财务分析


    广州市某商业厦项目财务分析报告
    项目概述
    ()项目技术济指标
    1 总面积:43960m2
    2 总建筑面积:172940m2
    3 建筑密度:4975%
    4 容积率:503
    5 建筑面积:11743m2
    6 建筑面积:161197m2
    7 西塔楼建筑面积:71771m2
    8 东塔楼建筑面积:101169m2
    9 已完成工程部分:室工程西塔楼部四层混凝土结构
    (二)项目方案
    根市场调查分析结构(程略)该项目两栋塔楼分建栋甲级纯写字楼(出租)栋全天候商务写字楼(出售)
    (三)项目功面积分布见表1表2示
    表1 西塔楼(全天候商务写字楼)功面积分布表
    楼层

    层面积(方米)
    总面积(方米)
    负二层
    理中心维修间变压器房等低压配电房等
    4464
    4464
    夹层

    170
    170
    负层
    商场
    3013
    3013



    7647
    1层
    堂商场等
    2648
    2648
    2层
    商场
    1541
    1541
    3层
    商场
    1541
    1541
    4层
    酒楼餐厅
    2505
    2505
    5层
    技术层
    1774
    1774
    6~16层
    写字楼
    1541
    16951
    17层
    避难层
    1541
    1541
    18层
    设备层
    1541
    1541
    19~29层
    写字楼
    1541
    16951
    30层
    避难层
    1541
    1541
    31~39层
    写字楼
    1541
    13869
    40
    设备层
    1541
    1541
    40
    停机坪
    180
    180



    64124
    合计


    71771






    表2东塔楼(甲级纯写字楼)功面积分布表
    楼层

    层面积(方米)
    总面积(方米)
    负二层
    理中心维修间变压器房等
    2048
    2048
    负层
    理中心低压配电房
    2048
    2048



    4096
    1层
    堂商场等
    2048
    2048
    2层
    商场
    1803
    1803
    3层
    商场
    1803
    1803
    4层
    商场
    2048
    2048
    5层
    技术夹层
    2048
    2048
    6~18层
    写字楼
    2048
    26624
    19层
    避难层
    2048
    2048
    20~35层
    写字楼
    1536
    32768
    36层
    写字楼
    1536
    1536
    37层
    避难层
    1536
    1536
    38~45层
    写字楼
    1536
    12888
    46~49层
    写字楼
    1024
    4096
    50层
    设备层
    1024
    1024
    50层核心部
    设备层
    283
    283



    91953
    51~55层
    写字楼
    1024
    5120
    合计


    101169
    二 项目投资估算资金筹措
    ()项目开发投资估算项设定总投资估算表
    1 项目开发总工期三年2002年10月起2005年9月
    2 项目开始动工起项目剩余土权年限30年
    3 根广州市房产开发实际情况项目项成费纳:土购置费前期工程费工程建设费开发期间税费理费财务费销售费预见费费等
    测算开发总投资:1712706132元民币汇总详见表3
    表3 项目总投资估算表
    项目
    东塔成
    东塔单价
    西塔成
    西塔单价
    合计
    1开发成(静态)
    907992780
    8975
    600371392
    8365
    1508364172
    11 土购置费
    292497398
    2891
    207502602
    2891
    500000000
    12 前期工程费





    13 工程建设费
    551302122
    5449
    356125727
    4962
    907427849
    14 开发期间税费
    64193260
    635
    36743063
    512
    100936323
    2开发费
    104620067
    1033
    99721895
    1390
    204341962
    21 理费
    16539064
    163
    10683772
    149
    27222836
    22 费
    5058450
    50
    3588550
    50
    8647000
    23 预见费
    16539064
    163
    10683772
    149
    27222836
    24 财务费
    66483489
    657
    47164512
    657
    113648001
    25 销售费
    0
    0
    27601289
    385
    27601289

