二00六年十月
目 录
第部分 公司房产业发展历程回顾
第二部分 房产业投资风险分析
政策风险分析
二利率风险分析
三购买力风险分析
四财务风险分析
五营风险分析
六社会风险分析
七然风险分析
第三部分 公司房产业发展外部环境部条件分析
外部环境分析
二部条件分析
三公司房产业发展SWOT分析
四基结
第四部分 公司房产业发展战略计划目标
公司房产业发展基宗旨
二公司房产业发展战略定位
三公司房产业发展战略目标十五期计划目标
四公司房产业投资基原
五投融资计划理
第五部分 保证措施
深化理体制改革适应形势发展需
二加强力资源开发满足企业发展需
三建立战略合作联盟强化企业部理
四强化全面预算理严格控制开发成
五建立风险防范体系效降低投资风险
六重新塑造企业文化造公司产品牌
第六部分 实施控制
第部分 公司房产业发展历程回顾
1994年公司原生产生活配套务勤部门逐步公司母体相脱离原基建处基础成立全资子公司南京江陵房产开发公司（注：简称江陵开发公司）公司房产业托开展江陵开发公司现注册资金800万元三级资质房产开发企业发展历面四阶段
第阶段：筹建阶段 1994年4月公司注册成立江陵开发公司时处计划济时期江陵开发公司基建处两块牌子套班子1995年元月公司基建处中抽调部分员单独组建江陵开发公司设置综合部财务部1995年1997年6月期间江陵开发公司事代建工作市场进行艰苦摸索计划济走市场济渡期摸索期代建住宅幼园职工教育中心仓库等累计完成建筑面积6万方米节约费2300余万元
第二阶段：起步阶段 1997年7月1999年5月期间江陵开发公司时履行两职代建外开发起步时房产市场消费象集团购买购房存时代江陵开发公司1997年7月起实行独立核算营方式单生产型营型转变完成代建工程时成功开发西城晶华项目
第三阶段：发展阶段 1999年开始房产市场开始步入纯市场济市场竞争日趋激烈1999年6月江陵开发公司完成外开发启动进入良性滚动发展期先成功开发 晶采馨家美丽嘉园东郊美树苑等三住宅项目总开发规模达21万方米实现利润超1亿元2006年江陵开发公司通土拍卖方式获南京花家桥项目通合作开发方式确定南京青龙山武汉徐东路武汉道街等续项目
公司房产住宅项目开发情况览表
序号
项目名称
开发时间
建筑面积
总投资
利润
1
代建
19951997
6万m2
2
西城晶华
19981999
3万m2
4910万元
1500万元
3
晶采馨家
19992000
3 万m2
7520万元
1100万元
4
美丽嘉园
20012002
65 万m2
16800万元
2000万元
5
东郊美树苑
20032005
85 万m2
26600万元
9000万元
合计
27万m2
55830万元
13600万元
第二部分 房产业投资风险分析
房产业高风险高收益行业房产投资程中存风险政策风险利率风险购买力风险财务风险理风险社会风险然风险等七方面风险现简单分析：
政策风险分析
政策风险指国家针房产市场政策行带风险房产业发展关系民生住房问题解决会涉民众社会价值观政治取问题国家必出台系列政策该行业进行宏观调控市场济发达西方国家住宅市场实行严格制国房产市场口底子薄历长期计划济基础初步建立起进行断探索研究更加需国家政策引导市场规范总体言房产业已成国国民济重支柱产业国家政策行促进该行业更发展规范房产企业说政策风险会太
两年国家针房产市场出台系列宏观调控政策国八条国六条国家信贷税收土政策等三方面进行调节进步规范市场促进房产业健康持续发展房产市场断规范缺乏实力开发商言缺乏市场竞争力缺乏资金等问题力继续实施已获项目开发更法投机方式获取新项目进行项目转逐步退出非投机型实力开发商言利会带风险甚会产生机遇充分利身资金优势品牌优势前情况够较低成获转项目获取新项目方面竞争力会充分体现强者位会越越法动摇
二利率风险分析
利率风险指利率变化房产市场影响投资者带损失房产投资资金需求量开发周期长利率微弱变动会影响房产投资成房产价格国银行贷款浮动利率国家抑制度投资协调投资消费关系引导资产合理定价会调利率利率风险体现利率调时开发商资金成会增加导致开发总成增加外利率调时消费者购房贷款款压力加购买欲会降低导致市场需求降低
利率调会增加开发商定资金成相总开发成言利率调带影响2006年4月8月央行先两次调利率年期贷款基准利率调054百分点投资4亿元开发周期3年（注：投入资金贷款期限约两年）开发规模10万方米口径计算开发商贷款两年增加财务费432万元分摊方米成增加432元3年时间计算年方米增加成144元相项目开发建设成言造成影响微微
利率调会增加消费者购房贷款利息购房负担加重会击部分消费者购房积极性贷款50万元贷款20年等额息口径计算利率调054百分点合计增加约27万元利息显然增加消费者负担房价降购房负担加重情况消费者购买欲肯定会降低必然会导致市场需求降房产投资带风险较
三购买力风险分析
购买力风险指市场中消费者购买力变化导致房产商品市场消化造成济损失购买力风险种需求风险市场济体制中需求非常稳定素消费者购买力断发生变化受工作环境生活环境社会环境消费结构等影响房产商品属动产价值量变现性较差果市场整体需求降造成量商品房积压开发商手中法实现投入资金回笼会房产投资者带巨损失
目前情况国绝部分城市房产尤住房需求持续增长肯定前房产市场需求较旺盛会保持相较长段时间时必须充分考虑消费者购买力问题较需求带房价涨否会超数购买力考虑通货膨胀等素通货膨胀现象长期存纸币贬值价格全面涨房产然具定抵抗通货膨胀力价格会涨消费者手中持货币量定样购买力相降力支付日渐升值房产导致房产企业开发项目难售出承担风险外考虑房产商品寿命较长问题需求永远保持旺盛增长果远旦房产市场买方占风投资者会面风险
四财务风险分析
财务风险指投资者身财务状况恶化致房产投资报酬法全部收回性房产业资金密集型行业项目投资少亿数十亿项目开发前期23年时间处资金投入期未资金回笼市场形势程中存着较筹资变现风险
目前情况江陵开发公司法通身进行融资必须公司油运业公司业营程中财务风险直接影响房产业发展公司开发项目资金投入期时法提供效资金保障项目法继续开发会乱项目开发计划严重影响投资收益前着银行银根紧缩开发商法继续通银行融资获取开发资金出现项目法继续开发终引进投资者项目进行整体转投资收益疑幅减少更甚者项目身已资抵债法院法查封拍卖
五理风险分析
理风险指开发商开发项目营理善导致预期收益实现该风险发生投资者决策水营者理力方面问题观房产市场供求形势房产政策金融政策理解判断握出现决策失误项目开发成销售价格开发周期资金筹措等方面出现预测错误面营理程中存风险进行分析
1决策风险项目决策正确否决定着投资终成败决策失误带风险巨法弥补投资者决策房产项目时盲目验感觉必须房产市场进行全面调查结合项目实际作出科学预测公司营重点油运业房产业业属两完全行业房产项目进行投资决策时江陵开发公司江陵开发公司营理层决策水高低定程度决定着公司投资房产时决策风险
2技术风险房产投资技术风险表现开发商房屋户型设计功求智科技含量掌握出现偏差法满足消费者需导致开发房产品消费者接收产生风险着国房产市场化深入房产开发面元化消费群体求开发商具雄厚技术实力够时掌握先进行业技术时够准确判断层次房产市场科技求确保够时满足消费者需求变化
3成控制风险房产市场已越越规范市场竞争越越激烈企业产品竞争力成理控制充分体现市场济体制房产项目理成开发成越高疑会降低投资收益加项目开发投资风险
4法律风险法律风险指投资者投资行违法未效利法律工具带损失房产投资涉面广极易引起种纠纷
项目合作联建程中开发建设程中交易程中等种纠纷发生方面影响投资正常进行方面影响投资收益利实现会造成投资损失
六社会风险分析
社会风险国家政治济变动引起房产需求价格跌造成风险房产市场形势坏投资效果社会政治济发展形势紧密相关国家处国际国政治环境变动（战争罢工社会动荡）济衰退时直接导致房产需求降进引起房产价格降投资者受济损失前国国民济保持着持续快速协调健康发展国家着力构建谐社会环境述社会风险应该会存
七然风险分析
然风险指然素（洪水火灾震等）房产开发造成影响投资者造成济损失然风险出现机会较少旦出现造成损失相形成房产业巨破坏
第三部分 公司房产业发展外部环境部条件分析
外部环境分析
房产业关联度强带动系数国民济贡献度高着社会济快速发展作国民济支柱产业位会动摇外着国家房产行业断规范市场化程度会越越高时市场需求断增长效支持着行业发展应该肯定属国家支柱产业需求断增长逐步规范化房产市场会萎缩房产业长期前景毋庸置疑房产市场需求断增长国房产业健康发展提供必条件充足空间需求增长体现方面：
1宏观济持续城镇居民均收入水稳步提高居民购买力断增强国济未较长段时间保持持续快速协调健康发展良势头根国家十五发展规划国国民济较长时期保持8左右增长2010年国民济2020年翻番目标提前实现统计2001年国城镇居民均支配收入稳步提高截2006年半年年均增长率973
2006年半年更达102收入水提高刺激消费升级居民购买力稳步增长构成房产强需求外民币渐进升值理房产业带诸利直接刺激外资流入引发部分外资房产投资性需求量外国资流入境达保值目
