产估价中容积率修正系数确定
作者河南顶山工学院 马文明 2004年5月18日
容积率涵特性
容积率指城市规划区某宗房屋总建筑面积宗面积值分实际容积率规划容积率两种通常说容积率指规划容积率宗规划允许总建筑面积宗面积值容积率反映土利强度利效益高低反映价水差异容积率城市区划理中采项重指标微观影响价重素容积率具特性：
()容积率表达具体宗单位土面积允许建筑容量宗籍理基单元球表面块确定边界确定权属土面积包括公道路公绿型市政公设施等容积率指宗容积率情况反映土具体利强度宗间具性
(二)容积率(R)建筑密度(C)层数(H)间定关系建筑密度指具体宗建筑物基底面积宗面积宗房屋层数相单房屋说层建筑面积相等时三者间关系表示：R＝C·H种情况建筑层数容积率成正例关系
(三)容积率更加准确衡量价水购买土权目土进行开发建设房屋
房屋单方开发成＝房屋单方造价＋楼面价＋税＋费
楼面价＝宗总价／宗允许总建筑面积＝土单价／容积率
楼面价单位价更准确反映价高低
(四)容积率存客观合理值般情况提高容积率提高土利效益建筑容量增会带建筑环境劣化降低舒适度做济效益社会效益环境效益相协调城市规划中容积率存客观合理值
二容积率价影响规律
影响价素然素影响价途径相作机制抽象概括两方面：通影响土收益影响价二通影响土供求关系影响价收益机制程度决定土供济剩余量市场供求关系价相济剩余量产生波动决定土供济剩余量分配价变化趋复杂化容积率价影响规律时受收益机制市场供求关系作总体说区位条件愈优越价水愈高供求矛盾愈突出土规划控制愈严格容积率价影响程度愈具体表现方面：
(—)遵循报酬递增递减规律定技术济条件土纯收益会着土投资增加出现递增递减特点作城市建设容积率价影响报酬递增递减规律表现：建筑密度定时容积率增加引起房屋层数增房屋层数增开始时基础工程费基处理费分摊单方造价降低层数达定值时需加固基础增加电梯加强抗震等单方造价降转升单方售价建筑容量增造成建筑环境质量降呈递减趋势单方售价等单方造价时土收益达土价格达高时容积率济容积率继续增容积率会单方售价低单方造价土投资收益开始降价开始降(图)MC单方造价MR单方售价某容积率L时价该容积率总收益(DCGF面积)减掉投资者资劳力正常利润剩余部分价容积率等M时单方造价等单方售价土开发边际收益0总收益(DCNF面积)达价达高M佳容积率超容积率价开始反方变化容积率提高降
(二)容积率价作程度城市规模成正相关关系首先城市规模土集约化利程度高价总体水高楼面价占房屋单方开发成例高通降低楼面价降低房屋单方开发成效果明显城市土集约化利程度低价总体水低房屋开发单方成受房屋单方造价影响通降低楼面价降低房屋开发单方成效果明显房屋层数达定数值继续增加层数会增加单方工程造价外城市较系统城市规划资料土开发受规划控制较严城市规划控制般严格容积率确定具意性许方没容积率指标限制控制严方政府树城市形象鼓励建筑物空中发展愈高愈容积率城镇缺乏实际操作意义城市规模愈容积率价影响愈明显价容积率变化幅度愈
(三)容积率城市区位价作程度城市中心区位条件优越土利集约程度土利效益土需求量土稀缺程度规划控制程度均高区域特城市边缘区投资者激烈竞争价容积率变化幅度保持接土收益机制作价容积率变化规律区着土利收益土需求量稀缺程度降低容积率价作程度降容积率价影响程度城市表现中心外围逐渐减弱
(四)容积率类型价作程度商业区位条件反应敏感布局少量区位条件优越路区域土稀缺程度供求矛盾住宅工业突出容易形成卖方市场众者竞争促容积率增加产生济剩余价形式表现出土者住宅区位条件反应敏感程度商业途弱工业强工业般分布城市外围受区位条件影响敏感受工艺流程制约情况没容积率限制城市中容积率类型价影响程度强弱次商业住宅工业
三容积率修正系数确定原
根容积率价影响规律容积率修正系数确定应遵循原：
()遵循报酬递增递减原价容积率变化呈现先递增递减趋势宗容积率客观存合理值编制城市规划时宗规划容积率般会突破合理值容积率修正系数应体现价容积率增加增趋势呈非线性正相关关系
(二)应体现容积率价影响特点城市规模城市区位途价受容积率影响程度应分城市分区位(级)分途编制相应容积率修正系数表
(三)应区分样点价基准价容积率修正系数样点价容积率修正基准价评估程中调查获具体容积率样点价修正设定标准容积率价基准价修正体系中容积率修正宗价格评估中设定标准容积率基准价修正具体容积率宗价格两者修正方相反实质修正系数应
