房产情况说明纪权利范围纪应提供服务销售费纪报酬支付方式卖开价重销售条件合期限协议种类等
纪报酬佣金佣金通常事先商定房产终销售价格百分数出租纪情况佣金租金百分支付佣金绝部分情况房产卖出支付时买急寻购某种短缺房产纪签订合中规定佣金买支付房产纪佣金数量受四方面素影响首先方政府房产理部门会公布供参考佣金率表二房产纪业市场时期供求关系会形成佣金率水三房产销售难度确立佣金重素四佣金数量视纪提供服务数量定佣金支付形式条件通常雇佣合中规定数情况房产产权转支付佣金纪许未成交交易中然花量时间费佣金
二房产纪销售代理协议
根国国外房产销售代理情况房产销售代理协议五种：
（）公开报价
房产卖通恰形式公开提出售价通知房产纪位纪找顾客完成交易均获佣金里签订买卖合先原果纪甲先纪乙顾客洽谈草签意书（时协议）纪乙先纪甲完成交易签订买卖合卖乙支付佣金外果卖拒绝接受纪介绍买尔直接位买洽谈交易种行视欺骗公开报价情况卖权通纪出售房产纪支付佣金
公开报价优点卖提供众销机会实际操作中种协议方式利纪利卖纪言竞争太剧烈纪花量时间精力销房产结果徒劳卖言采公开报价纪实质性销服务
（二）独家代理
独家代理卖授 予纪独占代理房产出售权利种协议果纪卖完成交易卖样获独家代理纪支付份佣金果卖出售房产必独家代理纪支付佣金独家代理协议般定期限期限卖单方解约
（三）独家销售权
独家销售权独家代理基相唯区前者房产终谁销售包括卖完成交易具独家销售权纪权获佣金
独家代理独家销售权显然纪十分利采两种形式纪存竞争威胁
卖角度采独家代理独家销售权优点：
（1）两种形式利调动纪积极性鼓励纪花费时间精力金钱销
（2）鼓励纪高价出售获高额佣金
（3）节省卖量纪洽谈时间
独家代理独家销售权形式卖足销机会局限性纪力工作努力象公开报价样获销机会时独家代理独家销售权缺乏灵活性旦委托纪种种原销积极定期限卖便换
（四）重开价
重开价开展纪业务纪发组成合作社前提合作社成员根组社时间长短业务域范围支付会费旦位纪获笔独家代理业务规定日期里位纪权单独完成项业务果规定期限未做成笔生意应该信息告诉合作社然合作社信息传递成员样委托公开报价协议处获独家代理处旦房产销售出佣金获独家代理纪实际完成交易纪间分配果获独家代理纪完成交易获全部佣金样纪佣金（）百分数交纪合作社
（五）净开价
净开价实际种佣金支付方式卖纪开出价格然实际中交易成交价格高出开价部分便佣金例卖项房产开价100000元果纪高出100000元价格出售高出部分少属纪
第二节 房产销程
成功房产销程般致分两部分潜买者租客解房产状况进行宣传沟通阶段二关房产销售价格租金合条件进行谈判阶段组成：
1寻找潜投资者
寻找潜投资者种方法：
（1）广告寻找法销员利种广告媒介寻找潜顾客例某目标区域户居民邮寄份广告询问否需房屋外通众传播媒介作广告吸引潜投资者
（2）市场咨询法销员利社会关市场咨询服务公司寻找直接间接潜投资者信息
（3）连锁介绍法已购入房产顾客推荐新潜投资者
（4）委托助手法委托帮助（亲戚事朋友中）寻找潜顾客
2顾问资格审查
销员面众潜顾客需进行审查筛选便集中精力希顾客进行销顾客审查容购买需求支付力审查潜投资者格审查首先确定销象否真正需房产目前求否迫切果象真正需房产销员应该立刻停止销活动支付力应该包括潜顾客款力潜投资者格里指否决策权否投资方面受种限制根述审查结果潜顾客进行分等级
3接顾客
接包括接准备接两步骤接准备指销员接顾客前进步分析顾客制订接顾客方法
接顾客采面约函约托约电话约直接动前搭讪等方法
4面谈
面谈阶段销员务详细介绍房产商品方面情况解答种问题启发顾客兴趣诱发购买动机刺激顾客购买欲引导催促进行购买决策面谈中销员应做五坚持坚持针性：针投资者投资动机针投资者心理针销房产特征坚持精确性介绍房产回答问题精确清楚词语坚持气切顾客发生愉快争吵坚持逻辑性销员说明符合逻辑信口开河前言搭语坚持鼓动性销员面谈中信心热情知识感染顾客促采取行动
5异议处理
异议面谈程中容十分重需加说明谓异议指顾客销员介绍提示淙提出意见相反法异议顾客销反应法表示处理顾客说服处理顾客拒绝接受销处理顾客异议方法种：
（1）反驳法提供关事实理直接否定顾客异议
（2）迂回法首先表面似意顾客异议然根关事实理间接否定异议
（3）补偿法销说明强调顾客异议外产品优点补偿抵消顾客异议感心理衡
（4）睬法顾客提出房产销关效异议时视具体情况予理睬
（5）预防法顾客动先提出关异议解答述方法应视具体情况加选
6成交
成交销员顾客达成交易协议切销努目成交果成交切徒劳房产成交应注意点：
（1）密切注视成交信号成交信号顾客种暗示销程中顾客般愿首先提出成交销员应时捕捉顾客成交信号立促成交
（2）灵活机动抓住机会时促成交易
（3）消销员身种心理障碍怕失败怕拒绝等顾客动提出成交
（4）耐心谨慎顾客拒绝时准备继续面谈时准备重新提出成交
第三节 房产项目租售方法
房产开发项目租售收益指房产出售销售收入减营费余额租售收益高低租售价格关选择租售方法密切关系适宜房产租售方法房产开发项目租售收益提高反租售方法会降低房产开发项目租售收益
发展商根开发物业特点选择租售方法面介绍种常见销售方法
异销售
种方法特殊情况适合满足规律性移动房产销售适合满足外户需目建造房产瑞士中部山区夏季欧洲避暑胜该处乡间墅没吸引力周围国家讲非常价值采异销售方式效果厦门东郊乡间墅采异销售方式销售300方米二层楼售价达50万美元北京高档写字楼异销售取较高收益
二预售
房产预售房产建成前卖掉销售方式提前收回建房资金减少投资风险减轻房产建设程中资金压力减少银行贷款降低投资成提高资金周转率房产开发商时抓住投资机会获取较稳定观利润邓售房产市场处景气升时期部分利润予购买者国关商品房预售规定：
（）预售商品房条件
（1）全部土权出金已交付已土权证书
（2）持建设工程规划许证施工许证
（3）提供预售商品房计算投入开发建设资金已达工程建设总投资25已确定施工进度竣工交付日期
（4）已办理预售登记取商品房预售许证明
（二）办理预售登记须提交文件
（1）述（1）（3）证明材料
（2）营业执资质等级证书
（3）工程施工合
（4）预售商品房分层面图
（5）商品房预售方案
（三）核发预售许证明
房产开发部门接申请30日予答复意核发预售许证明意说明理
预售时包括中介（纪）预购出示证明
（四）预售合
事双方签订预售合该合须政府房产开发部门土理部门备案
预售合应包括：商品房建筑面积面积价格交付日期质量求物业理方式双方违约责
（五）办理权权登记手续
购买须商品房交付日起（现售房合签订日起）90日办理土权变更房屋权登记手续
三分期付款销售
分期付款销售常见房产销售方法通常分分期付款销售住房抵押贷款销售分期付款销售方法购房者房产发展商达成分期付款协议方法销售房屋象稳定较高收入信较某种行业发展前景较公司住房抵押贷款方法购买房屋时银行申请房屋作抵押贷款购房购房购房者银行贷款关系抵押贷款合分期偿贷款息
采种方法房产发展商较快部分建设资金余房款定利息外分期付款销售价格定稍高开发商更利益
记
课题研究编纂济菏高速公路限公司陈太副总理原鲁亘富公司邱军先生力支持表示衷心感谢
项目立项审批程序
部门 转报立项申请
开发商申请 立项报告
市计委审批 申报材料
市计委达 年度投资计划
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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房产业基础性先导性产业国民济发展基础推动力时房产业具较强产业关联性住宅发展够促进相关产业兴起发展国房产业发展历史国房产业发展实践国房产业必成居民消费热点推动国民济发展新济增长点
目前房产业涉土理城市规划建设理市政理房产理等政府部门关系复杂房产项目运作程中感阻力重重济南市房产开发程序进行专门考察分析求删繁简提纲携领形成基高效操作性良开发程序体系指导开展房产项目开发业务
课题研究容：
项目前期市场调研项目立项期土权取房屋拆迁规划建设营销等方面房产项目进行全程系统描述
房产开发环节中交纳（支付）相关税费（济南例）进行研究分析
次编写房产开发程序工作验总结指导房产开发具体工作未涉房产开发理学术方面问题程序研究侧重基础概念基方法基办事程序介绍年新出现概念争议理念理探讨社区心理学社会学概念涉较少编写中公司部办事程序没涉国家方政府政策法规办事程序等附文件
编者学识水限难免错误妥处请读者批评指正
第章 房产业开发概述
第节 房产业概念
房产土房屋财产总称国土资源状况土利总体规划土分农建设未利房屋指土居民住房工商业房办公房（写字楼）等建筑物构筑物铁路桥梁等
房产业指进行房产投资开发营理服务行业属第三产业具先导性基础性带动性风险性产业
房产业细分行业包括房产开发房产中介服务物业理中房产中介服务包括房产咨询房产价格评估房产纪
房产开发具资金回报高风险附加值高产业关联性强等特点房产开发业务侧重分两类：
第类事城市房产开发交易谓房产开发指法取国土权土进行基础设施房屋建设谓房产交易包括房产转房产抵押房屋租赁
第二类事开发营成片土简称成片开发指法取国土权规划土进行综合性开发建设形成工业建设条件然转土权者转出租面建筑物
房产开发项目运作方式分三类：
第类通常运作取土权进行房屋建设出售新建房屋方式
第二类土生变建设熟转方式
第三类方式购买房屋出租购买房屋出租段时间转者购买房产等段时间转者接手建工程继续开发等
课题中仅房产开发中常见法取国土权土进行基础设施房屋建设出售新建房屋开发模式开发程序进行探讨
第二节 房产业位作
房产国民济发展基生产素行业发展离开房产业反说行业拥定房产房产济活动参者说房产业发展国民济改善民生活物质条件基础产业重作纳：
1国民济发展提供重物质条件
2改善民居住生活条件
3改善投资环境加快改革开放步伐
4通综合开发避免分散建设弊端利城市规划实施
5城市建设开辟重积累资金渠道
6带动相关产业建筑建材化工等工业发展
7利产业结构合理调整
8利深化住房制度改革调整消费结构
9利吸引外资加速济建设
10扩业面
着国民济房产业进步发展房产业国民济中必发挥更广泛更重作
第三节 房产业历史革
1949年新中国成立广农村实行土改革废封建土制实现农民土制耕者田愿变成现实年通逐步实行农业集体化农民私土转化集体农村买卖土市场行消失
50年代中期60年代中期着资义工商业社会义改造全国城镇陆续开始国家租形式出租私房屋进行社会义改造付房租金赎买房产权改造私房亿方米私企业占土国家赎买方式收国根确立公制社会义城市房产中体位
十年动乱期间城市房产理工作破坏极房产理机构起落产权理陷入混乱违章占泛滥变相买卖土时发生住宅建设停滞前致住房问题成严重社会问题
1978年忽夜春风千树万树梨花开 着济体制改革全面展开城市进行城镇住房制度改革城市土制度改革房产生产方式改革新时期社会义房产业萌发种新历史机遇历史条件房产市场国逐步兴起蓬勃发展起海城市乡村许方出现称房产热开发热情景
国房产市场处初始阶段运行程中产生矛盾问题盲目建设证建设出现某失控现象针问题针问题国家陆续作出许决策逐步纠正房产业存问题
第四节 房产项目开发程序概述
房产项目开发指法取国土权土进行基础设施房屋建设进行出售行
房产项目开发程序指进行房产开发程中应遵循法律法规办事程序
房产项目开发般应遵循列程序：项目开发前期调研程序项目立项程程序土权取程序征拆迁程序项目规划程序工程建设程序房产项目营程序
1．项目开发前期调研程序
项目前期调研程序通开发商拟投资区房产市场调查搜集量市场信息探询投资性寻找投资机会程
2项目立项程序
项目立项程序报项目建议书项目研报告取政府批复（项目立项）项目取合法开发建设资格
3．土权取程序
土权取程序开发商项目立项通(取建议书批复行性研究批复)取建设规划许证办理取土权手续程序
4项目规划程序
项目规划程序开发商取建设规划许证建设工程规划许证途径
根国家济南市关城市规划规定济南市城市规划区开发建设项目必须符合城市规划求必须市规划局办理项目规划申报手续取两证(建设规划许证建设工程规划许证)方开工建设项目规划申报基程序：
（1）行性研究报告（项目建议书）报批前开发商规划局申报规划点规划局项目范围规划条件等提出初步意见形成项目建设选址初审意见作计划部门进行批复时参考
（2）行性研究报告批复开发商规划局申报项目定点规划局申请单位发规划定点通知书设计规划求通知书项目位置面积范围等提供较详细意见
（3）根规划局提出规划设计条件委托资质设计机构进行规划方案设计取四图书（总面图定位图竖设计图线综合图说明书）开发商完成方案设计应规划部门提出审查申请
（4）审定通设计方案编制初步设计施工图取建设规划许证必备文件
（5）开发商设计规划求通知书行性研究报告批复规划局申领建设规划许证该证取土权必备文件