    3总计
    1012612847
    10008
    700093287
    9755
    1712706134
    (二)项投资成费估算表(略)
    (三)项目投资计划资金筹措表
    项目开发投资资金源三渠道:企业资金二银行款三租售收入投资部分考虑开发商已投入50000万元完成项目前期关工作项目实际资金缺口55220万元计划开发商投入资金970万元作启动资金需银行贷款45500万元投资剩余部分66051万元租售收入补充总追加投资121271万元项目投资计划资金筹措表详见表4示
    表4 项目投资计划资金筹措表
    序号
    项目
    合计
    建设营期





    2002
    2003
    2004
    2005
    1
    投资总额
    121271
    2425
    24254
    33956
    60635
    11
    建设投资
    121271
    2425
    24254
    33956
    60635
    2
    资金筹措
    121271
    2425
    24254
    33956
    60635
    21
    资金
    9720
    2425
    582
    696
    6017
    22
    款资金
    45500
    0
    6000
    4500
    35000
    23
    销售收入投资
    66051
    0
    17672
    28760
    19619
    3
    资金缺口(21+22)
    55200
    2425
    6582
    5196
    41017
    三 项目销售租赁收入测算
    项目营方案西塔楼写字楼全部出售58093m2东塔楼写字楼商场西塔楼商场全部出租年项收入预测详见表5表6表7示
    表5 西塔楼写字楼销售收入测算表


    2003
    2004
    2005
    2003
    售价
    13000


    销售率
    30


    销售面积
    17428


    销售收入(万元)
    22656


    2004
    售价

    14000

    销售率

    75

    销售面积

    26142

    销售收入(万元)

    36598

    2005
    售价


    13500
    销售率


    100
    销售面积


    14523
    销售收入(万元)


    19606
    合计(万元)
    78861





    年份
    2004
    2005
    2006
    2007
    2008
    2009
    2010
    2011
    2012
    2013
    2014
    2015
    2016
    2017
    2018
    商场(1面四层)
    均月租金(元)
    380643
    400
    415
    430
    450
    470
    460
    480
    450
    430
    410
    450
    450
    450
    450
    出租率
    20
    63
    81
    85
    93
    95
    96
    92
    90
    88
    87
    85
    85
    85
    85
    租赁费(万元)
    5
    33
    35
    36
    38
    39
    38
    40
    38
    36
    34
    38
    38
    38
    38
    租金收入(万元)
    307
    4103
    5483
    5963
    6832
    7290
    7210
    7208
    6610
    6175
    5821
    6241
    6241
    6241
    6241

    年份
    2019
    2020
    2021
    2022
    2023
    2024
    2025
    2026
    2027
    2028
    2029
    2030
    2031
    2032

    商场(1面四层)
    均月租金(元)
    450
    4725
    4725
    4725
    4725
    4725
    496125
    496125
    496125
    496125
    496125
    496125
    496125
    496125

    出租率
    85
    85
    85
    85
    85
    85
    85
    85
    85
    85
    85
    85
    85
    85

    租赁费(万元)
    38
    39
    39
    39
    39
    39
    41
    41
    41
    41
    41
    41
    41
    41

    租金收入(万元)
    6241
    6553
    6553
    6553
    6553
    6553
    6881
    6881
    6881
    6881
    6881
    6881
    6881
    6881