2城镇化快速发展城市口剧增刺激着房产需求国家计生委2003年预测中国口未25年持续升2030年达顶峰1483亿中国实施口控制居民生活节奏加快城镇户均口数量呈现出缓慢降趋势2005年全国城镇户均口2971990年口普查396减少11990年中国城市化率282005年升43权威预测未国城市化水年增加15百分点计算年国新增城市口1950万均建筑面积建设部十五规划25方米计算年新增住宅需求4875亿方米（注：2005年全国商品住宅销售总面积仅498亿方米）见城市化水提高极带动房产需求成促进房产行业快速发展动力
3消费结构升级居民住房条件改善带巨需求着国济断增长收入水提高必然求断改善居住条件表现增加居住面积拥第二套住房提高居住环境完善住房功关机构城市调查结果显示居民现住房满意率足3040居民未两三年愿意换购住房已购公房60愿意通换购改善居住条件根国家建设部发布2005年城镇房屋概况统计公报中相关数显示全国城镇均住宅建筑面积2611方米东部区偏高中西部区稍低根世界国验表明均住房面积达3035方米前房产市场会保持旺盛市场需求现城镇口45亿计算未10年均住房面积增加10方米新增45亿方米住房需求
4房产投资促进需求增长定程度促进房产业发展房产商品保值增值功具投资品属性越越中高收入群获预期收益回报房产进行投资尤年着国房产业迅速发展壮房产市场繁荣带动投资增长占房产总投资重断扩房产业整国民济产生着特作影响投资房产置业投资具体两种途径二级市场购置新房三级市场出售租赁二三级市场购置存量房进行出售租赁方面增三级市场供消费者更选择空间方面利居民旧房出售进步增强二级市场三级市场效需求增加促进房产三级市场繁荣推动二级市场空置房消化度房产投资会推动房产热发展
会出现空置率升物业价格较幅度波动等现象房产市场健康运行产生负面影响正鉴房产投资度会产生负面影响国家通种税收政策金融政策等理引导房产投资效果十分明显目前情况房产投资房产市场需求
2020年前国房产行业然够保持着持续健康快速发展态势观点已数政府部门专家学者支持投资房产业时投资者应清醒认识房产业部竞争断加剧房产企业生存环境激烈竞争日趋恶化未房产市场会超规模产集团宰型开发企业生存空间越越外着房产价格升高消费者住房综合品质求逐步提高求房产开发必须高品质核心配完善服务功房产开发着品牌化方发展诚信产健康住宅受众喜爱
二部条件分析
（）江陵开发公司基条件分析
1市场位分析：江陵开发公司开发资质年开发量总开发规模等方面属型房产开发企业江陵开发公司属国企业托着油运公司雄厚资金实力市场诚信度较高外年着美丽嘉园东郊美树苑等项目成功开发南京房产市场树立起定知名度
2营理现状：江陵开发公司事房产开发已十年时间积累定开发验2004年ISO900012000标准建立房产开发全程理质量理体系公司理逐步规范化江陵开发公司属油运公司全资子公司运行体系营机制基油运公司模式没决策权运行效率高薪酬分配方式参油运公司职务工资制度均义较突出市场行业标准存较差距没权工制度全民职工合工相结合没够完全实现工酬
3力资源情况：2006年10月底江陵开发公司员工总数21全民职工16合工5均单项目运作现员基够满足单项目运作需存问题：员总体年龄偏均年龄398岁二整体素质高专学历12（注中科学历5）占总数57三高层次混合型少备力量足
4融资力：江陵开发公司身没融资力进行项目投资时油运公司提供担保形式外融资油运公司十五期资产负债率维持60左右总体资产结构较合理流动率速动率总体呈稳步增长态势短期偿债力增强净资产收益率75升1047盈利力增强营业务利润率均保持24左右成费利润率维持13左右融资渠道较畅通信贷方面家银行支持通银行进行银企合作获146亿元民币融资授信额度外公司开辟境外直接融资通道
（二）房产开发续项目
江陵开发公司目前已确定项目南京花家桥项目武汉徐东路项目正洽谈期确定续项目南京青龙山项目武汉道街项目述房产项目概况简介：
1南京花家桥项目
2005年9月10日南京市土储备中心2005年第12号南京市国土权公开出公告油运厦北侧花家桥块土权进行公开出江陵开发公司作托底单位5100万元挂牌底价取该块开发权该块土出挂牌价5100万元中2000万元补偿油运公司（注：油运公司实际投入约700万元）根公司土储备中心签订土出合中约定土储备中心应2006年7月30日前该块拆成然整交付实际10月份完成拆迁工作
该项目原设计方案商住楼13楼裙楼商场余51米挑高户型现考虑实际需项目效益等情况设计方案调整酒店式公寓改准四星级酒店公司已完成相关市场调研济效益测算该项目实施够改善油运厦周边环境解决相关配套问题项目具体情况见项目行性研究报告
2武汉徐东路项目
该项目位武汉市洪山区徐东路北侧总占面积470亩规划建设净约400亩左右土容积率低20建设规模55万方米左右分3—4期开发2005年10月18日江陵开发公司武汉三鼎房产开发限公司签订武汉市徐东路块住宅项目联合开发协议确定双方合作关系
目前止年左右时间筹备已成立项目公司武汉长航三鼎置业限公司做项目开发准备工作该项目权通协议转形式获现受国家宏观政策调控影响预计2006年12月底前办理完土相关手续项目具体情况见项目行性研究报告
3南京青龙山项目
该项目位南京市江宁区湖熟镇青龙山居森林工程项目范围居森林项目南京市建设绿色南京确定六试点工程总面积约9700亩中国土约4700亩（注：包括工湖水面约1000亩）余部分租赁2005年12月9日南京市国土资源局居森林项目国土进行公开出南京青龙山生态园林限公司江苏阳光紫金投资限公司35亿元挂牌底价获该块土开发权2006年1月25日南京市国土资源局签订土出合该项目规划控制求建设容量60万方米(注：初步确定开发规模47万方米)建筑高度高12米两项指标实际明确该项目墅
该项目然环境较基础设施配套较完善加国家早已停止审批墅市场墅潜需求量较该项目具定优势根项目合作谈判青龙山生态园林限公司该公司提出江陵开发公司项目公司控股51股权例支付相应股权转费（具体价格暂未确定）关项目期开发双方股权例确定投资额项目具体情况见项目行性研究报告
4武汉道街项目
三公司房产业发展SWOT分析
（）优势
1油运公司畅通融资渠道投资房产业融资成相较低具定资金实力
2江陵开发公司十年积累丰富开发验具较强项目运作力
3利中国长航集团属国型企业企业性质树立房产企业品牌产品品牌时具良企业资信基础
（二）劣势
1公司房产业错前年佳发展时期江陵开发公司没够市场环境较情况完成原始资积累失极佳成长期外项目开发规模均10万方米缺乏型开发项目运营验
2江陵开发公司缺乏房产开发营理现员整体素质高法满足公司房产业快速发展需求
3江陵开发公司长期处机会型发展形态没制定中长期发展战略没够树立起企业品牌产品品牌市场知名度高
（三）机会
1国住房刚性需求断增长房产业发展带空间
2着国房产行业断规范实力开发企业带难发展机遇
3政策宏观调控断深入房产行业必然重新洗牌原进型企业必然面资金链断裂问题公司房产业快速完成土资源项目资源积累提供良机遇
（四）威胁
1江陵开发公司现行规模较够年实现快速发展行业已成规模开发企业存较差距市场竞争中处劣势抵御风险力较弱
2江陵开发公司现行体制营理机制法适应市场求严重制约房产业发展实施效改革会威胁企业生存
四基结
综合分析出基结：
1宏观环境国国民济正处稳定发展期城市化水断提高口增长结构素等导致住宅刚性需求断增长会强力支持房产行业发展保持持续健康良态势
2着国家房产市场进行效宏观调控市场整顿房产市场会越越规范行业洗牌断加快程中公司身资金等方面竞争优势通兼合作等方式获优质项目抓住前房产业难发展机遇
3江陵开发公司事房产项目开发基础条件较采取相应措施够短期快速提升竞争力公司市场化运作力适时适度发展房产业够效支持油运业发展形成利互补局面效降低营风险
第四部分 公司房产业发展战略计划目标
公司房产业发展基宗旨
公司房产业发展基宗旨：专注住宅项目开发创造优质生活空间公司房产业发展开发中高档住宅项目适考虑房产品开发着持续改善超越创新精神断开发出高品质楼盘创造出优质生活空间断提升生活质量品味
二公司房产业发展战略定位
公司房产业发展战略定位：实施集中化油运发展战略时公司房产业机发展转变适度战略发展做精做强成公司支柱产业成油运业重补充江陵开发公司造成中国房产二线品牌商成中国长航房产业发展领先者
三公司房产业发展战略目标十五期计划目标
1公司房产业发展战略目标
公司房产业战略目标：企业价值化开发产品科技化营理科学化
企业价值化指公司断开发出高品质房产品满足社会需充分体现企业存价值树立起企业价值形象方面断增加公司利润增加社会贡献提高员工生活水方面努力提高企业信誉优化企业形象增强部员工凝聚力增长公司持续发展力
开发产品科技化指通加快技术创新应高新科技断提高房产品智化水促房产品功发展通运新型建筑材料提高产品技术含量房屋建造科技创新进步断提高科技房产业发展贡献率
营理科学化指建立现代企业制度求企业战略导通理创新建立保持企业发展相适应组织结构结构理制度断改进江陵开发公司理增强企业竞争力
