序 言
机会贵司——南京天实业公司型项目撰写初步市场分析合作建议敝司深感荣幸藉希更深更愉快合作直深悉贵司香港深圳海等开发例项目取业绩赢良口碑树立天公司实力形象敝司意贵司合作想法已久衷心企盼南京块虎踞龙盘风水宝贵司产项目开发敝司专业长助贵司臂力中原已年前关注南京产市场直深入调查研析南京市场获少数现时中原已获聘黄埔·鑫园中国家全程营销策划销售代理获俗业绩赢行产商极赞誉推崇垂青
中原非常关注贵司南京项目极具诚意贵司长期合作中原香港国庞业务网络专业验南京市场调查研析双方发挥专长力求创造市场效应达三赢局面（发展商买家中原）
贵司提供资料限中原仅专业验现数撰写建议书贵司见谅双方合作深入时中原提交份极具操作性策划报告供贵司参考
二市场状况分析
21南京市房产市场特征
l 住宅市场供销两旺
南京市房产市场处获悉2000年南京市新开工项目达4141万m2住宅类项目占3225万m2全年批准市面积31975万m2年期增长139住宅商品房2233万m2占商品房销售总量878
l 品牌效应初现端倪
具较品牌开发商新项目推广显示出较强优势品牌建设开始受重视栖霞集团利较星叶品牌推出推出紫金山水苑太阳城天悦花园汇林绿洲云锦美等项目受市场普遍关注现已具强势开发实力运作良前没重视品牌建设公司致力品牌建设破品牌瓶颈武夷房产等
l 销售价格稳中趋升
房价市场需求导旺销涨滞销跌楼市定律总体趋势楼市价格整体呈逐年升趋势2000年季度住宅均价3061元年期相略升
l 营销方式样化
年南京房产市场营销概念迭出营销方式创新营销手段样宣传力度加概念营销方面开发商努力寻找楼盘卖点缺乏卖点楼盘认没竞争力较典型卖点：长江家代表亲水住宅滨江概念鸿福苑代表错层户型方圆绿荫叠中叠户型龙福山庄方圆绿茵代表铁概念聚福园代表节住宅抗震住宅联排墅智化住宅生态住宅等概念营销策略买房赠物理退房发放金牌银牌封盘等
l 消费唱角
2000年15月南京市售房面积交易金额分较年期增长4757中购房例交易户统计已1999年80升866实际契约件数达882说明全面取消实物分房集团购买退出南京房产市场没出现断档现象住房消费热度减稳步走入消费唱角零售时代市民住宅消费已成拉动济增长新亮点
l 金融支持提高购买力
年民银行延长住房公积金贷款商业性购房贷款期限调低贷款利率增加住宅公积金贷款高额度住宅组合贷款鼓励购房增强居民购房支付力起积极作统计2000年办理揭贷款13101户揭贷款面积14653方米占全年住房销售总面积657贷款额2417亿元分1999年增长8210171117
22市场前景展
l 新盘批次入市竞争愈演愈烈
年半年新楼盘陆续浮出水面中老盘续开发：聚福园典雅居三期高层名雅阁东方城初阳园等项目推出新盘花开四季金鹰国际花园雅瑰园朗晴名居汇林绿洲雨麓花苑等项目蓄势发项目运盛韩府山项目东元文化名园等项目第二外公司开始入南京海万科连万达华房产爱家等外诸知名产公司积极关注南京市场金集团戴德梁行浙江莱茵达等第三部分运作良资金雄厚非房产公司开始涉足房产业苏宁电器集团江苏铁路实业工程公司南钢集团等言蔽南京房产市场发展业外普遍关注
l 潜需求然旺盛
迎接华商会进行规模旧城翻新道路拓宽改建新模范马路门东二道梗子等拆迁改造量货币化拆迁会立形成期购房需求公房市带联动效应住房梯级消费购房量释放降低入市门槛提高购房力利政策出台会住房消费基数断增外方面讲新轮白领置（租）业潮出现六七十年代出生白领已婚育年龄七十年代末出生独生白领踏工作岗位追求独立空间生活质量白领性会政策势行预计购房需求会减弱
l 政策市场利扶持
房产业国民济重头产业政府会采取倾斜政策保持房产业稳定发展会房市稳定繁华起推动作日建设部出台商品房销售理办法6月1日起实施该办法起规范市场保护消费者合法权益作非法销售房售面积纠纷定金问题延期交房虚假广告质量保修中介机构代理规划设计变更等明确规定利放放心心购房明明白白消费氛围房产消费中形成南京市期制定具体贯彻实施办法时加力度规范中介市场开展放心中介优秀楼盘评选等活动加强市场引导树立市场信誉时取消47项税收优惠政策出台降低开发成房价降刺激市民购买需求
23新街口片区分析
新街口片区位鼓楼区玄武区白区建邺区四区交界处直南京市集中商业贸易金融证券酒店业特零售业中心全国极负盛名分析该片区市场概况详情动态案极具战略价值易策略部署
新街口片区产项目分布情况石鼓路汉口路带金鹰际商城带动作住宅写字楼极具升值潜力距新街口中心点咫尺石鼓路相车流较少该区域产项目具较强市场竞争力华威厦金鹰国际花园销售业绩说明点王府街新街口片区产项目开发热点成南京繁华美食休闲条街中外美食中高档餐饮业应宠客流量里间间门面生意兴隆火爆市政府意规划市场理规范更推动处兴旺带动片区产市场旺销譬王府花园高达5000元方米房价未阻挡热销局面着铁施工中山路线产市场必更旺益产公司开发金陵御景园赶潮流