    表6 西塔楼商场租赁收入测算表

    表7 东塔楼出租收入测算表

    年份
    2005
    2006
    2007
    2008
    2009
    2010
    2011
    2012
    2013
    2014
    2015
    2016
    2017
    2018
    写字楼
    均月租金(元)
    147
    150
    155
    165
    170
    165
    168
    163
    150
    140
    150
    150
    150
    150
    出租率
    15
    60
    80
    95
    96
    93
    94
    91
    85
    82
    80
    80
    80
    80
    租赁费(万元)
    3
    13
    13
    14
    14
    14
    14
    14
    13
    12
    13
    13
    13
    13
    租金收入(万元)
    609
    9980
    13755
    17390
    18106
    17024
    17520
    16455
    14144
    12734
    13311
    13311
    13311
    13311
    均月租金(元)
    400
    415
    430
    450
    470
    460
    480
    450
    430
    410
    450
    450
    450
    450
    商场(14层)
    出租率
    25
    70
    90
    95
    95
    96
    92
    90
    88
    87
    85
    85
    85
    85
    租赁费(万元)
    8
    35
    36
    38
    39
    38
    40
    38
    36
    34
    38
    38
    38
    38
    租金收入(万元)
    251
    2979
    3979
    4397
    4593
    4543
    4541
    4164
    3890
    3666
    3931
    3931
    3931
    3931
    东塔计(万元)
    860
    12959
    17734
    21787
    22699
    21566
    22061
    20619
    18033
    16401
    17241
    17241
    17241
    17241





    续表7东塔楼出租收入测算表

    年份
    2019
    2020
    2021
    2022
    2023
    2024
    2025
    2026
    2027
    2028
    2029
    2030
    2031
    2032
    写字楼
    均月租金(元)
    150
    1575
    1575
    1575
    1575
    1575
    165375
    165375
    165375
    165375
    165375
    165375
    165375
    165375
    出租率
    80
    80
    80
    80
    80
    80
    80
    80
    80
    80
    80
    80
    80
    80
    租赁费(万元)
    13
    13
    13
    13
    13
    13
    14
    14
    14
    14
    14
    14
    14
    14
    租金收入(万元)
    13311
    13977
    13977
    13977
    13977
    13977
    14675
    14675
    14675
    14675
    14675
    14675
    14675
    14675
    均月租金(元)
    450
    4725
    4725
    4725
    4725
    4725
    496125
    496125
    496125
    496125
    496125
    496125
    496125
    496125
    商场(14层)
    出租率
    85
    85
    85
    85
    85
    85
    85
    85
    85
    85
    85
    85
    85
    85
    租赁费(万元)
    38
    39
    39
    39
    39
    39
    41
    41
    41
    41
    41
    41
    41
    41
    租金收入(万元)
    3931
    4127
    4127
    4127
    4127
    4127
    4333
    4333
    4333
    4333
    4333
    4333
    4333
    4333
    东塔计(万元)
    17241
    18104
    18104
    18104
    18104
    18104
    19009
    19009
    19009
    19009
    19009
    19009
    19009
    19009
    四 项目款付息分析
    根建设期年投资额估算项目需银行贷款45500万元投资
    银行贷款付息方式采等额付息2006年开始付息2010年清根中国民银行2002年2月调整利率五年贷款年利率576%目前广州市房产开发贷款利率通常中国民银行公布贷款利率11系数项目前融资成年利率:576%*11=6336%项目合计需支付利息113648001元详见款付息表8
    表8 款付息表(单位:元)










    项目
    建设营期







    合计

    2003
    2004
    2005
    2006
    2007
    2008
    2009
    2010

    年初款累计

    61900800
    112248435
    480448496
    395788457
    305764359
    210036334
    108242981

    年款
    60000000
    45000000
    350000000





    455000000
    年应计利息
    1900800
    5347635
    18200061
    30441217
    25077157
    19373230
    13307902
    6858275
    120506276
    年底付息



    115101255
    115101255
    115101255
    115101255
    115101255
    575506275
    年末款累计
    61900800
    112248435
    480448496
    395788457
    305764359
    210036334
    108242981
    0



