房产业务基技
**房产律师介入历史
1993年着真正意义房产市场中国兴起率先**市场出现真正谓商品房概念1993年时候市场分销外销两种房：外销允许谓港澳台外籍买买销房销房指国买非**户口允许买(转载请注明香网httpwwwxiangdangnet)
时候**律师**参观交流律师介入房产交易里操作空间定模仿基础**律师介入房产市场做法移植房产市场
国房产市场操作流程**太样**实际处买卖双方枢纽组织交易实际发展商形成资金监控样够限度保证买卖双方风险控范围样操作环节转买房收律师费实实买房规避定程度风险提供实实服务
国律师学套发现操作市场样发展商旦业形成买卖关系基次性钱收然开始次性付款分期付款银行贷款开始时候前两种时候国买房属先富起律师费港澳台权益惯海外方式保护维权律师存收律师费环节认
19931994年**房产市场造第批做房产法律业务律师帮**房产律师行业里成第批富起
1994年半年率先中国银行企业贷款回原整资金信贷体制合理造成吸收存款放出样属失银行存款指标方面放款指标放款企业钱粉饰企业样钱改变资金途者恶意偷逃资金终造成款成
海外银行发展验突然发现老百姓买房提供贷款种业务风险性低房子身做抵押时房子抵押前发展商会作保证业旦住房子里面月贷款方式
中国银行率先外籍推出外币揭贷款时整做法**家律师事务**完全复制稍微改头换面做起19951996年停底块行行反应
1998年开始建行感觉块业务非常建行原改制前口建行负责建筑工程型项目建设方面存款贷款提出老百姓住房属建设项目作建行天义正牌业务推出额度中行时候律师事务学会做售楼揭拥时候**房产市场刚刚百花齐放时候现巨头时候基非常操作第土2004年限前协议出
1999年工商行发现块确确实实银行信贷资产良性言远远优企业债工商行推出更额度买房受益原谓六成提高七成八成发展商推出零首付时候合法时建房建项目卖房放揭黄金时代时候银行间抢揭客户银行谓信贷规模做
时光持续2001年银行基感觉吃饱时候出现良发展商开始银行意烂盘整体项目策划时候没玩整户型设计包括定价体系科学销售策略变成死盘盘发现做死紧找帮朋友假装买房合签假合存买卖签证开出谓首付款证明发展商组织做批假收入证明提供银行银行业程中心知肚明配合发展商搞
2001年律师做揭售楼块受阻力时候消费者维权意识开始逐渐加强业提出首先律师收售楼律师费没提供服务相反帮发展商推销楼合提出质疑种问题时候站角度维护权益相反站发展商角度进行种解释等威逼利诱签种等条约拒绝发展商制定售楼律师付律师费时候没介入领域律师反客户委托
时市场较著名事**某律师搞204条东西出报纸引起定轰动学术界褒贬直接发展商言部形成条规矩：着204条谈律拒售东西动静够维权基没204条标志概念购房维权意识尤律师维权意识觉醒
揭收揭律师费提出强烈质疑提出应该交揭律师费揭律师揭银行指定聘律师出钱找第二揭律师代表银行审查资质审查服务银行服务降低银行风险第三种做法符合国际惯例国际谁服务谁付钱服务律师考虑委托利益委托利益立
种声音反应律协银监会司法局等等终做现象事情直2005年律协银监会出文明令谁请律师谁付费揭银行指定律师果指定律师付费样实际房产市场律师容易挣钱两条道堵死转头变成律师想批发性房产业务难时候尤工商银行制定两家律师事务时揭律师费收千分三高时候收千分五
种情况律师界引起长时间争讨认公正竞争围绕着事情投诉终结果事取缔统计**概三四千律师业务受直接影响1999年时候**律师3059天18000整**律师业竞争说国惨烈
两项浅层业务进展程中种业务较深度值家钻研
二房产项目流程
（）开发创意
房产流程：
开发创意——项目证——资金组织方案——公司成立——土取——立项规划——设计选择——总分包招投标——甲供材料商选择谈判——建设——预销售租——揭融资——验收交房——装修——物业理——保型物业融资——办证——二手房交易——股东权益纠纷购
