值得关注的社区物业管理纠纷案例

值关注社区物业理纠纷
　　着国住房制度改革断深入住房商品化住房理商品化两化程中产生许新矛盾纠纷物业费收缴率足值关注
纠纷类型
1业种理拖欠物业理费
业种种原满物业公司理拒付物业理费引发纠纷居数类纠纷中物业公司原告业种种理行抗辩权：原告海市杨浦区物业公司诉告田某等七案田某等认物业公司未全面履行义务维修保洁绿化等方面均存问题意支付物业理服务费物业公司遂诉请求业支付理服务费案中业辩称原告物业公司擅提价入住房屋漏水窗法关次原告报修未果加开具物业理费收符合税务机关规定拒付物业理费
2业违章搭建擅改变房屋结构致纠纷
类纠纷较常见某物业公司诉谢某等案该案中业台搭建卫生间拒绝拆搭建物遂致纠纷类似纠纷宁波路某区房屋物业委员会诉张某案张某供区居民生活水泵房顶部台违章搭建淋浴房水斗导致生活污水渗入蓄水池引发纠纷
3物业理收费标准规范引发诉讼
物业理公司单方面提高收费标准意增加收费项目收费标准规范业种种理单方面求降低理费等导致纠纷原告海轻工物业理限公司诉李某案告李某购置售公房套原告进行物业理该物业公司理区房屋性质相公住宅已售公住宅般商品房2001年1月起告未交纳物业理费原告遂诉法院求告商品房标准支付欠物业理费逾期付款滞纳金
4业区未成立业委员会造成前期物业理时间延长拒付理费
房产公司开发前期成立物业公司委托公司进行物业理物业公司期满旧继续履行前期合业原物业公司履行义务予承认拒付物业理费类纠纷时发生原告海天馨物业理服务限公司诉告董某案原告案外凯通公司1998年签订前期物业理服务合凯通公司委托原告天馨花园商品房进行前期物业理该合约定服务期限届满开发商凯通公司未原告重新签订物业理服务合原告物业进行理告董某该物业区未成立业委员会等原进行抗辩拒绝承担期物业理费
5物业公司中标未签订物业理合认定标准致纠纷
原告侨阳公司诉告丁某案原告1998年海侨益房产限公司签订份前期物业理服务合双方约定侨阳公司受海侨益房产限公司委托阳明新城实行物业理物业理费建筑面积方米民币800元根实际情况调整委托理期限3年侨阳公司物业理费调整建筑方米350元2001年4月阳明新城区成立业委员会决定招标选聘物业理公司侨阳公司建筑方米300元中标未业委员会签订合丁某未侨阳公司支付物业理费众业求侨阳公司中标月起投标价300元／方米收取物业理费侨阳公司诉法院求丁某月350元／方米标准物业理费滞纳金
6业委员会工作员私分维修基金导致纠纷
原告万峰业委员会诉告朱某案朱某系万峰业委员会第届委员1998年起职1999年2月朱某领取区建设奖励费1000元2001年万峰区期业代表会通决议认第届业委员会成员领取活动费奖励费未业代表会决议通维修基金擅动应予退2001年6月朱某送达求返活动费通知遭朱某拒绝万峰业委员会遂诉诸法院审法院判令朱某限期返万峰业委员会1000元支付利息
7区防盗系统未时开通致业家中遭窃业求房产商承担赔偿责
原告周某诉告海佳泰房产开发营限公司海富苑物业理限公司案该案中房产公司原告签订购房合附件中安全系统作明确约定2001年5月房产公司房屋交付原告区分期建造原告区许设施系统体系缘完整移交投入年9月佳泰公司聘请海富苑物业理限公司区张贴安民告示明确告知区智技防设施现状引起业警觉告诫业作防范工作佳泰花园区发生起盗窃事件原告遂公安局报案称失窃钻戒枚首饰件现金2000余元原告起诉法院求佳泰公司海富苑物业理限公司赔偿损失
二纠纷成
1物业理成长发展程国物业理作种独立行业出现二十世纪80年代旧区物业理部门原房转变新成立区开发商成立物业理公司履行区安全理物业维修等职物业理属新兴行业发展速度较快物业理队伍迅速膨较混乱没形成制度化规模化规范化物业公司政职责明收费缺乏统标准物业理行业身存局限性产生述问题根原物业理涉手家万户处理容易引起连锁反应导致矛盾激化
2立法角度说目前国法律中没关物业理方面统明确规定1994年3月30日建设部发布城市新建住宅区理办法1996年3月1日国家计委颁布城市住宅区物业理服务收费暂行办法规章中城市新建住宅区物业理事项仅作原性规定海市方性法规海市居住物业理条例物业理行业成立初期发挥非常重作海市物业理规范化制度化奠定坚实基础司法实践中该条例涵盖性合理性科学性存诸足迫切需进步完善物业理法律体系法律协调物业理体间权利义务关系制度保障促进物业理机制效运作现行法律法规领域调整相滞缺乏相应完整理体系支撑物业理中遇相关法律理问题研究够深入类纠纷难处理原审判实践中面许问题
3物业理事角度言物业理缺乏相应行业理服务标准物业理服务合物业公司义务约定较概括原涵盖情况业物业公司物业理服务容易发生纠纷纠纷发生业般例举物业公司理服务中存问题行抗辩权拒绝交纳物业理费
4根海市居住物业理条例规定性质住房已售公住宅普通销商品住宅高标准销商品住宅外销商品住宅采取收费标准收费标准确定方式相居住区相性质房屋种收费标准行果居住区房屋性质样会产生物业理收费标准相业享受相物业理服务合理现象物业公司统收费标准种性质房屋商品房标准收费合理性规章规定相悖容易引起业物业公司间矛盾
5物业公司服务理念法律意识尚未位物业公司作市场体提供优质服务换取消费者信满意争取更市场更高效益业间属等体合关系目前物业公司原房转变工作方法理念适应房产市场发展形势缺乏法律意识服务理念出现物业公司收费维修纠纷采取断电断水等措施意改变物业理标准物业费标准等规范理方式
6业委员会作业治理组织职体现理业维修基金物业理区域公设施维修部分区业委员会成员素质高加维修基金理中存漏洞体现财务制度理缺乏专业性提交出物业收费预算决算等财务报告法业解交纳物业费究竟业委员会掌握相数量业财产缺乏必监导致维修基金违规现象屡见鲜区维修基金物业公司挪业委员会未集体讨支付争议费维修基金成某眼中唐僧肉







物父子兵引纠纷断
　物业公司业间纠纷年逐渐成市民投诉热点：业认物业公司收取费明白服务水低物业公司认少数业意闹事造成业家关系剑拔弩张开发商物业理公司父子兵关系更加深矛盾引发纠纷断
　　日位福田区××广场部分业报投诉称负责该广场物业理深圳市××产限公司物业理分公司未关规定定期公布帐目擅扩收费范围业收取托费水表更换费提高电价催费单中警告说：拖欠物业理费停水停电
　　双方种矛盾日积月累部分业联合聘请律师出具律师函暂缓缴纳种费
　　收费没谱？
　　久前20户业聚起召开会议准备组织××广场部分业联名求物业理公司立公开财务收支帐目通相关法律途径审计财务帐目时暂缓物业理公司缴纳种费直现物业公司没公开财务收支帐目
　　7月30日记者××广场业吴先生样告诉记者
　　记者注意××广场写字楼住宅楼商裙楼混合型区
　　正常情况物业公司隔3月应该业公布帐目收支情况1997年入伙未见帐目公示
　　解××广场部分业满：物业理公司长时间公开帐目没独立帐户收支透明××广场1997年入伙存量空置房开发商没缴纳理费没政策规定补拨数百万元专维修基金
　　外业反映水费电费没抄表户供电部门年11月起执行普通电中商业类电电费标准度089元理处收取电费度1元年更度11元停车费意收取200元400元450元种标准参差齐外理处服务态度较差年4月户业应缴电费2069元扣62070元相差6万元业求退钱时理处称没钱周折分5次钱退回
　　业委会事？
　　许业反映××广场业委员会年没召开业会业委员会形虚设业委员会成员没公开选举90％业知道业委员谁
　　理处存问题部分业反映次业委员会反映时业委员会负责总避重轻特求公开财务帐目时负责便转换话题段时间手机常关机协商关问题时连找
　　调查中解业意见较××广场理费收高写字楼业方米月理处交8元理费深圳市物业理服务收费指导标准方米月收取8元理费写字楼仅文化设施方面年求举办4次文体活动××广场游泳池乒乓球室供业活动业活动中心设室没设备
　　家说法
　　针业反映情况记者走访××产限公司物业理分公司
　　公司关负责表示部分业反映抄表户水务供电部门问题电价较高××广场属量电户供电部门规定基电费度089元基础加量电费度011元停车场收费住宅楼业写字楼业采收费标准收取托费水表费问题该负责表示前政策收取清楚现规定时承认确实催款单写拖欠理费业停水停电处罚
　　记者供电局解关情况该局位工作员告知没量电基础加收011元／度规定时位负责表示年开始交物业相关费违规行拒改正物业理单位权实行停水停电行停水停电相恐吓
　　业意见帐务公开开发商没空置房缴纳理费问题物业理公司负责解释称：该物业理公司实××产限公司属公司非法单位没独立帐目法公布物业理分公司帐目开发商已通种投入填补应缴纳理费帐目法显示作家国企业属历史遗留问题时正清理帐目力争业交代
　　部分业拟发放物业理公司调查表物业理公司负责表示业进行诽谤公司行权利进行阻止
　　父子兵应分家
　　解深圳××产限公司属物业理分公司作乙级物业理公司确具理××广场权利根2002年修改深圳市业委员会规（试行）物业理委托合示范文业公约供水供电单位权作出停止户供水供电决定业违约违规行物业单位通合法方式追究法律责业合法调查活动日常交流进行干预横加阻拦甚威胁合法
　　市住宅局关部门负责表示××产限公司样作楼盘开发商成立属物业理公司进行理现象深圳十分普遍物业理市场规范成熟表现目前深圳现物业理企业少附房产公司种父子兵体制程度决定物业理附受制发展商单位没引入竞争机制物业理模式会带帐目透明服务质量较低等种问题
　　悉××广场第届业委员会1998年9月成立目前该业委员会已福田区建设局发换届选举函正准备换届选举工作福田区建设局物业理科位负责告诉记者般情况区第届业委员会成立部门参持换届选举届业委员会居委会辖区民警持鉴××广场部分业届业委员会意见较换届选举工作公开公公正进行区建设局物业理科负责志届时参加换届选举筹备会议候选产生选举程序方面提出合理建议期解决业理处业业委员会间矛盾





北京区业告赢知名物业 创维权典案例
天前北京流媒体约刊登消息然位置明显篇幅长引起注意——北京欧陆典万兴苑201户业状告中海物业理限公司超标收费案日前阳区民法院判决告超标准收物业费260元5000元等分退原告 　　
　　知欧陆典万兴苑’区业物业公司收费告法 庭终胜诉类似案子法院第例整北京市非常罕见类似案件判决中具非常重意义北京市阳区法院屯法庭庭长张维说 　　
　　欧陆典业次胜诉北京物业理行业异石激起千层浪方201户普通业方国知名物业理公司背景类似官司诉讼业少胜诉究竟样种较量？程充满少艰辛？胜诉业失败业？官司胜利业讲具什样实质意义？司法界产生种影响？报记者进行深入调查 　　
　　●业说
手中握叠材料 　　
　　8月22日晚7时记者位亚运村附北京欧陆典万兴苑区布置漂亮进门造瀑布绿化较位楼楼间间隔适度水带环绕幢塔楼门前罗马柱撑起极富欧洲建筑韵味厅 　　
　　区16号楼记者采访业代表王女士张先生周末部分业代表区
　　201户早2000年7月搬进滚动开发时区里处施工工花园没建直现门禁系统没安装物业公司开始收取包括绿化费智化系统维护费等15项费暂说说物业公司收取15项费部分超出北京市物价局相关文件规定标准电梯费保安费等标准北京市物价局196号文件王女士手中握叠材料业2002年初开始陆续准备时起物业公司收取方米315元／月物业费表示出怀疑 　　
　　物业收费超出相关规定 　　
　　怀疑初始物业公司时提供份关物业费具体明细表电梯费吧国家规定栋楼电梯数量单独核算楼层数样费样中海物业全区包括26层22层14层楼面积全部摊开均计算样业尤房间面积业会交费公电视天线费196号文件规定户收取物业公司种计算公式方米进行收费原应该户月166元费变成方米月033元果户家房间面积100方米月交18元参加诉讼业买房子户型 　　
　　区物业分歧焦点中海物业整万兴苑区楼盘物业费全部北京市优秀理区收取样物业理费涨1025实际欧陆典称南苑1号楼2号楼获优秀区资质王女士张先生互相补充业理叙述井井条 　　
　　常进行模拟法庭诉讼练 　　
　　短时间审结案屯法庭采取简易程序简化工作程序前提审理时间缩短90天欧陆典案法院时70天 　　
　　70天法庭紧张相区业物业公司交涉程更显艰难年参案业工作整天出休息时间进行准备法庭辩利进行前代表常模拟法庭分成告原告进行练常常细节问题争架样少眠夜呀王女士说处感慨非常 　　
　　诉讼中值注意细节201户业原告诉讼程中度改变——先开始203户然减200户3户撤诉1户撤诉业重新起诉原告方终确定201户数字改变业代表张先生认物业理公司分化瓦解：决定起诉户中老实’户起诉前已交付物业费 　　
　　觉胜诉握 　　
　　王女士记忆深刻初组织200户业时艰难户户联系讲解绝部分业非常支持部分业特殊原参进区里确法律工作者开始声明提供咨询会直接出面什？连胜诉握直开庭前业心理压力旦输掉官司投入巨精力物力全部付东流业代表已交付律师费诉讼代理费200户业法交代采访程中王女士次记者张先生表示案子胜诉退休：太累代表真愿 　　
　　理解物业难处 　　
　　欧陆典业物业理费方面中海物业矛盾重重采访开始两位业代表反复强调：实知道问题开发商遗留物业公司理位造成理解物业公司难处业欠费问题相关法规颁布时间较早已法适应现形势理解物业公司计算公式概念采取偷梁换柱做法意实想物业公司闹法庭区家物业公司雇保姆样双方关系相处然家万事兴现双方相处尴尬心酸 　　
　　●物业说 　
　　第次败诉 　　
　　熟悉国物行业中海物业颇耳闻应该说中海物业北京全国物行业中位举足轻重称第名列前茅位物行业部士说 　　
　　记者询问：中海物业说物业理费超标业簿公堂败诉终贵公司历史否罕见？中海物业理公司北京分公司副总理陈汉讲：北京分公司说第次败诉 　　
　　收费降服务质量肯定降 　　
　　物业公司陈副总理吕律师表示事情现种步物业理费肯定降低区物服务质量肯定降果收2块6物费服务水肯定2块6商业公司总赔钱吧 　　
　　时物公司吕律师记者算笔账欧陆典万兴苑区面积18万方米保安费02元标准收月36000元保安员工资服装吃住费加起概1200元月全北京市相差36000元保安费请30保安物价局016元标准连30请 　　
　　●律师说 　　
　　业团结胜诉重原 　　
　　区里高搞法律搞审计什子出问题找物价局相关文件相问题更加明显组织程中团结够胜诉重原业代理诉讼启波律师样解释欧陆典区业特殊性 　　
　　业代表样阐述胜诉原：法院审理公正二业准备非常充分相关材料甚已烂熟胸三律师业反复查询相关文件资料条例规定较模糊胜算握太物业收费项目滤掉终提出疑义物业收费项目全部肯定胜诉然物业公司提供种证立住脚胜诉原 　　
　　物业公司路走 　　
　　欧陆典业代理律师启波认业已通法律途径物业公司退回收物费费实业段时期欠物公司费相抵业手里钱初起诉时交纳50元诉讼费物业公司说双方已簿公堂业取胜利物业公司定什样收费标准想取广业认十分艰难









201户业告赢知名物业 北京二中院判决物业退超额物业费
报道物业收费超标欧陆典万兴苑区201户业物业公司告法庭北京市二中院日前判决知名物业理公司——北京中海物业理限公司超标准收物业费260元5000元等分退业
1999年2002年间201户业分购买阳区欧陆典万兴苑区时业物业公司物业收费未约定具体收费项目标准物业公司方米315元收取物业理费业认告收费标准服务水差距较求法院确认原收费标准效
诉讼程中业拖欠热力费停止供应热水物业公司区中张贴利业告示法院协调关部门恢复热水供应物业业均表示采取激行法解决纠纷
法院认告部分项目提高变相提高收费标准理万兴苑南苑授予优秀理居住区时该范围居住原告物业费标准提高25实搭车涨价
业代表样阐述胜诉原：法院审理公正二业准备非常充分相关材料甚已烂熟胸三律师业反复查询相关文件资料条例规定较模糊胜算握太物业收费项目滤掉终提出疑义物业收费项目全部肯定胜诉声音区里确法律工作者开始声明提供咨询会直接出面什？胜诉握直开庭前业心理压力
——业代表王女士
北京分公司说第次败诉事情现种步物业理费肯定
降低区物服务质量肯定降果收2块6物费服务水肯定2块6商业公司总赔钱吧
——中海物业理公司北京分公司副总理陈汉


业封阳台未框玻璃　物业破门演全武行
　区物业公司求业装修封闭阳台时选框玻璃业姜先生出安全考虑阳台安装塑钢窗没想物业未意塑钢窗强行拆取走姜先生法院起诉想讨说法：物业究竟没样权力？ 　　
　　姜先生系市国权东路某区业年3月起开始房屋进行装修前区物业公司规范装修理区外立面整洁美观贴出告示求业封闭北阳台时做统序推荐选框玻璃姜先生购房屋位10楼出安全家中老方便考虑封闭北阳台时安装塑钢窗 　　
　　年5月21日物业员未姜先生意擅闯入姜先生家安装北阳台塑钢窗强行拆取走物业交涉物业坚持求保证安装框玻璃取走塑钢窗姜先生感合法权益受侵害遂杨浦区法院提起诉讼求告塑钢窗装回原处赔偿支付律师费1000元 　
　　审理中物业罗列出海市商品房预售合附件中住宅公约区装修理规定区物业理条例2002年10月25日物业公司出具告示等证认作物业理企业权业装修房屋活动进行指导监督遇违反物业装修制度情形根关规定公约整区业利益权采取相应措施制止请求法院驳回原告诉请 　　
　　法院审理认物业理企业权业装修住宅活动进行指导监督违反住宅公约行采取制止责令限期改正等措施相关法律规定未赋予物业公司采取非常措施权利现告未通法律程序解决原告安装塑钢窗问题擅闯入原告房屋拆安装北阳台塑钢窗已侵犯原告合法权益应予恢复原状原告提出律师费损失未提供证予支持法院作出审判决判令物业公司姜先生塑钢窗拆塑钢窗装回原处



物业移交出问题 区 控江村团糟
　杨浦区控江村蒋老师电反映：炎夏高温家设法节电区路灯白天开着该区位居民反映：水道堵塞楼抽水马桶水斗翻溢出臭水塑料袋装满黄砂压…… 　　
　　昨天午记者进入控江村走进零乱工绿化带压着水泥化粪池盖旧薄板纸板掩着溢出阵阵臭气绿中杂草丛生记者控江村物业理站进屋知早已楼空 　　
　　原四物业延吉物业移交中出问题月区成串问题涌出居民生活带麻烦 　　
　　午记者四物业公司张姐电话沟通说：协定8月1日起应该移交延吉物业进展会快协调路灯关问题已协调记者控江街道办事处取联系办公室沈志说问题出移交正设法协调

















水惹祸
——业怒法庭状告华侨城物业理公司索赔14万
区水池水道堵塞导致水渗进房间损坏业百张字
画中30幅名字画业区物业理公司告法庭索赔14万
水池通水渗房间
昨天午记者位华侨城福清街倚荔楼事崔先生家里发现崔先生北边房间放着少书画房间板发黑中间片木板拱起直通客厅间房间外面长4米宽15米深15米排水池客厅放着少发霉画
崔先生告诉记者年6月14日午5时左右厨房做饭外面着暴雨意中抬头见客厅木板中渗出股黄黄水流崔先生解客厅面没水端渗水呢？
崔先生走脚踩木板发现餐厅放画房间木板外渗水放画房间水池侧水板已水浸膨胀变形崔先生边急忙理处电话边着倾盆雨外面查找渗水原
十分钟查找崔先生发现房外排水池排水池中全部积满水崔先生跳进1米深水池中发现水口杂物堵住积水法排走崔先生找根铁捅开水池水道积水排水排走崔先生原水池水道钢筋锈蚀杂物堵住水口
百幅字画遇水损坏
北边间房间全放画百幅字画遇水发霉中30幅名字画崔先生疏通水池水道回房间发现整房间里花费1万元装修木板全部浸湿尤令痛心崔先生老伴宝贝样珍藏百幅字画渍水遭毁坏崔先生说南山区作家爱位画家专门间房间作藏画室保护藏画专门做箱子
事情发生理处员家里崔先生损失表示情称水道堵纯属意外物业理应承担责
崔先生理处交涉3次方肯承担责奈崔先生委托律师理处发出律师函方动约崔先生协商事答应赔偿5000元
理处认业责
记者华侨城物业理公司中旅广场理处理处两位愿透露姓名负责称区10年前规划3楼崔先生房间东面水池水池设计太合理符合排水求6月份暴雨期间理处做全面防雨准备派区处巡查水池点太合理巡查员没时发现水堵塞
事发现场间房间板发黑证明前水浸位负责透露业藏画房间北窗户排窗户没关导致藏画受损
两位负责表示业应该负定责认业该画放北房间里直接存放木板箱子
作家怒法庭索赔14万
崔先生气愤表示事发理处直积极处理事没办法修复房子遇水翘起木板次家摔倒生活极便收藏年书画作品受程度损毁崔先生爱深受击心情直郁闷
崔先生纸诉状物业理公司告法庭求赔偿100幅字画装裱费36幅名字画木板等损失计14万元










