2003年中期财务综合分析
半年度营计划完成情况
项目
2003年全年计划数
2003年半年实际发生数
完成情况
销售面积（m2）
110000
69828
63
单价（元／m2）
4000
3957
销售收入（万元）
44000
27633
63
营业税金附加（万元）
2288
1395
61
销售成（万元）
33660
21616
64
项目毛利贡献（万元）
8052
4622
57
毛利率（）
18
17
注：①****公司半年度实现完成税净利2500万理费销售结算面积进行分摊次分析针项目毛利贡献表中营业税附加综合税率51
②表中半年销售面积实际发生数指销售已签约实际结算部分实际未参结算
总说表出截止6月30日2003年半年营计划基已完成项目身言项目相关方方面面否完成呢？否影响半年营计划半年营计划应作调整半年营计划重点呢？面问题进行分析说明
二 半年销售情况
1 推盘销售情况：
图表
图表二
两图表出********期总体销售情况良达预期目标尤六月份销售签约占售资源96
总说目前推盘计划原计划执行实际销售签约情况预计情况签约面积69828m2预计137倍减轻半年销售务
2 销售环节进程控制分析
总体销售情况错整销售程认购→签约付首期→揭回款环节进程控制方面项目较相理想表出********销售认购签约环节中留客户思考时间较长
注：数明源软件客户办理揭银行放款环节银行送单滞原23天误差
3 产品定价销售速度：
********期产品定价采低开高走销售策略推出楼盘理位置越越截止6月30日推盘均价3986元m2签约成交均价3957元 m2实现销售11万m2均价4000元m2目标半年销售成交均价达4075元m2中期2003年项目均价目标求调整4100元 m2半年销售成交均价达4350元 m2满足求
4 应收帐款情况：
项目
户数
面积
总价
应收帐款
均速度
标准速度
次性付款
20
202543
7643693
5338703
11
10
已签约未办揭
30
348959
14145205
9961844
14
7
已办揭未放款
66
770481
31383069
19282000
11
30
合计
116
1321983
53171967
34582547
表出已签约未办揭形成应收帐款占总应收帐款30截止6月30日部分应收帐款已逾期周方面需公司加理力度
5 销售合抽查情况
通合抽查发现销售代理公司销售工作两方面理控制需加力度：
a关销售合规范填写：相部分合中发现漏填客户章规范
b销售业务审核：合条款变更未统整理备案更名客户联系单换退房审批表收集档时员工购买存折扣审批表补现象
三 半年成费情况
1 项目成
项目动态成：
项目
层
商业
合计
成总额
单位成
成总额
单位成
成总额
单位成
售面积
176737
3300
180037
土获价款
16517
935
468
1419
16986
943
开发前期费
2895
164
35
106
2930
163
体建安费
21999
1245
870
2636
22869
1270
公网配套
6021
341
6021
334
景观绿化费
2344
133
2344
130
全区配套分摊
719
41
89
271
808
45
开发间接费
4215
238
4215
234
开发成合计
54710
3096
1463
4433
56173
3120
单位动态成年初营计划项目单位成较分析：
项目
层
目标成
单位成
差异
售面积
176737
土获价款
935
935
开发前期费
152
164
12
体建安费
1233
1245
11
公网配套
328
341
13
景观绿化费
133
133
全区配套分摊
41
41
开发间接费
238
238
开发成合计
3060
3096
36
说明：5月份动态成营计划调36元m2种原产生：
a<开发前期费>规划设计费超目标成原：初规划1500亩做总体规划终落实期32153亩增加期规划设计费成12元 m2
b<体建安费>框架结构占总面积例调整工程成增加11元㎡
c<公网配费>CD块表前工程超目标成原：安装工程建安总包工程单列工程四公司施工浮15元 m2
总结成变动情况出项目成控制方面土取项目建设区相关部门建立良合作关系非常重
2 项目营销控制费
项目
2003年计划额度①
2002年已发生占2003年额度②
2003年累计新发生部分（指合金额）③
累计发生额（②+③+④）
完成百分
广告费
380000000
144200000
105799800
249999800
66
推广活动费
40000000
10803750
21637344
32441094
81
销售代理费佣金
960000000
960000000
000
960000000
100
中介策划咨询费
000
303000
303000
0
模型费
51000000
38137000
000
38137000
75
售楼书宣传资料
30000000
876488
23149830
24026318
80
售楼处示范单位装修
299000000
149107200
110603956
259711156
87
2003年额度情况合计
1760000000
1303124438
261493930
1564618368
89
2003年销售务（m2）
11000000
6982800
6982800