发展商想做房产时候会根整市场先做调研调研仅仅法律东西更济指标：口居住密度层次收入年龄段周边已建筑情况建筑身开发形态分：高端商业带商场写字楼酒店整房产产业链老市场价值高考虑商业产住宅类住宅类墅公寓住宅济适房
时候律师介入空间环节求律师验整服务区域概解知道市场什样楼盘什样物业推出应历史事件典型案例明摆着隐藏较深法律风险时候创意阶段提出
说原介入项目证发展商块容易协议出时候原土方关系非常企业已卖合签意书种情况九家机构找企业说买块条件前期花公关费正常项目投入出票没票写出正常说明全报销外加9千万纯利买块
时候发展商言面着巨诱惑历史长期倒买倒卖项目积累定实力种情况法律顾问找商量果拒绝做开发整前瞻性什样法律风险证果说拒绝次机会保证土方签谓土权转合够正常履行果出现违约根合违约责定超月土收回罚没交千万定金
第二谓投资法律风险委托中介机构帮着作项目证证完发展商考虑风险承受做较详操作方案发展商重块号资金链断意味着成功时感觉详计划支撑敢险拒绝**整收购提案
创意阶段付律师费出法律意见协助整草拟流程中法律风险详做分析合法角度种违约时候房产专业法律结合市场违约点分析清楚
（二）项目证
时候律师作开发创意阶段作类似想法着逐渐具体化断提出法律风险预警验体会房产法律市场操细节求深明白更周边市场环境项目风险
项目证程中发现项目初想做普通住宅时1998年块旁边理状况非常类似块感觉两块离数次定目标市场必然销售中会出现竞争时候提出风险点性：相互间抄袭广告着媒体受关注程度热点转移做广告点选择转移
时候火两媒体：北青精品购物指南想先两媒体关系较公司先签约果广告公司媒体公司家话广告商版面实效性会吃亏听赶紧两家媒体特铁广告公司先固定种固定排条款接接什样
第二提出员会方挖谓销售员**历非常意思程19931994年时候发展商懂什销售市场时火两家公司**派敲门方式销售外公司**派强项文案画画非常漂亮全新方式陆懂漂亮全买发现房子建起园林没画
**外家发现市场特赚时代理商发展商佣金例定低价提成定低价家分家公司出现彻底市场瓜分干净房局建委觉块错想里搅成立谓代理机构做****毕竟家港台边十年操作验
**产市场造培养批批房产公司力挖帮理解掌握港台销售公司职精髓时算北漂里成功族样等房产公司挖具体某客户言简单先挖谁果挖业界较名想办法挖
时候现劳动合法劳动法概念强资方劳方没劳动关系概念基谁钱高马帮销售员特点：积累客户名单楼盘谁买房谁问房名字电话记住路形成黑市卖客户名单定点电话
时候提出风险点：块重销售骨干什方式留住避免竞争手挖
第三发展商提出项目证风险点手诋毁者手诋毁事情真出现互相广告楼盘颜色样红黄红广告搞苹果说红色意味着成功旁边弄黄苹果说黄色基没戏边气球黄色气球升非常高写黄色代表明天辉煌红色搞落日说东西日落**没戏
案例差点引发诉讼越越象话互相挖互相抢客户种情况越演越烈双方律师谈判双方律师代表委托谈说样合法广告公司找开会出现相互隐含攻击性广告价格怕竞价订立攻守盟程中等双方互相挖问题探听客户资料问题量解决
然解决意业务员太坏回搞种情况炒房种情况出现等较早作律师采取手段说包括没收定金中间损失买赔直接合约定允许换名等等种手段限度保护发展商利益
项目证阶段验谈楼盘操作程中出现问题项目证阶段限度提出见发生提出表现出执业律师尤房产行业里资深律师状态**房产市场开始国家标准文律师作标准文外东西点普通协议直接够进入公司理程中
（三）资金组织方案
作发展商成立公司前资金组织重命题资金链断什愿意采中外合作式开始外真正外资时候港台资金实实变成回头客国资跑出注册投回享受时谓税收优惠政策时中外合作方式限定投资收益第三谓银行资金家较关心开发带开发**想块白
时候作发展商言资金组织方案更考验银行关系时候律师作体现银行关系米银行搞定开发带必然户头开必然揭块够做相部分果时候律师种金融口渠道资金组织方案提供两家支持块获益空间操余非常客观
