XX物业公司理系统
1．背景
XX型民营企业集团辖包括中心商厦世纪厦翠海酒店公寓北方家园建材超市XX办公楼方圆国家样品油库南延宾馆众楼宇物业长期集团物业理工作分公司间相互独立物业组建物业队物业聘请外部物业公司定程度增公司成开支形成资源浪费样背景集团董事局研究决定：成立XX部物业公司物业公司第阶段务目标集团部物业物业理工作第二阶段考虑走出集团部外营业接葫芦岛市物业理工作
2．服务象
现阶段物业公司服务象集团部部室分公司等
3．办公点
北方家园建材超市办公楼
4．隶属关系
物业公司集团公司直属单位集团位置图：
集团董事局
集团办公室
保卫部
物业公司
集团物业
方圆油库
办公点
集团办公楼
南延宾馆
搅拌站
加油站
北方家园
翠海公寓
世纪厦
中心商厦
5．业务范围
基业务：
建筑物维修定期养护
辅助设备定期检修保养
保证供水电热气电梯消防系统正常运转
保证道路污水排放道畅通阻
维护物业整体规划受破坏
制止乱搭乱建乱贴乱画等行
做物业理绿化室外保洁工作
辅助业务：
房屋装饰家电维修代收种费代换液化气代换纯净水代收发信件等
6．组织机构
世纪厦岗
翠海公寓岗
北方家园岗
方圆油库岗
加油站岗
老搅拌站岗
团山岗
宾馆岗
集团办公楼岗
中心商厦岗
消防监控队
服务中心
副理
理
保洁队
老搅拌站保洁班
宾馆保洁班
团山保洁班
集团办公楼保洁班
中心商厦保洁班
世纪厦保洁班
翠海公寓保洁班
北方家园保洁班
方圆油库保洁班
加油站保洁班
机动队
木工班
电工班
检修队
道班
设备班
绿化队
7．员编制（总编制超150）
理：1
副理：1
服务中心：5（24时分3班倒白班2夜班1）
消防监控队：设消防干事1岗设消防监控员110
保洁队：设队长1保洁班设班长110保洁班设保洁员干
检修队：设队长1属电工班设备班道班木工班设班长班维修工2
绿化队：设队长1技术员1（队长兼）绿化员干
机动队：消防监控员保洁员检修员绿化员2队成员负责物业公司队成员时性班应急性维修服务行
8．部门职
◆服务中心
物业公司日常行政勤工作服务中心负责包括接维修电话根维修电话安排相应工作员出勤处理客户投诉整理种物业维修档案资料协调物业公司集团部门关系负责物业公司外部机关沟通联系等
◆消防监控队
消防设备检修理物业公司消防监控队负责负责物业消防设施设备进行日常维护检测发现问题时处理解决时报关技术部门进行处理
◆保洁队
保洁理范围包括公方保洁公部位保洁生活垃圾处理等
◆检修队
①排水设备理维修供暖设备理维修
包括供水设备系统排水设备系统水设备热水供应设备系统等锅炉房室外供热热网室供暖系统等物业公司检修队道班负责
②供电设备理维修
包括高压配电设备低压配电设备电力变压器等物业公司检修队电工班负责
③中央空调设备理维修包括工作区空气输送分配部分空气处理部分空气处理需辅助设备等
电梯理维修包括井道机房传动部门升降设备部分安全装置控制部分等
常办公设备理维修包括复印机晒图机吸尘器引水机治水机厨房设备等
述设备理维修物业公司检修队设备班负责
④房屋日常养护包括：
屋面补漏修补屋面修补泛水屋脊等
钢木门窗整修拆换五金配玻璃换纱窗油漆等
修补楼面面面层抽换棱木等
修补外墙抹灰窗台腰线等
拆砌挖补局部墙体拱圈拆换梁等
抽换檩条接换木梁屋架木柱修补木楼等
述理维护物业公司检修队木工班负责
◆绿化队
负责公司物业部外围绿化美化工作包括绿化带苗圃花草树木盆景盆栽等
9．岗位职责
理：
1全面负责物业公司项工作
2负责公司辖房屋建筑公设施机电设备消防设备等技术理工作
3负责制定部门项理制度应急措施确保质量理体系部门效运行
4负责营户消费者提供日常维修安全保洁仓储维修等服务
5负责部门班组工作进行检查指导
6负责营户消费者装修申请审批工作较规模装修验收工作
7负责参楼宇工程验收交接工作制定楼宇工程验收实施计划负责组织新接物业机电设备运行调试工作
8负责部门发生重事组织调查分析处理工作
9采购物资提供服务供方进行评价
10负责审核部门提交物品申购报告交领导审核报总理批准
11负责部门水电等专业技工工作技培训考核计划制定配合物部组织实施确保正常运行
12监督组织实施物业理关计量检测设备定期校准工作
13全面规划公司服务设施消防设施添置安装调试运转维修等工作质量理体系正常运作提供保障
14负责收集设施设备运行原始记录进行统计分析提高运行质量提供
15组织领导工程技术员岗位培训
副理：
服务中心文员：
消防干事：
1．贯彻执行中华民国消防条例实施细关部门消防法规组织防火安全宣传教育
2．贯彻执行XX关消防规章制度
3．整集团组织开展消防安全教育制定火电等防火理制度
4．组织义务消防员制定灭火预案开展灭火演练
5．组织防火检查消火险隐患改善消防安全条件完善消防设施
6．组织消防检查督促整改火险隐患制定紧急疏散方案
7．常检查防火器材理情况发现已失效器材时更换购置
8．组织初期扑救火灾员疏散保护火灾现场协助级公安部门调查火灾原
9．督促关部门加强易燃易爆剧毒等危险物品理
10．协助处理部日常事务
保洁队队长：
1．全面负责保洁队项工作
2． 协调保洁队组成员分工合作带动家努力工作
3． 班组成员出现问题时领导反映级达文件精神时准确班组成员传达
4． 负责保洁班组部门间协调沟通工作
5． 负责安排班组节假日值班工作
6． 完成领导时交办务
检修队队长：
1．全面负责检修队项工作
2． 协调维修班组成员分工合作带动家努力工作
3． 班组成员出现问题时领导反映级达文件精神时准确班组成员传达
4． 负责维修班组部门间协调沟通工作
5． 负责安排班组节假日值班工作
6． 完成领导时交办务
绿化队队长：
1．全面负责物业队项工作
2． 负责公司辖房屋建筑公设施机电设备绿化美化环境卫生等理工作
3． 负责制定部门项理制度应急措施确保部门良运行
4． 负责集团公司提供日常维修保洁仓储维修等服务
5． 负责部门班组工作进行检查指导
6． 负责参楼宇工程验收交接工作制定楼宇工程验收实施计划负责组织新接物业机电设备运行调试工作
7． 负责部门发生重事组织调查分析处理工作
8． 负责审核部门提交物品申购报告报关领导批准
9． 负责部门水电等专业技工工作技培训考核计划制定组织实施确保正常运行
10．监督组织实施物业理关计量检测设备定期校准工作
11．负责收集设施设备运行原始记录进行统计分析提高运行质量提供
12．组织领导工程技术员岗位培训
13．完成领导时交办务
消防监控员：
1．严格遵守集团项规章制度认真履行岗位职责
2．服命令听指挥遵守纪律积极完成务
3．熟识公司防火灭火设施设备操作关防火灭火知识
4．检查落实公司部门防火理制度
5．做消防器材设备检查工作保证设备处完状况旦发生火警投入检查电器电线电掣煤气道霉坏锈坏氧化堵塞情况防止短路爆炸引起火灾
6．督促维修队消防设施进行维修保养确保灭火器材设施应急时正常启
7．负责调查般火灭事写成书面材料报存档作日培训教材
8．配合公安消防部门进行防火安全检查发现隐患时协关部门进行整改
9．周呈报防火安全情况报告存档
10．负责公司火部门安全监督做现场督导检查
11．负责公司种危险品监督理检查防火防爆工作落实情况
12．制止违反消防安全行旦发生火警班班必须全力投入抢救工作阵逃避
13．发生火警事时惊慌应采取列应急措施：
（1）迅速报告关部门消防队火警电话：119
（2）组织员抢救险情力争火扑灭注意查找起火原
（3）组织关员撤离危险区做妥善安排
（4）做现场安全保卫工作严防坏趁火动搞破坏活动
（5）协助关部门查原查损失做善工作
14．参公司定期消防检查工作定期安全会议
15．执行效完成级指派工作务
保洁员：
1． 严格遵守集团公司项规章制度
2． 严格执行清洁工作制度坚守岗位掌握保洁品具方法出现突发事件时汇报
3． 行拟定保洁时间表报物业公司服务中心批准保洁时间表做日常保洁工作
4． 安排保洁时间先工作时间保洁工作班前完成影响公司正常工作
5． 保洁员出入公司场严禁发生偷窃行
6． 允许情绪降低保洁质量
7． 保洁员请假事先申请获准方离开
8． 保洁员员工礼貌相互相尊重
9． 权制止员工种破坏卫生污染环境行
10．保洁员卫生负责范围：
（1）负责办公室会议室厅楼梯（电梯）道卫生间清扫
（2）清倒办公室公走道垃圾做通道 五：垃圾蛛网积灰痰迹杂物
（3）清擦办公场（办公桌沙发办公具门窗扶手等）保持公场门窗玻璃干净扶手积灰
（4）定期检查卫生间设备状况确保良时增添卫生间洗手液卫生纸
（5）定期维护盆景植物卫生做叶面花瓣明显积灰
（6）放置药物四害做蚊蝇消杀工作灭鼠工作
（7）完成领导时交办务
电工：
1． 严格遵守公司项规章制度
2． 努力学技术熟练掌握公司物业供电方式状态线路走辖设备原理技术性实际操作
3． 负责配电室电梯机房楼层电井日常运行维修保养
4． 负责辖范围公设备应急维修
5． 月两次发电机试运行
6． 负责公司物业外围明灯具启停
7． 做办公楼房间公场明灯具开关插座等修理更换
8． 负责电气设备配电箱（柜）表面清洁
9． 负责餐厅厨房办公室洗涤动力设备电气维护保养障检修工作
10．周次巡查责设备月次清洁责设备周围环境卫生
11．制订监督执行强弱电系统设备定期保养规定
12．提出系统备料计划协助采购专业性较强工具零件
13．做公司办公区域供电系统外线修理
14．坚守岗位定期巡视电气设备密切监视运行情况正确抄录项数填报表
15．发生事时应保持冷静头脑操作规程时排障
16．服务热情周接报修通知单立门服务保证质量做修天修三天
17．完成领导时交办务
设备维护工：
空调工：