(四)应体现合理收益分配关系价容积率变化素容积率变化引起土投资收益变化土投资收益变化否价形式表现出须通土市场实现土供求关系影响变化土收益土者投资者间分配关系城市城市中心区域市场发展潜力相应类土需求量容易形成卖方市场许买方竞争迫投资者盈利水社会均收益水接容积率增加产生济剩余量分配土者容积率变化引起价变化幅度较明显城市城市边缘区域土需求相足容易形成买方市场容积率增加引起济剩余分配投资者容积率变化引起价变化幅度较弱
四前容积率修正系数确定方法分析
前城镇土估价容积率修正系数表采两种方法确定：
()特尔菲测定法：
基准价评估程中确定修正系数时常采特尔菲测定法通专家分总修正幅度分解修正素容积率众修正素中
种方法编制容积率修正系数城市城镇价修正幅度般5％容积率价作规律明显符造成样结果原没充分考虑容积率价影响特殊性容积率影响价素列起等方式确定修正系数容积率实际作程度作规律法客观实际反映
(二)样点价法：
通样点价统计分析确定容积率样点价基准价间例系数该例系数适修正综合编制成容积率修正系数表容积率修正区域途分进行城镇规划规定区域容积率标准计算容积率修正系数
种方法样点价统计作系数确定区域途分确定容积率修正系数方法讲较合理土市场刚刚开始发育市场价信息少受非正常素影响较情况般城市具备足够市场样点资料法整理统计出容积率相应公开市场价格
五容积率修正系数改进方法——复合系数法
根前面分析影响土价格种素通收益机制市场供求关系发生作容积率修正系数确定考虑容积率变化引起土收益变化应考虑市场供求关系变化土收益政府投资者间分配关系影响容积率修正系数确定应采复合系数法具体分两步进行：第步剩余法公式计算出单纯土收益机制价容积率变化幅度收益变化系数第二步根土市场供求关系确定容积率变化引起土收益政府产投资者间分配系数容积率修正系数等收益机制收益变化系数市场供求关系作收益分配系数数学表达式：
p——剩余法公式计算土级均质区均容积率时价
种方法应关键确定受市场供求关系作收益分配系数μμ＝1时容积率修正系数土收益变化系数(Pi／P1)时容积率增加增加土收益全部政府投资者获投资者提高容积率没兴趣利土充分利种情况般会发生需求十分旺盛该投资项目没风险时会发生μ＝0时表示价容积率变化容积率增加增加土收益全部土投资者政府中益具体出土权意味着应国家土收益转移投资者手中样方面国家利益受损失方面容易形成投资者间等竞争0<μ<1时政府投资者双方容积率增加增加土收益中获部分利益兼顾政府投资者双方利益实际操作具合理性行性里μ变化范围变化范围修正价较变化幅度产市场供求关系难准确描述μ确定取值非易事里根价容积率作规律μ作般性描述：般土需求紧张规划控制较严格城市分配系数μ较超05城镇分配系数取值均03城市部区域分配系数应般中心区域分配系数边缘区域类型分配系数取值差商业取值住宅工业取值
顶山市级商业容积率修正系数计算例顶山市级商业位市中心繁华段北矿工路南湛北路东劳动路西迎宾路面积约53km2集中市商场政府机关银行交通便利基础设施完备2002年顶山市基准价更新中该区域容积率修正系数确定作重点通调查容积率样点价先样点价进行容积率外区域素素修正求出标准宗容积率均价该区域均容积率40时均价2600元／方米作基准价根顶山市城市规模济状况口状况该区域顶山市济理位置确定收益分配系数075根公式计算价容积率修正系数表：
表 顶山市级商业容积率修正系数计算
容积率 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70
均价 2000 2200 2360 2500 2600 2680 2750 2800 2850 2900 2920
修正系数 0173 0115 0069 0029 0000 0023 0043 0058 0072 0087 0092
六结：
()容积率影响价重素容积率变化引起价变化幅度受收益机制市场供求关系作
(二)容积率价影响遵循收益递增递减规律价容积率影响变化幅度城市规模区域条件类型异
(三)容积率修正系数表应城市规模区域条件类型分编制考虑市场供求关系价影响
(源：中国房产估价师)
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作者河南顶山工学院 马文明 2004年5月18日
