合审查点注意事项
企业言合行公司存续期间重商事活动合审查应量做绝事未萌防患未然应树立立约观念：事先防范程踪事补救技术创新企业发展动力通法律规范企业营行样赢观效益
总结审查合工作中常见问题注意事项家交流学第节第二节简单引出合审查目合文通条款第三节重点阐述合形式审查实质审查司房产开发企业第四节单独列出建筑工程施工合审查点第五节中结合实践建筑工程施工合签订程中问题做纳总结提出初步探讨意见
第节 合审查目
达交易目
二 效保障事权益
第二节 合文通条款
鉴条款
二 合目范围
三 合方权利义务保证履约条款
四 结算支付条款
五 知识产权条款
六 保密条款
七 违约责条款
八 抗力条款免责条款
九 争议解决条款
十 法律适条款
十 合期限条款
十二 合变更解条款
十三 通知送达条款
十四 合附件条款
十五 生效条款
十六 合文条款
第三节 合形式审查实质审查点
形式审查点
1形式审批流程否符合公司规定
常见问题：
（1） 会签表基信息填写完整规范清楚合容致
（2） 未公司求公司制定范
（3） 缺乏立项审批超标审批合容超出文件容范围
（4） 合相方选择方式符合规定（：应招投标项目没进行招投标）
（5） 流程选择符合权限分工求
（6） 缺乏合法效授权委托书
（提示：审查授权委托书量避免权代理越权代理权处分体签订合避免导致合变更撤销效果）
2 报审资料完整性致性
常见问题：
（1） 审查报审资料完整缺少合附件立项审批文件招投标评审结果文件方资质证明等
（2） 合标种类数量审批文件偏差中标单位合相方体致等
（3）未求提供资料原件合相方营业执复印件未加盖公章等
3合文形式文字准确表述严谨格式规范前逻辑致
常见问题：
（1）合结构完整（缺少开头正文结尾）
（2）合方事信息正确（事名称营业执名称致事银行账号联系址联系电话等信息缺漏等
（3）合名称容符（：租赁写成承包款写成投资）
（4）法律语准确（定金错写成订金权利写成权力约相等模糊词）
（5）前逻辑致
①称谓前致（：甲方乙方买方卖方均出现没指代关系）
②金额写致分期付款总额合总金额致等
③期限表述（：期限年2009年3月2010年4月）
④序号附件指代矛盾
⑤签订日期前致
⑥印章公司名称合中书写单位名称致
⑦盖章非公章合专章（：合盖财务专章）
二实质审查点
1审查合体资格履约力
常见问题 合体具备签约履行合权力力行力
： （1）具备营业执法分支机构未法授权
（2）未成年精神病
（3）营业执期未通年检
（4）连续两年未年检工商吊销营业执
（5）特殊行业体具事合项行资格（建筑承包资质四级承包级相符工程通信类供电类特定审批）
展开说明企业分支机构外签约问题：
法分支机构具备完备合签署权限签约存定法律风险
果法分支机构法设立已领取营业执属民事诉讼法意见中规定组织范畴具缔约力作合体应结合该分支机构规模衡量履约力金额特巨存较法律风险合安全考虑求该分支机构提供相应法签署合授权文件
果法非法设立分支机构者法设立没领取营业执分支机构未法授权具民事体资格外签订合般会确认效事法追认视法行量避免类分支机构签订合
2审查合效力合条款效力
常见问题：
（1）存合法第52条规定5种导致合效情形
①方欺诈胁迫手段订立合损害国家利益
②恶意串通损害国家集体者第三利益
③合法形式掩盖非法目
④损害社会公利益
⑤违反法律行政法规强制性规定
（2）存合法第53条规定效免责条款
①造成方身损害
②意重失造成方财产损失
（3）需法办理批准登记手续约定办理批准登记手续合生效未踪解合否关机关办理批准登记备案
（4）涉外合约定公证生效没实际办理公证
（5）约定生效条件期限合法
提示：需审查合附条件期限必性合理性合法性审查条件否成期限否届等
3审查合条款否完备
常见问题：
（1） 缺少合法求基条款
①事名称姓名住
②标
③数量
④质量
⑤价款者报酬
⑥履行期限点方式
⑦违约责
⑧解决争议方法
（2）缺少合特点须具备条款
：①知识产权条款
②保密条款
③方方商标合没明确限制商标方式范围
4合付款条款
（1）原：价款支付合履行程中方合义务履行防控方违约风险结合起价款支付条件方阶段应履行合义务密切联系通设定价款支付时间点付款例促合方约履行合义务限度发挥付款条款风险控制作
付款条款通常合权利义务衡具密切关系保证合履行质量实现合目具重意义
（2） 常见问题：
①应次性付款合选择次性付款
②分期付款合付款例恰首付款例高
③付款条件未制约方履行相应合义务相结合等
（3）合应采付款方式：
次性付款：通常合期限较短方没续合义务履行问题合（：礼品宣传品低值易耗品采购合等）约定货验收合格次性付款般设备中型采购合应留定例质量保证金保修期满支付
分期付款：设备采购（涉安装调试试运行初检终检等）技术开发类租赁类广告发布类合维护服务类合作类合合期限较长持续性合方需续履行合义务常采分期付款方式
（4）付款节点：①合生效时间
②合相关理部门批准登记备案时间（）
③交付时间
④验收合格时间
⑤质量保证期届满时间
（5）注意：补签合情况分期付款期限早已构成迟延应根实际情况调整付款条件期限免约定导致迟延支付违约风险
5审查违约责
量穷种违约假设设立违约处理方式
约定违约情形违约责违约产生损失范围补偿（预期利益范围界定）
（1）违约责承担方式：继续履行赔偿损失采取补救措施违约金责定金责
（2）果合公司具特殊商业价值利益存方单方违约解合时视情况采加重方违约成制约方违约行约定违约金赔偿损失外约定守约方权求违约方继续履行合保护守约方缔约目实现
（3）违约责约定明确避免出现情况：
：①约定合法解决争议
②约定合法关条款承担违约责
（4）明确约定违约金数额数额计算方式合总金额定例计算违约金中国民银行期贷款利息逾期贷款罚息等标准计算日违约金未实现约定具体计算方法守约方须举证实际损失少损失计算通常复杂争议较利损失时弥补纠纷利化解
