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某房地产公司发展战略规划报告PPT
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1. 发展战略报告——发展战略规划二零零八年十一月八日XX集团 发展战略报告之二 房地产企业分析 发展战略报告之三 企业内部分析 发展战略报告之一 外部环境分析 发展战略报告之四 发展战略规划
2. 编 制批 准审 核2008年11月8日2008年11月10日2008年11月8日确 认2008年11月10日报告编制
3. 本报告分八部分,现在阅读的是产业发展战略产品发展战略愿景与战略目标报告说明与总结深圳市场巩固与发展全国市场拓展职能战略长期战略展望
4. 华盈恒信采取华盈恒信企业发展战略框架为星河制定发展战略规划去哪里?战略目标愿景业务战略职能战略愿景:未来要成为一个什么样的企业?战略目标:未来要达到一个什么样的发展目标?业务战略:未来要在哪些产业,哪些区域发展?重点发展什么样的产品?职能战略:需要怎样的职能战略以支持愿景、战略目标、业务战略实现?华盈恒信企业发展战略框架10年至20年5年左右5年左右3年左右
5. 星河五年战略可以简称为“三三三四”战略“三”:五年保持年均30%的增长速度(先慢后快) “三”:三大战略方向: 重点开发中高档住宅系列化产品 先规范管理,提升能力;后快速发展,实现规模效益 先巩固与发展深圳市场;后拓展珠三角经济发达城市 “三”:三年内实现上市(2011年前) “四”:构建与培育四大核心竞争能力“三三三四” 五年战略
6. 星河长期战略展望十年战略展望 巩固和发展珠三角市场,开拓华中、西南、华东、华北等区域市场 策略性进入一线城市中高档住宅开发市场,并适当持有商业地产、酒店经营资产,提高企业知名度和品牌形象;大力开拓二三线城市中高档住宅市场,提高市场份额 二十年战略展望 完善全国房地产市场布局 完善商业地产经营模式,持有优质商业地产、酒店等经营资产 培育和发展新兴行业战略展望
7. 报告总结1 星河愿景 1.1 星河愿景是“成为中国房地产行业一流品牌企业”。 1.2 星河可以分“深圳—珠三角—全国”三步走来实现企业愿景。 2 战略目标 2.1 星河未来五年的房地产销售面积增长速度要达到30%左右的增长率目标。 2.2 星河采取“先慢后快”、“先规范后规模”的发展策略来实现战略目标,即在2009年至2011年以规范管理,提升能力为主,保持适度增长;在2011年至2013年以实现规模效益为主,保持快速增长。 3 业务战略 3.1 产业战略:大力发展住宅开发业务,审慎发展商场、写字楼经营业务,维持现有旅游、酒店业务。 3.2 产品战略: 3.2.1房地产开发业务产品战略:以中高档住宅开发为主,适量开发豪宅系列,合理控制普通住宅开发量。 3.2.2商业地产经营产品战略:审慎发展地区购物中心,适当发展邻里购物中心完善住宅产品配套。 3.2.3星河房地产产品要走标准化、系列化之路。住宅产品可以在改进和完善星河丹堤项目和星河国际项目的基础上进行标准化复制。
8. 报告总结(续)3 业务战略(续) 3.4 区域战略: 3.4.1近期(2009年至2011年)以巩固与发展深圳市场为主,中期(2011年至2013年)开拓珠三角市场,远期(2014年后)拓展到全国其它经济区域。 3.4.2在近期巩固与发展深圳市场发展阶段,项目选择区域重点考虑关内及周边区域以及深圳规划中的未来城市副中心龙华新城、光明新城、体育新城、东部新城。 3.4.3在中期开拓珠三角市场发展阶段,重点考虑深圳、东莞、惠州、广州、珠海、佛山、中山、江门等市场。 3.4.4在长期开拓全国其它区域市场发展阶段,应策略性进入一线城市,重点考虑全国二、三线城市的拓展。 4 职能战略 4.1 星河要3年内(2011年前)实现上市。 4.2 星河未来五年要着力构建和打造产品规划与实现能力、组织与管控能力、品牌与资金实力和人才队伍能力四大核心竞争力。
9. 本报告分八部分,现在阅读的是产业发展战略产品发展战略愿景与战略目标报告说明与总结深圳市场巩固与发展全国市场拓展职能战略长期战略展望
10. 根据房地产行业发展环境和星河自身生存发展的要求,星河愿景应定位为“成为中国房地产行业的一流品牌企业”中国经济过去20多年保持10%左右的增长,未来较长时间还将保持快速增长,房地产行业将保持快速发展 我国2007年人均GDP为1.87万元,折合2800美元,根据世界银行研究表明,我国房地产行业正处于发展快速时期 我国近年城市化进程保持快速发展, 2007年城市化率仅为44.9%,离80%的发达国家水平还有较大的增长空间房地产市场增长空间巨大,发展前景好房地产行业集中度较低,与发达国家有较大差距,本身面临行业整合的要求 近年房地产行业利润率高于社会平均利润,吸引了不少其它行业优秀公司加入竞争,行业竞争加剧 以万科、富力、碧桂园为代表的领先公司不断扩大市场份额,必将淘汰许多竞争力不强的房地产企业房地产行业竞争将加剧,行业面临整合要求不断提高企业经营管理能力,增强企业的市场竞争能力,是企业未来生存和发展的基础 随房地产行业的逐步全面市场化,房地产行业利润率将保持在社会平均利润率水平,唯有一流品牌企业才能取得较高的利润率 随着发达城市工业化完成,房地产市场发展机会会转向全国其它发展中城市,企业长远发展必须面向全国新兴城市提高竞争能力和扩大规模是企业生存和发展的要求星河的愿景定位 “成为中国房地产行业的一流品牌企业”
11. 星河愿景为“成为中国房地产行业一流品牌企业”成为中国房地产行业一流品牌企业。星河愿景中国一流品牌企业释义: 经营范围覆盖全国多个省市 主要经济指标处于行业领先水平 品牌提及率及美誉度处于行业领先水平 具有行业领导地位的产品和业务组合 拥有强大的资金和技术实力 在全国拥有强大的品牌影响力 公司发展战略对行业产生一定影响 具有高度统一价值观的经营管理团队