    五 项目销售租赁税金附加测算
    项目销售租赁税金附加估算表详见表9表10示
    表9 销售税金附加览表
    序号
    项目
    计算


    建设营期
    合计



    2002
    2003
    2004
    2005

    1
    销售收入


    22656
    36598
    19606
    78860
    2
    销售税金附加


    1391
    2247
    1204
    4842
    21
    营业税
    (1)*5%

    1133
    1830
    980
    3943
    22
    城市维护建设税
    (21)*7%

    79
    128
    69
    276
    23
    教育费附加
    (21)*3%

    34
    55
    29
    118
    24
    防洪工程维护费
    (1)*009%

    20
    33
    18
    71
    25
    交易印花税
    (1)*005%

    11
    18
    10
    39
    26
    交易理费
    (1)*05%

    113
    183
    98
    394
    3
    土增值税
    (1)*1%

    227
    366
    196
    789
    表10 租赁税金附加估算览表
    序号
    项目
    计算
    合计
    建设营期




    2002
    2003
    2004
    2005
    2006
    2007
    2008
    2009
    2010
    2011
    2012
    2013
    2014
    2015
    2016
    1
    租赁收入

    685530


    307
    4963
    18442
    23697
    28619
    29989
    28776
    29269
    27229
    24208
    22222
    23482
    23482
    2
    租赁税金附加

    120927


    54
    875
    3253
    4180
    5048
    5290
    5076
    5163
    4803
    4270
    3920
    4142
    4142
    21
    营业税
    (1)*5%
    34276


    15
    248
    922
    1185
    1431
    1499
    1439
    1463
    1361
    1210
    1111
    1174
    1174
    22
    城市维护建设税
    (21)*7%
    2399


    1
    17
    65
    83
    100
    105
    101
    102
    95
    85
    78
    82
    82
    23
    教育费附加
    (21)*3%
    1028


    0
    7
    28
    36
    43
    45
    43
    44
    41
    36
    33
    35
    35
    24
    防洪工程维护费
    (1)*009%
    617


    0
    4
    17
    21
    26
    27
    26
    26
    25
    22
    20
    21
    21
    25
    交易印花税
    (1)*005%
    343


    0
    2
    9
    12
    14
    15
    14
    15
    14
    12
    11
    12
    12
    26
    房产税
    (1)*12%
    82264


    37
    596
    2213
    2844
    3434
    3599
    3453
    3512
    3267
    2905
    2667
    2818
    2818


    续表10租赁税金附加估算览表
    序号
    项目
    计算
    建设营期



    2017
    2018
    2019
    2020
    2021
    2022
    2023
    2024
    2025
    2026
    2027
    2028
    2029
    2030
    2031
    2032
    1
    租赁收入

    23482
    23482
    23482
    24657
    24657
    24657
    24657
    24657
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    2
    租赁税金附加

    4142
    4142
    4142
    4349
    4349
    4349
    4349
    4349
    4567
    4567
    4567
    4567
    4567
    4567
    4567
    4567
    21
    营业税
    (1)*5%
    1174
    1174
    1174
    1233
    1233
    1233
    1233
    1233
    1295
    1295
    1295
    1295
    1295
    1295
    1295
    1295
    22
    城市维护建设税
    (21)*7%
    82
    82
    82
    86
    86
    86
    86
    86
    91
    91
    91
    91
    91
    91
    91
    91
    23
    教育费附加
    (21)*3%
    35
    35
    35
    37
    37
    37
    37
    37
    39
    39
    39
    39
    39
    39
    39
    39
    24
    防洪工程维护费
    (1)*009%
    21
    21
    21
    22
    22
    22
    22
    22
    23
    23
    23
    23
    23
    23
    23
    23
    25
    交易印花税
    (1)*005%
    12
    12
    12
    12
    12
    12
    12
    12
    13
    13
    13
    13
    13
    13
    13
    13
    26
    房产税
    (1)*12%
    2818
    2818
    2818
    2959
    2959
    2959
    2959
    2959
    3107
    3107
    3107
    3107
    3107
    3107
    3107
    3107
    六 项目财务评价
    ()项目财务分析假设前提
    项目财务分析项目成收益测算基础接项目开发实际情况原设定分析前提假设进行计算
    1 价格水假定
    项目物业租售价格根市场较结合广州市商业物业发展状况进行时间修正出物业推出市场时价格
    2 租金升幅假定
    计算项目出租收入时根广州市商业物业发展状况设定租金五年绝升幅5%租金基视净租金标准
    3 税费规定
    项目物业销售出租期间预计发生税项费计算标准均严格政府关规定
    4 出租物业折旧
    项目出租物业年折旧采直线折旧法折旧年限取物业产生收入起年份营期年(2005年2032年28年)
    5 出租物业期末转售价值
    项目考虑出租物业期末转售价值
    6 期收益率(基准收益率)确定
    设定7%
    (二)损益表项目静态盈利力分析
    详见表11示
    表11 项目损益表
    序号
    项目名称
    计算
    合计
    2002
    2003
    2004
    2005
    2006
    2007
    2008
    2009
    2010
    2011
    2012
    2013
    2014
    2015
    2016
    2017
    1
    收入