1．坚守岗位服指挥领导安排工作负责
2．严格执行安全操作规程保证维修质量时完成务
3．认真学专业知识熟悉设备结构性系统情况求判断障准确维修快捷
4．空调工必须掌握设备运行技术状况发现问题立报告队长立进行抢修
5．保养规程做分设备日常月度保养工作确保重点设备常处良技术状态
6．值班员必须严守岗位职责服指挥严守操作规程安排工作负责擅离职守
7．制订执行空调排水系统设备定期保养规定技改项目方案
8． 填写系统操作求工作指令
9． 提出系统备料计划协助采购专业性较强工具零件
10．负责空调系统（包括风机）日常运行维护保养协助水电工空调系统中相关电气设备进行维护保养
11．负责排水系统（包括阀门道）维护保养协助水电维修组排水系统中相关电气设备进行维护保养
12．非供冷期设备责周次巡查责设备月次清洁责设备周围环境卫生
13． 负责公司中央空调系统运行理
14． 负责中央空调水系统维护保养障检修
15． 发生障时积极抢修应急障未处理完毕班
16． 维修员违反制度拖延时间修理质量低劣造成影响营业损坏设备追究事者责
17．完成领导时交办务
电梯工：
1． 负责监视掌握公司物业电梯运行状态保证电梯正常运行
2． 负责公司电梯附属设备定期维修保养障检修工作
3． 负责轿厢（包厢）井道井道底梯整流控制柜变频器清洁
4． 负责电梯明选外呼指示巡查检修
5． 负责公司动门维修保养障检修
6． 电梯机房发现障时应立进行检修做记录法修理应立厂家联系时做记录
7． 遇运行中电梯出现紧急情况首先应保持镇定立报告部门领导应急处理办法进行处理
水工：
1． 做公司物业干线水道维修保证畅通阻
2． 做物业楼线盥洗间厕水日常维修保证处良运行状态
3． 负责天两次巡视排水设施设备做记录
4． 服务热情周接报修通知单立门服务保证质量做修天修三天
5． 完成领导时交办务
木工：
1．负责房屋维修理杂工
2．屋面补漏修补屋面修补泛水屋脊等
3．钢木门窗整修拆换五金配玻璃换纱窗油漆等
4．修补楼面面面层抽换棱木等
5．修补外墙抹灰窗台腰线等
6．拆砌挖补局部墙体拱圈拆换梁等
7．抽换檩条接换木梁屋架木柱修补木楼等
8．制订房屋定期保养规定改造方案
绿化员：
1． 认真执行集团环境绿化美化关规定项理制度
2． 全面维护监护集团环境绿化美化工作时记录违犯XX环境绿化美化理规定时报进行处理
3． 定期修整配置践损现途变长势良见虫害花木宜绿化美化
4． 根季节变化天气情况绿化范围花草树木设施时进行培土修剪灭虫浇水日常卫生清洁等养护理工作
5． 公司负责绿化绿化员应时检查记录报告绿化情况
6． 做草坪：杂草垃圾杂物保持清洁卫生
7． 公司绿化范围树木绿化设施电力通讯道基建等施工相矛盾时绿化员会领导部门采取保护绿化效措施擅砍伐修剪
8． 完成领导时交办务
10．工作标准
11．规章制度
部理规定
值班理规定
1值班员工必须严格坚守岗位私离岗串岗未批准擅脱离岗位者作违反劳动纪律处理造成损失追究济责
2值班员工必须集中精力保持警觉认真工作麻痹意做值班岗位关事情
3值班员工必须服组长安排听调配执行组长工作指令
4值班员工必须严格执行巡检制度做腿勤眼尖耳灵脑活手快时发现隐患迅速排障保证设备安全运行
5值班员工外出作业必须身携带讲机保持联系
6值班员工必须掌握正确实施应急处理方案遇突发性事件应保持冷静果断处理
7值班员工必须做事现场保护工作收集关数原始记录等候级场处理
8值班员必须做班工作记录栏目求认真实填写
二值班员（巡视值班员）交接班规程
（）接班员须知
1班设备运行情况
2正检修设备情况
3设备障处理结果
（二）交接班程序
1规定时间交班员工持交接班
2交班员工宣读班工作情况设备运行情况设备障处理结果
3交接班双方会齐巡视容进行巡检接班检查交班巡查
4报告检查结果
5正常：接班员签字交接班结束
6正常：交班员处理接班员配合时难完成转接班员进行
7交接班情况记录交接班记录表中双方签字认
（三）交接班暂停
列情况交接班必时立通知现场处理
1巡视记录实际情况符时
2交接班数齐场时
3接班员精神状态良包括倦怠醉酒伤病等时
4设备障抢修中必须交接双方处理时
5设备运行异常找出原运行情况明时
三供电值班员交接班规程
()接班员须知
1班设备运行情况
2正检修设备情况 3仪表指示否正确
4设备障处理结果
(二)交接班程序
1规定时间交班员工持交接班 2列队模拟图板前交班背图板接班面图板 3交班宣读班工作情况记录前运行方式 4交接班双方会齐巡检设备次接班检查交班巡查 5报告检查结果 6正常：接班员签字交接班结束 7正常：交班负责处理接班配合时难完成转接班继续进行 8交接班情况记录值日志双方签名确认
(三)交接班暂停
列情况交接班必时须立通知值班场处理 1设备记录实际运行状况符时 2交接班数齐场时 3值员精神状态良包括疲倦醉酒伤病等时 4设备障抢修中必须交接双方处理时 5设备运行异常找出原运行情况明时
四运行记录理制度
1巡视值班记录表班记录次电气设备运行记录半天记录次设备运行记录表（空调系统）班记录次相关专业理员检查月月底表格汇总交设备设施组组长存档
2设备维修保养记录维修员填交班长相关专业理员审查签名月月底记录表格汇总交检修队队长存档
3巡查签表日均值员工巡查设备签名相关专业理员抽查监督月底汇总交检修队队长存档
4巡视值班记录表日值员工填写周物业公司理签名交检修队队长
5值班表月月底维修班长填写物业公司理审阅交检修队队长
6设备检查必须认真仔细记录须填写认真字迹清晰
7记录必须时完成准弄虚作假
五工程档案理制度
1工程设备档案服务中心资料员理资料员者应严守公司档案理制度保密守
2类档案应系统分类：强弱电排水暖通空调消防报警房屋结构资料员存放档案盒贴标签
3编制档案目录容应档案盒外标签致
4外单位交图纸资料员统签收关图纸交相关专业理员核实物图纸误资料理员系统档图纸误资料理员联系交图单位更正
5档案图纸工程维修保养重应妥善保存
6阅档案须相应系统理员员批准资料员登记指定日期资料员期追需续重新登记
设备设施理
第部分 总
承包商监督规定
须持政府部门颁发资质证书方允许事专业消防动报警系统维护保养定期试验某专业性较强项目电梯维修保养等项目外委承包商作业
()承包商监督规定
规范承包项目理特制定规定
1承包商进场前必须提供工程图施工程序工期计划三套审查批准方允许入场
2相关专业理员应协调监督承包商工作
3承包商进场作业期间必须遵守楼项理规定
4督促承包商严格国家规范(环保劳保条例等)合求施工
5承包商料必须合条款规定相致承包商料变更须事先该工程员签认否作违反合处理
6承包商需变更施工图纸施工工艺必须提出书面报告该工程员签认报物部理核准方允许实施
7承包商竣工报告资料图纸等必须先交该
检修队理员检查核双方填写技改工程验收报告书物业公司理审查批准方通知财务结算
二设施设备巡检规定
保证设备正常运行时发现消障隐患检修队必须辖设备进行日常巡检
1巡视值班员必须系统规定时间项目巡视检查辖设备
2巡视值班员外出巡检必须时部门保持联系
3巡视值班员次巡检均须相应巡查记录序做巡查情况结果记录
4巡视值班员应根班设备具体运行情况手动运行设备异常苗头运行稳定设备加强巡检监控
5发现设备仪表电流表电压表压力表电度表水表等缺陷发现设备运行状态指示灯损坏发现安全保护元件变化均应时通知维修员调整更换保证设备监控元件完状态运行
6发现正常噪音压力振动泄露等迅速排必须立报告维修员采取适防护措施防止事发生扩
7相关专业理员周次巡查情况结果进行抽查发现问题追查原属应追究事责
三设备理规定
1设备维修保养分月度季度半年年度相关专业理员维修保养项目容达标参数制订保养计划交班组实施
2班组次完成常规保养责班组长填写保养记录存档
3设备维修分修中修修三种相关专业理员根设备性等规划编制维修方案交班组执行
4检修保养中发现导致严重障缺陷事项必须立填入维修保养记录表报设施设备组组长整改
5次检修保养必须填写相应表格设施设备组组长负责监督执行
四机房理规定
物业公司辖设备机房：开闭变配电房电梯机房冷水机房水泵房空调机房等生产重规范机房理特制定规定
1机房门口醒目位置悬挂机房名称张贴机房重谢绝访生产重请勿进入告示牌
2易燃易爆设备场站高电压高温等设备场外围入口通道等显眼位置挂贴规范警示牌
3系统设备必须显眼位置张贴统规格标识
4系统利工作安全原相应设备道阀门电器开关挂贴表明途状态告示牌
5机房钥匙专钥匙员工意配制机房钥匙
6未部门领导批准外员(包括参观学施工等)禁止进入机房批准进入机房外员必须遵守机房关规定服机房工作员安排指导
7供电局突然场检查抽查相应机房开闭变配电房等值员查验证件核实身份应热情接动配合应立通知电气理员部门领导
8保持机房安静严肃整洁严禁机房聚会聊天嬉戏喧哗等影响工作分散注意力行
9严禁携带火种进入易燃易爆设备场站电子类设备机房严禁机房吸烟未书面批准落实安全措施机房进行动火类作业
10机房线外线电话均值班专电话应时刻保持机状态严禁私电话长时间占电话
11机房工作员工必须求实认真填写种表格设备参数记录必须齐全工作记录应清晰明
五设备机房防火规定
1机房吸烟
2维修工作中需易燃物品事先清火源工作中防止易燃物外泄机房存放易燃物品
3需动火作业时相关专业理员填写机房动火作业申请表
物业公司理签名意方施工施工前应清动火现场易燃物品准备灭火器施工认真检查确认火种方离开
4部门理员值期间应注意检查机房灭火救措施教导员工掌握种灭火器械性处理种消防信号正确方法
5值员应巡查记录责辖区域消防报警探测器消防设备情况时报告处理火警信号
6机房楼梯走道出口保持畅通阻严禁堆放物件