（5）判断违约金高问题合法第114条第2款规定事约定违约金数额低分高实际损失事请求民法院仲裁机构予增加适减少合法解释二第29条第2款规定事约定违约金超造成损失百分三十般认定合法第百十四条第二款规定分高造成损失
6审查辖约定
常见问题：辖权选择符合专属辖级辖规定仲裁条款效
：①动产合纠纷约定动产外法院辖
②知识产权纠纷合约定没辖权基层民法院辖
③约定仲裁机构名称错误
④时约定仲裁法院辖
⑤时约定两仲裁机构
7审查合条款否明确具操作性
常见问题：
（1）引已失效法律法规（：合中华民国济合法关规定签订）
（2）约定方严重违约时方解合没明确什样情况属严重违约
（3）约定构成违约条件没相应明确违约责追究具体方式
（4）约定检验考核周期短实际做
（5）标条款缺少名称规格型号性等信息
（6）未发生情况进行约定造成权利义务明确（：广告发布合中未广告牌坠落致损害赔偿责等发生问题明确约定）
8知识产权条款
（1）应设置知识产权条款合：广告类合技术类合委托设计制作类合
视具体情况设置知识产权条款合：采购类合咨询服务类合委托筹办类合施工类合
须设置知识产权条款合：租赁合
（2）设计制作合委托方企业采取条款模式：
①完全属公司非事先书面意受托方方式第三方披露
②完全属公司合履行完毕受托方介绍身业绩需引相关容
③双方合已约定外方拟处置该作品必须事先取方意
④受托方受托方该作品处置均侵害公司合法权益
9抗力条款
（1）抗力条款具体设置应根公司具体合种位具体分析
合中义务相方履行条原性规定列举抗力事件少例：施工类合中公司义务支付工程价款相方义务工程施工受抗力影响性显然更高时合抗力条款设置宜较原列举情况较少相方援引抗力条款免责性较低更利公司权益保护
公司需承担具体合义务建议抗力条款约定应细化采取列举方式公司履行合造成影响情形约定抗力事件便发生类情况时援引抗力条款避免相关法律风险发生
(2)援引抗力条款程序
公司义务相较轻规定较严格援引程序求例发生抗力应提交政府者公证机构出具关发生抗力证明文件张抗力期限等便程序避免相方张抗力反规定较宽松程序求
（3）外建议合中明确政府政策命令指示行行政权力行致合完全部分履行视抗力
第四节 建设工程施工合审查
建设工程施工合公司日常合理工作中常见合类型数量金额巨涉专业问题较
合体审查
需具备相应资质审核资质时应注意审核资质证书资质等级效期限等否符合工程建设项目求持证单位名称否承包单位名称致等
相关法条：建筑法第13条事建筑活动建筑施工企业勘察单位涉单位工程监理单位拥注册资专业技术员技术装备已完成建筑工程业绩等资质条件划分资质等级资质审查合格取相应等级资质证书方资质等级许范围事建筑活动第26条承包建筑工程单位应持法取资质证书资质等级许业务范围承揽工程禁止建筑施工企业超越企业资质等级许业务范围者形式建筑施工企业名义承揽工程禁止建筑施工企业形式允许单位者企业资质证书营业执企业名义承揽工程
二 合效力审查
2004第14号关审理建筑工程施工合纠纷案件适法律问题解释：五种合法认定效：
1承包未取建设施工企业资质超越资质等级
2没资质实际施工资质建筑施工企业名义
3建设工程必须进行招标未进行招标者中标效
4承包非法转包建设工程
5承包违法分包建设工程
三施工合第部分协议书容审查
施工合第部分协议书概括约定施工合容工程概况（工程名称点容）承包范围工期质量标准合价款该部分属合实质容容审查时应注意核否项目审批文件致（属招投标项目应核承包名称承包条件否中标结果致）约定容否具体准确致应进行修改
1审查工程承包范围包括土建工程排水工程电气工程消火栓工程消防喷淋工程暖通工程弱电工程（包括智化系统预埋盒箱壳部分）等等注意招投标文件发包图纸工程量清单容致
2开工日期审查项目开工日期明确工期认定具重意义般标明：开工日期发包方监理方监理出具开工通知日期准实际开工日期约定日期致实际开工日期准（开工通知书等证实）施工许证日期实际施工日期致施工许证日期准
四合容合法性审查
根合法建筑法等相关法律规定工程合违反法律行政法规强制性规定容审查时违反容应进行删改
常见问题：
1 应承包完成建设工程直接成干部分发包承包
2 意承包承包全部建设工程转包第三者承包全部建设工程肢解分包名义分转包第三
3 意承包工程分包具备相应资质条件单位
4 意分包单位承包工程分包
5 意建设工程体结构施工非承包行完成
6 合约定建筑材料建筑构配件设备工程承包单位采购发包单位制定承包单位购入工程建筑材料建筑构配件设备者制定生产厂供应商
7 必须进行招标项目化整零者方式规避招标
8 非中标签订合（包括中标转中标项目情况）
9 招标文件中标投标文件订立书面合行订立背离合实质性容协议
10 违反法律行政法规强制性规定容
五合价款计价方式
计价方式般三种：
1采固定价格合（：合约定工程总价款包含全部工程量容承包种原没列入单价总价款中工程发包没增加支付义务认该项目已包含总承包价款中工程竣工结算时计算变更部分材料价差调整部分报价书标底价中标价进行重新核）
2采调价格合（：合价款调整方法招标范围工程量实计算定额计价税前总价浮设计变更现场签证总监发包现场工程师认施工期间工程变更签证调整单项 元予计取 元单项变更签证竣工决算时调整签证变更工程量专项条款规定相应浮率浮）
3采成加酬金合（种方式采）
应约定：
1预付工程款数额支付时限抵扣方式
2工程进度款支付方式数额时限
3工程施工中发生变更时工程价款调整方法索赔方式时限求金额支付方式
4发生工程价款纠纷解决方法
5约定承担风险范围幅度超出约定范围幅度调整办法
6工程竣工价款结算支付方式数额时限
7工程质量保证（保修）金数额预扣方式时限
8安全措施意外伤害保险费
9工期工期提前延奖惩办法
10履行合支付价款相关担保事项
提示：审核计价方式约定容应注意审核否清楚明确约定计价方式价格调整风险范围调整方法文约定计价方式否致等（常见问题前面约定包干造价固定变价面约定实结算）
六关合价款支付条件期限约定
