目标市场选择
市场细分
消费者构成极复杂便市场控里产品细分象总价单价指标市场细分低端中低端中端中高端高端市场
表1——产品价格指标较表：
低端
中低端
中端
中高端
高端
总价
15万
15~20万
20万~30万
30~50万
50万
单价
15002000
20002500
25003000
30003500
3500
二 细分市场轮廓描述
1． 低端市场
（1） 市场特征：该类产品般低总价（15万）低单价户型产品品质较低满足基居住需开发技术层面求高
（2） 目标客户群：
l 年龄：集中30周岁未婚士年龄段低收入者
l 收入：年收入35万
l 家庭结构：2例24（2001年政府权威部门调查）
l 受教育程度：受较高教育
l 置业情况：第次置业现租房
l 购房目：成家立业需作渡性住房解决基居住问题
● 购买行：注重产品济实品牌基没求
2． 中低端市场
（1）市场特征：该类产品总价集中15~20万单价1500~2000元产品品质般产品变现速度较快开发商市场运作力求高竞争手该市场较容易
（2）目标客户群：
l 年龄：阶层年龄范围较广界定阶层收入购买力标准年龄集中40岁
l 收入情况：年收入3万—5万
l 家庭结构：部分群已成家家庭口33
l 职业状况：企事业单位普通职工公司员工
l 受教育程度：受教育程度普遍高
l 置业情况：第次置业二次置业辅
l 购房目：家庭居住需迫切需改变居住环境
l 购买行：价格特敏感注重产品实性舒适性品牌基没求
3． 中端市场
（1） 市场特征：该类产品总价20~30万单价2000~2500元产品品质较配套设施较齐全环境较销售速度般较快该市场开发商进入难度较中低端市场
（2） 目标客户：
l 年龄：30—40岁部分群属效消费力群中成公司2002年市场调查中年龄段群占142华西市报做市场调查结果公司2002年3月做视察调查结果致相
l 收入：收入5万—8万间部分积蓄
l 家庭结构：三口家
l 置业情况：相部分二次置业
l 购房目：改善居住环境提高居住水
l 购房行：较理智实外较注重产品舒适性品牌定求
4． 中高端市场
（1）市场特征：该类市场总价30~50万单价2500~3000元产品品质较高建筑结构框剪户型设计新颖配套设施齐全注重区环境运新型建筑材料建筑技术开发商运作水求较高
（2）目标客户群：
l 年龄：30—40岁部分群属效消费力群中成公司2002年市场调查中年龄段群占142华西市报做市场调查结果公司2002年3月做视察调查结果致相
l 收入：5万—8万间部分积蓄
l 家庭结构：三口家
l 置业情况：相部分二次置业
l 购房目：改善居住环境提高居住水
l 购房行：较理智注重产品舒适性注重产品品质品牌
5．高端市场
（1） 市场特征：该类市场总价50万单价3000元产品品质高设施设备档次高量运高新技术产品低层环境优美开发商动作水求高
（2）目标客户群
l 年龄：3545岁间
l 收入：高收入阶层年收入10万相存款
l 家庭结构：33
l 职业状况：公司企业理员行政事业单位高层干部私营业等高收入阶层
l 受教育程度：受较高教育
l 置业情况：二次置业次置业
l 购房目：提高生活品质彰显身份定层面讲理解投资行
l 购房行：理智等产品变现单非常重品质品牌
三 评估细分市场
1． 市场供情况（数源述报告）
低端
中低端
中端
中高端
高端
总体供
865
2768
2388
1834
865
区域供
1923
2692
4231
1154
竞争手
16．7
3615
3367
1371
潜竞争
71
357
428
143
分析：表见现阶段成房产市场总体供中中低端占例包含郊区盘中端市场略低城西区域市场竞争手情况集中中端中高端市场低端市场空缺中低端市场高端市场竞争相较潜竞争手情况出中低端市场供呈减少趋势中高端高端市场例增加
预见未23年中高端中端市场竞争激烈低端中低端市场竞争相较市场机会
2． 市场需求情况（数源述报告）
低端
中低端
中端
中高端
高端
2001秋交会成交
10
18
27
28
17
2002春交会成交
63
386
295
114
142
潜消费者需求