7机房火灾探测器喷淋头防火门防排烟设备灭火器疏散标志指示灯等设施必须保持完整
8发生电气火灾时值员工施救时应坚持先断电灭火原油路发生火灾应立关闭油闸沙袋堵截油路防止扩散二氧化碳干式灭火器扑救
9火灾时设备操作应工种安全操作规程操作做防火措施
10遇火灾时时报消防中心采取相应灭火措施灭火详细记录火灾成灭火情况书面报集团领导
六机房卫生理规定
做机房外设备清洁工作保证设备佳运行环境特制定卫生制度
1机房吸烟吐痰乱丢杂物
2班员工必须时清洁机房面做明显污渍杂物粉尘
3机房设备必须时擦拭设备表面光洁尘
4机房值班员工必须时清洁机房通风系统滤尘网
5机房电气控制箱电器开关表面必须时清洁尘
6维修员负责制定机房清洁卫生时间表机房卫生负责
7专业理员定期抽查机房卫生清洁情况发现严重卫生问题立刻组织整改追究设备责责
第二部分 强电系统理
层间配电房（电气室）理制度
1层间配电房（电气室）门房电柜电箱时应锁闭房间种开关应标志清晰
2配电房（电气室）月清扫次严禁吸烟堆放杂物
3物业公司月次检查部设备发现异常立刻维修
4物部根计划定期保养配电房设施重点做设备清洁紧固接线端子
5检查保养结束填写设备检修单
二转停电通知户工作规程
()计划转停电
1供电局转停电服务中心接通知应立报告物业公司理
2楼施工需停电须少提前24时停电计划书面报物业公司理
3理审批服务中心拟发转停电通知书派送电单位
4转停电通知书迟应事发前1时送达
(二)事转停电
1楼供电局障发生停电服务中心须立理报告理批准服务中心电话户解释原事服务中心应供电局索取解释函转呈物业公司理
2楼部事引起停电物业公司应立排障恢复供电书面户解释原
3事转停电24时服务中心拟定解释函物业公司理审批公告栏公告
三停电限电理规程
1停电限电审批权限物业公司理
2收政府部门关停电通知决定需停电限电应马报告物业公司理少提前24时书面通知受影响单位
3物业公司理应安排足够员处理转停电工作
4转停电前应填写操作票交电工签名
5转停电值员应重点检查电房空调机房水泵房电梯机房消防中心设备运行情况发现异常立刻检修
6关转停电情况应记录值日志
四时电理规程
（）电申请
户
单位应事先物业公司服务中心书面形式申请电注明电单位全称电点负荷量电压等级相数时间
（二）公司审批
电申请须物业公司审批
（三）签定电协议
物业公司审批通户物业公司签定电协议确定计费方式收费标准
（四）接线送电
批准户单位应敷设电线路电工检查符合电安全求方送电双方确认电表读数填写电表启单
（五）停电拆线
户终止电应事先通知服务中心物业公司电工断电拆线确认电表读数填写电表停记录户签字认
（六）计费方式
1电表计费户单位备指定位置接线月计费次足月拆表时量计费
2表估算负荷量电时间事先估算
五供配电设备运行理规程
1天定期巡查供配电系统设备包括(开闭低压配电室发电机房)设备运行参数记录供配电系统运行记录表
2发现供配电负荷显著变化设备异常应马查找原通知电工班安排处理
3电高峰潮湿天气期间应班两次关灯检查接头否流放电现象发现异常马维修处理
4未员意私更改设备线路运行设置特殊情况须员批准
5严格执行机房理规定交接班值班规定
6高压工具应年送供电局年检年检合格标志贴工具表面
六供配电设备维修保养规程
1严格供配电系统设备保养计划进行辖区设备保养
2员年12月制订年度设备保养计划报检修队队长审批
3督促承包商外委高压部分设备期保养详细记录
4工作程应严格遵守电气作业规程
5根系统设备特点重点做尘润滑紧固接线端子等保养工作
6系统维修保养影响楼正常营运原特殊情况须报告检修队队长时通知受影响户
7维修保养结束应关工作情况记录开闭设施检查表变压器设备检查表低压柜设备检查表发电机房设备检查表值日志
8高压设备发生接时室接障点4米室外接障点8米进入述范围必须穿绝缘鞋接触设备外壳构架时应戴绝缘手套
七供电突发性事应急措施
()外线障
1楼设计求：供停电备供动投入外线障导致供电源停电时值班员工检查真空开关指示牌否分闸检查电压指示灯明确失压断电供电源进线柜真空开关退出挂工作禁止合闸指示牌
2备电源处非动位置供电源断电时动合闸检查备电源进线柜电表指示灯真空开关应处准备合闸位置合备电源进线柜开关
3检查馈电柜变压器出线柜否正常
4检查低压受电柜合低压总开关
5供电局调度室报告解外线障情况
(二)部障
高压柜真空开关高压电缆变压器出现障时（短路接）非误操作引起该高压柜停电甚会引起供电源备电源受电柜停电时值班员应遵守列程序：
1障柜真空开关退出（引起火警1手提式二氧化碳气体灭火器灭火1消防中心报告火警）
2障柜低压总开关退出挂工作禁止合闸指示牌
3低压母联合闸保证楼设施电
4物部维修班报告障处理情况
5电工班召开事分析会邀请供电局厂商关方面参加分析事发生原处理措施书面总结报告关部门
(三)市电全停
1两路市电全停启动发电机
2退出市电联系开关合发电机联系开关应急负荷供电隔15分钟检查次发电机运行状况燃油量水温等
3监视市电进线电压快供电局联系旦市电恢复正常立退出发电机电源恢复市电
4时书面级领导报告
5市电失压发电机正常动启动手动启动
(四)通知户
供电系统紧急障发生理员预计修复时间转停电通知户规程通知受影响户
第三部分 排水道系统理
安全水供水理制度
根市安全水理关规定结合辖区具体情况供水理规定：
1属辖区范围供水系统(水公司辖区供水总表)律理公司理
2户出门前应水阀关闭避免发生事
3户意更改厦供水道
4现象均属偷水行
物业公司列规定处理：
(1)私装表接水绕表接水者场停流量时间加倍追计水费外赔偿楼损失
(2)私启动水表封印影响准确计量水量时间加倍追计水费外赔偿厦损失
(3)私启水表停时间长短水量时间加倍追计水费外赔偿厦损失
5户违反安全水规定拒绝物业公司维修员检查采纳安全水意见措施造成事影响供水系统户造成损失实际情况赔偿损失
二楼节水水措施
1严格节水办批复水量水超标水
2洗手间茶水间张贴节水标语加强户节水意识
3安装感应式延时式水龙头防止水关水源
4定期抄录总水表读数发现读数异常增马追查原
5做水池屋面水箱冷水塔水池膨胀水箱防漏措施
三物业公司停水限水理制度
1停水限水审批权限工程理
2收政府部门关停水通知决定需停限水应立报告物业公司理少提前24时书面通知受影响户
3理员应安排足够员处理停限水工作
4停水前应水池注满
5停水期间工程员应两时巡查次水池水位发现水位低应关闭水泵免水泵吸空立通知受影响户
6值员应停水限水情况记录值日志
四排水系统运行理规定
1保持水泵房通风换气环境卫生清洁 •
2班检查水池水位否正常水池盖必须锁关员钥匙
3班检查泵房供电否正常阀门应处开启关闭正常状态
4班转换开关转手动位置手动试验泵备泵运转否正常然转换开关转回动位置
5定期检查水泵电机紧固螺丝松动轴承润滑油情况否良等
6进行维修保养时必须先切断电源挂工作严禁合闸告示牌
7发现异常情况动失灵等立报告理员留现场观察
8班泵房进行检查机泵房巡检签卡签名认真填写机系统巡查表
五排水系统维修保养规程
1排水系统日常维修保养暖通排水运行维修班负责
2理员年12月份负责制订监督实施年度系统保养计划
3维修保养程限停水需提前停水区域通知
检修队服务中心通知受影响户
4根设备特点重点做润滑尘工作
5供水泵障时马停止障泵开启备泵保证供水
6污水泵障时应马采取措施降低集水井水位
7系统维修保养工作结束应填写维修保养记录表
8排水设备障应24时修复法解决应马求通知受影响户报告级领导限期修复
六排水系统障排措施
()水系统障处理
1水泵障影响供水时出现障水泵停止位置备水泵投入动状态运行
2水泵动控制系统障影响供水时两名技工分水池水池泵房采手动状态定时供水讲机保持联系现场监护防止出现水浸事动控制系统修复正常恢复动控制状态
3供水网供水阀障影响供水时应立组织抢修快恢复供水
(二)排水系统障处理
1排水障先该区域供水网关闭沙包拦截溢水区域防止溢水流电房电梯等组织疏通排水吸水机吸水
2雨水堵塞先沙包拦截防止溢水流电房电梯等组织疏通排水吸水机吸水雨水较法拦截时溢水走火梯引走排街外
第四部分 空调设备系统理
空调系统检查巡视容
1设备巡查
巡查运行中空调设备注意观察运行状态听没异常声音观察电压电流否正常范围检查水位否正常位置水泵阀道没漏水渗水溢流等现象
2空调机房
(1)机否正常油温否正常温度油位否正常三相电压否正常水压否正常压力
(2)巡查水泵运行状态检查进出水压力运转马达声音否正常运行中热现象检查阀门Y型滤器软接头止回阀水流开关漏水损坏开启等障
(3)空调控制室水泵起动箱障指示
3冷塔水箱检查
(1)冷塔：检查水塔溢流缺水风机运行时否发出噪音风机起动电柜障指示
(2)膨胀水箱：检查溢流缺水浮球否正常工作
4风机等检查
(1)组合式风机：检查运行时否发出噪音起动箱指示灯否正常尘网堵塞尘网否干净运行噪音水冷凝盘水否畅
(2)吊装式风机：运行时否发出噪音尘网堵塞
二空调系统操作规程
（）开机程序
1检查电源三相电压否380V
2检查确保冷冻水冷水系统注满水静水压力正常
3检查确保需机冷冻水冷水出入水阀门开启状态
4检查冷塔补水否正常
5检查确保冷塔出入水阀门开启状态
6根室外气温高低决定冷塔风扇开启台数机运行中冷水出水温度升高30℃时需加开冷塔风扇
7检查膨胀水箱补水否正常
8检查确保需冷冻水泵冷水泵出入水阀门开启状态
9启动冷冻水泵冷水泵
10检查冷冻水泵冷水泵运行电流否正常
11检查确保需机冷冻水冷水电动阀已开启位置
12检查蒸发器冷凝器出入水压差(约1 kg／cm2)
13检查机油箱油位镜半镜位置
14检查机油温否65℃～68℃间