1方式：节点形象进度例工程量例需注意根工程进度约定相应价款支付例外需视公司审批流程需期限等相关素约定合理付款期限
：合生效工程竣工验收合格补充具体期限XX工作日便安排付款事宜避免迟延支付
2通条款中关合价款变更工程量确认竣工验收报告索赔报告等均约定确认期限超约定期限未予答复视认果通条款约定确认期限根公司实际履行需够长应专条款中进行变更延长相应期限免公司审核流程较长未答复前已视认情况发生提示注意：
常承包方求发包方应收合款支付行制定分包单位包工头发票开具分包单位包工头解决承包试图通转债权形式合履行程中存转包违法分包行合法化甚连发票开具合义务时进行转承包种求应予拒绝应注意施工合中明确约定工程款收款账户发票开具方式等
七 审查监理工程师发包派驻工程师权限设置
1明确工程师授权范围
2超越工程师授权范围发包方确认
提示注意：引起工期延工程质量合效力等重变更工程师指令约定需发包承包认生效
八 审查工期延约定
1工期延原规定抗力外工程容变更工期增加设计变更工程款支付政府指令（停水停电）物等素造成工期延约定标准作认定否构成工期延
2工期延程序性约定：承包方定时间书面报发包方认监理认增加视条款（视条款：发包方约定期限予答复视认）
九 隐蔽工程中间验收条件程序审查
1程序：国家省市县关规定执行承包检隐蔽中间验收前 时书面形式通知监理工程师发包代表防水室外装修等重部位施工先做样板发包现场监理验收方进行施工等
2通条款具体约定合中明确正负零封顶等节点验收求
十 审查关工程变更约定
未规划批准设计批准规划设计变更承包方原作变更实务需做变更
（类约定 举例：工程变更工程量工作容增减变更发生 日承包须工程师提交书面报告工程师审批通书面报告报发包核准书面报告发包确认加盖公章方作调整合价款效签证工程结算时支付承包逾期报视涉工程造价增加设计变更必须提供发包发出发包委托设计单位发包审批发出工程变更通知书否视设计变更施工期间变更调整单项 元予计取 元单项变更竣工决算时调整）
十审查关竣工验收结算约定
重点注意：验收程工程交付资料交付竣工结算等方面约定关验收体资格质量合格情况整改措施责承担结算资料提交时间补充求
提示注意视条款约定：作发包方约定承包方时发包方结算已发包方审定结算金额准作承包方约定结算文件提交约定时间发包方予审计视认结算资料
十二农民工工资问题约定
实践中发生类纠纷：公司工程施工务承包某施工单位进行施工单位拖欠农民工工资导致农民工建设单位讨薪建设行政部门访方政府求建设单位承担垫付责
解决问题施工合中增加关方时发放农民工工资导致农民工公司关部门访公司造成影响算违约责承担问题约定约束方合法工时支付农民工工资求施工方提供银行出具支付农民工工资保函
十三违约责
通条款中违约责约定较泛泛
详细约定参条款：
1履约保证金（保函）具体涵加明确：种情况扣保函生效失效时间保证金退时间利息约定
2工期拖延罚：扣保证金违约金抵工程款总价款违约金
3逾期支付工程款罚：发包时支付工程款逾期日起中国民银行规定贷款利率承担迟延履行期间利息
4工程资料交付约定：发包承包工程结算发生异议应通仲裁者诉讼解决否发生者争议责成承包行工程移交工程验收配合工程备案移交工程资料抗辩理述争议确认属发包错发包承担相应责（留置权）
5质量争议约定：质量问题认定中间机构设置认定证明责承担程序约定第三方：区质量部门
6质保金约定：质保期长短质保金返方式利息支付问题7安全文明施工程中责承担处罚方式约定
8关工程违法转分包挂约定：罚工程允许转包者违法分包发包发现承包违反条规定转包者违法分包权立解合承包协议质量工期相应处罚条款承担全部责外应承担工程总标价10违约金造成发包损失承包应承担解合迫发包重新招标引起房屋销售信誉受损带直接间接济名誉赔偿责协议约定发包分包外
9工程保修责认定：承包方保修情况处理费承担（：承包方应规定时限通修理重作等补救措施工程质量合格应支付工程总价款 违约金超规定改正期限工程质量未验收合格发包方权单方解合求承包方赔偿相应损失承包方违约应述约定支付违约金外约定违约金足弥补发包方受损失时应赔偿发包方损失）
十四安全责
1通条款中约定承包方承担施工生产程中发生安全责
实践中常受害建设单位作告起诉导致建设单位花费量力物力处理纠纷
效约束承包方严格履行安全施工责避免发包方安全事等原受害通投诉起诉信访等方式发包张权利承包方应承担发包方支出调查费律师费等合理费约定发生起安全事发包方权求承包方支付合总价款 违约金工程款中直接扣
2实践中建筑工发生身伤亡事方行政理部门受害求公司作业单位承担连带责该问题分析：
般情况建设单位承包方施工程中造成损害应承担责更法律承担连带赔偿责（建筑法第45条规定：施工现场安全建筑施工企业负责实行施工总承包总承包单位负责分包单位总承包单位负责服总承包单位施工现场安全生产理）
关连带赔偿责根民法通第130条关审理身损害赔偿案件适法律干问题解释第3条承担连带赔偿责建设单位加害行构成侵权没侵权须业单位承担连带赔偿责
特殊情况关审理身损害赔偿案件适法律干问题解释第10条承揽完成工作程中第三造成损害者造成身损害定作承担赔偿责定作定作指示者选失应承担相应赔偿责种情况果建设单位发出错误甚违法违规选择没资质施工企业承包建设工程错责承担相应赔偿责
减少类争议采做法：求承包方投保意外伤害保险外时求承包方职工农民工投保工伤保险定程度减少建设单位风险
十五保修责条款
建设工程承包单位建设单位提交工程竣工验收报告时应建设单位出具质量保修书质量保修书中应明确建设工程质量保修项目容范围质量保修期限质量保修责质量保修金支付方法等外需明确工程质量出现问题时方反应机制问题反映时限问题工程维修费承担问题等
第五节 建设工程施工合相关问题分析
选择问题探讨：
施工合签订招投标关系效力