水发神电脑惨遭殃
受淹公司理处责问题执词
　　前天晚10时许福田区泰然工贸园苍松厦9楼发生起水灾事该厦水道爆裂紧急关闭阀门维修910室安斯达电子公司卫生间水龙头未关导致电脑印机电子元件等物品受浸泡损坏时安斯达电子公司相邻七喜电子网络公司万象装饰公司均遭水浸损失均数万元事突然停水起
　　昨天午记者接报料泰然工贸园苍松厦进行采访走进安斯达电子公司门该公司名工作员正整理水浸账表业务单
　　该公司朱先生介绍前天午班时整厦突然停水事知家公司装修时供水道弄破理公司供水阀门关闭朱先生说停水前物业理公司没通知公司导致卫生间水龙头没关闭流十时
　　朱先生进步解释说昨天早班时眼前情景惊呆朱说办公室积水十厘米深少账表物品漂浮水面电脑机水浸泡见情景朱先生急忙开仓库发现里边存放电子元件十部电话机全部泡水中朱说水公司直流1楼楼家公司电脑物品浸泡发水时保安未进行通知
　　朱先生气愤说道发生样水灾厦保安未积极帮忙顾站旁边热闹愿帮忙令气愤已员工保安工具时保安回头
　　朱先生告诉记者难接受发生水灾时厦保安巡逻时已发现视见事朱先生问保安告诉时名保安说知道电话朱先生十分肯定告诉记者说公司领导手机家庭电话理处记录负责点样事情完全避免深度浸水殃邻里
　　记者安斯达电子公司相邻七喜电子网络公司该公司名工作员告诉记者公司电脑机全部浸水两台电脑板已完全损毁仓库里许元器件损失未估算
　　8楼万象装饰公司名姐说开电脑时突然砰声台电脑显示器短路烧毁维修员检测短路原楼水灌电脑里停水班时间
　　记者采访物业理名姓刘女士刘女士说时8楼正搞装修供水道破裂理处紧急关闭阀门刘女士接着说班时间法通知业什时候供水刘女士说没方面记录
　　记者苍松厦询问家公司众口词说道停水时间班期间家公司员工说午5时公司修门工师傅洗手时发现停水
　　谁谁非双方执词安斯达电子公司名负责告诉记者发生次水灾事完全理公司责通法律渠道维护公司利益


















水堵塞 3年物业没解决　家家
　家住浦东南路鲜先生报反映：家水道2000 年半年起常发生堵塞3年里报修数次没根解决 　　
　　日前笔者鲜家厨房水池水口软木塞砖头堵着鲜先生称2000 年搬进天起水道直常水漫金山楼家水家水池泛出股臭脏水尤天午56点左右严重家里臭堵水池3年次报修维修工草草疏通指出水太细换掉根解决问题鲜家次物业提出换水没解决 　　
　　振南物业公司耀高理处负责称换水先报告公司工程部派进行检修然业委员会申请资金负责强调该区振南物业接手前众欣物业理众欣物业年3月移交振南物业前事太清楚 　　
　　笔者拨振南物业公司电话方称维修公司果牵涉诸换水类请示振南物业总公司电话笔者知振南公司工程部方称年底接手众欣情况解直查询电话终弄清该公司真正电话号码公司朱理说会立派现场解决维修公司电话称换水原某居民答应现直协调 　　
　　鲜先生实弄懂作居民年准时交纳物业理费什水道堵塞数次报修众欣振南物业3年时间竟法解决？







业居室遭水浸 物业公司赔
　　[案例]
　　1999 年3月21日中午某花园区403室业黄先生妻（陈女士）父母家中接电话称家中进水陈女士父火速赶回家中发现整板（两间卧室间客厅）已完全水浸没厨房北阳台积水已达数寸家中陈设包括音响冰箱洗衣机衣橱等均水中天午1时许黄先生区理员陪查找原楼303室北阳台雨水漏斗中发现量杂草污泥等异物时黄先生解前天该楼水箱阀失灵水箱量溢水推断水流三楼道受堵行403室北阳台雨水漏斗中涌出流家中新婚久装修时间长遭意外受损严重黄先生维护身合法权益法院起诉理该区物业公司日常维护保养力造成局面物业理公司负推卸责法院调解物业理公司赔偿黄先生济损失4500 元
　　[分析]
　　业规范装修阳台漏封导致正常泄水受阻水箱阀失灵导致水箱量溢水落水杂草堵塞水畅切暴露物业理中存薄弱环节事然终通法院调解解决业中产生良影响定程度损害物业公司形象
　　目前绝数业搬新居前搞装修少存规范装修行加强装修理规范业装修行保证相邻业利益受侵犯摆物业理公司面前项艰巨工作时业法律意识断增强前样死缠滥物业理员相应提高身素质转变观念加强法律法规学努力提高服务质量避免类似事件发生





买顶楼装太阳热水器　物业告业法院判拆
年夏天张先生买套顶楼商品房屋顶安装太阳热水器没久区物业公司张先生指出样安装违反关规定然张先生没进行整改周物业公司张先生发出书面通知求3日拆接拆通知张先生然动衷物业公司告法庭 　　
　　审理中物业公司理力争说屋顶整幢楼全体业现张安装太阳热水器侵犯业权利物业公司出海市居住物业理条例加说明该条例规定禁止天井屋顶道路场搭建建筑物构筑物外区住宅装修须知中禁止安装卫星天线接收器太阳热水器规定 　　
　　张先生辩称太阳热水器属海市居住物业理条例中规定建筑物构筑物太阳热水器安装房屋应屋顶没妨碍业会屋顶造成损害 　
　　法官审理认张先生楼房屋顶该幢房全体业屋顶享权利张没征全体业意情况屋顶安装太阳热水器侵犯利益种行屋面造成损害物业公司求张先生拆妥处 　　
　　日前法院审判决张先生规定期限拆太阳热水器恢复屋顶原状










楼道灯亮老妪摔伤 物业公司理善判赔偿
 　　家住深圳市福田区某花园六旬老太太龚某楼道行走时路灯亮严重摔伤龚老太太认负责路灯理物业公司没职责遂纸诉状物业公司告法庭求赔偿日前福田法院审理审判决物业公司赔偿龚老太太医疗费精神损失费计9千余元
龚老太太住该花园15楼诉称2002年12月2日晚天台收单天台17楼时楼道里路灯亮眼前片漆黑摸索着楼结果慎楼梯摔造成两手臂骨折中右臂粉碎性骨折左眼挫伤伴脑震荡老太太认严重摔伤楼道路灯亮造成该区物业公司区公设施没进行时理维护未相应义务终导致严重受伤身心受巨伤害物业公司理应承担赔偿责
　　法院审理认物业理公司负保证区楼道路灯处正常状态法定义务案中告未履行述义务致原告摔伤法应承担相应损害赔偿责法院根案情酌情支持原告赔偿求
 
 












住宅区草丛中工更换消防设备忘记封井盖酿成宗意外
晨练老跤跌入黑井
　　日报民生热线接读者电反映家中老掉进区深井里导致全身面积挫伤
　　接电话记者立赶该住宅区解情况投诉家中记者见位年花甲老见身处伤痕右腿左侧腿处见黑色淤血解天前清早老区绿化带晨练时脚空整掉进口井里井少铁钢筋老身体处划破右腿臀部受伤较严重血流止幸亏赶老拉出时送医院老没出现生命危险记者该区草丛中查老跌倒现场肇事井盖掩盖绿化带草丛中果黄色警示字样时真难发现记者留意井盖旁边少孩子玩耍12米井深计算孩子掉果堪设想
　　接着记者采访区理处理处位负责告诉记者接区时候区阀门井盖进行检查部分井盖标准井盖胶皮井盖封确保居民安全前久区进行消防设备更换工井盖开作业时候忘记胶皮封井盖造成井盖松动施工时间夜间老坠入井中事发早晨知事理处非常重视仅陪老医院治疗承担住院期间全部医药费位负责表示理处已区井盖重新封踩实逐施工井盖旁写危险勿字样杜绝类事件发生
　　针区井盖安全问题记者采访关部门市住宅局物业处位工作员告诉记者区进行施工维修时候必须树立警示标志旦施工完毕应时恢复原貌时候点安全隐患导致严重事发生尤孩子老行辨识力强极易发生意外事作物业理部门应该时发现问题时解决问题报民生热线提醒广市民区活动时注意安全量避免意外发生


值班保安干？
胆偷闯入福华新村盗窃消费居民质疑——
　　
偷撬开区花园栅栏进入居民家中偷洋酒水果等食品竟区草吃喝完事留两堆屎扬长漫长程区保安竟知昨日家住福华新村李先生报电话讲述件事情
　　清晨起床发现家里贼
　　李先生称8月1日清晨6时30分起床准备锻练突然发现家中房门开客厅间没住房间储藏间里片狼藉袋子翻杂物丢李先生意识家里贼赶紧唤醒家检查丢失东西幸家中贵重物品放卧室门反锁损失放客厅两瓶价值数百元洋酒水果咸蛋皮蛋矿泉水等食物偷精光白天工作辛苦李先生称事发晚睡沉房间电视没关直声音胆窃贼撬门入
　　偷草坪聚餐保安知
　　李先生区保安队报案走出门外时发现楼前铁栅栏围起花园草坪竟布满瓜果皮蛋壳皮矿泉水瓶走细吃正家昨天买东西李先生洗脸毛巾擦丢边令恶心偷草留两堆屎
　　闻讯赶保安队员现场估计3作案发现花园铁栅栏撬痕迹令李先生气处区物业理处直说保安晚定点值班巡逻前保安队员竟李家盗知
　　物处：值班保安调离
　　昨日午区保安队王队长接受记者采访时认李家防盗门没撬开估计工具里面拨开草杂物事发现肯定偷留王队长称夜直保安巡逻晚行较少果偷草呆时间长会发现李家情况会作进步调查
　　保安队王队长表示防范偷入室行窃已段增设保安夜值班保安正考虑调离岗位视具体情况予定济处罚
　　目前福田区派出已介入调查事
　　


























次遭遇入室盗窃声呼救见保安
昨天凌晨景田南住宅区17栋王女士女历惊恐助20分钟发现家中偷窗口声呼救见该区保安出现解王女士4月第3次遭遇入室盗窃该栋住宅楼半年少4住户发生6次入室盗窃事件居民苦堪言
　　王女士介绍昨天凌晨5时左右异响惊醒发现客厅里团黑影爬行便马反锁卧室门跑窗口声呼救寂静黎明中喊20分钟先出现200米外区——天名居保安78名附住户直时名该区保安出现17栋楼
　　样历王女士说已第3次年3月7月凌晨时分偷两次采取先弄开防盗门进入卧室方法行窃幸均王女士发觉次偷逃跑首先呼喊保安然110报警民警赶时保安总未出现
　　王女士遭遇众物业理公司该区负责廖说王女士开始呼救时18栋行车两名未穿制服保安快赶17栋记者询问保安楼告知呼救王女士闻声名住户均未现场时廖低头语
　　说起区治安环境居民意见说零点未见保安巡逻年半年该栋发生入室盗窃20次仅现场核实4住户家里发生6次入室盗窃事件居民强烈呼吁希关部门快采取措施安宁生活环境








入室盗窃引发凶杀案 物业公司疏防范赔偿
事件
　　新华社海7月6日电 海市二中院日起物业公司安全理疏漏引发罪犯深夜入室作案致死命案件进行终审判决判处该物业公司业徐某赔偿济损失4万元民币
　 诉徐某市沪太路某号底层套层商品房住户两年前徐某物业公司签订公契约约定物业公司安排保安员住宅区日常进行日常巡视做住宅区安全防范治安工作住宅区安全保卫巡检警戒等物业公司理范围物业公司违反契约应承担相应法律责造成业利益受损承担赔偿责
　　该物业公司允许区居民行安装防盗门窗该区居民2001年2月安全受威胁联名写信关部门反映未等物业公司作出反映起恶性入室盗窃凶杀案发生年3 月5日凌晨罪犯曲某（现已判处死执行）1时许敞开铁门进入该区翻墙进入徐某家北阳台拧开门锁入室作案徐某女徐发现穷凶极恶罪犯残忍致徐死亡法院查明：天凌晨1时25分物业公司设置区红外线报警系统发觉徐宅附异常情况物业公司保安员现场察称未现异常
　 徐某夫妇物业理合纠纷法院起诉求物业公司予赔偿市二中院根徐某物业公司形成居住维修保安等容物业理服务合关系确认该公司区安全防范中疏理述系列行已构成违约应合法承担违约责业徐某造成济损失进行赔偿







保安轻拘留重判刑
市公安局出台保安员九准行规范相关违法违规行明确处罚标准
继6月24日深圳警方出台规范保(治)安队伍行20条规定昨日市公安局基础出台保(治)安业员九准行规定深圳市公安局保安办李龙文表示警方群众反映强烈9种保(治)安员违法违规行进行明确界定出台相应处罚规定
李龙文介绍稍前出台清理整顿保(治)安队伍20条规定详细说明种行违规次颁布九准行规定明确指出保(治)安业员旦违规承担什责九准’保安组织模糊清行进行明确界定设置9条高压线’触线者法追究相关责
李龙文表示深圳市公安局拟全市保安员进行分类编号制定套行效理办法
保安员九准行规范
1准超越法定职权事搜查住罚款没收财物扣押证件财物等行违者法予辞退违法行情节较轻法处15日行政拘留情节严重构成犯罪法追究刑事责
2准意刁难辱骂侮辱格侵犯身权利违者法予辞退违法行情节较轻法处15日行政拘留情节严重构成犯罪法追究刑事责
3准殴教唆殴侵犯合法权益违者法予辞退违法行情节较轻法处15日行政拘留情节严重构成犯罪法追究刑事责
　　4准违法犯罪活动通风报信充保护伞违者法予辞退构成犯罪法追究刑事责
　　5准妨碍国家工作员法执行公务违者法予辞退违法行情节较轻法处15日行政拘留情节严重构成犯罪法追究刑事责
　　6准私提供偿服务违者法予辞退
7准非法限制身违者法予辞退违法行情节较轻法处15日行政拘留情节严重构成犯罪法追究刑事责
8准私藏持警械杀伤性武器违者法予辞退违法行情节较轻法处15日行政拘留情节严重构成犯罪法追究刑事责
　　9准参审讯违法犯罪嫌疑制作笔录制作法律文书等执法活动违者法予辞退























业开发商产生矛盾 保安砸坏业车判拘役
拆墙问题开发商产生矛盾家住昌汤山温碧源区业范女士越野车竟遭区保安狂砸记者昨天获悉五名保安已昌法院分判处拘役４５月
年１月１６日晚９时左右北京市昌区汤山温碧源区橘郡５—２５业范女士该住宅区拆墙事开发商北京温碧源住宅限公司发生矛盾北京温碧源住宅限公司保安员崔胜超等五分着木棍铁棍铁锹范女士丰田陆巡洋舰霸道２６９４ＣＣ越野车砸坏鉴定造成该车直接济损失民币１９９００元
法院认崔胜超等五告视国法意毁坏公民私财物数额较均已构成意毁坏财物罪鉴五名告认罪态度较决定酌情予轻处罚法院判处崔胜超拘役５月判处余４拘役４月宣判五均表示服判决
















服务质量差走 申城600家物业公司炒
日600家服务质量差市民投诉物业公司房部门取消物业理资质退出市场年市新增物业公司数仅400家举显示市场规范物业公司总数正减少物业理行业正做强做方发展
　　物业理企业进入门槛相较低世纪90年代期物业公司雨春笋般出现：独立组建物业公司越越全市167家房通改造改组联合兼等方式转制123家产权元民营物业企业开发商肥水流外田开发建设项目组建物业公司理项目公司1万方米物业组建物业公司批境外物业公司登陆海滩分食物业理蛋糕 　　
　　结果海物业公司数量迅速膨胀1994 年底物业理公司300家2001 年达2315 家均理面积10万方米庞物业理队伍中级资质物业公司14家二级三级资质500家左右两千家级资质物业公司散乱诸侯割现象成制约物业理市场健康发展瓶颈 　　
　　业专家分析物业公司总数减少原三方面：第批型物业公司正通联合兼等方式收购公司企业规模断扩第二政府部门加强理水差物企业资质审查中淘汰出局第三越越新区市场寻找家前期事物业理企业纷纷落马逐渐物业行业消失 　　
　　物业理企业优胜劣汰行业整体服务质量提高社区居民成真正受益者