15启动机
16检查机运行数机运行稳离开机房
（二）关机程序
1关机前记录机运行数
2停机
3机完全停止3分钟停冷冻水泵冷水泵冷塔风机根需继续运行冷冻水泵供冷开启少台机根负荷水温定开台机应开组水泵配合
三空调系统运行理规定
1空调系统设备运行空调工负责暖通排水理员进行监督
2班值员两时巡查空调机组外围设备次运行运行情况记录空调系统运行表未理员批准擅更改运行参数
3楼空调运行时间表准时启停空调系统
4影响楼正常营运前提积极探索实施效节方法
四空调系统维修保养规程
1冷水机组维修保养水处理专业公司负责
2空调班组负责空调系统辅助设备（水泵电机风机）维修空调系统保养计划做设备保养
2理员年12月制订年度空调系统保养计划负责组织实施
3值员巡查发现系统设备障应立进行维修报告理员
4设备维修程更换零件必须做详细记录
5根系统设备特点重点做尘润滑更换老化部件紧固螺丝等工作
6工作程中注意环保害气体雪种等排放必须加限制
7注意电防火安全需烧焊须办理动火证严格遵守动火作业规定
8系统保养影响厦正常营运原突发性障应4时排逾期应级报告便时通知受影响户
9系统维修保养工作结束应填写维修保养记录表
五中央空调系统应急处理方案
（）冷水机组
1巡查发现运行中冷水机组障应马停止该机开启备机组
2发现障技工情况报告理员联系设备保养商维修
3设备保养商接通知办公时间4时场维修非办公时间12时场维修事做维修报告
（二）水泵
1巡查发现运行中水泵异常应先停该泵应机停异常水泵开启备水泵启动机继续供冷
2发现障技工检查维修场解决问题时修复记录值日志
3水泵障较严重应报告理员安排组织维修事作维修报告
（三）冷塔
1水塔电机障
(1)巡查发现运行中水塔电机障应立停止该机
(2)发现障时检修场解决问题时修复记录值日志
(3)属较严重障应报告理员组织维修事作维修报告
2水塔穿底漏水
(1)巡查员工发现水塔穿底漏水应刻开启备水塔漏水水塔衡阀关闭
(2)立刻情况报告理员组织修补水塔事作维修报告
3水塔溢漏
(1)巡查发现水塔溢漏应马检查相应浮球开关场解决时修复
(2)浮球开关损坏刻停止该塔关闭应进水阀开启备水塔
(3)情况报告理员组织员维修事作维修报告
（四）网系统
1道
(1)发现接报道漏水应迅速关闭冷水机组水泵
(2)现场沙包拦住电梯口走廊口防水浸入电梯井户单元水引入漏漏排水量够漫出水导走火梯
(3)薄铁皮裂口围住绳索铁丝捆紧防水处乱射
(4)空调机房道底部排水口开排水留意水泵房污水泵抽水情况旦发现集水坑水位高需关闭排水口
(5)报告理员安排抢修事作维修报告
2水网
(1)发现接报空调水网漏水应迅速事楼层风机房空调水阀门关闭
(2)现场沙包拦住户单元门口电梯口防水漫入电梯户单元水导入洗手间漏
(3)薄铁皮围住裂口铁丝绳索捆紧防水处乱射
(4)报告理员安排抢修事作维修报告
3空调机房伸缩节
(1)发现接报机房伸缩节破裂应急停掣停止冷水机组急停掣停止水泵
(2)破裂伸缩节闸阀关闭漏水停止开启备泵冷水机组闸阀关闭严立破裂伸缩节拆特制铁板螺栓封闭闸阀出口停止漏水开启机组备泵
(3)报告理员组织维修事作维修报告
4空调机房道
(1)发现接报空调机房道漏水应停止机组水泵电房机组系统供电总开关拉断防电气短路
(2)铁皮裂口包住绳索铁丝捆紧防水处乱射
(3)沙包拦住附户单元门口防水浸
(4)开启机房应道底排水口排水
(5)注意水泵房污水井水位水位高增加台潜水泵辅助抽水污水井
(6)报告理员组织抢修
（五）通知受影响户
事件发生
物业公司服务中心应书面通知受影响户
第五部分 电梯理
电梯操作规程
1专钥匙电梯开电梯电梯动运行
2紧急情况发生通梯紧急讲器保安中心联系等救援
3需专驾驶电梯需NORMAL选择开关HAND实现手动控制
4需停梯电梯专钥匙进行锁梯电梯动回基站层关闭风扇轿明电梯停止运行
5火灾情况消防队员工基站控制电梯回降基站
二电动扶梯操作规程
（）启动
1检查确认梯级客电扶梯周围障碍物
2梯头梯尾启动开关处梯匙启动电扶梯
3达额定转速前检查电扶梯否启动异常急停钮停止
4切正常交付
（三）应急停止
紧急情况时先通知客急停钮停止运行
（四）转变行程方
1检查确认扶梯级客
2停止电扶梯运行
3完全停止转启动
三电梯运行理规定
1
检修队负责电梯日常理监电梯维修保养承包商工作
2天开梯进行次电梯全段运行状况检查
3注意轿厢井道等设施湿水情况
4进行检查时应放置工作牌
5升降机改动均须书面征询承包商专业意见方进行
6搬运超载沉重物件时应时承包商联系确定行性避免意外
7障紧急事时采取时应变措施
8日常清洁电梯轿厢外时较干洁具腐蚀性清洁剂清洁
四电扶梯运行理规定
1电扶梯日常运行理强电组负责维修保养指定承包商负责
2天班时间表启／停电扶梯
3严格遵守电扶梯操作规程
4值员班两时巡查扶梯次
5发现接报扶梯发生障时应马停止障梯设备理员通知保养商场维修
五电梯设备维修理制度
1委托电梯保养承包商电梯进行保养维修
2检修队负责承包商联系督促协助维修保养特殊情况时部门直接承包商联系时通知检修队
3维修保养情况记录电梯设备维修记录表电梯设备保养记录表零部件更换修时记录电梯设备台账
4季度末电梯电源开关柜进行次检查做维护保养
5强电理员电梯设备维修保养进行检查监督
6电梯年检期期前督促承包商做电梯年检年审
六电梯障应急处理方案
（）电梯困
发生电梯困事电梯维修员应方法处理：
1电梯电源拉开防止电梯意外启动必须保留轿厢明
2确定电梯轿厢位置
3电梯停距某层位置约±60 cm范围时维修员该层厅门外专厅门机械钥匙开厅门手拉开轿厢门然协助客安全撤离轿厢
4电梯未停述位置时必须机械方法移动轿厢救步骤：
(1)轿门应保持关闭轿门已拉开客轿门手动关利电梯讲电话通知客轿厢会移动求客静轿厢乱动
(2)曳引电动机轴尾装盘车装置
(3)两持盘车装置防止电梯机械松抱闸时意外快移动然采机械方法松紧抱闸抱闸松开时外两力绞动盘装置轿厢正确方移动
(4)正确方轿厢断续缓慢移动层±15cm位置
(5)抱闸恢复正常然厅门应轿门外机械开轿厢协助客撤出轿厢
5述方法步骤操作发现异常情况时应立停止救援时通知厦电梯维修保养承包商作出处理
6事书面报告物部理
（二）水浸事
1电梯维修员发现接报发生水浸事会危电梯运行时应立刻通知
检修队值保安员通轿厢讲机通知客楼层离开受影响电梯
2电梯维修员受影响电梯轿厢升高处关闭该电梯
3拦住水浸楼层电梯口防水浸入电梯井
4刻情况报告理员电梯承包商
（三）巡查中发现电梯异常
1电梯维修员巡查中发现电梯运行异常钢缆毛刺断股控制柜异声异味轿厢升降异常等危电梯安全运行现象发生应立刻通知监控中心
2监控中心值员通轿厢讲机通知客楼层离开障电梯
3电梯工障电梯关闭
4刻情况报告物部理电梯承包商
第六部分 维修理
户室设备维修规程
1服务中心接维修单应先单号容登记维修档案登记表交应班组进行维修工作
2维修工接单维修档案登记表签收
3根维修容准备必工具材料相应维修服务承诺时间达维修现场
4达户应户许方进入室
5判定维修项目属偿维修时根物业公司维修收费标准户报维修价格
6户意维修收费金额填维修单应位置户意该价格维修员维修单注明原交户签名
7材料足暂维修应户解释清楚预约次维修时间关情况记录维修单
8户购设备障法维修应详细户说明原户联系设备供应商维修时情况记录维修单交户签名
9根障情况采取相应维修措施注意做现场周围物品防护遮盖
10障修复户验收合格维修员维修单填写维修结果请户签名确认维修员清理现场离开
11维修员完成维修单签名交
物业公司理复核签名日交服务中心维修单联留户两联分留检修队服务中心服务中心文员维修单录入电脑填写维修档案登记表定期维修档案
12周专业理员抽取10％已完成维修单进行回访发现户满意应追查确实属素应追究维修工责
消防系统理
消防报警设备运行规定
1消防中心值班员负责消防中心消防设备（报警系统联动柜等）24时运行操作监控记录显示火警信号应立派前观察确认火情通广播警铃疏散员启动相应灭火设备
2设备障监控中心值班员时通知物部进行维修处理
3日值班员负责消防中心清洁工作保持面墙壁设备积尘水渍油渍
4物部选定消防报警设备维保单位消防报警设备进行日常维护保养物部派配合监督执行情况
5物部保部月定期楼消防系统进行模拟检测确保消防设备处正常状态
6消防系统维护原暂时改变消防系统状态（手动／动等）应物部书面通知保部提出相应时措施确保楼消防安全
二消防排烟系统正压送风机维修保养规程
1保养计划进行机器保养
2手动盘动风机检查松紧度发现异常马检修
3检查风机风叶清表面灰尘
4加注润滑油检查紧固风机接线端子
5清控制箱表面部灰尘检查箱器件
6检查风机风间软接发现破损立刻更换
7手动启动风机检查运行情况
8工作结束填写消防风机检查表
三防火卷闸维修保养规程
1保养计划进行系统保养记录设备日常保养表
2清卷闸电机传动链条表面灰尘加润滑油
3检查控制箱器件紧固接线端子清洁箱表面灰尘
4检查手动开关控制盒清洁钮污物
5检查卷闸行程开关开关滑轨加润滑油
6检查电动刹车手动开关手动起闸装置
7手动升降防火闸检查运行情况调整行程开关位置令卷闸开启关闭处适位置测试程严防卷闸顶底
8触发卷闸附烟／温感检查动落闸功消防中心监控员联动台测试遥控落闸功
四应急灯疏散指示灯检查保养制度
1楼层应急灯疏散指示灯私拆移位取
2巡查员天检查次应急灯具发现异常马维修单检修队维修检查容包括灯具否正常发亮表面玻璃否破损安装否牢固测试钮否然发亮
3应急灯具应保持清洁
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1．背景
