项目概述
()项目技术济指标
1 总面积:43960m2
2 总建筑面积:172940m2
3 建筑密度:4975%
4 容积率:503
5 建筑面积:11743m2
6 建筑面积:161197m2
7 西塔楼建筑面积:71771m2
8 东塔楼建筑面积:101169m2
9 已完成工程部分:室工程西塔楼部四层混凝土结构
(二)项目方案
根市场调查分析结构(程略)该项目两栋塔楼分建栋甲级纯写字楼(出租)栋全天候商务写字楼(出售)
(三)项目功面积分布见表1表2示
表1 西塔楼(全天候商务写字楼)功面积分布表
楼层
功
层面积(方米)
总面积(方米)
负二层
理中心维修间变压器房等低压配电房等
4464
4464
夹层
170
170
负层
商场
3013
3013
计
7647
1层
堂商场等
2648
2648
2层
商场
1541
1541
3层
商场
1541
1541
4层
酒楼餐厅
2505
2505
5层
技术层
1774
1774
6~16层
写字楼
1541
16951
17层
避难层
1541
1541
18层
设备层
1541
1541
19~29层
写字楼
1541
16951
30层
避难层
1541
1541
31~39层
写字楼
1541
13869
40
设备层
1541
1541
40
停机坪
180
180
计
64124
合计
71771
表2东塔楼(甲级纯写字楼)功面积分布表
楼层
功
层面积(方米)
总面积(方米)
负二层
理中心维修间变压器房等
2048
2048
负层
理中心低压配电房
2048
2048
计
4096
1层
堂商场等
2048
2048
2层
商场
1803
1803
3层
商场
1803
1803
4层
商场
2048
2048
5层
技术夹层
2048
2048
6~18层
写字楼
2048
26624
19层
避难层
2048
2048
20~35层
写字楼
1536
32768
36层
写字楼
1536
1536
37层
避难层
1536
1536
38~45层
写字楼
1536
12888
46~49层
写字楼
1024
4096
50层
设备层
1024
1024
50层核心部
设备层
283
283
计
91953
51~55层
写字楼
1024
5120
合计
101169
二 项目投资估算资金筹措
()项目开发投资估算项设定总投资估算表
1 项目开发总工期三年2002年10月起2005年9月
2 项目开始动工起项目剩余土权年限30年
3 根广州市房产开发实际情况项目项成费纳:土购置费前期工程费工程建设费开发期间税费理费财务费销售费预见费费等
测算开发总投资:1712706132元民币汇总详见表3
表3 项目总投资估算表
项目
东塔成
东塔单价
西塔成
西塔单价
合计
1开发成(静态)
907992780
8975
600371392
8365
1508364172
11 土购置费
292497398
2891
207502602
2891
500000000
12 前期工程费
13 工程建设费
551302122
5449
356125727
4962
907427849
14 开发期间税费
64193260
635
36743063
512
100936323
2开发费
104620067
1033
99721895
1390
204341962
21 理费
16539064
163
10683772
149
27222836
22 费
5058450
50
3588550
50
8647000
23 预见费
16539064
163
10683772
149
27222836
24 财务费
66483489
657
47164512
657
113648001
25 销售费
0
0
27601289
385
27601289
3总计
1012612847
10008
700093287
9755
1712706134
(二)项投资成费估算表(略)
(三)项目投资计划资金筹措表
项目开发投资资金源三渠道:企业资金二银行款三租售收入投资部分考虑开发商已投入50000万元完成项目前期关工作项目实际资金缺口55220万元计划开发商投入资金970万元作启动资金需银行贷款45500万元投资剩余部分66051万元租售收入补充总追加投资121271万元项目投资计划资金筹措表详见表4示
表4 项目投资计划资金筹措表
序号
项目
合计
建设营期
2002
2003
2004
2005
1
投资总额
121271
2425
24254
33956
60635
11
建设投资
121271
2425
24254
33956
60635
2
资金筹措
121271
2425
24254
33956
60635
21
资金
9720
2425
582
696
6017
22
款资金
45500
0
6000
4500
35000
23
销售收入投资
66051
0
17672
28760
19619
3
资金缺口(21+22)
55200
2425
6582
5196
41017
三 项目销售租赁收入测算
项目营方案西塔楼写字楼全部出售58093m2东塔楼写字楼商场西塔楼商场全部出租年项收入预测详见表5表6表7示
表5 西塔楼写字楼销售收入测算表
2003
2004
2005
2003
售价
13000
销售率
30
销售面积
17428
销售收入(万元)
22656
2004
售价
14000
销售率
75
销售面积
26142
销售收入(万元)
36598
2005
售价
13500
销售率
100
销售面积
14523
销售收入(万元)
19606
合计(万元)
78861
年份
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
商场(1面四层)
均月租金(元)
380643
400
415
430