根国建筑法招标投标标法国计委颁发工程建设项目招标范围规模标准规定国家型基础设施建设公事业国资金投资政府投资项目国际组织世行贷款项目必须通招投标商品住宅项目属关系社会公利益公众安全公事业项目范围应该法采取公开招标方式确定施工企业述法律规定招投标前发包方施工方进行关实质容谈判通招投标改变合实质容
例进行招投标前施工方已发包方口头约定进行实际施工满足行政机关求法律形式求发包方进行公开招标投标开标评标中标系列程序实际施工方成项目中标发包方签订建设工程施工合签订合双方工程量等进行补充约定相应工程价款进行调整
例中建设工程合补充协议效力？
然案发包方施工方招投标前进行实质性沟通违反法律强制性规定双方通招投标方式进行招标中标者实际施工根国理界中合效力补正理该施工合应效合补充协议中双方工程量相应工程款进行调整应认定效
二 施工合签订体效力
目前建设工程承包活动中作发包方存种形式委托开发合作开发等情形作承包方资质够采授权等方式资质确定情况签订建设工程施工合法律效力呢？
签订建设工程施工合时承包方签订合发包方真正项目委托开发房产时发包受托房产开发企业真正项目时委托合作开发房产时发包负责项目开发房产开发企业方时出方根合相性原理合签订合发包效外委托方合作方没法律效力
承包方没资质时资质企业名称承包企业国家已明令禁止建设工程施工合纠纷司法解释中明确种情况属效合体施工队没资质会成某资质单位项目部成该单位分支机构接受该资质企业统指挥统理利公司设备等该单位授权签订建设工程施工合履行义务部进行利益分配企业部理问题合效力没关系种情形应认定合效
三 违法工程建设工程施工合效力
某工程进行建设施工发包时工程没取建设规划许工程规划许建设工程施工许甚土权发包方名该工程合法情形承发包双方签订建设工程施工合法律效力？
种意见认违反工程签订施工合应属效理：建设项目历立项规划施工销售指导竣工验收审批登记手续审批程序相互独立相互联系着严格先序未办理前审批手续续审批手续般法完成程序审批手续没完成前事进行实际开发建设致工程项目处违法状态施工合标物违法建设行认定违法建建筑物违法建筑样建设容标建设工程施工合应合容违法然违法效买卖双方签订合买卖国家文物样合标物国家禁止合效然施工合双方事真实意思表示种真实意思表示指容标应合法否便效
种意见认施工合发包承包工程建筑施工签订明确双方权利义务合标物关政法部门批准准备建设工程项目方面施工合容合双方项目施工中权利义务约定项目身进行约定项目否违法合身否效没必然联系工程违法影响合身法律效力事约定标违法等建设工程施工合容违法作认定合效方面施工合履行结果合身效力没联系合效力合签订时否违反法律规定判断法律效力合履行程导致合效力发生变化现实生活中房产开发项目采取合作开发委托开发名义进行项目相关手续包括土权甚根发包方名建设项目没取政府相关许情况签订建设工程施工合者甚取土权时签订建设工程施工合然边施工边审批更况建设工程施工许证须建设工程施工合签订办理没施工许情况进行施工样违法认述情形导致工程违法仅认定双方签订建设工程施工合效合存述情形时导致工程违法方错应根错程度承担相应违约责受相应行政处罚
四 建设工程优先受偿权放弃法律效力问题
解决工程欠款问题保障社会稳定维护农民工合法权益合法第286条确定工程价款优先受偿权法律位2002年6月27日出台高民法院关建设工程价款优先受偿权问题批复建筑工程承包优先受偿权性质效力等级范围行条件期限等作出进步规定保障资金安全银行针法律规定采取措施开发商贷款时求承包承诺放弃建设工程优先受偿权取贷款建设工程施工合补充协议中开发商作发包会设立求承包承诺放弃优先权约定采取该约定做法该约定效？
国合法起草程分析合法第286条规定优先受偿权设计起草讨修改审议直正式通始终指法定抵押权法定抵押权具般抵押权特点：首先法律规定产生需事事先约定通常需进行登记符合法律规定条件成立次受偿序受偿范围法律规定事行变更认国合法意性规定事通约定变更放弃该法律赋予事权利恰恰合体现认法律作出条规定更保护承包利益终保障民工等承包雇员生存利益考虑生存利益优先原应权原基求保护应限度应权利该权利容许放弃放弃效角度分析根高民法院关建设工程价款优先受偿权问题批复建筑工程承包优先受偿权优抵押权债权物权角度约定抵押权登记会方承诺放弃抵押权会抵押存少需登记部门解抵押登记该工程抵押权真正消灭相承包优先受偿权属法定抵押权需进行登记存更方承诺放弃消灭综述笔者认建设工程施工合中承包放弃工程优先受偿权效条款法律支持
司法实践中避免承包放弃工程优先受偿权成效条款约定附条件放弃优先受偿权条款发包已支付承包建设工程应支付工作员报酬材料款等实际支出费承包放弃工程优先受偿权种条件放弃已符合立法原意达立法目应认定效方面条款种设计然变更法律规定法定抵押权然效条款方面效条款操作性强附条件实际已涵盖法律规定优先受偿建筑工程价款全部容谓放弃条件中身已确认承包优先权没实际意义
五 关合价款结算约定
高民法院关审理建设工程施工合纠纷案件适法律问题解释第二十条规定事约定发包收竣工结算文件约定期限予答复视认竣工结算文件约定处理实践中列情形竣工结算文件效力探讨：
发包方承包方建设工程施工合中双方约定承包方应合约定标准计算工程价款发包方应收竣工结算文件28天答复否视认该结算文件该合履行程中承包方未双方约定标准计算工程价款方法计算工程款发包方收该结算文件认该文件双方约定标准计算未予答复承包方发包方收结算报告约定期限未提出异议求发包方该结算报告付款
案种意见认结算报告中结算符合双方约定应认定该结算报告双方约定竣工结算文件发包方没义务该文件进行回复承包方求付款没法律种意见认基建设工程施工合履行特殊性双方约定该条款目求发包合理期限结束审价履行合约定支付工程款义务衡双方利益承包提供结算报告结算符合双方约定情况作发包方更应该时提出异议否应视发包方意结算报告标准结果放弃提出异议权利意种意见
结语：
问题家讨交流希够抛砖引玉引发家更思考更深分析促进公司法律团队成长谢谢