1681
2035
3505
1417
177
分析：两次房交会成交情况出消费市场变化中端中高端市场更加集中中端市场增长例较快潜消费者需求中端市场需求量次中低端低端市场说明目前购房力中低收入群见中端中低端市场
3． 消费者构成情况（收入状况）
（1） 2001年9月政府职部门调查中出家庭年收入3万占686310万占298
（2） 2002年5月中成公司市调情况家庭年收入3万占416735万占25510万占833
（3） 四川线2002年8月调查家庭年收入3万占2535万占52510万占13
分析：数样差异调查结果差异较加权均方法求均值3万占403935万占385510万1166调查中消费者意隐瞒真实收入实际购买力应该更强适放15
收入房价1：6计算年收入3万承受18万房价属低端中低端市场见该市场容量十分巨年收入35万承受2030万房价属中端市场需求规模中低端基相年收入510万承受3060万房价属中高端高端市场需求规模
成2001年GDP增长率137城镇居民支配收入两年保持6预见未二三年中端市场需求规模提高
4． 公司身资源目标
（1） 开发运作力：公司成功开发东景丽苑项目该项目开发规模时机项目均差异说公司现阶段缺乏运作项目验
（2） 力资源：目前公司拥力资源较缺乏具项目成功操盘验专业士
（3） 社会资源：政府职部门较关系
（4） 品牌资源：目前尚具备社会知名度差
（5） 财务资源：公司融资力较强身造血功较差
（6） 目标：合理利润前提风险控制范围加强资金周转速度
公司综合情况目前尚适合开发高端市场
四选择细分市场
四方面分析中见：
1． 低端市场中低端市场供相空缺需求量较市场风险较开发成支持开发利润难满足公司求难建立公司品牌宜选取
2． 高端市场然供量需求相较少该市场品牌资金运作力然环境求较高项目快规划道路分割成相独立六块快规模50亩宜选取
3． 中端中高端市场未竞争激烈中端市场消费者基数中高端市场项目直接竞争手选择中高端市场差异化竞争策略应该回避短期正面竞争先期选择中端市场金沙片区开发逐渐成熟根市场变化情况中高端市场调整
4． 未23年成45片区进行旧城改造次拆迁货币补偿补偿费市场评估价准补偿金额较前提高许拆迁户力购买离市区远区环境价格适中商品房疑中端市场带难良机
结：中端市场佳选择
市场定位建议
目标客户群锁定
1． 目前购房力群：三次房交会成交情况出户型面积趋济实中低价房热销说明购房群体日益年轻化中低收入群成市场流
2． 城西市场客源特点：30—40岁中年群政府公务员城西工作士外蓉工作士二次置业
3． 潜需求情况：中成公司四川线调查出25—40岁购房者例达70消费群体绝流次置业例幅升达66家庭结构3口家例高达62潜需求流
结：根选择目标市场结合市场具体情况目标客户群锁定：
● 年龄：25—45岁中青年群包括部分老年
● 家庭口：3口家 702口家 254—5口家 5
● 家庭年收入：3—6万兼顾部分中高收入群
● 消费者域：城西（西南）工作者市区工作者（包括市区拆迁户）外士
● 消费者职业：职业理专业技术员公务员医师教师职业者中私企等
二 目标客户群特征
1．25—30岁属消费者中少壮派正处事业升期月收入高稳定积蓄消费意识超前思想前卫乐意接受新生事物愿意享受资生活追求独立空间较注重实惠品质选择户型面积会太户型设计性化特色化追求时尚偏爱电梯公寓工作节奏快注重时间距离区位交通配套物求较高学历较高家庭成员较少部分士已婚孩年幼房屋功书房保姆房较重
2．30—45岁消费者中黄金族事业蒸蒸日收入稳定购买力强子女正处成长阶段十分重视孩教育二次置业户型面积求较房屋品质求高注重流域区环境配套户型功细部处理求较高购房行理乔偏爱层
三影响目标消费者购房决策重素
中成公司2002年5月调查影响消费者购房决策重素：价格区环境户型区位配套交通产品接时应特予注意
四项目核心竞争力
1．消费者购房决策素中出价格重素取价格优势目前项目种竞争策略消费者根利益点成控制项目极重
2．说价格越低越2002年春交会单价2500—3000元成交量占30说明性价合理房子消费者首选产品细节处理项目成败关键