（四）公司成立
律师常规业务律师惯常工商注册然外资审批做文件块言专业性独特
（五）土取
土取2004年8月31日前允许协议出企事业单位根需找东西长出现问题：国企事业单位划拨事相言腐败较严重时候**出少卖程中受贿官员
协议出价格谱段便宜外块高造成房产市场较混乱卖高卖低房子品质差出现种情况机关引起歧义时国家感觉什资源放企业果国外建立起土储备制度收手里手里直接外放话什局面
2004年8月31号事终出现出新法律法规政策前协议出发生济算企事业单位土方签土出合发生济原合约定履约统统交**市土储备中心国家做谓级开发
级开发俗话讲生做熟然二级市场通招标拍卖挂牌方式出土取环节律师831会协助米客户招拍挂程中完善文件出现变数招牌挂环节玩猫腻呢？附加条件会求什样区域什开发验公司身资产规模提出求房产公司员构成提出种求附加条件谓潜竞争者挡门外种方式土招拍挂总分包招投标程中存
土取阶段条件附加方式挡潜竞争者终出现种情况然报名家符合求头中家谓招投标标准量身定做种情况现皆
（六）立项规划
立项块操作空间规划操作空间首先城市建设段块干什块干什概划分说工业区盖住宅环节考验律师专业力考验律师执业量果规划局规划听等等部门关系话帮发展商做谓突破种事果做成话获益空间非常
（七）设计选择
户型设计楼型设计园林设计求律师具备设计公司谈判力谈判销售员工程员配合进行底楼做弧形什样户型力户型整采光效面积未售房合里重条款包括建筑标准做什水准装修做什品牌配套设施附加程中明确东西直接影响签订售房合利否
发展商售房合附件里电梯品牌没验直接品牌写写旦品牌知道已写合条件里谈价钱时候谈发展商学聪明写等品牌样设计选择阶段完全囊括未合里出现条款设计选择程中律师定专业力体现
（八）总分包招投标
律师专业力体现挣钱重头值家认真研究招投标招投标法现市场没招标法问题实质块祸根律师环节专业力绝佳体现方面招投标法方面建筑法规
招标文件审核作招标方会委托专业招标公司招标公司根业法律求制定标书
招标环节：招投开评定
招：附加条件规避法律
投：规定时间点规定形式投箱子里
开：规定时间点屏幕投家公司少钱目然整评标办法事先制定投票高投票低直接筛掉
评：分两组：技术组技术专家证整投标方案技术优建筑技术整盖楼程中出现意外问题考量解决方案分重点第二组商务组律师介入较组合条件支付方式违约处理承担索赔争议解决等律师较熟悉块
定：定谈合时候作招标代表作投标律师代表施展空间里容易出现问题：招投标前谓串标业方家串通起中国太聪明事标越律师工作风险
招投标阶段果律师介入较全面位块工作量非常文件尤招投标文件
（九）甲供材料商选择谈判
总包活包发展商留现实中发展商关系中分杯羹石材利水泥钢筋洁具装修利润非常环节发展愿意块朋友甚头关系甲方规定材料般建筑合里面甲方发展商名称已甲供材料商选择谈判谈判单指供应商谈判总包谈判总包碗里肥肉块块外衡工配合环境常容易出问题
说石材走甲方运石材肯定现场工程师东西合格合格第品种没偷换第二颜色没色差验发展果开始项目正设计选择时候发现石材量时候会包座矿山说**石会防止色差货源家截断会矿山包样会货源稳定品质保障
发展商没验说分包家石材化工公司全国采购采购然**石品种样颜色样硬度样东西瓷砖瓷砖工配料工烧出石材天然天然没法控制验发展商言分包环节会总包协调关系果关系没协调直接影响发展商利益
案子整外墙玻璃德国进口应该德国指定中国唯家施工资质做结果发展商回扣东**总包串起四面墙分包四片结果四面墙样
整加工材料商谈判程中费劲协调分包总包关系涉谈判考虑合签约履行性环节考验律师谈判工艺问题事先预见性工艺
（十）建设
建设程中风险控制前期签合建设中出现履行果出现问题两方协调谈判力体现出种新情况应合补充协议修改拟文字出建设程中合常出现修改设计方设计施工方设计监理方设计等等程中出现想事情程中投入时间越投入精力越律师力提高快获利空间越