XX型民营企业集团辖包括中心商厦世纪厦翠海酒店公寓北方家园建材超市XX办公楼方圆国家样品油库南延宾馆众楼宇物业长期集团物业理工作分公司间相互独立物业组建物业队物业聘请外部物业公司定程度增公司成开支形成资源浪费样背景集团董事局研究决定：成立XX部物业公司物业公司第阶段务目标集团部物业物业理工作第二阶段考虑走出集团部外营业接葫芦岛市物业理工作
2．服务象
现阶段物业公司服务象集团部部室分公司等
3．办公点
北方家园建材超市办公楼
4．隶属关系
物业公司集团公司直属单位集团位置图：
集团董事局
集团办公室
保卫部
物业公司
集团物业
方圆油库
办公点
集团办公楼
南延宾馆
搅拌站
加油站
北方家园
翠海公寓
世纪厦
中心商厦
5．业务范围
基业务：
建筑物维修定期养护
辅助设备定期检修保养
保证供水电热气电梯消防系统正常运转
保证道路污水排放道畅通阻
维护物业整体规划受破坏
制止乱搭乱建乱贴乱画等行
做物业理绿化室外保洁工作
辅助业务：
房屋装饰家电维修代收种费代换液化气代换纯净水代收发信件等
6．组织机构
世纪厦岗
翠海公寓岗
北方家园岗
方圆油库岗
加油站岗
老搅拌站岗
团山岗
宾馆岗
集团办公楼岗
中心商厦岗
消防监控队
服务中心
副理
理
保洁队
老搅拌站保洁班
宾馆保洁班
团山保洁班
集团办公楼保洁班
中心商厦保洁班
世纪厦保洁班
翠海公寓保洁班
北方家园保洁班
方圆油库保洁班
加油站保洁班
机动队
木工班
电工班
检修队
道班
设备班
绿化队
7．员编制（总编制超150）
理：1
副理：1
服务中心：5（24时分3班倒白班2夜班1）
消防监控队：设消防干事1岗设消防监控员110
保洁队：设队长1保洁班设班长110保洁班设保洁员干
检修队：设队长1属电工班设备班道班木工班设班长班维修工2
绿化队：设队长1技术员1（队长兼）绿化员干
机动队：消防监控员保洁员检修员绿化员2队成员负责物业公司队成员时性班应急性维修服务行
8．部门职
◆服务中心
物业公司日常行政勤工作服务中心负责包括接维修电话根维修电话安排相应工作员出勤处理客户投诉整理种物业维修档案资料协调物业公司集团部门关系负责物业公司外部机关沟通联系等
◆消防监控队
消防设备检修理物业公司消防监控队负责负责物业消防设施设备进行日常维护检测发现问题时处理解决时报关技术部门进行处理
◆保洁队
保洁理范围包括公方保洁公部位保洁生活垃圾处理等
◆检修队
①排水设备理维修供暖设备理维修
包括供水设备系统排水设备系统水设备热水供应设备系统等锅炉房室外供热热网室供暖系统等物业公司检修队道班负责
②供电设备理维修
包括高压配电设备低压配电设备电力变压器等物业公司检修队电工班负责
③中央空调设备理维修包括工作区空气输送分配部分空气处理部分空气处理需辅助设备等
电梯理维修包括井道机房传动部门升降设备部分安全装置控制部分等
常办公设备理维修包括复印机晒图机吸尘器引水机治水机厨房设备等
述设备理维修物业公司检修队设备班负责
④房屋日常养护包括：
屋面补漏修补屋面修补泛水屋脊等
钢木门窗整修拆换五金配玻璃换纱窗油漆等
修补楼面面面层抽换棱木等
修补外墙抹灰窗台腰线等
拆砌挖补局部墙体拱圈拆换梁等
抽换檩条接换木梁屋架木柱修补木楼等
述理维护物业公司检修队木工班负责
◆绿化队
负责公司物业部外围绿化美化工作包括绿化带苗圃花草树木盆景盆栽等
9．岗位职责
理：
1全面负责物业公司项工作
2负责公司辖房屋建筑公设施机电设备消防设备等技术理工作
3负责制定部门项理制度应急措施确保质量理体系部门效运行
4负责营户消费者提供日常维修安全保洁仓储维修等服务
5负责部门班组工作进行检查指导
6负责营户消费者装修申请审批工作较规模装修验收工作
7负责参楼宇工程验收交接工作制定楼宇工程验收实施计划负责组织新接物业机电设备运行调试工作
8负责部门发生重事组织调查分析处理工作
9采购物资提供服务供方进行评价
10负责审核部门提交物品申购报告交领导审核报总理批准
11负责部门水电等专业技工工作技培训考核计划制定配合物部组织实施确保正常运行
12监督组织实施物业理关计量检测设备定期校准工作
13全面规划公司服务设施消防设施添置安装调试运转维修等工作质量理体系正常运作提供保障
14负责收集设施设备运行原始记录进行统计分析提高运行质量提供
15组织领导工程技术员岗位培训
副理：
服务中心文员：
消防干事：
1．贯彻执行中华民国消防条例实施细关部门消防法规组织防火安全宣传教育
2．贯彻执行XX关消防规章制度
3．整集团组织开展消防安全教育制定火电等防火理制度
4．组织义务消防员制定灭火预案开展灭火演练
5．组织防火检查消火险隐患改善消防安全条件完善消防设施
6．组织消防检查督促整改火险隐患制定紧急疏散方案
7．常检查防火器材理情况发现已失效器材时更换购置
8．组织初期扑救火灾员疏散保护火灾现场协助级公安部门调查火灾原
9．督促关部门加强易燃易爆剧毒等危险物品理
10．协助处理部日常事务
保洁队队长：
1．全面负责保洁队项工作
2． 协调保洁队组成员分工合作带动家努力工作
3． 班组成员出现问题时领导反映级达文件精神时准确班组成员传达
4． 负责保洁班组部门间协调沟通工作
5． 负责安排班组节假日值班工作
6． 完成领导时交办务
检修队队长：
1．全面负责检修队项工作
2． 协调维修班组成员分工合作带动家努力工作
3． 班组成员出现问题时领导反映级达文件精神时准确班组成员传达
4． 负责维修班组部门间协调沟通工作
5． 负责安排班组节假日值班工作
6． 完成领导时交办务
绿化队队长：
1．全面负责物业队项工作
2． 负责公司辖房屋建筑公设施机电设备绿化美化环境卫生等理工作
3． 负责制定部门项理制度应急措施确保部门良运行
4． 负责集团公司提供日常维修保洁仓储维修等服务
5． 负责部门班组工作进行检查指导
6． 负责参楼宇工程验收交接工作制定楼宇工程验收实施计划负责组织新接物业机电设备运行调试工作
7． 负责部门发生重事组织调查分析处理工作
8． 负责审核部门提交物品申购报告报关领导批准
9． 负责部门水电等专业技工工作技培训考核计划制定组织实施确保正常运行
10．监督组织实施物业理关计量检测设备定期校准工作
11．负责收集设施设备运行原始记录进行统计分析提高运行质量提供
12．组织领导工程技术员岗位培训
13．完成领导时交办务
消防监控员：
1．严格遵守集团项规章制度认真履行岗位职责
2．服命令听指挥遵守纪律积极完成务
3．熟识公司防火灭火设施设备操作关防火灭火知识
4．检查落实公司部门防火理制度
5．做消防器材设备检查工作保证设备处完状况旦发生火警投入检查电器电线电掣煤气道霉坏锈坏氧化堵塞情况防止短路爆炸引起火灾
6．督促维修队消防设施进行维修保养确保灭火器材设施应急时正常启
7．负责调查般火灭事写成书面材料报存档作日培训教材
8．配合公安消防部门进行防火安全检查发现隐患时协关部门进行整改
9．周呈报防火安全情况报告存档
10．负责公司火部门安全监督做现场督导检查
11．负责公司种危险品监督理检查防火防爆工作落实情况
12．制止违反消防安全行旦发生火警班班必须全力投入抢救工作阵逃避
13．发生火警事时惊慌应采取列应急措施：
（1）迅速报告关部门消防队火警电话：119
（2）组织员抢救险情力争火扑灭注意查找起火原
（3）组织关员撤离危险区做妥善安排
（4）做现场安全保卫工作严防坏趁火动搞破坏活动
（5）协助关部门查原查损失做善工作
14．参公司定期消防检查工作定期安全会议
15．执行效完成级指派工作务
保洁员：
1． 严格遵守集团公司项规章制度
2． 严格执行清洁工作制度坚守岗位掌握保洁品具方法出现突发事件时汇报
3． 行拟定保洁时间表报物业公司服务中心批准保洁时间表做日常保洁工作
4． 安排保洁时间先工作时间保洁工作班前完成影响公司正常工作
5． 保洁员出入公司场严禁发生偷窃行
6． 允许情绪降低保洁质量
7． 保洁员请假事先申请获准方离开
8． 保洁员员工礼貌相互相尊重
9． 权制止员工种破坏卫生污染环境行
10．保洁员卫生负责范围：
（1）负责办公室会议室厅楼梯（电梯）道卫生间清扫
（2）清倒办公室公走道垃圾做通道 五：垃圾蛛网积灰痰迹杂物
（3）清擦办公场（办公桌沙发办公具门窗扶手等）保持公场门窗玻璃干净扶手积灰
（4）定期检查卫生间设备状况确保良时增添卫生间洗手液卫生纸
（5）定期维护盆景植物卫生做叶面花瓣明显积灰
（6）放置药物四害做蚊蝇消杀工作灭鼠工作
（7）完成领导时交办务
电工：
1． 严格遵守公司项规章制度
2． 努力学技术熟练掌握公司物业供电方式状态线路走辖设备原理技术性实际操作
3． 负责配电室电梯机房楼层电井日常运行维修保养
4． 负责辖范围公设备应急维修
5． 月两次发电机试运行
6． 负责公司物业外围明灯具启停
7． 做办公楼房间公场明灯具开关插座等修理更换
8． 负责电气设备配电箱（柜）表面清洁
9． 负责餐厅厨房办公室洗涤动力设备电气维护保养障检修工作
10．周次巡查责设备月次清洁责设备周围环境卫生
11．制订监督执行强弱电系统设备定期保养规定
12．提出系统备料计划协助采购专业性较强工具零件
13．做公司办公区域供电系统外线修理
14．坚守岗位定期巡视电气设备密切监视运行情况正确抄录项数填报表
15．发生事时应保持冷静头脑操作规程时排障
16．服务热情周接报修通知单立门服务保证质量做修天修三天
17．完成领导时交办务
设备维护工：
空调工：
1．坚守岗位服指挥领导安排工作负责