（6）申领建设工程规划许证项目列入年度正式计划申请办理开工手续前需验证工程建设否符合规划求法定程序该证申办开工必备文件
5征拆迁程序
征指项目选址集体土时法定程序报请批准权限政府审批集体土物等法补偿补助集体土转国土种行
拆迁指项目选址城市规划区国土达施工求场条件拆建设原房屋附属物原者进行补偿安置行
征领取建设规划许证进行拆迁取建设拆迁时许证土权证件提出申请
征拆迁项目开工前重工作征拆迁工作完成申请项目开工必备条件
6工程建设程序
工程建设阶段指房产开发项目列入年度施工计划起项目施工全部完成通工程竣工综合验收达业条件程
项目完成规划程序具备开工条件市建委提出开工申请取报建证时市政相关部门（水热力公司道煤气公司供电部门城局）洽谈签订协议支付关费办理招标批准手续选择施工监理单位办理工程建设质量监督手续缴纳种费开工建设项目竣工部门（市质检站市开发办）进行综合验收交付
7房产营程序
房产营开发商通开发房产销售出租实现预期投资收益行该项工作取土权起直延续房产交付房产开发商销售出租开发房产委托专业中介机构销售出租房产期房现房两种必须取政府部门颁发预售许证方进行买卖契约租赁契约必须政府部门鉴证方效
房产业国新兴产业第三产业重组成部分着城镇国土偿房屋商品化推进必国民济发展起巨推动作
第二章 房产项目开发程序
第节 项目立项
概述
开发项目立项房产项目开发第步取政府部门（省市计划发展委员会）项目批准文件
房产商说阶段工作：起草市计委市房产开发理办公室报送项目建议书取批准项目建议书批复项目建议书批复编制行性研究报告报计委审批获准列入年度固定资产投资计划（国家计委已取消房产项目立项制度实行备案制山东省济南市暂延续原立项制度）
二实施程序
1工程建设项目立项审批
（1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处
（2）申报资料：①书面申请②提供资金落实证明③土权证明④具相应资质工程咨询单位编制行性研究报告行性研究报告应具附件：规划部门项目建设选址初审意见土理部门建设初审意见环保部门环评报告关部门供电供水供热供气震审查意见法必须招标项目招标总体方案⑤房产开发公司资质证明
（3）申办程序：行政部门开发商行政部门转报项目立项申报资料行政部门开发商直接报市房产开发理办公室项目立项申报资料该办转报市计委纳入土收购出项目开发商通招标拍卖方式取开发土权中标确认书拍卖成交确认书国土权出合申报材料起报市计委收申报资料根具体情况进行现场勘察符合条件市计委予批复属级发展计划部门审批权限项目市计委负责转报
（4）办结时限：收申报资料5工作日予批复研报告
（5）收费标准：开发办办理立项须缴纳2元方米开发理费
2建设项目年度投资计划审批
（1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处
（2）申报资料：①书面申请②国家省市计委批复项目行性研究报告③规划部门出具建设项目规划许意见④跨年度建设项目需提供市计委年度达年度投资计划
（3）申办程序：行政部门开发商行政部门转报申报资料行政部门开发商直接报市房产开发理办公室申报资料该办转报市计委市计委收申报资料进行审查符合条件市计委予批复
（4）办结时限：收申报资料5工作日予批复研报告
（三）项目立项审批程序图（见程序图）
第二节 五证两书取
第节 土权证取
概述
开发商项目立项通须取建设规划许证方办理取土权手续
现阶段根<<城市房产理法>>关规定房产开发取方式三种：通国家出方式获（通土级市场取）二通转方式获（通土二级市场取）三通前土者合作等方式（通土三级市场取）
通出方式取权法律证国土权证通划拨取土权时证件建设批准书
国土权出指国家国土权定年限出土者土者国家支付土权出金行征指项目选址集体土法定程序报请批准权限政府机关审批集体土物等法补偿集体土转国土种行
拆迁指项目选址城市规划区国土达施工求场条件拆建设原房屋附属物原者进行补偿安置行根国土资源部第11号令房产开发营性均土储备中心招标拍卖挂牌等方式出出块均熟需土受方进行征拆迁特殊原必须进行征拆迁该工作原国土资源局取建设拆迁时许证土权证提出申请实际操作中土出方达成协议进行拆迁征拆迁项目开工前重工作
二实施程序
（）国土权划拨手续办理
1承办部门：济南市国土资源局
2申报资料：申请计委批复年投资计划建设规划许证建设规划意见范围图土权属证明工程项目总面图
3申办程序：
审核关申报资料（2工作日）现场勘测定界（10工作日）制定书三方案（建设项目呈报说明书农转方案补充耕方案征土方案）（15工作日）缴纳征理费复垦费新增建设费（2工作日）规定办理土登记领取土证书
4收费标准：征理费复垦费新增建设费收取标准参见附录六土开发费览表
5应注意事项：划拨土范围仅限：1国家机关军事2城市基础设施公益事业3国家重点扶持源交通水利等项目4法律行政法规规定开发商说通划拨方式取开发济适房项目建设
（二）国土权出手续办理
国土资源部第11号部令规定：类营性（含房产开发建设）均必须招标拍卖者挂牌方式出承办部门均：济南市土收购储备中心现分述：
国土权招标拍卖者挂牌出活动计划进行济南市国土资源局根社会济发展计划产业政策土利总体规划土利年度计划城市规划土市场状况编制国土权出计划报济南市政府批准社会公开发布
济南市土收购储备中心根招标拍卖挂牌出块情况编制招标拍卖挂牌出文件招标拍卖挂牌出文件应包括招标拍卖挂牌出公告投标者竞买须知宗图土条件标书者竞买申请书报价单成交确认书国土权出合文
济南市土收购储备中心投标拍卖者挂牌开始日前 20 日发布招标拍卖者挂牌公告公布招标拍卖挂牌出宗基情况招标拍卖挂牌时间点
招标拍卖挂牌公告包括列容：
①出名称址
②出宗位置现状面积年期途规划设计求
③投标竞买资格求申请取投标竞买资格办法
④索取招标拍卖挂牌出文件时间点方式
⑤招标拍卖挂牌时间点投标挂牌期限投标竞价方式等
⑥确定中标竞标准方法
⑦投标竞买保证金
济南市土收购储备中心投标申请竞买申请进行资格审查符合招标拍卖挂牌公告规定条件应通知参加招标拍卖挂牌活动
1投标开标列程序进行：
①投标投标截止时间前标书投入标箱招标公告允许邮寄标书投标邮寄出投标截止时间前收方效标书投入标箱撤回投标应标书关书面承诺承担责
②投标者推选代表检查标箱密封情况众开启标箱宣布投标名称投标价格投标文件容
③评标组进行评标评标组出代表关专家组成成员数五单数
④招标根评标结果确定中标
2拍卖会列程序进行：
①持点算竞买
②持介绍拍卖宗位置面积途年期规划求关事项
③持宣布起价增价规增价幅度没底价应明确提示
④持报出起价
⑤竞买举牌应价者报价
⑥持确认该应价继续竞价
⑦持连续三次宣布应价没应价持落槌表示拍卖成交
⑧持宣布高应价者竞
竞买足三者竞买高应价未达底价时持应终止拍卖
3挂牌程序进行：
①挂牌公告规定挂牌起始日出挂牌宗位置面积途年期规划求起始价增价规增价幅度等挂牌公告规定土交易场挂牌公布
②符合条件竞买填写报价单报价
③出确认该报价更新显示挂牌价格
④出继续接受新报价
⑤出挂牌公告规定挂牌截止时间确定竞
挂牌时间少 10 工作日挂牌期间根竞买竞价情况调整增价幅度
挂牌期限届满列规定确定否成交：
①挂牌期限竞买报价报价高底价符合条件挂牌成交
②挂牌期限两者两竞买报价出价高者竞报价相先提交报价单者竞报价低底价者外
③挂牌期限应价者者竞买报价均低底价均符合条件挂牌成交
挂牌期限截止时两者两竞买求报价出应挂牌宗进行现场竞价出价高者竞
4 成交确认书
招标拍卖者挂牌方式确定中标竞出应中标竞签订成交确认书
成交确认书应包括出中标竞名称址出标成交时间点价款签订国土权出合时间点等容
成交确认书出中标竞具合效力签订成交确认书出改变竞结果者中标竞放弃中标宗竞宗应法承担责
中标竞应成交确认书约定时间出签订国土权出合
中标竞支付投标竞买保证金抵作国土权出金投标竞买支付投标竞买保证金出必须招标拍卖挂牌活动结束 5 工作日予退计利息
招标拍卖挂牌活动结束出应 10 工作日招标拍卖挂牌出结果予公布
出公布出结果受收取费
受国土权出合约定付清全部国土权出金应法申请办理土登记领取国土权证书
5收费标准：济南市城区国土基准价政府出土纯收益标准参见附录五土开发费览表
（三）土确权登记手续办理
1承办部门：济南市国土资源局
2申报资料：
（1）土登记需资料
①计划立项批文②建设规划许证意见③土登记申请书④籍调查表（含土登记法代表身份证明书土登记法代表委托书四邻指界签名单宗底座落图）⑤土登记审批表⑥土登记卡
（2）土转登记需资料
①国土权转申请审批表②出土权证书③土权评估报告④土转协议⑤转双方法证明⑥出原出批文⑦出方土登记申请
3申办程序：
①申请：开发商持需材料提出土登记申请关员申请材料进行审查予答复
②籍调查：区国土局受理宗进行权属调查籍测量宗邻宗法委托确认籍调查签字区局填写初步意见报市局审批
③审核：市局土登记申请宗然状况土权属状况进行全面审核
④注册登记颁发证书：市局批准土登记进行登记卡装簿土权利领取证书
4办结时限：符合登记条件7工作日完成审核登记发证
通招标拍卖者挂牌出土均熟做三通开发商直接利块进行开发建设实际情况求需拆迁需列程序办理
（）建设拆迁时许证取
1承办部门：济南市国土资源局
2申报资料：①申请②建设规划许证③建设工程设计规划求通知书附图④建设规划意见
3申办程序：持申请相关申报资料报市国土资源局审查符合条件7工作日核发建设拆迁时许证
4收费标准：阶段须缴纳土开发理费800元亩
（二）拆迁手续办理
1承办部门：济南市拆迁办
2申报资料：①拆迁申请书②项目立项批文③建设规划许证附图附件④国土证⑤建设拆迁时许证⑥拆迁补偿安置资金证明⑦拆迁计划拆迁方案⑧产权调换安置房证明
3申办程序：
审查申请收申请2日作出否准予拆迁立项决定批准拆迁立项拆迁应批准立项日起3日办理委托拆迁行拆迁备案手续缴纳拆迁理费拆迁立项批准日起5日核发房屋拆迁许证
确定拆迁范围发布拆迁公告进行户口登记房屋勘测等拆迁准备工作拆迁机构拆迁单位签订拆迁协议实施拆迁核发拆迁验收证明取拆迁验收合格证征办拆迁办规划局现场测量定线核定范围拆迁面积
4 拆迁程序图（见程序图二）
5收费标准：
拆迁理费收费标准安置次位8元方米实行渡安置12元方米
第二节 规划许证取
（）概述
加强城市规划理保证济南市整体规划实施新建改建扩建项目实施建设工程规划许证制度开发商办理建设工程规划许证时应持年建设计划土证件建设工程规划许证建设工程拟建位置形图建设工程总面图符合审定设计方案施工图消防设计质监部门施工图批复意见建设工程规划许证市规划理部门提出建设申请审查批准核发建设工程规划许证
（二）实施程序
1建设规划许证取
(1)承办部门： 济南市规划局
(2)申报资料：①书面申请（含建设求容）②计委年度计划投资批文③1：500形图④已批准行性研究报告
(3)申办程序：
①持需材料市规划局提出申请②规划局现场勘察审查核相关规划15工作日予答复③规划局符合城市规划申请签发建设规划许通知书开发商该通知书国土资源局申请办理建设计划批准手续④需制订详细规划7工作日签发规划设计求通知书⑤委托资质设计单位作总面规划设计⑥规划局审查规划设计方案⑦市规划局规划理处办理建设规划许证具备审批条件符合详细规划7工作日核发建设规划许证建设规划意见
2建设工程设计招投标程序
（1）承办部门：开发商代理机构
（2）申报资料：①建设项目计划批文②建设工程设计规划求通知书附图③招标投标工作计划方案④设计务书⑤招标代理机构工作力证明材料资格证书⑥委托代理协议合
（3）申办程序：①招标代理机构规定提交申报材料（包括：计划批文设计规划求通知书设计务书等）②填报工程设计招标投标申报表③审核项目情况招标条件登记备案④发标评标方案评审等活动实施现场监督⑤中标方案确定招标提交招投标情况报告⑥签发工程设计招标投标意见书
（4）办结时限：2工作日
（5）应注意事项：单体10000方米建筑工程必须进行设计招标行政监督部门市建委设计处
3施工图设计消防审批
（1）承办部门：济南市公安消防分局建审科
（2）申报资料：①计委立项批文②市规划局建设工程设计规划求通知书定点红线图建设工程设计方案规划审查意见书③关部门审核意见表（加盖开发商公章）④施工图1套（含建施结施设施电施）室装饰工程需正式装饰设计图纸1套⑤设动消防设施建筑物应备图纸光盘
（3）申办程序：开发商领取填报建筑工程设计防火审核申报表动消防设施设计防火审核申报表建筑部装修设计防火审核申报表申报表连设计图纸市公安消防分局送审办理建筑消防设计审批手续
（4）办结时限：收图纸资料日起般工程10工作日国家省重点工程20工作日审核完毕
（5）收费标准：执行鲁政发[2001]16号关规定建筑面积计收取消防设施设备费2元方米
4施工图设计质量审查