3．未23年成盘时代会真正产品功环境配套户型日益质化楼盘企业获竞争优势开发理念营销技服务
结：成产品细节营销服务项目核心竞争力
五中端市场产品接
（）户型面积
1． 供情况：述报告
A． 成楼盘中130—150M2占例占21次110—130M2占1680—110M2占15面积段分布差异
金沙片区130—150M2占例高达31110—130M2占21150—170M2占1490—110M2占1390M2户型仅占3见金沙片区目前市场供中户型中户型相空缺
B． 金沙片区竞争关系光华片区外双楠片区中等户型面积居集中80—120M2
C． 重点竞争楼盘
●置信金沙园户型面积：
面积
100
100—120
130
131150
170
例
20．72
21．25
32．54
14．21
11．28
见130M2力户型中户型例少占41
●博瑞市花园期户型面积：
面积
8090
90110
110130
130150
150
例
16．22
12．5
45．56
4．12
21．6
见110—130M2力户型中等户型例居
● 万科城市花园期二期户型变化趋势
◇期二期产品线低端（8090方米）高端产品（150—180方米）例基保持变反映低端高端市场稳定性
◇二期中端产品（105—118方米）例（占41）较期（占20）明显增加反映中产阶级消费群体迅速扩成购房力
◇二期期相中高端产品（120—138方米）例锐减4317说明该产品档需求着期消耗潜消费群体数量足明显减少消费重心转中端产品
2． 需求情况
A． 2001年秋交会成交情况中70150M2中面积段成交例较均匀
B． 2002年春交会中90120成交例高达498150M2户型仅95
C． 城西区域市场中90130M2户型畅销
D． 潜消费者需求情况
表1中成公司2002年5月市调结果
面积段
50—80
80—100
100—120
120—140
140—160
160—180
180
占例
517
25
2241
2414
862
345
1121
表2四川线8月16日调查结果
面积段
60
60—90
90—120
120—150
150—180
180
占例
8
27
40
16
7
2
两表见80—140M2需求集中段需求较均匀
3． 结：通供求情况较难中发现需求量竞争相较弱市场建议：期
序号
户型
面积（M2 ）
例
备注
1
二室二厅单卫
70—85
22
老年青年（28岁左右）拆迁户
2
三室二厅单卫
95—100
10
外蓉定居者老年拆迁户
3
三室二厅双卫（标）
105—115
35
年轻三口家（30—35岁）
4
三室二厅双卫（舒）
115—130（错）
25
中青年三口家（35岁左右）
5
四室二（三）厅二（三）卫
140170（复）
8
中年客户（40岁左右）
二三期根市场情况作调整
（二）价格
1． 运竞争定价法初步确定价格段
A． 成目前中端市场单价2000—2500元例占27682500—3000元例占2388郊区盘影响中低价位例略高中高价位
B． 城西市场单价22002500元例26772500—2800元例占3375中低价市场供相少竞争相趋缓
C． 金沙光化片区2500—3000元市场供量远远高20002500元市场供
D． 项目直接竞争手目前置信金沙园中房兰苑均价分28003400元品牌素竞争层面
E． 潜竞争手2500—3000元市场竞争较2000—2500元更加激烈
见：单价2000—2500元市场竞争相较选取
2．运成加成法确定具体价格
根项目前期研结果项目成约1850元M2现设定项目目标利润率25单价＝1850*（1+25）÷（156）＝2460元M2
3．运价值定价法消费者感觉物超值考虑中端价格中高端产品满足消费者需求通建筑外立面区环境理念传播物业理提升产品品质
4．单价建议
均价：2460元M2中层：2450元M2高层2500元M2
起价：2060元M2高价：2900元M2
总价： 17—21万占2223—24万占1025—28万占3528—32万占2534—42万占8
32万例达92完全符合中端市场选择
（四） 建筑结构