容积率涵特性
容积率指城市规划区某宗房屋总建筑面积宗面积值分实际容积率规划容积率两种通常说容积率指规划容积率宗规划允许总建筑面积宗面积值容积率反映土利强度利效益高低反映价水差异容积率城市区划理中采项重指标微观影响价重素容积率具特性：
()容积率表达具体宗单位土面积允许建筑容量宗籍理基单元球表面块确定边界确定权属土面积包括公道路公绿型市政公设施等容积率指宗容积率情况反映土具体利强度宗间具性
(二)容积率(R)建筑密度(C)层数(H)间定关系建筑密度指具体宗建筑物基底面积宗面积宗房屋层数相单房屋说层建筑面积相等时三者间关系表示：R＝C·H种情况建筑层数容积率成正例关系
(三)容积率更加准确衡量价水购买土权目土进行开发建设房屋
房屋单方开发成＝房屋单方造价＋楼面价＋税＋费
楼面价＝宗总价／宗允许总建筑面积＝土单价／容积率
楼面价单位价更准确反映价高低
(四)容积率存客观合理值般情况提高容积率提高土利效益建筑容量增会带建筑环境劣化降低舒适度做济效益社会效益环境效益相协调城市规划中容积率存客观合理值
二容积率价影响规律
影响价素然素影响价途径相作机制抽象概括两方面：通影响土收益影响价二通影响土供求关系影响价收益机制程度决定土供济剩余量市场供求关系价相济剩余量产生波动决定土供济剩余量分配价变化趋复杂化容积率价影响规律时受收益机制市场供求关系作总体说区位条件愈优越价水愈高供求矛盾愈突出土规划控制愈严格容积率价影响程度愈具体表现方面：
(—)遵循报酬递增递减规律定技术济条件土纯收益会着土投资增加出现递增递减特点作城市建设容积率价影响报酬递增递减规律表现：建筑密度定时容积率增加引起房屋层数增房屋层数增开始时基础工程费基处理费分摊单方造价降低层数达定值时需加固基础增加电梯加强抗震等单方造价降转升单方售价建筑容量增造成建筑环境质量降呈递减趋势单方售价等单方造价时土收益达土价格达高时容积率济容积率继续增容积率会单方售价低单方造价土投资收益开始降价开始降(图)MC单方造价MR单方售价某容积率L时价该容积率总收益(DCGF面积)减掉投资者资劳力正常利润剩余部分价容积率等M时单方造价等单方售价土开发边际收益0总收益(DCNF面积)达价达高M佳容积率超容积率价开始反方变化容积率提高降
(二)容积率价作程度城市规模成正相关关系首先城市规模土集约化利程度高价总体水高楼面价占房屋单方开发成例高通降低楼面价降低房屋单方开发成效果明显城市土集约化利程度低价总体水低房屋开发单方成受房屋单方造价影响通降低楼面价降低房屋开发单方成效果明显房屋层数达定数值继续增加层数会增加单方工程造价外城市较系统城市规划资料土开发受规划控制较严城市规划控制般严格容积率确定具意性许方没容积率指标限制控制严方政府树城市形象鼓励建筑物空中发展愈高愈容积率城镇缺乏实际操作意义城市规模愈容积率价影响愈明显价容积率变化幅度愈
(三)容积率城市区位价作程度城市中心区位条件优越土利集约程度土利效益土需求量土稀缺程度规划控制程度均高区域特城市边缘区投资者激烈竞争价容积率变化幅度保持接土收益机制作价容积率变化规律区着土利收益土需求量稀缺程度降低容积率价作程度降容积率价影响程度城市表现中心外围逐渐减弱
(四)容积率类型价作程度商业区位条件反应敏感布局少量区位条件优越路区域土稀缺程度供求矛盾住宅工业突出容易形成卖方市场众者竞争促容积率增加产生济剩余价形式表现出土者住宅区位条件反应敏感程度商业途弱工业强工业般分布城市外围受区位条件影响敏感受工艺流程制约情况没容积率限制城市中容积率类型价影响程度强弱次商业住宅工业
三容积率修正系数确定原
根容积率价影响规律容积率修正系数确定应遵循原：
()遵循报酬递增递减原价容积率变化呈现先递增递减趋势宗容积率客观存合理值编制城市规划时宗规划容积率般会突破合理值容积率修正系数应体现价容积率增加增趋势呈非线性正相关关系
(二)应体现容积率价影响特点城市规模城市区位途价受容积率影响程度应分城市分区位(级)分途编制相应容积率修正系数表
(三)应区分样点价基准价容积率修正系数样点价容积率修正基准价评估程中调查获具体容积率样点价修正设定标准容积率价基准价修正体系中容积率修正宗价格评估中设定标准容积率基准价修正具体容积率宗价格两者修正方相反实质修正系数应