（1）承办部门：济南市建设工程勘察设计质量监督站
（2）申报资料：①施工图设计文件2套（含建施结施设施电施）②计委立项批文③市规划局建设工程设计规划求通知书附图④工程勘察设计合（原件）⑤质勘察报告2份（原件）⑥设计招标相关证明⑦结构计算软件名称热工计算书⑧房屋鉴定报告（仅限加层改造项目）
（3）申办程序：开发商领取填报开发商报审施工图设计文件登录表登录表连施工图申报资料送勘察设计质量监督站进行技术性审查出具审查意见勘察设计单位审查意见进行答复勘察设计质量监督站市建委提交技术性审查报告核发施工图设计文件审查批准书
（4）办结时限：收图纸资料缴纳设计质量审查费日起15工作日提出图纸审查意见
（5）收费标准：执行国家计委建设部计价格[2002]10号文件省物价局鲁价费发[2002]45号文件关规定建筑面积计分住宅商住楼办公写字楼医院托幼中学教学楼高等院校教学楼综合楼商场宾馆酒店超市工业项目仓库等9类建筑标准计取收费标准详见附表
（6）应注意事项：该项审查该项办结时限15工作日提出图纸审查意见然设计勘察单位根意见施工图作相应修改整手续办理通常需30工作日
5防工程设计审查
（1）承办部门：济南市民防空办公室
（2）申报资料：①施工图设计文件2套（防部分）②计委立项批文③市规划局建设工程设计规划求通知书附图④防结建手续证明
（3）申办程序：防工程设计应具相应资质设计单位承担济南市防设计院省防设计院设计达防保护等级办理防结建手续证明须缴纳防易建设费防系统外设计院设计须市防办设计处审查方通
（4）办结时限：办理防结建手续证明须办理防设计审查手续未办理防结建手续证明图纸审查时限10工作日
（5）收费标准：根鲁价费发（2001）181号关调整防建设收费通知济价费字（2001）259号市物价局财政局防办转发省物价局财政厅防办<关调整防建设收费通知>通知规定防易建设费标准总建筑面积计30元方米计取
6规划许证办理
（1）承办部门：济南市规划局
（2）申报资料：
申请阶段：①书面申请（含建设求容）②1：500形图③已批准详细规划
取证阶段：①建设工程规划许证申报表式两份②建筑工程总面图（加盖工程设计单位证书专章）份③建筑结构施工图部分室外工程面图装订成册式两套④年年度投资计划⑤关部门审核手续⑥已取建设规划许证须附土权批准文件涉房屋拆迁须附拆迁验收证明⑦规定专业部门审查应附书面审查意见
（3）申办程序：
申请阶段：持申报材料市规划局提出申请市规划局规划理处办理建设工程设计规划求通知书省会规划专家组评审市规划局规划理处办理建设工程设计方案规划审查意见书
取证阶段：开发商领取填报建设工程规划许证申报表申报表连施工图申报资料送规划局办理审批手续资料审核完毕执规划局开具济南市城市建设基金理办公室收费联络单基金办缴纳市政设施配套费时市规划局缴纳城市规划技术咨询服务费建筑放线费缴纳述费方领取建设工程规划许证
（4）办结时限：①批准办证申请15工作日②办理建设工程设计规划求通知书7工作日③办理建设工程设计方案规划审查意见书7工作日④办理施工图审查20工作日（方案施工图修改时间计入办结时限）
（5）收费标准：根济价非字（1996）154号文规定市政设施配套费收费标准：建项目111元方米房产开发项目180元方米根鲁建规字[2001]33号文规定城市规划技术咨询服务费收费标准建筑类分计取费（详见表三）根国家测绘局测绘产品价目表建筑放线费收费标准649元点
（6）规划许证办理程序图（见程序图三）
（7）应注意事项：涉跨年度工程年底投资计划批复部门办理年度结转计划
第三节 施工许证取
概述
申领建设工程施工许证办理建筑工程规划许证需进行验证工程建设符合开工求法定程序该证申办开工必备文件
市建委办理报建证开发商济南市建筑形市场办理施工监理招投标质量监督安全监督造价劳保统筹等手续市建设理部门提出开工申请审查批准核发施工许证
二实施程序
（）项目报建
1承办部门：济南市建设委员会
2申报资料：①计委批准年投资计划②市规划局建设工程设计规划求通知书定点红线图建设工程设计方案规划审查意见书③工程建设项目报建申请表
3申办程序：①市建设行政部门领取报建申请表根投资计划填写清楚加盖单位公章②持投资计划申请表报市建设行政部门取工程建设项目报建证
4办结时限：1工作日
5收费标准：报建证工费：10元
（二）济南市建筑市场需办理手续
1建设工程施工监理招投标
（1） 承办部门：招标代理公司开发商市招标办（监督职责）
（2）申报资料：①计委计划批文②市规划局建设工程设计规划求通知书定点红线图建设工程设计方案规划审查意见书③建设规划许证④建筑工程规划许证⑤报建证⑥施工单位应具备营业执资质证书安全资格证书等证件⑦事招标代理工程造价咨询济咨询业务中介机构具相应资格持关证明证件
（3）申办程序：招标单位提出招标申请市招标办审查招标单位资格招标文件发布建筑工程招标公告投标单位提出投标申请招标单位预审投标单位资格优选投标单位确定评标定标方法投标单位发放标书确定评标组织投标单位投递标书开标评标定标发布中标公告取中标通知书签订审查鉴证合核定工程定额取费标准分办理注册登记施工队伍审查事项集中收缴关规费招投标法关规定市招标办登记备案备案资料包括招标情况说明开发商招标文件中标单位投标文件评标原始记录中标通知书
（4）办结时限：①审查招标单位资格招标申请书招标文件三日完成②评标定标般工程三日完成中型工程七日完成特殊工程适延长③审查合收送审文三日完成
（5）收费标准：招标完成应缴纳列费：工程招标理费中标价055‰招标公证费2000元中标单位
（6）应注意事项：开发商行招标需提前招标办申请该办意方实施
2造价劳保质量监督交易信息手续
造价劳保质量监督交易信息手续建筑形市场仅须交纳费办结时限1工作日标准分：
（1）质量监督费 14‰
（2）造价理费 09‰
（3）交易信息费 06‰
费计算基数：建筑面积*收费基数（收费基数标准参见济建工字[2002]第16号文详见附录五）
（5）劳保统筹费 该费济南市建筑工程劳保费理办公室收取收费标准建安工程总造价26‰工程造价3000万元须次缴清3000万元首次须缴付50分期缓交超两次
（三）施工许证办理
1承办部门：济南市建设委员会
2申报资料：①报建证②计委立项批文③市规划局建设工程设计规划求通知书附图④施工合备案登记表⑤质监委托书⑥监理合鉴证⑦施工单位安全报监书⑧总包单位中标通知书⑦建筑工程质量责卡⑧施工许申请表
3申办程序：①开发商领取填报济南市建设工程施工许申请表工程质量责卡质监委托书②述三表连申报资料送建筑形市场市建委窗口办理审批手续③交纳墙体材料节费散装水泥保证金领取施工许证
4办结时限：收申办资料缴纳墙体材料节费散装水泥保证金日起5工作日核发建设工程施工许证
5收费标准：阶段需交纳墙体材料节费10元方米散装水泥保证金25元吨
6应注意事项：①施工许证实行单项建设工程实行份施工许制度②施工许证分正副正开发商保存副施工企业保存作竣工验收资料
7 施工许证办理程序图（见程序图四）
第四节 房屋预售许证取
概述
国实行商品房预售许证制度开发商进行商品房预售应城市县房产理部门办理预售登记手续取商品房预售许证
二实施程序
1承办部门：济南市拆迁理办公室
2申报资料：①商品房预售申报表②土权证书③提供预售商品房计算投入建设资金达工程建设总投资25已确定施工进度竣工交付日期证明材料④开发资质等级证书开发营许证⑤工程施工合⑥预售商品房分层面图
3申办程序：拆迁办收申请3日申请材料进行初审进行现场查勘2初审现场查勘合格办理预售许
4办结时限：收申报表申报资料7日办理完毕
第五节 房屋权属证书取
概述
国实行房屋权登记发证制度房屋权属证书房屋法拥房屋房屋行驶占处分收益权利唯合法证工程竣工验收合格办理新建房屋确权登记手续
二实施程序
1承办部门：济南市房产理局区房局
2申报资料：①营业执法代码证②土权证③建设规划许证④建设工程规划许证⑤建设工程施工许证⑥建设工程（质量）竣工验收证明⑦房屋面图（房屋坐落面图房屋分层分户面图房屋分户面图）
3申办程序：开发商房屋区房局填写房产登记申请书提供规定资料进行登记区局房局申报资料进行初审委托市房屋测绘中心现场勘测丈量绘制面图符合登记求全部资料式两份（原件份复印件份）图纸式三份（权数增加图纸）报市房屋产权登记中心审批签发房屋权属证书房屋产权登记中心委托区房局权属证书发开发商
4办结时限：办理种房屋权属登记负责初审复审审批区房局市房屋产权登记中心等职部门应5工作日完成承担环节工作事项符合规定条件申报件权属证书应15工作日办理完毕
5收费标准：房屋初始登记费80元套住宅房墅证80元计收增加权属证书加收10元室收取登记费建需交纳交易手续费进行交易买卖须成交价05计取交易手续费
第六节 两书制度
房产开发商商品房交付时应购买提供住宅质量保证书住宅说明书住宅质量保证书明确开发商应承担保修责住宅说明书作业提示合理住房注意事项
住宅质量保证书容：1工程质量部门核验质量等级2保修范围3保修期4户报修单位5答复处理时限
住宅说明书容：1开发单位设计单位施工单位委托监理应注明监理单位2结构类型3装修装饰注意事项4水水电燃气热力通讯消防等设施配置说明5关设备设施安装预留位置说明安装注意事项说明6门窗类型注意事项7配电负荷8承重墙保温墙防水层阳台等部位注意事项说明9需说明问题10住宅中配置设施设备生产厂家说明书
应注意事项：
1两书交付时间：商品房交付时间
2商品房保修期竣工验收住宅交付户日起计算
3两书制度执行1998年建设部颁布商品住宅实行住宅质量保证书住宅说明书制度规定
第三节 市政设施接驳
概述
房产开发项目项目立项列入固定资产年度投资计划水公司供电公司热电公司煤气公司市政养护部门进行接触商洽起草协议办理供水供电供热供气排污手续规定支付关费外建设施工程中会涉道路挖掘道路占等方面问题说明
二实施程序
1 水设施接驳
（1）承办部门：济南市水公司
（2）申报资料：①水申请报告②总面图③施工现场周边形图
（3）申办程序：①水申请报告生产技术科办理申请开户手续②申请手续批复规划设计室办理勘察设计事宜③签订协议缴纳水增容费勘察设计费④等工程公司安排施工
（4）办结时限：执行双方协议关规定
（5）收费标准：销售房屋水表生产标准收取增容费水公司根建筑物性质体量配备总表收费标准总表表径确定详见附表三勘察费50元表设计费协商解决水公司部标准取接水工程造价45施工费水工程公司出具施工结算值计取
（6）应注意事项：①开发商居民回迁水表生活标准收取增容费②批准开户户申请年效跨年度需重新办理申请③户规定：门牌号装块水表楼房住房单元单位安装水表④水公司总水表供水户进户总水表界水表外道设施水公司负责维护理水表道设施户产权单位负责维护理 ⑤进户总水表表井户责进行保护
2天然气（道煤气）系统接驳
（1）承办部门：济南市道煤气公司
（2）申报资料：①申请开户书②标准层1：100面图剖面图③1：500形图气建筑2坐标高程点（市测绘院测定坐标高程点）
（3）申办程序：①申请报告注明开户址气性质户数联系方式户处理处办理申请开户手续②完成开户手续签订天然气（道煤气）工程协议煤气公司进行现场勘察设计③工程施工煤气公司负责规定工期完成施工务④工程竣工道煤气公司安检员进行通气点火
（4）办结时限：执行双方协议规定关条款
（5）收费标准：开户费：1980元户外总额约50元户点火通气费保险费费通协商减免
3供电系统接驳
（1）承办部门：济南市供电局
（2）申报资料：①项目立项批文②关电资料包括电点电力途电性质电设备清单电负荷保安电力电规划等③市供电局规定格式填写电申请
（3）申办程序：市供电局服务厅提交电申请申办资料办理手续签订供电合（协议）签约缴纳相关费
（4）办结时限：
供电企业已受理电申请确定供电方案列期限正式书面通知户：①居民户长超五天②低压电力户长超十天③高压单电源户长超月④高压双电源户长超二月
期确定供电方案时供电企业应户说明原户供电企业答复供电方案意见时应月提出意见双方行协商确定
（5）收费标准：
新装增容供电工程贴费户新装增加电供电方案确定市供电局缴纳供电贴费
2002年初国家计委贸委联合文取消供（配）电工程贴费（参见供电行业信息第182期中国电力企业联合会供电分会秘书处编）济南市供电局目前做法10KVA全部取消10KVA全部缓交特殊户（双电源时电）须市供电局签订协议正式文件规定执行
（6）应注意事项：①新建受电工程项目立项阶段开发商应供电企业联系工程供电性电容量供电条件等达成意性协议方定址确定项目②供电方案效期指供电方案正式通知书发出日起交纳供电贴费受电工程开工日止高压供电方案效期年低压供电方案效期三月逾期注销户遇特殊情况需延长供电方案效期应效期期前十天供电企业提出申请供电企业应视情况予办理延长手续延长时间超前款规定期限