炒家赔偿？

6月25日午记者布吉镇东方半岛花园见夏日阳光孩子游泳池里戏水居民树凉区片宁静说起年花园里发生纠纷数业会忘记——年3月17日理东方半岛花园深圳恒兆基物业理限公司（简称恒兆基物业）物业理费进行调整没想成条导火索引发区业组织起召开维权会第届业委员会集体退出（详见报年7月25日报道物业理费调引发区震）年7月初第二届业委员会快成立时记者说：炒’掉物业公司想法切情况作决定年记者次东方半岛花园恒兆基物业已炒掉通公开招标中标北方物业理限公司（简称北方物业）已进驻区理北方物业中标前恒兆基物业深圳仲裁委员会申请仲裁求继续履行原业委员会签订物业理委托合年3月21日深圳仲裁委员会作出终局裁决裁决恒兆基物业东方半岛业委员会继续履行合业委员会支付2002年8月1日采取措施恢复恒兆基物业理状态月物业理酬金损失17万元然时日份裁决直难执行究竟回事呢？事件回放：炒掉恒兆基物业北方物业进驻区东方半岛花园纠纷屡起波澜样———1998年10月31日位深圳关外布吉镇占面积635万方米建筑面积1408万方米东方半岛花园区入伙1500户业恒兆基物业提供体化物业理服务2000年8月区第届业委员会成立 9名业选业委员会委员2001年2月18日恒兆基物业第届业委员会正式签订物业理委托合合期限3年2002年3月17日第届业委员会审议通报龙岗区物价检查备案恒兆基物业书面通知提升理费
2002年3月23日晚物业理费调价引发部分业满区业维权会举行2002年3月28日第届业委员会公告区理费暂调价恒兆基物业意退回已收物费恒兆基退回部分业已加收理费2002年4月13日午第届业委员会集体宣布辞职中午关政府部门持区业会召开结果会业数表决反调高理费价格认恒兆基物业业委员会工作称职
2002年5月中旬15名业选第二届业委员会委员2002年6月中旬区业会书面投票形式第三次召开1票认物业理工作整改808票认没整改3票意继续聘现物业理公司807票意解聘现物业理公司2002年7月8日业委员会单方提出解合恒兆基物业服7月18日深圳仲裁委提交仲裁受理2002年7月25日市区住宅局持区第二届业委员会负责组织区物业综合理招标活动进行结果北方物业中标
2002年8月1日北方物业进驻区争议焦点：恒兆基物业认已完成合规定理目标新业委员会应单方解合新业委员会持相反意见恒兆基物业服深圳仲裁委员会申请仲裁求继续履行第届业委员会签订物业理委托合2002年9月19日深圳仲裁委开庭审理宗物业理合纠纷案庭审中双方物业理合性质合解条件业委员会权利义务等展开激烈辩恒兆基物业称公司2001年2月18日第届业委员会签订期3年物业理委托合合签订公司积极规定履行合义务房屋建筑体部分体设施设备进行维修养护理区红线市政设施配套服务设施进行维修养护理时开展公环境清洁卫生垃圾收集清运交通车辆停泊理等系列工作理东方半岛花园2000年2001年评区市级优秀文明区市级园林式花园式达标单位时通ISO9001质量认证公司完成合规定理目标原业委员会代表广业签订合业2001年2月直履行合义务月公司支付物业理费2002年7月8日新业委员会书面通知公司单方面解合恒兆基物业认公司原业委员会签订物业理委托合合法效时双方实际已履行合年五月新业委员会单方擅解合构成违约侵犯公司合法权益恒兆基物业未合约定完成理目标存违法行新业委员会认恒兆基物业没业会批准合约定外擅增加户线电视收视费13元月2002年开始擅提高理费标准违反关规定没业委会意违规收取停车卡押金等深圳市恒兆基实业限公司名义改变
16栋架空层停车场途恒兆基物业实际出租营未拆改变体维修基金超前没规定定期公布收支账目区卫生治安理混乱服务意识差房屋理维护善单方解委托合约定法定争议合性质方面新业委员会认案争议合属合法规定委托合种类型恒兆基物业代理合法律特征代委托合法律特征进否认案争议合委托合犯偷换概念逻辑错误代理合委托合反映两种民事法律制度代理制度委托合制度两者混谈判断合否委托合委托合特殊类型特殊特征否定合普遍特征恒兆基物业关物业理合属委托合观点合法关委托合规定曲解错误新业委员会认代表全体业物业权益社会团体物业监督组织非缴纳理费体恒兆基物业求支付理费外恒兆基物业提起求业交纳理费仲裁获取双重利益行应支持仲裁裁决：物业理合宜界定合法委托合新业委员会裁决继续履行恒兆基物业合赔偿损失年3月21日仲裁庭作出终局裁决认2001年签订物业理合真实合法效合双方应严格遵守合约定申请理目标须合生效两年达成双方争议形成时尚足两年恒兆基物业否完成理目标评判条件未成仲裁庭认理费收取标准恒兆基物业没违约业委员会全体业关系仲裁庭认非业委员会法律行相方业委员会串通行事损害业利益业业委员会法律行相方张权利业委员会社团组织具身独立性存连续性业委员会成员变化变化前届业委员会权利义务然届业委员会承担仲裁庭认恒兆基物业没理善造成重济损失新业委员会权单方解合双方合性质方面仲裁庭认物业理合物业理业持续处理物业理合具似委托性质纯粹委托合差委托合原理受委托委托名义开展活动受托行果委托承担物业理合中物公司系名义事营理活动委托合中受托应亲完成关工作没委托意转委托第三物合中物公司清洁花木培育工作等专项工作交专营公司办理受委托处理委托事务取财产应转交委托合性质应合质定非根名称词确定作业委员会物合委托合委托方名义单方时解合仲裁庭指出物业理公司业业会业委员会间权利应予适衡果允许业会业委员会时单方解理合成导致区理极度稳定会根损害业利益合性质应合质确定非根名称词确定目前现实公秩序考量言物业理合宜界定合法名合委托合
2003年3月21日深圳仲裁委区物业理合纠纷案作出终局裁决：双方2003年4月1日起继续履行双方2001年2月18日签物业理委托合：区业委员会支付恒兆基物业公司恢复区理状态日物业理酬金损失月17万元计算业委员会需支付恒兆基物业花费部分律师费仲裁费陷入僵局：恒兆基物业求执行仲裁裁决新业委员会法院提交予执行仲裁裁决申请书法院认执行难度恒兆基物业认招标合签订必须法进行损害第三利益北方物业明知原合未法解情况业委员会签订合强行进驻恒兆基物业权利明显侵害裁决书发恒兆基物业强烈求法执行仲裁裁决维护该公司合法利益4月9日恒兆基物业深圳市龙岗区民法院申请强制执行仲裁裁决接裁决书东方半岛花园新业委员会区张贴告示称仲裁裁决公认业治物业理法规基原广业通业会形式解聘满意物业理公司法律赋予业项基权利裁决绝认会执行业委员会龙岗区民法院申请予执行仲裁裁决新业委员会成员认理费调仅仅导火索恒兆基物业种种规范理受业欢迎原否会业会受业排斥投反票合期数投反票业已法忍受物业公司服务难道忍？位业委员会成员说解龙岗区民法院认业委员会配合执行难度`东方半岛花园原物业理合争议期间举行招标会中中标北方物业进行理该公司项调查目前业满意率
92北方物业负责说：市区两级政府监督取区物业理营权区业委员会签订合业会确认已政府理部门备案份合法合裁决没什影响表示接东方半岛花园难度年公司取社会效益贴进少资金进行理取广业信天区安宁易定会继续理解恒兆基物业目前已北方物业告法庭
法炒家
第部全国性物业理行政法规——物业理条例颁布施行标志着物业理行业进入新发展阶段布吉镇东方半岛花园连环纠纷已持续年恒兆基物业已龙岗区民法院申请强制执行仲裁裁决业委员会提交予执行仲裁裁决申请孰孰非尚知位参物业理条例制订物专家指出撇开东方半岛花园物业理方面纠纷作评判深圳仲裁委裁决书中物业理合性质作出判定物业理行业定现实意义专家说物业理合宜界定合法名合委托合合性质应合质定非根名称词确定业委员会物合委托合委托方名义单方时解合进步明确物业理合性质物业理条例精神相符合该条例中物业服务合已委托二字突出业权利刚出台物业理条例特点维护全体业利益条例专设章业业会业委员会作五方面规定中新条例规定业会作出制订修改业公约业会议事规选聘解聘物业理企业专项维修资金续筹方案决定必须物业理区域全体业持投票权三分二通专家指出根规定三分二业通炒家需法律法规规定法定程序落实维护物业理合严肃性法律严肃性物业纠纷少法规完善越演越烈物业理条例出台实施物业理公司法理服务业法遵循应义务提供行规范减少纠纷推动物业理行业健康发展
东方半岛花园连环纠纷全景透视
　　[背景资料：东方半岛花园连环纠纷事略]
　　11998年10月31日位深圳关外布吉镇占面积635万方米建筑面积1408万方米东方半岛花园区入伙开发商属深圳市恒兆基物业理限公司（简称恒兆基物业）提供体化物业理服务理费价格：层住宅060元方米·月高层（带电梯）145元方米·月商铺160元方米·月
　　22000年8月区第届业委员会成立9名业选业委员会委员
　　32001年2月18日恒兆基物业第届业委员会正式签订物业理委托合理费价格维持变合期限3年
　　42002年2月25日第届业委员会召开会议2001年度区物业理工作进行总结评审书面形式高度评价恒兆基物业年理服务工作
　　52002年3月17日区第届业委员会审议通报深圳市龙岗区物价检查备案恒兆基物业区理处书面通知形式正式理费价格提升事新价格标准公众新理费价格标准：层住宅085元方米·月高层（带电梯）210元方米·月商铺220元方米·月
　　62002年3月23日晚部分业牵头组织区业维权会举行300（身份未确认）会理处派维持会场秩序业围攻推搡理员击理处场面度失控辖区派出努力混乱局面控制会议倾性意见意理费价格调
　　72002年3月28日第届业委员会公告区理费暂调价恒兆基物业表示意前加收业4月份分予退
　　82002年4月13日中午区第届业委员会集体宣布辞职午关政府部门持区业会召开结果数表决票反调高理费价格认恒兆基物业业委员会工作均称职
　　92002年5月中旬区业会书面投票形式次召开选举产生第二届业委员会15名业选业委员会委员
　　102002年6月中旬区业会书面投票形式第三次召开1票认区物业理工作整改808票认没整改3票意继续聘现物业理公司807票意解聘现物业理公司
　　112002年7月18日恒兆基物业区第二届业委员会单方面解物业理合深圳仲裁委员会提请仲裁
　　122002年7月25日区第二届业委员会负责组织区物业综合理招标活动举行结果深圳市北方物业理限公司（简称北方物业）4家投标单位中脱颖出举中标
　　132002年8月1日恒兆基物业北方物业区形成峙局面警署强力介入北方物业终接区
　　142002年9月19日深圳仲裁委员会开庭审理区物业理合纠纷案庭审中双方物业理合性质合解条件业委员会权利义务等展开激烈辩
　　案时仲裁恒兆基物业诉区第二届业委员会4名委员拖欠物业理费案件
　　152003年3月21日深圳仲裁委员会仲裁庭区物业理合纠纷案作出终局裁决：双方2003年4月1日起继续履行双方2001年2月18日签物业理委托合区业委员会支付恒兆基物业2002年8月1日业委员会采取措施恢复恒兆基物业理状态月物业理酬金损失月17万元计算业委员会需支付恒兆基物业花费部分律师费仲裁费
　　时拖欠物业理费仲裁案件中仲裁庭判决4名欠费业时恒兆基物业支付应交物业理费承担相关律师费部分仲裁费驳回恒兆基物业求欠费业支付滞纳金等申请





迟延交楼入伙 想退楼犯难
楼宇揭贷款合解房产买卖合否解？记者日市中级民法院样案例业陈女士欠交银行揭款银行起诉解揭贷款合陈女士觉冤提起诉请求连房产买卖合解惨遭败诉
事情复杂陈女士1999年购买位滨河路国高尔夫花园套房子国房产开发（深圳）限公司签订房产买卖合卖楼方国集团发展（深圳）限公司合约定开发商2000年3月28日验收合格房产交陈女士延期超30天陈女士权单方解合等
合签订陈女士约开发商支付房款未合约定时间交清银行贷款
市农村信合作社陈女士开发商起告法庭求解楼宇揭贷款合陈女士清偿贷款利息果陈女士期未清偿信社拍卖名房产
审法院支持信社诉讼请求陈女士认真研究案情认国房产公司没房产开发资格售楼行违法房产买卖合效提起诉求解房产买卖合退购房款支付延期交房违约金
市中级法院审理认揭贷款合房产买卖合两独立合揭贷款合解会导致房产买卖合效外然房产买卖合签约方售楼方公司国房产公司国集团名义售房具房产开发资格预售资格国集团公司意陈女士认定国房产公司售房行违法理成立驳回陈女士诉讼请求
解该房产没合约定时间交陈女士陈女士办理楼宇交接确认书没合约定条件提出解求惜丧失合解权致贷款法清房产拍卖情况认倒霉交房款丢房产业士提醒购房者谨慎行合约定权利特遇开发商迟延交楼千万匆忙入伙免偿失

前期物业理收费太高？
法院判决：评估结支付标准
　　前期物业理期间开发商物业公司签订合业约束力？物业理费收费标准谁说算？日前静安法院审作出判决物费标准应评估机构评定准支持物业理公司追讨业欠费诉讼请求
　　处镇宁路爱俪轩厦系爱俪发展（海）限公司开发物业2001 年2月4月住宅发展公司徐某分购该区房屋套2001 年6月开发商委托仲量公司进行区物业理物业理费月方米民币85元收取月13日区物价局登记备案住宅发展公司徐某认该物业收费合理2001 年6月起开始付物业理费车位理费电费等
　　年5月旬仲量公司物业理者身份起诉法院索讨住宅发展公司徐某拖欠2001 年6月2002 年4月物业费仲量公司称区开发商签订合法物业理合2001 年5月21日告知住户年6月起区物业理费月方米民币85元该收费标准区物价局登记备案外仲量公司出具市电力公司市区供电部门发票联区电费收取标准计算方式证明该厦初作商住楼设计电标准商收取电费
　　住宅发展公司徐某家认区物业理费高物业理水低质价符特收取电费高般民电费标准认仲量公司求根两告申请法院委托房产估价公司区物业理收费标准进行评估结月方米民币84元左右
　　案件争议焦点仲量公司开发商签订物业理合两告否约束力物业理费收取否高仲量公司认前期物业理求作开发商聘请物业理公司该物业进行前期理付出劳动况收费评估机构评估费基致两告认仲量公司间法定约定权利义务关系权收取物业理费
　　海市居住物业理条例相关规定住宅出售满两年出售建筑面积达百分五十开发商应关材料报房屋房部门做成立业委员会筹备工作成立业委员会物业公司协商议定物业理费收费标准现没适时成立业委员会剥夺业行治理权利开发商应承担相应责法院认开发商物业理企业签订前期物业理合业已没约束力鉴仲量公司已实际实施区物业理民法基原出发两告应支付相应物业理费等业委会没成立物业理费标准明确应评估机构综合评定结支付标准时供电部门商电标准区收取电费遂作出支持仲量公司诉请判决





















拒付高理费物业公司业告法庭
3年未交物业理费业物业公司纸诉状告法庭业法庭声称样做全方米74元物业理费实高离谱法昨天午罗湖法院开庭审理起罕见物业理收费争议案件
物业公司诉称陈女士1995年购买银湖某区套房居住2000年2月起陈女士拒交物业理费截年7月陈女士已累计拖欠物业理费水电费滞纳金等计6万余元
告法庭陈女士表示欠费实事出陈女士说初入伙时物费方米6元1998年起调整74元2000年1月偶然知里物费深圳高查遍关法规找该定价陈女士表示住区种住宅形式存中墅层公寓住层公寓根关规定物业理高收费标准方米民币1元低标准05元墅高标准45元相74元收费标准实高离谱作业陈女士认理拒付
休庭前审法官持双方调解失败案择日判决














法院认定业名誉侵权
2003年1月27日深圳振业景洲厦业委员会邹家健沉重日子天午邹家健收深圳市中级民法院关起名誉侵权案判决书该判决认定邹家健分2001年5月19日5月13日先两次深圳家房产商业网站sf网BBS发表网振业美名扬回复：振业楼盘起名方法揭秘文章文章中振业：流氓怕谁振业死猪怕开水烫振业骗子等侮辱性词语振业产谁敢买？千万买振业房子等明显号召抵制购买诉振业公司开发房产语言……邹家健述行已构成振业集团公司名誊侵害二审法院维持深圳福田区法院审判决邹家健深圳振业景洲厦房产开发商深圳振业集团赔偿济损失5万元承担案件受理费35万余元费外sf网原告赔礼道歉等
IP址成侵权证
事邹家健介绍振业景洲厦业委员会2000年8月选举成立邹家健选业委会针景洲厦业先提出该厦电梯质量物业理等方面存问题2001年3月15日景洲厦设立景洲3·15维权网页决定邹家健负责网页设链接网易开放式BBS网友登陆发言
业网者常该网浏览发言中间该厦表示满言
2001年5月13日19日邹家健先房产商业网站SF网张贴网振业美名扬回复振业楼盘起名方法揭秘两帖子链接址名该链接址见SF网楼市话题中带振业二字帖子目录中判决中认定网振业美名扬回复：振业楼盘起名方法揭秘两标题
2001年4月振业邹家健景洲3·15网发表言侵权帖子容造成公司名誉受损销售营业额跌1338万元损失告法庭索赔1000万元该案成中国房产商状告业侵权第案
审理中振业提出SF网言侵权说
2001年7月深圳福田区法院委托深圳市公安部门IP址查网电话方法查出sf网BBS两帖子网电话邹家健家号码确认该贴邹家健发表者张贴两帖子中容观明显存损害开发商名誉意客观影响房产商社会评价理应予济赔偿振业说邹天天网发布侮辱言景洲3·15言侵权说法院予认定判决邹家健赔偿振业5万元名誉损失费
2002年12月30日市中级民法院次作出认定维持审判决
张贴发表否相 IP址成唯证
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况公安机关调查事进行IP址证明力真真实否保证客观公证性？
起案件振业业景洲厦电梯物业理等方面发生争议时发生间包含目知
法院指出：宪法规定公民言权利该权利行损害国家集体合法权益通互联网传播观点时更应注意影响免侵害公民法受法律保护名誉权国务院计算机信息网络国际联网安全保护办法规定单位利互联网制作复制发布传播关侮辱者诽谤信息均侵权行
邹家健说判决表示服继续寻找申诉途径
邹家健法律援助律师北京航天学法学院副院长孙海龙博士广东世纪律师事务陈秋芬律师称种认定会动摇房产消费者维权信心
相相关链接：
著名网络法专家李恩律师针计算机证证明力指出：证证明力指证证明案件事实力计算机证脆弱性容易篡改虚构重组留痕迹评价项计算机证证明力时应考虑生成存贮传递客观性性完整性国民事诉讼法第69条规定：民法院视听资料应辨真伪结合案证审查确定否作认定事实根计算机证易伪造难查证证明力较证形式低司法实践中仅计算机证难定案需证佐证真实性形成完整证锁链
中国科学院高物理研究计算中心研究员（博士生导师）中国互联网网络安全权威专家中国计算机网络入侵防范中心首席科学家许榕生指出：目前互联网防火墙等预警系统误报率高达70％黑客攻击难辨真伪值注意天许网站黑客工具时载街时够武器样鉴力低说进攻网站街锤子碎家玻璃样
1600万台接入互联网计算机5000万名网民两庞数字背中国网络安全水非洲国家排发达第四类国家列现实……
北京学知名法学教授贺卫方指出：关名誉权诉讼国确没确立基框架法律条文规定名誉权侵犯实际生活中光条文远远够必须系列法律解释丰富什样言行构成侵害名誉权？什样机构什时候享名誉权？什样物应该受限制？
法律讲名誉权法律解释必须做出严格区分区分结果定更加严格限制公众物名誉权方式提起诉讼普通百姓名誉权重点保护象公机构名誉权诉讼资格必须加严格限制否舆传媒者文学作品监督定瞻前顾缩手缩脚整监督利社会更损失























深振业集团景洲厦业邹家健握手言
备受关注深圳振业集团公司诉房产业网名誉侵权事索赔1000万元网官司原告双方目前已握手言深圳景洲厦问题电梯月起更换海三菱名牌电梯
日记者景洲厦釆访中获悉该厦业委员会邹家健景洲厦产开发商长达两年网侵权官司双方已言记者事邹家健求证时邹表示便透露
解年1月深圳市中级民法院作出二审判决次网IP址作证 认定邹家健构成名誉侵权二审判令邹家健赔偿产开发商名誉损失费5万元判决达邹拒绝执行判决产开发商法院提出强制执行申请
期间景洲厦召开业会300户业联合签名推选5位业作诉讼代表次起诉景洲厦产开发商求更换货板电梯等
年5月景洲厦产开发商负责邹景洲厦业委员会进行协商双方签订调解协议开发商承诺年半现景洲厦全部问题电梯更换海三菱电梯日该厦业接产开发商通知景洲厦更换电梯工程2003年10月15日开始进场施工消息记者振业集团办公室获证实