12. 过去推动星河快速发展的核心因素主要是扩大项目规模和提高产品档次,而未来需要增加项目数量和进行区域扩张支撑星河发展增长因素星河运用现状说明扩大项目规模星河明居项目规模比祥和花园、星河锦居等前开发项目规模扩大了两倍 星河国际、星河丹堤项目规模比星河明居等前开发项目扩大的数倍扩大项目规模对支撑企业发展的作用比较有限提高产品档次与价格星河国际比星河明居等前开发项目档次和价格提高了不少 星河丹堤比星河国际等前开发项目档次和价格提高了不少提高项目档次和价格的对支撑企业发展的作用也比较有限增加项目数量星河华居、星河明居、海悦华城几个项目同时运作,公司由单一项目运作过度到三个项目同时运作 星河世纪、星河Coco-park、星河丹堤等项目同时运作 2006年后,星河在增加项目数量上突破不够增加项目数量对支撑企业发展的空间非常大进行区域扩张星河目前还未实现区域扩张区域扩张对支撑企业发展的空间非常大多元化星河目前已经涉及到住宅开发、商业房地产开发与经营、酒店旅游等多元化多元化对支撑企业发展的作用有限
13. 星河可以分“深圳—珠三角—全国”三步走来实现企业愿景深圳的星河珠三角的星河全国的星河巩固深圳市场,适当增加开发项目的数量开拓珠三角部分城市市场,增加经营城市的数量开拓全国其它区域市场,进入全国多个经营区域2009年至2011年2011年至2013年2014年及以后
14. 根据外部环境和星河内部发展要求,星河未来必须保持较快的发展速度中国房地产销售面积近10年年均增长23.8%,销售额近10年年均增长32.4%,保持了较高的增长速度 我国城市化还有巨大的发展空间,人均GDP还会保持快速的增长,我国房地产行业还处于快速发展阶段 预计未来10年我国房地产行业还将保持快速发展,预计销售面积年均增长速度为16%左右房地产行业快速发展为星河快速发展提供机遇近10年一些大型的优秀房地产企业,如招商、金地、华侨城等,年均增长率在35%左右,抢占中小企业市场份额 万科销售结算面积近10年增长了15.9倍,年均复合增长率为31.9%,超越了中海、首开等老牌企业,取得国内行业龙头地位 一些民营上市公司保持了更快的增长,富力近5年主营收入年均复合增长率为45.0%,碧桂园近3年营业收入复合增长率为76.7%优秀房地产企业快速增长迫使星河快速发展保持快速发展,达到一定经营规模,才能产生规模效益,企业规模是星河保持连续经营和市场竞争能力的基础 品牌是建立在一定规模的基础上,而品牌的价值体现在规模化运用方面 星河目前经营区域主要在深圳及周边地区,星河必须保持较快的发展速度,才能成为“中国房地产行业一流品牌企业”为实现企业愿景,星河需要保持较快的发展速度星河必须保持较快的发展速度
15. 综合考虑,星河未来主营收入保持在30%左右的发展速度比较合适类型保守增长稳妥增长激进增长增长速度增长区间10%至25%的增长率30%至50%的增长率55%以上的增长率优点比较容易实现稳健的发展 项目资金需求压力小 人力资源需求压力小 比较容易保证项目质量界于两者之间能实现快速发展,企业能较快实现规模 能抢占更多区域市场缺点对集团管控能力要求一般 发展速度较慢,可能会比较长的时间才能达到一定规模 可能较好的市场机会被竞争对手抢占先机界于两者之间对公司战略决策能力要求高 对集团管控能力要求特高 项目资金需求压力大 人力资源需求压力大 比较难保证项目质量与优质服务50%40%20%10%60%30%70%
16. 受制于未来两年房地产不景气和内部经营不够规范,星河未来两年需要以规范管理、提升能力为主,适当控制增长速度2007年,全国商品房施工、新开工、土地购置面积分别为2359、946、406百万平方米,预计消化这些库存需要2至3年时间 在2006至2007年销售的商品房中,有不少是用于投资用途,这些房在未来2至3年会增加房地产市场的供给 2005至2007年房地产行业的高利润,吸引了不少其它产业资本进入房地产行业,如海尔地产、长虹地产等,增加行业竞争程度房地产库存及投资房消化还需一段时间2008年后,全国房地产市场都进行了调整,销售价格缓慢下降,销售量急速萎缩,这种趋势预计会持续2至3年 一些发达城市,如深圳、北京在2005年房地产交易量达到顶峰,近几年交易量每年都在递减,预计未来两年这种趋势还会保持 国家的宏观紧缩政策虽在最近有所放松,但连续长达4年的紧缩政策对降低经济速度、降低居民购买能力的作用还会保持一定贯性房地产行业近两年调整,未来两年还会延续星河虽然在国际、丹堤等项目中取得了非凡的成功,但还需要时间把这些成功经验转化为规范化、文件化的运作模式 星河近年的经营管理还主要以人治为主,但随公司未来的进一步扩张,需要规范化、制度化的法治来作保证 未来的发展需要由单一项目开发到多项目开发转变,单一地区经营向多地区经营转变,星河管理体系和人才都需要时间来积累星河目前管理规范化程度不够,扩张基础不扎实星河未来两年要有打基础为主,适当控制增长速度
17. 星河未来五年可以采取“先慢后快”、“先规范后规模”两阶段战略2009年初501002011年初保持适度增长,以完成现有储备项目为主 改进和完善优质项目,提升项目核心竞争力,推行项目标准化和系列化 加强内部管理规范化建设 完善项目管理体系,培育和完善多项目运作与管控体系2013年底健康、强壮星河实力、强大星河内部规范与整合为主实现规模效益为主保持快速增长,增长率为40-50% 增加项目数量,复制标准化、系列化项目,实现项目规模优势与效益 拓展经营城市,实现企业规模优势与效益 培育和完善多城市运作与管控体系 实现上市
18. 星河未来五年房地产销售面积要达到30%左右的增长率目标2009年至2013年销售面积战略目标单位:万平方米2009年2010年2011年2008年2012年X2013年X五年年均增长率达到30%XXXX
19. 星河集团2009年至2013年主营收入与净利润战略目标主营收入:X亿元 净利润:Y亿元 净资产收益率:20%2013年年度目标单位:亿元20102011201220092013XY2008利润销售额星河集团2009年至2013年主营收入与利润战略目标XY
20. 星河集团及其子公司未来五年经营目标企业名称指标2008年2009年2010年2011年2012年2013年房地产开发收入(亿)净利润 (亿)净资产收益率(%) 物业管理收入(亿)净利润 (亿)净资产收益率(%) 房地产经营收入(亿)净利润 (亿)净资产收益率(%) 酒店收入(亿)净利润 (亿)净资产收益率(%) 旅游收入(亿)净利润 (亿)净资产收益率(%) 收入(亿)净利润 (亿)净资产收益率(%) 星河集团合计收入(亿)净利润 (亿)净资产收益率(%)