外市政府普通市民已认新街口中央商务区定位政府科学规划序理断加资金投入力完善中央商务区功配套设施更利商贸活动政府行带动消费者片区产产品追捧产市场升温价昂贵土资源储备稀少该片区产项目高级写字楼商务综合楼众产项目良莠齐总体言推售情况较相住宅项目写字楼项目市场购买力略显足写字楼定程度空置积压住宅项目产品定位项目较差异性片区产项目定位尤重
24竞争案分析
金鹰国际花园
位置：汉中路2号
发展商：金鹰国际实业限公司
占：21000方米
规模：55000米高层住宅20000米写字楼38层
户数：421户
户型配：13185—23893米
售价：均价5500元米
中心花园：7000余米
物业理：星级酒店化物智化程度较高
电梯：梯二户二梯三户
推售状况：预售率超出30预售许证
开工日期：20013
入伙日期：20036前
优势：品牌形象托金鹰国际商城酒店写字楼形成相独立型高尚区域块出入口咫尺
劣势：闹市嘈杂市中心位置私密性相减弱总价偏高
五台花园
位置：海路广州路交叉路口
发展商：南京银城房产开发公司
规模：60000余方米
户数：400余户
户型配：130—250 m2
中心花园：15000m2五台山生态广场
物业理：建物水般
电梯：梯二户二梯四户
推售状况：已售出70销售许证
开工日期：1998年6月
入伙日期：2002年4月
优势：邻五台山体育中心南京学南师等高等学府文化
体育设施齐备交通便利绿化率高势较高风水
劣势：形坦离山体太块狭窄交通干道太噪
音空气质量
湖畔星
位置：月牙湖畔苜蓿园街
发展商：仁恒产
占：23000米
规模：5幢23层高层77000米
户数：421户
中心花园：5500米
户型配：129—325米
均价：5600元米
物业理：仁恒物业公司理验丰富口碑较
电梯：二梯四户
推售状况：已售出50销售许证
开工日期：200012
入伙日期：200210
优势：成熟社区然环境优越配套先进套型设计较全装
修房品牌形象较
劣势：价位略高交通状况般
锦江丽舍
位置：白区光路188号
发展商：南京东渡房产开发限公司
占：6000米
规模：22000米
户数：240户
户型配：3679米
均价：4700元米
绿化庭园：3000米
物业理：酒店式理理费4元米
电梯：三梯十户
推售状况：预售率超出75销售许证
开工日期：2000年2月
入伙日期：2002年10月
优势：设计特色定位较户型部分楼层层高远
远超出般层高达43米吸引市场注意力
劣势：规模效应环境设计较差价位偏高煤气道
25综述
案处南京繁华新街口中央商务区极具投资价值升值潜力藉铁便利发展商实力公司品牌——香港市公司天安案市场空间市场竞争力南京市政府两年高度重视新街口中央商务区规划建设精力财力投入巨中央商务区位巩固极具市场吸引力案色特长产品规划设计配套设施建筑外观户型定位优质物业理等特长案定会创造俗推售业绩发展商赢巨额利润树立起良楼盘品牌创立发展商南京房产市场良企业形象品牌
三项目分析
31项目概况
1 名称：天安国际商城
2 址：新街口南中山南路淮海路交汇处
3 建筑面积：计约6万m2中住宅28层约346万m2
4 建筑形态：2层（车库）42层
5 形象进度：现已裙楼施工2002年6月封顶
6 入伙时间：2003年6月
32项目优劣势分析
321项目优势分析
l 显赫位置
位新街口南端中山南路淮海路交汇处区域高楼商厦林立繁华新街口CBD中央商务区核心位置南京重商贸中心堪称位置显赫钻石域
l 铁概念
邻建设中南京铁新街口南站具备绝优势现代化交通条件楼宇深具升值潜力
l 密集交通
市中心繁华位置数条线路密集分布便捷化交通出入忧
l 商贸集中
周边商城林立新百商场中央商场东方商场金鹰国际购物中心金陵百货乐福超市等环伺左右
l 实惠总价
周边项目相案户型偏造成总价实惠消费群言价格造成心理压力较
l 开发实力
投资商——天安实业限公司香港市公司开发商——天实业公司实力雄厚
联袂中原公司—香港产代理机构代理案实现强强联合案资利品牌优势
322项目劣势分析
l 恐高症心理
相层高层言高层售价较高公摊面积电梯
采光通风高价物业理等目前高层普遍存顽症高层住宅南京传统意识中较难接受扭转恐高症心理需程
l 然环境贫乏
相目前售部分山水概念中心绿优势高层项目言案没明显然环境资立足然环境占购房素重日益加市场环境案方面完全处竞争劣势
l 噪音尾气负面作
闹市中心流车辆密集噪音汽车尾气较长期居住身心健康负面影响较
l 房型理想
规划房型异型房异目前流行规正实套型部分面积北房型采光通风理想气候南京购房偏南辕北辙销售难度较售青春家类似套型明显滞销期推出套型