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企业言合行公司存续期间重商事活动合审查应量做绝事未萌防患未然应树立立约观念：事先防范程踪事补救技术创新企业发展动力通法律规范企业营行样赢观效益
总结审查合工作中常见问题注意事项家交流学第节第二节简单引出合审查目合文通条款第三节重点阐述合形式审查实质审查司房产开发企业第四节单独列出建筑工程施工合审查点第五节中结合实践建筑工程施工合签订程中问题做纳总结提出初步探讨意见
第节 合审查目
达交易目
二 效保障事权益
第二节 合文通条款
鉴条款
二 合目范围
三 合方权利义务保证履约条款
四 结算支付条款
五 知识产权条款
六 保密条款
七 违约责条款
八 抗力条款免责条款
九 争议解决条款
十 法律适条款
十 合期限条款
十二 合变更解条款
十三 通知送达条款
十四 合附件条款
十五 生效条款
十六 合文条款
第三节 合形式审查实质审查点
形式审查点
1形式审批流程否符合公司规定
常见问题：
（1） 会签表基信息填写完整规范清楚合容致
（2） 未公司求公司制定范
（3） 缺乏立项审批超标审批合容超出文件容范围
（4） 合相方选择方式符合规定（：应招投标项目没进行招投标）
（5） 流程选择符合权限分工求
（6） 缺乏合法效授权委托书
（提示：审查授权委托书量避免权代理越权代理权处分体签订合避免导致合变更撤销效果）
2 报审资料完整性致性
常见问题：
（1） 审查报审资料完整缺少合附件立项审批文件招投标评审结果文件方资质证明等
（2） 合标种类数量审批文件偏差中标单位合相方体致等
（3）未求提供资料原件合相方营业执复印件未加盖公章等
3合文形式文字准确表述严谨格式规范前逻辑致
常见问题：
（1）合结构完整（缺少开头正文结尾）
（2）合方事信息正确（事名称营业执名称致事银行账号联系址联系电话等信息缺漏等
（3）合名称容符（：租赁写成承包款写成投资）
（4）法律语准确（定金错写成订金权利写成权力约相等模糊词）
（5）前逻辑致
①称谓前致（：甲方乙方买方卖方均出现没指代关系）
②金额写致分期付款总额合总金额致等
③期限表述（：期限年2009年3月2010年4月）
④序号附件指代矛盾
⑤签订日期前致
⑥印章公司名称合中书写单位名称致
⑦盖章非公章合专章（：合盖财务专章）
二实质审查点
1审查合体资格履约力
常见问题 合体具备签约履行合权力力行力
： （1）具备营业执法分支机构未法授权
（2）未成年精神病
（3）营业执期未通年检
（4）连续两年未年检工商吊销营业执
（5）特殊行业体具事合项行资格（建筑承包资质四级承包级相符工程通信类供电类特定审批）
展开说明企业分支机构外签约问题：
法分支机构具备完备合签署权限签约存定法律风险
果法分支机构法设立已领取营业执属民事诉讼法意见中规定组织范畴具缔约力作合体应结合该分支机构规模衡量履约力金额特巨存较法律风险合安全考虑求该分支机构提供相应法签署合授权文件
果法非法设立分支机构者法设立没领取营业执分支机构未法授权具民事体资格外签订合般会确认效事法追认视法行量避免类分支机构签订合
2审查合效力合条款效力
常见问题：
（1）存合法第52条规定5种导致合效情形
①方欺诈胁迫手段订立合损害国家利益
②恶意串通损害国家集体者第三利益
③合法形式掩盖非法目
④损害社会公利益
⑤违反法律行政法规强制性规定
（2）存合法第53条规定效免责条款
①造成方身损害
②意重失造成方财产损失
（3）需法办理批准登记手续约定办理批准登记手续合生效未踪解合否关机关办理批准登记备案
（4）涉外合约定公证生效没实际办理公证
（5）约定生效条件期限合法
提示：需审查合附条件期限必性合理性合法性审查条件否成期限否届等
3审查合条款否完备
常见问题：
（1） 缺少合法求基条款
①事名称姓名住
②标
③数量
④质量
⑤价款者报酬
⑥履行期限点方式
⑦违约责
⑧解决争议方法
（2）缺少合特点须具备条款
：①知识产权条款
②保密条款
③方方商标合没明确限制商标方式范围
4合付款条款
（1）原：价款支付合履行程中方合义务履行防控方违约风险结合起价款支付条件方阶段应履行合义务密切联系通设定价款支付时间点付款例促合方约履行合义务限度发挥付款条款风险控制作
付款条款通常合权利义务衡具密切关系保证合履行质量实现合目具重意义
（2） 常见问题：
①应次性付款合选择次性付款
②分期付款合付款例恰首付款例高
③付款条件未制约方履行相应合义务相结合等
（3）合应采付款方式：
次性付款：通常合期限较短方没续合义务履行问题合（：礼品宣传品低值易耗品采购合等）约定货验收合格次性付款般设备中型采购合应留定例质量保证金保修期满支付
分期付款：设备采购（涉安装调试试运行初检终检等）技术开发类租赁类广告发布类合维护服务类合作类合合期限较长持续性合方需续履行合义务常采分期付款方式
（4）付款节点：①合生效时间
②合相关理部门批准登记备案时间（）
③交付时间
④验收合格时间
⑤质量保证期届满时间
（5）注意：补签合情况分期付款期限早已构成迟延应根实际情况调整付款条件期限免约定导致迟延支付违约风险
5审查违约责
量穷种违约假设设立违约处理方式
约定违约情形违约责违约产生损失范围补偿（预期利益范围界定）
（1）违约责承担方式：继续履行赔偿损失采取补救措施违约金责定金责
（2）果合公司具特殊商业价值利益存方单方违约解合时视情况采加重方违约成制约方违约行约定违约金赔偿损失外约定守约方权求违约方继续履行合保护守约方缔约目实现
（3）违约责约定明确避免出现情况：
：①约定合法解决争议
②约定合法关条款承担违约责
（4）明确约定违约金数额数额计算方式合总金额定例计算违约金中国民银行期贷款利息逾期贷款罚息等标准计算日违约金未实现约定具体计算方法守约方须举证实际损失少损失计算通常复杂争议较利损失时弥补纠纷利化解