21. 本报告分八部分,现在阅读的是产业发展战略产品发展战略愿景与战略目标报告说明与总结深圳市场巩固与发展全国市场拓展职能战略长期战略展望
22. 从行业发展周期来看,我国工业地产已经进入成熟期,住宅地产和商业地产正处于快速成长期,住宅地产和商业地产面临更多的机会时间销售量根据发达国家经验:房地产行业各子行业的发展顺序为,工业地产最先起步,而后是住宅地产,再后是商业地产。 我国以工业地产发展为主导的工业地产发展时期已经过去,现在正处于以住宅地产为主导的住宅地产发展时期,而未来我们会步入商业地产快速发展时期。2050年2025年2000年1978年工业地产快速发展时期商业地产快速发展时期住宅地产快速发展时期
23. 012345678910星河各产业的市场发展前景和星河竞争能力比较市场吸引力行业平均利润率行业增长率行业市场规模行业经营难度行业竞争激烈程度行业进入和退出难度星河竞争能力业务规模与盈利能力研发、生产、销售和服务能力品牌影响力组织与流程有效性内部管理能力可利用资源(人力、财力) 低/弱 程度 高/强住宅开发酒店商场经营写字楼经营旅游低低小难强难小弱小弱弱弱高高大易弱易大强大强强强
24. 从市场吸引力和星河竞争能力分析,住宅开发属于一类业务,商场经营属于二类业务,写字楼经营、旅游和酒店属三类业务弱星河竞争能力市场吸引力低中高中强住宅商场写字楼酒店旅游一类业务二类业务三类业务一类业务:市场吸引力较高,且星河竞争力较强,如住宅开发 二类业务:介于一、三类业务之间的业务,如商场经营 三类业务:市场吸引力较差或者星河竞争较弱,如写字楼经营、旅游、酒店说明注:以上图中“住宅”指“住宅开发” ,“商场”指“商场经营” ,“写字楼”指“写字楼经营” ,“旅游”指“旅游服务”,“酒店”指“酒店经营”。
25. 建议星河总体产业战略:大力发展住宅开发业务,审慎发展商场、写字楼经营业务,维持现有旅游、酒店业务弱星河竞争能力市场吸引力低中高中强酒店旅游一类业务二类业务三类业务大力发展住宅开发业务 审慎发展商场经营经营业务 维持现有写字楼、旅游、酒店业务产业战略住宅商场谨慎进入 市场选择性 成长全力奋斗有限扩充 或先撤退选择性 补充保持优势减少损失全面收获有限收获星河竞争能力市场吸引力 高低中弱中强住宅酒店旅游商场写字楼写字楼
26. 从房地产行业产业战略看,星河产业属“以住宅开发为主,商业地产经营为辅”类型序号产业战略类型企业典型特征举例1专注住宅开发能保持高速发展 盈利能力强 受房地产行业周期影响大万科、金地 碧桂园(商业、酒店、学校主要围绕住宅业务,以完善配套,提升房地产价值)2以住宅开发为主,商业地产经营为辅能保持快速发展 盈利能力较强 能抵御一定的房地产行业周期影响富力、卓越、珠江、招商、中海3以住宅开发与商业地产经营并行发展速度较慢 盈利能力一般 基本能抵御房地产行业周期影响亿城股份(由商业地产扩张到住宅地产) 世贸股份(由商业地产扩张到住宅地产)4专注商业地产发展速度慢 盈利能力较低 不受房地产行业周期影响中国国贸 金融街5多元化华侨城:“旅游+地产”相互促进 茂业集团:“商业+地产”相互促进 海尔地产:从制造业进入到房地产行业6产业定位不明确企业发展不连续,波动性较大 盈利波动性较大 受房地产行业周期影响非常大主要以中小型地产企业为主
27. 产业战略的主要战略要点产业战略产业定位投入比例主要战略要点大力发展住宅开发住宅开发业务是公司核心业务和战略业务;是公司主要利润来源和主要战略投入点总资产的70%以上不断提高住宅开发业务核心竞争力 在具备核心竞争力前提下,投入大部分资源用于住宅开发业务,大力进行规模扩张审慎发展商场、写字楼经营经营商场经营、写字楼经营是公司的次核心业务,主要目的是提高星河品牌知名度、平稳公司现金流以及为住宅开发提供相关配套总资产的20%左右不断完善现有商场经营、写字楼管理模式,提升盈利能力 为配合住宅开发业务拓展需要,适当投入少量资源用于商场经营,提升企业知名度 投入少量、适当资源用于完善住宅开发项目商业配套维持现有酒店、旅游业务酒店、旅游是公司的边缘业务,现有写字楼经营、酒店业务主要是为提升星河品牌知名度,现有旅游业务为住宅开发业务发展做战略储备不超过总资产的10%不断完善现有写字楼、酒店、旅游经营管理模式,提升盈利能力 除非能促进住宅开发业务发展,否则不考虑其它写字楼、酒店、旅游项目投资
28. 本报告分八部分,现在阅读的是产业发展战略产品发展战略愿景与战略目标报告说明与总结深圳市场巩固与发展全国市场拓展职能战略长期战略展望
29. 我国住宅目前正处于保障性需求快速增长时期,而未来将迈入改善性需求快速增长时期;目前部分发达城市已经迈入改善性需求时期时间销售量根据发达国家经验:一个国家房地产行业快速发展初期,其推动因素主要是人口增长、城市化进程导致的保障性需求为主,当人均GDP达到4000美元时,房地产行业的快速发展将转为居民收入水平提高而导致的改善性需求为主。 我国2007年人均GDP1.87万元,折合2800美元,我国目前正以保障性需求为主导的住宅房地产发展时期,而未来我们将步入以改善性需求为主导的住宅房地产快速发展时期。事实上,我国部分一线城市住宅房地产已经进入改善性需求时期。2050年2025年2000年1978年保障性需求为主改善性需求为主
30. 从未来供给与需求分析,中高档住宅和高档住宅开发拥有更好的发展前景,尤其是进入改善性需求为主的发达城市类型竞争品需求及影响因素供给及影响因素未来前景预测豪宅少需求主要来自于新增高收入家庭住宅需求和投资性住宅需求 主要以二次或以上购房居民为主 人均收入水平提高,高收入家庭增加,需求增加供给主要来自于开发商新开发豪宅供给和投资性住宅供给 政府限制大面积用房,供给相对紧张需求大量增加,供给受到一定限制,供不应求 需求量增长率高,投资回报率高中高档住宅少需求主要来自于新增较高收入家庭住宅需求和投资性住宅需求 主要以二次或以上购房居民为主 人均收入水平提高,较高收入家庭大量增加,需求增加供给主要来自于开发商新开发中高档住宅和投资性住宅供应 政府限制大面积用房,供给相对紧张需求大量增加,供给受到一定限制,供不应求 需求量增长率高,投资回报率高普通住宅二手旧住宅需求主要来自于新增普通家庭住宅需求和投资性住宅需求 主要以首次购房为主 城镇人口增多,新增城镇家庭大量增加,需求增加开发商新开发普通住宅和投资性住宅供应 二次购房居民将原住房售出,将增加普通住宅的供给 政府政策要求大量普通用房建设 政府的保障性住房需求大量增加,供给同样大量增加,供求相对平衡 需求量较大,投资回报率一般经济适用房农民房 廉租房需求主要来自于新增普通家庭住宅需求 主要以首次购房为主 城镇人口增多,新增城镇家庭大量增加,需求增加供给主要来自于政府经济适用房供应和廉租房供应 政府加强保障性住房供给需求大量增加,供给同样大量增加,供求相对平衡 需求量较大,投资回报率较低