2．严格执行安全操作规程保证维修质量时完成务
3．认真学专业知识熟悉设备结构性系统情况求判断障准确维修快捷
4．空调工必须掌握设备运行技术状况发现问题立报告队长立进行抢修
5．保养规程做分设备日常月度保养工作确保重点设备常处良技术状态
6．值班员必须严守岗位职责服指挥严守操作规程安排工作负责擅离职守
7．制订执行空调排水系统设备定期保养规定技改项目方案
8． 填写系统操作求工作指令
9． 提出系统备料计划协助采购专业性较强工具零件
10．负责空调系统（包括风机）日常运行维护保养协助水电工空调系统中相关电气设备进行维护保养
11．负责排水系统（包括阀门道）维护保养协助水电维修组排水系统中相关电气设备进行维护保养
12．非供冷期设备责周次巡查责设备月次清洁责设备周围环境卫生
13． 负责公司中央空调系统运行理
14． 负责中央空调水系统维护保养障检修
15． 发生障时积极抢修应急障未处理完毕班
16． 维修员违反制度拖延时间修理质量低劣造成影响营业损坏设备追究事者责
17．完成领导时交办务
电梯工：
1． 负责监视掌握公司物业电梯运行状态保证电梯正常运行
2． 负责公司电梯附属设备定期维修保养障检修工作
3． 负责轿厢（包厢）井道井道底梯整流控制柜变频器清洁
4． 负责电梯明选外呼指示巡查检修
5． 负责公司动门维修保养障检修
6． 电梯机房发现障时应立进行检修做记录法修理应立厂家联系时做记录
7． 遇运行中电梯出现紧急情况首先应保持镇定立报告部门领导应急处理办法进行处理
水工：
1． 做公司物业干线水道维修保证畅通阻
2． 做物业楼线盥洗间厕水日常维修保证处良运行状态
3． 负责天两次巡视排水设施设备做记录
4． 服务热情周接报修通知单立门服务保证质量做修天修三天
5． 完成领导时交办务
木工：
1．负责房屋维修理杂工
2．屋面补漏修补屋面修补泛水屋脊等
3．钢木门窗整修拆换五金配玻璃换纱窗油漆等
4．修补楼面面面层抽换棱木等
5．修补外墙抹灰窗台腰线等
6．拆砌挖补局部墙体拱圈拆换梁等
7．抽换檩条接换木梁屋架木柱修补木楼等
8．制订房屋定期保养规定改造方案
绿化员：
1． 认真执行集团环境绿化美化关规定项理制度
2． 全面维护监护集团环境绿化美化工作时记录违犯XX环境绿化美化理规定时报进行处理
3． 定期修整配置践损现途变长势良见虫害花木宜绿化美化
4． 根季节变化天气情况绿化范围花草树木设施时进行培土修剪灭虫浇水日常卫生清洁等养护理工作
5． 公司负责绿化绿化员应时检查记录报告绿化情况
6． 做草坪：杂草垃圾杂物保持清洁卫生
7． 公司绿化范围树木绿化设施电力通讯道基建等施工相矛盾时绿化员会领导部门采取保护绿化效措施擅砍伐修剪
8． 完成领导时交办务
10．工作标准
11．规章制度
部理规定
值班理规定
1值班员工必须严格坚守岗位私离岗串岗未批准擅脱离岗位者作违反劳动纪律处理造成损失追究济责
2值班员工必须集中精力保持警觉认真工作麻痹意做值班岗位关事情
3值班员工必须服组长安排听调配执行组长工作指令
4值班员工必须严格执行巡检制度做腿勤眼尖耳灵脑活手快时发现隐患迅速排障保证设备安全运行
5值班员工外出作业必须身携带讲机保持联系
6值班员工必须掌握正确实施应急处理方案遇突发性事件应保持冷静果断处理
7值班员工必须做事现场保护工作收集关数原始记录等候级场处理
8值班员必须做班工作记录栏目求认真实填写
二值班员（巡视值班员）交接班规程
（）接班员须知
1班设备运行情况
2正检修设备情况
3设备障处理结果
（二）交接班程序
1规定时间交班员工持交接班
2交班员工宣读班工作情况设备运行情况设备障处理结果
3交接班双方会齐巡视容进行巡检接班检查交班巡查
4报告检查结果
5正常：接班员签字交接班结束
6正常：交班员处理接班员配合时难完成转接班员进行
7交接班情况记录交接班记录表中双方签字认
（三）交接班暂停
列情况交接班必时立通知现场处理
1巡视记录实际情况符时
2交接班数齐场时
3接班员精神状态良包括倦怠醉酒伤病等时
4设备障抢修中必须交接双方处理时
5设备运行异常找出原运行情况明时
三供电值班员交接班规程
()接班员须知
1班设备运行情况
2正检修设备情况 3仪表指示否正确
4设备障处理结果
(二)交接班程序
1规定时间交班员工持交接班 2列队模拟图板前交班背图板接班面图板 3交班宣读班工作情况记录前运行方式 4交接班双方会齐巡检设备次接班检查交班巡查 5报告检查结果 6正常：接班员签字交接班结束 7正常：交班负责处理接班配合时难完成转接班继续进行 8交接班情况记录值日志双方签名确认
(三)交接班暂停
列情况交接班必时须立通知值班场处理 1设备记录实际运行状况符时 2交接班数齐场时 3值员精神状态良包括疲倦醉酒伤病等时 4设备障抢修中必须交接双方处理时 5设备运行异常找出原运行情况明时
四运行记录理制度
1巡视值班记录表班记录次电气设备运行记录半天记录次设备运行记录表（空调系统）班记录次相关专业理员检查月月底表格汇总交设备设施组组长存档
2设备维修保养记录维修员填交班长相关专业理员审查签名月月底记录表格汇总交检修队队长存档
3巡查签表日均值员工巡查设备签名相关专业理员抽查监督月底汇总交检修队队长存档
4巡视值班记录表日值员工填写周物业公司理签名交检修队队长
5值班表月月底维修班长填写物业公司理审阅交检修队队长
6设备检查必须认真仔细记录须填写认真字迹清晰
7记录必须时完成准弄虚作假
五工程档案理制度
1工程设备档案服务中心资料员理资料员者应严守公司档案理制度保密守
2类档案应系统分类：强弱电排水暖通空调消防报警房屋结构资料员存放档案盒贴标签
3编制档案目录容应档案盒外标签致
4外单位交图纸资料员统签收关图纸交相关专业理员核实物图纸误资料理员系统档图纸误资料理员联系交图单位更正
5档案图纸工程维修保养重应妥善保存
6阅档案须相应系统理员员批准资料员登记指定日期资料员期追需续重新登记
设备设施理
第部分 总
承包商监督规定
须持政府部门颁发资质证书方允许事专业消防动报警系统维护保养定期试验某专业性较强项目电梯维修保养等项目外委承包商作业
()承包商监督规定
规范承包项目理特制定规定
1承包商进场前必须提供工程图施工程序工期计划三套审查批准方允许入场
2相关专业理员应协调监督承包商工作
3承包商进场作业期间必须遵守楼项理规定
4督促承包商严格国家规范(环保劳保条例等)合求施工
5承包商料必须合条款规定相致承包商料变更须事先该工程员签认否作违反合处理
6承包商需变更施工图纸施工工艺必须提出书面报告该工程员签认报物部理核准方允许实施
7承包商竣工报告资料图纸等必须先交该
检修队理员检查核双方填写技改工程验收报告书物业公司理审查批准方通知财务结算
二设施设备巡检规定
保证设备正常运行时发现消障隐患检修队必须辖设备进行日常巡检
1巡视值班员必须系统规定时间项目巡视检查辖设备
2巡视值班员外出巡检必须时部门保持联系
3巡视值班员次巡检均须相应巡查记录序做巡查情况结果记录
4巡视值班员应根班设备具体运行情况手动运行设备异常苗头运行稳定设备加强巡检监控
5发现设备仪表电流表电压表压力表电度表水表等缺陷发现设备运行状态指示灯损坏发现安全保护元件变化均应时通知维修员调整更换保证设备监控元件完状态运行
6发现正常噪音压力振动泄露等迅速排必须立报告维修员采取适防护措施防止事发生扩
7相关专业理员周次巡查情况结果进行抽查发现问题追查原属应追究事责
三设备理规定
1设备维修保养分月度季度半年年度相关专业理员维修保养项目容达标参数制订保养计划交班组实施
2班组次完成常规保养责班组长填写保养记录存档
3设备维修分修中修修三种相关专业理员根设备性等规划编制维修方案交班组执行
4检修保养中发现导致严重障缺陷事项必须立填入维修保养记录表报设施设备组组长整改
5次检修保养必须填写相应表格设施设备组组长负责监督执行
四机房理规定
物业公司辖设备机房：开闭变配电房电梯机房冷水机房水泵房空调机房等生产重规范机房理特制定规定
1机房门口醒目位置悬挂机房名称张贴机房重谢绝访生产重请勿进入告示牌
2易燃易爆设备场站高电压高温等设备场外围入口通道等显眼位置挂贴规范警示牌
3系统设备必须显眼位置张贴统规格标识
4系统利工作安全原相应设备道阀门电器开关挂贴表明途状态告示牌
5机房钥匙专钥匙员工意配制机房钥匙
6未部门领导批准外员(包括参观学施工等)禁止进入机房批准进入机房外员必须遵守机房关规定服机房工作员安排指导
7供电局突然场检查抽查相应机房开闭变配电房等值员查验证件核实身份应热情接动配合应立通知电气理员部门领导
8保持机房安静严肃整洁严禁机房聚会聊天嬉戏喧哗等影响工作分散注意力行
9严禁携带火种进入易燃易爆设备场站电子类设备机房严禁机房吸烟未书面批准落实安全措施机房进行动火类作业
10机房线外线电话均值班专电话应时刻保持机状态严禁私电话长时间占电话
11机房工作员工必须求实认真填写种表格设备参数记录必须齐全工作记录应清晰明
五设备机房防火规定
1机房吸烟
2维修工作中需易燃物品事先清火源工作中防止易燃物外泄机房存放易燃物品
3需动火作业时相关专业理员填写机房动火作业申请表
物业公司理签名意方施工施工前应清动火现场易燃物品准备灭火器施工认真检查确认火种方离开
4部门理员值期间应注意检查机房灭火救措施教导员工掌握种灭火器械性处理种消防信号正确方法
5值员应巡查记录责辖区域消防报警探测器消防设备情况时报告处理火警信号
6机房楼梯走道出口保持畅通阻严禁堆放物件