450
470
460
480
450
430
410
450
450
450
450
出租率
20
63
81
85
93
95
96
92
90
88
87
85
85
85
85
租赁费(万元)
5
33
35
36
38
39
38
40
38
36
34
38
38
38
38
租金收入(万元)
307
4103
5483
5963
6832
7290
7210
7208
6610
6175
5821
6241
6241
6241
6241
年份
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
商场(1面四层)
均月租金(元)
450
4725
4725
4725
4725
4725
496125
496125
496125
496125
496125
496125
496125
496125
出租率
85
85
85
85
85
85
85
85
85
85
85
85
85
85
租赁费(万元)
38
39
39
39
39
39
41
41
41
41
41
41
41
41
租金收入(万元)
6241
6553
6553
6553
6553
6553
6881
6881
6881
6881
6881
6881
6881
6881
表6 西塔楼商场租赁收入测算表
表7 东塔楼出租收入测算表
年份
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
写字楼
均月租金(元)
147
150
155
165
170
165
168
163
150
140
150
150
150
150
出租率
15
60
80
95
96
93
94
91
85
82
80
80
80
80
租赁费(万元)
3
13
13
14
14
14
14
14
13
12
13
13
13
13
租金收入(万元)
609
9980
13755
17390
18106
17024
17520
16455
14144
12734
13311
13311
13311
13311
均月租金(元)
400
415
430
450
470
460
480
450
430
410
450
450
450
450
商场(14层)
出租率
25
70
90
95
95
96
92
90
88
87
85
85
85
85
租赁费(万元)
8
35
36
38
39
38
40
38
36
34
38
38
38
38
租金收入(万元)
251
2979
3979
4397
4593
4543
4541
4164
3890
3666
3931
3931
3931
3931
东塔计(万元)
860
12959
17734
21787
22699
21566
22061
20619
18033
16401
17241
17241
17241
17241
续表7东塔楼出租收入测算表
年份
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
写字楼
均月租金(元)
150
1575
1575
1575
1575
1575
165375
165375
165375
165375
165375
165375
165375
165375
出租率
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
租赁费(万元)
13
13
13
13
13
13
14
14
14
14
14
14
14
14
租金收入(万元)
13311
13977
13977
13977
13977
13977
14675
14675
14675
14675
14675
14675
14675
14675
均月租金(元)
450
4725
4725
4725
4725
4725
496125
496125
496125
496125
496125
496125
496125
496125
商场(14层)
出租率
85
85
85
85
85
85
85
85
85
85
85
85
85
85
租赁费(万元)
38
39
39
39
39
39
41
41
41
41
41
41
41
41
租金收入(万元)
3931
4127
4127
4127
4127
4127
4333
4333
4333
4333
4333
4333
4333
4333
东塔计(万元)
17241
18104
18104
18104
18104
18104
19009
19009
19009
19009
19009
19009
19009
19009
四 项目款付息分析
根建设期年投资额估算项目需银行贷款45500万元投资
银行贷款付息方式采等额付息2006年开始付息2010年清根中国民银行2002年2月调整利率五年贷款年利率576%目前广州市房产开发贷款利率通常中国民银行公布贷款利率11系数项目前融资成年利率:576%*11=6336%项目合计需支付利息113648001元详见款付息表8
表8 款付息表(单位:元)
项目
建设营期
合计
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
年初款累计
61900800
112248435
480448496
395788457
305764359
210036334
108242981
年款
60000000
45000000
350000000
455000000
年应计利息
1900800
5347635
18200061
30441217
25077157
19373230
13307902
6858275
120506276
年底付息
115101255
115101255
115101255
115101255
115101255
575506275
年末款累计
61900800