停车场丢车该谁负责
着深圳济特区机动车停放理条例（草案）提交深圳市常委会审议停车场理责问题度引起方关注——特邀嘉宾：
●刘永友：市物业理协会常务副会长兼秘书长
●银英：福田区民法院民庭庭长
●林正茂：市法制局行政法规处副处长持
●记者苏荣吴涛
●摄影记者刘廷芳施勇
刘永友观点：辆车次仅收35元费旦丢失停车场须赔偿十万甚十万元法律角度显失公
停车场提供服务分车位服务保服务两类分进行分类理区收费目前国际通行做法
银英观点：物业公司仅车间关系定性车位偿关系完全免责
1999年前车丢车保合停车场告法院般获支持1999年法律变化法院类案件判决相应发生较变化
林正茂观点：国现行法律法规停车场理责尚未明确界定车辆停放停车场车停车场理部门究竟形成什样法律关系着法法律关系直接导致法律责草案中没规定停车场理单位承担保责仅提供车位根民法关规定明确停车场理单位提供服务时应承担条例规定理责时明确理单位理错导致车辆盗损坏应法承担赔偿责
法律变动导致官司幅减少
持：日常生活中丢车事时常发生车子放停车场丢失请问法院接类似起诉官司？般会处理？
银英：福田法院处深圳市中心区停车场众受理类诉讼纠纷相应较解19961997年前类案件起诉法院尤突出年
少十宗方面时收费停车场雨春笋般猛增方面时停车场理尚够规范车辆盗案件常常发生停车场甚短时间发生车辆连续盗案件值注意类案件中保险公司作原告出现数车购买保险车辆丢失国法律关规定保险公司先行赔付取代位权然法起诉停车场进行追偿
时处理类案件时会基民法中关合原理规定类案件定性保合关系说车交纳停车费车停放物业理公司营停车场事实停车场形成种保合关系种情况果停车场未职责致车辆丢失损坏应承担赔偿责遵循样审判思路时法院般支持原告方张判决停车场承担车辆丢失赔偿责
持：解年果深圳丢车法院官司般会输掉官司样性质案子什前年结果样呢？
银英：1999年市深圳济特区住宅区物业理条例作修订修订法规然规定车辆停停车场车停车场关系双方行约定种种原实际生活中停车场变成仅车提供场收取场费负保责车辆丢失承担赔偿责
持：什会出现样变化？
刘永友：样1996年1997年前许物业公司营停车场发生丢车纠纷家物业公司加强安全理时关部门反映苦衷家致说车辆停放收费物价部门统核定台车次仅收35元费车辆旦丢失须赔偿十万甚十万元法律角度显失公权利义务称许物业公司普遍认现行收费标准停车场车收取仅仅车位费包含保责保车辆义务加物业公司身合理样背景关部门组织相关调研鉴国外物业理立法验1999年修改深圳济特区住宅区物业理条例车物业公司法律关系问题修改条例未作出硬性规定基法律关事意思治合原作出新规定：物业理公司应车明确车辆保关系车位偿关系关规定收取相应保费车位费
持：说度物业公司较凶基利益衡原法律倒物业公司方？
银英：评事实1999法律变化法院类案件判决相应发生较变化条例实施绝数物业公司选择车位偿关系车收费许停车场门前放置停车场仅提供车位偿标志牌停车卡时注明具保关系种情况车进场停车推接受物业公司提出停车条件双方形成车位偿合关系修改条例然适住宅区规定写字楼商住楼等物业理参执行目前市绝数停车场采取种做法种情况果车辆丢失失保关系法院起诉难获法院支持法院受理类丢车案件明显减少想方面物业公司加强保安措施丢车案相较少更恐怕失保险公司认车位偿合关系定位赔偿请求难法院采纳想费时费力放弃官司念头
停车场免责声明法
持：刚说许物业公司单方面表示车间仅车位偿关系停车卡物业公司制作实合法中格式条款合根合法规定格式合果合提供方声明免责种声明效
银英：确样国1999年颁布合法里专门格式条款合作规定般指合方事单方面制作提供合目前停车场发放停车卡法律性质合性质划分应类根合法关规定提供格式合方免责加重方责排方权利该条款效时提供合方意者失造成方财产损失合中免责条款效
法律角度讲现停车场门前标牌入口处发放卡标写关免身责容确属效物业公司仅车间关系定性车位偿关系完全免责须视具体情况定仅仅提供车位偿作停车场般意义理义务
车位偿值商榷
持：刚说车位偿问题次采访中听种意见认车位偿数住宅区停车场适区停车场已作成摊入业购买房价中权应属区全体业然块什块交谓场费呢？知位种说法？
银英：法理角度种说法道理然停车场类型社会公停车场投资企业购买住宅区停车场日语
刘永友：长期住宅理部门工作问题家作解释目前住宅区致分两类：类公务员福利微利住宅区通常情况类区公停车场未摊入建房成严格讲类停车场权国家住宅理部门代行物业公司收停车费中相部分缴住宅理部门类商品房住宅区类区停车场全体业公土般业委员会授权物业公司代理物业公司收停车费掉工设施费外部分弥补物业理收费足全体业利益
林正茂：问题确较复杂理实践二者间存定距离前面提种说法单纯法理角度确外方面国家物业理尚处初级阶段相关法律法规健全少住宅区中业委员会新事物住宅区甚没者形虚设业委员会实际难行理权力点香港国外许国家做法香港业委员会独立法资格团体代表业意志聘请物业公司开展营外承担商业风险等活动纯粹理现实会欲速达
新条例辟蹊径
持：提交市常委会审议深圳济特区机动车停放理条例（草案）停车场规划建设收费等作出较明确规定特中关停车场理责问题更引起方关注争介绍部条例起草情况基容？
林正茂：条例草案市法制局牵头起草然政府提交审议实际1997年关停车场理法规调研起草工作直进行中现提交审议草案说征询方意见参考鉴国家区理验应该说较成熟草案
部法规草案总停车场规划建设停车场理停车场停放理等八章组成然停车场理责问题容部分确争市民关注部分
持：争焦点什？
林正茂：国现行法律法规停车场理责尚未明确界定法学界实际生活中车辆停放停车场车停车场理部门究竟形成什样法律关系着法法律关系直接导致法律责
正面两位嘉宾谈目前两种意见：种意见认停车场理单位停放车辆承担保责说车子停停车场车停车场理单位形成保关系根合法关保合规定旦车辆丢失停车场理单位应承担赔偿责种意见认停车场仅提供车位偿服务承担保责发生车辆丢失时停车场理单位承担赔偿责
持：审议中条例草案责问题采纳种意见呢？
林正茂：草案中没规定停车场理单位承担保责仅提供车位根民法关规定明确停车场理单位提供服务时应承担条例规定理责时明确理单位理错导致车辆盗损坏应法承担赔偿责
持：说草案回避述两种意见分歧起炉灶外种思路责问题进行设计什样做？
林正茂：想条原：第停车场理单位提供机动车停放服务种民事行政府作理部门车辆停放秩序进行理宜硬性规定民事体行性质果硬性规定营单位承担保责权利义务等原确定收费必然增加收费时停车场营单位会通参加商业保险方式转移风险参加商业保险费实际车承担绝数车已交纳车辆保险费会造成车双重负担第二果规定理单位提供车位承担理义务会营理者放松理导致盗窃车辆案件增第三国家计委2002年7月发布机动车停放服务收费理办法仅规定机动车停放服务费种费种规定停车场承担责相应停车费费种较操作起较复杂容易引发纠纷国家计委规定相符
说审议中法规草案关规定理单位承担定责避免责重衡理单位车权利利提高理单位积极性促进理责落实利维护车利益社会治安
细节界定难度
持：根法规草案情况停车场理单位车辆丢失损坏承担责？
林正茂：草案规定五种情况：第规定发放查验停放证第二停车场设施保养善第三发现损坏者盗劫机动车未采取相应措施阻止报警第四未公示停车场理制度提供机动车停车服务第五法律法规规定应承担民事责行
说述五种情况停车场理单位应车辆丢失损害承担赔偿责
持：条例草案中规定知道物业理行业持法？
刘永友：作行业理协会广泛听取收集会员意见家车辆损坏赔偿责方面规定尤关注
仔细研读草案许物业理公司认然草案没明确界定停车场车间底种什法律关系中法律责章中列举物业公司需承担民事责事项明显属保责范畴中规定措辞较模糊司法实践中容易产生歧义草案规定发现损坏者盗劫机动车未采取相应措施阻止报警情况物业公司承担责实践中界定发现未发现？果理已发现谎称未发现受害举证？理确实没发现受害认已发现理抗辩类似模棱两条款官司时难举证法院断案造成相难度
时刚讲目前物业公司次仅收取元停车费承担数万甚数十万元保赔偿责违法律中公原
停车场理应分类进行
持：刚位发言停车损坏赔偿问题十分重法律问题涉方利益衡问题治角度出发否提出令车停车场方面满意双赢方案？
刘永友：认条例应根实际情况停车场提供服务分车位服务保服务两类分进行规范理公司资质优良24时值班停车场封闭良防盗抢设施完善停车场允许保服务性质进行营理类场收费应优质优价应千篇律执行政府定价收费提高物业公司中出定例收入投保停车场理责险营风险转移保险公司承担目前国际通行做法
知目前深圳实力雄厚物业公司已保险公司签订协议率先作出尝试条件般停车场事车位偿服务严格政府定价收费需说明类场须承担车辆保责意味着理职责事实市场竞争日益激烈天物业公司优质服务市场中立足试想果停车场身理善屡屡丢车终会市场淘汰
银英：处理案件角度讲赞停车场分类理样车选择什样停车场停放车辆车辆损坏谁负责问题事先做心中数车选择格式条款合产生公现象解决果发生纠纷法院断案时会更加方便快捷
相关链接
停车场九项理职责
深圳特区机动车停放理条例（草案）第二十四条停车场理单位提供机动车停放服务时应履行职责：
（）停车场理单位应停车场出入口显著位置明示停车场标志服务项目收费标准停车场理制度
（二）负责停车场理制度落实
（三）负责进出车辆查验登记
（四）维护场车辆停放秩序行驶秩序
（五）停车场营性停车场核定约定标准收费税务统发票
（六）负责停车场防火防盗等安全防范工作停车场发生火警车辆盗等事件时采取相应紧急措施时报警
（七）定期清点场车辆发现长期停放者疑车辆时公安部门报告
（八）保持停车场环境整洁
（九）负责疏导停车场出入口交通停车场需承担责五种情形第四十条停车场理单位住宅区停车场理单位列情形造成停放
停车场机动车受损害应法承担民事赔偿责：
（）规定发放查验停放证
（二）停车场设施保养善
（三）发现损坏者盗劫机动车未采取相应措施阻止报警
（四）未公示停车场理制度提供机动车停车服务
（五）法律法规规定应承担民事责行
机动车驾驶未停车场理单位住宅区停车场理单位求停放车辆进出停车场造成停车场设施车辆损害应法承担赔偿责




























立法听证：停车场丢车谁赔？
八百万深圳市民说已私家车拥私家车2003年7月15日值关注天天午9点深圳市会议室举行深圳济特区机动车停放理条例草案立法听证会停车场丢车究竟该该赔社会争议非常问题社会利益群体项立法机关陈述观点
　　物业公司代表陈述：果停车场提供市场出租服务须承担赔偿责
　　消费者代表陈述：支持政府立法车辆丢失时候物业理公司应承担赔偿责第二反提高收费停车场理单位应种营成风险转嫁消费者
　　停车场民事赔偿责早已成深圳敏感社会话题目前深圳市机动车保量约69万辆数字断高速增长车辆停放理涉千家万户关部门两会立法理问题牵动着深圳市民心沈先生中关注四年前绝没想住宅区丢辆刚买两月新车赔偿
　　失沈先生：觉非常辜真辜买车放区买月卡放指定方
　　然停车场丢车沈先生首先想物业公司索赔认然物业公司行收费权利应承担保障车辆安全义务物业公司断然拒绝赔偿
　　深圳市物业理协会秘书长刘政：物业公司应承担车辆丢失赔偿责业车业提供车位（供业）收取3元钱5元钱种服务费保费
　　物业公司说行完全符合深圳市物业理第30条规定物业理公司应车明确车辆理关系者车位偿关系关规定收取相应保费车位费
　　秘书长刘政：现深圳市部分物业理公司收取谓停车场理费停车费三块五块政府规定种情况提供车位服务种保关系果保关系话收费应该更高

　　物业公司证明停车卡标注丢失概负责声明免责声明引起市民强烈反
　　失沈先生：单方面出局免责条款违法
　　消费者法院某种程度认单方约定深圳市停车场责认定致1998年深圳济特区物业理条例界划分两阶段第阶段1998年前法院认定停车场车保关系停车场负赔偿责第二阶段1998年2003年法院认定停车场车车位偿关系停车场必负担责沈先生起发生1999年停车场索赔起诉终败诉物业公司索赔时沈先生保险公司提出索赔保险公司仅支付40％车款9万元
　　中国保深圳分公司业务部理 许良根：深圳高潮时候94年时年两千部丢车98年然降低相高说保险公司降低赔付率刚刚沈先生案子投保占50％作赔偿基数然扣折旧前100％车辆盗发案率太高保险公司降低赔率
　　保险方规定丢失车辆案件保险公司赔付客户便享代追偿权停车场提出追偿追付保险公司赔偿部分
　　保险公司理 许良根：深圳法院类案件判决般倾赔98年半年开始避免必诉讼费损失说提起追偿
　　停车场丢车底该谁赔商业保险公司退出停车场责缺失方面车辆盗抢案件增加方面丢车风险部分转嫁车引起市民政府强烈满明确停车场责已势必行2003年4月深圳市政府专门拟定深圳济特区机动车停放理条例草案提请深圳市审议通第30条规定停车场负责草案第次明确规定营性停车场保善造成车辆丢失者损毁应法承担相应责
　　深圳市法制局法规处处长崔民：立法目规范停车场理明确规定停车场义务保证深圳济秩序社会秩序出发点时想果条例制定话规定明确话法院裁决应该讲提供种法律保证
　　时激起前层波草案公布第二天深圳市50家物业公司马联名书市政府全国强烈反项条款认该条款侵害停车场营者合法权益反丢车风险转嫁企业争议太停车场责条款市常委会两次审议旧难定广泛听取社会界项条款建设性意见制定更加切实行法规市7月15日举行次立法听证会
　　消费者代表陈述：停车停车费交交保费全赔意思定条例名称改然纠纷解决
　　物业公司代表陈述：停车场否应付赔偿责觉确立否关键明确停车场提供底单纯场出租服务车辆保服务服务价格取费丢车情况发生根事实认定停车场方没错判断否需赔偿
　　听证会方意见建议会汇集整理听证机构发送位常委供常委制定修改条款时做参考意见法规会终确定停车场责听证会家拭目时空连线记者深圳报道
　　[谈话]
持：非常精彩激烈听证会已结束时空连线迅速连线三位参加听证会方利益代表听听听证会结束心中想法什？接连线三位嘉宾第位听证会消费者代表邹家健欢迎您第二位听证会物业公司代表深圳某物业公司副总理肖武春欢迎您第三位深圳市法制委员会委员王璞非常欢迎三位三位阵容听证会开样子王办样听证会您肯定感觉非常强烈非常面利益群体甚时候利益相矛盾说现邹先生肖先生代表利益方听证会
程中保持中立呢倾性？
　　王：觉事立法工作首先先入觉什想法听证会程中应该保持中立方面意见应该听充分发表（意见）
　　持：马会说草案出中立？
　　王：草案出家集体讨形成没终形成结说通种形成家发挥集体智慧法规修改更
　　持：邹先生听证会发表想法期步什样？
　　消费者代表邹先生：期深圳市开门立法够较全面够衡方利益更保护消费者利益法规出台样法律角度讲更公
　　持：肖先生您期步前程什样？听证会结束
　　物业代表肖先生：应该讲深圳物业理界直关注着停车问题讲作物业理员话业长时间关注问题长时间换位思考车样保障身利益受损害丢车赔偿
　　持：接邹先生肖先生做调查邹先生更程呢？结果？
　　邹先生：然结果更
　　持：详细阐述您法？
　　邹先生：觉立法程中真实反映社情民意保护消费者利益终落实结果中觉说停车场丢车赔赔事情觉直接牵扯千家万户利益更消费者利益说希结果
　　持：肖先生您法呢？
　　肖先生：程目说事件说希引起社会更关注希引起立法机构关注目结果形成良结局法规中停车场丢车赔偿问题话讲果需赔偿话会导致物业理新兴行业重新洗牌会导致严重结局引发城市理新问题产生

　　邹先生：觉切市场济规律办事停车场次调查说年深圳停车场收入月亿停车场济旱涝保收蛋糕觉认风险够承担者说样公希选择资质通市场招标方式选择资质够承担风险够停车场说样会造成物重新洗牌认重新洗牌未必件事种进步觉采市场运作规律做样更
　　持：王先生刚消费者感觉说者说物业理公司角度说家更结果偏重更结果说会认角度说更开门立法程种认识算算种误解呢？
　　王：说没意思然程觉重结果说重两方面重
　　持：刚听三位整听证会样法实整采访程中解声音说听证会现场说态度否真正反映条文中担心条例正式出台利益保证会办等等等等想问周先生听声音时候担担心发言实发言走程落实条文中
　　邹先生：然立法公程中部法律步位程面切然希希立法程中够消费者巨消费群体公众利益放首位够反映出心声够确实保护消费者利益保护某行业某集团部分利益觉样社会公正体现方公众利益利益应放首位
　　持：肖先生果出台深圳方法规者说您代表利益群体非常利话您会？
　　肖先生：程抱着心态毕竟机会讲
　　持：说话？
　　肖先生：机会说话然机会说话够采纳少定说果连机会放弃根说
　　持：王您刚听说两位意见实现面听证会样想法果听说说没关系利益没保证办？
　　王：认会出现非常利结果记全国原彭真委员长讲句话立法矛盾交点中砍刀掌握度
　　持：龙永图说句话谈判妥协意思
　　王：总砍部分愿者利益方面做出步
　　持：王实面听证家已太新鲜家更关注听证实质结果果草案变成正式出台文时候发现变化家会想听证走程？
　　王：想样简单说想立法环节说听证环节非常重想数意见应该会吸收进
　　持：非常感谢三位接受采访谢谢听证字眼第次走视野2001年年底时广东省召开听证会讨长途客运价格问题时空连线第时间制作节目转眼年半时间果说初听证二字吸引听证二字蕴藏种进步意义天更关注听证二字社会生活带实质影响变化想陆续走进中国公众视野听证二字说身发展必须思考中国变化带什


深圳停车场丢车赔赔听证会辩非

政府部门市法制局：应法承担民事责
国家关法律停车场没明确界定规范停车场责直条例起草焦点直两种观点存种认停车场理单位停车负保责应承担赔偿责种认停车场提供偿服务提供保责发生丢失时承担责
反复证认：根民法通消费者权益保护法关规定停车场理者应承担条例规定理责理单位错导致机动车盗损坏应法承担民事责
条例根法律关规定第24条规定停车场理单位停车场错导致车辆丢失毁坏应承担民事赔偿责理单位承担定责避免责重利车利益社会治安目前情况认解决条例关停车场赔偿责操作性问题应关规定更明确
住宅局：理善应界定清楚
住宅区理单位理善造成停车受损害应法承担赔偿责该条款条例草案中关方关注争议条局建议修改停车理单位违反条例第24条规定造成停放机动车受损害应承担民事责理：原规定理善笼统模糊情况属理善实践中难界定非常必明确规定种情况承担相应民事赔偿责条例草案第24条已规定停车场理单位应履行9条职责建议条款中进步理善加明确关细节界定清楚分清责
理者代表：合五侵害企业利益
李钊：市政公事业盘理公司副理
停车场实际存着5种基事实合关系第偿保合关系第二偿保合关系第三偿车位租合关系第四偿车位租金合关系第五车位私物业理合服务关系现条例29条41条已采偷梁换柱方法停车场关系律变成保合关系实际政府强制包办婚姻条例第25条规定必须刷卡必须发行停车证车辆离开必须查验停车证第41条
说规定法承担责实际停车场关系简单变成保合关系角度说违背合法违背民法基原丧失公性认条款应该修改
条例出台组织50物业理企业市全国常委会时反映意见认种行侵害企业利益部分容应该修改
负责否实际理情况
肖武春：鹏基物业公司副总理
停车场丢车停车场否负责关键应明确停车场提供单纯场出租服务车辆理服务丢车情况发生应根事实认定停车场方否错果停车场提供场出租服务须承担责原：供停车完全政府定价者指导价维持车辆秩序保证车辆停放包含保受场停车场段繁华程度基数次5元区区5元支付动辄十万元赔偿更况场维护工开支种情况停车场赔偿责明显权利义务等理方公
停车场提供车辆理服务应负赔偿责停车场根停放车辆新旧价格高低收取费单纯场出租费高收取保费停车场理方加设备投入设置监控设备进出口加电视系统
认条件停车场划分区域提供服务停车选择需保场出租样双方权利义务等公停车场利益保护
应承担赔偿责
勇：华侨城物业公司常务副总理
观点明确停车场理单位应承担车辆丢失赔偿责
停车场承担赔偿责符合国际惯例四年前参加政府组织停车场考察组专项停车场法律责问题走访新加坡等区建设部门车辆部门保险部门等考察组慎重起见回国调阅量资料时发现美国日韩国国家停车场立法明确做法国家区停车场理单位承担赔偿责责国家区早非常明确社会保险机构承担深圳日趋国际化天应考虑发达区立法时予充分认识考虑
二停车场部门次收取三五元停车费刚前面发言认低立法明确赔偿责数十万数百万数额种风险违权利义务等问题
三停车场否承担保责次条例草案没提保二字条例第23条提认否立法时予明确两类责类保责类车位责
业市民代表：合规范权利义务
邹家健：景洲厦业委员会
住宅区角度谈停车场问题观点：1支持政府立法车辆丢失时候物业理公司应承担赔偿责2反提高收费停车场理单位应风险转嫁消费者3立法程中应该采济合方式规范停车场业间权利义务
说停车场承担丢车责应该提高收费标准停车场单位购买停车理险意见停车收费没必然联系提高收费解决停车场丢车问题物业理公司理车应责成转嫁消费者
次政府立法中应该采济合方式约定业物业公司停车场理方面责权利认应该业公开选择物业公司样选择停车场理方收费少具备种力具备种资质请走相信深圳理停车场
住宅区丢车现象已少停车场理者收钱应该办事刚志说停车场应该提高收费35元公说算法解深圳住宅区丢车数量十分罕见偶然发生基没赔偿
家辖41家区型物业理公司年发生3起丢车事件解中国民保险公司深圳分公司2003年丢车理赔数56起丢车范围发生路边停车关外时停车场物业理公司说丢车时发生住宅区存车回家公场停车住宅区停车认然收钱应该办事希政府立法中应该坚持点消费者倾斜
鼓励停车场买保险
李红光：深圳赛格集团
觉立法关键解决问题盗窃车辆触犯关法律规定付关部门责车停车场物业公司盗车团伙面前弱势群体应该承担责立法果停车场赔偿果明显导致停车更加难立法应该加剧矛盾
国际惯例美国德国丢车发生时保险公司赔保险公司第赔偿现鼓励停车场买保险切实行
提出条例修改意见针第23条第款应增加鼓励停车场购买停车场责险市政府定价停车场鼓励购买停车险收较高停车费应该减价基础收费停车难责什？政府规划滞执法力做负责政府停车场土费减免鼓励建立停车场鼓励买保险
应改机动车停放保条例
丁龙：赛格电子市场
首先认：深圳特区机动车理条例名称应改机动车停放保条例说半天家明白吵吵赔赔问题停车停车保保坐飞机买保险买机票分开样建议条件停车场适开展保业务解决客户忧果交保费丢车停车场赔偿50％丢车方面原造成果安全措施加强车丢
发言艾：市政协委员
刚听丁龙先生提出条例名称改成停放理条例支持说法认真阅读条例草案修改稿里面含义基承担相应赔偿责赔偿责法律什？想国家民法根保合？刚深博士生提里保合性质关系果停车场保合关系话必须考虑问题说合法规定尤合法原否相突意丁先生观点家选择停放保两者差异物业公司根状况选择保险……
谭刚：市代表
停放理条例名称身需更加规范停车仅仅停放问题条例身条款需进步明确化条款里面讲理单位理善造成损害应承担民事责理善底界定需细化……
林锐：桑达公司
停车车停车场理工作员作车辆者说车停停车场没顾应该放心没丢旁边车碰客观造成损失刚代表中说应区分合关系保保责停放停放责觉较客观觉交纳相关费车破坏权停车场追回责停车场义务赔偿保险公司赔偿停车场赔
唐娟：深圳学理学院法学博士
停车场理者应该承担责住宅区属区公设施土权属负责土权利住宅区业停车业理公司种财物保关系租赁关系权利义务等保停车理应承担赔偿责应该民法全国物业理条例承担责相关法规中华民国合法第406条规定全国物业理条例第36条第三相关法规深圳济住宅区物业理条例第51条规定