（5）判断违约金高问题合法第114条第2款规定事约定违约金数额低分高实际损失事请求民法院仲裁机构予增加适减少合法解释二第29条第2款规定事约定违约金超造成损失百分三十般认定合法第百十四条第二款规定分高造成损失
6审查辖约定
常见问题：辖权选择符合专属辖级辖规定仲裁条款效
：①动产合纠纷约定动产外法院辖
②知识产权纠纷合约定没辖权基层民法院辖
③约定仲裁机构名称错误
④时约定仲裁法院辖
⑤时约定两仲裁机构
7审查合条款否明确具操作性
常见问题：
（1）引已失效法律法规（：合中华民国济合法关规定签订）
（2）约定方严重违约时方解合没明确什样情况属严重违约
（3）约定构成违约条件没相应明确违约责追究具体方式
（4）约定检验考核周期短实际做
（5）标条款缺少名称规格型号性等信息
（6）未发生情况进行约定造成权利义务明确（：广告发布合中未广告牌坠落致损害赔偿责等发生问题明确约定）
8知识产权条款
（1）应设置知识产权条款合：广告类合技术类合委托设计制作类合
视具体情况设置知识产权条款合：采购类合咨询服务类合委托筹办类合施工类合
须设置知识产权条款合：租赁合
（2）设计制作合委托方企业采取条款模式：
①完全属公司非事先书面意受托方方式第三方披露
②完全属公司合履行完毕受托方介绍身业绩需引相关容
③双方合已约定外方拟处置该作品必须事先取方意
④受托方受托方该作品处置均侵害公司合法权益
9抗力条款
（1）抗力条款具体设置应根公司具体合种位具体分析
合中义务相方履行条原性规定列举抗力事件少例：施工类合中公司义务支付工程价款相方义务工程施工受抗力影响性显然更高时合抗力条款设置宜较原列举情况较少相方援引抗力条款免责性较低更利公司权益保护
公司需承担具体合义务建议抗力条款约定应细化采取列举方式公司履行合造成影响情形约定抗力事件便发生类情况时援引抗力条款避免相关法律风险发生
(2)援引抗力条款程序
公司义务相较轻规定较严格援引程序求例发生抗力应提交政府者公证机构出具关发生抗力证明文件张抗力期限等便程序避免相方张抗力反规定较宽松程序求
（3）外建议合中明确政府政策命令指示行行政权力行致合完全部分履行视抗力
第四节 建设工程施工合审查
建设工程施工合公司日常合理工作中常见合类型数量金额巨涉专业问题较
合体审查
需具备相应资质审核资质时应注意审核资质证书资质等级效期限等否符合工程建设项目求持证单位名称否承包单位名称致等
相关法条：建筑法第13条事建筑活动建筑施工企业勘察单位涉单位工程监理单位拥注册资专业技术员技术装备已完成建筑工程业绩等资质条件划分资质等级资质审查合格取相应等级资质证书方资质等级许范围事建筑活动第26条承包建筑工程单位应持法取资质证书资质等级许业务范围承揽工程禁止建筑施工企业超越企业资质等级许业务范围者形式建筑施工企业名义承揽工程禁止建筑施工企业形式允许单位者企业资质证书营业执企业名义承揽工程
二 合效力审查
2004第14号关审理建筑工程施工合纠纷案件适法律问题解释：五种合法认定效：
1承包未取建设施工企业资质超越资质等级
2没资质实际施工资质建筑施工企业名义
3建设工程必须进行招标未进行招标者中标效
4承包非法转包建设工程
5承包违法分包建设工程
三施工合第部分协议书容审查
施工合第部分协议书概括约定施工合容工程概况（工程名称点容）承包范围工期质量标准合价款该部分属合实质容容审查时应注意核否项目审批文件致（属招投标项目应核承包名称承包条件否中标结果致）约定容否具体准确致应进行修改
1审查工程承包范围包括土建工程排水工程电气工程消火栓工程消防喷淋工程暖通工程弱电工程（包括智化系统预埋盒箱壳部分）等等注意招投标文件发包图纸工程量清单容致
2开工日期审查项目开工日期明确工期认定具重意义般标明：开工日期发包方监理方监理出具开工通知日期准实际开工日期约定日期致实际开工日期准（开工通知书等证实）施工许证日期实际施工日期致施工许证日期准
四合容合法性审查
根合法建筑法等相关法律规定工程合违反法律行政法规强制性规定容审查时违反容应进行删改
常见问题：
1 应承包完成建设工程直接成干部分发包承包
2 意承包承包全部建设工程转包第三者承包全部建设工程肢解分包名义分转包第三
3 意承包工程分包具备相应资质条件单位
4 意分包单位承包工程分包
5 意建设工程体结构施工非承包行完成
6 合约定建筑材料建筑构配件设备工程承包单位采购发包单位制定承包单位购入工程建筑材料建筑构配件设备者制定生产厂供应商
7 必须进行招标项目化整零者方式规避招标
8 非中标签订合（包括中标转中标项目情况）
9 招标文件中标投标文件订立书面合行订立背离合实质性容协议
10 违反法律行政法规强制性规定容
五合价款计价方式
计价方式般三种：
1采固定价格合（：合约定工程总价款包含全部工程量容承包种原没列入单价总价款中工程发包没增加支付义务认该项目已包含总承包价款中工程竣工结算时计算变更部分材料价差调整部分报价书标底价中标价进行重新核）
2采调价格合（：合价款调整方法招标范围工程量实计算定额计价税前总价浮设计变更现场签证总监发包现场工程师认施工期间工程变更签证调整单项 元予计取 元单项变更签证竣工决算时调整签证变更工程量专项条款规定相应浮率浮）
3采成加酬金合（种方式采）
应约定：
1预付工程款数额支付时限抵扣方式
2工程进度款支付方式数额时限
3工程施工中发生变更时工程价款调整方法索赔方式时限求金额支付方式
4发生工程价款纠纷解决方法
5约定承担风险范围幅度超出约定范围幅度调整办法
6工程竣工价款结算支付方式数额时限
7工程质量保证（保修）金数额预扣方式时限
8安全措施意外伤害保险费
9工期工期提前延奖惩办法
10履行合支付价款相关担保事项
提示：审核计价方式约定容应注意审核否清楚明确约定计价方式价格调整风险范围调整方法文约定计价方式否致等（常见问题前面约定包干造价固定变价面约定实结算）