根成众中端产品解消费者购房时户型设计合理抗震达国家求砖混结构没太异议严格控制成角度考虑建议采砖混结构（层）
（五） 物业形态
1． 目前城西供情况层供流占54高层供例增长较快占42
2． 2002年春交会情况层成交量占477高层占3085
3． 中成公司调查中潜消费者选择层例高占455高层占23
总体出层数消费者首选高层需求例增加说明正逐步特现作购房力年轻追求时尚现代东西高层偏爱
考虑项目选定目标客户群结合市场情况成控制建议：
层占80 高层占20
（六） 建筑风格园林风格
现代
（七） 装修建议
根新专项调查选择清水房菜单式装修分达54762619中出市场流需求出成住房室装修性化需求特征
建议：清水房+菜单式装修供购房者选择
（八） 项目开发节奏控制建议
根项目总体规模公司资金状况块情况界项目进展情况市场竞争状况建议三组团分期实施开发
1． 期开发AB块
1．1AB块距青羊道433米预计H线年初步形成通车力项目推出时两块周边环境初显社区逐步成熟
1．2B块面积5614亩扣道路代征余4427亩规划途住宅商业建议H线部分建体量商业物业预计建筑面积4400米余中档住宅层砖混辅加幢高层预计该块建住宅47000米左右中层37000米高层10000米
1．3A块性质商业公建配套方面素考虑扣医院街派外4386亩建议开发集中式商业休闲长廊兼顾区会部分配套设施样商业物业聚集气区环境营造更
1．4入市时机B块先期动工A块稍缓月需先建H线部分便销售造势
2二期开发C块前提中学成功调出
H线部分商业物业余住宅档次期相C块然兰苑相邻考虑A块医院商业物业影响C块相独立难享社区环境宜定位中高档次预计住宅面积48000米层砖混高层辅
3三期开发DEF块三块连接较紧密便整体规划设计入市时周边环境已较成熟考虑住宅品质较二期提升F块利防护绿限高求建部分花园洋房DE块考虑框架层高层电梯公寓占例根时市场情况做调整
三块面积较分阶段渐进推出
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市场细分
消费者构成极复杂便市场控里产品细分象总价单价指标市场细分低端中低端中端中高端高端市场
表1——产品价格指标较表：
低端
中低端
中端
中高端
高端
总价
15万
15~20万
20万~30万
30~50万
50万
单价
15002000
20002500
25003000
30003500
3500
二 细分市场轮廓描述
1． 低端市场
（1） 市场特征：该类产品般低总价（15万）低单价户型产品品质较低满足基居住需开发技术层面求高
（2） 目标客户群：
l 年龄：集中30周岁未婚士年龄段低收入者
l 收入：年收入35万
l 家庭结构：2例24（2001年政府权威部门调查）
l 受教育程度：受较高教育
l 置业情况：第次置业现租房
l 购房目：成家立业需作渡性住房解决基居住问题
● 购买行：注重产品济实品牌基没求
2． 中低端市场
（1）市场特征：该类产品总价集中15~20万单价1500~2000元产品品质般产品变现速度较快开发商市场运作力求高竞争手该市场较容易
（2）目标客户群：
l 年龄：阶层年龄范围较广界定阶层收入购买力标准年龄集中40岁
l 收入情况：年收入3万—5万
l 家庭结构：部分群已成家家庭口33
l 职业状况：企事业单位普通职工公司员工
l 受教育程度：受教育程度普遍高
l 置业情况：第次置业二次置业辅
l 购房目：家庭居住需迫切需改变居住环境
l 购买行：价格特敏感注重产品实性舒适性品牌基没求
3． 中端市场
（1） 市场特征：该类产品总价20~30万单价2000~2500元产品品质较配套设施较齐全环境较销售速度般较快该市场开发商进入难度较中低端市场
（2） 目标客户：
l 年龄：30—40岁部分群属效消费力群中成公司2002年市场调查中年龄段群占142华西市报做市场调查结果公司2002年3月做视察调查结果致相
l 收入：收入5万—8万间部分积蓄
l 家庭结构：三口家
l 置业情况：相部分二次置业
l 购房目：改善居住环境提高居住水
l 购房行：较理智实外较注重产品舒适性品牌定求