4供热系统接驳
（1）承办部门：济南市热电公司区分支机构
（2）申报资料：申请报告注明开户址建筑面积居住户数等指标
（3）申办程序：①提出申请报告②热电公司意热电公司签订协议
（4）办结时限：视协议谈判情况定
（5）收费标准：采暖开户费该费区域供热公司收取建筑面积计110元米该费标准区域供热公司协商余
5市政排污系统接驳
（1）承办部门：济南市城局养护处
（2）申报资料：排水施工图
（3）申办程序：执图城局养护处办理审批手续审批结束城局组织施工
（4）办结时限：视具体情况定
（5）收费标准：接入市政网费视具体情况定
（6）应注意事项：该部门执行规章弹性收费标准商洽
6道路占审批手续
（1）承办部门：济南市城局市容处
（2）申报资料：①时占次干路审批表式五份②位置示意图③面图④时设施效果图式二份
（3）申办程序：①需占次干路机动车道非机动车道行道隔离带附属设施应市公安交通理部门提出申请意占申请持批准书申报材料市城局办理审批手续②需占次干路外城市道路区建委办理审批手续③需占街头空广场道路绿道路分类直接市城局区建委办理手续占道路绿应关法律法规相关规定办理
（4）办结时限：7工作日
（5）收费标准：视具体情况定
7 道路挖掘审批手续
（1）承办部门：济南市城局市容处
（2）申报资料：①建设工程规划许证②施工图纸③关文件
（3）申办程序：①需挖掘次干路机动车道非机动车道行道隔离带附属设施应市公安交通理部门提出申请意挖掘申请持批准书申报材料市城局办理审批手续②需挖掘次干路外城市道路面积50M²区市政工程设施理部门办理审批手续③需挖掘街头空广场道路绿应市城局提出书面申请道路分类直接市城局区建委办理手续挖掘道路绿应关法律法规相关规定办理
（4）办结时限：7工作日
（5）收费标准：视具体情况定
第三章 房产开发项目策划分析
信息技术时代信息变重已资金材料设备力等列理五资源着房产市场卖方市场买方市场转变房产市场竞争价格非价格竞争发展房产市场营销信息需时候更强烈市场调研选择投资意进行项目行性研究确定项目开发方重基础性工作通认真细致效市场调查制定出切实行营销战略企业立败
第节 房产市场调查容
房产市场调查房产特定商品象相关市场信息进行系统收集整理记录分析进房产市场进行研究预测
市场调查广义狭义分狭义市场调查科学方法收集消费者购买商品动机事实意见等关资料予研究例进行住房市场购买力调查通定数量种年龄结构员进行抽样调查分析消费者房产购买力情况广义市场调查针商品劳务商品劳力生产者达消费者程中全部商业活动资料情报数作系统收集记录整理分析解商品现实市场潜市场广义市场调查仅单纯研究购买者心理行营销活动中阶段加研究
房产市场调查重性
企业生存环境断变化企业必须通市场调查解消费者住房需求现住房意见引找住房开发佳市场切入点断开拓市场提高企业市场占率
现代营销理认企业制定生产产品产品策略价格策略营销渠道策略促销策略时必须认真搞市场调查基础进行通市场调查解消费者需什样住房需少住房进组织生产营建造房屋符合消费者需求销路畅通达企业预先制定效益目标
二房产市场调查容
1 房产市场环境调查
（1）政治法律环境调查
① 国家省市关房产开发营方针政策房产价格政策房产税收政策土制度土政策口政策等
② 关房产开发营法律规定房产开发营理条例房产理法土理法
③ 关国民济社会发展计划发展规划土利总体规划城市建设规划区域规划城市发展战略等
（2）济环境调查
① 国家区城市济特性包括济发展规模趋势速度效益
② 项目区济结构口业状况学条件基础设施情况区重点开发区域类竞争物业供情况
③ 般利率水获取贷款性预期通货膨胀率
④ 国民济产业结构导产业
⑤ 居民收入水消费结构消费水
⑥ 项目区外开放程度国际济合作情况外贸易外商投资发展情况
⑦ 特定房产开发类型开发点相关素调查
⑧ 财政收支物业类型需调查济环境容须结合具体项目情况展开针性调查
（3） 社区环境调查
社区环境直接影响着房产产品价格房产商品特属性优良社区环境发挥房产商品效提高价值济效益具重作社区环境调查容包括：社区繁荣程度购物条件文化氛围居民素质交通教育便利安全保障程度卫生空气水源质量景观等方面
（4） 房产市场需求消费行调查
① 消费者某类房产总需求量饱点房产市场需求发展趋势
② 房产市场需求影响素调查国家关国民济结构房产产业结构调整变化消费者构成分布消费需求层次状况消费者现实需求潜需求情况消费者收入变化购买力投
③ 需求动机调查消费者购买意影响消费者购买动机素消费者购买动机类型等
④ 购买行调查消费者购买行消费者购买模式影响消费者购买行社会素心理素等
（5） 房产产品调查
① 房产市场现产品数量质量结构性市场生命周期
② 现房产租售客户业房产环境功格局售服务意见某种房产产品接受程度
③ 新技术新产品新工艺新材料出现关房产产品应情况
④ 企业产品销售潜力市场占率
⑤ 建筑设计施工企业关情况
（6） 房产价格调查
① 影响房产价格变化素特政府价格政策房产企业定价影响
② 房产市场供求情况变化趋势
③ 房产商品价格需求弹性供弹性
④ 开发商种价格策略定价方法房产租售量影响
⑤ 国际国相关房产市场价格
⑥ 开发案城市街区房产市场价格
⑦ 价格变动消费者开发商反应
（7） 房产促销调查
① 房产广告时空分布广告效果测定
② 房产广告媒体情况调查
③ 房产广告预算代理公司调查
④ 员促销配备状况
⑤ 种公关活动租售绩效影响
⑥ 种营业推广活动租售绩效
（8） 房产营销渠道调查
① 房产营销渠道选择控制调整情况
② 房产市场营销方式采情况发展趋势原
③ 租售代理商数量素质租售代理情况
④ 房产租售客户租售代理商评价
（9） 房产市场竞争情况调查
市场竞争房产企业制定市场营销策略着重影响企业制定种重市场营销决策前必须认真调查研究竞争手作出种种反应时刻注意竞争者种动房产市场竞争情况调查容包括：
① 竞争者潜竞争者（统称竞争者）实力营理优劣势调查
② 竞争者商品房设计室布置建材附属设备选择服务优缺点调查分析
③ 竞争者商品房价格调查定价情况研究
④ 竞争者广告监视广告费广告策略研究
⑤ 竞争情况销售渠道情况调查分析
⑥ 未竞争情况分析估计等
⑦ 整城市尤（类）街区类型产品供量市场销售量 企业竞争者市场占率
⑨ 竞争性新产品投入时机租售绩效发展动
第二节 调查方法条件
调查方法
市场调查许方法分两类第类选择调查象划分全面普查重点调查机抽样非机抽样等第二类调查象采具体方法划分访问法观察法实验法面简分析种调查方法特征
1 调查象划分
（1）全面普查全面普查指调查象总体包含全部体进行调查果城市口年龄家庭结构职业收入分布情况系统调查解房产开发十分利
（2）重点调查重点调查总体中代表性单位消费者作调查象进推断出般结采种调查方式调查象数目企业较少力物力财力短时期完成然选象非全部调查结果难免会定误差
（3）机抽样机抽样调查总体中机意抽取体作样进行调查根样推断出定概率总体情况机抽样市场调查中占重位实际工作中应广泛机抽样特征母体中意抽取样样相等机会事件发生概率相等样根调查样空间结果推断母体情况
（4）非机抽样法非机抽样法指市场调查员选取样时机选取先确定某标准然选取样数样样选择机会相等非机抽样分便抽样判断抽样配额抽样三种具体方法
2．调查方法划分
（1）访问法
常市场调查方法科学设计调查表效运访问技巧方法成功关键
①设计调查表
调查表反映企业决策思想企业营销部门关心想重信息源想搞调查必须设计调查表
设计调查表应注意事项：首先问题短较长问题容易调查者混淆次调查表问题包含项容次问题中专门术语容积率框架结构剪力墙结构筒中筒结构等般消费者搞清楚专门术语第四问题答案宜问题含义模棱两问题代表件事注意问问题方式时直接问问题见采间接方法反会更答案例房产公司销售某处商品房做少广告调查员想知道想解广告效果时直接询问调查者法迂回方式解少知道该处房产情况
②访问法形式
调查表设计调查员调查员接触方式访问法划分三种形式
1）答卷法调查员调查员集中起求答份卷规定时间答完样调查员彼交换意见意见充分表达出
2）谈话法市场调查员调查员进行面面谈话召开座谈会等
3）电话调查种方法市场调查员助电话解消费者意见种方法
（2）观察法
种方法指调查员调查者正面接触旁边观察调查员采观察法获观察者愿提供信息通观察法便较容易解 观察法三种形式
①直接观察法
派现场调查象进行观察例派房产交易工观察消费者选购房产行求调查消费者公司信赖程度
②实际痕迹测量法
调查员亲观察购买者行观察行发生痕迹例较报刊杂志刊登广告效果坏
③行记录法
取调查意定装置记录调查象某行例某家庭电视机里装监听器记录电视机什时候开什时候关收电台收长时间等样帮助营销理员选择家电视台什时间播广告效果
（3）实验法
实验法指调查范围缩较规模进行试验取定结果然推断出总体结果例调查广告效果时选定定消费者作调查象进行广告宣传然根接受效果改进广告词语声等
二调查规模技术条件
作项解消费者期购买行调查规模越结果越令信服力物力限制调查技术条件限制四方面考虑调查规模
1．样数量
般言调查样越越统计学数定理样降低误差样避免量增加调查成调查实务中样引进额外误差素诸调查员疲乏统计错误回收率难控制等
2．样涵盖面广度
样涵盖面样数相抽样涵盖面越广需样数越样数着增属完全机抽样法然整体样具代表性抽样样说然具代表性
3．问题涵盖面广度
果调查容太少挂漏万会失调查意反果量加调查容问卷太长会调查者失耐心降低整调查信度外极部分调查者拒绝合作造成严重抽样偏差二方面调查结果量变引发质变调查失意义
4．调查深度
般言深广二者犹鱼熊掌难兼越深层调查求调查员专业技术越需时间越长费越高
第三节 市场调查程序
通面两节述已知道市场调查容十分丰富方法种样市场调查工作利进行保证质量进行市场调查时应定程序进行
通常七方面具体包括：确定问题调研目收集信息资料初步调查调查设计现场调查资料分析撰写提交调查报告
确定调查目
进行市场调查时应首先明确问题目确定市场调查方出现太失说调查员应明确什进行市场调查通调查解决问题关调查结果企业说什作般说确定调查目程子确定根调查目采探测性调查描述性调查果性调查确定
1．探测性调查
企业需研究问题范围明确法确定应该调查容时采探测性调查找出症结然作进步研究例某房产公司月销售降公司时弄清楚什原宏观济形势致？广告支出减少销售代理效率低造成消费者偏转变原等等种情况采探测性调查中间商者消费者里收集资料便找出原
2．描述性调查
描述性调查外部联系找出种相关素回答果关系问题例销售程中发现销售量广告关说明者者果说描述性调查旨说明什时等问题解释问题探测性调查较描述性调查需事先拟定计划需确定收集资料收集资料步骤需某专门问题提出答案
3．果性调查
种调查找出事情原结果例价格销售间果关系？广告销售间果关系？通常房产公司营业务范围说销售成利润市场占量皆变量变量较复杂通常两种情况类企业身加控制变量称生变量例价格广告支出等类企业市场环境中控制变量称外生变量例政府法律法规政策调整竞争者广告支出价格利等果关系研究目解变量某变量（例成）关系
二收集信息资料
市场营销调查需搜集量信息资料中资料需常断搜集需定期搜集数需时进行搜集参见章第五节资料收集运叙述
三初步调查
初步调查目解产生问题原通常三程研究搜集信息材料解市场情况竞争概况二企业关领导进行非正式谈话寻找市场占率降原三解市场情况消费者公司开发营房产态度
四调查设计
根前面信息资料搜集面初步调查结果提出调查命题实施计划收集原始资料时般需调查者填写回答种调查表格问卷调查表问卷设计具科学性具艺术性利市场调查工作条理化规范化项房产市场调查工作少应设计四种调查表格
（）房产资源统计表包括房产分布面积类型单位价格单位总价开发程度居住密度交易状况规模期限抵押保险政策限制竞争程度发展远景具体情况调查日期等项目
（二）房产出租市场统计表包括出租房产名称区出租面积租金水出租房类型等级室设备状况（暖气煤气电话家电器厨卫设备）环境条件（影响房租市场素具体房东记录房产出租公司资料调查日期等项目）
（三）房产出售统计表包括已售售房产名称区开发商数量结构类型成交期成交条件（预付款贷款额利率偿约束附加条款等）出售时房龄状况客户资料调查日期等项目
（四）房产案市调分析表包括案名区位投资公司产品规划推出日期入伙日期基面积建筑密度土年限单位售价付款方式产品特色销售策略客源分析媒体广告调查日期等项目
五现场调查
现场调查调查计划通种方式调查现场获取原始资料收集整理二手资料现场调查工作坏直接影响调查结果正确性必须重视现场调查员选拔培训工作确保调查员规定进度方法取需资料
六调查资料整理分析