（十）预销售租
租盖商业街卖租开始时候项目证设计现售租环节联系起检验前出意谱
租程中原发展商做普宅做商场说知道做商场费劲死干说举简单例子：空调系统住宅空调分户式装空调室外机室机分户装果公区域样设备商场商场统时间统供应出现特例商场里业态卖服装餐饮夜店
空调控制系统分户式时候果明白件事话项目证谓加工材料商选择谈判程中会说清事没求施工方者供货方提供设备者施工求达变化求种东西做住宅完全想明
整租售程中前期考验时售程中家更国家标准文加普意识住宅存问题普调整
商场租国家没标准文完全根招商情况拟定时候面情况种样作新商场特点求着牌入住时候律师首先客户拟定租约文第二国外品牌提供文提供意见国外品牌律师进行反复谈判
综合性商业街百货营业时间深夜间间建采商家收费然统统计营业额月底扣钱售租环节体现出律师块延伸问题处理验
（十二）揭融资
融资出现程中续资金足块扯出金融相专业培训融资值研究容易产生量真正意义律师业务
（十三）验收交房
验收环节总包分包甲供材料商发展商矛盾终爆发点工程款全部付清验收然验收意味着已房子出卖预销售合里交房时间没交房条件基建委合法手续条环节成建筑商反控发展商手段
种情况发展商动盖房程中没出事：工期拖延建筑质量验收环节仲裁委量业务
交房面业业果买精装修麻烦精装修交房环节特繁琐精装修家会瓷砖铺镜子贴整齐洁具合格等等环节验发展商会请律师协助时问题界定时候履约合问题属瑕疵类时候律师起作时候
验收应工程结算环节交房应收房退房问题块相应司法解释
（十四）装修
环节律师定事情做装修公司间谈合代表合公司客户谈合
（十五）物业理
作发展商言义务业委员会成立选举认合适物业理公司前作前期物业理发展商义务家制定家物业理公司发展商投资者控制物业理公司会业间天然矛盾业会认物业理费收高物业理公司认业时交物业费演变发展商拖延业委员会成立达没业委员会选择新物业理公司踢走目
物业理理言资质等等求果验话细水长流事控制着整区理够做事说广告位设置影响业正常居住情况东西白钱发展商出出出口刚刚颁布两司法解释反应现实中情况然全物权法颁布抓较紧
（十六）保型物业融资
商场没卖租出现国家外推保型物业做谓基金型信托型号种种融资方式开始试点卖资金占压较果做项目办？整物业抵押掉合流商家租约质押者抵押
环节外资金融机构特感兴趣外资机构国银行整营思路理念样特喜欢商场型长时间捏手里交利息保型物业融资环节外资银行交道
（十七）办证
纠纷尤民间纠纷办证时间晚发展商纠纷取决现实中发展商盖面积超规划容积率盖10万盖11万者更肯定愿意利谓误差盖点合法化然市场卖价更高块发展**干
出块面积合法时候合法面积办办证程中素导致业办证难块出纠纷较
（十八）二手房交易
二手房市场非常活跃存某程度干扰律师常业务种出问题问题房子处揭状态时候抵押银行银行没明确许前二手房交易法律定义合法种二手房交易公司会挣佣金力撮合买卖双方签约成交
两年价格波动欺诈情况出问题手房答应万块钱米卖二手房钱交部分二手房买约定时间手方业银行揭余款连带息结果两月时间房子1万涨155万时候手方说涨价便宜点涨14万卖边说什？合签时候1万什说涨价啊干话办种事特
二手房交易程中类似问题果细心观察心块量较
（十九）股东权益纠纷购
公司定程度股东底谁该分少钱整建设租售环节出问题块考验家公司法规定考验家房产整流程解知道说环节什时候进入种进入产生公司法方面约束力
购开发半者开发完手公司想做者说外资金想进入
说站发展商建筑商服务属圈里知道幕作购方收购律师事知道需整流程解修成应什征兆应什合清楚然根提出文件清单谓方核实
整购律师言难度较高活
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**房产律师介入历史