112248435
480448496
395788457
305764359
210036334
108242981
0
五 项目销售租赁税金附加测算
项目销售租赁税金附加估算表详见表9表10示
表9 销售税金附加览表
序号
项目
计算
建设营期
合计
2002
2003
2004
2005
1
销售收入
22656
36598
19606
78860
2
销售税金附加
1391
2247
1204
4842
21
营业税
(1)*5%
1133
1830
980
3943
22
城市维护建设税
(21)*7%
79
128
69
276
23
教育费附加
(21)*3%
34
55
29
118
24
防洪工程维护费
(1)*009%
20
33
18
71
25
交易印花税
(1)*005%
11
18
10
39
26
交易理费
(1)*05%
113
183
98
394
3
土增值税
(1)*1%
227
366
196
789
表10 租赁税金附加估算览表
序号
项目
计算
合计
建设营期
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
1
租赁收入
685530
307
4963
18442
23697
28619
29989
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
2
租赁税金附加
120927
54
875
3253
4180
5048
5290
5076
5163
4803
4270
3920
4142
4142
21
营业税
(1)*5%
34276
15
248
922
1185
1431
1499
1439
1463
1361
1210
1111
1174
1174
22
城市维护建设税
(21)*7%
2399
1
17
65
83
100
105
101
102
95
85
78
82
82
23
教育费附加
(21)*3%
1028
0
7
28
36
43
45
43
44
41
36
33
35
35
24
防洪工程维护费
(1)*009%
617
0
4
17
21
26
27
26
26
25
22
20
21
21
25
交易印花税
(1)*005%
343
0
2
9
12
14
15
14
15
14
12
11
12
12
26
房产税
(1)*12%
82264
37
596
2213
2844
3434
3599
3453
3512
3267
2905
2667
2818
2818
续表10租赁税金附加估算览表
序号
项目
计算
建设营期
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
1
租赁收入
23482
23482
23482
24657
24657
24657
24657
24657
25890
25890
25890
25890
25890
25890
25890
25890
2
租赁税金附加
4142
4142
4142
4349
4349
4349
4349
4349
4567
4567
4567
4567
4567
4567
4567
4567
21
营业税
(1)*5%
1174
1174
1174
1233
1233
1233
1233
1233
1295
1295
1295
1295
1295
1295
1295
1295
22
城市维护建设税
(21)*7%
82
82
82
86
86
86
86
86
91
91
91
91
91
91
91
91
23
教育费附加
(21)*3%
35
35
35
37
37
37
37
37
39
39
39
39
39
39
39
39
24
防洪工程维护费
(1)*009%
21
21
21
22
22
22
22
22
23
23
23
23
23
23
23
23
25
交易印花税
(1)*005%
12
12
12
12
12
12
12
12
13
13
13
13
13
13
13
13
26
房产税
(1)*12%
2818
2818
2818
2959
2959
2959
2959
2959
3107
3107
3107
3107
3107
3107
3107
3107
六 项目财务评价
()项目财务分析假设前提
项目财务分析项目成收益测算基础接项目开发实际情况原设定分析前提假设进行计算
1 价格水假定
项目物业租售价格根市场较结合广州市商业物业发展状况进行时间修正出物业推出市场时价格
2 租金升幅假定
计算项目出租收入时根广州市商业物业发展状况设定租金五年绝升幅5%租金基视净租金标准
3 税费规定
项目物业销售出租期间预计发生税项费计算标准均严格政府关规定
4 出租物业折旧
项目出租物业年折旧采直线折旧法折旧年限取物业产生收入起年份营期年(2005年2032年28年)
5 出租物业期末转售价值
项目考虑出租物业期末转售价值
6 期收益率(基准收益率)确定
设定7%
(二)损益表项目静态盈利力分析
详见表11示
表11 项目损益表
序号
项目名称
计算
合计
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
1
收入
764391
0
22656
36905
24569
18442
23697
28619
29989
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
23482
11
销售收入
78860
22656
36598
19606
12
租赁收入
685530
307
4963
18442
23697
28619
29989
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
23482
2
总成费
171271