7机房火灾探测器喷淋头防火门防排烟设备灭火器疏散标志指示灯等设施必须保持完整
8发生电气火灾时值员工施救时应坚持先断电灭火原油路发生火灾应立关闭油闸沙袋堵截油路防止扩散二氧化碳干式灭火器扑救
9火灾时设备操作应工种安全操作规程操作做防火措施
10遇火灾时时报消防中心采取相应灭火措施灭火详细记录火灾成灭火情况书面报集团领导
六机房卫生理规定
做机房外设备清洁工作保证设备佳运行环境特制定卫生制度
1机房吸烟吐痰乱丢杂物
2班员工必须时清洁机房面做明显污渍杂物粉尘
3机房设备必须时擦拭设备表面光洁尘
4机房值班员工必须时清洁机房通风系统滤尘网
5机房电气控制箱电器开关表面必须时清洁尘
6维修员负责制定机房清洁卫生时间表机房卫生负责
7专业理员定期抽查机房卫生清洁情况发现严重卫生问题立刻组织整改追究设备责责
第二部分 强电系统理
层间配电房（电气室）理制度
1层间配电房（电气室）门房电柜电箱时应锁闭房间种开关应标志清晰
2配电房（电气室）月清扫次严禁吸烟堆放杂物
3物业公司月次检查部设备发现异常立刻维修
4物部根计划定期保养配电房设施重点做设备清洁紧固接线端子
5检查保养结束填写设备检修单
二转停电通知户工作规程
()计划转停电
1供电局转停电服务中心接通知应立报告物业公司理
2楼施工需停电须少提前24时停电计划书面报物业公司理
3理审批服务中心拟发转停电通知书派送电单位
4转停电通知书迟应事发前1时送达
(二)事转停电
1楼供电局障发生停电服务中心须立理报告理批准服务中心电话户解释原事服务中心应供电局索取解释函转呈物业公司理
2楼部事引起停电物业公司应立排障恢复供电书面户解释原
3事转停电24时服务中心拟定解释函物业公司理审批公告栏公告
三停电限电理规程
1停电限电审批权限物业公司理
2收政府部门关停电通知决定需停电限电应马报告物业公司理少提前24时书面通知受影响单位
3物业公司理应安排足够员处理转停电工作
4转停电前应填写操作票交电工签名
5转停电值员应重点检查电房空调机房水泵房电梯机房消防中心设备运行情况发现异常立刻检修
6关转停电情况应记录值日志
四时电理规程
（）电申请
户
单位应事先物业公司服务中心书面形式申请电注明电单位全称电点负荷量电压等级相数时间
（二）公司审批
电申请须物业公司审批
（三）签定电协议
物业公司审批通户物业公司签定电协议确定计费方式收费标准
（四）接线送电
批准户单位应敷设电线路电工检查符合电安全求方送电双方确认电表读数填写电表启单
（五）停电拆线
户终止电应事先通知服务中心物业公司电工断电拆线确认电表读数填写电表停记录户签字认
（六）计费方式
1电表计费户单位备指定位置接线月计费次足月拆表时量计费
2表估算负荷量电时间事先估算
五供配电设备运行理规程
1天定期巡查供配电系统设备包括(开闭低压配电室发电机房)设备运行参数记录供配电系统运行记录表
2发现供配电负荷显著变化设备异常应马查找原通知电工班安排处理
3电高峰潮湿天气期间应班两次关灯检查接头否流放电现象发现异常马维修处理
4未员意私更改设备线路运行设置特殊情况须员批准
5严格执行机房理规定交接班值班规定
6高压工具应年送供电局年检年检合格标志贴工具表面
六供配电设备维修保养规程
1严格供配电系统设备保养计划进行辖区设备保养
2员年12月制订年度设备保养计划报检修队队长审批
3督促承包商外委高压部分设备期保养详细记录
4工作程应严格遵守电气作业规程
5根系统设备特点重点做尘润滑紧固接线端子等保养工作
6系统维修保养影响楼正常营运原特殊情况须报告检修队队长时通知受影响户
7维修保养结束应关工作情况记录开闭设施检查表变压器设备检查表低压柜设备检查表发电机房设备检查表值日志
8高压设备发生接时室接障点4米室外接障点8米进入述范围必须穿绝缘鞋接触设备外壳构架时应戴绝缘手套
七供电突发性事应急措施
()外线障
1楼设计求：供停电备供动投入外线障导致供电源停电时值班员工检查真空开关指示牌否分闸检查电压指示灯明确失压断电供电源进线柜真空开关退出挂工作禁止合闸指示牌
2备电源处非动位置供电源断电时动合闸检查备电源进线柜电表指示灯真空开关应处准备合闸位置合备电源进线柜开关
3检查馈电柜变压器出线柜否正常
4检查低压受电柜合低压总开关
5供电局调度室报告解外线障情况
(二)部障
高压柜真空开关高压电缆变压器出现障时（短路接）非误操作引起该高压柜停电甚会引起供电源备电源受电柜停电时值班员应遵守列程序：
1障柜真空开关退出（引起火警1手提式二氧化碳气体灭火器灭火1消防中心报告火警）
2障柜低压总开关退出挂工作禁止合闸指示牌
3低压母联合闸保证楼设施电
4物部维修班报告障处理情况
5电工班召开事分析会邀请供电局厂商关方面参加分析事发生原处理措施书面总结报告关部门
(三)市电全停
1两路市电全停启动发电机
2退出市电联系开关合发电机联系开关应急负荷供电隔15分钟检查次发电机运行状况燃油量水温等
3监视市电进线电压快供电局联系旦市电恢复正常立退出发电机电源恢复市电
4时书面级领导报告
5市电失压发电机正常动启动手动启动
(四)通知户
供电系统紧急障发生理员预计修复时间转停电通知户规程通知受影响户
第三部分 排水道系统理
安全水供水理制度
根市安全水理关规定结合辖区具体情况供水理规定：
1属辖区范围供水系统(水公司辖区供水总表)律理公司理
2户出门前应水阀关闭避免发生事
3户意更改厦供水道
4现象均属偷水行
物业公司列规定处理：
(1)私装表接水绕表接水者场停流量时间加倍追计水费外赔偿楼损失
(2)私启动水表封印影响准确计量水量时间加倍追计水费外赔偿厦损失
(3)私启水表停时间长短水量时间加倍追计水费外赔偿厦损失
5户违反安全水规定拒绝物业公司维修员检查采纳安全水意见措施造成事影响供水系统户造成损失实际情况赔偿损失
二楼节水水措施
1严格节水办批复水量水超标水
2洗手间茶水间张贴节水标语加强户节水意识
3安装感应式延时式水龙头防止水关水源
4定期抄录总水表读数发现读数异常增马追查原
5做水池屋面水箱冷水塔水池膨胀水箱防漏措施
三物业公司停水限水理制度
1停水限水审批权限工程理
2收政府部门关停水通知决定需停限水应立报告物业公司理少提前24时书面通知受影响户
3理员应安排足够员处理停限水工作
4停水前应水池注满
5停水期间工程员应两时巡查次水池水位发现水位低应关闭水泵免水泵吸空立通知受影响户
6值员应停水限水情况记录值日志
四排水系统运行理规定
1保持水泵房通风换气环境卫生清洁 •
2班检查水池水位否正常水池盖必须锁关员钥匙
3班检查泵房供电否正常阀门应处开启关闭正常状态
4班转换开关转手动位置手动试验泵备泵运转否正常然转换开关转回动位置
5定期检查水泵电机紧固螺丝松动轴承润滑油情况否良等
6进行维修保养时必须先切断电源挂工作严禁合闸告示牌
7发现异常情况动失灵等立报告理员留现场观察
8班泵房进行检查机泵房巡检签卡签名认真填写机系统巡查表
五排水系统维修保养规程
1排水系统日常维修保养暖通排水运行维修班负责
2理员年12月份负责制订监督实施年度系统保养计划
3维修保养程限停水需提前停水区域通知
检修队服务中心通知受影响户
4根设备特点重点做润滑尘工作
5供水泵障时马停止障泵开启备泵保证供水
6污水泵障时应马采取措施降低集水井水位
7系统维修保养工作结束应填写维修保养记录表
8排水设备障应24时修复法解决应马求通知受影响户报告级领导限期修复
六排水系统障排措施
()水系统障处理
1水泵障影响供水时出现障水泵停止位置备水泵投入动状态运行
2水泵动控制系统障影响供水时两名技工分水池水池泵房采手动状态定时供水讲机保持联系现场监护防止出现水浸事动控制系统修复正常恢复动控制状态
3供水网供水阀障影响供水时应立组织抢修快恢复供水
(二)排水系统障处理
1排水障先该区域供水网关闭沙包拦截溢水区域防止溢水流电房电梯等组织疏通排水吸水机吸水
2雨水堵塞先沙包拦截防止溢水流电房电梯等组织疏通排水吸水机吸水雨水较法拦截时溢水走火梯引走排街外
第四部分 空调设备系统理
空调系统检查巡视容
1设备巡查
巡查运行中空调设备注意观察运行状态听没异常声音观察电压电流否正常范围检查水位否正常位置水泵阀道没漏水渗水溢流等现象
2空调机房
(1)机否正常油温否正常温度油位否正常三相电压否正常水压否正常压力
(2)巡查水泵运行状态检查进出水压力运转马达声音否正常运行中热现象检查阀门Y型滤器软接头止回阀水流开关漏水损坏开启等障
(3)空调控制室水泵起动箱障指示
3冷塔水箱检查
(1)冷塔：检查水塔溢流缺水风机运行时否发出噪音风机起动电柜障指示
(2)膨胀水箱：检查溢流缺水浮球否正常工作
4风机等检查
(1)组合式风机：检查运行时否发出噪音起动箱指示灯否正常尘网堵塞尘网否干净运行噪音水冷凝盘水否畅
(2)吊装式风机：运行时否发出噪音尘网堵塞
二空调系统操作规程
（）开机程序
1检查电源三相电压否380V
2检查确保冷冻水冷水系统注满水静水压力正常
3检查确保需机冷冻水冷水出入水阀门开启状态
4检查冷塔补水否正常
5检查确保冷塔出入水阀门开启状态
6根室外气温高低决定冷塔风扇开启台数机运行中冷水出水温度升高30℃时需加开冷塔风扇
7检查膨胀水箱补水否正常
8检查确保需冷冻水泵冷水泵出入水阀门开启状态
9启动冷冻水泵冷水泵
10检查冷冻水泵冷水泵运行电流否正常
11检查确保需机冷冻水冷水电动阀已开启位置
12检查蒸发器冷凝器出入水压差(约1 kg／cm2)
13检查机油箱油位镜半镜位置
14检查机油温否65℃～68℃间