1993年着真正意义房产市场中国兴起率先**市场出现真正谓商品房概念1993年时候市场分销外销两种房：外销允许谓港澳台外籍买买销房销房指国买非**户口允许买(转载请注明香网httpwwwxiangdangnet)
时候**律师**参观交流律师介入房产交易里操作空间定模仿基础**律师介入房产市场做法移植房产市场
国房产市场操作流程**太样**实际处买卖双方枢纽组织交易实际发展商形成资金监控样够限度保证买卖双方风险控范围样操作环节转买房收律师费实实买房规避定程度风险提供实实服务
国律师学套发现操作市场样发展商旦业形成买卖关系基次性钱收然开始次性付款分期付款银行贷款开始时候前两种时候国买房属先富起律师费港澳台权益惯海外方式保护维权律师存收律师费环节认
19931994年**房产市场造第批做房产法律业务律师帮**房产律师行业里成第批富起
1994年半年率先中国银行企业贷款回原整资金信贷体制合理造成吸收存款放出样属失银行存款指标方面放款指标放款企业钱粉饰企业样钱改变资金途者恶意偷逃资金终造成款成
海外银行发展验突然发现老百姓买房提供贷款种业务风险性低房子身做抵押时房子抵押前发展商会作保证业旦住房子里面月贷款方式
中国银行率先外籍推出外币揭贷款时整做法**家律师事务**完全复制稍微改头换面做起19951996年停底块行行反应
1998年开始建行感觉块业务非常建行原改制前口建行负责建筑工程型项目建设方面存款贷款提出老百姓住房属建设项目作建行天义正牌业务推出额度中行时候律师事务学会做售楼揭拥时候**房产市场刚刚百花齐放时候现巨头时候基非常操作第土2004年限前协议出
1999年工商行发现块确确实实银行信贷资产良性言远远优企业债工商行推出更额度买房受益原谓六成提高七成八成发展商推出零首付时候合法时建房建项目卖房放揭黄金时代时候银行间抢揭客户银行谓信贷规模做
时光持续2001年银行基感觉吃饱时候出现良发展商开始银行意烂盘整体项目策划时候没玩整户型设计包括定价体系科学销售策略变成死盘盘发现做死紧找帮朋友假装买房合签假合存买卖签证开出谓首付款证明发展商组织做批假收入证明提供银行银行业程中心知肚明配合发展商搞
2001年律师做揭售楼块受阻力时候消费者维权意识开始逐渐加强业提出首先律师收售楼律师费没提供服务相反帮发展商推销楼合提出质疑种问题时候站角度维护权益相反站发展商角度进行种解释等威逼利诱签种等条约拒绝发展商制定售楼律师付律师费时候没介入领域律师反客户委托
时市场较著名事**某律师搞204条东西出报纸引起定轰动学术界褒贬直接发展商言部形成条规矩：着204条谈律拒售东西动静够维权基没204条标志概念购房维权意识尤律师维权意识觉醒
揭收揭律师费提出强烈质疑提出应该交揭律师费揭律师揭银行指定聘律师出钱找第二揭律师代表银行审查资质审查服务银行服务降低银行风险第三种做法符合国际惯例国际谁服务谁付钱服务律师考虑委托利益委托利益立
种声音反应律协银监会司法局等等终做现象事情直2005年律协银监会出文明令谁请律师谁付费揭银行指定律师果指定律师付费样实际房产市场律师容易挣钱两条道堵死转头变成律师想批发性房产业务难时候尤工商银行制定两家律师事务时揭律师费收千分三高时候收千分五
种情况律师界引起长时间争讨认公正竞争围绕着事情投诉终结果事取缔统计**概三四千律师业务受直接影响1999年时候**律师3059天18000整**律师业竞争说国惨烈
两项浅层业务进展程中种业务较深度值家钻研
二房产项目流程
（）开发创意
房产流程：
开发创意——项目证——资金组织方案——公司成立——土取——立项规划——设计选择——总分包招投标——甲供材料商选择谈判——建设——预销售租——揭融资——验收交房——装修——物业理——保型物业融资——办证——二手房交易——股东权益纠纷购