区停车场权益谁
权益属问题提出
深圳房产转条例第13条规定房产首次转合停车场广告权益没特约定停车场广告权益房产 时转移特约定房产登记机关初始登记登记权利拥现实生活中深圳发展商普遍房屋买卖合中约定拥停车场权张转条例买卖合拥停车场权
初张道理法律条款稍加考查发现发展商张缺陷条款半款规定房产登记机关初始登记登记权利拥条款正常意思理解房产登记机关初始登记应发展商取停车场权必条件获初始权利登记权利形成未获初始权利登记权利尚未出生等没转条例未规定停车场种情况获初始权利登记时深圳实践中住宅区停车场目前基未获初始权利登记少表明发展商截目前止尚未取停车场权停车场权利属似状态明
发展商否拥停车场权
述停车场权属前必相关房产开发基流程概念现状进行简考查
住宅项目开发起始政府出土权土权出公告中政府已该项目设定干求求会成政府发展商签定土权出合基条款例：区占面积容积率区总建筑面积类房屋建筑面积权利属限制等项目设计施工销售均必须严格土权出合求进行修改述指标必须先修改土权出合补交土出金办理全套报建手续法定程序擅建设房屋属违法建筑没产权受保护
列入住宅区总建筑面积类建筑通常包括住宅商业房屋配套设施公益设施住宅商业房屋均独立权发展商外初始预售转
公益设施例居委会公厕垃圾站等建成权政府配套设施例会机房等产权属土权出合中明确规定中部分配套设施独立产权发展商出售转功变部分配套设施列入公摊面积深圳目前常见土权出合中住宅区停车场计入区总建筑面积发展商必须根住宅商业房屋建筑面积土出合规定率区建造停车位
区里总建筑面积等具独立权房屋建筑面积（独立权机房建筑面积已分摊进入）总建筑面积区土权总面积称容积率具独立权房产拥二项权利房屋权应土权分建筑面积分摊土权面积度量权利数量套房屋建筑面积容积率该房产分摊土权面积换句话讲具独立权房屋分摊土权面积等整区土权面积区房屋分割销售时全体业包括般业发展商（未出售单位业）政府（公益设施业）份拥区全部土权
国关土房产项法律法规中均明确规定土权土建筑物权分割永远时转转房屋建筑物权相应土权动时转转土权建筑物权时转法律允许土权张三该房屋建筑附着物权属李四
基深圳现行土权出合住宅区停车场权发展商单独拥否停车场房屋权数额法度量物理干米建筑面积未出规划报建程序法律建筑面积零更法克服障碍土权前述区全部土权面积已产权房屋分摊完毕停车场分土权面积零果允许停车场全体业外独立产权等变相允许土权建筑物权相互独立明显违反述国土房产基法律原理成立事实停车场道路园林绿化等区配套相会更清楚：样区必备设施样土附着物样纳入区建筑面积样分摊土权面积样法律特征导致着样法律属停车场权必然属附着土权利——全体业
种观点认：房价建筑面积单价计算停车场没计入建筑面积业没付钱没卖业应合约定然发展商
观点仅房屋权业房产权割裂房屋权土权紧密相连分割天然属性法律属性完全成立
发展商取停车场权唯途径变更原土权出合获区数业意二补交价重新报建完全存现实性目前已售住宅区言发展商仅现没取停车场权
新开发项目中政府许会停车场面积纳入总建筑面积分摊土权面积予种类型区停车场独立权违反相关法律仅种情况适深圳房产转条例关约定停车场权规定予初始权利登记种做法综合利弊暂少目前实际操作更公正点：停车场土成建设成独立核算房屋分摊业没停车场着停车场买单做冤头
部分结：区停车场权属区全体业发展商业签定房屋买卖合相反约定该约定违反国法律产生改变停车场法定权属效力
发展商否停车场拥益物权
认识发展商拥停车场权观点难成立观点提出：发展商停车场拥益物权停车场权全体业发展商业买卖合中约定停车场理权收益权发展商发展商益物权进行初始登记取物权性质权利种说法较权说具更迷惑性颇水搅混
益物权权部分权利分割组合成完整物权形态复杂样例担保物权相邻权甚承租权等土权出合中政府常区土设置益物权例市政设施权占区土通须许补偿等转条例中停车场列表达广告权益典型益物权
张发展商停车场拥益物权观点少三点法律障碍：
认益物权违公正义民法基原文停车场权属证证实普遍存猜想：发展商建设停车场成全部入成计入房价业买单业事实已包括停车场完整房产支付足额价应完全拥停车场全部权利广告权益脱离住宅正常功外相额外项具独立性财产权益留发展商业房屋利益基损设置益物权许说汽车普年代停车场已业居住住宅必须设施停车场建设付钱获停车场权然财产时发展商支付租金十分荒谬法律果允许种益物权合法化会鼓励发展商继续滥优势交易位谋取更正利益实难彰显法律公正义
二停车场设置益物权否法律疑问
转条例表述停车场广告权益种表达正常理解停车场广告权益应两列词语果权益时停车场广告条例语应该停车场广告权益停车场广告权益果条例说停车场应正常理解停车场权法律解释角度考查难转条例条款作停车场设置益物权法律根物权法定原没法律明文规定事民事合动产创生益物权法律行性问号
三物权处分体问题物设置益物权应该物权处分意停车场权权利区全体业财产权处分体业会非单业意思简单汇总业会意思表达法定程序表达出团体意志业房屋单位买卖合分签字认认业会认财产处分未业会法定程序形成决议单业私意思表示区公财产权利处分
鉴益物权复杂性述尚权问题样简明法律逻辑彻底否定发展商拥停车场益物权说二点明确果发展商合中声称保留停车场权证明没权发展商退求次张拥益物权二发展商合中停车场求理解益物权根登记生效动产物权规发展商然未取益物权充量债权进行张
发展商否拥停车场收益债权
发展商提供包含停车场等附属设施完整房产业支付房款构成价额外业发展商付停车场收益单方付种单方付合赠合根合法规定公益赠等少数情况外赠赠财产权利转移前均撤销赠发展商获停车场益物权初始登记权利转移标志业前时停止执行撤消该合条款
法律争端解决
停车场权利属业发展商双方协商处理协商成出现类型诉讼（仲裁）：
确权诉业委员会原告请求法院确认停车场权全体业
二 确认合效诉单业请求确认房屋买卖合中发展商保留停车场权条款效诉
三 单业求确认停车位租赁合关系效（权处分）进求返前收取停车场租金财产诉业委员会提起利返诉
四 单业提起撤消合条款诉请求撤消发展商拥停车场益物权合条款诉






区连丢两车物予赔偿
昨日午8时30分11时30分晶报负责热线电话直断3时接听30位读者电读者电反映然样涉生活中方方面面读者反映中较突出特点烦恼纠纷产生读者解相关民生法规着直接关系情况晶报负责相关记者着手布置加强民生法规报道具体工作
案例：意未办续保病袭难获资助
南山区位女士电称丈夫深圳早期建设者已深圳工作年连续工龄34年丈夫企业年5月解体时解关社会保险关规定时意未办理续保手续日丈夫突发心脏病住进医院3天时间须交清7000元治疗费着丈夫社保卡交费时告知未办理续保然卡中钱医疗费交纳社保时法予资助该女士表示家庭富裕子女尚读书丈夫病治疗中目前支付笔医疗费十分困难
鉴实际生活中未办续保事常出现晶报负责具体解相关情况立布置关记者重点进事报周事予具体报道晶报负责特提醒广读者工作频繁变动深圳常见缴纳社保时定保证周全避免遇突发病祸时手脚乱
案例二：区连丢两车物予赔偿
布吉某区住户电称年时间停区停车场2辆摩托车接连盗损失高达3万元找区理处方表示负赔偿责意道歉免掉数百元理费该住户认区交钱停车理单位车辆丢失负赔偿责没道理希报社提供帮助果行通闹索赔
听反映晶报负责首先否定方欲通极端行解决问题想法然耐心解释目前关停车场理关法规明文规定晶报负责提示该住户应量区理单位协商解决解决成诉诸法律司法部门确定物部门否应赔偿晶报负责提醒方目前深圳市正深圳济特区机动车停放理条例（草案）进行立法修改重点关注




























区摩托车频盗　物业公司理善成告
　张先生停放区摩托车盗区房产营理中心告法庭索赔13200元日前阳区法院受理案 　　
　　原告张先生称1998年7月天晚新购买摩托车停放区理部门居民设置存车棚第二天早发现摩托车盗解前区已辆摩托车盗张某年8月购置辆摩托车次盗 　　
　　张某认区发生第次车盗理部门未采取效措施导致区摩托车次盗理者摩托车盗事件负推卸责诉法院求告赔偿原告直接济损失4200元间接济损失7000元精神损失费2000元


















机动车停放理条例获通 停车场违规丢车应赔偿
深圳市停车场规划建设机动车停放理条例昨天获市三届常委会第二十六次会议通停车场里丢失车辆谁负责？咪表设置必？业住宅区停车场否收费收费等争较焦点问题终定
关停车场里丢失车辆谁负责问题条例没机械作出规定明确停车场应承担责情形：营性停车场理单位履行条例规定职责者符合停车场理规范造成停车场机动车受损毁者丢失应法承担相应赔偿责
目前市咪表设置合理导致交通堵塞市民意见较拆咪表呼声高咪表设置否必问题成立法难点委员争议焦点条例鉴香港做法规定设置咪表必须规划部门会关部门编制设置方案方案草案公布征求社会界公众意见条例时规定咪表费记时累进费率方式收取停车位次停放长时间超二时超时越长罚款越收费标准价格理部门核定停车费统缴市财政
业拥住宅区停车场立法前市民认停车理单位收费应该条例规定：住宅区停车场产权业停放服务费收费标准应征求业委员会意见市价格部门根停车场理成确定停车服务费收入盈余部分应住宅区物业理开支
根条例规定该法规明年1月1日实施条例运较市立法权制定条例尚需法定程序报省常委会批准







深圳房产业求实行业治
新闻背景
年9月1日起物业理条例全国正式实施物业理条例提出产开发物业理分离业具选择理企业选择理企业权利标志着房产行业长期实行业买房强制搭配物公司捆绑销售成终结选择选择理企业选择样物业理形式业说算
赞成者说：行业立法公民私财产权利尊重维护国家民法制建设时俱进具体体现
反者说：倒退业根物业物行业身专业性会造成行业混乱
法律界说：应参香港物作法遵循民事法律关系基原确定业委员会等民事体位
消费者说：业拥区服务选择决定权花钱买气受物公司巧立名目做假账买单
理者说：理政府市场关系转变观念职越位缺位错位扰民强制包办
政府观点
国家建设部召开全国物业理工作会议会建设部部长汪光焘指出：业房屋产权者物业理区域物业理重责体宣传贯彻物业理条例形成工作氛围基础明确点说清楚业具选择理企业选择理企业权利具维护公利益责遵守公利益社会责规定义务
建设部副部长刘志峰指出：贯彻物业理条例首先准确握物业理条例创设法律制度涵尊重维护业财产权利刘志峰副部长进步指出：物业理基础业财产权物业进行理业行财产权行选聘物业理企业实施理业理身物业方式业根实际情况决定采方式理者保洁绿化等项事务直接委托专业公司物业理条例着尊重业财产权利原强制业必须实行物业理规范实行物业理时方行

建设部副部长刘志峰全国物业理工作会进步指出：物业理活动中量民事关系应通设定规事行调节通司法程序调节民事关系宜采取政府行政措施进行调节产生外部影响涉公利益纯私事务设置政府行政理权属政府行政职责事务设定行政规制应业行处理事务设定行政强制措施
市场规完善市场体行规范基础物业理发展根取决市场规完善市场机制良性运行……物业理条例部体现政府转变职行政法规级房产行政部门必须物业理条例精神完善市场机制放重位置切实转变职做越位缺位错位扰民政府该事简化手续方便群众
深圳济特区住宅区物业理条例第章第四条：住宅区物业理实行业治专业服务相结合属理行业理相结合理模式
媒体报道
建设部强调：业请物
新华社北京16日电 建设部副部长刘志峰昨日全国物业理工作会强调业种方式理物业 刘志峰说选聘物业理企业实施理业理身物业方式业根实际情况采方式理保洁等项事务直接委托专业公司着尊重业财产权利原物业理条例强制业必须实行物业理规范实行物业理时方行 　　
政府莫断物业理家务事
　　刘志峰说政府机关物业理中应担配角物业理活动中量民事关系应透设定规事行调节透司法程序调节宜采取政府行政措施进行调节物业理条例产生外部影响涉公利益纯私事务设置政府行政理权属政府行政职责事务设定行政规制应业行处理事务设定行政强制措施
　　开发商必须房屋质量负责
刘志峰说业购买物业形成建设单位间物业买卖民事法律关系关法律规定建设单位承担物业建造程中质量责业物业交接发现物业质量问题原法律关系物业理阶段然存业应关法律法规追究建设单位质量责


























宝珠花园申请业治取代物
报讯（记者 刘俊卿）长城花园业炒掉业委会消息见报深圳物业理出新鲜事宝珠花园业委会敢天先已市住宅局南山区建设局提出业治申请市住宅局收文回执中称25工作日作出答复9月1日国首部物业理行政法规物业理条例正式施行日位南山区宝珠花园业委员会南山区建设局提出申请请求宝珠花园实行业治理模式9月2日该业委会程序市住宅局提出样申请
解宝珠花园实行业治理模式初步方案聘请专业物业理公司区理分块分专业公司进行理中区保安承包市具资质保安公司区卫生清洁承包市具资质保洁公司区绿化承包市具资质园艺公司聘请财务房机电维修等专业员区进行服务针业普遍关注区财务状况宝珠花园申请中称区财务会公开透明成立宝珠理财组分月季度半年年形式区财务支出收入状况进行核算审核全体业公示外年聘请审计公司区财务进行审计
解国务院颁布物业理条例中规定国家事物业理活动企业实行资质理制度物业理区域物业理企业实施物业理物业理企业物业理区域专项服务业务委托专业性服务企业该区域全部物业理委托深圳济特区住宅区物业理条例中规定住宅区物业理实行业治专业服务相结合属理行业理相结合理模式宝珠花园提出业治理模式否符合述法律规定报继续踪业士称否获批准宝珠花园提出业治理模式深圳市物业理次革命性行动必促进物业理发展




宝珠花园首扛治旗

宝珠花园首扛治旗全国物业理条例实施深圳区业首次部门提出业治申请深圳市南山区宝珠花园日正式南山区建设局物业理科市住宅局提交业治申请成全国物业理条例实施深圳第部门申请业治区全国物业理条例起草李钊表示业理应慎行果业理会造成全体业利益损害种倒退业积极维权趋势盲目考虑成法律意识治设想成立理财组掌财务该区业委员会副袁先生告诉记者日区求治申请正式公函形式递交南山区建设局申请提交市住宅局袁区实行业理信心申请方案里设想保安清洁绿化承包专业具资质公司聘请财务房机电维修员区进行服务业委员会成立宝珠理财组财务支出收入进行核算审核业公示年聘请审计公司区财务进行审计　　记者该区采访时发现区业委员会运作相较规范业委员会专职位专职执行秘书外业委员会聘１０余种职业背景顾问业委会５间办公室种资料较齐备执行秘书陈老先生告诉记者说香港购房社区采业法团理方式进行理定验
部门回应
２５工作日答复记者昨日电话采访南山区建设局关士表示已接宝珠花园申请报告未先例否批准市住宅局批准市住宅局物业监处负责表示目前材料没转暂做答复市住宅局２５工作日答复记者获悉宝珠花园已递交申请外区积极筹备治日四五家区业委会负责聚集景洲厦商讨治聘请物公司事宜
专家说法
业维权考虑成
业纷纷求业治风潮记者昨日电话采访全国物业理条例起草深圳市政公事业盘理公司副理李钊先生认然条例涉业治求事物业理必须具法资格业委员会目前具备法资格外业理应慎行社会化生产专业分工角度讲物业公司理应该相完善果业理会造成全体业利益损害种倒退业积极维权趋势盲目考虑成法律意识譬想炒掉物业理公司先合否期否全体业承担违约金






















破房产物捆绑销售模式
——景洲厦业想治
长期市房产行业直实行房产物业理捆绑销售硬性搭配业没进门产开发商已业选配物业理婆婆记者昨天
午获悉继青岛北京市业委员会酝酿实行治理事年业维权工作景洲厦业委员会邹家健昨天午记者透露现物公司合期前提首选治想法数业认治原物业理模式区业掌握财政权理事项决定选择权
治：花钱买服务
邹家健告诉记者业治业委员会直接事物业理应该产商委托物业公司业委员会聘请物业理公司区进行理改变成业委员会区保卫消防卫生绿化电梯维修等项目分项目直接委托保安保洁设备维护等专业公司花钱养物业理公司转变现花钱买满意服务
悉业治根变化业拥财权选择决定权业缴纳物业理费委托专门财务公司财务专业员理业委员会物业理公司样中赢利物开销摊账目全部公开项目支出花笔钱业见面获业会通业会做假账乱收费物公司买单外业通聘请物职业理全部物业规划理做总统筹总协调工作
治深圳行？
目前业治深圳究竟行？市住宅局关士拒绝回答问题邹家健市住宅理部门咨询时告需等国家出台实施细确定究竟治具体操作幺样进行监等系列问题记者深圳济特区住宅区物业理条例中样条款：住宅区物业理实行业治专业服务理相结合理模式
新闻背景
国务院6月19日出台物业理条例9月1日全国正式实施7月14日建设部副部长刘志峰全国物业理工作会议指出：选聘物业理企业实施理业理身物业方式业根实际情况决定采方式理者保洁绿化等项事务直接委托专业公司条例着尊重业财产权利原强制业必须实行物业理规范实行物业理时方行
























业委会家
事件背景：
2003年7月14日国家建设部刘志峰副部长全国物业理工作会议讲话中指出：选聘物业理企业实施理业理身物业方式业根实际情况决定采方式理者保洁绿化等项事务直接委托专业公司条例着尊重业财产权利原强制业必须实行物业理规范实行物业理时方行
观点提出疑正探索物路提供新思路业否够实行治理分行性样实行业治物行业意味着什听听方士声音
区业：治业委会直接理
深圳市景洲厦业邹家健年直进行业维权方面活动认业治种某进行理方式全体业协商三分二业表决意实现
业治业委员会直接事物业理应该产商委托物业公司业委员会聘请物业理公司区进行理改变成业委员会区保卫消防卫生绿化电梯维修等项目直接委托保安保洁设备维护等专业公司
邹家健众业聘请保安清洁等专业公司做测算结果显示成原减少邹家健认业治根变化业拥财权选择决定权业会做假账乱收费物公司买单
识士：治呼唤物业理理
实现业治邹家健国扬律师事务闻毅律师建议通聘请职业理实现业治邹家健表示条件成熟区业委员会聘请区专业力业承担
闻律师认前物业理实现物公司名义聘请专营公司区公设施进行理物业理企业行类似纪幺业鉴公司聘理区进行理启物业理理
操作时闻律师提出理应该根业签订委托代理合进行理业委托支付约定报酬理聘请专营公司承担物业理专项业务专营公司认须业确认业名义专营公司签订合合容必须业审核专营公司事专项业务需费业支付
外理应物业理中承担协调外关系处理专营公司间矛盾等义务业理行产生果承担责物业理成费受益业单位面积均分摊
敏感财务方面闻律师认业行掌财务委托会计师事务理财类资金存入指定账户指定政府部门进行监种模式物业理业理间责权利非常分明业物业理水求根身需求力改变改变
时希政府部门应制定物业理理业条件执业资格理应持证岗
法律士：业委会名分
讨问题时律师界士均指出物业理条例未明确业委员会法律位业治存定困难业委员会法律位亟确认邹家健说深圳实行业治首先应该确定业委员会法律位国家社团登记理办法业委员会纳入民政登记理范围鉴香港物业治法团办法业委员会成业民事体治社团允许业委员会建立物公账户便业治中物资费收支保
社会士：业治三处致命伤
采访中部分业指出究竟该样实行治家心里没底广东世纪律师事务陈秋芬律师表示 物业理应慎行
1治容 陈律师认物业理应专业化物业理导实行理程序选业委会外应配备专职员旦实行理业委员会工作止简单协调监督专门员负责相部分物业理工作业量联系沟通工作
2财务公开 财务公开透明定期业公布账目专业公司资金划拨体变成业委员会会业委员会成员素质提出更高求热心公益事业责心强具定组织力外求廉洁奉献精神
3员素质 种理优点代表业利益业委员会直接监督专业公司服务质量直接业服务弊端毕竟绝数业委员会成员兼职员时间精力专业性程度专业物业理公司时然存着业业委员会间沟通监督问题物业理需完善规章透明操作高素质员加运作
部门：治违前物法规
业治究竟行？记者理部门深圳市住宅局关士进行沟通认业实行治撇开物企业聘请专业公司进行理目前物法规允许深圳市物业理行业理办法第三条规定物业理服务应遵循社会化专业化企业化原实施理应该具物资质证书物企业业委会具备法资格事投资活动没公账号业物业理费交业委会理
加物业理涉技术工作需具备理力专业技术员请什样做做业负责
表示究竟该样做物业理目前深圳市探索考察目前正考虑实施物业理职业理制度求事物业理必须培训考试取专业认证资格理组建物业理公司事物活动保证提高物业执业员素质真正搞深圳物业理
记者物公司进行采访物公司业治表示愿发表言
业治种新鲜事物究竟否推行报继续关注
相关链接：
国外物业公司说
　　▲日山东省青岛市颐中花园业委员会物业公司收费问题达成致意见该公司物业理满意宣布炒掉物业公司理区
位北京兴金华园区业委员会次招投标中家物业公司投否决票提出理区
颐中花园业委员会负责单女士认物业公司中介服务部门业处理区事务时找社会专业服务公司办
北京金华园区业委员会副雍女士认外国美国加存物业公司行业委员会（业会）面绿化公司保洁公司保安公司样服务质量保证减少中间环节降低成北京西里区正尝试业委员会居委会合二
物业理两种模式
　 ▲中国房产住宅研究会副会长兼秘书长 张元端：
业买房子物业理两种做法：第种业理称营式物业理业（视物业类型业群体业体）确定理员业理员负责进行日常组织协调理工作项具体服务分包关专业服务公司第二种业委托（雇）关机构（物业理公司）理
业物业理物业理公司受业委托理服务换句话说物权价值根结底应业实现
深圳住宅区物条例规定
▲深圳济特区住宅区物业理条例第四条规定住宅区物业理实行业治专业服务理相结合理模式
专家视点
物权价值业实现
中国房产住宅研究会副会长兼秘书长 张元端
见种说法：物业理服务应该房屋价值分割部分业购买期房时等购买物业服务物业服务种标准种质量售房时候销售乍似新鲜略加推敲产生疑问物业理服务成房屋价值分割部分物业理服务法房子道卖
　　业购买房子时定时购买物业服务业买房子物业理两种做法：第种业理称营式物业理业（视物业类型业群体业体）确定理员业理员负责进行日常组织协调理工作项具体服务分包关专业服务公司第二种业委托（雇）关机构（物业理公司）理
二物业理固着物业物业固属性物业理水物业身决定固定变物业理水会着种素包括业济水生活求物业理企业服务水变化变化物业理服务作房屋价值分割部分
　　三物权价值需业实现诚然物业进行理保障物业正常功延长物业寿命实现物权价值必手段
　　法理说业物业理物业理公司受业委托理服务换句话说物权价值根结蒂应业实现
　　四开发公司承诺物业理水责严格说效物业理服务责物业理公司开发公司
　　确定什幺样物业理水委托家物业理公司业通物业理合决定开发公司决定谓物业理先期介入实际试性质聘家物业理公司根服务优劣会发生变化
　　果说开发公司业推荐家物业理公司种物业理服务水终需业认定