31. 从市场吸引力和星河竞争能力分析,中高档住宅、豪宅属于一类产品,普通住宅属于二类产品,经济适用房属于三类产品弱星河竞争能力市场吸引力低中高中强豪宅一类产品二类产品三类产品一类产品:市场吸引力较高,且星河竞争力较强,如中高档住宅、豪宅 二类产品:介于一、三类产品之间的业务,如普通住宅 三类产品:市场吸引力较差或者星河竞争偏弱,如经济适用房说明注:以上图中“高档”指“高档住宅” ,“中高档”指“中高档住宅” ,“普通”指“普通住宅” ,“经济”指“经济适用房” 。中高档经济普通
32. 建议星河住宅产品战略:以中高档住宅开发为主,适量开发豪宅系列,合理控制普通住宅开发量弱星河竞争能力市场吸引力低中高中强豪宅一类产品二类产品三类产品以中高档住宅开发为主 开发一定量的豪宅,提升中高档住宅项目档次和品位 合理控制普通住宅开发量,合理避免政府对相关普通住宅开发约束的限制产品战略中高档豪宅中高档经济普通普通
33. 在商业零售业态中,购物中心主要包括邻里中心、社区购物中心、地区购物中心和超级购物中心几类便利店大型综合超市超级市场百货商店 购物中心专卖店专业店我国商业零售业态类型说明邻里购物中心提供附近居民顾客需要的日夜便利购物,主要由超市、药店及提供药物、杂物、速食和劳务服务的众多商店组成社区购物中心提供更广泛的服饰和其它软商品,其中大多数店是超市、超级药店、折扣百货店及销售服饰、居家-家俱用品、玩具、电子产品或体育用品的平价零售商组成地区购物中心提供足够深度和品类的一般商品与服务。它的主要吸引力在于它的锚店:如传统的商品、众多的商家或折扣百货店或时尚专卖店、娱乐场所、休闲场所超级地区购物中心类似于地区购物中心,但由于它大的规模巨大,一个超级地区购物中心有更多的锚店、更深的商品选择并吸引更多的基本人群购物中心几种类型
34. 建议星河的商场产品战略:审慎发展地区购物中心,适当发展邻里购物中心完善住宅产品配套小商品的消费额度商品的消费频率低高大现代商业零售业的发展趋势是消费频率高、消费额度不大的日常用品越来越走社区化路线,而消费频率低,消费额度较大的商品越来越走集中化或中心化趋势 审慎发展Coco-park购物公园类似的社区购物中心项目,建议在取得比较成功的经验基础上再发展 适当发展满足社区需要的邻里购物中心,完善自我开发住宅项目的社区配套说明邻里超级注:以上图中“邻里”指“邻里购物中心” ,“社区”指“社区购物中心” ,“地区”指“地区购物中心” ,“超级”指“地区超级购物中心” 。社区地区社区化集中化
35. 新项目建立原同类产品系列的项目认知的基础上,更加容易宣传和推广 顾客通过产品系列的识别,可以更加容易了解项目的风格、特色,减少项目认知难度和交易成本 经典项目的系列化,尤其是项目不断的完善,使项目良好形象不断叠加和强化,从而形成经典的项目品牌产品标准化、系列化能提高项目知名度产品标准化、系列化不但可以提高品牌知名度,还可以降低项目开发成本,星河未来产品开发必须走产品标准化、系列化之路产品标准化、系列化可以使预期投资收益预测更加准确,降低项目经营风险,使公司扩张变得更加容易 产品标准化、系列化有利于项目经验的积累,不断改进和完善产品系列,同时容易形成流程、管理的标准化 产品标准化、系列化可以大家对项目达成共识,减少不同项目环节沟通成本,降低项目开发难度,降低项目开发成本和项目开发周期产品标准化、系列化能降低项目开发成本万科有四大系列,金色系列、城花系列、四季系列、高档系列,其中四季花城是其非常经典的产品 碧桂园只有碧桂园单一产品系列,碧桂园在进入新拓展区域前,当地客户对碧桂园产品就有了较清楚的认知 富力地产的富力城系列产品是其经典产品,是其主要盈利来源 卓越地产目前也在长沙、武汉等地推行其蔚蓝系列,效果不错优秀企业基本上都有经典的系列化产品星河必须走产品标准化、系列化之路
36. 星河国际和星河丹堤项目都取得了非凡的成功,有其可贵的成功之处好差服务价格地理位置交通条件小区规模周边及小区配套自然资源与环境风格星河国际中星河丹堤好:指对客户非常具有吸引力 差:指非常排斥客户成功之处成功之处与有独特、稀缺自然景观的类似住宅项目相比,地理位置、交通状况较优准确预料到城市中心变迁;与类似项目相比,户型、配套较优
37. 星河在产品设计上要逐步以 “提供价值空间” 设计理念为指导把住宅楼结构、户型结构设计好,满足顾客对住房的需要提供住宅把小区结构、社区配套设计好,满足顾客对日常生活的需求提供社区创造顾客一个身心享受的理想空间,一个展现自我的理想空间,一个创造价值的空间提供价值空间设计理念的进步
38. 星河产品标准化、系列化可以在产品设计理念的指导下,围绕现有的星河丹堤、星河国际产品改进来进行产品系列顾客定位选地原则产品设计原则需新增因素丹堤系列企业家 机关事业单位部门负责人 金融、高科技等行业专业人士 其他成功精英具有独特、稀缺自然景观 土地面积较大,在20万m2以上 城郊结合部,离市区比较近 靠近主要交通干道,半小时左右能到达市繁华区域小区景观与自然景观协调 大面积住宅(合理应对90/70政策) 增加小区配套弥补周边社区不足 适量的别墅群提升住宅价值 独特的设计风格 高雅的休闲、娱乐场所,提高生活质量,增加生活情趣增加和完善小区配套,更好满足居民日常生活需求 建议增加邻里购物中心国际系列金领 高级白领市中心或区中心地段(最好是规划中的) 土地面积5至10万m2 多条主干道或地铁口附近(或规划中) 周边配套成熟(或规划中)合围式小区结构,创造中间绿地、安静 大面积住宅(合理应对90/70政策) 裙楼建设地区购物中心增加绿化XX系列确定顾客定位确定选址原则确定产品设计原则