15启动机
16检查机运行数机运行稳离开机房
（二）关机程序
1关机前记录机运行数
2停机
3机完全停止3分钟停冷冻水泵冷水泵冷塔风机根需继续运行冷冻水泵供冷开启少台机根负荷水温定开台机应开组水泵配合
三空调系统运行理规定
1空调系统设备运行空调工负责暖通排水理员进行监督
2班值员两时巡查空调机组外围设备次运行运行情况记录空调系统运行表未理员批准擅更改运行参数
3楼空调运行时间表准时启停空调系统
4影响楼正常营运前提积极探索实施效节方法
四空调系统维修保养规程
1冷水机组维修保养水处理专业公司负责
2空调班组负责空调系统辅助设备（水泵电机风机）维修空调系统保养计划做设备保养
2理员年12月制订年度空调系统保养计划负责组织实施
3值员巡查发现系统设备障应立进行维修报告理员
4设备维修程更换零件必须做详细记录
5根系统设备特点重点做尘润滑更换老化部件紧固螺丝等工作
6工作程中注意环保害气体雪种等排放必须加限制
7注意电防火安全需烧焊须办理动火证严格遵守动火作业规定
8系统保养影响厦正常营运原突发性障应4时排逾期应级报告便时通知受影响户
9系统维修保养工作结束应填写维修保养记录表
五中央空调系统应急处理方案
（）冷水机组
1巡查发现运行中冷水机组障应马停止该机开启备机组
2发现障技工情况报告理员联系设备保养商维修
3设备保养商接通知办公时间4时场维修非办公时间12时场维修事做维修报告
（二）水泵
1巡查发现运行中水泵异常应先停该泵应机停异常水泵开启备水泵启动机继续供冷
2发现障技工检查维修场解决问题时修复记录值日志
3水泵障较严重应报告理员安排组织维修事作维修报告
（三）冷塔
1水塔电机障
(1)巡查发现运行中水塔电机障应立停止该机
(2)发现障时检修场解决问题时修复记录值日志
(3)属较严重障应报告理员组织维修事作维修报告
2水塔穿底漏水
(1)巡查员工发现水塔穿底漏水应刻开启备水塔漏水水塔衡阀关闭
(2)立刻情况报告理员组织修补水塔事作维修报告
3水塔溢漏
(1)巡查发现水塔溢漏应马检查相应浮球开关场解决时修复
(2)浮球开关损坏刻停止该塔关闭应进水阀开启备水塔
(3)情况报告理员组织员维修事作维修报告
（四）网系统
1道
(1)发现接报道漏水应迅速关闭冷水机组水泵
(2)现场沙包拦住电梯口走廊口防水浸入电梯井户单元水引入漏漏排水量够漫出水导走火梯
(3)薄铁皮裂口围住绳索铁丝捆紧防水处乱射
(4)空调机房道底部排水口开排水留意水泵房污水泵抽水情况旦发现集水坑水位高需关闭排水口
(5)报告理员安排抢修事作维修报告
2水网
(1)发现接报空调水网漏水应迅速事楼层风机房空调水阀门关闭
(2)现场沙包拦住户单元门口电梯口防水漫入电梯户单元水导入洗手间漏
(3)薄铁皮围住裂口铁丝绳索捆紧防水处乱射
(4)报告理员安排抢修事作维修报告
3空调机房伸缩节
(1)发现接报机房伸缩节破裂应急停掣停止冷水机组急停掣停止水泵
(2)破裂伸缩节闸阀关闭漏水停止开启备泵冷水机组闸阀关闭严立破裂伸缩节拆特制铁板螺栓封闭闸阀出口停止漏水开启机组备泵
(3)报告理员组织维修事作维修报告
4空调机房道
(1)发现接报空调机房道漏水应停止机组水泵电房机组系统供电总开关拉断防电气短路
(2)铁皮裂口包住绳索铁丝捆紧防水处乱射
(3)沙包拦住附户单元门口防水浸
(4)开启机房应道底排水口排水
(5)注意水泵房污水井水位水位高增加台潜水泵辅助抽水污水井
(6)报告理员组织抢修
（五）通知受影响户
事件发生
物业公司服务中心应书面通知受影响户
第五部分 电梯理
电梯操作规程
1专钥匙电梯开电梯电梯动运行
2紧急情况发生通梯紧急讲器保安中心联系等救援
3需专驾驶电梯需NORMAL选择开关HAND实现手动控制
4需停梯电梯专钥匙进行锁梯电梯动回基站层关闭风扇轿明电梯停止运行
5火灾情况消防队员工基站控制电梯回降基站
二电动扶梯操作规程
（）启动
1检查确认梯级客电扶梯周围障碍物
2梯头梯尾启动开关处梯匙启动电扶梯
3达额定转速前检查电扶梯否启动异常急停钮停止
4切正常交付
（三）应急停止
紧急情况时先通知客急停钮停止运行
（四）转变行程方
1检查确认扶梯级客
2停止电扶梯运行
3完全停止转启动
三电梯运行理规定
1
检修队负责电梯日常理监电梯维修保养承包商工作
2天开梯进行次电梯全段运行状况检查
3注意轿厢井道等设施湿水情况
4进行检查时应放置工作牌
5升降机改动均须书面征询承包商专业意见方进行
6搬运超载沉重物件时应时承包商联系确定行性避免意外
7障紧急事时采取时应变措施
8日常清洁电梯轿厢外时较干洁具腐蚀性清洁剂清洁
四电扶梯运行理规定
1电扶梯日常运行理强电组负责维修保养指定承包商负责
2天班时间表启／停电扶梯
3严格遵守电扶梯操作规程
4值员班两时巡查扶梯次
5发现接报扶梯发生障时应马停止障梯设备理员通知保养商场维修
五电梯设备维修理制度
1委托电梯保养承包商电梯进行保养维修
2检修队负责承包商联系督促协助维修保养特殊情况时部门直接承包商联系时通知检修队
3维修保养情况记录电梯设备维修记录表电梯设备保养记录表零部件更换修时记录电梯设备台账
4季度末电梯电源开关柜进行次检查做维护保养
5强电理员电梯设备维修保养进行检查监督
6电梯年检期期前督促承包商做电梯年检年审
六电梯障应急处理方案
（）电梯困
发生电梯困事电梯维修员应方法处理：
1电梯电源拉开防止电梯意外启动必须保留轿厢明
2确定电梯轿厢位置
3电梯停距某层位置约±60 cm范围时维修员该层厅门外专厅门机械钥匙开厅门手拉开轿厢门然协助客安全撤离轿厢
4电梯未停述位置时必须机械方法移动轿厢救步骤：
(1)轿门应保持关闭轿门已拉开客轿门手动关利电梯讲电话通知客轿厢会移动求客静轿厢乱动
(2)曳引电动机轴尾装盘车装置
(3)两持盘车装置防止电梯机械松抱闸时意外快移动然采机械方法松紧抱闸抱闸松开时外两力绞动盘装置轿厢正确方移动
(4)正确方轿厢断续缓慢移动层±15cm位置
(5)抱闸恢复正常然厅门应轿门外机械开轿厢协助客撤出轿厢
5述方法步骤操作发现异常情况时应立停止救援时通知厦电梯维修保养承包商作出处理
6事书面报告物部理
（二）水浸事
1电梯维修员发现接报发生水浸事会危电梯运行时应立刻通知
检修队值保安员通轿厢讲机通知客楼层离开受影响电梯
2电梯维修员受影响电梯轿厢升高处关闭该电梯
3拦住水浸楼层电梯口防水浸入电梯井
4刻情况报告理员电梯承包商
（三）巡查中发现电梯异常
1电梯维修员巡查中发现电梯运行异常钢缆毛刺断股控制柜异声异味轿厢升降异常等危电梯安全运行现象发生应立刻通知监控中心
2监控中心值员通轿厢讲机通知客楼层离开障电梯
3电梯工障电梯关闭
4刻情况报告物部理电梯承包商
第六部分 维修理
户室设备维修规程
1服务中心接维修单应先单号容登记维修档案登记表交应班组进行维修工作
2维修工接单维修档案登记表签收
3根维修容准备必工具材料相应维修服务承诺时间达维修现场
4达户应户许方进入室
5判定维修项目属偿维修时根物业公司维修收费标准户报维修价格
6户意维修收费金额填维修单应位置户意该价格维修员维修单注明原交户签名
7材料足暂维修应户解释清楚预约次维修时间关情况记录维修单
8户购设备障法维修应详细户说明原户联系设备供应商维修时情况记录维修单交户签名
9根障情况采取相应维修措施注意做现场周围物品防护遮盖
10障修复户验收合格维修员维修单填写维修结果请户签名确认维修员清理现场离开
11维修员完成维修单签名交
物业公司理复核签名日交服务中心维修单联留户两联分留检修队服务中心服务中心文员维修单录入电脑填写维修档案登记表定期维修档案
12周专业理员抽取10％已完成维修单进行回访发现户满意应追查确实属素应追究维修工责
消防系统理
消防报警设备运行规定
1消防中心值班员负责消防中心消防设备（报警系统联动柜等）24时运行操作监控记录显示火警信号应立派前观察确认火情通广播警铃疏散员启动相应灭火设备
2设备障监控中心值班员时通知物部进行维修处理
3日值班员负责消防中心清洁工作保持面墙壁设备积尘水渍油渍
4物部选定消防报警设备维保单位消防报警设备进行日常维护保养物部派配合监督执行情况
5物部保部月定期楼消防系统进行模拟检测确保消防设备处正常状态
6消防系统维护原暂时改变消防系统状态（手动／动等）应物部书面通知保部提出相应时措施确保楼消防安全
二消防排烟系统正压送风机维修保养规程
1保养计划进行机器保养
2手动盘动风机检查松紧度发现异常马检修
3检查风机风叶清表面灰尘
4加注润滑油检查紧固风机接线端子
5清控制箱表面部灰尘检查箱器件
6检查风机风间软接发现破损立刻更换
7手动启动风机检查运行情况
8工作结束填写消防风机检查表
三防火卷闸维修保养规程
1保养计划进行系统保养记录设备日常保养表
2清卷闸电机传动链条表面灰尘加润滑油
3检查控制箱器件紧固接线端子清洁箱表面灰尘
4检查手动开关控制盒清洁钮污物
5检查卷闸行程开关开关滑轨加润滑油
6检查电动刹车手动开关手动起闸装置
7手动升降防火闸检查运行情况调整行程开关位置令卷闸开启关闭处适位置测试程严防卷闸顶底
8触发卷闸附烟／温感检查动落闸功消防中心监控员联动台测试遥控落闸功
四应急灯疏散指示灯检查保养制度
1楼层应急灯疏散指示灯私拆移位取
2巡查员天检查次应急灯具发现异常马维修单检修队维修检查容包括灯具否正常发亮表面玻璃否破损安装否牢固测试钮否然发亮
3应急灯具应保持清洁
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