63
注：签定销售代理合代理费销售收入2表中已全数反映半年实现销售收入27633万元计取佣金550万元销售代理佣金项调整550万元百分66销售务完成率相致
3 需特关注方
截止6月30日********期土建安装供电水等建筑配套工程合基已确定8月份单体竣工工程工作重点转示范区建设完善中方面工作现场绿化建设********期目标成园林景观费133元m2********CD块成会议明确****北路景观成控制50元m2阶段成控制重点应该放园林景观配套设施建设
四 半年现金流情况
1 项目现金流总体情况
月现金流情况：
累计现金流情况：
现金流正时
2003年3月
资金峰值：2亿
2003年3月
2 销售回款情况
表发现销售回款情况理想回款例89结合述应收帐款分析部分销售未回款原客户已签约未办揭手续引起加快回款速度必须加强销售环节理
截止6月30日已签约客户选择付款方式相应回款速度：
付款方式
套数
面积
合总价
均回款天数
次性付款
85
9769
3804
1252
揭
522
60060
23829
2362
合计
607
69828
27633
2207
********期成交客户次性付款率较高达14出********期客户购买力较强成交均价3894元m2总成交均价3957元m2低63元m2
3 项目付款情况
2003年全年现金流出计划数18226万元目前实际发生情况该计划数低估全年现金流出应该28亿元左右方面构成：
累计付款情况：
年初计划现金流出18亿调整计划数少亿差额年初计划没考虑市政配套费支出少估月土建安装工程进度款
五 项目节点执行情况
节点调整情况
项目
1月稿
6月稿
CD
AB
CD
AB
占面积
165万
495万
165万
495万
建筑面积
1854万
1854万
售面积
1794万
1794万
设计计划
方案设计
02815
03130
02815
03915
扩初设计
02820
03315
02820
031115
施工图设计
报建
02928
03430
02928
04120
施工
021028
03510
021028
04120
施工图审图
021118
03530
021118
04220
工程计划
预售许证
层
03320
0342
04930
03430
03425
041115
销售计划
预售
03320
0342
入伙
04130
04630
05915
表出********期工作节点完成情况良三方面进行调整：
a设计顶层层高原影响日设计部时调整顶层户型层高影响报批预售面积影响预售许证取时间
bAB块设计工作延原AB块高压走廊确定素造成
c入伙时间04年1月调整04年6月考虑项目相关政府线排放等基建配套工作04年1月前法落实
六 市场情况
1 周边竞争手情况
住友宝莲
优势：
1案规模较周围配套齐全
2周边生活机丰富出行方便
3发展商口碑较
4错层户型较新颖
5外立面采天然石材建材档次较高
劣势：
1房型面积偏总价高市场价
月泉湾名邸
优势：
1区规模较配套齐全
2该案北面景观月浦公园
3发展商实力较强
劣势：
1周边交通情况较差环境佳位置较偏发展潜力
明月花园
优势：
1该案周边交通便利明珠线延伸段门口
2区周边配套齐全
3房型较错层复式等样户型吸引客户
劣势：
1二房房型设计落
2期房价涨偏高
天馨花园
优势：
1规模区配套全
2离铁号线泰路站
劣势：
1周边环境差配套较少
2房型差发展潜力
2 ****区14月商品住宅土供应情况
14月份****区成交块商品住宅土果土年半年开工动土预计明年半年会进入市场里提请公司注意合理安排项目工作节点避开竞争峰头获胜利益
七 半年营计划
1 销售推盘计划
半年计划加推出458套预计成交358套4万m2加推均价达4335元m2全年销售均价达4110元m2实现年初营计划
半年推盘销售计划：
容
半年
7月份
8月份
9月份
10月份
11月份
12月份
半年合计
总计
月销售计划
理位置
丝竹苑
丝竹苑
冬青苑
文兰苑
加推（户）
626
82
84
166
126
458
970
预计销售价格（元
3983
4225
4225
4350
4350
4500
4500
4335
4110
M2）
销售户数（户）
616
70
60
70
80
50
24
354
970
销售面积（m2）
70898
7910
6780
7910
9040
5650
2712
40002
110900
预计销售总价（万元）
28239
3342
2865
3441
3932
2543
1220
17343
45581
半年报纸杂志广告全年营销费计划控制范围
2 半年度关注项目节点
2003720：CD块落脚手架
2003730：AB块详规设计
2003830：CD块单体竣工
2003915：AB块方案设计
20031015：AB块详规批复
20031115：AB块扩初设计
20031115：CD块具备交付条件
20031220：AB块扩初征询批复
3 工作重点
a确保项目毛利率达18项目成控制3100元m2范围全年销售均价力争达4100元 m2
bAB块设计工作计划节点执行确保AB块时开工
c理销售代理公司销售理加快销售回款速度减少逾期应收帐款
fanxiaoxin
2003年7月13日
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2003年中期财务综合分析