l 方型柱分布较
1 2米×08米方型柱普通分布户住宅降低房率
影响空间装修布局
l 死盘影响
案开工已三年余间停顿现场冷清凌乱消费者
心理预期较差发展商信心足
l 高昂物业理费
高层住宅建设维护成较高决定高昂物业理费容易造成消费群买起住起观心理
33产品定位分析
案产品定位CBD型高尚功型智化精品公寓
定位
项目区位
项目规划设计体量
齐备功设施配套
智化物服务
独空中泛会概念
34产品规划设计建议
户型面积
建议90110 m2房型兼设4060m2户型户型安排南东南户型安排北西时顶层设跃层赋时海杭州等流行空中墅概念
户型实性
提高户型实率减房间死角注意房间规正厅室功渡然例适
电梯
电梯品牌台数适调整便交通
层高
根南京特气候特点消费偏适调整层高成重卖点
智化设施
进步完善智化设施迎合项目潜客户群购房需求
物业理
物业理作房产产品附属物应视分割部分选聘知名物业理公司利项目推售直接推动物业保值升值
建材
案处闹市中心建议采特殊优质建材削弱噪声尾气抗性强化环保功成卖点
车位
汽车民化时代促案必须设计出1：1泊车位项措施会构成推广中炒作卖点
环艺配套
兼顾环境设计局限性建议案裙楼顶盖避难层切美化方设空中泳池空中休闲设施空中绿化式精美建筑品创造空中花园空中泛会概念期增加案附加值时削弱周边环境抗性素影响
产品细分
新街口附写字楼开发项目密集市场竞争激烈空置率相较高期推出商茂世纪广场新阳光隆盛厦等诸项目写字楼市场达空前饱案9—12层写字楼体量较毫竞争优势建议四层写字楼改住宅利案集中推售
35价格定位分析
周边竞争楼盘售价项目特征历史状况案价格定位：
——起售价4500元米
——销售均价5200元米
——高价6800元米（高空中墅）
户型根楼宇位置系数楼层系数系数景观系数调整差价力争做房价保证户型均等推售机会防止出现销售死角
执行述低开高走价格策略迎合消费买涨买跌基消费心理利树立物业升值形象价格控制预留较调整空间
时案流区位优势定会诸投资型买家付款方式灵活样直接影响销售业绩首付两成8成15年20年银行揭外产品推售策略附加值方面做文章唯求客户建立起物超值升值潜力限心理认感惟利价格攀高更够创造品牌效应树立案明星楼盘物业形象
36客户群定位
产品定位价格定位结合功配套案客户群初步定位类：
l 私营业
l 外企白领
l 单身贵族
l 年轻夫妇
客户群细分工作形态：
l SOHO族
l IT行业新贵
l 金融证券银行业精英
l 文体教育行业高收入阶层
l 投资者
生活特征：
年龄界30岁——40岁间受教育程度较高具较强工作创业力生活前景收入颇丰追求时尚易接受新事物
37销售渠道建议
1．案场设立销售中心客户提供全面销售服务售服务
2．动INTERNET直邮等媒体扩推广面增市场机会
3．利中原客户网络全面推售项目讯息促进销售
4．透中原香港国分行讯息交流建立效客户推广
制度（现时中原香港员工达2000余国员工达1000余）
5．通种展销会扩影响力促动销售
6．中原旗销售队伍操作规范服务细致高成交率
特色服务市场中建立起良口碑：
l 均严格培训专业素质较高
l 注重进工作客户保持密切关系
l 熟谙客户消费心理擅技巧性沟通
l 售服务细致全面
38宣传策略建议
l 先期物业形象诉求象期案型高尚功型精品公寓物业形象导入市场增强识性积累品牌
l 优势整合分期诉求项目区位优势铁概念实惠总价便捷交通会概念等卖点塑造
案物超值形象
l 结合天安市公司投资天实业公司实力开发中原物业公司名牌代理塑造案强强联合造名牌物业形象
39媒体策略建议
l 充分发挥现代媒体传媒效应利户外广告报纸电视电台刊物杂志新闻报道等方式角度深层次全方位宣传推广短时间提高项目知名度创立品牌效应
l 充分发挥中原网络效应分间广泛交流讯息互相渗透增加市场机会中原分行包括香港总公司北京海深圳广州连重庆厦门南京分公司
l 透中原网页wwwcentanetcomhk刊物发放楼盘宣传讯息达全世界区域助发展商拓展业务需
l 通中原媒介友关系缮稿形式报导楼盘新动开发商背景等客观角度市场接受媒体包括香港等报纸广告媒体
四合作建议
着贵司建立长期合作关系中原董事局决议建议列服务费：
1 独家代理
代理佣金售出单位成交价2计算
2 全程策划顾问
——市场调研分析
——定位分析(规划配套户型建议)
——营销宣传策略建议(包括销售建议全方位宣传策略)
述策划顾问费建议民币叁拾伍万元正
五中原验
中原代理部分楼盘：
楼盘名称
发展商名称
深圳
天安高尔夫海景花园
天安工业开发限公司
招商花园城
深圳招商房产限公司
京隆苑
瑞京隆房产开发（深圳）限公司
皇御苑A区
深圳市皇城产限公司
枫丹雅苑
深圳长江兴业发展限公司
东海花园二期