11502
17490
14333
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
21
销售写字楼总成分摊
38339
11502
17253
9585
22
租赁物业折旧
132932
237
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
3
税金
125770
1391
2301
2079
3253
4180
5048
5290
5076
5163
4803
4270
3920
4142
4142
4142
31
销售税金附加
4842
1391
2247
1204
32
租赁税金附加
120927
54
875
3253
4180
5048
5290
5076
5163
4803
4270
3920
4142
4142
4142
4
土增值税
789
227
366
196
5
利润总额
(1)(2)(3)(4)
466561
9537
16748
7961
10441
14769
18823
19951
18952
19358
17678
15190
13554
14592
14592
14592
6
税
(5)*33
153965
3147
5527
2627
3445
4874
6211
6584
6254
6388
5834
5013
4473
4815
4815
4815
7
税利润
(5)(6)
312596
6390
11221
5334
6995
9895
12611
13367
12698
12970
11844
10177
9081
9776
9776
9776
续表11 项目损益表
序号
项目名称
计算
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
1
收入
23482
23482
24657
24657
24657
24657
24657
25890
25890
25890
25890
25890
25890
25890
25890
11
销售收入
12
租赁收入
23482
23482
24657
24657
24657
24657
24657
25890
25890
25890
25890
25890
25890
25890
25890
2
总成费
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4510
21
销售写字楼总成分摊
22
租赁物业折旧
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4510
3
税金
4142
4142
4349
4349
4349
4349
4349
4567
4567
4567
4567
4567
4567
4567
4567
31
销售税金附加
32
租赁税金附加
4142
4142
4349
4349
4349
4349
4349
4567
4567
4567
4567
4567
4567
4567
4567
4
土增值税
5
利润总额
(1)(2)(3)(4)
14592
14592
15560
15560
15560
15560
15560
16575
16575
16575
16575
16575
16575
16575
16813
6
税
(5)*33
4815
4815
5135
5135
5135
5135
5135
5470
5470
5470
5470
5470
5470
5470
5548
7
税利润
(5)(6)
9776
9776
10425
10425
10425
10425
10425
11105
11105
11105
11105
11105
11105
11105
11265
分析:项目年投资利润率908%>基准收益率7%基达行业收益水认静态盈利力满足求
(三)现金流量表动态盈利力分析
1 全部投资现金流量表
项目全部投资现金流量表表12示
表12 全部投资现金流量表
序号
项目名称
合计
建设营期
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
1
现金流入
764396
22656
36905
24569
18442
23697
28619
29989
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
11
销售收入
78860
22656
36598
19606
12
租赁收入
685536
307
4963
18442
23697
28619
29989
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
2
现金流出
50000
2425
29019
42150
65537
6699
9054
11260
11874
11330
11551
10637
9283
8393
8958
8958
21
建设投资
171270
50000
2425
24254
33956
60635
22
销售
5631
1618
2613
1400
221
销售税金附加
4842
1391
2247
1204
222
土增值税
789
227
366
196
23
租赁税金附加
70710
54
875
3253
4180
5048
5290
5076
5163
4803
4270
3920
4142
4142
24
税
153963
3147
5527
2627
3445
4874
6211
6584
6254
6388
5834
5013
4473
4815
4815
3
净现金流量
5000
2425
6363
5245
40968
11743
14643
17359
18115
17446
17718
16592
14925
13829
14524