半年度营计划完成情况
项目
2003年全年计划数
2003年半年实际发生数
完成情况
销售面积（m2）
110000
69828
63
单价（元／m2）
4000
3957
销售收入（万元）
44000
27633
63
营业税金附加（万元）
2288
1395
61
销售成（万元）
33660
21616
64
项目毛利贡献（万元）
8052
4622
57
毛利率（）
18
17
注：①****公司半年度实现完成税净利2500万理费销售结算面积进行分摊次分析针项目毛利贡献表中营业税附加综合税率51
②表中半年销售面积实际发生数指销售已签约实际结算部分实际未参结算
总说表出截止6月30日2003年半年营计划基已完成项目身言项目相关方方面面否完成呢？否影响半年营计划半年营计划应作调整半年营计划重点呢？面问题进行分析说明
二 半年销售情况
1 推盘销售情况：
图表
图表二
两图表出********期总体销售情况良达预期目标尤六月份销售签约占售资源96
总说目前推盘计划原计划执行实际销售签约情况预计情况签约面积69828m2预计137倍减轻半年销售务
2 销售环节进程控制分析
总体销售情况错整销售程认购→签约付首期→揭回款环节进程控制方面项目较相理想表出********销售认购签约环节中留客户思考时间较长
注：数明源软件客户办理揭银行放款环节银行送单滞原23天误差
3 产品定价销售速度：
********期产品定价采低开高走销售策略推出楼盘理位置越越截止6月30日推盘均价3986元m2签约成交均价3957元 m2实现销售11万m2均价4000元m2目标半年销售成交均价达4075元m2中期2003年项目均价目标求调整4100元 m2半年销售成交均价达4350元 m2满足求
4 应收帐款情况：
项目
户数
面积
总价
应收帐款
均速度
标准速度
次性付款
20
202543
7643693
5338703
11
10
已签约未办揭
30
348959
14145205
9961844
14
7
已办揭未放款
66
770481
31383069
19282000
11
30
合计
116
1321983
53171967
34582547
表出已签约未办揭形成应收帐款占总应收帐款30截止6月30日部分应收帐款已逾期周方面需公司加理力度
5 销售合抽查情况
通合抽查发现销售代理公司销售工作两方面理控制需加力度：
a关销售合规范填写：相部分合中发现漏填客户章规范
b销售业务审核：合条款变更未统整理备案更名客户联系单换退房审批表收集档时员工购买存折扣审批表补现象
三 半年成费情况
1 项目成
项目动态成：
项目
层
商业
合计
成总额
单位成
成总额
单位成
成总额
单位成
售面积
176737
3300
180037
土获价款
16517
935
468
1419
16986
943
开发前期费
2895
164
35
106
2930
163
体建安费
21999
1245
870
2636
22869
1270
公网配套
6021
341
6021
334
景观绿化费
2344
133
2344
130
全区配套分摊
719
41
89
271
808
45
开发间接费
4215
238
4215
234
开发成合计
54710
3096
1463
4433
56173
3120
单位动态成年初营计划项目单位成较分析：
项目
层
目标成
单位成
差异
售面积
176737
土获价款
935
935
开发前期费
152
164
12
体建安费
1233
1245
11
公网配套
328
341
13
景观绿化费
133
133
全区配套分摊
41
41
开发间接费
238
238
开发成合计
3060
3096
36
说明：5月份动态成营计划调36元m2种原产生：
a<开发前期费>规划设计费超目标成原：初规划1500亩做总体规划终落实期32153亩增加期规划设计费成12元 m2
b<体建安费>框架结构占总面积例调整工程成增加11元㎡
c<公网配费>CD块表前工程超目标成原：安装工程建安总包工程单列工程四公司施工浮15元 m2
总结成变动情况出项目成控制方面土取项目建设区相关部门建立良合作关系非常重
2 项目营销控制费
项目
2003年计划额度①
2002年已发生占2003年额度②
2003年累计新发生部分（指合金额）③
累计发生额（②+③+④）
完成百分
广告费
380000000
144200000
105799800
249999800
66
推广活动费
40000000
10803750
21637344
32441094
81
销售代理费佣金
960000000
960000000
000
960000000
100
中介策划咨询费
000
303000
303000
0
模型费
51000000
38137000
000
38137000
75
售楼书宣传资料
30000000
876488
23149830
24026318
80
售楼处示范单位装修
299000000
149107200
110603956
259711156
87
2003年额度情况合计
1760000000
1303124438
261493930
1564618368
89
2003年销售务（m2）
11000000
6982800
6982800