深圳东海爱房产发展限公司
国高尔夫花园
国集团发展（深圳）限公司
世界贸易广场
深圳市长江发展股份限公司
天然居
天健房产开发实业限公司
振业翠海花园
深圳市振业（集团）股份限公司
三九时代华庭
深圳市三九房产开发（集团）限公司
深圳市鹏城房产限公司
万科四季花城
深圳市万科房产限公司
中海怡翠山庄
深圳市中海投资理限公司
中海华庭
中海产（深圳）限公司
布吉中心广场
深圳市联房产开发限公司
桂芳园
佳兆业产
名仕阁
深圳金项物业发展限公司
东湖豪庭
深圳市幸运通投资发展限公司
新2000广场
深圳市鸿华信投资开发限公司
广场
茂业集团
美荔园
中房集团南方置业限公司
汇展阁
保兴房产开发（深圳）限公司
金世界商业中心
深圳市金活实业限公司
南塘商业广场
香港金峻限公司
名仕商城
名仕商城开发（深圳）限公司
银湖国际会议中心
仁信新技术产业开发（深圳）限公司
棕榈泉墅
棕榈泉物业发展（深圳）限公司
新世界豪园墅
深圳市百富隆新投资限公司
苏豪名厦
深圳市南山金城房产限公司
保利城
深圳市保利城实业限公司
招商花园城市1期
深圳招商房产限公司
昆明福林产项目
昆明福林房产开发限公司
广州
兴发广场
兴发集团
新中国厦
广州市国商厦开发限公司
蓝粤花园
广州蓝粤房产限公司
中海锦苑
广州海锦房产开发限公司
化温泉山庄
化电利房产开发限公司
南翠苑
广州安业华侨房产限公司
暨南花园
广东暨南房产限公司
宏宇广场
广州市宏宇房产开发限公司
广州华海房产实业限公司
康王商业城
广州市华康空开发限公司
帝景苑
广州合生怡晖房产发开发限公司
君怡厦
广州瑞达实业限公司
澳洲山庄
澳美集团
御景华庭
广州御景华庭房产开发限公司
山水庭园
广州伟成房产开发限公司
康裕北苑
番禺区房产开发限公司
侨联厦
广州侨联房产发开限公司
金信厦
广州金信房产开发限公司
保税区创氏厦
广保国际集团限公司
广州商业中心
新鸿基
冠庭路
广州市金创利房产发开限公司
叠彩园
广州合景盈富房产发开限公司
翠岛居
广州恒粤房产限公司
朗骏苑
广州市恒实业限公司
北京
嘉铭园
嘉铭房产发开限公司
聚龙花园
诚信房产开发限公司
方安园
京工房产发开限公司
陶然湖景
海腾房产发开限公司
京新城
城建开发集团
通惠家园
城建开发集团
芳古园
城建开发集团
庄胜广场
庄胜房产开发限公司
天厦
北京市京二房产开发总公司
佛罗里达
北京嘉润房产开发限公司
甘露园
北京华森房产开发限公司
四嘉苑
天纪投资发展限公司
腾达厦
建材集团
三立厦
富裕龙投资
海
锦江花园
海六里现代生活园区开发公司
银杏家园
海投房产开发限公司
意家园
海溢源房产限公司
天鼎花园
海天鼎置业限公司
徐家汇花园首期
海徐汇商建房产限公司
汇峰·衡园
海长峰房产发展限公司
曲阳花苑
海东银曲阳花苑限公司
颐德名苑
海建信置业限公司
欣安基公寓
海安基置业限公司
奥林匹克花园首期
海奥林匹克置业投资限公司
宁家园首期
海家置业限公司
复华城市花园
复华集团海高新房产开发限公司
嘉华苑（江二期）
海新黄浦集团限公司
开元盛世花苑（暂定名）
海松江晟阳房产开发限公司
耀海花园
海耀海房产开发限公司
天台花苑
海天台房产营限公司
瑞虹新城
香港瑞安房产开发限公司
连
亚太国际金融中心
东港房产发展限公司
未名园
房产发展限公司
聚贤豪庭
新型房产发展限公司
三星公寓
辽宁广益房屋开发公司
半山花园
连振兴房屋开发公司
国际公寓
连市开发区泰乐房产开发限公司
新世界广场
新世界广场国际限公司
重庆
金阳骑龙山庄
重庆金阳房产开发限公司
达美·活力新
重庆达美实业限公司
南京
黄埔·鑫园
南京三金房产开发限公司
中国家
东恒建设集团
区
奥林匹克花园
金业房产开发限公司
雍景园
香港雅居乐国际限公司
雅居乐花园
香港雅居乐国际限公司
九龙湖山庄
珠海英格仕房产开发限公司
逸涛雅苑
逸涛雅苑房产开发限公司
阳光山庄
东莞市阳光房产开发公司
长江凯茵豪园
香港雅居乐国际限公司
福林产项目
昆明福林房产限公司
浪琴花园
东莞浪琴花园开发限公司
丽花园
湖南衡阳市金果实业房产开发公司
金业墅花园
番禺区房产开发限公司
永胜广场
永胜置业限公司
玫瑰花园
策略毅顾问限公司
丽城开发区
中昌集团限公司
厦门雍景湾墅
厦门市三悦房产投资限公司
六结
中原深具诚意继深圳天安高尔夫花园合作天天安两家具规模开发投资商合作建立长期友合作关系该基础销售获佳绩更令贵司品牌深入南京市场甚辐射国城市策划销售赢取口碑