2十五期房产业发展计划目标
商品房开工面积：约100万方米
商品房竣工面积：约70万方米
商品房销售面积：约70万方米
商品房投资额：21亿民币
商品房销售额：45亿民币（徐东路项目15亿元青龙山项目30亿元）
企业税前利润：约10亿民币（徐东路项目4亿元青龙山项目6亿元）
四公司房产业投资基原
1投资现项目适度发展房产业原保证公司房产业适度发展十五期间房产投资南京花家桥项目武汉徐东路项目南京青龙山武汉道街项目考虑徐东路项目青龙山项目实际情况项目期开发量宜项目身规模较导致开发周期较长公司应结合身财务状况开发项目进展情况适时投资规模适中开发周期较短房产项目保证公司房产年商品房开发面积销售面积均维持定水
2全素投入产出原公司投资房产业时必须首先分析该域房产市场研究供求关系总结纳市场运行轨迹规律推进判断段时期市场发展趋势进行充分行性分析研讨项目卖点预测投入产出间关系（效益状况）果异投资研究域差确定全素投入产出
3利国东中西部区差努力降低投资风险原国源辽阔济发展极衡东部中西部区思想观念营理念差距中西部区发达形成市场空间相海东部区市场趋饱形势公司进行房产投资时应运东部区开发理念验相较强资金实力项目投资区域重点放中西部区效降低投资风险
4充分利身融资优势走低成战略原针前国家宏观调控出现中房产企业缺乏资金法继续运作现项目状况公司积极寻找企业联合开发样避免土拍卖恶性竞争较低成获开发项目开发
五公司房产业投融资计划理
（）投资计划项目
十五期公司初步安排房产投资项目3投资总额21亿元南京花家桥项目南京青龙山项目武汉徐东路项目2007年2013年公司房产业投资安排分年计划见附件1
（二）资金需求融资计划
根十五公司房产业投资计划确定开发项目十五期需资金21亿元投融资计划见附件2
第五部分 保证措施
（）深化理体制改革适应形势发展需
江陵开发公司企业法设立国独资企业实行总理负责制营决策力资源理薪酬分配等方面直国企业固理模式进行运作目前情况现行体制机制已严重制约发展保证公司房产业发展战略效实施必须江陵开发公司进行股份制改革重新设计组织结构根转换营理体制适应形势发展需
1实施企业股份制改革着油运公司实现整体股份化针公司房产业营理应公司法建立健全市场相适应法治理结构根实际情况江陵开发公司改制元股东公司制企业油运公司绝控股（建议85）营层适例持股（建议15）适引进战略投资者企业改制江陵开发公司董事会营决策层油运公司投资体作股东方投资方行驶权利履行义务江陵开发公司营理体制根转变建立起更效决策机制分配机制等够应瞬息万变市场形势进行企业改制时江陵开发公司房产开发资质提升二级开发企业注册资金增加5000万元满足续项目开发需
2确定合理组织结构满足房产业跨区域项目时开发营理需应江陵开发公司作总部通适补充营理员充实理部门江陵开发公司理单项目层次提升理项目公司（部）层次确定房产开发项目设立相应项目部子公司设立项目部适南京区公司唯投资体项目总部负责项目具体运作设立子公司适南京区外项目者投资者参投资开发项目总部股权纽带总部通股东会董事会派遗高级理员子公司营决策进行影响控制相关重事项职权限进行审查监督具体业务工作提供技术指导支持原干涉具体营理工作（注：重新设计组织结构图详见附件3）
3实施工制度改革江陵开发公司目前工制度较混乱计划济时代全民制员工劳动合聘制员工工性质间薪酬标准福利遇存定差异形成工酬局面利员工理员工积极性充分发挥必须江陵开发公司劳动工制度实施改革统采取劳动合聘制员工均江陵开发公司签订劳动合根岗位求需求实行期限方式灵活工政策真正实现工酬员配置工作中引入岗位竞争建立起进出岗位员动态理机制员工保持定竞争压力危机感提高力资源效率组织运作效率
4实施薪酬制度改革鉴房产行业特殊性改变油运业收益情况确定薪酬标准合理做法
参房产力资源市场价位引入力资源市场价格机制通推行年薪制实行岗薪重点关键岗位关键倾斜拉岗位间薪酬标准差充分体现员工劳动价值进行薪酬分配时建立整套绩效考核办法基础薪酬分配绩效进行挂钩原提取年薪50作绩效考核分配部分达激励约束公司员工行目具体执行绩效考核理办法
江陵开发公司薪酬总额根项目投入资金年回报率确定年回报率7时薪酬总额参房产业类企业（相开发规模开发类）遇执行年回报率超7时超出部分定例予江陵开发公司奖励原年回报率715时投资方应提取超出部分20作奖励年回报率1525时投资方应提取超出部分30作奖励年回报率2635时投资方应提取超出部分50作奖励具体执行薪酬分配奖惩办法确定岗位薪酬分配标准时应坚持原：市场化原行业保持富竞争力薪酬水公司市场位相致二岗异原薪酬体现出岗位决策责影响范围资格求等方面特性三成果分享原公司获进步广员工努力密切相关员工分享成功成果四卓越加薪原充分体现薪酬业绩力密切关系具体执行薪酬分配理办法
二加强力资源开发满足企业发展需
保证房产业战略意图效实施必须相应力理者员工江陵开发公司现状面问题匮乏方面力引进房产业发展急需成熟适时引进塑型方面加强员工培训做储备断满足公司发展需
1引进发展需弥补前足着新战略实施已确定项目实施开发江陵开发公司规模型项目公司跃成中型房产开发公司满足快速发展期需通引进成熟解决目前现状江陵开发公司缺乏高级营理设计工程理企划营销成控制等方面专业述缺乏通部培养需较长段时间部没合适选时直接市场引进成熟效果明显引进成熟型时根发展形势适引进塑性高校引进毕业生做力资源储备工作引进前应部力资源进行慎重评价确定部合适选实施引进样方面避免挫伤部员工积极性方面引进相会造成力资源浪费引进时进口关根发展需身实际需味追求高学历高资历引进符合实际需求外引进采取公开招聘方式达择优录取目外招聘时部员工参加竞聘提供公竞争台激发全体员工竞争意识危机意识
2加员工培训力度重视力资源开发实现房产业持续发展保证够新增项目源源断输出关键必须做力资源开发储备工作加员工培训力度制定相结合中长期培训计划重点加强组织力工作业务技培训加快复合型培养断调整优化结构针核心理员应专门制定培养继计划利外建立战略联盟等利时机采取走访交流参工作等形式进行培训断提高工作力理水达培养储备目保持企业发展劲断推进创建学型企业工作营造出良学氛围持续增强员工立足岗位学动性积极性断提升企业职工学力
3尊重历史妥善安排法适应形势发展员工着企业断发展竞争断激烈江陵开发公司企业发展作出贡献员工会素质相应较低等原出现法满足事岗位求情况维护职工利益队伍稳定妥善安排部分员工通种途径组织参加培训必须时安排脱岗培训提高工作力业务水达适岗求法继续适原岗位员工条件许情况公司提供合适岗位供转岗江陵开发公司部法解决扩油运公司范围年龄偏法转岗员工积极争取油运公司退离岗补偿安置等政策进行妥善安置
三建立战略合作联盟强化企业部理
满足江陵开发公司前快速发展期需针项目开发营理程中存薄弱环节通专业化公司建立战略合作联盟关系弥补进行战略合作时认真学合作伙伴理模式手段断强化部理
江陵开发公司现状相中型房产开发企业言规划设计营销企划成控制广告策划等方面理力较弱足身力力引进短期然法效改进目前助专业化公司理手段快速提升整体理水规划设计方面知名建筑设计院结成联盟保证开发产品设计方面保持领先提高产品竞争力营销企划方面实力雄厚专业企划公司结成联盟针公司项目提供营销企划方案负责组织实施成控制方面专业会计师事务结成联盟工作重点事审计改事前事中审核监督参项目开发全程理抓环节成控制重点做项目预算制定类标底审核终决算等工作选择战略合作伙伴时应充分考虑综合实力行业位利提高公司理水角度考虑重点考虑良合作关系单位引进战略合作伙伴终实现目：助专业化运作力快速弥补身足满足身发展需二助建立合作联盟通合作程中交流沟通部培养身理水逐步提升三充分利合作联盟特定关系减少公司相应费支出达效降低成目
引进战略合作伙伴时江陵开发公司需断强化部理长期完全外部力量断提高身理水竞争力强化部理提高质量理体系运行水手段断提高体系运行效性重点做方面工作：根实际运作情况进步完善质量理体系文件提高文件完整性操作性修订完善程序文件新组织机构理体制重新确定项目开发理流程注重关键环节衔接修订完善作业文件针项目开发重点环节制定详细致制度标准规范约束项目开发行二强化项目开发阶段程控制严格体系文件中相关规定执行实现全程理断提升体系运行执行力三强化部审核监督建立约束改进机制 通效实施审纠正预防合格提高质量体系运行效性实现程改进程增值达强化理目
四强化全面预算理严格控制开发成
江陵开发公司项目预算编制存准确执行位等原导致整全面预算理体系失效成理失控深化全面预算理工作完善目标利润现金流量基础预算理体系强化成控制理工作
强化全面预算理工作断完善预算理体系首先提高项目预算编制准确性准确预算编制够公司准确解开发成确定准确投资估算避免预算执行程中余较导致执行走形般情况项目开发前期确定较精确预算确定合理开发成设计方案确定项目投资估算误差应控制20施工图审核项目成预算误差应控制10次预算指标确定应项指标进行层层分解采取相应激励约束机制强化全面预算约束力确保项预算指标够效执行项目开发成始终处控制状态外原预算指标确定意进行调整确特殊情况需调整预算进行必性分析必须公司预算理委员会审核批准