(四)应体现合理收益分配关系价容积率变化素容积率变化引起土投资收益变化土投资收益变化否价形式表现出须通土市场实现土供求关系影响变化土收益土者投资者间分配关系城市城市中心区域市场发展潜力相应类土需求量容易形成卖方市场许买方竞争迫投资者盈利水社会均收益水接容积率增加产生济剩余量分配土者容积率变化引起价变化幅度较明显城市城市边缘区域土需求相足容易形成买方市场容积率增加引起济剩余分配投资者容积率变化引起价变化幅度较弱
四前容积率修正系数确定方法分析
前城镇土估价容积率修正系数表采两种方法确定：
()特尔菲测定法：
基准价评估程中确定修正系数时常采特尔菲测定法通专家分总修正幅度分解修正素容积率众修正素中
种方法编制容积率修正系数城市城镇价修正幅度般5％容积率价作规律明显符造成样结果原没充分考虑容积率价影响特殊性容积率影响价素列起等方式确定修正系数容积率实际作程度作规律法客观实际反映
(二)样点价法：
通样点价统计分析确定容积率样点价基准价间例系数该例系数适修正综合编制成容积率修正系数表容积率修正区域途分进行城镇规划规定区域容积率标准计算容积率修正系数
种方法样点价统计作系数确定区域途分确定容积率修正系数方法讲较合理土市场刚刚开始发育市场价信息少受非正常素影响较情况般城市具备足够市场样点资料法整理统计出容积率相应公开市场价格
五容积率修正系数改进方法——复合系数法
根前面分析影响土价格种素通收益机制市场供求关系发生作容积率修正系数确定考虑容积率变化引起土收益变化应考虑市场供求关系变化土收益政府投资者间分配关系影响容积率修正系数确定应采复合系数法具体分两步进行：第步剩余法公式计算出单纯土收益机制价容积率变化幅度收益变化系数第二步根土市场供求关系确定容积率变化引起土收益政府产投资者间分配系数容积率修正系数等收益机制收益变化系数市场供求关系作收益分配系数数学表达式：
p——剩余法公式计算土级均质区均容积率时价
种方法应关键确定受市场供求关系作收益分配系数μμ＝1时容积率修正系数土收益变化系数(Pi／P1)时容积率增加增加土收益全部政府投资者获投资者提高容积率没兴趣利土充分利种情况般会发生需求十分旺盛该投资项目没风险时会发生μ＝0时表示价容积率变化容积率增加增加土收益全部土投资者政府中益具体出土权意味着应国家土收益转移投资者手中样方面国家利益受损失方面容易形成投资者间等竞争0<μ<1时政府投资者双方容积率增加增加土收益中获部分利益兼顾政府投资者双方利益实际操作具合理性行性里μ变化范围变化范围修正价较变化幅度产市场供求关系难准确描述μ确定取值非易事里根价容积率作规律μ作般性描述：般土需求紧张规划控制较严格城市分配系数μ较超05城镇分配系数取值均03城市部区域分配系数应般中心区域分配系数边缘区域类型分配系数取值差商业取值住宅工业取值
顶山市级商业容积率修正系数计算例顶山市级商业位市中心繁华段北矿工路南湛北路东劳动路西迎宾路面积约53km2集中市商场政府机关银行交通便利基础设施完备2002年顶山市基准价更新中该区域容积率修正系数确定作重点通调查容积率样点价先样点价进行容积率外区域素素修正求出标准宗容积率均价该区域均容积率40时均价2600元／方米作基准价根顶山市城市规模济状况口状况该区域顶山市济理位置确定收益分配系数075根公式计算价容积率修正系数表：
表 顶山市级商业容积率修正系数计算
容积率 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70
均价 2000 2200 2360 2500 2600 2680 2750 2800 2850 2900 2920
修正系数 0173 0115 0069 0029 0000 0023 0043 0058 0072 0087 0092
六结：
()容积率影响价重素容积率变化引起价变化幅度受收益机制市场供求关系作
(二)容积率价影响遵循收益递增递减规律价容积率影响变化幅度城市规模区域条件类型异
(三)容积率修正系数表应城市规模区域条件类型分编制考虑市场供求关系价影响
(源：中国房产估价师)
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