4． 中高端市场
（1）市场特征：该类市场总价30~50万单价2500~3000元产品品质较高建筑结构框剪户型设计新颖配套设施齐全注重区环境运新型建筑材料建筑技术开发商运作水求较高
（2）目标客户群：
l 年龄：30—40岁部分群属效消费力群中成公司2002年市场调查中年龄段群占142华西市报做市场调查结果公司2002年3月做视察调查结果致相
l 收入：5万—8万间部分积蓄
l 家庭结构：三口家
l 置业情况：相部分二次置业
l 购房目：改善居住环境提高居住水
l 购房行：较理智注重产品舒适性注重产品品质品牌
5．高端市场
（1） 市场特征：该类市场总价50万单价3000元产品品质高设施设备档次高量运高新技术产品低层环境优美开发商动作水求高
（2）目标客户群
l 年龄：3545岁间
l 收入：高收入阶层年收入10万相存款
l 家庭结构：33
l 职业状况：公司企业理员行政事业单位高层干部私营业等高收入阶层
l 受教育程度：受较高教育
l 置业情况：二次置业次置业
l 购房目：提高生活品质彰显身份定层面讲理解投资行
l 购房行：理智等产品变现单非常重品质品牌
三 评估细分市场
1． 市场供情况（数源述报告）
低端
中低端
中端
中高端
高端
总体供
865
2768
2388
1834
865
区域供
1923
2692
4231
1154
竞争手
16．7
3615
3367
1371
潜竞争
71
357
428
143
分析：表见现阶段成房产市场总体供中中低端占例包含郊区盘中端市场略低城西区域市场竞争手情况集中中端中高端市场低端市场空缺中低端市场高端市场竞争相较潜竞争手情况出中低端市场供呈减少趋势中高端高端市场例增加
预见未23年中高端中端市场竞争激烈低端中低端市场竞争相较市场机会
2． 市场需求情况（数源述报告）
低端
中低端
中端
中高端
高端
2001秋交会成交
10
18
27
28
17
2002春交会成交
63
386
295
114
142
潜消费者需求
1681
2035
3505
1417
177
分析：两次房交会成交情况出消费市场变化中端中高端市场更加集中中端市场增长例较快潜消费者需求中端市场需求量次中低端低端市场说明目前购房力中低收入群见中端中低端市场
3． 消费者构成情况（收入状况）
（1） 2001年9月政府职部门调查中出家庭年收入3万占686310万占298
（2） 2002年5月中成公司市调情况家庭年收入3万占416735万占25510万占833
（3） 四川线2002年8月调查家庭年收入3万占2535万占52510万占13
分析：数样差异调查结果差异较加权均方法求均值3万占403935万占385510万1166调查中消费者意隐瞒真实收入实际购买力应该更强适放15
收入房价1：6计算年收入3万承受18万房价属低端中低端市场见该市场容量十分巨年收入35万承受2030万房价属中端市场需求规模中低端基相年收入510万承受3060万房价属中高端高端市场需求规模
成2001年GDP增长率137城镇居民支配收入两年保持6预见未二三年中端市场需求规模提高
4． 公司身资源目标
（1） 开发运作力：公司成功开发东景丽苑项目该项目开发规模时机项目均差异说公司现阶段缺乏运作项目验
（2） 力资源：目前公司拥力资源较缺乏具项目成功操盘验专业士
（3） 社会资源：政府职部门较关系
（4） 品牌资源：目前尚具备社会知名度差
（5） 财务资源：公司融资力较强身造血功较差
（6） 目标：合理利润前提风险控制范围加强资金周转速度
公司综合情况目前尚适合开发高端市场
四选择细分市场
四方面分析中见：
1． 低端市场中低端市场供相空缺需求量较市场风险较开发成支持开发利润难满足公司求难建立公司品牌宜选取
2． 高端市场然供量需求相较少该市场品牌资金运作力然环境求较高项目快规划道路分割成相独立六块快规模50亩宜选取
3． 中端中高端市场未竞争激烈中端市场消费者基数中高端市场项目直接竞争手选择中高端市场差异化竞争策略应该回避短期正面竞争先期选择中端市场金沙片区开发逐渐成熟根市场变化情况中高端市场调整