六关合价款支付条件期限约定
1方式：节点形象进度例工程量例需注意根工程进度约定相应价款支付例外需视公司审批流程需期限等相关素约定合理付款期限
：合生效工程竣工验收合格补充具体期限XX工作日便安排付款事宜避免迟延支付
2通条款中关合价款变更工程量确认竣工验收报告索赔报告等均约定确认期限超约定期限未予答复视认果通条款约定确认期限根公司实际履行需够长应专条款中进行变更延长相应期限免公司审核流程较长未答复前已视认情况发生提示注意：
常承包方求发包方应收合款支付行制定分包单位包工头发票开具分包单位包工头解决承包试图通转债权形式合履行程中存转包违法分包行合法化甚连发票开具合义务时进行转承包种求应予拒绝应注意施工合中明确约定工程款收款账户发票开具方式等
七 审查监理工程师发包派驻工程师权限设置
1明确工程师授权范围
2超越工程师授权范围发包方确认
提示注意：引起工期延工程质量合效力等重变更工程师指令约定需发包承包认生效
八 审查工期延约定
1工期延原规定抗力外工程容变更工期增加设计变更工程款支付政府指令（停水停电）物等素造成工期延约定标准作认定否构成工期延
2工期延程序性约定：承包方定时间书面报发包方认监理认增加视条款（视条款：发包方约定期限予答复视认）
九 隐蔽工程中间验收条件程序审查
1程序：国家省市县关规定执行承包检隐蔽中间验收前 时书面形式通知监理工程师发包代表防水室外装修等重部位施工先做样板发包现场监理验收方进行施工等
2通条款具体约定合中明确正负零封顶等节点验收求
十 审查关工程变更约定
未规划批准设计批准规划设计变更承包方原作变更实务需做变更
（类约定 举例：工程变更工程量工作容增减变更发生 日承包须工程师提交书面报告工程师审批通书面报告报发包核准书面报告发包确认加盖公章方作调整合价款效签证工程结算时支付承包逾期报视涉工程造价增加设计变更必须提供发包发出发包委托设计单位发包审批发出工程变更通知书否视设计变更施工期间变更调整单项 元予计取 元单项变更竣工决算时调整）
十审查关竣工验收结算约定
重点注意：验收程工程交付资料交付竣工结算等方面约定关验收体资格质量合格情况整改措施责承担结算资料提交时间补充求
提示注意视条款约定：作发包方约定承包方时发包方结算已发包方审定结算金额准作承包方约定结算文件提交约定时间发包方予审计视认结算资料
十二农民工工资问题约定
实践中发生类纠纷：公司工程施工务承包某施工单位进行施工单位拖欠农民工工资导致农民工建设单位讨薪建设行政部门访方政府求建设单位承担垫付责
解决问题施工合中增加关方时发放农民工工资导致农民工公司关部门访公司造成影响算违约责承担问题约定约束方合法工时支付农民工工资求施工方提供银行出具支付农民工工资保函
十三违约责
通条款中违约责约定较泛泛
详细约定参条款：
1履约保证金（保函）具体涵加明确：种情况扣保函生效失效时间保证金退时间利息约定
2工期拖延罚：扣保证金违约金抵工程款总价款违约金
3逾期支付工程款罚：发包时支付工程款逾期日起中国民银行规定贷款利率承担迟延履行期间利息
4工程资料交付约定：发包承包工程结算发生异议应通仲裁者诉讼解决否发生者争议责成承包行工程移交工程验收配合工程备案移交工程资料抗辩理述争议确认属发包错发包承担相应责（留置权）
5质量争议约定：质量问题认定中间机构设置认定证明责承担程序约定第三方：区质量部门
6质保金约定：质保期长短质保金返方式利息支付问题7安全文明施工程中责承担处罚方式约定
8关工程违法转分包挂约定：罚工程允许转包者违法分包发包发现承包违反条规定转包者违法分包权立解合承包协议质量工期相应处罚条款承担全部责外应承担工程总标价10违约金造成发包损失承包应承担解合迫发包重新招标引起房屋销售信誉受损带直接间接济名誉赔偿责协议约定发包分包外
9工程保修责认定：承包方保修情况处理费承担（：承包方应规定时限通修理重作等补救措施工程质量合格应支付工程总价款 违约金超规定改正期限工程质量未验收合格发包方权单方解合求承包方赔偿相应损失承包方违约应述约定支付违约金外约定违约金足弥补发包方受损失时应赔偿发包方损失）
十四安全责
1通条款中约定承包方承担施工生产程中发生安全责
实践中常受害建设单位作告起诉导致建设单位花费量力物力处理纠纷
效约束承包方严格履行安全施工责避免发包方安全事等原受害通投诉起诉信访等方式发包张权利承包方应承担发包方支出调查费律师费等合理费约定发生起安全事发包方权求承包方支付合总价款 违约金工程款中直接扣
2实践中建筑工发生身伤亡事方行政理部门受害求公司作业单位承担连带责该问题分析：
般情况建设单位承包方施工程中造成损害应承担责更法律承担连带赔偿责（建筑法第45条规定：施工现场安全建筑施工企业负责实行施工总承包总承包单位负责分包单位总承包单位负责服总承包单位施工现场安全生产理）
关连带赔偿责根民法通第130条关审理身损害赔偿案件适法律干问题解释第3条承担连带赔偿责建设单位加害行构成侵权没侵权须业单位承担连带赔偿责
特殊情况关审理身损害赔偿案件适法律干问题解释第10条承揽完成工作程中第三造成损害者造成身损害定作承担赔偿责定作定作指示者选失应承担相应赔偿责种情况果建设单位发出错误甚违法违规选择没资质施工企业承包建设工程错责承担相应赔偿责
减少类争议采做法：求承包方投保意外伤害保险外时求承包方职工农民工投保工伤保险定程度减少建设单位风险
十五保修责条款
建设工程承包单位建设单位提交工程竣工验收报告时应建设单位出具质量保修书质量保修书中应明确建设工程质量保修项目容范围质量保修期限质量保修责质量保修金支付方法等外需明确工程质量出现问题时方反应机制问题反映时限问题工程维修费承担问题等
第五节 建设工程施工合相关问题分析
选择问题探讨：
施工合签订招投标关系效力