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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机会贵司——南京天实业公司型项目撰写初步市场分析合作建议敝司深感荣幸藉希更深更愉快合作直深悉贵司香港深圳海等开发例项目取业绩赢良口碑树立天公司实力形象敝司意贵司合作想法已久衷心企盼南京块虎踞龙盘风水宝贵司产项目开发敝司专业长助贵司臂力中原已年前关注南京产市场直深入调查研析南京市场获少数现时中原已获聘黄埔·鑫园中国家全程营销策划销售代理获俗业绩赢行产商极赞誉推崇垂青
中原非常关注贵司南京项目极具诚意贵司长期合作中原香港国庞业务网络专业验南京市场调查研析双方发挥专长力求创造市场效应达三赢局面（发展商买家中原）
贵司提供资料限中原仅专业验现数撰写建议书贵司见谅双方合作深入时中原提交份极具操作性策划报告供贵司参考
二市场状况分析
21南京市房产市场特征
l 住宅市场供销两旺
南京市房产市场处获悉2000年南京市新开工项目达4141万m2住宅类项目占3225万m2全年批准市面积31975万m2年期增长139住宅商品房2233万m2占商品房销售总量878
l 品牌效应初现端倪
具较品牌开发商新项目推广显示出较强优势品牌建设开始受重视栖霞集团利较星叶品牌推出推出紫金山水苑太阳城天悦花园汇林绿洲云锦美等项目受市场普遍关注现已具强势开发实力运作良前没重视品牌建设公司致力品牌建设破品牌瓶颈武夷房产等
l 销售价格稳中趋升
房价市场需求导旺销涨滞销跌楼市定律总体趋势楼市价格整体呈逐年升趋势2000年季度住宅均价3061元年期相略升
l 营销方式样化
年南京房产市场营销概念迭出营销方式创新营销手段样宣传力度加概念营销方面开发商努力寻找楼盘卖点缺乏卖点楼盘认没竞争力较典型卖点：长江家代表亲水住宅滨江概念鸿福苑代表错层户型方圆绿荫叠中叠户型龙福山庄方圆绿茵代表铁概念聚福园代表节住宅抗震住宅联排墅智化住宅生态住宅等概念营销策略买房赠物理退房发放金牌银牌封盘等
l 消费唱角
2000年15月南京市售房面积交易金额分较年期增长4757中购房例交易户统计已1999年80升866实际契约件数达882说明全面取消实物分房集团购买退出南京房产市场没出现断档现象住房消费热度减稳步走入消费唱角零售时代市民住宅消费已成拉动济增长新亮点
l 金融支持提高购买力
年民银行延长住房公积金贷款商业性购房贷款期限调低贷款利率增加住宅公积金贷款高额度住宅组合贷款鼓励购房增强居民购房支付力起积极作统计2000年办理揭贷款13101户揭贷款面积14653方米占全年住房销售总面积657贷款额2417亿元分1999年增长8210171117
22市场前景展
l 新盘批次入市竞争愈演愈烈
年半年新楼盘陆续浮出水面中老盘续开发：聚福园典雅居三期高层名雅阁东方城初阳园等项目推出新盘花开四季金鹰国际花园雅瑰园朗晴名居汇林绿洲雨麓花苑等项目蓄势发项目运盛韩府山项目东元文化名园等项目第二外公司开始入南京海万科连万达华房产爱家等外诸知名产公司积极关注南京市场金集团戴德梁行浙江莱茵达等第三部分运作良资金雄厚非房产公司开始涉足房产业苏宁电器集团江苏铁路实业工程公司南钢集团等言蔽南京房产市场发展业外普遍关注
l 潜需求然旺盛
迎接华商会进行规模旧城翻新道路拓宽改建新模范马路门东二道梗子等拆迁改造量货币化拆迁会立形成期购房需求公房市带联动效应住房梯级消费购房量释放降低入市门槛提高购房力利政策出台会住房消费基数断增外方面讲新轮白领置（租）业潮出现六七十年代出生白领已婚育年龄七十年代末出生独生白领踏工作岗位追求独立空间生活质量白领性会政策势行预计购房需求会减弱
l 政策市场利扶持
房产业国民济重头产业政府会采取倾斜政策保持房产业稳定发展会房市稳定繁华起推动作日建设部出台商品房销售理办法6月1日起实施该办法起规范市场保护消费者合法权益作非法销售房售面积纠纷定金问题延期交房虚假广告质量保修中介机构代理规划设计变更等明确规定利放放心心购房明明白白消费氛围房产消费中形成南京市期制定具体贯彻实施办法时加力度规范中介市场开展放心中介优秀楼盘评选等活动加强市场引导树立市场信誉时取消47项税收优惠政策出台降低开发成房价降刺激市民购买需求
23新街口片区分析
新街口片区位鼓楼区玄武区白区建邺区四区交界处直南京市集中商业贸易金融证券酒店业特零售业中心全国极负盛名分析该片区市场概况详情动态案极具战略价值易策略部署
新街口片区产项目分布情况石鼓路汉口路带金鹰际商城带动作住宅写字楼极具升值潜力距新街口中心点咫尺石鼓路相车流较少该区域产项目具较强市场竞争力华威厦金鹰国际花园销售业绩说明点王府街新街口片区产项目开发热点成南京繁华美食休闲条街中外美食中高档餐饮业应宠客流量里间间门面生意兴隆火爆市政府意规划市场理规范更推动处兴旺带动片区产市场旺销譬王府花园高达5000元方米房价未阻挡热销局面着铁施工中山路线产市场必更旺益产公司开发金陵御景园赶潮流