实现成效控制必须成控制引入房产开发全程中注重环节成控制确定开发项目投资时认真权衡投入产出味加开发成着力提升产品性价项目方案设计程中根项目产品定位推行限额设计避免盲目增加成时严设计质量关严禁设计中问题带施工中形成必返工窝工施工理程中严格施工现场理严格现场签证理减少必签证严格控制施工质量降低售返修率材料采购程中控建材设备供应关保证质量前提努力降低成外着开发项目规模扩充分利规模效应供货商建立联盟关系降低采购成营销程中严格控制销售推广费保证费合理效采取种措施提升销售速度加快资金回笼努力降低财务费抓述项目开发环节成控制时重点做招投标工作开发程中发生费项目通招投标确定承包商招投标结果直接影响开发成进步完善招投标制度确保招投标活动评标活动公公正保证标底制定合理性科学严谨性加强整程监督理杜绝违法违纪现象发生
五建立风险防范体系效降低投资风险
针前面述房产投资中存政策风险利率风险购买力风险财务风险营风险社会风险然风险等七方面风险江陵开发公司建立较完善风险防范体系效降低投资风险
1政策风险利率风险购买力风险防范三类风险国家宏观政策调整市场素变化产生风险作开发企业法正面化解类风险建立起风险防范预警系统提前发现风险发生征兆采取相应措施方限度降低风险必须国家宏观济房产市场发展形势进行动态踪国家政策市场未需求进行深入调研保证项目定位产品定位够充分考虑目标客户群需保证项目成功开发销售应通强化项目开发成控制理断提升企业产品竞争力增强抗风险力外开发企业持续发展角度出发应充分考虑企业生存发展道保持企业发展动力
2财务风险防范防范房产投资财务风险油运公司应加强投融资理重视资金成理分析建立财务风险预警防御控体系保证适度企业负债规模决片面追求规模化利润化企业度负债投资房产业时应充分考虑油运公司身承受力充分考虑房产业特性合理确定投资项目开发规模开发时机开发周期等素正确处理房产业业发展间关系力争实现互补双赢局面避免发生相互拖累现象应该肯定果油运业发展时适时适度发展房产业成业发展力支撑仅会增加公司财务风险反会风险分散化解
3营风险防范营风险体现决策风险技术风险成控制风险法律风险等防范决策风险提高项目决策科学性聘请专家学者专业研究机构辅助决策重点做方面工作仔细分析房产开发周期预测变动选择佳投资时机二分析房产开发涉理环境条件预测变化选择具价值增长潜力块进行开发三解国家政策预测国家未房产政策变化时分析房产市场需求类型需求量预测变化确定合适开发项目开发规模四充分考虑开发项目竞争准确预测拟开发项目费收益防范技术风险必须时搜集相关技术信息认真分析研究消费者需求变化根实际需求适度提升房屋科技含量断完善房屋居住功确定合理项目定位产品定位确保满足定客户群需防范法律风险聘请专业律师事务作公司法律顾问参加项目投资开发全程提供法律方面援助外合作方承包商签订合中应限度风险进行转移分散
4社会风险然风险防范两类风险存确定素带定抗力开发企业防范类风险时处动状态防范社会风险投资房产必须充分解国家政治济形势济政策力求避免政治济形势变化带损失防范然风险应量避开然灾害频繁发生区进行房产开发选择信誉良保险公司房屋进行投保风险通投保转移保险公司减少投资者损失
六重新塑造企业文化造公司产品牌
江陵开发公司属油运公司全资子公司企业文化建设方面应该延承母公司文化方面言江陵开发公司企业文化建设程中存偏差没够油运公司企业文化相统房产业油运业两完全行业江陵开发公司油运公司企业文化完全移植基础创新身企业文化体现出定差异性独立性江陵开发公司应油运公司企业文化建设断深入情况汲取油运公司长航集团深厚企业文化精髓母公司保持统价值理念时结合房产行业特性修订理念行视觉三识系统重新塑造企业文化江陵开发公司应油运公司统安排积极深入推广企业文化建设核心文化培育学型组织创建环境建设等性方面始终保持致握房产业差异性油运公司企业文化房产开发营理程中延伸深化
建设企业文化时江陵开发公司应建立企业文化相致品牌形象价值张通品牌市场真正动消费者前市场济发展程中相家房产企业言品牌建立意义深远品牌意味着效益意味着形象品牌更取消费者信消费者认江陵开发公司品牌意识较薄弱开发项目树立产品品牌进行产品宣传时没注意企业品牌宣传没统导致企业品牌没够建立起着新战略实施江陵开发公司开始树立品牌意识专门制定品牌实施战略充分发挥中国长航南京油运已品牌效益快速提升公司产品牌通开发建设高品质项目造产品品牌项目推广程作产品品牌企业品牌建设程着项目增注重进行整合统标识系统项目冠名采企业品牌+产品品牌模式断提升品牌形象加广告宣传力度品牌广泛传播扩企业产品知名度外注重做品牌维护工作保证开发项目品质做开发销售程中服务做已销售项目售服务物业理工作时候断提高顾客满意度原防止精心造品牌形象遭损害
第六部分 实施控制
1江陵开发公司发展战略方准绳针战略中相关重点分制定子战略战略品牌战略等效支撑总战略实施根总战略分解安排年度发展计划落实部门确保战略实施日常工作效结合起定期房产营活动进行分析形成分析报告战略实施情况进行阶段性回顾总结
2公司战略实施进行动态理根市场变化规划执行情况适时战略进行修订完善提升战略行性操作性战略中关键性环节素产生变化预先进行分析研究制定应变预案
3外部环境部条件出现重变化时公司应战略实施进行全面评估果评估确认发展战略市场公司实际情况然基吻合应继续实施原战略果评估确认发展战略市场公司实际情况明显相适应应根实际情况战略目标措施进行调整
附件1：
2007年—2013年公司房产业投资计划表
时间
项目名称
项目
规模
投资预算（亿元）
投资
合计
备注
土
投资
建造
销售费
2007年
南京花家桥
317万M2
051亿元
039亿元
114亿元
土款06年已付
武汉徐东路
10万M2
5亿元
1亿元
期开工
南京青龙山
10万M2
4亿元
05亿元
期9月开工
2008年
南京花家桥
03亿元
78亿元
武汉徐东路
10万M2
35亿元
05亿元
二期开工
南京青龙山
10万M2
2亿元
15亿元
二期9月开工
2009年
南京花家桥
03亿元
13亿元
武汉徐东路
15万M2
三期开工
南京青龙山
10万M2
1亿元
三期9月开工
2010年
南京花家桥
0544万元
0544亿元
5月1日交付
武汉徐东路
20万M2
四期开工
南京青龙山
10万M2
四期9月开工
2011年
武汉徐东路
年底全部竣工
南京青龙山
7万M2
五期9月开工
2012年
南京青龙山
续项目
15万M2
2013年
南京青龙山
5月份全部竣工
续项目
15万M2
合计
1601亿元
5034亿元
21044亿元
相关说明：
1总投入：述三项目需投入资金合计21亿元该投入项目没实现销售前投入总投入期2007年2010年项目开发需续资金项目通销售资金回笼解决
2效益预测（企业税前利润）：项目资金投入期十五期利润回报期十二五期（注：南京花家桥项目外）
南京花家桥项目：项目交付13年左右时间收回投资净获该酒店动产价值约3亿元民币
武汉徐东路项目：预计利润45亿元—55亿元民币
南京青龙山项目：预计利润10亿元民币左右附件2：
十五期公司房产业投融资计划表
请油运公司财务部起草
附件3：
南京江陵开发公司组织结构图员编制安排
公司组织结构图
股东会
董事会
董事会秘书
监事会
总理
控股子公司
总工程师
总会计师
总济师
副总理
财务部
规划设计部
合核算部
市场发展部
工程理部
综合部
营销企划部
总办
花家桥项目部
×××项目部
南京×××限责公司
武汉长航三鼎置业限公司
备注： 直接理 间接理
二员编制安排
（）公司总部
1重事项（指重投资）决策机构：股东会
2营决策机构：董事会
3公司营理层（6具体视控股子公司项目部数量定）
总理1名副总理干名总济师1名总工程师1名总会计师1名
3相关部门：
总理办公室：1名行政1名力资源兼职绩效考核1名资料员1名驾驶员2名
市场发展部：部长1名市场1名计划1名统计员1名
综合部：部长1名前期工作1名物业理1名网员1名
营销策划部：部长1名策划1名销售1名客户信息1名合1名
工程理部：部长1名土建2名配套2名材料资料1名
合核算部：部长1名合1名土建核算1名配套材料核算1名
财务部：部长1名会计2名出纳1名
规划设计部：部长1名建筑工程师2名结构工程师1名配套工程师1名
（二）控股子公司
控股子公司母公司样法设立公司制企业法必须规定设立股东会董事会关高级理员相关部门员编制设置根项目具体情况定原够充分合理利部资源满足项目开发实际需子公司设南京项目前期营销企划工作甚财务理方面完全利公司总部资源需设立相应部门需设立相应编制协调关工作子公司设外公司总部法提供效支持时必须设立较全部门编制满足项目开发需部门设置编制安排总部致便效沟通协调
（三）项目部（指南京区独立运作项目）
公司部直接运作
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