39. 本报告分八部分,现在阅读的是产业发展战略产品发展战略愿景与战略目标报告说明与总结深圳市场巩固与发展全国市场拓展职能战略长期战略展望
40. 深圳市商品房销售面积2006年后出现大幅萎缩,预计这种萎缩趋势会延续到2010年,2011年后会重会上升轨道深圳市近年商品房取得快速增长,近18年商品房销售面积年均复合增长率为12.3%,但复合增长率小于全国的18.2%的水平。 2008年上半年销售面积为170万平方米,同比下降54.38%。数据来源:根据深圳统计年鉴和深圳市2007年国民经济和社会发展统计公报整理
41. 从长远发展前景看,住宅需求优于商业用房需求,而办公楼需求会出现下降趋势商品住宅办公楼商业营业房单位:万平方米1997年,商品住宅销售面积为337万平方米,至2007年,商品住宅销售面积为500万平方米,占整个商品房销售面积的90.1%,10年间增长了50%1997年,办公楼销售面积为28.9万平方米,至2007年,办公楼销售面积为20.9万平方米,占整个商品房销售面积的3.8%, 10年间减少30%1997年,办公楼销售面积为27.4万平方米,至2007年,办公楼销售面积为30.6万平方米,占整个商品房销售面积的5.5%, 10年间增长了10%1997年3372007年5001997年28.92007年20.91997年27.42007年30.61.5倍0.7倍1.1倍90.1%3.8%5.5%比例1997年至2007年间,深圳市商品住宅销售面积增长最快,商业营业房次之,办公楼销售面积出现下降
42. 深圳市城市化进程在2001年后迅速变缓, 只保持3%左右的水平,而且有进一步递减的趋势,未来保障性的住房需求将逐步减少数据来源:根据深圳统计年鉴和深圳市2007年国民经济和社会发展统计公报整理
43. 深圳市人均GDP保持高速增长,近年增长率保持在12%左右,消费能力在迅速增长,未来改善性用房需求将会增加2008年9月5日,人民币汇率为:6.8436人民币=1美元,7.92万元人民币折合1.16万美元 2007年人均GDP1.16万美元,达到了发达国家经济发展初级阶段水平数据来源:根据深圳统计年鉴和深圳市2007年国民经济和社会发展统计公报整理
44. 从深圳各区人口数量及特征看,未来的房地产市场中高档住宅的消费能力主要来自于关内从业人员和少数高科技企业聚集地区域产业特征2007年人口人口特征需求类型数量(万)比率福田以公司总部经济、金融、高科技、销售、商业贸易为主119.9413.97%数量较大,以中高收入人群为主,消费能力较强改善性需求为主罗湖以公司总部经济、金融、高科技、销售、商业贸易为主87.4510.25%数量较大,以中高收入人群为主,消费能力较强改善性需求为主南山以公司总部经济、金融、高科技、销售、商业贸易为主94.3210.87%数量较大,以中高收入人群为主,消费能力较强改善性需求为主盐田以物流、旅游休闲为主22.132.58%数量较小,以中高收入人群为主,消费能力较强改善性需求为主宝安以加工制造为主344.6539.93%数量大,以工厂职员、工人等低收入人群为主,消费能力较差 少部分工厂中高层、高科技公司员工收入较高,有较强的消费能力保障性需求为主龙岗以加工制造为主193.0522.40%数量大,以工厂职员、工人等低收入人群为主,消费能力较差 少部分工厂中高层、高科技公司员工收入较高,有较强的消费能力保障性需求为主总计861.55100%消费能力主要集中于关内从业人员
45. 考虑到深圳市人口密集程度和未来规划城市变迁,星河项目位置重点考虑关内及周边区域以及龙华新城、光明新城、体育新城、东部新城松岗公明沙井光明福永石岩新安西乡南山区龙华布吉观澜平湖福田区罗湖区横岗盐田区坪山龙岗坪地坑梓葵涌大鹏南澳市级次中心市级中心深圳中心区华强北商务区东门商务区后海商业区宝安中心区区级中心布吉商业街体育新城龙华新城东部新城光明新城未来城市变迁中心现有消费能力强区未来将成为深圳市城市副中心,成为人口聚集地,土地升值目前关内就业的人员有较强的消费能力,通常在关内及周边购买住房民乐雅宝龙岗
46. 星河未来五年在深圳的战略定位为:努力开发好现有规划项目的基础上,适当利用行业调整中出现的机会战略具体战略措施努力开发好现有规划项目适当利用行业调整中出现的机会龙岗中心城项目民乐项目雅宝项目占地面积:19.52万m2 建筑面积:26.38万m2占地面积:8. 2万m2 建筑面积:33万m2占地面积:28万m2 建筑面积:120万m2产品定位:中高档系列,新设计 客户定位:白领,首次置业产品定位:国际系列 客户定位:白领,首次置业产品定位:高档写字楼,新设计 客户定位:优秀企业,办公楼改善土地竞争减弱,土地价格大幅下降房地产企业经营困难,出现资金链断裂或严重亏损根据经营目标与预算,购买符合产品定位的地块根据经营目标与预算,寻求收购或合作符合星河产品定位的地块或项目
47. 对于房地产企业出现经营困难带来的机会,星河可以根据自己现金流和可行性分析情况,以较低价格实现合作合作模式影响因素发展速度抗风险能力资金需求可能导致的品牌受损单项目收益项目可控性管理力度大小慢低高大小快高低小大强弱控股比例高低全资控股合资参股
48. 本报告分八部分,现在阅读的是产业发展战略产品发展战略愿景与战略目标报告说明与总结深圳市场巩固与发展全国市场拓展职能战略长期战略展望
49. 我国20个城市2007年商品房销售面积达500万平方米以上,房地产市场规模巨大数据来源:根据各市国民经济和社会发展统计公报整理
50. 城市房地产消费需求水平主要由潜在消费对象数量和人均消费能力决定,它们最关键取决于人均GDP和常住人口两个指标人均消费能力城市房地产需求消费对象数量人均GDP人均收入增长水平常住人口数量常住人口增长速度人均GDP增长速度购房年龄人口…………
51. 我国有20多个大中城市人均GDP超过了3000美元,这些城市房地产市场都处于快速发展时期人均GDP3000美元左右被认为是现代化的门槛,也是我国2020年全面建成小康社会的主要标志。根据发展国家发展规律,当城市的人均GDP达到3000美元时,房地产行业的发展会进一步加快,其发展速度会快于第一、二产业的发展。目前我国已有二十多个大中城市人均GDP超过3000美元,其中苏州、深圳、广州人均GDP超过了10000美元。数据来源:根据各市国民经济和社会发展统计公报整理