外市政府普通市民已认新街口中央商务区定位政府科学规划序理断加资金投入力完善中央商务区功配套设施更利商贸活动政府行带动消费者片区产产品追捧产市场升温价昂贵土资源储备稀少该片区产项目高级写字楼商务综合楼众产项目良莠齐总体言推售情况较相住宅项目写字楼项目市场购买力略显足写字楼定程度空置积压住宅项目产品定位项目较差异性片区产项目定位尤重
24竞争案分析
金鹰国际花园
位置：汉中路2号
发展商：金鹰国际实业限公司
占：21000方米
规模：55000米高层住宅20000米写字楼38层
户数：421户
户型配：13185—23893米
售价：均价5500元米
中心花园：7000余米
物业理：星级酒店化物智化程度较高
电梯：梯二户二梯三户
推售状况：预售率超出30预售许证
开工日期：20013
入伙日期：20036前
优势：品牌形象托金鹰国际商城酒店写字楼形成相独立型高尚区域块出入口咫尺
劣势：闹市嘈杂市中心位置私密性相减弱总价偏高
五台花园
位置：海路广州路交叉路口
发展商：南京银城房产开发公司
规模：60000余方米
户数：400余户
户型配：130—250 m2
中心花园：15000m2五台山生态广场
物业理：建物水般
电梯：梯二户二梯四户
推售状况：已售出70销售许证
开工日期：1998年6月
入伙日期：2002年4月
优势：邻五台山体育中心南京学南师等高等学府文化
体育设施齐备交通便利绿化率高势较高风水
劣势：形坦离山体太块狭窄交通干道太噪
音空气质量
湖畔星
位置：月牙湖畔苜蓿园街
发展商：仁恒产
占：23000米
规模：5幢23层高层77000米
户数：421户
中心花园：5500米
户型配：129—325米
均价：5600元米
物业理：仁恒物业公司理验丰富口碑较
电梯：二梯四户
推售状况：已售出50销售许证
开工日期：200012
入伙日期：200210
优势：成熟社区然环境优越配套先进套型设计较全装
修房品牌形象较
劣势：价位略高交通状况般
锦江丽舍
位置：白区光路188号
发展商：南京东渡房产开发限公司
占：6000米
规模：22000米
户数：240户
户型配：3679米
均价：4700元米
绿化庭园：3000米
物业理：酒店式理理费4元米
电梯：三梯十户
推售状况：预售率超出75销售许证
开工日期：2000年2月
入伙日期：2002年10月
优势：设计特色定位较户型部分楼层层高远
远超出般层高达43米吸引市场注意力
劣势：规模效应环境设计较差价位偏高煤气道
25综述
案处南京繁华新街口中央商务区极具投资价值升值潜力藉铁便利发展商实力公司品牌——香港市公司天安案市场空间市场竞争力南京市政府两年高度重视新街口中央商务区规划建设精力财力投入巨中央商务区位巩固极具市场吸引力案色特长产品规划设计配套设施建筑外观户型定位优质物业理等特长案定会创造俗推售业绩发展商赢巨额利润树立起良楼盘品牌创立发展商南京房产市场良企业形象品牌
三项目分析
31项目概况
1 名称：天安国际商城
2 址：新街口南中山南路淮海路交汇处
3 建筑面积：计约6万m2中住宅28层约346万m2
4 建筑形态：2层（车库）42层
5 形象进度：现已裙楼施工2002年6月封顶
6 入伙时间：2003年6月
32项目优劣势分析
321项目优势分析
l 显赫位置
位新街口南端中山南路淮海路交汇处区域高楼商厦林立繁华新街口CBD中央商务区核心位置南京重商贸中心堪称位置显赫钻石域
l 铁概念
邻建设中南京铁新街口南站具备绝优势现代化交通条件楼宇深具升值潜力
l 密集交通
市中心繁华位置数条线路密集分布便捷化交通出入忧
l 商贸集中
周边商城林立新百商场中央商场东方商场金鹰国际购物中心金陵百货乐福超市等环伺左右
l 实惠总价
周边项目相案户型偏造成总价实惠消费群言价格造成心理压力较
l 开发实力
投资商——天安实业限公司香港市公司开发商——天实业公司实力雄厚
联袂中原公司—香港产代理机构代理案实现强强联合案资利品牌优势
322项目劣势分析
l 恐高症心理
相层高层言高层售价较高公摊面积电梯
采光通风高价物业理等目前高层普遍存顽症高层住宅南京传统意识中较难接受扭转恐高症心理需程
l 然环境贫乏
相目前售部分山水概念中心绿优势高层项目言案没明显然环境资立足然环境占购房素重日益加市场环境案方面完全处竞争劣势
l 噪音尾气负面作
闹市中心流车辆密集噪音汽车尾气较长期居住身心健康负面影响较
l 房型理想
规划房型异型房异目前流行规正实套型部分面积北房型采光通风理想气候南京购房偏南辕北辙销售难度较售青春家类似套型明显滞销期推出套型