步骤调查收集资料进行汇总整理统计分析首先进行编辑整理零碎杂乱分散资料加筛选粗取精伪存真保证资料系统性完整性性资料编辑整理程中检查调查资料误差剔错误资料资料进行评定确保资料真实准确次进行分类编号调查资料编入适类编号码便查找档次进行统计已分类资料进行统计计算系统制成种计算表统计表统计图项资料中数事实进行较分析出说明关问题统计数直出必结
七撰写提交调查报告
撰写提交调查报告房产市场调查工作环调查报告反映调查工作终成果十分重视调查报告撰写时提交调查报告撰写调查报告应做：
（1）客观真实准确反映调查成果
（2）报告容简明扼重点突出
（3）文字精练语中肯
（4）结建议应表达清晰纳点
（5）报告应附必表格附件附图便阅读
（6）报告完整印刷清楚美观
作出结市场营销调查部门必须提出干建议方案写出书面报告提供决策者撰写调查报告时指出采调查方法调查目调查象处理调查资料方法通调查出结提出合理化建议
房产市场调查程序房产市场调查工作般性描述实际工作中视具体情况科学合理灵活安排调查工作容
第四节 调查队伍组建
组织高效灵敏市场调查工作门重营艺术首条件需配备支素质较高市场调查员队伍房产市场调查员基素质求：
（）必须具备创新力市场竞争常常新制胜谁首先认识应新消费动谁占利市场位求调查者房产开发交易消费服务诸环节深刻认识具较强职业责感观察市场敏锐性勇担风险胆略样市场调查工作中断开拓丰富信息资源房产市场调查工作走健康发展新路
（二）良知识结构握房产信息种知识型劳动求调查者具备渊博知识验基中少精通房产关法规政策开发营行政理城市规划市场竞争建筑施工综合开发战略等方面知识调查者需良知识结构胜市场调查工作
（三）具备市场信息分析力市场调查员工作决简单提供调查资料量市场信息推决策者会减少决策难度市场调查员作适评议透现象探讨质综合分析关现象分析利弊长远趋势会帮助决策者市场需求市场动态作出正确判断工作水高低调查者分析力语言表达力分开
（四）具备较强社交力调查者形象显干练稳重信赖感善房产市场相关士交通社会方面信息渠道社交中解市场动态信息样做仅利完成信息搜集反馈工作利实践中增长干更深刻认识社会市场
第五节 资料收集运
资料作决策基础果缺乏效资料支持决策观臆测见资料重性房产开发商决定土开发区位土利方式规划设计方时牵涉亿元投资决策成败更需正确效资料
资料获取途径
房产市场调查资料获取途径面八种：
（）交易双方事访问市场发生交易行买方卖方应着重查访成交标物位置面积交易价格交易时状况条件等访问中应量解交易进行时状况提供资料中导引出市场交易线索
（二）促成房产交易行中间商房产市场中间商具促进交易行作房产市场十分活跃般言参许交易行方市场具相程度解常提供资料买卖双方参考促进交易成功市场调查员利提供资料增加市场调查深度广度
（三）房产公司公开推出种销售出租广告房产公司公开推出销售出租案前预先做市场调查工作报刊售楼书邮寄广告等类广告中公开推出销售出租报价具参考价值成功租售案更代表市场接受力代表性参考价值更肯定种资料程度更高应注意中销售租赁标物状况等基条件
（四）熟悉房产市场士房产估价师探询交易资料作进步查证种查证方式较费工作失效交易资料探寻方法调查时忌讳仅肤浅见闻加查证作
（五）业间资料交流房产业间秉持合作态度整理分析二手资料进行交流裨益种方式难开发商接受互惠互利情况房产业间资料交流进行
（六）准交易资料收集交易资料般必须买卖双方达成协议发生房产交易行资料谓准交易资料事拟出售（购买）房产单方面意愿报价资料处未成供需双方致意愿阶段资料称准交易资料方市场准交易资料具时反映市场行情功准交易行者拟定价格必须预先该方市场解交易情况参考时成交价格初步决定价格种价格完成交易时价格尚差距存已致估出动产市场基行情
（七）房产租售办员讨教参加房产交易展示会展览会换房会解类信息行情索取关资料
（八）类二手资料
政府类统计资料中关房产数分析材料房产业相关银行消费者协会咨询机构新闻媒体提供资料级部门行业理机构行业协调机构资料专业非专业研究机构提供相关资料企业部门数材料
二基资料搜集
资料分手资料二手资料两类手资料系特定目直接收集资料二手资料公司部外部现成资料研究策划员考虑否必耗资源进行手资料收集前应先评估否现成二手资料资利优先利二手资料利二手资料成低廉取容易特点
（）二手资料
二手资料分部二手资料外部二手资料
1．部二手资料般常常忽略公司部资料贵性未加利例开发公司代理公司项目方案执行程报告分析报告初期土购买评估报告产品定位报告销售检验报告结案统计报告等通常极参考价值资料
2．外部二手资料外部二手资料源包括官方学术单位产业三部分
（1）官方资料统计类居例定期性出版品包括县市统计览建设指标统计等定期出版资料省县政府调查制定区域发展城镇开发计划土开发计划等等定期类统计资料邮购购买定期类资料常非正式渠道索取
（2）学术单位研究报告文居例学动产研究中心建筑研究院运输等常交通建设市场山坡建筑规划商业新市镇社区开发动产投资住宅等相关问题作系统性研究前瞻性课题参考价值类报告文学图书馆参阅
（3）产业资料房产市场资料居例房产业界提供市场调查资料常见中房指数市场报告系列梁振英测量师行等代理行月刊等开发商参考杂志较具学术性中国房产住宅房产中外房产导报等期刊外企业部刊物万科产周刊等
（二）手资料
手资料搜集特定目遵循完整研究设计调查设计通调查执行资料处理分析需资料种资料搜集方法社会科学研究中常动产开发商较赖市场验较注重方法土资源限市场竞争日益激烈某手资料（例潜客户购买力选择区位评估素客户满意度商业圈类型等）性高目明确配合二手资料开发商作出更正确判断
三土资料搜集
国家土定规划法规规范国土利方面规划：国土规划城市总体规划土利总体规划农业发展规划发展规划县域社会发展规划市级土利县（区）级土乡（镇）级土总体规划目前国已出台土利方面法规政策：土理法城市规划法建筑法城市房产理法等根法规块土定分区规范资料查阅方政府城建土部门
四项目基现状资料搜集
住宅商业工业列方面掌握土开发条件：形状况物状况邻状况基四周道路排水状况附公设施交通状况土位置区然条件社会条件济政治等素构成区域特性进影响动产价格进行项目行性分析时必须深入掌握土区域特点基状况中常表格基情况调查表说明基状况项容搜集资料方式容：基理形势方风质景观方形排水方基物状况基邻情况防火设施邻建筑邻室深度邻状况市级道路出入口基道路排水状况公设施（公园学校市场）附公设施交通状况探讨基身条件邻素时根基途制差异考虑环境条件住宅区必须注意居住宁静舒适性中交通设施状况影响居住环境设施居民职业社会结构文化素质生活方式等基状况资料调查搜集重点商业区基条件外商业繁荣程度营业状况商业腹顾客质量等等忽略重资料
五交通流量资料搜集
交通流量常带潮潮驻留商业价值提升交通流量道路形态差异道路形态车种时间目发展道路形态交通流量互果关系存般指交通流量资料包含：机车流量客车流量客车流量货车流量双行道流量流量路线达区域种类型道路交通工具种类率流量众运输工具便利性道路线商业发展造成影响常见交通流量资料搜集方式调查员计数器道路旁测算车种行等容调查调查员常常需2~3利摄影机基两侧作定点定时拍摄录带计算种车辆流量种方式较省钱省力重复观察现场交通状况
交通流量调查时段选择应注意假日非假日班前班日中特定时段区分分调查取样代表时段交通流量状况调查般必须拟定：
（1）调查点
（2）调查日期
（3）调查时间
（4）调查时段
（5）调查容（车辆种类方行性年龄等）
（6）调查表
（7）调查结果分析方法等
搜集交通流量资料时应掌握交通流量容运济效方法区分流量时段差异搜集真正助项目定位交通流量资料
六道路现状资料搜集
路走出常现状道路政府规划道路致情形道路性质影响路动产发展项目策划员需注意基附外道路现状道路现状资料搜集方法包括现场目测丈量道路宽度观察道路发展状况县市政府规划局查城市规划图等方式搜集道路现状资料时应注意列事项
（）道路形态道路车辆种类目等差异通观察道路通车辆种类数量例道路通达区判断道路形态
（二）道路情况观察道路情况时注意列状况
1道路阴阳面道路两边住宅衡发展衡车道单行驶常造
成道路两边商业气息衡状况商业气息繁荣面阳面边商业气息较差根缺乏气息阴面
2道路分隔网道路20米中间分隔网道路两边行法通时较密集街天桥
3路边停车状况指道路巷道路边停车情况通常班区白天停车必然严重住宅区晚停车困难
七运输系统资料搜集
房产市场中交通运输状况关系产品价格产品定位类型区域商业繁荣程度等交通运输系统相关建设问题解非常重容搜集资料程中区分二信息搜集
（）交通运输系统现状交通运输系统分铁路运输系统道路系统分述：
1铁路系统
铁路量般路线运载力作评估标准路线容量受种素影响
中包括轨道数支线行车制度站场路线布置客货输送方式车辆调度列车运输方式等铁路发展程中两方面资料需深入研究解非曲直铁路车站位置出口规划次交通运输力中货物运输力旅客运输力重数资料商业圈发展着重影响搜集资料时参考关部门编印区运输统计资料车站口流量统计等资料
2道路系统
城市道路系统道路功设计标准区分高速公路快速公路道路次道路道路系统完善房产开发正面影响解项道路系统交通量道路服务品质等级等掌握道路项目定位影响
（二）交通运输规划
交通运输规划资料取程中资料城市规划详图中出较重资料研究计划运输研究公路局市政委会等单位获外相关研究机构查询相关研究报告诸车辆公路长度公交车辆数等交通运输系统隐含许动产息息相关机会问题进行资料搜集前必须先确定需运输系统资料范围容时效选择济效搜集方式真正掌握基交通运输条件
八文社会济资料搜集
（）口增长率区域口户数增长动产供需重影响般说口增长率较高区域动产单价涨幅销售量较高
（二）职业行业类例区域居住口事职业行业直接影响动产产品价格高层次士聚集区域产品价格高普通工薪阶层较密集区域产品价格相言低
（三）产业结构产业结构行业类例相辅相成区域产业结构断优化升级第三产业重增加会造成该区域金融服务等产业需求动产产品品质性
（四）流动口区域流动口少特性项目定位绝影响般言流动潮商息然产生适合规划商业途空间
项素外区域口年龄教育程度家庭收入等进行动产项目定位时供参考资料文社会济资料搜集方法资料种类差异部分资料二手资料获运二手资料时重收集5年~10年长期资料基础掌握发展趋势
文社会济资料影响项目定位重参考资料口增长率出区发展情形房产需求状况城市发展速度职业行业类例资料中区分生活形态消费状况产业结构流动口商业营形态密切关系级产业消费水动产需求明显差异性产业资料产品定位者概出商业圈属种层次水商业圈产品定位规划时商业圈性质特性规划出适店面商场空间文社会济资料区发展影响项资料收集分析需注意数变化外环境变化掌握正确定位方
九公设施资料搜集
公设施建设城市发展程中非常重少完善否直接影响动产品质价格
公设施开发房产开发重影响例公园绿学校广场童游乐场市场等公设施房产正面影响价值述公设施已建设需搜集现状资料果属尚未进行计划应深入调查该项公设施性质进行产品定位时设法结合已建设未建设公设施产品更具超前性
面带负面影响公设施时土规划应注意影响克服方式例噪音通设计双层窗户设计时建筑退缩减少干扰区域景观较影响电基排水沟等属较难规避设施应量掌握位置高度等细节事先确定种相应措施
十二房产市场景气资料搜集
房产市场景气衡量标准界定交易量较客观交易量必须注意外影响市场景气素应该时注意资料表明影响预售市场现房市场土市场景气状况素：
1金融政策
2土价格
3预售市场销售率家庭收入流动资金少
4济景气指标通货膨胀率
5房屋价格
述调查结果出金融政策影响整动产市场景气重素动产业开发商应关心政府金融政策代表金融政策指标：中长期放款利率货币供额年增长率汇率金融政策指标预售市场景气关系分析：中长期放款利率趋稳时第二年预售市场反映稳定水汇率年增长率预售市场景气步反指标汇率年年增长率5时预售市场销售率呈反变化货币供额年增长率预售市场景气时指标金融济指标资料时注意报道外应注重长期循环指标销售率间关系
十三销售资料搜集
俗话说：知已知彼百战百胜预售项目推出否销售成功赖否充分解市场避免劣势竞争提供符合需求产品条件市场解方式掌握竞争项目销售状况资料进解市场产品供需情形销售成败原客源特征等等
般言楼书销售资料包括海报销售现场资料资料等面该三类资料进行探讨
（）销售海报楼书广告
海报提供重信息该项目特点点交通面规划配置建材设备等广告通常配合销售策略制作常反映预售项目诉求重点象销售海报楼书广告直捣消费者心坎必须全力突出案特色海报面规划配置显现业基条件客观环境塑造出产品特色观察面积房型否妥等等
（二）销售现场资料
销售现场接触业务第线客户反应资料直接真实资料电购买客户区域分析媒体分析询问容分析购买未购原分析等极价值参考资料预订购买现房客户数量例客户价格认程度等反映广告促销方正确性定价产品适合性外售价表常透露销售状况例报价底价差异价差原调价状况等资料常需现场观察扮演客户非正式渠道取
（三）销售资料专业杂志海房产市场报告（半月刊）月房屋专讯等会定期披露市场已公开公开项目案产品销售情况类资料较易搜集运时应查证正确性避免误导导致决策偏差