52. 在这些发达城市中,有20多个发达城市常住人口达500万以上,商品房消费市场巨大数据来源:根据各市国民经济和社会发展统计公报整理
53. 沈阳人均GDP水平高和常住人口多的城市具有较强的消费能力和更多的消费对象,商品房需求较强一线城市二线城市三线城市1000500一线城市三线城市二线城市苏州广州深圳北京上海无锡佛山杭州宁波南京青岛天津烟台济南武汉长春郑州泉州长沙成都重庆福州常州哈尔滨珠海惠州合肥西安1074一线城市:上海、深圳、广州、北京。 二线城市:天津、杭州、青岛、无锡、成都、宁波、佛山、东莞、烟台、南京、武汉、沈阳、济南、重庆、长沙、泉州、哈尔滨、郑州、福州、长春、西安。 三线城市:常州、珠海、中山、合肥、惠州、江门。 四线城市:落后地级市、落后县级市。说明四线城市常住人口弱 人均GDP少中多强 中 中山东莞江门
54. 房地产企业跨区域发展三种典型模式区域扩张模式通常有渗透型、集聚型和机会型三种渗透型集聚型机会型如:碧桂园如:万科如卓越
55. 根据星河目前管理状况,建议星河采取渗透型的扩张模式扩张模式渗透型集聚型机会型定义按现有经营区域由近至远扩张。如从广州到整个珠三角,由珠三角至周边的省市进入全国几个核心城市,再由核心城市到周边城市群。如先进入北京、上海、广州,再围绕它们进入周边卫星城市无明确城市定位,看准某城市出现的机会时,适时抓住优点有利于区域市场经验积累和政府关系的充分利用 有利于地域品牌效应积累与发挥 外地项目可由集团直接操控,管控体系的压力相对较小,可以渐近式推进能够较快实现全国扩张 能抢占全国发展机会比较好的区域市场 有比较好的运用区域市场经验 能充分的应用产品开发经验能够针对性地抓住城市发展机会,往往能开发一个项目成功一个项目 当产品系列化时,有利于产品经验的积累与运用缺点扩张速度一般较慢,可能会丧失全国其它区域市场的一些发展机会需要非常规范健全的管理体系 需建立完善的管控体系管理的规模效应没有充分发挥 不利于品牌的积累与发挥组织结构模式一般采用二级结构模式,总部直接对项目 比较好运用矩阵式结构一般采用“总部-区域总部-项目”三级组织结构 总部对区域实行区域式结构,而区域总部对项目实行矩阵式结构一般采用二级结构模式,总部直接对项目公司 项目公司有比较完整的
56. 建议星河实行“深圳-珠三角-全国” 三步走区域发展战略深圳的星河珠三角的星河全国的星河巩固深圳市场,适当增加开发项目的数量开拓珠三角部分城市市场,增加经营城市的数量开拓全国其它区域市场,进入全国多个经营区域2009年至2011年2011年至2013年2013年后
57. 从广东各地市人口与经济状况来看,星河应重点定位于深圳、广州、珠海、佛山、中山、东莞、惠州、江门地市GDP(亿元)常住人口(万人)城镇化率(%)城镇人口(万人)人均GDP(万元) 深 圳6802862100.0%862 7.96 广 州7109100582.2%825 7.18 珠 海89614585.1%124 6.17 佛 山360559291.0%539 6.12 中 山123825185.0%213 4.95 东 莞315269585.2%592 4.60 惠 州110538862.0%240 2.89 江 门110741348.7%201 2.69 阳 江40823645.9%108 1.74 茂 名102560539.3%238 1.71 汕 头85050070.1%350 1.70 清 远59436634.4%126 1.63 韶 关47229546.3%136 1.60 肇 庆59337544.9%168 1.59 潮 州38025562.9%160 1.50 湛 江89368139.3%267 1.32 河 源32828240.1%113 1.17 云 浮27123749.8%118 1.15 揭 阳58657045.0%257 1.03 汕 尾29128752.4%150 1.03 梅 州41141146.5%191 1.00
58. 星河在广东发展的重点就要集中于珠江中下游沿岸经济发达城市
59. 一、二、三、四线城市房地产市场典型特征城市类型定义市场典型特征一线城市三大发达经济区域核心城市常住人口大于800万,流动人口比率高 人均GDP在6万元,约8000美元以上 市场化成熟,市场需求量非常大 房地产需求主要以本地改善性需求和新进入城市人口需求为主 房地产企业多,竞争激烈二线城市发达省会城市或特发达地级城市常住人口多为400万至800万之间,流动人口比率高 人均GDP在3万元6万元之间,即4000至8000美元之间 市场化较为成熟,市场需求量较大 房地产需求主要以本地改善性需求和新进入城市人口需求为主 房地产企业数量一般,竞争程度一般三线城市落后省会城市及经济发达地级市常住人口多为100万至400万之间,流动人口比率较低 人均GDP在2万元3万元之间,即3000至4000美元之间 市场化程度不高,政府关系影响很大,市场需求量一般 房地产需求主要以本地居民改善性需求为主 房地产企业较少,缺乏竞争四线城市落后地级市、县级市常住人口100万以下,流动人口比率低 人均GDP在2万元以下 市场化处于盟芽状态,市场需求量较少,主要以自建房为主 房地产需求主要以本地居民改善性需求为主 房地产企业很少,基本无竞争
60. 二、三线城市房地产开发市场正处于快速发展阶段,有非常大的发展大发展空间,而且竞争激烈不如一线城市房地产开发/产品型市场房地产投资/资本运作型市场房地产服务/服务型市场时间行业 规模一线城市香港美国二线城市三线城市四线城市经济 特征高利阶段 中等风险/高回报 产品创新常利阶段 中等风险/中等回报 资本优势/规模优势微利阶段 低风险/低回报 规模优势市场 特征供不应求 新增住房需求快速增长 竞争激烈程度一般供求平衡 新增需求稳定,以提升住房质量的需求为主 竞争激烈程度高供略过于求 新增需求下滑,以二手房交易、旧房改建为主 竞争激烈程度高
61. 在城市拓展选择上,星河未来十年应是策略性进入一线城市,重点拓展二、三线城市市场容量一线城市四线城市二线城市三线城市竞争强度星河在这些城市有优势!除深圳外,星河在北京、上海、广州没有优势!市场才启蒙,规模小,风险较大!