63
注：签定销售代理合代理费销售收入2表中已全数反映半年实现销售收入27633万元计取佣金550万元销售代理佣金项调整550万元百分66销售务完成率相致
3 需特关注方
截止6月30日********期土建安装供电水等建筑配套工程合基已确定8月份单体竣工工程工作重点转示范区建设完善中方面工作现场绿化建设********期目标成园林景观费133元m2********CD块成会议明确****北路景观成控制50元m2阶段成控制重点应该放园林景观配套设施建设
四 半年现金流情况
1 项目现金流总体情况
月现金流情况：
累计现金流情况：
现金流正时
2003年3月
资金峰值：2亿
2003年3月
2 销售回款情况
表发现销售回款情况理想回款例89结合述应收帐款分析部分销售未回款原客户已签约未办揭手续引起加快回款速度必须加强销售环节理
截止6月30日已签约客户选择付款方式相应回款速度：
付款方式
套数
面积
合总价
均回款天数
次性付款
85
9769
3804
1252
揭
522
60060
23829
2362
合计
607
69828
27633
2207
********期成交客户次性付款率较高达14出********期客户购买力较强成交均价3894元m2总成交均价3957元m2低63元m2
3 项目付款情况
2003年全年现金流出计划数18226万元目前实际发生情况该计划数低估全年现金流出应该28亿元左右方面构成：
累计付款情况：
年初计划现金流出18亿调整计划数少亿差额年初计划没考虑市政配套费支出少估月土建安装工程进度款
五 项目节点执行情况
节点调整情况
项目
1月稿
6月稿
CD
AB
CD
AB
占面积
165万
495万
165万
495万
建筑面积
1854万
1854万
售面积
1794万
1794万
设计计划
方案设计
02815
03130
02815
03915
扩初设计
02820
03315
02820
031115
施工图设计
报建
02928
03430
02928
04120
施工
021028
03510
021028
04120
施工图审图
021118
03530
021118
04220
工程计划
预售许证
层
03320
0342
04930
03430
03425
041115
销售计划
预售
03320
0342
入伙
04130
04630
05915
表出********期工作节点完成情况良三方面进行调整：
a设计顶层层高原影响日设计部时调整顶层户型层高影响报批预售面积影响预售许证取时间
bAB块设计工作延原AB块高压走廊确定素造成
c入伙时间04年1月调整04年6月考虑项目相关政府线排放等基建配套工作04年1月前法落实
六 市场情况
1 周边竞争手情况
住友宝莲
优势：
1案规模较周围配套齐全
2周边生活机丰富出行方便
3发展商口碑较
4错层户型较新颖
5外立面采天然石材建材档次较高
劣势：
1房型面积偏总价高市场价
月泉湾名邸
优势：
1区规模较配套齐全
2该案北面景观月浦公园
3发展商实力较强
劣势：
1周边交通情况较差环境佳位置较偏发展潜力
明月花园
优势：
1该案周边交通便利明珠线延伸段门口
2区周边配套齐全
3房型较错层复式等样户型吸引客户
劣势：
1二房房型设计落
2期房价涨偏高
天馨花园
优势：
1规模区配套全
2离铁号线泰路站
劣势：
1周边环境差配套较少
2房型差发展潜力
2 ****区14月商品住宅土供应情况
14月份****区成交块商品住宅土果土年半年开工动土预计明年半年会进入市场里提请公司注意合理安排项目工作节点避开竞争峰头获胜利益
七 半年营计划
1 销售推盘计划
半年计划加推出458套预计成交358套4万m2加推均价达4335元m2全年销售均价达4110元m2实现年初营计划
半年推盘销售计划：
容
半年
7月份
8月份
9月份
10月份
11月份
12月份
半年合计
总计
月销售计划
理位置
丝竹苑
丝竹苑
冬青苑
文兰苑
加推（户）
626
82
84
166
126
458
970
预计销售价格（元
3983
4225
4225
4350
4350
4500
4500
4335
4110
M2）
销售户数（户）
616
70
60
70
80
50
24
354
970
销售面积（m2）
70898
7910
6780
7910
9040
5650
2712
40002
110900
预计销售总价（万元）
28239
3342
2865
3441
3932
2543
1220
17343
45581
半年报纸杂志广告全年营销费计划控制范围
2 半年度关注项目节点
2003720：CD块落脚手架
2003730：AB块详规设计
2003830：CD块单体竣工
2003915：AB块方案设计
20031015：AB块详规批复
20031115：AB块扩初设计
20031115：CD块具备交付条件
20031220：AB块扩初征询批复
3 工作重点
a确保项目毛利率达18项目成控制3100元m2范围全年销售均价力争达4100元 m2
bAB块设计工作计划节点执行确保AB块时开工
c理销售代理公司销售理加快销售回款速度减少逾期应收帐款
fanxiaoxin
2003年7月13日
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