    764391
    0
    22656
    36905
    24569
    18442
    23697
    28619
    29989
    28776
    29269
    27229
    24208
    22222
    23482
    23482
    23482
    11
    销售收入

    78860

    22656
    36598
    19606












    12
    租赁收入

    685530


    307
    4963
    18442
    23697
    28619
    29989
    28776
    29269
    27229
    24208
    22222
    23482
    23482
    23482
    2
    总成费

    171271

    11502
    17490
    14333
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    21
    销售写字楼总成分摊

    38339

    11502
    17253
    9585












    22
    租赁物业折旧

    132932


    237
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    3
    税金

    125770

    1391
    2301
    2079
    3253
    4180
    5048
    5290
    5076
    5163
    4803
    4270
    3920
    4142
    4142
    4142
    31
    销售税金附加

    4842

    1391
    2247
    1204












    32
    租赁税金附加

    120927


    54
    875
    3253
    4180
    5048
    5290
    5076
    5163
    4803
    4270
    3920
    4142
    4142
    4142
    4
    土增值税

    789

    227
    366
    196












    5
    利润总额
    (1)(2)(3)(4)
    466561

    9537
    16748
    7961
    10441
    14769
    18823
    19951
    18952
    19358
    17678
    15190
    13554
    14592
    14592
    14592
    6

    (5)*33
    153965

    3147
    5527
    2627
    3445
    4874
    6211
    6584
    6254
    6388
    5834
    5013
    4473
    4815
    4815
    4815
    7
    税利润
    (5)(6)
    312596

    6390
    11221
    5334
    6995
    9895
    12611
    13367
    12698
    12970
    11844
    10177
    9081
    9776
    9776
    9776
    续表11 项目损益表
    序号
    项目名称
    计算


    2018
    2019
    2020
    2021
    2022
    2023
    2024
    2025
    2026
    2027
    2028
    2029
    2030
    2031
    2032
    1
    收入



    23482
    23482
    24657
    24657
    24657
    24657
    24657
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    11
    销售收入


















    12
    租赁收入



    23482
    23482
    24657
    24657
    24657
    24657
    24657
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    2
    总成费



    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4510
    21
    销售写字楼总成分摊


















    22
    租赁物业折旧



    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4748
    4510
    3
    税金



    4142
    4142
    4349
    4349
    4349
    4349
    4349
    4567
    4567
    4567
    4567
    4567
    4567
    4567
    4567
    31
    销售税金附加


















    32
    租赁税金附加



    4142
    4142
    4349
    4349
    4349
    4349
    4349
    4567
    4567
    4567
    4567
    4567
    4567
    4567
    4567
    4
    土增值税



















    5
    利润总额
    (1)(2)(3)(4)


    14592
    14592
    15560
    15560
    15560
    15560
    15560
    16575
    16575
    16575
    16575
    16575
    16575
    16575
    16813
    6

    (5)*33


    4815
    4815
    5135
    5135
    5135
    5135
    5135
    5470
    5470
    5470
    5470
    5470
    5470
    5470
    5548
    7
    税利润
    (5)(6)