62. 为了更好的实现战略扩张需要,星河可以采取控股的方式与拓展地本地房地产企业结成战略联盟,实现优势互补合作模式影响因素发展速度抗风险能力资金需求可能导致的品牌受损单项目收益项目可控性管理力度大小慢低高大小快高低小大强弱控股比例高低全资控股合资参股
63. 星河主要项目开发规划五年项目规划主要项目规划龙岗中心城项目 民乐项目 雅宝项目 淡水项目 珠海项目 南沙项目 其它项目1 其它项目2 其它项目3 2009年2010年2011年2012年2013年储备储备待定待定待定
64. 星河各项目各年度建筑面积计划项目计划总建筑面积(万m2)2009年2010年2011年2012年2013年丹堤36.058龙岗中心城26.375民乐33雅宝120深圳其它1深圳其它2淡水154.5珠海13.39南沙珠三角其它1珠三角其它1合计
65. 星河各项目销售面积、收入与净利润预测项目经济指标2009年2010年2011年2012年2013年总计丹堤销售面积主营收入净利润龙岗中心城销售面积主营收入净利润民乐销售面积主营收入净利润雅宝销售面积主营收入净利润淡水销售面积主营收入净利润珠海销售面积主营收入净利润南沙销售面积主营收入净利润合计销售面积主营收入净利润
66. 星河各项目现金流预测项目经济指标2009年2010年2011年2012年2013年丹堤资金收入资金流出资金净注入龙岗中心城资金收入资金流出资金净注入民乐资金收入资金流出资金净注入雅宝资金收入资金流出资金净注入淡水资金收入资金流出资金净注入珠海资金收入资金流出资金净注入南沙资金收入资金流出资金净注入合计资金收入资金流出资金净注入
67. 星河资金缺口与融资计划项目经济指标2009年2010年2011年2012年2013年房地产开发资金收入资金流出资金净注入房地产经营资金收入资金流出资金净注入酒店、旅游资金收入资金流出资金净注入合计资金收入资金流出资金净注入还贷款计划现金存量还货计划借贷计划股权融资计划
68. 本报告分八部分,现在阅读的是产业发展战略产品发展战略愿景与战略目标报告说明与总结深圳市场巩固与发展全国市场拓展职能战略长期战略展望
69. 建议星河2011年前实现上市,可以极大的促进公司的发展2011年前企业实现上市满足企业发展资金的需求实现股东最大价值提高企业知名度规范企业管理
70. 星河在实行“深圳—珠三角—全国”三步走过程中,各阶段都需构建相应的核心能力,并根据核心能力采取相应的战略措施阶段深圳巩固阶段珠三角拓展阶段全国拓展阶段时间2009年至2011年2011年至2013年2014年及以后阶段战略巩固深圳市场,适当增加开发项目的数量开拓珠三角部分二三线城市市场,增加经营城市的数量开拓全国其它区域市场,进入全国多个经营区域关注焦点项目产品规模、品牌需要关键能力投资决策能力 项目定位策划能力 项目施工与营销能力 多项目运作管控能力产品规划与实现能力 区域品牌影响力 集团二级管控能力 资金实力与融资能力产品规划与实施能力 规模效益能力 全国品牌影响力 集团三级管控能力 资金实力与融资能力主要战略措施改进和完善优质项目,提升项目核心竞争力,推行项目标准化和系列化 加强内部管理规范化体系建设 培育和完善多项目运作与管控体系不断完善深圳市场运作经验,将深圳市场经验运用到其它开拓城市 加强区域性品牌建设 实现公司上市,增强企业融资能力和提高企业知名度 培育和完善集团多城市运作与管控体系在珠三角运作成熟的基础上,在全国其它经营区域推广珠三角运作经验 加强全国性品牌建设 培育和完善集团多区域、多城市下的运作与管控体系资金需求需较强的资金实力和融资能力需非常强的资金实力和融资能力人才需求职能管理人才 项目运营人才集团管理人才 城市运营人才集团管理人才 区域运营人才
71. 类 型职能管理型矩阵式管理型开发设计工程销售职责分工开发设计工程销售项目部项目部只负责施工现场管理部门项目部成为项目执行的负责主体,职能部门成为资源提供、建议与监督主体优点对项目环境的反应较慢;需要高层协调工作多,容易形成决策堆积员工介入双重职权之中,需要公司良好的人际关系和全面的培训适用条件项目数量少,特定区域经营 客户定位专一,项目实施环境不确定性低 公司高层介入项目协调工作项目数量较多,需要人才共享,不适用于全国经营 客户较稳定,但不确定性较高的项目环境 公司有专业技能提升要求项目部缺点职能部门内部实现规模经济对项目环境反应迅速,便于实现项目产品的创新和技术专业化的提升项目公司开发设计工程销售项目管理型项目公司或项目部开发设计工程销售项目公司成为开发工作的全权负责主体项目执行风险较大;不利于公司职能知识积累和专业化发展跨多个地域经营或客户需求变化多项目管理 前期的客户定位非常准确 更强调项目产品对客户需求满足程度对项目环境反应灵敏,清晰的产品责任,容易达到客户的满意星河要实现深圳到珠三角的扩张, 2008-2010年要逐步完善职能管理型组织, 2011年后要过渡矩阵式管理组织