发展商想做房产时候会根整市场先做调研调研仅仅法律东西更济指标：口居住密度层次收入年龄段周边已建筑情况建筑身开发形态分：高端商业带商场写字楼酒店整房产产业链老市场价值高考虑商业产住宅类住宅类墅公寓住宅济适房
时候律师介入空间环节求律师验整服务区域概解知道市场什样楼盘什样物业推出应历史事件典型案例明摆着隐藏较深法律风险时候创意阶段提出
说原介入项目证发展商块容易协议出时候原土方关系非常企业已卖合签意书种情况九家机构找企业说买块条件前期花公关费正常项目投入出票没票写出正常说明全报销外加9千万纯利买块
时候发展商言面着巨诱惑历史长期倒买倒卖项目积累定实力种情况法律顾问找商量果拒绝做开发整前瞻性什样法律风险证果说拒绝次机会保证土方签谓土权转合够正常履行果出现违约根合违约责定超月土收回罚没交千万定金
第二谓投资法律风险委托中介机构帮着作项目证证完发展商考虑风险承受做较详操作方案发展商重块号资金链断意味着成功时感觉详计划支撑敢险拒绝**整收购提案
创意阶段付律师费出法律意见协助整草拟流程中法律风险详做分析合法角度种违约时候房产专业法律结合市场违约点分析清楚
（二）项目证
时候律师作开发创意阶段作类似想法着逐渐具体化断提出法律风险预警验体会房产法律市场操细节求深明白更周边市场环境项目风险
项目证程中发现项目初想做普通住宅时1998年块旁边理状况非常类似块感觉两块离数次定目标市场必然销售中会出现竞争时候提出风险点性：相互间抄袭广告着媒体受关注程度热点转移做广告点选择转移
时候火两媒体：北青精品购物指南想先两媒体关系较公司先签约果广告公司媒体公司家话广告商版面实效性会吃亏听赶紧两家媒体特铁广告公司先固定种固定排条款接接什样
第二提出员会方挖谓销售员**历非常意思程19931994年时候发展商懂什销售市场时火两家公司**派敲门方式销售外公司**派强项文案画画非常漂亮全新方式陆懂漂亮全买发现房子建起园林没画
**外家发现市场特赚时代理商发展商佣金例定低价提成定低价家分家公司出现彻底市场瓜分干净房局建委觉块错想里搅成立谓代理机构做****毕竟家港台边十年操作验
**产市场造培养批批房产公司力挖帮理解掌握港台销售公司职精髓时算北漂里成功族样等房产公司挖具体某客户言简单先挖谁果挖业界较名想办法挖
时候现劳动合法劳动法概念强资方劳方没劳动关系概念基谁钱高马帮销售员特点：积累客户名单楼盘谁买房谁问房名字电话记住路形成黑市卖客户名单定点电话
时候提出风险点：块重销售骨干什方式留住避免竞争手挖
第三发展商提出项目证风险点手诋毁者手诋毁事情真出现互相广告楼盘颜色样红黄红广告搞苹果说红色意味着成功旁边弄黄苹果说黄色基没戏边气球黄色气球升非常高写黄色代表明天辉煌红色搞落日说东西日落**没戏
案例差点引发诉讼越越象话互相挖互相抢客户种情况越演越烈双方律师谈判双方律师代表委托谈说样合法广告公司找开会出现相互隐含攻击性广告价格怕竞价订立攻守盟程中等双方互相挖问题探听客户资料问题量解决
然解决意业务员太坏回搞种情况炒房种情况出现等较早作律师采取手段说包括没收定金中间损失买赔直接合约定允许换名等等种手段限度保护发展商利益
项目证阶段验谈楼盘操作程中出现问题项目证阶段限度提出见发生提出表现出执业律师尤房产行业里资深律师状态**房产市场开始国家标准文律师作标准文外东西点普通协议直接够进入公司理程中
（三）资金组织方案
作发展商成立公司前资金组织重命题资金链断什愿意采中外合作式开始外真正外资时候港台资金实实变成回头客国资跑出注册投回享受时谓税收优惠政策时中外合作方式限定投资收益第三谓银行资金家较关心开发带开发**想块白
时候作发展商言资金组织方案更考验银行关系时候律师作体现银行关系米银行搞定开发带必然户头开必然揭块够做相部分果时候律师种金融口渠道资金组织方案提供两家支持块获益空间操余非常客观