业治法律关系容
　　业治法律关系容指治体享承担法律法规业公约确定权利 义务业治权利义务分业体治权利义务业团体治权利义务两类面分阐述
　　业体治权利义务
　　业体治指业复物业中业独专属部分支配理活动业 体治权利义务基物业单分独权享权利法负担义务
物业复法律关系中业体复权独专属部分物业独权 (专属权)作独权业体治权利表现两种：权行治权 利二相邻权行治权利复关系中独权权利般权权利相处分权方面物业复法律赋予定特限制求外差异 法律限制外享复权业独专属部分意愿收益处分排(包括复权)干涉实现居住营业目 出租(转移占)收取租金(收益)设定抵押权等负担干涉物业请求权予排复物业动产相邻关系横交织物业业法享相邻 权必时行相邻权请求时较长期相邻业独专属部分物业相邻业已专属部分出租出承租等行相邻权 楼房权利二楼板修缮漏水天花板然相邻造成损害错责原应负恢复原状支付赔偿金义务
享复权业体作独权承担义务包括般物业法应负担 相义务外列项义务：
　　1违反复权集体利益物业复权集体利益类似社会公利益诚实信公正义等原属涵弹性抽象性法律概念判断独权 行否违反利益标准颇难具体化应具体事件具体酌量社会般观念加判定应独权行身必性行受利益予复权 造成利程度等种情事作通盘考评少学者建筑物毁损行建筑
物行列违反业集体利益行认行然损害广义业集 体利益列举行具体事例部分应划入法律法规明文具体单列禁义务范围该纳入抽象性极强狭义利益范围根业集体事务分类涉 利益范围狭义业集体利益具体分业集体权利益业集体物权利益业集体文化利益三种独权物业行侵犯业集体 权损害业集体(业委会掌)复合属物业形式财产触犯业集体文化文明禁忌认定属违反利益行例纯居住公寓开办色情 应召店行仅仅般建筑物碍居家安宁行中国法律中国业集体色情文化态度明确属禁忌文明行该行援 违反业集体利益条款予禁止
　　2独专属部分物业业(固)途目进行独专属部分物业建设(实体)围括(空间)时已城市规划法土理法村镇规划法建 筑法确定特定途独权必须定居住营业特定途专属部分未规划建筑部门批准擅改变原定途擅改变物业途行 法律已明文禁止行
　　3维护复建筑安全外观妨碍建筑物正常毁损建筑物复物业业身利益考虑权专属部分进行修缮必改良行放弃权 利时必须法承担破坏整建筑物安全外观义务承重结构外墙等涉公安全建筑物整体风貌作变更性修缮意变更通专属部分电线水 煤气致超规定负荷允许量维修物业业权利意放弃权利业专属部分物业破损状达破坏整建筑物安全美学性外观危险程度时 业负容推卸维修义务应独出资修缮专属部分否法强制履行修缮义务
　　4独专属部分行妨害物业复权安宁安全健康卫生环境例居住公寓业超重物肮脏恶臭物易燃易爆危险品等搬入存储 独专属部分居室制造度发散噪音惊扰四邻休息饲养危
害侵扰动物等复权专属部分占违反项义务请求停相邻复 物业理业委会请求法院作出必处置
　　5容忍相邻便利性复物业理必性独专属部分复权(相邻)维护修缮独专属部分设置线物业理业委会维护修 缮合法检查部分设置线必须进入某业独专属部分时该业正理拒绝
　　6独专属部分复物业部分复权基权分离处分复物业独专属部分复合属部分具客观分离体性国关复物 业法律独权复权(包括基权)命运结体规定二者分离出租德国住宅权法第6条第12条规定日建筑物区分法第15条第2项规 定奥利住宅权法第7条第1项规定中国台湾区公寓厦理条例第4条第2款规定：专部分属建筑物部分应部分基权权 应部分分离移转成设定负担
　　7法令法规约定义务事项外复权继受应继受原复权关法律法规业治理规约规定切权利义务
　　二业团体治权利义务
　　业团体治权利义务进步划分四种：业体作复权享 权利承担义务业体作业治团体成员权利义务业会议权利义务治理代表机构业委会权利义务关业会议业委会等治理代表机构权 利义务留章第4节中叙述
　　()业体作复权享权利承担义务
　　享复权业复合属部分物业权利四项：
　　1实际属权业体层面复权作合属物业属然拥项重权利权项权中唯属权会权相分离业复合属物 业名义业集体情形高辖领终控制维护复合属物业意愿转独专属部分物业时转复合属物业中属应份额 侵害复合属部分物业时业集体利益请求排侵害保
全复合属物业财产中外学者忽略复权属权中国物业理立法中应作出 相应规定
　　2权复权作等复合属部分物业权持(集体)项基权利复权行权时受法律限制外受方 法规约限制复合属物业方法分(电梯走廊等物)轮流(公电话公厕抽水马桶)两种业集体 理规约规定法位复权独专属部分物业占应部分途设置目通常方法部分约定违反关法律规定业集体 利益约定
　　3收益权复权享应部分例复建筑物部分基收益权利约定约定复合属部分物业生孳息利益 出租空允许外壁屋顶悬挂广告牌专停车位约定等收取费复权复合属部分分持例分享收益物业理实务中类收益般理 规约约定纳入物业维修基金业集体事务费分配业体
　　4维持权称单纯维护修缮改良权单纯修缮改良变更性修缮改良相言指花费太影响物业复合属部分固性质途益物业保值 增值修缮改良行国家业体部分行单纯修缮改良权时规定须获复权表决权四分三数表示意始前提件日 建筑物区分法第17条第1项德国住宅权法第22条规定认没必做程序严格规定物业理立法应鼓励业关心费事部分维持事 务相应作出业行维持权应业委会申报备案制复权通告制异议会审制规定建议中国物业理条例立法中专条规定：复物业业权 复物业部分维持权利作出费部分进行单纯修缮非变更性改良行三日前应属业委会申报备案者适方式全体复权通 告业委会接申报应适方式时全体复权通告征求异议
实质性异议实质性异议提出应业委会复物业理规定程序召集 时业会议审议实质性异作出采纳驳回决议书面形式决议容通知异议提出费维修改良申报
　　享复权业复合属部分义务五项：
　　1部分途部分该义务规范求复权物业必须部分种类性质位置构造颜色规约规定部分途目部分走廊通道通行面堆放杂物妨碍通行
　　2作出擅变更部分构造颜色目设置广告物等类似行复建筑物法定部分重部分仅关系整复建筑物安全涉建筑 物美学美观放复权变更利行应严格约束规制中国台湾区公寓厦理条例第8条规定：公寓厦周围外墙面楼顶台防空 避难室非法令规定区分权会议决议变更构造颜色目设置广告物类似行住户违反前项规定理负责理委员会应予制止报请该机关第39条第1项第2款处罚金该住户应月回复原状未回复原状机关回复原状费该住户负担建议中国物业理条例
明文作出 方面规定
　　3分担费负担义务关项重义务书第九章第3节中作出析
　　4维护保存部分
　　5分离处分请求分割部分物业复合属部分独专属部分成立存缺少部分物业复制业复合属部分权般权受业集体制约复权分持份额专属部分独权分离处分请求分割物果允许复权分离处分请求分割会物业复法 律关系复存
　　(二)复物业独权复权违反义务法律责
　　复物业独权复权违反义务行列种：
　　(1)独专属部分复合属部分行(2)独专属部分复合属部分修缮改良行(3)违反业集体利益行(4)非法处分(分离处分请 求分割)复合属部分分持份额行(5)违反法定容忍义务行(6)拒分担费负担行(7)违反法定理规约规定义务行
　　复物业独权复权违反义务种行应承担法律责法 予惩戒性法律报应错责原追究法律责
　　根独权复权实施违反义务行危害程度应承担责形式 相纳起种：
　　(1)停止侵害排妨碍适范围广种责形式(2)损害赔偿便利补偿(3)清偿债务指拒分担负担费复权施加责形式(4)禁止 独专属部分物业停止侵害排妨碍方法阻止某业违反义务行时复权全体业委会特决议制决定法提出诉讼请求申请法院发出相 期间禁止该业专属独部分禁止令(5)强制劳动教养强制解义务违反物业复关系前述(1)～(4)项方法难发生禁止效果时复权全体 业委会特决议制式劳教机关提出劳教申请劳教悔改业特决议制式法院起诉请求确认业会议特决议合法效性法强制出拍 卖违反义务业物业独权复权(包括基利权)强制解物业复关系(6 )法定行政处罚规约约定纪律制裁
　　(三)业体作业治团体成员权利义务
　　复物业构造独权复权属具分割相互结合关系 复物业业间事实形成种社会生活体产生利益关系业意志持产权独立抗会相互矛盾突引发纠纷利复物业维护 业利益维持效组控复物业产生复杂社会关系调业意志矛盾关系持续保全增进业利益维护社会安居秩序法律支持引导业 组建非营利性公益理组织实行业团体治制度业享等业
治团体成员权
　　业治团体成员权称物业复成员权指复建筑物业基专属部 分合属部分独权权分离集合关系法组成业治理团体作该团体成员法律治规章享权利实现权利连带相应义务成员权 实质业治团体运作机
　　业治团体成员权具四特征：(1)物业复关系前提复权分离物业复关系客观存组建业治团体必成员权产生 成员权具独立性复权相分离业旦失复权享成员权然丧失成员权单独成客体(2)业治理团体基础治团体存亡成员权基财产独复合形成物业复权种独立组织性权利业治团体组建相伴生该团体存续期间直存 复建筑物存复间治团体关系原会存续成员权然复关系始终学者永续性单列成员权特征(3)运作物业复 权集体事务核心谋求业集体利益业体利益协调增业团体治制度建立目特定业集体理意志约束业意衡业 集体利益业体利益增进实现利益秩序关系业全体物业复权事务享运作权利时承担履行相应理义务(4)法律法规业 团体治规章物业理规约行权利保障
　　业治团体成员权容包括物业复权(业)作治理成员享权利承担义务两方面
　　业成员权权利容：(1)集会权业规定请求召集举行理团体业会议业委会会议权利集会权分三种：法请求召开第次业会业 代表会时业会便正式组建成员权托业治理团体二法请求业委会召集举行业会议三业团体治规章请求业委会召开业委会会议(2 )表决权指业参加业会议会议讨治事项包括订定治规章物业理规约规定享行投票决策权
(3)表意权指业业治团体工作业会 议讨事项聘物业理执行业团体委托事务工作状况发表意见提出建议权利(4)择权指业参选举聘罢免治体事务代表理
治事务 理方式择定权利(5)监督权指业治团体治事务执行聘物业理执行业团体委托事务行实施监督权利里谓监督权包括行 违法行批评权利指正权利弹劾权利检举权利日常询查权利(6)权益维护权指业增进维护业体合法权益业集体合法权益法享合法收 益权投拆权控告权投拆权控告权通常侵权损利行制止效情形业业集体法行行政机关提出投拆法院提起诉讼请求法处理 裁判(7)知情权指业权查阅业委会章程业会议记录复物业理财务会计报告权求业委会物业理企业规定期限定期公布物业理收支账
目业委会 工作提出质询(8)调查申请权指五分业提议业会议命调查员调查治团体设立理情况果业会议拒绝样提议安排部分业申 请法院指定特调查员保障业知情权权益维护权充分实现建议物业理法规中调查申请制度作出明文规定
　　权利义务相致法理原业作治理团体成员享成员权利时应承担列义务：(1)觉遵守执行治理规约业会议业委会合法决定( 2)全面履行物业理法规合规定相关义务(3)积极配合接受治团体理代表物业受托理理(4)动参支持治团体公事务活动(5) 约定时交付合理分摊治团体活动费业集体合属物业理维修等费
　　业治团体成员权取方式分法定性原始取(业组建业治团体时作治团体法定创始成员取成员权)转移性继受取(新业通取代原业 进入业治团体取成员权)两种方式成员权原始取法定性表现某业未参加属业治团体创建会议该业治团体合法成立该业然法 取该团体成员权需表示否愿意享成员权意思业成员权消灭
取决业治团体解散业治团体解散通常基复物业毁损灭失重 建修复该复物业事实
　　业治团体成员权具组织职权性质意放弃滥业团体治规章中应成员权权利义务容作出详细规定应注意针业意放弃滥成员权造成业团体公利益损害行作出相应组织制裁性规定维护治团体 组织运行秩序中国现行国家方物业理法规规章中欠缺关业治团体成员权系统规定建议立法予补充完善法定成员权时明文允许业治团体 成员恶意行成员权行正理长期放弃成员权行作出组织纪律处分



















百万款额声消失　业委会公布收支账目
　　数名业业委会维修基金开支产生怀疑继簿公堂日前市庭院8名业联名状告业委员会案浦东法院作出审判决账风波趋息问题留尾巴市庭院业委会2001 年3月业选举成立成立业委会开发商处接笔148万元维修款时间长数业知情情况笔维修款已剩部分业反映：年业委会动中7万元发奖动10万元发重贡献奖消息出业纷纷求业委会公布维修款账目发票原件
嗣业委会公布部分维修基金账目业认求公布账目原始发票双方意见相甚远年9月8名业联名业委会推告席求法院判令业委会公布2001 年3月2002 年10月间维修基金开支账目发票原件公布开发商移交架空层车库房屋数量车库房屋出租情况等　　法院审理认：8名业权关心监督业委会维护合法权益支持原告求公布维修基金收支账目诉讼请求法院时表明：业账目异议关规定求业委会提供发票原件进行核区架空层底层车库房屋数量位置清单出租情况法院认：原告未签订相关协议明确彼间权利义务予支持












148万维修基金引信危机 业业委会官司
日市庭院区8位业联名业委会告法庭起官司源场查账风波业选举市庭院业委员会成立2001 年3月业委会代表区维权获胜开发商处获148万元补偿款作区维修基金正笔巨款成场信危机导火索
区业反映148万元底花里事先毫知情等阿拉晓笔钞票已伊拉差7万元水票均奖准备发总额10万元重贡献奖……种种举动引起众业理解认业委会猫腻
业委会委托关单位维修基金项目进行工程价格审计审计结果予公布业认业委会应公布相应发票原件审计容没涉维修基金情况相应银行账单公诸众面业诘问业委会坚持认审计报告已足够说明问题双方执词僵持交涉果情况市庭院8名业纸诉状递浦东新区法院
　　法庭业委会显十分委屈认广业谋利益公布维修基金收支情况项费出处财务审计报告表示果业求重新公布愿意法庭持公布关维修基金账目业账目异议业委会核发票原件然8名原告坚持求法院判决形式判令业委会区公布相关账目清单文件法院调解终徒劳功
　　审理法院认市庭院业委会广业选举产生业治理组织理应严格协议关规定维修基金8名原告作业权利义务关心监督业委员会更维护身合法权益原告求业委会区公布2001 年3月2日2002 年10月31日维修基金收支情况业委员会活动费维修基金账目诉讼请求法院予支持法院时明确原告维修基金账目异议根关规定求业委会提供相关发票原件费清单进行核



带头拖欠理费 四名业委告
物公司：业委会成员欠费22万
2003年9月9日深圳市建设物业理公司南山区民法院提起诉讼状告理宝珠花园4位业委会成员长期拖欠理费违约行请求法院判令4拖欠物业理费体维修基金水电费滞纳金22万元南山区民法院已法受理择日开庭审理
建设物业理公司关负责介绍宝珠花园2002年元月产生业委员会中4名成员2002年开始拖欠物业理费水电费体维修基金14530元位负责说该区物业理费体维修基金收费标准根物业理合深圳市物业理收费标准深圳市房屋体维修基金指导标准制定区全体业认该区水电费收缴方式物公司先供水供电部门垫付业实际发生水电费然分业收取部分业委会成员直拖欠
该区理处位负责告诉记者业委会部分成员拖欠理费水电费区造成极影响区收费带巨阻力部分业开始拖欠理费目前区部分业拖欠理费体维修基金水电费约66万元已严重影响物业理工作正常运作
部门：欠费业进业委会
宝珠花园业委会部分成员长期拖欠物业理费行业中引起强烈反响部分业南山区建设局投诉南山区建设局十分重视市住宅局请示汇报市住宅局7月4日复函称：根城市新建住宅区理办法广东省物业理条例深圳济特区住宅区物业理条例关规定业规定交纳物业理费法律规定业必须履行项义务物业理费取业业项服务费交纳物业理费仅违反物业理法规损害物业理区域业合法权益业委员会代表物业理区域全体业物业权益群众性监督组织委员业会业中选举产生深圳济特区住宅区物业理条例第十四条规定业委员会委员应热心公益事业责心强定组织力必工作时间士担业委员会委员应模范遵守物业理政策法规
复函指出根深圳市业委员会规第二十二条业委员会委员执行秘书遵守物业理政策法规业委会章程决议制度教育拒改正造成严重良影响业委会会议决定市区部门责令停罢免撤换报次业会确认规定交纳物业理费业宜作业委会委员候选已选担业委会委员区部门求业委会会议决定直接责令停罢免撤换报次业会确认
业重选业委会
9月8日许业发组织起开会出业维权反业霸口号强烈求罢免届业委会成员选举新业委会
业王先生说深圳市业理委员会规规定业委会应教育督促业时交纳理服务费业委会少数委员仅履行职责反带头交纳理费种费时交纳物业理费业样长期享受着物业理服务试想果样物业公司进行正常理服务？明摆着侵害广业利益？样绝留业委会里
业李先生说业委会部分成员交理费业委会花起钱手脚2002年业委会装修办公室购买办公设备办公开支达7万元年17月报销办公费4663元加月400元办公室电话费水电费等支出实际已达8000元左右根深圳市物业理法规规定区户年承担业委会办公费58元宝珠花园1116户业委会年办公费超9000元业委会意加重业负担业钱购置高档办公品讲排场摆阔气
业卓先生说业委会常违法违规公开摆摊设点外出租广告位私收费白条查达8000元收钱公示账支出明业早举报业委会没明确说法违背物业理条例中业委会事营活动规定
业记者表示通合法途径程序罢免现业委会成员选举新届业委会


深圳长城花园六百业成功罢免业委会
满区理现状长城花园业联名福田区建设局物科提出提前换届选举前久长城花园600业开场非寻常业会场会唯议题——求提前换届选举
　　召开场会前6月16日区业联名求召开业会业委员会未予理睬月10日260名业联名福田区建设局物业理科提出请求：求提前举行换届选举月16日开始区业开始进行提前投票进行换届选举月18日投票结束保证次会权威性长城花园业代表特意请深圳市福田区建设局相关官员现场监督投票公正性
　　导火索
　　区外车辆占停车位
　　满园子狗没区7发廊白天关门半夜干活外车停区没方停车……晚7时50分业会开始前许业围块数落业委员会种种
　　业代表谢女士称场罢免会议召开实导火索：长城花园停车位直十分紧张原区外车辆直占停车位占业车位许业直求业委员会物公司提议清理停车场业委会采取行动提出铲区绿化带扩建停车场区２００名业表示强烈反认举损害业权益破坏区环境业委会予理睬鉴业委会种恰做法加前许事情处理没代表业利益导致罢免
　　投票结果
　　6133票意382票反
　　会门口方张贴着特意选举制作幅彩色海报面写着：爱家投票解种海报已贴满区通道
　　前天晚7时55分业代表带回新消息：业委员会会参加晚业会稍早分钟深圳市福田区建设局两名工作员进入会场百业代表居委会区物业物公司分派参加会议许业纷纷趴窗口旁听晚8时许红投票箱众抬入会场业代表会正式开始区建设局官员现场监督投票箱3锁业代表区物业物公司时开箱堆满选票
　　区建设局官员首先宣布：次投票采取方米数计票法10方米代表张选票户居家面积确定投票额少会代表清点箱投票宣布：区超半数业参加投票次投票效晚9时许时唱票统计出票数：意换届选举6133票反382票
　　确认结果
　　建设局员认结果效
　　投票唱票时候十分利福田区建设局工作员称先投票进行审核然改日予确认时会场数十名业代表立刻表示强烈反认样会出现黑箱作业求立刻公布结果宣布投票效边官员坚持投票效性进行确认双方僵持半时法达成致晚10时许区建设局工作员确认称表决结果效
　　场业罢免业委员会选举告段落长城花园业委员会命运两月分晓业代表称步方代表（业代表居委会代表物业理公司）成立筹委会安排新届业委员会全民投票选举事宜
　　■业建议
　　首务建立效监督机制
　　唱票程中会场面名姓张业低声提出法：果新选出业委会样难道业召集起开罢免会？认首务建立效监督机制激励机制委员效压力开展工作时业应该相应济补助认样改变目前局面良策旁边数名业纷纷表示赞种法业表示新业委员会成立首先区物业理公司进行评估提出具体求果物业理公司达业求进步罢免物业理公司
　　