二00六年十月
目 录
第部分 公司房产业发展历程回顾
第二部分 房产业投资风险分析
政策风险分析
二利率风险分析
三购买力风险分析
四财务风险分析
五营风险分析
六社会风险分析
七然风险分析
第三部分 公司房产业发展外部环境部条件分析
外部环境分析
二部条件分析
三公司房产业发展SWOT分析
四基结
第四部分 公司房产业发展战略计划目标
公司房产业发展基宗旨
二公司房产业发展战略定位
三公司房产业发展战略目标十五期计划目标
四公司房产业投资基原
五投融资计划理
第五部分 保证措施
深化理体制改革适应形势发展需
二加强力资源开发满足企业发展需
三建立战略合作联盟强化企业部理
四强化全面预算理严格控制开发成
五建立风险防范体系效降低投资风险
六重新塑造企业文化造公司产品牌
第六部分 实施控制
第部分 公司房产业发展历程回顾
1994年公司原生产生活配套务勤部门逐步公司母体相脱离原基建处基础成立全资子公司南京江陵房产开发公司（注：简称江陵开发公司）公司房产业托开展江陵开发公司现注册资金800万元三级资质房产开发企业发展历面四阶段
第阶段：筹建阶段 1994年4月公司注册成立江陵开发公司时处计划济时期江陵开发公司基建处两块牌子套班子1995年元月公司基建处中抽调部分员单独组建江陵开发公司设置综合部财务部1995年1997年6月期间江陵开发公司事代建工作市场进行艰苦摸索计划济走市场济渡期摸索期代建住宅幼园职工教育中心仓库等累计完成建筑面积6万方米节约费2300余万元
第二阶段：起步阶段 1997年7月1999年5月期间江陵开发公司时履行两职代建外开发起步时房产市场消费象集团购买购房存时代江陵开发公司1997年7月起实行独立核算营方式单生产型营型转变完成代建工程时成功开发西城晶华项目
第三阶段：发展阶段 1999年开始房产市场开始步入纯市场济市场竞争日趋激烈1999年6月江陵开发公司完成外开发启动进入良性滚动发展期先成功开发 晶采馨家美丽嘉园东郊美树苑等三住宅项目总开发规模达21万方米实现利润超1亿元2006年江陵开发公司通土拍卖方式获南京花家桥项目通合作开发方式确定南京青龙山武汉徐东路武汉道街等续项目
公司房产住宅项目开发情况览表
序号
项目名称
开发时间
建筑面积
总投资
利润
1
代建
19951997
6万m2
2
西城晶华
19981999
3万m2
4910万元
1500万元
3
晶采馨家
19992000
3 万m2
7520万元
1100万元
4
美丽嘉园
20012002
65 万m2
16800万元
2000万元
5
东郊美树苑
20032005
85 万m2
26600万元
9000万元
合计
27万m2
55830万元
13600万元
第二部分 房产业投资风险分析
房产业高风险高收益行业房产投资程中存风险政策风险利率风险购买力风险财务风险理风险社会风险然风险等七方面风险现简单分析：
政策风险分析
政策风险指国家针房产市场政策行带风险房产业发展关系民生住房问题解决会涉民众社会价值观政治取问题国家必出台系列政策该行业进行宏观调控市场济发达西方国家住宅市场实行严格制国房产市场口底子薄历长期计划济基础初步建立起进行断探索研究更加需国家政策引导市场规范总体言房产业已成国国民济重支柱产业国家政策行促进该行业更发展规范房产企业说政策风险会太
两年国家针房产市场出台系列宏观调控政策国八条国六条国家信贷税收土政策等三方面进行调节进步规范市场促进房产业健康持续发展房产市场断规范缺乏实力开发商言缺乏市场竞争力缺乏资金等问题力继续实施已获项目开发更法投机方式获取新项目进行项目转逐步退出非投机型实力开发商言利会带风险甚会产生机遇充分利身资金优势品牌优势前情况够较低成获转项目获取新项目方面竞争力会充分体现强者位会越越法动摇
二利率风险分析
利率风险指利率变化房产市场影响投资者带损失房产投资资金需求量开发周期长利率微弱变动会影响房产投资成房产价格国银行贷款浮动利率国家抑制度投资协调投资消费关系引导资产合理定价会调利率利率风险体现利率调时开发商资金成会增加导致开发总成增加外利率调时消费者购房贷款款压力加购买欲会降低导致市场需求降低
利率调会增加开发商定资金成相总开发成言利率调带影响2006年4月8月央行先两次调利率年期贷款基准利率调054百分点投资4亿元开发周期3年（注：投入资金贷款期限约两年）开发规模10万方米口径计算开发商贷款两年增加财务费432万元分摊方米成增加432元3年时间计算年方米增加成144元相项目开发建设成言造成影响微微
利率调会增加消费者购房贷款利息购房负担加重会击部分消费者购房积极性贷款50万元贷款20年等额息口径计算利率调054百分点合计增加约27万元利息显然增加消费者负担房价降购房负担加重情况消费者购买欲肯定会降低必然会导致市场需求降房产投资带风险较
三购买力风险分析
购买力风险指市场中消费者购买力变化导致房产商品市场消化造成济损失购买力风险种需求风险市场济体制中需求非常稳定素消费者购买力断发生变化受工作环境生活环境社会环境消费结构等影响房产商品属动产价值量变现性较差果市场整体需求降造成量商品房积压开发商手中法实现投入资金回笼会房产投资者带巨损失
目前情况国绝部分城市房产尤住房需求持续增长肯定前房产市场需求较旺盛会保持相较长段时间时必须充分考虑消费者购买力问题较需求带房价涨否会超数购买力考虑通货膨胀等素通货膨胀现象长期存纸币贬值价格全面涨房产然具定抵抗通货膨胀力价格会涨消费者手中持货币量定样购买力相降力支付日渐升值房产导致房产企业开发项目难售出承担风险外考虑房产商品寿命较长问题需求永远保持旺盛增长果远旦房产市场买方占风投资者会面风险
四财务风险分析
财务风险指投资者身财务状况恶化致房产投资报酬法全部收回性房产业资金密集型行业项目投资少亿数十亿项目开发前期23年时间处资金投入期未资金回笼市场形势程中存着较筹资变现风险
目前情况江陵开发公司法通身进行融资必须公司油运业公司业营程中财务风险直接影响房产业发展公司开发项目资金投入期时法提供效资金保障项目法继续开发会乱项目开发计划严重影响投资收益前着银行银根紧缩开发商法继续通银行融资获取开发资金出现项目法继续开发终引进投资者项目进行整体转投资收益疑幅减少更甚者项目身已资抵债法院法查封拍卖
五理风险分析
理风险指开发商开发项目营理善导致预期收益实现该风险发生投资者决策水营者理力方面问题观房产市场供求形势房产政策金融政策理解判断握出现决策失误项目开发成销售价格开发周期资金筹措等方面出现预测错误面营理程中存风险进行分析
1决策风险项目决策正确否决定着投资终成败决策失误带风险巨法弥补投资者决策房产项目时盲目验感觉必须房产市场进行全面调查结合项目实际作出科学预测公司营重点油运业房产业业属两完全行业房产项目进行投资决策时江陵开发公司江陵开发公司营理层决策水高低定程度决定着公司投资房产时决策风险
2技术风险房产投资技术风险表现开发商房屋户型设计功求智科技含量掌握出现偏差法满足消费者需导致开发房产品消费者接收产生风险着国房产市场化深入房产开发面元化消费群体求开发商具雄厚技术实力够时掌握先进行业技术时够准确判断层次房产市场科技求确保够时满足消费者需求变化
3成控制风险房产市场已越越规范市场竞争越越激烈企业产品竞争力成理控制充分体现市场济体制房产项目理成开发成越高疑会降低投资收益加项目开发投资风险
4法律风险法律风险指投资者投资行违法未效利法律工具带损失房产投资涉面广极易引起种纠纷
项目合作联建程中开发建设程中交易程中等种纠纷发生方面影响投资正常进行方面影响投资收益利实现会造成投资损失
六社会风险分析
社会风险国家政治济变动引起房产需求价格跌造成风险房产市场形势坏投资效果社会政治济发展形势紧密相关国家处国际国政治环境变动（战争罢工社会动荡）济衰退时直接导致房产需求降进引起房产价格降投资者受济损失前国国民济保持着持续快速协调健康发展国家着力构建谐社会环境述社会风险应该会存
七然风险分析
然风险指然素（洪水火灾震等）房产开发造成影响投资者造成济损失然风险出现机会较少旦出现造成损失相形成房产业巨破坏
第三部分 公司房产业发展外部环境部条件分析
外部环境分析
房产业关联度强带动系数国民济贡献度高着社会济快速发展作国民济支柱产业位会动摇外着国家房产行业断规范市场化程度会越越高时市场需求断增长效支持着行业发展应该肯定属国家支柱产业需求断增长逐步规范化房产市场会萎缩房产业长期前景毋庸置疑房产市场需求断增长国房产业健康发展提供必条件充足空间需求增长体现方面：
1宏观济持续城镇居民均收入水稳步提高居民购买力断增强国济未较长段时间保持持续快速协调健康发展良势头根国家十五发展规划国国民济较长时期保持8左右增长2010年国民济2020年翻番目标提前实现统计2001年国城镇居民均支配收入稳步提高截2006年半年年均增长率973
2006年半年更达102收入水提高刺激消费升级居民购买力稳步增长构成房产强需求外民币渐进升值理房产业带诸利直接刺激外资流入引发部分外资房产投资性需求量外国资流入境达保值目