（四）公司成立
律师常规业务律师惯常工商注册然外资审批做文件块言专业性独特
（五）土取
土取2004年8月31日前允许协议出企事业单位根需找东西长出现问题：国企事业单位划拨事相言腐败较严重时候**出少卖程中受贿官员
协议出价格谱段便宜外块高造成房产市场较混乱卖高卖低房子品质差出现种情况机关引起歧义时国家感觉什资源放企业果国外建立起土储备制度收手里手里直接外放话什局面
2004年8月31号事终出现出新法律法规政策前协议出发生济算企事业单位土方签土出合发生济原合约定履约统统交**市土储备中心国家做谓级开发
级开发俗话讲生做熟然二级市场通招标拍卖挂牌方式出土取环节律师831会协助米客户招拍挂程中完善文件出现变数招牌挂环节玩猫腻呢？附加条件会求什样区域什开发验公司身资产规模提出求房产公司员构成提出种求附加条件谓潜竞争者挡门外种方式土招拍挂总分包招投标程中存
土取阶段条件附加方式挡潜竞争者终出现种情况然报名家符合求头中家谓招投标标准量身定做种情况现皆
（六）立项规划
立项块操作空间规划操作空间首先城市建设段块干什块干什概划分说工业区盖住宅环节考验律师专业力考验律师执业量果规划局规划听等等部门关系话帮发展商做谓突破种事果做成话获益空间非常
（七）设计选择
户型设计楼型设计园林设计求律师具备设计公司谈判力谈判销售员工程员配合进行底楼做弧形什样户型力户型整采光效面积未售房合里重条款包括建筑标准做什水准装修做什品牌配套设施附加程中明确东西直接影响签订售房合利否
发展商售房合附件里电梯品牌没验直接品牌写写旦品牌知道已写合条件里谈价钱时候谈发展商学聪明写等品牌样设计选择阶段完全囊括未合里出现条款设计选择程中律师定专业力体现
（八）总分包招投标
律师专业力体现挣钱重头值家认真研究招投标招投标法现市场没招标法问题实质块祸根律师环节专业力绝佳体现方面招投标法方面建筑法规
招标文件审核作招标方会委托专业招标公司招标公司根业法律求制定标书
招标环节：招投开评定
招：附加条件规避法律
投：规定时间点规定形式投箱子里
开：规定时间点屏幕投家公司少钱目然整评标办法事先制定投票高投票低直接筛掉
评：分两组：技术组技术专家证整投标方案技术优建筑技术整盖楼程中出现意外问题考量解决方案分重点第二组商务组律师介入较组合条件支付方式违约处理承担索赔争议解决等律师较熟悉块
定：定谈合时候作招标代表作投标律师代表施展空间里容易出现问题：招投标前谓串标业方家串通起中国太聪明事标越律师工作风险
招投标阶段果律师介入较全面位块工作量非常文件尤招投标文件
（九）甲供材料商选择谈判
总包活包发展商留现实中发展商关系中分杯羹石材利水泥钢筋洁具装修利润非常环节发展愿意块朋友甚头关系甲方规定材料般建筑合里面甲方发展商名称已甲供材料商选择谈判谈判单指供应商谈判总包谈判总包碗里肥肉块块外衡工配合环境常容易出问题
说石材走甲方运石材肯定现场工程师东西合格合格第品种没偷换第二颜色没色差验发展果开始项目正设计选择时候发现石材量时候会包座矿山说**石会防止色差货源家截断会矿山包样会货源稳定品质保障
发展商没验说分包家石材化工公司全国采购采购然**石品种样颜色样硬度样东西瓷砖瓷砖工配料工烧出石材天然天然没法控制验发展商言分包环节会总包协调关系果关系没协调直接影响发展商利益
案子整外墙玻璃德国进口应该德国指定中国唯家施工资质做结果发展商回扣东**总包串起四面墙分包四片结果四面墙样
整加工材料商谈判程中费劲协调分包总包关系涉谈判考虑合签约履行性环节考验律师谈判工艺问题事先预见性工艺
（十）建设
建设程中风险控制前期签合建设中出现履行果出现问题两方协调谈判力体现出种新情况应合补充协议修改拟文字出建设程中合常出现修改设计方设计施工方设计监理方设计等等程中出现想事情程中投入时间越投入精力越律师力提高快获利空间越