    9776
    9776
    10425
    10425
    10425
    10425
    10425
    11105
    11105
    11105
    11105
    11105
    11105
    11105
    11265
    分析:项目年投资利润率908%>基准收益率7%基达行业收益水认静态盈利力满足求
    (三)现金流量表动态盈利力分析
    1 全部投资现金流量表
    项目全部投资现金流量表表12示
    表12 全部投资现金流量表
    序号
    项目名称
    合计



    建设营期















    2002
    2003
    2004
    2005
    2006
    2007
    2008
    2009
    2010
    2011
    2012
    2013
    2014
    2015
    2016
    1
    现金流入
    764396


    22656
    36905
    24569
    18442
    23697
    28619
    29989
    28776
    29269
    27229
    24208
    22222
    23482
    23482
    11
    销售收入
    78860


    22656
    36598
    19606











    12
    租赁收入
    685536



    307
    4963
    18442
    23697
    28619
    29989
    28776
    29269
    27229
    24208
    22222
    23482
    23482
    2
    现金流出

    50000
    2425
    29019
    42150
    65537
    6699
    9054
    11260
    11874
    11330
    11551
    10637
    9283
    8393
    8958
    8958
    21
    建设投资
    171270
    50000
    2425
    24254
    33956
    60635











    22
    销售
    5631


    1618
    2613
    1400











    221
    销售税金附加
    4842


    1391
    2247
    1204











    222
    土增值税
    789


    227
    366
    196











    23
    租赁税金附加
    70710



    54
    875
    3253
    4180
    5048
    5290
    5076
    5163
    4803
    4270
    3920
    4142
    4142
    24

    153963


    3147
    5527
    2627
    3445
    4874
    6211
    6584
    6254
    6388
    5834
    5013
    4473
    4815
    4815
    3
    净现金流量

    5000
    2425
    6363
    5245
    40968
    11743
    14643
    17359
    18115
    17446
    17718
    16592
    14925
    13829
    14524
    14524
    4
    累计净现金流量

    5000
    7425
    13788
    19033
    60001
    48258
    33615
    16256
    1859
    19305
    37023
    53615
    68540
    82369
    96894
    111418
    续表12 全部投资现金流量表
    序号
    项目名称
    合计



    建设营期














    2017
    2018
    2019
    2020
    2021
    2022
    2023
    2024
    2025
    2026
    2027
    2028
    2029
    2030
    2031
    2032
    1
    现金流入

    23482
    23482
    23482
    24657
    24657
    24657
    24657
    24657
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    11
    销售收入


















    12
    租赁收入

    23482
    23482
    23482
    24657
    24657
    24657
    24657
    24657
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    2
    现金流出

    8958
    8958
    8958
    9484
    9484
    9484
    9484
    9484
    10037
    10037
    10037
    10037
    10037
    10037
    10037
    10115
    21
    建设投资

















    22
    销售

















    221
    销售税金附加

















    222
    土增值税

















    23
    租赁税金附加

    4142
    4142
    4142
    4349
    4349
    4349
    4349
    4349
    4567
    4567
    4567
    4567
    4567
    4567
    4567
    4567
    24


    4815
    4815
    4815
    5135
    5135
    5135
    5135
    5135
    5470
    5470
    5470
    5470
    5470
    5470
    5470
    5548
    3
    净现金流量

    14524
    14524
    14524
    15173
    15173
    15173
    15173
    15173
    15853
    15853
    15853
    15853
    15853
    15853
    15853
    15775
    4
    累计净现金流量

    125943
    140467
    154992
    170165
    185338
    200511
    215683
    230856
    246710
    262563
    278416
    294269
    310123
    325976
    341829
    357604
    根评价指标显示:
    (1) 项目投资回收期789年
    (2) 项目全部投资净现值(NPV)=86866万元
    (3) 全部投资部收益率2127%
    见项目动态盈利角度分析满足投资求
    2 资金投资现金流量表
    项目资金投资现金流量表表13示
    表13 资金现金流量表
    序号
    项目名称
    合计
    建设营期