深圳龙岗区滢水山庄罢免业委会
8月20日闹沸沸扬扬滢水山庄业罢免现业委员会风波目前已新进展8月27日20名业代表已罢免签名书送宝安区住宅局市住宅局物业理处求现业委会停止切活动封存区资料公章
业记者反映8月19日开始滢水山庄连续天召开业会已765名业签名求罢免区现业委员会占全区业678月27日该联名罢免书送市区两级住宅理部门引起极关注两级部门负责表示日业答复
时现业委会然加紧工作8月28日晚外界透露滢水山庄业盼3年久饮水问题获解决业委会已相关单位签订接入道合
昨日午记者采访宝安区住宅局办公室谢表示确实已收滢水山庄联名罢免书目前正着手龙华镇政府协商妥善解决目前存矛盾














业委员会否具诉讼体资格？
媒体报道：2002年10月深圳景州厦业委员会法院起诉发展商希法律途径解决区电梯问题法院认业委员会具备诉讼体资格作原告提起民事诉讼予立案业委员会遂召集业会推选5名业作诉讼代表业名义起诉年5月中旬法院召见业诉讼代表提出业名义追讨区公利益妥建议5名业诉讼代表撤诉业委员会名义行起诉业代表撤诉景洲业委员会6月份第二次法院提起诉讼8月初接法院予立案民事裁定书民事裁定书称业委员会未提供证证明法登记成立合法组织成适合民事诉讼体
景洲业委员会案例集中反映前物业理法律关系中尖锐问题：业委员会没诉讼体资格？究竟应该谁外代表全体业利益？
民事诉讼法第49条规定公民法组织作民事诉讼事业委员会公民目前情况普遍法具民事诉讼体资格研究否属组织
高法院司民诉法司法解释中组织解释民事诉讼法第49条规定组织指合法成立定组织机构财产具备法资格组织详细列举9类样组织：包括合伙组织等8类具体组织第9款包底条款符合条规定条件组织司法解释具备法资格组织仅符合：合法成立定组织机构定财产三项条件时属民诉法规定组织具民事诉讼体资格逐考查业委员会否符合三项条件：
条件合法成立
方条例部门规章实施物业理条例均明确规定业委员会成立程序成立方式法定程序方式成立业委员会显然说合法成立
条件二定组织机构
相关法规业委员会章程议事规设执行秘书等机构符合具定组织机构求
条件三定财产
物业理条例配套业会规程规定业委员会开展工作费全体业承担费筹集理具体业会议事规规定业委员会具筹集理费力资格符合定财产求
考查出初步结：业委员会符合民诉法第49条规定组织求应进行民事诉讼体资格进步考证观点司法实践中常出现否定业委员会民事诉讼体资格种观点进行分析：
观点登记
登记观点认未登记合法组织业委员会仅仅关政府部门备案未登记合法成立组织景洲业委员会案法官持观点业委员会法登记成立合法组织否定诉讼体资格观点符合民诉法第49条司法解释规定司法解释组织求合法成立非法登记成立端增加登记二字法定程序方式合法成立业委员会顿时变成符合登记成立求非法组织登记种理解民诉法规定篡改违背国关组织机构组织法误解
事实国众类型组织机构中需登记程序成立仅仅部分社团法企业法等部分法组织非法组织须登记合法成立例总工会行业工会工会法直接成立须登记具法资格居民委员会城市居民委员会组织法成立群众治组织该组织法成立须登记程序非法组织成立业委员会法律物业理条例效力级行政法规社团登记条例企业法登记条例等法规处等位属关系物业理条例程序方式成立业委员会合法成立登记错误常见社团法企业法等法规中登记成立条件想然扩展组织成立件惯性思维导致错误
登记部分观点：业委员会进步登记社团法具诉讼体资格观点组织判断错误成立外问题新物业理条例量篇幅规定业会业委员会成立运作未采社团法模式进行操作学理分析许香港业立案法团社团法模式更优势事实国法律已选择外模式果物业理条例成立业会业委员会进步登记社团法法律存诸障碍例法定权利否移交重合组织机构运作等等果说物业理条例颁布前业委员会否需进行社团法登记问题进行理探讨话条例颁布放弃观点承认业委员会组织身份参民事诉讼应司法机关必然选择司法机关权立法
观点二财产
财产观点业委员会供支配财产旦败诉法承担赔偿责然承担诉讼果赋予诉讼体资格观点成立理：
首先前文述物业理法规规定业委员会费全体业承担业委员会权筹集理费业委员会显然拥定财产符合民诉法定财产求
次业委员会财产普遍超出法机构低注册资金水根社团法登记理条例登记成立社团法注册资金低3万民币超出财产规模赔偿责社团法法予承担公司法超出资产赔偿责法承担社团法公司法诉讼权利均受限制实际状况言深圳区区业委员会总费高社团法低注册资金3万民币水偿债力确立诉讼体资格3万元财产社团法具诉讼体资格财产超业委员会诉讼体资格呢？
次业委员会行力受限制仅限外物业理事务资格参般商业营活动引发债务事项相较少业委员会越权行违法行果委员会成员承担业委员会合法行导致赔偿责费承担费足承担责时业委员会具备法资格授权机关业会成员——全体业进步承担责点合伙企业债务承担方式致业委员会诉讼责承担力行力相匹配事实远强许社团公司法称业委员会财产事实法律符财产少否定业委员会诉讼
体资格法律标准业委员会应剥夺诉讼资格法律普遍非法组织分支机构合伙企业等具体财产标准求妨害组织诉讼体资格财产少财产承担民事责力高低剥夺业委员会诉讼体资格观点成立
涉物业区全体业公利益事务实际存单业单独处分必须通业会业委员会制度形成表达维护全体业公利益点物业理条例等物业理法规核心价值基础果没通法律手段维护全体业公利益司法制度物业理条例建构整套制度安排变废纸堆例物业服务合二方事物业理企业业委员会果业委员会没民事诉讼体资格起诉起诉双方物业服务合中切权利义务法获保障开发建设单位移交住宅时应业委员会移交众资料公设施专基金业委员会开发建设单位提起诉讼建设单位义务履行约束句法学格言精辟表述没救济权利权利
综述业委员会符合民诉法求组织权名义参民事诉讼代表维护全体业公利益仅民事诉讼样行政关系中业委员会权行政诉讼法中组织身份进行行政诉讼道理致




深圳法院法官观点：
业委员会作民事诉讼体参加诉

着国房产业迅速发展住房建设分配理制度改革断深化物业理20世纪80年代开始海区兴起90年代中期逐渐辐射全国中城市1994年4月国家建设部正式出台第33号令城市新建住宅区理办法1998年7月国务院发布关进步深化城镇住房制度改革加快住房建设通知（国发[1998]23号）明确求加快改革现行住房维修理体制建立业治物业理企业专业理相结合社会化专业化市场化物业理体制业委员会条件产生新生事物
业业委员会里讲业指物业权国法律没明确界定物业参考香港区说法物业指单元性房产包括单元性产单元性建筑物广东省物业理条例称物业指已建成交付住宅工业厂房商业房等建筑物附属设施设备相关场鉴土属国家房屋权土权说业类房屋附属物权包括然业非然业
业委员会物业理区域全体业组成业会选举产生业会执行机构业会负责报告工作业拥物业享占收益处分权利时必须承担出资物业进行必理维护义务基础业享选聘监督物业理公司权力重物业理问题决策权力物业程单业利益避免会全体业利益发生矛盾求单业维护全体业利益原出发调整约束行业委员会全体业实现物业理权治理组织业会授权业委员会代表全体业行物业理权选聘物业理公司订立变更解委托理合监督物业理公司住宅区物业理工作位作组织代
业委员会法律体资格业委员会作业治理组织根业公约业委员会章程物业理区域部事务具定决定权没问题国目前没部完整系统物业理法规导致业委员会社会位明确实践中认识现阶段业委员会民政部门登记社会团体工商理部门批准领取营业执济组织更行政命政府机构房产行政部门指导成立组织没报批没发证仅仅
业委员会名单报物业理行政部门备案（广东条例第十二条）实践中业委员会诉讼位问题存争议海市法院认涉全体业公利益事项业委员会作原告提起诉讼意见　
国民事诉讼体然法法律规定组织业委员会显然然现阶段业委员会事物业理关营活动国民事诉讼法第49规定济组织作法院受理业委员会体诉讼案件中应着重审查业委员会否法登记成社会团体目前绝数业委员会未登记社团法方性物业理条例规定产生业委员会需房产理部门备案没严格批准程序条件群众治组织尚具备民事法律格条件然方性物业理条例规定没作出限制业委员会法获社团法登记规定根国务院社会团体登记理条例规定社会团体应具备法条件成立社会团体应相关民政部门登记业委员会符合社会团体登记理条例规定法应成社会团体名义参加民事诉讼成民事诉讼体没民政部门登记取社团法资格业委员会符合民事诉讼法第49条规定具民事诉讼体资格
应指出业委员会物业理法律关系中位越越重合法效参民事诉讼活动维护广业权益求诉讼济减少诉累效手段现法律健全情形宜完全否定业委员会民事诉讼体资格概认审查业委员会否法民政部门登记取社团法资格关键样判例：市花园住宅区业委员会起诉物业理公司侵权案业委员会认物业理公司非法占改建属全体业架空层物业求物业理公司赔偿院审查认该区业委员会没社会团体登记理条例规定登记成立适格原
告裁定驳回起诉
业委员会物业理法律关系中存突出问题 物业理法律关系指物业理活动中形成具体权利义务关系物业理法律关系体包括业物业理公司业委员会房屋行政理部门等方性物业理法般规定业会批准业委员会权选聘物业理公司签订物业理合产生样问题业违约欠费交物业理公司追究业委员会责追究违约业责？首先实践角度业委员会显然承担确保业违约义务理说果认业委员会物业公司签订合业均具约束力物业公司应直接追究违约业责前提必须业委员会业间存着某种代理关系根国民法通规定代理代理权限代理名义实施民事法律行换句话说果业委员会业间代理代理关系成立话业委员会身名义签订合形成悖物业公司法业分达成协议业委员会签合业委员会身名义签合业具约束力悖事实业委员会签订合合法性效性构成挑战业权益充分保障更物业理纠纷埋隐患物业理立法单业全体业业委员会关系规定明确造成业委员会民事体位明确造成
里香港物业理法律关系中关业立案法团规定值鉴香港厦公契成立业委员会非法组织没诉权代表全体业物业公司沟通理服务提出批评建议根香港建筑物业理条例规定政府注册批准成立业立案法团代表全体业物业理权益法社团够独立行民事权利承担民事义务单独诉讼权利必物业理立法中进步完善业委员会制度明确业委员会民事体位
综述现阶段业委员会未法办理登记手续成社会团体法具民事诉讼体资格名义参加诉讼



星河雅居业委员会谈处理物业理处
间关系理 利 节
　　资料链接：星河雅居区位福田区新洲村占面积61005方米总建筑面积5441938方米中住宅面积4268449方米商业群楼面积4995方米会1100方米车库5429方米车位115区总绿化面积2100方米绿化覆盖率34星河雅居厦2001年6月份荣获区优秀厦2001年11月份荣获市优秀厦2001年10月荣获安全文明区荣誉称号2002年11月份荣获市安全文明标兵区称号
　　业委员会理处间关系门学问物业理行业普遍遭遇诚信危机关键时刻门学问越发显重晴朗午星河雅居业委员会副黄绍彬接受刊记者采访星河雅居例记者讲述法
　　全体业利益重
　　星河雅居业委员会成立2001年8月18日业委员会理处签订物业理合2002年8月18日合草案业委员会拟订业委会成立时候算起2002年7月底开始年时间讨合文否限度代表业利益黄绍彬位律师攻方合法草拟合程中提供许专业知识2002年8月18日星河雅居业委员会物业理公司正式签订物业理合解2002年8月1日理处业委员会合草案方面已达成识根法定程序合草案张贴电梯口供广业审核15天两位业理处询问关合事情理处谌羲介绍两位业询问简单问题没合容提出质疑谌认广业较相信业委员会成员放心事情交办出业委员会行职责时候毫含糊先开数次会议时候针字眼讨时合条款做锱铢必较黄绍彬认业委员会代表广业利益应该心职办件业交办事情然没报酬认样工作般工作样业份子
　　业想非低廉价格买服务业委员会应该着眼全体业长远利益顾眼前蝇头利星河雅居2000年底入伙物业理处直处亏损状态区理处2001年底公布数字理处2001年均月亏损6余万元然目前理处正常运作长期亏损肯定办法长期亏损导致区理费提高业委员会应该远提出理处开源节流办法黄绍彬认业委员会应该先业考虑区长远利益业委员会建议区理处采取许行效办法减少开支降低成区设计时候车库明灯太影响车库明情况理处相应减少车库明灯数量外电梯6明灯减少3楼道明灯固定开关改感应开关时节灯代白炽路灯措施实施效降低区电量减少理费开支理处谌羲认果理处减少开支动区部分配套设施减少话业肯定意见果业委员会动想提出话理处工作会区业误会谌说推行行效方法2002年月均亏损减少3万元预计2003年基实现收支衡
　　合约关系关键
　　业委员会物业公司间关系处理坏重素物业理公司态度相说业代表业利益业委员会处较动位黄绍彬认星河雅居业委员会理处关系处理重原理处动觉双方合履行义务：区业委员会成员相说较忙时没太时间区业沟通解业物业公司满然设专门信箱间接感觉区业理处工作非常支持理处认真负责份事情做楼梯明灯固定开关换成感应开关需笔资金果理处负责话会身亏损情况出笔钱星河雅居理处许问题体现出理处应该诚信度黄绍彬介绍业委员会成立理处动买政府部门出台法规文件业委会成员作参考黄绍彬说业委会成员学相关法律文件业委员会开展工作物业理公司应该履行方面义务等知识较全面认识完文件业委员会成员关问题理处理公司负责提出质疑理处理公司非常正面回答提出疑问时时动觉公司财务收支情况公布业委员会业派财务员耐心细致业委员会成员讲解关开支龙脉正物业公司公开财政收支情况业委员会知道理处直处亏损状况提出许利理处减少开支建议
　　视角度
　　认物业公司开发商属集团会物业理带利素业先入认物业公司必然会产商站边实种观点定正确黄绍彬认星河雅居业委员会物业理处间关系融洽区业开发商星河产印象非常进属星河物业相满意种先入观念星河雅居理处带非常效果带朋友买房中产商出优惠政策产商开发楼盘住满意带朋友买房重素 星河产鼓励老业带新业买房免年物业理费作奖励措施黄绍彬介绍说星河产负责非常重视区物业理星河雅居业委员会成立时候星河产负责场外业委员会物业理公司商议物业理合程中产公司负责亲参业委会成员起讨深夜黄绍彬说产商物业公司支持种表现终点限度帮助物业公司理区
　　解星河产星河物业施工单位签订三方协议协议效保证业利益时协议物业理公司维护业间关系铺路子开发商物业理支持协议规定区房屋出现工程质量问题果施工单位时进行维修话区理处权利请外维修公司进行维修修缮费根协议施工单位出果施工单位重复修两次项工程没修话根协议理处请维修员费保修款里扣采访程中记者解星河雅居业委员会执行秘书雅居物业理处谌羲现象引起记者注意般情况业委员会物业理处间会存交集星河雅居业委员会全体委员致意情况聘请区理处业委员会执行秘书委员时较忙次会议班开时考虑否部选出名执行秘书发现太现实讨家致意聘请理处执行秘书样话次会议业委员会理处会议时开会容执行秘书够清晰误知道利业委员会理处间沟通理处会议结果执行者样提高工作效率黄绍彬说执行秘书没发言权业委员会次会议必须参加时做会议记录督促项工作进展





















物公司停水电催缴物业费

　　物业理公司提供物业理服务收取物业理费天义事种原时业拖欠拒缴物业理费现象发生物业理公司采取停水停电方式逼迫区业缴交物业理费
　　物业理公司物业理合享权利收取物业理费义务提供合约定物业理包括保安服务清洁服务等
　　实际工作中物业理公司基委托业代收水费电费物业理公司常采取停水停电办法催缴物业理费物业理合订停水停电条款物业理公司普遍认业缴物业理费物业理公司停水停电合约定符合常理妥业表示认
　　事实区业供水供电合相应供水公司供电公司根权利义务致原水电义务缴水费电费供水供电义务约供水供电说水电享求供水供电权利供水供电享收取水费电费权利根合履行抗辩原果水电履行缴水费电费义务供水供电然享拒绝供水供电义务停水停电权利享停水停电权利供水供电
　　物业理公司属区供水供电享停水停电权停水停电权供水供电企业项重合履行抗辩权物业理合中双方约定业欠费情况赋予物业理公司停水停电权显然侵犯供水供电权利合法属涉合条款法理种条款般应第三供水供电意否效
　　物业理公司收取水费电费种收费权受供水供电委托供水供电义务应缴水费电费义务时供水供电授权物业理公司停水停电作收缴理费手段供水供电业务应缴水费电费义务样停水停电催缴物业理费
　　物业理特殊性服务针全体业分割单业履行缴理费义务时物业理公司合履行抗辩权拒绝提供物业理服务样势必侵犯业利益
　　然物业理公司法约收取物业理费权利绝侵犯物业理公司应采取合法正程序行事协商法院起诉者双方合中订仲裁条款申请仲裁



























物业理公司什停水停电催缴物业理费？
　　物业理公司提供物业理服务收取物业理费天义事种原时业拖欠拒缴物业理费现象发生物业理公司采取停水停电方式逼迫区业缴交物业理费文仅举例加探讨
　　停水停电引致诉讼
　　1998年3月3日消费者张露瑞京隆房产开发限公司签订房产买卖合（预售）合约定张露购买瑞京隆公司兴建京隆苑29栋6D号房1999年3月4日张露办理入伙手续入住京隆苑时张露瑞京隆公司签订京隆苑理公约合第八条规定物业理单位权交项应交费业限期缴交规定收取滞纳金逾期缴交住宅区业公约市政府关规定催缴催缴效采取强制性措施停水停电法院起诉等2001年1月深圳市普乐康物业理限公司开始营京隆苑住宅区物业理
　　2001年初张露瑞京隆公司未期办理房产证房屋面积楼层配套设施符合合约定深圳市福田区民法院提起诉讼请求判令瑞京隆公司支付违约金予赔偿福田区民法院判决瑞京隆公司支付关违约金赔偿瑞京隆公司直未予履行判决张露遂2000年7月开始拒交物业理费
　　2001年1月普乐康公司入驻京隆苑次催促张露缴付理费张露直拒缴2001年12月4日起2002年1月25日止迫张露缴清拖欠物业理费普乐康公司切断张露住房屋29栋6D房水电干次计切断水电天数39天
　　张露普乐康公司侵犯财产权诉深圳市福田区民法院求赔偿停水停电期间房屋法入住租金损失福田区法院段租金标准判决普乐康公司支付租金损失
　　二物业理公司停水停电催缴物业理费法理思辨
　　物业理公司物业理合享权利收取物业理费义务提供合约定物业理包括保安服务清洁服务等
　　实际工作中物业理公司基委托业代收水费电费物业理公司常采取停水停电办法催缴物业理费物业理合订停水停电条款物业理公司普遍认业缴交物业理费物业理公司停水停电合约定符合常理妥业表示认
　　事实区业供水供电合相应供水公司供电公司根权利义务致原水电义务缴交水费电费供水供电义务约供水供电说水电享求供水供电权利供水供电享收取水费电费权利根合履行抗辨原果水电履行缴交水费电费义务供水供电然享拒绝供水供电义务停水停电权利享停水停电权利供水供电（然许国防公利益等角度出发关政府部门享停水停电权）
　　物业理公司属区供水供电享停水停电权停水停电权供水供电企业项重合履行抗辨权物业理合中双方约定业欠费情况赋予物业理公司停水停电权显然侵犯供水供电权利合法属涉合条款法理种条款般应第三供水供电意否效
　　物业理公司收取水费电费种收费权受供水供电委托供水供电义务应缴交水费电费义务时供水供电授权物业理公司停水停电作收缴理费手段供水供电业务应缴交水费电费义务样停水停电催缴物业理费
　　法院审判决普乐康公司赔偿停水停电张露造成损失疑引起采取停水停电措施催交理费物业理公司高度关注
　　三物业理公司应正行权利
　　物业理特殊性服务针全体业分割单业履行缴交理费义务时物业理公司合履行抗辨权拒绝提供物业理服务样势必侵犯业利益
　　然物业理公司法约收取物业理费权利绝侵犯物业理公司应采取合法正程序行事协商法院起诉者双方合中订仲裁条款申请仲裁悉物业理公司已委聘律师辖权法院追讨物业理费
　　　　　　　　　　　　



