（十）预销售租
租盖商业街卖租开始时候项目证设计现售租环节联系起检验前出意谱
租程中原发展商做普宅做商场说知道做商场费劲死干说举简单例子：空调系统住宅空调分户式装空调室外机室机分户装果公区域样设备商场商场统时间统供应出现特例商场里业态卖服装餐饮夜店
空调控制系统分户式时候果明白件事话项目证谓加工材料商选择谈判程中会说清事没求施工方者供货方提供设备者施工求达变化求种东西做住宅完全想明
整租售程中前期考验时售程中家更国家标准文加普意识住宅存问题普调整
商场租国家没标准文完全根招商情况拟定时候面情况种样作新商场特点求着牌入住时候律师首先客户拟定租约文第二国外品牌提供文提供意见国外品牌律师进行反复谈判
综合性商业街百货营业时间深夜间间建采商家收费然统统计营业额月底扣钱售租环节体现出律师块延伸问题处理验
（十二）揭融资
融资出现程中续资金足块扯出金融相专业培训融资值研究容易产生量真正意义律师业务
（十三）验收交房
验收环节总包分包甲供材料商发展商矛盾终爆发点工程款全部付清验收然验收意味着已房子出卖预销售合里交房时间没交房条件基建委合法手续条环节成建筑商反控发展商手段
种情况发展商动盖房程中没出事：工期拖延建筑质量验收环节仲裁委量业务
交房面业业果买精装修麻烦精装修交房环节特繁琐精装修家会瓷砖铺镜子贴整齐洁具合格等等环节验发展商会请律师协助时问题界定时候履约合问题属瑕疵类时候律师起作时候
验收应工程结算环节交房应收房退房问题块相应司法解释
（十四）装修
环节律师定事情做装修公司间谈合代表合公司客户谈合
（十五）物业理
作发展商言义务业委员会成立选举认合适物业理公司前作前期物业理发展商义务家制定家物业理公司发展商投资者控制物业理公司会业间天然矛盾业会认物业理费收高物业理公司认业时交物业费演变发展商拖延业委员会成立达没业委员会选择新物业理公司踢走目
物业理理言资质等等求果验话细水长流事控制着整区理够做事说广告位设置影响业正常居住情况东西白钱发展商出出出口刚刚颁布两司法解释反应现实中情况然全物权法颁布抓较紧
（十六）保型物业融资
商场没卖租出现国家外推保型物业做谓基金型信托型号种种融资方式开始试点卖资金占压较果做项目办？整物业抵押掉合流商家租约质押者抵押
环节外资金融机构特感兴趣外资机构国银行整营思路理念样特喜欢商场型长时间捏手里交利息保型物业融资环节外资银行交道
（十七）办证
纠纷尤民间纠纷办证时间晚发展商纠纷取决现实中发展商盖面积超规划容积率盖10万盖11万者更肯定愿意利谓误差盖点合法化然市场卖价更高块发展**干
出块面积合法时候合法面积办办证程中素导致业办证难块出纠纷较
（十八）二手房交易
二手房市场非常活跃存某程度干扰律师常业务种出问题问题房子处揭状态时候抵押银行银行没明确许前二手房交易法律定义合法种二手房交易公司会挣佣金力撮合买卖双方签约成交
两年价格波动欺诈情况出问题手房答应万块钱米卖二手房钱交部分二手房买约定时间手方业银行揭余款连带息结果两月时间房子1万涨155万时候手方说涨价便宜点涨14万卖边说什？合签时候1万什说涨价啊干话办种事特
二手房交易程中类似问题果细心观察心块量较
（十九）股东权益纠纷购
公司定程度股东底谁该分少钱整建设租售环节出问题块考验家公司法规定考验家房产整流程解知道说环节什时候进入种进入产生公司法方面约束力
购开发半者开发完手公司想做者说外资金想进入
说站发展商建筑商服务属圈里知道幕作购方收购律师事知道需整流程解修成应什征兆应什合清楚然根提出文件清单谓方核实
整购律师言难度较高活
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