    2002
    2003
    2004
    2005
    2006
    2007
    2008
    2009
    2010
    2011
    2012
    2013
    2014
    2015
    2016
    1
    现金流入
    764396

    22656
    36905
    24569
    18442
    23697
    28619
    29989
    28776
    29269
    27229
    24208
    22222
    23482
    23482
    11
    销售收入
    78860

    22656
    36598
    19606











    12
    租赁收入
    685536


    307
    4963
    18442
    23697
    28619
    29989
    28776
    29269
    27229
    24208
    22222
    23482
    23482
    2
    现金流出
    463843
    52425
    23019
    37650
    30538
    18209
    20564
    22770
    23384
    22840
    11551
    10637
    9283
    8393
    8958
    8958
    21
    资金
    59720
    52425
    582
    696
    6017











    22
    预售收入投入


    17672
    28760
    19619











    23
    贷款付息
    57550




    11510
    11510
    11510
    11510
    11510







    24
    销售税金附加
    4842

    1391
    2247
    1204











    25
    租赁税金附加
    120929


    54
    875
    3253
    4180
    5048
    5290
    5076
    5163
    4803
    4270
    3920
    4142
    4142
    26
    土增值税
    789

    227
    366
    196











    27

    153963

    3147
    5527
    2627
    3445
    4874
    6211
    6584
    6254
    6388
    5834
    5013
    4473
    4815
    4815
    3
    净现金流量

    52425
    363
    745
    5969
    233
    3133
    5849
    6605
    5936
    17718
    16592
    14925
    13829
    14524
    14524
    4
    累计净现金流量

    52425
    52788
    53533
    59502
    59269
    56136
    50287
    43682
    37746
    20028
    3436
    11489
    25318
    39843
    54367
    续表13 资金现金流量表
    序号
    项目名称
    建设营期


    2017
    2018
    2019
    2020
    2021
    2022
    2023
    2024
    2025
    2026
    2027
    2028
    2029
    2030
    2031
    2032
    1
    现金流入
    23482
    23482
    23482
    24657
    24657
    24657
    24657
    24657
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    11
    销售收入
















    12
    租赁收入
    23482
    23482
    23482
    24657
    24657
    24657
    24657
    24657
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    2
    现金流出
    8958
    8958
    8958
    9484
    9484
    9484
    9484
    9484
    10037
    10037
    10037
    10037
    10037
    10037
    10037
    10115
    21
    资金
















    22
    预售收入投入
















    23
    贷款付息
















    24
    销售税金附加
















    25
    租赁税金附加
    4142
    4142
    4142
    4349
    4349
    4349
    4349
    4349
    4567
    4567
    4567
    4567
    4567
    4567
    4567
    4567
    26
    土增值税
















    27

    4815
    4815
    4815
    5135
    5135
    5135
    5135
    5135
    5470
    5470
    5470
    5470
    5470
    5470
    5470
    5548
    3
    净现金流量
    14524
    14524
    14524
    15173
    15173
    15173
    15173
    15173
    15853
    15853
    15853
    15853
    15853
    15853
    15853
    15775
    4
    累计净现金流量
    68892
    83416
    97941
    113114
    128287
    143460
    158632
    173805
    189659
    205512
    221365
    237218
    253072
    268925
    284778
    300553
    根评价指标显示:
    (1) 项目资金投资净现值(NPV)=50829万元
    (2) 资金投资部收益率2127%
    见资金动态盈利角度分析项目满足投资求

    (四)项目资金源运表
    资金源运表集中体现项目身衡力财务评价重项目资金源运详见表14示

    表14 资金源运表
    序号
    项目名称
    建设营期


    2002
    2003
    2004
    2005
    2006
    2007
    2008
    2009
    2010
    2011
    2012
    2013
    2014
    2015
    2016
    1
    资金源
    2425
    29238
    42101
    65586
    18442
    23697
    28619
    29989
    28776
    29269
    27229
    24208
    22222
    23482
    23482
    11
    销售收入