物业理收费透明危害解决办法
　　物业理作新兴行业广民群众生活需更适应广户需求物业理发展中需断完善提高特长期想解决难解决方解决没根解决问题真功夫解决中物业公司长期存建分承诺难兑现收费透明业委员会民选举等值重视亟解决问题文述问题谈粗浅认识
　　1．建分危害解决办法
　　谓建分指开发商办物业公司接建楼盘物业公司成开发公司蛋哈尔滨市第批物业公司开发商建设成约定俗成行规
　　开发商建设物业公司诸处直接损害户利益分析开发商益户受害表现方面：开发商建设物业公司利安排公司员员许非专业员开发商设置许物业公司资质差员素质低理位户意见二开发商建房期间组建物业公司房子建成组建物业公司安排公司员物业公司没建房期间提前介入物业公司员工程质量事隐患掌握结果量工程遗症百姓留住房难心事三物业公司开发商设置物业公司开发商缺少力制约物业理费意占百姓住房难心事放户苦堪言四物业公司理员特殊优越感总认家房子家定位误态度蛮横热心服务五业权决定聘家物业公司开发商安排设置物业公司直接侵犯广业合法权益
　　解决开发商办物业公司问题已前物业理市场务急政府理部门屡次加清查力度屡禁止根解决问题应快立法具体详细政策进行规范二政府理部门结合房产市场整顿进步加力度认真搞整顿工作三采取种形式力抓宣传工作广户明白种物业公司危害性维护合法权益
　　2．承诺难兑现危害解决办法
　　开发商户售房方面商品做出承诺开发商做出项承诺中物业理中项重承诺户迁入新居开发商做承诺难兑现难兑现承诺仅包括工程质量问题包括物业理服务质量问题工程质量：水电气通水堵塞塑钢窗质量差缺边少角封闭严配件全天棚裂纹墙壁长毛面水泥标号差等户造成众难心事物业公司作深入户征求户意见户疾苦挂心态度蛮横热心户排忧解难特开发商建办物业公司作问题更甚
　　承诺难兑现成顽疾建分想真正户兑现承诺开发商物业公司创造提前介入良条件开发公司物业公司真正解承诺容求特实现承诺力措施首先立法物业公司提前介入政策做出明确规定物业公司提前介入掌握工程质量情况时发现事隐患建设单位施工单位参谋起软监理作建分承诺容清建交接手续完备承诺势必难实现建设单位务建设物业公司务理物业公司早期介入做承前启二者脱节二者均收益努力完成户承诺
　　3．物业理收费透明危害解决办法
　　目前物业理企业微利运营许企业济效益理想哈尔滨市90％左右物业公司没盈利种情况物业公司政府法定指导价收费难满足户方面需求需办急事时收点费应该毕竟取民民决意滥收费应该收费广户明果物业公司常收费甚肆意滥收费收费缺少透明度企业会丧失信誉致业意见越越业换掉危险
　　物业公司收费缺少透明度重原缺少必监督中效监督业委员会物业公司必收费提交业委员会讨业委员会关样群众基础透明度通立法物业收费法定指导价市场协商价结合起样利搞活企业增加效益物业企业根户合理需求时提供必服务种协商指导价格时议定高低突破法定指导价格更利广户需求
　　4．业委员会民选举危害解决办法
业委员会物业理活动中代表维护业合法权益负民事责群众治组织物业理市场买方体业委员会组建否规范直接影响物业理健康发展业委员会没民选举仅难代表广业意愿充分发挥监督审议配合协调宣传等方面作否争创优秀区配合物业公司做工作充分发挥业治作业委员会否规范否发挥作关说底业委员会否做民选举关
想做民选举业委员会必须制定相应法规哈尔滨市房局2001年3月13日发哈尔滨市物业理住宅区（厦）建立业委员会关规定作相应配套政策业委员会选举规定没出台加民选举实际操作难度较数区业委员会民选举原应该完善法制搞培训抓典型宣传位解决问题














产开发商没权力道义物业理进行越权安排没法规条例支持 
业权卖
解少物业理企业产开发商手中委托接楼盘产开发商种种遗留问题没解决物业产权明晰配套设施齐全房屋存质量问题等业会迁怒物业理企业物业理企业造成极利动局面增加物业理服务难度
志强卖业权方案中称面停车会防锅炉房变电室等等权权属业理道义确实应该设施设备权权属业目前现实少开发商诸面停车会防等公配套设施设备产生利益部分某物业理企业某区代业营理社区公配套设施设备时产商走６０％利润该区广业讲损失夹中间难物业理企业
综观物业理行业政府微利行业定位全国综合物业理费标准偏低物业理企业连保微利难做亏营物业理项目物业理企业事实面停车会防包括电梯顶楼广告收益正弥补物业理费足物业理费政府定价现实情况物业理企业绝涨价果收益业抵物业理费物业理必然会收入失雪加霜更加难继
什物业理行业少企业然处亏损营状态呢？物业理费标准偏低素外重原面停车会防包括电梯顶楼广告收益等等抵物业理费弥补物业理费足缺乏诚信产开发商装进口袋
值思考方案条款容涉物业理方案中款称采佣金制制约物业公司等专家认志强代表华远公司做事已超出产商权利义务范围准确说跨行业包办物业理源产开发领导物业理产商老子物企业子观念事实采取种物业理模式体化物业理模式分项委托物业理模式（治安机电卫生绿化交通车辆等分委托专业公司）佣金制甚业治等等应该全体业行选择行业分界角度严格说产开发物业理两独立行业产开发商没权力道义物业理进行越权安排特没法规条例支持产开发商物业前期入伙时时代业社会公开选择专业物业理企业权利义务权利义务物业理法规中已明确规定开发商必须承担物业建筑开发质量欠缺发生售维修服务责义务准确说物业理没联系
必须引起物业理深思志强作产商确实权业权卖志强作产商权插手属业权益物业理产开发商没关系出志强做法没跳出物业理肥水’（相产开发名副实瘦水）流外田观念（产开发商物业理企业父子关系情况目前然普遍）深究志强做法程度源落物业开发已理观念正年广业物行业社会诟病












物业理专家律师解答关心问题
实施物业理条例业会规程备受深圳市民关注天起报根群众关心热点问题采访物业理专家学者律师请9月1日实施物业理条例业会规程条款容予详细解读
解读拒交理费业进业委会？
问：某区进行业委员会选举两位业连续月拒交理费两求周围邻居推选成业委会委员候选请问条例规定两位业否资格担业委会委员候选？
答：9月1日实施业会规程第21条规定业委员会委员应符合列条件：物业理区域具完全民事行力业遵守国家关法律法规遵守业会议事规业公约模范履行业义务热心公益事业责心强公正廉洁具社会公信力具定组织力具备必工作时间等
物业理条例第二章明确规定：业物业理活动中履行六项义务：1遵守业公约业会议事规2遵守物业理区域物业部位设施公秩序环境卫生维护等方面规章制度3执行业会决定业会授权业委员会作出决定4国家关规定交纳专项维修资金5时交纳物业服务费6法律法规规定义务
解读二业物业公司意见反映？
问：福田区某区业委会委员李先生投诉说区业常常鼓动少数业物业公司闹立跑物业公司砸办公品伤物业理员请问业做法否合法？业物业公司理意见该通种方式反映寻求解决？
答：显然合法暂说位业闹事会触犯法律外根新条例规定业行物业理企业履行服务合监督权时意见通业委员会提议召开业会会议方式物业理关事项提出建议办法寻求解决该区少数业样通理智行解决问题
根新法规业会代表维护物业理区域全体业物业理活动中合法权益业委员会业会执行机构业物业理者意见面物业理公司负责业委员会反映业委员会责业意见物业理单位反映督促整改果业想炒掉物业理单位聘必须通业委员会召集业会会议决定业会作出决定必须会业持投票权二分通业会作出制定修改业公约业会会议规选聘解聘物业理企业专项维修资金续筹方案决定必须物业理区域全体业持投票权三分二通
显然少数业针物业公司做法
解读三区否成立业委会？
问：座封闭区栋层高层高层组成住宅区里公设施全体居民享现部分业提出否层高层高层楼宇类型分成立业委员会便更代表类型居民意见
答：物业理条例第二章第九条规定物业理区域成立业会物业理区域划分应考虑物业设施设备建筑物规模社区建设等素家住宅区身封闭理区住宅区里设施全体业视物业理区域成立业会
根条例规定业委会5项职责：具体召集业会会议报告物业理实施情况代表业业会选聘物业理企业签订物业服务合时解业物业意见建议监督协助物业理企业履行物业服务合监督业公约实施业会赋予职责等
果业委会存业会势必造成区执行机构行事甚架空业会影响整区物业理设施必然影响区业利益
解读四组织业会责物业公司？
问：某区直没召开业会请问首次业会召开时间没界定果直没召开区物业理公司否承担责？
答：新条例中没明确规定业会召开时间组织业会责物业理公司业会般建设单位部门发动组织成立新条例第二章中明确规定：物业理区域业应物业区县民政府房产行政部门指导成立业会
解读五区停车位出？
问：某区剩余停车位空置着果出停车位浪费资源取部分收入部分业坚决意请问区停车位出？
答：新条例中关买卖车位法律没提特区房产转条例果房产买卖合中明确约定车场产权属发展商车场权属全体业里谓出合长期租赁协议没办法做房产产权登记果发展商没合中约定停车场属全体业取收入分配新条例明确规定：利物业部位设施设备进行营应征相关业业会物业理企业意规定办理关手续业收益应补充专项维修资金业会决定
解读六物业房挪健身娱乐房？
问：某区物业理公司占房子例该区业认中部分房子作业健身娱乐房请问物业理房例少？该区业想法误区？
答：新条例第三章明确规定建设单位应规定物业理区域配置必物业理房房例少般该公司发展商行协商解决问题业干涉关区业想物业房挪健身娱乐房问题第五章中明确规定物业理区域规划建设公建筑设施改变途业法确需改变公建筑设施途应法办理关手续告知物业理企业
解读七物业公司没签合收理费？
问：业委员会物业公司签订理合炒物业公司物业公司业收取理费遇定困难请问该处理？
答：述情况新条例没详细提根新条例第四章业委员会应业会选聘物业理企业订立书面物业服务合果合没时签订物业公司服务理业存事实法律关系收取理费
解读八住户拖欠水电费物业公司否停水电？
问：某区水电费物业公司代收代缴住户拖欠水电费理费区没办理抄表户请问物业公司否采取停水电措施催缴？
答：物业公司区业代收代付关系水电供应法律关系中体物业公司什原停电停水属侵权行
解读九没资质证书事物业理会罚款？
问：根新条例未取资质证书事物业理活动会处5万元20万元罚款请问指员工需取物业理职业资格证书？
答：述问题新条例没详细规定建设部出台配套关资质理规定根新条例第四章事物业理活动企业应具独立法资格国家事物业理活动企业实行资质理制度具体办法国务院建设行政部门制定
解读十业空白授权书签名否效？
问：某区业委员会成员着空白授权书挨家挨户门签名假设签名数超半数请问样授权否效？
答：样授权效业书面授权表决确保真实前提效空白授权书意味着业权利完全交业委员会行真正行时需填满授权容否没法律效力业签名时应认真做考虑
问：业委会签订物业理合已期满没续签物业理合物业继续进行着理种行效？
答：物业理服务合约定服务期限届满业委员会（前期物业理期间出售单位）未物业理企业重新签订物业理服务合物业理企业然物业进行理业进行服务业接受理服务参合法第236条规定认定原物业理服务合继续效服务期限定期
业委员会物业理企业时提出终止更新物业理服务合应提前3月通知方
问：区没成立业委员会业物业理费收取物业公司发生争议办？
答：海市居住物业理条例规定成立业委员会条件成前物业理企业应物价部门规定系列收费标准物业理企业出售单位约定合法收费标准收取物业理费具备成立业委员会条件出售单位原致业委员会法期成立物业理费收取物价部门收费指导价收费指导价计算收费指导价物价评估机构确定评估价市场相类似物业服务收费情况计算摘高院关审理物业理纠纷案件关问题解答（简称23条）
问：没成立业委员会居住区物业理费收取发生争议民法院该处理？
答：海市居住物业理条例规定成立业委员会条件成熟前物业理企业应物价部门规定系列收费标准物业理企业出售单位约定合法收费标准收取物业理费具备成立业委员会条件出售单位原致业委员会法期成立物业理费收取物价部门收费指导价收费指导价计算收费指导价物价评估机构确定评估价市场相类似物业服务收费情况计算
问：物业理企业未时业委员会移交物业档案资料等关材料发生争议否作民事案件受理？
答：物业理企业物业理服务合终止解未海市居住物业理条例规定时业委员会移交物业档案资料关帐务帐册移交业房屋场财产业委员会权法院起诉求判令物业理企业返果造成损失物业理企业应承担赔偿损失民事责
问：业委员会委员业委员会名义行否推定业委员会行发生争议该处理？
答：业委员会仅授权范围期限全体业数业利益业委员会委员身份处理业委员会相关事务业委员会委员行超越授权范围期限外构成表见代表业委员会外承担民事责权该业委员会委员追偿业委员会委员超越授权范围期限行业直接造成损害业直接求该业委员会委员承担赔偿责摘关审理物业理纠纷案件关问题解答
问：业什情况物业理费缴纳行抗辩权？
答：物业理企业未履行服务理职履行服务理职符合约定业行抗辩权
果物业理费分项目收取业仅物业理企业未职责部分费行抗辩权拒交全部物业理费方式行抗辩权物业理企业拒收部分物业理费外
问：业行抗辩权成立部分成立滞纳金该确定？
答：解答第１５条第２款规定业行抗辩权成立应欠交相应物业理费支付滞纳金
滞纳金逾期付款违约金滞纳金标准事约定约定事约定应参高民法院关逾期付款违约金司法解释规定标准计算
物业理企业履行服务合确部分瑕疵收费项目法明确区分业方提出减少物业理服务费法院根物业理服务容质量确定相应物业理费业补交物业理费须支付滞纳金
问：物业理服务合期满物业理企业业委员会没续签物业理合物业继续进行理该确定行性质？
答：物业理服务合约定服务期限届满业委员会（前期物业理期间出售单位）未物业理企业重新签订物业理服务合物业理企业然物业进行理业进行服务业接受理服务参合法第２３６条规定认定原物业理服务合继续效服务期限定期
业委员会物业理企业时提出终止更新物业理服务合应提前３月通知方
问：果物业理企业履行物业理服务合中业行权利发生突产生纠纷应该处理？
答：物业理企业履行物业理职业提供服务中应避免业行权利构成妨碍
履行理服务职责保障业权利受侵犯间发生突时果该行实施全体数业利益必须实施行物业理企业努力法避免突发生情况少数受影响业具予配合提供方便义务
果少数业履行述配合方便义务遭受损害受利益业应造成损害予合理补偿
问：涉居住物业区发生居住物业区纠纷业委员会直接起诉？
答：业委员会作业选维护业利益组织涉业公利益事项履行定手续业委员会直接名义提起参加诉讼
问：业委员会作原告起诉须履行手续？
答：业委员会涉业公利益事项欲提起民事诉讼须业会业代表会合法决定通
业会业代表会诉讼否作出决定业委员会全体业具约束力业委员会非观原法组织召开业会业代表会业委员会直接提起诉讼业业公约者方式授权业委员会直接提起诉讼需业会者业代表会意
问：业违反住宅公约物业理服务合确定诉讼体？
答：确定业具违反住宅公约行业委员会成立前相关业作原告提起诉讼业委员会成立应业委员会作原告提起诉讼
业违反物业理服务合业物业理企业物业服务作约定者实施妨碍物业理企业履行约定服务容行物业理企业提起诉讼
律师：某区物业理公司员工前日子发现区业进行装修时房屋承重墙原门窗尺寸擅扩三制止该业行素听规劝请问该办？
市民：年5月1日实施住宅室装饰装修理办法规定种室装修禁止行中包括禁止擅扩房屋承重墙原门窗尺寸信反映情况认公司采取措施：第立制止该违章装修行该业拒改正者已造成门窗尺寸擅扩事实应时报告关部门法处理
第二果该业装修前公司签订住宅室装饰装修理协议者该业公司签订居住物业理协议中关室装修规定公司直接名义法院起诉追究该业违约责
第三果该业委托装修公司装修前公司签署住宅室装饰装修理协议公司根该协议直接求装修公司停止违章装修行装修公司拒改正者已造成门窗尺寸擅扩事实公司直接法院起诉装修公司追究违约责
然种禁止装修行公司应告知相邻业相邻业追究该业违章装修责程中公司协助调查取证义务
解读十：区会谁
问：区会物业公司社会承包营外营业业满意认会该全体业物业公司说会开发商请问会该开发商业
　　答：谓区会商品住宅项目附属会简称指规划部门批准商业配套房中业提供商业娱乐文体等配套服务场沪房资（2003 ）
230 号关加强商品住宅项目附属会交易理通知会权属营收益分配等系列问题作出明确规定
　　会权属开发商购房商品房预（出）售合中约定明确合作约定会权房产开发企业
　　会否仅限项目业开放等营服务方式具体服务功开发商应购房商品房预（出）售合中约定明确商品住宅销售广告售楼书等宣传资料中明确会营服务方式具体服务功房产开发企业擅改变商品房预（出）售合未会营服务方式具体服务功进行约定广告售楼书等宣传资料未作明确具体承诺宣传房产开发企业决定会营服务方式具体服务功

　　房产开发企业出租出售会应已业承诺具体途服务方式约定租售合容承租受应租售合约定营擅改变房产开发企业会承租受营者需改变已业承诺营服务方式具体服务功应物业理关规定业委员会协商征业代表会意
　　摘关审理物业理纠纷案件关问题解答




















聚焦物业理五热点问题 业维权胡搅蛮缠
——市住宅局物业监处关负责市民关心问题释难答疑

昨天物业理热线集中反映市民关心五焦点问题市住宅局物业监处雷昭新副处长陈军军科长五焦点问题接受记者采访
热点：业正确维权？
昨天午群众反映某住宅区业维权时采取拒交理费威胁谩骂业委员会成员砸物业理设施撕扯保安员衣服等行
深圳市住宅局物业监处副处长雷昭新说法维护业合法权益应该获支持果业述方式维权错误甚违法理费基全体业服务区理全物业理公司根深圳济特区住宅区物业理条例实施细第六章第三十九条规定理费基开支包括：住宅区公设施设备公场（）日常理维修养护费（包括材料费公水电费设备损耗费垃圾清运费绿化养护费等）业委会理处规定员津贴工资福利办公费理工作聘请专营公司聘请员费住宅区公设施设备必保险费法定税
费住宅区必社区文化活动费等
样业拖欠理费实际损害业权益物业理单位交费业说公等掏钱享受
谩骂围攻业委员会成员撕扯保安员衣服等更该业委员会成员保安员身权利受法律保护砸物业理设施毁坏公物更属违法
热点二：成立业委会避免矛盾？
目前深圳许区正进行业委会选举换届令接听热线志非常振奋普遍认件事反映物业理相关法规越发深入心广业维护合法权益觉性提高应提醒业物业理公司开发商业委会选举程中方容易产生矛盾引发投诉：开发商否积极配合业委会筹备组选推荐否公候选否具代表性分期开发区业委会选举操作选票真实性等选举业委员会成员较敏感事相关部门定谨慎法操作选举中充分尊重广业权利杜绝黑箱操作
热点三：业否实现治？
业提出炒掉物业委会聘请物业理职业理然区清洁治安理外包专业公司实现业治
市住宅局物业监处陈军军科长说全国物业理条例深圳济特区住宅区物业理条例指业聘请资质物业理公司理物业理目前国家允许物业理职业理独立执业深圳业员通考评取资格证书指物业理行业拥岗资格外面独立承揽物业理业务资格深圳物条例中讲业治物业理公司理相结合里业治指业拥处置区事决定权指区业理
热点四：物业理费需审计？
解国家建设部正起草物业服务收费理办法中规定年年初物业公司编制包括工费办公费福利费设备折旧区清洁公设施电梯网维护保安费等服务费预算年收支情况广业汇报业权聘请会计事务进行审计然审计费入年预算中样保证物业理公司亏营确保物业理费全体业身
热点五：做约定防止纠纷？
物业公司业必须认真六约定
第业约定：容必须涉物业维护理业利益业应履行义务违反公约应承担责等事项
第二约定业会议事规：应业会议事方式表决程序业投票权确定办法业委员会组成委员期等事项作出约定
第三约定建设单位应销售物业前制定业时公约关物业维护理业利益业应履行义务违反公约应承担责等事项法作出约定
第四约定物业服务合应物业理事项服务质量服务费双方权利义务专项维修资金理物业理房合期限违约责等容进行约定
第五约定物业服务收费约定：应遵循合理公开费服务水相适应原区物业性质特点业物业理企业国务院价格部门会国务院建设行政部门制定物业服务收费办法物业服务合中约定
第六约定物业理企业根业委托提供物业服务合约定外服务项目服务报酬双方约定


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