2城镇化快速发展城市口剧增刺激着房产需求国家计生委2003年预测中国口未25年持续升2030年达顶峰1483亿中国实施口控制居民生活节奏加快城镇户均口数量呈现出缓慢降趋势2005年全国城镇户均口2971990年口普查396减少11990年中国城市化率282005年升43权威预测未国城市化水年增加15百分点计算年国新增城市口1950万均建筑面积建设部十五规划25方米计算年新增住宅需求4875亿方米（注：2005年全国商品住宅销售总面积仅498亿方米）见城市化水提高极带动房产需求成促进房产行业快速发展动力
3消费结构升级居民住房条件改善带巨需求着国济断增长收入水提高必然求断改善居住条件表现增加居住面积拥第二套住房提高居住环境完善住房功关机构城市调查结果显示居民现住房满意率足3040居民未两三年愿意换购住房已购公房60愿意通换购改善居住条件根国家建设部发布2005年城镇房屋概况统计公报中相关数显示全国城镇均住宅建筑面积2611方米东部区偏高中西部区稍低根世界国验表明均住房面积达3035方米前房产市场会保持旺盛市场需求现城镇口45亿计算未10年均住房面积增加10方米新增45亿方米住房需求
4房产投资促进需求增长定程度促进房产业发展房产商品保值增值功具投资品属性越越中高收入群获预期收益回报房产进行投资尤年着国房产业迅速发展壮房产市场繁荣带动投资增长占房产总投资重断扩房产业整国民济产生着特作影响投资房产置业投资具体两种途径二级市场购置新房三级市场出售租赁二三级市场购置存量房进行出售租赁方面增三级市场供消费者更选择空间方面利居民旧房出售进步增强二级市场三级市场效需求增加促进房产三级市场繁荣推动二级市场空置房消化度房产投资会推动房产热发展
会出现空置率升物业价格较幅度波动等现象房产市场健康运行产生负面影响正鉴房产投资度会产生负面影响国家通种税收政策金融政策等理引导房产投资效果十分明显目前情况房产投资房产市场需求
2020年前国房产行业然够保持着持续健康快速发展态势观点已数政府部门专家学者支持投资房产业时投资者应清醒认识房产业部竞争断加剧房产企业生存环境激烈竞争日趋恶化未房产市场会超规模产集团宰型开发企业生存空间越越外着房产价格升高消费者住房综合品质求逐步提高求房产开发必须高品质核心配完善服务功房产开发着品牌化方发展诚信产健康住宅受众喜爱
二部条件分析
（）江陵开发公司基条件分析
1市场位分析：江陵开发公司开发资质年开发量总开发规模等方面属型房产开发企业江陵开发公司属国企业托着油运公司雄厚资金实力市场诚信度较高外年着美丽嘉园东郊美树苑等项目成功开发南京房产市场树立起定知名度
2营理现状：江陵开发公司事房产开发已十年时间积累定开发验2004年ISO900012000标准建立房产开发全程理质量理体系公司理逐步规范化江陵开发公司属油运公司全资子公司运行体系营机制基油运公司模式没决策权运行效率高薪酬分配方式参油运公司职务工资制度均义较突出市场行业标准存较差距没权工制度全民职工合工相结合没够完全实现工酬
3力资源情况：2006年10月底江陵开发公司员工总数21全民职工16合工5均单项目运作现员基够满足单项目运作需存问题：员总体年龄偏均年龄398岁二整体素质高专学历12（注中科学历5）占总数57三高层次混合型少备力量足
4融资力：江陵开发公司身没融资力进行项目投资时油运公司提供担保形式外融资油运公司十五期资产负债率维持60左右总体资产结构较合理流动率速动率总体呈稳步增长态势短期偿债力增强净资产收益率75升1047盈利力增强营业务利润率均保持24左右成费利润率维持13左右融资渠道较畅通信贷方面家银行支持通银行进行银企合作获146亿元民币融资授信额度外公司开辟境外直接融资通道
（二）房产开发续项目
江陵开发公司目前已确定项目南京花家桥项目武汉徐东路项目正洽谈期确定续项目南京青龙山项目武汉道街项目述房产项目概况简介：
1南京花家桥项目
2005年9月10日南京市土储备中心2005年第12号南京市国土权公开出公告油运厦北侧花家桥块土权进行公开出江陵开发公司作托底单位5100万元挂牌底价取该块开发权该块土出挂牌价5100万元中2000万元补偿油运公司（注：油运公司实际投入约700万元）根公司土储备中心签订土出合中约定土储备中心应2006年7月30日前该块拆成然整交付实际10月份完成拆迁工作
该项目原设计方案商住楼13楼裙楼商场余51米挑高户型现考虑实际需项目效益等情况设计方案调整酒店式公寓改准四星级酒店公司已完成相关市场调研济效益测算该项目实施够改善油运厦周边环境解决相关配套问题项目具体情况见项目行性研究报告
2武汉徐东路项目
该项目位武汉市洪山区徐东路北侧总占面积470亩规划建设净约400亩左右土容积率低20建设规模55万方米左右分3—4期开发2005年10月18日江陵开发公司武汉三鼎房产开发限公司签订武汉市徐东路块住宅项目联合开发协议确定双方合作关系
目前止年左右时间筹备已成立项目公司武汉长航三鼎置业限公司做项目开发准备工作该项目权通协议转形式获现受国家宏观政策调控影响预计2006年12月底前办理完土相关手续项目具体情况见项目行性研究报告
3南京青龙山项目
该项目位南京市江宁区湖熟镇青龙山居森林工程项目范围居森林项目南京市建设绿色南京确定六试点工程总面积约9700亩中国土约4700亩（注：包括工湖水面约1000亩）余部分租赁2005年12月9日南京市国土资源局居森林项目国土进行公开出南京青龙山生态园林限公司江苏阳光紫金投资限公司35亿元挂牌底价获该块土开发权2006年1月25日南京市国土资源局签订土出合该项目规划控制求建设容量60万方米(注：初步确定开发规模47万方米)建筑高度高12米两项指标实际明确该项目墅
该项目然环境较基础设施配套较完善加国家早已停止审批墅市场墅潜需求量较该项目具定优势根项目合作谈判青龙山生态园林限公司该公司提出江陵开发公司项目公司控股51股权例支付相应股权转费（具体价格暂未确定）关项目期开发双方股权例确定投资额项目具体情况见项目行性研究报告
4武汉道街项目
三公司房产业发展SWOT分析
（）优势
1油运公司畅通融资渠道投资房产业融资成相较低具定资金实力
2江陵开发公司十年积累丰富开发验具较强项目运作力
3利中国长航集团属国型企业企业性质树立房产企业品牌产品品牌时具良企业资信基础
（二）劣势
1公司房产业错前年佳发展时期江陵开发公司没够市场环境较情况完成原始资积累失极佳成长期外项目开发规模均10万方米缺乏型开发项目运营验
2江陵开发公司缺乏房产开发营理现员整体素质高法满足公司房产业快速发展需求
3江陵开发公司长期处机会型发展形态没制定中长期发展战略没够树立起企业品牌产品品牌市场知名度高
（三）机会
1国住房刚性需求断增长房产业发展带空间
2着国房产行业断规范实力开发企业带难发展机遇
3政策宏观调控断深入房产行业必然重新洗牌原进型企业必然面资金链断裂问题公司房产业快速完成土资源项目资源积累提供良机遇
（四）威胁
1江陵开发公司现行规模较够年实现快速发展行业已成规模开发企业存较差距市场竞争中处劣势抵御风险力较弱
2江陵开发公司现行体制营理机制法适应市场求严重制约房产业发展实施效改革会威胁企业生存
四基结
综合分析出基结：
1宏观环境国国民济正处稳定发展期城市化水断提高口增长结构素等导致住宅刚性需求断增长会强力支持房产行业发展保持持续健康良态势
2着国家房产市场进行效宏观调控市场整顿房产市场会越越规范行业洗牌断加快程中公司身资金等方面竞争优势通兼合作等方式获优质项目抓住前房产业难发展机遇
3江陵开发公司事房产项目开发基础条件较采取相应措施够短期快速提升竞争力公司市场化运作力适时适度发展房产业够效支持油运业发展形成利互补局面效降低营风险
第四部分 公司房产业发展战略计划目标
公司房产业发展基宗旨
公司房产业发展基宗旨：专注住宅项目开发创造优质生活空间公司房产业发展开发中高档住宅项目适考虑房产品开发着持续改善超越创新精神断开发出高品质楼盘创造出优质生活空间断提升生活质量品味
二公司房产业发展战略定位
公司房产业发展战略定位：实施集中化油运发展战略时公司房产业机发展转变适度战略发展做精做强成公司支柱产业成油运业重补充江陵开发公司造成中国房产二线品牌商成中国长航房产业发展领先者
三公司房产业发展战略目标十五期计划目标
1公司房产业发展战略目标
公司房产业战略目标：企业价值化开发产品科技化营理科学化
企业价值化指公司断开发出高品质房产品满足社会需充分体现企业存价值树立起企业价值形象方面断增加公司利润增加社会贡献提高员工生活水方面努力提高企业信誉优化企业形象增强部员工凝聚力增长公司持续发展力
开发产品科技化指通加快技术创新应高新科技断提高房产品智化水促房产品功发展通运新型建筑材料提高产品技术含量房屋建造科技创新进步断提高科技房产业发展贡献率
营理科学化指建立现代企业制度求企业战略导通理创新建立保持企业发展相适应组织结构结构理制度断改进江陵开发公司理增强企业竞争力