4． 未23年成45片区进行旧城改造次拆迁货币补偿补偿费市场评估价准补偿金额较前提高许拆迁户力购买离市区远区环境价格适中商品房疑中端市场带难良机
结：中端市场佳选择
市场定位建议
目标客户群锁定
1． 目前购房力群：三次房交会成交情况出户型面积趋济实中低价房热销说明购房群体日益年轻化中低收入群成市场流
2． 城西市场客源特点：30—40岁中年群政府公务员城西工作士外蓉工作士二次置业
3． 潜需求情况：中成公司四川线调查出25—40岁购房者例达70消费群体绝流次置业例幅升达66家庭结构3口家例高达62潜需求流
结：根选择目标市场结合市场具体情况目标客户群锁定：
● 年龄：25—45岁中青年群包括部分老年
● 家庭口：3口家 702口家 254—5口家 5
● 家庭年收入：3—6万兼顾部分中高收入群
● 消费者域：城西（西南）工作者市区工作者（包括市区拆迁户）外士
● 消费者职业：职业理专业技术员公务员医师教师职业者中私企等
二 目标客户群特征
1．25—30岁属消费者中少壮派正处事业升期月收入高稳定积蓄消费意识超前思想前卫乐意接受新生事物愿意享受资生活追求独立空间较注重实惠品质选择户型面积会太户型设计性化特色化追求时尚偏爱电梯公寓工作节奏快注重时间距离区位交通配套物求较高学历较高家庭成员较少部分士已婚孩年幼房屋功书房保姆房较重
2．30—45岁消费者中黄金族事业蒸蒸日收入稳定购买力强子女正处成长阶段十分重视孩教育二次置业户型面积求较房屋品质求高注重流域区环境配套户型功细部处理求较高购房行理乔偏爱层
三影响目标消费者购房决策重素
中成公司2002年5月调查影响消费者购房决策重素：价格区环境户型区位配套交通产品接时应特予注意
四项目核心竞争力
1．消费者购房决策素中出价格重素取价格优势目前项目种竞争策略消费者根利益点成控制项目极重
2．说价格越低越2002年春交会单价2500—3000元成交量占30说明性价合理房子消费者首选产品细节处理项目成败关键
3．未23年成盘时代会真正产品功环境配套户型日益质化楼盘企业获竞争优势开发理念营销技服务
结：成产品细节营销服务项目核心竞争力
五中端市场产品接
（）户型面积
1． 供情况：述报告
A． 成楼盘中130—150M2占例占21次110—130M2占1680—110M2占15面积段分布差异
金沙片区130—150M2占例高达31110—130M2占21150—170M2占1490—110M2占1390M2户型仅占3见金沙片区目前市场供中户型中户型相空缺
B． 金沙片区竞争关系光华片区外双楠片区中等户型面积居集中80—120M2
C． 重点竞争楼盘
●置信金沙园户型面积：
面积
100
100—120
130
131150
170
例
20．72
21．25
32．54
14．21
11．28
见130M2力户型中户型例少占41
●博瑞市花园期户型面积：
面积
8090
90110
110130
130150
150
例
16．22
12．5
45．56
4．12
21．6
见110—130M2力户型中等户型例居
● 万科城市花园期二期户型变化趋势
◇期二期产品线低端（8090方米）高端产品（150—180方米）例基保持变反映低端高端市场稳定性
◇二期中端产品（105—118方米）例（占41）较期（占20）明显增加反映中产阶级消费群体迅速扩成购房力
◇二期期相中高端产品（120—138方米）例锐减4317说明该产品档需求着期消耗潜消费群体数量足明显减少消费重心转中端产品
2． 需求情况
A． 2001年秋交会成交情况中70150M2中面积段成交例较均匀
B． 2002年春交会中90120成交例高达498150M2户型仅95
C． 城西区域市场中90130M2户型畅销
D． 潜消费者需求情况
表1中成公司2002年5月市调结果
面积段
50—80
80—100
100—120
120—140
140—160
160—180
180
占例
517
25
2241
2414
862
345
1121
表2四川线8月16日调查结果
面积段