十四竞争项目资料搜集
竞争项目区域范围视资料搜集目定区域类型产品竞争项目外类型产品会吸收区域客源时需特注意发展方区域外项目类型需作竞争项目深入解
项目推出前推出期间须掌握竞争项目案状况动态动产销售开发商市调员策划员断成长工具渠道竞争项目案必须深入解开发公司代理公司项目员维持良关系探询资料外公开项目案定期追踪销售广告等资料
关竞争项目案需搜集资料包括产品定位房型组合公设施分摊方式规划特色定价方式付款方式销售技巧销售状况等验动产开发商掌握项述资料销售坏然心
十五租金资料搜集
租金根房屋种类屋龄外观段环境等分述：
住宅：住宅分普通住宅公寓墅须注意住宅产品应学校公园市场公寓面交通道兼办公室出租效益较高
办公楼：办公楼区位必须具备交通畅金融机构聚集商业圈成熟潮持续等条件定位应参考条件般根路段屋龄外观等分甲乙丙三级
商店：商店租金效益类房产中高越繁荣街道两旁商店租金越高甚带动巷道商店租金日益高涨商店定注意商业圈发展密切性
租金支付方式造成租金计算方式原住宅言否提供家具等设备（电话煤气热水）室租金相办公楼例附属设施（停车位）租金相差否次支付等额押金抵充月支付租金等造成租金计价原解述租金差异原收集租金资料时较条件中找出相较立足点
般收集租金资料方式列三种：
（1）欲承租者名义调查较易受拒绝
（2）欲调查区域中介公司查询类产品租金行情
（3）参考专业杂志租金行情资料
十六基资料运
理想住宅社区居住者言必须具备安全舒适便利美观等点进行项目定位时应充分掌握基特性结合市场需求规划具备竞争力产品基外生态景观排水质环境影响评估等资料项目定位举足轻重影响
般说区环境坏影响产品定位难易否充分发挥创意空间例面积基开发建筑物配置单元规划整体开发较易发挥趣味性安全性私密性增加空间感安宁性等容易塑造产品风格特色型社区开发程中住宅商业途空间配置包括邻里涉区位关系公设施交通条件等住宅单元涉房外空间配置尺度性质等基社区处区位环境条件规划密度公设施机等息息相关
年城市土价格飞速涨土供限口商业活动聚集市中心基高层化发展成前市景观邻变电公厕污染噪音工厂高架道路桥梁旁土基现状必然影响定位重点方产品定位形态言克服方法改善基条件先天缺点
面基道路窄退缩建筑物增加露台空间减少南压迫感高架桥高流量交通造成噪音气密式双层窗处理退缩空空绿化阻绝噪音压迫感基外条件果握准确发挥潜优点进步通产品定位缺点变优点
十七交通流量资料运
交通流量动产产品定位极影响力家知道交通流量必定商业繁荣区交通流量必须容易停留相行流量容易商计交通流量车流仅通行流量缺乏种道路类似交通道出口处通常维持简易餐饮店商业甚难生存里探讨交通流量包括通型外交通流量交通流量点产品定位倾规划商场店面办公楼运交通流量资料时须注意列事项
（）流量商业影响行流量方商家聚集意高通常商业产品定位粗分两种种全幢作商业种形态非立意特佳百货公司财团整体营外般难成功机会商场理位置差产品定位时全面积持分方式出售结果众权法统理导致商业机直法发挥第二种方式
1层~3层更层作商业楼办公房公寓北京西单高登厦西单劝业场应注意车分道住商住办门厅出入口分离免受商业干扰
（二）流量办公房影响流量街道产品具备服务性机构便利性易客户产品形象认知趋规划高级办公楼产品定位常作面积规划楼金融机构行业作营业展示
（三）流量露台影响基规划受建筑红线限制楼层常退缩造成露台露台形状凹凸模板难统造成营建成提高露台规划必须兼顾容积率利销售行性般言交通流量点露台宜设低楼层
（四）流量住宅产品影响面流量街道政府规划交通发展计划时常列高架快速道路设置通点高架道路完成住户加装隔音板隔离车流量噪音
（五）流量适合商务旅馆休闲俱乐部设立年国外商务游客口增加商务旅馆需求断提高商务旅馆坐落点交通方便处衔接高速公路快速公路附
交通流量种产品影响诸商场楼二楼需交通流量客流集中方住宅安静舒适求负面影响时隔阻噪音外产品规划设计需考虑面积格局调整室活动空间面路起居卧室半部阻隔交通流量带噪音次道路车辆流量行业营生存直接关系交通道常形成商业鼎盛商业街某特定行业生存发展机会次干道中车流较少住宅适宜性较高配合基退缩保留部分绿车流噪音减低居住适宜性提高
十八运输系统资料运
运输系统中众运输系统区郊区城市已开发区开发中区尚未开发区受影响特点例众皆知车站包括火车站铁站公交转运站等区商业圈发展潜力具影响力车站中心房产开发附加价值高较容易成功商业圈形成前采取投资策略着极差异外车站处位置相条件互差异外车站处位置相条件互差异投资开发应时制宜车站功配置建造方式出口位置流聚集性转运功（例班族群居住潮）等商业机营开发重点运输系统中商场面积行业生存形态等等例市区郊区车站常域性日常性店铺市中心转运站常吸引型超市综合商场周边郊区车站仅适合设立居民消费型商店运输系统资料取应项目定位言相重善运运输系统资料房产交通脉络结合创造高附加价值
运输系统畅否联系区域特性动产项目定位相影响力进行定位时须针基范围掌握相关运输系统资料结合基身条件真正规划发挥利产品
十九公设施资料运
公设施建设城市开发中扮演相重角色动产价值市场影响公设施类特性产品定位程中需注意基附公设施规划项目影响住宅类型产品正面影响公设施规划项目影响住宅类型产品正面影响公设施学校公园童游乐场车站广场等相变电水道等设施动产较负面影响
公设施中尚未开发知道种途规划什需深入查询规划状况开发计划解该公设施确定位置范围出入口诸车站市场停车场等出入口住宅舒适性秘密性负面影响店铺商场益商业性质产品办公商场店铺等相赖公设施出入口带潮项目基邻相关性公设施时项目身规划出入口车站广场出入口相呼应产品价值营潜力挖掘达事半功倍效果住宅性质产品面述公设施时宜采元化产品例宜办宜住类型套房消潮出入造成吵闹混杂避免开发面积住宅公设施中般住宅类型产品直接影响约区分两类带正面效益公设施学校公园车站广场等带负面效益公设施变电排水道高架道路车船场站等设施影响分直接影响间接影响公园绿学校等直接影响商场医院机关等间接性影响住宅产品较强烈影响效果利现公设施时取塑造特点加发挥利项目案基面公园绿广场童游憩场学校操场广绿视野景观规划设计时正面客厅卧室取景观视野利诉求公园景观优点房型格局助利优势考虑中面积住宅面影响较负面公设施变电高压电塔排水道高架道路车船场站等属较吵闹潜危险性高景观较差公设施项目策划定位程中降低面积减少单价总价减少毗邻负面影响公设施抗性外规划设计时应避免正面负面公设施视觉突例采取面面设计减少负面公设施击城市规划拟定公设施产品定位时需考虑周边环境坏成生活便利性状况注意公设施发展方趋势确保置产品定位时致发生始料未偏差影响投资开发利益尚未开发确定规划方案确保销售价位水准利销售
二十商业圈资料运
商业圈形态分邻里型社区型城市中心型三种方分区分设立潮稠密城市中心市中心型商业圈设立市郊外郊区型商业圈商业圈土条件受环境公设施交通口流动量消费阶层购买力消费形态商业圈活动时间距离等素影响般营行业决定开业点时点发展现状况必须纳入考虑商业圈聚集产生聚集会交通工具改变客户年龄等关系商业圈发展潜力商业空间功配置现商业圈行业种类约出端倪般零售业面积约65方米左右精品店约30方米左右展示型行业家电礼品餐厅古董等属面积空间需求行业面积约150方米现商业圈中明显次型商场购物中心商场规划设计通道行业分区楼层高差序明设备招牌标示适度光高挑空等重点商场摊位否营成功特色规划考虑整体功楼二楼店面商场性增加商场楼层面积客易吸引二楼楼出入口走道安排规划诉求二楼商场创价值
商业土条件场商业圈适合种行业城市中心黄金段某行业说然适合创造发展潜力商品定位掌握位置适合途行业潮活动频率活动空间范围扩张商业圈发展方开发商产品定位确定成功机会
二十市场景气资料运
影响房产市场景气素包括政治济社会心理等诸素国陆房产约4年~6年会出现次景气循环次景气高峰约维持年年半左右种景气景气物价波动稳政局变动政府政策等影响市场素抗拒景气周期中济指标房产互动关系会特明显例列项指标达特定数值时房产景气会翻升热络中济成长率10景气变化尤明显述项济数指标发生变化带动动产市场变化动产景气先期指标观察房产市场变化变化方式察觉市场景气波动付款方式贷款例面积规划设计议价幅度价格水建筑设备等适应市场变化方式中景气较直接关连房屋面积调整景气时房屋面积面积方发展景气时投资者谨慎行事轻易资金投入总价高动产开发商愿着市场风险意推出面积高总价产品扩目标客户群体降低总价推出众较接受中面积产品成应付景气市场需求潮流
基投资报酬考虑景气时应规划快速回收低楼层建筑减少降价促销风险短期回收资金般言类产品形态较受景气影响次考虑适合基需求众产品述中低楼层产品面积规划60方米左右标准宅产品产品常抗市场景气面市场状况必须相应措施正确掌握济指标投资信息深入分析避免窝蜂盲目规划相产品景气时创造出高附加值产品具实性公设施阁楼夹层复式组合产品摊位商场套房等带动买气创造行情市场景气时商场规划扩展二三楼楼充分利景气时机
量性质产品出现市场景气低迷期结果造成市场更加疲软市场销售率明显萎缩需作深入市场调查研究分析济景气状况探讨市场成功案通资料收集分析判断找出市场间隙产品进掌握佳产品定位面景气市场潜力需求佳方式
二十二销售资料运
营销策略绝胜放诸四海皆准知已知彼百战百胜商场成功二法宝运销售资料达知已知彼目项目策划员缺力销售程中搜集资料果适参考分析找出行效信息产品定位定会助增加市场致胜机会
动产营销程中客户资料运常见懂销售资料巧妙运产品定位资料记录分类够详细够完整难发掘资料参考价值缺乏运资料效方法般言直接销售资料概区分两类：
电分析二产品反应分析
电分析中细分区域分析年龄分析面积需求分析途分析职业分析购买动机媒体分析等七项根项目案性质选择重素深入分析例果产品强烈购买动机定位电购买动机分析中发掘市场该项目需求动机
案销售程中媒体广告诉求电留记录概纳出该项目案购买年龄层需求面积产品偏楼层建材设备环境偏等纳分析中面积需求该项目产品定位具参考价值外根参考项目已购客户产品需求分析发掘目前房型外观造型公设施建材设备等等需求情况限销售资料中找应信息次项目销售速度销售情况分析产品反应分析参考项目销售程中销售序速度发掘市场需求量质尤观察房屋单价总价互动关系发现市场总价单价接受区间出定位面积房屋销售序果纳统计发现销售房屋面积分布状态滞销房型该参考项目需求状况清楚显现出电需求做较分析出般市场需求实际购买需求差距预测产品走势趋需求市场投资需求市场
搜集许销售资料全部产品定位时参考反映出资料价值丰富运运时首先辨资料参考价值销售资料应产品定位程定位结果偏离市场需求
第六节 项目策划简述
生活质量提高首先改善居住环境开始生绝数屋檐度全功生活住宅什玄妙东西充分考虑普通需着住宅建设演变市场竞争加剧更新换代全功生活住宅抢占新世纪房产市场
成品质关系
项目决定完工需34年时间开发商时间精力投入外更关键资金投入开发商般会注意成控制定实力赢价格战项目立项前重视成控制重视现金流量(利息成息息相关)策划时定稳妥财务安排
第代物业水电遮风避雨住第二代开始重视生活居住品质求足够活动空间绿化率户型开始追求样化设计第三代求高级会购物娱乐康乐文化饮食等等通物业提供第四代趋具智型保安消防系统暖气调节温度酒店式物业理等等物业发展天究竟达第代取决开发商否超前意识愿愿花钱敢敢花钱潜客户群会着市场价格品质竞争断受新教育越越清楚什合适
二前期策划核心
前期策划核心少资金项目做起万遇市场抗力原资金支持时市场认识准确市场定位良理项目需启动资金降低良项目定位买家定位显优重
三住宅项目策划分析
样算房产项目相信开发商阐释体现文关怀创造美令舒心房产项目开发商识
身边典型家庭分析起简单家庭成员中青年夫妇孩老完全统计部分家庭中孩角老配角根体现文关怀角度讲建房时应该考虑方面条件否顾老策划基点买房时买点：
1 段方便
事实方便段指交通发达良交通孩学老外出访友活动均十分方便某种意义讲方便孩老活动距离远重考虑物业身综合素质孩总长离开老会居住时间太久物业身拥70年产权更长远考虑夫妻班孩学校老亲友圈间掌握合适度
2周边环境清新
孩老重身体健康城市里种污染健康害应避免居住污染旧城区拥挤嘈杂社区里现部分房产项目均定绿化全做白天夜晚老孩盲目巨广场片准践踏草坪观增加区容积率楼楼间间距太仅空间车位够成非法车位没足够方种植绿色植物没法改善空气质量置业求环境(段)环境业提供享受绿
户型功齐全
老孩健康阳光着密切关系白天老孩宜客厅阳台享受阳光理想现实距离家老少杂物特特占方功齐全户型应储藏间堆放杂物需服务性阳台般厨房连接着洗衣晒衣功样客厅阳台成生活阳台享受乐趣景观采光佳空间
4硬件配套完善
（1）硬件配套包括电梯暖通水质保温系统供电
（2）老孩住电梯住宅电梯稳定性
（3）暖气冬天时保证室温达20℃
（4）采光景观少窗落窗异形窗保温力显尤重低限度采双层玻璃档次高采双层中空玻璃建筑物外围保温节设计样舒适温度保障
5生活配套贴生活