    22656
    36598
    19606











    12
    租赁收入


    307
    4963
    18442
    23697
    28619
    29989
    28776
    29269
    27229
    24208
    22222
    23482
    23482
    13
    资金
    2425
    582
    696
    6017











    14
    银行贷款

    6000
    4500
    35000











    2
    资金运
    2425
    29019
    42150
    65537
    18209
    20564
    22770
    23384
    22840
    11551
    10637
    9283
    8393
    8958
    8958
    21
    建设投资
    2425
    24254
    33956
    60635











    22
    款付息




    11510
    11510
    11510
    11510
    11510






    23
    销售税金附加

    1391
    2247
    1204











    24
    租赁税金附加


    54
    875
    3253
    4180
    5048
    5290
    5076
    5163
    4803
    4270
    3920
    4142
    4142
    25
    土增值税

    227
    366
    196











    26


    3147
    5527
    2627
    3445
    4874
    6211
    6584
    6254
    6388
    5834
    5013
    4473
    4815
    4815
    3
    盈余资金
    0
    219
    49
    49
    233
    3133
    5849
    6605
    5936
    17718
    16592
    14925
    13829
    14524
    14524
    4
    累计盈余资金
    0
    219
    170
    219
    452
    3585
    9434
    16039
    21975
    39693
    56285
    71210
    85039
    99564
    114088






    续表14 资金源运表
    序号
    项目名称
    建设营期


    2017
    2018
    2019
    2020
    2021
    2022
    2023
    2024
    2025
    2026
    2027
    2028
    2029
    2030
    2031
    2032
    1
    资金源
    23482
    23482
    23482
    24657
    24657
    24657
    24657
    24657
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    11
    销售收入
















    12
    租赁收入
    23482
    23482
    23482
    24657
    24657
    24657
    24657
    24657
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    25890
    13
    资金
















    14
    银行贷款
















    2
    资金运
    8958
    8958
    8958
    9484
    9484
    9484
    9484
    9484
    10037
    10037
    10037
    10037
    10037
    10037
    10037
    10115
    21
    建设投资
















    22
    款付息
















    23
    销售税金附加
















    24
    租赁税金附加
    4142
    4142
    4142
    4349
    4349
    4349
    4349
    4349
    4567
    4567
    4567
    4567
    4567
    4567
    4567
    4567
    25
    土增值税
















    26

    4815
    4815
    4815
    5135
    5135
    5135
    5135
    5135
    5470
    5470
    5470
    5470
    5470
    5470
    5470
    5548
    3
    盈余资金
    14524
    14524
    14524
    15173
    15173
    15173
    15173
    15173
    15853
    15853
    15853
    15853
    15853
    15853
    15853
    15775
    4
    累计盈余资金
    128613
    143137
    157662
    172835
    188008
    203181
    218353
    233526
    249380
    265233
    281086
    296939
    312793
    328646
    344499
    360274
    表中计算结果出项目累计盈余资金零资金衡力角度分析项目满足投资求




    七 项目盈亏衡分析
    ()销售部分盈亏衡分析
    假定项目总投资变售价收款进度基准方案设计算销售部分写字楼销售率5235%时销售部分写字楼投资利润率零投资刚保般认盈亏衡点销售率<70%时项目风险较低项目盈亏衡点销售率5235%见风险程度较低
    (二)租赁部分盈亏衡分析
    假定项目总投资变租赁价收款进度基准方案设出租部分物业出租率2354%时租赁部分全部投资利润率零投资刚保般认盈亏衡点出租率<70%时项目风险较低项目盈亏衡点出租率2354%见风险程度较低
    八 项目财务评价结
    通述财务评价结果项目方案财务净现值零财务部收益率基准投资收益率7%款偿期满足贷款机构求项目具较强抗风险力方案财务行

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