l 方型柱分布较
1 2米×08米方型柱普通分布户住宅降低房率
影响空间装修布局
l 死盘影响
案开工已三年余间停顿现场冷清凌乱消费者
心理预期较差发展商信心足
l 高昂物业理费
高层住宅建设维护成较高决定高昂物业理费容易造成消费群买起住起观心理
33产品定位分析
案产品定位CBD型高尚功型智化精品公寓
定位
项目区位
项目规划设计体量
齐备功设施配套
智化物服务
独空中泛会概念
34产品规划设计建议
户型面积
建议90110 m2房型兼设4060m2户型户型安排南东南户型安排北西时顶层设跃层赋时海杭州等流行空中墅概念
户型实性
提高户型实率减房间死角注意房间规正厅室功渡然例适
电梯
电梯品牌台数适调整便交通
层高
根南京特气候特点消费偏适调整层高成重卖点
智化设施
进步完善智化设施迎合项目潜客户群购房需求
物业理
物业理作房产产品附属物应视分割部分选聘知名物业理公司利项目推售直接推动物业保值升值
建材
案处闹市中心建议采特殊优质建材削弱噪声尾气抗性强化环保功成卖点
车位
汽车民化时代促案必须设计出1：1泊车位项措施会构成推广中炒作卖点
环艺配套
兼顾环境设计局限性建议案裙楼顶盖避难层切美化方设空中泳池空中休闲设施空中绿化式精美建筑品创造空中花园空中泛会概念期增加案附加值时削弱周边环境抗性素影响
产品细分
新街口附写字楼开发项目密集市场竞争激烈空置率相较高期推出商茂世纪广场新阳光隆盛厦等诸项目写字楼市场达空前饱案9—12层写字楼体量较毫竞争优势建议四层写字楼改住宅利案集中推售
35价格定位分析
周边竞争楼盘售价项目特征历史状况案价格定位：
——起售价4500元米
——销售均价5200元米
——高价6800元米（高空中墅）
户型根楼宇位置系数楼层系数系数景观系数调整差价力争做房价保证户型均等推售机会防止出现销售死角
执行述低开高走价格策略迎合消费买涨买跌基消费心理利树立物业升值形象价格控制预留较调整空间
时案流区位优势定会诸投资型买家付款方式灵活样直接影响销售业绩首付两成8成15年20年银行揭外产品推售策略附加值方面做文章唯求客户建立起物超值升值潜力限心理认感惟利价格攀高更够创造品牌效应树立案明星楼盘物业形象
36客户群定位
产品定位价格定位结合功配套案客户群初步定位类：
l 私营业
l 外企白领
l 单身贵族
l 年轻夫妇
客户群细分工作形态：
l SOHO族
l IT行业新贵
l 金融证券银行业精英
l 文体教育行业高收入阶层
l 投资者
生活特征：
年龄界30岁——40岁间受教育程度较高具较强工作创业力生活前景收入颇丰追求时尚易接受新事物
37销售渠道建议
1．案场设立销售中心客户提供全面销售服务售服务
2．动INTERNET直邮等媒体扩推广面增市场机会
3．利中原客户网络全面推售项目讯息促进销售
4．透中原香港国分行讯息交流建立效客户推广
制度（现时中原香港员工达2000余国员工达1000余）
5．通种展销会扩影响力促动销售
6．中原旗销售队伍操作规范服务细致高成交率
特色服务市场中建立起良口碑：
l 均严格培训专业素质较高
l 注重进工作客户保持密切关系
l 熟谙客户消费心理擅技巧性沟通
l 售服务细致全面
38宣传策略建议
l 先期物业形象诉求象期案型高尚功型精品公寓物业形象导入市场增强识性积累品牌
l 优势整合分期诉求项目区位优势铁概念实惠总价便捷交通会概念等卖点塑造
案物超值形象
l 结合天安市公司投资天实业公司实力开发中原物业公司名牌代理塑造案强强联合造名牌物业形象
39媒体策略建议
l 充分发挥现代媒体传媒效应利户外广告报纸电视电台刊物杂志新闻报道等方式角度深层次全方位宣传推广短时间提高项目知名度创立品牌效应
l 充分发挥中原网络效应分间广泛交流讯息互相渗透增加市场机会中原分行包括香港总公司北京海深圳广州连重庆厦门南京分公司
l 透中原网页wwwcentanetcomhk刊物发放楼盘宣传讯息达全世界区域助发展商拓展业务需
l 通中原媒介友关系缮稿形式报导楼盘新动开发商背景等客观角度市场接受媒体包括香港等报纸广告媒体
四合作建议
着贵司建立长期合作关系中原董事局决议建议列服务费：
1 独家代理
代理佣金售出单位成交价2计算
2 全程策划顾问
——市场调研分析
——定位分析(规划配套户型建议)
——营销宣传策略建议(包括销售建议全方位宣传策略)
述策划顾问费建议民币叁拾伍万元正
五中原验
中原代理部分楼盘：
楼盘名称
发展商名称
深圳
天安高尔夫海景花园
天安工业开发限公司
招商花园城
深圳招商房产限公司
京隆苑
瑞京隆房产开发（深圳）限公司
皇御苑A区
深圳市皇城产限公司