2十五期房产业发展计划目标
商品房开工面积：约100万方米
商品房竣工面积：约70万方米
商品房销售面积：约70万方米
商品房投资额：21亿民币
商品房销售额：45亿民币（徐东路项目15亿元青龙山项目30亿元）
企业税前利润：约10亿民币（徐东路项目4亿元青龙山项目6亿元）
四公司房产业投资基原
1投资现项目适度发展房产业原保证公司房产业适度发展十五期间房产投资南京花家桥项目武汉徐东路项目南京青龙山武汉道街项目考虑徐东路项目青龙山项目实际情况项目期开发量宜项目身规模较导致开发周期较长公司应结合身财务状况开发项目进展情况适时投资规模适中开发周期较短房产项目保证公司房产年商品房开发面积销售面积均维持定水
2全素投入产出原公司投资房产业时必须首先分析该域房产市场研究供求关系总结纳市场运行轨迹规律推进判断段时期市场发展趋势进行充分行性分析研讨项目卖点预测投入产出间关系（效益状况）果异投资研究域差确定全素投入产出
3利国东中西部区差努力降低投资风险原国源辽阔济发展极衡东部中西部区思想观念营理念差距中西部区发达形成市场空间相海东部区市场趋饱形势公司进行房产投资时应运东部区开发理念验相较强资金实力项目投资区域重点放中西部区效降低投资风险
4充分利身融资优势走低成战略原针前国家宏观调控出现中房产企业缺乏资金法继续运作现项目状况公司积极寻找企业联合开发样避免土拍卖恶性竞争较低成获开发项目开发
五公司房产业投融资计划理
（）投资计划项目
十五期公司初步安排房产投资项目3投资总额21亿元南京花家桥项目南京青龙山项目武汉徐东路项目2007年2013年公司房产业投资安排分年计划见附件1
（二）资金需求融资计划
根十五公司房产业投资计划确定开发项目十五期需资金21亿元投融资计划见附件2
第五部分 保证措施
（）深化理体制改革适应形势发展需
江陵开发公司企业法设立国独资企业实行总理负责制营决策力资源理薪酬分配等方面直国企业固理模式进行运作目前情况现行体制机制已严重制约发展保证公司房产业发展战略效实施必须江陵开发公司进行股份制改革重新设计组织结构根转换营理体制适应形势发展需
1实施企业股份制改革着油运公司实现整体股份化针公司房产业营理应公司法建立健全市场相适应法治理结构根实际情况江陵开发公司改制元股东公司制企业油运公司绝控股（建议85）营层适例持股（建议15）适引进战略投资者企业改制江陵开发公司董事会营决策层油运公司投资体作股东方投资方行驶权利履行义务江陵开发公司营理体制根转变建立起更效决策机制分配机制等够应瞬息万变市场形势进行企业改制时江陵开发公司房产开发资质提升二级开发企业注册资金增加5000万元满足续项目开发需
2确定合理组织结构满足房产业跨区域项目时开发营理需应江陵开发公司作总部通适补充营理员充实理部门江陵开发公司理单项目层次提升理项目公司（部）层次确定房产开发项目设立相应项目部子公司设立项目部适南京区公司唯投资体项目总部负责项目具体运作设立子公司适南京区外项目者投资者参投资开发项目总部股权纽带总部通股东会董事会派遗高级理员子公司营决策进行影响控制相关重事项职权限进行审查监督具体业务工作提供技术指导支持原干涉具体营理工作（注：重新设计组织结构图详见附件3）
3实施工制度改革江陵开发公司目前工制度较混乱计划济时代全民制员工劳动合聘制员工工性质间薪酬标准福利遇存定差异形成工酬局面利员工理员工积极性充分发挥必须江陵开发公司劳动工制度实施改革统采取劳动合聘制员工均江陵开发公司签订劳动合根岗位求需求实行期限方式灵活工政策真正实现工酬员配置工作中引入岗位竞争建立起进出岗位员动态理机制员工保持定竞争压力危机感提高力资源效率组织运作效率
4实施薪酬制度改革鉴房产行业特殊性改变油运业收益情况确定薪酬标准合理做法
参房产力资源市场价位引入力资源市场价格机制通推行年薪制实行岗薪重点关键岗位关键倾斜拉岗位间薪酬标准差充分体现员工劳动价值进行薪酬分配时建立整套绩效考核办法基础薪酬分配绩效进行挂钩原提取年薪50作绩效考核分配部分达激励约束公司员工行目具体执行绩效考核理办法
江陵开发公司薪酬总额根项目投入资金年回报率确定年回报率7时薪酬总额参房产业类企业（相开发规模开发类）遇执行年回报率超7时超出部分定例予江陵开发公司奖励原年回报率715时投资方应提取超出部分20作奖励年回报率1525时投资方应提取超出部分30作奖励年回报率2635时投资方应提取超出部分50作奖励具体执行薪酬分配奖惩办法确定岗位薪酬分配标准时应坚持原：市场化原行业保持富竞争力薪酬水公司市场位相致二岗异原薪酬体现出岗位决策责影响范围资格求等方面特性三成果分享原公司获进步广员工努力密切相关员工分享成功成果四卓越加薪原充分体现薪酬业绩力密切关系具体执行薪酬分配理办法
二加强力资源开发满足企业发展需
保证房产业战略意图效实施必须相应力理者员工江陵开发公司现状面问题匮乏方面力引进房产业发展急需成熟适时引进塑型方面加强员工培训做储备断满足公司发展需
1引进发展需弥补前足着新战略实施已确定项目实施开发江陵开发公司规模型项目公司跃成中型房产开发公司满足快速发展期需通引进成熟解决目前现状江陵开发公司缺乏高级营理设计工程理企划营销成控制等方面专业述缺乏通部培养需较长段时间部没合适选时直接市场引进成熟效果明显引进成熟型时根发展形势适引进塑性高校引进毕业生做力资源储备工作引进前应部力资源进行慎重评价确定部合适选实施引进样方面避免挫伤部员工积极性方面引进相会造成力资源浪费引进时进口关根发展需身实际需味追求高学历高资历引进符合实际需求外引进采取公开招聘方式达择优录取目外招聘时部员工参加竞聘提供公竞争台激发全体员工竞争意识危机意识
2加员工培训力度重视力资源开发实现房产业持续发展保证够新增项目源源断输出关键必须做力资源开发储备工作加员工培训力度制定相结合中长期培训计划重点加强组织力工作业务技培训加快复合型培养断调整优化结构针核心理员应专门制定培养继计划利外建立战略联盟等利时机采取走访交流参工作等形式进行培训断提高工作力理水达培养储备目保持企业发展劲断推进创建学型企业工作营造出良学氛围持续增强员工立足岗位学动性积极性断提升企业职工学力
3尊重历史妥善安排法适应形势发展员工着企业断发展竞争断激烈江陵开发公司企业发展作出贡献员工会素质相应较低等原出现法满足事岗位求情况维护职工利益队伍稳定妥善安排部分员工通种途径组织参加培训必须时安排脱岗培训提高工作力业务水达适岗求法继续适原岗位员工条件许情况公司提供合适岗位供转岗江陵开发公司部法解决扩油运公司范围年龄偏法转岗员工积极争取油运公司退离岗补偿安置等政策进行妥善安置
三建立战略合作联盟强化企业部理
满足江陵开发公司前快速发展期需针项目开发营理程中存薄弱环节通专业化公司建立战略合作联盟关系弥补进行战略合作时认真学合作伙伴理模式手段断强化部理
江陵开发公司现状相中型房产开发企业言规划设计营销企划成控制广告策划等方面理力较弱足身力力引进短期然法效改进目前助专业化公司理手段快速提升整体理水规划设计方面知名建筑设计院结成联盟保证开发产品设计方面保持领先提高产品竞争力营销企划方面实力雄厚专业企划公司结成联盟针公司项目提供营销企划方案负责组织实施成控制方面专业会计师事务结成联盟工作重点事审计改事前事中审核监督参项目开发全程理抓环节成控制重点做项目预算制定类标底审核终决算等工作选择战略合作伙伴时应充分考虑综合实力行业位利提高公司理水角度考虑重点考虑良合作关系单位引进战略合作伙伴终实现目：助专业化运作力快速弥补身足满足身发展需二助建立合作联盟通合作程中交流沟通部培养身理水逐步提升三充分利合作联盟特定关系减少公司相应费支出达效降低成目
引进战略合作伙伴时江陵开发公司需断强化部理长期完全外部力量断提高身理水竞争力强化部理提高质量理体系运行水手段断提高体系运行效性重点做方面工作：根实际运作情况进步完善质量理体系文件提高文件完整性操作性修订完善程序文件新组织机构理体制重新确定项目开发理流程注重关键环节衔接修订完善作业文件针项目开发重点环节制定详细致制度标准规范约束项目开发行二强化项目开发阶段程控制严格体系文件中相关规定执行实现全程理断提升体系运行执行力三强化部审核监督建立约束改进机制 通效实施审纠正预防合格提高质量体系运行效性实现程改进程增值达强化理目
四强化全面预算理严格控制开发成
江陵开发公司项目预算编制存准确执行位等原导致整全面预算理体系失效成理失控深化全面预算理工作完善目标利润现金流量基础预算理体系强化成控制理工作
强化全面预算理工作断完善预算理体系首先提高项目预算编制准确性准确预算编制够公司准确解开发成确定准确投资估算避免预算执行程中余较导致执行走形般情况项目开发前期确定较精确预算确定合理开发成设计方案确定项目投资估算误差应控制20施工图审核项目成预算误差应控制10次预算指标确定应项指标进行层层分解采取相应激励约束机制强化全面预算约束力确保项预算指标够效执行项目开发成始终处控制状态外原预算指标确定意进行调整确特殊情况需调整预算进行必性分析必须公司预算理委员会审核批准