60
60—90
90—120
120—150
150—180
180
占例
8
27
40
16
7
2
两表见80—140M2需求集中段需求较均匀
3． 结：通供求情况较难中发现需求量竞争相较弱市场建议：期
序号
户型
面积（M2 ）
例
备注
1
二室二厅单卫
70—85
22
老年青年（28岁左右）拆迁户
2
三室二厅单卫
95—100
10
外蓉定居者老年拆迁户
3
三室二厅双卫（标）
105—115
35
年轻三口家（30—35岁）
4
三室二厅双卫（舒）
115—130（错）
25
中青年三口家（35岁左右）
5
四室二（三）厅二（三）卫
140170（复）
8
中年客户（40岁左右）
二三期根市场情况作调整
（二）价格
1． 运竞争定价法初步确定价格段
A． 成目前中端市场单价2000—2500元例占27682500—3000元例占2388郊区盘影响中低价位例略高中高价位
B． 城西市场单价22002500元例26772500—2800元例占3375中低价市场供相少竞争相趋缓
C． 金沙光化片区2500—3000元市场供量远远高20002500元市场供
D． 项目直接竞争手目前置信金沙园中房兰苑均价分28003400元品牌素竞争层面
E． 潜竞争手2500—3000元市场竞争较2000—2500元更加激烈
见：单价2000—2500元市场竞争相较选取
2．运成加成法确定具体价格
根项目前期研结果项目成约1850元M2现设定项目目标利润率25单价＝1850*（1+25）÷（156）＝2460元M2
3．运价值定价法消费者感觉物超值考虑中端价格中高端产品满足消费者需求通建筑外立面区环境理念传播物业理提升产品品质
4．单价建议
均价：2460元M2中层：2450元M2高层2500元M2
起价：2060元M2高价：2900元M2
总价： 17—21万占2223—24万占1025—28万占3528—32万占2534—42万占8
32万例达92完全符合中端市场选择
（四） 建筑结构
根成众中端产品解消费者购房时户型设计合理抗震达国家求砖混结构没太异议严格控制成角度考虑建议采砖混结构（层）
（五） 物业形态
1． 目前城西供情况层供流占54高层供例增长较快占42
2． 2002年春交会情况层成交量占477高层占3085
3． 中成公司调查中潜消费者选择层例高占455高层占23
总体出层数消费者首选高层需求例增加说明正逐步特现作购房力年轻追求时尚现代东西高层偏爱
考虑项目选定目标客户群结合市场情况成控制建议：
层占80 高层占20
（六） 建筑风格园林风格
现代
（七） 装修建议
根新专项调查选择清水房菜单式装修分达54762619中出市场流需求出成住房室装修性化需求特征
建议：清水房+菜单式装修供购房者选择
（八） 项目开发节奏控制建议
根项目总体规模公司资金状况块情况界项目进展情况市场竞争状况建议三组团分期实施开发
1． 期开发AB块
1．1AB块距青羊道433米预计H线年初步形成通车力项目推出时两块周边环境初显社区逐步成熟
1．2B块面积5614亩扣道路代征余4427亩规划途住宅商业建议H线部分建体量商业物业预计建筑面积4400米余中档住宅层砖混辅加幢高层预计该块建住宅47000米左右中层37000米高层10000米
1．3A块性质商业公建配套方面素考虑扣医院街派外4386亩建议开发集中式商业休闲长廊兼顾区会部分配套设施样商业物业聚集气区环境营造更
1．4入市时机B块先期动工A块稍缓月需先建H线部分便销售造势
2二期开发C块前提中学成功调出
H线部分商业物业余住宅档次期相C块然兰苑相邻考虑A块医院商业物业影响C块相独立难享社区环境宜定位中高档次预计住宅面积48000米层砖混高层辅
3三期开发DEF块三块连接较紧密便整体规划设计入市时周边环境已较成熟考虑住宅品质较二期提升F块利防护绿限高求建部分花园洋房DE块考虑框架层高层电梯公寓占例根时市场情况做调整
三块面积较分阶段渐进推出
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