枫丹雅苑
深圳长江兴业发展限公司
东海花园二期
深圳东海爱房产发展限公司
国高尔夫花园
国集团发展（深圳）限公司
世界贸易广场
深圳市长江发展股份限公司
天然居
天健房产开发实业限公司
振业翠海花园
深圳市振业（集团）股份限公司
三九时代华庭
深圳市三九房产开发（集团）限公司
深圳市鹏城房产限公司
万科四季花城
深圳市万科房产限公司
中海怡翠山庄
深圳市中海投资理限公司
中海华庭
中海产（深圳）限公司
布吉中心广场
深圳市联房产开发限公司
桂芳园
佳兆业产
名仕阁
深圳金项物业发展限公司
东湖豪庭
深圳市幸运通投资发展限公司
新2000广场
深圳市鸿华信投资开发限公司
广场
茂业集团
美荔园
中房集团南方置业限公司
汇展阁
保兴房产开发（深圳）限公司
金世界商业中心
深圳市金活实业限公司
南塘商业广场
香港金峻限公司
名仕商城
名仕商城开发（深圳）限公司
银湖国际会议中心
仁信新技术产业开发（深圳）限公司
棕榈泉墅
棕榈泉物业发展（深圳）限公司
新世界豪园墅
深圳市百富隆新投资限公司
苏豪名厦
深圳市南山金城房产限公司
保利城
深圳市保利城实业限公司
招商花园城市1期
深圳招商房产限公司
昆明福林产项目
昆明福林房产开发限公司
广州
兴发广场
兴发集团
新中国厦
广州市国商厦开发限公司
蓝粤花园
广州蓝粤房产限公司
中海锦苑
广州海锦房产开发限公司
化温泉山庄
化电利房产开发限公司
南翠苑
广州安业华侨房产限公司
暨南花园
广东暨南房产限公司
宏宇广场
广州市宏宇房产开发限公司
广州华海房产实业限公司
康王商业城
广州市华康空开发限公司
帝景苑
广州合生怡晖房产发开发限公司
君怡厦
广州瑞达实业限公司
澳洲山庄
澳美集团
御景华庭
广州御景华庭房产开发限公司
山水庭园
广州伟成房产开发限公司
康裕北苑
番禺区房产开发限公司
侨联厦
广州侨联房产发开限公司
金信厦
广州金信房产开发限公司
保税区创氏厦
广保国际集团限公司
广州商业中心
新鸿基
冠庭路
广州市金创利房产发开限公司
叠彩园
广州合景盈富房产发开限公司
翠岛居
广州恒粤房产限公司
朗骏苑
广州市恒实业限公司
北京
嘉铭园
嘉铭房产发开限公司
聚龙花园
诚信房产开发限公司
方安园
京工房产发开限公司
陶然湖景
海腾房产发开限公司
京新城
城建开发集团
通惠家园
城建开发集团
芳古园
城建开发集团
庄胜广场
庄胜房产开发限公司
天厦
北京市京二房产开发总公司
佛罗里达
北京嘉润房产开发限公司
甘露园
北京华森房产开发限公司
四嘉苑
天纪投资发展限公司
腾达厦
建材集团
三立厦
富裕龙投资
海
锦江花园
海六里现代生活园区开发公司
银杏家园
海投房产开发限公司
意家园
海溢源房产限公司
天鼎花园
海天鼎置业限公司
徐家汇花园首期
海徐汇商建房产限公司
汇峰·衡园
海长峰房产发展限公司
曲阳花苑
海东银曲阳花苑限公司
颐德名苑
海建信置业限公司
欣安基公寓
海安基置业限公司
奥林匹克花园首期
海奥林匹克置业投资限公司
宁家园首期
海家置业限公司
复华城市花园
复华集团海高新房产开发限公司
嘉华苑（江二期）
海新黄浦集团限公司
开元盛世花苑（暂定名）
海松江晟阳房产开发限公司
耀海花园
海耀海房产开发限公司
天台花苑
海天台房产营限公司
瑞虹新城
香港瑞安房产开发限公司
连
亚太国际金融中心
东港房产发展限公司
未名园
房产发展限公司
聚贤豪庭
新型房产发展限公司
三星公寓
辽宁广益房屋开发公司
半山花园
连振兴房屋开发公司
国际公寓
连市开发区泰乐房产开发限公司
新世界广场
新世界广场国际限公司
重庆
金阳骑龙山庄
重庆金阳房产开发限公司
达美·活力新
重庆达美实业限公司
南京
黄埔·鑫园
南京三金房产开发限公司
中国家
东恒建设集团
区
奥林匹克花园
金业房产开发限公司
雍景园
香港雅居乐国际限公司
雅居乐花园
香港雅居乐国际限公司
九龙湖山庄
珠海英格仕房产开发限公司
逸涛雅苑
逸涛雅苑房产开发限公司
阳光山庄
东莞市阳光房产开发公司
长江凯茵豪园
香港雅居乐国际限公司
福林产项目
昆明福林房产限公司
浪琴花园
东莞浪琴花园开发限公司
丽花园
湖南衡阳市金果实业房产开发公司
金业墅花园
番禺区房产开发限公司
永胜广场
永胜置业限公司
玫瑰花园
策略毅顾问限公司
丽城开发区
中昌集团限公司
厦门雍景湾墅
厦门市三悦房产投资限公司
六结
中原深具诚意继深圳天安高尔夫花园合作天天安两家具规模开发投资商合作建立长期友合作关系该基础销售获佳绩更令贵司品牌深入南京市场甚辐射国城市策划销售赢取口碑
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