72. 根据三步走战略,星河未来五年需要构建四大核心竞争力核心竞争力定义核心竞争力因素二级因素产品规划与改进能力 产品标准化能力 项目运营能力品牌实力 盈利能力 融资能力产品规划与实现能力品牌与资金实力组织与管控能力组织职责分工能力 目标管理能力 制度与流程管理能力队伍知识、技能与经验 队伍激情与抱负 激励体系有效性人才队伍能力核心竞争力是企业竞争力中那些最基本的能使整个企业保持长期稳定的竞争优势、获得稳定超额利润的竞争力,是将技能资产和运作机制有机融合的企业自有组织能力,它具有以下特征: 能决定组织是否成功的关键性因素 能够显著地为客户创造价值或节约成本 塑造这种能力花费了相当长的时间,竞争对手难以在中短期内模仿
73. 星河未来五年需要大力提高四大核心竞争力核心竞争力因素二级因素产品规划与实现能力产品规划与改进能力产品标准化能力项目运营能力组织与管控能力组织与管控体系有效性目标管理能力制度与流程管理能力品牌与资金实力品牌实力资金实力融资能力人才队伍能力队伍知识、技能与经验员工激情与抱负激励体系有效性012345678910弱 核心竞争力程度 强目前能力目标能力
74. 在产品规划与实现能力方面,星河最关键要提高产品规划与改进能力和产品标准化能力产品规划与实现能力产品规划与改进能力项目运营能力产品标准化能力重大重要关注产品改进与规划客户需求研究体系建设施工标准化体系建设项目定位策划体系项目规划设计体系项目施工体系项目营销体系产品标准化体系建设产品开发与改进研究体系建设选地标准化模型设计市场成功产品研究体系建设土地购买与项目投资决策体系建设项目整体计划与进度管理体系建设
75. 在组织与管控能力方面,星河最关键要提高目标管理能力和组织与管控体系的有效性组织与管控能力组织与管控体系有效性制度与流程管理能力目标管理能力多城市管控体系建设房地产公司组织梳理与优化制度与流程规划(含需求调查)制度与流程管理体系制度与流程监督与评估体系目标管理体系建设多项目管控体系建设(矩阵式)项目预算体系建设公司预算体系建设多区域管控体系建设制度与流程梳理重大重要关注
76. 在品牌与资金实力方面,星河要提升品牌实力、资金实力和实现公司上市品牌与资金实力品牌实力融资能力资金实力实现上市,提高企业知名度不断提升产品质量和客户满意度资金预测与计划体系建设上市辅导与改制上市计划与实施不断提高投资回报水平加强企业的推广与宣传不断提高企业利润总额重大重要关注
77. 在人才阶段能力方面人才队伍能力队伍知识、技能与经验激励体系有效性员工激情与抱负员工能力素质模式建设员工培养、开发与选拔体系建设绩效体系建设关键员工持股计划与实施企业文化建设项目、区域负责人培育、选拔与引进企业愿景与战略规划目标管理体系建设(已有)薪酬体系优化重大重要关注
78. 星河主要项目开发规划1五年工作规划主要职能工作规划产品改进与规划 选地标准化模型设计 产品标准化体系建设 施工标准化体系建设 土地购买与项目投资决策体系建设 项目整体计划与进度管理体系建设 房地产公司组织梳理与优化 多项目管控体系建设(矩阵式) 目标管理体系建设2009年2010年2011年2012年2013年建设改进完善
79. 星河主要项目开发规划2五年工作规划主要职能工作规划项目预算体系建设 公司预算体系建设 制度与流程规划(含需求调查) 不断提升产品质量和客户满意度 不断提高投资回报水平 不断提高企业利润总额 上市辅导与改制 上市计划与实施 员工培养、开发与选拔体系建设2009年2010年2011年2012年2013年建设改进完善
80. 星河主要项目开发规划3五年工作规划主要职能工作规划项目、区域负责人培育、选拔与引进 企业愿景与战略规划 绩效体系建设 薪酬体系优化 2009年2010年2011年2012年2013年建设改进完善
81. 本报告分八部分,现在阅读的是产业发展战略产品发展战略愿景与战略目标报告说明与总结深圳市场巩固与发展全国市场拓展职能战略长期战略展望
82. 我国房地产市场长期预测时间现在10年后20年发展特征快速发展稳定发展市场稳定影响因素城市化进程(主) 居民生活水平提高(辅)城市化进程 居民生活水平提高居民生活水平提高 拆迁改建市场状况商品房需求快速增长,以保障性住房为主 众多大中小企业共存 商品房供不应求 一二线城市较多发展机会商品房需求稳定增长,以提升商品房质量的需求为主 以中大型企业提供商品房为主,小企业市场份额很少 商品房供略小于求 二三线城市较多发展机会 一线城市优质商业地产有较多发展机会商品房需求稳定,以提升商品房质量的需求为主 以大型企业提供提供商品房为主,中小型企业占有少量市场份额 三四线城市较多发展机会 二三线城市商业地产有较多发展机会经济特征高利阶段 中等风险/高回报 产品创新常利阶段 中等风险/中等回报 资本优势/规模优势常利阶段 低风险/中低回报 资本优势/规模优势应对战略一二线城市住宅开发为主以二三线城市住宅开发为主 适当持有部分优质商业地产以三四线城市住宅开发为主 适当持有部分优质商业地产 探索和培育新兴产业
83. 星河长期战略展望10年战略展望巩固和发展珠三角市场,开拓华中、西南、华东、华北等区域市场 策略性进入一线城市中高档住宅开发市场,并适当持有商业地产、酒店经营资产,提高企业知名度和品牌形象;大力开拓二三线城市中高档住宅市场,提高市场份额20年战略展望完善全国房地产市场布局 完善商业地产经营模式,持有优质商业地产、酒店等经营资产 培育和发展新兴行业
84. 做中国最优秀的咨询!
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