（1）老孩社区需方便室活动运动空间教育文化交流场应急医务
（2）提供全天候活动运动场补充冬天室外活动缺憾
（3）托幼园老康乐中心社区老少服务场减轻成年老年孩身时间金钱精神负担
（4）型应急医务社区老少提供更方便更效性化医疗服务
6物业理涵
物业理公司水优劣直接关系业生活质量物业保值增值重视开发商实力口碑信誉聘专业物业理公司样物公司提供优质良服务业融洽相处推出更具性化软性服务
7网络设施实事求
进入21世纪类网络分割网络正倍数迅速发展天先进两年淘汰开发商太投入网络设备成终会转移买家倒实点网络高速公路做适留出改装扩充空间省成投放物业质量购房置业者乐意接受毕竟购房购网
综述着社会济科学技术发展居民生活水提高住宅先进性实性安全性舒适性生态性耐久性方面更高求求注入更文义精神项目策划定非豪华住宅浪漫典段选择社区规划户型设计装修标准生活配套等深层次体现着性关怀毕竟创造美生活项目策划基出发点
四宾馆项目策划分析
宾馆项目策划分析4方面进行：
否选择交通道附
交通道附流动口旅馆饭店服务象恰流动口旅馆饭店应建造段段
选择目前合适段外选择规划中成交通道段投资低升值潜力
否提高知名度重点
旅馆饭店客户关心方便性关心名果名高许客户远花费愿意前投资者应扩知名度花钱
否营方面吸引长期客户措施
定数量长期客户宾馆饭店稳定收益通常做法贵宾卡优惠卡实行会员制等
五墅项目策划分析
墅项目策划分析6方面进行：
视野景观否宜
幽雅环境漂亮景观墅构成条件墅点应选择山水绿化段建附坟墓猪舍垃圾场方
建筑造型否新颖
墅品位高造型格局设计应市区建筑生动活泼墅较庭院绿衬托出回然美感果配合适宜室设计品位响会更受客户欢迎
交通联系否便捷
墅点应公路快速车道交通便捷点
服务设施应高档齐全
墅济实力强消费求较高档墅区服务设施齐全档次高墅区求治安良学购物娱乐方便等
选择客户标准否合适
墅特讲究邻里素质房产投资者出售出租墅时必须注意客户素质然钱素质差社会名誉佳者应坚决拒绝
广告宣传力度否位
墅价值升高应注重广告宣传提高墅知名度
六商业店铺策划分析
商业店铺投资分析五方面进行：
否选择商业区域
商业区域商业店铺满足购买力方面互补作外宣传规模效应商业区域店铺获利力远远超独立店铺房产投资者投资商业店铺时应商业区域选择
位交通运输站店铺班族服务象应营日常品价格较低便携带消费品
位住宅附商铺居民服务象应营综合性消费品
位办公楼附商铺应营文化办公品商品档次应较高
位学校附商铺应文具饮食日常品学生购买力限应中低档品寒暑假商铺影响房产投资者必须清楚认识
否选择合适专营店铺员
商业店铺营者水高低投资商业店铺否盈利关键投资者应注重选择租户聘请高水营员营力强员
否良店铺规划设计
高水规划设计店铺显品种繁井然序吸引顾客
否选择适行业类
火车站汽车站附投资批发性店铺宜居住区办公区投资零售商铺宜
否投资专业化商品店铺
城市里住宅办公商业混合厦谓综合楼层供住宅办公底层作商场然优点保证定消费者混杂性带消极影响严重员混杂安全容易出问题容易产生矛盾住户嫌公司商场住增加电梯拥挤破坏宁静环境居住质量受影响公司商场受指责认住户意见太终双方愿意租购类混合厦
第七节 项目建议书编制
概述
项目建议书房产开发企业根国民济社会发展长远规划行业规划区规划求结合项然资源市场预测分析基条件国家区项目部门推荐建设性材料建议书形成基建设程序中初阶段工程项目准备阶段开始项目建议书仅确定项目建设具体设计
二房产开发建设项目建设书容
（）项目名称建设单位部门
（二）项目提出必性写明建设单位现状拟建项目名称拟建性质拟建成点建设必性
（三）项目建设方案 指项目初步建设方案建设规模容功分布
（四）建设条件 指项目建设项容进度建设周期
（五）初步建设计划 指项目建设项容进度安排建设周期
（六）项目建设济效益社会效益
（七）项目建设投资概算资金源 指项目投资总额建设资金安排情况筹措资金办法计划
三项目建设书编制
（）部门编制 建设单位提出项目建议报部门部门组织专门员关求编制项目建议书基程序：建设单位提出项目设想请部门编制项目建议书部门完成编制务书报请关部门审批
（二）建设单位编制 指建设单位负责指令单位专机构编制项目建议书程度：专业机构提出设想建设单位负责决策认专业机构编制建议书报关部门批准
（三）专业设计单位编制 建设单位提出设想提交专业设计单位编制建议书专业设计单位完成建议书编制书报关部门审批方式适规模技术求较高民建设项目
第八节 性行研究报告编制
概述
项目行性研究指工程项目建设投资决策前进行技术济分析证科学方法合理手段保证项目建设投资耗费取佳济效果实现项目技术技术先进济合理建设行科学方法
二项目行性研究作
行性研究作点：
（）行性研究建设项目投资决策编制设计务书决定项目否应该投资项目行性研究定性定量技术济分析投资决策决策编制设计务书产生项目决策性法文件
（二）行性研究筹集资金特需申请银行贷款项目行性研究报告银行接受贷款项目前进行全面分析评估确认否贷款
（三）行性研究报告工程项目建设前期准备包括进行设计设备订货合洽谈环保规划部门确认等行性研究结果
三组织进行行性研究方法
项目建设书关部门批准建设单位着手组织建设项目进行行性研究
（）选定项目研究委托单位
1委托专业设计单位承担专业技术性较强建设项目般委托国家批准具相应研究资格中型设计单位承担
2委托工程咨询公司承担工程咨询公司年国济技术改革断深化适应基建设形势投资环境求建立起专门事工程项目建设程中专业技术咨询理服务机构发承担民建筑般性工业建设项目技术咨询委托工程咨询公司承担行性研究时建设单位必须力包括专业技术员构成承担研究项目力承担完成研究项目准确性等进行充分调查
3委托专业银行承担种专业银行基建设技术改造贷款项目理中积累定项目行性研究验承担项目行性研究供选择单位
（二）确定研究容
选定承担项目研究单位项目行性研究容关求确定作项目研究委托协议容目前国家关规定民建设项目行性研究容：
1总 项目建设背景必性
2建设条件项目选址 拟建项目选址规划合理程度建设区理位置质水文气象状况水电气保障情况土征拆迁居民安居方案费估算环境影响情况
3工程设计方案 拟建项目总体规划方案体单项工程布置方案项目设计外部选型功合理程度建设技术保证程度
4项目实施计划组织 项目建设组织理方式证工程建设总工期阶段进度安排
5投资计划资金源 项目建设总体投资概算阶段单项投资概算建设总费估算资金源保证程度筹措资金方式行性
6项目济效果 项目投资效果贷款偿期营财务成计算社会效益评价
7结 项证基提出行业结
（三）签订委托行性研究协议
建设单位选择委托研究单位确定委托研究容应承担行性研究单位签订委托协议
四研报告模式
行性研究报告
封面：项目编号 项目名称 承担单位 持 部门
年 月 日
纲：
项目简介
二项目目标务容课题分解情况(技术路线指标)
三工作基础
四负责队伍
五项目费情况
申请国家拨款(贷款) (万元)
配套资金落实情况 (万元)
支出年度预算(包括培训计划) (万元)
六项目理体制运行机制
七成果效益分析
八推广应前景
九专家证意见
十部门意见
第四章 土权获取
第节 概述
土种基然资源气候貌岩石土壤植物水文组成独立然综合体理利角度土国土国家球陆水域空间土种限资源
国实行土公制土权分国土权农民集体土权宪法土理法土理法实施条例相关法律法规国土农民集体土范围：
国土范围：1 城市市区土2 农村城市郊区中已法没收征收征购国土3 国家法征土4 法属集体林草荒滩涂土5 农村集体济组织全部成员转城镇居民原属成员集体土6 国家组织移民然灾害等原农民成建制集体迁移原属迁移农民集体土
农民集体土范围：1农村城市郊区土法律规定属国家外属农民集体2宅基留留山属农民集体3土改革时分农民颁发土证土属农民集体4实行六十条时确定集体土属农民集体
国家实行土登记制度属国土核发国土证属集体土核发集体土证集体土核发集体土证
国家实行国土偿期限制度国家核准划拨土外新增土原土改变途条件进行市场交易等均实行偿期限制度
国家实行土途制制度根土利总体规划土途分农建设未利土土途变更须批准权民政府核准
谓土权获取指开发商通出转合法方式偿期限取国土权行房产开发项目完成项目策划分析进入实施阶段实施程中第步获取土权
第二节 获取土权方式
建设项目般说首先获取土权进行开发建设获土权种方式城市房产理法土理法相关法律法规规定：出转前土者合作等方式根建设项目土性质情况通途径获土权
获取土权方式：目前国土制度处偿限期偿限期渡阶段根项目特点土权取通政府行政划拨通偿出获取土权时房产进入二级市场通转等方式获土权
根土权权分离理土权国家土权法偿限期通市场进行出转
根国土资源部11号部令（2002年7月1日起执行）规定商业旅游娱乐商品住宅等类住宅营性必须招标拍卖者挂牌方式出说房产级市场房产开发建设必须通土储备中心招标拍卖者挂牌等方式获取
现关途径方式分述：
1土权划拨
土权划拨指县级民政府法批准土者缴纳补偿安置等费该幅土交付者土权偿交付者行传统计划济体制土资源分配政府偿拨
根土理法城市房产理法关规定划拨方式获土权类型包括：1国家机关军事2城市基础设施公益事业3国家重点扶持源交通水利等项目4法律行政法规规定开发商说通划拨方式取开发济适房项目建设
2土权出
国土权出指国家国土权定年限出土者土者国家支付土权出金行
（1）协议出
指出方受方协商土条件双方权利义务达成致意见种出方式协议出般步骤：申请协商签约实践中种方式容易产生土条件相出金差较情况2002年4月颁布招标拍卖挂牌出国土权规定中已明确房产开发土禁止采种方式获取土权规定2002年7月1日起执行
（2）招标
指市县民政府土行政部门（简称出）发布招标公告邀请特定者特定公民法组织参加国土权投标根投标结果确定土者行
招标出般程序：招标投标定标签约履约五阶段目前招标土权出方式中常种般级土储备中心负责办理招标相关事宜投标中标获土权
（3）拍卖称竞投
指出发布拍卖公告竞买指定时间点进行公开竞价根出价结果确定土者行
拍卖般程序：出发出拍卖公告土权拍卖事宜社会公布竞买拍卖场竞投拍卖方式拍卖作出应价签约应价高者出签订土权出合履约受交付土权出金出受交付土领取土权证书获土权
（4）挂牌
指出发布挂牌公告公告规定期限拟出宗交易条件指定土交易场挂牌公布接受竞买报价申请更新挂牌价格根挂牌期限截止时出价结果确定土者行
3国土权出合
出土权必须签订书面合国现阶段土权出合般采取标准合格式：GF941001 国土权出合（宗出合）GF941002国土权出合（成片开发土出合）
合条款格式出方提出受方少修改余出合包括容：出块基情况包括位置面积界限等土出金额数量支付方式支付期限土权出期限块规划设计条件城市规划部门根城市规划确定包括建筑密度容积率等控制指标工程线竖规划配建停车场公设施求受改变合中土条件需报城市规划部门批准重新签订土出合关规定调整合条款
4土权转
根转象房产转分面建筑物转面建筑物转面建筑物房产转惯称土权转
城市房产理法立法程中规范房产市场行加强市场统理原土权转房屋权转移合整体通称房产转
房产转种房产交易行指房产权利通买卖赠者合法方式房产转移行根土权获取方式房产转分：出方式取土权转划拨方式取土权转
出方式取土权转时受取土权权利义务范围应转原权利义务范围致实际年限出合约定年限减原土权已年限剩余年限转房产受需改变原土途必须土转方规划部门意签订土出合变更协议者重新签订土权出合相应调整土权出金
划拨方式取土权房产转时城市房产理法做明确规定两种处理方式：种需办理出手续变划拨土权出土权受方缴纳土出金种改变原土划拨性质国家土行政部门转方征收土收益金土权转受
房产转特征发生权属变化城市房产理法转理规定明确房产转应符合条件采取排法规定列房产转：1出方式取土权符合城市房产理法第三十八条见注①规定条件2司法机关行政机关法裁定决定产者方式限制房产权利3法收回土权4房产未书面意5权属争议6未法登记领取权属证书7法律行政法规规定禁止转情形
房产转必须签订房产转合房产转合指房产转事间签订明确方权利义务关系协议房产转时应签订书面转合合容事协商拟订般应包括：1双方事姓名者名称住2房产权属证书名称编号3房产坐落位置面积四界限4土宗号土权取方式年限5房产途性质6成交价格支付方式7违约责8双方约定事项
注①：城市房产理法第三十八条：出方式取土权转房产时应符合列条件：1出合约定已支付全部土权出金取土权证书2出合约定进行投资开发属房屋建设工程完成开发投资总额２５％属成片开发土形成工业者建设条件3转房产时房屋已建成应支持房屋权证书
三节 济南市土市场现状存问题
着济南市城市建设发展法律法规断完善着进步深化土制度改革提高目前城市土集约化利程度原济南市目前土市场方针政策：垄断土级市场放开搞活土二级市场
土级市场
谓土级市场指政府代表国家理者土者身份土权偿限期者活动土级市场完全政府垄断政府允许未级市场获取土权直接进行交易