14524
4
累计净现金流量
5000
7425
13788
19033
60001
48258
33615
16256
1859
19305
37023
53615
68540
82369
96894
111418
续表12 全部投资现金流量表
序号
项目名称
合计
建设营期
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
1
现金流入
23482
23482
23482
24657
24657
24657
24657
24657
25890
25890
25890
25890
25890
25890
25890
25890
11
销售收入
12
租赁收入
23482
23482
23482
24657
24657
24657
24657
24657
25890
25890
25890
25890
25890
25890
25890
25890
2
现金流出
8958
8958
8958
9484
9484
9484
9484
9484
10037
10037
10037
10037
10037
10037
10037
10115
21
建设投资
22
销售
221
销售税金附加
222
土增值税
23
租赁税金附加
4142
4142
4142
4349
4349
4349
4349
4349
4567
4567
4567
4567
4567
4567
4567
4567
24
税
4815
4815
4815
5135
5135
5135
5135
5135
5470
5470
5470
5470
5470
5470
5470
5548
3
净现金流量
14524
14524
14524
15173
15173
15173
15173
15173
15853
15853
15853
15853
15853
15853
15853
15775
4
累计净现金流量
125943
140467
154992
170165
185338
200511
215683
230856
246710
262563
278416
294269
310123
325976
341829
357604
根评价指标显示:
(1) 项目投资回收期789年
(2) 项目全部投资净现值(NPV)=86866万元
(3) 全部投资部收益率2127%
见项目动态盈利角度分析满足投资求
2 资金投资现金流量表
项目资金投资现金流量表表13示
表13 资金现金流量表
序号
项目名称
合计
建设营期
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
1
现金流入
764396
22656
36905
24569
18442
23697
28619
29989
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
11
销售收入
78860
22656
36598
19606
12
租赁收入
685536
307
4963
18442
23697
28619
29989
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
2
现金流出
463843
52425
23019
37650
30538
18209
20564
22770
23384
22840
11551
10637
9283
8393
8958
8958
21
资金
59720
52425
582
696
6017
22
预售收入投入
17672
28760
19619
23
贷款付息
57550
11510
11510
11510
11510
11510
24
销售税金附加
4842
1391
2247
1204
25
租赁税金附加
120929
54
875
3253
4180
5048
5290
5076
5163
4803
4270
3920
4142
4142
26
土增值税
789
227
366
196
27
税
153963
3147
5527
2627
3445
4874
6211
6584
6254
6388
5834
5013
4473
4815
4815
3
净现金流量
52425
363
745
5969
233
3133
5849
6605
5936
17718
16592
14925
13829
14524
14524
4
累计净现金流量
52425
52788
53533
59502
59269
56136
50287
43682
37746
20028
3436
11489
25318
39843
54367
续表13 资金现金流量表
序号
项目名称
建设营期
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
1
现金流入
23482
23482
23482
24657
24657
24657
24657
24657
25890
25890
25890
25890
25890
25890
25890
25890
11
销售收入
12
租赁收入
23482
23482
23482
24657
24657
24657
24657
24657
25890
25890
25890
25890
25890
25890
25890
25890
2
现金流出
8958
8958
8958
9484
9484
9484
9484
9484
10037
10037
10037
10037
10037
10037
10037
10115
21
资金
22
预售收入投入
23
贷款付息
24
销售税金附加
25
租赁税金附加
4142
4142
4142
4349
4349
4349
4349
4349
4567
4567
4567
4567
4567
4567
4567
4567
26