实现成效控制必须成控制引入房产开发全程中注重环节成控制确定开发项目投资时认真权衡投入产出味加开发成着力提升产品性价项目方案设计程中根项目产品定位推行限额设计避免盲目增加成时严设计质量关严禁设计中问题带施工中形成必返工窝工施工理程中严格施工现场理严格现场签证理减少必签证严格控制施工质量降低售返修率材料采购程中控建材设备供应关保证质量前提努力降低成外着开发项目规模扩充分利规模效应供货商建立联盟关系降低采购成营销程中严格控制销售推广费保证费合理效采取种措施提升销售速度加快资金回笼努力降低财务费抓述项目开发环节成控制时重点做招投标工作开发程中发生费项目通招投标确定承包商招投标结果直接影响开发成进步完善招投标制度确保招投标活动评标活动公公正保证标底制定合理性科学严谨性加强整程监督理杜绝违法违纪现象发生
五建立风险防范体系效降低投资风险
针前面述房产投资中存政策风险利率风险购买力风险财务风险营风险社会风险然风险等七方面风险江陵开发公司建立较完善风险防范体系效降低投资风险
1政策风险利率风险购买力风险防范三类风险国家宏观政策调整市场素变化产生风险作开发企业法正面化解类风险建立起风险防范预警系统提前发现风险发生征兆采取相应措施方限度降低风险必须国家宏观济房产市场发展形势进行动态踪国家政策市场未需求进行深入调研保证项目定位产品定位够充分考虑目标客户群需保证项目成功开发销售应通强化项目开发成控制理断提升企业产品竞争力增强抗风险力外开发企业持续发展角度出发应充分考虑企业生存发展道保持企业发展动力
2财务风险防范防范房产投资财务风险油运公司应加强投融资理重视资金成理分析建立财务风险预警防御控体系保证适度企业负债规模决片面追求规模化利润化企业度负债投资房产业时应充分考虑油运公司身承受力充分考虑房产业特性合理确定投资项目开发规模开发时机开发周期等素正确处理房产业业发展间关系力争实现互补双赢局面避免发生相互拖累现象应该肯定果油运业发展时适时适度发展房产业成业发展力支撑仅会增加公司财务风险反会风险分散化解
3营风险防范营风险体现决策风险技术风险成控制风险法律风险等防范决策风险提高项目决策科学性聘请专家学者专业研究机构辅助决策重点做方面工作仔细分析房产开发周期预测变动选择佳投资时机二分析房产开发涉理环境条件预测变化选择具价值增长潜力块进行开发三解国家政策预测国家未房产政策变化时分析房产市场需求类型需求量预测变化确定合适开发项目开发规模四充分考虑开发项目竞争准确预测拟开发项目费收益防范技术风险必须时搜集相关技术信息认真分析研究消费者需求变化根实际需求适度提升房屋科技含量断完善房屋居住功确定合理项目定位产品定位确保满足定客户群需防范法律风险聘请专业律师事务作公司法律顾问参加项目投资开发全程提供法律方面援助外合作方承包商签订合中应限度风险进行转移分散
4社会风险然风险防范两类风险存确定素带定抗力开发企业防范类风险时处动状态防范社会风险投资房产必须充分解国家政治济形势济政策力求避免政治济形势变化带损失防范然风险应量避开然灾害频繁发生区进行房产开发选择信誉良保险公司房屋进行投保风险通投保转移保险公司减少投资者损失
六重新塑造企业文化造公司产品牌
江陵开发公司属油运公司全资子公司企业文化建设方面应该延承母公司文化方面言江陵开发公司企业文化建设程中存偏差没够油运公司企业文化相统房产业油运业两完全行业江陵开发公司油运公司企业文化完全移植基础创新身企业文化体现出定差异性独立性江陵开发公司应油运公司企业文化建设断深入情况汲取油运公司长航集团深厚企业文化精髓母公司保持统价值理念时结合房产行业特性修订理念行视觉三识系统重新塑造企业文化江陵开发公司应油运公司统安排积极深入推广企业文化建设核心文化培育学型组织创建环境建设等性方面始终保持致握房产业差异性油运公司企业文化房产开发营理程中延伸深化
建设企业文化时江陵开发公司应建立企业文化相致品牌形象价值张通品牌市场真正动消费者前市场济发展程中相家房产企业言品牌建立意义深远品牌意味着效益意味着形象品牌更取消费者信消费者认江陵开发公司品牌意识较薄弱开发项目树立产品品牌进行产品宣传时没注意企业品牌宣传没统导致企业品牌没够建立起着新战略实施江陵开发公司开始树立品牌意识专门制定品牌实施战略充分发挥中国长航南京油运已品牌效益快速提升公司产品牌通开发建设高品质项目造产品品牌项目推广程作产品品牌企业品牌建设程着项目增注重进行整合统标识系统项目冠名采企业品牌+产品品牌模式断提升品牌形象加广告宣传力度品牌广泛传播扩企业产品知名度外注重做品牌维护工作保证开发项目品质做开发销售程中服务做已销售项目售服务物业理工作时候断提高顾客满意度原防止精心造品牌形象遭损害
第六部分 实施控制
1江陵开发公司发展战略方准绳针战略中相关重点分制定子战略战略品牌战略等效支撑总战略实施根总战略分解安排年度发展计划落实部门确保战略实施日常工作效结合起定期房产营活动进行分析形成分析报告战略实施情况进行阶段性回顾总结
2公司战略实施进行动态理根市场变化规划执行情况适时战略进行修订完善提升战略行性操作性战略中关键性环节素产生变化预先进行分析研究制定应变预案
3外部环境部条件出现重变化时公司应战略实施进行全面评估果评估确认发展战略市场公司实际情况然基吻合应继续实施原战略果评估确认发展战略市场公司实际情况明显相适应应根实际情况战略目标措施进行调整
附件1：
2007年—2013年公司房产业投资计划表
时间
项目名称
项目
规模
投资预算（亿元）
投资
合计
备注
土
投资
建造
销售费
2007年
南京花家桥
317万M2
051亿元
039亿元
114亿元
土款06年已付
武汉徐东路
10万M2
5亿元
1亿元
期开工
南京青龙山
10万M2
4亿元
05亿元
期9月开工
2008年
南京花家桥
03亿元
78亿元
武汉徐东路
10万M2
35亿元
05亿元
二期开工
南京青龙山
10万M2
2亿元
15亿元
二期9月开工
2009年
南京花家桥
03亿元
13亿元
武汉徐东路
15万M2
三期开工
南京青龙山
10万M2
1亿元
三期9月开工
2010年
南京花家桥
0544万元
0544亿元
5月1日交付
武汉徐东路
20万M2
四期开工
南京青龙山
10万M2
四期9月开工
2011年
武汉徐东路
年底全部竣工
南京青龙山
7万M2
五期9月开工
2012年
南京青龙山
续项目
15万M2
2013年
南京青龙山
5月份全部竣工
续项目
15万M2
合计
1601亿元
5034亿元
21044亿元
相关说明：
1总投入：述三项目需投入资金合计21亿元该投入项目没实现销售前投入总投入期2007年2010年项目开发需续资金项目通销售资金回笼解决
2效益预测（企业税前利润）：项目资金投入期十五期利润回报期十二五期（注：南京花家桥项目外）
南京花家桥项目：项目交付13年左右时间收回投资净获该酒店动产价值约3亿元民币
武汉徐东路项目：预计利润45亿元—55亿元民币
南京青龙山项目：预计利润10亿元民币左右附件2：
十五期公司房产业投融资计划表
请油运公司财务部起草
附件3：
南京江陵开发公司组织结构图员编制安排
公司组织结构图
股东会
董事会
董事会秘书
监事会
总理
控股子公司
总工程师
总会计师
总济师
副总理
财务部
规划设计部
合核算部
市场发展部
工程理部
综合部
营销企划部
总办
花家桥项目部
×××项目部
南京×××限责公司
武汉长航三鼎置业限公司
备注： 直接理 间接理
二员编制安排
（）公司总部
1重事项（指重投资）决策机构：股东会
2营决策机构：董事会
3公司营理层（6具体视控股子公司项目部数量定）
总理1名副总理干名总济师1名总工程师1名总会计师1名
3相关部门：
总理办公室：1名行政1名力资源兼职绩效考核1名资料员1名驾驶员2名
市场发展部：部长1名市场1名计划1名统计员1名
综合部：部长1名前期工作1名物业理1名网员1名
营销策划部：部长1名策划1名销售1名客户信息1名合1名
工程理部：部长1名土建2名配套2名材料资料1名
合核算部：部长1名合1名土建核算1名配套材料核算1名
财务部：部长1名会计2名出纳1名
规划设计部：部长1名建筑工程师2名结构工程师1名配套工程师1名
（二）控股子公司
控股子公司母公司样法设立公司制企业法必须规定设立股东会董事会关高级理员相关部门员编制设置根项目具体情况定原够充分合理利部资源满足项目开发实际需子公司设南京项目前期营销企划工作甚财务理方面完全利公司总部资源需设立相应部门需设立相应编制协调关工作子公司设外公司总部法提供效支持时必须设立较全部门编制满足项目开发需部门设置编制安排总部致便效沟通协调
（三）项目部（指南京区独立运作项目）
公司部直接运作
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