国家法律规定规划方式提供土权外建设商业旅游娱乐商品住宅等类营性均招标拍卖者挂牌方式出出统济南市土收购储备中心办理
济南市政府成立济南市土收购储备中心市政府土级市场进行调控该中心隶属市国土资源局受市政府委托负责土收购土整理土存储融资
二 土二级市场
谓土二级市场制土者通级市场取土权市场机制租赁买卖交换继承赠抵押等方式事交易营活动
土权交易时必须遵循房体原土权转出租抵押时建筑物附着物权转出租抵押土者转出租抵押建筑物附着物权时范围土权转出租抵押
出方式获土权符合条件均单独连建筑物起行选择交易单位进行转出租抵押
1已足额缴纳土出金取土权证书特殊原市县政府批准予出金减缓顾合约定出金欠交数额补交交易方代交
2符合出合约定土途城市规划建设求
3完成开发建设投资总额25成片开发土形成工业者建设条件
划拨方式取土权市县政府批准连建筑物附着物起法转转时受方办理土权出手续缴纳土出金特殊情况市县政府批准办理出手续转方应土收益缴建设规模未达建设规模25转
土权批准转出租抵押必须市县区土理部门办理注册登记手续规定时间没办理注册登记手续转出租抵押行律效
三 土市场存问题
目前营性类土济南市土收购储备中心统招标拍卖挂牌方式出具体做法土储备中心提供干块通述方式供开发商进行选择
市土储备中心新组建单位手少提供块力限开发商行寻找块然告土储备中心土储备中心该块进行收购整理然招标拍卖挂牌方式进行出等条件提供块信息开发商权优先购买
济南市土储备中心招标拍卖挂牌公告中仅明确供土位置途出年限规划总面积容积率等指标提供供块规划设计条件（建筑物层高限制退红线距离附型市政规划）块区域城市规划方案（详规）想取正式规划设计条件需正常程序进行报批谓正常程序指取土权正式立项职部门办理相关报批手续
样产生事实：济南市投资购买土规划条件明前提进行（通关非正式渠道解关情况终正式政府批文信性较差）规划指标作城市建设理素具绝权威性法律性决定项目开发方市场定位直接影响项目开发成败基济南区购买土具定盲目性风险性
头脑开发商会作出判断：没规划条件法做出行初设方案难判断开发价值
截止目前尚没策唯做加强规划部门沟通联系判断更接事实省（市）政府某种承诺量规避风险
第三节 济南市土市场现状存问题
着济南市城市建设发展法律法规断完善着进步深化土制度改革提高目前城市土集约化利程度原济南市目前土市场方针政策：垄断土级市场放开搞活土二级市场
土级市场
谓土级市场指政府代表国家理者土者身份土权偿限期者活动土级市场完全政府垄断政府允许未级市场获取土权直接进行交易
国家法律规定规划方式提供土权外建设商业旅游娱乐商品住宅等类营性均招标拍卖者挂牌方式出出统济南市土收购储备中心办理
济南市政府成立济南市土收购储备中心市政府土级市场进行调控该中心隶属市国土资源局受市政府委托负责土收购土整理土存储融资
二 土二级市场
谓土二级市场制土者通级市场取土权市场机制租赁买卖交换继承赠抵押等方式事交易营活动
土权交易时必须遵循房体原土权转出租抵押时建筑物附着物权转出租抵押土者转出租抵押建筑物附着物权时范围土权转出租抵押
出方式获土权符合条件均单独连建筑物起行选择交易单位进行转出租抵押
1已足额缴纳土出金取土权证书特殊原市县政府批准予出金减缓顾合约定出金欠交数额补交交易方代交
2符合出合约定土途城市规划建设求
3完成开发建设投资总额25成片开发土形成工业者建设条件
划拨方式取土权市县政府批准连建筑物附着物起法转转时受方办理土权出手续缴纳土出金特殊情况市县政府批准办理出手续转方应土收益缴建设规模未达建设规模25转
土权批准转出租抵押必须市县区土理部门办理注册登记手续规定时间没办理注册登记手续转出租抵押行律效
三 土市场存问题
目前营性类土济南市土收购储备中心统招标拍卖挂牌方式出具体做法土储备中心提供干块通述方式供开发商进行选择
市土储备中心新组建单位手少提供块力限开发商行寻找块然告土储备中心土储备中心该块进行收购整理然招标拍卖挂牌方式进行出等条件提供块信息开发商权优先购买
济南市土储备中心招标拍卖挂牌公告中仅明确供土位置途出年限规划总面积容积率等指标提供供块规划设计条件（建筑物层高限制退红线距离附型市政规划）块区域城市规划方案（详规）想取正式规划设计条件需正常程序进行报批谓正常程序指取土权正式立项职部门办理相关报批手续
样产生事实：济南市投资购买土规划条件明前提进行（通关非正式渠道解关情况终正式政府批文信性较差）规划指标作城市建设理素具绝权威性法律性决定项目开发方市场定位直接影响项目开发成败基济南区购买土具定盲目性风险性
头脑开发商会作出判断：没规划条件法做出行初设方案难判断开发价值
截止目前尚没策唯做加强规划部门沟通联系判断更接事实省（市）政府某种承诺量规避风险
第五章 房产销
第节 概述
房产销房产营开发活动环节该环节进行坏直接影响房产开发活动利进行房产开发企业利润认真研究房产销方式方法显十分重
房产商品销售方式
现阶段房产商品销售两种方式直接销售纪销售通纪发达房产市场条件房产销售形式
（）直接销售
国市场出售现阶段新房房产开发公司行直接销售
（二）纪销售
纪（中介）营房产商品没权代理商种房产纪实际房产中介代理商双方牵线搭桥促成交易行房产纪两种形式充买卖双方介绍二作交易事（买方卖方）代理仅介绍双方联系安排贷款分析财务状况处理关法律事务
房产卖房产纪委托委托关系种委托委托关系必须书面合确定房产销售纪合应该包括容：双方姓名房产情况说明纪权利范围纪应提供服务销售费纪报酬支付方式卖开价重销售条件合期限协议种类等
纪报酬佣金佣金通常事先商定房产终销售价格百分数出租纪情况佣金租金百分支付佣金绝部分情况房产卖出支付时买急寻购某种短缺房产纪签订合中规定佣金买支付房产纪佣金数量受四方面素影响首先方政府房产理部门会公布供参考佣金率表二房产纪业市场时期供求关系会形成佣金率水三房产销售难度确立佣金重素四佣金数量视纪提供服务数量定佣金支付形式条件通常雇佣合中规定数情况房产产权转支付佣金纪许未成交交易中然花量时间费佣金
二房产纪销售代理协议
根国国外房产销售代理情况房产销售代理协议五种：
（）公开报价
房产卖通恰形式公开提出售价通知房产纪位纪找顾客完成交易均获佣金里签订买卖合先原果纪甲先纪乙顾客洽谈草签意书（时协议）纪乙先纪甲完成交易签订买卖合卖乙支付佣金外果卖拒绝接受纪介绍买尔直接位买洽谈交易种行视欺骗公开报价情况卖权通纪出售房产纪支付佣金
公开报价优点卖提供众销机会实际操作中种协议方式利纪利卖纪言竞争太剧烈纪花量时间精力销房产结果徒劳卖言采公开报价纪实质性销服务
（二）独家代理
独家代理卖授 予纪独占代理房产出售权利种协议果纪卖完成交易卖样获独家代理纪支付份佣金果卖出售房产必独家代理纪支付佣金独家代理协议般定期限期限卖单方解约
（三）独家销售权
独家销售权独家代理基相唯区前者房产终谁销售包括卖完成交易具独家销售权纪权获佣金
独家代理独家销售权显然纪十分利采两种形式纪存竞争威胁
卖角度采独家代理独家销售权优点：
（1）两种形式利调动纪积极性鼓励纪花费时间精力金钱销
（2）鼓励纪高价出售获高额佣金
（3）节省卖量纪洽谈时间
独家代理独家销售权形式卖足销机会局限性纪力工作努力象公开报价样获销机会时独家代理独家销售权缺乏灵活性旦委托纪种种原销积极定期限卖便换
（四）重开价
重开价开展纪业务纪发组成合作社前提合作社成员根组社时间长短业务域范围支付会费旦位纪获笔独家代理业务规定日期里位纪权单独完成项业务果规定期限未做成笔生意应该信息告诉合作社然合作社信息传递成员样委托公开报价协议处获独家代理处旦房产销售出佣金获独家代理纪实际完成交易纪间分配果获独家代理纪完成交易获全部佣金样纪佣金（）百分数交纪合作社
（五）净开价
净开价实际种佣金支付方式卖纪开出价格然实际中交易成交价格高出开价部分便佣金例卖项房产开价100000元果纪高出100000元价格出售高出部分少属纪
第二节 房产销程
成功房产销程般致分两部分潜买者租客解房产状况进行宣传沟通阶段二关房产销售价格租金合条件进行谈判阶段组成：
1寻找潜投资者
寻找潜投资者种方法：
（1）广告寻找法销员利种广告媒介寻找潜顾客例某目标区域户居民邮寄份广告询问否需房屋外通众传播媒介作广告吸引潜投资者
（2）市场咨询法销员利社会关市场咨询服务公司寻找直接间接潜投资者信息
（3）连锁介绍法已购入房产顾客推荐新潜投资者
（4）委托助手法委托帮助（亲戚事朋友中）寻找潜顾客
2顾问资格审查
销员面众潜顾客需进行审查筛选便集中精力希顾客进行销顾客审查容购买需求支付力审查潜投资者格审查首先确定销象否真正需房产目前求否迫切果象真正需房产销员应该立刻停止销活动支付力应该包括潜顾客款力潜投资者格里指否决策权否投资方面受种限制根述审查结果潜顾客进行分等级
3接顾客
接包括接准备接两步骤接准备指销员接顾客前进步分析顾客制订接顾客方法
接顾客采面约函约托约电话约直接动前搭讪等方法
4面谈
面谈阶段销员务详细介绍房产商品方面情况解答种问题启发顾客兴趣诱发购买动机刺激顾客购买欲引导催促进行购买决策面谈中销员应做五坚持坚持针性：针投资者投资动机针投资者心理针销房产特征坚持精确性介绍房产回答问题精确清楚词语坚持气切顾客发生愉快争吵坚持逻辑性销员说明符合逻辑信口开河前言搭语坚持鼓动性销员面谈中信心热情知识感染顾客促采取行动
5异议处理
异议面谈程中容十分重需加说明谓异议指顾客销员介绍提示淙提出意见相反法异议顾客销反应法表示处理顾客说服处理顾客拒绝接受销处理顾客异议方法种：
（1）反驳法提供关事实理直接否定顾客异议
（2）迂回法首先表面似意顾客异议然根关事实理间接否定异议
（3）补偿法销说明强调顾客异议外产品优点补偿抵消顾客异议感心理衡
（4）睬法顾客提出房产销关效异议时视具体情况予理睬
（5）预防法顾客动先提出关异议解答述方法应视具体情况加选
6成交
成交销员顾客达成交易协议切销努目成交果成交切徒劳房产成交应注意点：
（1）密切注视成交信号成交信号顾客种暗示销程中顾客般愿首先提出成交销员应时捕捉顾客成交信号立促成交
（2）灵活机动抓住机会时促成交易
（3）消销员身种心理障碍怕失败怕拒绝等顾客动提出成交
（4）耐心谨慎顾客拒绝时准备继续面谈时准备重新提出成交
第三节 房产项目租售方法
房产开发项目租售收益指房产出售销售收入减营费余额租售收益高低租售价格关选择租售方法密切关系适宜房产租售方法房产开发项目租售收益提高反租售方法会降低房产开发项目租售收益
发展商根开发物业特点选择租售方法面介绍种常见销售方法
异销售
种方法特殊情况适合满足规律性移动房产销售适合满足外户需目建造房产瑞士中部山区夏季欧洲避暑胜该处乡间墅没吸引力周围国家讲非常价值采异销售方式效果厦门东郊乡间墅采异销售方式销售300方米二层楼售价达50万美元北京高档写字楼异销售取较高收益
二预售
房产预售房产建成前卖掉销售方式提前收回建房资金减少投资风险减轻房产建设程中资金压力减少银行贷款降低投资成提高资金周转率房产开发商时抓住投资机会获取较稳定观利润邓售房产市场处景气升时期部分利润予购买者国关商品房预售规定：
（）预售商品房条件
（1）全部土权出金已交付已土权证书
（2）持建设工程规划许证施工许证
（3）提供预售商品房计算投入开发建设资金已达工程建设总投资25已确定施工进度竣工交付日期
（4）已办理预售登记取商品房预售许证明
（二）办理预售登记须提交文件
（1）述（1）（3）证明材料
（2）营业执资质等级证书
（3）工程施工合
（4）预售商品房分层面图
（5）商品房预售方案
（三）核发预售许证明
房产开发部门接申请30日予答复意核发预售许证明意说明理
预售时包括中介（纪）预购出示证明
（四）预售合
事双方签订预售合该合须政府房产开发部门土理部门备案
预售合应包括：商品房建筑面积面积价格交付日期质量求物业理方式双方违约责
（五）办理权权登记手续
购买须商品房交付日起（现售房合签订日起）90日办理土权变更房屋权登记手续
三分期付款销售
分期付款销售常见房产销售方法通常分分期付款销售住房抵押贷款销售分期付款销售方法购房者房产发展商达成分期付款协议方法销售房屋象稳定较高收入信较某种行业发展前景较公司住房抵押贷款方法购买房屋时银行申请房屋作抵押贷款购房购房购房者银行贷款关系抵押贷款合分期偿贷款息
采种方法房产发展商较快部分建设资金余房款定利息外分期付款销售价格定稍高开发商更利益
记
课题研究编纂济菏高速公路限公司陈太副总理原鲁亘富公司邱军先生力支持表示衷心感谢
项目立项审批程序
部门 转报立项申请
开发商申请 立项报告
市计委审批 申报材料
市计委达 年度投资计划
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