土增值税
27
税
4815
4815
4815
5135
5135
5135
5135
5135
5470
5470
5470
5470
5470
5470
5470
5548
3
净现金流量
14524
14524
14524
15173
15173
15173
15173
15173
15853
15853
15853
15853
15853
15853
15853
15775
4
累计净现金流量
68892
83416
97941
113114
128287
143460
158632
173805
189659
205512
221365
237218
253072
268925
284778
300553
根评价指标显示:
(1) 项目资金投资净现值(NPV)=50829万元
(2) 资金投资部收益率2127%
见资金动态盈利角度分析项目满足投资求
(四)项目资金源运表
资金源运表集中体现项目身衡力财务评价重项目资金源运详见表14示
表14 资金源运表
序号
项目名称
建设营期
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
1
资金源
2425
29238
42101
65586
18442
23697
28619
29989
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
11
销售收入
22656
36598
19606
12
租赁收入
307
4963
18442
23697
28619
29989
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
13
资金
2425
582
696
6017
14
银行贷款
6000
4500
35000
2
资金运
2425
29019
42150
65537
18209
20564
22770
23384
22840
11551
10637
9283
8393
8958
8958
21
建设投资
2425
24254
33956
60635
22
款付息
11510
11510
11510
11510
11510
23
销售税金附加
1391
2247
1204
24
租赁税金附加
54
875
3253
4180
5048
5290
5076
5163
4803
4270
3920
4142
4142
25
土增值税
227
366
196
26
税
3147
5527
2627
3445
4874
6211
6584
6254
6388
5834
5013
4473
4815
4815
3
盈余资金
0
219
49
49
233
3133
5849
6605
5936
17718
16592
14925
13829
14524
14524
4
累计盈余资金
0
219
170
219
452
3585
9434
16039
21975
39693
56285
71210
85039
99564
114088
续表14 资金源运表
序号
项目名称
建设营期
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
1
资金源
23482
23482
23482
24657
24657
24657
24657
24657
25890
25890
25890
25890
25890
25890
25890
25890
11
销售收入
12
租赁收入
23482
23482
23482
24657
24657
24657
24657
24657
25890
25890
25890
25890
25890
25890
25890
25890
13
资金
14
银行贷款
2
资金运
8958
8958
8958
9484
9484
9484
9484
9484
10037
10037
10037
10037
10037
10037
10037
10115
21
建设投资
22
款付息
23
销售税金附加
24
租赁税金附加
4142
4142
4142
4349
4349
4349
4349
4349
4567
4567
4567
4567
4567
4567
4567
4567
25
土增值税
26
税
4815
4815
4815
5135
5135
5135
5135
5135
5470
5470
5470
5470
5470
5470
5470
5548
3
盈余资金
14524
14524
14524
15173
15173
15173
15173
15173
15853
15853
15853
15853
15853
15853
15853
15775
4
累计盈余资金
128613
143137
157662
172835
188008
203181
218353
233526
249380
265233
281086
296939
312793
328646
344499
360274
表中计算结果出项目累计盈余资金零资金衡力角度分析项目满足投资求
七 项目盈亏衡分析
()销售部分盈亏衡分析
假定项目总投资变售价收款进度基准方案设计算销售部分写字楼销售率5235%时销售部分写字楼投资利润率零投资刚保般认盈亏衡点销售率<70%时项目风险较低项目盈亏衡点销售率5235%见风险程度较低
(二)租赁部分盈亏衡分析
假定项目总投资变租赁价收款进度基准方案设出租部分物业出租率2354%时租赁部分全部投资利润率零投资刚保般认盈亏衡点出租率<70%时项目风险较低项目盈亏衡点出租率2354%见风险程度较低
八 项目财务评价结
通述财务评价结果项目方案财务净现值零财务部收益率基准投资收益率7%款偿期满足贷款机构求项目具较强抗风险力方案财务行
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