根国建筑法招标投标标法国计委颁发工程建设项目招标范围规模标准规定国家型基础设施建设公事业国资金投资政府投资项目国际组织世行贷款项目必须通招投标商品住宅项目属关系社会公利益公众安全公事业项目范围应该法采取公开招标方式确定施工企业述法律规定招投标前发包方施工方进行关实质容谈判通招投标改变合实质容
例进行招投标前施工方已发包方口头约定进行实际施工满足行政机关求法律形式求发包方进行公开招标投标开标评标中标系列程序实际施工方成项目中标发包方签订建设工程施工合签订合双方工程量等进行补充约定相应工程价款进行调整
例中建设工程合补充协议效力？
然案发包方施工方招投标前进行实质性沟通违反法律强制性规定双方通招投标方式进行招标中标者实际施工根国理界中合效力补正理该施工合应效合补充协议中双方工程量相应工程款进行调整应认定效
二 施工合签订体效力
目前建设工程承包活动中作发包方存种形式委托开发合作开发等情形作承包方资质够采授权等方式资质确定情况签订建设工程施工合法律效力呢？
签订建设工程施工合时承包方签订合发包方真正项目委托开发房产时发包受托房产开发企业真正项目时委托合作开发房产时发包负责项目开发房产开发企业方时出方根合相性原理合签订合发包效外委托方合作方没法律效力
承包方没资质时资质企业名称承包企业国家已明令禁止建设工程施工合纠纷司法解释中明确种情况属效合体施工队没资质会成某资质单位项目部成该单位分支机构接受该资质企业统指挥统理利公司设备等该单位授权签订建设工程施工合履行义务部进行利益分配企业部理问题合效力没关系种情形应认定合效
三 违法工程建设工程施工合效力
某工程进行建设施工发包时工程没取建设规划许工程规划许建设工程施工许甚土权发包方名该工程合法情形承发包双方签订建设工程施工合法律效力？
种意见认违反工程签订施工合应属效理：建设项目历立项规划施工销售指导竣工验收审批登记手续审批程序相互独立相互联系着严格先序未办理前审批手续续审批手续般法完成程序审批手续没完成前事进行实际开发建设致工程项目处违法状态施工合标物违法建设行认定违法建建筑物违法建筑样建设容标建设工程施工合应合容违法然违法效买卖双方签订合买卖国家文物样合标物国家禁止合效然施工合双方事真实意思表示种真实意思表示指容标应合法否便效
种意见认施工合发包承包工程建筑施工签订明确双方权利义务合标物关政法部门批准准备建设工程项目方面施工合容合双方项目施工中权利义务约定项目身进行约定项目否违法合身否效没必然联系工程违法影响合身法律效力事约定标违法等建设工程施工合容违法作认定合效方面施工合履行结果合身效力没联系合效力合签订时否违反法律规定判断法律效力合履行程导致合效力发生变化现实生活中房产开发项目采取合作开发委托开发名义进行项目相关手续包括土权甚根发包方名建设项目没取政府相关许情况签订建设工程施工合者甚取土权时签订建设工程施工合然边施工边审批更况建设工程施工许证须建设工程施工合签订办理没施工许情况进行施工样违法认述情形导致工程违法仅认定双方签订建设工程施工合效合存述情形时导致工程违法方错应根错程度承担相应违约责受相应行政处罚
四 建设工程优先受偿权放弃法律效力问题
解决工程欠款问题保障社会稳定维护农民工合法权益合法第286条确定工程价款优先受偿权法律位2002年6月27日出台高民法院关建设工程价款优先受偿权问题批复建筑工程承包优先受偿权性质效力等级范围行条件期限等作出进步规定保障资金安全银行针法律规定采取措施开发商贷款时求承包承诺放弃建设工程优先受偿权取贷款建设工程施工合补充协议中开发商作发包会设立求承包承诺放弃优先权约定采取该约定做法该约定效？
国合法起草程分析合法第286条规定优先受偿权设计起草讨修改审议直正式通始终指法定抵押权法定抵押权具般抵押权特点：首先法律规定产生需事事先约定通常需进行登记符合法律规定条件成立次受偿序受偿范围法律规定事行变更认国合法意性规定事通约定变更放弃该法律赋予事权利恰恰合体现认法律作出条规定更保护承包利益终保障民工等承包雇员生存利益考虑生存利益优先原应权原基求保护应限度应权利该权利容许放弃放弃效角度分析根高民法院关建设工程价款优先受偿权问题批复建筑工程承包优先受偿权优抵押权债权物权角度约定抵押权登记会方承诺放弃抵押权会抵押存少需登记部门解抵押登记该工程抵押权真正消灭相承包优先受偿权属法定抵押权需进行登记存更方承诺放弃消灭综述笔者认建设工程施工合中承包放弃工程优先受偿权效条款法律支持
司法实践中避免承包放弃工程优先受偿权成效条款约定附条件放弃优先受偿权条款发包已支付承包建设工程应支付工作员报酬材料款等实际支出费承包放弃工程优先受偿权种条件放弃已符合立法原意达立法目应认定效方面条款种设计然变更法律规定法定抵押权然效条款方面效条款操作性强附条件实际已涵盖法律规定优先受偿建筑工程价款全部容谓放弃条件中身已确认承包优先权没实际意义
五 关合价款结算约定
高民法院关审理建设工程施工合纠纷案件适法律问题解释第二十条规定事约定发包收竣工结算文件约定期限予答复视认竣工结算文件约定处理实践中列情形竣工结算文件效力探讨：
发包方承包方建设工程施工合中双方约定承包方应合约定标准计算工程价款发包方应收竣工结算文件28天答复否视认该结算文件该合履行程中承包方未双方约定标准计算工程价款方法计算工程款发包方收该结算文件认该文件双方约定标准计算未予答复承包方发包方收结算报告约定期限未提出异议求发包方该结算报告付款
案种意见认结算报告中结算符合双方约定应认定该结算报告双方约定竣工结算文件发包方没义务该文件进行回复承包方求付款没法律种意见认基建设工程施工合履行特殊性双方约定该条款目求发包合理期限结束审价履行合约定支付工程款义务衡双方利益承包提供结算报告结算符合双方约定情况作发包方更应该时提出异议否应视发包方意结算报告标准结果放弃提出异议权利意种意见
结语：
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